קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמרים, עדכוני חקיקה, וחידושי פסיקה בנושאים: תכנון ובנייה ומקרקעין

עריכה מקצועית: עו"ד צבי שוב
ניהול ועריכה: עו"ד יפעת בן אריה ועו"ד אמיר דרמר

 

מאמר

נפקותן של פעולות בלתי חוקיות במקרקעין לשם קביעת שיעור פיצויים וחיובים

מאת עוה"ד צבי שוב ודניאל גלעדי

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 – תיקון הגדרת "צרכי ציבור".
  • תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים.
  • ייעול הבירוקרטיה – יישום חדש המאפשר דיווח מקוון מקביל לרשות המיסים ולממונה.
  • שר האוצר אישר בצו כי ועדות מקומיות יוכלו לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים מוזלים, מעונות סטודנטים ודיור מוגן על שטחים ציבוריים.
  • ביטול עסקה עם חוכר המחזיק קרקע למגורים מבלי לבנות עליה.
  • אושרה הצעת החלטה לשיווק מתחמי בנייה הכוללים לפחות 1,000 יחידות דיור בשיטת "תכנן ובנה".
  • אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל- 3,200 יח"ד.
  • החלטת מועצה 1478 – רפורמה בניהול מקרקעי ישראל.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 502-0201483. שם התכנית: פינוי ובינוי מתחם "ירושלים-סוקולוב" בי/531.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 507-0214213. שם התכנית: תא/3866 – תפרי נווה צדק צפון מזרח.
  • הודעה מכוח סעיף 24 לתמ"א/38 בדבר הכנת תכנית בפתח- תקווה, לפי סעיף 77 וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה לפי סע' 78 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.

 

 

עדכוני פסיקה

  • הפקעות

ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח' נ' אחמד מסרי ואח'עקרונות לקבלת טענת שיהוי בתביעות הפקעה והרחבת מותב לצורך דיון בתחולת סעיף 190(א) -הפקעת מקרקעין עד 40% ללא תשלום פיצויים.

  • התחדשות עירונית

ת"א 2855-10-14 רובע 1 בע"מ ואח' נ' אליעזר משיח אהרן ואח' - דייר סרבן בפינוי בינוי.

 

  • תכנון ובנייה

עת"מ 62290-11-14 שלמה קרסו ואח' נ' מדינת ישראל - אימתי העברת שטחים לידי רשות תחשב כהעברה כפויה – תחולתו של סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

 

עת"מ 58728-05-16 כלודין עובדיה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ואח' – טענות בדבר זכויות קנייניות מול בקשה לקבלת היתר.

 

ערר 6040/16/61 נחמה חסון אזולאי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תמר ואח' – ועדת ערר אינה מוסמכת לדון בתכנית בינוי או בתשריט חלוקה ראשון.

 

ערר 414/15+015/16 כפר הים ניהול בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חדרה ואח' – ועדת הערר ביטלה היתר משום שקבעה כי ניתן תוך סטייה מתכנית.

 

  • היטל השבחה

ערר 8046/14 כהן פיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ואח' - מי חייב בתשלום היטל השבחה ומה המועד הקובע לפיו מתווספת ריבית להיטל ההשבחה- תכנית או היתר בניה.

 

מאמר

נפקותן של פעולות בלתי חוקיות במקרקעין לשם קביעת שיעור פיצויים וחיובים

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

האם יש מקום להתחשב בפעולות או שימושים בלתי חוקיים שבוצעו במקרקעין, לעניין קביעת שיעור היטל ההשבחה המוטל על בעל נכס, או לחלופין לעניין קביעת שיעור פיצויים שייפסק לטובתו של בעל נכס במקרה של הפקעה או אישור תכנית פוגעת? מהי מגמת הפסיקה בעניין זה? ומהו המנגנון הראוי לבחינת שאלה זו? בסוגיות אלה עוסק המאמר שלפנינו.

לאחרונה, ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 6707/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' נהור בע"מ ואח' ("עניין נהור"), אשר עסק בין היתר בשאלת נפקותו של שימוש בלתי חוקי במקרקעין לקביעת שיעור היטל השבחה.

במסגרתו פסק דינו (הקצר), אימץ בית המשפט העליון את עמדת היועץ המשפטי לממשלה, וקבע כי במישור העקרוני וככלל אין מקום להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע לצורך קביעת היטל השבחה. יחד עם זאת, סייג מעט בית המשפט את קביעתו העקרונית וציין כי אין הוא מביע דעה על אפשרות שאותה הוא הגדיר כ- "חריגה שבחריגה ונדירה ביותר" של מתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין זה.

שאלה דומה של התחשבות בשימושים ובפעולות בלתי חוקיות עולה גם בפסיקת בתי המשפט בנוגע לקביעת שיעור פיצויים, בגין הפקעה או בגין אישורה של תכנית פוגעת לפי חוק התכנון והבניה:

ס' 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובע כי ככלל "לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה"; הסיפא לסעיף מסייגת את הכלל האמור וקובעת גם כי: "… רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה לנכון כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים".

בפסק הדין בעניין ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (פורסם בנבו), קבע בית המשפט העליון, על דרך ההיקש מסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, כי יש לפרש גם את סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, באופן אשר אינו מאפשר פיצוי בגין שימוש בלתי-חוקי שעשה בעל המקרקעין בקרקע עובר להפקעתה. בית המשפט ציין בפסק הדין, כי פרשנות זו מתאפשרת על-פי לשונו של הסעיף ועולה בקנה אחד עם התכלית העומדת ביסוד הפיצוי עקב הפקעה, דהיינו דואגת להשבת מצבו של הנפגע מההפקעה לקדמותו, וכן – מקדמת את התכלית הכללית של עקרון שלטון החוק.

לצד זאת, נקבע באותו עניין כי בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ייתכנו מקרים חריגים, בהם ייקבע כי בעל הקרקע פעל בתום-לב או כי התקיימו נסיבות חריגות, בהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע, וצוין כי הפסיקה תתווה את הקריטריונים המתאימים בבוא העת.

בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי ואח' (פורסם בנבו), נקבע בין היתר כי באופן עקרוני, כפי שהדין בהפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943, הוא כי אין לשלם פיצויים בעבור בנייה שבוצעה בניגוד לחוק, כך הוא הדין גם לגבי תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, זאת מן הנימוק לפיו "מעוולה לא תצמח עילה". בית המשפט ציין באותו מקרה כי מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות, וקבע  כי כאשר קובע ס' 197 לחוק כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מזכה בפיצויים את "בעל הזכות" במקרקעין, הכוונה היא לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין.

ואולם, גם בעניין ברעלי, התחשב בסופו של דבר בית המשפט בנסיבות הייחודיות שהתקיימו באותו מקרה, ועשה שימוש בשיקולי "צדק", בחזקת החוקיות ובעובדה כי ניתן בעבר אישור לשימוש חורג (על אף שברור היה כי נפל באישור זה פגם), על מנת להכיר בזכותו של ברעלי לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך בעקבות אישורה של תכנית פוגעת.

ניתן לומר אם כן כי העיקרון העומד בבסיס פסק הדין בעניין נהור לפיו – ככלל, אין מקום להתחשב בשימושים בלתי חוקיים, אינו "מפתיע", שכן הוא ממשיך למעשה קו די עקבי שבו נוקטים לאורך השנים בתי המשפט בעניין פיצויי הפקעה ופיצויי ירידת ערך, שלפיו אין מקום ככלל להתחשב בבעל זכויות במקרקעין, בשל פעולות שבוצעו בהן, בניגוד לחוק.

אלא שכידוע וכדרכה של מציאות, פעמים רבות התמונה העובדתית והמשפטית ביחס לחוקיות הפעולות מורכבת הרבה יותר (ר' למשל פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בעניין עת"מ 1086/06 ועדה מקומית לתו"ב קרית שמונה נ' הועדה המקומית לתו"ב גליל עליון (פורסם בנבו) ולעומתו – פסק דינו של בית המשפט העליון בערעור – עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"נ נ' הועדה המקומית לתו"ב גליל עליון (פורסם בנבו)), ועשויה להצדיק בכל זאת התחשבות לשם הגעה לתוצאה הוגנת יותר כלפי בעלי הזכויות המפוצים או הנישומים.

כך לשם הדוגמא, ניתן לסבור כי יש מקום להבחין בין התחשבות בנסיבות בהן בוצעה במקרקעין פעולה משוללת-חוקיות "לכתחילה", כגון – מצב של בניה או שימוש במקרקעין שנעשו ללא היתר כלל, שניתן להציגה כאי-חוקיות במדרג "חמור" יחסית, לבין התחשבות במקרה "קל" יותר, כגון במצבים בהם אנו נתקלים לא אחת, שבהם בעל זכות הסתמך במשך שנים ובתום לב על היתר בניה שהוציאה לו הועדה

המקומית, ורק עקב שינוי פרשנות מאוחר ובדיעבד להוראות הדין, נקבע כי ההיתר ניתן על ידי הועדה המקומית שלא כדין.

יתכן גם כי בעת בחינת התחשבות בחוקיות הפעולות שבוצעו במקרקעין, נכון גם להבחין בין פעולות אשר ערכאה תכנונית או שיפוטית קבעה בהליך של תקיפה ישירה כי הן אינן חוקיות (ר' למשל בר"מ 3903/07 ג'יאן נ' הועדה המקומית נתניה (פורסם בנבו)), לבין פעולות במקרקעין, אשר קביעה מעין זו נעשתה רק בתקיפה עקיפה, ואגב ניהול ההליכים הנוגעים לשיעור הפיצויים או היטל ההשבחה, פעמים רבות – שנים ארוכות לאחר ביצוע אותן פעולות, וכאשר האפשרות להתחקות אחר יסודן ואחר מקורן הינה בעייתית ביותר.

לא אחת, אכן נתקלים אנו במקרים בהן מתעוררת, לעתים לאחר שנים, שאלה משפטית אמיתית וכבדת משקל ביחס לחוקיות פעולות שננקטו שנים ארוכות קודם לכן מכח תכנית מסוימת, באישורה המפורש של ועדה מקומית כזו או אחרת, וביחס לחוקיות הפרשנות אותה העניקה אותה ועדה מקומית להוראות אותה תכנית, זאת גם לאחר שבעלי זכויות הסתמכו במשך שנים על אותה פרשנות (שנהנית, נזכיר, מחזקת חוקיות המינהל – ר' בעניין זה פסק הדין בעניין ברעלי דלעיל), ואף שינו מצבם לרעה על בסיסה.

האם אמנם נכון הוא מבחינה משפטית, והאם "צודק" הוא מבחינה ערכית, שלא להעניק כל משקל, או לתת משקל מינורי בלבד, לסיטואציות מורכבות מעין אלה, בעת קביעת שיעור היטל ההשבחה? האם נכון להתעלם כליל מחזקת חוקיות המינהל וממדיניותה של הועדה המקומית בפרשנות הוראות התכנית בעת קביעת ה"מצב קודם", וכפועל יוצא – מהסתמכות הפרט על אותה מדיניות פרשנית, או למזער אותה בדיעבד באופן שזו לא תהווה פקטור של ממש בקביעת שיעור ההיטל?

כאמור, לשמם של מצבים מעין אלו מצא לנכון המחוקק להותיר בסעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, פתח המאפשר להתחשב בצורה מסוימת בנסיבותיו העובדתיות של כל מקרה ומקרה לעניין מתן פיצויים, וברוח זו פסקו גם בתי המשפט לאורך השנים גם בסוגיית ירידת ערך.

במובן זה, ניתן לראות את ה"חידוש" בפסק הדין בעניין נהור דווקא בסייג הצר-עד-מאוד שמתווה כעת בית המשפט העליון, בו קובע הוא כי ההיתכנות (אשר גם קיומה הוטל בספק) למתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין קביעת שיעור היטל השבחה, חרף שימוש בלתי חוקי (מבלי להגדיר מהם הקריטריונים לקביעת חוקיותו של השימוש לעניין זה), הינה, ככל שבכלל קיימת, "חריגה שבחריגה ונדירה ביותר".

לטעמנו, מדובר כאמור בפתח צר מאוד, אולי צר מדי, שעלול להפוך את האפשרות להתחשבות במצבים בהם בעלי זכויות פועלים בתום לב גם במשך שנים ארוכות, גם על בסיס היתר בניה שתוקפו לא נתקף מעולם באופן ישיר, למשימה כמעט בלתי אפשרית, ויסכל דה פקטו כל אפשרות אמיתית העומדת בפני מוסדות התכנון והערכאות השיפוטיות להתגמש ולו במעט לטובת בעלי הזכויות, גם בהתקיימן של נסיבות ייחודיות מעין אלה שצוינו לעיל או אחרות.

יתכן, כי נכון הוא לקבוע "מדרג" בין מצב בו בוצעה ביודעין פעולה במקרקעין שמלכתחילה הינה בלתי חוקית באופן מובהק וחד משמעי, בין מצב בו נקבע בדיעבד וטרם ההליך העוסק בקביעת שיעור ההיטל, כי אותה פעולה במקרקעין הייתה בלתי חוקית, ובין מצב בו בשעת ניהול ההליך העוסק בשיעור ההיטל, עדיין לא ניתן לקבוע בצורה חד משמעית כי אותה פעולה במקרקעין הינה פעולה בלתי חוקית, ולשקול הענקת משקל שונה לכל מקרה ומקרה על פי מדרג זה, או מדרג דומה.

נדמה כי גם בהתחשב בעובדה לפיה בית המשפט העליון נמנע בסופו של יום בעניין נהור מלחוות דעתו על סוג הנסיבות העשויות להצדיק התחשבות בשימוש בלתי חוקי לעניין קביעת שיעור היטל ההשבחה, יתכן כי נכון היה להימנע מנקיטת לשון כה מגבילה ביחס לאפשרות ההתחשבות בנסיבות כל מקרה ומקרה, ולא להותיר אפשרות זו (שעצם קיומה הוטל בספק) אך ורק למקרים "נדירים ביותר" כלשון פסק הדין.

מכל מקום, נוכח העובדה שבית המשפט העליון נמנע מלקבוע מסמרות וקריטריונים ברורים וחד משמעיים ליישומו של החריג לכלל (ואף נמנע מלהכריע ביחס לעצם קיומו), הרי שסביר להניח כי לא ירחק היום שסוגיה זו תתגלגל שוב לפתחו של בית המשפט העליון.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 – תיקון הגדרת "צרכי ציבור"

במסגרת צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 (להלן: "הצו") תוקנה הגדרת "צרכי ציבור נוספים" במסגרת סעיף 62א(א)(3) לחוק התכנון והבניה, באופן שהיא כוללת בתי אבות,

מעונות למגורי אנשים עם מוגבלויות, בתי משפט, ומשרדים ראשיים של רשויות מקומיות, כנושאים שהסדרתם היא בתכנית בסמכות הועדה המקומית.

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים

ביום 6.9.16 אישרה וועדת שרים לענייני חקיקה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שעניינו קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים.

על פי התיקון יקוצר מ90 יום ל60 יום, הזמן שעל מנהלי משרדי מיסוי מקרקעין להמציא אישורים לקונה, זאת בתנאי שהקונה שילם מקדמה.

בנוסף אושר במסגרת התיקון, כהוראת שעה ל-3 שנים, כי חברה (ללא בעיות התנהלות מול רשות המיסים) הרוכשת נכס מגישה שומה עצמית ומשלמת מקדמה, תוכל לקבל אישור מסים באופן מיידי.

נקבעה גם הקלה במתן אישורי מיסים במכירת דירות מגורים שבגינן מתבקש פטור ממס שבח, כך שבמקום תקופה של 8 חודשים זו תקוצר בהדרגה (עד ל 2020) ל- 10 ימים (כיום ההליך מתבצע בתוך 25 ימים).

תוקף התיקון הינו כשלושה חודשים לאחר שיפורסמו תקנות מיסוי מקרקעין בנוגע להגשת דוחות באופן מקוון.

ייעול הבירוקרטיה – יישום חדש המאפשר דיווח מקוון מקביל לרשות המיסים ולממונה

רשות המיסים ומשרד הבינוי והשיכון השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח באופן מקוון על מכירת דירות, במקביל, הן לרשות המיסים והן לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון (להלן: "הממונה").

עובר להשקת היישום היה על קבלן לדווח בתוך 40 יום ממועד מכירת הדירה, הן לרשות המיסים והן לממונה, על דבר המכירה, בדיווחים נפרדים, כאשר פרטים רבים מתוך הדיווחים היו זהים. הוחלט לייעל התהליך באופן שבסיום הדיווח המקוון לרשות המיסים, הקבלן יכול לאשר להעביר את הנתונים המשותפים לשתי ההצהרות, לממונה, ובמקביל יפתח באופן אוטומטי עמוד מקוון מתוך אתר משרד השיכון, בו ישלים המדווח פרטים נוספים הדרושים לממונה.

 

שר האוצר אישר בצו כי ועדות מקומיות יוכלו לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים מוזלים,

מעונות סטודנטים ודיור מוגן על שטחים ציבוריים

שר האוצר חתם על צו המאפשר לוועדות מקומיות עצמאיות לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים שיפחתו בלפחות 20% ממחיר השוק, להקמת מעונות סטודנטים ודיור מוגן, זאת כאשר התוכניות הינה על קרקע ציבורית.

