קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

האם דין הסכם עם תנאי מתלה כדין הסכם אופציה בהתייחס למועד המימוש בהיטל השבחה

 

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

"מימוש זכויות" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה, כדלקמן:

"3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה.."

בהתאם להוראות סעיף 7 א' לתוספת השלישית, על היטל ההשבחה להיות משולם לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש את הזכויות במקרקעין עליהם חל ההיטל.

כידוע, חשיבות הזיהוי של "מועד המימוש" באה לידי ביטוי, בין היתר, בעובדה שהחל ממועד ההשבחה (אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג) ועד למועד זה (מועד המימוש) נושא היטל ההשבחה הפרשי הצמדה בלבד  (ר' הוראת סעיף 9 לתוספת השלישית); והחל ממועד זה ואילך, מתווסף לחוב ההיטל הפרשי הצמדה וריבית פיגורים אם ההיטל לא שולם תוך 30 יום (ר' הוראות סעיף 15 לתוספת ועפ"י חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980).

הלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בע"א 1321/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ נ. הוועדה המקומית מרכז (נבו) (להלן – "הלכת נוה") קובעת כי מועד המימוש בעסקת מכר מקרקעין הינו במועד חתימת הסכם המכר, שכן ממועד זה יוצאת "התעשרותו" של המוכר כתוצאה מההשבחה מהכוח אל הפועל, ולכן ממועד זה תקום חובת תשלום. האמור הינו בהתייחס לחוזה סטנדרטי. מכאן עולה השאלה מה קורה במקרים של חוזים ייחודים, האם דין שונה  חל לגביהם? על זאת ועוד ידון מאמרנו להלן.

כידוע, על פי חוק החוזים, חוזה הכולל תנאי מתלה הוא חוזה תקף ומחייב מרגע כריתתו. מאותו רגע קמה למוכר זכות חוזית לקבל את התמורה המובטחת לו בחוזה בהתקיים התנאי המתלה ולפי הוראות החוזה, וכנגדה קמה לו חובה למכור את המקרקעין לקונה החוזי וכנגד התמורה האמורה, בהתקיים התנאי המתלה.

על בסיס הלכת נווה לעיל נקבע לפני מספר שנים בערר (דרום) 86062/11 מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד (נבו) (להלן – "אזוריט") כי גם בהסכם מכר הכולל תנאי מתלה, יחול מועד מימוש הזכויות במועד חתימת הסכם המכר ולא במועד התקיימות התנאי המתלה, עם זאת החלטות שונות ציינו כי התאי האמור הינו בהחלט שיקול להפחתת או ביטול ריבית לתקופה האמורה.

באותו מקרה נקבע כי הדין המהותי אינו מבחין בין חוזה המותלה בתנאי מתלה לבין חוזה רגיל, ורואים את החוזה המותלה כחוזה תקף ושלם מיום חתימתו, כך שיום כריתת החוזה הינו יום חתימתו ולא יום התקיימות התנאי המתלה.

קביעה דומה לכך הוכרעה ע"י כב' הש' בדימוס, שאול מנהיים אשר מונה כ"ממונה" לפי סעיף 20(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו-2006 בת"צ 17616-09-10 שולמית לוינסון נ' הועדה המקומית לתו"ב חולון, (נבו) (להלן – "לוינסון"), שם התבקש הממונה להכריע בשאלה מהו מועד המימוש, לעניין היטל השבחה, במקרה של עסקת קומבינציה (ובעצם כל עסקה כפי שצוין בהחלטה) שיש בה תנאי מתלה,  ולצורך מענה על שאלה זאת הממונה ציין בין היתר כי נכון שבהתקשרות חוזית שיש בה תנאי מתלה קיימת אי ודאות עד להתקיימות התנאי; ואולם קיימות דוגמאות רבות של עסקאות שבהן מרכיב האי וודאות לגבי מימוש התקשרות קיים תמיד, והוא אינו חדל להתקיים עד לגמר ביצוע חוזה המכר ורישום הזכויות. קביעתו של הממונה בדומה לפרשת אזוריט הייתה כי מועד המימוש במקרה של חוזה עם תנאי מתלה יהיה מועד חתימת החוזה.

נראה כי חלק מהנימוקים שהובילו את הממונה למסקנתו זאת נבעו בין היתר ממישורים אחרים:

כך למשל במישור דיני מס שבח מקרקעין קיים פסק דין מוכר בעניין ע"א  489/89 אלדר שרון נ' שבח מקרקעין, (נבו), שם נקבע כי יום המכירה לצורך מס שבח, הוא מועד כריתת חוזה המכר, גם כאשר חוזה זה כולל תנאי מתלה וזאת, כאמור, משום שמדובר בחוזה שלם מרגע כריתתו וככלל, אין בעובדה שקיים בו תנאי מתלה וכי חוזה זה יכול להתבטל, כדי להשליך על חיותו ושלמותו.

במישור ההתעשרות עולה כי באין בעובדה שמדובר בחוזה עם תנאי מתלה כדי למנוע שהתעשרותו של המוכר יצאה "מן הכוח אל הפועל" (כנדרש בהלכת נוה בניין), שגם שם דובר בחוזה קומבינציה שבו התמורה למוכר תתקבל רק עם גמר הבניה של דירות התמורה ומסירת החזקה בהן ועדיין נקבע באותו מקרה כי התעשרותו של המוכר יצאה אל הפועל עם תחילת תוקפו של החוזה ולא עם קבלת התמורה בפועל.

במישור החוזים –  בכל הנוגע לאפשרות שהחוזה יתבטל, קבע הממונה כי ממילא ביטול כזה אינו ייחודי רק לחוזים הכוללים תנאי מתלה. לפיכך, למרות שאין הוראה מפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הדנה בביטול חוזה מכר, יש לנהוג במקרה של ביטול החוזה בדרך של השבה מלאה לנישום של כל מה ששילם לוועדה המקומית בגין היטל ההשבחה, לרבות ריבית הפיגורים שהייתה כלולה בתשלום, אם הייתה כזו.

פועל יוצא אפוא מההחלטות שנסקרו לעיל, כי בהסכם מכר עם תנאי מתלה מועד המימוש הינו מועד כריתת החוזה. האם דין זהה בנוגע להסכם אופציה?

כידוע, מתן אופציה הינה זכות לקבל זכות במקרקעין, להבדיל מהעברת המקרקעין עצמם במסגרת עסקת מכר, ולפיכך למעשה ניתן לומר, כי אין במתן אופציה משום העברת זכויות במקרקעין כל עוד לא מומשה האופציה.

במילים אחרות, עסקת האופציה מהווה מעין "חוזה משני בלבד" כאשר העברת הזכויות נכנסת לתוקף רק לאחר שמקבל האופציה הביע את רצונו לממש את האופציה, ורק אז משתכלל החוזה העיקרי (המכר נשוא האופציה) שמכוחו מועברות הזכויות. היינו, עד מימוש האופציה לא מבוצעת כל העברת זכויות במקרקעין (!!!)

נושא זה ככל הנראה מיעט להגיע לערכאות לאור ככל הנראה המסקנה של הרשויות כי אין לחייב בגין אופציה, או לחליפין, מסקנת הנישומים כי אין מקום לדווח על דבר הסכמים אלו, ואולם החלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בעניין ערר 85134/12 נריה אליוף נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אונו (נבו), נדרשה לשאלת מיהותו של הסכם אופציה, בעקבות טענת העורר (ולטעמנו בצדק) ולפיה, הסכם אופציה אינו מהווה מימוש זכויות ולפיכך אין לחייב בגינו היטל השבחה וכי אירוע המימוש יתרחש רק במועד מימוש האופציה ככל שתמומש. אלא, שועדת הערר דחתה את הערר באותו מקרה וקבעה שיש לראות בהסכם האופציה שנחתם כמועד המימוש, שכן לפי "מהות ההסכם" לדעתה, לא דובר על הסכם אופציה "סטנדרטי". אלא נוסחו היה שונה, מכל מקום הליך זה מצוי עתה בערעור ועל כך לא נרחיב.

ברם, לטעמנו הכרעה כללית ולפיה יש לראות בעת חתימת הסכם אופציה כמימוש בהיטל השבחה (להבדיל ממימוש האופציה כמועד המימוש בהיטל השבחה) עלולה להיות בעייתית ולאור אשר פורט לעיל לטעמנו בהחלט קיימת אבחנה בין הסכם מכר עם תנאי מתלה להסכם אופציה המוביל יחד למסקנה כי דין שונה אמור לחול לגביהם בהתייחס לשאלת מועד המימוש בהיטל השבחה.

אם לרגע נבדיל בין השניים, הרי שהסכם אופציה או סעיף אופציה בחוזה שונה במהותו מהסכם מכר ומהסכם מכר עם תנאי מתלה, שכן ביסודו של חוזה האופציה מונחת יכולת בחירה לבעל האופציה האם לממש את האופציה ולרכוש את הנכס נשוא האופציה, אם לאו.

כך, בעוד שבחוזה מכר עם תנאי מתלה הצדדים אינם יכולים לחזור בהם מהתקשרותם בעסקה, והתקשרות זו מותלת בקיומו של תנאי חיצוני שאינו תלוי ברצון מי מהצדדים, הרי שמימוש האופציה תלוי ברצונו של מקבל האופציה, ועל כן מתן האופציה קרובה במהותה להצעה בלתי חוזרת, ולא להסכם מכר.

מעבר לאמור, הענקתה של זכות אופציה אינה טעונה רישום ואף אינה מחויבת ברישום כלשהו וגם מטעם זה ניתן לומר כי קיים הבדל בין הסכם אופציה להסכם עם תנאי מתלה.

אף הדין הכללי רואה את מתן האופציה כהסכם משני בלבד המהווה מעין נספח להסכם העיקרי, הוא המכר נשוא האופציה. הסכם זה משתכלל על פי הדין הכללי אך ורק עם מימוש האופציה, אם וככל שהוחלט לממשה.

לעניין זה, יפים דבריה של  המלומדת גבריאלה שלו [גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי 196 (2005)]:

"חוזה אופציה הוא חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש או לשכור נכס. בעל אופציה (הקונה או השוכר) זכאי לרכוש או לשכור את הנכס, והוא גם זכאי שלא לרכוש או לשכור אותו. חוזה אופציה הוא חוזה מחייב שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו של חוזה אופציה נקשר אחד הצדדים לחוזה שיכול להיות מחייב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר. ככל חוזה אחר גם חוזה אופציה נכרת על-פי מידת כדאיותו לכל אחד מן הצדדים, המתבטאת, בין היתר, בשיעור התמורה לעסקה ובשיעור התמורה עבור זכות האופציה. עם זאת שונה חוזה אופציה מחוזה רגיל בכך שבעת כריתתו לא ברור אם בעל זכות הברירה ינצל את האופציה שמעניק לו החוזה והעסקה שביסודו תצא מן הכוח אל הפועל. ביסוד חוזה האופציה מונחת אפוא יכולת בחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי-התקשרות בעסקה העיקרית נושא האופציה. למעשה חוזה האופציה, או סעיף האופציה שבחוזה, הוא מעין חוזה משני, הנספח לחוזה נוסף ועיקרי, אשר משתכלל אם, ורק אם, האופציה ממומשת. בעל האופציה יכול לבחור שלא לממש אותה ובמקרה זה לא נוצרת בין הצדדים העסקה העיקרית".

משלמדנו כי בדין הכללי מתן אופציה אינו מהווה חוזה שלם ביחס לנכס נשוא האופציה, ורגע כריתתו של החוזה השלם הינו אך ורק במועד מימוש האופציה ולא במועד מתן האופציה, נראה כי אין מקום לסטות מהוראות הדין הכללי, הוראות התוספת השלישית (רציונל ההתעשרות) והדין החל במסגרות מקבילות ובהתאמה לקבוע כי ככלל (להוציא נסיבות מיוחדות), מועד המימוש בהיטל השבחה הינו מועד מימוש האופציה ולא מועד כריתת ההסכם, וכפועל יוצא, ניתן לומר כי מתן אופציה (להבדיל מהסכם מכר מקרקעין ו/או הסכם מכר מקרקעין עם תנאי מתלה) אינו נכנס מבחינה מהותית בגדר "מימוש זכויות" לעניין התוספת השלישית, ולא ניתן לחייב בגינו ריבית פיגורים, אלא אך ורק ממועד מימוש האופציה, המהווה את מועד מימוש הזכויות לעניין התוספת השלישית.

יש להניח בנוסף, כי חובת דיווח וניהול הליכי שומה על כל הסכם אופציה שייחתם, והפסקתם או ביטול ההליכים וההשבה, יהוו טרחה ונזק רבתי לכל המעורבים, ולו מסיבה זו, אין מקום לשנות הנורמה הקיימת בנושא.

  • תודה לעו"ד נתנאל דויטש על סיועו בכתיבת מאמר זה.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

הסכמי שיתוף – כדרך למימוש וחלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין

ישנם מקרים שונים של שותפות במקרקעין, כך לדוגמא כאשר מספר אנשים ירשו יחדיו קרקע, כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין ביחד עם רוכשים נוספים, או כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין כאשר יתר המקרקעין הינם בבעלות של בעלי זכויות נוספים.

המשותף לכל המקרים הללו הוא שהבעלות המשותפת במקרקעין אינה מאפשרת לכל אחד מהבעלים לעשות בחלקו במקרקעין כראות עיניו.

כך לדוגמא, ישנם מקרים רבים בהם בעלי זכויות במקרקעין רוצים להניע הליך של בניה עליהם ואולם לאור העובדה שיש עמם בעלי זכויות נוספים, באותם המקרקעין, והזכויות של כל אחד מהבעלים אינן מסוימות ("במושע"), נדרשים הם להגיע להסכמות עם יתר השותפים על מנת שיוכלו לעשות כן.

כך גם כאשר בעלים משותפים של מקרקעין רוצים לחלק את הזכויות במקרקעין באופן שכל אחד מהבעלים יהא בעלים של חלק מסוים במקרקעין ויוכל לפעול בחלקו באופן עצמאי וללא תלות בבעלים האחרים, וכך גם כאשר בעלים משותפים רוצים להגדיר על מי תחול ההפקעה מקום בו תהא כזו וכיוצ"ב.

עריכת הסכם שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין זוהי דרך טובה להסדיר את אופן חלוקת המקרקעין, השימוש בהם וניהולם, ואף את דרך סיום השיתוף בין השותפים. במאמר זה להלן, נפרט על היתרונות והחסרונות הגלומים בעריכת הסכמי שיתוף.

סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מגדיר את ברירת המחדל מקום בו יש בעלות משותפת במקרקעין כדלקמן: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". בהתאם לכך, ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) הינה בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמא אם ישנם שני שותפים האחד בעל 30% והאחר בעל 70% מהמקרקעין, כי אז בעלותו של הראשון תהא 30% בכל גרגר חול במקרקעין ובעלות האחר 70% בכל גרגר חול במקרקעין.

עולה אפוא כי ככל שלא יסוכם אחרת בין הבעלים הרי שנדרשת הסכמה משותפת של כל בעלי הזכויות לכל דבר הקשור במקרקעין, דבר המקשה מאד על פיתוחם, בניה עליהם ומכירת הבנוי. גם המחוקק ראה זאת לנגד עינו ועל כן אפשר לצדדים להסדיר את מערכת ההסכמות ביניהם הנוגעות למקרקעין.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע מהו הסכם שיתוף, כדלקמן:" (א)  הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36 (הסעיפים המגדירים את הניהול והשימוש חלוקת ההוצאות וכיוצ"ב – צ.ש, ד.ס.ה). בהתאם לסעיף זה, ניתן לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכאשר הסכם זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין, מחייב הוא את כולם, גם את הצדדים לו גם את חלפיהם וגם צדדים שלישיים. על פי ההלכה הפסוקה תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני (כפי שנקבע בדעת הרוב בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243.

במסגרת הסכם שיתוף ניתן לייחד לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות חלק מוגדר במקרקעין בו רשאי הוא לפעול כבעל זכויות בלעדי מבלי להידרש להסכמות של הבעלים הנוספים, ניתן לקבוע שימושים משותפים ככל הנדרש, לדוגמא היה ונדרש ליצור שביל מעבר ברגל או ברכב באופן שתתאפשר גישה למגרשם של כל אחד מהבעלים, וניתן במקרים מסוימים לקבוע כי יהיו זיקות הנאה בין חלק של בעלים אחד לטובת חלקו של בעלים אחר. במסגרת ההסכם חשוב להגדיר באופן מפורט ככל הניתן את כל מערכת היחסים בין הבעלים השונים, את אופן קבלת ההחלטות, דרך תשלום ההוצאות, את זכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו, להגדיר כיצד תשפיע הפקעת זכויות על חלקו של כל אחד במקרקעין וכן להגדיר את דרך סיום השותפות.

קיימים מצבים בהם ישנם מספר בעלי זכויות במקרקעין המעוניינים להקים יחדיו פרויקט בבניה משותפת. במקרה זה, חלוקת הזכויות, בעין, בין הבעלים, תבוצע במקרים רבים בשלב מאוחר יותר במסגרת הבקשה להיתר, כאשר יהא תכנון מפורט לפרויקט, וניתן יהיה לדעת באופן מדויק מה עתיד להיבנות. ואולם, אנו סבורים כי בכדי להימנע מחילוקי דעות במהלך קידום הפרויקט והקמתו, מומלץ כי בעלי הזכויות יערכו ביניהם עוד קודם לכן,  הסכם לשיתוף פעולה המגדיר את דרך קבלת ההחלטות, אופן חלוקת ההוצאות, דרך חלוקת היחידות שיבנו וכיוצ"ב. הסכם כאמור איננו ניתן לרישום כהסכם חלוקה מכיוון שאין מצורף לו תשריט, אך ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות מביצוע עסקה ללא הסכמת צד שלישי (לדוגמא עוה"ד המלווה את הפרויקט) אשר לא ניתן יהיה לבצע טרנזקציות במקרקעין ללא קבלת הסכמתו לכך. בדרך זו ניתן למנוע העברת זכויות לצד ג' מבלי להכפיפו להסכמת הצדדים בהסכם שיתוף הפעולה, ובסבירות גבוהה יותר ניתן יהיה להשלים את הפרויקט מבלי להידרש בכל שלב להסכמה מחודשת בכל דבר וענין.

חשוב להדגיש כי הסכם שיתוף, אינו משנה את הקביעה של החוק כי הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס ובחלק המיוחד לכל אחד מהשותפים.

תוצאות חלוקת הזכויות במסגרת הסכם השיתוף נבחנת במקרים שונים בפסיקה. כך, לדוגמא נבחנה סוגיית תחולתה של הפקעה של חלק יחסי של חלקה על חלוקת הזכויות בין הצדדים. כך לדוגמא בעא(חי) 4623-03-12 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ. מוחמד עטא קעדאן (9.7.12), דעת הרוב קבעה כי משהייתה חלוקה בפועל של החלקה על פי המוסכם בין הצדדים, והצדדים נהגו על פי חלוקה זו שנים רבות, וכן היתה הפרדה מוחלטת בין חלקו של כל אחד ואחד מהצדדים, לא היה מקום לערוך חלוקה מחדש לאור ההפקעה הצפויה ועל כל אחד מהצדדים "לספוג" את ההפקעה כאשר היא נופלת בחלקו.

בחינה נוספת של חלוקת הזכויות בהסכם שיתוף נדונה לאחרונה בפסק הדין בענין ביזבי (הפ (מרכז) 24723-10-15 עליזה ביזבי נ' זנט פחימה ואח', מיום 30.6.16) שם נבחנה השאלה: כיצד יחולקו זכויות בניה המוקנות מכוח תוכנית לשינוי ייעוד, מקום בו הזכויות הוקנו על חלק מחלקה שיועד במסגרת הסכם שיתוף לבעלים ספציפי.

בפסק דין ביזבי, היו הצדדים להליך בעלים של מקרקעין אותם קיבלו בירושה. בין המורישים וחלק מהיורשים שהיוו את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, נחתם "הסכם חלוקה ושיתוף במקרקעין" אשר נועד להסדיר את זכויות הצדדים במקרקעין ובמסגרתו אף נערך תרשים חלוקה של הזכויות. בצד הסכם השיתוף ותרשים החלוקה נחתם גם הסכם מתנה וזאת על מנת שחלוקת הזכויות תהא בהתאם למפורט בתרשים (להלן: "ההסכמים").

הצדדים ניסו לרשום את ההסכמים בלשכת רישום המקרקעין ואולם מכיוון שלא הצליחו לעשות כן הם הכינו מסמך "אישור הסכמים" בכדי ליתן להם תוקף של הסכמים נוטריונים.

בשנת 2011 (כ10 שנים לאחר החלוקה האמורה) התקבלה החלטה בוועדה המקומית לתכנון ולבניה בדבר שינוי ייעוד חלק מהמקרקעין מייעוד חקלאי לתעשייה ולמסחר (להלן: "התוכנית"). התוכנית חלה אך ורק ביחס לחלק המקרקעין שיוחד למבקשת על פי תרשים החלוקה.

בשנת 2014 המבקשת עתרה לבית המשפט ועל בסיס הסכמת הצדדים ניתן פסק דין לפיו ירשמו ההסכמים כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

המבקשת פנתה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה בבקשה שיעדכנו את טבלת ההקצאות כך שהזכויות יוקצו לה בלבד ואף הגישה התנגדות לתוכנית בדרישה שתתוקן טבלת האיזון. הוועדה המקומית דחתה את התנגדות המבקשת וקבעה כי אין בהערת האזהרה כדי לשנות מזכות הקנין של הבעלים הרשומים וחלקם היחסי. בהסכמת הצדדים והוועדה המקומית, נמחק הליך שהגישה המבקשת כנגדם וסוכם כי תשלומי האיזון יעוכבו בידי הוועדה המקומית עד להכרעת זכויות הצדדים במקרקעין.

במסגרת התובענה הנדונה למתן פסק דין הצהרתי, נדרש בית המשפט המחוזי מחוז מרכז-לוד, באמצעות כב' השופט יעקב שפסר, לבחון האם לאור ההסכם ותשריט החלוקה, זכאית המבקשת ליהנות באופן בלעדי משינוי הייעוד או שמא יש להחיל זאת על החלקה כולה.

כב' בית המשפט בחן את נוסח ההסכמים וניסה ללמוד מהם על אומד דעת הצדדים. מחד גיסא, הוגדר בהסכם החלוקה ובתשריט החלוקה, ייחוד חלקים ספציפיים מהחלקה לכל אחד מהבעלים והובהר כי כל אחד יוכל לעשות בחלקו כל שימוש מבלי להזדקק להסכמת האחר, אך מאידך גיסא נכתב בהסכם כי " ידוע לצדדים שתוך כדי הליכי הריפרצלציה יופקעו שטחי קרקע לצרכי ציבור והשטחים שיופקעו לפי המפה לצרכי רשום לא יתחשבו בחלוקה הפנימית שלפי התרשים אלא בצרכי הצבור בלבד, ולכן מתחייבים הצדדים לבצע שנויי התאמה בחלוקה הפנימית, כך שחלקי ההפקעה יתחלקו שווה בשווה 1/3 לכל צד" [וכאן הוסף בכתב יד: "יחסית לחלקו של כל צד במגרש"]".

המשיבים 1-3 ניסו לטעון כי החלוקה הפנימית של החלקה עליה הסכימו כפופה לשינויים שיכפו על ידי הרשויות כדוגמת תכנית שינוי הייעוד דנא.

ואולם, בית המשפט דחה עמדה זו וקבע כי לאור הסכמות הצדדים בהסכם החלוקה, לאור ייחוד המגרשים בתשריט החלוקה, לאור העובדה שהתוכנית אינה משנה את המגרשים על פי תשריט החלוקה, ולאור העובדה שהתוכנית מקצה שטח חלופי בגודל הזהה לשטח המופקע מהמגרש של המבקשת, יש להורות כי השטח החלופי ייכלל אך ורק בשטחה של המבקשת (במקום השטח שהופקע). בית המשפט מבסס קביעתו זו גם על העובדה שהמשיבים הפורמאליים  4-5 אשר היו חלק מהסכם החלוקה המקורי, תמכו בעמדת המשיבה על אף שזה לכאורה מנוגד לאינטרס האישי שלהם.

