קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive


"מה שקרוי בפינו קידמה, אינו אלא החלפת מטרד אחד במטרד אחר"*

בעקבות פס"ד שניתן היום (16.8.10) עמ"נ 318/07 אליהו טויטו ואח` נ` רשות שדות התעופה ואח`,
 בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

מאת עו"ד צבי שוב

היום ניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א פסק דינה של כב` הש` דר` מיכל אגמון גונן בערעור מנהלי 318/07 ואח` טויטו אליהו ואח` נ` רשות שדות התעופה ואח`, במסגרתו קיבל בית המשפט חלק נכבד מהערעורים שהוגשו על החלטת ועדת הערר מחוז מרכז, אשר דחתה ו/או הפחיתה באופן משמעותי את מרביתן של תביעות הפיצויים שהוגשו עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 (להלן:"החוק"), בגין אישורה של תמ"א 2/4 הקרויה "תכנית נתב"ג 2000".
המדובר בתביעות בהיקף נרחב ביותר של כחמישה מיליארד ₪, עיקרן הוגש ע"י היישובים הסמוכים לנמל התעופה בגין פגיעה בערך נכסיהם לאור מטרדי רעש, זיהום , צפיפות וכיוצ"ב.
ועדת הערר כאמור דחתה את עיקר העררים, כאשר בין היתר נקבע על ידה כמצב קודם לתכנית הפוגעת מצב עובדתי קיים של היקף נוסעים גבוה שאינו שונה בהרבה מהמתוכנן בתכנית הפוגעת. כמו גם, אופן קביעת הרעש החזוי נראה לוועדה כסביר על פי דיני המטרדים ובשל פתרונות אקוסטיים שניתן לבצע.
כמו כן, ועדת הערר קבעה כי ההתפתחות באיכות המטוסים מובילה להקטנת המטרדים ויש להפחית זאת מהפגיעה. נוכח הוראות סעיף 200 לחוק.
בית המשפט המחוזי בפסק דין נרחב ניתח את הסוגיות תוך השוואה של פיצוי עפ"י סע` 197 לחוק, לדיני הנזיקין ככלל ועוולות המטרד בפרט, והגיע לכלל מסקנה על בסיס פסיקת בית המשפט העליון לפיה, יש למנות שמאי ומומחים סביבתיים שייבחנו באופן ספציפי כל פגיעה לרבות פגיעות רעש (על אף הקביעה כביכול שהרעש הצפוי אינו עולה על המותר על פי חוק), בית המשפט קבע כי במצב התכנוני הקודם, יועד השדה לקיבולת של ארבעה מיליון נוסעים בשנה לעומת 16 נוסעים לאחר התכנית הפוגעת, אף הנשיאה בעלות מיגון אקוסטי הוטלה על הרשות.
בית המשפט דחה את הקביעה העקרונית של ועדת הערר בדבר סבירות הפגיעה של חמישה אחוזים כאמור ופסק כי יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו על פי הוראות סעיף 200 לחוק והפסיקה תוך שקבע כי העובדה שהתכנית תורמת לסביבה אינה מהווה שיקול שלא לפצות בגינה את הנפגע מכוח סעיף זה.
לסיכום, בית המשפט קבע כי אין סיבה שתכנית שיועדה לטובת הכלל תוטל על חשבון חלק קטן מהציבור ועל קופת הציבור לשאת בעלות.
לדעתנו, מדובר בפסק דין אמיץ ונכון שהינו לצערנו נגד המגמה הקיימת, שהחלה בין היתר, לאחר הגשת התביעות הנ"ל בעת שהרשויות והועדות המקומיות החלו לפעול ביתר שאת לגרום לשינויי חקיקה והמתת/צמצום האפשרויות לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך.
בית המשפט חרג מהמגמה והכריע על בסיס הוראות החוק המפורשות והפסיקה הקיימת ובצדק, לפיה ככל שהרשויות חפצות בתכניות נרחבות שמשפיעות על הפרט אין הדבר צריך לבוא על חשבון הפרט, אחרת בהעדר חובת הפיצוי לא יהווה שיקול הפגיעה והפיצוי כשיקול שיילקח בחשבון בזמן התכנון.
יש לציין כי פסק הדין ניתן בשנת 2010 ומתייחס לתכנית שאושרה עוד בשנת 1997, ויש להניח כי יחלפו עוד שנים רבות עד לסיום סאגה זאת של תביעות, נתון זה ועלויות ניהול ההליכים מקשים במאוד על האזרח הקטן להגיע לפיצוי ונראה שהרשויות שתקציבן גדול מנצלות נתון זה וחבל.

* ציטוט שהובא בפס"ד הנ"ל מפיו של: Henry Havelock Ellis (1859-1939

Comments סגור לתגובות

"ישוחזרו הזכויות / מאת עו"ד צבי שוב

(בעקבות עת"מ (ת"א) 2323/06 עזרא אגבבא ו-23 אח` נ` המועצה הארצית לתכנון ולבנייה – ועדת המשנה לעררים שניתן ביום 29.8.10)

בימ"ש המחוזי בת"א בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים נתן ע"י כב` השופט מודריק, סגן נשיא, ביום 29.8.10 פס"ד תקדימי, לו מחכים בעלי זכויות רבים מזה שנים. הנושא שבא לפתחו של בימ"ש הייתה הסוגיה הקרויה בשם "שחזור זכויות בתכניות איחוד וחלוקה".

ועדה המשנה לעררים של המועצה הארצית ביטלה דה פקטו את המנגנון שנקבע בתכנית ממ/950 שחלה על שטח של 2,624 דונם בגבעת שמואל, בה נקבע שבעלי זכויות ששטחם הופקע שנים קודם לכן לצורך תכנון קטע כביש מכבית, יוכנסו לטבלאות האיחוד וחלוקה ויוקצו להם זכויות אף בגין שטח זה.

ועדה המשנה סברה, כי פיצוי לחוד ותכנון לחוד, ועל אף על העובדה שהרשויות והמדינה התחייבו כלפי הנפקעים כי חלף פיצוי כספי יקבלו זכויות בניה במסגרת התכנית, הרי שהמנגנון אינו חוקי ולא ניתן לשתפם ולערבב תכנון ופיצוי.

בימ"ש קבע, כי השחזור הינו פרקטיקה נפוצה ובעלת הגיון רב שמאפשרת הליכים תכנוניים תוך שיתוף הכלל. כביש מכבית תרם לקבלת הזכויות שמראש תוכננו גם לצורך הפיצוי אולם לא רק, אלא אף היה הגיון תכנוני בפני עצמו, על כן, הורה בימ"ש קבע כי יבוצע השחזור כך שהנפקעים יכללו במסגרת הקבוצה שתקבל זכויות בניה.
נציין, כי שנים רבות נהגו הועדות להתגונן נגד דרישות פיצויים בדרך של שחזור זכויות והחלטת המועצה הארצית שיבשה פתרון זה וגרמה לאי וודאות בנושא.
יש להניח, כי אין זה סוף הדרך וכי הנושא עתיד להתברר אף בבימ"ש העליון.

Comments סגור לתגובות
ינואר
19

תב"ע – בג"צ 9409/05 אדם טבע ודין נ` הות"ל

Posted by: | Comments סגור לתגובות

 בג"צ הורה על ביטול אישורה של תכנית תת"ל 3 6/4 בכל הנוגע
לחלקו המערבי של כביש 9

 מאת עו"ד צבי שוב*

בעקבות בג"צ 9409/05 אדם טבע ודין –אגודה ישראלית להגנה על הסביבה נ` הועדה הארצית לתכנון ובניה לתשתיות לאומיות, מע"צ ואח`,
שניתן ע"י בית משפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק,
מפי כב` הנשיאה הש` דורית בייניש.

היום, 24.10.10 ניתנה ע"י בג"צ החלטה בעתירה שהוגשה ע"י עמותת "אדם טבע ודין" (להלן:"העותרת") עוד ביום 2.10.05 כנגד החלטת ועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות (להלן:"הות"ל"), מע"צ והממשלה לאשר ביום 28.7.05 את תכנית תת"ל 3 6/4 לסלילת כביש 9 באזור צפון השרון מדרום לחדרה שהינו כביש רוחב מתוכנן שנועד לחבר בין כביש 2 , כביש 4 וכביש 6 (להלן:"התכנית").
יוער כי במסגרת ניהול עתירה זו החליט בג"צ בתחילת 2009 להוציא מלפניו "צו על תנאי" אשר יורה למדינה לבוא וליתן נימוק המניח את הדעת מדוע לא תבוטל התכנית לעיל.
ביסודה של עתירה זו עמד חששה של העותרת מפני ההשלכות הסביבתיות השליליות של סלילת כביש 9, וזאת במיוחד בכל הנוגע לחלקו המערבי של הכביש המחבר בין כביש 2 לכביש 4 ואשר אמור לעבור בתחום הגן הלאומי פארק השרון.
אחת מטענותיה העיקריות של העותרת הינה כי "ההחלטה לאשר את התכנית לא התבססה על תשתית עובדתית מלאה, שכן תסקיר ההשפעה על הסביבה היה פגום כיוון שלא כלל בדיקה של חלופות ביצוע תחבורתיות לסלילת הכביש בתוואי עליו החליטה הות"ל".
טענה זו מבין כלל טענות העותרת הובילו את בג"צ לדון בשאלה האם אכן נפל פגם בהליכי אישור התכנית נשוא העתירה באשר לתסקיר שהוכן לצרכה.
לאחר בחינת הנושא הגיע בג"צ לכלל מסקנה, כי אכן נפל פגם בהליכי אישורה של התכנית , תוך שקבע כי "בנסיבות המקרה דנן ההחלטה שלא לבחון במסגרת התסקיר חלופות לתוואי המוצע של כביש 9 הייתה בלתי סבירה בעליל נוכח מידת הרגישות הסביבתית של האזור בו אמור להיסלל הכביש".
לפיכך בסופו של יום החליט בג"צ להורות אפוא כי הצו-על-תנאי ייהפך למוחלט, במובן זה, שהחלטות הות"ל והממשלה לאשר את התכנית נשוא העתירה תבוטלנה. בקשר לכך קבע ביהמ"ש כי נוכח דוקטרינת "הבטלות היחסית" דין החלטתו להורות על ביטול התכנית שאושרה לחול אך ורק בנוגע לחלקו המערבי של כביש 9 (המקשר בין כביש 2 ל-4) שאין חולק לדידו של ביהמ"ש כי רגישותו הסביבתית היא רבה יותר לעומת חלקו המזרחי של כביש 9 לגביו סבר ביהמ"ש כי יש להותיר את אישור התכנית על כנו.

