קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

דצמבר
03

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 52

Posted by: | Comments סגור לתגובות

.

מאמרים בנושא

מי יבקר את החלטת הועדה המחוזית בתכניות שבסמכותה ומתי  ?

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מקרקעין

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"ג-2013


תזכיר חוק תפיסת מקרקעין לצרכים דחופים, התשע"ד-2013

 

רשות מקרקעי ישראל

תזכיר חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשמ"ד-2013


מועצת מקרקעי ישראל  אישרה מודל שיאפשר שיווק אפקטיבי של קרקעות וקבלת היתר בניה בתוך שנה וחצי מעת השיווק


רשות מקרקעי ישראל תקצה קרקע בהנחה ניכרת ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי


החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1294- הסכם להעברת הפעילות התעופתית אזרחית משדה דב

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

ע"א 738/10 מפיד מחמוד קאסם דבאח ו-8 מערערים נוספים נ' מדינת ישראל

שווי השוק משקלל את המידע שידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת,
ולא ניתן "לתקן" אותו בדיעבד

 

התיישנות

ע"א 4859/11 עיריית נס ציונה ואח' נ' סאדאב חב' לבניין בע"מ ואח'

דרישת עירייה מיזם למימוש התחייבות קיום מטלה ציבורית נתונה לתקופת ההתיישנות


היטל השבחה

ת"צ 17616-09-10 שולמית לוינסון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון

אושרה בקשה לאישור תובענה ייצוגית בגין גביית "אוטומטית" של ריבית פיגורים על סכום היטל ההשבחה לאורך מלוא התקופה שמיום המימוש ועד יום התשלום
וזאת אף אם התארכות ההליך אינה בעטיו של הנישום

 

 

תכנון ובניה – רישוי

עת"מ 40256-07-13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד נ' שמחה צימרמן ואח'

חלוקת מבנה מגורים והכשרתו למגורי מספר בני משפחה, אינו מהווה פיצול דירה,
כאשר אין פיצול תשתיות

 

ערר (ירושלים) 293/13 -1 פרופ' חיים סומר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת, המאפשרת לקבוע בתכנית מקרים שיראו בהם כסטייה ניכרת – לא ביטלה את הלכת בן יקר גת, אולם בהחלט צמצמה אותה וגידרה את גבולותיה.


כאשר קיימת הוראה בתכנית השוללת לחלוטין ובאופן כולל את סמכות הוועדה ואת שיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה, הרי הוראה זו בטלה גם לאחר התקנת תקנה 2(19), ומאידך- כאשר מדובר בתכנית על איסור ספציפי להקלות בנושאים מסוימים בלבד – ההוראה אינה בטלה וגוברת על הוראות התקנות המתירות הקלות

 

ערר (ת"א) 5493/12 חיים גונן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב

שיקול קנייני במסמך מדיניות תכנוני בסוגיית פיצול דירה כדין

 

מאמרים


מי יבקר את החלטת הועדה המחוזית בתכניות שבסמכותה ומתי  ?

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

במאמרנו זה בחרנו להתמקד אפוא, בזכות הערר על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישורה או דחייתה של תכנית שבסמכותה, תוך בחינת השאלה האם על אף שבדין קיימות לפרט אלטרנטיבות להשיג על החלטת הועדה המחוזית, המדובר בזכות קיימת מבחינה מעשית או שמא מדובר לרוב באפשרות תיאורטית בלבד. כן בחרנו לעסוק בנוסף במאמרנו זה במועד המצוי והרצוי לתקיפת החלטת הועדה המחוזית, ה"מלכוד" אליו נקלע הפרט, והאנומליה שנוצרה עקב כך, תוך הצעות לייעול ושיפור חלק מהדין החל בנסיבות אלה.

מבחינת המסגרת הנורמטיבית, בסעיף 110 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק"), התווה המחוקק דרך להשיג על החלטותיה של הוועדה המחוזית הנדונה בפני המועצה הארצית. לדרך זו יתרון בולט, באשר הרכבה של המועצה הארצית מבטיח כי הביקורת על החלטות הוועדה המחוזית תיעשה על ידי גורמים מקצועיים, ובסופו של ההליך אפשר שהסעד שתושיט המועצה הארצית יהיה אף יעיל מזה שעשוי העורר לזכות בו בבית-המשפט ולו מהטעם שכפי שבתי משפט פסקו לא פעם, יש להעדיף ברור של נושאים תכנוניים במסגרת גוף תכנוני עליון – הוא המועצה הארצית – על פני ו/או לכל הפחות קודם, לבירורם במסגרת בתי המשפט אשר כידוע, מסייגים את התערבותם בסוגיות תכנוניות,  והתערבותם מתמצית אפוא בעיקר לעילות מנהליות כגון סבירות, מידתיות וכו' ר' למשל עת"מ (ת"א)2076/04 גומעה ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב (פורסם בנבו).