להשלמת הדברים נפנה לחלקים מן ההסבר המפורט שניתן על-ידי בית המשפט העליון בעניין חזקיהו (ע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.2012); להלן: "עניין חזקיהו"):

"דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים……על אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר (מפי השופט י' כהן) כי "ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין אפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה". בין הנפקויות לדוגמה שצוינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין. כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה"

מהמפורט לעיל עולה כי נודעת חשיבות רבה לקיומו של הסכם שיתוף בין בעלים משותפים, וחשוב כי הסכם זה ישקף בצורה ברורה את כוונת הצדדים ויתייחס למירב הסיטואציות המצריכות הסדרה ביחסים בין השותפים. חשוב מאד כי הסכם כזה יערך על ידי עורכי דין המומחים בתחום אשר ידעו לשקף בניסוחים את אותן ההבנות באופן שבמבחן התוצאה ניתן יהיה למצוא את המענה בהסכם מבלי להידרש לניהול הליכים משפטיים בין השותפים. יצוין בהקשר זה כי קרקעות בהן בעלי הזכויות מאוגדים בהסכם שיתוף, הרבה יותר אטרקטיביות עבור יזמים המעוניינים לבצע עסקאות, ואף זה יאפשר לקבל מימון לבנייה עליהן.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמרים, עדכוני חקיקה, וחידושי פסיקה בנושאים: תכנון ובנייה ומקרקעין

עריכה מקצועית: עו"ד צבי שוב
ניהול ועריכה: עו"ד יפעת בן אריה ועו"ד אמיר דרמר

מאמר

האם דין הסכם עם תנאי מתלה כדין הסכם אופציה בהתייחס למועד המימוש בהיטל השבחה

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

    • צו התכנון והבנייה (תיקון מס' 101) (דחיית יום התחילה המאוחר של החוק), התשע"ז-2016.
    • תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), התשע"ז-2016.
    • הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 89), התשע"ז-2016 – הצעת חוק לביטול ועדות ערר מס שבח.
    • החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבניה  – תמ"א 3/38/א – שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש.
    • משרד הבינוי והשיכון מפרסם קול קורא להקמת מנהלות עירוניות.
    • קול קורא לבעלי זכויות בקרקע לבנייה רוויה (שלא במסגרת מכרז מחיר למשתכן).
    • הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור אישרה תכנית ל-3,700 יחידות דיור במחנה צריפין המתפנה.
    • הודעה מתוקנת בדבר הגבלת הוצאת היתרי בניה והכנת תכנית מס' 507-0292219 (רובעים 5 ו-6) במרכז תל אביב.
    • הודעה על הפקדת תכנית מתאר מקומית מספר 416-0447284, רע/מק/1010א' מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ברעננה.
    • הודעה בדבר הכנת תכנית מס': 503-0443549, תכנית מתאר להתחדשות עירונית – גבעת רמב"ם
    • הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 413-0163493, שם התכנית: רצ/151/1 צריפין מתחם 5.

 

עדכוני פסיקה

תמ"א 38 

עע"מ 7381/15 ש.דורפברגר בע"מ ואח' נ' אברהם עודד ואח' – הדילמות הקיימות בבוא רשויות התכנון לדון בהחלתה של תמ"א 38.
חוזים

ת"א 36720-10-12 סביוני יבנה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יבנה -  תשלום פיצויים בגין רשלנות והפרת חוזה לקידום תכנית מתאר.

ת"א 2238/08, 1950/08 תמרי אברהם ואח' נ' לורנס- דופלקס חב' לבניין והשקעות בע"מ ואח'-הסכם יש לקיים בתוך זמן סביר אף אם לא נקבע בו מועד לקיום החיוב.

 

הפקעות

ת"א 11309-10-15 סאמיה חכים ג'ובראן (המנוח) נ' עיריית חיפה – הזכות לפיצוי הפקעה מכוח המחאת זכויות בייפוי כוח; שיהוי ופיצוי פירותי.

 

תכנון ובניה

ערר 136-137/16 אגדים הנדסה ובנייה בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עפולה - יישום הקלת "שבס-כחלון" – חוו"ד מהנדס ופרשנות "גובלים" לצורך תוספת יח"ד בהקלה.

ערר 376/16 יוסף גלמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' – רב הנסתר על הגלוי – פגמים בהליך הדיוני בבקשה להיתר.

 

היטל השבחה

ערר 881/15 גולדנברג נדב ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה גליל מזרחי – תשלום פיצויים כמימוש, העברת זכויות באמצעות תכנית איחוד וחלוקה.

ערר 8116/14 ועדה מקומית לתו"ב פ"ת נ' רחל וישראל יהודה – הכרה "בהוצאות התאמה" לצורך שימוש חורג במסגרת שומת היטל השבחה.


מאמר

האם דין הסכם עם תנאי מתלה כדין הסכם אופציה בהתייחס למועד המימוש בהיטל השבחה

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

 

"מימוש זכויות" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה, כדלקמן:

"3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה.."

בהתאם להוראות סעיף 7 א' לתוספת השלישית, על היטל ההשבחה להיות משולם לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש את הזכויות במקרקעין עליהם חל ההיטל.

כידוע, חשיבות הזיהוי של "מועד המימוש" באה לידי ביטוי, בין היתר, בעובדה שהחל ממועד ההשבחה (אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג) ועד למועד זה (מועד המימוש) נושא היטל ההשבחה הפרשי הצמדה בלבד  (ר' הוראת סעיף 9 לתוספת השלישית); והחל ממועד זה ואילך, מתווסף לחוב ההיטל הפרשי הצמדה וריבית פיגורים אם ההיטל לא שולם תוך 30 יום (ר' הוראות סעיף 15 לתוספת ועפ"י חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980).

הלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בע"א 1321/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ נ. הוועדה המקומית מרכז (נבו) (להלן – "הלכת נוה") קובעת כי מועד המימוש בעסקת מכר מקרקעין הינו במועד חתימת הסכם המכר, שכן ממועד זה יוצאת "התעשרותו" של המוכר כתוצאה מההשבחה מהכוח אל הפועל, ולכן ממועד זה תקום חובת תשלום. האמור הינו בהתייחס לחוזה סטנדרטי. מכאן עולה השאלה מה קורה במקרים של חוזים ייחודים, האם דין שונה חל לגביהם? על זאת ועוד ידון מאמרנו להלן.

כידוע, על פי חוק החוזים, חוזה הכולל תנאי מתלה הוא חוזה תקף ומחייב מרגע כריתתו. מאותו רגע קמה למוכר זכות חוזית לקבל את התמורה המובטחת לו בחוזה בהתקיים התנאי המתלה ולפי הוראות החוזה, וכנגדה קמה לו חובה למכור את המקרקעין לקונה החוזי וכנגד התמורה האמורה, בהתקיים התנאי המתלה.

על בסיס הלכת נווה לעיל נקבע לפני מספר שנים בערר (דרום) 86062/11 מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד (נבו) (להלן – "אזוריט") כי גם בהסכם מכר הכולל תנאי מתלה, יחול מועד מימוש הזכויות במועד חתימת הסכם המכר ולא במועד התקיימות התנאי המתלה, עם זאת החלטות שונות ציינו כי התאי האמור הינו בהחלט שיקול להפחתת או ביטול ריבית לתקופה האמורה.

באותו מקרה נקבע כי הדין המהותי אינו מבחין בין חוזה המותלה בתנאי מתלה לבין חוזה רגיל, ורואים את החוזה המותלה כחוזה תקף ושלם מיום חתימתו, כך שיום כריתת החוזה הינו יום חתימתו ולא יום התקיימות התנאי המתלה.

קביעה דומה לכך הוכרעה ע"י כב' הש' בדימוס, שאול מנהיים אשר מונה כ"ממונה" לפי סעיף 20(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו-2006 בת"צ 17616-09-10 שולמית לוינסון נ' הועדה המקומית לתו"ב חולון, (נבו) (להלן – "לוינסון"), שם התבקש הממונה להכריע בשאלה מהו מועד המימוש, לעניין היטל השבחה, במקרה של עסקת קומבינציה (ובעצם כל עסקה כפי שצוין בהחלטה) שיש בה תנאי מתלה, ולצורך מענה על שאלה זאת הממונה ציין בין היתר כי נכון שבהתקשרות חוזית שיש בה תנאי מתלה קיימת אי ודאות עד להתקיימות התנאי; ואולם קיימות דוגמאות רבות של עסקאות שבהן מרכיב האי וודאות לגבי מימוש התקשרות קיים תמיד, והוא אינו חדל להתקיים עד לגמר ביצוע חוזה המכר ורישום הזכויות. קביעתו של הממונה בדומה לפרשת אזוריט הייתה כי מועד המימוש במקרה של חוזה עם תנאי מתלה יהיה מועד חתימת החוזה.

נראה כי חלק מהנימוקים שהובילו את הממונה למסקנתו זאת נבעו בין היתר ממישורים אחרים:

כך למשל במישור דיני מס שבח מקרקעין קיים פסק דין מוכר בעניין ע"א 489/89 אלדר שרון נ' שבח מקרקעין, (נבו), שם נקבע כי יום המכירה לצורך מס שבח, הוא מועד כריתת חוזה המכר, גם כאשר חוזה זה כולל תנאי מתלה וזאת, כאמור, משום שמדובר בחוזה שלם מרגע כריתתו וככלל, אין בעובדה שקיים בו תנאי מתלה וכי חוזה זה יכול להתבטל, כדי להשליך על חיותו ושלמותו.

במישור ההתעשרות עולה כי באין בעובדה שמדובר בחוזה עם תנאי מתלה כדי למנוע שהתעשרותו של המוכר יצאה "מן הכוח אל הפועל" (כנדרש בהלכת נוה בניין), שגם שם דובר בחוזה קומבינציה שבו התמורה למוכר תתקבל רק עם גמר הבניה של דירות התמורה ומסירת החזקה בהן ועדיין נקבע באותו מקרה כי התעשרותו של המוכר יצאה אל הפועל עם תחילת תוקפו של החוזה ולא עם קבלת התמורה בפועל.

במישור החוזים – בכל הנוגע לאפשרות שהחוזה יתבטל, קבע הממונה כי ממילא ביטול כזה אינו ייחודי רק לחוזים הכוללים תנאי מתלה. לפיכך, למרות שאין הוראה מפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הדנה בביטול חוזה מכר, יש לנהוג במקרה של ביטול החוזה בדרך של השבה מלאה לנישום של כל מה ששילם לוועדה המקומית בגין היטל ההשבחה, לרבות ריבית הפיגורים שהייתה כלולה בתשלום, אם הייתה כזו.

פועל יוצא אפוא מההחלטות שנסקרו לעיל, כי בהסכם מכר עם תנאי מתלה מועד המימוש הינו מועד כריתת החוזה. האם דין זהה בנוגע להסכם אופציה?

כידוע, מתן אופציה הינה זכות לקבל זכות במקרקעין, להבדיל מהעברת המקרקעין עצמם במסגרת עסקת מכר, ולפיכך למעשה ניתן לומר, כי אין במתן אופציה משום העברת זכויות במקרקעין כל עוד לא מומשה האופציה.

במילים אחרות, עסקת האופציה מהווה מעין "חוזה משני בלבד" כאשר העברת הזכויות נכנסת לתוקף רק לאחר שמקבל האופציה הביע את רצונו לממש את האופציה, ורק אז משתכלל החוזה העיקרי (המכר נשוא האופציה) שמכוחו מועברות הזכויות. היינו, עד מימוש האופציה לא מבוצעת כל העברת זכויות במקרקעין (!!!)

נושא זה ככל הנראה מיעט להגיע לערכאות לאור ככל הנראה המסקנה של הרשויות כי אין לחייב בגין אופציה, או לחליפין, מסקנת הנישומים כי אין מקום לדווח על דבר הסכמים אלו, ואולם החלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בעניין ערר 85134/12 נריה אליוף נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אונו (נבו), נדרשה לשאלת מיהותו של הסכם אופציה, בעקבות טענת העורר (ולטעמנו בצדק) ולפיה, הסכם אופציה אינו מהווה מימוש זכויות ולפיכך אין לחייב בגינו היטל השבחה וכי אירוע המימוש יתרחש רק במועד מימוש האופציה ככל שתמומש. אלא, שועדת הערר דחתה את הערר באותו מקרה וקבעה שיש לראות בהסכם האופציה שנחתם כמועד המימוש, שכן לפי "מהות ההסכם" לדעתה, לא דובר על הסכם אופציה "סטנדרטי". אלא נוסחו היה שונה, מכל מקום הליך זה מצוי עתה בערעור ועל כך לא נרחיב.

ברם, לטעמנו הכרעה כללית ולפיה יש לראות בעת חתימת הסכם אופציה כמימוש בהיטל השבחה (להבדיל ממימוש האופציה כמועד המימוש בהיטל השבחה) עלולה להיות בעייתית ולאור אשר פורט לעיל לטעמנו בהחלט קיימת אבחנה בין הסכם מכר עם תנאי מתלה להסכם אופציה המוביל יחד למסקנה כי דין שונה אמור לחול לגביהם בהתייחס לשאלת מועד המימוש בהיטל השבחה.

אם לרגע נבדיל בין השניים, הרי שהסכם אופציה או סעיף אופציה בחוזה שונה במהותו מהסכם מכר ומהסכם מכר עם תנאי מתלה, שכן ביסודו של חוזה האופציה מונחת יכולת בחירה לבעל האופציה האם לממש את האופציה ולרכוש את הנכס נשוא האופציה, אם לאו.

כך, בעוד שבחוזה מכר עם תנאי מתלה הצדדים אינם יכולים לחזור בהם מהתקשרותם בעסקה, והתקשרות זו מותלת בקיומו של תנאי חיצוני שאינו תלוי ברצון מי מהצדדים, הרי שמימוש האופציה תלוי ברצונו של מקבל האופציה, ועל כן מתן האופציה קרובה במהותה להצעה בלתי חוזרת, ולא להסכם מכר.

מעבר לאמור, הענקתה של זכות אופציה אינה טעונה רישום ואף אינה מחויבת ברישום כלשהו וגם מטעם זה ניתן לומר כי קיים הבדל בין הסכם אופציה להסכם עם תנאי מתלה.

אף הדין הכללי רואה את מתן האופציה כהסכם משני בלבד המהווה מעין נספח להסכם העיקרי, הוא המכר נשוא האופציה. הסכם זה משתכלל על פי הדין הכללי אך ורק עם מימוש האופציה, אם וככל שהוחלט לממשה.

לעניין זה, יפים דבריה של המלומדת גבריאלה שלו [גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי 196 (2005)]:

"חוזה אופציה הוא חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש או לשכור נכס. בעל אופציה (הקונה או השוכר) זכאי לרכוש או לשכור את הנכס, והוא גם זכאי שלא לרכוש או לשכור אותו. חוזה אופציה הוא חוזה מחייב שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו של חוזה אופציה נקשר אחד הצדדים לחוזה שיכול להיות מחייב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר. ככל חוזה אחר גם חוזה אופציה נכרת על-פי מידת כדאיותו לכל אחד מן הצדדים, המתבטאת, בין היתר, בשיעור התמורה לעסקה ובשיעור התמורה עבור זכות האופציה. עם זאת שונה חוזה אופציה מחוזה רגיל בכך שבעת כריתתו לא ברור אם בעל זכות הברירה ינצל את האופציה שמעניק לו החוזה והעסקה שביסודו תצא מן הכוח אל הפועל. ביסוד חוזה האופציה מונחת אפוא יכולת בחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי-התקשרות בעסקה העיקרית נושא האופציה. למעשה חוזה האופציה, או סעיף האופציה שבחוזה, הוא מעין חוזה משני, הנספח לחוזה נוסף ועיקרי, אשר משתכלל אם, ורק אם, האופציה ממומשת. בעל האופציה יכול לבחור שלא לממש אותה ובמקרה זה לא נוצרת בין הצדדים העסקה העיקרית".

משלמדנו כי בדין הכללי מתן אופציה אינו מהווה חוזה שלם ביחס לנכס נשוא האופציה, ורגע כריתתו של החוזה השלם הינו אך ורק במועד מימוש האופציה ולא במועד מתן האופציה, נראה כי אין מקום לסטות מהוראות הדין הכללי, הוראות התוספת השלישית (רציונל ההתעשרות) והדין החל במסגרות מקבילות ובהתאמה לקבוע כי ככלל (להוציא נסיבות מיוחדות), מועד המימוש בהיטל השבחה הינו מועד מימוש האופציה ולא מועד כריתת ההסכם, וכפועל יוצא, ניתן לומר כי מתן אופציה (להבדיל מהסכם מכר מקרקעין ו/או הסכם מכר מקרקעין עם תנאי מתלה) אינו נכנס מבחינה מהותית בגדר "מימוש זכויות" לעניין התוספת השלישית, ולא ניתן לחייב בגינו ריבית פיגורים, אלא אך ורק ממועד מימוש האופציה, המהווה את מועד מימוש הזכויות לעניין התוספת השלישית.

יש להניח בנוסף, כי חובת דיווח וניהול הליכי שומה על כל הסכם אופציה שייחתם, והפסקתם או ביטול ההליכים וההשבה, יהוו טרחה ונזק רבתי לכל המעורבים, ולו מסיבה זו, אין מקום לשנות הנורמה הקיימת בנושא.

תודה לעו"ד נתנאל דויטש ממשרד עורכי דין ארדינסט בן נתן טולידאנו ושות' על סיועו בכתיבת מאמר זה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

צו התכנון והבנייה (תיקון מס' 101) (דחיית יום התחילה המאוחר של החוק), התשע"ז-2016

ביום 1.11.2016 פורסם בקבוץ תקנות מס' 7723, צו התכנון והבניה (תיקון מס' 101) (דחיית יום התחילה המאוחר של החוק), התשע"ז – 2016 (להלן – "הצו").

במסגרת הצו, נקבע כי יום התחילה המאוחר של הוראות החוק אשר פורטו בצו (ס' 145(ב3) לחוק התו"ב; ס' 157ב לחוק; ס' 158יח(ב) לחוק; ס' 158כג(א) לחוק; ס' 261(ה)(3א) לחוק), שמועד תחילתן אמור היה לחול ביום 1.11.2016, ושעניינן הקמת בניין מגורים חדש כהגדרתו בצו, יידחה ליום 1.6.2017, ולגבי בקשות להיתרים שאין עניינן הקמת בנין מגורים חדש, מועד זה יידחה ליום 1.1.2018. עוד נקבע בצו כי כאמור בס' 83(ג) לחוק המתקן, בקשה להיתר שהוגשה לפני יום התחילה המאוחר אשר נקבע בצו, ימשיכו לדון בה על פי הוראות החוק העיקרי כפי שחלו על הבקשה במועד הגשתה.

 

תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), התשע"ז-2016

שר האוצר התקין את תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), תשע"ז-2016, הקובעות כללים החלים על עוסק המשווק קרקע שאינה זמינה לבנייה, ואלה עיקרן:

  1. עוסק מחויב לגלות לצרכן באופן ברור ובולט בפרסומות אותן הוא מפרסם, כי הקרקע אינה זמינה לבנייה, ובפרסומת כתובה, הגילוי האמור יהיה באופן ברור ומובלט ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת.
  2. עוסק המשווק קרקע שאינה קרקע זמינה לבנייה, יגלה לצרכן בכל פעולת שיווק כי הקרקע אינה זמינה לבנייה.
  3. עוסק המבקש למכור או להחכיר לצרכן קרקע שאינה קרקע זמינה לבנייה, חייב למסור לצרכן בכתב ובלא תשלום שומת מקרקעין מעודכנת ערוכה לפי תקן 22, זמן סביר מראש ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות עם הצרכן בחוזה או במסמך אחר המייצר חבות.
  4. עוסק ימסור עם שומת המקרקעין תמצית מתוך שומת המקרקעין שנמסרה כאמור, שתכלול את הפרטים האלה ואותם בלבד:
  • סבירות – האם סבירות מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע (פרוגרמה) היא קלושה.
  • ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת שומת המקרקעין;
  • שווי קרקע נוכחי נכון למועד עריכת שומת המקרקעין;
  • משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע;
  • סך כל ההוצאות המשוערות הכרוכות במימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע בהתאם לייעוד בתכנית המוצגת בידי העוסק, וכן סך כל ההיטלים והמסים, וכן יצוין חלקו היחסי הצפוי של הרוכש מכלל העלויות המשוערות.

 

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 89), התשע"ז-2016 -

הצעת חוק לביטול ועדות ערר מס שבח

ביום 7.11.16 פורסמה הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 89), התשע"ז-2016 שעניינה הוא לבטל את ועדות הערר למס שבח ולהסמיך במקומן את בית המשפט המחוזי לדון, בהרכב של דן יחיד, בערעור מס שבח. המטרה המוצהרת היא להימנע מ"ניגוד העניינים" אשר עלול היה להיווצר בהרכב ועדת הערר וזאת לאור העובדה ששניים מבין שלושת החברים בהרכב הוועדה הם עורכי דין/רואי חשבון/שמאים המייצגים לקוחות בעניינים דומים.

 

החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבניה – תמ"א 3/38/א שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש

ביום 1.11.16 התקבלה החלטה מס' 600 של המועצה הארצית לתכנון ולבניה שעניינה שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש (תמ"א 3/38/א).

בהתאם להחלטת המועצה לעיל, במסגרת עסקאות במסלול הריסה ובניה מחדש (תמ"א 3/38/א), חישוב הזכויות בבניין שיבנה יעשה על בסיס המבנה שהיה בנוי בשטח ובאופן מדורג לגובה הבניין שהיה בנוי בפועל (להבדיל מהזכויות המוענקות מכוח התכניות החלות בשטח גם אם לא מומשו בפועל), כך שתינתן תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 4 קומות ומעלה, תוספת של 3 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 3 קומות, תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 2 קומות ותוספת של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני קומה אחת.

בנוסף, התיקון החדש מאפשר ככל שבבניין שנהרס הייתה קומת עמודים מפולשת (שאין בה בינוי של 50% לפחות) להביא קומה זו במניין הקומות הקיימות לצורך חישוב מספר הקומות הנוספות שניתן להוסיף לבניין. לחילופין יכול מבקש ההיתר לבחור שלא להביאה במניין הקומות ובמקום זאת להשלים בנייתה באופן שתהא קומה שלמה.

תכלית החלטת המועצה הינה כנטען ליצור "וודאות" בקרב הדיירים והיזמים ביחס לזכויות אותן יוכלו לקבל, ומשכך לכאורה אמורה לעודד קידומם של פרויקטים אלו. יחד עם זאת יתכן שדווקא בפריפריה, בערים בהן נדרש חיזוק מהחשש לרעידות אדמה, לא יהיה די בהיקף הזכויות הניתן לבניינים של עד 2 קומות (תוספת של 1.5 קומות לבניינים של קומה אחת ותוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל 2 קומות) כדי להוות "תמריץ כלכלי" מספיק בכדי לבצע פרויקטים אלו שעניינם הריסת הבניין ובניית בנין חדש במקומם.

בכל מקרה יש לשים לב כי הזכויות מכוח החלטת המועצה תלויות בשיקול דעתן של הועדות המקומיות כך שאין מדובר בזכויות מוקנות ולכן ניתן לומר שגם אם החלטת המועצה יצרה וודאות הרי שזו אינה "סופית".

משרד הבינוי והשיכון מפרסם "קול קורא" להקמת מנהלות עירוניות

כחלק מיישום חוק הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, מציע משרד הבינוי והשיכון, במסגרת "קול קורא", הענקת תקציבי סיוע לרשויות מקומיות בסך של כ 1-1.5 מיליון ₪ לכל רשות, לשם מימון מנהלות עירוניות להתחדשות עירונית, וזאת על מנת לתת מענה וסיוע לתושבים בנושאי התחדשות עירונית.

לפי הערכת המשרד, יתוקצבו 7–12 מנהלות ברחבי הארץ.

על הרשות המקומית להפעיל מנהלת או יחידה עירונית אשר תעסוק, בין היתר, בהנגשת מידע בתחום ההתחדשות העירונית ביישוב עבור תושבים, יזמים ובעלי מקצוע. כמו כן, תעמיד הרשות כלים לתושבים לצורך מימוש תהליכים אלה, ותפעל כ"זרוע ביצוע" של הרשות המקומית לקידום התחדשות עירונית ביישוב.

במסגרת המנהלות העירוניות גם ייבנו מאגרי בעלי מקצוע מומלצים בתחום שיסייעו לתושבים לבחור את המבצע והמסלול הנוחים להם. כמו כן, יועסקו יועצים לשם ליווי התושבים במהלך הפרויקט, יופצו חומרי הדרכה לציבור ועוד.

מטרתה של המנהלת היא להוות כתובת אחת ברורה ומסודרת לסיוע בתהליך, לספק מידע לגבי המדיניות העירונית בנוגע לכל אחד מאזורי המגורים, משמעויות התהליך, ליווי בהליכי קבלת האישורים מהרשות המקומית, תנאי התקשרות עם היזם ועוד.

 

קול קורא לבעלי זכויות בקרקע לבנייה רוויה

רשות מקרקעי ישראל קוראת לבעלי קרקעות לבנייה רוויה ובעלי קרקעות פרטיות, להצטרף לשיווק יחידות דיור במסגרת מסלול מחיר למשתכן בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטת המועצה מס' 1479.

