קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

Header__ONLINE_550px

גרסאת-הדפסה-עברית

.

.

נדחתה עתירה לדיון נוסף – תביעת 197 בגין תמ"א 36 תידחה למועד הוצאת ההיתר

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

דנמ 5358/14 מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ר"ג

ניתן ע"י כבוד המשנָה לנשיא מ' נאור

 

הרינו לעדכן על פסק דינו של כב' המשנה לנשיא בית המשפט העליון מרים נאור, בדונה בעתירה לדיון נוסף בגין פסק הדין שניתן בבר"מ 1560/13 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ, ובו קבע בית המשפט העליון, כי תמ"א 36 לא יכולה להיחשב כתכנית פוגעת לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), לאור היותה בלתי קונקרטית ועל כן תביעת פיצויים בגין ירידת הערך תידחה למועד הוצאת ההיתר, כי אז תתגבש מסוימות הפגיעה (להלן: "פסק הדין").

 

כב' המשנה לנשיא החליטה לדחות את הבקשה לדיון נוסף בנמקה, בין היתר, כי בית המשפט העליון בחן את הסוגיה דנן בפסק הדין לפני ולפנים, באופן מעמיק ויסודי, ואף אם קיים חידוש בפסק דינו של בית המשפט – חידוש זה לובּן ומוצה בפסק הדין באופן נרחב. בית המשפט העליון בחן את הפסיקה המנחה של בית משפט זה ונתן דעתו למגוון שיקולים, וביניהם: אופייה וייחודה של תמ"א 36 כתכנית מתאר ארצית החלה באופן "אבסטרקטי"; החלטת שר הפנים בדבר האפשרות להארכת מועד הגשת התביעה לפי סעיף 197 גם לאחר חלוף 3 שנים מיום פרסומה; סעיף 202ב(ב) לחוק התכנון והבניה התומך בפרשנות אליה הגיע בית המשפט, ולפיה תביעת פיצויים מכח סעיף 197 לחוק, במצבים בהם אין בתכנית קונקרטיזציה, תתבסס על היתר בניה ספציפי; שיקולי מדיניות נוספים כגון שיקולי הגינות והחשש מפני הרתעת יתר מפני תכנון המקדם את תועלת הציבור.

 

הערת מערכת: מחד, יכול ופסק הדין הנ"ל, אשר מהווה מעיין "חקיקה שיפוטית" [שכן, לשון החוק מדברת על פגיעה על ידי תכנית], מביא אמנם לתוצאה צודקת, לפיה רק כאשר תתגבש הפגיעה הספציפית במקרקעין, תקום לבעל הזכויות עילה לפיצויי ירידת ערך. מאידך, דומה כי פסק דין זה עומד בסתירה לפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, שם נקבע כי היטל השבחה בגין זכויות מותנות ייגבה אך מכוח התכנית [כלשון החוק ועל אף שההיתר מותנה ואין וודאות להוצאתו] ולא יידחה למועד הוצאת ההיתר בפועל [כי אז "תתגבש ההתעשרות" של מי שנהנה ממנו].

 

Comments (0)
נובמבר
30

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 64

Posted by: | Comments סגור לתגובות

Header__new_550px.

printver

.

.

מאמרים בנושא

החלטה לא משביחה


עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוק המכר

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית)

מיסוי מקרקעין

חוק מס ערך מוסף (תיקון 47) התשע"ה 2014 –
מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38

מבצע פירעון חובות במס רכוש עד לסוף שנת 2014

תכנון ובניה

תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) התשע"ה-2014

תזכיר הצעת חוק בעניין שכירות

חוק השכירות ההוגנת (תיקוני חקיקה והוראת שעה), התשע"ה 2014

עדכוני פסיקה

תמ"א 38

עת"מ 30671-01-14 פוקס ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה ואח'

היתר מכוח תמ"א/38 צריך להתבסס על תכנית תקפה; אין זכות מוקנית לקבל היתר לתוספות בנייה מכוח תמ"א/38

פירוק שיתוף

ת"א 52784-01-13 שרון מושקוביץ' (אבאי) נ' עיזבון המנוחה שושנה רפפורט ז"ל

זכותו של שותף במקרקעין לדרוש משותפיו שיפוי בגין השקעה במקרקעין

תכנון ובניה – כופר חניה

ת"א 37485-06-11 אמנון בן משה נ' עירית תל אביב – יפו

המקור לגביית כספי חניה כתנאי להיתר – ואימתי תקום זכות להשבת הכספים

מיסוי מקרקעין – איגוד מקרקעין

ו"ע 1429/08,1454/08, גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין רחובות

האם העברת 99.9% ממניות של חברת קניון מהווה הקצאה והאם היא מהווה פעולה באיגוד מקרקעין?

היטל השבחה

ערר 85102/11, יום טוב מתתיהו נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון

שאלת חיוב בהיטל השבחה של קומת קרקע בגין זכויות לחדרי יציאה לגג דרושה הוכחה

תכנון ובניה – הקלות

עררים: 285/14,269/14,264/14, סימה לוי ואח' נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים ואח'

מתן הקלות בבקשה להיתר לתוספת קומות וגובה

מאמרים

החלטה לא משביחה

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

ברע"א 99/8538 סמפלסט בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית- גת (פורסם בנבו, ניתן ביום 3.4.00) (להלן- "סמפלסט") נדרשה כב' השופטת (בדימוס) ד' דורנר לדון בשאלה האם יש מקום להטיל היטל השבחה על תוספת שטחים שאושרה במסגרת החלטת הוועדה המקומית מכוח הוראת סעיף 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 (להלן – "תקנות חישוב שטחים").

באותו מקרה, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית-גת על שינוי בתכנית, לפיו הותרה בנייה על 35% משטח המגרש. בהחלטתה קבעה, כי תותר תוספת בנייה למטרות משניות שאינן כלולות באחוזי הבנייה הקיימים, בשיעור של 15%, זאת בהתאם לסמכות אשר הוקנתה לה בתקנה 13 לתקנות חישוב שטחים.

תקנה 13(ב), ממנה שאבה הוועדה המקומית סמכותה, קובעת כי ככל ונקבעו בתכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות, שטחים מותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות. כמו כן, הוספת שטחי שירות תיקבע בידי הועדה המקומית.

בעטיה של ההחלטה הנ"ל נדרשה "סמפלסט" לשלם היטל השבחה, אולם זו סירבה לעשות כן, בין היתר, משום שלא ראתה בהחלטת הוועדה "אקט משביח כשלעצמו" ועל כך נוהלו הליכים בפני ערכאות שונות אשר הגיעו לפתחו של בית המשפט העליון.

כב' השופטת דורנר בהחלטה קצרה, דחתה את בקשת רשות הערעור וקבעה, כי בסיטואציה זו קמה חבות בהיטל השבחה:

"מקום בו השתמשה הוועדה בסמכויותיה על פי תקנה 13(ב), והרחיבה את זכויות הבנייה, כפי שאכן נעשה בענייננו, יש לשלם היטל השבחה כדין".

פסק הדין של בית המשפט העליון "זכה" לביקורת לא פשוטה בקרב אנשי מקצוע בתחום, שכן לטענתם, קביעת פסק הדין נוגד הוראות חוק מפורשות. ס' 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה מגדיר "השבחה" כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. כלומר, כדי שיוטל ההיטל על אירוע כלשהו חייבים להתקיים שני תנאים מצטברים: ראשית, יש צורך שתתרחש השבחה במקרקעין ושנית, עליית השווי צריכה להיגרם עקב אישורה של תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג- הא ותו לא. לכן, לא ייגבה היטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין שנגרמה שלא עקב אחת משלוש פעולות התכנון המנויות בסעיף, כגון בשל עליית מחירים כללית בשוק החופשי, סלילת כביש באזור וכיו"ב. וכן, לא ייגבה היטל בשל אחת מפעולות התכנון המוזכרות בסעיף אשר לא הביאה בפועל לעליית שווי המקרקעין. קרי, אם אחד מהתנאים הנ"ל לא מתקיים, לא ניתן לחייב בהיטל השבחה. כב' השופטת דורנר קבעה, כי:

"החלטת הוועדה שינתה את התכנית המקורית, בכך שהפכה חריג שהותר על-פי התכנית המקורית לכלל. שכן, לאחר ההחלטה, כל אימת שמדובר בבנייה למטרות משניות, שאינן כלולות באחוזי הבנייה הקיימים, הותרה תוספת של 15 אחוז, מבלי להיזקק לאישורים חריגים. מובן, אם-כן, שהחלטת הוועדה הביאה להרחבת זכויות ניצול המקרקעין שנקבעו בתכנית המקורית, ומכאן – להשבחת המקרקעין".

השאלה הנשאלת היא- תחת איזו פעולת תכנון מבין השלוש – אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג – חוסה החלטת הוועדה המקומית?! התשובה לכך היא בנסיבות המקרה- אף לא אחת. למעשה, בית המשפט העליון קבע חיוב בהיטל השבחה למרות שהתנאי היחידי שהתקיים הוא השבחה במקרקעין. בכך יצרה לכאורה, כב' השופטת דורנר, בהחלטתה מקור חיוב נוסף להיטל השבחה, הוא- החלטת הוועדה המקומית. התהייה היא האם לכך כיוונה?

בפסיקות והחלטות שבאו לאחר מכן, הפרידו בתי המשפט וועדות הערר בין "אי הנחת" שיש מפסק הדין לבין החובה ליישמו [לעניין זה ר' ערר מס' 8118/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' חיים ז'טלני ואח' (פורסם בנבו, ניתן ביום 9.8.12)]. כך גם נקבע בעשא (י-ם)8/2 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלפון סנטר בע"מ (נבו, ניתן ב26.6.13), כי:

"במציאות משפטית זו, החלטת וועדה מקומית בדבר תוספת שטחי שירות מהווה מקור חוקי לחיוב בהיטל השבחה. התכנית המשביחה עיגנה בחובה את הוספת שטחי השרות ולמעשה במסגרתה מימשה הוועדה את סמכותה לפי תקנה 13 בה עסקינן".

אלא מאי? שסוגיה זו זכתה לאחרונה להתייחסות ברע"א הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, 15.7.2014). השאלה העיקרית בה דן בית המשפט העליון היתה, מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה? האם כטענת הועדה המקומית ולפיה, יש לגבות את היטל ההשבחה בגין זכויות אלו רק עם מועד אישור אותן הזכויות בפועל? או שמא, כטענת היזם ההשבחה נוצרה במועד אישור התכנית אשר כללה בתוכה את אותן הזכויות, כך שמלוא ההשבחה שולמה כבר על ידי המוכר בעת המכירה?

הוועדה המקומית תמכה יתדותיה בין היתר בפס"ד סמפלסט. לטענתה, כשם שהחלטת הוועדה המקומית בסמפלסט יצרה מקור חיוב בהיטל השבחה, גם כאן, החלטת הוועדה המקומית לאשר זכויות מותנות יוצרת חיוב בהיטל השבחה. כב' השופט עמית דחה טענה זו, תוך שהוא "מתקן" בעדינות את הפרשנות שניתנה לפסק דין סמפלסט וכדלקמן:

"קריאה זהירה של פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין סמפלסט מעלה כי החלטת הוועדה לא נעשתה בהליכי שינוי תכנית, אלא בגדר החלטה גרידא של הוועדה. למרות זאת, השופטת דורנר משתמשת בהחלטתה במילים שינוי בתכנית ודומה כי עקב כך הגיעה למסקנה אליה הגיעה (לביקורת על פסק הדין בעניין סמפלסט ראו: גד ויסקינד "היטל השבחה מכח התקנות, האמנם?" מקרקעין ד(5) 65 (2005) (להלן: ויסקינד). המחבר מצביע על כך שבאותה עת לוועדה המקומית לא הייתה סמכות לאשר תכנית או לשנותה). לשיטתה זו של השופטת דורנר, שסברה כי מדובר בשינוי בתכנית, הרי שמסקנתה הסופית דווקא עומדת לרועץ לשיטת הוועדה והיועמ"ש, באשר ממנה עולה כי "השינוי בתכנית" כשלעצמו, מהווה השבחה, נוכח אפשרויות הניצול של המקרקעין ללא צורך באישור נוסף וחריג (אציין כי הקטע המודגש דלעיל לא צוטט בעמדת היועמ"ש – י"ע). דהיינו, השופטת דורנר ראתה כהשבחה וכאירוע מס את השינוי בתכנית שגרם לכך שתוספת שהייתה כפופה לאישור חריג, הפכה לזכות מוקנית בתכנית. כך גם בענייננו, עצם הטמעת הזכויות בתכנית, גרמה לכך שבקשה להיתר לאישור הזכויות בתכנית היא בקשה תואמת תב"ע, בבחינת זכויות שהוקנו כבר בעת אישור התכנית, ללא צורך בהליך של הקלה לפי החוק".

מדבריו של כב' השופט עמית ניתן ללמוד, כי החלטת הוועדה המקומית אינה יוצרת מקור חיוב נוסף להיטל השבחה, מעבר לשלושת החלופות המוכרות בחוק. כמו כן, כב' השופט עמית סבור, כי השופטת דורנר הגיעה לתוצאה אותה פסקה בסמפלסט, מאחר והייתה סבורה שמדובר בשינוי תכנית. מכאן אנו למדים, כי ככל ותוספת הזכויות אינן מוענקות מכוח תכנית/ שינוי תכנית, לא ניתן לחייב בגינן בהיטל השבחה.

כב' השופט עמית עמד על חשיבות קיומם של שני התנאים המצטברים יחד, לצורך חיוב בהיטל השבחה:

"הצטברות התנאים מהווה את ההצדקה לגביית היטל השבחה במובחן ממס שבח. ואסביר. בשונה ממס שבח, היטל השבחה אינו מס המוטל על עצם עליית שוויים של מקרקעין בשוק החופשי, אלא על עליית שווי שנגרמה בשל פעולות תכנון של רשות מקומית (אהרון נמדר ושולה בנדל "היטל השבחה: מהי 'תכנית' משביחה שעליה מוטל ההיטל" מקרקעין ו/6 3 (2007)). לולא הבחנה זו הייתה יכולה להישמע הטענה כי הנישום משלם פעמיים מס בגין אותה עליית שווי של המקרקעין, פעם כמס שבח ופעם כהיטל השבחה (ראו נמדר, עמ' 49-48)".

בסופו של יום, קיבל בית המשפט העליון בפרשת "אליק רון" את הערעור באופן חלקי ופסק, כי אירוע ההשבחה הוא אחד (אישור התכנית) ואילו מימוש הזכויות הוא דו שלבי (בעת מכירה ובעת הוצאת היתר הבניה). יצוין כי עתירה לקיום דיון נוסף שהוגשה בגין פסק דין אליק רון נדחתה. (ר' דנ"א 5255/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון בע"מ (פורסם בנבו, ניתן ביום 2.9.2014).

הנה כי כן, הלכה זו בעניין "אליק רון" עולה בקנה אחד עם הסתייגותו של כב' השופט עמית מהפרשנות אשר ניתנה לפס"ד "סמפלסט" על ידי בתי המשפט וועדות הערר ומכאן שהטענה, אשר עלולה להטען בעתיד על ידי הוועדות המקומית, לפיה דבריו של כב' השופט עמית ביחס לסמפלסט נאמרו כאמרת אגב ולכן יש לחייב בהיטל השבחה בגין בהחלטת וועדה מקומית המקנה זכויות נוספות- דינה להידחות.

נציין בשולי הדברים כי לאחרונה נדחתה ע"י בית המשפט העליון בקשה לדיון נוסף (דנמ 5579/14 גולדן פוינט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה), על פסק דין "גולדן פוינט" (בר"ם 2647/14), אשר קבע, כי השמאי המכריע רשאי לכלול בשומתו שיקולים שעניינם סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין "במצב החדש".

אנו סבורים כי כשם שביהמ"ש העליון בעניין אליק רון קבע, כי מעבר לשלושת החלופות המוזכרות בחוק התכנון והבניה לא ניתן ליצור חיוב בהיטל השבחה, וכן קבע בפסיקה שלעניין תביעות פיצויים עפ"י סע' 197 אין לפצות על בסיס עקרונות דומים, מן הראוי היה שכל עוד המחוקק לא שינה את החוק, הרי שיש להיצמד להוראותיו ולהימנע מ"חקיקה שיפוטית" שיוצרת בלבול ואי וודאות.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוק המכר

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית)

ביום 18.11.14 פורסמה ברשומות הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית) (להלן: "הצעת החוק"). מטרתה של הצעת החוק הינה לקבוע בהליך חקיקתי העמדת בטוחות הולמות לדיירים המתקשרים עם יזמים בעסקאות התחדשות עירונית, הן עסקאות פינוי ובינוי (במסלול רשויות מקומיות המוסדר באמצעות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ו/או במסלול מיסוי המוסדר באמצעות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963) והן עסקאות תמ"א 38 במסלול של הריסה המוסדרות באמצעות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), התשס"ח-2008. בהתאם להצעת החוק, תחולתו תהא רק מקום בו נמכרות כל הזכויות בדירה ליזם.

בהצעת החוק מוצע לקבוע כי יזם בעסקה מסוג התחדשות עירונית לא ידרוש מבעל דירה למסור לו את החזקה בדירת הדייר, לא יקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה ולא ירשום הערת אזהרה לגבי המקרקעין, אלא אם כן כנגד האמור הוא יעשה אחת מאלה: 1) יעמיד ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה; או 2) יערוך ביטוח בחברת ביטוח שאושרה לעניין זה להבטחת התשלום שהוא שווה ערך לדירה החדשה כאשר בעל הדירה הינו מוטב על פי הפוליסה. ערך הדירה החדשה לצורך הבטוחות האמורות יקבע על ידי שמאי מקרקעין, ובהעדר הסכמה על זהותו, על ידי שמאי הכשיר לקבוע שומות לעניין פינוי ובינוי.

עוד מוצע להחיל ולהשוות את ההסדרים בחוק החלים על הבטחת השקעותיהם של רכשי דירות גם על עסקאות מסוג התחדשות עירונית ובכלל זאת הודעת היזם לבעל הדירה בכתב, בעת החתימה על ההסכם ביניהם, על זכויותיו לפי החוק. עוד מוצע לקבוע הוראות עונשיות והוראות בדבר עיצומים כספיים לעניין עסקאות מסוג התחדשות עירונית במספר הפרות המפורטות שם.

מיסוי מקרקעין

חוק מס ערך מוסף (תיקון 47) התשע"ה – 2014

מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.

ביום 17.11.14 התקבל בקריאה שלישית, חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45) התשע"ד 2014 (להלן: "התיקון לחוק") שעניינו הטלת מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.

בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף התשל"ו – 1975 (להלן : "החוק") נקבע בסעיפים 31א ו-31ב פטור ממס על מתן שירותי בניה במסגרת תמ"א 38 ומתחמי פינוי בינוי. עניינו של התיקון לחוק הוא להפחית את נטל המס על השירותים בתחומים הללו, על ידי החלפת הפטור האמור בקביעת מע"מ בשיעור אפס, כך שנותני השירותים בפרויקטים הללו יהיו רשאים לנכות מס תשומות הכלול בחשבוניות מס שהוצאו להם. כמו כן נקבע מע"מ בשיעור אפס על שירותי בניה במסגרת תמ"א 38/2.

תחולת התיקון לחוק הינה על פרויקטים שמועד החיוב במס בהן, בהתאם להוראות חוק מע"מ, הינו לאחר פרסום החוק ברשומות.

אנו סבורים כי קביעת מע"מ בשיעור אפס בפרויקטים כאמור והאפשרות של היזמים לקזז תשומות כתוצאה מכך, תגרום להיות הפרויקטים הללו כלכליים יותר, ועל אף שההטבה איננה לדיירים עצמם, עצם גידול הרווחיות ליזם בפרויקטים כאלו, תעודד פרויקטים רבים יותר.


מבצע פירעון חובות במס רכוש עד לסוף שנת 2014

הוארך תוקפו של מבצע פירעון החובות במס רכוש עד ליום 31.12.2014.

רשות המסים, הודיעה בחודש מאי 2014 על מבצע הקלות רחב-היקף, שנועד לגבות חובות מס רכוש על קרקעות שנוצרו טרם ביטולו של המס, וזאת במטרה לאפשר לחייבים להסדיר את חובות העבר על הקרקעות ולשחרר חסמים שנבעו משעבוד הקרקעות, מנעו העברת זכויות ועיכבו הליכי תכנון ובנייה.

במסגרת המבצע על החייבים לשלם את מלוא קרן החוב במס בכדי ליהנות מהקלות בריבית, הצמדה וקנסות.

החל משנת 2000 בוטל מס רכוש והועמד על שיעור של 0%. עם זאת, קיימים עדיין חובות עבר ברי-גבייה בהיקף של מאות מיליוני שקלים שצברו הצמדות, ריביות וקנסות.

קיומו של חוב למס רכוש הרובץ על קרקע אינו מאפשר העברת בעלות בלשכת רישום המקרקעין ומעכב ביצוע הליכים תכנוניים.

כך על פי רשות המיסים, במסגרת המבצע ניתנות הקלות ותנאי תשלום נוחים למסדירים את חובם. על-פי התנאים שנקבעו, חייב אשר משלם עד לתאריך 31.12.2014 את סכום קרן חוב המס בתוספת 15% ריבית, יבוטלו לו מלוא החיובים בקנסות וכן יתרת הפרשי הצמדה וריבית.

כל בעלי החוב זכאים ורשאים לפנות למשרדי מיסוי מקרקעין באזור מגוריהם ולזכות לתנאים מקלים תמורת הסדרת חובותיהם במהלך התקופה שנקבעה.

אנו ממליצים אפוא לכל בעלי חוב במס רכוש, להקדים ולפרוע החוב ולנצל ההטבות האמורות.

תכנון ובניה

תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) התשע"ה-2014

ביום 28.10.14 חתם שר הפנים על תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) התשע"ה-2014 (להלן: "התקנות") במסגרתן הוגדר הדיור בהישג יד להשכרה – כמטרה ציבורית, בהתקיים תנאים מסוימים.

במסגרת התנאים נקבע כי התקנות יחולו על בן המקום שהינו בן 18 לפחות המתגורר לפחות 3 שנים בתחום הרשות המקומית שבה הדיור בהישג יד להשכרה.

בנוסף נקבע כי כל היחידות בבניין יהיו לדיור בהישג יד להשכרה, יחידות הדיור יושכרו רק לזוכה בהגרלה שתערוך הרשות המקומית בהתאם לתנאים המפורטים בתקנות, יחידות הדיור יושכרו בהתאם להסכם שייחתם בין השוכר לרשות המקומית לתקופה של שנה אחת לפחות ויוארך לתקופה כוללת שלא תעלה על 6 שנים. זוכה אשר ירכוש יחידת דיור חדשה במהלך תקופת השכירות, יבוטל הסכם השכירות עמו במועד הכניסה לדירה החדשה. דמי השכירות יהיו בשיעור מופחת של 20% מדמי השכירות המשולמים בעד יחידת דיור דומה ואולם הרשות המקומית רשאית להגדיל את שיעור ההפחתה, לדמי השכירות יתווספו דמי ניהול ואחזקה בשיעורים המשתלמים באזור. לא יועלו דמי השכירות בתקופת השכירות של אותו זוכה, מעבר לעליית המדד בתוספת 1% ולא יותר מפעם בשנה.

האחריות להפעלה וניהול תקין של יחידת הדיור לרבות הפיקוח על ההסכם והפעולה על פי תקנות אלו הינה בידי הרשות המקומית או החברה העירונית מטעמה או על גוף ממשלתי.

הוועדות המקומיות בכל רשות מקומית, שיכולות על פי חוק (סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה) להפקיע קרקע לצורכי ציבור לטובת מטרות ציבוריות, יוכלו כעת לעשות זאת גם על מנת לקדם פרויקטים להשכרה במחירים מוזלים בשטחן.


תזכיר הצעת חוק בעניין שכירות

חוק השכירות ההוגנת (תיקוני חקיקה והוראת שעה), התשע"ה 2014

בימים אלו, בהמשך להחלטת קבינט הדיור מיום 24.03.2014 ולאחר שמונה צוות לבחינת השינויים הנדרשים בהסדרת הנושא, אשר גיבש סוגיות מרכזיות הדורשות טיפול והתייחסות במסגרת החוק, הופץ תזכיר חוק שמטרתו שיפור המסגרת החוקית הקיימת בעניין הסדרת יחסי משכיר –שוכר של דירת מגורים, על מנת ליצור מסגרת חוקית להבטחת ההגינות והוודאות ביחסים משפטיים בין משכיר ושוכר דירת מגורים.

מטרת החוק המוצע הינה, ליצור הסדרה ופיקוח על גובה עדכון שכר הדירה ואפשרות העלאת שכר הדירה בתום תקופת השכירות, הנקבעת לתקופה בת שלוש שנים. בנוסף קביעת מנגנון לגילוי שכר הדירה אשר שולם ב- 12 החודשים שקדמו להשכרת הדירה, על מנת למנוע העלאת מחירים מהירה וכן הסדרת חובת תיקון המושכר, התאמתו לייעודו על פי הרישוי והדין וקביעת תנאים מינימליים להגדרת דירה כראויה למגורים.

במסגרת התזכיר הוצע אף לתקן את חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 ולהסדיר במסגרת התיקון את העניינים הנוגעים לחוזי שכירות, אשר אלו הם החוזים הנפוצים ביותר במשק ולהבטיח יחסים הוגנים לשני הצדדים לעסקה והבטחת רמת איכות לדירות.

עדכוני פסיקה

תמ"א 38

עת"מ 30671-01-14, פוקס ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה ואח'

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' א' קיסרי


היתר מכוח תמ"א/38 צריך להתבסס על תכנית תקפה; אין זכות מוקנית לקבל היתר לתוספות בנייה מכוח תמ"א/38

עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת ערר מחוז חיפה, לבטל את החלטת הועדה המקומית חיפה לאשר בקשה לתוספות בנייה בבניין ברח' הגליל בחיפה (חלקה 24 בגוש 10892 – להלן: "המקרקעין"), ועתירה לסעד הצהרתי לפיו ייעוד המקרקעין הוא למגורים.

המקרקעין יועדו בתכנית משנת 1935 לשטח ציבורי פתוח. בשנת 1965 החליטה הועדה המחוזית לאשר הקמת בניין מגורים במקרקעין, בתנאי שעודף השטח של החלקה לאחר הבנייה יועבר על שם העירייה ללא תמורה ויבוצעו עבודות פיתוח. בהתאם, ניתן היתר בניה ונבנה בניין בשטח של 320 מ"ר. ככל הנראה החלקה פוצלה לשתי חלקות, ואחת מהן הועברה לבעלות העירייה .

העותרים הגישו לועדה המקומית תכנית ובקשה להיתר מכוח תמ"א/38 לבניית תוספות בנייה. המשיבים – בעלי נכסים סמוכים – הגישו התנגדות לבקשה להיתר, בין היתר בטענה כי ייעוד החלקה הוא שטח ציבורי פתוח וגן ציבורי. הועדה המקומית דחתה את ההתנגדות והחליטה לאשר את הבקשה, בכפוף לתנאים שונים לרבות הגשת תכנית להסדרת השימוש למגורים במקום. המשיבים הגישו ערר לועדת הערר, אשר החליטה לקבלו בנימוק כי תמ"א/38 מניחה את קיומה של תכנית לפיה ייעוד הקרקע הינו למגורים, וזו אינה קיימת במקרקעין.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים דחה את העתירה ואימץ את החלטת ועדת הערר, בקובעו כי אין עילה להתערבות שיפוטית בהחלטת ועדת הערר, מאחר ואין למצוא בה פגם חוקי והיא אינה חורגת ממתחם הסבירות.

בית המשפט סקר את תכליתה של תמ"א/38 לעודד בעלי בניינים לחזקם ולהפכם לעמידים יותר במקרה של רעידת אדמה באמצעות תמריץ של מתן הקלות תכנוניות. ביהמ"ש ציין את הוראות סעיפים 10.1, 11 לתמ"א לפיהם על אף האמור בכל תכנית, תותר חריגה מגובה וקווי בניין הנחוצה לחיזוק המבנה ויותרו תוספות בנייה למבנים קיימים המיועדים למגורים, בתנאים המפורטים בסעיפים אלו.

ביהמ"ש קבע, כי ההנחה שביסוד תמ"א/38 היא קיומה של תכנית מתאר המפרטת נתונים תכנוניים, ובכללם את זכויות הבנייה הקיימות. הגם שהוראות תמ"א/38 מקלות על מתן היתר בנייה בהתקיים התנאים הקבועים בה, ההיתר שיינתן צריך להיות מבוסס על תכנית מתאר החלה על המקרקעין ומוגבל על ידה. ביהמ"ש ציין, כי למסקנה זו יש תמיכה גם בעיקרון שלפיו מתן היתר בנייה מצריך שתתקיים תכנית מפורטת, שכן בהעדרה אין בידי מוסד התכנון המידע הדרוש על מנת לשקול את מתן ההיתר, והתכנית היא מקור הסמכות למוסד התכנון לתת את היתר הבנייה, בהיותו כלי למימוש התכנון שהותר בתכנית.

עוד נקבע, כי תמ"א/38 אינה מקנה לעותרים זכות לקבל היתר לתוספות בנייה רק בשל העובדה שהבניין זקוק לחיזוק כנגד רעידות אדמה, והעניין מסור לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. במקרה דנן, בצד הסירוב לאשר את בקשת העותרים לתוספת זכויות בנייה התירה ועדת הערר את חיזוקו של הבניין, ובכך היא איזנה בין תכלית הוראות תמ"א/38 לחיזוק מבנים לבין התכלית הכללית להסדרת השימושים בקרקע תוך התחשבות בשיקולים הרלוונטיים השונים. ההחלטה מהווה אפוא פתרון מידתי וראוי שאף תואם את הוראות תמ"א/38 ואין עילה להתערב בו.

טענת העותרים לפיה יש לקבוע שייעוד המקרקעין הוא למגורים נדחתה על הסף מחמת אי העלתה במסגרת הערר, וגם לגופו של עניין מאחר ולא ניתן לראות בהחלטת הועדה המחוזית להתיר את הקמת הבניין בשצ"פ כאישור תב"ע. לעניין זה נדחתה גם חזקת התקינות המינהלית, בהיעדר ראיה לקיומה בזמן הרלוונטי של תכנית למגורים. בנוסף, החלטת מוסדות התכנון בשנת 1961 שניתנה בחריגה מהתכנית התקפה אינה יכולה לחייב את מוסדות התכנון להמשיך ולפעול בדרך זו ואין בכוחו של בית משפט להעניק לעותרים סעד שיחייב את מוסדות התכנון לעבור על החוק ויפטור את העותרים מחובותיהם לפי חוק התכנון והתקנות שמכוחו.

לאור האמור, העתירה נדחתה. נקבע כי העותרים ישלמו לוועדת הערר שכר טרחת עורכי דין בסכום של 10,000 ₪, וכסכום הזה הם ישלמו לוועדה המקומית, וכן גם למשיבים 3-5 (כאחד).

הערת מערכת: על אף שניתן לומר כיום שמגמת הפסיקה בהחלט תומכת בשימוש בהוראות תמ"א 38 על מנת ליצור חיזוק בתים כנגד רעידות אדמה, בית המשפט קבע כי לא ניתן לדלג במקרה זה על עריכת תכנית בניין עיר שאמורה הייתה לעשות סדר באותו מגרש ספציפי שככל הנראה היה בנוי ללא תכנית מאושרת, ככל הנראה אף בית המשפט לא הסכים למשוך ולהחיל במקרה זה את "חזקת התקינות" ולהתיר את הבנוי במקום.

פירוק שיתוף

ת"א 52784-01-13, שרון מושקוביץ' (אבאי) נ' עזבון המנוחה שושנה רפפורט ז"ל
בית משפט השלום בתל אביב – יפו, בפני כב' הש' גיא הימן

ב"כ התובעת: עו"ד ניר מושקוביץ'

ב"כ הנתבע: עו"ד ארדון פרידמן עו"ד אורית תובל פרידמן

זכותו של שותף במקרקעין לדרוש משותפיו שיפוי בגין השקעה במקרקעין

ענייננו בהחלטת ביניים בתיק תביעה לפירוק שיתוף, בדירת-מגורים ברחוב משה שרת 15 בתל אביב, שבעליה החליטו על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הדירה בתנאים של שוק חופשי. המחלוקת שעמדה ביניהם הייתה בשאלת המשמעות שיש לייחס לשיפוץ, שערכה התובעת, אחת מהבעלים בדירה על חשבונה. השיפוץ העלה לטענתה את ערך הדירה, ובגינו הנה זכאית לשיפוי מהשותף.

התובעת טענה, כי זכאותה לשיפוי נובעת מהוראות סעיף 48 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע, כי במקרה של פירוק בדרך של מכירה, בו הוספו למקרקעין מחוברים שמעלים את ערך המקרקעין בעת מכירתם, כי אז זכאי השותף המקים את המחוברים לקבל בחזרה את ההשקעה שביצע במקרקעין, לחילופין, במקרה שמחוברים גרמו לירידת ערך, ישפה השותף המקים את שותפים האחרים בסכום שנגרע משווי המכירה בשל המחוברים שהקים.

הנתבע, שלא חלק על עצם קיומו של השיפוץ, טען מנגד, כי הוראת הסעיף אינה נוגעת, לשיפוץ פנימי של נכס, וכי את המונח "מחוברים" בחוק יש לפרש, כמתייחס להקמה של מבנה במקרקעין או לנטיעות במקרקעין.

בית המשפט דן במשמעות של המונח "מחוברים" – במסגרת זו הגיע למסקנה, כי המונח לא זכה להגדרה מפורשת בחקיקה. כחלק מהגדרת "מקרקעין" בחוק המקרקעין מופיע המונח "מחוברים" בהגדרה רחבה, לפיה, הינו כל דבר אשר חובר, בין בחיבור של קבע ובין בחיבור ארעי, ואין הוא מתייחס רק לדבר שנבנה או ניטע במקרקעין. משכך, כל שינוי במקרקעין שיצר השפעה על ערכם של המקרקעין החורג מן הניהול והשימוש הרגיל, יכנס לגדר הוראות ס' 48 הנ"ל כמחוברים.

לעניין התחשבנות בין שותפים בגין שינוי בערכם של המקרקעין בשל השקעתו של אחד השותפים, הוסיף בית המשפט, כי מעבר להוראות סעיף 48 הנ"ל, הדבר מצוי ממילא בעקרונות יסוד של המשפט בדבר עשיית עושר ולא במשפט, וחיובו של מזיק בפיצויו של הניזוק. בית המשפט דחה את טענת הנתבע כי לא נתן הסכמתו לשיפוץ מראש, וקבע כי מקום שקיים חוזה בין הצדדים, נקבעות הזכויות על-פיו, ובהיעדר חוזה יש לנהוג על-פי ההוראות הכלליות של חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. לכך יש להוסיף את הוראות סעיף 46 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, שעניינו הקמת מחוברים בהיעדר הסכמה. כפועל יוצא מכך הרי שבכל מקרה מכיר הדין, למעט אולי מטעמים מיוחדים וקיצוניים, בזכותו של שותף לשיפוי בגין הוצאות שהוציא ואשר הביאו להשבחת המקרקעין. ובהתאם מוכרת זכותם של שותפיו לשיפוי במקרה של גריעה מערך המקרקעין.

מכאן, היה על בית המשפט להכריע כיצד יקבע סכום השיפוי. האם יש לגזור את היקפו מהוצאות השיפוץ, או לחלופין מתוספת השווי למקרקעין, כתוצאה מהשיפוץ. בית המשפט פסק, כי תוספת הערך למקרקעין, הנה חלק מהמקרקעין, והבעלות בה נחלקת כדין בין השותפים לפי חלקיהם, כך שאת השיפוי ניתן לגזור רק מהוצאות השיפוץ, ועל הנתבע להשיב לתובעת את חלקו היחסי בעלויות השיפוץ בלבד, ואין להביא בחשבון את היקף ההשבחה בעת המכירה.

סוף דבר, נפסק כי התובעת זכאית לשיפוי מהנתבע בגין חלקו היחסי בהוצאות השיפוץ. וקבע הוראות באשר להמשך ניהול הליך פירוק השיתוף בדירה.

הערת מערכת: פרשנות יצירתית של בית המשפט הובילה לענ"ד במקרה זה לתוצאה צודקת, צד אינו יכול להמתין ואולי ליזום אף פירוק שיתוף, וליהנות מתמורה המתקבלת עקב השקעות שלא הוא השקיע בנכס, אולם בית המשפט מנע את החישוב לפי ההשבחה, מן הסתם על מנת למנוע ניסיונות לפעולות חד צדדיות על מנת לזכות בתוספת חלק מהתמורה, כך שחוק עשיית עושר מונע התעשרות על חשבוני, אולם לא מטיל עליי לשלם שכר בגין כך במקרה זה.

תכנון ובניה – כופר חניה

ת"א 37485-06-11, אמנון בן משה נ' עירית תל אביב – יפו

בית המשפט השלום בתל אביב – יפו, בפני כב' הש' אושרי פרוסט-פרנקל

המקור לגביית כספי חניה כתנאי להיתר – ואימתי תקום זכות להשבת הכספים

עסקינן בתובענה להשבת סכום קרן חניה ששולם כתנאי למתן היתר, וזאת בטענה שהתשלום לא נוצל בהתאם למטרתו שהינה הקמת מקומות חניה/חניון ציבורי אשר ישרתו, בין היתר, את הנכס נשוא ההיתר.

הצדדים טענו טענות שונות בעניין, ובין היתר – התיישנות/שיהוי, התחייבות/מניעות בהתאם לכתב וויתור, העדר יריבות וכו'; אולם השאלה העיקרית שאליה נדרש בית המשפט הינה מהו המקור לגביית כספי חניה – האם, כטענת התובע, תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 ("תקנות החניה") או שמא, כטענת הנתבעת, תכנית מתאר מקומית ח' אשר פורסמה ביום 16.4.01 (להלן: "תכנית ח"). כפועל יוצא, האם לבית המשפט סמכות עניינית לדון בעניין.

כפי שצוין לעיל, כתנאי למתן ההיתר, שילם התובע ביום 29.11.01 סך של 81,204 ₪ כקרן חניה.
התובע טען, בין היתר, כי הוראות תכנית ח' אינן גוברות על הוראות תקנות החניה ועל פי תכנית ח' ניתן להתנות מתן היתר בניה במציאת פתרון חניה בפועל ובהשתתפות בהקמת חניון ציבורי באזור חניה סמוך למקום הנכס. כמו כן, נטען כי הוראות תכנית ח' בטלות, כיוון שהן מנתקות את הזיקה ההכרחית בין השירות הניתן לתושב וגביית דמי ההשתתפות וההיטל בגינם.

הנתבעת מצידה טענה, בין היתר, כי חיוב המבקשת בקרן חניה היה כדין מכוח תוכנית ח' ולא מכוח תקנות החניה ובימ"ש זה אינו מוסמך לדון בחוקיות תוכנית ח'. השימוש בכספים שנצברים בקרן החניה הינו לצורכי תכנון והקמת חניונים, ובכלל זה חניונים מתוכננים ובשלבי הקמה בקרבת הנכס נשוא תביעה זו. כמו כן, נטען כי הוראות תקנה 1 לתקנות החניה מסייגת את תחולת התקנות, בכל מקום שבו קיימת תוכנית מתאר מקומית לעניין חניה, והמסגרת הנורמטיבית במקרים אלה היא התוכנית המקומית המיוחדת ובמקרה דנן תוכנית ח'.

