קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

version2_OnLine3-01

 

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

דרך חישוב מס רכישה בבני זוג

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

שם ומספר הליך: ע"א 4006/13, ברייר אלון ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' השופטים ס' ג'ובראן, ח' מלצר, נ' הנדל.

תאריך החלטה: 1.8.16  ב"כ המשיבה: עו"ד יאיר זילברברג.

 

הרינו לעדכן על פסק דין שניתן בבית המשפט העליון במסגרת ערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שליד בית המשפט המחוזי בחיפה.

הערעור מתמקד בשאלת חישוב מס הרכישה החל על בני זוג שרוכשים דירת מגורים כאשר לאחד מהם זו "דירה יחידה" ולשני דירה נוספת. האם הבסיס לחישוב מס הרכישה הינו שווי חלקו היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירת המגורים, או שמא שוויה הכולל של הדירה?

המערערים, בני זוג נשואים, רכשו דירת מגורים בסך של 3,000,000 ₪ (להלן: "הדירה השנייה"). בבעלותו של המערער 1 (להלן: "אלון") מצויה דירה נוספת, אשר נרכשה על ידו, טרם שנישא לאשתו (להלן: "ענבל"). הצדדים אינם חלוקים על כך, שהזכויות בדירה הנ"ל שייכות לאלון בלבד ולענבל אין כל זיקה אליה. אשר על כן, אין מחלוקת בין הצדדים כי ביחס לרכישת הדירה השנייה יש לראות את ענבל כרוכשת "דירה יחידה" במשמעות סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, ואת אלון כרוכש דירת מגורים שאיננה יחידה במשמעות סעיף 9(ג1א)(1) לחוק.

בדיווח שהגישו בני הזוג למשרדי מיסוי מקרקעין על רכישת הדירה השנייה, גזרו בני הזוג את שיעור מס הרכישה שיש להטיל עליהם, לשיטתם, משווי הזכויות בנפרד, של כל אחד מהם בדירה. קרי, החישוב נערך כאילו רכש כל אחד מבני הזוג חצי דירה בשווי 1,500,000 ₪. מנגד, בשומה שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין, חושב מס הרכישה בגין מלוא סכום התמורה ששולמה בעבור הדירה, 3,000,000 ש"ח, כאילו הייתה הדירה, דירתם היחידה של בני הזוג ומסכום המס הכולל שהתקבל חויבה ענבל במחצית הסכום. בשלב השני,  חושב מס הרכישה בגין מלוא סכום התמורה, כאילו הייתה הדירה "דירה נוספת", שאיננה מזכה את בעליה בהטבות, ומסכום המס שהתקבל על פי חישוב זה, חויב אלון במחצית הסכום.

בית המשפט ניתח את ההסדר המעוגן בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ואת ההסדר הקבוע בתקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין, וציין כי בן זוג שאין בבעלותו דירה נוספת, ייחשב לרוכש "דירה יחידה" במשמעות סעיף 9 לחוק, ויהיה זכאי ליהנות משיעור מס רכישה מופחת. במלים אחרות, בעלותו של אחד מבני הזוג בדירה נוספת, איננה גורעת מזכותו של בן הזוג השני בהטבת מס, ועל כן במקרים שבהם רק לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת – לא יראו את בני הזוג כ"רוכש אחד" לצורך רכישת דירת המגורים המשותפת.

בית המשפט קבע בפסק דינו כי, שומת בני הזוג מובילה לכך שבן הזוג, אשר איננו זכאי להטבת מס בהיותו בעלים של דירה נוספת, ישלם על חלקו היחסי בדירה, שיעור מס נמוך מזה שהוא היה נדרש לשלם, אילו היה רוכש את אותו חלק בלבד בנסיבות אחרות. בכך, בן הזוג האמור יזכה, הלכה למעשה, להטבת מס יתרה – שלא כדין.

עוד מרחיב ומציין בית המשפט כי, השומה המוצעת על ידי בני הזוג, חותרת תחת ההיגיון הקנייני והכלכלי המונח בבסיס העסקה שנעשית בידי בני זוג לרכישת דירת מגורים לעצמם באופן שמרוקן מתוכן את "חזקת התא המשפחתי". התייחסות לרכישת הדירה המשותפת כאל שתי רכישות נפרדות של שתי דירות נפרדות לחלוטין, כביכול, כפי שמציעים בני הזוג, בעוד שברי כי לא כך הדבר מבחינת מהות הרכישה ומהות הרוכשים. מדובר כמובן ברכישה דירת מגורים, הנרכשת במשותף על ידי בני זוג, כדי לקיים את צרכיו המשותפים של תא משפחתי אחד, הגם שבני הזוג נישומים למעשה בנפרד בגין הרכישה. גישת בני הזוג, אשר מבקשת לפצל את הרכישה, לשתי רכישות נפרדות כביכול, יוצרת פיקציה בנסיבות ואיננה ראויה.

הערעור נדחה, בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

הדרך בה בוחר בית המשפט לערוך את החישוב הנפרד לכל אחד מבני הזוג מתבססת, בין היתר, על העקרון שנקבע בהלכת פלם (ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין נ. פלם, (מיסים, י"ח (5) מדור ה ע' 96) שם נקבע כי יש לערוך חישוב מס רכישה נפרד לכל אחד מבני הזוג וזאת במקרה בו לאחד מבני הזוג הרכישה היא של דירה ראשונה ולאחר זו רכישה של דירה נוספת (זאת לאור הסכם ממון שהיה ביניהם).

 

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה תקנות המחייבות שקיפות מצד משווקי קרקעות בעת מכירת קרקעות שאינן זמינות לבניה

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

 

ביום 1 באוגוסט 2016 אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת את תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה).

מטיוטת התקנות (שטרם פורסמו וממילא טרם נכנסו לתוקפן), וכן מן ההודעה שהוציאה ועדת הכלכלה לעיתונות בדבר אישורן, עולה בין היתר כי במסגרת התקנות, יחויב כל עוסק המפרסם למכירה קרקע שלא חלה עליה תכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתרים מכוחה (קרקע שאינה זמינה לבניה), לגלות לצרכן כבר בשלב הפרסום, כי הקרקע המוצעת למכירה אינה זמינה לבניה, וכן יחוייב משווק הקרקע למסור לרוכש הפוטנציאלי שומת הערכת שווי, אשר תכלול, בין היתר, מידע על סיכויי הפשרת הקרקע לבניה, מידע על ערכי הקרקע העדכניים ועל ערכי הקרקע הצפויים במקרה של הפשרתה לבניה, וכל זאת לכל הפחות מספר ימים טרם ביצוע הרכישה.

מדברי ההסבר שצורפו לטיוטת התקנות, עולה כי מטרתן הינה להגן על הצרכן ההדיוט הניזון אך ורק מן המידע שמציג בפניו המשווק, ועלול "להתפתות" ולרכוש קרקע במחיר גבוה בהרבה מערכה האמיתי, כאשר לרוב אין באפשרות אותו צרכן להעריך נכונה את סיכויי הפשרתה של הקרקע לבניה. בדברי ההסבר צוין עוד כי בעשור האחרון חלה עלייה ניכרת בעסקאות לרכישת קרקע חקלאית והיקפן עומד על כ-4.5 מיליארד ₪, כאשר מרבית רוכשי הקרקעות הוא ממעמד הביניים אשר אינו יכול לרכוש דירה, ורוכש את הקרקע כמעין תחליף, הנשען פעמים רבות על ספקולציות בלתי מבוססות.

הערת מערכת: החלטת ועדת הכלכלה מהוות נדבך נוסף במסגרת המאמץ הנעשה מצד רשויות השלטון להצרת צעדיהם של סוחרי הקרקעות החקלאיות, ולצמצום התופעה שהתרחבה בשנים האחרונות, של שיווק קרקעות בלתי זמינות לבניה במחירים מנופחים יחסית לשוויים האובייקטיבי. כפי שציינו בעלון עו"ד עד נדל"ן מס' 63 (1/11/2014), בספטמבר 2014, אישרה מועצת שמאי המקרקעין את תקן שמאי מס' 22, העוסק בשומה של קרקע שאינה מאושרת לבניה, המשווקת לציבור מתוך צפייה ומצג שתאושר בה בניה בעתיד. נזכיר כי על פי תקן 22, שאליו מפנות גם התקנות שאושרו עתה, בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע מסוג זה, תהא חובה על השמאי בין היתר להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצב הנוכחי ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לרוכש הקרקע לא תאושר ולא תתקיים.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

נדחתה בקשה לדיון נוסף בעניין הלכת "אופק קרדן"

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

שם ומספר הליך: דנ"מ  4093/16 אופק קרדן השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב אשקלון

ערכאה: בית המשפט העליון – לפני כבוד הנשיאה מ' נאור

תאריך החלטה: 1.8.16  ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה מרכוס.

 

ביום 20.4.16 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 505/15, שעומד בבסיס הבקשה לדיון נוסף שבנדון, ואשר עסק במצב שבו ניתן היתר בניה על ידי ועדה מקומית בעקבות תכנית מתאר ארצית לתחנות דלק (תמ"א 18/4), ובשאלה האם המועד הקובע לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מועד אישור תכנית המתאר הארצית או יום הנפקת היתר הבניה.

לצורך הבנת הדברים, נציין את עיקרי השתלשלות ההליכים שקדמו לו ושדנו בשאלה הנ"ל. בתחילת הדרך נדונה השאלה, אצל השמאי המכריע וועדת הערר, אשר קבעו כי האירוע שחולל את ההשבחה הוא תכנית המתאר הארצית והמועד לקביעת ההשבחה יהיה מועד אישורה.

על החלטות אלו, הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, כאשר בין לבין, ניתן פסק הדין בעניין "אליק רון" (ע"א 3002/12), אשר הבהיר שגם כאשר מדובר בזכויות מותנות בתכנית (מותנות באישור מוסד התכנון), האירוע המשביח חייב להיות אחד משלושת האירועים הקבועים בחוק, ובמקרה זה, אישור התכנית ועל כן יש לייחס את ההשבחה לתכנית ולמועד תחילתה. עם זאת, בית המשפט בעניין "רון" קבע, כי מימושן של זכויות מותנות בתכנית, נעשה בשני שלבים – בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבניה ועל כן ההשבחה תיגבה בכל אחד מהשלבים בהתאם לחלק היחסי של ההשבחה (ע"פ מידת הוודאות והערכה שמאית של ההשבחה שנוצלה בכל אחד מהשלבים).

משכך, בית המשפט המחוזי בעניין שבנדון, ראה עצמו כפוף להלכת "רון" וקבע כי על השמאי המכריע לערוך שומה דו שלבית שחלקה הראשון יתייחס להשבחה במגבלת הזכויות המותנות כפי שנקבעו בתמ"א 18/4 אשר פורסמה ביום 9.7.2006; השלב השני של השומה יתייחס למועד אישור התוכנית המפורטת ומתן היתר הבנייה – דהיינו 12.6.2012.

על כך הוגשה בקשת רשות ערעור, ובית המשפט העליון (השופט י' עמית בהסכמת השופטים ד' ברק-ארז ו-י' דנציגר) החליט לדון בה וקבע שכאשר מדובר בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה כדי שתצמח השבחה לבעל מקרקעין כבר ממועד תחילתה, המועד הקובע להשבחה ייחשב מועד הוצאתו של היתר הבניה (להלן: "פסק הדין").

פסק הדין התבסס בעיקרו על מספר נימוקים, ובין היתר, על ההלכה שנקבעה בעניין "מועש" (רע"א 384/99), שבה נקבע כי אישורה של תכנית מתאר ארצית מוביל לשינוי בתכנית מתאר מקומית, שבתורה יוצרת את ההשבחה במקרקעין. עם זאת, בית המשפט ציין, כי השאלה מה הוא מועד תחילתה של התכנית המקומית ה"מעודכנת" – שהוא המועד הקובע לעניין שומת היטל ההשבחה – לא נדונה באותו עניין.

לפיכך, לצורך איתור פעולת התכנון ה"משביחה" ממנה נגזר המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, ביצע ביהמ"ש היקש מפסה"ד שניתן בעניין "מגן אינטרנשיונל" (בר"מ 1560/13) במסגרתו נדונה שאלת המועד להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בגין תמ"א 36, שהתוותה עקרונות להצבת מתקני שידור (אנטנות סלולאריות) בכל שטח המדינה. בפסה"ד נקבע, כי את הפגיעה הקונקרטית במקרקעין ניתן לזהות אך במועד ההיתר, שכן רק אז ניתן לדעת היכן ימוקמו מתקני השידור ובהתאם אלו מקרקעין עשויים להיפגע.

בית המשפט ציין, כי הפסיקה הנ"ל בעניין ירידת ערך, משמשת כמעין "תמונת ראי" לסיטואציות בהן נדרש בעל מקרקעין לשלם היטל השבחה. בהתאם לכך, מסקנת בית המשפט הייתה, שכאשר עסקינן בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה, מועד אירוע המס, המועד הקובע, יהא במועד מתן היתר הבניה – המועד שבו זכתה התכנית הארצית הכללית למימוש קונקרטי במקרקעין הספציפיים.

בבקשה לדיון נוסף, נטענו טענות רבות, ובין היתר, כי מדובר בהלכה חדשה, חשובה וקשה הסותרת את האמור בחוק ואף סותרת הלכות קודמות.

למרות זאת, החליטה כב' הנשיאה, שגם אם יש בפסק הדין חידוש מסוים,  אין מדובר בקביעתהּ של הלכה חדשה אלא לכל היותר בפיתוחהּ של הלכה קיימת, המתבססת על העקרונות שהותוו בפסקי הדין מועש, מגן אינטרנשיונל ורון, ובכך לבד אין כדי להצדיק דיון נוסף.

הערת מערכת:

יש שיטענו כי בנסיבות העניין המסקנה שאליה הגיע ביהמ"ש הינה ראויה, שכן כפי שצוין בפסה"ד, קיים קושי באימוץ הגישה הקיימת, שלפיה כל אימת שנמכרת קרקע באזור תעשיה במקום כלשהו במדינה, תוכן שומה שתעריך את הסיכוי שיינתן היתר בניה לתחנת דלק באותה קרקע – הדבר אינו ריאלי וצפוי להוביל לריבוי התדיינויות.

לעמדה זו, מצטרפים יתרונות כגון, העובדה שזו לא דורשת בחינה ספקולטיבית של השאלה מה הסיכוי שיינתן היתר בנייה, מתן פטור מתשלום היטל במקום שבו המקרקעין נמכרים בטרם ניתן היתר (סוגיות דומות שנדונו בעניין אליק רון), הגשמה של תכלית ההתעשרות של כל פרט כתוצאה ממהלך תכנוני.

עם זאת, יש הטוענים כי פסק הדין הנ"ל מעלה לא מעט קשיים, וזאת בין היתר לאור הקביעה לפיה אירוע המס במקרה של תכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית, יהא במתן היתר הבנייה, המהווה למעשה "אירוע משביח חדש ופסיקתי" ויש שיאמרו כי הדבר עומד בניגוד לפסקי הדין שניתנו בעניין "מועש" ובעניין "אליק רון".

יתרה מזו, יש שיטענו כי לא היה מקום לבצע היקש מהפסיקה בעניין "מגן" אשר עסקה במועד לתביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק בגין תכנית מתאר ארצית. זאת, בין היתר, משום שלשון החוק הנוגעת ל"אירוע" הרלוונטי בכל אחד מהמקרים נוקטת לשון שונה באופן מפורש. בעוד שבכל הנוגע לירידת ערך, ה"תכנית הפוגעת" יכולה להיות כל תכנית, הרי שבכל הנוגע להיטל השבחה החוק מדבר על "תכנית מתאר מקומית או מפורטת בלבד".

בנוסף לכך, נראה כי תוצאת פסק הדין אף חורגת מלשונו של סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק, המורה כי יום תחילת התכנית יהא המועד הקובע לעניין ההשבחה, שכן בפסה"ד נקבע כאמור כי מתן ההיתר יהווה כמועד הקובע.

לסיכום, נראה כי ראוי היה שכל הסוגיה תיפתר על ידי הבהרות ברורות בחוק, המתייחסות מפורשות למקרים אלו, בעיקר שכיום תכניות מתאר ארציות רבות הינן ברמת פירוט שונה מבעבר ומאפשרות בנייה מכוחן ישירות.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

 

 הסכמי שיתוף – כדרך למימוש וחלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין

 מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • הודעה בדבר תיקון לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) – סטייה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב.
  • הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 108 – הוראת שעה) (חובת מתן הקלה לתוספת דירות למגורים), התשע"ו-2016.
  • החלטת רשות מקרקעי ישראל 1473 בניה למגורים בקיבוצים מתחדשים – הסדר ביניים.
  • החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1471: "הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז"- תיקון להחלטה מס' 1136.
  • החלטת רשות מקרקעי ישראל מספר 1469 – הוראות בדבר סעיף 29 ג' לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 307-0412676, שם התכנית: תוספת זכויות בניה על הגג לתכנית חריש/1/א.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מס': 307-0412684, שם התכנית: תוספת זכויות של עד 25 מ"ר ליח"ד בתכנית חריש/1/א
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב תמ"מ 5/1/5 – הארכה והרחבה של רצועת הרכבת הקלה במקטע תל אביב – בת ים לצורך הפעלה מוקדמת ותפעול שוטף.

·     הודעה בדבר העברת תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור תמ"א 18/ 4/ 2 – תחנות תדלוק.

 

עדכוני פסיקה

 

  • חוזים – מקרקעיןע"א 4752/14 ע"א 4759/14 נכסי רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב ואח' - טענת התיישנות בהסכם מותלה ועקרון חוקיות המנהל.
  •  פירוק שיתוףע"א 33851-04-15 עזבון מנוח שלמה אהרוני ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח'- אופן חלוקת זכויות בפירוק שיתוף בעקבות ביטול רישום של בית משותף.
  • מקרקעיןה"פ 32649-01-16 עמרם את מסיקה יזמות ובניה בע"מ נ' מוסטפא עבד אלקאדר ואח'- השפעת עקרון תום הלב על תחרות בין זכויות במקרקעין.
  •  שכר טרחה ויזמותת"א 46006-07-13 תמיר שאבי נ' רגינה עגיב (כחלון)- שכ"ט בגין פעולות להשבחת מקרקעין.
  • היטל השבחהערר מס' 1/16/48 יהושע וטובי גרינפלד נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מצפה אפק- שאלת התיישנות, החבות בהיטל השבחה ובקשה להפחתת ריבית פיגורים.
  • היטל השבחהערר בב/85121/13 נאות שש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברקלא ניתן לחייב שוכרת משנה בהיטל השבחה.
  •  היטל השבחהערר 8056/14 הועדה המקומית מצפה אפק נ' יעקב מזרחי- היטל השבחה – הכללת רכיב המע"מ.

 

 ————————————————————-

מאמר

 

הסכמי שיתוף – כדרך למימוש וחלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין

          מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

 

ישנם מקרים שונים של שותפות במקרקעין, כך לדוגמא כאשר מספר אנשים ירשו יחדיו קרקע, כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין ביחד עם רוכשים נוספים, או כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין כאשר יתר המקרקעין הינם בבעלות של בעלי זכויות נוספים.

המשותף לכל המקרים הללו הוא שהבעלות המשותפת במקרקעין אינה מאפשרת לכל אחד מהבעלים לעשות בחלקו במקרקעין כראות עיניו.

כך לדוגמא, ישנם מקרים רבים בהם בעלי זכויות במקרקעין רוצים להניע הליך של בניה עליהם ואולם, לאור העובדה שיש עמם בעלי זכויות נוספים, באותם המקרקעין, והזכויות של כל אחד מהבעלים אינן מסוימות ("במושע"), נדרשים הם להגיע להסכמות עם יתר השותפים על מנת שיוכלו לעשות כן.

כך גם כאשר בעלים משותפים של מקרקעין, רוצים לחלק את הזכויות במקרקעין באופן שכל אחד מהבעלים יהא בעלים של חלק מסוים במקרקעין ויוכל לפעול בחלקו באופן עצמאי וללא תלות בבעלים האחרים, וכך גם כאשר בעלים משותפים רוצים להגדיר על מי תחול ההפקעה מקום בו תהא כזו וכיוצ"ב.

עריכת הסכם שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין, זוהי דרך טובה להסדיר את אופן חלוקת המקרקעין, השימוש בהם וניהולם, ואף את דרך סיום השיתוף בין השותפים. במאמר זה להלן, נפרט על היתרונות והחסרונות הגלומים בעריכת הסכמי שיתוף.

סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין") מגדיר את ברירת המחדל מקום בו יש בעלות משותפת במקרקעין כדלקמן: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". בהתאם לכך, ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) הינה בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמא, אם ישנם שני שותפים האחד בעל 30% והאחר בעל 70% מהמקרקעין, כי אז בעלותו של הראשון תהא 30% בכל גרגר חול במקרקעין ובעלות האחר 70% בכל גרגר חול במקרקעין.

עולה אפוא כי ככל שלא יסוכם אחרת בין הבעלים הרי שנדרשת הסכמה משותפת של כל בעלי הזכויות לכל דבר הקשור במקרקעין, דבר המקשה מאד על פיתוחם, בניה עליהם ומכירת הבנוי. גם המחוקק ראה זאת לנגד עינו ועל כן אפשר לצדדים להסדיר את מערכת ההסכמות ביניהם הנוגעות למקרקעין.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע מהו הסכם שיתוף, כדלקמן:" (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36 (הסעיפים המגדירים את הניהול והשימוש חלוקת ההוצאות וכיוצ"ב – צ.ש, ד.ס.ה). בהתאם לסעיף זה, ניתן לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכאשר הסכם זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין, מחייב הוא את כולם, גם את הצדדים לו גם את חלפיהם וגם צדדים שלישיים. על פי ההלכה הפסוקה תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני (כפי שנקבע בדעת הרוב בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243.