יחידות הדיור שיבנו וישווקו במסגרת מחיר למשתכן ישווקו בהנחה של לפחות 200,000 ₪ ממחיר השוק.

כנגד הנחה זו תעניק רשות מקרקעי ישראל מענק כספי בסך של עד 137,000 ₪ ליחידת דיור.

 

הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור אישרה תכנית ל-3,700 יחידות דיור במחנה צריפין המתפנה

 ב- 10.10.2016 הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, החליטה על אישור תכנית מועדפת לדיור בבאר יעקב. התכנית כוללת שטח בן כ- 430 דונם המצוי בתחום מחנה צריפין, ומציעה הקמת שכונה באזור ביקוש במרכז הארץ. התכנית כוללת כ-3,700 יחידות דיור, בתמהיל מגוון; כ – 680 יח"ד קטנות, כ-280 יח"ד עבור דיור מיוחד וכן שטחי ציבור ומבני ציבור. התכנון נותן דגש על העצמה עירונית, תוך ניצול מיטבי של השטח באמצעות בניה בצפיפות גבוהה, הישענות על תחבורה ציבורית ועירוב שימושים. התכנית מהווה המשך למתחם 2 שאושר לפני כחודש במסגרת פרויקט העברת בסיסי צה"ל.

 

הודעה מתוקנת בדבר הגבלת הוצאת היתרי בניה והכנת תכנית מס' 507-0292219 (רובעים 5 ו-6) במרכז תל אביב

בימים אלה פורסמה הודעה מתוקנת בדבר הכנת התכנית שבנדון והגבלת הוצאת היתרי בניה בהתאם לסע' 77-78 לחוק התכנון והבניה, לרובעים 5 ו-6 במרכז תל אביב, וזאת לאור טעות שנפלה ברשימת הגושים והחלקות שפורסם כי עליהם חלה התכנית שאמורים להיות בין הרח' בוגרשוב, יצחק אלחנן, הירקון ומנחם בגין.

ההודעות שפורסמו לפי סעיף 77 ו-78 כללו הודעות בדבר הכנת תכנית שעיקריה לעודד התחדשות עירונית במרכז העיר ת"א, תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, וקביעת מסגרת זכויות בניה מקס' לבנייני מגורים בתחום רובעים 5 ו-6; להטמיע עקרונות בנייה ע"פ הכרזת אונסקו בתחום רובעים 5 ו-6 הכלול באזור ההכרזה לשמירה על הערכים האורבניים והאדר' הייחודיים באזור זה; ועודד חיזוק בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על תיקוניה, תוך התאמתם למרקם האורבני של רבעים 5 ו-6 בתל אביב, על פי סעיף 23 לתמ"א 38; ולפשט הליכי רישוי ומידע על ידי יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות כגון תכניות מ' (זכויות בנייה למגורים, מרפסות וכדומה), ס' (תוספת דירת גג), ג' (חדרי יציאה לגג) וכד'.

בהתאם לכך, פורסמה כאמור הודעה לפי סעיף 78 לפיה נקבעו תנאים מגבילים לתקופה של 3 שנים או עד הפקדת התכנית לפי המוקדם, למתן היתרי בניה או היתרים לשימוש בקרקע בחלקות ובגושים שנכללו בהודעה.

 

הודעה על הפקדת תכנית מתאר מקומית מספר 416-0447284, רע/מק/1010א' מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ברעננה

בימים אלה פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, על הפקדת התכנית שבנדון בעיר רעננה, שמטרתה לתמרץ הליך של חיזוק בניינים בעיר רעננה בחלופה של הריסה ובנייה מחדש ובהליך של עיבוי וחיזוק בחלופת עיבוי כאשר גג הבניין תפוס ואינו מהווה חלק מהרכוש המשותף.

התכנית כוללות הוראות לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38. בהתאם, התכנית מהווה שינוי בתחומה של תכנית מפורטת מס' 1200, תכנית מפורטת מס' 2277 ותמ"א 38 על שינוייה.

התכנית המופקדת מבקשת, בין היתר, להגביל את תחולת תמ"א 38 (על תיקוניה) על מגרשים בהם קיימים מבנים צמודי קרקע, עם או בלי עמודים, אשר חלה עליהם תכנית מאושרת המאפשרת הריסתם והקמת בנייני דירות, בבנייה רוויה לסוגיה.

עוד נקבע בתכנית המופקדת, כי תמ"א 38 לא תחול על מבנים המצויים בתוך גבול מתחם מרכז העסקים הראשי (מע"ר) כפי שנקבע בתכנית המתאר של רעננה רע/3000 ובמסמכי המדיניות של המע"ר המהווים חלק בלתי נפרד מתכנית המתאר של רעננה רע/3000.

 

הודעה בדבר הכנת תכנית מס': 503-0443549, תכנית מתאר להתחדשות עירונית – גבעת רמב"ם

הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב-יפו, מרחב תכנון מקומי: גבעתיים, פרסמה הודעה בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בדבר הכנת תכנית מתאר מקומית מס' 503-0443549- תכנית מתאר להתחדשות עירונית-גבעת רמב"ם, אשר עניינה מתן הוראות מפורטות להתחדשות עירונית בשכונת גבעת רמב"ם.

מטרת התוכנית שמירה על מאפייני השכונה; קביעת הוראות לשיפור חזות השכונה, לרבות המרחב הבין בנייני; הסדרת פתרונות תנועה וחניה, לרבות עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים.

תנאים להוצאת היתר: תותר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים קיימים, הנגשה ובטיחות בלבד, ולא תותר תוספת שטחי בנייה מכוח תמ"א 38, לרבות תוספת ממ"ד.

תוקף התנאים: 6 חודשים מיום הפרסום.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 413-0163493, שם התכנית: רצ/151/1 צריפין מתחם 5

ביום 15.11.2016 פורסמה ברשומות (י.פ. 7378) הודעה לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר אישור התכנית הנ"ל, המהווה שינוי לתכניות מס' רצ/115/22/1; רצ/98/15/1; רצ/1/36/15/1.

מטרת התכנית, הממוקמת מדרום לרחוב הרצוג, ממערב לבית החולים אסף הרופא וממזרח לגן בעברית, הינה הקמת שכונת מגורים חדשה בת כ-3,575 יחידות דיור, והיא קובעת, בין היתר, הוראות בדבר שינוי ייעוד מקרקע חקלאית ומתקנים הנדסיים, לייעודים שונים כגון – מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים ומסחר, מתקנים הנדסיים, דרכים, שטח ציבורי פתוח וכיכר עירונית.

עדכוני פסיקה

הדילמות הקיימות, בבוא רשויות התכנון לדון בהחלתה של תמ"א 38

שם ומספר הליך: עע"מ 7381/15 ש.דורפברגר בע"מ ואח' נ' אברהם עודד ואח'

ערכאה: בבית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים מנהליים – בפני הרכב השופטים הנשיאה מ' נאור, השופט ס' ג'ובראן וא' שהם.

תאריך מתן פסק הדין: 30.10.16

ב"כ המערערים: עוה"ד גפנית לגזיאל שבבו וליאור פוליאקוב.

פרטי הנכס: לא צוין.

במסגרת פסק הדין נדונה ההתנגשות הבלתי נמנעת, לעיתים, בין מימושה של תמ"א 38 במקרה קונקרטי המונח לפתחן של מוסדות התכנון, באמצעות ההקלות הכלכליות והתכנוניות הניתנות במסגרתה, לבין הסדרים תכנונים פרטניים, אשר חלים על אותם מבנים הטעונים חיזוק, וכן שיקולים ואינטרסים לגיטימיים אחרים, המבקשים להימנע ממימושה של תמ"א 38.

באותו מקרה, דובר על שתי חלקות, המהוות מבחינה תכנונית, מגרש אחד, ועליהן בנויים שני מבנים שלהם קיר משותף. מבנה אחד הוא בית בן 2 קומות, ובנוי בחלק הקדמי של המגרש (להלן –  "המבנה הקדמי") ומבנה אחר, נשוא הערעור, הוא בית משותף בן 3 קומות ובנוי בחלק העורפי של המגרש (להלן –  "המבנה העורפי").

בשנת 2011 הוגשה בקשה להיתר בהתאם לתמ"א 38 והתבקש תוספת של שלוש יחידות דיור לבניין, על ידי הוספת שתיים וחצי קומות; תוספת ממ"דים, מרפסות, מעלית, וחנייה (להלן – "הבקשה להיתר").

לאחר התדיינויות מרובות, שכללו בין היתר את תיקון הבקשה להיתר, והתנגדויות מצד בעלי דירות במבנה ומצד בעלי זכויות בבניינים סמוכים, החליטה הוועדה המקומית לאשר חיזוק בלבד והקמת ממ"דים, ללא תוספת דירות וקומות נוספות (להלן: "החלטת הועדה המקומית").

על החלטת הועדה המקומית הגישו המערערים ערר לוועדת הערר לתכנון ובניה במחוז חיפה, בראשות יו"ר הועדה, עו"ד דקלה מוסרי טל, וזו החליטה לאשר למערערים את תוספות הבנייה שהתבקשה מכוח תמ"א 38, וזאת משיקולים רבים ובין היתר, משום שאלמלא מתן התמריצים המבוקשים, פרויקט הבניה לא ייצא אל הפועל, ומטרתה של תמ"א 38 תסוכל. על החלטת ועדת הערר, הוגשה עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה, אשר קבע בין היתר, כי החלטתה של ועדת הערר איננה סבירה, ואינה מאזנת כראוי בין השיקולים הרלוונטיים לבקשה להיתר לתמ"א 38, ובפרט, מתן משקל יתר לתמריצים הכלכליים על פני השיקולים התכנוניים. על פסק הדין הנ"ל הוגש הערעור שבנדון לבית המשפט העליון.

כב' השופט א' שהם, עמד בפתח דבריו עמד על חשיבותה של תמ"א 38, כתכנית שנועדה לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ועל התמריצים הכלכליים המגוונים, המוענקים לצורך מימושה. עוד הודגש, שבמציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה, ובאותה הזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספת יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש.

כמו כן, נקבע כי נוכח ההתנגשות הבלתי נמנעת, לעיתים, בין מימושה של תמ"א 38, באמצעות ההקלות הכלכליות והתכנוניות הניתנות במסגרתה, לבין הסדרים תכנונים פרטניים, אשר חלים על אותם מבנים הטעונים חיזוק, נראה כי עצם החריגה התכנונית, האדריכלית, או הנופית, לבדה, אין בה כדי להצדיק את סירובה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה, הכרוך בתוספת זכויות בניה. על החריגה, המצדיקה סירוב לבקשה להיתר, להיות בעוצמה ניכרת, ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר. רק פגיעה כזו תצדיק, הימנעות ממימוש מטרתה של תמ"א 38, היינו, חיזוק המבנה או המבנים, מושא הבקשה להיתר, מפני רעידות אדמה. למרות זאת, הודגש כי אין באמור כדי לקבוע כי על מוסדות התכנון להתעלם מן הפגיעה האפשרית באינטרסים לגיטימיים אחרים, אשר עלולה להיגרם עם יישומה של תמ"א 38, לרבות פגיעה בדיירים מסוימים בבניין או בסביבתו, פגיעה בתכנון אורבני ובחזות האדריכלית של המבנה.

על כן, נקבע כי על מוסדות התכנון לבצע איזון בין הצורך הציבורי והתכנוני בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תוך יישום המדיניות התכנונית אותה מתווה תמ"א 38, לבין הפגיעה האפשרית בבעלי העניין, להם עומדת הזכות להתנגד לבקשה להיתר. באיזון זה, תהא, ככלל, ידה של תמ"א 38, על העליונה, אלא אם הפגיעה הנגרמת לבעלי העניין אינה סבירה ובלתי מידתית. במקרה דנן, הגיע בית המשפט למסקנה כי החלטת ועדת הערר והשיקולים שצוינו לעיל ושעמדו ביסודה, הינם מאוזנים ולא היה מקום להתערב בהם, כך שבמובן זה התקבל הערעור.

יחד עם זאת, בסוף פסק הדין התייחס בית המשפט להצעות השונות שהוצעו על ידי בעלי הדירות האחרים בבניין, לחיזוק המבנה; ביהמ"ש הבהיר, כי לוועדת הערר הסמכות לדון בהצעות אלה למרות שהן נושאות אופי קנייני ובלבד שתוגש לוועדת הערר הצעה מפורטת אשר תכלול, בין היתר, את המרכיבים הבאים: פירוט ממצה של הבניה המתוכננת לחיזוק הבניין; לוח זמנים מוגדר וברור לתחילת הביצוע ולמשך הזמן הנדרש להשלמתו; התקציב שיידרש והערבויות להעמדת התקציב; והתייחסות מפורטת לשאלה, עד כמה ההצעה עולה בקנה אחד עם המטרות העומדות בבסיסה של תמ"א 38. בית המשפט הסביר, שכפי שמוסד תכנון מוסמך לאשר הענקת תמריצים כלכליים ותכנוניים למבקשים את היתר הבניה, כך הוא רשאי לקבוע כי אין צורך בתמריצים, שכן החיזוק יכול להתבצע בדרך אחרת, הנתפסת כפוגענית פחות.

אל השופט א' שהם, הצטרפה הנשיאה מ' נאור, ואולם זו העירה, בין היתר, כי היא אינה משוכנעת שנכון להגביל את שיקול דעתה של הוועדה המקומית כפי שציין כב' השופט א' שהם; ואולם, שאלת פרשנות "הטעמים המיוחדים" שבגינם תוכל הוועדה המקומית לסרב להיתר מכוח תמ"א 38, לא התעוררה בערעור ועל כן קבעה כי הדיון בה חורג ממסגרת הטענות שהוצגו.

אל פסק דינו של השופט א' שהם והערות הנשיאה מ' נאור, הצטרף כב' השופט ס' ג'ובראן.

הערת מערכת: בהינתן שמדובר בהלכה של בית המשפט העליון הרי שבשילוב עם החלטות המועצה הארצית שאמורות לעשות מעט סדר לעולמה של "תמ"א 38" נראה כי הסיכוי וההתכנות לבקשות להיתר על בסיס התמ"א בהחלט צפויות לעלות מדרגה של התכנות.

 

תשלום פיצויים בגין רשלנות והפרת חוזה לקידום תכנית מתאר

שם ומספר הליך: ת"א 36720-10-12 סביוני יבנה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יבנה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בלוד, בפני כב' השופט יחזקאל קינר.

תאריך מתן פסק הדין: 28.10.16

ב"כ התובעת: עוה"ד שמואל שוב, אביעד שוב , שושי בירנזון וטל גליקסמן – משרד עו"ד שוב ושות'.

פרטי הנכס: מתחם נחל יבנה שבעיר יבנה.

בענייננו, בין התובעת לבין שלושת הנתבעות: (1) הועדה המקומית לתכנון ובניה יבנה (להלן: "הוועדה"); (2) עיריית יבנה (להלן: "העירייה"); (3) רמ"י (להלן: "רמ"י"), נחתם ביום 31.10.2004 הסכם פשרה, במסגרת ת"א 551/04 (שלום ראשון לציון), אשר קיבל תוקף ביום 2.12.2004 (להלן: "הסכם הפשרה").

לפי הסכם הפשרה התובעת תהא זכאית ליחידות דיור במתחם הדרומי של המע"ר (מרכז עסקים ראשי) וביחס לקידום תכנית המע"ר (להלן: "התוכנית" או "תוכנית המע"ר") נקבע בהסכם הפשרה כי (1) העירייה תקבל החלטה על המלצה על הפקדת "תכנית המע"ר" בוועדה המקומית לתכנון ולבניה לא יאוחר מ-120 יום מיום החתימה על הסכם זה (היינו עד ליום 28.2.2005); ו-(2) כי תכנית זו תועבר לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז תוך 30 ימים מקבלת ההחלטה האמורה.

כל הצדדים התחייבו לשתף פעולה ולדאוג לקדום התכנית למתחם המע"ר ולטפל בדרך שוטפת ונאותה עד לאישורה.

ביהמ"ש המחוזי קבע, כי הנתבעות הפרו את ההסכם עם התובעת והתרשלו בתפקידן וזאת בשלושה מקרים שונים.

המקרה הראשון מתייחס לעיכוב בהגשת המלצת העיירה להפקדת התוכנית (עיכוב בן שנה ו-19 ימים). בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי, כי העירייה ורמ"י, שהייתה אמונה על הכנת התוכנית, הפרו את ההסכם כלפי התובעת. עוד הוסיף ביהמ"ש בעניין זה, כי מקום בו נקבע מועד חד משמעי בהסכם, על הצדדים לעמוד בו, וטענה לפיה העירייה ורמ"י לא התרשלו בתפקדן למרות העיכוב בזמנים, אינה יכולה לעמוד להן, אף אם נכונה, שכן היה עליהן לחשוב על המועדים טרם חתימתן על ההסכם.

המקרה השני מתייחס לעיכוב שנגרם בהעברת התוכנית לוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (עיכוב בן שמונה וחצי חודשים). בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי כי העיכוב הינו באחריות העירייה ורמ"י ביחד ולחוד.

המקרה השלישי, הינו העיכוב שנגרם באישורה של (עיכוב בן שנה וחמישה חודשים) אשר משינוי עמדתן של העירייה והוועדה המקומית אשר ביקשו שלא לאשר את תכנית המע"ר על פי הסכם הפשרה, בניגוד להסכמות, אך גם לא קידמו כל תכנית חלופית תחתיה. בעניין זה קבע בית המשפט כי העירייה והוועדה המקומית התרשלו בתפקידן והפרו את חובת הזהירות בהן הן חבות כלפי התובעת וגרמו לה לנזקים.

לאחר תחימת תקופות העיכוב להן אחראיות הנתבעות, פנה בית המשפט המחוזי לכימות הנזק.

ראשית, קיבל ביהמ"ש המחוזי את עמדת השמאי מדינה מטעם רמ"י, כי שווי המקרקעין יחושב לפי שווי בשקלים ליח"ד, שיחושב לפי סכימה פשוטה של מחירי הזכייה במכרז, לחלק במספר הדירות במכרז, וזאת על פי הנתונים ההשוואתיים הן של מכרזי המנהל והן של מחירי דירות מוגמרות לאחר חילוץ רכיבי המע"מ, עלויות הבניה והרווח היזמי. אך בניגוד לעמדת שמאי רמ"י, קבע בית המשפט המחוזי, כי אין מקום לניכוי הוצאות הפיתוח של התובעת מסכום זה.

שנית, קיבל בית המשפט המחוזי את קביעתו של השמאי שרים מטעם התובעת, לפיה על שיעור התשואה לקביעת גובה הפיצוי לעמוד על 6% ולא על 5%, זאת בין היתר בהתאם לקביעות בית המשפט בת"א (ת"א) 37608/08 אברמוב נ' מ"י (פורסם בנבו, 1.2.12).

שלישית קבע בית המשפט, כי במקרה זה אין מקום להפחית מגובה הפיצוי את עליית שווי המקרקעין. בית המשפט המחוזי מפנה למספר פסיקות, בהן פסיקת בית המשפט העליון בע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68 (1997), לפיהן "תועלת שצמחה לניזוק בעקבות מעשה עוולה לא תיוחס למעשה העוולה, אלא אם כן נמצא קשר סיבתי משפטי הדוק בין העוולה לבין פעולתו של הניזוק", וקובע כי "עליית ערך המקרקעין (שאכן התקיימה במקרה זה, לפי חו"ד ועדויות השמאים) היא עובדה שאינה משפיעה על הפיצוי המגיע לנפגעת, התובעת בענייננו, שכן מדובר בעליית שווי כללית הקשורה לעליית שווי של שוק המקרקעין, ואינה נובעת ובוודאי אינה חלק אינטגרלי מההפרות שבוצעו כלפי התובעת".

לבסוף קובע בית המשפט המחוזי, בהתאם לעדויות השמאים מדינה ושרים מטעם רמ"י והתובעת, בהתאמה, כי פרק הזמן הראוי לאישור תכנית הינו 5 שנים.

בהתאם לקריטריונים האמורים לעיל אותם קבע בית המשפט המחוזי, קבע הוא כי הפיצוי שישולם לידי התובעת יעמוד על סך של 11,822,741 ₪, בתוספת ריבית עד למועד התשלום בפועל.

נוסף על האמור בית המשפט המחוזי חייב את הצדדים בהוצאות המשפט של התובעת כך שהוועדה המקומית חויבה בתשלום של 60,000 ש"ח, העירייה חויבה בתשלום של 100,000 ש"ח ואילו רמ"י חויבה בתשלום של 80,000 ש"ח.

הערת מערכת: מדובר בפסק דין חשוב הימנו ניתן ללמוד על חשיבות עמידה במועדים על ידי הרשויות . עם זאת, אין זה מן הנמנע לקבוע כי חלק נכבד מההצלחה לקבל פיצוי נובעת מהסכם ברור ומפורש שנחתם וקבע מועדים קצובים לביצוע , שכן בפסקי דין רבים בהם נתבעו רשויות על עיכובים, קשה היה לשכנע את בית המשפט שהעיכוב אינו סביר.

הסכם יש לקיים בתוך זמן סביר אף אם לא נקבע בו מועד לקיום החיוב

שם ומספר הליך: ת"א 2238/08, 1950/08 תמרי אברהם ואח' נ' לורנס- דופלקס חב' לבניין והשקעות בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, בפני כב' השופט חיים טובי.

תאריך מתן פסק הדין: 29.9.16

ב"כ התובעים: ב"כ התובע 1: עו"ד ע.איתן, ב"כ 2-5: עו"ד ט.כהן ו/או ש.חבה.

פרטי הנכס: חלקה 69 בגוש 6944, המצויה ברח' ראשון לציון 5, תל-אביב.

שתי תביעות שהדיון בהן אוחד ועניינן בעסקת קומבינציה אשר נחתמה בין חלק מהתובעים לבין הנתבעת 1 בקשר עם המקרקעין לעיל, לבניית 8 דירות בתמורה לקבלת 5 מהדירות. בהסכם הקומבינציה נקבע כי הבניין ייבנה בשני שלבים. בשלב הראשון יוקם שלד הבניין, שבנייתו תסתיים תוך 8 חודשים ממועד קבלת היתר והמשך הבנייה תתבצע לאחר שהנתבעת תמכור 2 דירות. בניית השלד הושלמה בשנת 2001. מאז ועד להגשת התביעה לא חודשו עבודות הבנייה. בשנת 2007 חתמו הצדדים על תוספת להסכם ובו התחייבה הנתבעת לסיים הבניה ולמכור דירות לנתבע 2 את חמשת הדירות. התובעים טוענים לביטול הסכם הקומבינציה וכן טוענים כי התוספת להסכם כלל לא השתכללה ונכנסה לתוקף.

ביהמ"ש קיבל אך ורק את התביעה הראשונה ודחה את התביעות הנוספות בקבעו כי הסכם הקומבינציה בוטל כדין עקב הפרתו. טענת הנתבעת כי לא הפרה את ההסכם מאחר והמשך הבניה נקבע לאחר מכירת 2 דירות על ידה ומכיוון שהיא לא מכרה את הדירות במשך 6 שנים, היא לא הפרה את ההסכם נדחתה על ידי בית המשפט בקבעו בין היתר, כי גם אם אין בהסכם הקומבינציה זמן קצוב למכירת שתיים מדירות הנתבעים לשם מימון המשך הבנייה, ברי כי פרק זמן זה אינו יכול להיות בלתי מוגבל, שכן סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה …".

זאת ועוד, סעיף 39 לחוק החוזים קובע כי בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת, פעולה החורגת מהאמור מהווה הפרת חוזה, המזכה את הנפגע בתרופות לרבות ביטול ההסכם. בעניין דנא, מנהל הנתבעת במשך שש שנים לא עשה דבר כדי למכור את הדירות ובימ"ש קבע כי זהו אינו זמן סביר וכי המנהל פעל שלא בתום לב ולכן ביטול החוזה נעשה כדין.

ביהמ"ש אף קבע כי חוזה אינו מתבטל מאליו מחמת הפרתו, גם כאשר מדובר על הפרה יסודית, על הנפגע לתת למפר הודעה חד משמעית, בה יודיע לו על ביטול החוזה. הודעת הביטול צריכה להינתן בתוך פרק זמן סביר ממועד ההפרה, אחרת המפר עלול לאבד זכותו לבטל החוזה (ראה בעניין זה סעיף 8 לחוק החוזים תרופות) בעניין דנא, נקבע כי התובעים עשו במשך השנים כל שיכלו כדי לקיים את ההסכם ורק כאשר הבינו כי הנתבעת נטשה את הפרויקט, הודיעו על ביטולו על פי הדין ומבלי שאיבדו את זכותם לבטלו.