לאחר שבחן את טענות הצדדים, קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שמדובר בתביעת השבה כספית, בסך של 179,888 ₪, נגד הרשות (עיריית ת"א), הריי שבהתאם למבחן "הסמכות הולכת אחר הסעד" שנקבע ברע"א 6590/05, עיריית אשדוד נ' צרפתי, לו הסמכות העניינית בעניין זה.

בעניין המקור לגביית כספי החנייה – קובע בית המשפט כי הסמכות בעניין נשאבת מכח תכנית ח'. בית המשפט ציין כי במקרה דנן מדובר בתכנית מתאר מקומית ולא בתכנית ספציפית כזו או אחרת ועל כן התקנות אינן חלות. בית המשפט הזכיר את הפסיקה שניתנה בעת"מ (י-ם) 124/00 ועדת המשנה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' כהן, לפיה נקבע, כי מלשון תקנות החנייה כמו גם מתכלית החקיקה המגולמת בהם, ניתן להסיק שהכוונה היא שרק מקום שיש תכנית מתאר המפרטת תקן חנייה חדש לכל מרחב ותכנון מקומי, לא יהיה תוקף לתקנות החניה.

כדי לקבוע האם התקיימו מלוא התנאים לתקינות גביית כספי החנייה, בית המשפט נדרש לבחון את שני התנאים הנוספים שנקבעו בפסיקה בעניין. הראשון, קיום חניון ציבורי במרחק הקבוע בדין; השני, קיומה של קרן ספציפית למימון החניות או הרחבתו.

במקרה דנן, התקיימו שני התנאים הנ"ל, שכן קיים חניון ציבורי במרחק הקבוע בתכנית ח' ואף קיימת קרן ספציפית למימון החניון או הרחבתו.

לאור כל המפורט לעיל, קבע בית המשפט כי הנתבעת הייתה רשאית להסתמך על תכנית ח' כמקור חוקי לגביית התשלום לקרן חניה ולעשות שימוש בתשלום זה ומשכך נדחתה התביעה.

הערת מערכת: יש להניח כי בית המשפט לא ראה בעין יפה את העובדה שראשית שולמה הדרישה ולאחר שהתקבל ההיתר, תבעו השבת הכספים, מעבר לכך, יש לציין כי מן הסתם התבקש תשלום כופר חניה במקרה זה מאחר שהמבקש לא יכל לספק מקומות חניה על פי התקן, והוא שפנה לקבלת אישור לתשלום חלף הקצאת חניות, כל האמור הוביל ככל הנראה לתחושה לא טובה ולתוצאה הסופית במקרה זה.

מיסוי מקרקעין – איגוד מקרקעין

ו"ע 1429/08,1454/08, גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין רחובות, ועדת ערר מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד ביהמ"ש המחוזי תל אביב יפו, בפני כב' הש' וסגן נשיא בדימוס ד' בר-אופיר

ב"כ העוררים: עוה"ד דורית בנימיני ואופיר סעדון


האם העברת 99.9% ממניות של חברת קניון מהווה הקצאה והאם היא מהווה פעולה באיגוד מקרקעין?

בשנת 2005 הקצתה חברת ג'י.אל.אי מרכז רוטשילד בע"מ (להלן -"חברת הקניון") מניות לעוררת מס' 1 גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ (להלן – "גזית גלוב"). לפני ההקצאה החזיקו העוררים 2 ו- 3 ה"ה שמואל אולפינר וזוהר אולפינר ז"ל במלוא הזכויות בחברת הקניון ולאחריה, גזית גלוב החזיקה ב- 99.9% מכלל הזכויות בחברת הקניון.

הנכס המהותי של חברת הקניון היה מרכז מסחרי פעיל ברח' רוטשילד בראשון לציון שהחל לפעול בשנת 1996, ונבנה על קרקע בשטח של 3,133 מ"ר הידועה כחלקה 243 בגוש 3934, אשר הינה בבעלות חברת הקניון.

במקביל להקצאה האמורה, הוקצו לגזית גלוב זכויות, בשיעור זהה, אף בחברת מרכז רוטשילד (ניהול ואחזקות) (1993) בע"מ (להלן – "חברת הניהול"), אשר הינה חברת אחות של חברת הקניון והיא ניהלה את בהפעלת החניונים והדוכנים בקניון ובעיקר סיפקה שירותי אחזקה, שמירה וניקיון.

תמורת הקצאת המניות שילמה גזית גלוב את ערכן הנקוב של המניות בסך של כ-200,000 ₪ וכן העמידה הלוואת בעלים לחברת הקניון בסך של כ- 182,000,000 ₪, ששימשה לפרוע התחייבויותיה של חברת הקניון לבנק וזאת לאחר שהבנק מחל על חלק מהחוב.

בגין העסקה, העוררים ביחד עם חברת הקניון הגישו, לטעמם, למען הזהירות בלבד, הודעה למנהל מיסוי מקרקעין על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין בהתאם להוראות סעיף 75(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 (להלן – "החוק"), תוך ציון כי חברת הקניון אינה חברת איגוד מקרקעין ואף אם הייתה, הרי שמדובר בהקצאה שאינה מהווה פעולה באיגוד מקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין טען כי החברות, בהן נעשו הפעולות, הינן איגוד מקרקעין, לפי הגדרת החוק, וכי הקצאה שנעשתה תוך כדי דילול כמעט מלא הינה מלאכותית ולמעשה מדובר במכירת מניות ולא בהקצאה, לכן הוציא לצדדים שומות מס מכירה ורכישה לפי מיטב השפיטה.

על החלטה זו הגישו העוררים השגה, אשר נדחתה על מנהל מיסוי מקרקעין ולכן הגישו העררים דנא.

ועדת הערר קבעה, כי אין לקבוע אפריורי כי יש להחריג כל חבר בני אדם שבבעלותו מקבץ נכסי מקרקעין מניבים, הסמוכים זה לזה, מכלל היותו "איגוד מקרקעין", אף אם הנכסים השונים הושכרו לדיירים שונים ובעניין דנא יש לבחון ראשית באם מדובר בהקצאה ואם אין מדובר בהקצאה באם מדובר באיגוד מקרקעין.

ועדת הערר ציינה, כי במסגרת תיקון 50 לחוק קבע המחוקק כי יש להחריג הקצאה מכלל פעולה באיגוד, החרגה אשר משמעותה אי הטלת מס מכירה ורכישה על עושי הפעולה (הפטור ממס רכישה בוטל מאוחר יותר, ביום 01.08.2013, אך היה עדין בתוקף כאשר הוקצו המניות בחברת הקניון לגזית גלוב), כשהרציונל להחרגה נבע מכך שהקצאת זכויות על ידי תאגיד קיים בתמורה שאינה מגיעה למי מבעלי הזכויות באיגוד אינה אמורה להשפיע על מצבם הכלכלי של בעלי זכויות אלה.

העוררים ביקשו להסתמך על הוראת ביצוע 9/2003, בה נקבע כי יש לתת פרשנות רחבה למונח תמורה בעניין החרגת הקצאה, אך יחד עם זאת נקבע שם כי פירעון יחסי של הלוואת בעלים או הקטנה יחסית בערבויות בעלים, באמצעות הקצאת מניות באיגוד, לא יחשבו בהכרח "תמורה" לבעלי הזכויות הקיימים. לכן טענו העוררים, כי הדילול שנעשה בעניין דנא בזכויות הבעלים המקוריים, בחברות הקניון ובחברת הניהול, עומד בקריטריונים שנקבעו ואין לתת משקל מיוחד לעובדה כי חל דילול בשיעור קיצוני בזכויות שהיו לעוררים 2 ו- 3 בחברות הללו.

ועדת הערר דחתה טענה זאת וקבעה כי בנסיבות המקרה דנא אין לקבל הטענה, מאחר והעוררים 2 ו- 3 היו שותפים מלאים לכל המהלך והם הסתלקו מכל זכויותיהם בחברות, תמורת שחרורם מהערבויות האישיות שנתנו לבנק, אילו היו מותירים בידם זכויות בשיעור של ממש בחברות, תוך הקטנת חלקם היחסי בערבות לבנק בגין התחייבויותיהם כלפיו היה מקום לשקול את טענתם כאמור ואולם בנסיבות מקרה זה שהן קיצוניות (הקצאת 99.9% מתוך המניות) אין מקום לשקול טענתם.

משכך, ועדת הערר קבעה כי אין מדובר בהקצאת מניות ולא תחול ההחרגה שבסעיף 1 לחוק לעניין איגוד מקרקעין.

כעת פנתה ועדת הערר לבדוק באם באיגוד מקרקעין עסקינן וקבעה כי סעיף 1 לחוק מגדיר איגוד מקרקעין כאיגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין (למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה על פי פקודת מס הכנסה), כשעל מנת למנוע מקלטי מס בלתי מוצדקים קבע המחוקק רשימת נכסים שלא יראו אותם כנכסיו של האיגוד אם הם אינם משמשים לייצור הכנסתו או שהם כן משמשים ליצור הכנסתו, אולם לדעת מנהל מיסוי מקרקעין הינם טפלים למטרותיו העיקריות של האיגוד, לדוגמה: מטלטלין, הכוללים נכסים מוחשיים חוץ ממקרקעין, מזומנים, מניות, ניירות ערך ואגרות חוב אחרות.

עולה מהאמור כי מקום בו יש בידי האיגוד נכסים בלתי מוחשיים, טפלים בהשוואה לזכויות במקרקעין, הרי שדי בכך כדי שלא יחשב כאיגוד מקרקעין לצרכי החוק.

בעניין זה ציינה ועדת הערר קיימת מחלוקת בין המלומדים פרופ' א. נמדר, הטוען כי יש לכלול גם נכסים בלתי מוחשיים בין הנכסים הניטרליים, לבין פרופ' י. הדרי אשר לדעתו לשון החוק אינה מאפשרת זאת. למחלוקת זו ניתן ביטוי בפס"ד ע"א 942/12 מס שבח נגד אספן בניה ופיתוח בע"מ, שם התייחס כבוד השופט רובינשטיין, באמרת אגב, למחלוקת בין המלומדים וקבע כי הוא נוטה להגדרה הרחבה.

אולם, בהעדר אמירה מפורשת בעניין מבית המשפט, קבעה ועדת הערר כי בעניין דנא אין ספק כי היו בידי חברת הקניון נכסים בלתי מוחשיים, בנוסף להסכמי השכירות, בעת שבוצעה הקצאת המניות, מאחר ועסקינן בקניון פעיל תחת הנהלה אחת ומאחר והיה לחברת הקניון "נכס" נוסף – הפסד מס מוכר הניתן לקיזוז.

ועדת הערר דחתה את טענת מנהל מיסוי מקרקעין, שטען כי יש לראות בחברה הקניון איגוד מקרקעין בשל העובדה שחברת האם של גזית גלוב לא ייחסה בדוחות הכספיים המאוחדים את עודף עלות הרכישה למוניטין או לנכסים בלתי מוחשיים אחרים אלא למקרקעין וקבעה כי שיקוליה של חברת האם לא אמורים לחרוץ את דינה של חברת גזית גלוב, שלה הוקצו המניות בחברת הקניון.

לאור האמור, ועדת הערר קבעה כי העררים בעניין זה מתקבלים ולא ניתן לראות את חברת הקניון כאיגוד מקרקעין משום שהחזיקה בנכסים נוספים מלבד זכויותיה במקרקעין.

מאחר והעררים התקבלו בעניין איגוד המקרקעין אולם נדחו בעניין פעולת ההקצאה, ועדת הערר נמנעה מלהטיל הוצאות על הצדדים.

הערת מערכת: נזכיר כי לאחרונה נתנה גם החלטה בעניין ו"ע 54436-11-10 מליסרון בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה שקבעה כי לאחר בחינת נכסי חברה נמצא שחברה המחזיקה במרכז קניות מהווה איגוד מקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין. נראה כי מההחלטות הנ"ל עולה כי למרות שבשתיהן עסקינן בחברת קניון או מרכז קניות, הרי שהקביעה אם מדובר באיגוד מקרקעין או לא לצורך חוק מס שבח, תלויה בנכסים הנוספים בהם מחזיקה החברה, ונראה כי כל מקרה יבחן לגופו.

היטל השבחה

ערר 85102/11, יום טוב מתתיהו נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון

ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל

שאלת חיוב בהיטל השבחה של קומת קרקע בגין זכויות לחדרי יציאה לגג דרושה הוכחה

ערר זה יסודו בגין חיוב בהיטל השבחה בסך 29,320 ש"ח שהושת על העורר בתאריך 8.8.10 בעקבות מכר דירת מגורים, לאחר שהתגורר בה עם משפחתו משך שנים ארוכות. הדירה ממוקמת בקומת הקרקע בבניין בן שתי קומות ובו שתי דירות בכל קומה, ברחוב אבשלום 5 בחולון (חלקה 274 בגוש 6019).

שומת היטל ההשבחה מטעם המשיבה נערכה בחודש יולי 2010. השומה התבססה על ארבעה תיקונים לתכנית המתאר לעיר חולון, ח/ 1, כמפורט להלן:

  1. תיקון מספר 4 שנכנס לתוקף בתאריך 9.7.82 התיר חדרי יציאה לגג מתוך הדירות בקומה עליונה בשטח של 12 מ"ר.
  2. תיקון מספר 4ד' שנכנס לתוקף בתאריך 30.7.86 התיר חדרי יציאה לגג לכל דירה עליונה בגודל של 23 מ"ר.
  3. תיקון מספר 10א שנכנס לתוקף בתאריך 28.10.94 התיר בניית פרגולות בצמוד לחדרי היציאה לגג, בשטח 23 מ"ר או 1/3 מהשטח הצמוד לחדר היציאה על הגג, לפי הנמוך מביניהם.
  4. תיקון מספר 23 שנכנס לתוקף בתאריך 11.7.08 הגדיל את השטח הכולל של חדרי היציאה לגג ל- 40 מ"ר לכל דירה, או 65% משטח הגג, הקטן מבין השניים.

במסגרת הערר טען העורר כי חלה בעניינו הוראת סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק"), המעניקה פטור מהיטל השבחה למכר של דירת מגורים ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר, לטענת העורר תנאי הפטור התקיימו בעניינו והיה על הועדה המקומית להכיר בכך, ולפיכך גביית היטל ההשבחה נעשתה על ידה שלא כדין.

מנגד, טענה הו"מ כי העורר אינו פטור מחבות בהיטל השבחה מאחר והוא אינו עומד בקריטריונים הקבועים בחוק. ראשית, לשיטתה של הועדה המקומית, מאחר שדירתו של העורר ממוקמת בקומת הקרקע של הבניין, ממילא אין התכניות שלעיל מאפשרות את הרחבת דירתו שלו, אלא אך את הדירות בקומה העליונה. שנית, טוענת הועדה המקומית כי העורר לא התגורר בדירה ארבע שנים מיום אישורו של תיקון 23 לתכנית ח/ 1 ולפיכך לגבי תכנית זו לא התקיים, תנאי (נוסף) שהוא הכרחי לשיטתה לקבלת הפטור לפי סעיף 19(ג)(2).

כמו כן, צוין כי מלכתחילה לא צורפה לערר שומה מטעם העורר והוא עתר לפטור אותו מהגשתה, בטענה כי השאלות בערר אינן שמאיות אלא עובדתיות ומשפטיות. לאחר הגשת תשובת הו"מ ביקש העורר כי יותר לו לצרף שומה מטעמו או לחילופין למנות שמאי מייעץ. בין לבין, לאחר הגשת הערר והתשובה מטעם הועדה המקומית, ניתנה החלטה בעניין דומה ערר/חל/85090/11 ברגר נ' הועדה המקומית חולון, אשר קבעה כי " דירות שאינן דירות בקומות העליונות, אינן יכולות להיות מושבחות עקב אישור תוכניות אלו".

המשיבה בערר זה הגישה ערעור על החלטה זו בעניין ברגר, ולפיכך לטענת המשיבה, יש מקום להמתין לפסק הדין בערעור בעניין ברגר, או למצער לדיון בערעור, הצפוי להתקיים בקרוב, וזאת טרם הכרעה בערר דנן.

ועדת הערר קבעה, כי אין מקום להמתין להכרעה בערעור ברגר. הוועדה ציינה שיש מקום לקבל את הערר מטעמים שאינם תלויים בפסק הדין שעתיד להינתן בעניין ברגר ובשים לב לעובדה שמדובר בערר שהוגש בשנת 2011, על היטל השבחה ששולם בשנת 2010 ע"י העורר. (במאמר מוסגר הוועדה הנכבדה ציינה, כי העורר אף עומד לחגוג את יום הולדתו השמונים בקרוב).

לגופו של עניין, הוועדה בחנה את שאלת החיוב בהיטל. כידוע, תנאי יסודי ובסיסי לקיומה של חובת תשלום היטל השבחה, הינו קיומה של השבחה, המוגדרת בתוספת כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". משכך, ממילא חייבת דרישה לתשלום היטל השבחה לבסס עצמה על הוכחת עליית שווים של המקרקעין הנישומים עקב אישורה של תכנית. דא עקא, שהוועדה המקומית לא ביססה את עליית שווים של מקרקעיו של העורר. וועדת הערר בחנה איך, אם בכלל, השפיעו תוספות הדרגתיות (הפרושות על פני ארבע תכניות) של זכויות והוראות, המאפשרות בניית חדרים ופרגולות על הגג, על ערכה של דירת העורר המצויה בקומת הקרקע.

לשיטתה של הוועדה המקומית יש להתייחס לזכויות המוקנות מכח התכנית כבנק זכויות שנוספו לחלקה כולה. עצם ההשבחה המיוחסת לכל דירה, גוזרת הועדה המקומית מערכן הכולל של זכויות אלה, בהתאם לחלקה היחסי ברכוש המשותף. לשיטתה, החיוב מושת על עליית ערכו של החלק היחסי ברכוש המשותף.

ועדת הערר פסקה כי, עמדתה זו של הועדה המקומית אינה עולה בקנה אחד עם הבסיס לחיוב בהיטל השבחה ואין בדרך הילוכה זה כדי לבסס קביעה כי התקיימה לגבי מקרקעי העורר הדרישה הבסיסית לפיה אלה הושבחו וערכם עלה, התפיסה לפיה הבניין או החלקה כולה הושבחו כתוצאה מהתכנית, בסכום כולל בגינו יש למסות את כל בעלי הדירות בבניין בחלוקה מתמטית על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף – מבלי שנבחנה והוכחה עליית ערכם של דירותיהם הם בכלל ובוודאי בסכום שיוחס להם – אינה יכולה לעמוד. הנה כי כן בלא יסוד ההתעשרות – או עליית השווי של המקרקעין – לא זו בלבד שלא חלה השבחה כהגדרתה בתוספת השלישית, אלא שגם נשמטת ההצדקה העיונית לגביית ההיטל.

לכן, קבעה הוועדה במקרה הנדון, כי דרישת ההיטל מבוטלת וההיטל ששולם יושב לעורר בתוספת תשלומי פיגורים.

הערת מערכת: שאלה מורכבת עולה בהחלטת ועדת הערר, שאלה שועדת הערר לא נזקקה בסופו של יום להכריעה, והיא מערכת היחסים וזהות הגורם שעליו לשלם בגין זכויות בנייה על גג משותף, שאינו צמוד לדירה, האם כל דייר, ובאיזה שיעור, מן הסתם שאלה זו עוד תעלה בערכאות שונות, שאלה המשלבת קניין והיטל.

תכנון ובניה – הקלות

עררים: 285/14,269/14,264/14, סימה לוי ואח' נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל


ב"ב המשיבות
: עוה"ד ה' יצחקי, א' וילצ'יק, כ' רבי, ש' לוי

מתן הקלות בבקשה להיתר לתוספת קומות וגובה

ערר זה יסודו בעקבות החלטתה של וועדת המשנה לתו"ב ירושלים, לקבל את בקשתה של חברת אוסיף השקעות בע"מ (להלן – "משיבה 2") למתן הקלות בבקשה להיתר לתוספת קומות וגובה לחמישה בנייני מגורים, במגרש האחרון (להלן – "מגרש 1") המיועד למגורים בשטח תכנית 5649 (קריית הלאום) שלגביו טרם הוצא היתר בנייה.

העוררים מתגוררים במגרש המכונה בתכנית מגרש מס' 2 וממוקם במעלה המדרון מעל מגרש 1. במגרש גדול זה נבנו מרבית בנייני המגורים, כאשר לכל המגרשים סביב מגרש העוררים אושרו, בהליכים תכנוניים שונים ומגוונים, תוספות גובה וקומות.

בקשת היתר הבנייה שהגישה המשיבה 2 כללה בקשה להקלות, כאשר שלושה מהבניינים ממוקמים מול בנייני העוררים. בהחלטת הוועדה נכתב "התרשמה שהבינוי המבוקש אכן מטיב עם המתחם ויוצר פתיחות ואוורור במתחם על ידי הבינוי המוצע שבא "לרכך" את הבינוי הקיים" ולכן, אושרה הקלה לתוספת של שלוש קומות, מעל לחמש קומות מאושרות, וכן לתוספת גובה של 9.4 מטר. בניינים אלה הם העומדים במרכז טענות העוררים.

העוררים טענו כי אין כל הצדקה תכנונית להקלה ובאישורה יהיה כדי ל"שבור" את המדרוג המתוכנן. עוד נטען, כי בהקלה יהיה כדי לשנות את אופי הסביבה ומדובר בסטייה ניכרת מתכנית ולא ניתן היה לאשר את ההקלות. לטענת העוררים, על הועדה היה לדחות את הבקשה להקלה מאחר שמדובר בהקלה ברמת עצימות גבוהה המוצעת לגבי "תכנית חדשה", תוך פגיעה וחסימת הנוף הנשקף מדירותיהם.

בתשובתה לערר, טענה משיבה 2, כי הבינוי המוצע מטיב את המצב התכנוני, מקפיד על שימור דירוג פנימי וחיצוני בין הבניינים ותואם את הבינוי שבוצע בשטח. במסגרת זו נטען, בין היתר, כי בעוד הבינוי במגרש העוררים שונה "מן הקצה אל הקצה", מבקשים העוררים לשלול באופן מוחלט וקטגורי אפשרות של שינוי הבינוי במגרש המשיבה 2.

ועדת הערר סקרה את סעיף 151(א) לחוק, בו נקבע כי ניתן לאשר הקלה במקום בו אין מדובר "בסטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין" ואת סעיף 151(ב) בו קבע המחוקק כי תוספת לשטח הכולל המותר לבניה היא סטייה ניכרת וכי ניתן לקבוע בתקנות "מה עוד ייחשב כסטייה ניכרת לעניין סעיף זה". לאחר עיון בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 קבעה הוועדה, שניתן להוסיף בהקלה שלוש קומות במבנים שלגביהם מספר הקומות המאושר בתכנית הוא חמש עד תשע כמו בענייננו.

עוד קבעה ועדת הערר כי, בתקנות קיימות גם נורמות פתוחות יותר הקובעות מבחן בעל מרקם תכנוני פתוח למונח סטייה ניכרת. ההוראה הנורמטיבית הכללית, הקבועה בתקנות בהקשר זה, היא תקנה 2(2) הקובעת כי "בניה המשנה את אופיה של הסביבה הקרובה" היא בגדר סטייה ניכרת. תקנות אלה קובעות מבחן תכנוני ("השתלבות בסביבה הקרובה"), אשר יישומו נתון לשיקול דעת מוסדות התכנון.

כך, פנתה ועדת הערר לנתח האם משיבה 2 עומדת במבחן התכנוני וקבעה כי יש להתחשב בכך שהבניינים בהם מתגוררים העוררים וכן יתר הבניינים בסביבה נבנו, תוך מתן הקלות ו/או תכנית נקודתית, לגובה רב יותר ובמספר קומות רב יותר. זו בדיוק תכליתה של הקלה אשר נועדה להתאים במקרים מסוימים את היתר הבנייה למצב שנוצר בשטח.

ועדת הערר עמדה על ארבעת השיקולים המרכזיים שעל מוסד התכנון לבחון בדיון בבקשת הקלה: הצדקה תכנונית, עצימות ההקלה, מועד התכנון המאושר והפגיעה בצדדים שלישיים. וקבעה כי תיתכנה תכניות שאינן ישנות, אשר עקב הקלות ותכניות נקודתיות שאושרו, לא נכון לבצע את הוראותיהם כלשונן ולשם כך נדרשות הקלות כאמור, בענייננו, מגבלות הקומות והגובה בתכנית קריית הלאום נפרצו באופן בו נוצר צורך להתאים את גובה יתר הבניינים לגובה הבניינים שנבנו בפועל. מבחינת ההצדקה התכנונית, העוררים אינם חולקים על כך שהבנייה המוצעת תואמת את זכויות הבנייה. ולדעת ועדת הערר הבנייה המוצעת משתלבת עם הבנייה הקיימת והמאושרת במדרג נכון, תשפר את נצפות הפרויקט ממרכז העיר ואף תיצור ריווח נכון יותר.

בעניין הפגיעה בצדדים שלישיים ובכלל זה בעוררים, קבעה הועדה כי במקום בו הבניין בו מתגוררים העוררים זכה לתוספת גובה וקומות משמעותית מצטמצם אינטרס ההסתמכות של העוררים.

לסיום ועדת הערר מתחה ביקורת על ועדת המשנה וקבעה שלא נכון היה לפעול בדרך בה פעלה הועדה לגבי הבקשות השונות ב"קריית הלאום". תכנית רגישה זו קבעה מספר קומות וגובה מרבי וסייגה את סמכות מהנדס העיר לחרוג מהגובה המרבי במטר אחד בלבד. אין ספק כי הדבר מעיד על כוונת מתקני התכנית להגביל את הגובה. והנה הגבלה זו נפרצה. מצפון, מדרום וממערב וממזרח. הגובה המחייב בתכנית הפך לפלסתר והבנייה סביב התרוממה ללא תכנון כולל. בכך נעקפו עקרונות התכנון הראוי והדבר ניכר בשטח. בדומה לתכניות רבות גם הרעיון שנקבע בתכנית זו הפך לתיאורטי ורחוק מרחק רב מהמציאות שנבנית בפועל.

הערעור נדחה, לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת: פעמים רבות מבקרים גופי התכנון את העובדה שלעיתים הרשויות פועלות בשיטת "התכנון הזוחל", ועל כן לא ניתן לראות את התמונה כולה ולבסוף נאלצות הרשויות לאשר בקשות שלא היו מאשרות מלכתחילה, על כן פעמים רבות מבקשות הועדות לראות את התמונה כולה וליצור תכנון כולל, הבעייתיות בדרך זו הינה שתכנון כולל אורך זמן ועלול לגרור עיכובים רבים.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד קרן זוקין ואריאל פל ממשרד עוה"ד צבי שוב.

עקב פרישתם של יושבי ראש ועדות ערר המחוזיות מחוזות מרכז ותל אביב עוה"ד מיכה גדרון ומיכל גלקין גולן, מאחלת המערכת הצלחה רבה.

הזמנה ליום עיון מקצועי

לפרטים והרשמה לחץ כאן

shoob kenes 2014

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

Header__ONLINE_550px

.

 

מה בין השבחה עסקית להשבחה תכנונית? בקשה לדיון נוסף על פס"ד גולדן פוינט נדחתה ע"י ביהמ"ש העליון


מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

.

.

.

הרינו לעדכן על פסק דין שניתן ביום 20.11.14 דנמ 5579/14 גולדן פוינט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה*, במסגרתו נדחתה ע"י בית המשפט העליון (כב' המשנה לנשיא הש' נאור) בקשה לדיון נוסף על פסק דין "גולדן פוינט" (בר"ם 2647/14) בקבעו כי פסק הדין מושא הבקשה לא קבע הלכה חדשה אלא, מהווה יישום של ההלכות הקיימות וצועד בדרכן. בעניין "בית הכרם" ציין ביהמ"ש כי "שוויים של מקרקעין נגזר, כידוע, מגורמים שונים (מיקום, גודל הנכס, טיב הנכס וכו'), וביניהם יכולת ניצולם על-פי תכנית תכנון החלה עליהם". "יכולת ניצול המקרקעין" וייעודם מהווים אפוא גורמים מרכזיים המשפיעים על הערכת שוויה של קרקע. אין ספק כי שיקולים אלה לדעת ביהמ"ש, רלוונטיים להערכת השווי. כך, בעניין זה, שונה יעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע שניתן להקים עליה תחנת דלק. כפי שצוין בפסק הדין מושא הבקשה, יש בכך משום העלאת שווי הנכס המהווה השבחה. מששינוי היעוד מהווה השבחה, כל שנדרש הוא לאמוד את ערכהּ. עוד נקבע כי צדקה הועדה המקומית בציינה כי המחלוקת בין הצדדים היא מחלוקת קונקרטית על אודות גובה ההשבחה. במחלוקת זו הכריע בית משפט כי במסגרת הערכת השווי יש לשקול את כל השיקולים השמאיים הרלוונטיים. כפי שציין בית המשפט, מקווים מנחים לשמאות שפרסם משרד המשפטים עולה, כי אחת משיטות השמאות המקובלות המשמשות בין היתר לשומת קרקע שיעודה הקמת תחנת דלק היא שיטת היוון תזרימי המזומנים העתידיים. במסגרת זו, נדרש להוון את דמי השכירות הראויים מתחנת התדלוק לצורך שומת שווי השוק של המקרקעין (המשמשים – או אשר עתידים לשמש – לתחנת הדלק). בית המשפט קבע כי מדובר בשיקולים שמאיים רלוונטיים. השמאי הוא הגורם המקצועי בהערכת שווי ומששקל שיקולים רלוונטיים, ולכן לדעת ביהמ"ש אין מקום להתערב בחוות-דעתו. אין בקביעה זו כל חידוש. היא מתיישבת עם רוח הפסיקה בנושאי שמאות. אשר ל"אנומליה" שנוצרה לטענת המבקשים בין היטל השבחה לבין פיצויים לפי סעיף 197, הרי שפרשנותם לפסק הדין מושא הבקשה שגויה. אכן, בעניין "בית הכרם" נקבע, בדעת הרוב, כי קיים חוסר סימטריה בין שני ההסדרים זה הוא הכלל. לצד זאת, נקבע במקרים שונים, כפי שציינו בצדק המבקשים, כי להסדרים אלה עשויה להיות רלוונטיות האחד למשנהו. מדובר הן בפסקי הדין בעניין "עמיד" ו- "אברמוביץ" ו"בלוך" (אליהם הפנו המבקשים בבקשתם) אלא שלדעת ביהמ"ש אין בפסקי דין אלה קביעה כי תמיד ניתן לבצע גזֵרה שווה בין ההסדרים. פסק הדין מושא הבקשה לא שינה מהלכות אלה. בנסיבות המקרה לא היה מקום לסטות מהלכת "בית הכרם" ולא היה מקום לבצע גזֵרה שווה מהוראת סעיף 197.

הערת מערכת: לא ברור מדוע מי שיוצרים לו גישה בתכנית לתחנת הדלק ישלם היטל השבחה שייבחן לפי שיטת היוון הכנסות, ומי שנוטלים ממנו התכנית את דרך הגישה לתחנת הדלק לא יקבל פיצוי כלל כי מדובר כביכול בנזק ״כלכלי״.

לפסק הדין המלא לחצו כאן

*את המשיבה ייצג עו"ד יעקב ברכה.

Comments סגור לתגובות
ספטמבר
23

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 62

Posted by: | Comments סגור לתגובות

Header__new_550px6

גרסאת-הדפסה-עברית

 

מאמרים בנושא

 

אישור מוסדות התכנון לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

חוק להעמקת גביית המיסים והגברת האכיפה (תיקוני חקיקה) (מס' 2) , התשע"ד-2014

רשות מקרקעי ישראל

עיקרי ההחלטות שהתקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.8.14

 

עדכוני פסיקה

 

היטל השבחה

דנ"א 5255/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון בע"מ ואח'

נדחתה עתירה לדיון נוסף בגין הלכת אליק רון

חוזים – כדאיות עסקה

ת"א 42418-09-11 סימן טוב לוי ואח' נ' מעוז גולדשטין

האם שינויים שבעקבותיהם חל גידול משמעותי בסכום דמי היתר ההופך עסקת מכר לעסקת הפסד,
מהווה טעות בכדאיות העסקה והאם בנסיבות העניין הופכת אכיפת החוזה בלתי צודקת?

חוזים – כפיה ועושק

ת"א 593/04  רמת נילי חברה לבניין בע"מ ואח' נ' מועצה מקומית זיכרון יעקב ואח'

שיקולים כלכליים וכדאיות עסקה אינם עומדים בבסיס עילת כפיה ועושק

הפקעות

ת"א 53469-06-12  עדי זילברברג ואח' נ' עיריית פתח תקוה

לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה

תכנון ובניה

עררים 33/14, 48/14 מועצה אזורית מעלה יוסף ואח' נ' הועדה להשלמת תכניות לתכנית 13342/ג ואח'

אל מול הצורך בפיתוח העיר, קיימת חובה לבחון את ההשלכות הסביבתיות-

תכנית המתאר הכוללת של העיר מעלות- תרשיחא- תכנית ג/13342

ערר מס' 95+99+100+159/14, דפני מרים ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל

עקרונות משפטיים ושמאיים במסגרת עריכת טבלת איזון בתכנית איחוד וחלוקה

ערר037/14 תמר ויעקב שטיל נ' ו"מ לתו"ב חיפה ואח'

התנאים להחלת סעיף 11 לתמ"א 38בהתאם לתכנית החלה או בהתאם למבנה הקיים?

 

מאמרים

                    

אישור מוסדות התכנון לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר

מקרקעין בבעלות משותפת של מספר בעלים, הינם מקור למחלוקות מרובות בין השותפים והשאיפה התמידית והנכונה של בעלי הזכויות הנה לקיים הפרדה מלאה בדרך המיטבית, כך שהליך הפירוק יבוצע, באופן שבו לא תהא פגיעה בזכויות הבעלים.

הוראות באשר לפירוק שיתוף במקרקעין נקבעו בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 סימן ב' (להלן -"חוק המקרקעין"). סעיף 37 לחוק המקרקעין שכותרתו "הזכות לתבוע פירוק השיתוף" – קובע: "(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף". נוסח הסעיף מבטא את ההנחה כי שיתוף במקרקעין, אינו מצב רצוי, וכי המחוקק מעודד את סיומו. בהמשך, קובע החוק את הדרכים לפירוק השיתוף במקרקעין, חלוקה, מכירה, ורישום בית משותף.

סעיף 39 לחוק המקרקעין שכותרתו: "פירוק דרך חלוקה" קובע: "(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". חלוקה בעין הנה הדרך העדיפה על המחוקק לפירוק השיתוף. ככלל, בית המשפט יורה על חלוקה בעין, אלא אם שוכנע, כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או שהחלוקה תגרום נזק ניכר לשותפים או מי מהם.

השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של המקרקעין, תיגזר מהוראות דיני התכנון והבניה.

חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 (להלן -"חוק התכנון והבניה") בסעיף 143 שכותרתו "הגבלה על חלוקת קרקע" קובע: "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין, אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים, אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה".

מן האמור עולה, כי חוק התכנון והבניה, קובע הוראות ברורות לרישום חלוקת מקרקעין, על פי פסק דין לפירוק שיתוף, אולם חוק המקרקעין עצמו, אינו קובע הנחיות חד משמעיות בעניין לבית משפט, ולכאורה נראה כי לעניין זה קיימת לקונה, בחוק המקרקעין.

לצורך ההשוואה – חלוקה בדרך של רישום צו בית משותף, תבוצע בהתאם להוראות סעיף 42 לחוק שכותרתו: "פירוק דרך הפיכה לבית משותף", הקובע בזו הלשון: "(א)  היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם". כהשלמה להוראות סעיף זה, נקבעו הוראות סעיף 42 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב-2011: "המפקח ייתן חוות דעת כאמור בסעיף 42(א) לחוק, לאחר שהומצאו לו להנחת דעתו, מסמכים אלה: (1) החלטת בית המשפט שנתבקשה בה חוות הדעת; (2) תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן תמונה נאמנה של הבית ודירותיו; (3) כל מסמך אחר הנחוץ לו למתן חוות הדעת".

מן האמור עולה, כי קיימות בחוק ובתקנות המשלימות לו, הנחיות ברורות לבית המשפט ולצדדים להליך הפירוק, מהם המהלכים והמסמכים הנדרשים על מנת לבצע פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף.

כך בהתאם, ההוראות האמורות בסיפא לסעיף 143 האמורות לעיל, אמורות היו להוות השלמה להוראה בחוק המקרקעין, המורה לבית המשפט לקבל חוות דעת ואישור מראש מאת רשויות התכנון על התכנות הפעולה, בטרם יצווה על פירוק שיתוף, בדרך של חלוקה תכנונית בעין. הוראה כזו אינה קיימת בחוק המקרקעין בנוסחו דהיום.

כאמור חלוקה בעין שמטרתה יצירת יחידות עצמאיות קנייניות, צריכה להיות תואמת את חוקי התכנון והבניה.  בפסק דין ת"א 3947-03 קבלאוי ואח' נ' דכוור ואח' בבית משפט השלום בקריות, קובעת כב' הש' פנינה לוקיץ': "…על בית המשפט לבחון האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון; עליו לבחון את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר; להתחשב בזכויות הניצול וכדומה. לפיכך, תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הנו אישור תשריט חלוקה על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965… אם כי הפרקטיקה הנוהגת הינה כי לעיתים בתי המשפט מסתפקים בראיה כי תשריט חלוקה ניתן לאישור או צפוי להיות מאושר עפ"י סעיף 143 הנ"ל, ולא ממתינים לקבלת האישור בפועל".

לעניין זה מצאנו כי בדיון בפני ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז בראשות היו"רעו"ד מיכל גלקין גולן  – ערר מס' 326/13 עמיר חיים קפלן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד, דנה הועדה במחלוקת באשר למקרקעין בהם מחזיקים 2 שותפים, ביניהם לכאורה קיים הסכם שיתוף, כאשר החלקה מחולקת בפועל מכוח אותו הסכם שיתוף שאינו רשום, ועפ"י תשריט חלוקה מוסכם ביניהם בלבד. לאחר דיון בעובדות העניין קבעה הועדה כדלקמן:

"…לחלוקה קיים פן תכנוני ופן קנייני, האחד לא יכול לאיין את האחר. עפ"י פרק ד' לחוק, לא כל שכן אם מדובר בחלוקה עפ"י סימן ז' לפרק ג' (שלא בהסכמה), מדובר בפעולה הטעונה אישור מוסדות התכנון. מוסדות התכנון בוחנים את השלכותיה של אותה חלוקה, ובין השאר מוודאים קיומה של עצמאות תכנונית לכל אחד מהחלקים המוצעים. ספק אם החלוקה עליה הסכימו הצדדים הייתה עוברת בשבט ביקורתה של הועדה המקומית… כך או אחרת אותו הסדר אינו יכול לכפות על מוסדות התכנון, הר כגיגית פתרון שאינו בטיחותי, דוגמת זו שהוצע בענייננו…לפיכך, כל עוד החלקה אינה מחולקת בהליך עפ"י החוק, הליך אשר אם יינקט חזקה שייתן פתרון תכנוני לעצמאות כל אחד מהחלקים, ניתן להתייחס אל החלקה כמקשה אחת…".

נמצאנו למדים, כי כל החלטה שבית המשפט יקבל בדבר חלוקה בעין, עליו לבחון בראש ובראשונה את היתכנות החלוקה, בהתאם לתכניות החלות, ואפשרויות ניצול ובניה על המקרקעין, מובן כי לצורך כך עליו לקבל את אישור מוסדות התכנון, בדיוק כפי שלצורך רישום בית משותף על בית המשפט לקבל את חוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין האמון על רישום בתים משותפים, בפועל נראה כי הפתרון לעת עתה הינו בדרך של מינוי מומחה שיבחן את ההתכנות והסיכוי לכך.