כיום הסמכות לאישור תכנית מסוג זה הינה של הוועדה המחוזית, ומשכך התהליך הינו ארוך ומסורבל. בעקבות הענקת הסמכות לוועדות המקומיות העצמאיות, אמור התהליך להיות מואץ תוך קיצור משמעותי של ההליכים הבירוקרטיים.

בנוסף, מעניקה ההחלטה סמכות לכלל הוועדות המקומיות להגדיל שטחים המאושרים למטרות אלו מעבר למה שהוגדר בתכנית.

 

ביטול עסקה עם חוכר המחזיק קרקע למגורים מבלי לבנות עליה

מועצת מקרקעי ישראל אישרה את יוזמת שר האוצר כחלון לביטול עסקה עם חוכר המחזיק בקרקע עליה ניתן לבנות 100 יח"ד ויותר, אשר לא עמד בלוח הזמנים שנקבע, זאת בכפוף לשימוע.

התיקון מסדיר את מדיניות הרשות לפיה יש לעמוד במועד השלמת הבניה אשר נקבע בהסכם הפיתוח או בהסכם החכירה, וקובע כללים דומים לביטול הסכמי חכירה והסכמי פיתוח. בנוסף, בוטלה האבחנה בין מקרקעין אשר הוקצו בפטור ממכרז ולבין מקרקעין שהוקצו במכרז.

במסגרת ההחלטה, נקבע כי הנהלת הרשות, תהא רשאית, במקרים חריגים, לאשר ליזם ארכה, בכפוף לאמור בתנאי ההחלטה. בדרך זו מבוצע איזון בין הקושי האובייקטיבי בהקמת מתחמים רחבי היקף להם תינתן בכפוף לעמידה בתנאים, ארכה המוגבלת בזמן, ולבין מקרים בהם הקרקע איננה מנוצלת לצרכים שלשמה הוקצתה.

 

אושרה הצעת החלטה לשיווק מתחמי בנייה הכוללים לפחות 1,000 יחידות דיור בשיטת "תכנן ובנה"

ביום 6.9.16 אושרה הצעת החלטת מועצת מקרקעי ישראל – לשיווק מתחמי בניה הכוללים לפחות 1,000 יח"ד בשיטת "תכנן ובנה".

יישומה של שיטת תכנן ובנה עתידה לקצר את זמני הבניה, תוך הקמת שכונות מגורים על כלל התשתיות ומבני הציבור הדרושים להן, על יזם יחיד, באופן שיאפשר אכלוס שכונה שלמה ומוכנה.

בניית יחידות הדיור במכרזים אלו תעשה תוך שימוש בשיטות בניה מתועשות, על ידי תאגידים שהן שותפויות בין חברה זרה בעלת ניסיון בשיטות בניה מתועשות ובין חברה ישראלית.

בתוך כך, משרד הבינוי והשיכון פרסם קול קורא לחברות בנייה זרות אליו הגישו מועמדות כ50 חברות. בשלב הבא משרד הבינוי והשיכון יבחר שש חברות זוכות שתכללנה במאגר ותהיינה רשאיות לבנות בישראל בנייני מגורים ולנהל פרויקטים של בניה למגורים כגורם האחראי על כל ההיבטים ההנדסיים והביצועיים של הפרויקט.

המתחם הראשון שישווק בשיטה זו הינו בשכונת "אור המזרח" בעיר חריש ויכלול כ-1,200 יח"ד.

 

אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל- 3,200 יח"ד

אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל3200 יח"ד (תכנית תמל/ 1019), המשתרעת על פני שטח של 398 דונם בחלק משטח מחנה צריפין המיועד לפינוי.

תכנית זו הינה למתחם תכנון אחד מבין 8 מתחמי התכנון המתוכננים במרחב צריפין.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 502-0201483

שם התכנית: פינוי ובינוי מתחם "ירושלים-סוקולוב" בי/531

הרינו  לעדכן על הפקדת התכנית שבנדון, אשר מטרתה התחדשות עירונית (פינוי בינוי) במתחם רחוב סוקולוב 12א, 14 ורחוב ירושלים 3 בבת ים, הגדלת מלאי הדיור באזור הים ויצירת חזית עירונית לרחובות הנ"ל. התכנית מציעה שתי חלופות בינוי במספר בניינים שונה, ומקצה בין היתר שטחים לצורכי ציבור ולדיור להשכרה.

ניתן להגיש התנגדויות לתכנית תוך חודשיים מפרסום ההודעה בדבר ההפקדה בעיתונות.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 507-0214213

שם התכנית: תא/3866 – תפרי נווה צדק צפון מזרח

הרינו לעדכן כי ביום 19.10.16 פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, על הפקדת התכנית שבנדון.

מטרת התכנית, היא לקבוע מסגרת בניה כוללת לאזור, שתאפשר את שיקומו והחייאתו, תוך שמירה על אופי הבנייה ועל המרקם הקיים, בין השאר באמצעות שמירה על הפרצלציה הקיימת, ייעוד מבנים לשימור וקביעת הוראות לשיקומם.

עוד קובעת התכנית, שטחי ציבור בנויים ופתוחים לרווחת תושבי האזור.

כמו כן, התכנית כוללות הוראות לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38. בהתאם, התכנית מהווה שינוי בתחומה של תכנית מפורטת מס' 1200, תכנית מפורטת מס' 2277 ותמ"א 38 על שינוייה.

 

הודעה מכוח סעיף 24 לתמ"א/38 בפתח תקווה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 וקביעת תנאים להוצאת

היתרי בנייה לפי סע' 78 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965

הרינו לעדכן כי הועדה המקומית פתח תקווה פרסמה בעיתונות הודעה מכח ס' 24 לתמ"א 38 בדבר הכנת תכנית לפי ס' 77 וקביעת תנאים להוצאת היתרי בניה לפי ס' 78 לחוק התו"ב בין התאריכים 4.7.14-26.7.14. מליאת הועדה שמעה את ההתנגדויות שהוגשו לה להודעה הנ"ל בשלושה ימי דיונים בפברואר ומרץ 2015, וביום 29.3.18 החליטה בין היתר, כי תנאי להוצאת היתר בניה בתחום פתח תקווה לבניה למגורים ע"פ הוראות תמ"א 38 על תיקוניה, בתקופה בה תהיינה הוראות אלה בתוקף, יהיה עמידה במספר הוראות במצטבר, ובין היתר:

מיקום- בניה על פי הוראות תמ"א 38 תחול רק באזורי מגורים ב, ב-1, ג ומסחר ע"פ תכנית מאושרת; תעדוף- הוראות תמ"א 38 תחולנה רק באם בנוי בפועל בנין בן לפחות 2 קומות, ולפחות 4 יח"ד על פי היתר; מבנים לשימור- הוראות ס' 19 בתמ"א 38 תחולנה גם על רשימת השימור העירונית, אולם תותרנה גם תוספות בניה עפ"י התמ"א (ולא הריסה ובניה) ככל שיוכח להנחת דעתה של מה"ע שהתוספת לא תפגע בערך השימור.

עדכוני פסיקה


עקרונות לקבלת טענת שיהוי בתביעות הפקעה והרחבת מותב לצורך דיון בתחולת סעיף 190(א) -הפקעת

מקרקעין עד 40% ללא תשלום פיצויים

שם ומספר הליך: ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח' נ' אחמד מסרי ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים א' חיות, ע' פוגלמן, ע' ברון.

תאריך מתן פסק הדין החלקי וההחלטה: 29.8.16.

ב"כ המשיבים: עוה"ד ח'אלד דגש ואחמד מטר.

פרטי הנכס: אזור תעשייה כרמיאל, גוש 19148 חלקות 26 ו- 19

מדובר בעניינו בערעור וערעור שכנגד על פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר הכריע בתביעה לפיצוי כספי בגין הפקעת מקרקעין. במוקד הערעור עומדות שתי שאלות מרכזיות: הראשונה, תחולת "הגנת היתרה", הקבועה בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, והקובעת מקרים מסוימים בהם תחויב

הרשות המפקיעה לשלם פיצויי הפקעה גם בגין יתרת הקרקע שלא הופקעה. השאלה השנייה, היא תחולת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, המתיר במקרים מסוימים, להפקיע עד 40% משטח מקרקעין ללא תשלום פיצויים.

בית המשפט פתח ודן בטענות מקדמיות אותן העלו המערערות: לעניין טענת היעדר יריבות, קובע בית המשפט כי בעסקת מכר ללא תמורה, כאשר פלוני מעביר לאלמוני ללא תמורה נכס מקרקעין שברשותו, ולפלוני זכות בעלת שווי כספי הקשורה במקרקעין, בענייננו, הזכות לקבלת פיצויי הפקעה או לטעון טענת "הגנת היתרה", תהא הדעת נוטה לקבוע, בהיעדר ראיה לסתור, כי זכות התביעה וזכות העלאת הטענה כאמור, הועברו למקבל המתנה.

לעניין טענת השיהוי קובע בית המשפט, תוך הסתמכות על הקווים המנחים שנקבעו ב"הלכת ארידור", כי רק במקרים חריגים בהם שינתה הרשות את מצבה לרעה תוך התנהגות בלתי ראויה של התובע, או אז יכול ותתקבל טענת שיהוי. תנאים שאינם מתקיימים בעניינו, ועל כן דוחה בית המשפט את הטענה ומבטל את קביעת בית המשפט המחוזי בעניין זה, שקבע "אשם תורם" שבעתיו יש להפחית 20% מן הפיצוי אותו פסק לטובת המשיבים.

לבסוף, קובע בית המשפט כי השאלות שנותרו להכרעה הן: שאלת תחולת הגנת היתרה בנסיבות המקרה ותחולת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבנה, המתיר במקרים מסוימים להפקיע עד 40% משטח המקרקעין ללא תשלום פיצויים. בית המשפט קבע כי דיון בשאלה זו דורש הרחבתו של המותב שידון בעניין וכך הורה.

בית המשפט ביקש לקבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה דנן ובשלב זה לא קבע צו להוצאות.

הערת מערכת:

בעקבות "הלכת ארידור", השימוש בטענת השיהוי הולך ונעשה נפוץ יותר, כשאנו רואים שאף הרשויות מעלות טענה זו לעיתים תכופות על מנת להתחמק ממתן פיצוי ראוי לנפקעים. מדובר במגמה בעייתית, וראוי שבתי המשפט יקבלו טענה זו רק במקרים חריגים.

 

דייר סרבן בפינוי בינוי

שם ומספר הליך: ת"א 2855-10-14 רובע 1 בע"מ ואח' נ' אליעזר משיח אהרן ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כב' השופט כרמי מוסק.

תאריך מתן פסק הדין: 26.9.16.

ב"כ התובעים: עוה"ד יואב הירש והדס פורת-רואש.

פרטי הנכס: גוש 30153 חלקה 47, שכונת קרית משה בירושלים.

התובעים, וביניהם חברת נאות המקשר בע"מ (אשר הינה הן בעלת זכויות בנכסים המהווים חלק מהפרויקט והן יזמית הפרויקט), הגישו תביעה כספית על סך של 5,000,000 ₪ מכוח הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 כנגד סירובם של בעליי דירה בפרויקט להתקשר בעסקת פינוי בינוי עם יזמית הפרויקט, בשכונת קרית משה, בירושלים.

אין מדובר בתביעה הראשונה שהוגשה נגד אותם נתבעים, שכן קודם לכן, בשנת 2012 הוגשה לבית המשפט המחוזי תביעה כספית על סך של 3,100,000 ₪ כנגד סירובם של הנתבעים, שם נפסק, כי על אף הכדאיות הכלכלית שבהצעה שקיבלו הנתבעים מהיזמית ועל אף שסירוב הנתבעים מהווה נימוק בלתי סביר, יש לדחות התביעה מאחר שלא התקיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ כהגדרתו בחוק ומשלא הוכח כנדרש קיומו של נזק ושל קשר סיבתי בין הסירוב לבין הנזק.

בפסק הדין דנן נקבע, כי התובעים הצליחו להוכיח קיומו של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ, התנאי של "כדאיות העסקה" התקיים וכי קיים קשר סיבתי בין סרבנות הנתבעים ובין הנזק שנגרם לתובעים. ועל כן התביעה התקבלה בחלקה.

לגבי הנזק שנגרם לתובעים, נקבע כי יש לפסוק פיצוי נמוך באופן ניכר מהפיצוי הנתבע על ידם (500,000 ₪), בהתבסס על סעיף 3 לחוק פינוי בינוי וכן לאור הקביעה, כי התובעים לא הוכיחו את נזקם אלא הסתמכו על חוות דעת שמאית ופסק הדין שניתן בהליך הקודם. כן נקבע, כי ראוי לעכב את התשלום לפרק זמן של כחודשיים וחצי על מנת לאפשר לנתבעים לבחון פעם נוספת את ההסכם ולשקול את עמדותיהם.

הערת מערכת:

יוזכר כי בקנה עומדת הצעת חוק לפיה, יוכל בית המשפט אף להורות ולחייב דיירים שיוגדרו דיירים סרבנים לחתום על ההסכמים, ואולם נכון להיום קיימת אך הסנקציה הכספית בחיוב נזיקי, על מנת להוות לחץ לחתימה כאמור, ברי הוא כי ההצעה מתבקשת ואף תואמת את המתווה לפיו, יכול הרוב המתאים לפנות למפקח על המקרקעין בסוגיה המקבילה של דייר סרבן הממאן לחתום על הסכם לחיזוק בניין על פי תמ"א 38.

 

אימתי העברת שטחים לידי רשות תחשב כהעברה כפויה-
תחולתו של סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965

שם ומספר הליך:  עת"מ 62290-11-14 שלמה קרסו ואח' נ' מדינת ישראל

ערכאה:  בית משפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אליהו בכר.

תאריך מתן פסק הדין: 30.8.16. ב"כ העותרים:  עו"ד משה י' קמר.

 פרטי הנכס: חלקה 189 גוש 6605, חלקה 200 בגוש 6606 וחלקה 99 בגוש 6608, בהרצליה.

מדובר בחלקות הממוקמות, נכון להיום, בשטחה של עיריית הרצליה, אשר נרכשו בשנת 1938 על ידי הורי העותרים.

על חלקות אלו חלו תב"עות R/6 ו-R/77 אשר הוכנו על ידי שלטון המנדט במהלך שנות הארבעים של המאה הקודמת, וקבעו כי יעודן של כלל החלקות בתוכנית יהיה למגורים במשולב עם שטחי ציבור, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים (להלן: "תב"עות R/6 ו-R/77"), כן קבעו תב"עות R/6 ו-R/77 בהתאם לפקודת בניין ערים, 1936, הקצאות קרקע לצרכי ציבור מכל המינים לרבות כבישים, מגרשים פתוחים וכיוצא באלו.

כמו כן, על חלקות אלו חלו חוקי העזר של הרצליה שחוקקו בשנת 1941 על ידי ועדת בניין ובניין ערים מחוז לוד, אשר לפי סעיף 7 להם השטח הכולל של מקומות פתוחים יחד עם הדרכים, בתוכנית פרצלציה על פי תב"עות R/6 ו-R/77, לא יפחת מ-25% מהקרקע המאושרת עפ"י סעיף 27 לפקודת בנין ערים, 1936.

על בסיס תב"עות R/6 ו-R/77 והוראות הדין המפורטות לעיל, הגישו בעלי הזכויות בחלקות בקשה לאישור תב"ע R/99, אשר לפיה 25% משטח החלקות שנכללו בתוכנית (והיו בבעלותם) יועדו לדרכים- שטחים הדרכים הינם החלקות דנא.

הואיל ודרכים אינם קרקע פרטית, נתבקשו בעלי הזכויות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה להפריש את שטחי הדרכים, היינו את החלקות, ולרושמם, בהתאם לדין באותה העת, על שם הנציב העליון – כך עשו בעלי הזכויות ולאחר אישור תב"ע R/99 רשמו את החלקות על שם הנציב העליון.

במהלך השנים לא פותחו החלקות ולא נעשה בהם כל שימוש, בוודאי שלא לפי ייעודם, וכך בשנת 1955 הותוו החלקות בצו גבולות כשטח תכנון העיר הרצליה, ובשנת 1961 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר של

הרצליה שמספרה הר/253א במסגרתה בוטלה שכונת המגורים שתוכננה ואושרה בתב"ע 99/R.

כמו כן בוטל הייעוד הציבורי של שלוש החלקות והן יועדו באופן בו חלקה 6606/200 יועדה לתכנון בעתיד לרה פרצלציה וחלקות 6605/189 ו- 6608/99 יועדו לאזור חקלאי לרה פרצלציה.

לנוכח שינוי הייעוד ביקשו העותרים כי ביהמ"ש יאפשר להם לרכוש חזרה מהמדינה את החלקות, עפ"י זכותם כעולה מסעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). לחלופין התבקש ביהמ"ש לאפשר לעותרים זכות קדימה ברכישת מלוא הזכויות שיוקצו למדינה בתכנית בניין עיר מס' הר/2200א אשר עתידה להיות מאושרת או אחרת שתבוא במקומה, בגין אותן חלקות אף זאת מכוח סעיף 195(2) לחוק.

בית המשפט נדרש ראשית לשאלה האם סעיף 195(2) לחוק חל בענייננו.

סעיף 195(2) לחוק קובע כך:

"195. מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה: …

  (2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור."

תחילה מציג בית המשפט את המבחנים המנחים לקביעת קיומה של העברה כפויה או העברה מרצון: (1) ביוזמתו של מי הוגשה התכנית?; (2) האם בעלי הזכויות קיבלו תמורה בשל העברה?; (3) כיצד התנהל יוזם ההסכם במשא ומתן; (4) מהו מועד רכישת המקרקעין, לפני או אחרי אישור התכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור; (5) מהו הזמן שחלף בין מועד אישור התכנית המייעדת את המקרקעין לייעוד ציבורי לבין מועד עריכת ההסכם.