במסגרת הסכם שיתוף ניתן לייחד לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות חלק מוגדר במקרקעין, בו רשאי הוא לפעול כבעל זכויות בלעדי מבלי להידרש להסכמות של הבעלים הנוספים, ניתן לקבוע שימושים משותפים ככל הנדרש, לדוגמא היה ונדרש ליצור שביל מעבר ברגל או ברכב באופן שתתאפשר גישה למגרשם של כל אחד מהבעלים, וניתן במקרים מסוימים לקבוע כי יהיו זיקות הנאה בין חלק של בעלים אחד לטובת חלקו של בעלים אחר. במסגרת ההסכם, חשוב להגדיר באופן מפורט ככל הניתן את כל מערכת היחסים בין הבעלים השונים, את אופן קבלת ההחלטות, דרך תשלום ההוצאות, את זכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו, להגדיר כיצד תשפיע הפקעת זכויות על חלקו של כל אחד במקרקעין וכן להגדיר את דרך סיום השותפות.

קיימים מצבים בהם ישנם מספר בעלי זכויות במקרקעין המעוניינים להקים יחדיו פרויקט בבניה משותפת. במקרה זה, חלוקת הזכויות, בעין, בין הבעלים, תבוצע במקרים רבים בשלב מאוחר יותר במסגרת הבקשה להיתר, כאשר יהא תכנון מפורט לפרויקט, וניתן יהיה לדעת באופן מדויק מה עתיד להיבנות. ואולם, אנו סבורים כי בכדי להימנע מחילוקי דעות במהלך קידום הפרויקט והקמתו, מומלץ כי בעלי הזכויות יערכו ביניהם עוד קודם לכן,  הסכם לשיתוף פעולה המגדיר את דרך קבלת ההחלטות, אופן חלוקת ההוצאות, דרך חלוקת היחידות שיבנו וכיוצ"ב. הסכם כאמור איננו ניתן לרישום כהסכם חלוקה מכיוון שאין מצורף לו תשריט, אך ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות מביצוע עסקה ללא הסכמת צד שלישי (לדוגמא עוה"ד המלווה את הפרויקט) אשר לא ניתן יהיה לבצע טרנזקציות במקרקעין ללא קבלת הסכמתו לכך. בדרך זו, ניתן למנוע העברת זכויות לצד ג' מבלי להכפיפו להסכמת הצדדים בהסכם שיתוף הפעולה, ובסבירות גבוהה יותר ניתן יהיה להשלים את הפרויקט מבלי להידרש בכל שלב להסכמה מחודשת בכל דבר וענין.

חשוב להדגיש כי הסכם שיתוף, אינו משנה את הקביעה של החוק כי הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס ובחלק המיוחד לכל אחד מהשותפים.

תוצאות חלוקת הזכויות במסגרת הסכם השיתוף נבחנת במקרים שונים בפסיקה. כך, לדוגמא נבחנה סוגיית תחולתה של הפקעה של חלק יחסי של חלקה על חלוקת הזכויות בין הצדדים. כך לדוגמא בעא(חי) 4623-03-12 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ. מוחמד עטא קעדאן (9.7.12), דעת הרוב קבעה, כי משהייתה חלוקה בפועל של החלקה על פי המוסכם בין הצדדים, והצדדים נהגו על פי חלוקה זו שנים רבות, וכן היתה הפרדה מוחלטת בין חלקו של כל אחד ואחד מהצדדים, לא היה מקום לערוך חלוקה מחדש לאור ההפקעה הצפויה ועל כל אחד מהצדדים "לספוג" את ההפקעה כאשר היא נופלת בחלקו.

בחינה נוספת של חלוקת הזכויות בהסכם שיתוף נדונה לאחרונה בפסק הדין בענין ביזבי (הפ (מרכז) 24723-10-15 עליזה ביזבי נ' זנט פחימה ואח', מיום 30.6.16) שם נבחנה השאלה: כיצד יחולקו זכויות בניה המוקנות מכוח תכנית לשינוי ייעוד, מקום בו הזכויות הוקנו על חלק מחלקה שיועד במסגרת הסכם שיתוף לבעלים ספציפי.

בפסק דין ביזבי, היו הצדדים להליך בעלים של מקרקעין אותם קיבלו בירושה. בין המורישים וחלק מהיורשים שהיוו את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, נחתם "הסכם חלוקה ושיתוף במקרקעין" אשר נועד להסדיר את זכויות הצדדים במקרקעין ובמסגרתו אף נערך תרשים חלוקה של הזכויות. בצד הסכם השיתוף ותרשים החלוקה נחתם גם הסכם מתנה וזאת על מנת שחלוקת הזכויות תהא בהתאם למפורט בתרשים (להלן: "ההסכמים").

הצדדים ניסו לרשום את ההסכמים בלשכת רישום המקרקעין ואולם מכיוון שלא הצליחו לעשות כן, הם הכינו מסמך "אישור הסכמים" בכדי ליתן להם תוקף של הסכמים נוטריונים.

בשנת 2011 (כ 10 שנים לאחר החלוקה האמורה) התקבלה החלטה בוועדה המקומית לתכנון ולבניה בדבר שינוי ייעוד חלק מהמקרקעין מייעוד חקלאי לתעשייה ולמסחר (להלן: "התוכנית"). התוכנית חלה אך ורק ביחס לחלק המקרקעין שיוחד למבקשת על פי תרשים החלוקה.

בשנת 2014 המבקשת עתרה לבית המשפט ועל בסיס הסכמת הצדדים ניתן פסק דין לפיו ירשמו ההסכמים כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

המבקשת פנתה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בבקשה שיעדכנו את טבלת ההקצאות כך שהזכויות יוקצו לה בלבד ואף הגישה התנגדות לתוכנית בדרישה שתתוקן טבלת האיזון. הוועדה המקומית דחתה את התנגדות המבקשת וקבעה כי אין בהערת האזהרה כדי לשנות מזכות הקניין של הבעלים הרשומים וחלקם היחסי. בהסכמת הצדדים והוועדה המקומית, נמחק הליך שהגישה המבקשת כנגדם, וסוכם כי תשלומי האיזון יעוכבו בידי הוועדה המקומית עד להכרעת זכויות הצדדים במקרקעין.

במסגרת התובענה הנדונה למתן פסק דין הצהרתי, נדרש בית המשפט המחוזי מחוז מרכז-לוד, באמצעות כב' השופט יעקב שפסר, לבחון האם לאור ההסכם ותשריט החלוקה, זכאית המבקשת ליהנות באופן בלעדי משינוי הייעוד, או שמא יש להחיל זאת על החלקה כולה.

כב' בית המשפט בחן את נוסח ההסכמים וניסה ללמוד מהם על אומד דעת הצדדים. מחד גיסא, הוגדר בהסכם החלוקה ובתשריט החלוקה, ייחוד חלקים ספציפיים מהחלקה לכל אחד מהבעלים והובהר כי כל אחד יוכל לעשות בחלקו כל שימוש מבלי להזדקק להסכמת האחר, אך מאידך גיסא נכתב בהסכם כי "ידוע לצדדים שתוך כדי הליכי הרפרצלציה יופקעו שטחי קרקע לצרכי ציבור והשטחים שיופקעו לפי המפה לצרכי רשום לא יתחשבו בחלוקה הפנימית שלפי התרשים אלא בצרכי הצבור בלבד, ולכן מתחייבים הצדדים לבצע שינויי התאמה בחלוקה הפנימית, כך שחלקי ההפקעה יתחלקו שווה בשווה 1/3 לכל צד" [וכאן הוסף בכתב יד: "יחסית לחלקו של כל צד במגרש"]".

המשיבים 1-3 ניסו לטעון כי החלוקה הפנימית של החלקה עליה הסכימו כפופה לשינויים שיכפו על ידי הרשויות כדוגמת תכנית שינוי הייעוד דנא.

ואולם, בית המשפט דחה עמדה זו, וקבע כי לאור הסכמות הצדדים בהסכם החלוקה, לאור ייחוד המגרשים בתשריט החלוקה, לאור העובדה שהתוכנית אינה משנה את המגרשים על פי תשריט החלוקה, ולאור העובדה שהתוכנית מקצה שטח חלופי בגודל הזהה לשטח המופקע מהמגרש של המבקשת, יש להורות כי השטח החלופי ייכלל אך ורק בשטחה של המבקשת (במקום השטח שהופקע). בית המשפט מבסס קביעתו זו גם על העובדה שהמשיבים הפורמאליים  4-5 אשר היו חלק מהסכם החלוקה המקורי, תמכו בעמדת המשיבה על אף שזה לכאורה מנוגד לאינטרס האישי שלהם.

להשלמת הדברים נפנה לחלקים מן ההסבר המפורט שניתן על-ידי בית המשפט העליון בעניין חזקיהו (ע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.2012); להלן: "עניין חזקיהו"):

"דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים……על אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר (מפי השופט י' כהן) כי "ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין אפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה". בין הנפקויות לדוגמה שצוינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין. כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה".

מהמפורט לעיל עולה כי נודעת חשיבות רבה לקיומו של הסכם שיתוף בין בעלים משותפים, וחשוב כי הסכם זה ישקף בצורה ברורה את כוונת הצדדים ויתייחס למירב הסיטואציות המצריכות הסדרה ביחסים בין השותפים. חשוב מאד כי הסכם כזה יערך על ידי עורכי דין המומחים בתחום אשר ידעו לשקף בניסוחים את אותן ההבנות באופן שבמבחן התוצאה ניתן יהיה למצוא את המענה בהסכם מבלי להידרש לניהול הליכים משפטיים בין השותפים. יצוין בהקשר זה, כי קרקעות בהן בעלי הזכויות מאוגדים בהסכם שיתוף, הרבה יותר אטרקטיביות עבור יזמים המעוניינים לבצע עסקאות, ואף זה יאפשר לקבל מימון לבנייה עליהן.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

הודעה בדבר תיקון לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) –

סטייה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב

בעקבות אישור ופרסום תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה) (תיקון), התשע"ו-2016, המסדירות מקומות חנייה לרכב דו גלגלי ומעודדות נסיעה בתחבורה ציבורית, באמצעות הפחתת מקומות חניה בבניינים חדשים שיבנו באזורים הסמוכים למערכת להסעת המונים, תוקנה במקביל גם תקנה 2(15) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002, לפיה ניתן יהיה לצמצם את מס' מקומות החניה באופן התואם את הקבוע בתקנות החדשות בדבר התקנת מקומות חניה מבלי שהדבר ייחשב כסטייה ניכרת.

 

הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 108 – הוראת שעה)

(חובת מתן הקלה לתוספת דירות למגורים), התשע"ו-2016

ביום 11/7/2016 פורסמה ברשומות הצעת החוק הנ"ל. הצעת החוק נועדה להתמודד עם המצב המתואר בדברי ההסבר אשר צורפו אליה, ולפיהם בעוד חוק התכנון והבניה והתקנות על פיו מקנים שיקול דעת וסמכות לוועדות המקומיות לאשר בתנאים מסוימים הקלה למבקש היתר והגדלת מספר דירות המגורים המרבי שנקבע בתכנית, דבר שהיה עשוי להביא להגדלה ניכרת במספר הדירות הנבנות בכלל ובמספר הדירות הקטנות בפרט, הרי שבפועל ועדות מקומיות רבות מסרבות באופן גורף לאשר תוספת לדירות מגורים, אף שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית, דבר שהביא לכך שבפועל חלה בשנים האחרונות ירידה ניכרת בהיקף הבניה של דירות קטנות ובעיקר דירות שלושה חדרים המיועדות לזוגות צעירים ולאוכלוסייה מבוגרת.

במסגרת האמור הוצעו בין היתר הקביעות הבאות: ועדה מקומית תהיה מחויבת לתת הקלה לתוספת דירות למגורים בתחום רשות עירונית, בשיעור של 10%, אך לא יותר מ-20%, מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבניה על מגרש, או על מספר מגרשים גובלים, לפי העניין, על פי הוראות התכנית החלה על המגרש, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראותיה לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, וזאת בהתקיים מספר תנאים מצטברים, כגון: שטחן הממוצע של דירות המגורים במגרש או במגרשים, לפי העניין, לאחר מתן ההקלה, יעלה על 80 מ"ר; שטחה של כל דירת מגורים שתיווסף לבניין מעבר למותר לפי תכנית, לא יעלה על 80 מ"ר; הבקשה להקלה תהיה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש או במגרשים לפי העניין; המגרש מיועד למגורים בבניה רוויה; בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת התוספת; התכנית נכנסה לתוקף לפני 1 בינואר 2011, והיא אינה תכנית לפינוי ובינוי; בבקשה להקלה צוין מס' דירות המגורים המותרות לבניה במגרש לפי התכנית וההקלות שאורו לגבי מספר דירות המגורים במגרש או המגרשים קודם להגשתה.

עם זאת, הצעת החוק מבקשת לקבוע כי חובת מתן ההקלה לא תחול על ועדה מקומית במחוז הצפון או הדרום, או בתחום רשות מקומית ששר האוצר קבע לגביה בצו, כי נוכח קיומו של מלאי מספיק של דירות קטנות בתחומה בשנה שקדמה למועד מתן הצו, אין צורך או הצדקה לחייב מתן הקלה.

כמו כן, פרט לחובת מתן ההקלה המפורטת לעיל, הצעת החוק אף מבקשת לעגן במסגרת חוק התכנון והבניה (כהוראת שעה), חלק מסמכויות הועדה המקומית הקבועה כבר כיום בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, ובמסגרת זו לקבוע כי ועדה מקומית תהיה רשאית לתן הקלה לתוספת דירות למגורים בשיעור העולה על 20% אך לא יותר מ -30%, אשר שטחן הממוצע עולה על 70 מ"ר, אם הוצגה חוות דעת מהנדס הועדה המתייחסת לתמהיל הדירות המתקבל לאחר התוספת והשתלבותן בסביבה והמאשרת שמוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי חניה בסביבת הבניין, נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.

עוד מוצע במסגרת זו, כי הועדה המקומית תהא רשאית להתנות את הוספת דירות המגורים בכך שהדירות הנוספות בשיעור שעולה על 20% ישמשו למגורי בניה המקום (כהגדרתו בהצעת החוק), וכי תנאי זה יהיה תקף ל-10 שנים מיום מתן תעודת גמר.

בדברי ההסבר להצעת החוק צוין עם זאת כי בעת הכנת הצעת החוק לקריאה שניה ושלישית, יישקל הצורך בעיגון הסמכות הקבועה כיום בתקנות סטייה ניכרת כמפורט לעיל, בחקיקה ראשית.

 

החלטת רשות מקרקעי ישראל 1473 בניה למגורים בקיבוצים מתחדשים – הסדר ביניים

החלטה 1473 מיום 15.06.2016, המבטלת את החלטה 1425, במסגרתה החליטה מועצת מקרקעי ישראל בעניין הסדר ביניים לחתימה על בקשות להיתר בניה להקמת בתי מגורים חדשים בחלקות המגורים בקיבוצים מתחדשים, נקבע כי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") תחתום על בקשה להיתר בניה להקמת בית מגורים בחלקת המגורים בקיבוץ עבור חבר חדש אשר יופנה לרשות על ידי הקיבוץ עד למועד הקובע, בכפוף להחלטת הקיבוץ והחבר החדש לפעול באחת מן החלופות הבאות:

חלופה ראשונה:

הקיבוץ יגיש בקשה מלאה להצטרפות לאחד ממסלולי הבניה, המפורטים להלן ולהעמדת ערבויות ע"י החבר החדש והקיבוץ, הערבויות יחולטו על ידי הרשות ככל שהחבר לא יעמוד בתשלום הנדרש ממנו במועד:

  1. במקרה שהקיבוץ לא יצטרף למסלול בניה עד למועד הקובע, ישלם החבר החדש, דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך המגרש.
  2. במקרה שהקיבוץ יצטרף להסדר הקבוע בהחלטת מועצה 1411 או בהחלטה 1477, הקיבוץ והחבר החדש יידרשו לעמוד בתנאים הקבועים באותה ההחלטה.
  3. הצטרפות הקיבוץ לאחד ממסלולי הבניה תותנה בהסדרת כל השימושים החורגים בהתאם להוראות ההחלטה. לא יוסדרו השימושים ידרשו החברים החדשים לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע עבור מגרשי המגורים.
  4. קיבוץ אשר יבקש לעבור ממסלול בניה על פי החלטת מועצה מספר 751 למסלול בניה על פי החלטת מועצה מספר 1411 או למסלול בניה על פי החלטת מועצה מספר 1447 לאחר המועד הקובע, יידרש לעמוד בהוראות המעבר הקבועות בהחלטות אלה במלואן, ללא זכות קיזוז.
  5. חבר חדש אשר יבקש לבנות בהיקף בינוי מעל 160 מ"ר, יידרש להפקיד ערבות בנקאית בגובה 91% עבור הבניה הנוספת מעל 160 מ"ר (חלף תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים כקבוע בהחלטת מועצה מספר 1085).

חלופה שניה:

האגודה תפנה לרשות חברים חדשים בצרוף החלטה של האסיפה הכללית של האגודה המאשרת לפעול בהתאם לחלופה זו. תנאי לחתימת הרשות על הבקשה להיתר בניה הינו הפקדת ערבות בנקאית, על ידי החבר החדש, בגובה 91% מערך המגרש. במקרה שהקיבוץ לא יגיש בקשה מלאה להצטרפות לאחד ממסלולי הבניה עד למועד הקובע, הרשות תחלט את הערבות הבנקאית ותקצה את המגרש לחבר החדש. השטח שיוקצה לחבר החדש ייגרע משטח המשבצת של הקיבוץ וייחתם לגביו חוזה חכירה פרטני; אם הקיבוץ יחליט בעתיד להצטרף לאחד ממסלולי השיוך, החבר החדש ו/או הקיבוץ לא יהא זכאי להתחשבנות כלשהי.

בנוסף, בהוראות כלליות נקבע כי כל המגרשים בגינם מבוקשת חתימת הרשות על בקשה להיתר בניה יכללו בשטח חלקת המגורים. חבר חדש יתחייב שלא לבוא בכל טענה ו/או תביעה כלפי הרשות ביחס להסדר או לטיב הזכויות שלו במגרש. עד להצטרפות הקיבוץ לאחד ממסלולי הבניה וביצוע התשלומים לרשות על פי המסלול שנבחר או עד לחילוט הערבות, בחלוף המועד הקובע, המוקדם מבניהם, החבר החדש לא יהיה זכאי לחתום על חוזה חכירה ביחס למגרש ו/או לקבל התחייבות לרישום משכנתא. ההסדר יחייב את הקיבוץ ואת החברים גם אם טרם אושרה תכנית לצורכי רישום בקשר למגרשי המגורים בחלקת המגורים. במקרה של שינוי בשטח המגרש בעקבות אישור תכנית, לא תיערך התחשבנות כספית בשל שינוי בשטח המגרש אשר לא יעלה או ירד מ- 20% משטחו של המגרש בהתאם לתכנית חלוקה ובלבד שאין שינוי בהיקף הבינוי. אין בהסדר הביניים אשר גובש, לגרוע מכל חובה אחרת על פי החלטות המועצה ונהלי הרשות, בקשר לבניה למגורים בקיבוצים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1471: "הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז"- תיקון להחלטה מס' 1136

בבג"ץ 11087/05 חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י נ' מדינת ישראל, קבע בית המשפט העליון, כי החלטה 1136 בנוסחה, אינה ניתנת ליישום בהציבה כלל גורף הפוגע בסוג חוכרים שזכו להטבות שאינן משמעותיות ועל כן יש לערוך הבחנות בין קבוצות החוכרים ולהשוות דינם של החוכרים הציבוריים אשר להם ניתנו הטבות קלות ערך לדינם של חוכרים פרטיים.

בהתאם לפסק דין זה תוקנה החלטה 1136 והוחלפה על ידי החלטה 1471, אשר ערכה בין היתר את התיקונים הבאים:

ההחלטה עורכת הבחנה בין נכסים אשר הוקצו עד ליום 17.5.1965 ומיום 17.5.1965. עד ליום זה, על מנת שהחלטה זו תחול, הטבה אחת צריכה לחול. ומתאריך זה, שתי הטבות צריכות לחול. ואלה הן ההטבות:

  1. תשלום דמי חכירה מופחתים.
  2. פטור ממכרז.
  3. שומת קרקע ביעוד ציבורי. מקום בו השומה הייתה ביעוד סחיר והערך היסודי של המגרש היה שווה או קטן ל-60% מהשומה, תחשב שומה זו כשומה ליעוד ציבורי.

תיקונים נוספים שהחלטה זו עורכת:

הגדלת שטח המקרקעין לביצוע עסקות שינוי יעוד וניצול באזורי עדיפות לאומית עד ל-15 דונם. וכן הפחתת שיעור דמי ההיתר בגין עסקות שינוי יעוד וניצול ל-31%, למשך שנתיים, מיום אישור החלטת המועצה, וזאת בשינוי יעוד אשר עיקרו למטרת מגורים. עבור נכס שטרם הופקדה בגינו תכנית לשינוי ייעוד, יימנו השנתיים מיום הפקדת התוכנית ולא יותר מ-5 שנים מיום אישור החלטה זו.