לדידנו בהחלטה זו של בג"צ קיימת בעייתיות רבה ויש בה כדי להעלות תהיות לא מעטות ולהוות פגיעה משמעותית ושינוי מצב לרעה של בעלי קרקעות שמקרקעיהם הופקעו ו/או נפגעו מכוח התכנית הנ"ל אשר הסתמכו על המצב התכנוני הקיים וכלכלו במשך שנים לא מעטות של תכנון, שהחל כבר לפני כעשור, את צעדיהם בהתאם לרבות ניהול הליכים מול הרשות – הגשת תביעות וכיוצ"ב. נראה כי יש בהחלטה זו כדי לסגת כמה שנים טובות אחורה.

בל נשכח כי ההחלטה לאשר את התכנית נשוא העתירה לא התקבלה כלאחר יד ובמהלך השנים רבות נבחנו על ידי מוסדות התכנון חלופות שונות לתוואי האמור .

מעבר לפגיעה באינטרס ההסתמכות, לטעמנו השתהות של 5 שנים במתן החלטה מעת אישור התכנית יוצרת אף פרובלמטיקה לא פשוטה עם הוראות הדין, בלשון המעטה, כך למשל הגשת תביעת פיצויים על פי סע` 197 הינה כאמור בתוך שלוש שנים מיום אישור התכנית, אלא, שבמצב דברים כגון דא, עולה השאלה מה דינם של בעלי הקרקע אשר מבכרים להמתין לקבלת החלטת ביהמ"ש, ובכך עלולים לפספס את המועד להגשתה?
קושי אחר שמתעורר בהקשר זה הינו בכל הנוגע לבעלי קרקעות אשר קבלו סכום פיצוי כלשהו ולו חלקי ולשם כך ניהלו הליכים משפטיים והשקיעו ממיטב כספם זמנם ומרצם לרבות שכירת שירותי מומחים ועוה"ד לשם כך – האם כל ההשקעות הנ"ל היו לשווא ובעלי הקרקע והרשות גם יחד נהלו למעשה הליכי סרק? ומה באשר לאלו שנמנעו מלהגיש תביעות והעדיפו למכור את הקרקע בשווי פחות, האם "ההפסד" שנגרע מהם יושב על ידי מאן דהוא???

עינינו הרואות כי בהחלטה מעין זה יש כדי ליצור קושי והתמודדויות לא פשוטים, כמו גם תהיות רבות וסימני שאלה שאילולא העיכוב במתן ההחלטה הסופית נראה כי אלו לא היו באים לעולם כלל.

למען הגילוי הנאות נציין כי משרד הח"מ מייצג עשרות בעלי קרקעות בתביעות הפקעה בחלקו המזרחי של כביש 9.

Comments סגור לתגובות

ביהמ"ש דחה על הסף עתירה מנהלית
שהוגשה כנגד החלטת המועצה הארצית לאשר את התכנית הידועה כ"מחתם ליבר" שפורסמה למתן תוקף  

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלית קיט טלמור*

בעקבות עת"מ 17959-09-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ` המועצה הארצית לתו"ב ואח`
שניתן ע"י בית משפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים,
מפי כב` הש` עודד מודריק

ביהמ"ש המחוזי בת"א, בשבתו כביהמ"ש לעניינים מינהליים, החליט ביום 14.11.10 (כב` השופט מודריק), בהחלטה תקדימית, לדחות על הסף עתירה מינהלית שהוגשה לפתחו בספטמבר האחרון. העתירה הוגשה ע"י עמותת תושבים למען נווה צדק, כנגד החלטת המועצה הארצית לתו"ב, שניתנה לפני מס` חודשים. החלטה אשר דחתה את הערר שהוגש ע"י הועדה המקומית ושאישרה בכך, למעשה, את תכנית תא/3596 – "מתחם ליבר", בהתאם להחלטת הועדה המחוזית לתו"ב, שניתנה לפני כשנה.
מטרת התכנית המוצעת היתה, בעיקרה, לשנות את ייעוד המתחם לאזור מגרש מיוחד (לבניה למגורים או למשרדים), הכולל שטח פרטי פתוח ושטח ציבורי פתוח. התכנית המופקדת הציעה שתי חלופות לשימושים המותרים במתחם: חלופה אחת- לשימוש משרדים, וחלופה שנייה- לשימוש מגורים, כאשר הועדה המחוזית לתו"ב הוסיפה בהחלטתה חלופה נוספת של שימוש מעורב למגורים ולמסחר גם יחד. כשכל זאת, מבלי שנתבקש במסגרת התכנית להגדיל את אחוזי הבנייה המאושרים לשטחים עיקריים, שנקבעו עוד קודם לכן במסגרת תכנית תא/2342, שחלה על המתחם ושאושרה כבר בשנת 1991.
העתירה הוגשה לאחר שהתכנית פורסמה למתן תוקף ולאחר שהועדה המקומית, שהיתה העוררת היחידה שעררה נדון בפני המועצה הארצית, הודיעה כי אין בכוונתה להגיש עתירה מינהלית, כנגד החלטת המועצה הארצית, שדחתה את הערר שהגישה כאמור. יתרה מכך, הוגשה העתירה לאחר שנחתם הסכם אופציה בין המשיבות 4 ו- 5 לעתירה, לרכישת השטח נשוא התכנית.
עיקר טענות העותרת, שכלל לא היתה עוררת/משיבה כדין לערר, התמקדו בהחלטת הועדה המחוזית לאשר את החלופה הנוספת של שימוש מעורב במתחם.
בתגובה לעתירה הגישו המשיבות 1-2, המשיבה 4, שיוצגה ע"י עוה"ד צבי שוב וגלית קיט, והמשיבה 5, שיוצגה ע"י עוה"ד אלי וילצ`יק, תגובה מקדמית לעתירה ובקשה לדחות את העתירה על הסף. במסגרת תגובותיהן נטען על ידן, בין היתר, כי יש לדחות את העתירה על הסף באשר היא נגועה בפגמים רבים ובהם, איחור ושיהוי ניכר בהגשתה שעליהם הסתמכו המשיבות 4 ו-5 ושבעטיים עלולים להיגרם להם נזקים כבדים ובלתי הפיכים, היעדר עילה, היעדר זכות עמידה, אי מיצוי הליכים קודם להגשת העתירה, היעדר ניקיון כפיים וחוסר תום לב. כן נטען על ידן כי ביהמ"ש לעניינים מינהליים אינו מתערב בשיקול דעת מוסדות התכנון ואינו מחליף את שיקול דעתן בשיקול דעתו שלו.
בנוסף לכך ולחילופין, ביקשו המשיבות 4 ו-5, כי ביהמ"ש יורה לעותרת להפקיד ערובה להבטחת תשלום נזקיה ו/או הוצאותיה למשיבות בגין ניהול ההליך, במידה ויידחו טענותיהן המקדמיות.
המשיבה 3, הועדה המקומית, חזרה, בתגובתה לעתירה, על טענותיה בערר, שהתמקדו בבקשתה לאשר בתכנית חלופה תכנונית אחת- היא החלופה המעורבת.
לאחר שהתקיים דיון מקדמי בעתירה, נקבע ע"י השופט מודריק כי דין העתירה להידחות על הסף.
באשר לטענת השיהוי קבע השופט, כי אין זה ברור כלפי איזו החלטה מכוונת העתירה. אם כלפי החלטת הועדה המחוזית – כי אז הוגשה העתירה בשיהוי ניכר של כשנה, המצדיק כשלעצמו את דחיית העתירה על הסף, בין היתר נוכח העובדה שהתכנית פורסמה וקיבלה תוקף. ואם כלפי החלטת המועצה הארצית – כי אז מצויה העתירה בגבולות המועד הקבוע בדין להגשתה.
באשר לטענה בדבר היעדר זכות עמידה להגשת העתירה ע"י העותרת צוין, כי ספק רב אם בנסיבות של דחיית הערר קמה למי שהייתה משיבה לערר זכות להגיש עתירה מינהלית כנגד ההחלטה.
כמו-כן נקבע כי אין בידי העותרת עילת ערר, הואיל והשאלה שניצבה לפני ועדת הערר היא שאלה של ברירה בין חלופות לשימושי קרקע – שאלה שהינה תכנונית מטבע עניינה, ואשר עברה את כל מדורי הבחינה והעיון התכנוניים. על כן ומאחר ואין מדובר בהחלטה שהתקבלה בדרך פגומה תוך הפרת הדין או משיקולים שאינם ענייניים, קבע ביהמ"ש, כי נשמט הבסיס מתחת לפני העתירה.
בהתאם לכך חויבה העותרת בתשלום הוצאות בסך של 100,000 ₪ לכל המשיבות.
יוער כי ביהמ"ש הנכבד הוסיף, כי יתר הסוגיות שהועלו בעתירה ובתגובות המשיבות יפורטו בפסק דינו המנומק, שאמור להינתן ביום 18.11.10.
יצוין כי לאור נסיבות העניין, החלטה זו הינה נכונה ומוצדקת ביותר, לטעמנו. זאת בין היתר לאור התרבותם של גופים עלומים תחת כסות/ אצטלה של עמותה/ עותר ציבורי לכאורה, שאין כל גורם אחראי ברור/ ידוע מאחוריהם, וכל זאת, כך נראה במרבית המקרים, בניסיון לעכב פרויקטים המיטיבים עם הציבור ולהוות מעין אמצעי לחץ/ מיקוח לקבלת הטבות מיזמים. שכן, על אף שבפועל לא מבוקש במסגרת עתירות מינהליות כגון אלה צו מניעה, ומשכך אף לא מופקדת ערובה להבטחת הוצאות/ נזקי היזמים, הרי שתוצאתם המיידית של נקיטה בהליכי סרק אלה, גורמת דה-פקטו לעיכובים ארוכים ומיותרים של בניית פרוייקטים רבים האמורים להיטיב עם הציבור. דומה המצב לקושי הרב הקיים במימוש תוכניות פינוי-בינוי רבות, שאינן מצליחות לתקוע יתד, בין היתר לאור הקמת עמותות הפועלות לכאורה בשם הציבור הרחב, כשפעמים רבות כל מטרתן הינה לסחוט יזמים או לקבל הטבות נוספות, בדרכים בלתי כשרות, ומבלי לתת את הדין לתוצאות מעשיהם, בסופו של יום.