מן הכלל אל הפרט קובע בית המשפט, כי במקרה נשוא פסק הדין, תב"ע R/99 אכן הוגשה על ידי הבעלים, דבר אשר על פי רוב מעיד על העברה מרצון של שטחים ציבוריים, אך במקרה נשוא פסק הדין תב"ע R/99 הוגשה לאחר שחלו על החלקות תב"עות R/6 ו-R/77 והוראות דין, אשר הוגשו על ידי שלטון המנדט, ואשר חייבו קיומם של שטחים ציבוריים בתב"ע R/99 ואת העברת שטחים ציבוריים אלו לידי הנציב העליון. עובדה זו, קבע בית המשפט, פועלת דווקא לחובת המדינה.

מאידך, קובע בית המשפט, כי העובדה שתוכנית הפרצלציה R/99 הפיקה לבעלי הזכויות רווחים נאים, עת מכרו הם את מרבית החלקות שהיו בבעלותם, לנוכח תכנית הפרצלציה R/99, מעידה כי העברת החלקות לידי הנציב העליון, נעשתה מרצון, לכך מוצא הוא תמיכה נוספת אף בעובדה שעד לשנת 2012 לא נשמעה מצד בעלי הזכויות או חליפיהם כל טרוניה בדבר בעלות המדינה בחלקות.

יחד עם זאת מוסיף בית המשפט, כי העובדה שתב"עות R/6 ו-R/77, אושרו לאחר רכישת החלקות על ידי בעלי הזכויות מעידה אף היא כי מדובר בהעברה שבוצעה בכפיה.

לאור האמור מסכם בית המשפט כי משקל החיצים המצביעים דווקא על ביצוע העברה בכפיה עולה על משקל החיצים המצביעים על העברה בהסכמה שאינה כפויה.

לאחר מכן נדרש בית המשפט לשאלת השיהוי וההתיישנות, בעניין זה קובע בית המשפט שתי קביעות: (1) בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה, אין תחולה של הוראת סעיף 14ד(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, לפיה בתום 25 שנים לאחר הודעה על הפקעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), יכול שר האוצר לעשות בקרקע ככל העולה על רוחו; (2) אין מקום לטענות שיהוי או התיישנות

בדבר הגשת עתירה לרכישת קרקעות שהופקעו, בנסיבות בהן לא נמסרה הודעה לבעלי הזכויות ו/או חליפיהם, לפיה זכאים הם לרכוש את הקרקעות מן המדינה, כנדרש בסעיף 195(2) לחוק.

לבסוף קיבל בית המשפט את העתירה באופן בו הקנה לעותרים, כיורשי בעלי הזכויות, את הזכות לרכוש מהמדינה את החלקות על יסוד סעיף 195(2) לחוק, בתנאים המפורטים בסעיף זה תוך שהוא מטיל על המדינה את הוצאות העותרים בסך 10,000 ₪.

הערת מערכת:

העובדה שתיקון דיני ההפקעות יצר פערים ושוני בחוק בין הפקעות על פי הפקודות לבין הפקעות לפי חוק התו"ב, יוצרת עיוות בלתי סביר ונכון לטעמנו היה להשוות בין הדינים ולאחד חקיקת הפקעות מסודרת, שכן, לא ייתכן שחוק אחד יורה על השבת הקרקע ואילו משנהו, לא יאפשר השבה כאמור עקב התיישנות לדוגמא.

 

טענות בדבר זכויות קנייניות מול בקשה לקבלת היתר

שם ומספר הליך: עת"מ 58728-05-16 כלודין עובדיה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בפני כב' השופט רון סוקול.

תאריך מתן פסק הדין: 22.8.16.  ב"כ המשיבים: עוה"ד ע' ענבר, ד' קורן.

פרטי הנכס: בית ברחוב דרך הים 157 חיפה, תת חלקה 4, חלקה 12 בגוש 12324.

במוקד העתירה עמדה השאלה, האם על ועדה לתכנון ולבנייה להכריע במחלוקות שבין בעלים בבית המשותף בדבר זכויותיהם הקנייניות בטרם תבחן בקשה שהגיש אחד מהם לקבלת היתר או שמא על הטוענים לזכויות קניין לפנות לערכאה משפטית.

העותרים הם בעלי הזכויות בדירה בבית משותף בחיפה, לה צמודה מרפסת פתוחה. משיבים 3-4, שהינם בעלי זכויות בדירה אחרת בבניין, הגישו בקשה להיתר בניה, לבניית תוספת של מרפסת לדירתם, מעל מרפסת העותרים. לתיק הבניין הוגשו חתימות אישור של כל בעלי הדירות האחרים בבניין למעט של העותרים, אשר התנגדו לתוספת הבניה. הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.

על החלטה זו הגישו העותרים ערר לוועדת הערר וטענו כי זכויותיהם במרפסת משתרעות עד לחלל הרום, כאמור בסעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובנייה של מרפסת על ידי המשיבים מהווה פגיעה בזכויות הקניין שלהם. עוד טענו העותרים, כי מאחר ומדובר בבנייה ברכוש משותף, היה על המשיבים להציג פרוטוקול אסיפה כללית של דיירי הבניין, המאפשר להם להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירתם. העותרים סברו כי המשיבים היו צריכים ראשית לפנות בתביעה לערכאה המתאימה לקבלת פסק דין המצהיר על זכותם לבנות את המרפסת בטרם הגשת הבקשה להיתר בניה ורק לאחר מכן לפנות לוועדת התכנון שתבחן האם הבקשה תואמת את תכניות המתאר ואת הוראות דיני התכנון והבניה. הערר נמחק על ידי ועדת הערר מחוז חיפה (בראשות כב' יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל), אשר לעמדת הועדה לעוררים אין זכות להגשת ערר, מאחר ומדובר בבקשה להיתר התואמת את הוראות התכניות החלות, היא אינה כרוכה בהקלה או בשימוש חורג ובהיעדר טענות תכנוניות רלבנטיות בדבר סטייה מהוראות התכנית החלה, לא קמה לעוררים זכות ערר. ועדת הערר הוסיפה כי ככל שלעוררים טענות במישור הקנייני, עליהם לפנות לערכאות האזרחיות המתאימות.

על החלטות ועדת הערר והועדה המקומית הוגשה העתירה הנוכחית. בית המשפט קבע כי דין העתירה להידחות וכי יש להותיר את החלטת הוועדה המקומית על כנה. לדעת בית המשפט העותרים אינם טוענים כי הבקשה להיתר חורגת מתכניות המתאר התקפות או כי על הוועדה להכריע במחלוקת בעניין הזכויות. לב טענתם היא כי לאור המחלוקת העולה מהבקשה להיתר ומהתנגדותם לבקשה, היה על הוועדה להימנע מלדון בבקשה עד שהמשיבים יציגו בפניה החלטה שיפוטית של ערכאה מוסמכת בדבר זכויות קנייניות

המאפשרות בנייה כמבוקש על ידם. טענות אלו נדחות על ידי בית המשפט, הסבור כי לאור קיומה של זיקה קניינית מספקת של המשיבים לבנייה המבוקשת, רשאית הייתה הוועדה לדון בבקשה להיתר.

בהתאם להלכה כפי שגובשה במספר פסקי דין, קבע בית המשפט כי די שהוועדה שוכנעה כי בידי המבקש "תימוכין קניינים" על מנת שתהא מוסמכת לדון בהיבטים התכנוניים של הבקשה. כאשר הוועדה סבורה כי אין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה עליה לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. בעניין דנא, למשיבים זכות לכאורה לבניית המרפסת מאחר והם עמדו בתנאי ההסכמה, שכן הצביעו על הסכמתם של 8 מתוך 9 בעלי הדירות, אשר הינם גם בעלי יותר משני שליש מהרכוש המשותף, ובתנאי העדר פגיעה בזכויות הבנייה. טענתם של העותרים לזכות קניינית בכל חלל הרום שמעל המרפסת הצמודה לדירתם אינה מספקת לכרסם בתימוכין הקניינים שהציגו המשיבים.

הערת מערכת:

בית המשפט קבע כי בשונה ממגרש וקרקע פנויה, הרי שחיים ומגורים בבית משותף מחייבים התחשבות ואי הצמדות למבחנים הנוקשים של החוק כדוגמת הזכות לשמור על האוויר מעל המרפסת עד לב השמיים, שאינו תואם חיים משותפים כאמור.

ועדת ערר אינה מוסמכת לדון בתכנית בינוי או בתשריט חלוקה ראשון

שם ומספר הליך: ערר 6040/16/61 נחמה חסון אזולאי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תמר ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 7.9.16. ב"כ המשיבים: עוה"ד אושרה פרוכטמן, אילת שמואל ושגיא מרום.

פרטי הנכס: ישוב הר עמשא.

ענייננו בערר המבקש לתקוף את החלטת הועדה המקומית לאשר תשריט חלוקה ראשון בהתאם לסעיף 137 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") וכן שינוי ל"תכנית בינוי" של היישוב הר עמשא (להלן: "היישוב").

במקרה זה, התכנית המסדירה את הקמת היישוב קבעה כי אזור המגורים מהווה מעין מגרש אחד, מבלי לקבוע זכויות בניה, חלוקה למגרשים וכו', אשר ייקבעו בתכנית בינוי שתאושר בוועדה המקומית. ועד האגודה הגיש תכנית בינוי חדשה ותשריט חלוקה, אשר אושרו ע"י הועדה המקומית. על כך הוגש ערר.

ועדת הערר קבעה כי היא אינה מוסמכת לדון בערר כנגד אישור תכנית בינוי, אשר אינה תכנית סטטוטורית ואינה כפופה להוראות הקבועות בחוק לגבי אישור תכנית או בקשות להיתרי בניה.

כך גם לגבי אישור תשריט חלוקה. סעיפים 140,142 מקנים לוועדת הערר סמכות לדון בהחלטה לסרב לאשר תשריט חלוקה או לשנות תשריט חלוקה שכבר אושר, אך החוק אינו מקנה לוועדת הערר סמכות לדון בהחלטה לאשר לראשונה תשריט חלוקה.

לפיכך, נקבע כי הדרך היחידה לתקוף החלטות אלו היא באמצעות הגשת עתירה מנהלית.

עם זאת, ציינה ועדת הערר בהערת אגב, כי מבחינה מהותית נכון לאפשר זכות ערר על החלטות מהותיות בנושאים תכנוניים שמקבלת ועדה מקומית לרבות קביעת קווי בניין, מס' קומות וכו'. פתרון אפשרי הוא בצמצום סמכות ועדה מקומית להנפיק היתרים במקום בו הוראות התכנית אינן מפורטות דיין ומותירות את ההסדרים המהותיים לתכנית בינוי. טענת היעדר סמכות זו ניתן להעלות בפני ועדת הערר.

הערת מערכת:

נראה כי מדובר בלקונה אשר יש לתקנה, ועדת הערר הינה הערכאה הישירה והמתאימה ביותר לבירור הליכים מעין אלו כערכאת ביקורת על ועדת התכנון, וכך גם קבע בית המשפט העליון בשורת פסק דין, בעוד

בתי המשפט אמורים לברר יותר את הפן הקנייני או המנהלי כביקורת.

 

ועדת הערר ביטלה היתר משום שקבעה כי ניתן תוך סטייה מתכנית

שם ומספר הליך: ערר 414/15+015/16 כפר הים ניהול בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חדרה ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך מתן ההחלטה: 31.8.16. ב"כ העוררים: עוה"ד טלי סלטון ישועה ויונתן ליבצ'יק.

פרטי הנכס: פרויקט כפר הים בצפון מערב לגבעת אולגה, חדרה.

פרויקט כפר הים, ממוקם לחוף ימה של חדרה, מצפון מערב לגבעת אולגה. הפרויקט הכולל בית מלון, בתי דירות ומתקני נופש, החל דרכו בסוף שנות ה- 90 של המאה הקודמת אז יצא היתר בניה ראשון אשר כלל את כל המתחם. בשל נסיבות שונות, בניית דירות המגורים הושלמה אולם בניית המלון נעצרה בשלב השלד, ונותרה כך משך כמעט 20 שנה.

בשנים האחרונות, הוחל לפעול לחידוש הבניה במקום והוגשו מספר בקשות להיתרי בניה, אשר ארבע מהן אושרו ובגין שתיים מהן ניתנו היתרי בניה – היתר אחד בשנת 2013 והיתר נוסף, אשר הוכתר כ"היתר שינויים" בשנת 2015.

הערר הוגש בגין ההיתר משנת 2015 ולא הוגש בגין ההיתרים הקודמים שהוצאו למבנה, ולא נתבקש כל סעד לגבי אותם היתרים. היתר הבניה נשוא הערר שבנדון, נתבקש ל"שינויים במסגרת תקופת ההיתר לרבות תוספת שטחים, שינוי במניין החדרים ל-164. הוספת בית קפה בקומת הקרקע, הוספת אזור ספא בגלריה 1, שינויים במרפסת חדר אוכל בקומה 3 – ללא פרגולה", ונדון כבקשה תואמת תכנית, בהסתמך על המצב התכנוני התקף. לפיכך, לא התקיים הליך של קבלת ושמיעת התנגדויות על ידי הועדה המקומית, וההחלטה ניתנה על ידי רשות הרישוי.

בין יתר הטענות שהועלו, הן כנגד ההיתר נשוא הערר והן כנגד ההיתרים הקודמים, נטען לסטייה מהוראות התכנית ביחס לשטחי השירות, הן בשל ניוד שטחים הן בשל שטחי שירות שאינם מוגדרים בתכנית; סטייה מהוראות התכנית ביחס לחניה; סטייה מהשימושים המותרים; סטייה ממספר הקומות המותר.

נזכיר בקצרה, כי ביחס לטענות שהועלו בנוגע לחוקיות ההיתרים הקודמים, ועדת הערר קבעה כי הינה מוסמכת עקרונית לדון בטענות הנוגעות להיתרים מוקדמים שיצאו ואף אם הבניה מכוחם הייתה מסתיימת (אין זה המצב במקרה דנן). עם זאת, ועדת הערר קבעה כי בסמכות לא די, ועליה לבחון, לנוכח חלוף תקופת זמן משמעותית ממועד הוצאת ההיתר, האם בנסיבות העניין יש מקום להתיר "פתיחתו" ודיון מחודש בו. בעניין זה, נקבע כי נפל בטענות העוררים שיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי.

למרות זאת, ועדת הערר ביקשה לבחון האם הותרת ההיתרים כולם תוביל לפגיעה בשלטון החוק ואם יימצא כי מתקיימת פגיעה כאמור, יש לאזן בין האינטרס הציבורי בשמירה על ערכי שלטון החוק ובין אינטרס המשיבה והפגיעה בה. נעמוד על עיקר הטענות שנבחנו.

לאחר שבחנה ועדת הערר את טענות העוררים, מצאה אמנם כי בהיתר משנת 2015 נקבע מספר הקומות על 21 קומות, באופן קוהרנטי להיתרים הקודמים. עם זאת, ועדת הערר קבעה כי לצורך סגירת הגלריה כלפי הקומה התחתונה, והפיכתה לקומה בפני עצמה כהגדרה הקבועה בתקנה 5  לתקנות חישוב שטחים, הן בהיתר משנת 2013 הן בהיתר משנת 2015, נדרש הליך של הקלה במספר הקומות. פרסום הקלה כאמור לא נעשה.

ביחס לטענות בדבר שינוי מיקום המטבחים, שינוי מיקום חדר האוכל, שינוי מיקום המתקנים הטכניים ועוד, מהווה שינויים העולים כדי "שימוש חורג מהיתר" עוד טענו כי הוספת שימוש למבנה ל"אולם אירועים" מהווה אף היא שימוש חורג מהיתר – ועדת הערר קבעה, כי יש להבחין בין טענות העוררים-

באשר לפונקציות שהנן חלק אינהרנטי מ"בית מלון", ואשר היו קיימות בהיקף כזה או אחר בהיתר הקודם, ובהיתר 2015 הותר לשנות מיקומן או שטחן או אף כאשר מתבקשת הוספת פונקציות אשר אינהרנטיות לשימוש שהותר למבנה כ"בית מלון" – אין השינוי מהווה לטעמנו "שימוש חורג מהיתר". לעומת זאת, אם מתבקשת הוספת שימוש, אשר לא היה קיים בהיתר המקורי ואינו מהווה שימוש אינהרנטי לבית מלון, יש לראות בכך "שימוש חורג מהיתר".

לפיכך, ועדת הערר קבעה, כי שינוי מיקום מטבחים או חדר האוכל וכיוב', הנו שינוי פנימי בלבד אשר אינו מקים חובת פרסום במסגרת של "שימוש חורג מהיתר". כך גם הוספת פונקציה, כגון  "מרכז כנסים", אשר אף לשיטת העוררים מהווה חלק בלתי נפרד ממלונאות, אינה עולה כדי "שימוש חורג מהיתר". שכן, כאמור, מבוקש להוסיף שימוש המהווה חלק אינהרנטי מהייעוד ל"בית מלון". במילים אחרות, במסגרת היתר 2015 לא נתבקש כל שימוש נוסף אשר אינו מהווה שימוש אינהרנטי ל"בית מלון".