בנוגע לתוספת להסכם קבע בית המשפט, כי ככלל על מנת שהסכם יהא מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים – גמירות דעת ומסוימות. כאשר עסקינן בהסכם למכר מקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, כי הסכם צריך להיעשות בכתב, כשהפרטים החיוניים והמהותיים מוסכמים. גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב נלמדת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות. בעניין דנא, התוספת לא הייתה חתומה, דבר המעיד על העדר גמירות דעת. קיימים מקרים נדירים בהם ישתכנע בית המשפט שהייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה שחסרה חתימה על גבי ההסכם הכתוב, אולם העדרה של חתימה, כאמור, בדרך כלל מהווה אינדיקציה לכך שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב. על הטוען לתקפות ההסכם הנטל להוכיח, על כוונת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, כשבעניין דנא הטוענים לתקפות ההסכם לא השכילו להוכיח את גמירות הדעת.

בנוגע לטענת הנתבעים כי הם זכאים לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים מהם, קבע בית המשפט כי התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות. אולם, האמור תקף כאשר הערות האזהרה נרשמו כדין, על פי הסכם הקומבינציה, אז ההערות תעמודנה בתוקפן גם לאחר ביטול ההסכם. אולם, אם הערות האזהרה נרשמו שלא כדין, קרי: שלא על פי הסכם הקומבינציה, כבמקרה דנא, אזי דינן להתבטל.

הערת מערכת: מדובר בפסק דין מסודר וברור הפורש את דיני החוזים בצורה סדורה וברורה ומעיד כי דרך ההתנהלות לבדה אינה מספקת אלא ההחלטות צריכות להתקבל בתוך זמן מוגדר ולשקף התנהלות ברורה ומפורשת.

 

הזכות לפיצוי הפקעה מכוח המחאת זכויות בייפוי כוח; שיהוי ופיצוי פירותי

שם ומספר הליך: ת"א 11309-10-15 סמאיה חכים ג'ובראן (המנוח) ואח' נ' עיריית חיפה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט ד"ר מנחם רניאל.

תאריך מתן פסק הדין: 2.11.16

ב"כ הנתבעת: עו"ד ל.דניאלי שוסטר ול.הפלינג חפץ.

 פרטי הנכס: חלקה 22 בגוש 10737, בחיפה.

עסקינן בתביעת פיצויי הפקעה "ארידורית" (הלכת ארידור) שהוגשה בגין הפקעת קרקע במבואותיה הדרומיים של חיפה למטרת ייעוד תיירות קייט ונופש בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת. התובעת הגישה תביעתה באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לה לאחר ההפקעה מבעליה הקודמים של הקרקע, אשר הלכה לעולמה, במסגרתו התחייבה להעביר לה את זכויותיה בחלקה ללא תמורה.

ביהמ"ש קבע, כי לאור הוראת סעיף 14(ב) לחוק השליחות, המציבה סייג לסיום שליחות מקום בו היא נוצרה להבטחת זכותו של אדם אחר או השלוח עצמו, וזכותם תלויה בביצוע השליחות, הרי שייפוי הכוח שניתן לתובעת ע"י המנוחה ונועד להבטיח את זכותה למתנה, הינו בלתי חוזר.

ביהמ"ש דחה את הטענה לפיה על המנוחה היה להמחות את הזכות לפיצויים במפורש. נקבע, כי מהענקת קרקע ללא תמורה ניתן ללמוד מכללא גם על המחאת הזכות לקבלת פיצויי הפקעה.

צוין, כי לא חל איסור על בעלי זכויות בקרקע לבצע עסקה בה לאחר פרסום הודעה לפי סעיף 5 לפקודה, כל עוד לא נמסרה החזקה בקרקע לרשות המפקיעה.

עוד נקבע, כי חתימת ייפוי הכוח ע"י המנוחה מהווה ויתור בכתב מצדה על זכותה לחזור בה מן המתנה לתובעת, אך בהעדר רישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין, ייפוי הכוח אינו מהווה עסקת מתנה מוגמרת, אלא התחייבות לתת מתנה בלבד. מאחר והתובעת לא דיווחה על ההעברה לרשויות המס, הרי שאינה זכאית לפיצוי, משום שהעסקה אינה תקפה. עם זאת, מאפשר ביהמ"ש לתובעת להשלים את הדיווח והעסקה תחשב כתקפה למפרע.

באשר לטענת השיהוי, נקבע כי הנתבעת לא שינתה מצבה לרעה ומנגד התובעת לא גילתה חוסר תום לב או ויתור על זכויותיה. הכלל הוא שרשות ציבורית חייבת בתשלום פיצויי ההפקעה ועל כן נדחתה טענת השיהוי.

באשר לפיצוי פירותי לפי סעיף 13 לפקודה, צוין כי לנפקע עומדת הזכות לבחור במסלול הפיצוי הגבוה יותר. נדחתה גם הטענה כי יש לעכב את פסק הדין עד החלטת ועדת השרים בעניין.

לסיום השווה ביהמ"ש בין שומות הצדדים והעדיף את השומה מטעם הנתבעת שהסתמכה על עסקאות במקרקעין בעלי מאפיינים דומים, בקבעו כי בשנים שבהן אין בסיס מספיק להשוואה ניתן לשום את הנכס לפי שיטת ה"חילוץ".

ביהמ"ש התנה מתן פיצויים בדיווח על העסקה לרשויות המס, כאמור לעיל.

הערת מערכת: עוד החלטה חשובה מבית היוצר של ועדת הערר המבהירה את המבחנים לתקנות הרישוי שתוקנו לאחרונה . עם זאת יש לזכור כי הכל תלוי ראשית ברצונה של הרשות ובשיקול דעתה.

 

יישום הקלת "שבס-כחלון" – חוו"ד מהנדס ופרשנות "גובלים" לצורך תוספת יח"ד בהקלה

שם ומספר הליך: ערר 136-137/16 אגדים הנדסה ובנייה בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עפולה

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ולבניה- מחוז צפון, בפני כב' יו"ר וועדת הערר, עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 6.10.16

ב"כ המשיבה: לא צוין.

פרטי הנכס: מגרש 171 ברובע יזרעאל, עפולה.

הערר עוסק ביישום הקלת "שבס-כחלון" המעוגנת בתקנה 2(9)(ד) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, ומאפשרת לאשר הקלה לתוספת דירות מגורים ששטחן הממוצע עולה על 70 מ"ר, בהיקף של 20-30 אחוזים. התקנה מתנה את מתן ההקלה בהצגת חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית המתייחסת לתמהיל הדירות המתקבל לאחר התוספת והשתלבותן בסביבה והמאשרת שמוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.

ועדת הערר קבעה כי קיומה של הצדקה תכנונית הוא תנאי חיוני אך לא מספיק לאישור הקלה, ובכל מקרה יש לבחון גם את היקפה ועצימותה, מועד אישור התכנון המאושר, פגיעה בצדדים שלישיים ועוד. נקבע, כי בנסיבות העניין, השיקול המכריע הינו דיותם של התשתיות ושטחי הציבור, ומשלא ניתנה חוו"ד מהנדס הועדה בעניין זה, יש לאפשר לועדה לקיים דיון נוסף בבקשה לאחר שתונח בפניה חוו"ד כאמור.

לעניין הגדרת "מקרקעין גובלים", מהם נגזרת תוספת 20% מיחידות הדיור לפי תקנה 2(9)(ב) הנ"ל, נקבע כי תכלית החקיקה המאפשרת למעשה לנייד תוספת יח"ד ממגרש למגרש גובל, היא ראייתם של מגרשים גובלים כיחידה תכנונית אחת. בראיה זו, ניתן להתייחס אל שני מגרשים המשיקים פיסית כאל יחידה תכנונית אחת. ככל שהמרחק בין המגרשים גדל, כך קטנה הזיקה התכנונית המידית ביניהם. על כן נקבע, כי על אף הבעלות הזהה במגרשים נשוא העררים המצויים האחד מול השני, אין לראותם כמגרשים גובלים לצורך הקלה במספר יחידות הדיור. תוספת מעבר לכך מצריכה אישורה של תכנית.

העררים נדחו בכפוף להגשת חוו"ד המהנדס.

הערת מערכת: רבות נתקלים אכן בבקשות שמוגשות חדשות לבקרים "תוך כדי תנועה" וכך לא מתאפשרת אכן ביקורת אמיתית וחשיפה של בקשות אלו. ועדת הערר בקרה דרך התנהלות זאת והעדיפה את החשיפה לאור השמש על פתרונות יצירתיים.

 

רב הנסתר על הגלוי – פגמים בהליך הדיוני בבקשה להיתר

שם ומספר הליך: ערר 376/16 יוסף גלמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ולבניה- מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 2.11.16

ב"כ העוררים: עו"ד רפי אטינגר ועו"ד גיל זהבי.

פרטי הנכס: מבנה לשימור ברחוב הרכבת 31 בשכונת בקעה בירושלים.

מדובר בערר במסגרתו נדונה בקשה להיתר אשר הוגשה על מבנה לשימור, שכעולה מהערר, הינו בעל חשיבות אדריכלית ותרבותית רבה, בהיותו חלק משכונת "בקעה" ההיסטורית ובעל סגנון אדריכלי המזכיר בנייה טמפלרית ומבנה חווה או משק. יצוין, כי המבנה האמור סומן כמבנה לשימור במספר תכניות ואף בדרגת שימור א' שהינה המחמירה ביותר.

במסגרת הבקשה להיתר שהוגשה, התבקש בין היתר, להוסיף למבנה בנייה משמעותית וכן תוספת גובה וקומות. לבקשה הוגשו התנגדויות והלה הועברה במקביל לחוות דעת יחידת השימור אשר המליצה על דחיית הבקשה, כשצוין בין היתר, כי אין להוסיף קומות על גבי המבנה אשר נבנה ב"סגנון טמפלרי", כי אין מקום להריסת גג המבנה והגמלון אשר נבנו לא יאוחר משנת 1917, כי את קומת הקרקע/מרתף יש למנות כקומה עיקרית וכי בכל מקרה לא ניתן לקדם את הבקשה בהעדר תיק תיעוד לכלל הבנייה ההיסטורית במקרקעין.

וועדת המשנה של הועדה המקומית קיימה דיון בהתנגדויות, על רקע ההמלצה הנ"ל, והחליטה בסופו של יום להחזיר את הנושא לבחינה מחודשת של גורמי המקצוע ובין היתר נציג הלשכה המשפטית ונציג מחלקת השימור.

בין לבין הובא הנושא לדיון נוסף והוחלט להעביר את העניין לבדיקה נוספת של מהנדס העיר; ולאחר שנה וחצי החליטה ועדת המשנה לאשר את הבקשה עם המלצת מהנדס העיר על חלופה ב' אשר הוגשה עתה לוועדה. ועדת הערר הסבה את תשומת הלב לכך שעיון בפרוטוקול הדיון ובתמליל מאותו מועד, מעלה שהנושא הובא לאישור יחד עם החלטות נוספות אשר דרשו אישור ומבלי שוועדת המשנה שבה ודנה בנושא, למעט אישור המלצת מהנדס העיר.

למעשה, מההחלטה עולה שהוגשה בקשה מתוקנת להיתר (חלופה ב') אשר לא עמדה בפני הועדה המקומית עת נדרשה להחלטתה ועד למועד המצאת ההחלטה בדואר גם המתנגדים/העוררים לא היו מודעים אליה (להלן – "הבקשה המתוקנת").

בהחלטתה, ציינה ועדת הערר מספר רב של פגמים שבכל אחד מהם יש כדי לפסול את ההחלטה ולבסוף כך קבעה:

"דומה שבבסיס פגמים רבים אלה עומדת הבנה שלפיה הוועדה המקומית יכולה לקטוע דיון בבקשת ההיתר ולפתוח בהליכים עצמאיים מול מבקש ההיתר, על מנת להגיע לתוצאה תכנונית שונה. הבנה נוספת שעומדת בבסיס מחדליה של הועדה המקומית, היא כי כאשר מהנדס הועדה המקומית סבור כי תכנונית נכון יותר לקדם חלופה אחרת ושונה מהותית, הרי ניתן לאשר את הבקשה בהליך פשוט ומהיר וללא ביצוע ההליכים הנדרשים ושקילת מכלול השיקולים וטיעוני המתנגדים. על רקע זה פעלו גורמי המקצוע בועדה המקומית ואדריכל מבקש ההיתר לסיכום ביניהם בדבר החלופה המועדפת ולאישורה, תוך ביצוע שינויים מהותיים ביותר, והכל ללא יידוע המתנגדים ושמיעת עמדתם.

בכך נפגעה זכות העוררים להתנגד וכן נפגעה זכותם של המתנגדים האחרים בפני הוועדה המקומית. אלא שבענייננו, נפגעה בנוסף גם זכותו של הציבור כי החלטות הועדה המקומית יתקבלו בהליך תקין, לאחר שקילת מכלול השיקולים. כן נפגעה זכותו של הציבור כי הליך מתן היתר למבנה לשימור יתבצע תוך שקילת מכלול הנתונים וכן שקילת עמדת הגופים הציבוריים והמקצועיים שאושרו לפי סעיף 100(3) לחוק (ראו סעיף 149(2ב) לחוק). מובן שגופים אלה לא יכולים היו להישמע בטענות נגד אלמנטים שנכנסו לחלופה ב', כאשר המתבקש בחלופה זו (העתקת חזית לשימור) לא עמד בפניהם ובפני הוועדה המקומית בעת שמיעת ההתנגדויות".

נוכח האמור לעיל והפגמים הרבים שצוינו בהחלטה, התקבל הערר ובוטלה החלטת הוועדה המקומית.

בסוף ההחלטה, וועדת הערר הורתה על כך שהעתק החלטה זו יועבר ליו"ר הועדה המקומית, למהנדס העיר וליועץ המשפטי לעירייה וציינה, שיש לקוות כי הועדה המקומית תשכיל להפיק לקחים מהקשיים והליקויים שנמצאו בהתנהלותה.

הערת מערכת: נזכיר לאחרונה דן בית המשפט העליון בעניין עע"מ 1662/14 יחיא ג'יוסי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה ואח' בקבעו כי לציבור קיימת זכות עיון קנויה לעיון במסמכי היתר הבנייה, בבקשה להיתר בנייה ובכל המסמכים שצורפו לה, לרבות בתיק הבניין, וזאת ללא כל צורך בהגשת בקשה על פי חוק חופש המידע. קביעה זאת נבעה בין היתר מתיקוני החקיקה שאושרו לאחרונה בניסיון ליצור כמה שיותר שקיפות מול הציבור בנושא רישוי תכנון ובניה. החלטת ועדת הערר הנכבדה הלכה באותה מגמה ובצדק, שכן לא יעלה על הדעת שבמסגרת בקשה להיתר המוגשת יבוצעו תיקונים מבלי שיעמדו לעיון הציבור ובמקרה זה אף לא עמדו בפני הועדה המקומית, בכדי שיוכלו לדון ולבחון את התיקונים המבוקשים תחת אור השמש ובהליך הסדור בחוק. החלטה זו תמנע בעתיד התנהלות ב"מחשכים" מה שבדיוק בקשו הרשות המחוקקת ואף הרשות  השופטת לעגן.

 

 

תשלום פיצויים כמימוש העברת זכויות באמצעות תכנית איחוד וחלוקה

שם ומספר הליך: ערר 881/15 גולדנברג נדב ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה גליל מזרחי

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה- מחוז הצפון, בפני כב' יו"ר וועדת הערר, עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 28.8.16

ב"כ המשיבה: לא צוין.

פרטי הנכס: חלקה 232 (4 במקור) בגוש 17032, בכפר תבור.

בשנת 2000 פורסמה למתן תוקף תכנית מס' ג/10897 (להלן – "התכנית הראשית"), ששינתה ייעודן של מספר חלקות חקלאיות לייעודי מגורים, שפ"פ ושטחי ציבור. חלקת מקור מס' 4, שהייתה בבעלות מי שהעוררים בהליך הינם יורשיו, וכן מרבית החלקות הנוספות, שינו ייעודן למגורים, למעט אחת מחלקות המקור (חלקה מס' 8) שיועדה בתכנית הראשית לשפ"פ ולשצ"פ. התכנית הראשית לא כללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה, אלא רק בדבר הפקעת שטחי ציבור, ועל בסיסה הוכנו תשריטים לצרכי רישום ובוצע רישום חלקות חדשות בלשכת רישום המקרקעין, כששטחי הציבור נרשמו ע"ש הרשות המקומית.

בעקבות דרישת בעלי חלקה 8 המקורית שטענו לטעות בתכנית הראשית, הורתה הועדה המחוזית על הקפאת מימושה של התכנית הראשית ועל הכנת תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שנועדה לתקן את הטעות האמורה (להלן – "תכנית האיחוד והחלוקה"). תכנית זו נטלה 1.8 דונם מחלקה 4 המקורית בחלקה שמספרה החדש 232 מידי העוררים, והקצתה אותה לבעליה של חלקה 8 המקורית.

בעקבות אישור תכנית האיחוד והחלוקה הגישו העוררים תביעת פיצויי ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התו"ב, שבמסגרתו נפסק לטובת העוררים פיצויים בסכום של 1,448,050 ₪ בגין אישורה של תכנית האיחוד והחלוקה, שבמסגרתה ניטל מהם שטח שיועד למגורים והוקצה להם שטח בייעוד שפ"פ במקומו. בהליך זה נקבע כי מטרתה האמיתית של תכנית האיחוד והחלוקה היתה לתת פיצוי למי שחלקתו הקודמת הפכה להיות שפ"פ ושצ"פ בעוד יתר החלקות הפכו למגורים, באמצעות הוצאת מגרש מגורים מידי העוררים, דבר שגרם לירידת ערך מקרקעיהם.

הליך הערר שבענייננו, עסק בין היתר בקיזוז שביצעה הועדה המקומית של סך של 354,395 ₪ מסכום הפיצויים שנפסקו לטובת העוררים בתביעת ירידת הערך שהגישו, כנגד היטל השבחה בגין התכנית הראשית.

העוררים טענו בין היתר כי החיוב בהיטל השבחה חסר יסוד, כי מועד תשלום הפיצויים אינו מהווה כלל מועד מימוש לפי התוספת השלישית לחוק התו"ב ולכן כלל לא הגיעה העת לחייבם, וכי בכל מקרה אין מקום לבצע קיזוז בין הסכומים.

לעומתם, טענה הועדה המקומית בין היתר כי התכנית הראשית היא תכנית משביחה, כי דין תשלומי פיצויים הוא כדין תשלומי איזון שלגביהם נפסק כי הם בגדר מימוש זכויות המאפשרים גביית היטל השבחה, וכי ועדת הערר אינה צריכה להידרש לעניין טענות מן הדין הכללי, בדבר קיזוז חיובים.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי היא סבורה שיש לחייב את העוררים בתשלום היטל השבחה בגין אישור התכנית הראשית אשר אין ספק כי השביחה את החלקה בשנותה את ייעודה מחקלאי למגורים, וציינה כי משהתעשרו העוררים כתוצאה מפעולתן של רשויות התכנון, הרי שלפי עקרון הצדק החלוקתי עליהם לשתף את הציבור בהתעשרות זו על ידי תשלום היטל השבחה.

עוד קבעה ועדת הערר כי היות ותכנית האיחוד והחלוקה ביצעה העברה של מקרקעין מאדם אחד לאחר, הרי שהחל ממועד כניסתה לתוקף של תכנית האיחוד והחלוקה, רשאית היתה הועדה המקומית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה בגין התכנית הראשית.

לעניין שאלת האפשרות לבצע קיזוז חוב היטל ההשבחה מזכותם של העוררים לתשלום פיצויים, קבעה ועדת הערר כי השאלה חורגת מסמכותה, ועל כן לא הכריעה בה.

בסופו של יום, נדחה הערר לעניין עצם חבות העוררים בהיטל השבחה כנדרש בגין התכנית הראשית, ואילו בגין סוגיית הקיזוז, ועדת הערר לא הכריעה לגוף העניין, אלא קבעה כי העניין חורג מסמכותה.

הערת מערכת: נראה כי ועדת הערר נמנעה מלכרוך את הפגיעה בהשבחה של התכנית הראשונה, אלא שפסיקת בתי המשפט אפשרה הפחתת או ביטול פיצויי פגיעה אם באה אח"כ תכנית מתקנת או מקטינה הפגיעה, אז ניתן היה לעשות גזירה שווה וכן לכרוך.

 

הכרה "בהוצאות התאמה" לצורך שימוש חורג במסגרת שומת היטל השבחה

שם ומספר הליך: ערר 8116/14 ועדה מקומית לתו"ב פ"ת נ' רחל וישראל יהודה

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר וועדת הערר, עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 24.7.16

ב"כ המשיבים: עו"ד דניאל ארנסט.

פרטי הנכס: מעון יום לקשישים ברח' כנסת ישראל 40 פתח תקוה, גוש 1093 חלקה 4042.

מדובר בענייננו על ערר שהוגש בהתייחס לשומת היטל השבחה שערכה השמאית המכריעה גב' שושי שרביט שפירא, בגין שימוש חורג לשנתיים למעון יום לקשישים. הסוגיה העיקרית בה התמקד הערר היא בנושא הכרה בהוצאות התאמה לצורך השימוש החורג.

ועדת הערר פתחה וציינה, כי השמאית המכריעה הביאה בחשבון במסגרת ההשבחה רק את הוצאות ההתאמה אשר נדרשו על מנת להכשיר את המקום משימוש מגורים רגיל למעון יום לקשישים ולא התחשבה בהוצאות שיכולות לשמש גם ליעוד של המגורים. בנוסף, אף הביאה בחשבון בשומתה, מספר קריטריונים המשליכים על מידת הסיכון שההיתר לשימוש החורג לא יאושר לתקופה נוספת.

ועדת הערר קבעה כי, היא איננה מקבלת את טענת העוררת שהשמאית המכריעה פעלה בניגוד "להלכת באולינג" כפר סבא. "בהלכת באולינג" נדונה השאלה המשפטית, האם יש להחיל בדרך היקש את תקנות מס הכנסה העוסקות בניכוי הוצאות להתאמת מושכר, בעת חישוב הפחת השנתי שיוכר בחישוב הוצאות ההתאמה שינוכו מההשבחה. התשובה שניתנה לכך בהלכה שנפסקה באותו עניין היתה שלילית. מסקנתו של בית המשפט העליון הייתה, כי אין בתוספת השלישית חסר בעניין זה, אלא, מדובר בשאלה שמאית מקצועית המסורה לשמאי מקרקעין בהתאם לתוספת השלישית.

עוד הרחיבה ועדת הערר בציינה כי המבחן שנקבע בפסיקתו של בית המשפט העליון בסוגיה זו הוא מבחן גמיש. היינו, לא נקבע כלל גורף שיש חובה לקבוע שיעור פחת שונה לכל סוג נכס, אלא נאמר ש"יתכנו שיעורי פחת שונים בגין נכסים שונים", תוך שהודגש, כי מדובר בסוגיה שמאית מקצועית הנתונה לשיקול דעתו והכרעתו של השמאי המכריע.

לאור האמור לעיל קבעה ועדת הערר כי, אין מקום להתערב בשיקוליה של השמאית המכריעה והועדה איננה סבורה כי נפלה טעות מהותית או דופי חמור בקביעתה של השמאית המכריעה בקביעת שיעור הפחת שיוכר בהתאם לנסיבות. בענייננו, במועד הקובע קיים סיכון ממשי שהוצאות ההתאמה ירדו לטמיון ככל שהשימוש החורג לא יוארך מעבר לשנתיים שהותרו בהחלטת ועדת הערר. לפיכך ההחלטה להכיר ברובן של הוצאות ההתאמה (80%) כפי שקבעה השמאית המכריעה הינו סביר.

לסיום ציינה ועדת הערר כי גם ככל שלא יתממש הסיכון אותו העריכה השמאית המכריעה, ותתבקש ותאושר הארכת השימוש החורג לתקופה נוספת, פשיטא שלא יתאפשר ניכוי "כפול" של הוצאות ההתאמה שכבר הוכרו בחישוב ההשבחה לתקופה הראשונה, וקופת הרשות לא תקופח.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה.

הערת מערכת: מחד ברור שאין להתיר ניכוי כפול של הוצאת ההתאמה מנגד יש להקפיד שלא "לבזבז" את כל הוצאת ההתאמה כנגד היטל לתקופה קצרה. אם יוארך השימוש הרי שיש להשתמש כנגד ב"יתרת הזכות של ההוצאות שטרם הוכרו".