נושא זה כאמור אינו מוסדר בחוק המקרקעין, ונכון כי המחוקק ישלים ההוראות הנדרשות, ולא ישאיר עניין עקרוני ביסודו לשיקול דעת בית המשפט.

יחד עם זאת, ראוי לזכור כי אישורו של תשריט כאמור על ידי רשויות התכנון, אינו יכול להקנות לו מעמד קנייני, וכי לכל היותר הנו יכול להוות אינדיקציה לגבי אומד דעת הצדדים בעת עריכת התשריט (ראה לעניין זה ת"א 4666-08-09מרעי ואח' נ' מרעי ואח'בבית משפט השלום בנצרת, כב' הש' עירית הוד).

במסגרת הליך פירוק השיתוף על בית המשפט להביא בחשבון את מלוא השיקולים התכנוניים והקניינים, כך שידורו אלה עם אלה, לשם כך, נכון כאמור, כי הפרקטיקה תקבל ביטוי בהוראות החוק, כך שבית המשפט יהא מחויב, לקבל חוות דעת ואישור מוסדות התכנון מראש וכתנאי למתן פסק דין לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

חוק להעמקת גביית המיסים והגברת האכיפה (תיקוני חקיקה) (מס' 2) , התשע"ד-2014

ביום 7.8.2014 התקבל במסגרת החוק להעמקת גביית המיסים והגברת האכיפה (תיקוני חקיקה) (מס' 2), התשע"ד-2014, תיקון עקיף לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תיקון מס' 80 (להלן – "התיקון לחוק").

בתיקון לחוק נקבע, כי בגביית חוב מס לפי חוק זה (חוק מיסוי מקרקעין), אשר החלו ההליכים לגבייתו לפי פקודת המיסים גביה, יהיו לרשם לענייני המרכז (כהגדרתו בחוק המרכז לגביית קנסות אגרות והוצאות, התשנ"ה 1995), אותן הסמכויות המפורטות בסעיף 194ב לפקודת מס הכנסה, בשינויים המחויבים.

רשות מקרקעי ישראל

עיקרי ההחלטות שהתקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.8.14

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל (להלן – "המועצה") אשר התקיימה ביום 3.8.14, התקבלו מספר החלטות אשר תכנסנה לתוקף רק לאחר חתימתן כדין על ידי שר הבינוי והשיכון ושר האוצר, במקרים הדורשים זאת.

הסדרת הקניית זכויות למגורים לאגודות הקיבוצים:

המועצה אשרה פה אחד את המלצות ועדת ליברמן להסדרת הקניית זכויות למגורים לאגודות הקיבוצים, כאלטרנטיבה לשיוך דירות.

הועדה, בראשותו של בנצי ליברמן מנהל רשות מקרקעי ישראל, אשר מונתה על ידי  שר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל, אורי אריאל,  הגישה המלצותיה לגבי הסדר נוסף ושונה מול הקיבוצים, מעבר להסדרי השיוך (הפרטני) הקיימים, בנושא הקניית זכויות קניין במגורים, המאפשר לאגודת הקיבוץ לשמר את זכויות המגורים ולא לחלקן בין חברי הקיבוץ, וזאת במטרה לשמר את הקהילה הקיבוצית.

בהתאם להמלצות שאושרו תהיה רשאית האגודה השיתופית של הקיבוץ לרכוש במרוכז את זכויות המגורים בקיבוץ המוקנות על פי תמ"א 35, אם על פי תכנית תקפה  ו/או תכנית אשר תאושר עתיד. זאת, בתנאי שלפחות 66% מחברי הקיבוץ מאשרים את המתווה.

רכישה מרוכזת זו פוטרת את הקיבוץ מהחובה לשלם לרמ"י או לקבל את חתימתו בגין הקמת יחידות דיור בקיבוץ או בגין כל הסדר בין הקיבוץ לבין חבריו בנוגע ליחידות דיור אלו.

שיעורי התשלום עבור הקרקע יהיו בהתאם להסדרים הנהוגים כיום בהתאם להחלטות מועצה העוסקות בשיוך דירות  בקיבוצים (1366 ו 751)  בהתאמות הנדרשות למתווה החדש.

בהחלטת המועצה קיימת האפשרות לאגודה לרכוש את הזכויות בשני שלבים.

על מועצת מקרקעי ישראל לקבוע את העקרונות למערכת היחסים הקניינית בין האגודה לחבריה.

מתחם קבר יתרו – מקאם נבי שועייב אתר מורשת לעדה הדרוזית:

המועצה אישרה כי רשות מקרקעי ישראל תקצה לעמותת מקאם נבי שועייב בחכירה ל-49 שנים את מתחם הקבר למטרת אתר מורשת לעדה הדרוזית בשטח של כ-168 דונם בהתאם לתכנית בתוקף, כאשר השימושים הציבוריים והנלווים יוחכרו לעמותה בדמי חכירה סמליים. עוד נקבע כי האתר ישמש אך ורק למטרות מורשת ולא יותר שינוי יעוד.

כפר שלם:

המועצה החליטה להסמיך את יו"ר המועצה לקבוע 2-3 מחברי המועצה אשר ישמעו את הגורמים שפנו למועצה בעניין הקריטריונים שהוצעו בפני חברי המועצה מעבר להתייחסותם עד כה.

על חברי המועצה שימונו לכך לסיים את עבודתם תוך 75 יום ולהציג ליו"ר המועצה את המלצתם.

על המועצה לדון בקריטריונים לפיצוי תושבי כפר שלם תוך 90 יום ממועד קבלת ההחלטה הנדונה.

הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים  ותעסוקה:

המועצה אישרה לאפשר להנהלת הרשות לאשר בקשות להשבת שטחים חקלאיים הדרושים לצורך ביצוע תשתיות ציבוריות ושאינם נכללים במסגרת התכנית וזאת לשם ביצוע התשתיות או לשם הוזלתם. כמו כן הוחלט לאשר בקשות להשבת יתרות שטחים חקלאיים שאין התכנות כלכלית לעיבודן על אף שאינן נכללות בתחום התכנית.

 

עדכוני פסיקה

 

היטל השבחה

                                     דנ"א 5255/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון בע"מ ואח'                                                 
בית המשפט העליון, בפני כב' נשיא בית המשפט הש' א' גרוניס

נדחתה עתירה לדיון נוסף בגין הלכת אליק רון

ב"כ המשיב: עו"ד צדוק צדיק

עסקינן בעתירה לדיון נוסף בגין החלטת בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 (להלן: "פסה"ד"), אשר ניתן ביום 15.7.2014 מפי השופט י' עמית, בהסכמת השופטים א' רובינשטיין וע' פוגלמן.

בפסק הדין, אשר תוקצר על ידנו בניוזלטר שעניינו "מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך חיוב בהיטל השבחה" (ר' קישור http://www.od-nadlan.co.il/?p=3009), נדונה בין היתר השאלה מה דינן של זכויות מותנות במקרקעין אשר נכללו בתוכנית מתאר מקומית ואושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רק לאחר מכר המקרקעין לבעלים חדשים לצורך היטל השבחה.

בפסק הדין נקבע במישור העקרוני, כי אירוע המס שיצר את ההשבחה הוא אירוע מס אחד, שמועדו הוא רגע אישור התוכנית, ואילו אישור הזכויות המותנות אינו מהווה אירוע מס נוסף. כב' השופט עמית הסביר בפסה"ד כי אף שמדובר בהשבחה אחת, המורכבת מהזכויות שנכללו בתוכנית ומאישורן בפועל בהמשך, הרי שהיא התממשה בשני שלבים, בעת מכירת המקרקעין ובעת מתן היתר הבנייה. עוד נקבע כי את היטל ההשבחה יש לגבות בשני מועדי המימוש, לפי מידת ניצול הזכויות המותנות על ידי בעל המקרקעין בכל אחד מהמועדים, וזאת ניתן להעריך בדרך שמאית. בהקשר זה, הזכיר כב' השופט עמית כי סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק מאפשר תשלום של היטל השבחה בהתאם למידת ניצולן בפועל של הזכויות הנובעות מפעולת התכנון. על כך הוגשה העתירה דנא.

העותרת טענה בין היתר, כי בפסק הדין נפסקה הלכה חדשה בעניין השבחה הנובעת מזכויות מותנות; כי מדובר בהלכה חשובה, שלה השלכות רוחב קשות משום שיישומה יוביל לאי-גביית מס אמת, וזאת בניגוד לתכליתו של החוק ולכוונתו של בית המשפט וכי רק החלטתה (היא הועדה המקומית) לאשר את הזכויות המותנות הביאה להתגבשותן ולהפיכת התכנית לתכנית משביחה. במילים אחרות, לגישתה של העותרת, אישור הזכויות המותנות הוא בבחינת השבחה עקב אישור תכנית

עוד טענה העותרת, כי פסה"ד נושא העתירה, יוביל לחיוב היטל השבחה בחֶסֶר אף במקרים של התעשרות היזם ולהפך, במקרים אחרים עלול הבעלים להיות מחויב ביתר היטל השבחה, אף שבדיעבד יתברר כי כלל לא הייתה השבחה. לבסוף מוסיפה העותרת, בין היתר, כי תוצאת פסה"ד תוביל לגירעון בסכום של 20 מיליון ₪ לשנה בקופתה.

בנוסף, העירה העותרת כי בסמוך לאחר מתן פסק הדין בעתירה ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 1560/13 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (22.7.2014). לדבריה, מדובר בפסק דין בעל חשיבות לענייננו, כיוון שנקבע שם שפגיעה המקימה זכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק תתגבש רק עם הוצאת היתר בנייה להקמת מתקן שידור מכוח תמ"א 36א, ולא עם פרסומה של תכנית המתאר האמורה. העותרת ציינה כי בעניין מגן נעשתה הבחנה בין שני המקרים וביקשה כי הדיון הנוסף יעסוק בהבחנה זו.

בית המשפט דחה את העתירה, בקבעו, בין היתר, כי לא מדובר בהלכה מיוחדת וחריגה שיש בה כדי לשנות באורח מהותי נורמות ששררו עובר להלכות שנדונו והוכרעו בפסק הדין וכי הקשיים שהעלתה העותרת בעתירה דנא זכו להתייחסות ולדיון נרחב בפסק הדין.

הערת מערכת:

  אין ספק כי הלכה זו הינה אחת ההלכות החשובות שניתנו לאחרונה מלפני בית המשפט העליון בהתייחס לסוגיית היטל ההשבחה, עם זאת הלכה זו אינה חפה מקשיים ושאלת תחולתה עוד תעלה רבות, בין היתר שאלת ההתייחסות למקרים בהם כבר ניתנו אישורי עירייה בדבר העדר חובות אחר אישור תכנית שכללה זכויות מותנות, בהם יידרש הנישום לשלם היטל השבחה ומן הסתם יטען כי הסתמך על האישור, ועוד כהנה וכהנה.

חוזים – כדאיות עסקה

ת"א 42418-09-11 סימן טוב לוי ואח' נ' מעוז גולדשטין
בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, בפני כב' הש' ריקי שמולביץ


ב"כ התובעים:
עו"ד גיל הירשמן

האם שינויים שבעקבותיהם חל גידול משמעותי בסכום דמי היתר ההופך עסקת מכר לעסקת הפסד,
מהווה טעות בכדאיות העסקה והאם בנסיבות העניין הופכת אכיפת החוזה בלתי צודקת?

ענייניה של התביעה דנן, אכיפת חוזה מכר אשר הפך לעסקת הפסד, בנסיבות כדלקמן:

הנתבע בתובענה הינו בעל זכויות בקרקע בראשון לציון אשר הוגדרה בעבר כמשק עזר (להלן: "החלקה") ואשר בבעלות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות").

תוקפו של חוזה החכירה באשר לחלקה הסתיים בשנת 1980 וטרם חודש לתקופה נוספת.

עם זאת, ביום 18.12.2005 הודיעה הרשות לנתבע כי לפנים משורת הדין ולמרות שאיננה מחויבת, היא תטפל בחידוש תקופת החכירה, היוון הזכויות והעברת הזכויות על שמו בכפוף לתשלום דמי היוון, בהתאם לנהלי הרשות ובהעדר מניעה אחרת.

בהמשך לכך הנפיקה הרשות שובר תשלום דמי היוון, דמי חכירה שנתיים וחוב דמי חכירה בסך של כ-100,000 ₪ לתשלום עד ליום 17.1.2006. עם זאת הנתבע לא שילם השובר במועד האמור.

ביום 5.2.2006 הודיעה הרשות כי הוקפאה זמנית האפשרות לבצע שינוי יעוד והיוון תשלומי דמי חכירה במשקי עזר.

למרות ההקפאה כאמור, לאחר שפנה הנתבע לנציגים שונים ברשות ומבלי לידע אותם על ניסיונותיו החוזרים, ביום 26.7.2006 הנפיקה הרשות שובר חדש לתשלום דמי היוון, דמי חכירה שנתיים וחוב דמי חכירה בסך של 106,233 ₪ לתשלום עד ליום 15.8.2006.

ביום 15.8.2006 התקשרו התובעים בחוזה (להלן "חוזה המכר") לרכישת החלקה תמורת סך של 970,000$.

ביום חתימת חוזה המכר, שילמו התובעים סך של 121,500 ₪, סכום זה שימש בין היתר לתשלום השובר שהונפק ע"י הרשות כאמור, לטענת התובעים באותו מועד אמר הנתבע כי אם ישלם השובר במלואו ובמועדו, הוא יהא זכאי לתשלום דמי היוון בשיעור 31% בלבד ולא בשיעור גבוה יותר.

ביום 24.8.2006 שלחה הרשות לב"כ הנתבע מכתב בו נאמר, כי עוד בחודש מרץ 2006 פנה הנתבע לקבל שובר לתשלום היוון חדש והיא הודיעה לו כי לא ניתן לעשות כן לאור הקפאת החלטת הנהלת הרשות המאפשרת היוון משקי עזר. הרשות ביטלה את השובר והשיבה הכספים אשר שולמו.

בהתאם לסעיף 20 לחוזה המכר, למוכר זכות לבטל החוזה תוך 40 ימים, ללא צורך במתן הסבר כלשהו, ובלבד שיחזיר התשלום הראשון לתובעים.

ביום 21.9.2006 שלח הנתבע לתובעים נוסח כתב הארכה של תקופת הביטול. במסמך נכתב כי במהלך תקופת הארכה ינסה המוכר לקבל הסכמת הרשות לחידוש חוזה החכירה. בהמשך מסר הנתבע כי בינתיים יקוים החוזה ככתבו וכלשונו.

בהתאם לכך, בין השנים 20062007 נעשו ניסיונות מטעם הנתבע להגיע להסדר עם הרשות בדבר תשלום דמי ההיוון (ניסיונות אשר נדחו) וכן שולמו בהדרגה לנתבע כספים רבים עבור החלקה בהתאם לחוזה המכר.

 ביום 5.1.2009 הסתיימה ההקפאה וזאת בהחלטת הרשות אשר במסגרתה נקבע בין היתר כי:

"בעל משק עזר רשאי יהיה לממש שינוי יעוד בקרקע כולל השטח עליו קיים הבית המקורי בתמורה ל 91% משווי הקרקע".

בהתאם לזאת, על מנת לקיים את חוזה המכר היה על הנתבע לשלם מעל מיליון וחצי ₪ מעבר לכספי התמורה ומשכך עסקינן בחוזה הפסד.

ביום 11.5.2011 שלח ב"כ הנתבע לתובעים מכתב אשר במסגרתו טען בין היתר כי בנסיבות העניין יש לבטל חוזה המכר בשל "שינוי הנסיבות הקיצוני".

לטענת הנתבע, בנסיבות המקרה מדובר בטעות אשר בגינה ניתן לבטל חוזה וכי אכיפת החוזה תהווה חוסר צדק.

אם כן, נדרש בית המשפט לשאלה – האם התקשרות בחוזה כאמור, מהווה טעות המאפשרת למוכר לבטל העסקה או שמא מדובר בטעות בכדאיות העסקה שאינה מאפשרת ביטול החוזה בהתאם להוראות סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

בית המשפט דן בסוגיות המשפטיות שעמדו בפניו ופסק כדלקמן:

טעות המתייחסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי היחסי, היא טעות בכדאיות העסקה אשר כלולה בסיכונים שנטלו על עצמם הצדדים לחוזה ולא ניתן לבטל חוזה בעטיה.

בנסיבות העניין, הפיכת העסקה לעסקת הפסד עבור הנתבע, בעקבות העלאת שיעור דמי ההיתר ובשל חלוף הזמן (עליית ערך המקרקעין), מהווה סיכון שהמוכר נטל על עצמו משהחליט לא לממש זכותו לבטל החוזה תוך זמן סביר ועמד על קיומו.

הנתבע ידע כי השובר לתשלום עבור דמי ההיוון לא כובד וקיימת סבירות כי גם לא יכובד, והייתה בידו האפשרות לבטל את החוזה. משבחר הוא לקחת הסיכון ולקיים החוזה ככתבו וכלשונו בתקווה שיעלה בידו לשנות החלטת הרשות, הוא אינו רשאי עוד להסתמך על טעות זו לביטול חוזה המכר.

מניעת אכיפת החוזה עלולה להביא להתעשרות הנתבע במיליוני שקלים בעקבות עליית ערך החלקה לאחר מכירתה, מבלי שקמה עילה לביטול החוזה ואין הצדקה להעדיף התעשרותו של הנתבע על פני רווח התובעים ומשכך אין הדבר מהווה העדר צדק באכיפת החוזה.

סוף דבר פסק בית המשפט – כי משהתובעים לא הפרו את חוזה המכר, אין הצדקה להימנע מלהורות על אכיפתו. כמו כן נפסקו הוצאות לזכות התובעים.

הערת מערכת:

פסק-הדין צועד על פי הכללים הרשומים בחוק ואוכף חוזה לא כלכלי, שכן מדובר בשאלת כדאיות העסקה שאינה מהווה עילת ביטול, לאור האמור עולה ביתר שאת החשיבות של ביצוע בדיקות מקדימות לפני התקשרות וקבלת מידע מקדים, על ידי הרשות או לכל הפחות על ידי שמאי מקרקעין שייתן הערכת מקדמית של המס/היטל הצפוי, בדיקות אלו, או לחליפין, התניית עסקה בתנאים המתייחסים לאפשרות ביטול במקרה כגון זה של מס/היטל מוגזם ההופך עסקה ללא כלכלית, יפחיתו את הסיכון.

חוזים – כפיה ועושק

                                   ת"א 593-04,רמת נילי חברה לבניין בע"מ ואח' נ' מועצה מקומית זיכרון יעקב ואח'                                                

בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' הש' ר. למלשטריך – לטר

ב"כ הנתבעים:עוה"ד איתן דוד ורביב רוזנברג

שיקולים כלכליים וכדאיות עסקה אינם עומדים בבסיס עילת כפיה ועושק

במרכז המחלוקת הסכם אשר גובש בין התובעת, חברת רמת נילי חברה לבניין בע"מ (להלן -  "החברה" או "התובעת" עפ"י העניין) לבין המועצה המקומית זיכרון יעקב, אשר נועד לשם הסדרת ביצוע עבודות פיתוח ביחס למתחם המצוי במקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 11309, על מנת לאפשר לחברה הקמת שכונת מגורים בת 55 קוטג'ים צמודים (רובם בני שתי יחידות דיור) (להלן – "שכונת רמת נילי") על פי תכנית, שהתובעת בקשה לשנות.

החברה טענה כי אולצה להסכים לדרישות הכספיות של המועצה, אשר חורגות, לטענתה, ממסגרת התשלומים הקבועים בחוקי העזר, וזאת כדי לאפשר לה ליזום את הקמת השכונה. בבסיס טענת החברה כנגד המועצה עומדת למעשה טענה ל"כפייה כלכלית", להסכים לתנאים שנדרשו הימנה על מנת להשתחרר מלחץ עסקי מסחרי, בלתי חוקי, שהופעל כלפיה, וכן טענה לעושק.

בית המשפט דחה את התביעה לאחר שבדק את עילות הכפייה והעושק (המעוגנות בסעיף 17 ו- 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973) וקבע בנוגע לעילת הכפייה, כי הינה מושתתת על יסוד של לחץ משמעותי, בלתי מוצדק שהצד השני אחראי לו. בבחינת העילה יש לבדוק שני מבחנים, ורק כששניהם מתקיימים תוכר כפייה כבת פועל משפטי: מבחן אחד הוא עוצמת הכפייה והמבחן השני איכות הלחץ, אשר צריך להיות כזה החותר תחת הרצון החוזי החופשי של המתקשר. על מנת להראות כי עוצמת הכפייה הייתה גבוהה יש להראות, כי היא שללה או גרעה מרצונו החופשי של המתקשר ושללה ממנו את חופש הפעולה, כשאפשרות סבירה של פניה לבית משפט או קבלת יעוץ משפטי עצמאי שוללת את טענת הכפייה.

לגבי איכות הלחץ נקבע, כי לא כל לחץ בתחום הכלכלי יוכר ככפייה, והוא צריך להיות כזה הכרוך בפסול מוסרי, חברתי או כלכלי, כאשר למתקשר אין חלופה עסקית סבירה אלא להיכנע. יחד עם זאת קבע בית המשפט, כי בתחום המסחר קיימים אינטרסים כלכליים שונים לגיטימיים, אשר לעיתים מקנים לצד אחד יתרון ויש לבדוק עד כמה נפל פסול מוסרי, חברתי וכלכלי בלחץ שהופעל. בעניין דנא קבע בית המשפט, כי התובעת לא הוכיחה כי הייתה במצב של חדלות פירעון או חוותה קשיים כלכליים, נהפוך הוא, בפני התובעת עמדה האפשרות לנקוט בהליכים משפטיים, והיא אף עשתה כן במהלך השנים, באשר הגישה ערר על החלטות ועדה אשר פגעו בזכויותיה, הליכים אשר נבעו מתוך חשיבה אסטרטגית, עסקית ומתוך רצון למקסם רווחיה ולהגדיל זכויותיה, במהלכם אף לוותה ביעוץ משפטי צמוד, לאור האמור בית המשפט דחה את טענת הכפייה.

בנוגע לטענת העושק, קבע בית המשפט כי עילת העושק מושתתת על שני יסודות רצון פגום מחמת מצוקה, חולשה או חוסר ניסיון וכן ניצול המצוקה לשם כריתת חוזה שתנאיו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. חולשת העשוק צריכה להיות חמורה וקיצונית כדי לקיים את עילת העושק. המצוקה, צריכה להיות במצב של צרה ודוחק עד כדי הסטת שיקול דעתו של העשוק סטייה של ממש מנתיבו הנכון.

בעניין דנא התובעת איננה טוענת לחולשה שכלית או גופנית או לחוסר ניסיון. התובעת הוקמה לצורך פרויקט הקמת השכונה. אחד מבעלי המניות בחברה היה מצוי בתחום הבניה ונהל פרויקטים רבים. התובעת הייתה מוקפת בצוות יועצים שונים ומומחים מתחומים שונים, לרבות ייצוג משפטי צמוד במהלך המשא ומתן עם המועצה, על שלביו השונים. כאן, קבע בית המשפט, "המצוקה" הנטענת כביכול עלתה בעצם כנגד היתרונות המסחריים והכלכליים של עיתוי הבניה, אולם מאחר ושיקולי רווחיות אינם עונים להגדרת "מצוקה" כנדרש על פי עילת העושק, אף דין טענת העושק להידחות.

עוד הוסיף בית המשפט כי  אחד מתנאי עילת העושק הינו כי תנאי החוזה יהיו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, אולם וכפי שעולה מחומר הראיות התנאים בחוזה שיקפו את דרך ההתנהלות של המועצה המקומית, ותנאים אלו היו מקובלים במועצות מקומיות אחרות ולכן לא ניתן לקבוע כי התנאים היו גרועים במידה בתי סבירה מהמקובל.

יתרה על כן, בית המשפט קבע כי מאחר והתובעת העלתה טענותיה לכפיה ועושק רק לאחר 7 שנים, הרי שהיא מנועה מלהעלות טענותיה לכפיה ועושק. עילות הכפייה והעושק מאפשרות לנפגע לבטל את ההסכם בתוך זמן סביר (ראה סעיף 20 לחוק החוזים), בעניין דנא "הזמן הסביר" עבר חלף לו זמן רב טרם הוגשה התביעה ולכן קבע בית המשפט כי התנהלות זו של התובעת גובלת בחוסר תום לב ויוצרת השתק לגבי תביעתה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי דיון בשאלת התיישנות בעניין דנא הופך לשאלה שולית, מאחר ובית המשפט כבר הגיע למסקנה כי לא התקיימה עילת כפיה ועושק, וגם אם הייתה כזו, התובעת מושתקת מטעמי שיהוי, ומטעמים של פניה לביטול ההסכם בחוסר תום לב, שלא במסגרת הזמן הסביר.

בנוסף קבע בית המשפט בעניין טענת התובעת כי לא התקיימה בחוזה דרישת הצורה, לפי סעיף 193 לצו המועצות המקומיות (א) תשי"א 1950, שם נקבע כי בחוזה בו לא קיימת התחייבות כספית ראש המועצה והמזכיר צריכים לחתום על החוזה, בעוד שבעניין דנא החתימות בוצעו מאוחר יותר,  כי במקרה דנא חתימה פורמלית מאוחרת לא מהווה מכשלה מלקבוע כי ההסכם נקשר עוד קודם לכן, בעת השגת הסכמה בפועל מול המועצה והחתימה אך אשררה את התחייבויות הצדדים ולכן אף טענה זו נדחתה.

בית המשפט ציין כי פס"ד זה הינו פס"ד משלים לפס"ד מיום 19.12.2012 ויש לקראם יחדיו.

הערת מערכת:

נראה כי בית המשפט לא אהד בלשון המעטה את ניסיון החברה לקבל את יתרונות ההסדר ואת ניסיונה, כפי שראה זאת, לקבל השבה לאחר שנהנתה מיתרונות ההליך, ולכן בחר בית המשפט להתייחס פחות להיבט החוקי של דרישת הועדה לגבות בדרך אחרת הוצאות המוטלות עליה על פי חוק מעבר לאלו הקיימות בחוקי העזר, סוגיה עולה חדשות לבקרים תוך בחינת השפעתו של פסק-הדין בעניין דירות יוקרה והמותר והאסור עוד יתבררו מן הסתם גם הלאה.

הפקעות

ת"א 53469-06-12, עדי זילברברג ואח' נ' עיריית פתח תקוה

בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, בפני כב' הש' ריקי שמולביץ

ב"כ הנתבעת: עו"ד מיכל אגסי

לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה

ענייננו בתביעה לחיוב עיריית פתח – תקווה לשלם לתובעים פיצויים בגין שטח של 4,194 מ"ר שניטל מהם לצורכי ציבור, המהווה 21.7% וחלק מחלקה 55 בגוש 6365 (להלן: "השטח שבמחלוקת"). התובעים טוענים, כי הם זכאים לפיצוי בגין 1,160 מ"ר מתוך השטח שבמחלוקת, אותם הפקיעה עיריית פתח תקווה כשטח ציבורי פתוח (להלן – "שצ"פ"), אשר נמכר ב-1974 לצדדים שלישיים מבלי שהושבה לבעליה ומבלי ששולמו להם פיצויים בגינה. בנוסף, לטענתם, על עיריית פתח תקווה להשיב להם שטח של 3,034 מ"ר, אשר הופקעו, לטענתה, כשטח לבנייני ציבור (להלן – "שב"צ") ולחילופין, לשלם להם פיצוי בגין הפקעתו וכן דמי שימוש.

בשנת 1950, נרשם המנוח, הוא מי שהוריש לתובעים את זכויותיהם במקרקעין, כבעלים של השטח שבמחלוקת. כעבור שנתיים, מסר המנוח לעיריית פתח תקווה את השטח שבמחלוקת. כעבור שנה ובידיעת המנוח, תפסה העירייה חזקה בשטח ובנתה מחסנים עירוניים בשטח לבנייני ציבור. בסמוך לכך, מכר המנוח אל צד ג' חלק מהמקרקעין אשר שטחו 5190 מ"ר ואת יתרת המקרקעין ירשו התובעים. בשנת 1958, מכרו יורשיו של המנוח זכויותיהם בחלקה לצד ד'.

בשנת 1974 מכרה עיריית פתח תקווה את השטח שבמחלוקת לצד ד', לאחר שקיבלה את אישור יורשי המנוח. היורשים לא התנגדו למכירה בתמורה להעברת 20% מהתמורה שתקבל.

לטענת התובעים, ביחס לשטח שיועד כשצ"פ, עיריית פתח תקווה הפקיעה בפועל, מבלי שפורסמו הודעות בהתאם לסעיפים 5,7 ו-19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. שטח זה נמכר לצדדים שלישיים במקום להשיבו לתובעים ולחילופין לשלם להם פיצוי. ביחס לשטח שיועד כשב"צ, תחילה השתמשה בו למחסנים וכיום הוא עומד ריק. לכן, גם שטח זה יש להשיב לתובעים, לטענתם.

לטענת עיריית פ"ת, אשר תמכה טענותיה בחוות דעת השמאי רמי ליבנה , התובעים מכרו את מלוא זכויותיהם בחלקה. כמו כן, השטח שבמחלוקת נמסר לה במסגרת הפרשה לצורכי ציבור, כחלק מקידום תכנית בנין עיר על החלקה המשנה את יעוד החלקה מחקלאי לתעשייה וכי ניתנה תמורה בדרך של שינוי ייעוד ואם יש לראות את השטח המועבר כהפקעה, הרי שמלוא הפיצוי שולם כדין בשל השבחת החלקה בעקבות שינוי היעוד.

השאלה שבמחלוקתהינה האם לאחר שמכרו התובעים זכויותיהם לצדדים שלישיים נותרו בעלי הזכויות בחלקה בכלל ובשטח המועבר בפרט. אם לא, הרי שאין לתובעים כל מעמד בתביעה ודינה להידחות. אם כן, נשאלת השאלה האם לא העבירו לעיריית פתח תקווה את הבעלות בשטח שבמחלוקת וקיבלו את מלוא התמורה, או שמא ההסכם לא קוים ולכן הוא בטל או שמא יש לראות בהעברה זו "הפקעה" המותירה להם זכות תביעה לאחר שחלפו 60 שנים מאז.

בית המשפט קבע, כי דין התביעה להידחות. בין המנוח לבין הנתבעת נכרת הסכם להעברת השטח שבמחלוקת לבעלות ולחזקת עיריית פתח תקווה. המנוח ויורשיו קיבלו את מלוא התמורה שהוסכמה בגין העברה זו. העברה זו בוצעה בסמיכות בו שונה ייעוד החלקה משטח חקלאי לשטח המיועד לתעשייה והלכה למעשה, הפריש המנוח 21.7% מהחלקה לטובת עיריית פתח תקווה, שטח שהתובעים טוענים כיום שיש לראותו כשטח שהופקע במהלך השנים. יתרת השטח בחלקה נמכר לצדדים שלישיים ולתובעים לא נותרו זכויות בחלקה. בית המשפט מפנה בפסיקתו אל חוות דעתו של השמאי רמי ליבנה.

המנוח והעירייה הגיעו להסכמה, כי העירייה תגרום לשינויי הייעוד והמנוח בתמורה יעביר לעירייה את השטח שבמחלוקת אשר יירשם על שמה. החלקה אכן הופשרה וייעודה שונה. השטח שבמחלוקת הועבר לנתבעת וההסכם מבחינת המנוח הושלם. בית המשפט חוזר על הלכת בית המשפט העליון הקובעת, כי במצב שבו תכנית איחוד וחלוקה מביאה לעליה בשווי המקרקעין שנותרו בבעלות פרטית- בין בדרך של שינוי יעוד ובין באמצעות הגדלת אחוזי הבניה- יש לראות בהשבחת המקרקעין פיצוי הולם בגין ההפקעה.

אף אם הוכיחו התובעים כי הינם בעלי זכויות בשטח שבמחלוקת, לא הוכיחו כי השטחים שנלקחו הם בשיעור של 40% משטח החלקה ובכל מקרה לא הוכיחו כי יתרת החלקה נפגעה ולהפך, מהראיות עולה, כי יתרת החלקה הושבחה. על כך בית המשפט מוסיף, כי לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה. כך למשל, אם העברת הקרקע נעשתה מתוך אינטרס של הבעלים והצמיחה לבעלים תמורה עקיפה או טובת הנאה, כמו השבחת הקרקע שנותרה ברשותו.

הערת מערכת:

נראה כי במקרה זה החיל בית המשפט רטרואקטיבית את רוח ועקרונות הלכת בראון בבית המשפט העליון שקבעה כי דיני ההפקעה חלים אמנם גם על הפקעות במסגרת איחוד וחלוקה, אולם שאלת הפיצוי תבחן במכלול הכללי של הפגיעה בעקבות התכנית ופיצוי יכול להינתן גם כזכויות בנייה ולא רק בשטח קרקע.

עם זאת נציין כי הלכות אלו מאיינות לעיתים את הפיקוח על הרשות להמשיך ולנהוג בקרקעות שקיבלו לצרכי ציבור, למטרה האמיתית לשמה ניטלו מהבעלים ועלול לגרום לכך שרשות תשנה ייעוד למטרה שלשמה לא ניתן להפקיע, תתעשר מקרקע שנטילה לצרכי ציבור ולא לשם התעשרות.

תכנון ובניה

עררים 33/14, 48/14, מועצה אזורית מעלה יוסף ואח' נ' הועדה להשלמת תכניות לתכנית 13342/ג ואח' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, ועדת המשנה לעררים, בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכל ברדנשטיין


ב"כ העוררים:
עו"ד גלזנר

אל מול הצורך בפיתוח העיר, קיימת חובה לבחון את ההשלכות הסביבתיות-
תכנית המתאר הכוללת של העיר מעלות- תרשיחא- תכנית ג/13342

ענייננו בהחלטה העוסקת בשני עררים שהוגשו על החלטת הועדה להשלמת תכניות לתכנית ג/13342, מיום 25.11.13, לאשר את תכנית ג/13342, תכנית המתאר הכוללנית של העיר מעלות- תרשיחא, המצויה בחלקו המערבי של הגליל העליון (להלן: "התכנית").

התכנית חלה על רוב שטחה של העיר ומתווה את המשך התפתחותה לכדי יישוב שימנה, לפי הצפי שעמד ביסודה, 35,000 תושבים בעתיד הקרוב. התכנית, בנוסחה המופקד, מציעה תוספת של 4,180 יחידות דיור.

התכנית מורכבת מארבעה מתחמים עיקריים: M1, M2, M3, ו-M4. מתחם M1, הוא מרכז העיר. התכנית קובעת הוראות לעיבוי עירוני ופיתוחו של מתחם זה כמרכז העיר. מתחמים M2 ו-M3 הינם מתחמים חדשים לפיתוח עירוני ממערב למרכז העיר. מתחם M4,סביבו נסב הערר, הינו מתחם חדש לפיתוח עירוני המצוי ממזרח למרכז העיר, במסגרתו מוצעות 1,670 יחידות דיור. מתחם M4 המיועד לשמש שכונת מגורים, מצוי ברובו בשטח חקלאי/ נוף כפרי פתוח ובחלקו בשמורת טבע.

התכנית הוגשה ללשכת התכנון המחוזית ובדיון הראשון שנערך על ידה, הוחלט כי יש לפנות אל המשרד לאיכות הסביבה לשם קבלת הנחיות לעריכת תסקיר השפעה על הסביבה, שכן ההרחבה המוצעת בתכנית הייתה בשטח שסומן "משאבי טבע" בתכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, פיתוח ולקליטת עלייה תמ"א 31 (להלן: "תמ"א 31"). התסקיר אשר התקבל המליץ, להותיר את מתחםM4 במצבו הקיים בשל רגישותו הנופית סביבתית הגבוהה של השטח.

ואולם, בסופו של דבר לנוכח ביטול תמ"א 31 וכניסתה לתקוף של תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור תמ"א 35 (להלן: "תמ"א 35") ותמ"מ 9/2, התבטל הצורך בהכנת תסקיר שכזה. תמ"א 35 מחייבת הכנת "נספח נופי סביבתי" באזורים בעלי רגישות נופית סביבתית גבוהה. נספח נופי שכזה הוכן עבור מתחם M4 וגם בו, כבתסקיר, הומלץ להותיר את מתחם M4 בייעודו הקיים בשל רגישות השטח.

אולם, בהמשך, נתבקשו והוכנו השלמות לנספח הנופי, אשר מסקנתן הייתה, בשונה מהאמור בתסקיר ובנספח הנופי, כי יש לאפשר בניה בכל המתחמים בהתחשב  באילוצים ובמגבלות הסביבתיים והנופיים. ועדת המשנה לעניינים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית (להלן: "הוולנת"ע") קבעה, בשים לב למכלול המסמכים האמורים, כי שטח מתחם המגורים החדש יצומצם ושטח שמורת הטבע יורחב, בהתאם להמלצת מסמך ההשלמות.

לתכנית הוגשו 1715 התנגדויות על ידי מתנגדים פרטיים, רשויות ותאגידים. לאחר שחלפו יותר משלושה חודשים מתום תקופת ההפקדה של התכנית, והוועדה המחוזית טרם קיבלה החלטה, הוחלט על מינוי ועדה להשלמת תכניות. הועדה דנה בהתנגדויות והחליטה לדחות את ההתנגדויותברובן לעניין ביטול מתחם M4 ולאשר את התכנית בתנאים שפורטו בהחלטתה, נשוא הערר.

טענותיהם המרכזיות של העוררים הן שאישור התכנית במתכונת שבה אושרה, אינו עולה בקנה אחד עם תמ"א 35 ועם תמ"מ 9/2 ונובע משיקול דעת שגוי. לטענתם, איזון נכון וראוי בין האינטרסים צריך להביא להותרת מתחם M4 כ"שטח פתוח".

התוצאה היא שהעררים התקבלו, וההוראות בתכנית שעניינן בפיתוח מתחם M4 בוטלו, באופן שהמתחם יישאר בייעודו הקיים היום. נעמוד על שלוש סוגיות מרכזיות שנדונו בהחלטה.

סוגיה ראשונה אשר נדונה היא שאלת קיום זכות ערר. הוועדה המחוזית טענה, כי לא קיימת אפשרות לערור בזכות או ברשות נגד החלטה של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות או לאשר תכנית, שכן החוק לא מתיר אפשרות לערור על החלטה של ועדה להשלמת תכניות. העוררים טענו, כי סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה, המסדיר את הגשת הערר בפני המועצה הארצית, חל אף על החלטות הוועדה להשלמת תכניות, שכן יש לפרש את המונח "וועדה מחוזית" ככולל בתוכו גם את הוועדה להשלמת תכניות. הוחלט פה אחד לדחות את טענת הוועדה המחוזית. היות והוועדה להשלמת תכניות נכנסת בנעליה של הוועדה המחוזית לכל דבר ועניין באשר לאותן תכניות, אין כל הצדקה משפטית לפרש את כוונת המחוקק, כבאה למנוע בחינה נוספת של אותה תכנית בפני ועדת המשנה לעררים, רק בשל העובדה שהוועדה המחוזית לא עמדה במועדים הקבועים בחוק לקידום ההליכים בתכנית.