ועדת הערר הבהירה, כי שונים הדברים אילו היה מבוקש לשנות את מרכז הכנסים לאולם אירועים, כי אז למרות שאולמות אירועים הנם שימוש תואם תכנית, יהא צורך לנקוט הליך של שימוש חורג מהיתר.

טענה נוספת ומשמעותית שנבחנה, היא הטענה לפיה העברת חדר האוכל היחיד במלון למרפסת פתוחה, הנה פיקטיבית. בעניין זה, ועדת הערר קבעה, כי קיומו של חדר אוכל של בית מלון במרפסת פתוחה, תחייב קירוי, כזה או אחר משך כל השנה (בחורף נגד משקעים ובקיץ לצורך הצללה וקירור). לפיכך, ברי כי הכוונה לעשות ב"מרפסת" שימוש עיקרי בקירוי משך כל השנה וזאת לא ניתן להתיר, שכן שטח המרפסת אינו מחושב כשטח עיקרי והעברת חדר האוכל למרפסת, מהווה פיקציה שלא ניתן להתעלם ממנה.

נזכיר לבסוף, כי ועדת הערר מצאה פגם נוסף בהיתר, כתוצאה מחריגה מתקן החניה המחייב במועד הוצאת ההיתר, תוך הגדרה שגויה של המלון כמלון עירוני.

לנוכח הפגמים הנ"ל, ועדת הערר קבעה שלא ניתן במקרה זה להפעיל את דוקטרינת הבטלות היחסית ולאשר את ההיתרים בכפוף לשינויים, ועל כן קיבלה את הערר והורתה על ביטולם של החלטת הועדה המקומית מושא הערר ושל היתר הבניה שהונפק מכוחה.

הערת מערכת:

יש להזכיר כי הליך של שימוש חורג מהיתר הוכר על ידי ההחלטות כהליך שונה מהותית משימוש חורג מתכנית, המבחנים לאישורו הינם יותר מבחנים של התאמה ושיקול הדעת הינו צר יותר, אף נזכיר כי המחוקק חפץ לפני זמן לא רב לבטל את הצורך בפרסומים לשם תיקון היתר שתואם את התכנית, בנוסף נקבע על ידי ועדות הערר לאחרונה כי הליך זה לא יגרור חיוב בתשלום היטל השבחה.

 

מי חייב בתשלום היטל השבחה ומה המועד הקובע לפיו מתווספת ריבית להיטל ההשבחה -

תכנית או היתר בניה

שם ומספר הליך: ערר 8046/14 כהן פיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית  לפיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 22.6.16. ב"כ המשיבה 1: עו"ד דני גלס, ב"כ המשיבה 2: עו"ד גבי לוריא.

פרטי הנכס: לא צוין.

העוררים רכשו את המקרקעין בשנת 2008 מהמשיבה 2, אשר בנתה את ביתם, כאשר החזקה בנכס הועברה לידי העוררים בשנת 2008.

בשנת 2009 אושרה תכנית שהגישו העוררים אשר עניינה היה להכשיר חריגת בניה, באופן בו קו הבניין יהיה במרחק 3.8 מ"ר מחזית המגרש ולא 5 מ"ר, כפי שאושר בתוכנית המקורית ובהיתר הבניה המקורי.

בשנת 2014 הגישו העוררים בקשה להיתר בניה לשם בניית בריכת שחיה בחצר הנכס ובתוך שכך ביקשו הקלות בניה באופן התואם את התוכנית. בגין הקלת בניה זו הוציאה המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, היטל השבחה בצירוף הצמדה וריבית מיום אישור התכנית.

ראשית טענו העוררים כי היטל ההשבחה כלל לא אמור לחול עליהם אלא על חברת הבניה, המשיבה 2 ובכל מקרה אין מקום להוסיף תשלומי ריבית להיטל ההשבחה מיום אישור התוכנית אלא רק מיום מתן היתר הבניה.

עוד הוסיפו כי הם שומרים לעצמם את הזכות להגיש שומת השבחה נגדית ככל שהערר ידחה.

ועדת הערר קבעה כך:

היטל ההשבחה מוטל על בעל המקרקעין ביום בו אושרה התכנית המשביחה, כאשר המועד הקובע לעניין זה הינו מועד חתימת הסכם המכר ולא מועד העברת החזקה בנכס. משכך קבעה ועדת הערר היטל ההשבחה מוטל על העוררים ולא על המשיבה 2 אשר בכל מקרה לא החזיקה בנכס במועד אישור התוכנית.

עוד קבעה ועדת הערר, כי יש לראות במועד קבלת היתר הבניה את המועד ממנו תצורף ריבית להיטל ההשבחה ולא מועד אישור התוכנית, זאת קבעה הוועדה לנוכח מספר טענות:

ראשית, פרשנות לפיה תשלומי ריבית יחלו מיום אישור התכנית ולא מיום מתן היתר הבניה תביא לכך שבמקרה של הכשרת חריגת עבירת בניה במסגרת תכנית המחייבת הוצאת היתר בניה לאחריה, יהיו שני מועדי מימוש- הראשון, מיד עם אישור התכנית המכשירה בהתאם לחלופת המימוש שבסעיף 1(א)(2) והשני, עם הוצאת היתר בניה בהתאם לחלופת המימוש הקבועה בסעיף 1(א)(1)- כפילות זו אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק.

שנית, ובניגוד לעת מלומדים רבים, אין תפקידה של ריבית הפיגורים המצטרפת לקרן היטל ההשבחה החל ממועד המימוש, לשמש תמריץ להוצאת היתר בניה, אלא כל מטרתה היא לתמרץ את הנישום לשלם את היטל ההשבחה במועד, הא ותו לא, כאשר תפקיד ה"תמריץ" להוצאת היתר בניה שמור לסיכון שבגין הפעולה הבלתי חוקית יוגש כתב אישום.

שלישית, קבלת פרשנות לפיה תשלומי ריבית יחלו מיום אישור התכנית, תוביל למצבים אבסורדיים בהם אדם פלוני שתכנית כללית אפשרה את הכשרת בנייתו, יחויב בריבית החל מיום אישור התוכנית בעוד אלמוני שביצע עבירות בנייה חמורות יותר מבלי שתכנית כללית אפשרה את הכשרתן, לא יחויב בתשלומי ריבית פיגורים גבוהה.

לסיכום קבעה וועדת הערר כי היטל ההשבחה יחול על העוררים, בצירוף הצמדה החל מיום אישור התוכנית ואילו תשלומי ריבית יצטרפו לקרן החל מיום מתן היתר הבניה.

כמו כן, אפשרה וועדה הערר המחוזית לעוררים להגיש שומה נגדית בתוך 30 ימים.

כל זאת קבעה וועדת הערר ללא צו להוצאות.

הערת מערכת:

בפסה"ד העליון בעניין ע"א 7210/01-ב' עיריית נתניה נ' עזבון גלמבוצקי קבע בית המשפט העליון כי היטל השבחה אין לגבות בגין פעולות בלתי חוקיות, יש להבדיל בין הסנקציות שקבע המחוקק בדין לשם מאבק בבנייה כאמור לבין היטל השבחה שנועדו לפעולות הנעשות מכח תכנית וכדין, על אף שתחושת הצדק מובילה לכיוון החיוב גם בהיטל, עניין זה למחוקק מסור.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

בית המשפט קורא למוסדות התכנון

"לא לדחות למחר מה שניתן (וחובה) לעשות היום"

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

שם ומספר הליך: עת"מ 38359-02-16 שופרסל בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח'

ערכאה: בבית המשפט המחוזי מחוז מרכז בפני כבוד השופט אורן שוורץ.

תאריך מתן פסק הדין: 25.10.16 ב"כ העותרת: עוה"ד רון צין וסיון רוזנבלט.

הרינו לעדכן על עתירה אשר הוגשה כנגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, לאשר למתן תוקף את תכנית המתאר הכוללנית של העיר ראשון לציון רצ/2030 (להלן: "תכנית המתאר") ובתוך כך לדחות את התנגדות העותרת באשר לקביעת אמות מידה לגבי "דיור בהישג יד", כקבוע בהוראות סעיף 12.1.3 לתכנית המתאר הארצית מס' 35 (להלן: "תמ"א 35").

ליבת המחלוקת בעתירה, התמקדה סביב יישומו של סעיף 12.1.3 בתמ"א 35 שעניינו "דיור בהישג יד", הקובע ש"תכנית מקומית להרחבה ניכרת" תופקד רק אם התקיימו תנאים מסוימים ובין היתר, ש"מוסד תכנון בחן את הצורך ב"דיור בהישג יד" וקבע, במידת הצורך, את כמות יח"ד הנדרשות לכך ואת תמהיל גודלי יח"ד המוצעות בהרחבה".

בעתירה נטען, שמוסדות התכנון לא קיימו את ההוראה הנ"ל, משום שלא קוים דיון וממילא לא נקבעו כמות יחידות הדיור בהישג יד ותמהילן. תשובת הוועדה המחוזית, הייתה כי די בקביעת הוראה תמציתית בתוכנית המתאר, המחייבת את הוועדה המקומית לקבוע בתכניות המפורטות הוראה באשר להיצע לדיור בהישג יד בכדי לקיים את מצוות הסעיף הנ"ל.

לשם הכרעה במחלוקת, בחן בית המשפט את פרשנות הסעיף הנ"ל וקבע כי מבחינה לשונית, תכנית המתאר עונה על הגדרת "תכנית מקומית להרחבה ניכרת" משום שהיא מאפשרת הרחבה ניכרת של היקף הבינוי בעיר, הן מבחינת שטח עיקרי של דירות והן מבחינת מספר יחידות הדיור באופן שעונה על הגדרת הסעיף.

מבחינה תכליתית, בית המשפט קבע, כי הסעיף נועד להבטיח ולחייב את הוועדה המחוזית, על רקע מצוקת הדיור במדינה, לקבוע אמות מידה באשר לתכנון דיור בהישג יד בכל מקרה בו תעמוד לפניה תכנית להרחבה ניכרת, כדוגמת תכנית המתאר שבנדון.

בעניין זה, בית המשפט ציין, כי הדבר עולה בקנה אחד עם הוראות שנקבעו על ידי המחוקק בשנים האחרונות שנועדו להגביר ולקדם בניה למגורים, על סוגיה השונים, במציאות הקשה של עודף ביקוש וחוסר היצע בשוק הדיור במדינה.

ביהמ"ש הסביר גם, כי לא ניתנה לוועדה המחוזית האפשרות לדחות את ההכרעה בהפעלת שיקול דעתה וסמכויותיה אל השלב הבא, הוא שלב התכנית המפורטת. בכך לקתה הוועדה המחוזית באי-הפעלת סמכות תכנונית, בעלת סממנים של סמכות חובה, שנקבעה בהוראות תמ"א 35.

בית המשפט הזכיר, כי מנהל התכנון אף פרסם הנחיות, ונוסח מוצע לסעיף "תמהיל דירות ודיור בר השגה",  והוועדה המחוזית לא הייתה מוסמכת לסטות מההנחיות מבלי שנתנה טעם ענייני לכך.

לאור האמור, בית המשפט קיבל את העתירה בעיקרה בקבעו כי נפל פגם בהחלטת הועדה המחוזית, ואולם בהתאם לתורת הבטלות היחסית, לא השיב את תכנית המתאר אל עבר שלב ההפקדה, אלא, הורה על החזרת הדיון בהתנגדות העותרת אל הוועדה המחוזית, בכדי שזו תשוב ותשקול את עמדתה לפי מיטב שיקול דעתה המקצועי ובהתחשב בהוראותיה של תמ"א 35.

הערת מערכת:

בית המשפט הדגיש בפסק הדין את מעמדן הנורמטיבי של הוועדות המחוזיות, כגורם שמפקח על עבודת התכנון של הוועדה המקומית וככאלה הניחנות בראיה תכנונית רחבה וכוללת.

משכך, מפסק הדין עולה קריאה לעבר הוועדות המחוזיות "שלא לדחות למחר את מה שניתן (ומחובתן) לעשות היום", וזאת בייחוד כשמדובר בתכניות בעלות פוטנציאל פיתוח למגורים ובמיוחד כאשר נקבע בתכניות מחוזיות וארציות שעליהן להסדיר נושא זה.

 

 

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

דחיית היתר בניה לנוכח שיקולים לבר תכנוניים – צביונה הדתי של השכונה

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

 

שם ומספר הליך: ערר 173-175/16 ע.ע. אבו ראס חברה לעבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה נצרת עילית

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז צפון, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 5.10.2016 ב"כ העוררת: לא פורט.

עניינה של החלטת ועדת הערר המחוזית- מחוז חיפה, בבקשת העוררת לקבל היתר בניה לבנית שלושה בניינים, אשר נדחתה משיקולים לבר תכנוניים הקשורים לצביונה ולאופי הדתי של השכונה בה עתידים היו להיבנות.

ועדת הערר הנכבדה קבעה בעניין זה מספר קביעות. ראשית פותחת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה-מחוז צפון, בסקירת הפסיקה הנוכחית בעניין הכנסת שיקולים חברתיים בבחינת בקשות להיתר בניה וקובעת כי על פי פסיקת בית המשפט בעע"ם 8840/09 באואר נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה [פורסם במאגר נבו] (להלן: "עניין באואר") ובבג"ץ 4906/98 עמותת "עם חופשי" לחופש דת, מצפון, חינוך ותרבות נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נד (2) 503, אין מניעה כי ועדת רישוי תשקול שיקולים לבר תכנוניים בדונה בבקשה להיתר בניה, ובתוך שכך אין מניעה כי בין השיקולים הללו ידונו גם שיקולים בדבר אופי השכונה וצביונה.

יחד עם זאת, יוצרת הועדה המחוזית אבחנה חדה בין עניין באואר לענייננו ובכך מצמצמת את סמכותה של ועדת הרישוי לערב שיקולים לבר תכנוניים בדחיית בקשה להיתר בניה, בקובעה כי הגם שהקביעות בעניין באואר נכונות וועדת רישוי מוסמכת לשקול שיקולים בדבר צביונה של שכונה בבחינת בקשה להיתר בניה, אך ורק עת צביונה ואופיה של השכונה נקבע בתוכנית אשר אושרה על ידי מוסד תכנון ומשכך פורסמה לציבור וכי אין לתת בעניין זה כל משקל להחלטה המנהלית של רשות מקומית בדבר צביונה של שכונה כזו או אחרת.

בהתאם הוסיפה הוועדה, כי על אחת כמה וכמה אין מקום לדחות בקשה להיתר משיקולי אופי וצביון השכונה, שעה שהמכרז לרכישת הקרקע לא כלל כל מגבלה שעניינה אופי השכונה והצורך בבניית בניינים מותאמים לצרכי האוכלוסייה הדתית.

לאור האמור, קבעה הועדה כי שעה שבענייננו צביונה של השכונה לא עוגן בתוכנית ואף לא בתנאי המכרז, אלא נקבע על ידי הרשות בהחלטה מנהלית בלבד (ואף החלטה זו התקבלה רק לאחר שהוגשו מספר עררים על ידי העוררת), וועדת הרישוי לא הייתה מוסמכת לסטות מחובתה לבחון שיקולים תכנוניים מובהקים בלבד.

זאת קבעה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה- מחוז צפון, תוך שהיא מדגישה שסטייה כאמור משיקולים תכנוניים ראוי שתתבצע רק במקרים חריגים, אשר עניינם קיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם ולא במקרים שבהם רשות מקומית מבקשת לעקוף הליכים תכנוניים נדרשים.

הערר התקבל ללא צו להוצאות, אך הועדה המחוזית קבעה כי בהעדר תנאים תכנוניים אשר יהיה בהם כדי לעכב את מתן היתר הבניה, על הועדה המקומית להעניק לעוררת היתר בניה בתוך 14 יום, כאשר בגין כל יום איחור תישא הוועדה המקומית לתכנון ובניה בקנס בסך של 3,000 ₪.

דבר המערכת

להחלטה זו חשיבות רבה שכן ההחלטה מעניקה כלי משמעותי לבחינת אימתי רשאית ועדת רישוי להעניק משקל לשיקולים לבר תכנוניים בבחינתה בקשות להיתר בניה ומתי חורגת היא מסמכותה, הן ביחס לנושא הספציפי בו עסקה ההחלטה והן ביחס לשיקולים לבר תכנוניים באופן כללי.

השפעתה של החלטה זו הינה רוחבית ועתידה להקל על עבודתן של ועדות ערר בבחינת התנהלות ועדות רישוי וחשוב מכך, על התנהלותן של וועדות רישוי להן ניתן כלי ברור מתי יכולות הן להכניס למכלול שיקוליהן שיקולים לבר תכנוניים בבואן לבחון בקשה להיתר בניה ובכך יש בהחלטה זו כדי למנוע הישנות של מקרים בהם שיקולים לבר תכנוניים משפיעים באופן לא ראוי על החלטת ועדת הרישוי.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

חלוקת הכנסות בין רשויות
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן

 

מספר הליך: ערר 18/16 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בנימינה- גבעת עדה.
ערכאה: המועצה הארצית לתכנון ובניה- ועדת המשנה לעררים.
המקרקעין: אור עקיבא.
תאריך: 10.10.2016.
ב"כ המשיבות: הועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה- עו"ד ניר שטרן. משרד הבינוי והשיכון- עו"ד אילן טייכמן. עיריית אור עקיבא- עו"ד אריאל אהרונוביץ.

השאלה המרכזית שעמדה לדיון היא שאלת סמכותם של מוסדות התכנון לעגן בתכניות הוראות המתייחסות לחלוקת הכנסות בין רשויות- בנדון: הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בנימינה- גבעת עדה מכאן ועיריית אור עקיבא מכאן.