Categories : עלונים
Comments Comments Off
Dec
04

מודעת אבל

Posted by: | Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

המערכת מתכבדת להודיע

 

בצער רב ובלב דואב

 

על פטירתו של

 

עו"ד משה שוב ז"ל, היקר באדם

 

הלוויה תתקיים היום, יום ראשון ד' כסלו תשע"ז,04.12.16

 

בשעה 12:00 בבית העלמין נחלת יצחק,

 

רח' אבני זיכרון 51, גבעתיים

 

יושבים שבעה ברח' ה' באייר 10, דירה 2, תל-אביב

 

Categories : כללי
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

ההשוואה של קרקע לתחנת כוח כקרקע לתעשייה היא המתאימה ביותר לצורך בחינת קיומה של השבחה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

שם ומספר הליך: ערר 6034/14/68, טריפל מ תחנות כח בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב באר-טוביה

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום – בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד בנימין זלמנוביץ.

תאריך ההחלטה: 02.06.16 ב"כ העוררת: עוה"ד שלום זינגר ואייל גור.

תחילתו של ערר זה בדרישת המשיבה לתשלום היטל השבחה בסך 81,000,000 ₪. דרישת הוועדה המקומית ניתנה כתנאי להוצאת היתר בנייה על ידי רשות הרישוי של הועדה לתשתיות לאומיות, להקמת תחנת כוח באזור התעשייה של באר טוביה בהתאם לתת"ל 34.

השאלה המרכזית שעלתה בערר, היא מהי הגישה השמאית הראויה לקביעת אומדן שווי קרקע בייעודה התכנוני כתחנת כוח, במצב בו אין בנמצא די עסקאות השוואה לקרקע בייעוד תחנת כוח? האם גישת היוון ההכנסות, שאז שוויה של קרקע המיועדת לתחנת כוח עולה עשרות מונים על קרקע המיועדת לתעשייה; או שמא גישת ההשוואה לקרקע בייעוד תעשיה, שאז שוויה של קרקע ביעוד של תחנת כוח כשוויה של קרקע ביעוד תעשיה.

לצורך מענה לשאלה הנ"ל, מונה השמאי המייעץ מר אייל יצחקי, אשר בדק מתודולוגיות שמאיות שונות, ובין היתר, גישת ההשוואה הישירה לעסקאות של תחנות כוח (נמצאה עסקה אחת בעלת תוקף לא גבוה); גישת היוון ההכנסות ו"גישה השוואה לקרקע לתעשייה".

בדיקת אמינות המתודולוגיות נבחנו ע"י שלושה מבחנים: רלוונטיות הגישה – כלומר האם שיטת החישוב היא זו שעושה קונה מרצון של אותו נכס בבואו לשקול את רכישתו; מהימנות הגישה - מבחן זה עונה לשאלה באיזו מידה השיטה התחשיבית חשופה לשגיאות, רגישה לשינויים קטנים בנתונים ובהנחות העבודה ובאיזו מידה מקדמי ההתאמה בה משמעותיים; ואיכות נתוני הבסיס – מבחן זה בוחן עד כמה המקור לנתוני הבסיס מהימן כלומר, ככל שהנתונים מתייחסים לנכסים דומים יותר וככל שנקבעו במדגם גדול יותר, כך ישתפר דיוק התוצאה.

השמאי המייעץ הגיע למסקנה שההשוואה לקרקע לתעשייה היא המתאימה יותר לשומת הנכס שבנדון במצבו החדש לתחנת כוח. הודגש, כי גישת השומה להיוון הוצאות והכנסות עתידיות אינה מתאימה בשל היותה רגישה מאוד לשינויים קטנים בהנחות העבודה. הוסבר, כי אמנם מדובר בגישה שמאית מקובלת אלא, שזו משמשת בקביעת היטל השבחה רק כאשר ניתן לבודד את ערך הקרקע מההכנסות ודבר זה קורה רק כאשר ההכנסות נובעות ישירות מהקרקע. במקרה

של תחנת כוח, למקרקעין (לרבות מיקומם) אין השפעה לכמות החשמל שתיוצר, שכן זו תלויה בהסכמים של היזם עם רשות החשמל.

משום כך קבע השמאי המייעץ שלא נוצרה השבחה, שכן הקרקע במצב קודם הייתה קרקע לתעשייה ובמצב החדש הקרקע שווה כקרקע לתעשייה ולא הוכח ששוויה עלה.

ועדת הערר קיבלה את מסקנות השמאי המייעץ במלואם, וציינה כי אין בישראל מאות מגרשים בייעוד תחנת כוח הנסחרים בשוק החופשי בין קונים מרצון למוכרים מרצון ולכן גישת ההשוואה הישירה קשה ליישום במקרה שלפנינו. בנוסף נקבע, כי אומנם כיום לא ניתן להקים תחנת כוח בקרקע לייעוד תעשייתי ללא הכנת תכנית מפורטת, יחד עם זאת תחנת כוח תוקם בשטח לתעשייה או צמוד דופן לתעשייה.

לבסוף, וועדת הערר הבהירה, כי עצם העובדה שגוף פרטי יוזם תכנית ומשקיע משאבים באישורה אינה מעידה לכשעצמה על עליית שווי המקרקעין. אדרבה, יכול אף שערך הקרקע ירד ואף על פי כן ליזם מסוים תהיינה יכולות, איכותיות וידע ייחודי שיהפכו את העסק לרווחי למרות שערך הקרקע יהיה נמוך בשל התוכנית.

משכך, התקבל הערר, בוטלה שומת הועדה המקומית ואומצה שומת השמאי המייעץ.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

"שלא יצאו הנפקעים קרחים מכאן ומכאן"

 תכנית איחוד וחלוקה היא אמצעי תכנוני ולכן יש לשקול רק צורך תכנוני
ואין לעשות שימוש באמצעי זה למטרות פיצוי גרידא שלא נובע מצורך תכנון של אותו מתחם קרקע

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

 

מספר הליך: בגץ 6942/15 רבקה בן מה נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות

ערכאה: בבית המשפט העליון בשבתו כבית דין גבוה לצדק בפני הרכב השופטים כבוד השופטים י' דנציגר, י' עמית ומ' מזוז

תאריך פסק הדין : 20.11.16

ב"כ המשיבים: עו"ד יובל רויטמן, עו"ד עירית גל, עו"ד דרור ממן, עו"ד יגאל יוסף; עו"ד איל ד. מאמו, עו"ד יואל שטרן, עו"ד איתי ניר.

ערעור מינהלי ועתירה השלובים זה בזו שעניינם בהחלטת וועדה מחוזית לתכנון ולבניה לדחות את ההתנגדות שהגישו המערערים (להלן – "המערערים") לתכנית, בה ביקשו לכלול את חלקותיהם – הסמוכות לצומת רעננה מרכז ולכביש 4 – בגדרה של תכנית רע/2011/ב (להלן – "התכנית") על מנת שיזכו לפיצוי בדרך של הקצאת זכויות בניה במסגרת טבלאות האיזון של האיחוד וחלוקה.

יצוין כי תכנית זו בדומה לקודמותיה כוללת הוראות לשינוי ייעוד קרקע חקלאית לשכונת מגורים ולאיחוד וחלוקה מחדש של החלקות ללא הסכמת הבעלים, אלא שבשונה משתי קודמותיה (בהן נכללו חלקות המערערים אף כי הן יועדו להרחבת כביש 4) תכנית זו אינה כוללת בתחומה את החלקות שבתחום תת"ל 43 – כביש 4, ממחלף רעננה דרום עד מחלף נחל חדרה, ובהן חלקות המערערים. הטענות שבעתירה מכוונות נגד החלטות הות"ל על פרסום תנאים למתן היתרים לפי סעיף 78 לחוק בקשר עם הכנת תכנית לתשתית לאומית תת"ל 43 – כביש 4, ועל הארכת תוקפם.

לאחר שבית המשפט דן בערעור הוא קבע כי לא נפל פגם בהחלטת הוועדה המחוזית הנ"ל בקבעו כי פסק דינו של בימ"ש קמא מפורט ומנומק היטב, ולמעשה ניתן היה לאמצו, כפי שהוא, לשם דחיית הערעורים. עם זאת, בג"ץ ראה לנכון לעמוד בקצרה על עיקרי הדברים הדרושים לעניין ומפאת חשיבותם ראינו לנכון להביאם בניוזלטר זה.

כפי שנפסק בעבר, נקודת המוצא היא כי אין לו לאדם זכות קנויה להיכלל בתכנית משביחה ועל כן, על מנת שתקום חובה לרשויות התכנון לשנות החלטתם באופן שקרקעות המערערים הן שיפותחו על המערערים הנטל להראות כי ההחלטות התכנוניות מקורן בשיקולים זרים או בהפליה אסורה כלפי העותרים, מה שלטעמו של בית המשפט לא הוכח בעניין זה.

עוד קבע בית המשפט כי מכשיר האיחוד וחלוקה, בהסכמת הבעלים או שלא בהסכמתם, הוא אמצעי תכנוני שנועד לאפשר ולהקל על ביצוע תכנון של חטיבת קרקע נתונה לייעודים שהוגדרו, ואין לעשות שימוש באמצעי זה למטרות פיצוי גרידא שאינן נובעות מצרכי התכנון של אותו מתחם קרקע. בהתאם לכך, ההחלטה בדבר הכללתן או אי הכללתן של חלקות קרקע במסגרת תכנית האיחוד וחלוקה צריכה להיות מעוגנת בצרכי התכנון של חטיבת הקרקע בה מדובר ולא בשיקולים חיצוניים הזרים לעניין.

בהתאם לכך, הגישה העקרונית בה נוקטים מוסדות התכנון והייעוץ המשפטי לממשלה, שוללת שימוש במכשיר האיחוד וחלוקה לשם פיצוי בעלי קרקע גובלת שאינה דרושה לתכנון חטיבת הקרקע מושא התכנית אך לצרכי פיצוי בעלי הזכויות בקרקע.

בעניין הנדון קבע בית המשפט, כי הוועדה המחוזית נימקה את החלטתה בכך שהתכנית נקבעה עד לגבול הפרסום של תת"ל 43, ואף כי גבול זה אינו שולל תכנון הוא מבטא מגמת תכנון מובהקת של תשתית לאומית, ועל כן, הרחבת גבול התכנית כבקשת המערערים עלולה לסכל הליכי התכנון של תת"ל 43. זאת ועוד, נקבע כי מדובר ברצועה שבה עובר קו מתח עליון ויש לשמרה גם לצרכי תשתיות ארציות עתידיות. כן נקבע כי הכללת מקרקעי העותרים בתכנית לשם פיצוי בלבד לא עולה בקנה אחד עם "עקרונות תכנון ומשפט". דברים אלה של הוועדה המחוזית הם דברים נכוחים המעוגנים היטב ב"עקרונות תכנון ומשפט", כלשון הוועדה. הכללת חלקות בתחומי תכנית איחוד וחלוקה שלא משיקולי תכנון וקידום יעדי התכנית אלא למטרות פיצוי בלבד, לא רק שאינה מוצדקת מבחינה תכנונית ועלולה לפגוע ביעילות התכנון ובעקרונות של צדק חלוקתי, אלא היא עלולה לעלות גם כדי שיקול זר ופסול.

לצד האמור ציין בית המשפט, כי אכן יתכנו מקרים גבוליים בהם קשה לתת תשובה ברורה והחלטית לשאלת הזיקה התכנונית של שטח נתון לתכנית. ברם , לא זה המקרה דנן. בעניין זה נקבע כי מדובר במקרה מובהק של העדר זיקה תכנונית, שכן אין חולק כי חלקות המערערים דרושות ומיועדות לצורך הרחבה של כביש 4, שהוא כביש ארצי המשרת את כלל תושבי המדינה, ולצורך "רצועת תשתיות" ארצית. ברור לחלוטין כי שטח הדרוש להרחבת כביש ארצי אין לו כל זיקה תכנונית לתכנית נקודתית להקמת שכונה חדשה ברעננה.

משמצא בית המשפט כי החלטת הוועדה המחוזית מעוגנת בשיקולים תכנוניים ראויים וסבירים, הרי ממילא לא נמצאה כל עילה להתערבותו וכפועל יוצא על רקע האמור נקבע כי אין גם יסוד לטענת המערערים להסתמכות.

 

הפתרון לביטול סעיף שחזור הינו במתווה כספי
באופן שזכויותיהם בעלי הקרקע לקבל פיצויים לא יפגעו כתוצאה מטענת התיישנות

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

מספר הליך: עעמ 29/16 יעקב משעל ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח'

ערכאה: בבית המשפט העליון בפני הרכב השופטים כבוד הנשיאה מ' נאור, כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין וכבוד השופט מ' מזוז.

תאריך פסק הדין: 17.11.16

ב"כ הצדדים: בשם המערערים – עו"ד יעקב כהן; עו"ד מירה כהן-מיתר; בשם הוועדה המחוזית לתו"ב – עו"ד תדמור עציון; בשם הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק והמועצה המקומית גני תקווה – עו"ד רונית עובדיה; בשם רותם שני יזמות והשקעות בע"מ – עוה"ד אברם פורטן ויגאל יוסף; ובשם משיבים פרטיים נוספים – עוה"ד אפרת שרון,  מיטל בן-בסט ומעין שלהב.

 

הערעור דנן הוגש בגין פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מרכז שדחה עתירות שהוגשו כנגד החלטות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, אשר נתנו תוקף לתכנית ממ/5142, בין היתר, תוך ביטול פסקת "שחזור זכויות" ושינוי טבלת איחוד וחלוקה שנכללו בתכנית קודמת.

בהתאם להמלצת בית המשפט, הסכימו הצדדים להליך כי המתווה הראוי לפתרון הבעיה שעורר הליך זה, הוא מתווה כספי באופן שזכויותיהם של המערערים לקבל פיצויים לא ייפגעו כתוצאה מהתיישנות.

לפיכך, הסכימו הצדדים שהרשויות לא תתנגדנה לבקשה לארכת מועד להגשת תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, מה שהוביל לקבלת ארכה על ידי שר האוצר; וכן כי לא תועלנה על ידן טענות התיישנות כנגד תביעות המערערים לקבלת פיצויי הפקעה, ככל שאלה יוגשו בתוך זמן סביר, בכך יבוטל גם פסק דינו של בית המשפט המחוזי (להלן – "המתווה").

המשיבות 3-2 הודיעו כי הן מסכימות להעניק תוקף של פסק דין להסדר פשרה במתווה האמור, ואולם המערערים מצדם ביקשו  "שבית המשפט הנכבד ייתן תוקף של פסק דין להסדר הפשרה, שזה יחול גם על בעלי זכויות אחרים בקרקע, שלא נמנים בין המערערים בהליך.

בית המשפט העליון דחה את הטענה הנ"ל וקבע, כי הוא מאשר את הסדר הפשרה (כולל ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי) ונותן לו תוקף של פסק דין – ככל שהמתווה מתייחס להסכמות בין המשיבים למערערים בלבד. באשר לבעלי זכויות בקרקע שאינם נמנים עם המערערים בהליך דנן (אם ישנם כאלה), בית המשפט קבע, כי הצדדים יפעלו כהבנתם, שכן לא ניתן להכריע במסגרת זו בעניינם של מי שאינם בעלי דין בהליך זה, וציין כי הוא לא מחווה דעה בשאלה כיצד לנהוג בעניינם של אחרים.

 

הערת מערכת: פסקי הדין לעיל, ניתן לומר נותנים רוח גבית לפסקי הדין שנתנו לאחרונה בערכאות השיפוטיות השונות, בכל הנוגע למכשיר של איחוד וחלוקה ככלי תכנוני להבדיל מכלי פיצוי, וליתר דיוק מאחר וניתן על ידי בית המשפט העליון הרי שבפסקי הדין הנ"ל מותוות הלכה בעניין ולפיה, השיקול להכליל קרקע בתכנית איחוד וחלוקה יהא שיקול תכנוני ותו לא, וודאי לא כמכשיר פיצוי, ועל כן במקום שבו קרקע מיועדת להפקעה/נפגעת כתוצאה מתכנית, הרי שכלל אין לסמוך על אמירות/הבטחות הרשות כי השטח ישוחזר בתכנית איחוד וחלוקה עתידית ("קל וחומר" במקום שבו ברור על פניו כי אין כל זיקה תכנונית בין השטח המופקע לבין המתחם שעליו חלה תכנית איחוד וחלוקה) ויש לדאוג ולנהל תביעות פיצויים בזמן לצורך קבלת הפיצוי הכספי בגין הפגיעה/ההפקעה, ולא להמתין ולראות אם הקרקע תשוחזר שכן ייתכן וכבר יהא מאוחר מדי.

כמובן מפסק הדין האחרון שאוזכר בניוזלטר לעיל מתחדד האמור ביתר שאת, ומוביל למסקנה לפיה, בעל קרקע שנקט ב"שב ואל תעשה" מתוך הסתמכות עתידית כביכול, חייב לדעת כי זכויותיו בפועל לא  בהכרח נשמרות ויש לנקוט בהליכים משפטיים לצורך קבלת הפיצוי בגין פגיעה/הפקעת מקרקעיו, שכן גם הקביעות כי תינתן ארכת מועד הן אך ורק ביחס למי ששימשו כבעלי דין בהליך, ולא ביחס לכאלה ששקטו על השמרים ולא נקטו בהליכים משפטיים לעיגון זכויותיהם.

מפסקי הדין הנ"ל נלמד לקח חשוב והוא שבמקום שבו מופקעת קרקע/נפגעת קרקע, אין לסמוך על קבלת פיצוי באמצעות כלי תכנוני (שגם אם היו מצבים שהדבר אכן ארע אלו מקרים קיצוניים) ובכל מקרה המגמה כפי שנלמדת מפסקי דין אלו שכלי תכנוני אינו פיצוי כספי ויש לנהל תביעות לצורך קבלת הפיצויים ולשים לב למועדים, אחרת יצאו הנפקעים "קרחים מכאן ומכאן".

 

 

Comments Comments Off

שם (חובה)

כתובת דואר אלקטרוני אליה נשלח העלון (חובה)

נושא
[הסרת כתובת דואל מרשימת התפוצה של העלון עוד על נדלן]

הערות ובקשות

captcha

הכנס את קוד האבטחה בתמונה מעל:

Categories : כללי
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

מאמר

נפקותן של פעולות בלתי חוקיות במקרקעין לשם קביעת שיעור פיצויים וחיובים

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

האם יש מקום להתחשב בפעולות או שימושים בלתי חוקיים שבוצעו במקרקעין, לעניין קביעת שיעור היטל ההשבחה המוטל על בעל נכס, או לחלופין לעניין קביעת שיעור פיצויים שייפסק לטובתו של בעל נכס במקרה של הפקעה או אישור תכנית פוגעת? מהי מגמת הפסיקה בעניין זה? ומהו המנגנון הראוי לבחינת שאלה זו? בסוגיות אלה עוסק המאמר שלפנינו.

לאחרונה, ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 6707/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' נהור בע"מ ואח' ("עניין נהור"), אשר עסק בין היתר בשאלת נפקותו של שימוש בלתי חוקי במקרקעין לקביעת שיעור היטל השבחה.

במסגרתו פסק דינו (הקצר), אימץ בית המשפט העליון את עמדת היועץ המשפטי לממשלה, וקבע כי במישור העקרוני וככלל אין מקום להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע לצורך קביעת היטל השבחה. יחד עם זאת, סייג מעט בית המשפט את קביעתו העקרונית וציין כי אין הוא מביע דעה על אפשרות שאותה הוא הגדיר כ- "חריגה שבחריגה ונדירה ביותר" של מתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין זה.

שאלה דומה של התחשבות בשימושים ובפעולות בלתי חוקיות עולה גם בפסיקת בתי המשפט בנוגע לקביעת שיעור פיצויים, בגין הפקעה או בגין אישורה של תכנית פוגעת לפי חוק התכנון והבניה:

ס' 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובע כי ככלל "לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה"; הסיפא לסעיף מסייגת את הכלל האמור וקובעת גם כי: "… רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה לנכון כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים".

בפסק הדין בעניין ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (פורסם בנבו), קבע בית המשפט העליון, על דרך ההיקש מסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, כי יש לפרש גם את סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, באופן אשר אינו מאפשר פיצוי בגין שימוש בלתי-חוקי שעשה בעל המקרקעין בקרקע עובר להפקעתה. בית המשפט ציין בפסק הדין, כי פרשנות זו מתאפשרת על-פי לשונו של הסעיף ועולה בקנה אחד עם התכלית העומדת ביסוד הפיצוי עקב הפקעה, דהיינו דואגת להשבת מצבו של הנפגע מההפקעה לקדמותו, וכן – מקדמת את התכלית הכללית של עקרון שלטון החוק.

לצד זאת, נקבע באותו עניין כי בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ייתכנו מקרים חריגים, בהם ייקבע כי בעל הקרקע פעל בתום-לב או כי התקיימו נסיבות חריגות, בהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע, וצוין כי הפסיקה תתווה את הקריטריונים המתאימים בבוא העת.

בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי ואח' (פורסם בנבו), נקבע בין היתר כי באופן עקרוני, כפי שהדין בהפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943, הוא כי אין לשלם פיצויים בעבור בנייה שבוצעה בניגוד לחוק, כך הוא הדין גם לגבי תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, זאת מן הנימוק לפיו "מעוולה לא תצמח עילה". בית המשפט ציין באותו מקרה כי מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות, וקבע  כי כאשר קובע ס' 197 לחוק כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מזכה בפיצויים את "בעל הזכות" במקרקעין, הכוונה היא לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין.

ואולם, גם בעניין ברעלי, התחשב בסופו של דבר בית המשפט בנסיבות הייחודיות שהתקיימו באותו מקרה, ועשה שימוש בשיקולי "צדק", בחזקת החוקיות ובעובדה כי ניתן בעבר אישור לשימוש חורג (על אף שברור היה כי נפל באישור זה פגם), על מנת להכיר בזכותו של ברעלי לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך בעקבות אישורה של תכנית פוגעת.

ניתן לומר אם כן כי העיקרון העומד בבסיס פסק הדין בעניין נהור לפיו – ככלל, אין מקום להתחשב בשימושים בלתי חוקיים, אינו "מפתיע", שכן הוא ממשיך למעשה קו די עקבי שבו נוקטים לאורך השנים בתי המשפט בעניין פיצויי הפקעה ופיצויי ירידת ערך, שלפיו אין מקום ככלל להתחשב בבעל זכויות במקרקעין, בשל פעולות שבוצעו בהן, בניגוד לחוק.

אלא שכידוע וכדרכה של מציאות, פעמים רבות התמונה העובדתית והמשפטית ביחס לחוקיות הפעולות מורכבת הרבה יותר (ר' למשל פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בעניין עת"מ 1086/06 ועדה מקומית לתו"ב קרית שמונה נ' הועדה המקומית לתו"ב גליל עליון (פורסם בנבו) ולעומתו – פסק דינו של בית המשפט העליון בערעור – עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"נ נ' הועדה המקומית לתו"ב גליל עליון (פורסם בנבו)), ועשויה להצדיק בכל זאת התחשבות לשם הגעה לתוצאה הוגנת יותר כלפי בעלי הזכויות המפוצים או הנישומים.

כך לשם הדוגמא, ניתן לסבור כי יש מקום להבחין בין התחשבות בנסיבות בהן בוצעה במקרקעין פעולה משוללת-חוקיות "לכתחילה", כגון – מצב של בניה או שימוש במקרקעין שנעשו ללא היתר כלל, שניתן להציגה כאי-חוקיות במדרג "חמור" יחסית, לבין התחשבות במקרה "קל" יותר, כגון במצבים בהם אנו נתקלים לא אחת, שבהם בעל זכות הסתמך במשך שנים ובתום לב על היתר בניה שהוציאה לו הועדה

המקומית, ורק עקב שינוי פרשנות מאוחר ובדיעבד להוראות הדין, נקבע כי ההיתר ניתן על ידי הועדה המקומית שלא כדין.

יתכן גם כי בעת בחינת התחשבות בחוקיות הפעולות שבוצעו במקרקעין, נכון גם להבחין בין פעולות אשר ערכאה תכנונית או שיפוטית קבעה בהליך של תקיפה ישירה כי הן אינן חוקיות (ר' למשל בר"מ 3903/07 ג'יאן נ' הועדה המקומית נתניה (פורסם בנבו)), לבין פעולות במקרקעין, אשר קביעה מעין זו נעשתה רק בתקיפה עקיפה, ואגב ניהול ההליכים הנוגעים לשיעור הפיצויים או היטל ההשבחה, פעמים רבות – שנים ארוכות לאחר ביצוע אותן פעולות, וכאשר האפשרות להתחקות אחר יסודן ואחר מקורן הינה בעייתית ביותר.

לא אחת, אכן נתקלים אנו במקרים בהן מתעוררת, לעתים לאחר שנים, שאלה משפטית אמיתית וכבדת משקל ביחס לחוקיות פעולות שננקטו שנים ארוכות קודם לכן מכח תכנית מסוימת, באישורה המפורש של ועדה מקומית כזו או אחרת, וביחס לחוקיות הפרשנות אותה העניקה אותה ועדה מקומית להוראות אותה תכנית, זאת גם לאחר שבעלי זכויות הסתמכו במשך שנים על אותה פרשנות (שנהנית, נזכיר, מחזקת חוקיות המינהל – ר' בעניין זה פסק הדין בעניין ברעלי דלעיל), ואף שינו מצבם לרעה על בסיסה.