 

 

החלטת מינהל מקרקעי ישראל מספר 1469 – הוראות בדבר סעיף 29 ג'

לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור

סעיף 29 ג' לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 קובע כי נקלטה בוועדה הארצית לקידום תכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, תכנית מועדפת לדיור או נקלטה לפי חוק התכנון, במוסד התכנון המוסמך, תכנית רחבת היקף לדיור, הכוללות בתחומן קרקע להשבה או שנשלחה הודעה לעניין תכנית רחבת היקף לדיור בתוקף הכוללת בתחומה קרקע להשבה, יציעו הממונים לבעל הזכויות לגבי הקרקע להשבה להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בהסכם שעניינו השבת הזכויות לבעל הקרקע או מי מטעמו, וכן מסירת החזקה בקרקע לידי רשות מקרקעי ישראל או מי מטעמה (להלן: "הסכם השבה").

בהתאם להוראות סעיף זה לחוק, קבע המנהל בהחלטה מס' 1469 מיום 15.06.2016, הוראות אשר יחולו על הסכם ההשבה ובניהן:

  1. קביעת מועד השבת הזכויות ומסירת החזקה.
  2. מסירת החזקה בקרקע להשבה לידי הרשות או מי מטעמה תהיה כשהיא פנויה וריקה מכל אדם, מיטלטלין, בעלי חיים וכל הבנוי והנטוע עליהם ומכל דבר אחר המחובר אליהם חיבור של קבע.
  3. הרשות תישא בהוצאות פינוי הקרקע.
  4. הרשות לא תישא בעלויות פינוי של מיטלטלין ו/או מחוברים ו/או פסולות ו/או אדם המצויים בקרקע להשבה ללא היתר כדין ו/או בניגוד להסכם הקצאת הזכויות.
  5. קביעת תמריצים וגובה התמריצים למפנים.
  6. כל צד יישא בתשלומי המיסים, האגרות או ההיטלים החלים עליו לפי דין וכל תשלום החל על המקרקעין עד למועד ההשבה, לרבות מס שבח אשר יחול על בעל הזכויות.
  7. לסכום התמריץ המיוחד יתווסף מס ערך מוסף כנגד המצאת חשבונית מס כדין.

כן נקבע, כי לרשות הסמכות לפעול ככל שאדם לא יחתום על הסכם להשבה, להחתמתו על ההסכם ולפינויו מהמקרקעין, לרבות הוצאת צו לסילוק יד.

לאחר חלוף המועד הקבוע לתחולת הוראת השעה (ארבע שנים ממועד כניסת החוק לתוקף) יחולו רק החלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלבנטיות בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית.

במקביל, ביום 27.06.2016, התקבלה הצעה לתיקון מס' 3 לחוק ולפיה בסעיף 29ב(ב) יובהר כי משלוח הודעה לבעל עניין, הינה בדבר הגשת תכנית מועדפת לדיור רחבת היקף בתוקף.

כמו כן, ביום 06.07.2016, פורסמה הצעה לתיקון מס' 4 לחוק, בה מוצע, בין השאר, להרחיב את סוגי התכניות המועדפות לדיור שניתן להביא בפני הועדה, כך שניתן יהיה להגיש לוועדה גם תכניות לפינוי ובינוי ותכניות החלות על קרקע פרטית מרובת בעלים. כן מוצע ליתן סמכות לוועדה להתאים גבולות מדויקים של מתחם בהתאם למצב הקרקע ולצרכים התכנוניים, לרבות הרחבת הגבולות מעבר לשטח שהוכרז עליו, להרחיב את הגדרת סוגי הקרקעות שניתן להכריז עליהן כעל מתחמים מועדפים. עוד מוצע לקבוע כי שר האוצר יקבע אמות מידה שוויוניות לפיהן יגבש הצוות את המלצותיו לגבי הכרזה על קרקע מרובת בעלים כעל מתחם מועדף לדיור.

בנוסף מוצע לקבוע כי בתכנית מאושרת החלה על מקרקע ישראל, יוקצו  30% מסך היחידות להשכרה לטווח ארוך ויחידות להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת ובתכנית החלה על מקרקעין מרובי בעלים יוקצו 15% מסך היחידות להשכרה לטווח ארוך. חובה זו לא תחול על מתחמי פינוי בינוי וביישובי מיעוטים.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 307-0412676,

שם התכנית: תוספת זכויות בניה על הגג לתכנית חריש/1/א

הריני לעדכן כי ביום 14/7/2016 פורסמה להפקדה ברשומות תכנית מפורטת שעניינה תוספת זכויות בניה ליחידות דיור הממוקמות בקומה העליונה של הבניין. התכנית המוצעת מבקשת לקבוע תוספת זכויות בניה של עד 60 מ"ר לכל יח"ד עליונה במבנה מגורים בייעודים "מגורים ב'" ו"מגורים ומסחר" הממוקמים בתוך שטח תכנית חריש/1/א, וכן הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי לתוספת זו.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מס': 307-0412684,

שם התכנית: תוספת זכויות של עד 25 מ"ר ליח"ד בתכנית חריש/1/א

הריני לעדכן כי ביום 14/7/2016, פורסמה להפקדה ברשומות תכנית מפורטת שעניינה תוספת שטחי בניה של עד 25 מ"ר לכל דירה בייעוד "מגורים ב'" ו"מגורים מסחר" בתחום תכנית חריש/א/1 ביישוב חריש.

תוספת שטחי הבניה תינתן לבניינים קיימים ומאוכלסים כחוק. התוספת תינתן לבניית אגפים שלמים לפי עקרון "בניין גדל" בהגדרות התכנית.

בנוסף, קובעת התכנית הוראות נוספות לבניית מסתורי אשפה בבניינים בתחום תכנית חריש/א/1, וכן תוספת שימוש למרפאות בייעוד "מגורים ומסחר" בתחום תכנית חריש/1/א.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב תמ"מ 5/1/5 –

הארכה והרחבה של רצועת הרכבת הקלה במקטע תל אביב – בת ים לצורך הפעלה מוקדמת ותפעול שוטף

הרינו  לעדכן על הפקדת התכנית שבנדון, שמטרתה להאריך ולהרחיב את רצועת המסילה של הרכבת הקלה במקטע ת"א-בת ים ולהסדיר את השימושים הנדרשים לצורך הפעלה מוקדמת ותפעול שוטף.

ניתן להגיש התנגדויות לתכנית תוך חודשיים מפרסום ההודעה בדבר ההפקדה בעיתונות.

 

הודעה בדבר העברת תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור

תמ"א 18/ 4/ 2 – תחנות תדלוק

המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה על העברת תמ"א 2/4/18 – תחנות תדלוק, החלה על כל שטח מדינת ישראל, להערות הוועדות המחוזיות לפי ס' 52 לחוק התו"ב ולהשגות הציבור. מטרות התכנית הינן קביעת מרחקים מינימליים מתחנות תדלוק המנפקות גפ"מ וגט"ד וכן שינוי שיטת חישוב שטחי בינוי מותרים בתחנות תדלוק. התכנית האמורה נמצאת בארכיב מינהל התכנון, קרית בן גוריון, רח' קפלן 2, ירושלים ובארכיבי הוועדות המחוזיות לתכנון ובניה. כל המעוניין רשאי לעיין בתכנית. כמו כן, כל המעוניין בקרקע או כל פרט תכנוני אחר, הרואה עצמו נפגע על ידי התכנית רשאי להגיש הערותיו והשגותיו לתכנית עד ליום 28.8.16 למזכיר המועצה הארצית לתכנון ובניה.

 

עדכוני פסיקה

 

טענת התיישנות בהסכם מותלה ועקרון חוקיות המנהל

שם ומספר הליך: ע"א 4752/14 , ע"א 4759/14 נכסי רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים א' חיות, י' עמית, ד' ברק-ארז.

תאריך פסק הדין: 16.06.16.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 7225 בתל אביב.

ב"כ המשיבות בע"א 4752/15 והמערערות בע"א 4759/14:          עוה"ד שלום זינגר ואייל גור.

לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים הוגשו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בו התקבלה תביעת חברת נכסי רמת אביב בע"מ (להלן: "החברה") להצהיר על בטלותם של שני הסכמים שנכרתו בינה ובין עיריית תל אביב-יפו והוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב בקשר לפרויקט סביוני רמת אביב בתל-אביב.

בית המשפט פותח וסוקר את סעיף 6 לחוק ההתיישנות הקובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה" ומציין בהקשר זה כי יום לידתה של עילת התביעה הוא היום "שבו מתקיימות כל העובדות החיוניות הנדרשות לביסוס תביעה שניתן להצליח בה ולזכות בסעד המבוקש".

בענייננו, עיקר טענותיה של החברה התבססו על אי-החוקיות שדבקה בהסכם הראשון בשל ההתניה שהתנו העירייה והוועדה את תמיכתן בתכנית החדשה, בכך שהחברה תתחייב להקים על חשבונה מבני ציבור בסך של כ-9.5 מיליון דולר. בית המשפט קובע כי, ההתניה מצאה את מקומה בהסכם הראשון בין הצדדים משנת 2001, כך שכל העובדות הצריכות לטענת אי-החוקיות היו קיימות וידועות כבר במועד זה. לאור האמור קובע בית המשפט כי, העילה לעתור לפסלות ההסכם נולדה, אם כן, במועד כריתתו כך שהתובענה להצהיר על בטלות ההסכמים בעילה של אי חוקיות שהגישה החברה בשנת 2012 – התיישנה. עוד מציין בית המשפט כי חוזה על תנאי הוא חוזה שלם, בעל תוקף מלא כבר ממועד כריתתו כך שטענות בדבר היותו חוזה מותלה אינן רלוונטיות לעניין טענת ההתיישנות.

כב' השופטת חיות מוסיפה ומציינת, למעלה מן הצורך, כי להשקפתה, מדובר בענייננו במקרה מובהק שבו פעלה הרשות המקומית בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הציבורי ובראשם עקרון חוקיות המינהל. השופטת מזכירה דברים שנקבעו כבר בפסק הדין ע"א 7368/06, דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה ואח' (להלן: "דירות יוקרה"): "כוחה של הרשות הציבורית נובע מהסמכויות שהוקנו לה בדין, ואין בלתן. הדין הוא שמוליד את כוחה של הרשות לפעול, וגבולות כוחה מתוחמים לגבולות ההסמכה שהוענקה לה בדין". עוד מוסיפה ומאזכרת השופטת כי בדירות יוקרה נפסק כי הטלת חיובים בהעדר הסמכה מפורשת לכך בדין עשויה להיות "נגועה בשרירות ובהפליה. היא פותחת פתח מסוכן למעשי שחיתות. היא עלולה לפגוע בקניינו של הפרט ללא הצדקה ועוגן מספקים". קביעות אלה משתרעות גם על הטלת חיובים שניתן לראות בהם "מעין היטל או אגרה", ככל שהרשות לא הוסמכה בדין. בענייננו קובעת השופטת, כי בצדק טענה החברה כי התשלום הנוסף שדרשה הרשות המקומית כתנאי לתמיכתה באישור התכנית החדשה, ניתן לראותו כ"מעין היטל השבחה" אותו דרשה הרשות ללא הסמכה בדין וזאת בנוסף להיטל השבחה בסך של כ-80 מיליון ש"ח שהוטל עליה כחוק בגין הפרויקט ואותו שילמה.

לאור האמור לעיל, בית המשפט קיבל את ערעורן של העירייה והוועדה, ביטל את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי, וקבע כי דין תביעתה של החברה להידחות מחמת התיישנות. בנסיבות העניין ונוכח האופן שבו התנהלה הרשות המקומית, לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

לדעת המערכת, יש מקום לשקול לתקן החוק ולקבוע כי קיימת לבית המשפט הסמכות לדחות טענת הגנה של התיישנות בנסיבות שיקבעו, העובדה שטענת התיישנות העולה בהזדמנות הראשונה יכולה לדחות תביעה גם אם מתברר כי העיכוב לא גרם כל נזק וכי לדוגמא הצד השני היה מודע לאפשרות התביעה ו/או לא שינה מצבו לרעה וכל המסמכים והעדים מצויים, אינה בהכרח צודקת ונכונה, "קל וחומר" הוא כשמדובר ברשות או גוף הנוהג לשמור מסמכים על פי חובה חוקית.

 

אופן חלוקת זכויות בפירוק שיתוף בעקבות ביטול רישום של בית משותף

שם ומספר הליך: ע"א (ת"א) 33851-04-15 עזבון המנוח שלמה אהרוני ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים י' שנלר, סג"נ-אב"ד, ד"ר ק' ורדי, סג"נ, ח' ברנר.

תאריך פסק הדין: 21.06.16.

ב"כ המשיבות: עוה"ד יגאל דורון, יצחק הוס ותמר לרנר.

פרטי הנכס: "בית מרכזים", רחוב קיבוץ גלויות בתל אביב חלקה 77 גוש 7087.

ביוני 2003 נשרף "בית מרכזים", בניין שהיה ממוקם ברחוב קיבוץ גלויות תל אביב (חלקה 77 גוש 7087); חלקו נהרס כליל ושאריתו נהרסה על פי צו הריסה שהוציאה עיריית תל אביב-יפו.

ביום 18.11.2014 הגישו חלק מבעלי הזכויות ב-83% מהרכוש המשותף, בקשה לביטול רישום הבית המשותף וביום 2.9.2008 המפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל-אביב הוציאה תחת ידה צו ביטול רישום בית משותף וקבעה, בהתאם להוראות סעיף 147 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), כי רישום הזכויות במקרקעין יעשה על פי זכויות בעלי הזכויות ברכוש המשותף.

החלטה זו הובילה לניהולם של מספר הליכים בין הצדדים, אשר סופם בהכרעה שנתקבלה בעליון, ואשר קיבלה את עמדת המפקחת על רישום המקרקעין, והוסיפה כי ביטול רישום בית משותף אינו מאיין תוקפן של הוראות קנייניות הקיימות בתקנון הבית המשותף, וככל שקיימות הוראות בתקנון כיצד יש לרשום את הזכויות במקרים של ביטול רישום בית משותף, יש להתייחס להוראות אלה בעת הרישום. כן צוין כי המסגרת הנכונה לדון בשאלת שווי הזכויות, ובתוך שכך שווי שאינו נובע אך מהיקף הזכויות ברכוש המשותף, הינו במסגרת הליך של פירוק שיתוף (ראו רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ (פורסם בנבו, 16.01.2013)).

ביום 15.11.2009, הגישו בעלי הזכויות ב-83% מהרכוש המשותף בקשה לפירוק שיתוף, אשר בעניינה קבעה הערכאה הדיונית, כי בהעדר הוראה כלשהי בתקנון הבית המשותף, המשנה את הוראות סעיף 147 לחוק וקובעת חלוקת זכויות באופן שונה מחלוקה על פי החלק היחסי של כל בעל זכויות ברכוש המשותף, פירוק השיתוף יעשה בהתאם לסעיף 147 לחוק ומבלי שיוענק כל משקל לשווי ההיסטורי של הדירות.

על החלטה זו הוגש הערעור דנא, אשר השאלה המרכזית בו הינה האם במקרה של ביטול רישום בית משותף ובקשה לפירוק שיתוף, חלף הקמה מחדש של המבנה, יש מקום להתייחס לשווי ההיסטורי של הדירות או שיש להתבסס אך על החלק היחסי של כל בעל זכות ברכוש המשותף.

בית המשפט המחוזי, בדעת הרוב של כבוד השופט ברנר, קיבל את עמדת הערכאה הדיונית וזאת לאור קביעותו, כי שוויין ההיסטורי של הדירות נבע הן מרכיב המבנה והן מרכיב הקרקע, כאשר השוני במחיר הדירה נבע אך מרכיב המבנה. הואיל ורכיב זה אינו בנמצא עוד במועד ביטול הבית המשותף, קבע בית המשפט העליון, כי אין ליתן לו חשיבות מקום בו מתבקש פירוק שיתוף.

בדעת מיעוט קבע כבוד השופט ורדי, כי לדידו, במקרה כאמור, ראוי להתייחס לשווין ההיסטורי של הדירות ולבצע את החלוקה באופן בו הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין תוותרנה בהתאם לחלק היחסי של בעלי הזכויות ברכוש המשותף, אך בעת פירוק השיתוף יתבצעו איזונים בין בעלי הזכויות, בהתאם לשווי הדירות ההיסטורי.

הערעור, כאמור, נדחה.

הערת מערכת:

פסק-הדין מצביע ומעיד על חשיבות ניסוח נכון וצופה פני עתיד של מסמכי הבית המשותף והמערכת ההסכמית של הדיירים, ככל שהוראות התקנון היו קובעות התייחסות שונה למקרה של הריסת הבית ייתכן ואף סביר כי התוצאה היתה שונה, כמו כן כמובן שחלוקה שונה של חלקים בקרקע בהתאם לשווי דירות המזוהות עם מרכיב זה, גם היא הייתה מסייעת.

 

השפעת עקרון תום הלב על תחרות בין זכויות במקרקעין

 

שם ומספר הליך:  ה"פ 32649-01-16 עמרם את מסיקה יזמות ובניה בע"מ נ' מוסטפא עבד אלקאדר ואח'

ערכאה:  בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' השופט בנימין ארבל, סגן נשיא.

תאריך פסק הדין: 03.07.16.

ב"כ הצדדים: לא צוין.

פרטי הנכס: מגרשים הידועים כחלק מחלקות 17, 18 בגוש 10031, חדרה.

לבית המשפט המחוזי בנצרת הוגשה המרצת פתיחה, כאשר השאלה העיקרית שנידונה בפסק הדין נגעה להשפעת עקרון תום הלב של הצדדים בעסקת מקרקעין, על התוצאה אליה יגיע בית המשפט בשאלת תחרות בין זכויות במקרקעין.

המבקשת בענייננו הינה חברה העוסקת בעסקי נדל"ן, לרבות יזמות ובניה, אשר רכשה ביום 27.7.14 מהמשיבה 2, שלושה מגרשים הידועים כחלק מחלקות 17, 18 בגוש 10031 בחדרה. למעלה משנה לאחר יום הרכישה, רשם המשיב 1, שידע על העסקה בין המשיבה 2 לחברת הנדל"ן, הערה על המקרקעין האמורים. לפי ההערה, ניתן חמש שנים קודם לרישומה, צו מניעה על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת, אשר לשיטת המשיב 1 אוסר על החברה למכור את נכסיה.

בית המשפט מנתח את סעיף 9 לחוק המקרקעין, אשר קובע את סדרי העדיפות בין עסקאות נוגדות במקרקעין. ככלל, העסקה הקודמת בזמן עדיפה, אולם, פסיקת בתי המשפט קבעה כי העיקרון הקבוע בסעיף 9 כפוף לעקרון העל של תום הלב. מכאן לומד בית המשפט, כי כאשר בוצעו עסקאות נוגדות, אך הקונה הקודם בזמן לא טרח לרשום הערת אזהרה לזכותו במרשם המקרקעין, עלול הדבר להתפרש כחוסר תום לב, זאת, שעה שיבוא קונה שני, תם לב, ויתקשר בעסקה נוגדת לאחר שבדק בספרי רישום המקרקעין ולא מצא כל רישום הערת אזהרה אודות עסקה נוגדת.

בית המשפט ממשיך ומציין כי, אמנם המקרה הנדון בענייננו אינו זהה למקרה הנדון בסעיף 9, שכן, אין המדובר בעסקאות נוגדות, אולם, הרציונל שבהחלת דוקטרינת תום הלב זהה. כאשר מדובר בזכויות נוגדות, לכאורה, כאשר בעל הזכות הקודמת בזמן, לא טרח להתריע על זכותו בפני ציבור הקונים הפוטנציאליים, יש לראות בו כמי שנהג בחוסר תום לב, בהציבו מכשול בפני מתקשרים פוטנציאליים.

בית המשפט קובע כי, משעה שניתן צו המונע ביצוע עסקאות בנכסי החברה, היה על המשיב 1 לנהוג בתום לב ובהגינות, ולמנוע "תאונה משפטית" של רכישת נכס בניגוד לצו וזאת ע"י רישום הערה בנסח המקרקעין ובספרי רשם החברות בדבר קיום הצו.

לסיום מוסיף בית המשפט כי, כללי תום הלב הינם כללים אוניברסליים, החלים בכל מקרה בו מפעיל אדם את זכויותיו באופן העלול לפגוע בזולת. כללים אלה מחייבים את בעלי הדין לפעול ביושר ובאמונה. כללים אלה הופעלו בפסיקה לא רק במקרים של עסקאות נוגדות, אלא אף במקרים אחרים בהם התנגשו זכויות של רוכשי זכויות מקרקעין, בהגבלות אחרות שהוטלו על המקרקעין כמו בענייננו. בית המשפט מציין כי על הקונה חלה חובה לבדוק בספרי המרשם הגלויים והפתוחים לעיון הכלל, ולא להעמיק בחקירות באשר לעובדות הנסתרות מן העין.

לאור האמור לעיל קובע בית המשפט כי, משיב 1 פעל בחוסר תום לב, הצו אשר נרשם על הנכסים שנמכרו לחברה בטל ומבוטל ועל רשם המקרקעין למחוק את ההערה מהמרשם.

כמו כן המשיב 1 חויב בהוצאות ושכ"ט עורך דין של הצדדים בסך כולל של 45,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק וזאת, בנוסף להוצאות שנפסקו במסגרת הליכי הביניים.

הערת מערכת:

נראה כי הגיעה העת לתקן את הסעיפים הדנים בתחרות בין רוכשים ולא להותיר הנוסח הקיים אשר כבר מזמן אינו חל בצורתו הרשומה, אלא שהוחלו בעניין זה חובות נוספות שהינן יציר פסיקה, הרשות לרשום הערת אזהרה צריכה להופיע כחובה על מנת לגבור בעת רכישת זכויות ראשונה, וכך ניתן לחסוך מעט הליכים משפטיים.