סוגיה שניה, הינה שאלת התקיימות ניגוד עניינים פסול בהרכב הוועדה להשלמת תכניות.העוררים טענו, כי אחד משלושת חברי הוועדה להשלמת תכניות הוא מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות-תרשיחא, אשר היא בעלת העניין הראשי באישור התכנית. הוועדה המחוזית טענה מנגד, כי מגישת התכנית הינה ועדת היגוי בין משרדית ולא העיר מעלות- תרשיחא או הועדה המקומית. הוחלט פה אחד לדחות את טענת ניגוד העניינים בקבעה, כי מגישת התכנית היא ועדת היגוי בין משרדית. מאחר ותכנית זו היא תכנית בעלת מאפיינים מיוחדים, המתווה מדיניות תכנון כולל לפיתוח ישוב נתון לשנת יעד, ההיבטים המוטמעים בה אינם בתחום התמחותו של משרד מסוים. מעבר לכך, סעיף 109א(ב)(1) לחוק התכנון והבניה קובע, כי הרכב הוועדה להשלמת תכניות יכלול בין היתר "נציג שתמנה הוועדה המקומית, מקרב עובדיה או שלא מקרב עובדיה".

הסוגיה השלישית היא שאלת סבירות ומידתיות ההחלטה לפתח את שטחי מתחם M4. העוררים טענו, כי החלטת הוועדה להשלמת תכניות היא בלתי סבירה ובלתי מידתית לגופה, וזאת, הן בשל אי מתן משקל מספיק להיבטים הסביבתיים של הפיתוח המוצע במתחם M4; הן בשל העדר צורך ממשי בתוספת יחידות דיור במעלות- תרשיחא, ודאי מעבר לתוספות במתחמים האחרים של התכנית; והן בשל הפגיעה הקשה הכרוכה בפיתוח מתחם M4 בחקלאים במושב צוריאל. מנגד טענה הוועדה המחוזית, כי הוועדה להשלמת תכניות ראתה לנגד עיניה את ההיבטים הסביבתיים ואת הפגיעה הכרוכה באישור התכנית בחקלאים, אלא שהיא איזנה אותה אל מול הצורך בתוספת יחידות דיור לעיר.

הוחלט בדעת רוב, כי לעת הזו לא הוכח צורך בפיתוח מתחם M4, והצורך בפיתוח העיר עשוי לבוא על סיפוקו בפיתוח שאר המתחמים בתכנית. המשמעות של הפיתוח במתחם זה היא פגיעה קשה בחקלאים במושב צוריאל, אשר פיצוי כספי אשר צפויים החקלאים לקבל מרמ"י עקב פיתוח השטח לא יספיק לרכך את הפגיעה. לעומת זאת, דעת המיעוטסברה, כי הכרעה בסוגיה זו מחייבת הסתכלות רחבה, ברמה הלאומית והארצית, בשים לב למחסור החמור בקיום יחידות דיור בארץ כולה מצד אחד, ולמדיניות התכנונית לחזק את הפריפריה, מצד אחר. הכללת מתחם M4 כשטח לפיתוח הוא פרי אילוצים סביבתיים ואיזונים בין הצורך בשטחים נוספים לפיתוח עירוני ובין הצורך במניעת פיתוח ופגיעה בשטחים בלתי מופרים בעלי ערכיות נופית ומשאבי טבע הראויים לשימור. ניתן לאזן את הפגיעה על ידי קביעה, כי תחילה יפותח החלק הבלתי מעובד והן בקביעת הוראה בדבר הגדלת הצפיפות בתכנית ללא הגדלת מספר יחידות הדיור המרבי.

כאמור, הוחלט, כי יש לבטל את החלטת הוועדה להשלמת תכניות בכל הנוגע לאישור מתחם זה ודין העררים להתקבל.

הערת מערכת:

ראשית נציין כי החלטה זו עולה בקנה אחד עם רוח החלטות המועצה הארצית שניתנו בימים אלו ונתפרסמו שאלת הרחבת בנייה על חשבון שטחים פתוחים בתיקון תמ"א 35, בהן נקבע לשמר את הסביבה פתוחה.

כמו כן עולות סוגיות מעניינות לגבי היקף סמכויותיה ומעמדה של הועדה להשלמת תכניות והיותה חלק מועדה מחוזית, כמו כן עולה הסוגיה שנדונה גם בפסק-הדין העליון בעניין דן אבי יצחק והינה הסתירה כביכול בין אחד החברים שהינו נציג הועדה המקומית, לבין טענה כי הינו מנוגד עניינים לדון בתכניות בתחום ועדה זו.

תכנון ובניה

ערר מס' 95+99+100+159/14, דפני מרים ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז, בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין – גולן

ב"כ המשיבה: עוה"ד רון צין ותומר גור

עקרונות משפטיים ושמאיים במסגרת עריכת טבלת איזון בתכנית איחוד וחלוקה

עסקינן בערר אשר הוגש בגין החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעת שמואל (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר את תכנית גש/מק/3154 (להלן: "התכנית"), שהינה תכנית איחוד וחלוקה הכוללת 1,800 יחידות דיור, בהמשך לתכנית ממ/3154, (להלן: "תכנית המתאר") בשטח של כ 280 דונם במשולש קרקע הנמצא מצפון לכביש 471 (כביש מכבית), ובפרט כנגד טבלאות האיזון וההקצאה שנערכו במסגרת התכנית.

העוררים אשר הגישו התנגדויותיהם לתכנית ונדחו על ידי הועדה המקומית, העלו בפני ועדת הערר טענות שונות בנוגע לחריגה מעקרונות משפטיים ושמאיים במסגרת עריכת טבלאות האיזון וההקצאה בתכנית, ובחרנו להתמקד בשתי טענות מרכזיות וחשובות שהועלו.

זכויות ב"מושע" עם/בלי הסכם לשיתוף פעולה וביטוין בטבלת האיזון וההקצאהמחד, טענו העוררים כי טבלאות האיזון וההקצאה לא לקחו בחשבון את האחזקות הייחודיות שלהם במקרקעין כעדיפות על זכויות במושע; חלק אחר של העוררים טען כי קיים ביניהם הסכם שיתוף למימוש זכויותיהם במקרקעין ולפיכך אין להפחית מקדם מושע מזכויות אלה; חלק נוסף של העוררים טען כי לאור העובדה שמדובר באם וילדיה ובכל מקרה הילדים העבירו לאם את זכויותיהם ללא תמורה כך שהיא הבעלים היחיד במגרש, אין להפחית להם מקדם מושע. מאידך, טענה המשיבה בין היתר כי לא נרשמו הסכמי שיתוף כלשהם בלשכת רישום המקרקעין ומצב הזכויות במקרקעין נקבע על פי נסח הרישום, כך גם בעניין האם וילדיה. על כן, שווים של מקרקעין המצויים בבעלות משותפת נמוך משווי המצוי בבעלות ייחודית, וזאת גם אם קיימת הסכמה בין השותפים ביחס לחזקה במקרקעין.

מעמדו של תקן 15 ותרומת המבנים לטבלת האיזון וההקצאהמחד, טענו העוררים, כי תקן 15 אשר הנחה את עריכת הטבלאות הנ"ל מנוגד לחוק וללא מעמד סטטוטורי ובכל מקרה התקן מאפשר במקרים מיוחדים כגון דא כאשר מדובר בבתי מגורים פעילים הבנויים במקרקעין דורות רבים – לסטות מן הכלל המאפשר תמורה יחסית עבור הקרקע בצירוף זכויות השוות לתרומת המבנים, כך שניתן יהיה במקרים מיוחדים, להביא בחשבון את שווי המבנים במצב הנכנס; מאידך, טענה המשיבה בין היתר, כי לאף אחד מהמבנים האמורים אין היתר בניה, ובהתאם לסעיף 8.7 לתקן 15 אשר גובש על ידי הועדה לתקינה שמאית ומחייבת את כל מוסדות התכנון, אין להביא בעת עריכת טבלאות הקצאה בניה ושימוש שנעשו ללא היתר.

ועדת הערר בחנה את טענות הצדדים בנוגע לעקרונות המשפטיים/שמאיים דלעיל והחליטה, כי ביחס להסכם שיתוף הפעולה,הרי שמדובר בשיתוף פעולה למימוש זכויות הבנייה ולא בהסכמי שיתוף המקנים חזקה ו/או שימוש ייחודי לחלק מהמקרקעין.לפיכך, הצדיקה ועדת הערר את שמאי הועדה המקומית בכך שקבע כי אין בהסכמים אלה כדי לבטל את אלמנט המושע במצב נכנס.להבדיל, ועדת הערר התירה להגיש לשמאי התכנית הסכמי שיתוף הכוללים תשריט חלוקהוככל שקיימים כאלה הורתה לשנות את החלוקה בטבלאות בהיבט זה, שכן, הסכמים כאלה ככל שקיימים משנים באופן מהותי את אופי הזכויות של שותפים במקרקעין, בייחדם חלק ספציפי לשימוש וחזקת כל אחד מהשותפים. אשר לאם וילדיה, ציינה ועדת הערר כי העובדה שמדובר באם וילדיה אינה מעלה ומורידה בעניין,שכן העובדה כי מדובר במשפחה אינה מפחיתה את הסיכון לחילוקי דעות, חוסר שיתוף פעולה ויתר מרעין בישין הכרוכים בשיתוף במקרקעין, אלא, שבמקרה זה זכויות הילדים עברו לאם עובר להפקדת התכנית ובמצב דברים זה יש הצדקה להפחתת מקדם מושע לחלקם.

ביחס לתחולתו של תקן 15ותרומת המבנים לטבלת האיזון וההקצאה, ציינה ועדת הערר את סעיף 122 לחוק התכנון והבניה לפיו, מקום בו מבוצעת חלוקה חדשה שלא בהסכמת בעלים הרי שיש לחלץ את השווי היחסי של כל אחד מחלקי הבעלים במצב הנכנס ולהעתיקו למצב היוצא. כפועל יוצא מכך, מקום בו בנויים חלק מהמקרקעין, התוצאה השמאית חייבה הקצאה כפולה ומכופלת לבעלי החלקות הבנויות על חשבון יתר בעלי החלקות במקרקעין.

על מנת להקטין את פערי אותן מכפלות נבחרה בתקן 15, אשר נועד ליצור אחידות שמאית תוך אימוץ עקרונות מקובלים, בין היתר בעניין שוויים של מחוברים בתכניות איחוד וחלוקה, שיטת ביניים: היחס הקובע נקבע במצב הנכנס ללא המחוברים, ואילו במצב היוצא מוסף ערכם על התוצאה. עוד קובע התקן כי: לא תובא בחשבון בשווים של החלקות והמגרשים בטבלאות ההקצאה והאיזון בנייה או שימוש שלא כדין. יחד עם זאת, ביארה ועדת הערר כי אין להפעיל את אותה סנקציה הכוללת ביטול מוחלט של השווי הבנוי בכל המקרים: כך, למשל קיימת התייחסות ענפה בפסיקה למצב בו לא נמצא היתר בתיק הועדה, אולם מאחר ומדובר בבניה ותיקה לה היו הרשויות הרלבנטיות מודעות לאורך כל השנים, לא ניתן להתעלם ממנה. במקביל, ברי כי מקום בו מדובר בעבריינות בניה מוכחת, העיקרון לפיו אין ליתן פרס לעבריין הינו עיקרון היסוד.

במקרה דנא, המבנים לא הוכשרו מעולם ואף לא היו יכולים להיות מוכשרים במצב הקודם, שכן תכנית המתאר, ממ/950 לא אפשרה בניית בתי מגורים בשטח החקלאי ואף בטלה את הוראות התכניות הקודמות שהיו תקפות במקרקעין עד אז. על כן, לא היה צורך להביא במקרה זה את שווי המבנים בחשבון בטבלאות האיזון וההקצאה.

לסיכום, ועדת הערר דחתה את העררים, למעט את הערר שהוגש בגין ביטול מקדם המושע של האם וילדיה וכן קיבלה את הטענה בדבר מקדמי המושע מקום בו יוכח קיומו של הסכם שיתוף במקרקעין הכולל תשריט חלוקה.

הערת מערכת:

ועדת הערר ניצלה את הידע שלה ואת מקצועיות חבריה ובחנה עד דק את העבודה השמאית שנעשתה לאור רוח תקן 15 של שמאי המקרקעין, נראה לנו כי קיימת חשיבות לעגן את מעמד תקני השמאים, האם יש או אין מקום להתייחס אליהם ולפעול על פיהם, שכן מדובר בהנחיות מקצועיות של ארגון, אולם אינם מהווים חקיקה.

גם שאלת ההתייחסות וההתחשבות במבנים הינה סוגיה במחלוקת רבת שנים בין השמאים, אשר לא קיימת בעניינה פסיקה רחבה, אולם החלטת הועדה פתרה חלק מההתייחסות לאור פסיקות שניתנו דווקא בצורך להתעלם מבנייה לא חוקית על מנת שלא יצא חוטא נשכר.

ערר037/14 תמר ויעקב שטיל נ' ו"מ לתו"ב חיפה ואח'
ועדת ערר מחוז חיפה בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מוסרי טל דקלה

התנאים להחלת סעיף 11 לתמ"א 38בהתאם לתכנית החלה או בהתאם למבנה הקיים?

ערר זה הינו תולדה של החלטת הוועדה המקומית לתו"ב חיפה לדחות את בקשת העוררים לתוספת בניה לבניין קיים מכוח תמ"א 38. הוועדה המקומית קבעה כי תמ"א 38/3 איננה חלה על המגרש והבניין אינו עומד בתנאי הסף הקבועים בתמ"א 38/3 לעניין תוספת הזכויות המתבקשת מכוח התכנית. כמו כן חוו"ד היועמ"ש של הוועדה אינה מתירה תוספות של קומות ויח"ד במידה והתכנית החלה על החלקה אינה מאפשרת זאת מבחינת השטח המותר ומספר הקומות המותר.

העוררים טענו כי הבקשה לחיזוק הבניין והתוספות מכוח התמ"א נדונו כבר בשנת 2009 והומלץ לאשרה בתנאים. וועדת המשנה להתנגדויות החליטה לאשר את הבקשה ולאחר מכן הוגשה הסתייגות מטעם אחד מחברי הוועדה, באיחור. בשל הסתייגות זאת הובאה הבקשה לדיון נוסף במליאה וניתנה חוו"ד היועמ"ש כאמור לעיל ובשל כך הומלץ שלא לאשר את הבקשה. לפיכך טענו העוררים כי אין לוועדה המקומית סמכות לשוב ולדון בבקשה לאחר שזאת נדונה ואושרה על ידה.

טענה נוספת שנטענה על ידי העוררים היא, כי נפלה שגגה בחוות הדעת של יועמ"ש הוועדה המקומית ולפיה, קומת העמודים המפולשת הקיימת הינה קומת "מסד". לטענת העוררים, הבניין מושא הבקשה כולל 4 קומות ולכן הוראות סעיף 12 לתמ"א אינן חלות על מבנה זה.

ועדת הערר דנה ראשית בטענת חוסר הסמכות אשר נטענה על ידי העוררים, כידוע כלל הוא, כי עקרון סופיות הדיון אינו חל ביחס להחלטות של רשויות מנהליות וועדות התכנון ביניהן. (בג״צ 795/79 המועצה האזורית גזר נ׳ הועדה הארצית לתכנון ובנייה, פ״ד לו (1) 561). ברי, כי גם אם קיימת הסמכות הרי יש להשתמש בה במשורה. שכן, יש בקיומו של דיון חוזר משום פגיעה בזכויותיו של האזרח להבאת ענינו לידי סיום ופגיעה בהסתמכותו על החלטותיה של הרשות.

בענייננו, כאמור, התקיים דיון חוזר על פי בקשת חבר הועדה המקומית, לפי סעיף 18 (ז) לחוק התכנון והבנייה התשכ״ה- 1965 (להלן – ״החוק״). הבקשה הובאה בפני מליאת הוועדה, שמצאה כי יש לקיים בדיקות נוספות. לאורן של אותן בדיקות, שתוצאתן הובאה בחוות דעתה של היועצת המשפטית של הוועדה המקומית, הובאה הבקשה לדיון חוזר בפני וועדת המשנה של הוועדה המקומית. לפיכך, קבעה ועדת הערר כי ספק אם נפל בענייננו פגם בהעברת הדיון לוועדת המשנה, הגם, שלאור חוות הדעת של היועצת המשפטית, אשר העלתה סוגיה עקרונית של פרשנות התמ״א, שלא הייתה בפני וועדת המשנה ערב מתן ההחלטה הראשונה בבקשה, נראה כי ממילא בכך די על מנת להצדיק דיון חוזר בפני וועדת המשנה.

כאמור, נימוק הוועדה המקומית לדחיית הבקשה להיתר, כמפורט בחוות דעת היועצת המשפטית, הינו כי הוראות סעיף 11 אינן חלות על המבנה דכאן, אלא, הוראות סעיף 12 לתמ״א בהן נקבע כי לא יחולו הוראות סעיף 11 על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ״ר (להלן - ״תנאי הסף״). כלומר, לשונו הפשוטה והברורה של סעיף 12 מלמדת שהיקף הזכויות אותו ניתן להעניק למגרש מכוח תמ״א 38, נבחן על פי הוראות התכנית החלה על המגרש.השאלה הנשאלת היא, האם במקרה כזה יש להתחשב במבנה הקיים, או שמא תוכרע הכף על פי הוראות התכנית החלה.

ועדת הערר קבעה כי יש לקרוא את הוראתו של סעיף 12, לאור תכליתה של תמ״א 38 ובמיוחד לאור תכליתו של תיקון 3 לתמ״א, אשר כמפורט בדברי ההסבר לתיקון ״שינוי מס׳ 3 לתמ״א נועד להרחיב את סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים …״. כלומר, תיקון 3 לתמ״א נועד להרחיב את תחולת התמ״א ולהעצים את הזכויות אותן ניתן להקנות מכוחה, ולא לצמצמה.

והשאלה, כאמור, היא מה הדין שיש להחיל מקום בו קיים על המגרש מבנה אשר עולה בשטחו או בגובהו על תנאי הסף, אולם התכנית החלה קובעת כי על המגרש ייבנה מבנה ״נמוך״.

במצב דברים זה יש לדעת ועדת הערר להבחין בין שני מקרים האחד, המבנה הבנוי על השטח נבנה מכוח היתר כדין, והשני, המבנה נבנה כולו או חלקו בחריגה מהיתר ובמצב דברים זה עלול חוטא לצאת נשכר.

במצב הדברים בעניינו, לא נטען על ידי הו"מ כי המבנה נבנה ללא היתר ושטח המבנה הקיים אינו עולה על 400 מ״ר, ויש לבחון האם יש לראות במבנה הבנוי, על פי ההיתר, כמבנה שגובהו עולה על שתי קומות.

בבחינה שערכה ועדת הערר לרבות ביקור בשטח הסתבר כי קומת המסד/מפולשת נבנתה בניגוד להיתר. כאמור, במצב בו תוספת הבניה מכוח תמ״א 38 נסמכת על תמריצים, הנובעים מבניה בלתי חוקית החורגת מהיתר, אזי לא ניתן לאשרה.

כמו כן מהביקור שערכה ועדת הערר במקום, עולה כי הגלריה הבנויה במבנה, אף היא אינה יכולה להיחשב כקומה, לצורך תמ״א 38. מדובר בגלריה שהוספה בשלב כלשהו למבנה, תוך ניצול חלל קיים, וממילא לא גרמה לשינוי כלשהו בגובה הבניין, אשר מצדיק הגדרתה כקומה, לצורך תמ״א 38 ולהענקת תמריצים בגינה.

לאור כל האמור, הרי שהבניין שבפנינו נתון למשטר תכנוני שמתיר בניית מבנה ״נמוך״ בלבד, וגם על פי ההיתר ניתן היה לבנות מבנה בן שתי קומות מעל קומת ״מרתף״ נמוכה. לפיכך, המבנה אינו זכאי לתמריצים מכוח סעיף 11 לתמ״א. משכך הערר נדחה והעוררים יוכלו לפנות בבקשה לחיזוק המבנה וקבלת התמריצים המוגבלים, הקבועים בסעיף 12 לתמ״א 38.

הערת מערכת:

ועדת הערר בהחלטות רבות, כולל לאור מבצע צוק איתן שהעיר והאיר על הצורך בבנייה חדשה וחיזוק מבנים, מעלה על נס את הצורך בקידום ועידוד חיזוק מבנים ואישור היתרים על פי התמ"א.

גם בעניין זה בחנה ועדת הערר את שאלת חוקיות המבנים הקיימים, וכן רוח הפסיקה כיום ממעטת להעניק פיצוי על בנייה עבריינית, עם זאת יש לבחון לענ"ד כל מקרה לגופו, כולל את השאלה אם ניתנה רשות לבנייה, היתרים ועוד.

בעריכת העלון השתתפו עו"ד קורל בלאיש, ואסף בוסקילה מתמחה

 

 

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת שנה טובה ומתוקה

 

שנת שגשוג פריחה והצלחה

לברכת שנה טובה ממשרד עורכי דין צבי שוב לחץ כאן

 

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות
יוני
11

מצגת

Posted by: | Comments (0)
Categories : כללי
Comments (0)
מאי
04

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 57

Posted by: | Comments סגור לתגובות

.

.

מאמרים בנושא

היטל השבחה – מצב קיים מול מוצע ברפורמה המקודמת בתכנון ובניה

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


חוק התכנון והבניה

הרפורמה בחוק התכנון והבניה (תיקון 101) התשע"ד 2014

 

רשות מקרקעי ישראל

השגה על שומת מקרקעין בהתאם להחלטת מועצה 1304


הנחיות וטפסים לרישום זכויות בעלות במקרקעי ישראל


הצעה מס' 466 לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל


החלטת מינהל 1318 – תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר

 


מיסוי מקרקעין

תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר) (תיקון) התשע"ד – 2014

 

פקודת היערות

הצעת חוק לתיקון פקודת היערות (מס' 6) התשע"ד – 2014

 

חוק המכר

חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 6), התשע"ד-2014 מסירת מחירון של הפריטים המרכזיים במפרט הדירה


חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד-2014 הגבלת סכום ההוצאה המשפטית ברכישת
דירה

 

עדכוני פסיקה


בתים משותפים

ע"א 6283/12 עמית צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח'

תיקון צו בית משותף לאחר הצמדת שטח שנקבע כי יהיה חלק מהרכוש המשותף ליחידה ספציפית

תכנון ובניה

עת"מ 7114-05-12 אלוני יפת ו-57 אח' נ' ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח'

החלטה בהליך של דיון חוזר בתכנית, שנערך בניגוד להוראות החוק – אינה יכולה לעמוד

 

מקרקעין (חוק המכר דירות)

עמ"נ 13193-02-13 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ נ' מדינת ישראל

המועד לקיום חובת הדיווח מכוח סעיף 3ה לחוק המכר

 

מקרקעין (פינוי משוכר)

ת"א 42013-12-11/42106-12-11/42045-12-11 חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ ואח' נ' דוד לוי ואח'

סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר – היתר הריסה כעילת פינוי דייר מוגן

 

היטל השבחה

ת"א 14390-03-13 כהן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא

ההסדר לתקיפת שומת היטל השבחה הקבוע בתוספת השלישית, קובע דרך ייחודית שלא ניתן לעקוף באמצעות תובענה אזרחית

 

ערר 81-303/13 אסדן ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

באופן עקרוני, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – 1992 קובעות כי אחוזי הבניה יחושבו משטח המגרש נטו, אולם תקנות אלו אינן חלות כאשר קיימת הוראה סותרת בתכנית שאושרה טרם תוקנו התקנות.

 

במסגרת ערר היטל השבחה, ועדת הערר איננה מתבקשת לפרש את המצב המשפטי האובייקטיבי השורר כיום, אלא מטרתה הינה לבחון כיצד היה קונה סביר ערב המועד הקובע סבור כי יש לחשב את זכויות הבניה, כאשר ההנחה, ולמעשה החזקה, הינה כי הקונה הסביר מפרש פירוש אובייקטיבי נכון את התכנון החל.

 

תזת "מהלך תכנוני אחד" שפותחה במסגרת דיני תביעה לפי סעיף 197 לחוק ומהווה חריג לדין הכללי הקיים אשר לפיו כל תכנית ותכנית מהווה נושא עצמאי להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק – אינה ישימה ואינה חלה במקרים של היטל השבחה.

 

מאמרים

היטל השבחה – מצב קיים מול מוצע ברפורמה המקודמת בתכנון ובניה

עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

עם התייחסויות מטעם שמאי המקרקעין – מר אחיקם ביתן ומר עדי צביקל

אנשי ענף הנדל"ן ובכללם שמאים, עורכי הדין יזמים וכו' העוסקים בתחומי המקרקעין בכלל ותכנון ובנייה בפרט, וודאי שמעו כי בתקופה האחרונה מקודמת בכנסת הרפורמה בחוק התכנון והבניה בפרקים הכלכליים (להלן: "הרפורמה") ומתייחסת בין השאר לנושא של תשלום היטל השבחה, שהינו כאמור סוג מס המוטל על עליית ערכם של מקרקעין בעקבות פעילות שלטונית משביחה כמו תכנית בניין עיר. כאשר לפי המצב הקיים כיום, התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב") היא שמסדירה את הנושא הנדון.

לאור העובדה שהרפורמה מקודמת בתקופה זאת, ראינו לנכון לעמוד על עיקרי השינויים המוצעים ברפורמה ביחס שבין המצב הקיים לעומת המתוכנן, וזאת בכדי שהעוסקים בתחום יוכלו לקבל החלטות מושכלות בתכנון צעדיהם!

השינויים המוצעים ברפורמה הינם נרחבים ומהותיים ביותר, חלקם משקפים את פסיקת בתי המשפט שהתהוותה בשנים האחרונות וחלקם נועדו "להעלים" פסיקה שהינה נוגדת את עמדת הרשויות ופוגעת ב"קופה הציבורית".

כפי שיובא להלן, אנו סבורים כי חלק מהשינויים משמעותיים ועלולים להגדיל את תשלום היטל ההשבחה לעין ערוך במאות אחוזים ובכך לסתור עקרונות יסוד של היטל ההשבחה לפיהם השבחה צריכה להיות רק על התעשרות בפועל, שינויים שחשוב שכל העוסק בתחום יהא מודע להם.

כך למשל, ניתן לראות שינוי מוצע במסגרת הרפורמה, המתייחס למועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, שיש בו להגדיל את תשלום ההיטל, באופן זה, שבניגוד לעבר, ההיטל יחושב לא בהתייחס למועד ההשבחה (קרי: מועד אישור התכנית ועוד) כפי שהיה עד כה, אלא, ההיטל יחושב בהתייחס למועד המימוש (קרי: מועד קבלת היתר הבניה; התחלת השימוש בפועל; העברת הנכס לאחר).

כלומר, החיוב הרעיוני בהיטל ההשבחה חל במועד הקובע כמפורט לעיל בעוד שיום המימוש –יום תשלום ההיטל בפועל יכול לחול שנים רבות לאחר היום הקובע.

כמו כן, בהתאם להלכת "פמיני" (רע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים), נקבע כי כאשר אושרו על אותם מקרקעין מספר תוכניות משביחות שלא שולם בגינן היטל נקבע הרי שיש לעקוב ולחייב לפי ערכי הקרקע במועד אישורה של כל אחת מהתוכניות המשביחות ("שיטת המדרגות"), אלא, שבשינוי המוצע ברפורמה דרך החישוב משתנה באופן שמועד המימוש ייקבע כמועד הקובע ולא מועד אישור התכניות.

שינוי נוסף שמוצע ברפורמה מתייחס לסוגיית הריבית. כידוע, כיום לפי החוק, לנישום אשר מאחר בתשלום ההיטל ממועד המימוש כאמור לעיל, מצטברת ריבית פיגורים גבוהה בשיעור של 9% לשנה בנוסף למדד. אף לפי קביעות בתי משפט השונים ריבית זו הינה ריבית עונשית מובהקת, אשר מטרתה ברגיל למנוע מנישומים לחמוק מתשלום בזמן. אלא, שהרפורמה מציעה לאמץ לכאורה את אשר נקבע ע"י כב' הש' מנהיים בע"א (ראשל"צ) 154/06 ד"ר גרינשטיין ראובן נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה נתניה, ובשורה של פס"ד נוספים את הקביעה לפיה, מירוץ ריבית פיגורים על היטל ההשבחה יחל ממועד דרישת התשלום הסופי והמחייב בסיום ההליכים (כלומר, ההיטל ישולם בתוך 50 יום מהמועד המאוחר – מסירת השומה /החלטת שמאי מכריע/ועדת ערר) זאת בניגוד למצב הקיים לפיו, החל ממועד המימוש מתווספת ריבית פיגורים. כמו כן מוצע כי הריבית תהא מעתה, כמקובל, ריבית חשב כללי לאורך התקופה (כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א 1961) ורק בעת איחור יתווספו תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק הנ"ל.

כן נתנה התייחסות במסגרת הרפורמה לנושא העקרונות אותן יש להביא בחשבון בעת חישוב היטל ההשבחה. כידוע, שומת ההשבחה משווה בין שני מצבים, זה שלפני התכנית המשביחה (אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג) וזה שלאחריו, כאשר הכלל החל כיום הינו, כי יש לחשב את שווי המקרקעין במצב החדש וממנו לנכות את השווי במצב הקודם, כמו כן, בהתאם להלכת ביהמ"ש עליון בעניין ע"א 4487/01 הו"מ לתו"ב רחובות נ' לוסטרניק, הרי שבעת עריכת השומה יש להביא בחשבון במצב הקודם מרכיבים תכנונים שונים כמו גם ציפיות השוק ועלייה כללית של ערך המקרקעין הנובעת ממיקום המקרקעין וקרבתם לשטחים בנויים.

אולם לפי המוצע ברפורמה, החישוב ייערך ע"י השוואת שווי המקרקעין במועד הקובע אילולא חלה עליהם התכנית המשביחה לבין שווים עפ"י המצב התכנוני הנוכחי. בנוסף, ינוטרל נושא הפוטנציאל מחישוב השווי ערב התכנית, נתון נוסף שלטעמנו גם עשוי להשפיע על גובה תשלום היטל ההשבחה.

התייחסות השמאי עדי צביקל למאמר ולרפורמה:

הרפורמה המוצעת בפרקים הכלכליים:

תזכיר הצעת החוק שפורסם מהווה מהפך של ממש בשלושה נושאים עיקריים- היטל השבחה, תביעות לירידת ערך (ס' 197) והפקעות. אגב כך, שונו כללים בכלל התחומים בהם נוגע החוק ובהליכים תכנוניים של איחוד וחלוקה מחדש וכיו"ב.

אם יאושר החוק במתכונתו המוצגת במסגרת התזכיר, ניאלץ להתמודד בפועל עם חוק חדש. העובדה שהניסוח מובא כתיקון החוק הקיים יוצר בלבול וסיבוך שלא לאמר חוסר עקביות וקושי בהבנה וביישום.

בעוד שחקיקה מסודרת קובעת עקרונות המעוגנים בצדק ובאידיאולוגיה ניכר שהתזכיר מהווה גיבוב הוראות שמטרתן לפתור בעיות נקודתיות שנדונו בפסקי דין שונים תוך תיקון כל מה שנראה למנסח החוק כפסיקה לא רצויה.

התוצאה המתקבלת – עגומה ביותר.

נתבקשתי להתייחס במספר משפטים לסוגיית היטל ההשבחה בלבד -

לעניין היטל השבחה אני מסכים עם עו"ד שוב שמשמעותו המידית של התיקון, הינה עליה בעשרות מונים של סכומי היטל ההשבחה הנגבים בפועל. הזזת המועד הקובע ממועד יצירת ההשבחה למועד מימושה מנתקת את הקשר שבין פעולת ההשבחה להיטל שניגבה ממנה, בכך הופכת בפועל את ההיטל למס.

תוצאה זו אינה מוסתרת ומבוארת אף בדברי ההסבר ותביא במפורש לשורת תקלות ואי צדק בולט ובהם-

היטלי השבחה שונים שיוטלו על אותו מרכיב השבחה (למשל אישור בניית חדר יציאה לגג) שישולמו לפי מועדי המימוש השונים באופן שבו כל בעל ישלם סכום שונה על אותה השבחה בדיוק.

ניתוק הקשר בין הפעולה להשבחה באופן שההיטל ייגבה גם על עליית שווי שאיננה נגזרת מפעולה תכנונית (בפועל על גורמים אלו משולם מס שבח ותהיה בכך גביה של כפל מס).

אי וודאות לגבי גובה ההיטל הנדרש (כיום, לאור המועד הקבוע ולאור הליכי קבלת החלטות מסודרות ופומביות ניתן במרבית המקרים להעריך ההיטל הצפוי ).

ריבוי הליכים –עבור כל בניה או כל עסקה צריך יהיה לנהל הליך ניפרד ולא ניתן יהיה להסתמך על הליך שנסתיים.

לא זו אף זו שהתיקון המוצע, הקובע שלא יובא בחשבון הפוטנציאל שהיה קיים במצב הקודם, יגדיל אף הוא את חוסר הוודאות ואת שיעורי ההיטל.

ראוי להזכיר הוראות ותתי הוראות המתייחסות למקרים נקודתיים שלטעמי מיותר לשלבם בחוק (למשל השבחות על קרקעות בהן אושר שימוש חורג שטרם נסתיים וכיו"ב).

אם לא די בכך נקבעו הוראות מסובכות הקובעות על אילו תכניות יוטל היטל השבחה במכירה ואילו תכניות יהיו למושא ההיטל רק בעת מימוש בבניה. משמעות ההוראות הינה שרוכש קרקע יצטרך לשקלל במסגרת שיקוליו היטל השבחה עתידי שיהא עליו לשלם לכשיבנה. הוראה זו צפוי שתיצור אנדרלמוסיה של ממש בשוק, אי הבנות, סכסוכים ועגמת נפש.

ולבסוף אין להתעלם מהוראת המעבר המאפשרת בתוך מחצית השנה לשלם היטל לפי משטר המס הישן. הוראה המקנה יתרון של ממש לבעלי ההון שבידם להקדים התשלום ולזכות בתשלום נמוך לאין שיעור.

כל המקובץ מוביל אותי למסקנה העגומה שההצעה תיצור לחץ לעליית מחירים, תקפח את מעמד הביניים, תפגע בצדק הטבעי, תעלה המיסוי ותגרום לכפל מס, ויתרונותיה סמויות מהעין.

התייחסות השמאי אחיקם ביתן לנכתב ע"י השמאי עדי צביקל :

להבנתי השמאי צביקל מעלה את הטענות הבאות לעניין הזזת מועד חישוב ההיטל למועד המימוש:

טענה ראשונה :עליה בעשרות מונים של סכומי היטל ההשבחה הנגבים בפועל.

התייחסות: נשמרת  לנהנה מעליית השווי עקב הפעולה התכנונית הזכות בכל שלב שיחפוץ, לאחר אישור התכנית לשלם את היטל ההשבחה ולהישאר במשטר החוק הקיים.

טענה שניה :תשלום היטל  השבחה שונה לאותה תכנית משביחה.

התייחסות: ברור שאין מדובר באותו סכום ולו מסיבת פערי הזמנים. ושוב אפנה לתשובתי כאמור מטה לטענה הראשונה לעניין אופציית התשלום המידי.

טענה שלישית: ניתוק הקשר בין הפעולה התכנונית לתשלום ההיטל.

התייחסות: אין כל ניתוק בין ההליך התכנוני לתשלום שהרי התשלום נובע מההתעשרות הריאלית של בעל הקרקע כתוצאה ישירה מההליך התכנוני וזאת בכל זמן נתון לאחר הפעולה המשביחה. הצמדת היטל ההשבחה לעלית שווי המקרקעין הינה הדרך היחידה לשמר את ערכו במונחי שווי נדל"ן.

טענה רביעית: אי ודאות לגבי גובה ההיטל.

התייחסות: מאחר והשמאויות המכריעות מפורסמות ברבים הרי בטווח של שנה עד שנתיים ניתן ללמוד בדיוק רב מאוד את ההכרעות הרלוונטיות.

טענה חמישית: הוראות המעבר המעניקות יתרון לבעלי ההון להקדים תשלום כדי להישאר במשטר החוק הקודם.

התייחסות: לא בהכרח שדווקא בעלי ההון "ישקיעו" בהקדמת התשלום. הדבר מותנה באלטרנטיבות שבפניהם. מאידך דווקא למי שאין בפניו אלטרנטיבות עסקיות יהא לו כדאי עד מאוד להקדים התשלום אפילו המחיר מימון בנקאי כנגד משכון ההשבחה קרי, כפל ההיטל.

טענה שישית: התיקון יצור לחץ לעליית מחירים.

התייחסות: הצמדת היטל ההשבחה למחירי הקרקעות דווקא תתמרץ למימוש כפי שהסברתי וממילא להגדלת הצע הקרקע/המקרקעין ולהורדת מחירם.

לסיכום תגובתי: שינוי החקיקה לעניין מועד תשלום ההיטל צודק מהבחינה הציבורית שהרי כספי ההיטל חוזרים בסיכומו של יום לאזרחים ומשמשים לפיתוח היישוב על כלל תושביו וכן לתשלום עלויות הן להכנת ומימוש התכנית והן לתשלום תביעות לפי ס' 197 ולכן ראוי שיהיו צמודים למחירי הקרקע. זאת ועוד, התעשרות בעל הקרקע תהיה אקוויוולנטית לתרומת ההשבחה לציבור הן בעליית מחירי הנדל"ן והן בירידתם.

הערות השמאי אחיקם ביתן למאמר:

בסיסו הרעיוני של היטל ההשבחה אינו מס כפי שטוענים כותבי כתבה זו. היטל ההשבחה נועד לחלק את ההתעשרות של בעל המקרקעין עם הציבור עקב הליך תכנוני משביח (תכנית בניין עיר או שימוש חורג או הקלה).

כך יש לראות את פני הדברים ומכאן נובעת עמדתי המצדדת בעקרונות הרפורמה המוצעת לפחות בדבר שינוי המועד הקובע לשומה ולתשלום ליום המימוש. על בסיס הרעיון שבהיטל ההשבחה יש לחלק את התעשרות הפרט עקב ההליך התכנוני המשביח בהתאם לערכי שווי מקרקעין הן בירידת השוק והן בעלית השוק. את זאת בדיוק מציעה הרפורמה הנוכחית.

בחוק הקיים, עקב הצמדת סכום היטל ההשבחה מיום אישור התכנית ועד ליום המימוש (לנמוך מבין מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה), נוצרת שחיקה ניכרת בחלק היטל ההשבחה של הציבור בזמן של עליית המחירים.

במילים אחרות, עקב שיטת ההצמדה הקיימת חלוקת ההתעשרות פועלת לטובת הקרקע בשוק עולה ופועלת לרעת בעל הקרקע בשוק יורד.

עקרון הצמדת היטל ההשבחה מוסכם על הכל ועליו אין עוררין. לכן שיטת ההצמדה לעליית או ירידת שווי המקרקעין בשוק היא הנכונה והצודקת כשעוסקים במקרקעין.

זאת ועוד. במצב הקיים ובשוק עולה נוצר לבעל המקרקעין תמריץ שלא לממש את זכויותיו במקרקעין הואיל וההפרש בין היטל ההשבחה שעליו לשלם לבין עליית שווי המקרקעין הולך וגדל ככל שהמימוש מתעכב. כלומר "תמריץ שלילי" שמקטין את היצע הקרקע הזמינה לבניה.

שינוי המועד הקובע יגדיל ללא כל ספק את היצע הקרקע עקב ביטול התמריץ של בעל הקרקע שלא למכור.

לכל הטוענים כי הגידול בסכומי היטל ההשבחה ילבה את אש ההתייקרות אומר:

מחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירה ולא להיפך. שהרי הקבלנים יהיו מוכנים לשלם עבור הקרקע את הסכום הנותר בידיהם לאחר ניכוי עלות הבנייה והרווח היזמי מסכום המכירה. במילים אחרות , מחירי הקרקע גבוהים עקב מחירי הדירות הגבוהים ולא להיפך. כל כלכלן יודע כי הביקוש לקרקע הוא ביקוש "נגזר". ממה הוא נגזר? ממחיר המכירה פחות עלויות ישירות ועקיפות והרווח היזמי.