תכנית המתאר לאור עקיבא (מס' 053-0135988) היא פרי יוזמה של משרד הבינוי והשיכון והיא חלה על כלל שטח השיפוט של אור עקיבא, ובין היתר גם על שטח שהועבר בעבר לתחום שיפוטה של אור עקיבא מתחום השיפוט של המועצה בנימינה גבעת עדה (מוגדר כ'אזור תעסוקה חדש').
במסגרת ההחלטה על הפקדת התכנית, ראתה הוועדה המחוזית חשיבות בהגדרת אזור התעסוקה החדש כמשותף לחלוקת הכנסות, זאת לנוכח החלטות שהתקבלו בהליך להעברת השטח מבנימינה לאור עקיבא.

ועדת המשנה לעררים בהחלטתה נדרשה לנושא סמכותה של הוועדה המחוזית לקבוע הוראות בתכנית הנוגעות לחלוקת הכנסות וקבעה, כי יש למחוק מתקנון תכנית המתאר המופקדת את ההוראות שקבעו כי תנאי להפקדת תכנית מפורטת לאזור התעסוקה יהיה מינוי ועדה לחלוקת הכנסות.

הועדה המקומית טענה, כי יש להורות לוועדה המחוזית, כי עליה לוודא, כי יהיה קיים מנגנון או הסדר של חלקות הכנסות בין באמצעות קיבעת הוראות בתכנית ובין בכל דרך אחרת. טענתה המרכזית היא, כי מתפקידם של מוסדות התכנון באמצעות הכלי התכנוני לחלק את העושר המרחבי במטרה ליישם את העיקרון של צדק מוניציפלי. מכאן שאין לומר שלמוסדות התכנון לא קיימת סמכות לקבוע הוראות בדבר חלוקת הכנסות.

הועדה המחוזית טענה כי החלטתה בדבר מחיקת הסעיפים שבמחלוקת בתכנית המתאר בדין יסודה.

המועצה הארצית קבעה בהחלטתה:

דיני התכנון מיועדים לשרת גם מטרות חברתיות כלכליות, מתוך אחריות ציבורית רחבה ובמבט הצופה גם פני עתיד. חלוקת הכנסות מארנונה ומהיטלי השבחה בין רשויות היא אחד מהאמצעים לחלוקה מחדש של העושר המרחבי המוניציפלי ותיקון חוסר שוויון מרחבי. אולם, הסמכות בעניין חלוקת הכנסות מוסדרת בפקודת העיריות ונתונה בידי שר הפנים, שבסמכותו להפעילה במישור השלטון המקומי. יש להבדיל בין תכנית הקובעת הוראות המחייבות חלוקת הכנסות, נושא שאינו בסמכות הוועדה המחוזית, או הוראות המתנות שלב בהליך התכנוני בקיומה של חלוקה כזו, דבר המערב שלא כדין בין סמכות שר הפנים לסמכות מוסד התכנון ומתנה באופן בלתי סביר תכנית שלמה או מתן היתר בניה מכוחה בקיום הסכם או החלטה בדבר חלוקת הכנסות, לבין תכנית המבהירה כיצד יש לשקול את סוגיית חלוקת ההכנסות בעת הכנת תכניות מפורטות- דבר שאותו מוסמכת הועדה המחוזית לשקול.

סיכומו של דבר, הערר נדחה.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

זכויות בנייה בבית משותף

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן

 

שם ומספר הליך: ע"א 6900/14, דן לויט נ' חנה בנבנישתי

ערכאה: בית המשפט העליון בפני הרכב כבוד השופטים א' חיות, ע' פוגלמן, ע' ברון.

המקרקעין: חלקה 44 בגוש 30004, בירושלים.  תאריך החלטה: 28.09.16 ב"כ המשיבים: עו"ד יששכר בר-הלל.

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט א' דראל) בו נדחתה תביעת המערער להצהיר, כי מלוא זכויות הבנייה בבית המשותף שייכות לו. כמו כן, נדחתה בקשת המערער למתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים לעשות שימוש מכל סוג שהוא בזכויות הבנייה בבית המשותף.

השאלה המרכזית בו דן בית המשפט העליון הינה האם, כטענת המערער, זכויות הבנייה שרכש בעל הזכויות בדירת הגג מידי רשות הפיתוח כללו את כל זכויות הבנייה בחלקה שעליה הוקם הבית המשותף, או שמא, כטענת המשיבים, רק את זכויות הבנייה על שטח הגג הפנוי.

בית המשפט המחוזי הבחין בין זכויות הבנייה על שטח הגג הפנוי ובין יתר זכויות הבנייה בחלקה בקבעו כי בעל הזכויות בדירת הגג – ובעקבותיו המערער – רכשו את זכויות הבנייה בשטח הגג הפנוי זאת ותו לא.

בית המשפט העליון דחה את הערעור ואימץ את קביעותיו של ביהמ"ש המחוזי.

בית המשפט העליון חזר על ההלכה, לפיה זכויות בנייה אינן חלק מן הרכוש המשותף, הן מהוות נכס בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבית המשותף המחולק, כברירת מחדל, בין בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. כמו כן, ניתן להתנות על זכויות בנייה בהסכמות חוזיות. מכל מקום, השאלה האם הוקנו זכויות בנייה לפלוני היא בעיקרה שאלה שבעובדה הטעונה הוכחה.

במקרה דנא, השתלשלות המשא ומתן בין רשות הפיתוח ובין הדיירים, כפי שהיא עולה ממכתב רשות הפיתוח, ממכתב עמידר וכן מההסכמים שנכרתו עם הדיירים מלמדת כי רשות הפיתוח מכרה לבעל הזכויות בדירת הגג את זכות הבנייה על שטח הגג הפנוי בלבד ולא את מלוא זכויות הבנייה בבית המשותף. ולכן נקבע, כי אין מקום להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי לפיה זכויות הבנייה שאותן רכש המערער, הן זכויות בנייה על שטח הגג הפנוי בלבד ואינן כוללות את מלוא זכויות הבנייה בבית המשותף.

עוד הוסיף ביהמ"ש, כי הקביעה כי המערער רכש את זכויות הבנייה בשטח הגג הפנוי בלבד ולא את מלוא זכויות הבנייה בחלקה שבה מצוי הבית המשותף ועל כן, אלה הן גם זכויות הבנייה היחידות שרכש המערער- די בה לצורך דחיית תביעתו של המערער ודחיית הסעדים שלהם עתר במסגרתה. לעומת זאת, קביעתו הנוספת של בית המשפט המחוזי לפיה יתר זכויות הבנייה במקרקעין הנ"ל שייכות לכלל הדיירים, אינה נדרשת להכרעה בתביעת המערער ומשלא ניתן לרשות הפיתוח יומה בהקשר זה וזכויותיה עלולות להיפגע, אין לאמצה.

הערעור נדחה.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב אין לכלול "ראש נזק" נוסף של עלות מיגון שהיא חיצונית לירידת ערך המקרקעין.

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

 

שם ומספר הליך: בר"מ 6468/15 רשות שדות התעופה נ' צפריה מושב עובדים ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני כבוד הש' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, ע' פוגלמן ו-ד' ברק ארז.

תאריך פסק הדין: 28.09.16  ב"כ רשות שדות התעופה ואח': עוה"ד שלום זינגר וד"ר גדי רובין

 

בפני ביהמ"ש העליון נדונו שתי בקשות רשות ערעור על פסק הדין קמא (ובחרנו לדון באחת מהן לאור הסוגיה החשובה שעלתה במסגרתה), ולצדן חוות דעת היועץ המשפטי לממשלה. פסק הדין קמא אישר את החלטת ועדות הערר שהוסיפה לצפריה תשלום בעבור המיגון כנגד נזקי רעש, מעבר לירידת הערך בעקבות הארכת המסלול בנמל התעופה בן-גוריון. לשיטת היועץ המשפטי לממשלה, אין לברוא בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, "ראש נזק" נוסף של עלות מיגון שהיא חיצונית לירידת ערך המקרקעין. עוד נקבע כי במקום שבו עלות המיגון עולה על ירידת הערך אין מקום לפיצוי נוסף. הפיצוי כולו צריך להיות מגולם בירידת הערך לפי סעיף 197, וזאת על פי שמאות של מחיר אשר יינתן על-ידי קונה מרצון למוכר מרצון; הגבול העליון של הפיצוי לפי סעיף 197 הוא ירידת הערך. רשות שדות התעופה (להלן -"רש"ת") – שגישתה בבקשת רשות הערעור ממוקדת בנושא האמור – תומכת בעמדת היועץ המשפטי, ואילו צפריה מתנגדת לו, ובבקשת רשות ערעור מטעמה גם עותרת, בין השאר, להגדיל את שיעור הפחתת הערך שנקבעה לה.

לאחר דיון בבקשת רשות ערעור הובעה בפסק הדין עמדת ביהמ"ש במישור המשפטי ולפיה יש מקום לקבלת עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה במובן זה שירידת הערך לפי סעיף 197 היא מכלול אחד, האמור לשקף כל רכיב של ירידת ערך, לרבות בשל רעש במקרים המתאימים. ותקרתו היא שיעור ירידת הערך. דבר זה עולה בקנה אחד עם פסיקה רבת שנים (למשל בג"ץ 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי פ"ד מט(1) 463 (1995)). כפי שציין בית המשפט בפסק הדין, הכלל הגדול הוא: עסקינן לעניין סעיף 197 בפגיעה בערך המקרקעין, והיא נבחנת במחיר של קונה מרצון למוכר מרצון לפני הפגיעה ואחריה, על פי שמאות; וככלל המחיר בשוק החופשי אמור לכלול "בכל מכל כל". מבחינה זו התקבלה הבר"ע של רש"ת.

לגופו של עניין בנושא חובת המיגון לאור הצהרת רש"ת שהיא תישא בעלות המיגון במלואה לפי חובתה על פי התכנית הסטטוטורית ובהתאם להוראותיה , נקבע כי המיגון יכוסה איפוא על ידי רש"ת בכלך מקרה לפי התכנית.

 

Categories : כללי
Comments Comments Off
Oct
06

זכות העיון בהיתר בניה

Posted by: | Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

זכות העיון בהיתר בניה

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

 

שם ומספר הליך: עע"מ 1662/14 יחיא ג'יוסי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני הרכב כב' השופטים מ' נאור, נ' הנדל וצ' זילברטל.

תאריך החלטה: 05.10.16   ב"כ המשיבים: עוה"ד אלי בן ארי; ערן צין.

 

השאלה שעמדה בבסיסו של פסק הדין הינה, האם קיימת לציבור זכות קנויה לעיון בהיתר בניה, מבלי שיידרש להגיש בקשה לפי חוק חופש המידע, התש"ח-1998 (להלן: "חוק חופש המידע"), אם לאו.

בית המשפט העליון קבע, כי לציבור קיימת זכות עיון קנויה לעיון במסמכי היתר הבנייה, בבקשה להיתר בנייה ובכל המסמכים שצורפו לה, לרבות בתיק הבניין, וזאת ללא כל צורך בהגשת בקשה על פי חוק חופש המידע.

קביעתו זו של בית המשפט העליון מושתתת על עמדת המדינה (משרד הפנים ומרכז השלטון המקומי), כפי שהובאה לפניו במהלך הדיונים, ואשר קיבלה משנה תוקף, במסגרת תקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016, אשר פורסמו ברשומות ביום 5.7.2016 ואשר מעידות על כוונת המחוקק כי זכות העיון בהיתר בניה הינה זכות קנויה שאינה מחייבת הגשת בקשה לפי חוק חופש המידע, עת קובעות הן כי רשות הרישוי תשמור קובץ אלקטרוני חתום של היתרי הבנייה ותפרסמו באתר האינטרנט שלה בתוך 5 ימים מיום שניתן, וכי קובץ אלקטרוני של היתר הבניה יוחזק אצל אחראי הביצוע באתר הבנייה ויוצג לכל דורש (ראה תקנה 61 לתקנות).

כך קובע בית המשפט העליון, כי למעט במקרים חריגים, כמפורט בתקנות, בהם נתקבלה בקשה למתן חיסיון להיתר או חלק ממנו, הרי שהיתר הבניה הוא פומבי ויש להעניק אפשרות לעיון קל ונוח בו לכל המעוניין בכך.

הערעור התקבל, פה אחד, וניתן צו להוצאות בסך של 15,000 ₪ כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה וכ.ח תעשיות מיחזור וקליטת אשפה בע"מ.

 

 

Comments Comments Off
Oct
05

אי מיצוי הליכים

Posted by: | Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

אי מיצוי הליכים

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן

 

שם ומספר הליך: בג"ץ 6354/16 שמחה הרוש נ' שר הפנים ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ – בפני כבוד השופטים נ' הנדל, נ' סולברג, א' שוהם.

 תאריך החלטה: 27.09.16  ב"כ המשיבים: עוה"ד עיד רנאד, אריאל יונגר, שושנה גלס, אלי וילצ'יק, מירב ברנע. המקרקעין: בני ברק.

 

העותרת הגישה עתירה נגד תכנית מפורטת בעיר בני ברק ונגד היתר בנייה שניתן מכוחה להקמת ישיבה. העתירה הוגשה לבג"ץ משום ששר הפנים אישר את התכנית בהתאם לסמכותו בס' 109 לחוק התו"ב. לטענת העותרת, עיקר העתירה מופנה כלפי החלטת אישור זו, אישור שניתן ללא הנמקה הולמת, מבלי שהשר בחן את הוראות התכנית.

המשיבים טענו כי יש לסלק את העתירה על הסף שכן לביהמ"ש לעניינים מנהליים סמכות עניינית לדון בעתירה.

בית המשפט העליון קבע כי דין העתירה להידחות על הסף לנוכח קיומה של סמכות עניינית לביהמ"ש לעניינים מנהליים. ס' 5 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים וס' 10(א) לתוספת קובעים, כי בימ"ש לעניינים מנהליים ידון בעתירה נגד החלטה של רשות בענייני תכנון ובניה למעט החלטות שר הפנים. ואולם, הפסיקה קובעת, כי כאשר עתירה כוללת טענות נגד החלטה כזו, יש לבחון האם הן הטענות הדומיננטיות והעיקריות בעתירה, שאם כן, בג"ץ יהיה בעל הסמכות הבלעדית לדון בעתירה. כמו כן, המחוקק בחר להעביר את רוב ענייני התכנון והבנייה לבתי המשפט לעניינים מנהליים, כאשר החריג לכך הוא עניינים בעלי חשיבות ציבורית מיוחדת. כאשר השר מאשר תכנית מתאר מקומית ומפורטת, אישורו נבלע בהחלטת הועדה המקומית. על כן הטענות נגד אישור השר הן במהותן נגד החלטת הועדה המקומית והן ראויות להתברר בבית המשפט לעניינים מנהליים. זאת למעט מקרים חריגים, שבהם מהות העתירה היא נגד החלטת השר. בנדון, בית המשפט קבע, כי עיקר טענות העותרת הן כי התכנית כוללת הוראות שאינן בסמכות הועדה המקומית, שכן נדרש אישור הועדה המחוזית, פגמים בהוראות התכנית ובהיתר בניה שניתן בחוסר סמכות ולוקה בפגמים כגון חריגה מקו בניין וכו'. זאת להבדיל מהשאלה מהם הקריטריונים שלפיהם בחר השר לאשר תכניות מפורטות. כמו כן, בית המשפט לא מצא כי יש לדון בעתירה מפאת חשיבותה.

העתירה נדחתה על הסף בשל אי מיצוי ההליכים העומדים לרשות העותרת.

 

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמרים, עדכוני חקיקה, וחידושי פסיקה בנושאים: תכנון ובנייה ומקרקעין

עריכה מקצועית: עו"ד צבי שוב
ניהול ועריכה: עו"ד יפעת בן אריה ועו"ד אמיר דרמר

מאמר
חוק הרשות להתחדשות עירונית – קווים לדמותו

מאת עוה"ד צבי שוב ודניאל גלעדי

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

• תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017-2018), התשע"ו 2016 – מס ריבוי נכסים – הטלת מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה.
• קווים מנחים לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל.
• הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' תמל/1004/א, שם התכנית: אפולוניה – גן לאומי ושכונת מגורים.
• הודעה לפי סעיף 106ב' בדבר שינויים בתכנית רצ/1/84/2, שם התכנית: תכנית לשימור אתרים בראשון לציון.
• הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת בסמכות הועדה המקומית תל אביב, מס' 507-0361915 תא/מק/3388ב – שכונת מגורים צפונית לגוש הגדול.

 

עדכוני פסיקה

• הפקעות
ת"א 14223-08-10 בניהו סכאי נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ- פיצוי הפקעת קרקע חקלאית עם פוטנציאל בנטרול השפעות התכנית הפוגעת.

• תכנון ובנייה
עת"מ 37063-03-14 יוסופוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' - ניוד זכויות לפי חוק התכנון והבנייה.

• חוזים, פקודת העיריות
ת"א 55920-11-10 גילרון השקעות ופיתוח בע"מ נ' עיריית עפולה דרישה מעיריית עפולה לפצות בעלי קרקע שעימם הפרה הסכם להחלפת קרקע.

• תכנון ובניה
ערר תא/5012/16 שלי דביר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ואח'תוצאותיו של ניגוד עניינים.

• סעיף 197 לחוק התו"ב
ערר 9016/12 חברת חלקות 4 בגוש 3923 ו-12 בגוש 3946 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ואח' - גבילות לתכנית- לפי חלקה או מגרש?