           

שכ"ט בגין פעולות להשבחת מקרקעין

 

שם ומספר הליך: ת"א 46006-07-13 תמיר שאבי נ' רגינה עגיב (כחלון)

ערכאה: בית המש ט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט אורן שוורץ.

תאריך מתן פסק הדין: 26.06.16.

ב"כ התובע: עוה"ד חיים קרויטרו ויהודה טלמון.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 19 בגוש 6445 בהוד השרון.

עסקינן בתביעה לשכר ראוי בסך 16,000,000 ₪ שהגיש התובע בגין פעולות שביצע להשבחת מקרקעין ששטחם 53,337 מ"ר הידועים כחלקה 19 בגוש 6445 בהוד השרון (להלן: "המקרקעין"), המהווים 8% משווי המקרקעין לאחר שינוי ייעודם מחקלאות למגורים.

בית המשפט דן בתשתית העובדתית, בקבעו כי בעלת המקרקעין ששהתה בחו"ל ייפתה את כוחו של עו"ד מסוים לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין. עוה"ד הנ"ל ביקש להסתייע בתובע לקידום שינוי הייעוד, אך בין התובע לנתבעת לא נכרת הסכם. נקבע כי לא הוכחו קיבול או גמירות דעת מצד התובעת, ובין היתר, היעדר הסכמה ביחס לשיעור שכר הטרחה, המהווה רכיב מסחרי מהותי ביותר, מעיד על היעדרה של הסכמה בין הצדדים ומהווה משוכה שאינה ברת דילוג.

באשר לטענה כי ייפוי הכוח העניק לעוה"ד את הזכות לייפות את כוחו של התובע, נקבע כי הדבר אינו מתיישב עם הוראת סעיף 16 לחוק השליחות, הקובע חזקה של היעדר הסכמה מטעם השולח לשליחות המשנה.

ברם, קבע ביהמ"ש כי אין משמעות הדבר כי התובע אינו זכאי לשכר כלל. נקבע כי התנהגותו של שלוח המשנה היטיבה עם השולח, ועל כן יחולו דיני עשיית עושר ולא במשפט.

ביהמ"ש בחן את הפעולה המזכה, קרי מהות העבודה שבוצעה ע"י התובע לצורך שינוי הייעוד ואשר העשירה את הנתבעת. נקבע כי הפעולות שביצע התובע הביאו למניעת הנצחתם של המקרקעין בייעוד נופש מטרופוליני וחלף זאת הוכללו בתכנית אב במתחם המיועד לבניה, ובכך מנע התובע נזק משמעותי למקרקעין והביא להשבחתם, המהווה טובת הנאה של ממש לנתבעת. נקבע כי טענת ילדיה של הנתבעת לפיה למרות סירובם לשכור את שירותי התובע, הוא פעל על דעת עצמו, היא מקוממת, איננה מקובלת ונדחית לגופה.

באשר לשיעור השכר הראוי, הלכה היא כי קביעת שכר ראוי תיעשה בכל מקרה על פי נסיבותיו. בהיקש מפסקי דין שניתנו בהקשר של יחסי עו"ד-לקוח, יש להביא בחשבון את הזמן שהוקדש, מהותו, היקפו ומידת מורכבותו של השירות, שווי העניין והמוניטין.

בנסיבות העניין נקבע כי מאחר ושיעור הרף העליון מבחינת השכר הראוי הוא 4%, תקופת היזמות נמשכה ארבע שנים בלבד שעה שהיו גם אנשי מקצוע ויזמים נוספים ואין מדובר בפעילות משפטית, נקבע שכר ראוי בשיעור 2%. בנוסף נדחתה טענת התיישנות שהועלתה ע"י הנתבעת, שכן רק עם היוודע הכוונה לבצע עסקת קומבינציה קמה לתבוע עילת תביעה קונקרטית.

סוף דבר, התביעה התקבלה בחלקה והנתבעת חויבה לשלם לתובע סך של 480,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מהם יופחת תשלום חלקי שקיבל בעבר. בהתחשב במורכבות ההליך חויבה הנתבעת גם בהוצאות משפט.

הערת מערכת:

סוגיית השבחת נכסים ושכר בגינה הינה סוגיה מורכבת. על הערכאות המתאימות לוודא כי גם מי שיושב בצד וממתין עד שחברו יקדם תכנון עבורו ויישא לבדו בכל העלויות, יידרש לשאת בחלקו באם רצונו ליהנות העבודה שהשביחה נכסיו, בעניין זה הכללת סעיף ברור בתכנית תסייע, עם זאת גם הועדות ראוי שתשתפנה פעולה למנוע הוצאת היתרים ולסייע בגבייה, על מנת שיהא מי שיישא בנטל ויקדם תכנון.

 

שאלת התיישנות החבות בהיטל השבחה ובקשה להפחתת ריבית פיגורים

 

שם ומספר הליך: ערר מס' 1/16/48 יהושע וטובי גרינפלד נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מצפה אפק

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 07.06.16.

ב"כ המשיבה: עו"ד סמארה מתק'אל.

פרטי הנכס: בית ברח' ההדס 3, כוכב יאיר [לא צוין גוש חלקה]

מדובר בערר אשר הוגש כנגד דרישת תשלום שהוציאה הועדה המקומית לתשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית, בעקבות עסקת מכר שנחתמה בשנת 1991, ואשר רישומה בפנקסי המקרקעין נתבקש רק בשנת 2015. העוררים טענו כי יש לבטל את החוב בגין התיישנות ולחלופין – לבטל את תוספת הריבית שהצטברה במשך 24 שנים ממועד המימוש ועד למועד הוצאת דרישת התשלום.

ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי בנסיבות ענייננו, יש למנות את תקופת ההתיישנות מהמועד בו נתבקש אישור העברת הזכויות ללשכת רישום המקרקעין, ועל כן לא חלה התיישנות.

בהקשר זה ציינה ועדת הערר את פסק הדין בעניין עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (פורסם בנבו), שם נקבע כי תקופת ההתיישנות מתחילה אמנם להימנות ממועד בו קמה החבות בתשלום היטל ההשבחה, הוא מועד מימוש הזכויות (מועד חתימת הסכם המכר), אולם מרוץ תקופת ההתיישנות יחל רק מהמועד בו נודע לוועדה המקומית אודות החתימה על הסכם המכר.

ועדת הערר ציינה כי בענייננו לא הונחה תשתית ראייתית לכך שדבר קיומו של הסכם המכר הובא לידיעת הועדה המקומית במהלך 24 השנים שחלפו ממועד מכירת הזכויות ועד לבקשת רישום העסקה בפנקסי המקרקעין, וזאת חרף העובדה כי לרוכשים הוצא היתר בניה על ידי הועדה, ואף שולם על ידם היטל השבחה בגין המימוש החלקי, במהלך התקופה שלאחר רכישת הזכויות במקרקעין.

ועדת הערר קבעה, כי על מנת שחובת הדיווח תקוים ומרוץ ההתיישנות לגביית תשלום ההיטל יחל לרוץ, על בעל הקרקע להגיש בקשה מסודרת בכתב לועדה המקומית ולעדכן בדבר חתימתו על הסכם מכר, ולצרפו לבקשתו.

ועדת הערר דחתה גם את בקשת העוררים להפחתת ריבית הפיגורים שהצטברה, תוך שהיא מציינת בהחלטתה כי ריבית הפיגורים נועד בדיוק לשם מניעת מצבים מעין אלה, בהם מגיע מועד תשלום היטל ההשבחה וזה לא משולם בגין מחדל / התנהלות רשלנית / התנהלות מכוונת של בעל הקרקע, וציינה כי נסיבות המקרה אינן נופלות בגדר אותם מקרים המצדיקים את הפחתת הריבית.

 

הערת מערכת:

יש לקבוע בחוק חובת יידוע על דבר חתימת עסקאות ולא להותיר נושא זה לרצון חופשי של הפרט, לעיתים נמנעים מדיווח ואחר כך סופגים עלויות כבדות וריבית נכבדת, שלא לצורך ויש לדווח לעירייה כשם שמדווחים למיסוי מקרקעין וכדו', כחלק משגרה.

 

לא ניתן לחייב שוכרת משנה בהיטל השבחה

שם ומספר הליך: ערר בב/85121/13 נאות שש בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בני ברק

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה – מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 23.06.16.

ב"כ העוררת: עוה"ד צבי שוב ואריאל פל ממשרדנו.

פרטי הנכס: חלק מחלקה 116 בגוש 6196 בבני ברק.

מדובר על ערר אשר הוגש בעקבות חיוב העוררת, כשוכרת משנה בהיטל השבחה בגין בקשה לשימוש חורג מהיתר שאושרה במקרקעין ממוסך לאולם שמחות ובגין השבחה נטענת מתכנית בב/105/ב.

בעיקרי החלטתה, קבעה וועדת הערר שעל אף שהעוררת הינה שוכרת משנה של הנכס לפרק זמן שבין ה-26.3.12 ל-1.6.21, היא איננה החייב בהיטל על פי סעיף 2(ב) לתוספת השלישי לחוק התכנון והבניה.

בקבעה כך, הזכירה וועדת הערר החלטה קודמת שניתנה בעניין בערר (ת"א) 85048/09 ירקון 48 אכסניות בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א, שם נקבע, בין היתר, מקום שדרישת היטל השבחה נשלחה למי שאיננו החייב בה בדין הרי שהיא נשלחה שלא כדין והיא מבוטלת; וכי אין כל משמעות לכך שהעוררת היא זו שניהלה את המגיעים אל מול המשיבה. אין בכך כדי להפוך את העוררת למה שאיננה  – החייב בהיטל השבחה על פי דין.

למעלה מן הצורך ובכל הנוגע לרכיב ההשבחה אשר הוצא בגין השימוש החורג מהיתר, וועדת הערר חזרה על החלטתה בערר (ת"א) 85241/11 נכסי יד חרוצים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, לפיה שימוש חורג מהיתר אינו אירוע מס עצמאי המטיל ככזה חיוב בהיטל השבחה, אלא מדובר באירוע מימוש, כמו היתר בניה רגיל.

לאור האמור, וועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את מלוא החיוב בהיטל של העוררת.

הערת מערכת:

בעניין זה ועדת הערר הטיחה ביקורת בעירייה שטענה טענות בדבר חוקיות הבנייה והאישורים עומדת לפתחה של ועדת הערר, וזו הדגישה כי מדובר בשני הליכים נפרדים לחלוטין ואין לקשור היטל השבחה עם טענות כנגד חוקיות.

 

 

היטל השבחה- הכללת רכיב המע"מ

שם ומספר הליך: ערר 8056/14 הועדה המקומית מצפה אפק נ' מר יעקב מזרחי

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, בפני יו"ר ועדת הערר, עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 16.06.16.

ב"כ המשיב: עו"ד צדוק צדיק

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקות 63 ו-75 בגוש 4041 בבאר יעקב.

התכנית המשביחה נועדה בין היתר לערוך איחוד וחלוקה בין מגרשים, לשנות את שטחי הבניה, להגדיל את מס' יחידות הדיור מסך של 192 יח"ד ל-228 יח"ד, ללא שינוי בשטח ולשנות הוראות לגבי החניות.

 

לטענת הוועדה המקומית שגה השמאי המכריע עת קבע שאין לכלול את מרכיב המע"מ בהשבחה, שכן בנסיבות דנן, בהן מדובר בבעל קרקע פרטי, המחיר אותו יקבל יכלול מע"מ אותו לא יצטרך להעביר למדינה ומשכך, על השומה לכלול מע"מ.

ועדת הערר חזרה על הפסיקה שקבעה לאורך השנים, כי מקום בו מדובר בשוק של עוסקים בלבד יהיה מקום שלא להביא בחשבון את מרכיב המע"מ, במיוחד כאשר הועדה המקומית עצמה לא השכילה להציג בפני ועדת הערר כל נימוק המבהיר מדוע ראוי לסטות מהלכה זו.

 

ועדת הערר קבעה כי דין הערר להידחות.

הערת מערכת:

נראה כי מעמיקה וחודרת ההלכה לפיה כל מקום ועסקה בה מדובר בזכויות בהיקף גדול וכן סביר כי עסקה מסוג הנבחן תירכש על ידי עוסקים בלבד, מנוטרל רכיב המע"מ, עם זאת, הנטל על פניו עומד לפתח המשיג וראוי לבחון ולדגום מקרים כאמור.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

מאמר

הסכמי שיתוף – כדרך למימוש וחלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין
מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

ישנם מקרים שונים של שותפות במקרקעין, כך לדוגמא כאשר מספר אנשים ירשו יחדיו קרקע, כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין ביחד עם רוכשים נוספים, או כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין כאשר יתר המקרקעין הינם בבעלות של בעלי זכויות נוספים.
המשותף לכל המקרים הללו הוא שהבעלות המשותפת במקרקעין אינה מאפשרת לכל אחד מהבעלים לעשות בחלקו במקרקעין כראות עיניו.
כך לדוגמא, ישנם מקרים רבים בהם בעלי זכויות במקרקעין רוצים להניע הליך של בניה עליהם ואולם, לאור העובדה שיש עמם בעלי זכויות נוספים, באותם המקרקעין, והזכויות של כל אחד מהבעלים אינן מסוימות ("במושע"), נדרשים הם להגיע להסכמות עם יתר השותפים על מנת שיוכלו לעשות כן.
כך גם כאשר בעלים משותפים של מקרקעין, רוצים לחלק את הזכויות במקרקעין באופן שכל אחד מהבעלים יהא בעלים של חלק מסוים במקרקעין ויוכל לפעול בחלקו באופן עצמאי וללא תלות בבעלים האחרים, וכך גם כאשר בעלים משותפים רוצים להגדיר על מי תחול ההפקעה מקום בו תהא כזו וכיוצ"ב.
עריכת הסכם שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין, זוהי דרך טובה להסדיר את אופן חלוקת המקרקעין, השימוש בהם וניהולם, ואף את דרך סיום השיתוף בין השותפים. במאמר זה להלן, נפרט על היתרונות והחסרונות הגלומים בעריכת הסכמי שיתוף.
סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין") מגדיר את ברירת המחדל מקום בו יש בעלות משותפת במקרקעין כדלקמן: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". בהתאם לכך, ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) הינה בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמא, אם ישנם שני שותפים האחד בעל 30% והאחר בעל 70% מהמקרקעין, כי אז בעלותו של הראשון תהא 30% בכל גרגר חול במקרקעין ובעלות האחר 70% בכל גרגר חול במקרקעין.
עולה אפוא כי ככל שלא יסוכם אחרת בין הבעלים הרי שנדרשת הסכמה משותפת של כל בעלי הזכויות לכל דבר הקשור במקרקעין, דבר המקשה מאד על פיתוחם, בניה עליהם ומכירת הבנוי. גם המחוקק ראה זאת לנגד עינו ועל כן אפשר לצדדים להסדיר את מערכת ההסכמות ביניהם הנוגעות למקרקעין.
סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע מהו הסכם שיתוף, כדלקמן:" (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36 (הסעיפים המגדירים את הניהול והשימוש חלוקת ההוצאות וכיוצ"ב – צ.ש, ד.ס.ה). בהתאם לסעיף זה, ניתן לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכאשר הסכם זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין, מחייב הוא את כולם, גם את הצדדים לו גם את חלפיהם וגם צדדים שלישיים. על פי ההלכה הפסוקה תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני (כפי שנקבע בדעת הרוב בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243.
במסגרת הסכם שיתוף ניתן לייחד לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות חלק מוגדר במקרקעין, בו רשאי הוא לפעול כבעל זכויות בלעדי מבלי להידרש להסכמות של הבעלים הנוספים, ניתן לקבוע שימושים משותפים ככל הנדרש, לדוגמא היה ונדרש ליצור שביל מעבר ברגל או ברכב באופן שתתאפשר גישה למגרשם של כל אחד מהבעלים, וניתן במקרים מסוימים לקבוע כי יהיו זיקות הנאה בין חלק של בעלים אחד לטובת חלקו של בעלים אחר. במסגרת ההסכם, חשוב להגדיר באופן מפורט ככל הניתן את כל מערכת היחסים בין הבעלים השונים, את אופן קבלת ההחלטות, דרך תשלום ההוצאות, את זכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו, להגדיר כיצד תשפיע הפקעת זכויות על חלקו של כל אחד במקרקעין וכן להגדיר את דרך סיום השותפות.
קיימים מצבים בהם ישנם מספר בעלי זכויות במקרקעין המעוניינים להקים יחדיו פרויקט בבניה משותפת. במקרה זה, חלוקת הזכויות, בעין, בין הבעלים, תבוצע במקרים רבים בשלב מאוחר יותר במסגרת הבקשה להיתר, כאשר יהא תכנון מפורט לפרויקט, וניתן יהיה לדעת באופן מדויק מה עתיד להיבנות. ואולם, אנו סבורים כי בכדי להימנע מחילוקי דעות במהלך קידום הפרויקט והקמתו, מומלץ כי בעלי הזכויות יערכו ביניהם עוד קודם לכן, הסכם לשיתוף פעולה המגדיר את דרך קבלת ההחלטות, אופן חלוקת ההוצאות, דרך חלוקת היחידות שיבנו וכיוצ"ב. הסכם כאמור איננו ניתן לרישום כהסכם חלוקה מכיוון שאין מצורף לו תשריט, אך ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות מביצוע עסקה ללא הסכמת צד שלישי (לדוגמא עוה"ד המלווה את הפרויקט) אשר לא ניתן יהיה לבצע טרנזקציות במקרקעין ללא קבלת הסכמתו לכך. בדרך זו, ניתן למנוע העברת זכויות לצד ג' מבלי להכפיפו להסכמת הצדדים בהסכם שיתוף הפעולה, ובסבירות גבוהה יותר ניתן יהיה להשלים את הפרויקט מבלי להידרש בכל שלב להסכמה מחודשת בכל דבר וענין.
חשוב להדגיש כי הסכם שיתוף, אינו משנה את הקביעה של החוק כי הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס ובחלק המיוחד לכל אחד מהשותפים.
תוצאות חלוקת הזכויות במסגרת הסכם השיתוף נבחנת במקרים שונים בפסיקה. כך, לדוגמא נבחנה סוגיית תחולתה של הפקעה של חלק יחסי של חלקה על חלוקת הזכויות בין הצדדים. כך לדוגמא בעא(חי) 4623-03-12 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ. מוחמד עטא קעדאן (9.7.12), דעת הרוב קבעה, כי משהייתה חלוקה בפועל של החלקה על פי המוסכם בין הצדדים, והצדדים נהגו על פי חלוקה זו שנים רבות, וכן היתה הפרדה מוחלטת בין חלקו של כל אחד ואחד מהצדדים, לא היה מקום לערוך חלוקה מחדש לאור ההפקעה הצפויה ועל כל אחד מהצדדים "לספוג" את ההפקעה כאשר היא נופלת בחלקו.
בחינה נוספת של חלוקת הזכויות בהסכם שיתוף נדונה לאחרונה בפסק הדין בענין ביזבי (הפ (מרכז) 24723-10-15 עליזה ביזבי נ' זנט פחימה ואח', מיום 30.6.16) שם נבחנה השאלה: כיצד יחולקו זכויות בניה המוקנות מכוח תכנית לשינוי ייעוד, מקום בו הזכויות הוקנו על חלק מחלקה שיועד במסגרת הסכם שיתוף לבעלים ספציפי.
בפסק דין ביזבי, היו הצדדים להליך בעלים של מקרקעין אותם קיבלו בירושה. בין המורישים וחלק מהיורשים שהיוו את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, נחתם "הסכם חלוקה ושיתוף במקרקעין" אשר נועד להסדיר את זכויות הצדדים במקרקעין ובמסגרתו אף נערך תרשים חלוקה של הזכויות. בצד הסכם השיתוף ותרשים החלוקה נחתם גם הסכם מתנה וזאת על מנת שחלוקת הזכויות תהא בהתאם למפורט בתרשים (להלן: "ההסכמים").
הצדדים ניסו לרשום את ההסכמים בלשכת רישום המקרקעין ואולם מכיוון שלא הצליחו לעשות כן, הם הכינו מסמך "אישור הסכמים" בכדי ליתן להם תוקף של הסכמים נוטריונים.
בשנת 2011 (כ 10 שנים לאחר החלוקה האמורה) התקבלה החלטה בוועדה המקומית לתכנון ולבניה בדבר שינוי ייעוד חלק מהמקרקעין מייעוד חקלאי לתעשייה ולמסחר (להלן: "התוכנית"). התוכנית חלה אך ורק ביחס לחלק המקרקעין שיוחד למבקשת על פי תרשים החלוקה.
בשנת 2014 המבקשת עתרה לבית המשפט ועל בסיס הסכמת הצדדים ניתן פסק דין לפיו ירשמו ההסכמים כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
המבקשת פנתה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בבקשה שיעדכנו את טבלת ההקצאות כך שהזכויות יוקצו לה בלבד ואף הגישה התנגדות לתוכנית בדרישה שתתוקן טבלת האיזון. הוועדה המקומית דחתה את התנגדות המבקשת וקבעה כי אין בהערת האזהרה כדי לשנות מזכות הקניין של הבעלים הרשומים וחלקם היחסי. בהסכמת הצדדים והוועדה המקומית, נמחק הליך שהגישה המבקשת כנגדם, וסוכם כי תשלומי האיזון יעוכבו בידי הוועדה המקומית עד להכרעת זכויות הצדדים במקרקעין.
במסגרת התובענה הנדונה למתן פסק דין הצהרתי, נדרש בית המשפט המחוזי מחוז מרכז-לוד, באמצעות כב' השופט יעקב שפסר, לבחון האם לאור ההסכם ותשריט החלוקה, זכאית המבקשת ליהנות באופן בלעדי משינוי הייעוד, או שמא יש להחיל זאת על החלקה כולה.
כב' בית המשפט בחן את נוסח ההסכמים וניסה ללמוד מהם על אומד דעת הצדדים. מחד גיסא, הוגדר בהסכם החלוקה ובתשריט החלוקה, ייחוד חלקים ספציפיים מהחלקה לכל אחד מהבעלים והובהר כי כל אחד יוכל לעשות בחלקו כל שימוש מבלי להזדקק להסכמת האחר, אך מאידך גיסא נכתב בהסכם כי "ידוע לצדדים שתוך כדי הליכי הרפרצלציה יופקעו שטחי קרקע לצרכי ציבור והשטחים שיופקעו לפי המפה לצרכי רשום לא יתחשבו בחלוקה הפנימית שלפי התרשים אלא בצרכי הצבור בלבד, ולכן מתחייבים הצדדים לבצע שינויי התאמה בחלוקה הפנימית, כך שחלקי ההפקעה יתחלקו שווה בשווה 1/3 לכל צד" [וכאן הוסף בכתב יד: "יחסית לחלקו של כל צד במגרש"]".
המשיבים 1-3 ניסו לטעון כי החלוקה הפנימית של החלקה עליה הסכימו כפופה לשינויים שיכפו על ידי הרשויות כדוגמת תכנית שינוי הייעוד דנא.
ואולם, בית המשפט דחה עמדה זו, וקבע כי לאור הסכמות הצדדים בהסכם החלוקה, לאור ייחוד המגרשים בתשריט החלוקה, לאור העובדה שהתוכנית אינה משנה את המגרשים על פי תשריט החלוקה, ולאור העובדה שהתוכנית מקצה שטח חלופי בגודל הזהה לשטח המופקע מהמגרש של המבקשת, יש להורות כי השטח החלופי ייכלל אך ורק בשטחה של המבקשת (במקום השטח שהופקע). בית המשפט מבסס קביעתו זו גם על העובדה שהמשיבים הפורמאליים 4-5 אשר היו חלק מהסכם החלוקה המקורי, תמכו בעמדת המשיבה על אף שזה לכאורה מנוגד לאינטרס האישי שלהם.
להשלמת הדברים נפנה לחלקים מן ההסבר המפורט שניתן על-ידי בית המשפט העליון בעניין חזקיהו (ע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.2012); להלן: "עניין חזקיהו"):
"דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים……על אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר (מפי השופט י' כהן) כי "ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין אפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה". בין הנפקויות לדוגמה שצוינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין. כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה".
מהמפורט לעיל עולה כי נודעת חשיבות רבה לקיומו של הסכם שיתוף בין בעלים משותפים, וחשוב כי הסכם זה ישקף בצורה ברורה את כוונת הצדדים ויתייחס למירב הסיטואציות המצריכות הסדרה ביחסים בין השותפים. חשוב מאד כי הסכם כזה יערך על ידי עורכי דין המומחים בתחום אשר ידעו לשקף בניסוחים את אותן ההבנות באופן שבמבחן התוצאה ניתן יהיה למצוא את המענה בהסכם מבלי להידרש לניהול הליכים משפטיים בין השותפים. יצוין בהקשר זה, כי קרקעות בהן בעלי הזכויות מאוגדים בהסכם שיתוף, הרבה יותר אטרקטיביות עבור יזמים המעוניינים לבצע עסקאות, ואף זה יאפשר לקבל מימון לבנייה עליהן.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