המסקנה היא, כי עליית סכום היטל ההשבחה לא ישפיע על שווי הקרקע הואיל ומחירה נגזר ממחיר הדירה. לעומת זאת עליה בסכומי היטל ההשבחה ייצור מצב צודק יותר של חלוקת "ההתעשרות התכנונית" בין בעל הקרקע והציבור. לזאת אוסיף, כי גם בעל הקרקע הוא חלק מהציבור ולכן חלק מההיטל ההשבחה חוזר, בסיכומו של יום, אליו.

התייחסות השמאי עדי צביקל לנכתב ע"י השמאי אחיקם ביתן:

מאחר שנקודת המוצא מוסכמת ולפיה אם תאושר ההצעה יגדל תשלום היטל ההשבחה בעשרות מונים, הרי שצפוי שעליה זו תגרור עליית מחירי דירות. מחירי הדירות אכן נגזרים מנקודת החיתוך שבין ביקוש להיצע. העלייה בהוצאות משנה את מיקום עקומת ההיצע באופן שמחירי הדירות יעלו בשיעור ההתייקרות המוכפל בגמישות הביקוש. הטענה כי מלוא תשלום היטל ההשבחה יקוזז משווי הקרקע גם הוא לדעתי לא נכון, כיוון שגם שווי הקרקע נקבע בהתאם לביקוש והיצע וגם כאן רק חלק מהעלייה תקוזז משווי הקרקע ובשום אופן לא במלואה. כל אלו הינן תיאוריות כלכליות לפיהן ההתייקרות תהיה מתונה מהעלייה הישירה של היטל ההשבחה אלא שתיאוריות לחוד ומציאות לחוד. מצב השוק כיום לא יאפשר לדעתי לספוג חלק מהתייקרות. במצב הקיים כיום בו שולי הרווח הקבלני/יזמי כה קטן עד כי חברות מהמוכרות והידועות במשק מצויות בקשיים כלכליים משמעותיים יקשה לראות כיצד אלו יספגו הקטנת שיעורי הרווח עוד יותר. ככלל לא ברורה המטרה של שינוי המועד הקובע למעט האינטרס של הרשויות להגדיל את הכנסותיהן.

השארת המועד הקובע בצמוד לאירוע ההשבחה, כפי שקיים כיום, תמנע את כל תופעות הלוואי הצפויות מההצעה ובהן- חוסר צדק, חוסר שוויון, סיבוך, ריבוי הליכים וחוסר וודאות. מוטב היה לוותר על הרעיון הזה שכל תכליתו להגדיל את הכנסות הוועדות המקומיות על חשבון הציבור שכן 'סוף מעשה במחשבה תחילה'.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

חוק התכנון והבניה

הרפורמה בחוק התכנון והבניה (תיקון 101) התשע"ד 2014

ועדת הפנים של הכנסת אישרה ביום רביעי 5.3.14 ברוב של 9 תומכים מול 4 מתנגדים, את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה (תיקון 101), לקריאה שניה ושלישית. חלק מהוראותיה ייכנסו לתוקף באופן הדרגתי, החל בחודש אוגוסט הקרוב ("יום התחילה" – 1 באוגוסט 2014) או במועד מאוחר יותר ליום התחילה, בהתאם לסעיף הרלוונטי.

מטרותיה העיקריות של הרפורמה הן: הקלה על האזרחים על ידי הפחתת הבירוקרטיה וזמני ההמתנה לאישורים השונים בגין פעולות בניה פשוטות (כגון: הקמת פרגולה, הקמת מחסן, גדר, שער וכדומה), וכן פישוט הליכי התכנון והבנייה באמצעות מתן זמן קצוב למדינה למענה לפניית האזרח ולאישור תכניות. כך למשל, ביחס לפעולות בניה מסוימות (כגון: תוספת ממ"ד, סגירת מרפסת, תוספת חדר), ככל שלא תינתן תשובת הרשויות לבקשה להיתר שהגיש האזרח בתוך המועד שנקבע – הופכת הבקשה להיתר – להיתר בפועל.

כמו-כן, ברפורמה שולב פרק בדבר קידום דיור בר השגה, וכן צומצמה מעורבות הממשלה בעניינים מקומיים של תכנון ובניה, והועברה הסמכות עם האחריות – לרשות המקומית, תוך מתן תמיכה מקצועית וכספית ע"י הממשלה.

 להלן עיקרי השינויים במסגרת הרפורמה:

 רישוי

  •      לא לכל דבר צריך היתר (פטור)

בוטל הצורך בקבלת היתר בניה להקמת מחסן/פרגולה/סגירות חורף לבתי אוכל/גגון וכו'.

על מנת להקל ולקצר את הליכי הרישוי, נקבעו פריטים שבנייתם אינה מהווה הפרעה למרחב הציבורי, ולכן, מעכשיו ניתן פטור מהיתר להקמתם.

  •    הליך רישוי מקוצר

הליך זה רלוונטי עבור הוספת ממ"ד, סגירת/הוספת מרפסת, תוספת בנייה שלא עולה על 25 מ"ר, הוספת מעלית, סגירת קומת עמודים בבניין.

על מנת להקל על האזרח, הוחלט על הליך רישוי מקוצר שיאפשר מתן אישור מהיר וקל עבור פעולות שכיחות, בעלות השפעה רבה על האזרחים. רשות הרישוי מחויבת לקבלת החלטה בבקשה ולהחזיר תשובה לפונה עד 45 יום. במידה ולא הוחזרה תשובה, רואים זאת כהחלטה לאישור הבקשה, ובסופו של התהליך יכול ויינתן היתר באופן אוטומטי.

  •      קיצור משמעותי של לוחות הזמנים

כדי להקל על האזרחים, לקצר הליכים ולקדם תכניות בנייה, נקבעו לוחות זמנים סגורים וקשיחים לדיונים בנושאים השונים. במקרה של אי עמידה בלוחות הזמנים, מגיש הבקשה רשאי להעבירה לועדה ברמה הגבוהה יותר. במסלול של הליך רישוי בדרך מקוצרת, אי התייחסות בזמן הקבוע בחוק, משמעו כאמור אישור אוטומטי של הבקשה. עבור בקשות במסלול רישוי מלא, הוועדה מחויבת להחזיר תשובה תוך 90 יום.

הוראות אלה מייצרות וודאות וסופיות עבור האזרח במהלך הליך התכנון והרישוי.

  •     רישוי מקוון

כל מערכת התכנון והרישוי תעבור בהדרגה למערכת מקוונת.

המשמעות עבור האזרח – הגשה קלה, נוחה ומהירה יותר של בקשות לוועדות השונות, שיפור תהליך הרישוי, ובמקביל הנגשת כלל המידע לציבור (יהיה פתוח באמצעים הממוחשבים ונגיש לכל מבקש).

  •   מכון בקרה –  one stop shop

במסגרת החשיבה על נוחות ונגישות לאזרח, ובכדי לחסוך בזמן, עלויות ובירוקרטיה, יוקמו מכוני בקרה ברחבי הארץ, בהם ניתן יהיה להפיק את כל האישורים הנדרשים מכלל הגורמים הממשלתיים עבור אישור השיפוץ/הבנייה, כגון: מכבי  אש, בריאות, המשרד להגנת העורף וכו'. (ייכנס לתוקף מלא בשנת – 2016). 

חלוקה מחדש של סמכויות בין הוועדות

הרפורמה בחוק מייחסת חשיבות מיוחדת להעברת חלק מסמכויות הוועדה המחוזית (העמוסה ביותר) לוועדות התכנון המקומיות, במטרה להפחית בצורה משמעותית את הריכוזיות הקיימת במערכת התכנון, לשפר את השירות לאזרח ולצמצם את הבירוקרטיה.

  •      במקום אישור תכנית בפרק זמן של שנתיים עד ארבע שנים, תכנית תאושר בממוצע תוך שנה.
  •      חברי הוועדות המקומיות יעברו הכשרות וקורסים אשר ישפרו את מקצועיותם ויעניקו להם כלי עבודה טובים יותר. במקביל, מנהל התכנון יפקח על פעילותם באופן שוטף.
  •       הוועדות המקומיות מכירות היטב את השטח ואת הצרכים של העיר/היישוב, ולכן העברת האחריות אליהן תעלה את זמינות נציגי ועדת התכנון ותגביר את מחויבות חברי הוועדה לטובת הציבור והיישוב.
  •      עיקרי הסמכויות שמקבלות כל הוועדות המקומיות במסגרת הרפורמה

הוועדות המקומיות תוכלנה לתת מענה לצרכי תושבים ותכניות נקודתיות שלהן השפעה על המרחב המקומי והאישי, בעניינים כגון: הרחבת דירה בנויה עד לגודל של 140 מ"ר, הוספת שטחי בניה במגרשים (לדוגמא: בבנייה רוויה עד 20% משטח המגרש, בבניה לא רוויה בישוב עירוני עד 7% משטח המגרש או 50 מ"ר), הוספת שטחים למסחר ומלונאות בבנייני מגורים עד 25%, הוספת שטחי בנייה בתת הקרקע לצורכי שירות (חניה, מחסנים וכו'), שינוי במיקום מבני ציבור ושטחי ציבור שנמצאים בבעלות הרשות המקומית, קביעת מבנים לשימור.

דיור בר השגה

  •    השכרה ארוכת טווח

יינתנו תמריצים לבניית דיור להשכרה ארוכת טווח על קרקע פרטית, ותמריצים לדיור להשכרה בקרקע מדינה בתנאים הקבועים בחוק. על מנת לוודא שאכן מתאפשרת השכרה ארוכת טווח, יוקמו/יותוו מנגנוני פיקוח, ניהול ורישום הדירות, מנגנוני פיקוח על עליית דמי השכירות ועוד.

  •        יחידות דיור קטנות

במסגרת הרפורמה, בכל תכנית חדשה הכוללת למעלה מ- 100 יחידות דיור חדשות, תהא חובה לבנות לפחות 20% דירות קטנות, שמחירן נמוך יותר.

  •        שיווק דירות בהישג יד על ידי המדינה

הרפורמה קובעת יעדים ברורים למדינת ישראל לשיווק יחידות דיור לשכירות במחיר מופחת, וכן יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח. בתוך כך, יש דגש לשיווק יחידות דיור בפריפריה הגיאוגרפית של מדינת ישראל.

במידה והמדינה לא תעמוד ביעדים לדיור בר השגה שיוצבו מידי שנה, יועבר סכום מסוים המגלם את יחידות הדיור שלא שווקו לקרן להתחדשות עירונית. מטרות הקרן: סיוע לפעולות התורמות להתחדשות מרכזי ערים, לרבות חידוש מבנים בדיור הציבורי, שדרוג המרחב הציבורי, שיפוץ וחידוש מבנים ותשתיות, תוך מתן עדיפות למיזמי פינוי ובינוי וחיזוק מבנים ומיזמים שאין בהם כדאיות כלכלית.

הערת המערכת –  תיקון 101 הינו תיקון מקיף ורחב ואין באמור משום התייחסות לכלל הוראות השינוי הנרחבות, אלא בתמצית ועיקרי הנושאים בלבד.

 

רשות מקרקעי ישראל

השגה על שומת מקרקעין בהתאם להחלטת מועצה 1304

ביום 26.03.2014 פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל נוהל מס' 34.03, שעניינו השגה על שומת מקרקעין, כאשר הנוהל בא להחליף את נוהל 12.02 שדן בנושא זה.

הנוהל נכתב והותאם למתכונת נהלים חדשה של רשות מקרקעי ישראל.

הנוהל עודכן בהתאם להחלטת מועצה 1304 שאושרה ב 6.11.2013 (להלן – "ההחלטה"), שעניינה הליך השגה על שומות מקרקעין הנדרשות לרשות לביצוע עסקאות מקרקעין.

בנוהל מפורטים שלבי העבודה המרכזיים בהליכי ההשגה,            ובכלל זאת אופן הטיפול בבקשה לתיקון טעות טכנית בשומה, אופן הטיפול בהשגה ראשונה, אופן הטיפול בבקשת המתקשר לתיקון טעות טכנית בהחלטה בהשגה ראשונה, אופן הטיפול בבקשת הרשות לתיקון טעות טכנית בהשגה ראשונה, אופן הטיפול בהגשת השגה שניה על-ידי המתקשר, אופן הטיפול בהשגה שניה המוגשת על-ידי הרשות.

אמנם, ככלל ההחלטה אינה חלה על השגה משפטית, ואולם, הנוהל מסדיר את אופן העלאתן של טענות משפטיות, אשר מתקשר מעוניין לטעון בפני הרשות.

באשר לתשלום הסכומים עליהם מוגשת ההשגה נקבע, כי המתקשר רשאי להגיש השגה מבלי לשלם את שנדרש. עם זאת הגשת השגה לא מעכבת את ביצוע העסקה נשוא השומה ובלבד ששולם הסכום הנדרש, לפי בקשת המתקשר: תשלום מלוא הסכום שנקבע בהודעת החיוב או תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת או 75% מהסכום הנקוב בהודעת החיוב, הגבוה מבין השניים, והפקדת ערבות בנקאית על יתרת הסכום.

מקום בו מוגשת השגה על שומה בגין שימוש חורג קיים, או בגין בניה ללא היתר מהרשות, תנאי להגשת השגה כאמור, הוא ביצוע התשלום כמפורט לעיל.

הנוהל קובע כי מקום בו הוחלט בהשגה שעל המשיג לשלם סכום נוסף, מעבר לסכום ששולם, על המשיג לשלם את התוספת בתוך 30 ימים ממועד משלוח ההחלטה.

הנחיות וטפסים לרישום זכויות בעלות במקרקעי ישראל

ביום 31.3.14 פורסם נוהל בדבר רישום זכויות בעלות במקרקעי ישראל, ואליו צורפו השטרות והטפסים בהם יש לעשות שימוש. הנוהל נערך בתיאום בין האגף לרישום והסדר מקרקעין ורשות מקרקעי ישראל.

​הנוהל, על נספחיו נקבע בהתאם לתנאים להקניית בעלות בחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960 והחלטות מועצת ישראל וכן, על פי הוראת תקנה 90 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011.

נוסח הטפסים וההנחיות עודכן והותאם על מנת לקדם ולייעל רישום בעלויות במקרקעי ישראל, להקל על הציבור ולאפשר רישום זכויות באופן מהיר וקל ככל שניתן, תוך מילוי כל התנאים הנדרשים בדין.

הנוהל מפרט את המקרים השונים של רישום בעלות במקרקעי ישראל, הטפסים והמסמכים הנלווים הנדרשים בכל מקרה לגופו, תוך מתן דגש על חשיבות מילוי השטרות והטפסים והגשתם כנדרש, ויישומו יאפשר רישום מהיר ופשוט ככל הניתן.  שטרות ובקשות שאינם אלו אשר נקבעו ופורסמו באתרי רשות מקרקעי ישראל ואגף רישום והסדר מקרקעין ואין לשנות, להוסיף ולגרוע מנוסח הטפסים.

לנוהל צורפו המסמכים המפורטים להלן: שטר מכר רפורמה במקרקעי ישראל; בקשה לרישום בעלות ללא תמורה לחוכר לא רשום במסגרת רפורמה; שטר מכר במקרקעי ישראל הכולל רישום הערת אזהרה בדבר הגבלת העברה לזרים;שטר מכר במקרקעי ישראל ללא רישום הערה בדבר הגבלת העברה לזרים;בקשה לרישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 וכתב התחייבות בהתייחס להגבלת העברה לזרים- לעסקאות עתידיות; אישור מכר במקרקעי ישראל; בקשה לרישום מקרקעין.

הצעה מס' 466 לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל

ביום 17/3/14 פורסמה הצעה מס' 466 שעניינה רפורמה בניהול מקרקעי ישראל (להלן: "ההצעה"). מטרת ההצעה הינה עידוד העברת הבעלות והרחבת אוכלוסיית הזכאים לבעלות.

בהצעה, מוגדל הפטור, באזורים שאינם בעדיפות לאומית, לבעלות של עד 540 מ"ר, למקרים בהם לא מדובר על רכישה שמוגדרת כבינוי בפועל או כיישובי עולים.

ההצעה מאפשרת העברת הבעלות לאוכלוסיות נוספות בינוי בפועל (עירוני והרחבות) יישובי עולים, תמורת תשלום ערך נוסף בשיעור של 6% מערך הקרקע.

בהרחבות או בישובים קהילתיים, מקום בו לא ניתנת ההסכמה, הזכאות תכלול חידוש החוזה ופטור מתשלומים בלבד.

ההחלטה לא תחול על רוכשי זכויות בשיוך דירות אשר לא שילמו את התמורה בגין הנכס או על מי שקיבל קרקע בפטור ולא רשאי להעביר את הזכויות בה לאחר. כך לדוגמא, בהרחבות תתאפשר הבעלות לאחר 5 שנות חכירה ובתעסוקה לאחר 7 שנים.

בנכסים שהוחכרו עם זכויות עתידיות, מתן זכות הבעלות הינו עד 16 דונם במקום 2 דונם.

לגבי תעשייה, מוצע לאפשר היוון זכויות על פי חוזה, גם בתקופה הפחותה מ-7 שנות חכירה אחרונות, לצורך מימוש החלטה זו.

במקרים בהם קיימים מספר הסכמי חכירה במגרש, הכוללים שטח רצפה בלבד ואין לגביהם צו בית משותף או חלוקת שטח המגרש, התנאי להעברת הבעלות הינו המצאת תשריט חלוקה שיפרט את כלל השותפים במגרש.

בהצעה מפורטות הבהרות לגבי נכסים שהחוכרים זכאים להקניית הבעלות בתמורה או לא בתמורה, ושולמה התמורה, אך לא ניתן להעביר את הבעלות בהם בלשכת רישום המקרקעין (לדוגמא כאשר הבעלות היא של קק"ל). במקרים אלו החוכר לא יידרש לקבל את אישור הרשות ו/או לשלם לרשות כל תשלום כספי לרבות בגין כל תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול של אותו הנכס. בנוסף, במקרים אלו, בעת העברת זכויות במגורים, תסמיך הרשות את הגופים המשכנים לאשר העברת זכויות ללא צורך באישור נוסף, ותינתן הודעה על הארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים, המתחדשות אוטומטית או עד לרישום הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים.

על מנת לעודד לממש את הזכאות לפטור, הוקטן שווי הזכאות לפטור בהליך של תוספת בניה ליחידה אחת בהיקף בניה של 160 מ"ר.

ההצעה קובעת הוראות מעבר לעניין החזרי כספים במקרים בהם כבר החלו לשלם את הבעלות וכן לעניין טיפול בבקשות שהוגשו על פי החלטה 1245. בהצעה מבוצע תיקון להחלטה 1245 לפיה בהליך תוספת בנייה אין צורך לקבל את אישור וועדת המשנה אשר יינתן רק בעסקאות פיצול או שינוי ייעוד ו/או ניצול בשטח שמעל 20 דונם.

 

החלטת מינהל 1318 – תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר

ביום 18/3/14 התקבלה החלטת מינהל 1318 המתקנת את החלטת מינהל מס' 1245  ומאריכה עד ליום 14.9.14 את הסעיפים המפורטים להלן:

-          פטור מדמי היתר עבור כל תוספת בניה מבוקשתלבעלי חוזי חכירה מהוונים למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית א' ואזור קו עימות.

-          פטור מדמי היתר עבור כל תוספת בניה מבוקשת עד ל 240 מ"ר, לבעלי חוזי חכירה מהוונים למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית ב' ואזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית. בגין יתרת הזכויות שמעבר ל – 240 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות) יגבה המינהל דמי היתר בשיעור של 31% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות.

-          פטור מדמי היתר עבור שינוי ניצול, לבעלי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים עירונים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית א' ובאזור קו עימות.

-          גביית דמי היתר עבור שינוי ניצול, מבעלי חוזה חכירה למטרת מגורים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית ב' ובאזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית– ייגבה שיעור 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף או של זכויות בניה בהיקף של 240 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות) – הגבוה מבניהם – לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הניצול.

-          פטור מדמי היתר עבור עסקת פיצול מגרש, לבעלי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע), באזורי עדיפות לאומית א' ואזור קו עימות.

עם כניסתה לתוקף של החלטה זו, מבוטלת החלטת מועצה מס' 1245.

 

מיסוי מקרקעין

תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר) (תיקון) התשע"ד – 2014

ביום 3.4.14 התפרסם תיקון לתקנות הנדונות לפיו ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין במחוז מרכז אשר משרדו נמצא בתל אביב יש להגיש לוועדת הערר במחוז המרכז.

 

פקודת היערות

הצעת חוק לתיקון פקודת היערות (מס' 6) התשע"ד – 2014

במסגרת החלטות שקיבלה ועדת השרים לענייני דיור, הנסבות סביב סוגיית הורדת מחירי הדיור ושחרור חסמי פיתוח, התקבלה החלטה הקובעת כי יש צורך לתקן ולהתאים את שיקולי פקיד היערות, בבואו לתת רישיון כריתה או העתקה של עצים בוגרים ומוגנים לפי סעיף 15 לפקודה ולקבוע נטיעה חלופית לפי סעיף 15א. עוד במסגרת אותה החלטה, נמצא כי יש להבחין בין עצים המצויים בשטחים המיועדים למגורים לבין עצים הנמצאים בשטחים אחרים, ובכך לאפשר חופש החלטה גדול יותר ביחס לקניינו של הפרט, בהתחשב במטרת הממשלה לעודד בנייה למגורים.

להלן התיקונים העיקריים המוצעים:

שינוי הגדרת המונח "עץ בוגר". כיום מוגדר כעץ שגובהו שני מטרים לפחות מעל הקרקע וקוטר גזעו 10 ס"מ לפחות ולגביו יידרש רישיון כריתה. השינוי המוצע : בשטח המיועד למגורים עץ ייחשב "בוגר" רק אם קוטר גזעו 20 ס"מ לפחות.

שינוי נוסח סעיף 15א, באופן שיאפשר שיקול דעת לפקיד היערות, ביחס להענקת רשיון כריתה של אילן מוגן או עץ בוגר, לאחר שבחן את תכלית הבקשה ואת האפשרויות העומדות בפניו. עוד מוצע לתקן את הסעיף באופן שיאפשר לשר להתיר מקרים בהם יינתן פטור מנטיעה חלופית שוות ערך או בכלל ו/או פטור מתשלום היטל כספי, חלף נטיעה חלופית, כאמור והכל בהתחשב בתכלית הבקשה ותועלותיה הציבוריות והסביבתיות.

חוק המכר

חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 6), התשע"ד-2014 מסירת מחירון של הפריטים המרכזיים במפרט הדירה

ביום 3 במרץ 2014, אושרה בקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 6) התשע"ד-2014) להלן: "תיקון 6").

בתיקון 6 נקבע כי במפרט שמצרף קבלן המוכר דירה, לחוזה המכר, יש לכלול גם מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר כי יש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם.

על פי תיקון 6, קונה המבקש לוותר או להוסיף פריט מתומחר, למסור הודעה על כך לקבלן, והקבלן יזכה אותו במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט, או יחייב אותו במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט, לפי העניין. הודעה לקבלן על ויתור, הוספה או שינוי יש ליתן לא יאוחר מהמועד האחרון שנקבע לכך בחוזה המכר, אם נקבע מועד, ובלבד שלא נקבע מועד מוקדם משישה חודשים מיום סיום שלב ביצוע יסודות הבניין או מועד אחר שקבע השר בצו, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, והשר יהיה רשאי לקבוע מועדים שונים לסוגים שונים של דירות או בניינים.

עוד נקבע כי, על  הקבלן למסור לקונה מפרט מעודכן לאחר הוויתורים, התוספות והשינויים שהקונה ביקש לערוך. התיקון חל על חוזי מכר שייחתמו לאחר כניסתו לתוקף של הצו שבו יקבעו הפריטים המתומחרים, ובלבד ששלב ביצוע היסודות בבניין שבו נמצאת הדירה טרם הסתיים.

חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד-2014 הגבלת סכום ההוצאה המשפטית ברכישתדירה

ביום 3 במרץ 2014, אושרה בקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7) התשע"ד-2014) להלן: "תיקון מס' 7 ").

תיקון מס' 7, קובע הגבלות על גובה שכר טרחת עורך דין, שקבלן רשאי להשית על רוכש דירה בשל ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה, ובכלל זה בשל רישום וניהול של רשימת בעלי הזכויות. במסגרת ההסדר, שר הבינוי והשיכון הוסמך לקבוע, לאחר התייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, את השיעור או הסכום המרבי שקבלן יוכל לדרוש מרוכש הדירה עבור הוצאות משפטיות כאמור. בתקנות שיותקנו יוסמך השר לקבוע גם סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים, וכן לקבוע כי ההגבלה לא תחול כלל על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע. בנוסף, נקבע כי הרוכש ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית מס.

ההסדר האמור יכנס לתוקפו 6 חודשים מיום הפרסום, והוא יחול על חוזי מכר שנחתמו מאותו יום ואילך, ובלבד שהותקנו תקנות לעניין הסכום המרבי של ההוצאות המשפטיות המותרות לגבייה. בנוסף, נקבע כי תקנות ראשונות יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך 3 חודשים. אם לא יותקנו תקנות כאמור, רשאי שר הבינוי והשיכון לדחות בצו את יום התחילה בתקופה נוספת של עד שישה חודשים.


עדכוני פסיקה

ע"א 6283/12 עמית צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח', בית המשפט העליון בשבתו
כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני הרכב השופטים, כב' הש' א' חיות, ע' פוגלמן, י' עמית

 

ב"כ המערער: עוה"ד איתן בן דוד ולירון מלכה

ב"כ המשיבים: עוה"ד יהושע באום, אביתר קופנהגן ודו דרעי

תיקון צו בית משותף לאחר הצמדת שטח שנקבע כי יהיה חלק מהרכוש המשותף ליחידה ספציפית

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד שדחה את תובענת המערער, אשר לו זכויות קניין בשתי חנויות במרכז מסחרי בראש העין, לביטול צו לרישום בית משותף שניתן ביחס לאותו מרכז מסחרי (להלן: "המרכז המסחרי", "הבניין" או "הבית המשותף").

המערער רכש משיכון ופיתוח שתי חנויות במרכז מסחרי. בצמוד לשטח הקרקע שעליו בנוי המרכז המסחרי מצוי שטח עליו בנוי מחסן (להלן: "השטח הנוסף" ו-" המחסן" בהתאמה). לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה, נרשם המרכז המסחרי כחלקה נפרדת בבעלות שיכון ופיתוח בה נכלל גם השטח הנוסף. בהמשך נרשם המרכז המסחרי כבית משותף כשהמחסן נרשם כחלקת משנה נפרדת ואליו הוצמדו גג המרכז המסחרי והשטח הנוסף. כמו כן נקבע בצו הבית המשותף כי כל זכויות הבנייה במרכז המסחרי, בגג ובכל שטח אחר, יהיו שייכות לבעל הזכויות במחסן. בהמשך, הזכויות במחסן וזכויות הבנייה בגג המרכז המסחרי ובשטח הנוסף נרכשו על-ידי ע.ל. אתרי בניה ותשתיות בע"מ (להלן: "משיבה 2").

ביום 6.4.2011 הגיש המערער המרצת פתיחה, במסגרתה עתר לביטולו של צו רישום הבית המשותף והתקנון המוסכם שצורף אליו בכל הנוגע לרישום המחסן כיחידה עצמאית, להצמדות שנעשו אליו ולקביעות בנושא זכויות הבנייה. לטענת המערער, המחסן הוא למעשה חדר גנראטור המהווה חלק מהמקלט, ולכן לא ניתן להוציאו מגדר הרכוש המשותף ולרשמו כיחידה נפרדת אליה ניתן להצמיד רכוש משותף. עוד לטענתו, הגג, השטח הנוסף וזכויות הבנייה הקשורות בהם לא נגרעו מן הרכוש המשותף בדרך הקבועה בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") ועל כן אין להצמדתם ליחידה ספציפית כל תוקף.

הואיל ותביעת המערער נדחתה הוגש הערעור דנא לבית המשפט העליון שקיבל את הערעור בחלקו ופסק כי טענות המערער ביחס לאפשרות לרשום את המחסן כיחידה נפרדת מופנות רובן ככולן כלפי ממצאי עובדה ומהימנות שהתבססו, בין היתר, על עדותו של מנהל הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראש העין, אשר עדותו נמצאה על ידי בית המשפט מבוססת ואמינה. משכך ומאחר והלכה ידועה היא כי ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בקביעותיה העובדתיות של הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים, בית המשפט לא מצא שיש מקום לסטות מהלכה זו במקרה דנא.

בנוגע לשטח הנוסף, בית המשפט קבע, כי במפרט הוסכם כי שטח זה לא יהיה חלק מהמגרש של הבית המשותף ומשכך לא הייתה לשיכון ופיתוח חובה לציין בהסכם או במפרט כי הוא מוצא מהרכוש המשותף ומוצמד לאחת היחידות. לנוכח האמור, אין לראות בשטח הנוסף כשטח שצפוי היה להיות, בעת כריתת הסכם המכר, חלק מהמגרש של הבניין וממילא ברור היה למערער כי הוא אינו רוכש בו כל זכות. כיום, בעקבות פרצלציה, כלול השטח הנוסף בחלקה שעליה ניצב הבית המשותף. שינוי זה, שחל לאחר חתימת הסכם המכר, אינו יכול לכרסם בהסכמה במפרט, לפיה הזכויות בשטח זה יוותרו בידי שיכון ופיתוח ולכן אין פגם בהצמדת שטח זה אל המחסן.

בנוגע לגג, בית המשפט קבע, כי הוצאת גג המרכז המסחרי מהרכוש המשותף והצמדתו למחסן נעשתה שלא כדין, מאחר ובהסכם המכר ובמפרט צוין מפורשות כי הגג מהווה חלק מהרכוש המשותף וכי אין חלקים המוצאים מהרכוש המשותף. לאור האמור, הרי ששיכון ופיתוח לא עמדה בדרישות הדין לפיהן מוכר דירה המעוניין בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף, חייב ליתן לכך ביטוי קונקרטי, ספציפי ומסוים.

בנוגע לזכויות הבנייה, משנמצא כי גג המרכז המסחרי נותר בגדר רכוש משותף, עולה שאלת הזכות לבנות על הגג והשטח הנוסף. בית המשפט קבע, כי מהסכם המכר ומהמפרט עולה כי הוסכם בין הצדדים כי זכויות הבנייה ככל שהן ניתנות למימוש בשטח הנוסף הוקנו לשיכון ופיתוח, ואילו המערער לא ויתר על חלקו היחסי בזכויות הבנייה הניתנות למימוש בגג.

לפיכך, ככל שהמשיבות יבקשו לממש את זכויות הבנייה בשטח הנוסף, הן אינן נדרשות לקבל כל הסכמה נוספת מהמערער, מאחר וזו ניתנה בהסכם המכר והמפרט. אולם, ככל שהן יבקשו לממש את זכויות הבניה בגג המרכז המסחרי יהיה עליהן להגיע עם המערער להסכמה.

לאור האמור, הורה בימ"ש על תיקון צו רישום הבית המשותף ותקנון הבית המשותף כך שייקבע בהם כי גג הבניין הוא רכוש משותף, כי זכויות הבנייה בשטח הנוסף, ככל שהן ניתנות למימוש, הוקנו לשיכון ופיתוח וכי למערער יש חלק יחסי בזכויות הבנייה שעל הגג, ככל שהן ניתנות למימוש, כחלקו בבית המשותף.

על יסוד האמור קיבל בית המשפט את הערעור באופן חלקי.

הערת מערכת: פסק הדין מדגיש את החשיבות שיש לניסוח הוראות ההסכמים והצורך להקפדה ברורה ומפורשת של הוראות החוק לעניין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ודרך הצמדתם, פעמים רבות ובעת עריכת ההסכמים טרם ידוע מה בכוונת הקבלן לעשות בעתיד עם זכויות אלו ועל אף זאת, הותרת סעיפים לא מוקפדים, עלולה להביא למחלוקות והליכים רבים לאחר שיאוכלס הבניין ויהיו לפתע מול הקבלן בעלי זכויות רבים.

עת"מ 7114-05-12 אלוני יפת ו-57 אח' נ' ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח', בית המשפט המחוזי מרכז לוד בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים, כב' הש' ד"ר אחיקם סטולר


ב"כ העותרים
: עו"ד יצחקי


החלטה בהליך של דיון חוזר בתכנית, שנערך בניגוד להוראות החוק – אינה יכולה לעמוד

עניינו של פסה"ד הנו בעתירה על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, לשוב ולהפקיד תכנית מתאר, אשר נפסלה על ידה מספר חודשים קודם לכן, בנימוק שנפלו בה פגמים מהותיים והיא אינה ראויה לאישור. לטענת העותרים, ההגשה מחדש נעשתה בהליך החורג מהוראות החוק המסמיך, ובאופן שאפשר לוועדה המקומית לדלג על הליכי תכנון מחייבים, וביצוע מעין "מחטף" מבחינת הליכי התכנון והבניה הקבועים בחוק. במסגרת העתירה, התבקש בית המשפט ליתן צו המורה על ביטול החלטת הוועדה המחוזית וכן התבקש בית המשפט להורות, כי דבר ביטול ההפקדה של התוכנית יפורסם כדין.

העובדות:בשנת 1994 החלה הוועדה המקומית בייזום ותכנון של תכנית חדשה על חלקות העותרים, ב"נחלת יהודה" בראשל"צ ופורסמה ברשומות "הודעה בדבר הכנת שינוי תכנית מתאר מקומית". התכנית הוגשה לוועדה המחוזית רק בשנת 2000 ובשנת 2001 אושרה לראשונה להפקדה. מאחר והתכנית לא קודמה ע"י הוועדה המקומית ולא עמדה בתנאי ההפקדה, הוארך תוקף החלטת ההפקדה האמורה לעיל מספר פעמים במהלך השנים. רק בשנת 2010, 16 שנים לאחר הפרסום על הכנתה, פורסמה התכנית להפקדה ברשומות.

לתכנית הוגשו התנגדויות רבות של בעלי הזכויות בין היתר בטענה, כי התעלמה לחלוטין מהזכויות הקנייניות של הבעלים וכן כי התכנית תוכננה בשיטות עבודה מיושנות אשר אינן תואמות את המבא"ת [מבנה אחיד לתכניות]. לאחר שמיעת ההתנגדויות של התושבים, החליטה וועדת המשנה לדחות את התוכנית לאור עמדת הוועדה המקומית שהתכנית אינה מתאימה ודורשת תכנון מחדש. החלטת וועדת המשנה שניתנה בדצמבר 2010 הייתה ההחלטה מנומקת ומפורטת, המתייחסת באופן מפורש וחד משמעי לצורך דחייתה של התכנית והכנת תכנית חדשה על כל המשתמע מכך.

באיחור של כחצי שנה מהמועד הקבוע בחוק, הגישו משרד הבינוי והשיכון ומנהל מקרקעי ישראל  לוועדה המחוזית בקשה לדיון חוזר, לפי סעיף 11 ד' לחוק התכנון והבניה (להלן: החוק). הוועדה המחוזית עצמה דנה בבקשה רק כארבעה חודשים לאחר הגשתה.

הוועדה המחוזית דנה בבקשה לדיון חוזר והחליטה לדחות את הבקשה מן הטעם שאינה עומדת בהוראות החוק תוך שקבעה כי לא נפל פגם תכנוני או משפטי בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות. עם זאת, אפשרה הועדה המחוזית לוועדה המקומית להציג תכנון חדש בפני וועדת המשנה, במועדים שקצבה לכך.

בדיון בפני ועדת המשנה להתנגדויות טענה הועדה המקומית כי לא היה מקום לדחות את התכניות. הועדה המקומית ביקשה להחזיר את התכניות לדיון לאחר עדכון הנושאים שאותם ציינה בפניותיה.  והנה, במסגרת הדיון חזרה בה וועדת המשנה מהחלטתה וקבעה, כי יש לאפשר לוועדה המקומית להביא את התכנית בפני וועדת המשנה במתכונת חדשה, ולמעשה- הגשת התוכנית מחדש לאחר שהתכנית כבר בוטלה.

בית המשפט חזר על הכלל לפיו, בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות אלה נעשית במשורה ובעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי. עם זאת, קבע בית המשפט כי במקרה זה הצטברו שורה של נסיבות, בגינן יש לקבל את הערעור ולבטל את החלטות הרשות.

בית המשפט קבע, כי נפל דופי בהחלטת הוועדה כיוון שהתקבלה בשיהוי ניכר. בהוראות החוק נקבע בפירוש, כי ניתן להגיש בקשה לדיון חוזר תוך 7 ימים מיום קבלת החלטת וועדת המשנה. משכך ומאחר והבקשה הוגשה אחרי חצי שנה, היה על הוועדה המחוזית לדחות אותה על הסף, מבלי לדון בה ודין העתירה להתקבל ולו רק בשל עניין השיהוי. מעל לצורך, בית המשפט דן בשאר טענות העותרים.

בית המשפט קבע כי לגופה, החלטת הוועדה המחוזית לוקה בחוסר סבירות קיצוני, שכן היא קובעת דבר והיפוכו. מחד קבעה כי היא דוחה את הבקשה לדיון חוזר, מהסיבה שלא נפל פגם תכנוני או משפטי בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות. מאידך קבעה כללים שמשמעותם האופרטיבית היא חידוש התוכנית ו"החייאתה" לאחר שנדונה לסגירה מוחלטת.

בית המשפט קבע כי קביעה כי ניתן לחדש את הדיון בתכנית גם מבלי שנפל פגם תכנוני או משפטי בהחלטה הקודמת, היא קביעה שנעשתה ללא סמכות חוקית לעשות כן.  עוד דחה בית המשפט את טענת הועדה כי כל עוד לא קיבלה התכנית תוקף סופי, מוסמכת היא לשנות החלטות קודמות בשל היעדר תחולתו של "כלל גמר המלאכה" בנוגע להחלטות מוסדות תכנון. בית המשפט קבע כי כאשר קיימת הוראת חוק ספציפית והוראת חוק כללית – גוברת ההוראה הספציפית על ההוראה הכללית. עוד קבע כי אין לקבל את הסבר הועדה המצדיק שינוי ההחלטה ולפיו שינוי מדיניות ברמה הארצית, שעיקרו עידוד בנייה למגורים, והחלטת ממשלה שקבעה מדיניות זו, הוא שהצדיק את שינוי ההחלטה. זאת כיוון שעיון בפרוטוקול מצביע על כך שההצדקה האמיתית נבעה מנימוקים אחרים לחלוטין. עוד קבע בית המשפט כי טעם נוסף לביטול ההחלטה הוא שהעותרים לא שותפו כלל בהליך "החייאת התוכנית", ובכך נפגעה זכות הטיעון שלהם, וזאת בניגוד להוראות סעיף 5 (א)א לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדיון בקיום דיון חוזר במוסד תכנון) תשס"ג-2003, לפיהן ועדת המשנה לא הייתה מוסמכת לשנות את החלטתה בטרם ניתנה הזדמנות לצדדים הנוגעים בדבר להשמיע את טענותיהם בעניין, בכתב או בע"פ.

לאור האמור, בית המשפט פסק כי דין העתירה להתקבל. בית המשפט נתן צו כמבוקש באופן שהחלטת וועדת המשנה והועדה המחוזית בטלות. וקבע כי המשיבות תדאגנה שדבר ביטול ההפקדה יפורסם כדין.

עוד הורה בית המשפט כי הועדה המחוזית וועדת המשנה להתנגדויות ישלמו לעותרים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 60,000 ₪ וגם הועדה המקומית לתכנון ובניה ועיריית ראשל"צ ישלמו לעותרים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 60,000 ₪.