למען הגילוי הנאות נציין כי המשיבה 4 לעתירה יוצגה ע"י משרדנו , כאמור. 

Comments סגור לתגובות

"התמשכותם היתרה של הליכים לאישור או דחיית תוכניות היא רעה חולה
שמקומה לא יכירנה במדינת חוק"/ (דברי כב` הש` אילן ש` שילה בפס"ד)

מאת עו"ד צבי שוב ואביטל חי אדרי*

ביהמ"ש המחוזי, בפסק-דין חריג, הורה על מינוי ועדה להשלמת תכניות,
עקב התמשכות הליכי תכנון שלא לצורך

בעקבות עת"מ (מרכז) 4776-07-10 דן אבי יצחק ואח` נ` יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח`
שניתן ע"י בית המשפט המחוזי מחוז מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

בימים אלו ניתן פסק דינו של כב` הש` אילן ש` שילה סג"נ, בביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז, בעת"מ 4776-07-10 דן אבי יצחק ואח` נ` הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח`, במסגרתו נתקבלה עתירה שהוגשה לבית המשפט ושעניינה מתן הוראה ליו"ר הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז (להלן:"הועדה המחוזית") לפעול בהתאם לסמכותו עפ"י סע` 109א(ב)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן:"החוק") ולמנות ועדה להשלמת תוכניות (להלן:"ועדה להשלמה") בקשר עם תוכנית מתאר מקומית נתניה נת/620 (להלן:"התוכנית"), כך שיועברו לוועדה זו כל סמכויות הועדה המחוזית לאישור התוכנית. עניין נוסף בעתירה דנא הינו בין השאר מתן הוראה לוועדה המחוזית ולועדה המקומית לתו"ב נתניה (להלן: "הו"מ"), למנות נציג של כל אחת מהן לוועדה להשלמה, ולקצוב זמן לסיום עבודתה.

לטענת העותרים, לאחר שהוועדה המחוזית לא עמדה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק למתן החלטתה בדבר אישור/דחיית התוכנית, קרי: 3 חודשים מתום מועד ההפקדה, מחייבת הוראת סעיף 109א(ב)(1) שבחוק את יוה"ר בחובה מנדטורית למנות ועדה להשלמה. עוד בפי העותרים, כי בכל הנוגע לעניין הרכב החברים בוועדת ההשלמה, הרי שלסברתם, אין מניעה שיכהן בה נציג מטעם הו"מ, שכן לדידם, הו"מ היא היוזמת את מרבית התוכניות המגיעות לאישור הוועדה המחוזית, וכי אם תתקבל פרשנות הועדה המחוזית הרי שבכך תתאיין הוראת סעיף 109א לחוק באשר לאפשרות להקים ועדה להשלמה. מכל מקום טענו העותרים כי ניתן למנות נציג אובייקטיבי מטעם הו"מ, אשר יכול לדון ולאשר את התוכנית אף שיהיה מנוע מלדון ולהחליט בהתנגדויות ועררים.

מנגד טענו המשיבים ובכללם הועדה המחוזית כי עקב כך שעסקינן בתוכנית מקיפה ומורכבת במיוחד, הן בגודל השטח שעליו היא חלה והן בעניינים שבהם היא עוסקת כגון פינוי אתר הפסולת, וכיוצ"ב, וכן לנוכח העובדה שהוגשו לתכנית התנגדויות רבות, היו התפתחויות עם עבודת השמאי שלא נלקחו בח-ן לכתחילה ואשר הביאו להתמשכות עבודת הוועדה המחוזית מעבר למועדים הקבועים בחוק.

כמו כן טענה הועדה המחוזית כי מינוי הוועדה להשלמה אינו עולה בקנה אחד עם תכלית חקיקתו של סעיף 109א ולא ישיג את המטרה של ייעול ההליכים. לדידה עומס העבודה במשרדיה גורם לכך שטיפולה בתוכניות רבות מתמשך מעבר למועדים הקבועים בחוק. לטעמה,מטרתו של סעיף 109א לחוק לא הייתה להעביר את כל התוכניות הללו לטיפולה של הוועדה להשלמה, שאם יועברו לטיפולה תיפגע יעילותה ומטרת מינויה לא תושג, ההפך הוא הנכון, לדידה ייתכן אף שמינוי הוועדה להשלמה יביא לנסיגה בקידום התוכנית, אם תבחר הוועדה להשלמה לשמוע שוב התנגדויות, שוועדת המשנה של הוועדה המחוזית כבר שמעה, והיא אף תיזקק שוב לשמאי היועץ. כן הוסיפה וטענה הועדה המחוזית כי אם יחליט בית המשפט על מינוי הוועדה להשלמה תצטרך הוועדה המחוזית, "לכאורה", להעביר לוועדה להשלמה גם את התוכניות הרבות שבהן היא מטפלת לאחר שחלף המועד הקבוע בחוק למתן החלטה, ושוב לא יהיה בהעברה משום ייעול לגבי התוכנית דנן, במיוחד כאשר הוועדה להשלמה אינה מוגבלת במועדים למתן החלטתה.

בנוסף, ובכל הנוגע למינוי נציג מטעם הו"מ טענה הועדה המחוזית כי אין אפשרות למנות אחד מ-3 החברים הסטטוטוריים בוועדה להשלמה – נציג הו"מ אשר יימצא במצב של ניגוד אינטרסים שנאסר בחוק.

ביהמ"ש קיבל את העתירה , תוך שביקר את התנהלות מוסדות התכנון ואשרר את הקביעה כי התמשכותם היתרה של הליכים לאישור/דחיית תכניות בכלל ותכניות מתאר מקומיות בפרט היא רעה חולה שאין לה כל מקום ויש להוקיעה.
ביהמ"ש הוסיף וציין כי המחוקק שעמד על הסחבת שהייתה מקובלת באישור תכניות, נקט יוזמה והחליט לתקן את החוק מתוך מגמה לזרז את ההליכים ששניים עיקריים באים לידי ביטוי בסע` 109א` שבשניים מעיקריו של סעיף זה יתד ופינה לעתירה הראשון כי למוסד התכנון קיימת החובה להחליט בדבר אישור /דחיית תכנית בתוך שלושה חודשים מתום תקופת הפקדתה והשני כי חובתו המנדטורית של יו"ר הועדה המחוזית הינה להקים ועדה להשלמה, במקום שבו הועדה המחוזית לא עמדה במצוות המחוקק באשר למתן החלטתה בתוך התק` הקצובה בחוק.

ביהמ"ש קבע כי בנסיבות המקרה דנא, ההליכים לפני הוועדה המחוזית התמשכו עד כדי סחבת בלתי נסבלת בהתנהלות הועדה שתחילתם נועדה לפני כשנה ועד ליום זה טרם נתנה החלטה בדבר אישור /דחיית התכנית.

ביהמ"ש קבע כי התנהלות הוועדה המחוזית וועדת המשנה הייתה איטית, כאשר בין הישיבות חלפו חודשים והפרוטוקולים של ההחלטות פורסמו אף הם בחלוף תקופות ארוכות מאלו שקצב המחוקק, עוד קבע ביהמ"ש כי הטענות שבפי המשיבים, שתכליתן להסביר ולתרץ את התמשכות ההליכים אינן רלוונטיות לענייננו כלל ועיקר, שהרי בדיוק למקרה שכזה נחקק סעיף 109א, שלא הבחין בין הסברים ראויים ומוצדקים להתמשכות הליכי האישור, לבין הסברים שאין בהם ממש ושלא נועדו אלא כדי לחפות על אי קיום מצוות המחוקק באשר למועדים למתן החלטתה של הוועדה המחוזית.