תיווך בלעדי וחזקת "הגורם היעיל"

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

 

שם ומספר הליך: רעא 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ ואח' נ' אופיר בנימין

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כבוד השופטים ס'  ג'ובראן; י' עמית ו-ד' ברק-ארז

תאריך החלטה: 20.7.2016  ב"כ הצדדים: בשם המבקשים: עו"ד עפרה וולקוב ועו"ד משה כהן. בשם המשיב: עו"ד יגאל גרוסמן.

 

בערעור זה נדרש בית המשפט העליון לתן דעתו בשתי שאלות מרכזיות, אשר עד למועד מתן פסק הדין, טרם ניתנה הכרעה חד משמעית בפסיקה בעניינן והן: (1) האם גם בהסכם תיווך בלעדי, על המתווך בעסקה שנסתיימה ברכש, להיות הגורם היעיל כדי לקבל את דמי התיווך מהמוכר- היינו האם הוראת סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") הינה קוגנטית או דיספוזיטיבית, במקרה של הסכם תיווך בלעדי?; (2) האם החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק, הינה חזקה הניתנת לסתירה- אם לאו?

עניין לנו בחברת תיווך (להלן: "החברה") אשר התקשרה בהסכם תיווך בלעדי עם בעל דירה, לשם מכירתה. מספר ימים לפני ההתקשרות בהסכם התיווך הבלעדי, ראו את הדירה הקונים, אשר הגיעו באמצעות מתווך אחר (להלן: "המתווך"), אך הסכם המכר בינם לבין בעל הדירה נחתם רק כחודשיים לאחר התקשרות של בעל הדירה בהסכם התיווך הבלעדי, ובמהלך תקופת הבלעדיות.

הואיל והקונים רכשו את הדירה באמצעות המתווך, שילם בעל הדירה דמי תיווך למתווך ולא שילם דבר לחברה, הואיל וסבור היה כי החברה אינה הגורם היעיל בעסקה וזאת בניגוד לקבוע בהסכם התיווך הבלעדי.

לאור האמור הגישה החברה תביעה לבית משפט השלום בחיפה (תא"ם 1507-05-15) אשר קיבל את עמדת בעל הדירה. על קביעה זו של בית משפט השלום, ערערה החברה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 20875-01-16), אשר קיבל את פסק דינו של בית משפט השלום ודחה את הערעור.

לנוכח החלטה זו הגישה החברה בקשת רשות ערעור זו לבית המשפט העליון, אשר קיבל את הבקשה והחליט לדון בה כבערעור.

ביהמ"ש דן בטיעוני הצדדים ונדון בהם להלן.

ראשית, ובהתייחס לשאלה האם הדרישה כי המתווך הבלעדי יהיה הגורם היעיל הינה קוגנטית? קבע ביהמ"ש כי מדובר בדרישה קוגנטית וכי על מנת שמתווך, אף אם בלעדי, יהיה זכאי לקבל תשלום עבור עסקת מכר מקרקעין, עליו להיות הגורם היעיל בלעדיו אין לקיום העסקה, וכי כל קביעה אחרת אינה מתיישבת עם רוח החוק.

כמו כן ובנוגע לשאלה, האם החזקה בסעיף 14(ב) לחוק ניתנת לסתירה? קבע ביהמ"ש, כי החזקה ניתנת לסתירה. יחד עם זאת הוסיף, כי מדובר בחזקה שסתירתה לא תתאפשר בנקל ואף קבע מספר שאלות מנחות, אשר אינן ממצות, לבחינת התקיימות החזקה: (1) המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – ככל שלפני תקופת הבלעדיות, יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס (ככל שהמועד רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה יותר לסתור את החזקה); (2) המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי; (3) כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי; (4) תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות; ו- (5) האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות; וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו.

בסופו של דבר הערעור נדחה בהיבט זה שנדחו טענותיהם המשפטיות של המבקשים, בדבר היותו של סעיף 14(א)(3) לחוק דיספוזיטיבי והיותה של החזקה שבסעיף 14(ב) לחוק חלוטה. יחד עם זאת, לנוכח בעיות ראייתיות בדבר סתירת החזקה, בית המשפט העליון החזיר את התיק לדיון מחודש בבית משפט השלום.

הערת מערכת:

פסק הדין האמור מבקש לתת כלים לפתרון סכסוכים בין מוכר למתווך הנובעים מה"קושי המובנה להעניק בלעדיות במוצר העיקרי שבו עושה המתווך שימוש בעבודתו – מידע" (פסקה 28 לפסק דינה של כב' השופטת ברק-ארז). קושי אשר מתעצם בימינו כאשר קלות הפרסום והנגישות למידע גבוהים ביותר והעברת מידע באשר לנכס כלשהו הזמין למכירה קלה הרבה יותר מבעבר, כך שהיתרונות של תקופת בלעדיות ארוכה עלולים להפוך במהרה לחסרונות עבור המוכר ולהגבילו מביצוע פעולות נוספות לשם מכירת נכסו.

פסק דין זה עולה בקנה אחד עם ניסיון המחוקק להביא לצמצום סכסוכים בין מוכרים למתווכים בקשר עם תקופת בלעדיות, כעולה מדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – הגבלת תקופת הבלעדיות לשלושה חודשים), התשע"ה–2015, אשר אושרה ביום 24.7.2016 בוועדת השרים לחקיקה ואשר כשמה כן היא, מבקשת להגביל את תקופת הבלעדיות לתקופה בת שלושה חודשים בלבד, תחת התקופה המורשית כיום בחוק, אשר הינה תקופת בת שישה חודשים וזאת הואיל ו"בעקבות התפתחות המדיה ואמצעי השיווק המתקדמים שפותחו בשנים האחרונות המזרזים את הליך הפרסום והשיווק נראה כי פרק זמן של שישה חודשים הוא ארוך מדי ופעמים רבות יוצר ויכוח בין הלקוח למתווך כיון שהמוכר חש שהמתווך לא עושה מספיק כדי לקדם את מכירת הדירה ובעצם הוא כבול ואין באפשרותו לפנות לאפיקים נוספים כדי לקדם את מכירת הדירה" (מתוך דברי ההסבר להצעת החוק).

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

תכנית איחוד וחלוקה – "משחק סכום אפס"

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קרן נדולני

 

שם ומספר הליך: עת"מ 9062-09-14 דפנה מרים ואח' נ' הועדה המקומית גבעת שמואל ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים – כב' הש' שינמן.

תאריך החלטה: 19.7.16 ב"כ המשיבים: עוה"ד עמית, צין, גור, אופנהיימר, וילצ'יק, שרון, ירדני, גרון, לוגסי, זילברמן וגריידי

 

פסק דין שניתן אתמול שופך אור על היבטים שונים הנוגעים לתכניות איחוד וחלוקה.

לפני כשנתיים פורסמה למתן תוקף תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה הכוללת זכויות לבניית 1,800 יחידות דיור בשטח של כ-280 ד' במשולש קרקע מצפון לכביש מכבית, המהווה את אחת עתודות הפיתוח המרכזיות של גבעת שמואל.

חמשת העותרים, הנמנים על כ-800 (!) בעלים במושע בתחום התכנית, סברו כי קופחו ביחס ליתר הבעלים במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון.

בית המשפט דחה את העתירה, בציינו כי הליך האיחוד והחלוקה מעורר את סוגיית "השמיכה הקצרה" או "משחק סכום אפס" – מחסן של זכויות בניה ושטח נתון לחלוקה, אשר כל פיסה או זכות שתינתן לאחד, בהכרח תבוא על חשבון האחר.

נקבע, כי באין ראיות לסתור, נהנות החלטות הועדה המקומית וועדת הערר מחזקת התקינות. אין די בעובדה שהרשות המקומית תהפוך לבעלים בחלק מהתכנית, כדי לקבוע כי היא פועלת ממניעים זרים.

עוד נקבע, כי לכל בעלי החלקות ניתנה הזכות להתאגד (ספונטנית) ומשבחרו העותרים שלא להתאגד, אין להם להלין אלא על עצמם אם נפגעו מכך.

בית המשפט אימץ את עמדת שמאי התכנית שאול רוזנברג, אשר התעלם משווים של מבני מגורים שנבנו במקרקעין ללא היתר. זאת, לאור תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין הקובע כי אין להביא בחשבון בטבלאות האיזון בניה או שימוש שלא כדין, וברוח סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה החל על פיצויי הפקעה. נקבע, כי כדי להגדיל את הפיצוי כך שיכלול מחוברים, היה על העותרים להוכיח את חוקיות המבנה, שעפ"י כל התכניות הקיימות נראה שנבנה ללא היתר.  ידיעת הרשויות על קיומם של המבנים היא לכל היותר הגנה מפני תחולת הדין הפלילי, אך אין לה רלוונטיות לעניין פיצוי בגין מחוברים במסגרת טבלאות האיזון וההקצאה. נקבע כי הדבר חשוב במיוחד בהליך איחוד וחלוקה, שכן כל פיצוי לעברייני בניה יבוא בהכרח על חשבון יתר הבעלים.

באשר להפחתת 12% בגין מקדמי מושע, נקבע כי הגם שבתי העותרים אולי מגודרים בשטח, בעלותם החוקית אינה מגודרת במרשם המקרקעין ובדין הופחת מקדם המושע הנהוג.

בית המשפט דחה טענת אפליה ביחס לשכנים אשר קיבלו פיצויי הפקעה ממע"צ, בעומדו על ההבדל בין פיצוי הפקעה לתכנית איחוד וחלוקה שמטרתה להשביח את הקרקע, ומבוצעים במסגרתה איזונים שונים לחלוטין מאשר מקרה בו הפיצוי ניתן מקופת מע"צ.

באשר לטענה בדבר פינוי מסיגי גבול אשר לא הועלתה בפני ועדת הערר, נקבע כי בית המשפט המינהלי אינו ערכאת ערעור על ועדת הערר ומשכך לא ניתן לסטות מעניינים עובדתיים שהובאו בפניה, ויש למצות תחילה את ההליכים מול הרשות התכנונית.

בית המשפט ציין כי עסקינן במעשה עשוי – תכנית שפורסמה לפני כשנתיים ולא התבקש צו ביניים – ויהא ב"פתיחת" טבלאות ההקצאה כדי לפגוע בצדדים שלישיים רבים.

ביחס למיקום ההקצאה לעומת חלקת המקור, נקבע כי מדובר בהחלטה תכנונית מקצועית שאין להתערב בה.

לבסוף ציין ביהמ"ש את חוסר תום לבם וניקיון כפי העותרים, החליט לדחות את העתירה ולחייב את העותרים בהוצאות המשיבים בסך כולל של 20,700 ₪.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

"שווי מכירה"- התמורה החייבת במס בעסקת מקרקעין

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

 

שם ומספר הליך: ע"א 4140/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות ואח' נ' יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ ואח', ע"א 6895/15 עופר בט וסמדר בט נ' מנהל מיסוי מקרקעין – אזור חיפה

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני הרכב השופטים כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין; כבוד השופטת א' חיות; כבוד השופטת ע' ברון.

תאריך החלטה: 07.07.16 ב"כ הזוכים: בשם המערער בע"א 4140/15 והמשיב בע"א 6895/15- עו"ד עמנואל לינדר.

 

"עקרון צירוף כל התמורות" נקבע בע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב (פורסם בנבו, 26.01.2010), אשר הינו ההלכה הפסוקה דהיום, ועל פיו על שווי מכירה המחויב במס, לכלול את כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו בגין רכישת הנכס.

השאלה העולה במסגרת פסק הדין בענייננו הינה, האם תשלום שכר טרחת עורך דין, המשולם על ידי הקונה דירה מקבלן, לשם רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, מהווה חלק משווי הרכישה ומשכך חייבת במס- אם לאו.

בעקבות פסיקות סותרות בעניין זה, מטעם וועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, האחת של מחוז מרכז, השנייה של מחוז חיפה, הגיע הנושא לפתחו של בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.

בו"ע 23460-10-14 בט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן: "עניין בט"), קבעה ועדת הערר, כי הואיל ועל פי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), מחויב המוכר לגרום לרישום הבית המשותף, ומשכך מחויב הוא להביא לרישום זכויות הקונה בדירתו כשהן נקיות, והואיל והמוכר מתחייב, על פי רוב, כלפי הקונה, במסגרת הסכם המכר, לרשום את זכויות הקונה בדירה, הרי שתשלום שכר הטרחה משולם על מנת שהמוכר יגשים את התחייבויותיו שבהסכם ומשכך מהווה חלק משווי המכירה ומחויב במס, ואין לעניין זה נפקא מינה אם התשלום משולם ישירות לעורך הדין או עובר תחילה דרך המוכר.

מאידך, בו"ע (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, קבעה וועדת הערר, כי אמנם על המוכר חלה החובה לדאוג לרישום הזכויות בממכר על שם הקונה, איך אין זו בהכרח מחובתו לשלם על שירותי עורך הדין, לשם ביצוע הרישום בפועל, וכי למעשה שירותי הרישום שנותן עורך הדין הינם שירותים הניתנים ישירות לקונה. משכך קבעה ועדת הערר כי תשלום שכר הטרחה, הינו חיצוני לעסקה ואינו מהווה חלק משווי הרכישה ועל כן  אינו מחויב במס.

על כל אחת מהפסיקות הוגש ערעור והואיל ועלתה בהן אותה הסוגיה, דן בהם בית המשפט העליון במאוחד.

בית המשפט העליון מאמץ את פסק הדין בעניין בט וקובע, כי משעה שקבלן מחויב, בין אם על פי דין ובין אם על פי הסכם, לדאוג לרישום זכויות הקונה בממכר, הרי שכל הוצאות הרישום ובכלל זאת שכר טרחת עורך הדין, מהוות חלק אינטגרלי מהעסקה ומהוות חלק משווי העסקה המחויב במס, כאשר אין כל משמעות אם שולמו ישירות לעורך הדין או שולמו תחילה לקבלן.

כן מוסיף בית המשפט העליון, כי אין בקביעה זו כדי לקבוע מסמרות ביחס לשירותים משפטיים נוספים אשר יינתנו או הוצאות נוספות אשר יוציא הקונה, שכן כל הוצאה יש לבחון בהתאם לנסיבות ולבחון האם מדובר בהוצאות הנדרשות לשם מימוש התחייבויותיו של הקבלן בעסקה.

הערת מערכת:

פסיקה חד משמעית זו אינה מפתיעה כלל ועיקר אלא למעשה מהווה המשך ישיר של פסיקות נוספות של בית המשפט העליון, אשר המליצו לצדדים לקבל את שומות המס הרואות בשכר הטרחה חלק משווי העסקה. בהקשר זה ראו את ע"א 4532/09 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' יעקבס-ברק (פורסם בנבו, 2.3.2011), אשר ביטל את קביעת ועדת הערר בו"ע (ת"א) 1093/07 יעקבס נ' מנהל מס שבח תל-אביב (פורסם בנבו, 2.2.2009) וכן את ע"א 5259/12 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' ינאי (פורסם בנבו, 2.8.2012), אשר ביטל את קביעות ועדת הערר בו"ע (ת"א) 1029/09 ינאי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב (פורסם בנבו, 2.2.2009).

עוד יצוין, כי קביעה זו של בית המשפט העליון מתיישבת אף עם עמדת המחוקק, כפי שמובאת במסגרת התזכיר לחוק המכר- חוק המכר (דירות)(תיקון), התשע"ו-2016 –אשר פורסם ביום 16.6.2016, ואשר הוראותיו המוצעות אוסרות על קבלן לדרוש מהקונה תשלום שכר טרחת עורך דין אשר הינו חיצוני לעסקה, וזאת על מנת שלא להטעות את הקונה לחשוב, כי עורך הדין מעניק לו שירותים. כן נקבע, כי קבלן הרוצה לגבות את שכר טרחת עורך דינו בגין פעולות הרישום, יכלול עלות זו במסגרת עלות הדירה. כך נכתב בתזכיר החוק:

"על מנת לנתק את הזיקה בין רוכש הדירה ובין עורך הדין המייצג את הקבלן-מוכר הדירה, מוצע … לקבוע כי המוכר ועורך דינו לא ידרשו מהקונה תשלום עבור הוצאות משפטיות, וכי ההוצאות המשפטיות יכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר.". (הדגשות של הח"מ)

          ככל שהצעת חוק ברוח תזכיר חוק זה תתקבל, הרי שממילא יחויב תשלום שכר הטרחה במס.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

תיקון חוק המכר- האמנם מגן על הרוכשים?

מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 87), התשע"ו-2016.
  • הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2.2016 – תיקון מס' 85 והוראת שעה.
  • הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016.
  • תקנות התכנון ובניה (התקנת מקומות חניה) (תיקון) , התשע"ו -2016
  • תזכיר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון), התשע"ו-2016.
  • שר האוצר חתם על התקנות לקיצור משמעותי של הליכי הרישוי.
  • אושר התיקון הראשון לתמ"א 35, תכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור.
  • תיקון סע' 16 לחוק ההסדרים-ייעול וקיצור הליך ההתאמה בין מרחב תכנון לגבול שיפוט.
  • קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי.
  • הודעה בדבר אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר גובה הפיצוי הנוסף לחוכרי קרקע חקלאית שתשנה ייעודה.
  • הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית הוד השרון בוועדה מקומית עצמאית.
  • הודעה בדבר העברת תכנית לתשתית לאומית להערות הוועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 508-0245647, שם התכנית: חניונים ציבוריים בתחום קריית אונו.

 

עדכוני פסיקה

  • הפקעות

 

דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה - בית המשפט העליון החליט שלא להאריך את תקופת המעבר לתחולת הלכת "ארידור".

 

  • פירוק שיתוף

ע"א 61117-10-15 אלי מרום ואח' נ' רודי יציב ואח'- הפקעה בקרקע במושע - כיצד מחלקים את הנזקים בין השותפים?

  • שימוש חורג

עת"מ (מרכז) 53288-10-15 אורית צפריר ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז ואח'- התנאים להיתר לשימוש חורג לגן ילדים בשכונת מגורים.

  • תכנון ובנייה

עת"מ (מרכז) 11624-04-15 א.נ.ג. גוסטו נכסים בע"מ נ' ועדת המשנה לנושאים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואח'מתן היתר שלא על פי תכנית מופקדת- ס' 97 (ב) לחוק התכנון והבנייה.