האם אמנם נכון הוא מבחינה משפטית, והאם "צודק" הוא מבחינה ערכית, שלא להעניק כל משקל, או לתת משקל מינורי בלבד, לסיטואציות מורכבות מעין אלה, בעת קביעת שיעור היטל ההשבחה? האם נכון להתעלם כליל מחזקת חוקיות המינהל וממדיניותה של הועדה המקומית בפרשנות הוראות התכנית בעת קביעת ה"מצב קודם", וכפועל יוצא – מהסתמכות הפרט על אותה מדיניות פרשנית, או למזער אותה בדיעבד באופן שזו לא תהווה פקטור של ממש בקביעת שיעור ההיטל?

כאמור, לשמם של מצבים מעין אלו מצא לנכון המחוקק להותיר בסעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, פתח המאפשר להתחשב בצורה מסוימת בנסיבותיו העובדתיות של כל מקרה ומקרה לעניין מתן פיצויים, וברוח זו פסקו גם בתי המשפט לאורך השנים גם בסוגיית ירידת ערך.

במובן זה, ניתן לראות את ה"חידוש" בפסק הדין בעניין נהור דווקא בסייג הצר-עד-מאוד שמתווה כעת בית המשפט העליון, בו קובע הוא כי ההיתכנות (אשר גם קיומה הוטל בספק) למתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין קביעת שיעור היטל השבחה, חרף שימוש בלתי חוקי (מבלי להגדיר מהם הקריטריונים לקביעת חוקיותו של השימוש לעניין זה), הינה, ככל שבכלל קיימת, "חריגה שבחריגה ונדירה ביותר".

לטעמנו, מדובר כאמור בפתח צר מאוד, אולי צר מדי, שעלול להפוך את האפשרות להתחשבות במצבים בהם בעלי זכויות פועלים בתום לב גם במשך שנים ארוכות, גם על בסיס היתר בניה שתוקפו לא נתקף מעולם באופן ישיר, למשימה כמעט בלתי אפשרית, ויסכל דה פקטו כל אפשרות אמיתית העומדת בפני מוסדות התכנון והערכאות השיפוטיות להתגמש ולו במעט לטובת בעלי הזכויות, גם בהתקיימן של נסיבות ייחודיות מעין אלה שצוינו לעיל או אחרות.

יתכן, כי נכון הוא לקבוע "מדרג" בין מצב בו בוצעה ביודעין פעולה במקרקעין שמלכתחילה הינה בלתי חוקית באופן מובהק וחד משמעי, בין מצב בו נקבע בדיעבד וטרם ההליך העוסק בקביעת שיעור ההיטל, כי אותה פעולה במקרקעין הייתה בלתי חוקית, ובין מצב בו בשעת ניהול ההליך העוסק בשיעור ההיטל, עדיין לא ניתן לקבוע בצורה חד משמעית כי אותה פעולה במקרקעין הינה פעולה בלתי חוקית, ולשקול הענקת משקל שונה לכל מקרה ומקרה על פי מדרג זה, או מדרג דומה.

נדמה כי גם בהתחשב בעובדה לפיה בית המשפט העליון נמנע בסופו של יום בעניין נהור מלחוות דעתו על סוג הנסיבות העשויות להצדיק התחשבות בשימוש בלתי חוקי לעניין קביעת שיעור היטל ההשבחה, יתכן כי נכון היה להימנע מנקיטת לשון כה מגבילה ביחס לאפשרות ההתחשבות בנסיבות כל מקרה ומקרה, ולא להותיר אפשרות זו (שעצם קיומה הוטל בספק) אך ורק למקרים "נדירים ביותר" כלשון פסק הדין.

מכל מקום, נוכח העובדה שבית המשפט העליון נמנע מלקבוע מסמרות וקריטריונים ברורים וחד משמעיים ליישומו של החריג לכלל (ואף נמנע מלהכריע ביחס לעצם קיומו), הרי שסביר להניח כי לא ירחק היום שסוגיה זו תתגלגל שוב לפתחו של בית המשפט העליון.

 

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

השתק שיפוטי, השלכתן של טענות סותרות וכן קריאתו של ביהמ"ש העליון למחוקק :

"מוטב שקביעת הגבולות הראויים של הפטור בהיטל השבחה תובהר בחקיקה"

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

 

מספר הליך: ברמ 7785/16 סטנלי ברגלס הווארד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

 

ערכאה: בית המשפט העליון כב' הש' דפנה ברק ארז

 

פרטי המקרקעין : מקרקעין ברחוב האר"י 3 בירושלים (חלקה 111 בגוש 30026).

 

תאריך פסק הדין: 8.11.2016

 

עסקינן בבקשת רשות ערעור בגלגול השלישי על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בירושלים שדחה את ערעורם של המבקשים, שהוגש בגין החלטת ועדת הערר ירושלים.

סיפור שהיה כך היה. על המקרקעין שבנדון היה בנוי תחילה בניין מגורים, שכלל ארבע קומות והיה רשום כבית משותף, כאשר לימים פורסמה למתן תוקף תכנית שהקנתה זכויות בנייה נוספות במקרקעין, באופן שאפשר להרחיב את היקף הבנייה בקומה הרביעית ולהוסיף שתי קומות נוספות – תכנית זאת היא התכנית המשביחה הנדונה.

להשלמת התמונה יצוין, כי לאחר שהופקדה התכנית המשביחה אך עוד קודם לכניסתה לתוקף – חתמו בעלי הזכויות במקרקעין עם המבקשים על חוזה שבו הקנו לאחרונים זכויות בדירות בבניין. בהמשך לכך, נחתם באותו יום בין הצדדים חוזה נוסף, שהוגדר כהסכם שיתוף וחלוקת דירות. הסכם השיתוף כיוון לכך שלמבקשים יוקנו בסופו של דבר הזכויות בדירות הנוספות שייבנו על-פי המצב התכנוני החדש, אם וכאשר תאושר התכנית המשביחה. משפורסמה התכנית המשביחה למתן תוקף ומכוחו הוצא היתר בניה הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים, הודעה למבקשים בדבר חבות בהיטל השבחה. המבקשים פנו לוועדה המקומית בבקשה כי יוענק להם פטור מותנה מהיטל השבחה בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים" (לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התו"ב). לאחר הגשת הבקשה לפטור ניהלה הוועדה המקומית "דין ודברים" עם המבקשים. במסגרת כך, הוועדה המקומית ביקשה כי יומצא לה מידע ביחס להיקף הזכויות של המבקשים בדירות הקיימות בבניין קודם לאישורה של התכנית המשביחה. במענה לכך ציין בא-כוחם של המבקשים, במכתב תשובה לועדה –  כי זכאותם של המבקשים על-פי הסכם השיתוף היא לקבלת דירות "שאינן קיימות במצב הקיים בטרם אישור התב"ע", וכי "על-פי הסכם השיתוף בטרם אושרה התב"ע לא הייתה למבקשים חלק בדירה במצב הקיים (בטרם אישור התב"ע). הוועדה המקומית החליטה לדחות את הבקשה לפטור מהיטל השבחה בנמקה את החלטתה בכך, שהסכמי המכר והשיתוף לא הקנו למבקשים זכות בדירה כלשהי בבניין על פי המצב התכנוני ששרר במועד כריתתם. למסקנה זו הגיעה הוועדה המקומית על בסיס האמור במכתב שנשלח אליה על-ידי בא-כוח המבקשים. בנסיבות אלה, שבהן למבקשים לא היו זכויות בדירות הקיימות בבניין, קבעה הועדה המקומית כי המבקשים כלל אינם חייבים בהיטל השבחה (שחל על מי שהוא בעל מקרקעין או חוכר לדורות), וממילא אינם גם זכאים לפטור ממנו.

על החלטת הועדה המקומית הוגש ערר לועדת הערר במסגרתו טענו המבקשים בין היתר כי לא צמחה להם טובת הנאה כלשהי מהעלאת הטענה במכתב, כי הטענה הועלתה מחוץ להליך משפטי במסגרת דין ודברים עם הוועדה המקומית, וכי מכל מקום החלת הכלל הייתה אמורה להוביל ל"תפיסתם" על עמדתם בדבר רכישת הזכויות בדירות הקיימות, ולא על העמדה שהוצגה במכתב. ועדת הערר החליטה לדחות את הערר בקבעה כי היא מקבלת דווקא את עמדתה של הוועדה המקומית, לפיה הסכם השיתוף שיקף עסקה של מכירת זכויות בנייה עתידיות, להבדיל מעסקה במקרקעין אשר יוצרת שותפות קניינית בהם. החלטתה של ועדת הערר התבססה אף היא, בין היתר, על דבריו של בא-כוח המבקשים במכתב. במסגרת הדיון בערר ביקש בא-כוחם של המבקשים לחזור בו מדבריו אלה, אך טענתו בעניין זה נדחתה. ועדת הערר קבעה כי מדובר בהצהרה עובדתית מחייבת, וכי המבקשים אינם יכולים לחזור ממנה לאחר שהבינו כי היא אינה משרתת עוד את מטרותיהם. ועדת הערר הוסיפה והדגישה כי להצהרתם של המבקשים במכתב יש תימוכין גם בתשתית העובדתית העולה מהסכמי המכר והשיתוף.

משנמצא על-ידי ועדת הערר כי עניינה של העסקה בהקניית זכויות עתידיות בלבד, היא קבעה כי לא ניתן לראות במבקשים בעלים במקרקעין לצורך החיוב בהיטל השבחה. ערעור שהגישו המבקשים לביהמ"ש המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים נדחה אף הוא בפסק הדין, שם קבע בית המשפט המחוזי כי אכן היה מקום לייחס משקל מכריע לדברים שנכתבו על-ידי בא-כוח המבקשים במכתב, לפיהם הסכם השיתוף הקנה למבקשים זכות לקבל דירות שלא היו קיימות במצב ששרר לפני כניסתה של התוכנית המשביחה לתוקף. בית המשפט המחוזי עמד על כך שהתייחסותו של המכתב להיעדרן של זכויות בדירות הקיימות בבניין נועדה למקסם את היקף הפטור של המבקשים מהיטל השבחה, אשר ניתן בגין ההפרש בין שטח הדירה המקורית לשטח הדירה החדשה. בית המשפט המחוזי סבר שניסיונם של המבקשים להתנער מטענה זו אינו ראוי (בלשון המעטה). על כן, כך נקבע, דינו של הניסיון להיחסם על-ידי כלל ההשתק השיפוטי, הינו להידחות, ומכאן בקשת רשות הערעור.

ביהמ"ש העליון הגיע למסקנה כי דין הבקשה להידחות וזאת אף מבלי שנתבקשה תגובת הועדה המקומית, בקבעו כי המדובר בקשה ב"גלגול שלישי" שאמות המידה החלות עליה הן מצומצמות. בנסיבות העניין, ביהמ"ש לא השתכנע כי הבקשה מעוררת שאלות עקרוניות או בעלות חשיבות ציבורית המצדיקות מתן רשות ערעור. לדברי בית המשפט, הבקשה נסבה למעשה על יישומו של עקרון "ההשתק השיפוטי" בנסיבותיהם הפרטניות של המבקשים. כמו כן ובהתייחס לטענת המבקשים כי בימ"ש קמא שגה בהפעילו את עקרון זה, קבע בית המשפט כי אין בכך כדי להצדיק בחינה ערעורית נוספת. יתרה מכך, ציין ביהמ"ש כי אף אם הייתי מתרשם שהחלתו של "ההשתק השיפוטי" בעניין זה מעוררת שאלות בעלות היבטים עקרוניים (והוא אף אינו קובע כך) ספק רב אם היה בכך כדי לסייע למבקשים. זאת, לנוכח העובדה שוועדת הערר ובימ"ש קמא בחנו את שאלת זכויותיהם של המבקשים במקרקעין לצורך חיוב בהיטל השבחה גם בנפרד מהדיון בתחולתו של השתק שיפוטי, והגיעו למסקנה לפיה, לאמור במכתבו של בא כוחם של המבקשים  יש תמיכה בתשתית העובדתית העולה מההסכמים, בציינו כי כידוע, "ככלל לא תינתן רשות ערעור מקום בו אין בשאלה המשפטית העקרונית כדי להשפיע על תוצאות ההליך".

 בשולי הדברים ציין ביהמ"ש, כי ללא קשר למחלוקת באשר להתאמתו ולהחלתו של כלל "ההשתק השיפוטי" במקרה הנדון, שומה על בעלי דין להביא בחשבון כי העלאת טענות סותרות, או למצער בלתי עקביות, עלולה לגבות מהם מחיר, בין השאר משום שעשויה להיות לה השלכה על האמינות המיוחסת לגרסתם. לבסוף ציין בית המשפט, כי זהו מקרה נוסף המדגים את השאלות הרבות שמעוררת הפעלתו של סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התו"ב, וכי התכלית החברתית העומדת ביסודו של סעיף זה היא ברורה, אך לא כן היקף הנסיבות המתאימות לתחולתו. בית משפט ניצל הזדמנות זאת לקרוא למחוקק בכדי להבהיר בחקיקה מפורשת את הגבולות הראויים של הפטור בהיטל השבחה כפי שכבר ניסה ביהמ"ש העליון לעשות זאת בעבר בפרשות אחרות כגון פרשת "רביד" וכן פרשת "דיבון" שמצויה כעת בדיון נוסף.

הערת מערכת: אמנם ביהמ"ש העליון דחה את בקשת רשות הערעור, בין היתר לאור המקרים המצומצמים בהם ייעתר לבקשות מסוג זה, אולם יש לברך על קריאתו של ביהמ"ש למחוקק (לאור המקרים הרבים והשונים המגיעים לפתחו של ביהמ"ש העליון) לקבוע אחת ולתמיד גבולות ברורים ומפורשים בהתייחס לשאלת הפטור בהיטל השבחה על הסוגיות השונות, שכן, בעוד התכלית של הפטור בהיטל השבחה היא סוציאלית לא אחת נראה כי הפטור נשלל מבלי שיש לכך עיגון בדין. נראה כי אכן הגיע העת שהמחוקק יעשה "סדר" ויבהיר את הדרוש הבהרה, ויפה שעה אחת קודם.

כמו כן יש להביא בחשבון כי טענות העולות אף במסגרת דין ודברים עם הועדה המקומית (והדברים נאמרים לאו דווקא בהקשר של היטל השבחה), אף אם נעשים  הם מחוץ לכותלי ביהמ"ש עשויים להשפיע ואף לעיתים באופן משמעותי  על תוצאות ההליך המשפטי , ועל כן יש לעשות כן בצורה מושכלת, בזהירות יתרה ובשום שכל .

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמרים, עדכוני חקיקה, וחידושי פסיקה בנושאים: תכנון ובנייה ומקרקעין

עריכה מקצועית: עו"ד צבי שוב
ניהול ועריכה: עו"ד יפעת בן אריה ועו"ד אמיר דרמר

 

מאמר

נפקותן של פעולות בלתי חוקיות במקרקעין לשם קביעת שיעור פיצויים וחיובים

מאת עוה"ד צבי שוב ודניאל גלעדי

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 – תיקון הגדרת "צרכי ציבור".
  • תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים.
  • ייעול הבירוקרטיה – יישום חדש המאפשר דיווח מקוון מקביל לרשות המיסים ולממונה.
  • שר האוצר אישר בצו כי ועדות מקומיות יוכלו לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים מוזלים, מעונות סטודנטים ודיור מוגן על שטחים ציבוריים.
  • ביטול עסקה עם חוכר המחזיק קרקע למגורים מבלי לבנות עליה.
  • אושרה הצעת החלטה לשיווק מתחמי בנייה הכוללים לפחות 1,000 יחידות דיור בשיטת "תכנן ובנה".
  • אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל- 3,200 יח"ד.
  • החלטת מועצה 1478 – רפורמה בניהול מקרקעי ישראל.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 502-0201483. שם התכנית: פינוי ובינוי מתחם "ירושלים-סוקולוב" בי/531.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 507-0214213. שם התכנית: תא/3866 – תפרי נווה צדק צפון מזרח.
  • הודעה מכוח סעיף 24 לתמ"א/38 בדבר הכנת תכנית בפתח- תקווה, לפי סעיף 77 וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה לפי סע' 78 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.

 

 

עדכוני פסיקה

  • הפקעות

ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח' נ' אחמד מסרי ואח'עקרונות לקבלת טענת שיהוי בתביעות הפקעה והרחבת מותב לצורך דיון בתחולת סעיף 190(א) -הפקעת מקרקעין עד 40% ללא תשלום פיצויים.

  • התחדשות עירונית

ת"א 2855-10-14 רובע 1 בע"מ ואח' נ' אליעזר משיח אהרן ואח' - דייר סרבן בפינוי בינוי.

 

  • תכנון ובנייה

עת"מ 62290-11-14 שלמה קרסו ואח' נ' מדינת ישראל - אימתי העברת שטחים לידי רשות תחשב כהעברה כפויה – תחולתו של סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

 

עת"מ 58728-05-16 כלודין עובדיה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ואח' – טענות בדבר זכויות קנייניות מול בקשה לקבלת היתר.

 

ערר 6040/16/61 נחמה חסון אזולאי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תמר ואח' – ועדת ערר אינה מוסמכת לדון בתכנית בינוי או בתשריט חלוקה ראשון.

 

ערר 414/15+015/16 כפר הים ניהול בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חדרה ואח' – ועדת הערר ביטלה היתר משום שקבעה כי ניתן תוך סטייה מתכנית.

 

  • היטל השבחה

ערר 8046/14 כהן פיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ואח' - מי חייב בתשלום היטל השבחה ומה המועד הקובע לפיו מתווספת ריבית להיטל ההשבחה- תכנית או היתר בניה.

 

מאמר

נפקותן של פעולות בלתי חוקיות במקרקעין לשם קביעת שיעור פיצויים וחיובים

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

האם יש מקום להתחשב בפעולות או שימושים בלתי חוקיים שבוצעו במקרקעין, לעניין קביעת שיעור היטל ההשבחה המוטל על בעל נכס, או לחלופין לעניין קביעת שיעור פיצויים שייפסק לטובתו של בעל נכס במקרה של הפקעה או אישור תכנית פוגעת? מהי מגמת הפסיקה בעניין זה? ומהו המנגנון הראוי לבחינת שאלה זו? בסוגיות אלה עוסק המאמר שלפנינו.

לאחרונה, ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 6707/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' נהור בע"מ ואח' ("עניין נהור"), אשר עסק בין היתר בשאלת נפקותו של שימוש בלתי חוקי במקרקעין לקביעת שיעור היטל השבחה.

במסגרתו פסק דינו (הקצר), אימץ בית המשפט העליון את עמדת היועץ המשפטי לממשלה, וקבע כי במישור העקרוני וככלל אין מקום להתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע לצורך קביעת היטל השבחה. יחד עם זאת, סייג מעט בית המשפט את קביעתו העקרונית וציין כי אין הוא מביע דעה על אפשרות שאותה הוא הגדיר כ- "חריגה שבחריגה ונדירה ביותר" של מתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין זה.

שאלה דומה של התחשבות בשימושים ובפעולות בלתי חוקיות עולה גם בפסיקת בתי המשפט בנוגע לקביעת שיעור פיצויים, בגין הפקעה או בגין אישורה של תכנית פוגעת לפי חוק התכנון והבניה:

ס' 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובע כי ככלל "לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה"; הסיפא לסעיף מסייגת את הכלל האמור וקובעת גם כי: "… רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה לנכון כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים".

בפסק הדין בעניין ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (פורסם בנבו), קבע בית המשפט העליון, על דרך ההיקש מסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, כי יש לפרש גם את סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, באופן אשר אינו מאפשר פיצוי בגין שימוש בלתי-חוקי שעשה בעל המקרקעין בקרקע עובר להפקעתה. בית המשפט ציין בפסק הדין, כי פרשנות זו מתאפשרת על-פי לשונו של הסעיף ועולה בקנה אחד עם התכלית העומדת ביסוד הפיצוי עקב הפקעה, דהיינו דואגת להשבת מצבו של הנפגע מההפקעה לקדמותו, וכן – מקדמת את התכלית הכללית של עקרון שלטון החוק.

לצד זאת, נקבע באותו עניין כי בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין הפקעה, ייתכנו מקרים חריגים, בהם ייקבע כי בעל הקרקע פעל בתום-לב או כי התקיימו נסיבות חריגות, בהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע, וצוין כי הפסיקה תתווה את הקריטריונים המתאימים בבוא העת.

בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי ואח' (פורסם בנבו), נקבע בין היתר כי באופן עקרוני, כפי שהדין בהפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943, הוא כי אין לשלם פיצויים בעבור בנייה שבוצעה בניגוד לחוק, כך הוא הדין גם לגבי תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, זאת מן הנימוק לפיו "מעוולה לא תצמח עילה". בית המשפט ציין באותו מקרה כי מי שנוהג בניגוד לחוק אינו קונה לו זכות, וקבע  כי כאשר קובע ס' 197 לחוק כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית מזכה בפיצויים את "בעל הזכות" במקרקעין, הכוונה היא לזכות שנרכשה כדין ואינה נוגדת דין.

ואולם, גם בעניין ברעלי, התחשב בסופו של דבר בית המשפט בנסיבות הייחודיות שהתקיימו באותו מקרה, ועשה שימוש בשיקולי "צדק", בחזקת החוקיות ובעובדה כי ניתן בעבר אישור לשימוש חורג (על אף שברור היה כי נפל באישור זה פגם), על מנת להכיר בזכותו של ברעלי לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך בעקבות אישורה של תכנית פוגעת.

ניתן לומר אם כן כי העיקרון העומד בבסיס פסק הדין בעניין נהור לפיו – ככלל, אין מקום להתחשב בשימושים בלתי חוקיים, אינו "מפתיע", שכן הוא ממשיך למעשה קו די עקבי שבו נוקטים לאורך השנים בתי המשפט בעניין פיצויי הפקעה ופיצויי ירידת ערך, שלפיו אין מקום ככלל להתחשב בבעל זכויות במקרקעין, בשל פעולות שבוצעו בהן, בניגוד לחוק.

אלא שכידוע וכדרכה של מציאות, פעמים רבות התמונה העובדתית והמשפטית ביחס לחוקיות הפעולות מורכבת הרבה יותר (ר' למשל פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים בעניין עת"מ 1086/06 ועדה מקומית לתו"ב קרית שמונה נ' הועדה המקומית לתו"ב גליל עליון (פורסם בנבו) ולעומתו – פסק דינו של בית המשפט העליון בערעור – עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"נ נ' הועדה המקומית לתו"ב גליל עליון (פורסם בנבו)), ועשויה להצדיק בכל זאת התחשבות לשם הגעה לתוצאה הוגנת יותר כלפי בעלי הזכויות המפוצים או הנישומים.

כך לשם הדוגמא, ניתן לסבור כי יש מקום להבחין בין התחשבות בנסיבות בהן בוצעה במקרקעין פעולה משוללת-חוקיות "לכתחילה", כגון – מצב של בניה או שימוש במקרקעין שנעשו ללא היתר כלל, שניתן להציגה כאי-חוקיות במדרג "חמור" יחסית, לבין התחשבות במקרה "קל" יותר, כגון במצבים בהם אנו נתקלים לא אחת, שבהם בעל זכות הסתמך במשך שנים ובתום לב על היתר בניה שהוציאה לו הועדה

המקומית, ורק עקב שינוי פרשנות מאוחר ובדיעבד להוראות הדין, נקבע כי ההיתר ניתן על ידי הועדה המקומית שלא כדין.

יתכן גם כי בעת בחינת התחשבות בחוקיות הפעולות שבוצעו במקרקעין, נכון גם להבחין בין פעולות אשר ערכאה תכנונית או שיפוטית קבעה בהליך של תקיפה ישירה כי הן אינן חוקיות (ר' למשל בר"מ 3903/07 ג'יאן נ' הועדה המקומית נתניה (פורסם בנבו)), לבין פעולות במקרקעין, אשר קביעה מעין זו נעשתה רק בתקיפה עקיפה, ואגב ניהול ההליכים הנוגעים לשיעור הפיצויים או היטל ההשבחה, פעמים רבות – שנים ארוכות לאחר ביצוע אותן פעולות, וכאשר האפשרות להתחקות אחר יסודן ואחר מקורן הינה בעייתית ביותר.