כן קבע ביהמ"ש כי גם אם הסבריהם של המשיבים להתמשכות ההליכים לאישור התוכנית דנן היו מתבררים כנכונים וראויים, עדיין אין בפי המשיבים נימוק של ממש מדוע לא יפעל יוה"ר כמצוותו החד משמעית של המחוקק, וייעל את תהליך מתן ההחלטה בדרך שקבע המחוקק קרי: הקמת ועדה להשלמה. לדידו של ביהמ"ש חובת יוה"ר היא חובה מנדטורית שאינה מקנה לו שיקול דעת.

כן ציין ביהמ"ש בשולי הדברים כי אף טענת המשיבים לפיה העומס המוטל על הוועדה המחוזית והתוכניות הרבות שיהיה עליה להעביר לוועדה להשלמה הם שהביאו לעיכוב, מוטב אלמלא הייתה נטענת, שכן, לטעמו בדיוק למקרים שעליהם מצביעים העותרים נועד סעיף 109א, ואם הוועדה המחוזית עשתה לה למנהג שלא לעמוד בדרישות המועדים שבחוק, אין היא יכולה להיבנות ממנהגה זה, שיש להסתייג ממנו נמרצות.

כמו כן ובכל הנוגע למינוי נציג מטעם הו"מ קבע ביהמ"ש, כי מניעתו של חבר ועדה מלעסוק בחלק מהעניינים שלשם החלטה בהם הוקמה הוועדה, איננה עולה כדי מניעתו מלשמש חבר בוועדה ובוודאי שאינה מבטלת את עצם הקמתה של אותה ועדה. לכך הוסיף ביהמ"ש כי אף המחוקק ראה לנכון לכלול נציג של הו"מ בוועדה להשלמה, אף על פי שהיה ברור לו כי מעצם טיבן של התוכניות שיידונו בוועדה זו (שבדרך כלל יוזמתן היא ו"מ) עלול במקרים רבים, ואולי ברוב המקרים, להיווצר קושי בהקמתה של ועדה להשלמה. וכי מכך יש ללמוד מכך שהמחוקק העדיף את צמצום הסחבת בוועדות המחוזיות, באמצעות הקמת המנגנון של ועדה להשלמה בה חבר נציג ו"מ, חרף החשש מניגוד אינטרסים שעלול להתקיים עקב חברות זו. בהקשר לכך ציין עוד ביהמ"ש כי בלאו הכי מסעיפים 47 ו-11א לחוק ניתן ללמוד כי המחוקק התכוון לכל היותר למנוע מנציג הו"מ לדון ולהחליט בהתנגדויות, ולא למנוע ממנו להיות חבר בוועדה להשלמה.

בסופו של יום הורה ביהמ"ש ליו"ר הועדה המחוזית להקים, בתוך 15 יום, ועדה להשלמת תוכניות בקשר עם התוכנית, ולמנות את היו"ר שלה כמצוות החוק וכן למנות נציגים לועדה בהתאם.

יש לברך על פסק דינו פסק דינו של כב` הש` אילן ש` שילה, שהינו חריג ונדיר שכן לרוב נדחו עתירות מעין זו, כידוע לכל העוסקים בנדל"ן, המציאות הינה קשה. בפועל ועדות התכנון, מי יותר ומי פחות, מתעלמות תדיר מהמועדים הקבועים בחוק ו/או מהחובה לפעול בפרק זמן סביר. כמו כן, קיימות תכניות שזמן אישורן אורך אף למעלה מעשור (!). קטנות כגדולות, לעיתים עיכוב התכנון נובע ממחדלה של הרשות, לעיתים משום שרשויות התכנון מערימות קשיים רבים על בעלי הזכויות במקרקעין (אשר מעוניינים לקדם את התכנון).

ברי הוא כי התמשכות הליכי התכנון שלא לצורך (הנובעת בין היתר מהתנהלות בירוקרטית מסורבלת, מחסור במשאבים, חוק מורכב וישן וכד`) איננה רק פגם במתן השירות הניתן לבעל המקרקעין אלא מהווה פגם מהותי, שכן תוכניות הנמצאות זמן רב במוסדות התכנון, לעיתים מתאשרות בסוף התהליך כשהן צולעות ומיושנות ולא מתאימות למטרה שבעקבותיה החלו לתכנן את התכנית ולפעמים כבר אינן רלוונטיות כלל שכן כל הסביבה כבר שונתה מסביב.
הננו תקווה כי פסק דין זה יסלול את הדרך למציאות חדשה!

* למאמר שנכתב ע"י הח"מ בעניין "התמשכות הליכי תכנון "ניתן לעיין בניוזלטר עו"ד על נדל"ן מס` 16!

Comments סגור לתגובות
ינואר
19

מיסוי מקרקעין-חידושי חקיקה והלכה למעשה

Posted by: | Comments סגור לתגובות

מיסוי מקרקעין-חידושי חקיקה והלכה למעשה

בתקופה האחרונה אנו קוראים חדשות לבקרים בעיתונות על שינויי ועדכוני חקיקה שונים בתחום המיסוי בענף הנדל"ן וזאת לאור העמדה של הרשויות כי יש להפחית את מחירי הדיור הן באמצעות הגדלת ההיצע והן באמצעות הקטנת הביקושים מצד רוכשים להשקעה.
לאור הבלבול הגדול סברנו כי נכון יהא לעשות קצת סדר בנושא והרינו מתכבדים להביא לידיעתכם את עיקרי החקיקה והשינויים שחלו בתחום מיסוי הנדל"ן לאחרונה כפי שיפורט להלן.
ביום 16 בפברואר 2011 אושרה הצעת החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011 (להלן: "הוראת שעה"). במסגרת הוראת שעה נקבעו הקלות במכירת דירות מגורים מזכות, בשיעורי המס במכירת קרקע למגורים, ובמס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה, אולם במקביל, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים שאינה דירה יחידה אלא הינה "דירת השקעה".

מס רכישה

שיעורי מס הרכישה בחישוב לדירה שאינה יחידה הוגדלו ונקבע כי על חלק השווי שעד 1,000,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% על חלק השווי שעד 3,000,000 ₪ 6% ומעל ל- 3,000,000 ₪ 7%.
הוגדלה מדרגת המס הראשונה בחישוב לדירה יחידה ונקבע כי על חלק השווי שאינו עולה על 1,350,000 ₪ – לא ישולם מס (במקום מדרגת מס ראשונה בסכום של 1,139,320) על חלק השווי שבין 1,350,000 ₪ לבין 1,610,210 ₪ – 3.5% ומעל לסך הנ"ל 5%. תחולת התיקונים הנ"ל הינה לגבי רכישות שנעשו מיום 21/02/2011 ועד ליום 31/12/2012.

מס שבח – הפחתת שיעור המס במכירת קרקע למגורים

הופחת שיעור מס השבח הריאלי לקרקע למגורים כך שבמקום המצב כיום בו שיעור המס על השבח הריאלי בגין קרקע שנרכשה לפני 7/11/2001 ("יום התחילה") שהצטבר עד ליום התחילה, מוטל מס בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד (מס גבוה), ורק על יתרת השבח הריאלי מוטל מס בשיעור של עד 20% (הסדר היוצר תמריץ שלילי למכירה שכן ככל שחולף הזמן שיעור המס הכולל פוחת).בהוראת השעה נקבע כי יחיד, (לרבות חברה משפחתית) ישלם מס על השבח הראלי אף זה שנצבר לפני יום התחילה בשיעור של עד 20% בכפוף לכך כי יום המכירה חל בתקופה שבין 15/11/2010 – 31/12/2011 (לשר האוצר ניתנה סמכות להאריך התקופה עד ל-31/12/2012) כי על המקרקעין חלה תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות וכי בתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% מהדירות או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה.
על מנת למנוע תכנוני מס וקביעת מועדי רכישה חדשים נקבע כי ההטבה לא תחול במקרה של מכירה בלא תמורה, מכירה בין קרובים (בתמורה או ללא תמורה), מכירה שקיים לגביה פטור מהמס כולו או חלקו (כגון: מכירה פטורה עפ"י סעיף 49ז), מכירה שקיים לגביה שיעור מס מופחת לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי הפקודה ומכירה שחלה לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק (הפיכת נכס קבוע למלאי עסקי).
יצוין כי מבחינה טכנית מאחר והמכירה מותנית בתנאי עתידי (סיום הבנייה בתוך תקופה קצובה) המוכר יוכל לבחור בתשלום המס הרגיל במועד המכירה וכאשר יעמוד בתנאי לקבל החזר או לשלם המס לפי התיקון ולתת ערובה לגבי יתרת המס עד שיתקיים התנאי של הבנייה.

מס שבח – הרחבת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה

הוראה נוספת חשובה הינה כי בנוסף לפטור הרגיל הקיים במכירת דירת מגורים כקבוע בחוק. במכירת דירת מגורים בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012 יינתן פטור ממס (עד 2 דירות) עד לשווי של 2,200,000 ₪ כ"א. במידה והתמורה עלתה על הסך הנ"ל המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור, אולם תוצאת המס תוכפל בשיעור התמורה העודפת מכלל התמורה (הפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה). במכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מהתקרה הנ"ל. במכירת חלק מדירת מגורים, תקרת הפטור תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים. שוב, על מנת למנוע ניצול ההוראה לתכנוני מס לא לגיטימיים ההוראה לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012 או המכירה הינה ל"קרוב". לעניין סעיף 49ב(1) לחוק – לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר ב-4 השנים האחרונות לאחר תום תקופת הוראת השעה, יראו בפטור הניתן על פי הוראת השעה, כפטור אותו ניצל המוכר ב- 4 שנים האחרונות לעניין סעיף 49(ב)(1).