 

  • היטל השבחה

ערר מס' 381/15 שלום רפאל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים- סמכות וועדת הערר לדון בטענות כגון הסתמכות, השתק, מניעות וכיו"ב.

 

  • היטל השבחה

ערר מס' רג/85143/13 רון צין ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן - אופן עריכת שומת היטל השבחה, השפעת תמ"א 38 וטבלת ההקצאה על שווי המקרקעין.

 

מאמר


תיקון חוק המכר- האמנם מגן על הרוכשים?

          מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין

 

בשבועות האחרונים סחפו את מחוזותינו סערות, אשר גרמו לטלטלה במדינה. הסערה החלה בקרב רוכשים אשר רכשו זכויות במסגרת קבוצת רכישה, באמצעות חברת אור סיטי נדל"ן בע"מ, כמארגנת הקבוצה והתגלגלה עד לפתחם של רוכשי מקרקעין, אשר רכשו את המקרקעין באמצעות חברת אדמה לשיווק קרקעות חקלאיות לבנייה בע"מ, אשר רכשו קרקעות ללא אופק תכנוני קרוב, אם בכלל, ומבלי שהבטיחו את כספם.

בעקבות הסערה צפה ועלתה העובדה כי על אף ההגנות הקיימות בחוק, שחוקקו בעקבות פרשיית חפציבה ושנועדו לשמור ולהגן על רוכשי דירות לדוגמא חוק המכר (דירות), התשע"ו- 2016 (להלן: "חוק המכר דירות"), ו-חוק המכר להבטחת השקעות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, על תוספותיהם ותיקוניהם (שני החוקים יקראו להלן "החוק")), ניתן לומר כי החוק עדין אינו מעניק הגנה מלאה לרוכשים מפני כל פגיעה אפשרית ואינו מעניק הגנה לרוכשים בכל סוגי העסקאות והמצבים השונים. במאמר מוסגר יצוין כי הגנה מלאה לא בהכרח פועלת לטובת הרוכש, וזאת נסביר בהמשך.

בעקבות פרשת ענבל אור ולנוכח הלקונות שנמצאו בחוק הקיים, פורסם תזכיר, מיום 28.02.2016, הצעה לתיקון חוק המכר דירות, שתכליתו ליצור בסיס הגנה רחב יותר לרוכשי דירות.

בבסיס ההצעה עומדת ההנחה, כי ישנם פערי כוחות משמעותיים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר והחוק, בהיותו חוק צרכני, נועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות, מקום בו המערכת החוזית אינה שוויונית. בדברי ההסבר לתזכיר נאמר, כי המטרה בחקיקת דינים צרכניים היא לנסות לצמצם את פערי הכוחות האלה בין הצרכן לספק, כשההנחה היא כי לצרכן, בדרך כלל, אין יכולת מיקוח והשפעה על הספק, כי קיימים פערי מידע בין הצדדים, כי כוחו הכלכלי של הצרכן קטן יותר וכך אף יכולתו להתמודד עם מורכבות של עסקה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקה משמעותית וגדולה כעסקה לרכישת דירה.

לאור האמור, מוצע בתזכיר להוסיף מספר חובות החלות על המוכר כדלקמן:

  1. להציג בפני הרוכש, כבר בחוזה המכר, מידע שעשוי להיות לו השפעה של ממש על השימוש בדירה, כגון שינויים שבכוונתו ליזום בתכנית החלה על הדירה, או על הבניין שבו הדירה, תכניות שאושרו או הופקדו המתייחסות למגרשים הגובלים במגרש שבו הדירה.
  2. לאסור על מוכר דירה למכור את הדירה טרם הוצאת היתר בניה עבור הדירה, אלא, אם נקבע בחוזה המכר מועד צפוי לקבלת היתר בניה, או נקבע מועד מסירה שאינו תלוי במועד קבלת היתר הבניה. אם לא יתקבל היתר בניה כאמור, כי אז רשאי הרוכש לבטל את חוזה המכר והמוכר לא יהיה זכאי לכל פיצוי או סעד אחר בשל כך. עוד, מוצע לקבוע כי אם לא יקבע בחוזה המכר המועד הצפוי לקבלת היתר בניה, או מועד למסירה הדירה, שאינו תלוי בהוצאת ההיתר,  הרוכש יהיה רשאי, קודם להוצאת ההיתר, לבטל את חוזה המכר. במקרה של ביטול ההסכם עקב הנסיבות כאמור, המוכר ישיב לרוכש את כל הכספים ששילם לו על פי חוזה המכר, בתוספת הפרשי הצמדה.
  3. לאסור על מוכר שנתן לאדם זכות בלעדית לרכישת דירה לדוגמה במסגרת בקשת רכישה, לתקופה שאינה עולה על עשרה ימים, לגבות סכום העולה על 0.1% ממחיר אותה דירה, בשל אי מכירת הדירה לאותו אדם.
  4. קביעת נסיבות אשר בהתקיימן יראו את המוכר כמי שלא מילא אחר חיוביו כלפי הרוכש. כך במקרה של שינוי מהותי שיעשה בבניין או בשטחים המשותפים מהמתואר במפרט המוכר יחשב כמי שלא מילא אחר חיוביו כלפי הרוכש.
  5. מוכר לא יהיה רשאי להגביל את זכותם של נציגי הבית המשותף להביא לסיום חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול שבחר עבורם, למשך תקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת תקופת הניהול. עוד מוצע לקצר את התקופה ולקבוע כי המגבלה כאמור תעמוד על תקופה של שנתיים בלבד. בנוסף,  מוצע להגביל בחוזה ההתקשרות הראשון עם חברת הניהול את האפשרות להעלאת התשלומים המגיעים למתחזק במהלך תקופת ההתקשרות.
  6. מוכר לא ידרוש מרוכש השתתפות בהוצאות משפטיות, ההוצאות יכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר. התיקון בא להחליף את שנקבע בתיקון 7 לחוק המכר דירות ולקבוע ניתוק מלא בין עוה"ד לרוכש.

אין חולק כי חלק מהתיקונים המוצעים אכן נדרשים ואולם "אליה וקוץ בה", באשר הצורך בתיקון החוק הקיים עלה לאור "התפוצצות" פרשת ענבל אור, אך התיקונים המוצעים לחוק אינם עוסקים כלל במצבים של רכישה במסגרת קבוצות רכישה, החוק, לרבות התיקונים המוצעים, אינו עוסק כלל בקבוצות רכישה ואינו מגן עליהם והם נותרים ואף יוותרו חשופים ומבולבלים.

יתר על כן, התיקונים המוצעים מעניקים הגנות אשר הפועל היוצא מהן אינו בהכרח שיפור מצב הרוכשים ונפרט. רכישה במכירה מוקדמת בטרם הוצאת היתר בניה, אישור תכנית ואף ליווי בנקאי, הפחיתה משמעותית את התמורה המשולמת בגין הדירה. ואולם, ככל שהתיקון המוצע יכנס לתוקף, המוכרים לא יוכלו למכור דירות במכירה מוקדמת ובהכרח לא יתנו הנחה לרוכשים אשר ירכשו במכירה מוקדמת.

זאת ועוד, העובדה כי מוכר לא ידרוש השתתפות בהוצאות משפטיות, משמעותו בפועל כי מחיר הדירה יעלה, מס הרכישה המשתלם בגין הדירה יגדל בהתאמה, המוכר יידרש להוציא ערבות גדולה יותר, דבר המעלה את הוצאות המוכר וכן נוצר ניתוק מלא בין ב"כ המוכר לרוכש, אשר אינו בהכרח פועל לטובת הרוכש.

כך אף לגבי חברת הניהול, קיצור תקופת ההתקשרות עם חברת הניהול, עלול לגרום לכך שחברות ניהול יעלו את המחיר ומי שיפגע בסופו של דבר יהיו הרוכשים.

לסיכום יאמר, כי חלק מהשינויים הינם נדרשים ומבורכים אולם יש לוודא כי לא חוצים גבול בהגנת יתר על רוכשים אשר בסופו של יום עלולה לעמוד להם לרועץ.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 87), התשע"ו-2016

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מבקש ליעל השלמת עסקאות במקרקעין הנעשות על ידי אזרחי ישראל באזור, כהגדרת המונח בחוק ומשנה את אופן תשלום תשלומי החובה לרשויות בארץ ובאזור, בקשר עם עסקה במקרקעין כאמור.

נכון למועד זה, החוק מחייב אזרח ישראלי (ובתוך שכך אף אזרח המבקש לבצע פעולה באיגוד), המתקשר בעסקה לרכישת או מכירת מקרקעין באזור, בתשלום תשלומי חובה הן לרשויות האזור והן למדינת ישראל, כאשר לאחר תשלום שני תשלומי החובה, זכאי אותו אדם לקבל החזר מרשויות המס בישראל, בגובה תשלומי החובה ששילם לרשויות האזור, בגין העסקה.

על פי הצעת החוק, יוכל האזרח הישראלי המבצע את העסקה במקרקעין, לשלם את תשלומי החובה למדינת ישראל וטרם תשלום תשלומי החובה לרשויות האזור לפנות למנהל, כהגדרתו בחוק, ולבקש כי יכיר בתשלום ששולם לרשויות המס בישראל כמקדמה לתשלום תשלומי החובה לרשויות האזור.

אישור כאמור יינתן על מנת שבספרי הרישום המנוהלים על ידי האזור, ירשם כי שולם המס על פי הוראות סעיף 16א לחוק, ולאחר הרישום כאמור, יעביר המנהל את סכום המקדמה לשלטונות האזור, ללא שמבצע העסקה יאלץ לשלם תשלומי חובה בכפל.

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2.2016 – תיקון מס' 85 והוראת שעה

ביום 1.6.2016 פורסמה הוראת ביצוע של רשות המיסים לתיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין כהוראת שעה, שעניינה קיצור תקופות הפטור במס שבח ומס רכישה במכירת דירה שניה ו-תיקון החוק לגבי אחים יורשים (להלן בהתאמה: "הוראת הביצוע", "תיקון 85" ו"החוק").

מטרתו של תיקון 85 היא לעודד רוכשי דירות להקדים ולמכור דירותיהם הישנות שהיו דירות יחידות עד למועד הרכישה. כך, בהוראת הביצוע ניתנו מספר הבהרות כמפורט להלן :

 

הגדרת דירה יחידה לצרכי מס רכישה

תקופת מכירת הדירה הנוספת:

בתיקון 85, קוצרה מ-24 ל-18 חודשים ממועד הרכישה, התקופה שבמסגרתה ניתן למכוֹר דירת מגורים לאחר שנרכשה דירה אחרת, זאת על-מנת שהדירה הנרכשת תיחשב לדירה יחידה לעניין החבות במס רכישה. התקופה קוצרה בהוראת שעה לתקופה של חמש שנים.

בהוראת הביצוע מובהר כי הוראות החוק בקשר לרכישת דירת מגורים מקבלן או בקבוצת רכישה (מכירה תוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה, בהתאם לחוזה או בפועל, כמפורט בסעיף) נותרו על כנן, כלומר הרוכש יהא זכאי למס רכישה (מופחת) לפי שיעורי דירה יחידה, מקום בו ימכור את דירתו הישנה בתוך 12 חודשים ממועד המסירה או תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה מהקבלן, לפי המאוחר.

 

מנין הדירות בהגדרת דירה יחידה:

תוקנה בחוק ההגדרה של דירה יחידה, כך שההגדרה תחול גם אם לרוכש יש חלק בדירה נוספת שהתקבלה בירושה ושחלקו של המוכר בה שאינו עולה על מחצית. זאת ללא קשר לזהות המוריש ולמנין הדירות שהיו למוריש ביום פטירתו.

לגבי דירות שלא התקבלו בירושה, לא בוצע שינוי כלומר חזקה של עד 1/3 מדירה לא תחשב לדירה נוספת.

 

חזקת דירה יחידה לצרכי מס שבח -

 

מנין הדירות שבבעלות המוכר ע"פ סעיף 49ג:

החוק קובע חזקה לפיה במקרים מסוימים בהם למוכר יש דירה נוספת, היא לא תבוא במניין הדירות של המוכר לשם קבלת הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2). במסגרת תיקון 85 נוספה כחלופה נוספת, דירה שהתקבלה בירושה  כאמור לעיל ושחלקו של המוכר בה אינו עולה על 50%, כלומר דירה כאמור לא תחשב כדירה נוספת וניתן יהיה לקבל הפטור לפי 49ב(2) למרות הבעלות בה.

בהוראת הביצוע מובהר כי אין בכך כדי להשפיע על הפטור במכירת דירת הירושה עצמה, לפי סעיפים 49ב(5)(א)ו(ב), ובמקרה כזה אין מגבלה על חלקו של המוכר בה.

 

מנין הדירות שבבעלות המוכר ע"פ סעיף 49ד:

כצעד משלים לאמור נקבע, כי כדירה נוספת תחשב גם בעלות בדירה אם יש למוכר זכויות באיגוד שהתקבלו בירושה, כאשר חלקו של המוכר עולה על מחצית מהבעלות בה.

 

הגבלת מכירות של דירות שהיו בבעלות מוכר שקיבל פטור לפי סעיף 49ב(2)

נקבע כי מוכר שמכר דירה בפטור לפי סעיף 49ב(2) כאשר היו בבעלותו באותה העת דירה נוספת בשכירות מוגנת או שהבעלות בה פחותה משליש או דירת ירושה שהבעלות בה פחותה מ50% (להלן: "הדירה הנוספת"), לא יוכל למכור בעתיד את הדירה הנוספת בפטור לפי סעיף 49ב(2).

 

דירת מגורים חליפית

כן, קוצרה מ-24 ל-18 חודשים ממועד הרכישה, התקופה במסגרתה ניתנה למכוֹר דירת מגורים אחרי רכישת דירה אחרת על-מנת שהדירה הנרכשת תיחשב לדירה יחידה לעניין החבות במס רכישה, עוד נקבע כי בתום הוראת השעה תשוב התקופה ל-24 חודשים.

הובהר, כי כאשר נרכשה דירה "על הנייר" התקופה תמנה מיום סיום הבניה של התקופה החליפית

 

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016

עניינה של הצעת החוק בניסיון להגן על בעלי דירות המתקשרים בהסכמים עם "מארגנים" שמבקשים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי (התחדשות עירונית), ואשר כובלים את בעלי הדירות לאותם "מארגנים" לפרקי זמן ארוכים, מבלי להבין את ההשלכות המלאות של הסכמים אלה ומבלי לדעת מה עתידים הם לקבל מהיזם.

הוראות הצעת חוק זו מבקשות לחייב את ה"מארגנים" לפעול בשקיפות אל מול בעלי הדירות ולקבוע אמות מידה של התנהלות סבירה ויעילה מצד ה"מארגנים" וזאת על ידי קביעת "אבני דרך" אשר בצדן מועדים לפקיעת ההסכם.

להלן יובאו בקצרה עיקרי הצעת החוק:

כללי הגדרות

על מנת שהוראות הצעת חוק זו יחולו על מרבית ההסכמים המבקשים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, הגדרת "הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי" הינה הגדרה שיורית- כל עסקה שצד לה הינו בעל דירה בבית משותף, ועניינה קידום עסקת פינוי בינוי באותו בית משותף, ובנוסף: (1) ההסכם אינו עסקת פינוי בינוי כהגדרתה בחוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006; (2) ההסכם כולל בלעדיות מצד בעלי הדירות והתחייבות לאי התקשרות עם צד שלישי כלשהו באותו העניין.

בהתאם, הצעת החוק מבקשת לצמצם את הגדרת "עסקת פינוי בינוי" בחוק פינוי בינוי (פיצויים), על ידי הצבת קריטריונים שעל עסקת פינוי בינוי להכיל, ובהם (1) פירוט התמורה שיקבלו בעלי הדירות; (2) מועדים הצפויים לאישור תכנית מפורטת, קבלת היתר בנייה ומסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה; (3) פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה; (4) התחייבות אישית מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה.

שקיפות מידע

טרם החתימה על ההסכם הראשון עם בעל דירה בבית משותף, ה"מארגן" יחויב לקיים פגישה עם כלל בעלי הדירות ובה יוצגו עיקרי ההסכם, לרבות התחייבויות ה"מארגן" כלפי בעלי הדירות, העובדה שהתמורה הסופית תקבע אל מול היזם במסגרת עסקת הפינוי בינוי, ואת היום בו ייחתם ההסכם הראשון עם מי מבעלי הדירות (להלן: "היום הקובע").

תוקף ההסכם כתלות ברצינותו ויעילותו של ה"מארגן"

על מנת להבטיח את קידום הפרויקט על ידי ה"מארגן", נקבעו בחוק אבני דרך אשר בהן על ה"מארגן" לעמוד, אחרת יבואו ההסכמים אותם החתים לסיומם כאשר בכל מקרה נקבעה תקופת התחייבות מקסימלית בת 7 שנים:

באבן הדרך הראשונה על ה"מארגן" להתקשר עם 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר או עם 40% מבעלי הדירות בבית משותף שבו 17 דירות ומעלה בתוך חצי שנה מהיום הקובע, אחרת ההסכמים שחתם עם חלק מבעלי הדירות עד אותו מועד יפקעו.

עמד ה"מארגן" באבן הדרך הראשונה, עליו להתקשר עם שני שליש מבעלי הדירות בבית המשותף או שיזם יתקשר בהסכמים עם 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירת לכל היותר או עם 40% מבלעי הדירות בבית משותף שבו 17 דירות ומעלה, בתוך 18 חודשים מהיום הקובע, אחת יפקעו ההסכמים שנחתמו עימו עד אותו המועד.

עמד ה"מארגן" באבן הדרך השנייה, מציבה בפניו הצעת החוק אבן דרך שלישית, לפיה עליו להגיש בתוך שנתיים מהמועד הקובע תכנית להריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, שנית להוציא מכוחה היתר בניה. לא עשה כן יפקעו ההסכמים עימו בתום שנתיים ימים מהמועד הקובע.

עמד המארגן באבן הדרך השלישית, אבן הדרך הרביעית מחייבת כי בתוך ארבע שנים מיום קליטת התוכנית תופקד היא להתנגדויות – הופקדה התוכנית להתנגדויות כאמור, יפקעו ההסכמים בתוך 5 שנים מיום קליטת התוכנית, לא הופקדה- יפקעו ההסכמים עימו בתוך ארבע שנים מיום קליטת התוכנית.

חובות וסמכויות מכוח החוק המוצע

הצעת החוק מטילה על ה"מארגן" חובות מהותיות כגון חובת הזהירות וחובת ההגינות וכן מחייב אותם שלא להימצא בניגוד עניינים, אלא אם כן עדכן ה"מארגן" את בעלי הדירות על ניגוד העניינים האמור והם לא הביעו התנגדותם.

כמו כן, הצעת החוק מעניקה סמכויות ליו"ר הוועדה להתחדשות עירונית להיות הגוף המפקח מטעם הציבור ולפקח מטע הציבור על עמידה בתנאי הוראות הצעת החוק. כן, מעניק החוק סמכות לשר המשפטים לפקח על ביצוע הוראות החוק וכן יחד עם שר הבינוי והשיכון, להתקין תקנות מכוח חוק זה, לרבות בדבר פיצויים שיושתו על בעל דירה שיבקש לסיים את ההסכם טרם פקע תוקפו במסגרת ההוראות המפורטות לעיל.

 

תקנות התכנון ובניה (התקנת מקומות חניה) (תיקון) , התשע"ו -2016

 

הרינו לעדכן כי ביום 8.6.16 חתם שר האוצר משה כחלון על תקנות חדשות לתקן חניה- תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה)(תיקון), התשע"ו-2016 שפורסמו ביום 23.6.16, שתכליתן לצמצם ולהפחית את מקומות החניה מתוך תכלית לעודד תחבורה ציבורית.

הגדרת מתע"ן בתקנות החדשות: "מערכת תחבורה ציבורית מרובת נוסעים, מסילתית ושאינה מסילתית, הפועלת בנתיב נפרד או בעלי לאורך 6 קילומטרים לפחות, אשר היצע מקומות הנסיעה בה עולה על 3,000 לשעה בכל כיוון".

התקנות החדשות קובעות שני אזורים- אזור א' ו- אזור ב'- אזורים הקרובים לצירי מתע"ן (אזור א' רדיוס של 300 מ' ואזור ב' בין 300 ל- 600 מ'). בנוסף ישנן אזורים נוספים, אזור ג' (שטח ביישוב שיש בו תכנית למתע"ן ואינו באזור א' או ב') ו-יישוב ללא מתע"ן.

לוועדה המקומית יש סמכות להקטין את הרדיוסים באזורים א' וב'  בשל טופוגרפיה או נגישות להולכי רגל.

התוספת לתקנות מפרטת את מספר מקומות החניה הנדרשים במגרש עיל פי ייעודו , בהתחשב בקיומה של מתע"ן ביישוב שבו נמצא המגרש ותוך קביעת מספר מזערי או מספר מירבי או מספר טווח למספר חניות הנדרש – לשיקול דעת רשות הרישוי ובסייגים המפורטים בתקנות.

חשוב להדגיש כי התקנות הנ"ל, אין באות לגרוע מהוראות בתכניות שהן בתוקף ביום תחילתן של תקנות אלה, ואולם אם לפני תחילתן של תקנות אלה אושרה תכנית שקבעה מספר מקומות חניה גבוה מהתקנות הללו, והיא אינה תכנית אשר אחת ממטרותיה העיקריות היא קביעת מקומות ושטחי חניה תוך התייחסות למתע"ן, הועדה המקומית רשאית לקבוע בהיתר מספר מקומות חניה על פי הקבוע בתקנות אלה.

התקנות קובעות בנוסף, מספר חניות מזערי, מרבי או מספר טווח (בין מזרעי ומרבי) לכל שימוש.

התקנות גם קובעות חובת התקנת מקומות חניה לאופניים ולאופנועים.