• היטל השבחה
ערר 097/16/48 ירון זיידמן וריטה רווח – זיידמן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מודיעין - אין מקום לכלול כחלק מדירה שטח של מרפסת הנוצרת כתוצאה מהקמת קומה חלקית לצורך הפטור מהיטל השבחה.

 
מאמר

חוק הרשות להתחדשות עירונית- קווים לדמותו

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

תחום ההתחדשות העירונית קיים במחוזותינו כבר למעלה מעשור, אך כניסת יזמים לתחום זה הייתה מצומצמת ביותר עד כה, ורק בשנים האחרונות אנו חווים צמיחה והתפתחות של התחום, אשר אף היא נתקלת בחסמים רבים אשר מקשים על השימוש בכלי משמעותי וחשוב זה.

בשנים האחרונות, בין היתר, בעקבות המחאה החברתית בעניין יוקר המחייה בכלל ויוקר הדיור בפרט, ובעקבות רצון הממשלה לבחון דרכים אפשריות להגדלת היצע הדיור במרכז המדינה, אשר בו הולכות ואוזלות הקרקעות הפנויות, החלה הממשלה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית.

כך הועלו לאחרונה שתי הצעות חוק, האחת, הצעת חוק הנוגעת לחובות החלות על מארגני דיירים במתחמים לפינוי בינוי (הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016), והשנייה, הצעת חוק אשר לפיה ניתן יהיה לפנות מדירתו דייר אשר סירובו לחתום על הסכם עם יזם אינו סביר (הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)(תיקון מס' 4)(פינוי בשל סירוב בלתי – סביר), התשע"ו-2016), אשר עניינן מתן פתרון לחלק מהחסמים הקיימים היום בתחום ההתחדשות העירונית, ועל אף שטרם עברו בקריאה שניה ושלישית, הרי שהם בהחלט מעידים על מגמה.

נוסף על הצעות החוק האמורות, ביום 4.8.2016 התקבל בכנסת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשס"ו-2016 (להלן – "החוק"), אשר נכנס לתוקף ביום 21.8.2016 ומהווה נדבך ראשון בקידום תחום ההתחדשות העירונית.

החוק מבקש לתת מענה לחסמים, אשר קיימים נכון למועד זה בשוק הנדל"ן, המונעים קידום תכניות להתחדשות עירונית, הן פרויקטים של פינוי בינוי והן פרויקטים של תמ"א 38. עיקר המענה מושתת על הקמת גוף אחד אשר עניינו קידום תחום ההתחדשות העירונית ומציאת דרכים להקלת הפרוצדורות בתחום.

חסם ראשון עמו מתמודד החוק הינו העדר כוח אדם מספק לקידום פרויקטים ותוכניות בתחום ההתחדשות העירונית, זאת הוא עושה באמצעות הקמת רשות ייעודית לטיפול בתחום ההתחדשות העירונית, הקמת מנהלות עירוניות בתוך הרשויות המקומיות, לשם קידום התחום ברשות עצמה, הקצאת משאבים לרשויות המקומיות ולוועדות המקומיות לתכנון ובניה והקמת וועדות משנה להתחדשות עירונית בתוך הוועדות המחוזיות.

חסם נוסף הינו הכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. ראשית מציע החוק הקלה בהכרזה על מתחם כמתחם לפינוי בינוי ב"מסלול מיסוי", כך שניתן יהיה להכריז על מתחם בן 12 יח"ד כמתחם פינוי-בינוי, ולא לעמוד ברף של 24 יח"ד; שנית, החוק מאפשר לרשות מקרקעי ישראל ולרשויות המקומיות להקצות, ללא מכרז, קרקעות שבבעלותן, לבעלי זכויות במגרשים הסמוכים לקרקעות אלה, באם הדבר יוביל להגדלת הכדאיות הכלכלית של היזם, ולהוצאת הפרויקט לפועל, בכפוף לתנאים שבחוק; שלישית, החוק מאפשר הפחתת היטל ההשבחה במחצית.

בהקשר זה יצוין, כי הפחתת היטל ההשבחה מהווה הטבה עבור פרויקטים של פינוי בינוי, בהם עד כה נדרש היזם לקבל אישור הרשות המקומית לקבלת פטור, אשר לרוב לא ניתן, שכן הרשויות המקומיות זקוקות לכספים ומתקשות (ואולי בצדק) לוותר על הכנסות אלה. על כן הפתרון המוצע יכול לסייע ליזמים ולפתוח בפני הרשויות המקומיות את הדלת לסייע ליזמים ביתר קלות.

החסם אולי המשמעותי ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר לו מבקש החוק להציע פתרון, הינו "החסם האנושי" – סירוב של בעלי זכויות במתחם להתקשר בהסכמים להתחדשות עירונית. במסגרת זו מעניק החוק לבעלי הזכויות במתחמים להתחדשות עירונית מספר כלים אשר יקלו עליהם, הן בפן הפסיכולוגי-רגשי והן בפן הכלכלי, להסכים לביצוע פרויקט.

תחילה מחייב החוק את הרשות לבצע פעולות הסברה לאוכלוסיות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, להנגיש להם מידע בתחום ההתחדשות העירונית, לעמוד בקשר עם דיירים במתחמים אלו ולעודד הליכי שיתוף הציבור. לשם כך, נקבע בין היתר, שהרשות להתחדשות עירונית תגבש ותפרסם נוסחים מומלצים למסמכי התקשרות בעסקאות להתחדשות עירונית.

על כך מוסיף החוק, כי הרשות תקים ממונה לפניות דיירים, אשר ייתן מענה לדיירים בנושאי התחדשות עירונית, התקשרויות עם יזמים, מארגנים ונותני שירותים וכן יבחן פניות של דיירים הסבורים כי מופעל עליהם לחץ בלתי סביר לתת הסכמתם להצטרפות למיזמים.

בפן הכלכלי מציע המחוקק שלושה פתרונות. הפתרון הראשון פונה לדיירי הדיור הציבורי הגרים בדירה המיועדת להתחדשות עירונית המתגוררים בדירת התמורה, וקובע כי דיירים אלו ימשיכו לשלם שכר דירה על פי התעריף של הדירה בה התגוררו ערב החתימה על ההסכם להתחדשות עירונית או מתן היתר הבניה, וכן כי לא יישאו בתוספת הוצאות הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף, בגין דירת התמורה.

הפתרון השני עניינו בדיירי מתחם להתחדשות עירונית שהגיעו לגיל פרישה ומקבלים גמלה מהמדינה לפי חוק הבטחה הכנסה, התשמ"א-1980, ועל פיו יהיו הם זכאים להקלות בתשלום הוצאות הבית המשותף ותחזוקתו, באופן בו במהלך חמש השנים הראשונות מקבלת החזקה בדירת התמורה, לא יישאו הם בהפרש שבין שיעור הוצאות הניהול והתחזוקה ערב הריסת הבית המשותף לבין שיעור ההוצאות במבנה החדש.

הפתרון השלישי והבשורה המשמעותית ביותר בהקשר זה, מגיעה בבחינת תשלומי הארנונה, בעניינם נקבע, כי בתוך תשעה חודשים מכניסת החוק לתוקף, יקבע שר הפנים תנאים שבהתקיימם מחזיק בדירת תמורה יהיה זכאי להנחה של עד 100% בגין ההפרש שבין השטח בעדו חויב בארנונה בדירת המגורים הקודמת לבין השטח המחויב בארנונה בדירת התמורה, וכן תנאים שבהתקיימם לא תחול על מחזיקים בדירת תמורה העלאה בתשלומי ארנונה עקב שינוי סיווג החל על האזור בו נמצא הנכס, במהלך אותן חמש שנים.

כאן ראוי שיצוין, כי גם היום הרשויות המקומיות רשאיות להעניק הנחות בארנונה באזורים בהם בוצעו פרויקטים של פינוי בינוי, במהלך 4 השנים מיום קבלת החזקה בדירת התמורה, וזאת מכוח תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993, אך לרוב הנחות אלו לא ניתנות.

יחד עם זאת, מסתמן כי בניגוד לתקנות הקיימות, התקנות החדשות שיותקנו מכוח החוק החדש, יחייבו את מתן ההטבה, יעניקו אותה גם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ולא יאפשרו שיקול דעת של הרשות בעניין, ובכך יהוו שינוי משמעותי.

אך בצד כל הפתרונות שמציע החוק, מתעלם הוא ממספר חסמים משמעותיים נוספים ואף יכול שייצור מספר בעיות שהמדינה תאלץ להתמודד עמן בעתיד. במה דברים אמורים:
ראשית, השתת הוצאות ניהול ותחזוקה של חלק מהשטחים המשותפים, בהם צריכים לשאת חלק מדיירי דירות התמורה, במהלך תקופה של חמש שנים, על היזם, עלולה לסכל את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט או להוביל לכך שתשלומים עלו יושתו על רכשי דירות היזם. בכך למעשה יוביל החוק לעליית מחירי הדיור- דבר אשר הממשלה הנוכחית מבקשת למנוע.

שנית, החוק כאמור קובע, כי דיירי דיור ציבורי, לא יישאו בהפרש העלויות של הוצאות הניהול והתחזוקה של השטחים המשותפים בגין המבנה הישן, לבין הוצאות אלו בגין המבנה החדש, אך החוק אינו קובע מי כן יישא בהוצאות אלו ואף אינו קובע תקופת זמן מוגבלת. הפתרון שעומד כרגע על הפרק הינו שהמדינה תישא בהוצאות אלו, במסגרת כספים שיועברו על ידה לקרן מיוחדת של הרשות, אך כלל לא ברור האם המדינה לקחה בחשבון שהטבה זו תינתן מבלי שנקבעה בצידה הגבלת זמן, וכלל לא בטוח כי המדינה תוכל לשאת בעלות זו לאורך זמן בלתי מוגבל!

שלישית, ההטבות הכלכליות שניתנות לדיירים במתחמים מיועדים להתחדשות עירונית, כפי שמפורטות לעיל, מהוות פתרון קוסמטי בלבד, אשר יוביל דיירים במתחם להסכים לביצוע הפרויקט מבלי באמת לשקול את השלכותיו הכלכליות עליהם בעתיד, שכן תקופה של חמש שנים, היא פרק זמן קצר, ומה יעשו אותם דיירים לאחריו, כאשר בתום חמש השנים ימצאו עצמם בפני שוקת שבורה, ובדיוק באותו מקום בו היו יכולים להימצא חמש שנים קודם לכן- בדירה אשר ידם אינה משגת לשלם אחר הוצאותיה השותפות.

על כך יוסף, כי קיימת התעלמות בוטה מכך שאף אם מדובר באוכלוסייה אשר אינה זכאית להטבות שהחוק מציע, אין היא בהכרח יכולה לשאת בהוצאות המשותפות בגין דירת התמורה, ומשכך או שדיירים רבים ימשיכו להימנע מלתת הסכמתם או שימצאו את עצמם מחוץ למתחם- לכך כאמור לא מציע החוק כל פתרון.

רביעית, החוק אינו נותן מענה לשאלת הדייר הסרבן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, שאלה אשר בניגוד למסגרת של פינוי בינוי, לא מקבלת מענה חוקי בכל דרך שהיא והיה מצופה כי תמצא מענה במסגרת החוק.

אך החיסרון הגדול של החוק אינו טמון דווקא באמור לעיל, אלא, בהעדרם של מועדים קשיחים להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שכן מבלי לקבוע מועדים להקמתה ייתכן ועניין לנו בחוק שיתברר כחסר שיניים ותכלית ואנו נמצא עצמנו מול סחבת בלתי נגמרת בהקמת הרשות ואולי אף לעולם לא נזכה לחזות בהקמתה. בכך יכול וירדו לטמיון מרבית התקוות הגדולות הטמונות בחוק זה.

נסכם בכך שאנו מברכים על חיקוק החוק אשר מהווה בשורה ומעניק רוח חדשה לתחום ההתחדשות העירונית, אך נראה כי לא די בחוק ובבשורה אשר הוא מביא עמו, וקיימת עוד כברת דרך לפנינו עד שנטפל בבעיות ובלקונות אשר אינן מקבלות מענה במסגרת חוק זה, אך רק ימים הם שיגידו מה תהא תרומתו וחשיבותו של החוק לתחום ההתחדשות העירונית ואנו נשוב ונבחן את תוצאותיו והשלכותיו במרוצת השנים.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017-2018), התשע"ו 2016 -
מס ריבוי נכסים – הטלת מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה

לאחרונה פורסם תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית המרכז את החלטות הממשלה מיום 11 באוגוסט 2016 ואשר צפוי לעלות על סדר יומה של ועד שרים מיוחדת ביום 15.9.16 (להלן – "התזכיר").

במסגרת התזכיר, מוצע להטיל מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה וזאת על אחזקת הדירה השלישית ומעלה (להלן -"מס ריבוי נכסים"), כשמטרת הטלתו הינה לעודד בעלי מספר דירות למכור נכסיהם, ובכך להגדיל את היצע הדירות במשק.

בהתאם לתזכיר שיעור המס יעמוד על 1% מערך ממוצע של דירה למ"ר (שעומד נכון להיום על 15,148 ש"ח), כשהוא מוכפל במקדם שמבוסס על מדד חברתי-כלכלי ומדד פריפריאליות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שיעור המס יוכפל בשטח הדירה שמצוין בחיובי הארנונה ויוגבל לסך של 1,500 ש"ח לחודש עבוּר דירה.

התזכיר קובע הֶסדרים משלימים אשר יאפשרו את גביית המס, כשמערכת הגבייה תופעל על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין ולצורך כך יינתנו לו הסמכויות הנדרשות.

בנוסף, התזכיר קובע הוראות לעניין שומה, תשלום המס וגבייתו, עונשין והוראות נוספות.

קווים מנחים לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל

בחודש אוגוסט 2016 פרסם אגף שומת מקרקעין אשר במשרד המשפטים, מסמך "קווים מנחים" לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רמ"י.

מטרת הקווים המנחים הינה להתוות את הדרך להערכת שווי נכסים שנעשה בהם שימוש לא מורשה, זאת על מנת שתשמש בסיס לגביית דמי שימוש ראויים והשבת "העושר" שהופק שלא כדין ממקרקעי הציבור.

שימוש אינו מורשה בהקשר זה הינו שימוש שנעשה על ידי מי שפלש למקרקעין המנוהלים על ידי רמ"י וכן במקרים בהם חוכר/שוכר/בר רשות שקיבל לשימושו המקרקעין למטרה מסוימת על פי החוזה, והוא משתמש בה למטרה אחרת או ביעוד אחר או בקיבולת אחרת, ללא רשות רמ"י.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' תמל/1004/א,
שם התכנית: אפולוניה – גן לאומי ושכונת מגורים

הרינו לעדכן על אישור תכנית מועדפת לדיור (בשטח הממוקם בהרצליה מצפון לשכונת נוף ים, בשטח שבין כביש החוף לכביש מס' 2, ובכלל זה שטח העתיקות בגן הלאומי אפולוניה).

המדובר בתוכנית אשר לה מס' מטרות:
• הסדרת הבינוי והפיתוח של שכונת מגורים חדשה בת כ 2,700 יח"ד, הכוללת מבני ציבור, חינוך, מלונאות, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים פתוחים.
• הסדרת יעוד השטח של הגן הלאומי אפולוניה והסדרת ביקורי הקהל בו.
• הסדרת שימור ופיתוח המבצר והאתרים הארכיאולוגיים.
• הקמת המחלף המחבר את השכונה, הגן הלאומי, ושכונות הרצליה שמדרום להם, אל כביש מס' 2.

 

הודעה לפי סעיף 106ב' בדבר שינויים בתכנית רצ/1/84/2,
שם התכנית: תכנית לשימור אתרים בראשון לציון

הרינו לעדכן כי בהתאם להחלטת ועדת משנה להתנגדויות מיום 5.6.16, ניתנה הודעה על שינויים בתוכנית רצ/1/84/2 – שימור אתרים בעיר ראשון לציון.
המדובר בתוכנית אשר לה מס' מטרות: לקבוע הוראות ותנאיו לשימור ושיקום אתרים ברחבי העיר; ליצור מנוף לצורך התחדשות עירונית, שדרוג הנוף האורבני והחייאה כלכלית ותרבותית של העיר בכלל ו"לב המושבה" בפרט; מטרה נוספת היא לחשוף את הציבור הרחב לאתרי השימור שהינם בעלי חשיבות היסטורית אדריכלית ולאומית.
לאחר ההתנגדויות לתוכנית החליטה ועדת המשנה לבצע מספר שינויים. כל המעוניין רשאי לעיין בתוכנית ובשינויים במשרדי הועדה המחוזית מחוז מרכז, וכל הרואה עצמו נפגע רשאי להגיש התנגדותו לוועדה.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת בסמכות הועדה המקומית תל אביב, מס' 507-0361915

תא/מק/3388ב – שכונת מגורים צפונית לגוש הגדול

הרינו לעדכן כי ביום 5/9/2016 פורסמה ברשומות (י.פ. 7335) הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר הפקדת התכנית הנ"ל, המהווה שינוי לתכנית מס' תא/3388/א' שפורסמה למתן תוקף ביום 3/9/2012.

התכנית, שהינה בסמכות ועדה מקומית, קובעת בין היתר הוראות בדבר אישור איחוד וחלוקה וטבלאות איזון, הגדלת מספר יח"ד בתכנית והקטנת שטח הדירה הממוצע בכלל התכנית, הגדלת שטח עיקרי למשרדים ומסחר, קביעת שטח למתקנים הנדסיים והגדלת השטחים לצרכי ציבור וכו'.