ביטול הדרגתי של שיעורי מס שבח היסטוריים

תשומת הלב של המחזיקים בקרקעות שמועד רכישתם קדם לשנת 1960 מופנית לתיקון 60 לחוק לפיו תבוטל באופן הדרגתי הוראת סעיף 48א(ד) לחוק הקובעת כי שיעור מס השבח החל בעת מכירת נכסים שנרכשו על ידי המוכר עד לשנת 1948 הינו 12% כאשר שיעור המס גדל באחוז אחד בגין כל שנה עד לשנת 1960 (24%) ונכסים שנרכשו החל משנת 1961 ואילך חל שיעור המס הרגיל. בהתאם לתיקון לגבי מכירת זכות במקרקעין בשנת המס 2011, ייווסף לשיעור המס ההיסטורי1%ו בשנת המס 2012 יועלה המס ב-1% נוסף והחל משנת 2013 ואילך יתווספו בנוסף לשיעורים האמורים לעיל 2% על המס ההיסטורי, לכל שנת מס ועד לשנת המכירה בפועל.
מובהר בזאת כי בכל מקרה השיעור המקסימאלי של מס השבח לא יעלה על 20% ליחיד ו 25%- לחברה.
ברי הוא כי מטרת תיקון החוק לגרום למחזיקי נכסים רבים למכור את נכסיהם בהקדם האפשרי במטרה ליהנות משיעורי המס ההיסטוריים כיום וכל עוד קיימים.

תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין

ביום 7/3/2011 התקבל בכנסת תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין שיחול על מכירת זכות במקרקעין שנעשתה החל מתום חודש מרץ ועיקריו:
מסלול הצהרה אחיד – נקבע מסלול הצהרה אחיד לפיו תימסר הצהרה למנהל תוך 40 יום מיום המכירה, להבדיל מההסדר הקיים של הדיווח (הצהרה רגילה בתוך 30 יום ושומה עצמית בתוך 50 יום). בהצהרה יפורטו הזכות העסקה, יום ושווי מכירה, יום ושווי רכישה (בהצהרת המוכר), ניכויים ותוספות (בהצהרת המוכר), סכום המס ודרך חישובו, זכאות לפטור או הנחה ממס. ככל שלא פירט הנישום את כל הפרטים כנדרש, יראו אותו כאילו לא הגיש הצהרה, אלא אם המנהל שוכנע, כי הפרטים אינם מצויים בידיעתו.

קנסות – נקבעו סכומים קצובים של קנסות בשל אי דיווח במועד, במקום אחוז מסכום המס שבו חב הנישום. המנהל רשאי לפטור את הנישום מתשלום הקנס או חלקו, אם הוכח לו כי האיחור היה מסיבות מוצדקות.

תשלום מס שבח ע"י הקונה – בהתאם להסדר הקיים חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר. לפי התיקון, בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, בהגיע מועד תשלום המס יהיה על הקונה להעביר למנהל סך השווה ל-15% מהתמורה למנהל מיסוי מקרקעין על חשבון מס השבח של המוכר. במקרה שהמקרקעין הנמכרים נרכשו לאחר 7/11/2001, יהיה על הקונה להעביר למנהל סך השווה ל-7.5% מהתמורה בלבד. עם העברת הסכומים כאמור לעיל, הקונה יוכל לקבל אישורי מיסים לצורך השלמת רישום העסקה אף לפני שהחלו הליכי השומה. כמו כן, מנגנון זה מבטיח כי השלמת העסקה תעשה רק כשהנכס נקי מחובות מס.

דחיית תשלום המס – להבדיל מהסדר הקודם לפיו המועד לתשלום מס שבח ומס רכישה חל עם תשלום 50% מהתמורה, המועד לפי ההסדר החדש שבו חלה חובת תשלום המס פוצל בין תשלום מס שבח – עם תשלום 40% מן התמורה לבין מס הרכישה – המועד לתשלום הוא עם תשלום 50% מהתמורה.

מועדים – בתוך 20 ימים מיום הגשת ההצהרה ימסור המנהל לנישום הודעה על סכום המס שבו חייב המצהיר. המועד לתשלום המס בתוך 60 יום מיום המכירה, במקום 50 יום לפי ההסדר הקודם. התקופה העומדת למנהל לעשיית שומה סופית קוצרה ל-8 חודשים (במקום שנה).

הגדרת מדד – הגדרת "מדד" בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין תוקנה, באופן שהמדד לחישוב השבח הוא המדד שפורסם לפני היום בו מדובר – כלומר, המדד הידוע.

השגות – השגה תוגש תוך 30 יום מיום מסירת הודעת השומה, אלא אם הוכח למנהל כי המשיג היה מנוע מהגשת ההשגה במועד, משום שנעדר מהארץ או היה חולה או מכל סיבה סבירה אחרת. ההשגה לא תידחה ללא מתן זכות טיעון, להבדיל מההסדר הקיים היום. החלטה תינתן בתום שמונה חודשים מיום שנמסרה הודעת ההשגה או בתוך 30 יום ממתן אישור על המצאת המסמכים והפרטים שנדרש המשיג להמציא, לפי המאוחר. ניתן להאריך תקופה זו עד שנה, מטעמים מיוחדים.

הרחבת הסמכות לועדת ערר –הוספה לועדת הערר גם הסמכות להגדיל את השומה.

החלטות חשובות שפורסמו לאחרונה ע"י רשות המסים

מוכר שבבעלותו דירה נוספת שהחזקתו בה נמוכה מ- 25%

הוראה חדשה הנוגעת להגדרתה של "דירת מגורים יחידה" לצורך קבלת פטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק המעניק פטור ממס שבח במקרה שהמוכר לא מכר דירה ב- 18 חודש שקדמו למכירה ובתנאי שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר ובארבע השנים שקדמו למכירתה לא הייתה למוכר, בעת ובעונה אחת, יותר מדירת מגורים אחת. סעיף 49ג(3) המתייחס לפטור הנ"ל קובע חזקה לפיה יראו את הדירה הנמכרת כדירתו היחידה של המוכר, גם אם יש לו דירת מגורים נוספת שחלקו בבעלותה פחות מ-25% (להלן: "הדירה הנוספת"). והתעוררה שאלה מה קורה במצב הפוך בו נמכרה הדירה הנוספת ולאחר מכן בטרם חלפו 4 שנים מבוקש למכור את דירת המגורים בפטור האם במכירת דירת המגורים יראוהו כבעל דירת מגורים אחת בארבע השנים שקדמו למכירה. בהוראת הביצוע שפורסמה לאחרונה נקבע לראשונה כי מוכר שמכר חלק קטן בדירה בחיוב במס (או בפטור שאינו "שורף" פטור כגון דירה שהתקבלה בירושה או במתנה מהורה לילדו) יוכל ליהנות מפטור לדירה יחידה מכח סעיף 49ב(2)) בגין דירה אחרת בבעלותו, מבלי להמתין ארבע שנים בין המכירות. עם זאת מאחר וסעיף 49ג(3) מתייחס לכאורה לפטור הקבוע בסעיף 49ב(2), במקרה של מכר הדירה הנוספת בפטור לפי סעיף 49ב(1), לא יוכל המוכר ליהנות לכאורה מפטור ממס לדירת מגורים יחידה, כך שהמחלוקת בעניין זה טרם הגיעה אל סופה.

חילוף זכויות

בהחלטת מיסוי מס` 6966/11 נקבעה הרחבה לתחולת הוראת הביצוע מס` 20/97 המאפשרת להחליף דירת מגורים בבניין או פרויקט בנייה טרם סיום הבנייה או בסמוך לאחריה, גם על נכסים אחרים הנרכשים מקבלן כגון: חנויות, משרדים או דירות נופש (ולא רק בדירה אחרת כבעבר).

הקלות בפינוי-בינוי- החתמת הדיירים המיועדים לפינוי במסגרת תוכנית פינוי-בינוי.

החלטת מיסוי מס` 5457/11 מקלה על החתמת הדיירים המיועדים לפינוי במסגרת תוכנית פינוי-בינוי נקבע, כי כתב הרשאה בו ממנים הדיירים את היזם לפעול בשמם ללווי וביצוע של הליך התכנון ולניהול מו"מ עם קבלן מבצע, אינו נחשב ל"מכירת זכויות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, הואיל וביצוע הפרויקט תלוי בחתימתם של כל הדיירים או רוב אחר הדרוש על פי דין למכירת הזכויות.

סיכום

סיכומם של דברים עניין לנו בהוראות שעה האמורה להוריד את מחירי הדירות ע"י הקטנת הביקושים מצד רוכשים להשקעה על ידי הגדלת שיעור מס הרכישה המשולם על ידם ומצד שני הוגדלה מדרגת המס הראשונה למחוסרי דיור ומאידך הגדלת ההיצע ע"י הפחתת שיעור מס השבח במכירת קרקע למגורים, הרחבת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה כך שניתן יהיה למכור עד 3 דירות בפטור וביטול הדרגתי של שיעורי מס שבח היסטוריים. יצוין כי ימים יגידו האם פעולות אלו אכן תרמו לירידת מחיר כמקווה.
כמו כן התקבלו מס` תיקונים לחוק אשר נועדו ליעל ולפשט את הליך המכירה ובין היתר קביעת מסלול הצהרה אחיד, קנסות בסכומים קצובים תשלום מס שבח ע"י הקונה וקבלת אישורים לטאבו אף טרם שולם המס במלואו ושינוי בנהלי הגשת השגה והדיון בה.
כן יש להזכיר החלטת רשות המיסוי שבאה לתת מענה לבעיה שהתעוררה עקב ריבוי עסקאות פינוי-בינוי- החתמת ונקבע, כי כתב הרשאה בו ממנים הדיירים את היזם לפעול בשמם ללווי וביצוע של הליך התכנון ולניהול מו"מ עם קבלן מבצע, אינו נחשב ל"מכירת זכויות במקרקעין" כמשמעותה בחוק.