תחילתן של תקנות אלה 30 ימים מיום פרסומן אולם קבועות בהן הוראות מעבר בנוגע לתכנית בתוקף וסטייה מהן.

 

תזכיר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון), התשע"ו-2016

מטרת תזכיר החוק הינה להתאים את הוראות החוק למציאות הרווחת היום בשוק רוכשי הדירות, וכן לייצר כלים לחיסכון בעלויות הנובעות מחובת המוכר ליתן בטוחות לרוכש הדירה, על פי החוק. לאור האמור תזכיר החוק מבקש להציע מספר תיקונים לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974:

ראשית מוצע, כי מוכר דירה אשר יבקש להבטיח את כספי הרוכש באמצעות ערבות בנקאית, יידרש להעניק ערבות בנקאית על מלוא הסכום, למעט מרכיב המע"מ ובמקביל, על מנת להבטיח את החזר התשלום של מרכיב המע"מ, תוקם קרן ממשלתית אשר תבטיח החזר סכום בגובה מרכיב המע"מ לרוכש, ככל ותמומש הערבות הבנקאית.

כמו כן, נוכח המציאות העדכנית במסגרתה פועלים בשוק העמדת האשראי לבנייה, גורמים שאינם בהכרח תאגידים בנקאיים, תזכיר החוק מציע כי החוק יתוקן באופן בו הוראות המתייחסות לגוף מממן והמתייחסות נכון למועד זה ל"תאגיד בנקאי" או ל"תאגיד בנקאי מלווה", יותאמו באופן בו יוחלו על כל גוף מממן ולא רק על גופים בנקאים.

עוד מבקש לקבוע התזכיר לוחות זמנים ברורים להודעה על ביצוע עסקה לממונה. כך בניגוד למצב הדברים כיום, לפיו על מוכר דירות לדווח לממונה על ביצוע עסקה "בסמוך לאחר חתימת חוזה המכר", הרי שעל פי המוצע בתזכיר יעמדו למוכר הדירה 40 ימים בלבד, מיום חתימת חוזה המכר, לדווח לממונה על העסקה.

כן מציע תזכיר החוק, כי הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ינהל מאגר מידע שיהיה פתוח לעיון הציבור ויכלול פרטים על מכירת דירות, ובלבד שלא ייכללו בו פרטים מזהים של הצדדים לעסקה, וזאת בדומה למאגר מידע לפי ס' 105א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

 

שר האוצר חתם על התקנות לקיצור משמעותי של הליכי הרישוי

הרינו לעדכן שלאחר שבמסגרת הרפורמה הוחלט לפטור מהיתר, בנייה זניחה כמו מחסנים קטנים, פרגולות, גדרות וכו', ובכך לחסוך זמן ומשאבים הן מהציבור והן מהרשות, חתם שר האוצר מר משה כחלון, ביום 17.5.16, על תקנות המאפשרות לזרז ולפשט גם את הבנייה המסיבית יותר, המצריכה היתר בניה.

השינוי המשמעותי הוא כמובן בקיצור המשמעותי של לוחות הזמנים ופתיחת הליך רישוי מקוצר בן 45 יום ביחס להיתרים מצומצמים יחסית (כמו תוספת בנייה של עד 25 מ"ר, הוספת ממ"ד, מרפסת, מעלית וכו') ובן 90 יום ביחס להליך רישוי לבנייה מלאה.

בנוסף, התקנות יחייבו את הרשויות לספק לציבור מידע תכנוני עכשווי ומדויק ביחס לנכס, כולל את המגבלות והתנאים הקיימים והנדרשים כדי לקבלו, ובמקביל להקים מערכת "רישוי זמין" שתיצור אופן הגשה אחיד ומקוון של בקשות להיתר, כולל ניהול זמנים, מערכת התראות ועוד, אשר תהיה פתוחה לכל הגורמים הנוגעים בדבר (מגישי הבקשות, לרשויות הרישוי, לגורמים המאשרים ולמכוני הבקרה).

שינוי נוסף ולא פחות חשוב, הוא הקמתם של אותם מכוני הבקרה ברחבי הארץ שיאפשרו למבקש ההיתר לקבל את כל האישורים הנדרשים לצורך ההיתר (כגון: מכבי  אש, בריאות, המשרד להגנת העורף וכו') במקום אחד, במקום להתרוצץ בין המשרדים והפקידים הרבים.

אין ספק שמדובר במהלך שיסייע להסיר את העמימות מהליכי הרישוי, ויכריח את הרשויות המקומיות לעבוד ביעילות. עד היום, במרבית המקרים כדי לקבל היתר בנייה למגורים, גם לאחר שאושרה תכנית באופן סופי בעניין, יזמים ואזרחים רבים היו נאלצים להמתין חודשים ואפילו שנים במקרים מסוימים בגלל סרבול במערכת ומגבלות חדשות שצצות מצד הרשויות כתנאי להיתר.

בעקבות הרפורמה והתקנות החדשות, מהרגע שיעמוד האזרח בתנאים הנדרשים והקיימים להיתר, תידרש הרשות להנפיק לו את ההיתר המיוחל בתוך 90 יום לכל היותר והדבר יהווה הסרת חסם משמעותי נוסף בדרך להגדלת היצע הדיור בשוק ולחיסכון כספי משמעותי למשק.

 

אושר התיקון הראשון לתמ"א 35, תכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור

הרינו לעדכן כי התיקון הראשון לתמ"א/35, תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור, אושר בקבינט הדיור ביום 23.5.16.

התיקון כולל גמישות בפרוצדורות במרקמים עירוניים – ביטול הצורך בהגשת שינוי לתכנית מתאר מחוזית בשטחים המיועדים לתעסוקה ובשטחי מחנה צברי שיש כוונה לפנותו.

זאת, במהלך שמטרתו לקציר את לוחות הזמנים לקראת תכנון ובניה בשטחים אלו.

 

תיקון סע' 16 לחוק ההסדרים-ייעול וקיצור הליך ההתאמה בין מרחב תכנון לגבול שיפוט

הרינו לעדכן על תיקון סעיף 16 בחוק ההסדרים ולפיו, רשאי שר האוצר לשנות את תחומו או את גבולותיו של מרחב תכנון מקומי באותם התנאים ובאותה הדרך שבהם הוא רשאי להכריז עליו. על האף האמור לעיל, אם שונה תחומה של רשות מקומית לפי דין, רשאי שר האוצר להכריז בצו על התאמת מרחב התכנון המקומי לשינויים כאמור, ללא חובת התייעצות עם המועצה הארצית, הועדה המחוזית, והרשויות המקומיות הנוגעות בדבר, כפי שנדרש בעבר.

מטרת התיקון היא לייתר את הצורך בהתייעצות שנדרשה בכל מצב של שינוי מרחב תכנון ובכך ליעל ולקצר את הליך ההתאמה בין גבול שיפוט למרחב תכנון, במטרה ליצור תמונה אחידה ורציפה של הגבולות. שכן, יש מקרים בהם גבול השיפוט של רשות אינו תואם את מרחב התכנון שלה, כך שהסמכויות בנושא תכנון ובנייה נמצאות בידי ועדה מקומית אחת והאחריות המוניציפלית בידי רשות מקומית אחרת.

קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי

ביום 18.4.2016 אישרה מועצת מקרקעי ישראל מספר תיקונים ועדכונים להחלטה 1411 אשר עניינם באופן השיוך ומועדי שיוך יחידות דיור לחברי אגודה קיימים וחדשים, ובתשלומים אשר על חבר אגודה לשלם לנוכח השיוך.

כללי

ראשית, ההחלטה אימצה את העדכון לתמ"א 35 מיום 1.12.2015, והתאימה הוראותיה הקשורות לתמ"א 35, לעדכון האמור.

כמו כן נקבע, כי על אף שאגודה המעוניינת להיכנס תחת ההסדר שבהחלטה, מחויבת לכך שהיקף יחידות הדיור בשטח המגורים לא יחרוג מהמותר על פי תמ"א 35 והעדכון לה, הרי שככל שנבנו יחידות מגורים נוספות בהתאם לתוכנית אחרת ועל פי דין, הרשות תפטור את האגודה מחובתה  זו.

שנית, ההחלטה מאפשרת לחבר ותיק שגילו במועד ההצטרפות להסדר מעל גיל 55 לדחות את ביצוע עסקת השיוך למועד נדחה שיבחר, תחת חיובו לבצע את השיוך מיד לאחר חתימת האגודה על חוזה החכירה לחלקת המגורים.

שימוש ביחידות דיור בנויות שלא בדרך של שיוך

השימוש ביחידות דיור שאינן משויכות הוסדר בהרחבה במסגרת החלטה זו, ובמסגרת הוראה זו הוסדר, בין היתר, שימוש זמני לצורך מגורי "תלויים/בעלי מוגבלויות בקיבוץ", כהגדרתם בהחלטה, שהאגודה החליטה שלא לשייך להם מגרש בהתאם להוראות ההחלטה, בתמורה לתשלום דמי שימוש סמליים בסך של 18 ש"ח לשנה, וככל שניתן תינתן הנחת אזור.

כמו כן, במסגרת זו, ניתנה אפשרות נוספת על האפשרות שהייתה קיימת עד למועד זה להסדרת שימוש ללא שיוך ביחידות דיור עד 55 מ"ר המצויות מחוץ לחלקת המגורים, וזאת באמצעות חתימת האגודה על הסכם חכירה ל-49 שנים, בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים, תוך מתן הנחות אזור.

עדכון תשלומים לרשות מקרקעי ישראל במועד העברת הזכויות

ראשית נקבע, כי התשלומים בשיעור של 33% בגין זכויות מגורים קיימות תכנוניות ועתידיות שטרם נרכשו, ישולמו אך בגין זכויות ביחידת דיור אחת.

שנית, הוטלו תשלומים נוספים על "משפחת חברים חדשה" ונכון לתיקון זה היא תחויב בתשלום בשיעור של 29.25% משווי המגרש בהיקף של 120-160 מ"ר כולל, לפי העניין, בנוסף על תשלום של 33% משווי יתרת זכויות הבניה ליחידה אחת, שטרם נרכשו (הקיימות תכנונית והעתידיות).

שלישית, "משפחת חברים חדשה" אשר האגודה שלימה בעניינה דמי חכירה בשיעור של 3.75 מערך חלקת המגורים וחתמה על חוזה חכירה לחלקה זו, תוכל להגיש בקשה להיתר בניה למגורים בתוך אותה החלקה, ותקבלו כנגד תשלום של 200,000 ₪ (50,000 ₪ באזור עדיפות).

תשלום זה יהווה מקדמה על חשבון דמי החכירה המהוונים עבור שיוך מגרש המגורים וככל שסכום זה יהיה גבוה מדמי החכירה יושב ל"משפחת החברים החדשה" הפרש התשלום.

בכל מקרה בו לא תשלים "משפחת החברים החדשה" את ייתרת התשלום בתוך 60 ימים ממועד אישור העסקה, תפונה "משפחת החברים החדשה" מהמגרש ועל הקיבוץ יהיה להפנות חבר אחר לרשות, לשם רכישת הזכויות בתוך 180 ימים, אחרת יחויב הקיבוץ להסכים לגריעת מגרש המגורים משטח המשבצת, והרשות תהא רשאית להקצות את המגרש למועמד אחר אשר יתקבל לחברות בקיבוץ.

בכל מקרה בו לא ימצא מועמד כאמור, תהא רשאית הרשות להקצות את המגרש למי שאינו חבר קיבוץ, והרשות תשיב לחבר החדש את מלוא שווי השקעותיו במגרש.

 

הודעה בדבר אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר גובה הפיצוי הנוסף

לחוכרי קרקע חקלאית שתשנה ייעודה

הרינו לעדכן כי מועצת מקרקעי ישראל קבעה את גובה הפיצוי הנוסף לחוכרי קרקע חקלאית שהמדינה החליטה לקדם עליה תכנית לשינוי ייעוד במסגרת הותמ"ל (הועדה לתכניות מועדפות לדיור), בהיקף של עד 750 יח"ד (או 200 יח"ד בישובי מיעוטים), אשר ההסכם מאפשר השבת קרקע בעת שינוי ייעוד או על פי דרישת הרשות.

מועצת מקרקעי ישראל החליטה כי חוכר שישיב את הקרקע לרשות בהליך מהיר יזכה לפיצוי מוגדל, אשר שיעורו יהא תוספת של 20% לפיצוי שניתן כיום בגין מחוברים לפי סוגיהם השונים.

הסדר זה יחול גם בהליך פדיון קרקע במקרה של מחנות צה"ל המתפנים ממרכז הארץ.

 

הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית הוד השרון בוועדה מקומית עצמאית

הרינו לעדכן, כי פורסמה הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון על ידי שר האוצר כוועדה מקומית עצמאית. תוקף ההסמכה מיום 15.1.2016 ועד ליום 15.1.2018.

 

הודעה בדבר העברת תכנית לתשתית לאומית להערות הוועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור

הרינו לעדכן בדבר הודעה שפורסמה, לפיה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות, בישיבתה מיום 30.11.2015, החליטה על העברת תכנית לתשתית לאומית, מספר 71/א': רכבת קלה במטרופולין ת"א- "הקו הירוק- מקטע דרומי", להערות הוועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור.

קו הרק"ל בתכנית זו, עובר בתחומי הערים תל אביב-יפו, חולון, וראשון לציון וכן בשטח ביה"ס החקלאי מקווה ישראל ומהווה את המקטע הדרומי של הקו הירוק בתמ"א 23/א/4.

מטרת התכנית הינה התוויה, סלילה והקמה של מסילה לרכבת קלה ומיתקנים נוספים המהווים חלק מהמתע"ן במטרופולין תל אביב, בתחומי הערים ראשון לציון, חולון ותל אביב- יפו, כחלק מרשת קווי מתע"ן על פי התוואי הירוק בתמ"א 23/א/4.

התכנית קובעת, בין היתר, שטח לרצועת מתע"ן, במפלס הקרקע, שבו יהיה ניתן להקים, בין השאר, מסילות לרכבת קלה, תחנות להעלאת נוסעים והורדתם, מיתקנים ותשתיות הדרושים להפעלת המתע"ן מעל ומתחת לקרקע.

כל מעוניין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר וכל מי שרשאי לפי סעיף 100 לחוק להגיש התנגדות לתכנית, הרואה עצמו נפגע על ידי התכנית, רשאי להגיש את הערותיו והשגותיו לתכנית בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה בעיתונות, לוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות, עם העתק למשרדי הועדות המחוזיות לתכנון ובניה במחוזות תל אביב ומרכז.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 508-0245647,

שם התכנית: חניונים ציבוריים בתחום קריית אונו

הרינו לעדכן כי ביום 22.5.16 פורסמה להפקדה ברשומות תכנית מתאר מקומית לאיתור מוקמות להקמת חניונים ציבוריים בקרית אונו. מטרת התכנית, היא לאתר כאמור מקומות להקמת חניונים ציבוריים, קביעת תנאים, זכויות והוראות להקמתם, לרבות חניונים עילים ותת קרקעיים ללא שינוי ייעודי ברקע תקפים.

בנוסף כוללת התכנית הוראות ביחס להקמת קרן חניה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חנייה), התשמ"ג 1983, והיא מנסה למצוא פתרונות למצוקת החנייה הקיימת בשכונות הוותיקות בקרית אונו תוך מת מענה לפרויקטים צפויים לעיבוי במסגרת תמ"א 38.

התכנית מתבססת על סקר שנערך בהתאם להנחיות הוועדה המחוזית אשר במהלכו אותרו מתחמים פוטנציאליים לשמש כחניה

 

עדכוני פסיקה

 

בית המשפט העליון החליט שלא להאריך את תקופת המעבר לתחולת הלכת "ארידור"

שם ומספר הליך: דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה

ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' הנשיאה מ' נאור וכב' השופטים ס' ג'ובראן, א' חיות, ח' מלצר,  ע'  פוגלמן.

תאריך פסק הדין: 22.03.16.

כידוע, בפסק דינו החשוב של בית המשפט העליון בפרשת ארידור נקבעה ההלכה בדבר תקופת התיישנות בתביעות לפיצויים בגין הפקעות קרקע, וכן נקבעה תקופת מעבר בת שלוש שנים להגשת תביעות.

בהחלטה שניתנה לאחרונה, קבע בית המשפט העליון כדלקמן:

"פסק הדין בדנ"א 1595/06 ניתן ביום 21.3.2013. נקבעה בו תקופת מעבר בת שלוש שנים ואין אנו רואים להאריכה עוד".

הערת מערכת:

יוזכר כי לצד הקביעה של חלות חוק ההתיישנות קבע בית המשפט כי יש לבחון גם טענות שיהוי שיועלו על ידי רשות כנגד תביעות שעומדות בתקופת ההתיישנות.

 

הפקעה בקרקע במושע – כיצד מחלקים את הנזקים בין השותפים?

שם ומספר הליך: ע"א 61117-10-15 אלי מרום ואח' נ' רודי יציב ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הש' ריבי למלשטריך-לטר (אב"ד), אמיר טובי, תמר נאות פרי.

תאריך פסק הדין: 16.05.16.

ב"כ המשיבים: עוה"ד אושרי שלוש ואדר כהן.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 121 בגוש 18175, נהריה.

לבית המשפט הוגש ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בקריות. השאלה העיקרית שנידונה בפסק הדין, במסגרת תביעה לפירוק שיתוף, היא כיצד מחלקים "נזקי הפקעה" כאשר מדובר בקרקע במושע, אשר השותפים בקרקע חילקו ביניהם את הקרקע בפועל, אך ההפקעה הצפויה נופלת בחלקם של חלק מהשותפים. האם יש להביא בחשבון במסגרת פירוק השיתוף כי שטח ההפקעה יגרע מכל שותף באופן יחסי לנתח זכויותיו במקרקעין, או שמא יש לייחד את ההפקעה למקום הפיזי, שם היא אמורה להתבצע?

ביהמ"ש מסתמך בקביעתו על פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בעניין ע"א 5628/99 מרקין נ' שרה משה ואח' (להלן: "מרקין"). שם נקבע, כי כוונת הצדדים הייתה למכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר ובמכר כזה, לאחר שהושלם, נושא כל צד בעצמו בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו גם כאשר מדובר בקרקע במושע. בין היתר, התבסס בית המשפט העליון על כך שהתנהלות הצדדים במשך השנים לימדה על כך, שעשרות שנים אחד השותפים בקרקע החזיק בחלק מהחלקה שהוא המגרש המסוים שרכש, ואין לראות בו כמי שערב בערבות הדדית לסיכוני ההפקעה של השותפים הנוספים בחלקה.

ביהמ"ש קובע בענייננו, כי על כוונת הצדדים לחלוקת החזקה וחלוקת הסיכונים, יש ללמוד מהנסיבות הפרטיות של כל מקרה. מדובר בענייננו, בעסקת מכר אשר המשיב מכר למערער בית מגורים מסוים ובכך הטיל עליו את סיכוני ההפקעה ממגרשו הספציפי. כפי שנקבע בפסק דין מרקין ובפסק דין אחרים סיכוני ההפקעה חלים על המחזיק הספציפי של הקרקע.

עוד מוסיף ומציין ביהמ"ש, כי הצדדים ישבו בקרקע בחלוקה מסודרת, מגודרת וכל אחד עשה בחלקו שימוש ייחודי ואין כל ראיה לכך שבקשו לחלק ביניהם את סיכוני ההפקעה העתידיים, באופן שתחול "ערבות הדדית" להפקעות כאלו.

לאור כל האמור, בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי בנסיבות העניין המערערים יישאו בהוצאות המשיבים.

הערת מערכת:

פסק-הדין ואלו אשר הסתמך עליהם מעידים על חשיבות הגדרה ומחשבה קדימה למקרים מעין אלו במסגרת הסכמי שיתוף וחלוקה שנחתמים בין שותפים, בהם יש להגדיר מקרי קצה אלו של מטרת החלוקה, האם הינה זמנית או קבועה, מי סופג ההפקעה, בפועל בשטח והן ממונית וכדו', ולאיזו תקופת זמן.

 

התנאים להיתר לשימוש חורג לגן ילדים בשכונת מגורים

שם ומספר הליך:  עת"מ (מרכז) 53288-10-15 אורית צפריר ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אורן שוורץ.

תאריך פסק הדין: 29.05.16.

ב"כ המשיבים: המשיבה 1- עו"ד שרון לייב-פלג, המשיבים 2-4- עוה"ד גיל זילבר ויוני שורץ.

פרטי הנכס: גן ילדים ברחוב האחים ישראלית 5, פתח תקווה.

עניינה של העתירה בבקשה לשימוש חורג לגן ילדים בבית מגורים צמוד קרקע הגובל בשכונת "אם המושבות" בפתח תקווה, ברחוב "ללא מוצא" בו מצויים גני ילדים נוספים בבתי מגורים.

הועדה המקומית אישרה היתר לשימוש חורג נוכח הצורך בשימור היקף הפעילות הנוכחית בגני הילדים, להבדיל מהגדלתה. ועדת הערר המחוזית ביטלה את החלטת הועדה המקומית בקבעה, כי יש להעדיף את אינטרס תושבי הרחוב על פני הצורך בגני ילדים. על כך הוגשה העתירה.

בית המשפט סקר את השיקולים למתן היתר לשימוש חורג, לרבות אלמנט הזמן, שמירה על אופי האזור, שיקולי מדיניות תכנונית ושקיפות ההליך התכנוני, עקרון "ההפיכות" (השבת המצב לקדמותו) ועוד.