לא אחת, אכן נתקלים אנו במקרים בהן מתעוררת, לעתים לאחר שנים, שאלה משפטית אמיתית וכבדת משקל ביחס לחוקיות פעולות שננקטו שנים ארוכות קודם לכן מכח תכנית מסוימת, באישורה המפורש של ועדה מקומית כזו או אחרת, וביחס לחוקיות הפרשנות אותה העניקה אותה ועדה מקומית להוראות אותה תכנית, זאת גם לאחר שבעלי זכויות הסתמכו במשך שנים על אותה פרשנות (שנהנית, נזכיר, מחזקת חוקיות המינהל – ר' בעניין זה פסק הדין בעניין ברעלי דלעיל), ואף שינו מצבם לרעה על בסיסה.

האם אמנם נכון הוא מבחינה משפטית, והאם "צודק" הוא מבחינה ערכית, שלא להעניק כל משקל, או לתת משקל מינורי בלבד, לסיטואציות מורכבות מעין אלה, בעת קביעת שיעור היטל ההשבחה? האם נכון להתעלם כליל מחזקת חוקיות המינהל וממדיניותה של הועדה המקומית בפרשנות הוראות התכנית בעת קביעת ה"מצב קודם", וכפועל יוצא – מהסתמכות הפרט על אותה מדיניות פרשנית, או למזער אותה בדיעבד באופן שזו לא תהווה פקטור של ממש בקביעת שיעור ההיטל?

כאמור, לשמם של מצבים מעין אלו מצא לנכון המחוקק להותיר בסעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה, פתח המאפשר להתחשב בצורה מסוימת בנסיבותיו העובדתיות של כל מקרה ומקרה לעניין מתן פיצויים, וברוח זו פסקו גם בתי המשפט לאורך השנים גם בסוגיית ירידת ערך.

במובן זה, ניתן לראות את ה"חידוש" בפסק הדין בעניין נהור דווקא בסייג הצר-עד-מאוד שמתווה כעת בית המשפט העליון, בו קובע הוא כי ההיתכנות (אשר גם קיומה הוטל בספק) למתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין קביעת שיעור היטל השבחה, חרף שימוש בלתי חוקי (מבלי להגדיר מהם הקריטריונים לקביעת חוקיותו של השימוש לעניין זה), הינה, ככל שבכלל קיימת, "חריגה שבחריגה ונדירה ביותר".

לטעמנו, מדובר כאמור בפתח צר מאוד, אולי צר מדי, שעלול להפוך את האפשרות להתחשבות במצבים בהם בעלי זכויות פועלים בתום לב גם במשך שנים ארוכות, גם על בסיס היתר בניה שתוקפו לא נתקף מעולם באופן ישיר, למשימה כמעט בלתי אפשרית, ויסכל דה פקטו כל אפשרות אמיתית העומדת בפני מוסדות התכנון והערכאות השיפוטיות להתגמש ולו במעט לטובת בעלי הזכויות, גם בהתקיימן של נסיבות ייחודיות מעין אלה שצוינו לעיל או אחרות.

יתכן, כי נכון הוא לקבוע "מדרג" בין מצב בו בוצעה ביודעין פעולה במקרקעין שמלכתחילה הינה בלתי חוקית באופן מובהק וחד משמעי, בין מצב בו נקבע בדיעבד וטרם ההליך העוסק בקביעת שיעור ההיטל, כי אותה פעולה במקרקעין הייתה בלתי חוקית, ובין מצב בו בשעת ניהול ההליך העוסק בשיעור ההיטל, עדיין לא ניתן לקבוע בצורה חד משמעית כי אותה פעולה במקרקעין הינה פעולה בלתי חוקית, ולשקול הענקת משקל שונה לכל מקרה ומקרה על פי מדרג זה, או מדרג דומה.

נדמה כי גם בהתחשב בעובדה לפיה בית המשפט העליון נמנע בסופו של יום בעניין נהור מלחוות דעתו על סוג הנסיבות העשויות להצדיק התחשבות בשימוש בלתי חוקי לעניין קביעת שיעור היטל ההשבחה, יתכן כי נכון היה להימנע מנקיטת לשון כה מגבילה ביחס לאפשרות ההתחשבות בנסיבות כל מקרה ומקרה, ולא להותיר אפשרות זו (שעצם קיומה הוטל בספק) אך ורק למקרים "נדירים ביותר" כלשון פסק הדין.

מכל מקום, נוכח העובדה שבית המשפט העליון נמנע מלקבוע מסמרות וקריטריונים ברורים וחד משמעיים ליישומו של החריג לכלל (ואף נמנע מלהכריע ביחס לעצם קיומו), הרי שסביר להניח כי לא ירחק היום שסוגיה זו תתגלגל שוב לפתחו של בית המשפט העליון.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 – תיקון הגדרת "צרכי ציבור"

במסגרת צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים) התשע"ו 2016 (להלן: "הצו") תוקנה הגדרת "צרכי ציבור נוספים" במסגרת סעיף 62א(א)(3) לחוק התכנון והבניה, באופן שהיא כוללת בתי אבות,

מעונות למגורי אנשים עם מוגבלויות, בתי משפט, ומשרדים ראשיים של רשויות מקומיות, כנושאים שהסדרתם היא בתכנית בסמכות הועדה המקומית.

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים

ביום 6.9.16 אישרה וועדת שרים לענייני חקיקה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שעניינו קיצור תקופת ההמתנה לקבלת אישורי מיסים.

על פי התיקון יקוצר מ90 יום ל60 יום, הזמן שעל מנהלי משרדי מיסוי מקרקעין להמציא אישורים לקונה, זאת בתנאי שהקונה שילם מקדמה.

בנוסף אושר במסגרת התיקון, כהוראת שעה ל-3 שנים, כי חברה (ללא בעיות התנהלות מול רשות המיסים) הרוכשת נכס מגישה שומה עצמית ומשלמת מקדמה, תוכל לקבל אישור מסים באופן מיידי.

נקבעה גם הקלה במתן אישורי מיסים במכירת דירות מגורים שבגינן מתבקש פטור ממס שבח, כך שבמקום תקופה של 8 חודשים זו תקוצר בהדרגה (עד ל 2020) ל- 10 ימים (כיום ההליך מתבצע בתוך 25 ימים).

תוקף התיקון הינו כשלושה חודשים לאחר שיפורסמו תקנות מיסוי מקרקעין בנוגע להגשת דוחות באופן מקוון.

ייעול הבירוקרטיה – יישום חדש המאפשר דיווח מקוון מקביל לרשות המיסים ולממונה

רשות המיסים ומשרד הבינוי והשיכון השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח באופן מקוון על מכירת דירות, במקביל, הן לרשות המיסים והן לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון (להלן: "הממונה").

עובר להשקת היישום היה על קבלן לדווח בתוך 40 יום ממועד מכירת הדירה, הן לרשות המיסים והן לממונה, על דבר המכירה, בדיווחים נפרדים, כאשר פרטים רבים מתוך הדיווחים היו זהים. הוחלט לייעל התהליך באופן שבסיום הדיווח המקוון לרשות המיסים, הקבלן יכול לאשר להעביר את הנתונים המשותפים לשתי ההצהרות, לממונה, ובמקביל יפתח באופן אוטומטי עמוד מקוון מתוך אתר משרד השיכון, בו ישלים המדווח פרטים נוספים הדרושים לממונה.

 

שר האוצר אישר בצו כי ועדות מקומיות יוכלו לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים מוזלים,

מעונות סטודנטים ודיור מוגן על שטחים ציבוריים

שר האוצר חתם על צו המאפשר לוועדות מקומיות עצמאיות לאשר תכניות לשכירות ארוכת טווח במחירים שיפחתו בלפחות 20% ממחיר השוק, להקמת מעונות סטודנטים ודיור מוגן, זאת כאשר התוכניות הינה על קרקע ציבורית.

כיום הסמכות לאישור תכנית מסוג זה הינה של הוועדה המחוזית, ומשכך התהליך הינו ארוך ומסורבל. בעקבות הענקת הסמכות לוועדות המקומיות העצמאיות, אמור התהליך להיות מואץ תוך קיצור משמעותי של ההליכים הבירוקרטיים.

בנוסף, מעניקה ההחלטה סמכות לכלל הוועדות המקומיות להגדיל שטחים המאושרים למטרות אלו מעבר למה שהוגדר בתכנית.

 

ביטול עסקה עם חוכר המחזיק קרקע למגורים מבלי לבנות עליה

מועצת מקרקעי ישראל אישרה את יוזמת שר האוצר כחלון לביטול עסקה עם חוכר המחזיק בקרקע עליה ניתן לבנות 100 יח"ד ויותר, אשר לא עמד בלוח הזמנים שנקבע, זאת בכפוף לשימוע.

התיקון מסדיר את מדיניות הרשות לפיה יש לעמוד במועד השלמת הבניה אשר נקבע בהסכם הפיתוח או בהסכם החכירה, וקובע כללים דומים לביטול הסכמי חכירה והסכמי פיתוח. בנוסף, בוטלה האבחנה בין מקרקעין אשר הוקצו בפטור ממכרז ולבין מקרקעין שהוקצו במכרז.

במסגרת ההחלטה, נקבע כי הנהלת הרשות, תהא רשאית, במקרים חריגים, לאשר ליזם ארכה, בכפוף לאמור בתנאי ההחלטה. בדרך זו מבוצע איזון בין הקושי האובייקטיבי בהקמת מתחמים רחבי היקף להם תינתן בכפוף לעמידה בתנאים, ארכה המוגבלת בזמן, ולבין מקרים בהם הקרקע איננה מנוצלת לצרכים שלשמה הוקצתה.

 

אושרה הצעת החלטה לשיווק מתחמי בנייה הכוללים לפחות 1,000 יחידות דיור בשיטת "תכנן ובנה"

ביום 6.9.16 אושרה הצעת החלטת מועצת מקרקעי ישראל – לשיווק מתחמי בניה הכוללים לפחות 1,000 יח"ד בשיטת "תכנן ובנה".

יישומה של שיטת תכנן ובנה עתידה לקצר את זמני הבניה, תוך הקמת שכונות מגורים על כלל התשתיות ומבני הציבור הדרושים להן, על יזם יחיד, באופן שיאפשר אכלוס שכונה שלמה ומוכנה.

בניית יחידות הדיור במכרזים אלו תעשה תוך שימוש בשיטות בניה מתועשות, על ידי תאגידים שהן שותפויות בין חברה זרה בעלת ניסיון בשיטות בניה מתועשות ובין חברה ישראלית.

בתוך כך, משרד הבינוי והשיכון פרסם קול קורא לחברות בנייה זרות אליו הגישו מועמדות כ50 חברות. בשלב הבא משרד הבינוי והשיכון יבחר שש חברות זוכות שתכללנה במאגר ותהיינה רשאיות לבנות בישראל בנייני מגורים ולנהל פרויקטים של בניה למגורים כגורם האחראי על כל ההיבטים ההנדסיים והביצועיים של הפרויקט.

המתחם הראשון שישווק בשיטה זו הינו בשכונת "אור המזרח" בעיר חריש ויכלול כ-1,200 יח"ד.

 

אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל- 3,200 יח"ד

אושרה בותמ"ל תכנית רשות מקרקעי ישראל במתחם 2 בצריפין ל3200 יח"ד (תכנית תמל/ 1019), המשתרעת על פני שטח של 398 דונם בחלק משטח מחנה צריפין המיועד לפינוי.

תכנית זו הינה למתחם תכנון אחד מבין 8 מתחמי התכנון המתוכננים במרחב צריפין.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 502-0201483

שם התכנית: פינוי ובינוי מתחם "ירושלים-סוקולוב" בי/531

הרינו  לעדכן על הפקדת התכנית שבנדון, אשר מטרתה התחדשות עירונית (פינוי בינוי) במתחם רחוב סוקולוב 12א, 14 ורחוב ירושלים 3 בבת ים, הגדלת מלאי הדיור באזור הים ויצירת חזית עירונית לרחובות הנ"ל. התכנית מציעה שתי חלופות בינוי במספר בניינים שונה, ומקצה בין היתר שטחים לצורכי ציבור ולדיור להשכרה.

ניתן להגיש התנגדויות לתכנית תוך חודשיים מפרסום ההודעה בדבר ההפקדה בעיתונות.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 507-0214213

שם התכנית: תא/3866 – תפרי נווה צדק צפון מזרח

הרינו לעדכן כי ביום 19.10.16 פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, על הפקדת התכנית שבנדון.

מטרת התכנית, היא לקבוע מסגרת בניה כוללת לאזור, שתאפשר את שיקומו והחייאתו, תוך שמירה על אופי הבנייה ועל המרקם הקיים, בין השאר באמצעות שמירה על הפרצלציה הקיימת, ייעוד מבנים לשימור וקביעת הוראות לשיקומם.

עוד קובעת התכנית, שטחי ציבור בנויים ופתוחים לרווחת תושבי האזור.

כמו כן, התכנית כוללות הוראות לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38. בהתאם, התכנית מהווה שינוי בתחומה של תכנית מפורטת מס' 1200, תכנית מפורטת מס' 2277 ותמ"א 38 על שינוייה.

 

הודעה מכוח סעיף 24 לתמ"א/38 בפתח תקווה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 וקביעת תנאים להוצאת

היתרי בנייה לפי סע' 78 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965

הרינו לעדכן כי הועדה המקומית פתח תקווה פרסמה בעיתונות הודעה מכח ס' 24 לתמ"א 38 בדבר הכנת תכנית לפי ס' 77 וקביעת תנאים להוצאת היתרי בניה לפי ס' 78 לחוק התו"ב בין התאריכים 4.7.14-26.7.14. מליאת הועדה שמעה את ההתנגדויות שהוגשו לה להודעה הנ"ל בשלושה ימי דיונים בפברואר ומרץ 2015, וביום 29.3.18 החליטה בין היתר, כי תנאי להוצאת היתר בניה בתחום פתח תקווה לבניה למגורים ע"פ הוראות תמ"א 38 על תיקוניה, בתקופה בה תהיינה הוראות אלה בתוקף, יהיה עמידה במספר הוראות במצטבר, ובין היתר:

מיקום- בניה על פי הוראות תמ"א 38 תחול רק באזורי מגורים ב, ב-1, ג ומסחר ע"פ תכנית מאושרת; תעדוף- הוראות תמ"א 38 תחולנה רק באם בנוי בפועל בנין בן לפחות 2 קומות, ולפחות 4 יח"ד על פי היתר; מבנים לשימור- הוראות ס' 19 בתמ"א 38 תחולנה גם על רשימת השימור העירונית, אולם תותרנה גם תוספות בניה עפ"י התמ"א (ולא הריסה ובניה) ככל שיוכח להנחת דעתה של מה"ע שהתוספת לא תפגע בערך השימור.

עדכוני פסיקה


עקרונות לקבלת טענת שיהוי בתביעות הפקעה והרחבת מותב לצורך דיון בתחולת סעיף 190(א) -הפקעת

מקרקעין עד 40% ללא תשלום פיצויים

שם ומספר הליך: ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ואח' נ' אחמד מסרי ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים א' חיות, ע' פוגלמן, ע' ברון.

תאריך מתן פסק הדין החלקי וההחלטה: 29.8.16.

ב"כ המשיבים: עוה"ד ח'אלד דגש ואחמד מטר.

פרטי הנכס: אזור תעשייה כרמיאל, גוש 19148 חלקות 26 ו- 19

מדובר בעניינו בערעור וערעור שכנגד על פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר הכריע בתביעה לפיצוי כספי בגין הפקעת מקרקעין. במוקד הערעור עומדות שתי שאלות מרכזיות: הראשונה, תחולת "הגנת היתרה", הקבועה בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, והקובעת מקרים מסוימים בהם תחויב

הרשות המפקיעה לשלם פיצויי הפקעה גם בגין יתרת הקרקע שלא הופקעה. השאלה השנייה, היא תחולת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, המתיר במקרים מסוימים, להפקיע עד 40% משטח מקרקעין ללא תשלום פיצויים.

בית המשפט פתח ודן בטענות מקדמיות אותן העלו המערערות: לעניין טענת היעדר יריבות, קובע בית המשפט כי בעסקת מכר ללא תמורה, כאשר פלוני מעביר לאלמוני ללא תמורה נכס מקרקעין שברשותו, ולפלוני זכות בעלת שווי כספי הקשורה במקרקעין, בענייננו, הזכות לקבלת פיצויי הפקעה או לטעון טענת "הגנת היתרה", תהא הדעת נוטה לקבוע, בהיעדר ראיה לסתור, כי זכות התביעה וזכות העלאת הטענה כאמור, הועברו למקבל המתנה.

לעניין טענת השיהוי קובע בית המשפט, תוך הסתמכות על הקווים המנחים שנקבעו ב"הלכת ארידור", כי רק במקרים חריגים בהם שינתה הרשות את מצבה לרעה תוך התנהגות בלתי ראויה של התובע, או אז יכול ותתקבל טענת שיהוי. תנאים שאינם מתקיימים בעניינו, ועל כן דוחה בית המשפט את הטענה ומבטל את קביעת בית המשפט המחוזי בעניין זה, שקבע "אשם תורם" שבעתיו יש להפחית 20% מן הפיצוי אותו פסק לטובת המשיבים.

לבסוף, קובע בית המשפט כי השאלות שנותרו להכרעה הן: שאלת תחולת הגנת היתרה בנסיבות המקרה ותחולת סעיף 190(א) לחוק התכנון והבנה, המתיר במקרים מסוימים להפקיע עד 40% משטח המקרקעין ללא תשלום פיצויים. בית המשפט קבע כי דיון בשאלה זו דורש הרחבתו של המותב שידון בעניין וכך הורה.

בית המשפט ביקש לקבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה דנן ובשלב זה לא קבע צו להוצאות.

הערת מערכת:

בעקבות "הלכת ארידור", השימוש בטענת השיהוי הולך ונעשה נפוץ יותר, כשאנו רואים שאף הרשויות מעלות טענה זו לעיתים תכופות על מנת להתחמק ממתן פיצוי ראוי לנפקעים. מדובר במגמה בעייתית, וראוי שבתי המשפט יקבלו טענה זו רק במקרים חריגים.

 

דייר סרבן בפינוי בינוי

שם ומספר הליך: ת"א 2855-10-14 רובע 1 בע"מ ואח' נ' אליעזר משיח אהרן ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כב' השופט כרמי מוסק.

תאריך מתן פסק הדין: 26.9.16.

ב"כ התובעים: עוה"ד יואב הירש והדס פורת-רואש.

פרטי הנכס: גוש 30153 חלקה 47, שכונת קרית משה בירושלים.

התובעים, וביניהם חברת נאות המקשר בע"מ (אשר הינה הן בעלת זכויות בנכסים המהווים חלק מהפרויקט והן יזמית הפרויקט), הגישו תביעה כספית על סך של 5,000,000 ₪ מכוח הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 כנגד סירובם של בעליי דירה בפרויקט להתקשר בעסקת פינוי בינוי עם יזמית הפרויקט, בשכונת קרית משה, בירושלים.

אין מדובר בתביעה הראשונה שהוגשה נגד אותם נתבעים, שכן קודם לכן, בשנת 2012 הוגשה לבית המשפט המחוזי תביעה כספית על סך של 3,100,000 ₪ כנגד סירובם של הנתבעים, שם נפסק, כי על אף הכדאיות הכלכלית שבהצעה שקיבלו הנתבעים מהיזמית ועל אף שסירוב הנתבעים מהווה נימוק בלתי סביר, יש לדחות התביעה מאחר שלא התקיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ כהגדרתו בחוק ומשלא הוכח כנדרש קיומו של נזק ושל קשר סיבתי בין הסירוב לבין הנזק.

בפסק הדין דנן נקבע, כי התובעים הצליחו להוכיח קיומו של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ, התנאי של "כדאיות העסקה" התקיים וכי קיים קשר סיבתי בין סרבנות הנתבעים ובין הנזק שנגרם לתובעים. ועל כן התביעה התקבלה בחלקה.

לגבי הנזק שנגרם לתובעים, נקבע כי יש לפסוק פיצוי נמוך באופן ניכר מהפיצוי הנתבע על ידם (500,000 ₪), בהתבסס על סעיף 3 לחוק פינוי בינוי וכן לאור הקביעה, כי התובעים לא הוכיחו את נזקם אלא הסתמכו על חוות דעת שמאית ופסק הדין שניתן בהליך הקודם. כן נקבע, כי ראוי לעכב את התשלום לפרק זמן של כחודשיים וחצי על מנת לאפשר לנתבעים לבחון פעם נוספת את ההסכם ולשקול את עמדותיהם.

הערת מערכת:

יוזכר כי בקנה עומדת הצעת חוק לפיה, יוכל בית המשפט אף להורות ולחייב דיירים שיוגדרו דיירים סרבנים לחתום על ההסכמים, ואולם נכון להיום קיימת אך הסנקציה הכספית בחיוב נזיקי, על מנת להוות לחץ לחתימה כאמור, ברי הוא כי ההצעה מתבקשת ואף תואמת את המתווה לפיו, יכול הרוב המתאים לפנות למפקח על המקרקעין בסוגיה המקבילה של דייר סרבן הממאן לחתום על הסכם לחיזוק בניין על פי תמ"א 38.

 

אימתי העברת שטחים לידי רשות תחשב כהעברה כפויה-
תחולתו של סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965

שם ומספר הליך:  עת"מ 62290-11-14 שלמה קרסו ואח' נ' מדינת ישראל

ערכאה:  בית משפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אליהו בכר.

תאריך מתן פסק הדין: 30.8.16. ב"כ העותרים:  עו"ד משה י' קמר.

 פרטי הנכס: חלקה 189 גוש 6605, חלקה 200 בגוש 6606 וחלקה 99 בגוש 6608, בהרצליה.

מדובר בחלקות הממוקמות, נכון להיום, בשטחה של עיריית הרצליה, אשר נרכשו בשנת 1938 על ידי הורי העותרים.

על חלקות אלו חלו תב"עות R/6 ו-R/77 אשר הוכנו על ידי שלטון המנדט במהלך שנות הארבעים של המאה הקודמת, וקבעו כי יעודן של כלל החלקות בתוכנית יהיה למגורים במשולב עם שטחי ציבור, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים (להלן: "תב"עות R/6 ו-R/77"), כן קבעו תב"עות R/6 ו-R/77 בהתאם לפקודת בניין ערים, 1936, הקצאות קרקע לצרכי ציבור מכל המינים לרבות כבישים, מגרשים פתוחים וכיוצא באלו.

כמו כן, על חלקות אלו חלו חוקי העזר של הרצליה שחוקקו בשנת 1941 על ידי ועדת בניין ובניין ערים מחוז לוד, אשר לפי סעיף 7 להם השטח הכולל של מקומות פתוחים יחד עם הדרכים, בתוכנית פרצלציה על פי תב"עות R/6 ו-R/77, לא יפחת מ-25% מהקרקע המאושרת עפ"י סעיף 27 לפקודת בנין ערים, 1936.

על בסיס תב"עות R/6 ו-R/77 והוראות הדין המפורטות לעיל, הגישו בעלי הזכויות בחלקות בקשה לאישור תב"ע R/99, אשר לפיה 25% משטח החלקות שנכללו בתוכנית (והיו בבעלותם) יועדו לדרכים- שטחים הדרכים הינם החלקות דנא.

הואיל ודרכים אינם קרקע פרטית, נתבקשו בעלי הזכויות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה להפריש את שטחי הדרכים, היינו את החלקות, ולרושמם, בהתאם לדין באותה העת, על שם הנציב העליון – כך עשו בעלי הזכויות ולאחר אישור תב"ע R/99 רשמו את החלקות על שם הנציב העליון.

במהלך השנים לא פותחו החלקות ולא נעשה בהם כל שימוש, בוודאי שלא לפי ייעודם, וכך בשנת 1955 הותוו החלקות בצו גבולות כשטח תכנון העיר הרצליה, ובשנת 1961 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר של

הרצליה שמספרה הר/253א במסגרתה בוטלה שכונת המגורים שתוכננה ואושרה בתב"ע 99/R.

כמו כן בוטל הייעוד הציבורי של שלוש החלקות והן יועדו באופן בו חלקה 6606/200 יועדה לתכנון בעתיד לרה פרצלציה וחלקות 6605/189 ו- 6608/99 יועדו לאזור חקלאי לרה פרצלציה.

לנוכח שינוי הייעוד ביקשו העותרים כי ביהמ"ש יאפשר להם לרכוש חזרה מהמדינה את החלקות, עפ"י זכותם כעולה מסעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). לחלופין התבקש ביהמ"ש לאפשר לעותרים זכות קדימה ברכישת מלוא הזכויות שיוקצו למדינה בתכנית בניין עיר מס' הר/2200א אשר עתידה להיות מאושרת או אחרת שתבוא במקומה, בגין אותן חלקות אף זאת מכוח סעיף 195(2) לחוק.

בית המשפט נדרש ראשית לשאלה האם סעיף 195(2) לחוק חל בענייננו.

סעיף 195(2) לחוק קובע כך:

"195. מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה: …

  (2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור."