הערת מערכת: פעמים רבות עולה לדיון הסוגיה של סמכות ויכולת ועדות התכנון לשוב ולשנות עמדה והחלטה קודמת שקיבלו, בית המשפט בחן את הגבולות של יכולת זו לשוב ולבחון ולקבל החלטות חדשות. מרבית פסיקות בתי המשפט נוטות לקבל את המסקנה כי החלטת גוף מנהלי ניתן לשוב ולדון בה מחדש ועל כן ההסתמכות מקבלת משקל נמוך יותר כל עוד אינה סופית, בית המשפט העמיד לכך גבולות וקבע כי גם לשינוי עמדה יש מגבלות ובכל מקרה יש לפעול בהתאם לחוק ולכללים שנקבעו ולבצע הכל בפרק זמן סביר. נציין כי אין זה סביר בעינינו כי תכנית שהחל תכנונה ב-1994 עדיין תתגלגל בוועדות 20 שנה מאוחר יותר.

 

עמ"נ 13193-02-13 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ נ' מדינת ישראל

בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' אליהו בכר

ב"כ המשיבה- עו"ד כרמית בן אליעזר ו/או ענת גלעדי מפרקליטות מחוז תל אביב אזרחי

המועד לקיום חובת הדיווח מכוח סעיף 3ה לחוק המכר

עסקינן בערעור מנהלי על החלטת ועדת ערר לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה 1974 (להלן : "החוק"). בהליך הקודם, אל מול ועדת הערר, דחתה הועדה את ערר המערערת במסגרתו ביקשה לבטל את העיצום הכספי שהוטל עליה בהתאם לסעיף 3 ח' לחוק.

המערערת הינה חברה קבלנית להשקעות ובניין, העוסקת בבניית דירות ובמכירתן. בתאריך 29/12/11, שלח הממונה הודעה למערערת על דבר כוונתו להטיל עליה עיצום כספי בשל אי דיווח על ביצוע המכר כאמור עליו הייתה מחויבת לדווח. בעקבות פנית הממונה ובתאריך 9/1/12 ביצעה המערערת את הדיווח על מכר הדירה.

בעקבות בקשת המערערת ועל פי הוראת תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה), תשע"א-2011, ( להלן: "התקנות"), הפחית הממונה את גובה העיצום הכספי שהוטל על המערערת ב- 50% מסך העיצום לפי תקנה 2(1) לתקנות ההפחתה ובנוסף, בהתחשב בטענת המערערת כי נקטה בפעולות למניעת הישנות הפרות עתידיות – הפחית הממונה 25% מסך העיצום לפי תקנה 2(3) לתקנות ההפחתה.

על עיצום כספי זה הגישה המערערת כאמור ערר. בתאריך 30/12/12 נקבלה אצל ב"כ המערערת החלטת ועדת הערר הדוחה את הערר.

לדעת המערערת, השאלה לדיון אינה האם התנהגות הנישום הייתה סבירה, אלא, יש לשאול האם הנורמה שנקבעה בתקנה היא נורמה סבירה?

כאשר יודגש כי המערערת אינה כופרת בכך שהתקיימו התנאים הנדרשים בחוק/תקנות להטלת העיצום הכספי. יחד עם זאת, לטעמה, דין התקנות להתבטל מאחר והותקנו בחוסר סמכות או מחמת היותן בלתי  סבירות, ובהתאמה דין העיצום הכספי שהוטל בשל כך הינו בטלות.

ביהמ"ש בחן את הערעור ובדק האם הוא מוסמך לדון בתקיפה עקיפה של התקנות הנ"ל והאם נדרש לבחון את השאלה "מהו המועד סביר לדיווח בסמוך לאחר חתימת ההסכם"?

לעניין הסמכות – קבע בית המשפט, כי בדונו בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר, סמכותו נגזרת אפוא מסמכותה של ועדת הערר. בהתאמה לפיכך יש לבחון מהי גדר סמכותה של ועדת הערר ב"תקיפה עקיפה" של התקנות?

בדונו בעניין ציין בית המשפט, כי בחוק רישום קבלנים, שמכוחו הוקמה ועדת הערר הנ"ל, אין כל הוראה המסמיכה את ועדת הערר לדון ב"תקיפה עקיפה, של תקנות בדרך של "סמכות נגררת". במילים אחרות, ועדת הערר שלפי חוק רישום קבלנים גם אינה מוסמכת לדון בתקיפה עקיפה של תקנות הדיווח.

לאור האמור ובהתאמה הגיע בית המשפט למסקנה כי גם בערעור מנהלי בגין החלטת ועדת הערר, אין סמכות לדון בביטול התקנות.

עוד ציין בית המשפט כי לעניין חוקיות התקנה – סעיף החוק קובע במפורש, כי הדיווח צריך להיעשות ב"סמוך לחתימת חוזה המכר". אומנם, החוק אינו קובע במפורש מועד במסגרתו על המוכר לדווח על המכר, אולם, הוא קובע את העיקרון לפיו על הדיווח להתבצע בסמוך לאחר חתימת ההסכם ואת המועד המדויק נמצא בתקנות.

בית המשפט לא נדרש לשאלה מהו המועד הסביר לדיווח "בסמוך" לאחר חתימת ההסכם, מאחר שבנסיבות דנן המערערת לא דיווחה על העסקה בהתאם לחוק למעלה משנה ממועד העסקה ואין כל ספק כי מדובר במועד שאינו סמוך למכר.

לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט כי אין ספק שאכן המערערת הפרה את הוראות החוק ומכאן שאף מטעם זה העיצום הכספי שהוטל עליה הוטל כדין ודין הערעור בשל כך להידחות.

הערת מערכת:

נראה כי מטרות החוק אכן ראויות, וחוק המכר בהיותו כלי המשמש להגן על רוכשים ועל השקעותיהם הינו מבורך, אך מאידך יש לבחון האם במקרים של איחור בדיווח כמו במקרה דנן ודומיו, נקיטה בדרך של הטלת סנקציות והגברת העול על כתפיהם של הקבלנים והמוכרים תואם את מטרות החוק.

ההערה האמורה מתחזקת ביתר שאת הואיל וכידוע העדר גמישות עלולה לגרום לאי וודאות וחסרון כיס אצל הקבלנים והמוכרים, אשר יביאו בסופו של יום לגלגול העלויות דווקא אצל הרוכשים ובתוך כך להביא להתייקרות במחירי הדירות, וייתכן כי בכך "יצא שכרנו בהפסדנו". "קל וחומר" כאשר מדובר בחוק שפרשנותו בייחוד בעניין "המועד הסביר לדיווח" שטרם נבחן לעומק ואף לא בפסק דין זה.

 

ת"א 42013-12-11/42106-12-11/42045-12-11 חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ ואח' נ' דוד לוי ואח'
בית משפט השלום בתל אביב-יפו, בפני כב' הש' ישי קורן

ב"כ התובעים: עו"ד אבישי חלפון ועו"ד מרים כבוב

ב"כ הנתבעים: עוה"ד נסים שאקר וואסים אלטוחי

 

סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר – היתר הריסה כעילת פינוי דייר מוגן

 

ענייננו ב-3 תיקים מאוחדים, ובהם תובענות לפינוי מושכר מדיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: "החוק").

התובעת 1 הינה בעלים של חלק מחלקות 71, 72, 73, 74, 75 בגוש 7073 (להלן: "המקרקעין") והתובעים הנוספים הם מי שזכאים להירשם כבעלים על יתרת המקרקעין, מכוח זכייתם במכרז ממ"י לרכישת זכויות בעלות במקרקעין בהם מחזיקים 6 דיירים מוגנים.

הנתבעים שכרו מממ"י בתאריכים שונים, דירות בבניין ברחוב שד' ירושלים 131 בעיר יפו, הממוקם על חלק משטח המקרקעין ומתגוררים בהן בדיירות מוגנת (להלן: "הדירות").

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתנה היתר להריסת מבנים במקרקעין, ובכללם הדירות.

התובעים, טענו כי מתקיימות בענייננו מספר עילות לפינוי הנתבעים, הראשונה, פלישה, כאשר הנתבעים פלשו לשטח נוסף בסמוך לדירות, דבר המהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, ועל כן קמה העילה לפינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק. השנייה, אי תשלום דמי שכירות, כאשר הנתבעים נמנעו מלשלם כסדרם את תשלומי השכירות, והשלישית, קיומו של היתר בניה להריסת הבניין ובו הדירות, כאשר מעצם קיומו קמה עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק. התובעים הודיעו, כי הם נכונים להעמיד לרשות הנתבעים סידור חלוף, או פיצוי שווה ערך בנסיבות העניין.

הנתבעים טענו מנגד כי בחוזי השכירות לא מוזכר גודל הדירות במ"ר, כי הם משלמים כסדרם את דמי השכירות, וכי לא מתקיימת עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק כנגד הנתבעים, כאשר בידי התובעים היתר הריסה בלבד להבדיל מהיתר בניה.

בית המשפט דחה את הטענות בדבר הפלישה כאשר קבע, כי את הזיקה שבין המושכר לחצר הסמוכה לו יש לקבוע על פי מצב הדברים בשטח ובהקשר רחב יותר מאשר לשון החוזה. זאת ועוד, בהיות חוזה השכירות שותק לגבי הנלווה למושכר, הרי מן ההיגיון הוא שהדיירים זכאים לזכות שימוש רגיל ונאות גם בנלווה למושכר – החצר, כל עוד בחוזה לא נכתב במפורש אחרת. לכל הפחות מעמדם של הנתבעים בחצר הנו כמעמד בני רשות שאינה ניתנת לביטול בנסיבות העניין, כל עוד מחזיקים הנתבעים בדירות כדין.

בית המשפט דחה את הטענה בדבר אי תשלום דמי שכירות, כאשר לא נסתרה גרסת הנתבעים לפיה שילמו דמי שכירות לאורך כל השנים.

בית המשפט קיבל את טענת התובעים לפיה בנסיבות העניין, די בהיתר ההריסה לקיומה של עילת הפינוי לפי סעיף 131(10) לחוק. בית המשפט מפנה לפסיקת העליון ברע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט (להלן - "גרוס") עליו הסתמכו הנתבעים, בקבעו, כי ההלכה שנקבעה בגרוס נטועה היטב בנסיבות המיוחדות של אותו מקרה, ואין בה כדי לשנות את מגמת הפסיקה, בדבר צמצום הפגיעה בזכויות הקניין של הבעלים. כאשר בעניין גרוס הוכח, כי אין בכוונת הבעלים לבנות את הבניין שבגינו התקבל רישיון הבנייה, והסיבה לקבלת ההיתר הייתה הגשת תביעת הפינוי, ולא כוונה לבנות בניין על פי ההיתר. בגרוס נקבע, כי אפשר שיהיה פער בין הרישיון ובין תכניות הבנייה של הבעלים, ובלבד שיוכח שכוונות הבניה אמתיות.

פרשנות דווקנית של החוק תמנע את פיתוח המקרקעין, והדבר עומד בניגוד למגמת הפסיקה בענייני מקרקעין בכלל, ובדיני הגנת הדייר בפרט. מתן עדיפות לזכויות הדייר המוגן בנסיבות אלה, עלולה לגרום לפגיעה קשה ובלתי מידתית בזכות הקניין של הבעלים.

בית המשפט ראה בהיתר להרוס את המבנים שעל המקרקעין, יחד עם הפעולות שעשתה התובעת לאישור התב"ע, שאותה יש לבצע עד לשנת 2016, כמבססים את ההוכחה שבעלי המקרקעין מעוניינים להרוס את המבנים בהם מצויים המושכרים, על מנת לבנות במקומם מבנים חדשים, כאשר בשלב זה בידיהם הרישיון הראשוני להריסה, אשר נדרש לצורך השלמת פינוי המגרשים המיועדים לבנייה, ובהמשך יתקבלו היתרים נוספים לבנייה על פי התב"ע.

לעניין סידור חלוף, בהתחשב בעלויות הדיור באזור מגוריהם של הנתבעים, העמיד בית המשפט את סכום הפיצויים על שווי הבעלות שקבעו מומחים מטעם בית המשפט בתוספת של כ-10%.

בסופו של דבר התביעה התקבלה, נפסק פיצוי כספי לטובת הנתבעים לצורך דיור חלוף.

הערת מערכת:שאלת הזכויות בחצר הצמודה לדירה הינה שאלה העולה תדיר במחלוקות דומות שכן, מרבית ההסכמים שדיירים חתמו עליהם לא נהגו לפרט ולכלול לחצר אלא, את מספר החדרים המושכרים וכדו', במקרה זה פירש בית המשפט את הלקונה לטובת השוכר, יש להניח כי במקרים אלו יש גם לבחון איך דה-פקטו ראו הצדדים את ההתקשרות ואם אכן נעשה שימוש בחצר כחלק מהמושכר משך השנים.המערכת מקווה כי סוגיית ההתערבות בשיעור דמי השכירות העומדת כיום בכותרות על ידי שר האוצר, לא תשיב לשוק את מערכות היחסים שבין דייר מוגן לבעלים שהובילו לאינספור דיונים ומחלוקות בבתי המשפט, שוודאי שלא עשו טוב לאף אחד וגרמו להזנחת נכסים ולפגיעה רבתי בחזות הערים.

ת"א 14390-03-13 כהן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא

בית משפט השלום בכפר סבא, בפני כב' הש' רונן פלג

ההסדר לתקיפת שומת היטל השבחה הקבוע בתוספת השלישית, קובע דרך ייחודית שלא ניתן לעקוף באמצעות תובענה אזרחית

ענייננו בתביעה אזרחית, להשבת תשלום היטל השבחה ששולם לועדה מקומית, בטענה כי התובעים  (הנישומים) היו זכאים לפטור מהיטל השבחה, מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

העובדות: התובעים הגישו בקשה לבניית שני בתי מגורים על חלקה שבבעלותם. בעקבות זאת, קיבלו מאת הועדה המקומית דרישת היטל השבחה. התובעים עררו על השומה, ולאחר דין ודברים בין הצדדים, תוקנה השומה בהתאם להוראות סעיף 14 לתוספת השלישית. בהמשך הגישו התובעים בקשה לפטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, אולם הועדה המקומית דחתה את הבקשה. לאחר שהגישו בקשה לשקול שנית את ההחלטה, ונדחו, שילמו התובעים את ההיטל. כחמישה חודשים לאחר ששילמו את ההיטל, כאמור, הגישו התובעים את התביעה בה עסקינן.

הועדה המקומית טענה כי התביעה מהווה ניסיון "לעקוף" את הוראות החוק, לפיהן ניתן להשיג על שומת היטל השבחה באמצעות הגשת ערר לועדת הערר תוך 45 יום. הועדה המקומית טענה כי משלא פעלו בהתאם להוראות החוק, דין תביעתם של התובעים להידחות על הסף.

בית המשפט קבע,כי סעיף 14 לתוספת השלישית קובע דרך ייחודית להשגה על קביעות הועדה המקומית לעניין היטלי השבחה, ולפיו יש לפנות בערר לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. בית המשפט ציין כי על פי הפסיקה, ככלל לא ניתן לעקוף מסלול תקיפה מסוים ומוגדר של החלטה מנהלית, כפי שהוא קבוע בחוק, על ידי הגשת תביעה לבית השפט האזרחי. עוד ציין בית המשפט כי אמנם לצד הכלל קיימים חריגים במקרים מיוחדים כאשר התביעה שהוגשה מעוררת שאלות בעלות חשיבות כללית או עקרונית מיוחדת, ואולם המקרה דנן אינו נמנה על אלה.

לפיכך, קבע בית המשפט כי אין לו סמכות עניינית לדון בעניין והורה על דחיית התביעה בהתאם להוראות סעיף 101(א)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי. כן חייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות בסך של 3,000 ₪.

הערת מערכת: צריך לשים לב כי אמנם בתי המשפט ראו במסלול היטל ההשבחה כמסלול ייחודי ויש לנקוט הליכים במסלול זה, אולם החלטות שונות, בעיקר של ועדות הערר, קובעות כי כל מחלוקת בעניין היטל השבחה הנובעת מנתונים וגורמים שהינם "מחוץ לחוק", כגון הבטחות ו/או הסכמים וכדו', אין מקום לבררם בהליך היטל ההשבחה אלא בהליכים מנהליים/אזרחיים וכדו', ולא תמיד האבחנה כה ברורה ויש לשמור את כל האופציות פתוחות.

 

ערר 81-303/13 אסדן ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, כב' יו"ר הועדה (לשעבר) עו"ד גלעד הס

ב"כ המשיבה : עו"ד ארז שפירא

באופן עקרוני, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – 1992 קובעות כי אחוזי הבניה יחושבו משטח המגרש נטו, אולם תקנות אלו אינן חלות כאשר קיימת הוראה סותרת בתכנית שאושרה טרם תוקנו התקנות

במסגרת ערר היטל השבחה, ועדת הערר איננה מתבקשת לפרש את המצב המשפטי האובייקטיבי השורר כיום, אלא מטרתה הינה לבחון כיצד היה קונה סביר ערב המועד הקובע סבור כי יש לחשב את זכויות הבניה, כאשר ההנחה, ולמעשה החזקה, הינה כי הקונה הסביר מפרש פירוש אובייקטיבי נכון את התכנון החל

תזת "מהלך תכנוני אחד" שפותחה במסגרת דיני תביעה לפי סעיף 197 לחוק ומהווה חריג לדין הכללי הקיים אשר לפיו כל תכנית ותכנית מהווה נושא עצמאי להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק – אינה ישימה ואינה חלה במקרים של היטל השבחה

 

עניינו של הערר בשומת הוועדה המקומית שהוצאה מכוח התוספת השלישית לחוק התו"ב. המקרקעין נשוא הערר מצויים ברחוב דרך בית לחם בירושלים והוגדרו בעבר כחלקות 37 ו- 40 בגוש 30015. במצב הקודם חלה על המקרקעין תכנית 62 על תיקוניה, וכן תכנית 3770 מיום 15.6.1999. תכנית 3770 כללה את המקרקעין ביחד עם חלקות נוספות במתחם לחלוקה חדשה, ובנוסף נקבע בה כי תנאי להיתר בניה תהיה תכנית מפורטת אשר תגדיר את החלוקה.

התכנית הנטענת כמשביחה הינה תכנית 8252א' מיום 12.9.11 אשר מגדירה מתחם של 4,885 מ"ר לאזור מגורים ג' עם שפ"פ, וכן מתחם מקרקעין המיועד לשצ"פ ולדרך.

על המקרקעין הוגשו בקשות להיתרי בניה, אשר אושרו על ידי הוועדה המקומית, ולאור המימוש בדרך של היתר בניה, הוועדה המקומית הנפיקה שומת היטל השבחה. במסגרת השומה מטעם הוועדה המקומית קבע השמאי מטעמה כי שווי המקרקעין במצב הקודם הינו 76,901,000 ₪ ואילו במצב החדש השווי הינו 99,729,000 ₪.

מכאן קבע שמאי הוועדה את היטל ההשבחה על סך של 10,914,000 ₪, ועל שומה זו הוגש הערר.

במסגרת הערר העלתה העוררת מספר טענות כנגד שומת הוועדה המקומית, שעיקריהן הינן כדלקמן: יש לערוך חישוב זכויות בניה במצב הקודם משטח ברוטו; יש לראות את תכנית 3770 ואת התכנית החדשה כרצף תכנוני אחד; יש להפחית סך של 6,636,674 ₪ לאור מטלות פיתוח; בתכנית 3770 לא הוטלו על העוררת מטלות ציבוריות; יש לערוך את השומה ללא מרכיב מע"מ; יש ליתן פטור בגין בניית שטחי ממ"ד; יש להביא בחשבון הוצאות פינוי פולש; יש להביא בחשבון פינוי דייר מוגן; יש להביא בחשבון במצב הקודם פוטנציאל לקבלת הקלה כמותית.

בנוסף לכך, במסגרת הדיון בערר העוררת הגישה שומה מפורטת מטעמה, במסגרתה טענה כי השווי במצב הקודם הינו 80,450,000 ₪, בעוד ששווי המקרקעין במצב החדש הינו 63,350,000 ₪. כלומר לטענתה, לא רק שאין השבחה מכוח התכנית החדשה, אלא שהתכנית הינה תכנית פוגעת בסך של יותר מ- 17 מיליון ש"ח.

לאור שומה זו, המשיבה ביקשה והגישה מסמכים נוספים לתמיכה בטענותיה.

ועדת הערר קבעה, כי באופן רגיל מן הראוי להעביר לשמאי המייעץ את השומה כמכלול על מנת שהשמאי המייעץ יגיש לוועדת הערר שומה מלאה ומפורטת לגבי היטל השבחה, אשר חל, אם בכלל, על הנכס. עם זאת, כאשר מתעוררות שאלות משפטיות או שאלות של פרשנות תכנונית, על ועדת הערר לדון בהן, ורק לאחר מכן תנחה את השמאי המייעץ בדבר שאלות אלו ותעביר אליו את הדיון בשאלות שמחלוקת.

באשר לטענה כי יש לערוך חישוב זכויות בניה במצב הקודם משטח ברוטו – קבעה ועדת הערר כי באופן עקרוני תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – 1992 קובעות כי אחוזי הבניה יחושבו משטח המגרש נטו (ר' תקנה 3(א) לתקנות אלו). אלא, שתקנות אלו אינן חלות כאשר קיימת הוראה סותרת בתכנית שאושרה טרם תוקנו התקנות.

לגופו של עניין, נקבע כי גם בהנחה שתכנית 3770 מכילה את הוראת סעיף 11 לתכנית 62, הרי שהוראת סעיף 11 אמנם מהווה חריג מפורש לאמור בתקנות חישוב שטחים, ועל פיה במקרה של הרחבת דרך יחושבו זכויות הבניה מכוח המגרש ברוטו ולא נטו. עם זאת, הן פרשנות אובייקטיבית של הסעיף והן סברתו של קונה סביר במועד הקובע היו מובילים למסקנה ברורה, כי אין להביא בחשבון שטח שצ"פ כשטח בגינו יחושבו אחוזי בניה.

כך, לעניין סברתו של קונה סביר במועד הקובע – קבעה ועדת הערר, כי במסגרת ערר היטל השבחה, להבדיל מהליך רישוי, היא איננה מתבקשת לפרש את המצב המשפטי האובייקטיבי השורר כיום, אלא מטרתה הינה לבחון כיצד היה קונה סביר ערב המועד הקובע סבור כי יש לחשב את זכויות הבניה. נקודת המוצא הינה בהחלט התכנון הסטטוטורי החל, לשונו ותכליתו, כאשר ההנחה, ולמעשה החזקה, הינה כי הקונה הסביר מפרש פירוש אובייקטיבי נכון את התכנון החל.

כן נקבע בהקשר זה, כי כאשר בידי צד מצוי מסמך אשר אין ספק כי הוא רלבנטי למחלוקת, ואף מהווה שינוי לעמדה קודמת של הרשות שהוצגה על ידו, והוא מסתיר זאת במכוון מוועדת הערר, מדובר בהתנהגות חמורה מאין כמותה, שתבוא לידי ביטוי בפסיקת הוצאות משמעותיות.אמנם העוררת טענה, כי האמור במסמך שהוסתר על ידה אינו מקובל עליה. אולם, מה שקובע את סברתו של הקונה הסביר במועד הקובע אינו עמדתה של היועצת המשפטית של העוררת, אלא עמדת הוועדה המקומית.

באשר לשאלת הפרשנות האובייקטיבית – צוין, כי המחלוקת בין הצדדים התמקדה בסוגיה מהי "דרך" לעניין סעיף 11 וכן בהוראת סעיף 7 לתכנית 3770. בעוד שהעוררת טענה כי המונח "דרך" כולל גם שטח ציבורי פתוח, המשיבה טענה כי המונח "דרך" אינו יכול להכיל גם שטח ציבורי פתוח.

לגופו של עניין, נקבע כי הנסיבות במקרה זה שונות מהנסיבות בעניין ערר (ירושלים) 437/11 גלבוע מיכל נ. הוועדה המקומית ירושלים, הואיל ואין מדובר בשצ"פ המחבר בין דרכים, אלא, בשצ"פ אמיתי ומשמעותי אשר אמור לתפקד כשצ"פ, ולא לשמש למעבר מכוניות או הולכי רגל.

לפיכך, ועדת הערר קבעה כי במועד הקובע הן הפרשנות האובייקטיבית של התכנון והן הפרשנות הסבירה שהיה רואה הקונה הסביר לסעיף 11, הינה כי יש לחשב את זכויות הבניה משטח המקרקעין נטו (ללא שטחי השצ"פ) ולא מהשטח ברוטו. ובהתאם לכך הנחתה את השמאי המייעץ לבחון את שווי המקרקעין במצב קודם על סמך תחשיב זכויות הבניה משטח המקרקעין נטו, ללא החלק ששינה ייעודו לשצ"פ במסגרת תכנית 3770.

באשר לטענה בדבר הפחתת סכומים לאור מטלות פיתוח – נקבע כי אין חולק שכאשר מוטלת במסגרת התכנית חובת פיתוח שצ"פ על הבעלים, יש להפחית עלות פיתוח זו מהשווי במצב חדש, כאשר הערכת שווי ההפחתה הינה עניין שמאי טהור.

על כן, ועדת הערר הנחתה את השמאי המייעץ להביא בחשבון במצב החדש הפחתה בגין מטלות ציבוריות בשיעור שהיה צופה קונה סביר במועד הקובע. ולעניין זה הוטעם, כי עלויות פיתוח השפ"פ (שטח פרטי פיתוח) אינם גורם הפחתה במצב החדש, היות ושטח זה תורם לשווי הדירות הסובבות ולמעשה מהווה חלק מעלויות הבניה.

בדומה לכך, ועדת הערר קיבלה את טענת העוררת כי בתכנית 3770 לא הוטלו על העוררת מטלות ציבוריות, ולכן קבעה כי אין להפחית משווי המצב הקודם עלות ביצוע מטלה ציבורית.

באשר לטענה כי יש לראות את תכנית 3770 ואת התכנית החדשה כרצף תכנוני אחד – ועדת הערר דחתה את הטענה בקבעה, כי תזת "מהלך תכנוני אחד" הינה תזה אשר פותחה במסגרת דיני תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב במקרים מסוימים וספציפיים, המהווה חריג לדין הכללי הקיים אשר לפיו כל תכנית ותכנית מהווה נושא עצמאי להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. חריג זה אינו ישים ואינו חל במקרים של היטל השבחה, שלגביהם קבע בית המשפט העליון, בשתי הזדמנויות שונות, כי בהיטל השבחה כל תכנית הינה נושא נפרד לחישוב היטל השבחה (ר' דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים; ע"א 4217/04‏ ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

לפיכך, ועדת הערר קבעה כי אין מקום להחלת התזה של "מהלך תכנוני אחד" על דיני היטל השבחה, וכי כל עוד לא ישונה החוק ולא ישונו ההלכות המוצקות בעניין "קריית בית הכרם בע"מ" וכן בעניין "פמיני" שלעיל, כל תכנית היא נשוא עצמאי לתחשיב היטל ההשבחה ביחס למדרגה שקדמה לה.

גם טענת העוררת כי יש לערוך את השומה כולל רכיב המע"מ – נדחתה, תוך שנקבע, כי כל עוד אין מדובר במקרה מיוחד, ורק כאשר יוכח כי השוק הינו שוק של עוסקים בלבד, הרי יש להביא בחשבון מע"מ בשווי המקרקעין.

באשר לטענה כי יש ליתן פטור בגין בניית שטחי ממ"ד – נקבע כי כאשר מדובר במימוש בדרך של היתר בניה, אין מקום להביא בחשבון שטחי ממ"דים, ויש ליתן פטור בגינם.

כמו-כן, ועדת הערר קבעה כי השמאי המייעץ יחליט לפי שיקול דעתו בעניין הפחתת הוצאות פינוי פולש ופינוי דייר מוגן בשני מצבי התכנון, וכן כי ניתן להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני לקבלת הקלה כמותית במצב הקודם, אולם זאת רק בכפוף להחלטות המצמצמות של ועדת הערר בנושא זה.

לעניין ההוצאות צוין, כי באופן עקרוני פסיקת הוצאות לצד הזוכה תעשה בסופם של ההליכים. אלא שבמקרה זה סברה ועדת הערר כי ראוי ונכון לחייב את העוררת בהוצאות כבר בשלב זה, וזאת בעיקר, לאור הסתרת מסמך מהותי מוועדת הערר ודחיית מרבית טענותיה המשפטיות.

על כן, בנסיבות אלו, ובשים לב לסכומי היטל ההשבחה נשוא ערר זה ולהיקף כתבי הטענות, חויבה העוררת בהוצאות המשיבה עד כה בסך של 25,000 ₪ כולל מע"מ, וניתנו הנחיות לשמאי המייעץ בהתאם לקביעות דלעיל.

הערת מערכת: פרשנות מצב תכנוני קודם במסגרת הליך היטל השבחה אליבא דועדת הערר, בוחנת מצב זה בהתאם להתייחסות אל התכניות במועד הקובע בלבד, המשמעות היא כי לא מעניין לכאורה מה התכוון מתכנן /מחוקק המשנה בעת שאישר את התכנית, ככל שלדוגמא ניתנה פסיקה סותרת ופרשנות מאוחרת לאותה תכנית, כך גם לכאורה יתעלמו מהתנהלות הרשות משך שנים ופרשנותה את התכנית אם יוכח שינוי, שחל בסמוך למועד הקובע, נציין כי גישה זו לדעתנו אינה חפה משאלות ובעיות, שכן, פרשנות דבר חקיקה ככלל, על פי כללי הפרשנות בוחנת את דבר החקיקה בהתאם לכוונת המחוקק, ובהתאם למועד בו נחקק, וכן קובעת הפסיקה חשיבות לדרך פרשנות הרשות, כללים אלו לא עומדים בהיטל השבחה אליבא דועדה.

 

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד דפנה סירוטה הולנדר וגלית קיט טלמור ממשרד צבי שוב

 המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת חג עצמאות שמח

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

.

.

ועדת הערר- אין להפחית תשלום לקרן חניה, מהיטל השבחה


בעקבות ערר תא/85012/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א נ' אלישע רונן*

 

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

בימים אלו נתנה החלטת ועדת ערר מחוז מרכז, בראשות יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון בעניין ערר שהוגש ע"י הו"מ לתו"ב ת"א (להלן – "העוררת") כנגד שומה מכרעת בהיטל השבחה.

במסגרת הערר טענה העוררת כנגד השומה המכרעת, כי השמאי המכריע הפחית מהיטל ההשבחה תשלום לקרן חניה וזאת בניגוד להחלטות ועדת הערר שנתנו בנושא (ערר 85046/10 "שגב" וערר 85127/12 "קלו"), כי אין להפחית תשלום לקרן חניה, מהיטל השבחה. מנגד טען המשיב , אלישע רונן (להלן – "המשיב") כי לאור פסק הדין בע"א 2338/09 אברמוביץ' נ' הוועדה המקומית תל אביב יפו, שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (ואשר תוקצר בניוזלטר אונליין מיום 10.12.13  רצ"ב קישור לתקצור            http://www.od-nadlan.co.il/?p=2062) [במסגרתו נקבע, כי בעת חישוב "שווי חדש" בשומת היטל השבחה, יש להביא בחשבון את הפיצויים שיידרשו הבעלים לשלם מכוח כתב שיפוי הניתן לועדה המקומית, בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה] ופסקי הדין חייט וברעלי, יש לקזז מהיטל השבחה תשלום לקרן חניה. המשיב טען כי גם על ועדת הערר לנהוג כך, למרות החלטותיה.

ועדת הערר ציינה כי בהחלטותיה לעיל ("שגב" ו"קלו") פרטה ונמקה בהרחבה לגופה של הסוגיה, מדוע אין לקזז תשלום לקרן חניה מהיטל ההשבחה וקבעה כי שגה השמאי המכריע עת  התעלם מהחלטות ועדת הערר בעניין זה.

עוד ציינה ועדת הערר כי בין התקנות הרלוונטיות לעניין הנדון, גם תקנה 1 לתקנות התו"ב (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג – 1983 (להלן – "תקנות חניה") וכן סעיף 2 לתוספת לתקנות החניה, לפיהם התשלום לקרן חניה הינו תשלום שיש לשלמו בהתאם לדרישות החוק והתקנות, במסגרת האגרות, ההיטלים והתשלומים שיש לשלמם במסגרת הוצאת היתר.

בהתאם לכך השאלה כאמור, שהועמדה לפתחה של ועדת הערר הינה היא האם יש להפחית מההשבחה – מעליית שווי המקרקעין – תשלום לקרן חניה ששולם ע"פ תקנות החניה.

בעניין זה ציינה ועדת הערר, כי התשלום לקרן חניה הינו תשלום מכח חיקוק. סעיף 145 (ד) לחוק התכנון והבניה, קובע כאמור, כי תנאי למתן היתר הינו תשלום כל "האגרות, ההיטלים והתשלומים האחרים, למעט ארנונה"… התשלום היחיד מכח חיקוק שהוחרג מתחולת הסעיף הינו תשלום ארנונה.  כלומר: התשלום לקרן חניה נכלל בהגדרת התשלומים המהווים תנאי להיתר. אי לכך ובהתאם לזאת סברה ועדת הערר כי כשם שלא ניתן לקזז מהיטל השבחה אגרות בניה וכל תשלום אחר הכרוך במתן היתר בניה, כך גם לא נמצא כל עיגון בחוק לכך, כי דווקא את התשלום לקרן חניה ניתן לקזז.

ועדת הערר  ניתחה בהרחבה את הוראות הדין והדגישה, כי יש להבחין בין תשלומים המוטלים מכח דין, כתנאי למתן היתר ומילוי דרישות החוק והתקנות, לבין הוצאות שהוציא מקבל ההיתר בביצועו של ההיתר. לגישת ועדת ערר, לא ניתן לעשות היקש או השוואה ביניהם. לדידה של ועדת הערר, לא ניתן לעשות היקש או השוואה בין השניים, בניגוד לטענת המשיב.

לצד הקביעה לעיל ציינה ועדת הערר כי אכן, ישנן עלויות שניתן לקזז בחישוב שווי הנכס, לצורך חישוב ההשבחה, כפי שנעשה ע"י שמאים בנסיבות המתאימות, כגון: קיזוז עלויות עודפות הכרוכות בביצוע הבניה נשוא ההיתר, עלויות הריסה, עלויות בניה חריגות וכדומה. כך גם לעניין מקדמי דחיה הנהוגים במקצוע השמאות, המובאים בחשבון לעניין אפשרויות הביצוע בפועל של הבניה וכיו"ב. עלויות אלה לטעמה של ועדת הערר, מקוזזות מהיטל ההשבחה כיוון שה"נהנה" מההשבחה – מקבל ההיתר, לא נהנה ממלוא ההשבחה בנכס עקב העלויות העודפות שנשא בהן בביצוע הבניה, שהביאה להשבחת הנכס. מכאן לגישת ועדת הערר גם ההצדקה השמאית – מקצועית, להפחתת אותן עלויות מהיטל ההשבחה.

לעמדת ועדת הערר ה"מתעשר" הנדרש לחלק את עושרו עם הכלל, אכן איננו מתבקש לחלק את עושרו ללא קיזוז ההפסד שנגרם לו מביצוע הבניה. מה שאין כך לגבי כל אותן עלויות שהוציא מבקש ההיתר עובר לבקשת ההיתר. אלו הוצאות שאינן גלומות בשווי המקרקעין, לא במצב הקודם ולא במצב החדש. אלו ערכים כלכליים והוצאות, אשר אינם "מזכים" בהחזר לפי חוק – כך היא אגרת בניה, כך הם תשלומים שונים שהוציא בקשר עם הוצאת ההיתר כגון אגרות בניה, הכנת מסמכים, תשלומים למומחים (אדריכלים, מהנדסים וכיו"ב בעלי מקצוע שנעזר בהם עובר להגשת בקשת ההיתר), וכך הם תשלומי חובה שונים המוטלים מכח חוק התכנון והבניה ותקנותיו בקשר עם הוצאת ההיתר – כדוגמת התשלום לקרן חניה. ודוק – גם מהות התשלום לקרן חניה אין בה משום השפעה על הערכת שווי הנכס. בשמאויות הנעשות לצורך הערכת שווי הנכס במצב החדש, אין מביאים בחשבון חניות בקביעת השווי במצב החדש, כאשר אלו אינן בנמצא. גם במובן זה, התשלום לקרן חניה איננו משפיע על קביעת שווי הנכס במצב החדש, שכן אין מחשבים חניות "חלף" קרן החניה ששולמה. בקביעת שווי הנכס במצב החדש, לא הוסף להשבחה גם שווי מקום חניה מוסדר. לפיכך, גם החישוב בשומות נעשה על פי שווי מ"ר ללא חניה.

לדעת ועדת הערר, הואיל והיטל השבחה הינו היטל מכח חוק, הרי שהמקרים בהם ניתן פטור מההיטל או שניתן לקזז ממנו תשלום חובה זה או אחר, צריכים להיות מעוגנים בדבר חקיקה מפורש. משלא נקבעה הוראה בחיקוק המאפשרת קיזוז התשלום לקרן חניה מהיטל השבחה – הרי שלטענתה לא ניתן לקזזו. אי לכך ובהתאם לאמור קבעה ועדת הערר כי יש להחזיר את העניין לשמאי המכריע בכדי שיחשב מחדש את היטל ההשבחה בשומה המכרעת, ללא הפחתה של התשלום לקרן חניה.

הערת מערכת: נראה כי ועדת הערר עומדת על החלטותיה שנתנו לאחרונה, בעניין הנדון, וזאת למרות פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין "אברמוביץ" שניתן לאחרונה ואוזכר לעיל, בנימוק, כי "יש לבצע אבחנה בין תשלומים המוטלים מכח דין כתנאי למתן היתר ומילוי דרישות החוק והתקנות, לבין הוצאות שהוציא מקבל ההיתר בביצועו של ההיתר". וזאת על אף ש אי קיזוז עלויות שמוציא היזם לצורך ביצוע ההיתר מהיטל ההשבחה, משמעה, הטלתן על כתפי היזם דבר שיוביל ל"כפל תשלום". נציין כי בית המשפט בעניין "אברמוביץ" התייחס אף לסוגיה הנדונה בעניין קיזוז "כופר חניה" והכיר בכך כי יש לקזז זאת מהיטל ההשבחה וכלשון בית המשפט:

"… כך הם פני הדברים גם לגבי תכנית המתירה לבנות חניות תת קרקעיות נוספות ומטילה "כופר חניה" אם הן לא ייבנו. מידת ההשבחה של התכנית תקבע רק לאחר הפחתת ההוצאה בבניית חניה כזו, ואם הדבר לא כלכלי – יש להפחית את שווי כופר החניה מההשבחה; בדומה לכך, כאשר תכנית מטילה מטלות ציבוריות שונות, כגון עיצוב וגינון סביבתי כתנאי למימוש ההשבחה, יש להפחית את ההוצאות הנ"ל לצורכי חישוב ההשבחה".

נוסיף כי קרוב לוודאי ששאלה עקרונית זאת שעלתה בערר או דומה לה, תובא לבחינתו של בית המשפט , בייחוד לאור פסק דינו של בית המשפט בעניין "אברמוביץ" ונראה כי "ימים יגידו".

  • את העוררת ייצג עו"ד אוהד אדרי.
Comments סגור לתגובות
אפריל
09

ערב פסח תשע"ד

Posted by: | Comments (0)
Categories : כללי
Comments (0)

.