יודגש כי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי ולבדוק כל נושא בפני עצמו בצורה פרטנית. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

Comments סגור לתגובות

בג"צ הורה על דחיית עתירות התוקפות את חוקיותה של החלטת הולנת"ע
לאשר תכנית להקמת פארק מטרופוליני בפארק איילון בת"א

מאת עו"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה משרד הפנים ואח`
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב` הרכב הש` א` פרוקצ`יה, ס` ג`ובראן, א` חיות

ביום רביעי האחרון (23.3.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בשבתו כבית דין גבוה לצדק בעניין בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה משרד הפנים ואח`, במסגרתו נדחו שלוש עתירות אשר תקפו את חוקיותה של החלטת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה לאשר את תכנית המתאר המחוזית 3/5 – תכנית להקמת פארק מטרופוליני – "ריאה ירוקה" בשטח נרחב של כ-8,000 דונם בת"א (להלן בהתאמה:"הולנת"ע", "התכנית").
בשלושה מישורים, לגביהם הועלו שלוש שאלות מרכזיות אשר הצריכו הכרעתו של ביהמ"ש ונדון בהן כסדרן: הראשונה, האם יש להורות על ביטול החלטת הולנת"ע לאשר את התכנית לאחר ששמעה והחליטה בהתנגדויות, וזאת מאחר שהסמכתה לשמוע את ההתנגדויות בידי המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן:"המועצה הארצית") ניתנה רק בדיעבד;
השנייה, האם החלטת הולנת"ע לאשר את התכנית לגופה לוקה בחוסר סבירות;
השלישית, האם תכנית פארק איילון עומדת בניגוד לחוק בית הספר החקלאי מקווה ישראל, התשל"ו-1976 (להלן: "חוק מקווה ישראל"), ולכן היא פסולה. ממספר נימוקים שפורטו בפס"ד הורה בג"צ על דחיית העתירות, ונפרט את עיקרן כדלקמן.
בקשר לשאלה הראשונה הנוגעת לנושא "הסמכה בדיעבד של הולנת"ע לשמוע התנגדויות"- קבע בג"צ כי בנסיבות העניין דנן, נראה כי המועצה הארצית התכוונה לאצול סמכות לולנת"ע לשמוע התנגדויות, להחליט בהן ולהחליט בתכנית, אך בשל טעות לא הוציאה מתחת ידיה החלטת הסמכה פורמאלית, ובינתיים הולנת"ע שמעה התנגדויות בלא הסמכה כזו. ואולם משהמועצה הארצית עמדה על טעותה בעניין ההסמכה, היא החליטה להסמיך את הולנת"ע בדיעבד.
ביחס לשמיעת ההתנגדויות ע"י הולנת"ע, שנעשתה עוד קודם לכן, להחליט בהן ולהחליט בעניין התכנית. בסופו של דבר ביהמ"ש קבע כי הגם שבהתנהלות זו קיים פגם, הרי שלנוכח ההסמכה בדיעבד, הכשירה המועצה הארצית הלכה למעשה את הפגם שנפל באי-הסמכתה לעשות כן מראש, הן מכח העיקרון לפיו דין הסמכה בדיעבד כדין הרשאה מלכתחילה והן מכח דוקטרינת ה"בטלות היחסית".
בנוגע לטענת סבירות התכנית, ביהמ"ש ציין כי כלל הוא, שהתערבותו במעשה מינהלי בעילה של אי-סבירות מוגבלת למקרים בהם החלטת הרשות לוקה בחוסר סבירות קיצוני, במובן זה שהיא חורגת לחלוטין ממתחם האפשרויות הסבירות שעמדו בפני הרשות בנסיבות אותו עניין. וכי ככלל, ביהמ"ש ימנע מהתערבות בשיקו"ד הרשות הציבורית, כאשר נטייה זו גוברת ביתר שאת, מקום שבו ההחלטה הנבחנת מצויה בתחום מומחיותה המקצועית של הרשות, או שהיא מהווה בחירה בין מספר עמדות מקצועיות נוגדות. כך ככלל, וכך מקום שבו הרשות המוסמכת היא אחת מרשויות התכנון.
בנסיבות דנן, הטענה המרכזית שהעלו העותרות כנגד סבירות התכנית, הינה שבלא הקצאת שטח משמעותי לבנייה בשולי הפארק, לא ניתן יהיה להשיג מקורות למימון התכנית ולממשה, למרות זאת הולנת"ע, ראתה לנכון לדחות את ההצעה למימון הפארק באמצעות הקצאת שטחי בנייה למגורים ולשימושים עירוניים מנימוקים שונים. לאור כך ציין ביהמ"ש כי ההכרעה בין עמדות סותרות אלה היא שאלה מורכבת של מדיניות תכנונית, באשר היא מצריכה, בין השאר, הערכת סיכויי ההיתכנות הכלכלית שבהקמת הפארק בלא הקצאת שטחי בנייה משמעותיים מצד אחד, והערכת הנזק לציבור בטווח הארוך אם יצומצם שטח הפארק עקב הבנייה, מצד שני. לפיכך קבע ביהמ"ש כי שאלה זו אינה עניין להכרעתו, שכן, המדובר בשיקולים תכנוניים-כלכליים מקצועיים מובהקים, שהרשות המוסמכת אמונה עליהם, ותפקידה ואחריותה לקבוע עמדה בהם, תוך שציין כי מהות השאלה היא איזו חלופה מבין החלופות הקיימות תקדם את האינטרס הציבורי באופן ראוי יותר, וכי בשאלה זו ובנושאים נוספים שהועלו בעתירה כדוגמאת גודלו האופטימאלי של הפארק; ההשלכה של הקמתו על היצע המקרקעין באזור המרכז; השפעת אי-הקמתו, או הקמתו ללא שכונות מגורים בשוליו על פיתוח שכונות דרום תל-אביב; החשש מניצול שטחי הפארק להתנהלות פלילית; התאמת מערך ההשקיה המתוכנן ומערך הניקוז לצורכי הפארק; מידת ההשפעה על הסביבה של מפעל המחזור המתוכנן בשטח הפארק, שומה על הגוף המופקד על הנושא להכריע וברי כי עמדת הרשות המוסמכת לא חרגה ממתחם הסבירות.
בנוגע לעניין התאמת התכנית לחוק מקווה ישראל, עמד ביהמ"ש תחילה על תכליתו העיקרית של חוק מקווה ישראל שהינה כאמור לשמר את מקרקעי בית הספר כ"ריאה ירוקה" בלב מטרופולין ת"א, ולמנוע התרחבות אזורים מבונים שיגלשו אל תוך שטחיו. לאחר מכן ציין ביהמ"ש כי חרף תכלית החוק האמורה, הרי שככל שמדובר בקידום מטרותיו של בית הספר, מתיר החוק לתת היתרי בנייה על אף שעסקינן בקרקע חקלאית ועל אף המגבלות המוטלות בדרך כלל על בנייה בקרקע מעין זו. ביהמ"ש ציין כי הוראות תכנית פארק איילון לא רק שאינן סותרות את הגיונן של הוראות חוק מקווה ישראל, אלא הן מקדמות אותן, הן עפ"י לשונן והן עפ"י רוחן. לבסוף הבהיר ביהמ"ש במסגרת פסק דינו כי התכנית מעניקה להוראות החוק ולתכליותיו משנה תוקף, וכי דווקא טענותיהן של חלק מהעותרים לפיהן עולה כי יש לשנות את תכנית הפארק בכדי לאפשר הקמת שטחי מסחר ובנייה גדולים בשטחי מקווה ישראל הן העומדות בסתירה בולטת, הן ללשון והן לרוחו של חוק מקווה ישראל.
נציין כי דווקא בימים אלו בהם מבקשת המדינה לאתר שטחי בנייה על מנת להוריד את מחירי הדירות היה לדעתנו מקום לבחון טוב תכניות שונות, שכן עם כל הכבוד לרצון לשמור ריאות ירוקות במרכז, ניתן היה לשלב ייעודים אלו עם בנייה בשולי השטח על מנת להקטין את הפגיעה בקניין מחד ולעודד השבת קרקעות למדינה, כך הדבר באשר לקרקעות הקיבוצים, שולי הערים ועוד, כך גם יוותרו מקורות מימון לפיתוח השטחים, וכבר נקבע כי חלק משיקולי ועדות התכנון צריך להיות יישום בפועל של החלום הירוק.

Comments סגור לתגובות

שלום רב לכולם,

בהמשך להרצאתו של עו"ד צבי שוב מיום חמישי האחרון 19.5.11 שנתקיימה בבבית "חיל האוויר" בהרצליה לחברי האקדמיה לשמאות  בנושא "חידושי פסיקה בהיטל השבחה לפני ואחרי תיקון 84"

מצ"ב קובץ עם מצגת שהופיעה בהרצאתו לנוחותכם.