לגופו של עניין, קבע בית המשפט כי כתוצאה מפעילות גני הילדים ברחוב, נגרמים קשיי תנועה של ממש, ושינוי אופי האזור כרחוב המיועד למגורים. בית המשפט ציין כי אין פגם בבחינת השימוש החורג באזור בכללותו, קרי של כל גני הילדים, חלף בחינה קונקרטית של השפעת השימוש החורג בגן העותרים בלבד.

בית המשפט קבע, כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, שהביאה בחשבון את עצימות השימוש החורג, את פגיעתו בתושבי הרחוב, את משך הזמן בו הוא מתקיים (שמונה שנים) ואת האינטרס הציבורי המצדד בהמשך השימוש החורג. נקבע כי העדפת עקרונות יסוד באשר למהות השימוש החורג, מבחינת השפעתו על הסביבה הקרובה וחוסר ההתאמה של מבנה הרחוב לשימוש זה, על פני הצורך החיוני בגני ילדים, אינה הופכת את החלטת ועדת הערר לבלתי סבירה, ולא כל שכן לבלתי סבירה באופן קיצוני ועל כן בית המשפט לא יתערב בהחלטה.

נוכח האמור, העתירה נדחתה, תוך חיוב בהוצאות ועדת הערר ועותרים נוספים פרט לוועדה המקומית.

הערת מערכת:

הכללת האפשרות לשימושים של גני ילדים בחלק מבתי מגורים במסגרת תכניות בניין עיר יסייעו לפתור הליכים חוזרים ונשנים של שימושים חורגים לגני ילדים, נזכיר גם כי במקרה של שימוש לחוסים לדוג' תיקן המחוקק סעיף בחוק על מנת להכליל שימוש מבוקש זה ייכלל כל מגרש שייעודו למגורים, ככל שהמחוקק מעוניין ליתן פתרון נקודתי לדוג' לבעיית חוסר בפעוטונים לדוג', יכול הוא לבחור מנגנון דומה.

 

                            מתן היתר שלא על פי תכנית מופקדת- ס' 97 (ב) לחוק התכנון והבנייה

שם ומספר הליך: עת"מ (מרכז) 11624-04-15 א.נ.ג. גוסטו נכסים בע"מ נ' ועדת המשנה לנושאים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת הבכירה, נגה אהד.

תאריך מתן פסק הדין: 18.05.16. ב"כ המשיבות: משיבות 1-3- פרקליטות המדינה אזרחי, מחוז מרכז. המשיבות 4-5- עוה"ד עופר שפיר ואח'.

פרטי הנכס: מגרש 34/1 בגוש 3991, לוד.

העותרת ביקשה מהוועדה המקומית היתר לשימוש חורג במקרקעין על מנת להקים בהם אתר לטיפול פסולת. הועדה המקומית דחתה בקשה זו. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר.

ועדת הערר קבעה כי ראוי לאפשר בשטח אתר טיפול בפסולת וכי אישור עקרוני זה יותנה בין היתר באישור המועצה הארצית לתכנון ובניה.

המועצה הארצית קבעה, כי על העותרת לחזור אל וועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית, על מנת שזו תדון בבקשה לאישור שימוש חורג לפי ס' 97(ב) בחוק התו"ב, לפיו  הפקידה הועדה המחוזית תכנית שבסמכותה ועוד לא ניתן לה תוקף, לא יינתן כל היתר לפי סעיף 145 לגבי המקרקעין שבתחום התכנית שלא בהתאם לתכנית המופקדת אלא באישור ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית.

במסגרת פסק דין זה, נדונה השאלה האם הוראות ס' 97(ב) בחוק חלות על נסיבות המקרה כאן, או האם שגתה הועדה הארצית עת הפנתה את העותרת אל הועדה המחוזית לשם בחינת בקשתה להיתר חורג לפי הוראות סעיף זה.

העותרת טענה כי סעיף 97(ב) אינו חל עליה משום שתקופת ההפקדה הסתיימה זה מכבר. ביהמ"ש דחה טענה זו וקבע, כי הוראות הסעיף חלות על כל המקרים בהם הופקדה תכנית ועד למתן תוקף לתכנית. לתכנית שבנדון (מח/213) טרם ניתן תוקף, ולכן, נסיבות המקרה כאן תואמות למקרים אליהם הפנה הסעיף.

העותרת טענה כי ס' 145 אינו חל על המקרה כאן משום שההיתר המבוקש הוא היתר לשימוש חורג ואילו ס' 145 חל רק על בקשות להיתר בניה. טענה זו נדחתה, שכן לפי תקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז-1967, כל שימוש חורג במקרקעין הוא שימוש הטעון היתר לפי ס' 145 בחוק התו"ב.

עוד נקבע, כי  ס' 146 לחוק התו"ב, מסמיך את הועדה המקומית להתיר שימוש חורג לתכנית (קיימת/ מופקדת) שבסמכותה, ואין היא מוסמכת לאשר תכנית אשר אינה בסמכותה. ואולם, ככל שמדובר בתכנית מחוזית (קיימת או מופקדת), הועדה המחוזית היא המוסמכת לאשר שימוש החורג ממנה, והיא בלבד.

במקרה כאן נדרש היתר לשימוש חורג הן מן הוועדה המקומית- משום שהשימוש אינו תואם לתכנית התקיפה, לפיה ייעוד המקרקעין הוא חקלאי, והן מהועדה המחוזית, משום שהוא אינו תואם תכנית מופקדת לפיה ייעוד המקרקעין הוא תעשייה. עם זאת, נקבע, כי לא ניתן לפסוח על התייחסות הועדה המחוזית לשימוש החורג הנוגד תכנית מופקדת שהיא הגתה, על אף שדנה בבקשה הנ"ל בכובעה כוועדת ערר, על החלטת הוועדה המקומית לעניין אותו שימוש חורג.

העתירה נדחתה.

הערת מערכת:

נזכיר כי סעיפי החוק הרלוונטיים נועדו על מנת למנוע מצב של קביעת עובדות בפועל משך השנים בעת שהרשות מצויה בעיצומו של שינוי תכנוני למקום, עם זאת יש לזכור ולשקול שינוי לעובדה שתקופות התכנון הארוכות אינן כוללות מנגנוני פיצוי בדומה לסע' 197 לחוק הדן אך ורק על פגיעת תכנית שאושרה, לא מהלכי תכנונה של תכנית זו.

סמכות וועדת הערר לדון בטענות כגון הסתמכות, השתק, מניעות וכיו"ב

 

שם ומספר הליך: ערר מס' 381/15 שלום רפאל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 04.05.16. ב"כ המשיבה: עוה"ד שרון מנדלבאום ונטע עזרא.

פרטי הנכס: גוש 30080, חלקה 153, תתי חלקות 6, 3 ו-38 ירושלים.

הועדה המקומית ירושלים מפעילה אתר אינטרנט בו ניתן לברר את עצם קיומו של  חיוב בהיטל השבחה המוטל על נכס. איתור הנכס והמידע נמסרים בהתאם לזיהוי הנכס בחשבון הארנונה.

הטענה היחידה שהועלתה בערר היא טענת מניעות הנובעת, לשיטת העורר, ממידע שנמסר לעורר ולפיו לא חלה חובת תשלום היטל השבחה על הנכס.

לאור זאת עלתה השאלה, האם מוסמכת וועדת הערר לדון בטענות לבטלות החיוב בהיטל השבחה עקב טענות השתק, הסתמכות, מניעות והבטחה מנהלית המועלות כנגד הרשות?

וועדת הערר סקרה את העמדות השונות שניתנו בפסיקה ביחס לשאלה הנ"ל:

מחד, וועדת הערר ציינה את הגישה המצמצמת שבאה לידי ביטוי בפסיקות של חלק מוועדות הערר ובתי המשפט, ולפיה, אין לוועדות הערר סמכות לדון ולהכריע בנושאים אשר חיצוניים לחוק התכנון והבנייה, ובפרט בנושאים של הבטחות, הסכמים, הסתמכות וכדומה (ור': עמנ (מרכז) 47405-01-11 אברהם בבזדה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק"; וערר ים 8-187/10, מלון קיסר ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים).

מאידך, וועדת הערר ציינה כי בסוגיה זו הביעו לאחרונה שניים משופטי בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים עמדה מסויגת בשאלה "אם אכן יש מקום לגישה מצמצמת זו נוכח הגישה הפרשנית לפיה יש ליתן פרשנות רחבה לסמכויותיהם של גופי הערר" (עמדת כב' השופט מרזל בעתמ (י-ם) 30296-12-12 גבריאל אדלר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים; עמדת כב' השופטת בן-אור בעתמ (י-ם) 19605-09-15 האחים ישראל בע"מ נ' עיריית ירושלים).

וועדת הערר ציינה שדומה כי גדר ההתלבטות אינו באשר לטענות חוזיות או נזיקיות נגד הועדה המקומית. באשר לטענות אלה, לשיטת ועדת הערר, אין חולק כי היא אינה מוסמכת לדון בהן. עם זאת, וועדת הערר ציינה כי בהתאם לכוונת כב' השופטים מרזל ובן אור בהערותיהם, ייתכן שניתן לראות בועדת הערר כמוסמכת לדון בטענות לגבי עצם חוקיות החיוב, הנובעות מהדין הכללי ומהדין המינהלי, אף שאין מדובר בטענות הקבועות במפורש בהוראות התוספת השלישית.

בנסיבות אותו מקרה ספציפי (ונפנה את הקורא להחלטה), וועדת הערר לא ראתה צורך להידרש להכרעה בין הגישות השונות שצוינו לעיל, מאחר שאף לאור הגישה המרחיבה את סמכות וועדת הערר, היא לא מצאה כל טעם בטענות העורר, שיש בו כדי להצדיק את ביטול החיוב.

הערת מערכת:

שאלת הסמכויות בין הערכאות השונות לגבי בירור שיעור היטל ההשבחה הפכה למלאכת מחשבת של התלבטות בעת נקיטת הליכים, שמאי מכריע/ועדת הערר או שמא עתירה מנהלית, הקניית הסכות לועדת הערר בעניין זה, באופן כמעט בלעדי, תקנה וודאות גדולה יותר ואפשרות לבירור עובדתי במקביל למשפטי, עם זאת יש לזכור כי הכלים העומדים לבירור בוועדת הערר צריכים לאפשר לצורך כך גם בירור ראייתי ועובדתי.

 

אופן עריכת שומת היטל השבחה, השפעת תמ"א 38 וטבלת ההקצאה על שווי המקרקעין

שם ומספר הליך: ערר מס' רג/85143/13 רון צין ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 24.02.16.

ב"כ העוררים: עוה"ד רון צין ו/או תומר גור.  ב"כ המשיבה: עו"ד עדינה פיבלביץ.

פרטי הנכס: לא צוין.

מדובר בערר שהוגש כנגד שומת היטל השבחה ואשר כלל טענות שונות ובין היתר, טענות כנגד הפירוט הנדרש בשומה בשני מצבי התכנון לרבות התייחסות לתוספת הזכויות ביחס לנכס הספציפי, כנגד עסקאות ההשוואה, השפעת תמ"א 38 ותכנית שנערכה לפי סעיף 23 לתמ"א על שווי המקרקעין, ומשמעותה של טבלת האיזון וההקצאה על שווי המקרקעין.

בפתח דבריה, דחתה ועדת הערר את טענת הסף שהעלתה הועדה המקומית לפיה, לא ניתן לערור לוועדת הערר בטענות הנוגעות לשיעור החיוב. בעניין זה, וועדת הערר הבהירה, כי הדין מקנה לנישום המבקש לתקוף את שומת הוועדה המקומית להעלות טענות הן כנגד עצם החיוב והן כנגד שיעורו; בהקשר זה ציינה וועדת הערר, כי כטריבונל מקצועי היא נהנית מהכרות עם שיטות שמאיות מקובלות, מה גם שהחוק מאפשר לה למנות שמאי מייעץ לבחינת סוגיות שמאיות שבהן היא סבורה שהיא זקוקה לחוו"ד. נתמקד עתה בטענות המרכזיות שנדונו בהחלטה.

בכל הנוגע לטענות שהועלו ביחס לאופן עריכת שומת היטל ההשבחה, וועדת הערר חזרה על החלטתה בערר תא/85123/12 יריב ועידית בן יהודה נגד ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב, וקבעה, בין היתר, כי לצורך בחינת קיומה של השבחה, יש לבחון האם ערכם האובייקטיבי של המקרקעין עלה עקב אישור התכנית, ובתוך כך מהי תרומת הזכויות בתכנית לשווי הנכס, ולא יהא זה נכון להעריך את שוויון של אלה במנותק משוויו של הנכס, שהלא הזכויות אינן עומדות לבדן וממילא ההשבחה עניינה בעליית שווים של המקרקעין.

בנוגע להשפעת תמ"א 38 על הנכס, וועדת הערר קבעה כי מקום שבו מדובר בנכס העומד, ערב אישור התכנית (קרי יש להתחשב בכך גם אם התכנית החדשה מייעדת את הנכס להריסה), בדרישות המקדמיות לצורך חלותה של התמ"א, והוכח כי התמ"א תרמה לשווי הנכס – הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו.

בכל הנוגע לטענה, בדבר משקלה של טבלת האיזון וההקצאה של התכנית על שווי המקרקעין לצורך היטל השבחה, וועדת הערר ציינה את פסה"ד בעניין עמ"נ (חי') 41505-10-13 אשרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, אשר דן בסוגיה. בעניין אשרי עמד בית המשפט על כך, ששווים של מקרקעין לצורך עריכת טבלאות איזון ולצורך קביעת היטל השבחה או תביעת פיצויים, אמור להיות זהה אך מיד בהמשך מכיר בכך שאין לחייב אימוץ טבלאות ההקצאה, מטעמים שונים שצוינו בפסה"ד.

עם זאת, בית המשפט בעניין אשרי, ציין כי רשות המבקשת לסטות מן הערכים שנקבעו בטבלת האיזון, תצטרך לנמק ולהסביר מדוע יש מקום לסטייה לטענתה, וזו לא תוכל לשנות החלטתה, אם הדבר יפגע בהסתמכות הציבור או יביא לשינוי לרעה במצבו של מי שכפוף לאותה החלטה.

וועדת הערר ביקשה להשקיף על פסה"ד בעניין אשרי בזווית מעט שונה וציינה, בין היתר, את תקנות 4 ו- 9 לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט – 2009 הקובעות חובת עדכון וביקורת על הערכים בטבלה; ואת הליך ההתנגדויות המתנהל ככלל כנגד התכנית וטבלת האיזון הכלולה בה, על השלכותיו.

על רקע הדברים הנ"ל, וועדת הערר ציינה שבמצבים שבהם עלתה בפני מוסד התכנון המאשר את התכנית סוגיית ערכי הקרקע המוחלטים, נדונה והוכרעה על ידו, לאחר שנבחנה גם על ידי שמאי יועץ מטעמו, לא ניתן יהיה לסטות ככלל מערכי השווי שנקבעו בטבלת ההקצאות.

באותו מקרה, לא התקיים דיון בדבר ערכי השווי שהמוחלטים שנקבעו בטבלת ההקצאה, ואין כל נתון בטבלה ובחוות הדעת המלווה אותה, המבהיר מהו הבסיס להעמדת השווי שנקבע בה; לפיכך, וועדת הערר קבעה כי אין חובה להיצמד לערכי השווי שנקבעו בטבלת ההקצאה, ועם זאת, הנטל על הוועדה המקומית להצדיק את פערי ערכי הקרקע בין טבלת ההקצאות לבין שומת היטל ההשבחה הוא מוגבר ללא ספק.

ועדת הערר דנה בטענות נוספות אשר קצרה היריעה מלפרטן, ובין היתר, טענות בנוגע לעסקאות ההשוואה, דחיה בשל מימוש ומקדמי הפחתה וטענה בנוגע הוראות תקן 15 בדבר הפחתת שווי המחוברים הקיימים משווי המצב החדש והוספתו מחדש לאחר חלוקת הזכויות.

בסופו של יום החליטה וועדת הערר למנות שמאי מייעץ שיבחן את הטענות שהועלו, בהתאם להנחיותיה.

הערת מערכת:

יושם אל לב מעתה כי ועדה המאשרת טבלת איזון צריכה לקחת בחשבון גם את העובדה כי טבלה זו תעלה כחל מהטיעון והבחינה בעת הוצאת שומות היטל ההשבחה, ייתכן והדבר יגרור לצידו הוצאת לוחות שומה ופרסומם לאחר אישור התכנית ביחס לכל תחומה ובהתבסס על טבלאות איזון שנערכו על בסיס שווי מתאים למועד הקובע.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

סמכותו העניינית של המפקח חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

שם ומספר הליך: עא 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון – בפני הרכב השופטים י' דנצינגר, נ' סולברג וע' ברון.

תאריך החלטה: 27.6.16 ב"כ המשיבים: עו"ד יעקב סולומון.

בערעור זה נדרש ביהמ"ש העליון לדון בשאלה למי הסמכות לדון בטענות קנייניות המועלות ביחס לקידום היתר לפי תמ"א 38 – האם למפקח על רישום המקרקעין או לבית המשפט המחוזי?

במקרה זה, דובר על בניין ובו שלוש דירות ברח' ויתקין 15 בחיפה, כאשר הרכוש המשותף בבניין (הכולל מקלט, שטח קרקע, חדר מדרגות וגג) צמוד לשלוש הדירות בחלקים שווים.

המשיבים הגישו בקשה להיתר בהתאם להוראות תמ"א 38, הכוללת, בין היתר, הוספת שלוש דירות על גג הבניין ובניית שש חניות בחלק משטח הקרקע בחזית הבניין ("ההיתר"). המשיבים התקשרו בהסכם עם יזם, שהוא אביו של המשיב 3, ולפיו, בתמורה להשקעה הכספית הכרוכה בעבודות השיפוצים וחיזוק הבניין, יימסרו לבעלות היזם שלוש הדירות הנוספות שיוקמו, כל החניות הנוספות שייבנו וכל מה שייבנה בשטחי הרכוש המשותף הצמוד לשלוש הדירות הקיימות.

התנגדויות שהוגשו להיתר נדחו ע"י הועדה המקומית, ועל כן, הגישו המערערים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי לפיו, תוקנה להם הבעלות בשליש בלתי מסוים מכל שייבנה בשטחים המשותפים וכן לצו הצהרתי לפיו, הם בעלים של שליש מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות כיום ו/או שיוקנו בעתיד, וכי המשיבים אינם רשאים לעשות שימוש בזכויות הבניה ו/או בחלקן, בלי הסכמתם המפורשת של המערערים.

המשיבים ביקשו לדחות את המרצת הפתיחה על הסף, בטענה שהסמכות העניינית לדון בה נתונה למפקח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 ("חוק החיזוק"). המערערים טענו, מנגד, שהמפקח אינו רשאי לדון בטענות קנייניות.

בית המשפט המחוזי דחה על הסף את המרצת הפתיחה שהגישו המערערים, בקבעו כי הסמכות העניינית לדון בטענותיהם נתונה למפקח ועל כך הוגש הערעור.

בפתח דבריו, ציין בית המשפט העליון את סעיף 5 לחוק החיזוק, העומד בלב המחלוקת, ממנו עולה שלמרות שככלל תידרש הסכמה של כל בעלי הדירות לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, החוק מאפשר (כדי לעודד את ביצוע עבודות החיזוק) למפקח, לאשר את ביצוע העבודה ע"פ תביעה של 2/3 מבעלי הדירות שבבעלותם 2/3 מהרכוש המשותף, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון טענותיו.

סעיף 5(ד) לחוק החיזוק מבהיר, שגם אם הבניה של הדירה החדשה אושרה ע"י המפקח, שלא בהסכמת כל בעלי הדירות, אותה דירה (או דירות) תהיה בבעלותם של כל בעלי הדירות בהתאם לשיעור זכויותיהם ברכוש המשותף ערב הבניה.

סעיף 5(ב) לחוק החיזוק מסמיך את המפקח, למנות אדם (עורך-דין או רואה-חשבון) שיהיה מוסמך "להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן".

לאחר שבית המשפט עמד על סמכויותיו השונות של המפקח בדין, כולל סמכותו הייחודית לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, עלתה השאלה האם המפקח מוסמך לדון בטענות קנייניות העולות אגב יישומה של תמ"א 38? שאלה נוספת היא, האם מכוח החלק האחרון בסעיף 5(ב) רשאי המפקח להורות כי הדירות החדשות שייבנו יהיו בבעלות צד ג' (יזם/קבלן) שאינו בעל דירה בבית, לכאורה בניגוד לסעיף 5(ד) שצוין לעיל?

לצורך מענה לשאלות אלה, פנה בית המשפט ללשון סעיף 72 לחוק המקרקעין, המקנה למפקח, סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק.

מסעיף זה, כמו גם מתכליתו של חוק החיזוק ומכשירותו ותפקידיו של המפקח, קבע בית המשפט כי סמכותו העניינית של המפקח חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק.

לפיכך, בית המשפט דחה את הערעור ואולם הבהיר, כי אין בפסה"ד כדי להכריע בשאלה המהותית שעל הפרק, בדבר זכויותיהם של המערערים בזכויות הבנייה העתידיות או בדירות החדשות שעשויות להיבנות על גג הבניין (שיתבררו בהליך מול המפקח).

הערת מערכת:

בפסה"ד בית המשפט מכיר, בכך שתוספת זכויות הבנייה הן התמריץ העיקרי לקידום היתרים לתמ"א 38 ולא אחת מהוות זכויות הבנייה הנוספות את התמורה שמשלמים בעלי הזכויות בגין ביצוע עבודות החיזוק. לפיכך, הגבלת סמכותו של המפקח לדון רק בביצוע של העבודות, ולא בזכויות הקנייניות בדירות שייבנו, חותרת תחת תכליתו של חוק החיזוק – שכאמור נועד לקדם עסקאות מסוג זה.

Comments Comments Off

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il