פגיעה במקרקעין ע"י תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק, איננה "הפקעה"
לעניין פרק ה' לפקודה והמס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו
אינו זכאי להטבה הגלומה בסעיף 91(ז) לפקודה

 

בעקבות ע"א 9433/12, 1656/13 מיכאל סודרי נ' פקיד שומה פ"ת

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

בימים אלו (26.3.14) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"י כב' הרכב השופטים  א' גרוניס, א' חיות  ו-א' שוהם, במסגרת שני ערעורים שהוגשו על פסק דינו של בית משפט קמא (מחוזי ת"א מפי כב' הש' יונה אטדגי), האחד הוגש ע"י הנישום (להלן – "הנישום") והנוסף ע"י פקיד שומה פ"ת (להלן – "פקיד השומה"/"פקיד מס הכנסה")שתוקצרו בניוזלטר מס' 42, כאשר במרכז הערעורים התעוררו שתי שאלות:

  1. האם הנישום החב במס שמשולם לפי חלק ה' ("רווחי הון") לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א 1961 (להלן-"הפקודה") על פיצויים שהתקבלו בגין פגיעה על ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק, זכאי ליהנות מההטבה הכלולה בסעיף 91 (ז) לפקודה, הקובע כי "המס שיחול על ריווח הון בהפקעת נכס הוא מחצית המס המתחייב על פי סעיפים קטנים (א) עד (ו)", כלומר, האם אותו נישום זכאי ליהנות מההטבה בשווי מחצית המס הרגיל?
  2. כאשר התכנית הפוגעת פגעה בפועל גם במקרקעין הגובלים במקרקעין הכלולים בתכנית, והפיצוי שניתן בעקבות התכנית הפוגעת לפי סעיף 197 הנ"ל כלל גם פיצוי עבור הפגיעה שנגרמה במקרקעין הגובלים האם ניתן לנכות מהמס ששולם בגין פיצוי זה את עלות רכישת המקרקעין הללו?

עניינו של הערעור בשומת מס שהוצאה בגין פיצויים שנתקבלו בעקבות תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, שהוגשה בגין פגיעה במקרקעין ובמקרקעין הגובלים בהם עקב אישור תכנית חדשה לגביהם.

המדובר במקרקעין בשטח של כ- 60 דונם שהיו בייעוד חקלאי וגן לאומי במצבם הקודם, כאשר בעקבות פרסום תכנית חדשה לגביהם, שונה הייעוד של כ- 35 דונם מהם לדרך ולמחלף, שטח של כ- 15 דונם מהם הוגדר כשטח בתחום קו בניין, ויתרת המקרקעין בשטח של כ- 10 דונם נותרה מחוץ לתכנית הפוגעת (להלן- "המקרקעין הגובלים"). בעקבות אישור התכנית הגיש הנישום את תביעתו הנ"ל בגין ירידת הערך שנגרמה למקרקעין. עפ"י קביעת שמאי מכריע שמונה במסגרת בירור ההליך נקבעה ירידת הערך בסך של 11,000$ לכל דונם קרקע שייעודה היה חקלאי, ו- 3,000$ לכל דונם קרקע שייעודה היה גן לאומי. בנוסף לכך, השמאי קבע כי הפיצוי האמור צריך להינתן גם בגין המקרקעין הגובלים שלא נכללו בתכנית הפוגעת, משום שבהיותם גובלים עמם הם נפגעים ממנה במידה זהה.

בהתאם לפסק הדין שולם לנישום פיצוי כספי, עליו דיווח הוא לפקיד מס הכנסה. עקב כך, פקיד מס הכנסה הוציא שומה לנישום, עליה הוגשה השגה, שהתקבלה בחלקה, וכתוצאה מכך הוגש ערעור לבית משפט קמא, בו בין היתר התעוררה השאלה לעיל ולפיה טען הנישום כי הוא זכאי להטבת המס לפי סעיף 91(ז) לפקודה. לטענתו, גם הפיצוי שהתקבל בעקבות התכנית הפוגעת הוא פיצוי שהתקבל ב"הפקעת הנכס", משום שהתכנית הפוגעת מהווה רק שלב ראשון מתוך 2 השלבים המובילים בסופם להפקעה, ולכן יש לראות את שניהם כהפקעה. מאידך, פקיד מס הכנסה טען כי פגיעה על ידי התכנית וההפקעה עצמה הינם עניינים נפרדים, וכך גם הפיצוי המתקבל בגין כל אחד מהם ועל כן וכפועל יוצא המערער לא זכאי להטבת המס הקבועה בסעיף 91 (ז) לפקודה.

בנוגע לשאלה השנייה, טען הנישום כי הוא זכאי לניכוי עלות רכישת המקרקעין הגובלים, בסך של כ- 90,000 ₪. לטענתו, הנכס, אשר יצא מידיו או מומש על ידו בעת ירידת ערך המקרקעין, הינו חלק יחסי משווי המקרקעין, דהיינו, אותו שווי אשר נגרע בפועל מערכם של המקרקעין בעקבות התכנית הפוגעת. מנגד, פקיד השומה טען כי "הנכס שנמכר" ע"י המערער הוא זכות התביעה שלו לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, או לחילופין הינו הוויתור על זכותו לאי פגיעה בערכו של הנכס.

באשר לשאלה הראשונה שעניינה הטבת מס לפי סעיף 91 (ז) לפקודה, קבע בית משפט קמא (לחובת הנישום) כי, פגיעה במקרקעין על ידי תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק, איננה "הפקעה" לעניין פרק ה' לפקודה והמס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו אינו זכאי להטבה הגלומה בסעיף 91(ז) לפקודה.

באשר לשאלה השנייה- סוגיית ניכוי עלות רכישת המקרקעין הגובלים, קבע בימ"ש קמא (לחובת רשויות מס) , כי חישוב הניכוי המותר צריך להיעשות באופן יחסי לירידת הערך שנקבעה ע"י השמאי, ובהתחשב בייעודם של חלקי הקרקע הנדונה, כשנקודת המוצא היא קביעת השמאי כי קרקע זו נפגעה ע"י שינויי הייעוד בתכנית הפוגעת, כפי שנפגעו המקרקעין הכלולים בתכנית. כלומר, שבחישוב רווח ההון יש להתיר ניכוי חלקי של עלות רכישת המקרקעין (ובמקרה זה מדובר על מקרקעין גובלים).

לאחר שדן בערעור קבע בימ"ש העליון כי צדק בית משפט קמא בשתי קביעותיו וכי ברי כי ההטבה שבסעיף 91 (ז) לפקודה חלה לגבי פיצויי הפקעה אינה חלה כאשר עסקינן, כמו במקרה דנא, בפיצויים על פי סעיף 197 לחוק, המדבר במפורש על פגיעה "שלא בדרך הפקעה".

בנוגע לסוגיה הנוספת, חזר פקיד השומה מן הערעור, בכפוף לכך שתינתן התחייבות של הנישום כי בעת שיחול מס שבח לעניין המקרקעין הגובלים הוא לא ידרוש לנכות את הסכום של המחיר המקורי שנוכה בעת חישוב רווח ההון.  ולכך הוסיף בימ"ש העליון כי בלאו הכי לא יעלה על הדעת שתהא אפשרות של ניכוי "כפול". בהינתן האמור וכן העובדה שהנישום הצהיר כי לא יבקש בעתיד לנכות את הסכום שבית משפט קמא הורה על ניכויו, הוחלט לדחות את הערעור של הנישום ולמחוק את הערעור של פקיד השומה.

הערת מערכת: בכל הכבוד הראוי, אנו סבורים כי קיים עיוות בתוצאה אליה הגיע בית המשפט, שכן, לטעמנו יש להבדיל בין פגיעה ישירה, שהינה שלב לקראת הפקעה לבין פגיעה עקיפה, במקום בו למעשה מדובר בשלב המשולב עם ההפקעה, הרי שמן הדין לחייב שלב זה כחלק מההפקעה. האמור מקבל משנה תוקף בייחוד לאור העובדה שבמקרים מסוימים מלוא הפיצוי בגין ההפקעה משולם בשלב זה לאור ירידת ערך של 100%, על כן ברי הוא כי כוונת המחוקק בעת שניתנו על ידו הטבות מיסוי והפחתה של שיעור מס השבח, לא אבחנה בין השלבים של הפגיעה להפקעה ולפיכך, אין סיבה לטעמנו להוליך את הנפגע בדרך שונה ולהגיע לתוצאות שונות של מס במקרה זה ובכלל זאת אין הצדקה להחריג את פיצויי 197 כמהווה שלב מקדים להפקעה, למקרים אחרים. שכן, מדובר בסופו של דבר באירוע אחד של הפקעה כאשר לנישום ידוע כבר בתחילת הדרך (עוד בטרם שולמו לו כל הפיצויים) על הפקעה הצפויה במקרקעין ועל כן מהווה חלק בלתי נפרד הימנו. הכל החל מכך שפיצוי לפי סעיף 197 מחוייב בשנים האחרונות במס הכנסה ולא מס שבח ולטעמנו על אף האמור, כל ניסיון לפצל את הפיצויים שישולמו לנישום בסיטואציה כאמור בין חוקי מס שונים הינו ניסיון העומד בסתירה למשמעות המשפטית, הכלכלית והרציונלית של ההליך הדו שלבי של הפקעת הקרקע שעובר הנישום.

Comments סגור לתגובות
פברואר
27

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 55

Posted by: | Comments סגור לתגובות

.

מאמרים בנושא

החופש לצוות במגבלות חוק הירושה

(בעקבות פסק דין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' בבית המשפט העליון)

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

תזכיר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014


מנהלי

תזכיר חוק- סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המינהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014


מיסוי

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון מס' 77, התשע"ד 2014 – חובת תשלום מקדמה

 

עדכוני פסיקה


חוק המגרשים הריקים

עפ"א (מרכז) 57535-07-12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית ראשון לציון

מטרתו של חוק המגרשים הריקים – היא לטפל במגרש הריק ולמנוע מטרדים הימנו
ולא מילוי צורך ציבורי בגינה או מגרש חניה

 

בתים משותפים

ת"א 29584-04-12 מאיר יערי 17 בתל אביב ואח' נ' שלמה בוכריץ ואח'

זכויות בניה נוספות במגרש עליו בנוי בית משותף רשום שייכות לכל בעלי הדירות במגרש על פי חלקם היחסי, אלא אם נאמר אחרת במפורש במסמכי המכר או בתקנון הבית המשותף

 

חוק המכר

עמ"נ 14880-02-13 י.בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' מדינת ישראל

לא תינתן הפחתת עיצום כספי מלאה מקום בו מוכרי דירות יד ראשונה
לא ידווחו על המכירה במועד ומיוזמתם

 

 

תכנון ובניה

עת"מ 12941-01-14 אברהם שריבר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח'

סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה מחייב לקיים דיון פרונטאלי ופומבי של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, ולא ניתן להסתפק בטיעונים בכתב בלבד

 

 

היטל השבחה

ערר 8006/13 קיבוץ עין שמר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון ואח'

תחולת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965 

 

 

 

תכנון ובניה

 

עררים 10+11+15/13 רוני אקר ואח' נ' הועדה המיוחדת לתו"ב חריש – קציר ואח'

 

א. יש לאפשר גמישות מבחינת לוח הזמנים ולהאריך את המועד להפקדת תכנית עפ"י סע' 86 לחוק, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת.

ב. בתכנית מתארית ולא מפורטת יש לוודא שאין בתכנית מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא – חרדית או כללית.

ג. מקום שקיימת אי וודאות, קיימת עדיפות להותיר את קביעת השימושים הפרטניים בתכנית, לרבות בהתייחס לגובה וצפיפות, לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט, ולא בתכנית מתארית שצריכה לאפשר גמישות.

 

 

מאמרים

החופש לצוות במגבלות חוק הירושה

(בעקבות פסק הדין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' בבית המשפט העליון)

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר   

ככלל, אדם הנו אדון על רכושו, וברצותו קובע מה יעשה ברכושו עם הסתלקותו מהעולם.

הצוואה מהווה ביטוי לאוטונומיה של רצונו הפרטי של אדם להורות מה יעשה בנכסיו לאחר מותו. להבדיל מחוזה בכתב בו מעת שנחתם, מחויב אדם לקיים ההתחייבויות שקיבל על עצמו, וכל שינוי בו יכול שיעשה רק בהסכמה עם הצד השני, הרי שבכל הקשור עם מסמך המהווה "צוואה", נשמר עקרון העל לפיו, לאדם מוקנה החופש המלא לעשות בצוואה ככל שיחפוץ עד יום מותו, מבלי שזו מהווה התחייבות כלשהי כלפי יורשיו על פי הצוואה. החופש "לצוות" פירושו, כי לאדם החופש בכל עת לערוך צוואה, לערוך בה שינויים, לבטלה לחלוטין או לערוך חדשה תחתיה, ולהוסיף הוראות לצוואתו הקיימת.

בחוק הירושה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") קבע המחוקק הוראות באשר לעריכת צוואה, תוכנה, מהותה, וצורתה. בבסיס החוק עומדת ההכרה ברצונו החופשי של האדם בכל הקשור עם עריכת צוואתו, זאת כפי שבאה לידי ביטוי בהגדרת "החופש לצוות" – בסעיף 27 לחוק: "(א) התחייבות לעשות צוואה, לשנותה או לבטלה או שלא לעשות אחת מאלה – אינה תופסת; (ב) הוראת צוואה השוללת או מגבילה את זכות המצווה לשנות את הצוואה או לבטלה – בטלה".

הוראות אלו הנן קוגנטיות, ומאפשרות שמירה על חופש הצוואה, באופן שבו אדם לא יכול להתחייב בהתחייבות חיצונית או פנימית הקשורה בצוואתו, בדבר שינוי או ביטול של צוואתו, ובכך לא ניתן ליצור צוואה בלתי הדירה, כאשר בכל רגע נתון רשאי המצווה לשנות, להוסיף או לבטל את הוראות צוואתו (סעיף 36 לחוק).

יחד עם זאת, מצא לנכון המחוקק, במובן מסוים, להתערב בחופש לצוות, באופן שבו החוק מטיל שורה של הגבלות בכל הקשור עם תוכן הצוואה, אופן עריכתה, ועריכת הסכמים חיצוניים לצוואה, הנוגעים לזכויות מכוח ירושה/צוואה.

כך לדוגמא נמצא בחוק את הסעיפים הבאים:

א.      סעיפים 3-5 לחוק בדבר הגבלת כשרות היורשים לרשת;

ב.       סעיף 8 לחוק : "(א) הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם –  בטלים. (ב) מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת תוקף, אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה".

ג.        סעיף 8א' לחוק בו מגולמת ההכרה באינטרס הסתמכות הדדי בין בני זוג, להבדיל מצוואה רגילה, שכנגדה, יורש לא יכול לטעון להסתמכות, כאשר מהותה של צוואה הדדית הנה הגבלת החופש של בני הזוג – המצווים, לבטל או לשנות את צוואתם, הנובע מהאופי החוזי של צוואה הדדית, וכך הוראות החוק באשר לצוואה הדדית מקיימות איזון עדין וראוי, בין החופש לצוות, לבין אינטרס ההסתמכות בצוואה ההדדית.

ד.       סעיף 34 לחוק: "הוראת צוואה שביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי – בטלה".

ה.      סעיף 35 לחוק: "הוראת צוואה, פרט לצוואה בעל פה, המזכה את מי שערך אותה או היה עד לעשייתה, או לקח באופן אחר חלק בעריכתה, והוראת צוואה המזכה את בן זוגו של אחד מאלה – בטלה". ביסוד הוראה זו החזקה החלוטה בדבר קיומה של השפעה בלתי הוגנת. בהיות הוראה זו מגבילה ביותר ומרחיקת לכת, יש לפרש אותה באופן דווקני, שלא על דרך ההרחבה, ובמקרים רבים שהגיעו לפתחו של בית המשפט נבדקו בדקדקנות נסיבות העניין, והופעל מבחן השכל הישר באשר למידת מעורבותו והשפעתו  של הנהנה בעריכת הצוואה.

ו.        סעיף 40 לחוק המגדיר את נושא הצוואה, וכולל בעצם בהגדרה התייחסות לרכוש בלבד, ואינו כולל התייחסות להוראות שיש להן תוקף מוסרי בלבד. כך נמצא כי הוראות שאינן מתייחסות קשר ישיר לנכסי העיזבון הממוניים, אינן ניתנות לאכיפה משפטית, אלא אם המצווה התנה את הזכייה על פי הצוואה בתנאים, או בחיובים המוטלים על הזוכה מכוח הצוואה.

ז.        סעיפים 41-52 לחוק, בהם מפורטות הגבלות על התנאים שהמצווה רשאי להורות בכל הקשור עם היורשים (נבהיר כי הגבלות אלו כולן הנן דיספוזיטיביות כפי האמור בהוראות סעיף 53 לחוק, וזאת פרט להוראות סעיף 42 (ד) באשר ליורש אחר יורש).

ח.      סעיף 65 לחוק באשר למזונות מן העיזבון: "(א) הסכם בדבר מזונות לפי פרק זה וויתור עליהם, אם נעשו בחיי המוריש – בטלים…; (ב) הוראת צוואה השוללת או מגבילה זכות למזונות לפי פרק זה – בטלה".

בפסק הדין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' מפי כב' הש' נ' הנדל בבית המשפט העליון נדונה לאחרונה השאלה המשפטית באשר לתחולתו של סעיף 8 לחוק בדבר איסור עסקה בירושה עתידית. עניינו של פסק הדין בסכסוך ירושה בין אחים; ביסודו עמדה מחלוקת בין אחות לשני אחיה באשר לזכויותיה בירושת אביהם ואמם, הכוללת בין היתר את חלקה של האם המנוחה במניות שבבעלות משותפת עם 2 בניה של המנוחה. בין האחים ואמם נערך סיכום דברים (להלן: "ההסכם") עליו חתמה האחות, לפיו, בתמורה כספית, הסכימה האחות להעביר את חלקה בחברות מכוח הירושה לאחיה, השותפים. בין הצדדים הייתה מחלוקת, הן באשר לעצם תוקפה של בעלות האם במניות, הן באשר לפרשנות ההסכם באשר לתחולתו על ירושת האם, והן באשר לעסקה שבוצעה, לכאורה, בירושת האם.

ראשית, קבע בית המשפט, כי לאם המנוחה מעמד כבעלת מניות בחברה, כאשר קיימת משמעות משפטית לרישום המניות על שם האם, ואין לראות בו משום רישום פיקטיבי בנסיבות העניין. שנית, קבע בית המשפט, כי פירוש אומד דעתם של הצדדים בנסיבות העניין, על פי מטרת ההסכם ותכליתו הסובייקטיבית, אשר הייתה נהירה לכל הצדדים היא, כי ההסכם מתייחס באופן כולל, גם לחלקה של האחות במניות החברה מכוח ירושת האם. כאשר בסופו של עניין, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה, האם ההסכם המהווה בעצם עסקה בירושה, הינו בר תוקף לאור הוראות סעיף 8 (א) לחוק.

בפסק דין ע"א 682/74 יקותיאל נ' ברגמן  דן בית המשפט העליון מפי כב' הש' ח' כהן (להלן: "יקותיאלי") בהוראת סעיף 8(א) לחוק, ופסק, כי לאור העובדה, שבסעיף 8 יש משום הגבלה של חופש החוזים, יש לפרשו על דרך הצמצום המרבי. בהתאם לכך פסק בית המשפט, כי יש להבחין בין עסקאות שעניינן העברת זכות ירושה – והן אסורות, לבין עסקאות שעניינן העברת נכס בעיזבון – ואלו מותרות. הבחנה זו יסודה בניתוח האנליטי המהפכני הידוע בהבנת התלמוד, אשר אחד הכלים בו, הנו ההבחנה בין דינים שיסודם ב"גברא", לבין אלו שיסודם ב"חפצא".

כך מסביר בענייננו כב' השופט ח' כהן בעמ' 16 לפסק הדין:

"דין שב"גברא" מתייחס להלכה שתחולתה על האדם, ואילו "חפצא" להלכה הקובעת את מעמדו המשפטי של נכס מסוים… כך העברת זכות בירושה הנפסלת לאור סעיף 8(א) עניינה הזכות לרשת – דהיינו המעמד של "היורש"… לפי ההבחנה האמורה, יש להכשיר את ההסכם עליו חתמה המבקשת גם בנוגע לתחולתו על ירושת האם העתידית. ההסכם אינו מבקש לעשות את מי שאינו יורש ליורש, או להפקיע יורש ממעמדו כדין. אלא ההסכם מתייחס לעסקה ספציפית בעיזבונה העתידי של האם…".

בהמשך לכך, בית המשפט דן בשאלה על מי חלות מגבלות האמורות בסעיף 8(א),והעלה את הגישות השונות האפשריות:

"לפי הרציונל  המוזכר בדברי ההסבר המציינים כאמור שיקולי מדיניות ומוסר, עיקר תחולתו של הסעיף תהיה על היורשים ועל צדדים שלישיים, ולא על המוריש עצמו. לגישה זו אין זה מן המוסר ומן הראוי שאנשים יערכו הסכמים שביצועם תלוי במותו של אדם – נימוק שמרחיק את מוקדו של הסעיף מן המוריש, שאינו חשוד על הימור במותו עצמו… מנגד, הרציונל שהועלה בפסיקה נוטה לתחולת הסעיף על המוריש דווקא. כיוון שכוונת הסעיף היא, להבטיח את חופש המצווה להנחיל את נחלתו על ידי צוואה, מן הצורך להקפיד שלא יוכל המוריש להגביל חופש זה על יד הסכמים עם יורשים או עם צדדים נוספים. הסכם שנעשה בין היורשים לבין עצמם, ללא צירופו של המוריש, אינו פוגע – ודאי שלא באותה עצמה – בחופש הצוואה שלו… גם לשון הסעיף תומכת בפרשנות לפיה הנמען הוא המוריש. כאשר סעיף 8(ב) הנקרא יחד עם סעיף 8(א) מתייחס במפורש ל"מותו של הנותן" – קרי המוריש".

סוף דבר, החליט בית המשפט להשאיר הבחנה זו ב"צריך עיון", שכן לעניינו אין כל צורך בהכרעה, כאשר האם-המורישה הייתה צד להסכם. בהמשך לכך פסק בית המשפט, כי אין בהוראות סעיף 8(א) בענייננו כדי  לפסול את ההסכם, שכן זה נעשה בנוגע לנכס מתוך נכסי העיזבון, ולא במעמדו של אדם כיורש.

כך מן האמור למדנו, כי שמירה על החופש לצוות הנה עיקרון "על" בדיני הירושה, המאפשר פרשנות מרחיבה להוראות החוק. בחיי המעשה, קיים מאבק נסתר כל העת, בין הרצון לשמור על החופש לצוות, לבין השאלות המוסריות, המדיניות החוקתית הכוללת והסדר הנכון, כאשר כל העת יש לשקול את ההשלכות מרחיקות הלכת של נקודת הזמן בה הולך אדם לבית עולמו וכן יש להקפיד על קוצו של יוד בדרך ההורשה על מנת שפגמים "טכניים" בצוואה ו/או בדרך עריכתה ועשייתה, לא יכשילו את מימוש רצונו של המוריש חלילה.

 


עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מקרקעין

תזכיר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014

מטרתה של הצעת החוק הנדונה היא להתמודד עם העלייה במחירי הדיור בישראל, כאשר לעלייה זו גורמים מגוונים אשר קשורים, בין השאר, לעלייה בביקוש לדירות ולמחסור בהיצע.

מטרת החוק המוצע לקצר את שני השלבים, המהווים חסמים משמעותיים להגדלת היצע הדירות; השלב הראשון הוא הליכי התכנון של תכניות רחבות היקף של בנייה למגורים, המתנהלים ברובם על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון") והנמשכים בממוצע כמעט 5 שנים, והשלב השני שהוא הליך השבת הקרקע המיועדת לבניית הדירות על פי אותן תכניות מידי מחזיקים, ככל שמדובר בקרקעות מדינה כאשר הליך זה נמשך לעתים שנים רבות.

כדי לייעל את ההליך התכנוני של תכניות למגורים ולקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים להשלמת ההליך האמור, מוצע לקבוע, בפרקים ב' ו–ג' לחוק המוצע, הליך תכנון מיוחד לקידום תכניות מועדפות לדיור, הכולל מוסד תכנון מיוחד והליכי תכנון מיוחדים. זאת, תוך קביעת הוראות שיבטיחו שמירה על איכות התכנון וקיומו של הליך תכנוני תקין ונאות. על פי המוצע, הליך התכנון המיוחד יחול על תכניות המוגשות בידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות"), משרד הבינוי והשיכון או החברה הממשלתית לדיור להשכרה, וביישוב מיעוטים – גם בידי משרד הפנים, או בידי גורמים נוספים שקיבלו הרשאה לכך כפי שמוצע לקבוע בסימן ג' לפרק ג' לחוק המוצע, ביחס לשטח קרקע שעיקרו מקרקעי ישראל או קרקע ביישוב מיעוטים, לפי העניין.

על פי המוצע הליך התכנון המיוחד, ייוחד לתכניות בנייה למגורים במתחמים שיש בהם פוטנציאל לבניית 500 יחידות דיור לפחות, קרי: תכניות רחבות היקף שעשויות לתרום באופן משמעותי להגדלת היצע הדיור. תכניות כאלה יקודמו בוועדת תכנון ברמה הארצית, שתיקרא הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "הוועדה" או "הוועדה למתחמים מועדפים לדיור"), ושתהיה מוסמכת לאשר תכניות שהוראותיהן גוברות ומשנות הוראות  קבועות בתכניות מתאר אחרות, לרבות תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, למעט תכנית מיתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור מס' 35 (להלן: "תמ"א 35").

מסלול התכנון המוצע יהיה "נתיב מהיר" לאישור תכניות בנייה למגורים, נוסף על מסלולי התכנון הקיימים כיום בחוק התכנון, ולא יבוא על חשבון המשאבים הקיימים, העומדים לרשות המערכת הרגילה המטפלת באישור תכניות, לרבות תכניות בנייה למגורים.

עוד מוצע לקבוע, בפרק ד' לחוק המוצע, הליך שיאפשר השבה מהירה למדינה של מקרקעין המוחזקים על ידי מי שחלה עליו חובת השבה למדינה. הליכי הפדיון של קרקעות מדינה מידי חוכרים חקלאיים או בעלי זכויות אחרים בקרקע נמשכים שנים רבות ומהווים גורם מעכב משמעותי לשיווק מתחמי קרקע לדיור. לאור זאת, נוסף על הליכי התכנון המוצעים כאמור, מוצע לקבוע, בפרק ד' כנוסחו המוצע, הסדרי השבה מיוחדים לעניין מקרקעין הנכללים בתכניות שיקודמו במסגרת הליך התכנון המוצע בחוק. השבה מהירה של המקרקעין לידי המדינה תאיץ את ביצוען של תכניות הבנייה שיאושרו במסגרת ההליך התכנוני המיוחד כמתואר לעיל.

יצוין כי החוק המוצע הוא נדבך נוסף בהתמודדות הממשלה עם העלייה המשמעותית במחירי הדיור, והוא נלווה לצעדים נוספים שמבצעת הממשלה לשם הגדלת היצע הדיור ופיתוח שוק הדיור להשכרה, לרבות יצירת תמריצים למשקיעים לכניסה לשוק מוסדר של שכירות ארוכת טווח.

מוצע לקבוע את ההסדרים המוצעים בהצעה זו כהוראת שעה למשך ארבע שנים מיום תחילתו של החוק המוצע, זאת לשם בחינת השפעתם על היצע הדיור ועל מחירי הדיור.

נציין כי יש לברך כמובן על הניסיון (על אף היותו מאוחר) לאישור והזרמת דירות נוספות לשוק הדיור, עם זאת יש לוודא כי הדרך לכך, לא תשבש את כל המערכת על ידי יצירת מנגנונים רבים ושונים חדשות לבקרים, יש לקבוע מגמה ברורה ואחידה והירארכיה תכנונית מסודרת ולפעול על פיה, לא מן הנמנע כי ייעול ותגבור המערכות הקיימות היה מביא בדיוק לאותה תוצאה, ללא צורך ביצירת גופים חדשים שתוצאת פעולתם תתברר רק בעתיד.

מנהלי

תזכיר חוק- סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המינהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014

 

ביום 19.1.14 פרסם משרד המשפטים את תזכיר חוק – סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המנהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014 (להלן: "הצעת החוק").

החוק המוצע מהווה חידוש במשפט הישראלי, והוא מרכז לראשונה את הוראות המשפט המנהלי בקודיפיקציה סדורה ומקיפה. החוק מציע להסדיר את עבודת הרשות המנהלית וזכויות הפונה אליה, במטרה להנגיש את הפרט לזכויותיו אל מול רשויות המינהל.

בנוסף עוסקת הצעת החוק, בין היתר, בתחומים שלהלן: הסדרת תחולת המשפט המנהלי (לרבות על גופים דו מהותיים); עיגון האיסור על הפלייה; החובה לפעול בהגינות ובתום לב; החובה לפעול במידתיות; הצורך בתשתית עובדתית מספקת בטרם קבלת החלטה; חובת הפעלת שיקול דעת; החלת חובת תום לב גם על הפונה לרשות; האיסור על ניגוד עניינים; סמכות הרשות לקבוע הנחיות מנהליות; הסדרה ועדכון של סעיפים העוסקים בסמכות הרשות (מתוך חוק הפרשנות, התשמ"א-1981); אופן הפניה לרשות; הראיות המנהליות עליהן רשאית הרשות המנהלית להסתמך בטרם קבלת החלטה; חובת ההתייעצות; חובת השמיעה ומתן זכות העיון; אופן קבלת החלטות וחובת ההנמקה (תוך עדכון וביטול הוראות החוק לתיקון סדרי מינהל (החלטות והנמקות), התשי"ט-1958; חובת פרסום תקנות והנחיות מנהליות, לרבות חובת פרסום הצעת תקנות והצעת הנחיות מסוימות לעיון הציבור, הסדרת האפשרות לתיקון ולביטול החלטות מנהליות (לרבות הבטחה מנהלית והשתחררות מחוזה מנהלי), זכות העיון החוזר בהחלטת המנהל, הסדרת ההוראות העוסקות בפגם בהחלטה המנהלית ותוצאתו, ועוד כפי שמפורט בתזכיר.

ההסדר המוצע בהצעת החוק הוא הסדר שיורי שאינו גורע מתוקפם של החוקים הקיימים העוסקים ברשויות המינהל, ובכך, לדברי המחוקק, הוא ייצור שינוי מאוזן, אשר ישלים את ההוראות הנחוצות לפעולת המינהל הציבורי, תוך שמירה על יציבותו.

מיסוי

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון מס' 77, התשע"ד 2014 – חובת תשלום מקדמה

ביום 19.2.2014 פורסמה הצעת חוק הממשלה, תיקון מס' 77 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ד -2014 (להלן: "הצעת החוק"), שעניינה הסדרה בהוראת חוק קבועה, את נושא תשלום המקדמה על חשבון מס השבח בו חב המוכר בעסקה, וזאת חלף הוראות השעה שחלו בנושא.

לאור היתרונות הברורים של המקדמה, אשר מאיצה את תהליך רישום הזכות על שם הרוכש, הוחלט לעגן הסדר זה בחקיקת קבע, תוך מתן פתרונות למספר נושאים שלא מצאו ביטויים בהסדרים הזמניים שחלו עד כה בנושא.

כך נקבע בהצעת החוק כי שיעור המקדמה החל במקרה בו המוכר הינו חבר בני אדם יהא בשיעור של 7.5% משווי המכירה.

באשר למועד תשלום המקדמה נקבע, כי יש לשלם זאת במועד בו סכום התשלום המצטבר למוכר, על חשבון התמורה החוזית, עולה על 40% או בעת מסירת ההצהרה בידי הרוכש, לפי המאוחר מבניהם.

בעסקאות מכירה אשר נתונות למיסוי על פי חלק ב' לפקודה כגון מכירה על ידי קבלן המהווה מלאי עסקי, נקבע כי החובה לתשלום המקדמה הינה רק לאחר קבלת 80% מהתמורה בידי המוכר וזאת בכדי לאפשר למוכר שהות זמן מספקת להמצאת טופס 50.

בקשה להפחתת מקדמה – בהצעת החוק מוצע כי היה והבקשה להפחתת מקדמה לא נענתה בתוך 20 יום, אזי שיעור המקדמה יעמוד על הסכום המפורט בבקשה להפחתה. היה והבקשה נדחתה, מוקנית לקונה/למוכר הזכות לבקש בחינה של ההחלטה בתוך 14 יום, והחלטה בבקשה זו צריכה להינתן בתוך 30 יום, ותהא זו החלטה סופית.

בהצעת החוק מוצע לקבוע כי הוראות החוק לגבי תשלום מקדמה לא יחולו על עסקאות שלגביהן התבקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1.

בהצעת החוק הוסף סעיף המאפשר לרוכש העומד אשר שילם את המקדמה למס שבח, שילם את שומתו העצמית למס הרכישה ועומד במספר תנאים מצטברים המנויים בסעיף, לקבל אף אישור מס הרכישה לטאבו.

נראה אפוא כי הוראות החוק המפורטות בהצעה עשויות לתת מענה טוב יותר להסדר שהיה קיים בחקיקה הזמנית בנושא, שכן אחת הבעיות העיקריות הייתה שהליך המקדמה האיץ את קבלת אישור מס השבח ואולם, נושא אישור מס הרכישה (אשר נדרש אף הוא לצורך הרישום) לא הוסדר, כך שלא ניתן היה לרשום את העסקה בלשכת רישום המקרקעין, ועל כן הפתרון עתה יאפשר להאיץ את השלמת העסקה ברישום.

 

עדכוני פסיקה

עפ"א (מרכז) 57535-07-12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית ראשון לציון
בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, בפני כב' הש' שירה בן שלמה

ב"כ המערערת: עו"ד יגל פדידה

מטרתו של חוק המגרשים הריקים – היא לשמור על שלמות המגרש הריק ולמנוע מטרדים הימנו
ולא מילוי צורך ציבורי בגינה או מגרש חניה

ערעור על פסק דין של בית משפט שלום לעניינים מקומיים בראשון לציון. נאות מזרחי בע"מ (להלן: "המערערת") הגישה ערר לפי סעיף 9 בחוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים) התשמ"ז-1987 (להלן:"חוק המגרשים הריקים"), נגד צו שהוציאה עיריית ראשון לציון (להלן:"המשיבה") מכוח אותו חוק. משמעות הצו, כי מגרש הנמצא בבעלות חלקית של המערערת, ישמש כחניון זמני לטובת הציבור הרחב. בית משפט בערכאה קודמת פסק כי הצו הוצא כדין, בעוד המערערת טוענת כי מקורו בשיקולים זרים של המשיבה ודורשת את ביטולו. מכאן הערעור.

המקרקעין נשוא הערעור הינם מגרש ריק בשטח של כ-4 דונם בראשון לציון (להלן:"המגרש"). המערערת רכשה רבע מזכויות המקרקעין בשנת 1999, אך לא הוציאה היתרי בניה והמגרש נותר ריק. בשנת 2005 פעלה המשיבה מכוח חוק המגרשים הריקים והוציאה צו לפיו ישמשו המקרקעין, לתקופה של חמש שנים, כמגרש חניה זמני לתושבי האזור. תוקפו של הצו פג בשנת 2010. בשנת 2010 הגישה המערערת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר לבניית מרכז מסחרי, אשר תואמת את התכניות החלות על המגרש. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה מן הטעם שהמגרש דרוש לה לצורך הכשרת חניה. החלטה זו מתגלגלת אצל הערכאות המשפטיות השונות, ועניינה תלוי ועומד בבית המשפט העליון. בין לבין ובטרם הגיעו ההליכים המשפטיים לסיומם, ביום 1.7.2011, אישרה מועצת העיר את הארכת צו השימוש במגרש לחמש שנים נוספות.

הערעור נסוב על חוק המגרשים הריקים, משמעותו, הוראותיו ויישומו. בית המשפט מצא כי החוק מסמיך עיריות לצוות על שימוש זמני במגרש ריק כמגרש חניה/גינה ציבורית, כאשר כל מטרתו של הוא לשמור על שלמות המגרש ומניעת מטרדים ואין בשימוש בו כגינה/חניה כדי להקנות לציבור זכויות כלשהם במגרש והיא אינה נולדת מכוח צורך הציבור בשטחי חניה/גינה בתחומו. בית המשפט קבע כי במקרה דנן, ספק אם הצו הוצא למימוש תכלית החוק, שכן לא נטען ולא הוכח כי מדובר במגרש נטוש המוזנח על ידי בעליו והוא מועד לפורענות סביבתית. נהפוך הוא, מהחלטות המשיבה עלה בבירור כי מצוקת החניה היא שהביאה את המשיבה להוציא צו כאמור על המגרש.

בית המשפט קבע עוד, כי פגיעה חמורה בקניין לצורך פתרון מצוקת חניה, אינה יכולה להיעשות מכוח חוק המגרשים הריקים, הן משום שהיא זרה למטרותיו והן משום שאינה עונה לדרישה של פירוש החוק בצמצום לשם שמירה על הקניין הפרטי.

עוד הוסיף בית המשפט כי המשיבה מצויה בניגוד עניינים מובנה שלא ניתן להתירו, שכן יש לה אינטרס מובהק לכינון מגרש חניה במקום לצורך פתרון מצוקת חניה. ולצורך השגת מטרה זו  עשתה יד אחת עם הועדה המקומית – המשיבה פרסמה צו על פי חוק המגרשים הריקים ובמקביל הוועדה המקומית סרבה למתן היתר התואם תכנית קיימת, מן הטעם של "הכשרת המגרש לצרכי חניה". בכך יש משום ניגוד עניינים מובנה.

עוד קבע בית המשפט כי התנהלות המשיבה אינה סבירה ואף חסרת תום לב, לאור הוראת סעיף 10 לחוק המגרשים הריקים, בו נקבע כי אין במתן צו לשימוש ארעי כדי למנוע מבעל מגרש ריק להשתמש במגרש לשימוש המותר על פי חוק התכנון והבניה רשות התכנון לא תימנע ממתן היתר/אישור תכנית בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במגרש.

כמו כן, קבע בית המשפט כי לא בוצע שימוע כדין, בטרם הוארכה תקופת הצו לחמש שנים נוספות.

לפיכך, החליט בית המשפט לבטל את הצו.

 

הערת מערכת:

בהתייחס לשימוש כחניון, אנו רואים לציין כי על אף רצונן של רשויות לאתר שטחים שישמשו כחניונים לטובת הציבור, הרי שהמחוקק אמנם ראה ייעוד לחניון כשימוש המאפשר הפקעה, אולם לא ראה לנכון לפטור מפיצוי הפקעה במקרים אלו במסגרת השטחים המחושבים לצורך פיצוי, וכל עוד הדבר כך, ובהיות הרשות מוגבלת לעיתים בתקציבה לממן הפקעה למטרות אלו, הרי שפועלת היא בדרכים עקיפות, כבמקרה זה, על מנת ליצור מקומות חניה, עם זאת נראה כי הפתרון צריך לבוא בדרך אחרת על ידי ייעוד תב"עי למטרות חניונים ציבוריים או בכל דרך חוקית אחרת.

ת"א 29584-04-12 מאיר יערי 17 בתל אביב ואח' נ' שלמה בוכריץ ואח'

בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו, בפני כב' הש' יהודה פרגו –ש' בכיר

ב"כ הנתבעים: עו"ד עופר טויסטר ועו"ד שילה הרשקוביץ

זכויות בניה נוספות במגרש עליו בנוי בית משותף רשום שייכות לכל בעלי הדירות במגרש
על פי חלקם היחסי, אלא אם נאמר אחרת במפורש במסמכי המכר או בתקנון הבית המשותף

עניינו של פסק הדין שאלת בעלות על זכויות בנייה אשר נוספו למגרש בניה, בעקבות תיקון תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) התשס"ז-2007 (להלן: "תקנות ההתגוננות האזרחית").