 בברכה,

צבי שוב, עורכי דין

Comments סגור לתגובות

"נטילת כספו של האזרח, גם באופן מותנה, חייבת להיות מושתתת על בסיס חוקי מפורש, ואין הרשות רשאית להשתמש בכוחה כדי להעשיר את קופתה גם באופן זמני ומותנה…"

[דברי ביהמ"ש העליון בע"א 65/76 חברת הגבעה האדומה 5000 בע"מ נ` עירית ראשון-לציון, פ"ד ל(3) 818 (1976)]

עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח` נ` ראש עיריית יבנה ואח`
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב` הרכב הש` (בדימ`) א` פרוקצ`יה, ס` ג`ובראן, א` חיות

אתמול (27.6.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח` נ` ראש עיריית יבנה ואח`, במסגרתו בוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי ונתקבל ערעורם של המערערות שהינן חברות העוסקות בייזום וביצוע מיזמי בניה (להלן:"המערערות" ו/או "היזם") כנגד עיריית יבנה, ראש העירייה, והו"מ לתו"ב (להלן:"גורמי העירייה") בבקשה להורות על ביטול הסכם שנכרת בין הצדדים שעניינו היטלי השבחה ופיתוח ששולמו ע"י המערערות בקשר למיזם בניה מסוים (להלן:"ההסכם").

עיקר טענותיהן של המערערות, בקווים כלליים, הוא כי ההסכם עם גורמי העירייה לוקה באי-חוקיות, וכן בכפייה ואילוץ, בכל הקשור לתנאים הנוגעים להיטל ההשבחה ולהיטלי הפיתוח. לפיכך, לדידן של המערערות דין הוראות ההסכם הנוגעות לאותם עניינים להתבטל. בנוסף טענו המערערות כי גורמי העירייה לא היו רשאים לדרוש תשלומים בפועל של היטל השבחה בטרם אושרה התכנית המשביחה, וכל שהיו רשאים גורמי העירייה הוא, להתנות את מתן האישורים שנתבקשו מהם בקבלת ערבויות להבטחת עמידתן של המערערות בתשלום ההיטל, לכשתחול חובה מכח החוק לשלמו. עוד בפי המערערות כי גם הוראות ההסכם בנושא היטלי הפיתוח אינן הוגנות, שכן הן מחייבות את המערערות לבצע את מלוא עבודות הפיתוח במיזם, בתמורה לפטור חלקי בלבד מהיטלי הפיתוח.

לעומתן, טענו גורמי העירייה כי ההסכם עם המערערות הוא הוגן וסביר. בכל הנוגע לסוגיית היטל ההשבחה ציינו גורמי העירייה כי מתן האישור כנדרש ע"י המערערות, בלא תשלום ההיטל ע"י היזם גם קודם לאישור התכנית, עלול לקפח את זכותם לגבות היטל – בין מן היזם, ובין מהמינהל, מכח אותו אישור. לטעמם של גורמי העירייה, ההסכם נועד, אפוא, להבטיח לגורמי העירייה את המגיע להם עפ"י הדין. בנוסף בנוגע להיטלי פיתוח, טענו גורמי העירייה, כי עבודות הפיתוח הנדונות מצויות, אמנם, כולן במתחם הפרויקט, אך שיעורי היטלי הפיתוח משקפים חלק יחסי מכלל עלויות הפיתוח המוניציפאליות, לרבות רכיבי תשתית המשרתים חלקים נרחבים מהעיר, וכי התשלום החלקי שנותר על כתפי המערערות בגין היטלי פיתוח משקף את החלק היחסי מסכום ההיטלים הנוגע לעבודות תשתית שנותרו באחריות העירייה, שעל היזם לשאת בו.

מהאמור, נדרש ביהמ"ש לשתי שאלות עיקריות נדונו בפסק הדין ואלו הם: ראשית, האם רשאית רשות מקומית להתקשר בהסכם עם יזם, לפיו הוא יתחייב לשלם היטל השבחה שאינו מגיע ממנו עפ"י חוק, אשר יחושב על בסיס תכנית בנין עיר שטרם אושרה, וישולם טרם מימוש, וזאת, גם אם היזם מסכים לכך? שנית, האם רשאית רשות מקומית לכרות הסכם עם יזם, לפיו הוא יבצע עבודות פיתוח באזור מיזם מסוים תמורת ויתור על היטלי פיתוח, כולם או מקצתם?

תחילה דן ביהמ"ש בקשר לחוקיות הוראות ההסכם ביחס להיטל השבחה תוך שקבע כי אף אחד מן האירועים המצמיחים את החבות בהיטל ההשבחה, וממילא – את המועד לתשלומו, לא נתקיימו במקרה זה, שכן, התכנית בעטייה נדרש תשלום היטל ההשבחה לא אושרה עובר להסכם, אלא רק שנים רבות לאחר מכן, ולכן לא התגבשה החבות הראשונית בהיטל השבחה, ובודאי לא הגיע מועד תשלומו של ההיטל שכן לא חל מימוש, מעבר לכך המשלם היה בעל חוזה פיתוח בלבד שפטור מתשלום. אי לכך ולנוכח עקרון הכללי של חוקיות המינהל ומן העקרונות החוקתיים האוסרים גביית תשלומי חובה שלא עפ"י חוק, וכן מהוראות חוק התכנון והבניה, המסדיר את התנאים לגביית היטל השבחה הגיע ביהמ"ש למסקנה כי ההסכם מהווה חוזה פסול.

בהמשך דן ביהמ"ש בשאלה האם בכוחה של הסכמה , עליה חתמו הצדדים כאמור, "לרפא" אי חוקיות. על שאלה זו השיב ביהמ"ש בשלילה. בהקשר לכך ציין ביהמ"ש, כי בנסיבות בהן הרשות אינה מוסמכת לדרוש מן הפרט תשלום חובה מסוים, היא גם אינה מוסמכת לכרות עמו חוזה שבמסגרתו יבוצע תשלום זה. לדידו של ביהמ"ש, אי-חוקיות הדבקה בדרישת הרשות כלפי הפרט תדבק גם בכריתתו ובתוכנו של חוזה המעגן דרישה זו. אי-חוקיות זו לטעמו של ביהמ"ש, אינה מתרפאה ע"י הסכמת הפרט לקבל על עצמו את התשלום הנדרש ממנו בניגוד לחוק, גם אם כנגד תשלום זה מקבל הפרט טובת הנאה שהוא מעוניין בה, בית המשפט גם הקיש מנוסח החוק כיום והמגמה למנוע אפשרות פשרה בין הצדדים.

לאחר מכן, נדרש ביהמ"ש לבחון את חוקיות הוראות ההסכם ביחס להיטלי הפיתוח. בעניין זה קבע ביהמ"ש כי בנסיבות המקרה דנא, לא הוענקה לרשות סמכות בחוק לתת פטור למערערות מהיטלי פיתוח, ובכלל זה, גם כאשר היזם מתחייב לבצע את עבודות הפיתוח. לדברי ביהמ"ש, הנחת החוק היא, כי הנטל לבצע את עבודות הפיתוח מונח על כתפי הרשות המקומית, ועל הבעלים או המחזיק במקרקעין לשלם לרשות את היטלי הפיתוח. משמע, החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, ויחד עימה תפטור אותו מהיטלים. אחרת אפשרות כזו, לדידו של ביהמ"ש הייתה פותחת פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי ענייניים, והייתה עלולה לטשטש את היחס הראוי בין התמורה הנדרשת עבור עבודות הפיתוח לבין הפטור מהיטלי הפיתוח הניתן תמורתה. בנוסף ציין ביהמ"ש כי אפשרות כזו הייתה עלולה ליצור מצבים של אי-שוויון והפלייה בין תושבים ברשות המקומית.

בהקשר לכך הוסיף ביהמ"ש כי אכן עשוי להימצא מסלול חוקי שבאמצעותו אפשר שיזם יבצע עבודות פיתוח הקשורות למיזם שאותו הוא מנהל, במקום הרשות המקומית, ואילו התשלום המגיע לו בעבור עבודות אלה יבוצע על דרך של קיזוזו כנגד היטלי הפיתוח שאותם הוא חב לעירייה. אולם הליך כזה לדברי ביהמ"ש צריך להתנהל עפ"י הדין, הן בכל הנוגע לדיני המכרזים החולשים על ההתקשרות, והן באשר להטלת היטלי פיתוח על הגורם החייב בהם, ובשיעורים הנקובים על פי חוקי העזר.

ומן הכלל אל הפרט, קבע ביהמ"ש כי בנסיבות דידן , התנהלות הרשות המקומית גם בעניין "היטלי הפיתוח הייתה שגויה זאת מאחר ועפ"י ההסכם בין גורמי העירייה ליזם, לזה האחרון ניתנו הנחות מסוימות מהיטלי פיתוח, בלא שהובהר אם הוא עמד בכללי המכרזים לצורך ביצוע עבודות הפיתוח, ומה התמורה בעבור אותן עבודות. וכי לאור הנ"ל ממילא, אין זה ברור האם רשאי היזם לבצע את העבודות, והאם סכומי הפטור בהצטברותם מביאים לתוצאה שאמורה היתה להתקבל מקיזוז היטלי הפיתוח מתמורת העבודות המגיעה ליזם. לאור כל אלו קבע ביהמ"ש כי הוראות ההסכם בעניין היטלי נגועות אף הן בפסול של אי-חוקיות.