יצוין, כי במקביל להודעת ההפקדה הנ"ל, פורסמה בעיתונות אף הודעה בהתאם לתקנה 10(ב) לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט-2009, הממוענת לכל הבעלים בשטח התכנית שלא אותרו כתובותיהם למשלוח דואר רשום, בצירוף שמותיהם.

עדכוני פסיקה

פיצוי הפקעת קרקע חקלאית עם פוטנציאל בנטרול השפעות התכנית הפוגעת

שם ומספר הליך: ת"א 14223-08-10 בניהו סכאי נ' מע"צ-החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט יחזקאל קינר.
תאריך מתן פסק הדין: 18.07.16.
ב"כ התובע: עו"ד יפעת בן דוד-עמית.
פרטי הנכס: חלק ממקרקעין הידועים כגוש 6407 חלקה 53 (מחלף סוקולוב בכביש 531)

עסקינן בתביעה לפיצויים בגין הפקעת קרקע בשנת 1995 מכוח פקודת הדרכים לטובת מחלף סוקולוב בכביש 531. התובעים טענו ששווי מ"ר שטח שהופקע הוא 180$ והנתבעת 70$ למ"ר. שמאית המקרקעין נעמי ספיר מטעם ביהמ"ש קבעה כי שווי מ"ר נכון למועד הקובע הוא 130$.

ביהמ"ש אימץ את חוות דעת המומחית, בציינו כי שני הצדדים התייחסו לקרקע כקרקע חקלאית עם פוטנציאל (וחלקו על השווי). נקבע כי הכללת החלקה בשטח עירוני בנוי לפי תמ"א/31 אינה מספיקה לקביעת פוטנציאל ממשי וסביר בעתיד הנראה לעין לשינוי ייעוד החלקה למגורים, אך המומחים פירטה שיקולים נוספים לרבות קידום תכניות לשינוי ייעוד בסביבה.

נקבע כי הימצאות החלקה בתחום רדיוס לתכנון מחלף בתמ"א/7/3 אינה שוללת פוטנציאל, שכן רק צו ההפקעה והתכנית שבאה בעקבותיו מיקמו את המחלף בצורתו הסופית.
עוד נקבע, כי מאחר והפקעה לפי פקודת הקרקעות או הדרכים יכולה להתבצע לפני אישור תכנית לשינוי ייעוד, הרי שבקביעת פיצויי ההפקעה יש להתעלם מהשפעותיה של התכנית, אשר במועד הקובע כבר הייתה מופקדת ואושרה לאחריו. על כן יש להתעלם ממחירים נמוכים המושגים בפועל כתוצאה מהשפעת התכנית, מהקפאת תכניות והיתרים עקב התכנית העתידית.

לפיכך, נקבע כי נכון עשתה המומחית כאשר בחרה בעסקאות השוואה מתקופה מאוחרת יותר בחלקה דומה.
סוף דבר, אושרה קביעת המומחית כי שווי מ"ר של השטח המופקע עומד על 130$ למועד הקובע שנת 1995.

הערת מערכת:
עקרון העל בקביעת שיעור פיצויי הפקעה הינו השבת המצב לקדמותו ופיצוי בדרך שיעמיד את הנפקע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, על כן המבחן הראשון במעלה הינו מבחן עסקאות השוואה דומות.
ואולם במקום בו אין עסקאות דומות או שהתכנון במקום משפיע על השווי, לא קל להגיע למחירים דומים, על כן פסק-דינו של הבית המשפט הינו חשוב לרענון עקרונות הייסוד שמעט נסדקו לאחרונה.

 

ניוד זכויות לפי חוק התכנון והבנייה

שם ומספר הליך: עת"מ 37063-03-14 יוסופוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת יהודית שיצר.
הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 6760 חלקה 241, שברח' רבינוביץ יהושוע בשכונת בן גוריון בחולון (מרכז סאדאב).
תאריך החלטה: 21.08.16 ב"כ המשיבות: עו"ד עופר צילקר ועו"ד תמי ברעם.

מדובר בענייננו על עתירה מנהלית בה התבקש בית המשפט להצהיר כי הנכס נשוא העתירה כולל זכויות בנייה ל- 94 יחידות דיור, זאת על אף טענת המשיבות שזכויות הבנייה למגורים נוידו למגרשים אחרים. כן ביקשו העותרות, כי ביהמ"ש יורה לעירייה ולוועדה המקומית חולון להמשיך לקדם את התכנית שגיבשו העותרות יחד עם צוות העירייה לשיקום הנכס, לרבות בניית 94 יחידות הדיור.

בית המשפט פותח ומציין בפסק דינו כי, חוק התכנון והבנייה לא מתייחס לניוד זכויות, אך הוא גם לא אוסר על ניודן. לכאורה, גם שינוי תכנית המתאר המקורית ע"י ניוד הזכויות למגרשים אחרים, כפי שאישרה הוועדה המחוזית בהחלטתה לפני כ- 30 שנה, צריך היה להיעשות בתוכנית, המצריכה שלב של פרסום והתנגדויות.

עוד ממשיך וקובע בית המשפט כי בפועל, הזכויות שבמחלוקת, כבר נוידו לפני כ- 30 שנה ולמעשה מוצו, כך שכיום לא נותרו זכויות למימוש. בכך למעשה, מוצתה ונבלעה הזכות שהעניקה התוכנית. מדובר ב"מעשה עשוי" שלא סביר לשנותו באמצעות הריסת אותן יחידות דיור שנבנו מכוח הזכויות שהעניקה התוכנית, ובהן מתגוררות עשרות משפחות וההסתמכות ושינוי המצב לרעה של כל המעורבים בפרויקט, פועל לחובת העותרים.

עוד מוסיף בית המשפט כי, מדובר בניוד זכויות שבוצע לבקשת בעלת המקרקעין המקורית, חברת רובינשטיין, כך שלא נגרמה פגיעה למקרקעין של בעלים אחרים.

לבסוף קובע בית המשפט כי, גם אם לטענת העותרים הם הוטעו ע"י גורמים שונים בעירייה ובוועדה המקומית, לרבות ע"י רמ"י, אין בכך, בנסיבות הקיימות, כדי להקים להם סעד שיפוטי מנהלי, של הצהרה על בטלות ההחלטה המנהלית של הועדה המחוזית שניתנה כאמור לפני כ- 30 שנה. לצד זאת ציין בית המשפט כי העותרים רשאים לשקול תביעה נזיקית באם יוכלו להוכיח טענותיהם בעניין זה כדין.

לאור האמור לעיל, העתירה נדחתה, בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:
ניוד זכויות בתכנית בניין עיר הפך לחלק בלתי נפרד מהליכי התכנון כיום, כדוגמת סוגיות תכניות השימור, עם זאת ראוי היה כי המחוקק היה מייחס לכך פרק מסודר בסוגיות התכנון ולא מותיר הדבר מעורפל ויציר פסיקה כפי שהינו כיום, בעיקר לאור היקף גדול של שאלות העולות מכל הליך מעין זה, שמחבר נכסים רחוקים זה מזה, עם ערכים שונים וכדו'.

 

דרישה מעיריית עפולה לפצות בעלי קרקע שעימם הפרה הסכם להחלפת קרקע

שם ומספר הליך: ת"א 55920-11-10 גילרון השקעות ופיתוח בע"מ נ' עיריית עפולה
ערכאה: בית משפט השלום בעפולה, בפני כב' השופטת שאדן נאשף-אבו אחמד.
תאריך מתן פסק הדין: 27.07.16. ב"כ התובעת: לא פורט.
פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 16701, עפולה.

התובעת הגישה כנגד הנתבעת, עיריית עפולה, תביעה כספית לתשלום פיצויים בסך של 600,000 ₪, בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, עקב הפרת חוזה להחלפת קרקעות, אשר נכרת בינה לבין עיריית עפולה בשנת 1982, במסגרתו הסכימה התובעת להחליף את המקרקעין שהיה בבעלותה, הנדרש לשם הקמת גן ילדים ולקבל קרקע חלופית במקומם מהעירייה. אולם העירייה לא העבירה לתובעת את הקרקע החלופית. התביעה הוגשה לתשלום פיצויים בגין הנזקים אשר נגרמו לתובעת עקב ההפרה של העיריה כאמור.

בית המשפט קיבל את התביעה בקבעו כי לא מדובר בתביעה לאכיפת הסכם, אלא בתביעה כספית לקבלת פיצויים בגין נזקים שנגרמו לתובעת, בעקבות אי עמידת העיריה בהתחייבויותיה, תוך שהיא פוגעת באינטרס ההסתמכות של התובעת.

התובעת הוכיחה את קיומה של ההתחייבות לעסקת החליפין, אשר בפועל בוצעה למעט השלב האחרון של העסקה, העברת המקרקעין החלופיים לתובעת. העירייה בנתה על החלקה של התובעת את גן הילדים לפני שנים רבות ויצרה בפני התובעת מצג בדבר כוונתה של העיריה למלא אחר התחייבויותיה כלפי התובעת.

בית המשפט קבע, כי גם אם מדובר בעסקת חליפין בלתי חוקית שאינה עומדת בדרישות המהותיות של סעיף 188(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש), המסדיר את אופן המכירה או ההחלפה של קרקעות העיריה, כך שפעולות כאמור יעשו רק לאחר קבלת אישור מועצת העיר והחוזה ייחתם על ידי ראש העיר והגזבר וכו', הרי שעדיין יש מקום להכיר בזכותה של התובעת לסעד הפיצוי, לו היא זכאית עקב הפרת ההתחייבויות של העיריה.

נפסק כי העיריה תשלם לתובעת 459,600 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית והוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪.

הערת מערכת:
נראה כי בית המשפט הביע חוסר שביעות רצונו מאינספור טענות סף שהעלתה הרשות המקומית בניסיון לדחות את התביעה, הרשות שקיבלה את התמורה בהסכם לא חפצה למלא את חלקה, וניסתה לחמוק בטענות של פרוצדורה, פסק-הדין הינו ראוי ומהווה תמרור אזהרה לרשויות ומזכיר כי חוזה החתום על ידי רשות נתון לשתי מערכות דינים – הפן המנהלי והפן החוזי ויש לו משקל רב יותר.

 

תוצאותיו של ניגוד עניינים

שם ומספר הליך: ערר תא/5012/16 שלי דביר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ואח'
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה- מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד הילה סירוטה ליבנה.
תאריך מתן ההחלטה: 10.08.16. ב"כ העוררים: עו"ד דוד שוב.
פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 7103 חלקות 88-89 והמצויים ברחוב יהודה הלוי 74 בתל אביב.

עניינו של ההליך בערר שהוגש על ידי שלושה חברי מליאת הועדה המקומית תל אביב, בהתאם לזכותם הקבועה בסעיף 152(א)(2) לחוק התכנון והבניה, כנגד החלטת מליאת הועדה, להתיר הקמת תחנת משטרה וחניון תת קרקעי במבנה חברת בזק הקיים במקום, תוך התרת שימוש חורג מהיתר לצמיתות.

התכנית החלה במקום התירה בין היתר תכליות של "שירותי מינהל וחירום עירוני וציבורי", לפי רשימה המנויה בסעיף, ובנוסף הסמיכה את הועדה המקומית להתיר שימושים נוספים המתאימים לסוג השירותים הכלולים ברשימה הנ"ל.
העוררים טענו בין היתר כי לא ניתן היה להתיר את השימוש החורג המבוקש, שכן השימוש לתחנת משטרה משנה את אופי הסביבה הקרובה ומהווה סטייה ניכרת, ובכל מקרה, לא היה מקום להתירו לצמיתות, אלא להגבילו בזמן, משום שמדובר בשימוש חורג מתכנית.

עוד טענו העוררים, כי בהחלטת הועדה המקומית נפל פגם של ניגוד עניינים, בשל העובדה כי אחד מחברי המליאה שהשתתף בדיון ובהצבעה על אישור הבקשה, נשוי לעובדת בכירה במשרד האדריכלים שערך את הבקשה להיתר נשוא ההחלטה.

ועדת הערר קבעה כי יש ממש בטענות העוררים וכי דין הערר להתקבל הן לאור פגם ניגוד העניינים (או למצער החשש הממשי לניגוד עניינים) שדבק בהחלטת הועדה המקומית, והן מאחר כי שימוש של משטרה אינו שימוש אותו ניתן להתיר בהתאם להוראות התכנית החלה במקום, אלא כשימוש חורג מתכנית, דבר שלא נעשה במקרה דנן.

לגבי ניגוד העניינים, הרחיבה ועדת הערר בהחלטתה, וציינה בין היתר כי חומרת הפגיעה הצפויה מניגוד העניינים, בתקינות ההליך, בהגינות המנהלית ובאמון הציבור, מחייבת בנסיבות המקרה את ביטול ההחלטה נשוא הערר.
עוד ציינה ועדת הערר, כי אין בקיומו של דיון בפני ועדת הערר, כדי לרפא קיומו של פגם זה, וכי מקום בו נפל פגם של ניגוד עניינים, יש לרפאו תחילה, ואין זה ראוי להשתמש במנגנון של ועדת הערר כדי "למרק" את אותו פגם בהחלטת הועדה המקומית.

ועדת הערר הדגישה כי על פי ההלכה הפסוקה, די שאחד מחברי הרשות היה נגוע בניגוד עניינים, כדי לקבוע כי נפל בהחלטתה פגם ואף להביא לבטלותה, וכי אין גם בעובדה כי בענייננו תוצאות ההצבעה על מתן ההיתר (15 תומכים במתן ההיתר ו-8 מתנגדים) לא היו משתנות מהותית גם אילולא השתתפותו של חבר המועצה הנגוע בניגוד עניינים, כדי לרפא את הפגם שנפל בהחלטה.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי גם לגופו של עניין, לא ניתן היה להתיר שימוש של תחנת משטרה מכח הוראות התכנית, וכי יש לבחון האם יש מקום להתיר השימוש בדרך של שימוש חורג מתכנית על כל המשתמע מכך, או בהסתמך על תכנית אחרת, ככל שזו מתירה שימוש כאמור.

לאור האמור, התקבל הערר והבקשה הוחזרה לדיון בוועדה המקומית.

הערת מערכת:
ניתן היה להבהיר את נושא מניעות ניגוד העניינים עם קביעת כללים ומבחנים לבחינת הנושא, כך גם לקבוע חזקות שאינן ניתנות לסתירה במקרה מעין זה, כדוגמת סע' 35 לחוק הירושה שמטרתו למנוע מעורבות בעריכת צוואה ושקבע כללים נוקשים של פסילה.

 

גבילות לתכנית – לפי חלקה או מגרש?

שם ומספר הליך: ערר 9016/12 חברת חלקות 4 בגוש 3923 ו-12 בגוש 3946 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ואח'
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד יריב אבן חיים.
תאריך מתן ההחלטה: 22.08.16. ב"כ העוררת: עו"ד אלי וילצ'יק.
ב"כ הועדה המקומית: עו"ד איילת צור. ב"כ רכבת ישראל בע"מ: עו"ד אייל שרון.
פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 3923 חלקה 4 וגוש 3946 חלקה 12, ראשל"צ.

העוררים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, הדוחה תביעה לפי ס' 197 לחוק התו"ב בשל תכנית מח/147, אשר נועדה לקבוע בין היתר, רצועת מקרקעין למסילת ברזל בראשל"צ מתוואי איילון דרום.

אחת השאלות המעניינות אשר נידונו על ידי ועדת הערר הינה האם מקרקעי העוררת גובלים בתחום התכנית? העוררת טענה, כי התכנית "הפוגעת" מציגה את מקרקעיהם כחלקה בלבד ולכן יש להתייחס לחלקה כאל מקשה אחד.

לעומתה, המשיבות טענו, כי על-פי פסיקת ביהמ"ש המחוזי בעמ"נ 39649-11-10 החקלאי באר יעקב אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק, שאושרה בבית המשפט העליון בבר"מ 9161/11 החקלאי באר יעקב אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק, בסוגיית גבילות המקרקעין יש להתייחס לחלוקה שנעשתה למגרשים ואף שלא הסתיימה ברישום במועד הקובע.

ועדת הערר קיבלה את טענת המשיבות וקבעה, כי במצב שבו החלוקה התכנונית של החלקות למגרשים הושלמה בתכנית, אך במועד הקובע היא טרם נרשמה במרשם המקרקעין, הבחינה של הפגיעה במקרקעין תעשה ביחס לחלקות בשלמותן ולא ביחס למגרשים.

עוד נקבע, כי העוררת עמדה בנטל הראשוני המוטל עליה להוכיח ולו לכאורה את הפגיעה ואת שיעורה במידה המספיקה לצורך מינוי שמאי מייעץ. לפיכך, הוחלט על מינוי שמאי מייעץ.

הערת מערכת:
יש לזכור כי חוק התכנון והבנייה, להבדיל מחוק המקרקעין, עוסק במגרש ולאו דווקא בחלקה רשומה, עם זאת, החוק לא תמיד מקפיד על ניסוח זהה ועלול לבלבל, המערכת סבורה כי נכון היה לאחד את כל הנושא ולכלול את כל חקיקת המקרקעין, רשומים ושאינם, בחוק אחד, ולהבהיר אי בהירות ומחלוקות מעין זו.