על המגרש בנוי בניין מגורים אשר רשום כבית משותף. במועד קבלת היתר הבניה לבניין, הייתה בתוקף תקנה 197א' לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) התשנ"ד-1994, בה נקבע כי שטח המרחב המוגן הדירתי (ממ"ד) לא יפחת מ-5 מ"ר (נטו, לא כולל קירות); נפח המרחב המוגן הדירתי  לא יפחת מ-12.5 מ"ק. היות והממ"דים בכל אחת מן הדירות בבניין נבנו בשטח העולה על 12 מ"ר והיות ועל פי תקנה 197א' דלעיל ניתן היה לייחס רק 5 מ"ר משטחו של כל ממ"ד לשטחי שירות יתרת השטח שויכה לשטחים העיקריים. בינתיים בשנת 2007 תוקנה תקנה סעיף 197א' ונקבע כי שטח ממ"ד לא יפחת מ- 9 מ"ר

בעקבות תיקון זה, ניתן היה עתה לייחס 9 מ"ר (במקום 5 מ"ר) משטח כל ממ"ד לשטחי שירות, ו"התפנו" שטחים עיקריים לבניה. בעקבות כך הגישו הנתבעים בקשה להיתר להשלמת הקומה העליונה (בה ממוקמות דירותיהם). התובעים התנגדו וטענו כי זכויות אלה שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלה מי זכאי ליהנות מזכויות הבניה ש"התפנו".

בית המשפט קבע כי כעקרון, זכויות הבניה שייכות לבעלי הזכויות במקרקעין וכאשר נבנה על מגרש בניין מגורים ונמכרות הזכויות בדירות המגורים לאחרים, עוברות עמן גם מלוא הזכויות הנותרות על המגרש. זכויות נותרות אלו, הן בבעלות משותפת של בעלי הדירות אלא אם נאמר ו/או נקבע אחרת בהסכם המכר או בתקנון הבית המשותף.  עם זאת, היזם/הקבלן, הוא זה שבדרך כלל מחליט איזה חלקים יוצמדו לכל אחת מן הדירות מכלל שטח המגרש ומהם החלקים הניתנים ומותרים להצמדה.

וגם לאחר מכירת הדירות בבניין ורישום בית משותף, הוא רשאי להשאיר בידיו זכויות בנייה שטרם נוצלו, לרבות זכויות בניה עתידיות, אם לצורך הצמדתם לדירה או ליחידה כלשהי בבניין ו/או לבניית יחידות נוספות למכירה. זאת, בתנאי ששימור זכויות אלו נעשה כדין, במפורש, בכתב ובהסכמה של רוכשי הדירות.

במקרה זה הן הסכם המכר, הן המפרט והן התקנון המוסכם אפשרו ליזמים ולחברה הקבלנית, לנצל את זכויות הבנייה הנוספות לטובת אותן דירות. בית המשפט קבע, כי מדובר בהחרגות מותרות שעומדות במבחני הדין והפסיקה. וחזר וציין כי אם לא הייתה אמירה כה מפורשת של הדברים במסמכים דלעיל, זכויות אלו היו שייכות ומשותפות לכל בעלי הזכויות/הדירות במגרש, כפי חלקם היחסי, וללא שהן צמודות לדירה מסוימת.

לפיכך, החליט בית המשפט לדחות את התביעה וכן חייב את התובעים ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים את הוצאותיהם, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 25,000 ₪.

הערת מערכת:

חשיבות רבה מאד לדרך ניסוח מסמכי המכר והרישום, על מנת שיצפו הם את ההתייחסות לזכויות הבנייה העתידיות, שאינן קיימות בעת חתימת ההסכמים ואף הרישום, קיימת פעמים רבות לקונה בהתייחסות לזכויות אלו ואחר בעלי זכויות בדירות גג או גן ואח' מגלים כי לא נתנו דעתם בעת הניסוח על כל ההשלכות, ועומדים בפני הצורך לנהל מו"מ מול הרשויות ומול השכנים ואף אולי לנהל הליכים משפטיים רבי שנים בעת רצונם לממש זכויות בנייה או הרחבות כלשהן של דירותיהם.

 

 

עמ"נ 14880-02-13 בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' מדינת ישראל

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' אליהו בכר

ב"כ המשיבה: עו"ד כרמית בן אליעזר ו/או ענת בינדר גלעדי

לא תינתן הפחתת עיצום כספי מלאה מקום בו מוכרי דירות יד ראשונה
לא ידווחו על המכירה במועד ומיוזמתם

ערעור על החלטת ועדת ערר לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974 (להלן: "החוק"), אשר הותירה על כנם עיצומים כספיים שהטיל הממונה ממשרד הבינוי והשיכון (להלן: "הממונה") על המערערת בגין אי דיווח לממונה אודות 19 עסקאות מכר של דירות בסכום כולל של 128,725 ₪, וזאת לאחר שניתנה הפחתה של 75% מסכום העיצומים אשר הושת על המערערת לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה), תשע"א-2011 (להלן: "תקנות ההפחתה")].

המערערת הנה חברה ותיקה הפועלת שנים רבות כחברה יזמית וקבלנית בשוק הדירות בישראל. ביום 29.12.11, התקבלו אצל המערערת הודעות הממונה, לפיהן יש בכוונתו להטיל על החברה עיצומים כספיים בשל אי קיום חובת הדיווח על מכירה של דירות, בהתאם להוראות ס' 4(ב)(א)1 לחוק. החברה השיבה לממונה על הודעתו במסגרת תשובתה ונימקה את אי הדיווח על המכירות ועתרה לביטול העיצומים, אך הממונה החליט להטיל על המערערת עיצומים כספיים בשל אי קיום חובת הדיווח על מכירה של 19 דירות כאמור.

בשל החלטה זו הגישה המערערת  ערר לוועדת הערר, בטענה כי מדובר בחברה גדולה המדווחת על מאות פרויקטים ואולם כתוצאה מחילופין במשרד עורכי הדין, נגרם ליקוי בדיווח של הפרויקט נשוא הערעור. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, כי מי שחב בחובת הדיווח לפי החוק הוא המוכר ולא עורך דינו ולכן על המוכר לשאת בתוצאה המשפטית. עוד קבעה ועדת הערר, כי המערערת קיבלה הפחתה בשיעור המרבי המותר, היינו 75%, ובכך מיצה הממונה את סמכויות ההפחתה המצויות בידו. עוד קבעה הועדה כי אמנם הממונה רשאי להפחית 100% מסכום העיצום הכספי, אולם כל תנאי תקנה 2(2) לתקנות ההפחתה אמורות להתקיים במקרה כזה, בעוד שבמקרה דנא המערערת לא דווחה בעצמה על מכירת הדירות ולא הפסיקה את ההפרה בעצמה מכאן שלא התקיימו כל התנאים בתקנה.

על החלטת הועדה האמורה הגישה המערערת הערעור דנא.

בית המשפט דחה את הערעור וקבע כבר בתחילה, כי התערבות בית המשפט במעשה מנהלי תלויה במידת הסבירות הקיימת בהחלטת הרשות המנהלית, כשבערעור דנא בית המשפט לא ראה כל סיבה להתערב לא בהחלטת ועדת הערר ולא בהחלטת הממונה, באשר לטעמו של בית המשפט לא נפל בהן פגם משפטי.

למרות האמור, הוסיף בית המשפט ודן לגופה של המחלוקת וקבע, כי לממונה סמכות בחוק להטיל עיצום כספי מקום בו לא דיווח המוכר על עסקת מכר בסמוך לאחר חתימתה של העסקה. למרות סמכותו זו הממונה לא עשה כן עד אשר הותקנו תקנות ההפחתה, בהן ניתנת לו סמכות שברשות להפחית את סכום העיצום. אולם מאחר והמערערת לא דווחה מיוזמתה על ההפרה, אלא המתינה עד אשר קיבלה את הודעת הממונה, יש בה כדי לשלול את האפשרות להפחתת העיצום הכספי מכוח תקנת 2(2).

עוד דחה בית המשפט את פרשנותה של המערערת לתקנה 3 לתקנות, הקובעת כי מצא הממונה כי לא דווח על מכירת דירה בתוך 18 חודשים מיום תחילתו של הסעיף האמור, רשאי הממונה להפחית את סכום העיצום הכספי בשיעור של 50%,  וקבע כי פרשנות המערערת מוטעית ומנוגדת ללשון התקנה, באשר כוונת המחוקק הייתה ברורה- תקנה 3 חלה, על הפרות שבוצעו לפני התקנת התקנות ובמהלך 18 החודשים שלאחר חקיקת החוק.

כן דחה בית המשפט את טענת המערערת כי הבהרה שנרשמה באתר האינטרנט של הממונה לגבי התקנה, בה נרשם כי דיווח לאחר קבלת מכתב הממונה אינו מהווה דיווח ביוזמת המוכר, ניתנה מקום בו לשון הסעיף אינה ברורה וקבע, כי אין בהבהרה כזו או אחרת משום ראיה לכך שהתקנה לוקה בחסר.

בית המשפט סיכם וקבע כי המערערת לא מסרה לממונה בסמוך לחתימת חוזה המכר ועד ל- 40 ימים ממועד חתימת אותו החוזה את הפרטים הנדרשים לדיווח בהתאם לחוק, היא לא ביצעה ביוזמתה פעולת דיווח, אלא רק לאחר שקיבלה הודעה מהממונה בדבר הטלת העיצומים, ומשכך הפרה את חובתה הקבועה בחוק. לאור האמור בית המשפט דחה את הערעור והשית על המערערת הוצאות בסך של  10,000 ₪.

הערת מערכת:

המנגנון שנקבע על מנת להבטיח זכויות רוכשים הינו מנגנון שמטרת חקיקתו הינה ברורה ומבורכת, ובאה בעקבות רגישות העסקה של רכישת דירת מגורים המהווה לרוב את הרכישה הגדולה ביותר שייעשה אדם בחייו, אולם נראה כי בדרך המחוקק קבע ותחם את הקנסות שיוטלו בגין איחור בדיווח, באופן נוקשה מדי שלא מאפשר בחינה או גמישות בעת בחינת הפחתת קנסות המוטלים על המאחר בדיווח.

אנו סבורים כי ראוי היה שלצד הקנס המוטל, יהיו קריטריונים מעט יותר גמישים שיאפשרו לגופים המפקחים ולועדת הערר סמכויות ושיקול דעת רחב יותר לבחון כל מקרה לגופו, שכן נראה שהוראות החוק הינן קשיחות ולא מאפשרות כל בחינת הסיבה והתייחסות לכל מקרה לגופו.

עת"מ 12941-01-14 שריבר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח'
בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' הש' אברהם יעקב- סגן נשיא

ב"כ העותרים: עו"ד יצחק גלזנר

 

סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה מחייב לקיים דיון פרונטאלי ופומבי של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, ולא ניתן להסתפק בטיעונים בכתב בלבד

 

ענייננו בעתירה מנהלית, לפיה התבקש בית המשפט להורות על ביטול החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את התנגדות העותרים לשינוי שנעשה בתכנית מופקדת, הוא הכנסת טבלאות הקצאה ואיזון לתכנית המכילות את שטח העותרים, וזאת מן הטעם שלא ניתנה להם האפשרות להביע את התנגדותם השמאית בעל פה בפני הוועדה, כפי שמחייב לטענתם, סעיף 106(ב) לחוק התכנון ובניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

בדצמבר 2007 הופקדה להתנגדויות תכנית מח/263, שהינה תכנית להקמת שכונת מגורים של כ-730 יח"ד בעלת אופי עירוני, החלה על חלקת העותרים (חלקה 107 בגוש 6449), כאשר רוב שטחה מצוי בניהול רשות מקרקעי ישראל אשר יזמה את התכנית. לתכנית לא צורפו טבלאות הקצאה ואיזון באשר לחלקותיהם של העותרים. לעומת זאת, נעשו טבלאות הקצאות ואיזון באשר לחלקה של רשות מקרקעי ישראל.

העותרים הגישו התנגדויות אשר נשמעו ביום 14.9.08, מבלי שניתנה התייחסות לטבלאות הקצאה ואיזון באשר לחלקותיהם, מאחר וטבלאות כאלה לא היו חלק מן התכנית אותה עת.

ביום 21.3.10 הורתה הוועדה המחוזית לפרסם את טבלאות ההקצאה והאיזון החדשות, לכל הבעלים בשטח התכנית ולכל מי שעלול להיפגע מהכנסת השינויים בטבלאות, וזאת בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק, ואפשרה הגשת תגובות רק בהיבטים השמאיים של התכנית ואשר רק בהם תשוב ותכריע הוועדה. ואכן, בחודש פברואר 2013 פורסמו מסמכי התכנית, לרבות טבלאות ההקצאה והאיזון המתוקנות ובגינם הגישו העותרים התנגדות בכתב, בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק, לה צירפו חוות דעת שמאית.

ביום 29.9.13 דנה הוועדה להשלמת תכניות בהתנגדויות לתכנית, מבלי להזמין את המתנגדים להשמיע טיעוניהם בעל פה בפניה, ודחתה את התנגדות העותרים. משכך, ביקשו העותרים מיו"ר הוועדה המחוזית בקשת רשות לערור למועצה הארצית וזה דחה את בקשתם.

בעתירה זו, טוענים העותרים לפגיעה בזכות הטיעון, שכן לדידם סעיף 106(ב) לחוק קובע חובת קיום דיון פרונטלי פומבי. משקופחה זכותם זו טוענים העותרים, כי יש לבטל את ההחלטה המנהלית. לעומתם טוענים המשיבים, כי סעיף 106(ב) אינו מחייב קיום דיון פרונטלי פומבי וכי די בטיעון בכתב. עוד טוענים המשיבים כי אפילו נפל פגם כנטען על ידי העותרים, הרי שעל פי תורת הבטלות היחסית, אין לבטל את ההחלטה המנהלית.

הנה כי כן, השאלה לה נדרש בית המשפט הינה האם סעיף 106(ב) לחוק מחייב שמיעת התנגדותם של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, תוך חובת קיום דיון פרונטאלי ופומבי, או שמא די בשמיעת טיעוניהם אשר הוגשו בכתב.

לשון סעיף 106(ב) הינה כדלקמן: "מוסד תכנון כאמור בסעיף 105, שאליו הוגשה התנגדות, רשאי לדחותה או לקבלה כולה או מקצתה, או לשנות את התכנית, ככל המתחייב מקבלת ההתנגדות. הייתה קבלת ההתנגדות עלולה, לדעת מוסד התכנון, לפגוע באדם שאף הוא רשאי להגיש התנגדות לתכנית, לא יכריע המוסד בהתנגדות לפני שייתן לאותו אדם להשמיע טענותיו".

לאחר ניתוח לשון הסעיף, קבע בית המשפט כי המילה "להשמיע", מלמדת לכאורה על כך שיש לתת למתנגד את האפשרות לטעון טענותיו בעל פה בפני הוועדה.

בנוסף הדגיש ביהמ"ש, כי על אף שסעיף 106(ב) עניינו באדם אשר לא התנגד לתכנית מלכתחילה, אלא שהוא צפוי להיפגע מקבלת התנגדותו של אחר, הרי שהעותרים כמי שלא הייתה להם האפשרות להתייחס לטבלאות ההקצאה והאיזון ביחס לחלקותיהם, דינם זהה.

בהתאם לתורת הבטלות היחסית, ולאור העובדה שמדובר במקרקעין שהליכי התכנון שלהם נמשכו שנים ארוכות וטרם הגיעו לסיומם, בית המשפט אמנם לא ביטל את כל המהלך התכנוני שנעשה עד למועד פסה"ד, אולם הורה לוועדה המחוזית לזמן את כל בעלי החלקות הפרטיות במקרקעין הנדונים על מנת שיוכלו להעלות טענותיהם בעניינים השמאיים בע"פ בפני הוועדה.

הערת מערכת:

אנו סבורים כי יש לברך על החלטה מעין זו, חובת שימוע המתנגדים אינה חובה תיאורטית, ברגע שקבלת התנגדות פגעה בצד ג', הרי שעולה לו מרגע זו מעין זכות להתנגד לתכנית, ונראה כי ראוי לשמעו בדרך בה שמעו את יתר המתנגדים, קיצור הדרך במקרה זה הוביל לדרך הארוכה, ונראה כי באופן כללי מומלץ תמיד שלא למנוע טיעון, אלא, לשמעו ולקבל החלטות מושכלות שגם ימנעו התערבות בתי הדין המנהליים וגם יעשו צדק, בעיקר בעת שהליכי תכנון שממילא אינם מסתיימים בשבועות ואף חדשים.

 

תכנון ובניה

ערר 8006/13 קיבוץ עין שמר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון ואח'
ועדת ערר מחוזית – מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

ב"כ המערער: עו"ד א. קנולר

תחולת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965

עסקינן בערר על שומת הוועדה המקומית שומרון (להלן – הועדה המקומית") אשר הוגשה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965 (להלן: "התוספת השלישית") המתייחס לארבעה מגרשים שונים שכולם נכללים בחלקה 50 בגוש 10106 (להלן: "המגרשים").

המגרשים הנ"ל היו בעבר מקרקעין המיועדים לחקלאות, כאשר מסוף שנות ה – 15 של המאה הקודמת החל הליך של שינויי היעוד של מגרשים אלו למטרות סחירות, כך אושרו על המגרשים או חלקם מספר תכניות, מכוחן הגיש העורר בקשה להיתר למימוש זכויות. במסגרת בקשה זו נתבקשה גם הקלה מהוראות התכנון. לאור מימוש הזכויות הנפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לעורר וכן לחברה נוספת – חב׳ עין שמר החזקות בע״מ.

לאחר הליכי ערר קודמים וכן הליכים בערר זה, הוגשה מטעם הוועדה המקומית שומה מתוקנת אשר הומצאה לעורר. שומה זו הינה נשוא הערר ומושא החלטה זו.

העורר סבר, כי אין מקום לחייבו בהיטל השבחה בגין המימוש בדרך של היתר בניה. טיעון העורר מפריד בין המגרשים השונים כדלקמן: לגבי מגרש מספר 1 טוען העורר, כי בעת אישור התכניות המשביחות, היה מעמדו במקרקעין מעמד של ״בר רשות״ בלבד מכוח חוזה משבצת, ולכן אין לחייבו בהיטל השבחה. לחלופין, טען העורר לגבי מגרש 1, כי חל סעיף 21 לתוספת השלישית, סעיף אשר קובע כי החוכר החקלאי לא יישלם היטל השבחה, וכי ישולם חלף היטל על ידי מינהל מקרקעי ישראל (היום רשות מקרקעי ישראל). העורר הסביר כי ״חוזה המשבצת״ אשר הגדיר את זכויותיו במקרקעין ייעד (מבחינה חוזית) את שטחי מגרש 1 לייעוד חקלאי, וכי שינוי הייעוד החוזי חייב אותה בתשלום דמי היוון בסך של 14,870,574 ₪ בתוספת מע״מ. עוד נטען כי המינהל יעביר לוועדה המקומית סך של 12% מסכום זה כחלף היטל השבחה. כמו כן ובהתייחס למגרשים 3 ו- 4 לא חלק העורר כי הוא בעל זכויות בטיב המאפשר באופן עקרוני לחייב אותו בהיטל השבחה ככל שיש אקט תכנוני משביח אלא שבנוגע למגרשים אלו, טען העורר כי במסגרת הבקשה להיתר, המימוש המבוקש במגרשים אלו אינו עולה על המימוש שהיה קיים במצב הקודם מכוח היתרי בניה תקפים, ולכן הבקשה להיתר אינה מגלמת השבחה במגרשים אלו וממילא אין מקום לתשלום היטל השבחה.

מנגד, המשיבה 1, הוועדה המקומית, טענה כי מעמד העורר במקרקעין היה מעמד של חוכר לדורות, וכי יש לפרש את המערכת החוזית בין המנהל לבין העורר כמקנה זכות חכירה לדורות ולא של בר רשות.

לעניין תחולת סעיף 21 טענה המשיבה, כי לא מתקיימים דרישות הסעיף. כך לעמדת המשיבה 1,  המקרקעין לא הוחכרו לקיבוץ למטרה חקלאית, אלא, לשימושים מעורבים של חקלאות, הקמת מבנים משקיים, יח"ד וכי הקיבוץ אינו רשאי לנצל את המקרקעין בייעודם החדש.

לעניין מגרשים 3 ו – 4 טענה המשיבה 1, כי המימוש מגלם השבחה גם במגרשים אלו. אולם בדיון ציין שמאי הוועדה המקומית כי הוא מוכן לבחון פעם נוספת את הנושא.

ועדת הערר צרפה לדיון את רשות מקרקעי ישראל, אשר הגישה עמדה מפורטת ביחס לזכויות העורר במקרקעין.

לגבי מגרש 1 עמדת הרשות הינה, כי עד למועד חוזה הפיתוח (27.2.2013) היו המקרקעין חלק מחוזה המשבצת של הקיבוץ והיו אמורים להיות מוחכרים בחכירה לדורות. עוד מציין המינהל ביחס למגרש זה, כי ניצול מקרקעין אלו למטרה לא חקלאית מחייב עריכת חוזה חכירה חדש ותשלום למינהל.

עוד לגבי מגרש זה הודיע המינהל, כי בזמן הקרוב יועבר סך של 12% מדמי היוון שנגבו כחלף היטל השבחה לוועדה המקומית.

לגבי מגרשים 3 ו – 4 מציין המינהל, כי מקרקעין אלו היו אמורים להיות מוחכרים לקיבוץ או לחברה מטעמו לאור שימוש בלתי חקלאי בהם, כאשר קיימת התדיינות משפטיות לגביהם.

לדעת הוועדה, לאור העובדה כי מתקיימים במקרה דנא תנאי סעיף 21 לתוספת השלישית, מתייתר הצורך לדון בטענה הראשונה בדבר זכויות העורר במקרקעין. כלומר, עמדת ועדת הערר, כפי שתנומק להלן, הינה כי ממילא, גם אם יוגדרו זכויות העורר במקרקעין כזכויות אשר ראוי לחייב בגינן היטל השבחה, עדיין העורר יהא פטור מהיטל השבחה לאור התקיימות תנאי סעיף 21.

כך בהתייחס לתחולת סעיף 21 לתוספת השלישית, נדרש כתנאי להחלתו על מקרקעי ישראל המוחכרים לדורות כבנדון דנן שלושה תנאים מצטברים: א. המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי; ב. ייעוד המקרקעין שונה; ג. החוכר של הקרקע אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה חדש, או שהוא זכאי לנצלה בייעוד החדש בכפוף לחתימה על חוזה חכירה חדש, או תיקון החוזה הקיים.

הוועדה בחנה את התקיימות התנאים הנ"ל בנדון דידן באופן פרטני והגיעה לכלל מסקנה, כי בגין מגרש מס׳ 1 מתקיימים תנאי סעיף 21, והעורר פטור מתשלום היטל השבחה לגבי מגרש זה, וביתר פירוט.

לגבי התנאי הראשון – הוועדה בחנה את מטרת חוזה המשבצת לגבי מגרש 1 ונוכחה כי מטרת החוזה הינה מטרה חוזית, לשימוש חקלאי, ומשכך עומדת בתנאי הנדרש בסעיף 21 לתוספת השלישית, תנאי המחייב כי המקרקעין יהיו מקרקעין שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

לגבי התנאי השני- אין חולק על כך שייעוד הקרקע שונה לייעוד "סחיר".

לגבי התנאי השלישי- לדידה של הוועדה מונחת לפנינו שאלה כפולה, הן שאלה פרשנית של סעיף 21 והן שאלה עובדתית מה זכאי העורר לעשות במקרקעין כיום.  מן הפן הפרשני יש לראות את ההיגיון הכלכלי וברור כי כאשר העורר זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש, ללא תיקון החוזה וללא תשלום למינהל מקרקעי ישראל הוא זה שיישא בהיטל ההשבחה, ואילו במידה והוא אינו זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש, הרי המינהל הוא שיישא בהיטל ההשבחה.

לגופם של דברים הגיעה הועדה למסקנה כי, עיון במערכת ההסכמית של העורר עם המינהל (הרשות) מגלה באופן ברור כי הוא לא זכאי ליהנות מהמקרקעין בייעוד החדש ללא תיקון חוזה ותשלום משמעותי לרשות. ועדת הערר ציינה כי לשון חוזה המשבצת בסעיף 21 הינה ברורה, והיא אינה מאפשרת ניצול המקרקעין בייעוד חדש על ידי בעל הזכויות במקרקעין מכוח חוזה המשבצת. מה גם שבמקרה הנדון, העורר שילם למינהל דמי היוון בהתאם לשווי המקרקעין בייעוד החדש, כלומר מי שנהנה בפועל מן ההשבחה הינו המינהל ולא העורר ולכן העורר אינו החייב בהיטל השבחה בגין מגרש 1 .

כמו כן, לגבי מגרשים 3-4 הועדה ציינה כי יש לבחון את הזכויות שהיו מוקנות להם במצב הקודם וכן היתרי הבניה שהונפקו במצב הקודם מכוח התכנון הקודם, לעומת הזכויות המבוקשות במגרשים אלו במצב החדש, כאשר הבחינה תעשה לגבי כל מגרש באופן עצמאי. אלא, שמאחר ובפני ועדת הערר לא הוצגה מלוא התמונה של ניצול הזכויות במצב הקודם בשני המגרשים הנ"ל, ולמעשה גם לא הוצג הניצול המבוקש בהם במסגרת בקשה להיתר חדשה, סברה ועדת הערר כי יש מקום למנות שמאי מייעץ, אשר ייבחן את ההיתרים שניתנו לגבי מגרשים אלו בעבר וכן את ההיתר החדש והבנייה המוצעת מכוחו במגרשים הללו .

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את טענות העורר לגבי מגרש מס' 1 וקבעה כי העורר פטור מתשלום היטל השבחה לגביו וכי המשיבה זכאית לקבלת חלף היטל השבחה מרשות מקרקעי ישראל. לגבי מגרשים 3 ו – 4 הוועדה אפשרה לצדדים לנסות ולהגיע לסכמה וזאת בתוך 30 יום מיום החלטה זו, ככל שלא יגיעו להסכמה ימונה כאמור שמאי מייעץ.

הערת מערכת:

המערכת סבורה כי ראוי היה במסגרת סע' 21 אף לתת פתרון והתייחסות בקרקעות שאין ייעודם קרקע חקלאית, אלא, לבנייה אבל שיעור הבנייה גדל והשתנה, ואולם על מנת לקבל את הזכויות החדשות יש צורך לרכשן מהמינהל, במקרים אלו בפועל מוצא עצמו המוכר נדרש לשלם היטל השבחה בגין תכנית שזכויותיה עדיין לא נרכשו מהמינהל ואולי אף לא יירכשו, לדוגמא המוכר מגרש ובו יחידה אחת צמודת קרקע ובינתיים אושרה תכנית ל-10 יחידות, המוצא עצמו למול דרישה שלא זכה לתמורה בגינה.

 

עררים 10+11+15/13 רוני אקר ואח' נ' הועדה המיוחדת לתו"ב חריש – קציר ואח'
בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה – ועדת המשנה לעררים, ע"י יוה"ר עו"ד אורית קוטב  

ב"כ העוררים: מר רוני אקר ומר טוני בנימין, עו"ד תאופיק ג'בארין, עו"ד ישי שניידור

א. יש לאפשר גמישות מבחינת לוח הזמנים ולהאריך את המועד להפקדת תכנית עפ"י סע' 86 לחוק, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת.

ב. בתכנית מתארית ולא מפורטת יש לוודא שאין בתכנית מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא – חרדית או כללית.

ג. מקום שקיימת אי וודאות, קיימת עדיפות להותיר את קביעת השימושים הפרטניים בתכנית, לרבות בהתייחס לגובה וצפיפות, לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט, ולא בתכנית מתארית שצריכה לאפשר גמישות.

עניינו של הערר בתכנית חריש/2-מתארית לישוב חריש, המשלימה את התכנון המתארי לכל תחום הועדה המיוחדת לחריש, כפי שנקבעה עי"י המועצה הארצית, כאשר טיעוני העוררים בערר התמקדו בשתי סוגיות עיקריות כנגד התכנית: ייעוד התכנית לאוכלוסייה חרדית וסוגיית גובה מבני המגורים.

בנוסף לכך, חלק מהעוררים העלו טענת סף ולפיה, התכנית הופקדה בניגוד להוראות סעיף 86 לחוק התו"ב, שכן חלפו יותר משישה חודשים מיום ההחלטה על ההפקדה לבין ההפקדה בפועל.

באשר לטענת הסף – צוין כי המצב המשפטי התקף בנוגע להארכות מועדים לפי סע' 86 לחוק, ובהתאם לכך לאשר הפקדה לאחר מילוי תנאי ההפקדה גם אם חלף המועד לביצועם, נקבע ע"י ביהמ"ש העליון בעע"ם 2647/05 פז חברת נפט בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז. בפס"ד זה נקבע כי קביעת סדר זמנים בחוק לצד מתן סמכות להאריך מועדים היא פרי איזון בין הצורך להגביל את הימשכות הליכי התכנון ולהבטיח הליך תכנוני יעיל ומהיר, מחד, לבין הצורך לאפשר גמישות מסוימת מבחינת לוח הזמנים, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת, מאידך, כאשר שיקול הדעת שניתן ליו"ר הינו שיקול דעת רחב המאפשר לו לבחון נימוקים של מהות.

כמו-כן צוין, כי בפסה"ד הנ"ל נקבע כי הארכת המועד יוצרת רציפות והמשכיות מבחינת תוקף ההחלטה בדבר הפקדה, באופן שיכול לגשר גם רטרואקטיבית על "חלל הזמן" שנוצר בין תוך התקופה המקורית שנקצבה לתקופה הנוספת שתחילתה ביום ההארכה.

באשר לשאלת התאמת התכנון לאוכלוסייה חרדית – ציינה הועדה, כי כבר בעת שהיא דנה בתכנית חריש/1 (שקדמה לתכנית נשוא הערר) הייתה נקודת המוצא לדיון ייעוד היישוב בעיקר לאוכלוסייה החרדית, ונקבע על ידה כי ניתן לעשות זאת. כך גם, נקבע על ידה כי לא ניתן למנוע מציבור שאינו חרדי להתיישב בישוב. אולם, לנוכח הצפי התכנוני כי האוכלוסייה החרדית היא שתאכלס את היישוב, נקבע כי יש להתאים את התכנון לאוכלוסייה זו. אגב כך, בהחלטתה הקודמת התייחסה הועדה, בין היתר, למספר הקומות בבניינים בישוב, ונקבע כי יש להתאימם גם לאוכלוסייה שנמנעת מלהשתמש במעליות שבת.

החלטתה הקודמת הנ"ל, ציינה הועדה, נועדה לייצר תכנון שיכול, בסופו של יום, לאפשר אכלוס ע"י קבוצת אוכלוסייה שהיא.

והנה, בפתח הדיון בעררים עדכן יו"ר הועדה המיוחדת בדבר הליכי השיווק ואכלוס היישוב, מהם עולה כי בפועל, האוכלוסייה הצפויה ביישוב היא ברובה אוכלוסייה כללית, ולא חרדית.

על רקע הדברים האמורים נקבע, כי אין לדעת מה יולידו השווקים של השטח מושא התכנית. עם זאת, המציאות לימדה, כי הנחת המוצא של התאמת התכנון לאוכלוסייה חרדית דווקא, אינה בהכרח נכונה. על כן, הוסיפה הועדה וקבעה, כי עליה להבטיח כי התכנית המתארית המתאשרת תיתן מענה אפשרי גם לאוכלוסייה הכללית.

כמו-כן הוסיפה הועדה וקבעה, כי מאחר ועסקינן בתכנית מתארית ולא מפורטת, מטרתה, בבחינת התכנית, היא לוודא שהיא תכנית מאפשרת ושאין בה מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא. הן לאוכלוסייה חרדית אשר אפשר שתאכלס את מרבית השטח הנדון והן לאוכלוסייה כללית אשר אפשר שהיא זו שתאכלס את מרבית השטח.

אשר על כן, הועדה בחנה את מסמכי התכנית והחליטה כי יש למחוק/לשנות בהם מספר סעיפים. בשים לב לכך, הועדה הוסיפה והבהירה כי אין היא סבורה כי התכנון המתארי לא אמור להלום אוכלוסייה חרדית. אולם, על רקע חוסר הוודאות, קיימת עדיפות שלא לעשות זאת בתכנית מתארית, אלא להותיר את קביעת השימושים הפרטניים לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט. קביעת אופי השימושים בתכנית המתארית ברמת הפירוט הקיימת אינה מוצדקת ואינה תואמת את חוסר הוודאות הקיים בנוגע לתוצרי שווק הקרקע.

עוד הוסיפה הועדה בהקשר זה, כי אמנם גם בעת הכנת התכנית המפורטת לא יהיה מידע על השיווקים שיעשו רק לאחר מכן, אולם ניתן יהיה אולי, לאור מגמות הגל הראשון של השווקים לקבל תמונה ברורה יותר. ומכל מקום, תכנון מפורט קל יותר לשנות בהתאם לצרכים, ככל שבהמשך הדרך ימצא שהמציאות מצדיקה את עריכתם.

באשר לגובה הבניינים (שנקבע לגובה מירבי של 6 קומות מעל לכניסה הקובעת ו- 5 קומות מתחת לכניסה הקובעת) – נקבע כי על רקע הסבירות להגעת אוכלוסיות שונות לישוב, יש לאפשר במסגרת התכנון המפורט של תחום התכנון את הגמישות הנדרשת בעניין, ואין מקום להגבלת הגובה במסגרת תכנית מתארית. אלא, יש לאפשר גם בנייה גבוהה יותר ומגוון רחב יותר, ומכל מקום אין למנוע אפשרות זאת. לכן, נקבע כי יש לבטל את הגבלת הגובה במסגרת התכנית המתארית.

כן נקבע לעניין זה, כי ניתן יהיה להידרש לדברים במסגרת תכנון מפורט, ויש לאפשר, בעתיד, גם שינוי של התכנון המפורט לפי אוכלוסיית המקום. מגבלת המקום, כך נקבע, תיקבע בתכנון המפורט, ושינויה יוכל להיעשות ללא צורך בשינוי התכנית המתארית במסגרת תיקון לתכנון המפורט. ובאופן זה תהיה גמישות שתאפשר את התאמת התכנון לאוכלוסייה שמאפייניה אינם ידועים בשלב זה.

באותו האופן ומכוחו של אותו רציונל קבעה הועדה, כי יש למחוק את הצפיפות ליחידת דיור לדונם כמספר קבוע ולקבוע תנאי גמיש יותר שלפיו, הצפיפות לא תפחת מצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם נטו. וזאת, על מנת לאפשר למקסם את הצפיפות ככל שימצא לנכון במסגרת התכנון המפורט ועפ"י בחינה קונקרטית של הצרכים והאפשרויות, תוך הותרת מגוון אפשרויות בתוך העיר למגוון רחב יותר של אוכלוסייה, ולניצול גבוה יותר של משאב הקרקע, כמענה לצורך במלאי תכנוני של יחידות דיור.

לפיכך, הוחלט לעניין זה כי ייקבע שהצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם נטו היא צפיפות מינימום.

כן צוין לעניין זה, כי התכנית כוללת היקף גדול של שטחי ציבור, כך שעל פני הדברים הגדלת הצפיפות אינה בעייתית. יחד עם זאת, וכדי להותיר גמישות לעת עריכת התכנון המפורט, שיהלום את האוכלוסייה שתאכלס בפועל את המקום, הוסיפה הועדה וקבעה כי הוראות התכנית יתוקנו כך שיאפשרו גמישות נוספת בשטחי הציבור שניתן יהיה לייעד את חלקם גם לשימושים מעורבים, ולאפשר בתחומם גם שימושים נוספים, בכללם מגורים.

לאור האמור לעיל, הערר התקבל בהיבט של שינוי התכנון לתכנון ניטרלי שיתאים לכל אוכלוסיה שתאכלס את הישוב – בין חרדית ובין כללית, וכן בהיבט של גובה הקומות, תוך ביטול מגבלת הקומות הקבועה בתכנית וקביעת צפיפות מינימום.

הערת מערכת:

החלטה זו מעידה על הקושי לתכנן בוואקום במקום בו עדיין לא ברור ולא ידוע מהו התמהיל הצפוי ואיזו אוכלוסייה צפויה לאכלס את היישוב, ברי הוא כי תכנון לאוכלוסיות שונות צ"ל שונה ומתאים לאותה אוכלוסייה מבחינת שטחי הציבור, גובה הבתים, צפיפות וגודל הדירות ועוד, עמדת המועצה נותבה לכך שחייבת להיוותר גמישות, ותכנית מתארית לא יכולה ליצור קשיחות תכנונית שלא תתאפשר בה הגמישות להתאמה לאוכלוסיות השונות, המועצה קבעה כי אין מנוס, אלא, להתאים התכנון לאוכלוסייה הצפויה.

נציין כי לאחרונה בוטלה אף תכנית מפורטת שחפצה להוסיף שטחי מסחר ליישוב, בין היתר מתוך רצון לבחון מחדש את התכניות ליישוב, ולאור החלטת המועצה האמורה, נראה שנכון פעלה הועדה.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד דקלה מוסרי טל ועידית אייזדורפר ממשרד צבי שוב

 

המערכת מתכבדת להזמין את נמעניה ליום עיון מס' 3 בנושא:

"השבחות/פגיעות שני צדדים למטבע?"

 

"פגיעות/השבחות – שני צדדים למטבע?"

הרצאות ופאנל בנושא תביעות 197 והיטל השבחה?

 

 

יום העיון ייערך אי'ה ביום חמישי ה-3 לחודש אפריל 2014  באולמי אולמי Exodia"", רחוב בני אפרים 228, תל אביב

בין משתתפי הכנס*:

-          עו"ד משה שוב, בעלים משרד שוב ושות'

-          עו"ד כרמית פנטון, יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז

-          עו"ד עופר טויסטר, בעלים משרד עוה"ד עופר טויסטר

 

-          מר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

 

-          פרופ' אהרון נמדר, עו"ד- שותף במשרד עורכי הדין נמדר, בן עטר, בנדל ושות', מחבר ספרי משפט שונים ביניהם "היטל השבחה" ופגיעה במקרקעין"

-          עו"ד צבי שוב, בעלים משרד עוה"ד צבי שוב

-          מר חיים מסילתי, שמאי מקרקעין, ס' יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.

-          עו"ד ענת בירן – בעלים של משרד עוה"ד ענת בירן , ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוזית לתו"ב של מחוז ת"א

 

-          מר עדי צביקל, שמאי מקרקעין: שותף במשרד צביקל שפיגל חברה כלכלית בע"מ, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

-          עו"ד אלי וילצ'יק, שותף במשרד כהן וילצ'יק קמחי ושות'.

-          מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין, שותף במשרד קמיל טרשנסקי ושות' ולשעבר מנהל מחלקת שומה והיטל השבחה בעיריית תל אביב.

-          עו"ד אייל מאמו, שותף במשרד עורכי דין אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', לשעבר יו"ר ועדת ערר  המחוזית לתו"ב  של מחוז המרכז.

 

לרישום לחץ כאן

לקבלת פרטים נוספים ניתן ליצור קשר עם עו"ד עו"ד יפעת בן אריה ו/או ציונה מזרחי מנהלת המשרד ממשרד עורכי דין צבי שוב בטל: 03-5757170 או בפקס: 03-5757180 או במייל:team@shoob-law.co.il

* ייתכנו שינויים במשתתפי הכנס.

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' היצירה 3, בית ש.א.פ. רמת גן 52521. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת אורנט תקשורת www.ornet.net