מאחר ובשני היבטים הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי ההסכם נגוע בפסול המכתים אותו באי-חוקיות. האחד – בענין הטלת היטל ההשבחה ובתנאיו, והשני – בענין מתן פטור חלקי פטור מהיטלי פיתוח, הגיע בית המשפט לתוצאה משפטית לפיה ההסכם גובל באי-חוקיות ולפיכך דינו להתבטל, ובנוסף כי הסכם הפיתוח, בעיקרו, עומד בעינו, כאשר במקום האישורים שניתנו על ידי גורמי העיריה, שהינם בטלים, עומדת ההתחייבות החוזית של היזם לשפות את המינהל על כל חיוב בהיטל השבחה או היטלי פיתוח שיוטלו עליו בגין המיזם. מערך תוצאות זה מגשים לדידו של בית המשפט מצד אחד, את הערכים הציבוריים והמוסריים הנדרשים מעסקאות חוזיות, במיוחד כאשר רשות ציבורית היא צד להם; מצד שני, הוא יוצר מאזן יחסים פנים-חוזי הוגן, אשר אינו מביא לקיפוח בלתי צודק של מי מהצדדים.

נציין כי בית המשפט התלבט בין השאלה של אי החוקיות לבין העובדה שהיזם, לפחות כפי שנטען, בחר מבחינה עסקית וכלכלית להתקשר במתווה האמור ללא כפייה, אולם מאחר ובית המשפט אינו בוחן לב וכליות, ולאור עדיפות כוחה של הרשות, בחר בית המשפט להניף את דגל אי החוקיות על מנת למנוע מצב בו יחתמו כלל הסכמים כאמור, נציין כי לפסק-הדין השלכות נרחבות על מקרים רבים ויש להניח כי יצוטט רבות.

Comments סגור לתגובות

לרשות המקומית עומדת זכות תביעה לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית, והפתרון המעשי לחשש בדבר ניגוד עניינים מצוי בהליך הדיוני שנועד לברר את התביעה 

עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה ואח'
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' (בדימ') א' פרוקצ'יה, א' גרוניס, ע' ארבל

אתמול (17.7.11) ניתן פסק דין של בית המשפט העליון בעניין בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה ואח', אשר הפך את פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי וקיבל את ערעורה של עיריית חולון (להלן:"העירייה"). במסגרת הערעור נדונו שתי שאלות עיקריות: האחת, האם עומדת לרשות מקומית זכות תביעה על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, עקב פגיעת תכנית במקרקעין שהיא בעלת זכויות בהם, או שמא זכות זו מיוחדת לבעל קניין פרטי בלבד שמקרקעיו נפגעו מתכנית? והשנייה, ככל שעומדת לרשות מקומית זכות תביעה כזו במישור המהותי, כיצד ניתן לממשה בלא להיקלע למצב של ניגוד עניינים פרסונאלי בין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית שאליה יש להגיש את תביעת הפיצוי, לאור זהות החברים המאיישים שני גופים אלה במרחב תכנון הכולל רשות מקומית אחת בלבד.

נוגע לשאלה הראשונה, קבע בית המשפט כי המענה לשאלה זו נגזר מלשונו של החוק ומתכליתו. בית המשפט מצא, כי בחינת לשון החוק, מלמדת שהמחוקק לא הוציא במפורש את הרשויות המקומיות מהגדרת הזכאים להגיש תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק, ולא הגביל את זכות התביעה שלהן. על כן, קבע בית המשפט כי על פני הדברים, ניסוחה של ההוראה בדבר זכות התביעה לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית מתיישב עם קיום זכות בידי רשות מקומית להגיש תביעה כזו בתורת בעלים של קרקע או כבעלת זכות בהם.

לאחר מכן, בחן בית המשפט אם פרשנות נוסחו של החוק בדרך המכירה בתביעת הרשות המקומית לפיצוי כאמור, מתיישבת גם עם תכליתו ומטרותיו של החוק. בית המשפט ציין בהקשר זה כי סעיף 197 לחוק נועד להרחיב את מעגל הנפגעים הזכאים לפיצוי, ולהיטיב את נזקו של בעל זכות "כלכלית" במקרקעין וכי בתי המשפט, בדונם בזכות הפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק, הבהירו לא אחת כי אין לצמצם את תחום התפרשותה של הזכות לפיצוי וכי אין לגרוע ממנה בלא הוראה מפורשת של המחוקק. עם זאת בית המשפט ציין כי הפרשנות הראויה של סעיף 197 לחוק מצריכה איזון בין אינטרסים שונים, שעיקרם הגנה על זכות הקניין של הפרט – שהנה זכות חוקית על חוקתית – ועל הצדק החלוקתי מחד, לבין אינטרס התכנון הכולל, ושיקולי הוודאות התקציבית, מנגד.

בית המשפט ציין כי הגישה המקובלת היא כי ההגנה החוקתית על הקניין ניתנת גם לרשות ציבורית כבעלת קניין. קניינה של הרשות המקומית נתפס כקניינו של הציבור אותו היא מייצגת והיא מחזיקה את הקניין הציבורי שבבעלותה בנאמנות עבור ציבור התושבים המתגוררים בתחומה. עוד הוסיף בית המשפט כי חובת ההגינות, המצדיקה חובת פיצוי הניזוק והחזרת מצבו לקדמותו, ישימה גם לקניינה של הרשות המקומית, המשקף את זכויות תושביה, ובמיוחד כאשר נטל הפיצוי מוטל על יוזם התכנית באמצעות כתב שיפוי, הגם שמהות הפגיעה במקרקעין נקבעת על-פי מבחן אובייקטיבי הקשור בתכונות הקרקעיות של הנכס, ואינה מושפעת מזהותו של בעל המקרקעין.

לאור האמור הגיע בית המשפט לכלל דעה כי סעיף 197 לחוק הן מבחינת נוסחו והן מבחינת תכליתו, מכיר במישור העקרוני בזכותה של רשות מקומית לתבוע פיצוי על פגיעה במקרקעיה, ככל שזו נגרמת כתוצאה מתכנית, וההכרה בזכות הפיצוי של הרשות המקומית מהווה מענה ראוי לאיזון הנדרש בין האינטרס הציבורי המקומי לבין האינטרס הציבורי-תכנוני הכלל-ארצי, ביוצרה שיווי-משקל ראוי בין אינטרסים אלה והכל בלבד שמתקיימים בתביעה התנאים המהותיים המוקדמים הנדרשים לצורך כך עפ"י הוראות החוק.

בנוגע לשאלה השנייה, בית המשפט היה ער לבעייתיות בדבר ניגוד עניינים בעצם הגשת התביעה, שכן אמנם, במישור המושגי מדובר בשני גופים (הועדה המקומית והמועצה המקומית) בעלי אישיות משפטית נפרדת, הפועלים כל אחד על בסיס תשתית חקיקתית משלו, ופעולותיהם נועדו לתכליות שונות. ברם, במישור המעשי, קשה להלום מצב שבו אותו גורם המגיש את תביעת הפיצוי הוא זה שגם יחליט בה.

אלא, שבית המשפט מצא כי הפתרון המעשי לכך מצוי בהליך הדיוני שנועד לברר את התביעה. קרי: קיומה של ועדת הערר, וזכות הערעור על החלטתה לבית המשפט לעניינים מינהליים, מאפשרים לתעל את ההליך הדיוני כך שהוועדה המקומית תשמש "צינור" טכני בלבד להעברת תביעת הפיצוי שהגישה הרשות המקומית, במישרין לדיון בפני ועדת הערר המורכבת מגורמים חיצוניים לרשות המקומית, כאשר במהלך זה טמונה "עמדה וירטואלית" של הוועדה המקומית כי היא מותירה את ההכרעה המהותית בתביעה לוועדת הערר. בכך באה על פתרונה בעיית ניגוד העניינים במישור המעשי.

ומן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט, כי בנסיבות עניינינו, לעירייה עומדת זכות תביעה לפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק ככל בעל זכות במקרקעין הנפגע מתכנית, בהתקיים התנאים שנקבעו לכך בחוק. גם בעיית ניגוד העניינים הפרסונלי מצאה את פתרונה המעשי: משהוגשה תביעת הפיצוי בידי העירייה לוועדה המקומית, העבירה הוועדה את התביעה להכרעתה של ועדת הערר, המהווה גוף מעין-שיפוטי בלתי-תלוי בגורמים המעורבים בהליך. כך נפתר הקושי שנוצר עקב הזהות הפרסונלית בין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית. בדרך זו ניתן לממש את זכות התביעה העומדת לרשות המקומית בלא חשש לקיום ניגוד עניינים בין הגורם התובע לבין הגורם המכריע בתביעה.

בשולי הדברים ציין ביהמ"ש כי באותם מקרים בהם מוגשת תביעה כזו, והדבר מתרחש בדרך כלל בהתקיים צד שלישי הנושא בנטל השיפוי, מן הראוי כי הוועדה המקומית תימנע מלדון בתביעת הרשות המקומית לגופה, וזאת בשל חשש לניגוד עניינים וכי במצב כזה, עליה להעביר את ההכרעה בתביעה במישרין לוועדת הערר, כדי שזו תדון ותכריע בה לגופה, בהיותה גוף מעין-שיפוטי, בלתי-תלוי ברשות המקומית או בוועדה המקומית, כאחד.

לסיכום הדברים הערעור התקבל, ונקבע כי העניין יחזור לוועדת הערר לצורך דיון בתביעת העירייה לגופה.

מן הראוי להפנות לעמדת כב' הש' א' גרוניס שנאמרו באוביטר לפיו הגם שבמצב המשפטי כיום לרשות המקומית הסמכות להגיש תביעה על פי סעיף 197 עדיין, מאחר והסוגיה מעוררת בעיות לא מעטות לרבות החשש לניגוד עניינים העשוי להיווצר בנסיבות אלה, הרי שפתרונן צריך לבוא על דרך הסדרה בחקיקה. עמדתו זו נראית לנו ראויה בנסיבות העניין.

Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' היצירה 3, בית ש.א.פ. רמת גן 52521. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.