תחילה מציג בית המשפט את המבחנים המנחים לקביעת קיומה של העברה כפויה או העברה מרצון: (1) ביוזמתו של מי הוגשה התכנית?; (2) האם בעלי הזכויות קיבלו תמורה בשל העברה?; (3) כיצד התנהל יוזם ההסכם במשא ומתן; (4) מהו מועד רכישת המקרקעין, לפני או אחרי אישור התכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור; (5) מהו הזמן שחלף בין מועד אישור התכנית המייעדת את המקרקעין לייעוד ציבורי לבין מועד עריכת ההסכם.

מן הכלל אל הפרט קובע בית המשפט, כי במקרה נשוא פסק הדין, תב"ע R/99 אכן הוגשה על ידי הבעלים, דבר אשר על פי רוב מעיד על העברה מרצון של שטחים ציבוריים, אך במקרה נשוא פסק הדין תב"ע R/99 הוגשה לאחר שחלו על החלקות תב"עות R/6 ו-R/77 והוראות דין, אשר הוגשו על ידי שלטון המנדט, ואשר חייבו קיומם של שטחים ציבוריים בתב"ע R/99 ואת העברת שטחים ציבוריים אלו לידי הנציב העליון. עובדה זו, קבע בית המשפט, פועלת דווקא לחובת המדינה.

מאידך, קובע בית המשפט, כי העובדה שתוכנית הפרצלציה R/99 הפיקה לבעלי הזכויות רווחים נאים, עת מכרו הם את מרבית החלקות שהיו בבעלותם, לנוכח תכנית הפרצלציה R/99, מעידה כי העברת החלקות לידי הנציב העליון, נעשתה מרצון, לכך מוצא הוא תמיכה נוספת אף בעובדה שעד לשנת 2012 לא נשמעה מצד בעלי הזכויות או חליפיהם כל טרוניה בדבר בעלות המדינה בחלקות.

יחד עם זאת מוסיף בית המשפט, כי העובדה שתב"עות R/6 ו-R/77, אושרו לאחר רכישת החלקות על ידי בעלי הזכויות מעידה אף היא כי מדובר בהעברה שבוצעה בכפיה.

לאור האמור מסכם בית המשפט כי משקל החיצים המצביעים דווקא על ביצוע העברה בכפיה עולה על משקל החיצים המצביעים על העברה בהסכמה שאינה כפויה.

לאחר מכן נדרש בית המשפט לשאלת השיהוי וההתיישנות, בעניין זה קובע בית המשפט שתי קביעות: (1) בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה, אין תחולה של הוראת סעיף 14ד(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, לפיה בתום 25 שנים לאחר הודעה על הפקעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), יכול שר האוצר לעשות בקרקע ככל העולה על רוחו; (2) אין מקום לטענות שיהוי או התיישנות

בדבר הגשת עתירה לרכישת קרקעות שהופקעו, בנסיבות בהן לא נמסרה הודעה לבעלי הזכויות ו/או חליפיהם, לפיה זכאים הם לרכוש את הקרקעות מן המדינה, כנדרש בסעיף 195(2) לחוק.

לבסוף קיבל בית המשפט את העתירה באופן בו הקנה לעותרים, כיורשי בעלי הזכויות, את הזכות לרכוש מהמדינה את החלקות על יסוד סעיף 195(2) לחוק, בתנאים המפורטים בסעיף זה תוך שהוא מטיל על המדינה את הוצאות העותרים בסך 10,000 ₪.

הערת מערכת:

העובדה שתיקון דיני ההפקעות יצר פערים ושוני בחוק בין הפקעות על פי הפקודות לבין הפקעות לפי חוק התו"ב, יוצרת עיוות בלתי סביר ונכון לטעמנו היה להשוות בין הדינים ולאחד חקיקת הפקעות מסודרת, שכן, לא ייתכן שחוק אחד יורה על השבת הקרקע ואילו משנהו, לא יאפשר השבה כאמור עקב התיישנות לדוגמא.

 

טענות בדבר זכויות קנייניות מול בקשה לקבלת היתר

שם ומספר הליך: עת"מ 58728-05-16 כלודין עובדיה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בפני כב' השופט רון סוקול.

תאריך מתן פסק הדין: 22.8.16.  ב"כ המשיבים: עוה"ד ע' ענבר, ד' קורן.

פרטי הנכס: בית ברחוב דרך הים 157 חיפה, תת חלקה 4, חלקה 12 בגוש 12324.

במוקד העתירה עמדה השאלה, האם על ועדה לתכנון ולבנייה להכריע במחלוקות שבין בעלים בבית המשותף בדבר זכויותיהם הקנייניות בטרם תבחן בקשה שהגיש אחד מהם לקבלת היתר או שמא על הטוענים לזכויות קניין לפנות לערכאה משפטית.

העותרים הם בעלי הזכויות בדירה בבית משותף בחיפה, לה צמודה מרפסת פתוחה. משיבים 3-4, שהינם בעלי זכויות בדירה אחרת בבניין, הגישו בקשה להיתר בניה, לבניית תוספת של מרפסת לדירתם, מעל מרפסת העותרים. לתיק הבניין הוגשו חתימות אישור של כל בעלי הדירות האחרים בבניין למעט של העותרים, אשר התנגדו לתוספת הבניה. הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים.

על החלטה זו הגישו העותרים ערר לוועדת הערר וטענו כי זכויותיהם במרפסת משתרעות עד לחלל הרום, כאמור בסעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובנייה של מרפסת על ידי המשיבים מהווה פגיעה בזכויות הקניין שלהם. עוד טענו העותרים, כי מאחר ומדובר בבנייה ברכוש משותף, היה על המשיבים להציג פרוטוקול אסיפה כללית של דיירי הבניין, המאפשר להם להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירתם. העותרים סברו כי המשיבים היו צריכים ראשית לפנות בתביעה לערכאה המתאימה לקבלת פסק דין המצהיר על זכותם לבנות את המרפסת בטרם הגשת הבקשה להיתר בניה ורק לאחר מכן לפנות לוועדת התכנון שתבחן האם הבקשה תואמת את תכניות המתאר ואת הוראות דיני התכנון והבניה. הערר נמחק על ידי ועדת הערר מחוז חיפה (בראשות כב' יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל), אשר לעמדת הועדה לעוררים אין זכות להגשת ערר, מאחר ומדובר בבקשה להיתר התואמת את הוראות התכניות החלות, היא אינה כרוכה בהקלה או בשימוש חורג ובהיעדר טענות תכנוניות רלבנטיות בדבר סטייה מהוראות התכנית החלה, לא קמה לעוררים זכות ערר. ועדת הערר הוסיפה כי ככל שלעוררים טענות במישור הקנייני, עליהם לפנות לערכאות האזרחיות המתאימות.

על החלטות ועדת הערר והועדה המקומית הוגשה העתירה הנוכחית. בית המשפט קבע כי דין העתירה להידחות וכי יש להותיר את החלטת הוועדה המקומית על כנה. לדעת בית המשפט העותרים אינם טוענים כי הבקשה להיתר חורגת מתכניות המתאר התקפות או כי על הוועדה להכריע במחלוקת בעניין הזכויות. לב טענתם היא כי לאור המחלוקת העולה מהבקשה להיתר ומהתנגדותם לבקשה, היה על הוועדה להימנע מלדון בבקשה עד שהמשיבים יציגו בפניה החלטה שיפוטית של ערכאה מוסמכת בדבר זכויות קנייניות

המאפשרות בנייה כמבוקש על ידם. טענות אלו נדחות על ידי בית המשפט, הסבור כי לאור קיומה של זיקה קניינית מספקת של המשיבים לבנייה המבוקשת, רשאית הייתה הוועדה לדון בבקשה להיתר.

בהתאם להלכה כפי שגובשה במספר פסקי דין, קבע בית המשפט כי די שהוועדה שוכנעה כי בידי המבקש "תימוכין קניינים" על מנת שתהא מוסמכת לדון בהיבטים התכנוניים של הבקשה. כאשר הוועדה סבורה כי אין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה עליה לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. בעניין דנא, למשיבים זכות לכאורה לבניית המרפסת מאחר והם עמדו בתנאי ההסכמה, שכן הצביעו על הסכמתם של 8 מתוך 9 בעלי הדירות, אשר הינם גם בעלי יותר משני שליש מהרכוש המשותף, ובתנאי העדר פגיעה בזכויות הבנייה. טענתם של העותרים לזכות קניינית בכל חלל הרום שמעל המרפסת הצמודה לדירתם אינה מספקת לכרסם בתימוכין הקניינים שהציגו המשיבים.

הערת מערכת:

בית המשפט קבע כי בשונה ממגרש וקרקע פנויה, הרי שחיים ומגורים בבית משותף מחייבים התחשבות ואי הצמדות למבחנים הנוקשים של החוק כדוגמת הזכות לשמור על האוויר מעל המרפסת עד לב השמיים, שאינו תואם חיים משותפים כאמור.

ועדת ערר אינה מוסמכת לדון בתכנית בינוי או בתשריט חלוקה ראשון

שם ומספר הליך: ערר 6040/16/61 נחמה חסון אזולאי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תמר ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 7.9.16. ב"כ המשיבים: עוה"ד אושרה פרוכטמן, אילת שמואל ושגיא מרום.

פרטי הנכס: ישוב הר עמשא.

ענייננו בערר המבקש לתקוף את החלטת הועדה המקומית לאשר תשריט חלוקה ראשון בהתאם לסעיף 137 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") וכן שינוי ל"תכנית בינוי" של היישוב הר עמשא (להלן: "היישוב").

במקרה זה, התכנית המסדירה את הקמת היישוב קבעה כי אזור המגורים מהווה מעין מגרש אחד, מבלי לקבוע זכויות בניה, חלוקה למגרשים וכו', אשר ייקבעו בתכנית בינוי שתאושר בוועדה המקומית. ועד האגודה הגיש תכנית בינוי חדשה ותשריט חלוקה, אשר אושרו ע"י הועדה המקומית. על כך הוגש ערר.

ועדת הערר קבעה כי היא אינה מוסמכת לדון בערר כנגד אישור תכנית בינוי, אשר אינה תכנית סטטוטורית ואינה כפופה להוראות הקבועות בחוק לגבי אישור תכנית או בקשות להיתרי בניה.

כך גם לגבי אישור תשריט חלוקה. סעיפים 140,142 מקנים לוועדת הערר סמכות לדון בהחלטה לסרב לאשר תשריט חלוקה או לשנות תשריט חלוקה שכבר אושר, אך החוק אינו מקנה לוועדת הערר סמכות לדון בהחלטה לאשר לראשונה תשריט חלוקה.

לפיכך, נקבע כי הדרך היחידה לתקוף החלטות אלו היא באמצעות הגשת עתירה מנהלית.

עם זאת, ציינה ועדת הערר בהערת אגב, כי מבחינה מהותית נכון לאפשר זכות ערר על החלטות מהותיות בנושאים תכנוניים שמקבלת ועדה מקומית לרבות קביעת קווי בניין, מס' קומות וכו'. פתרון אפשרי הוא בצמצום סמכות ועדה מקומית להנפיק היתרים במקום בו הוראות התכנית אינן מפורטות דיין ומותירות את ההסדרים המהותיים לתכנית בינוי. טענת היעדר סמכות זו ניתן להעלות בפני ועדת הערר.

הערת מערכת:

נראה כי מדובר בלקונה אשר יש לתקנה, ועדת הערר הינה הערכאה הישירה והמתאימה ביותר לבירור הליכים מעין אלו כערכאת ביקורת על ועדת התכנון, וכך גם קבע בית המשפט העליון בשורת פסק דין, בעוד

בתי המשפט אמורים לברר יותר את הפן הקנייני או המנהלי כביקורת.

 

ועדת הערר ביטלה היתר משום שקבעה כי ניתן תוך סטייה מתכנית

שם ומספר הליך: ערר 414/15+015/16 כפר הים ניהול בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חדרה ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך מתן ההחלטה: 31.8.16. ב"כ העוררים: עוה"ד טלי סלטון ישועה ויונתן ליבצ'יק.

פרטי הנכס: פרויקט כפר הים בצפון מערב לגבעת אולגה, חדרה.

פרויקט כפר הים, ממוקם לחוף ימה של חדרה, מצפון מערב לגבעת אולגה. הפרויקט הכולל בית מלון, בתי דירות ומתקני נופש, החל דרכו בסוף שנות ה- 90 של המאה הקודמת אז יצא היתר בניה ראשון אשר כלל את כל המתחם. בשל נסיבות שונות, בניית דירות המגורים הושלמה אולם בניית המלון נעצרה בשלב השלד, ונותרה כך משך כמעט 20 שנה.

בשנים האחרונות, הוחל לפעול לחידוש הבניה במקום והוגשו מספר בקשות להיתרי בניה, אשר ארבע מהן אושרו ובגין שתיים מהן ניתנו היתרי בניה – היתר אחד בשנת 2013 והיתר נוסף, אשר הוכתר כ"היתר שינויים" בשנת 2015.

הערר הוגש בגין ההיתר משנת 2015 ולא הוגש בגין ההיתרים הקודמים שהוצאו למבנה, ולא נתבקש כל סעד לגבי אותם היתרים. היתר הבניה נשוא הערר שבנדון, נתבקש ל"שינויים במסגרת תקופת ההיתר לרבות תוספת שטחים, שינוי במניין החדרים ל-164. הוספת בית קפה בקומת הקרקע, הוספת אזור ספא בגלריה 1, שינויים במרפסת חדר אוכל בקומה 3 – ללא פרגולה", ונדון כבקשה תואמת תכנית, בהסתמך על המצב התכנוני התקף. לפיכך, לא התקיים הליך של קבלת ושמיעת התנגדויות על ידי הועדה המקומית, וההחלטה ניתנה על ידי רשות הרישוי.

בין יתר הטענות שהועלו, הן כנגד ההיתר נשוא הערר והן כנגד ההיתרים הקודמים, נטען לסטייה מהוראות התכנית ביחס לשטחי השירות, הן בשל ניוד שטחים הן בשל שטחי שירות שאינם מוגדרים בתכנית; סטייה מהוראות התכנית ביחס לחניה; סטייה מהשימושים המותרים; סטייה ממספר הקומות המותר.

נזכיר בקצרה, כי ביחס לטענות שהועלו בנוגע לחוקיות ההיתרים הקודמים, ועדת הערר קבעה כי הינה מוסמכת עקרונית לדון בטענות הנוגעות להיתרים מוקדמים שיצאו ואף אם הבניה מכוחם הייתה מסתיימת (אין זה המצב במקרה דנן). עם זאת, ועדת הערר קבעה כי בסמכות לא די, ועליה לבחון, לנוכח חלוף תקופת זמן משמעותית ממועד הוצאת ההיתר, האם בנסיבות העניין יש מקום להתיר "פתיחתו" ודיון מחודש בו. בעניין זה, נקבע כי נפל בטענות העוררים שיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי.

למרות זאת, ועדת הערר ביקשה לבחון האם הותרת ההיתרים כולם תוביל לפגיעה בשלטון החוק ואם יימצא כי מתקיימת פגיעה כאמור, יש לאזן בין האינטרס הציבורי בשמירה על ערכי שלטון החוק ובין אינטרס המשיבה והפגיעה בה. נעמוד על עיקר הטענות שנבחנו.

לאחר שבחנה ועדת הערר את טענות העוררים, מצאה אמנם כי בהיתר משנת 2015 נקבע מספר הקומות על 21 קומות, באופן קוהרנטי להיתרים הקודמים. עם זאת, ועדת הערר קבעה כי לצורך סגירת הגלריה כלפי הקומה התחתונה, והפיכתה לקומה בפני עצמה כהגדרה הקבועה בתקנה 5  לתקנות חישוב שטחים, הן בהיתר משנת 2013 הן בהיתר משנת 2015, נדרש הליך של הקלה במספר הקומות. פרסום הקלה כאמור לא נעשה.

ביחס לטענות בדבר שינוי מיקום המטבחים, שינוי מיקום חדר האוכל, שינוי מיקום המתקנים הטכניים ועוד, מהווה שינויים העולים כדי "שימוש חורג מהיתר" עוד טענו כי הוספת שימוש למבנה ל"אולם אירועים" מהווה אף היא שימוש חורג מהיתר – ועדת הערר קבעה, כי יש להבחין בין טענות העוררים-

באשר לפונקציות שהנן חלק אינהרנטי מ"בית מלון", ואשר היו קיימות בהיקף כזה או אחר בהיתר הקודם, ובהיתר 2015 הותר לשנות מיקומן או שטחן או אף כאשר מתבקשת הוספת פונקציות אשר אינהרנטיות לשימוש שהותר למבנה כ"בית מלון" – אין השינוי מהווה לטעמנו "שימוש חורג מהיתר". לעומת זאת, אם מתבקשת הוספת שימוש, אשר לא היה קיים בהיתר המקורי ואינו מהווה שימוש אינהרנטי לבית מלון, יש לראות בכך "שימוש חורג מהיתר".

לפיכך, ועדת הערר קבעה, כי שינוי מיקום מטבחים או חדר האוכל וכיוב', הנו שינוי פנימי בלבד אשר אינו מקים חובת פרסום במסגרת של "שימוש חורג מהיתר". כך גם הוספת פונקציה, כגון  "מרכז כנסים", אשר אף לשיטת העוררים מהווה חלק בלתי נפרד ממלונאות, אינה עולה כדי "שימוש חורג מהיתר". שכן, כאמור, מבוקש להוסיף שימוש המהווה חלק אינהרנטי מהייעוד ל"בית מלון". במילים אחרות, במסגרת היתר 2015 לא נתבקש כל שימוש נוסף אשר אינו מהווה שימוש אינהרנטי ל"בית מלון".

ועדת הערר הבהירה, כי שונים הדברים אילו היה מבוקש לשנות את מרכז הכנסים לאולם אירועים, כי אז למרות שאולמות אירועים הנם שימוש תואם תכנית, יהא צורך לנקוט הליך של שימוש חורג מהיתר.

טענה נוספת ומשמעותית שנבחנה, היא הטענה לפיה העברת חדר האוכל היחיד במלון למרפסת פתוחה, הנה פיקטיבית. בעניין זה, ועדת הערר קבעה, כי קיומו של חדר אוכל של בית מלון במרפסת פתוחה, תחייב קירוי, כזה או אחר משך כל השנה (בחורף נגד משקעים ובקיץ לצורך הצללה וקירור). לפיכך, ברי כי הכוונה לעשות ב"מרפסת" שימוש עיקרי בקירוי משך כל השנה וזאת לא ניתן להתיר, שכן שטח המרפסת אינו מחושב כשטח עיקרי והעברת חדר האוכל למרפסת, מהווה פיקציה שלא ניתן להתעלם ממנה.

נזכיר לבסוף, כי ועדת הערר מצאה פגם נוסף בהיתר, כתוצאה מחריגה מתקן החניה המחייב במועד הוצאת ההיתר, תוך הגדרה שגויה של המלון כמלון עירוני.

לנוכח הפגמים הנ"ל, ועדת הערר קבעה שלא ניתן במקרה זה להפעיל את דוקטרינת הבטלות היחסית ולאשר את ההיתרים בכפוף לשינויים, ועל כן קיבלה את הערר והורתה על ביטולם של החלטת הועדה המקומית מושא הערר ושל היתר הבניה שהונפק מכוחה.

הערת מערכת:

יש להזכיר כי הליך של שימוש חורג מהיתר הוכר על ידי ההחלטות כהליך שונה מהותית משימוש חורג מתכנית, המבחנים לאישורו הינם יותר מבחנים של התאמה ושיקול הדעת הינו צר יותר, אף נזכיר כי המחוקק חפץ לפני זמן לא רב לבטל את הצורך בפרסומים לשם תיקון היתר שתואם את התכנית, בנוסף נקבע על ידי ועדות הערר לאחרונה כי הליך זה לא יגרור חיוב בתשלום היטל השבחה.

 

מי חייב בתשלום היטל השבחה ומה המועד הקובע לפיו מתווספת ריבית להיטל ההשבחה -

תכנית או היתר בניה

שם ומספר הליך: ערר 8046/14 כהן פיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית  לפיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 22.6.16. ב"כ המשיבה 1: עו"ד דני גלס, ב"כ המשיבה 2: עו"ד גבי לוריא.

פרטי הנכס: לא צוין.

העוררים רכשו את המקרקעין בשנת 2008 מהמשיבה 2, אשר בנתה את ביתם, כאשר החזקה בנכס הועברה לידי העוררים בשנת 2008.

בשנת 2009 אושרה תכנית שהגישו העוררים אשר עניינה היה להכשיר חריגת בניה, באופן בו קו הבניין יהיה במרחק 3.8 מ"ר מחזית המגרש ולא 5 מ"ר, כפי שאושר בתוכנית המקורית ובהיתר הבניה המקורי.

בשנת 2014 הגישו העוררים בקשה להיתר בניה לשם בניית בריכת שחיה בחצר הנכס ובתוך שכך ביקשו הקלות בניה באופן התואם את התוכנית. בגין הקלת בניה זו הוציאה המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, היטל השבחה בצירוף הצמדה וריבית מיום אישור התכנית.

ראשית טענו העוררים כי היטל ההשבחה כלל לא אמור לחול עליהם אלא על חברת הבניה, המשיבה 2 ובכל מקרה אין מקום להוסיף תשלומי ריבית להיטל ההשבחה מיום אישור התוכנית אלא רק מיום מתן היתר הבניה.

עוד הוסיפו כי הם שומרים לעצמם את הזכות להגיש שומת השבחה נגדית ככל שהערר ידחה.

ועדת הערר קבעה כך:

היטל ההשבחה מוטל על בעל המקרקעין ביום בו אושרה התכנית המשביחה, כאשר המועד הקובע לעניין זה הינו מועד חתימת הסכם המכר ולא מועד העברת החזקה בנכס. משכך קבעה ועדת הערר היטל ההשבחה מוטל על העוררים ולא על המשיבה 2 אשר בכל מקרה לא החזיקה בנכס במועד אישור התוכנית.

עוד קבעה ועדת הערר, כי יש לראות במועד קבלת היתר הבניה את המועד ממנו תצורף ריבית להיטל ההשבחה ולא מועד אישור התוכנית, זאת קבעה הוועדה לנוכח מספר טענות:

ראשית, פרשנות לפיה תשלומי ריבית יחלו מיום אישור התכנית ולא מיום מתן היתר הבניה תביא לכך שבמקרה של הכשרת חריגת עבירת בניה במסגרת תכנית המחייבת הוצאת היתר בניה לאחריה, יהיו שני מועדי מימוש- הראשון, מיד עם אישור התכנית המכשירה בהתאם לחלופת המימוש שבסעיף 1(א)(2) והשני, עם הוצאת היתר בניה בהתאם לחלופת המימוש הקבועה בסעיף 1(א)(1)- כפילות זו אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק.

שנית, ובניגוד לעת מלומדים רבים, אין תפקידה של ריבית הפיגורים המצטרפת לקרן היטל ההשבחה החל ממועד המימוש, לשמש תמריץ להוצאת היתר בניה, אלא כל מטרתה היא לתמרץ את הנישום לשלם את היטל ההשבחה במועד, הא ותו לא, כאשר תפקיד ה"תמריץ" להוצאת היתר בניה שמור לסיכון שבגין הפעולה הבלתי חוקית יוגש כתב אישום.

שלישית, קבלת פרשנות לפיה תשלומי ריבית יחלו מיום אישור התכנית, תוביל למצבים אבסורדיים בהם אדם פלוני שתכנית כללית אפשרה את הכשרת בנייתו, יחויב בריבית החל מיום אישור התוכנית בעוד אלמוני שביצע עבירות בנייה חמורות יותר מבלי שתכנית כללית אפשרה את הכשרתן, לא יחויב בתשלומי ריבית פיגורים גבוהה.

לסיכום קבעה וועדת הערר כי היטל ההשבחה יחול על העוררים, בצירוף הצמדה החל מיום אישור התוכנית ואילו תשלומי ריבית יצטרפו לקרן החל מיום מתן היתר הבניה.

כמו כן, אפשרה וועדה הערר המחוזית לעוררים להגיש שומה נגדית בתוך 30 ימים.

כל זאת קבעה וועדת הערר ללא צו להוצאות.

הערת מערכת:

בפסה"ד העליון בעניין ע"א 7210/01-ב' עיריית נתניה נ' עזבון גלמבוצקי קבע בית המשפט העליון כי היטל השבחה אין לגבות בגין פעולות בלתי חוקיות, יש להבדיל בין הסנקציות שקבע המחוקק בדין לשם מאבק בבנייה כאמור לבין היטל השבחה שנועדו לפעולות הנעשות מכח תכנית וכדין, על אף שתחושת הצדק מובילה לכיוון החיוב גם בהיטל, עניין זה למחוקק מסור.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il