אין מקום לכלול כחלק מדירה שטח של מרפסת הנוצרת כתוצאה מהקמת קומה חלקית
לצורך הפטור מהיטל השבחה

 

שם ומספר הליך: ערר 097/16/48 ירון זיידמן וריטה רווח-זיידמן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מודיעין
ערכאה: ועדת ערר מחוזית, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד רונית אלפר.
תאריך מתן ההחלטה: 19.07.16. ב"כ העוררים: עו"ד ענת מאירי.
פרטי הנכס: דירת קוטג' דו מפלסי, הידועה כגוש 5684 חלקה 22 ומצויה ברחוב נחל יגור 17 במודיעין.

השאלה שעלתה בערר שבנדון, הינה האם מרפסת הנוצרת כתוצאה מהקמת קומה חלקית נמנית בשטח דירת המגורים לצורך מתן פטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אם לאו?

בנסיבות המקרה, אושרה תכנית מד/44/5 (להלן – "התכנית המשביחה"), אשר חלה על 32 מבנים צמודי קרקע ובהם הדירה שבנדון, ואשר אפשרה, בין היתר, תוספת שטח לעליית גג, תוספת חדרים בקומה א' וקירוי מרפסת בקומה א'.

הדירה במקור נבנתה כמפלס אחד בלבד, כאשר במפלס שמעליה נבנתה, כחלק מזכויות הבניה המותרות על פי המצב התכנוני הקודם, קומה נוספת ואולם זאת כמעטפת בלבד וללא גישה מהדירה. על מנת להשמיש את החלל האטום שנבנה ולצרפו לדירה הקיימת, נדרש היה לפתוח חלונות ולהוסיף מדרגות מתוך הדירה. דא עקא, שעם השמשת הקומה הנוספת, נוצרו אותן מרפסות שנויות במחלוקת נשוא ענייננו, זאת מאחר והקומה הנוספת הינה קומה חלקית בלבד, שנבנתה בשטח קטן יותר משטח המפלס התחתון כך ששטחו העודף הושמש לצרכי מרפסות, כאמור.

התכנית המשביחה אפשרה, בנוסף לעליית הגג (אשר הפכה את הקוטג' לדירה תלת מפלסית), גם את סגירת אחת מאותן מרפסות לצורך הוספת חדרים לדירה וכן את קירויה של השנייה בקירוי קל. שומת ההשבחה נשוא הערר הוצאה, בעקבות בקשת העוררים להוסיף שטחים לטובת הקמת עליית גג מכח התכנית המשביחה.

כפועל יוצא ממימוש חלקי זה, היטל ההשבחה שנדרש מהם התייחס אך ורק לתוספת השטחים בגין עליית הגג. העוררים ביקשו לקבל פטור מתשלום היטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, אלא שאז הסתבר להם, כי לעמדת הועדה המקומית, יש לכלול את שטחי המרפסות בסך שטח הדירה לצורך חישוב הפטור, מה שהביא לכך ששטח הדירה עולה על 140 מ"ר, לסירוב לבקשת הפטור ולערר זה.

בפתח דבריה, ציינה ועדת הערר, את החלטתה בערר (מרכז) 8039/14 ועדה מקומית רעננה נ' אליעזר ואביגיל גבאי (להלן – "ערר גבאי") שם נדונה השאלה מה ראוי להיכלל במונח "דירה" לצורך מתן הפטור האמור, ונקבע בין היתר, כי אין מקום לכלול את שטח מרפסת הגג כחלק משטח הדירה לצורך חישוב הפטור.

בהתאם לכך, ועדת הערר ציינה, כי אמנם בערר גבאי הנ"ל דובר על מרפסת גג המצויה בקומה האחרונה של בניין המגורים, אולם לשיטתה, אין כל הבדל בין מרפסת גג כנ"ל לבין המרפסות במקרה דנן, שהן תוצר של הקומה החלקית שנבנתה ושהינן בפועל, גג הקומה התחתונה שנותר פנוי מבינוי (על פי המצב התכנוני הקודם) והושמש לטובת מרפסות יציאה מהקומה השנייה בדירה.

ועדת הערר הבהירה, כי אלה כמו אלה לא נבנו כתוספת לדירה הקיימת, אלא נוצרו כתוצאה מהבינוי הנוסף שאושר לדירה: אם בשל התרת בניית חדר על גג הדירה הקיימת, ששטחו אינו משתרע על כל קומת הגג ואם בשל קיומה של קומה נוספת שאף היא אינה משתרעת על כל שטחה של הקומה התחתונה.

משכך, ועדת הערר קבעה, כי אין לומר שמרפסות אלו מהוות חלק אינטגרלי מהדירה אשר אין להן זכות קיום עצמאית ובכל מקרה, הן אינן מהוות חלק פונקציונלי מדירה המיועדת לשמש למגורים ועל כן, אין לכלול אותן בהגדרת המונח "דירה" בהקשר של סעיף 19(ג)(1).

בהתאם לכך, ועדת הערר קיבלה את הערר והורתה על השבת סכומי ההיטל ששולמו בתוספת תשלומי פיגורים בהתאם להוראת סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק, וזאת מיום ששולמו ועד ליום השבתם בפועל, למעט התקופה שממועד הגשת הערר ועד ליום החלטתה, אשר לגביה יחולו ההוראות בדבר הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א – 1961.

הערת מערכת:
סעיפי הפטור בהיטל השבחה הינם נשוא מחלוקות רבות לאור הלקוניות בניסוח, והינם נשוא פסקי דין רבים. אם המחוקק רוצה לצמצם או להרחיב, עליו לתקן תקנות ברורות לסוגיה זו ולא להותיר את כל המחלוקות לפתחן של ועדות הערר ובתי המשפט.

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל

בברכת שנה טובה מבורכת ומוצלחת

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

חוק הרשות להתחדשות עירונית- קווים לדמותו
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

תחום ההתחדשות העירונית קיים במחוזותינו כבר למעלה מעשור, אך כניסת יזמים לתחום זה הייתה מצומצמת ביותר עד כה, ורק בשנים האחרונות אנו חווים צמיחה והתפתחות של התחום, אשר אף היא נתקלת בחסמים רבים אשר מקשים על השימוש בכלי משמעותי וחשוב זה.

בשנים האחרונות, בין היתר, בעקבות המחאה החברתית בעניין יוקר המחייה בכלל ויוקר הדיור בפרט, ובעקבות רצון הממשלה לבחון דרכים אפשריות להגדלת היצע הדיור במרכז המדינה, אשר בו הולכות ואוזלות הקרקעות הפנויות, החלה הממשלה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית.

כך הועלו לאחרונה שתי הצעות חוק, האחת, הצעת חוק הנוגעת לחובות החלות על מארגני דיירים במתחמים לפינוי בינוי (הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016), והשנייה, הצעת חוק אשר לפיה ניתן יהיה לפנות מדירתו דייר אשר סירובו לחתום על הסכם עם יזם אינו סביר (הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)(תיקון מס' 4)(פינוי בשל סירוב בלתי – סביר), התשע"ו-2016), אשר עניינן מתן פתרון לחלק מהחסמים הקיימים היום בתחום ההתחדשות העירונית, ועל אף שטרם עברו בקריאה שניה ושלישית, הרי שהם בהחלט מעידים על מגמה.

נוסף על הצעות החוק האמורות, ביום 4.8.2016 התקבל בכנסת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשס"ו-2016 (להלן – "החוק"), אשר נכנס לתוקף ביום 21.8.2016 ומהווה נדבך ראשון בקידום תחום ההתחדשות העירונית.

החוק מבקש לתת מענה לחסמים, אשר קיימים נכון למועד זה בשוק הנדל"ן, המונעים קידום תכניות להתחדשות עירונית, הן פרויקטים של פינוי בינוי והן פרויקטים של תמ"א 38. עיקר המענה מושתת על הקמת גוף אחד אשר עניינו קידום תחום ההתחדשות העירונית ומציאת דרכים להקלת הפרוצדורות בתחום.

חסם ראשון עמו מתמודד החוק הינו העדר כוח אדם מספק לקידום פרויקטים ותוכניות בתחום ההתחדשות העירונית, זאת הוא עושה באמצעות הקמת רשות ייעודית לטיפול בתחום ההתחדשות העירונית, הקמת מנהלות עירוניות בתוך הרשויות המקומיות, לשם קידום התחום ברשות עצמה, הקצאת משאבים לרשויות המקומיות ולוועדות המקומיות לתכנון ובניה והקמת וועדות משנה להתחדשות עירונית בתוך הוועדות המחוזיות.

חסם נוסף הינו הכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. ראשית מציע החוק הקלה בהכרזה על מתחם כמתחם לפינוי בינוי ב"מסלול מיסוי", כך שניתן יהיה להכריז על מתחם בן 12 יח"ד כמתחם פינוי-בינוי, ולא לעמוד ברף של 24 יח"ד; שנית, החוק מאפשר לרשות מקרקעי ישראל ולרשויות המקומיות להקצות, ללא מכרז, קרקעות שבבעלותן, לבעלי זכויות במגרשים הסמוכים לקרקעות אלה, באם הדבר יוביל להגדלת הכדאיות הכלכלית של היזם, ולהוצאת הפרויקט לפועל, בכפוף לתנאים שבחוק; שלישית, החוק מאפשר הפחתת היטל ההשבחה במחצית.

בהקשר זה יצוין, כי הפחתת היטל ההשבחה מהווה הטבה עבור פרויקטים של פינוי בינוי, בהם עד כה נדרש היזם לקבל אישור הרשות המקומית לקבלת פטור, אשר לרוב לא ניתן, שכן הרשויות המקומיות זקוקות לכספים ומתקשות (ואולי בצדק) לוותר על הכנסות אלה. על כן הפתרון המוצע יכול לסייע ליזמים ולפתוח בפני הרשויות המקומיות את הדלת לסייע ליזמים ביתר קלות.

החסם אולי המשמעותי ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר לו מבקש החוק להציע פתרון, הינו "החסם האנושי" – סירוב של בעלי זכויות במתחם להתקשר בהסכמים להתחדשות עירונית. במסגרת זו מעניק החוק לבעלי הזכויות במתחמים להתחדשות עירונית מספר כלים אשר יקלו עליהם, הן בפן הפסיכולוגי-רגשי והן בפן הכלכלי, להסכים לביצוע פרויקט.

תחילה מחייב החוק את הרשות לבצע פעולות הסברה לאוכלוסיות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, להנגיש להם מידע בתחום ההתחדשות העירונית, לעמוד בקשר עם דיירים במתחמים אלו ולעודד הליכי שיתוף הציבור. לשם כך, נקבע בין היתר, שהרשות להתחדשות עירונית תגבש ותפרסם נוסחים מומלצים למסמכי התקשרות בעסקאות להתחדשות עירונית.

על כך מוסיף החוק, כי הרשות תקים ממונה לפניות דיירים, אשר ייתן מענה לדיירים בנושאי התחדשות עירונית, התקשרויות עם יזמים, מארגנים ונותני שירותים וכן יבחן פניות של דיירים הסבורים כי מופעל עליהם לחץ בלתי סביר לתת הסכמתם להצטרפות למיזמים.

בפן הכלכלי מציע המחוקק שלושה פתרונות. הפתרון הראשון פונה לדיירי הדיור הציבורי הגרים בדירה המיועדת להתחדשות עירונית המתגוררים בדירת התמורה, וקובע כי דיירים אלו ימשיכו לשלם שכר דירה על פי התעריף של הדירה בה התגוררו ערב החתימה על ההסכם להתחדשות עירונית או מתן היתר הבניה, וכן כי לא יישאו בתוספת הוצאות הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף, בגין דירת התמורה.

הפתרון השני עניינו בדיירי מתחם להתחדשות עירונית שהגיעו לגיל פרישה ומקבלים גמלה מהמדינה לפי חוק הבטחה הכנסה, התשמ"א-1980, ועל פיו יהיו הם זכאים להקלות בתשלום הוצאות הבית המשותף ותחזוקתו, באופן בו במהלך חמש השנים הראשונות מקבלת החזקה בדירת התמורה, לא יישאו הם בהפרש שבין שיעור הוצאות הניהול והתחזוקה ערב הריסת הבית המשותף לבין שיעור ההוצאות במבנה החדש.

הפתרון השלישי והבשורה המשמעותית ביותר בהקשר זה, מגיעה בבחינת תשלומי הארנונה, בעניינם נקבע, כי בתוך תשעה חודשים מכניסת החוק לתוקף, יקבע שר הפנים תנאים שבהתקיימם מחזיק בדירת תמורה יהיה זכאי להנחה של עד 100% בגין ההפרש שבין השטח בעדו חויב בארנונה בדירת המגורים הקודמת לבין השטח המחויב בארנונה בדירת התמורה, וכן תנאים שבהתקיימם לא תחול על מחזיקים בדירת תמורה העלאה בתשלומי ארנונה עקב שינוי סיווג החל על האזור בו נמצא הנכס, במהלך אותן חמש שנים.

כאן ראוי שיצוין, כי גם היום הרשויות המקומיות רשאיות להעניק הנחות בארנונה באזורים בהם בוצעו פרויקטים של פינוי בינוי, במהלך 4 השנים מיום קבלת החזקה בדירת התמורה, וזאת מכוח תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993, אך לרוב הנחות אלו לא ניתנות.

יחד עם זאת, מסתמן כי בניגוד לתקנות הקיימות, התקנות החדשות שיותקנו מכוח החוק החדש, יחייבו את מתן ההטבה, יעניקו אותה גם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ולא יאפשרו שיקול דעת של הרשות בעניין, ובכך יהוו שינוי משמעותי.

אך בצד כל הפתרונות שמציע החוק, מתעלם הוא ממספר חסמים משמעותיים נוספים ואף יכול שייצור מספר בעיות שהמדינה תאלץ להתמודד עמן בעתיד. במה דברים אמורים:
ראשית, השתת הוצאות ניהול ותחזוקה של חלק מהשטחים המשותפים, בהם צריכים לשאת חלק מדיירי דירות התמורה, במהלך תקופה של חמש שנים, על היזם, עלולה לסכל את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט או להוביל לכך שתשלומים עלו יושתו על רכשי דירות היזם. בכך למעשה יוביל החוק לעליית מחירי הדיור- דבר אשר הממשלה הנוכחית מבקשת למנוע.

שנית, החוק כאמור קובע, כי דיירי דיור ציבורי, לא יישאו בהפרש העלויות של הוצאות הניהול והתחזוקה של השטחים המשותפים בגין המבנה הישן, לבין הוצאות אלו בגין המבנה החדש, אך החוק אינו קובע מי כן יישא בהוצאות אלו ואף אינו קובע תקופת זמן מוגבלת. הפתרון שעומד כרגע על הפרק הינו שהמדינה תישא בהוצאות אלו, במסגרת כספים שיועברו על ידה לקרן מיוחדת של הרשות, אך כלל לא ברור האם המדינה לקחה בחשבון שהטבה זו תינתן מבלי שנקבעה בצידה הגבלת זמן, וכלל לא בטוח כי המדינה תוכל לשאת בעלות זו לאורך זמן בלתי מוגבל!

שלישית, ההטבות הכלכליות שניתנות לדיירים במתחמים מיועדים להתחדשות עירונית, כפי שמפורטות לעיל, מהוות פתרון קוסמטי בלבד, אשר יוביל דיירים במתחם להסכים לביצוע הפרויקט מבלי באמת לשקול את השלכותיו הכלכליות עליהם בעתיד, שכן תקופה של חמש שנים, היא פרק זמן קצר, ומה יעשו אותם דיירים לאחריו, כאשר בתום חמש השנים ימצאו עצמם בפני שוקת שבורה, ובדיוק באותו מקום בו היו יכולים להימצא חמש שנים קודם לכן- בדירה אשר ידם אינה משגת לשלם אחר הוצאותיה השותפות.

על כך יוסף, כי קיימת התעלמות בוטה מכך שאף אם מדובר באוכלוסייה אשר אינה זכאית להטבות שהחוק מציע, אין היא בהכרח יכולה לשאת בהוצאות המשותפות בגין דירת התמורה, ומשכך או שדיירים רבים ימשיכו להימנע מלתת הסכמתם או שימצאו את עצמם מחוץ למתחם- לכך כאמור לא מציע החוק כל פתרון.

רביעית, החוק אינו נותן מענה לשאלת הדייר הסרבן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, שאלה אשר בניגוד למסגרת של פינוי בינוי, לא מקבלת מענה חוקי בכל דרך שהיא והיה מצופה כי תמצא מענה במסגרת החוק.
אך החיסרון הגדול של החוק אינו טמון דווקא באמור לעיל, אלא, בהעדרם של מועדים קשיחים להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שכן מבלי לקבוע מועדים להקמתה ייתכן ועניין לנו בחוק שיתברר כחסר שיניים ותכלית ואנו נמצא עצמנו מול סחבת בלתי נגמרת בהקמת הרשות ואולי אף לעולם לא נזכה לחזות בהקמתה. בכך יכול וירדו לטמיון מרבית התקוות הגדולות הטמונות בחוק זה.

נסכם בכך שאנו מברכים על חיקוק החוק אשר מהווה בשורה ומעניק רוח חדשה לתחום ההתחדשות העירונית, אך נראה כי לא די בחוק ובבשורה אשר הוא מביא עמו, וקיימת עוד כברת דרך לפנינו עד שנטפל בבעיות ובלקונות אשר אינן מקבלות מענה במסגרת חוק זה, אך רק ימים הם שיגידו מה תהא תרומתו וחשיבותו של החוק לתחום ההתחדשות העירונית ואנו נשוב ונבחן את תוצאותיו והשלכותיו במרוצת השנים.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il