אלא מאי? שהזכות לערור אינה מוקנית "אוטומטית" ותלויה במידת מה בגורם המעוניין "להשיג" על החלטת הועדה המחוזית. כך, בהתאם לסעיף 110 (א) לחוק במסגרתו נמנית רשימת הגורמים הרשאים לערור על החלטת הועדה המחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה בפני המועצה הארצית נקבע, כי הגורמים הרשאים להגיש ערעור בזכות הינם שלושה חברי ועדה מחוזית לתכנון ובניה כאחד; ועדה מקומית/רשות מקומית הנוגעת בדבר, ואילו הגורמים הרשאים להגיש ערר ברשות הינם מגיש התכנית ומי שהתנגדותו לתכנית נדחתה.

בהתאם לאמור, המעוניין לערור על החלטת הועדה המחוזית והתנגדותו נדחתה רשאי בהתאם לסעיף 110 (ב) להגיש בקשת רשות לערור ליו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה תוך 15 יום ממועד המצאת החלטת הועדה המחוזית.

פסק הדין המנחה בעניין קשת המקרים בהם תוענק רשות לערור בהתאם לסעיף 110 לחוק הינו עע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים, פ"ד נז (2) 882 (להלן – "פס"ד עין כרם"), שם ניסה כב' הש' אור להתוות מסגרת לשיקול דעת יו"ר הועדה המחוזית בבקשה להגשת ערר בבואו לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית, לפי סעיף 110 לחוק, תוך סקירת הגישה המצמצמת והגישה המרחיבה של בית המשפט בעניין בקבעו את אמות המידה הכלליות למתן רשות ערר למועצה הארצית שהעניין חשוב בשל היותו בעל השלכה רחבה מחמת אחת משלוש תכונות: אופיו העקרוני, היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת, היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה.

בין היתר ובעיקר על יסוד קביעה זו, מרבית הבקשות לרשות לערור נדחות אפוא על ידי יו"ר הועדה המחוזית מהטעם שהבקשות אינן מעלות סוגיות בעלות השלכות נרחבות /חשובות המצדיקות מתן רשות לערור. במצב דברים זה, הדרך היחידה על פניו העומדת לפרט החפץ "להשיג" על החלטת הועדה המחוזית הינה, באמצעות הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים.

מבחינת המועדים במצב דברים המתואר לעיל, קבעה ההלכה הפסוקה כי לכאורה המועד להגשת עתירה מנהלית לתקיפת החלטת הועדה המחוזית מתחיל ממועד ההחלטה הדוחה בקשת רשות לערור, אלא אם כן, נתנה רשות ואז יחל המועד לאחר החלטת המועצה הארצית. לעניין זה נפנה לפסק דין בעניין ע"א 6365/00 אברהם בר אור נ' הוועדה המחוזית לתו"ב, מחוז צפון, נו (4) 38 (פורסם בנבו).

ברם, במצב דברים מעין זה, מתעוררות דילמות נוספות, כך למשל כאשר מוגש ערר בזכות למועצה הארצית (כגון ועדה מקומית המחליטה להגיש ערר), משמע, שהחלטה בדבר אישור/דחיית תכנית צפויה להתברר בפני המועצה הארצית בלאו הכי, כך שטרם "נסתם הגולל" על החלטה הסופית בקשר עם התכנית, או אז מתעוררת השאלה, האם למרות הגשת הערר, על הפרט שהתנגדותו נדחתה ושאינו מהווה משיב בהליך במועצה הארצית להגיש עתירה מנהלית עת נדחתה בקשת רשות לערור, או שמא יש להמתין להחלטה סופית במועצה הארצית?

ההתלבטות נובעת בין היתר מהטעם, שבעוד שלפי הדין יש להגיש עתירה מנהלית ללא שיהוי, הרי שבפסיקה נקבע לא אחת כנגד כי עתירה מנהלית יש להגיש לאחר מיצוי הליכים בפני מוסדות התכנון, כך למשל נקבע בבג"צ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים (פורסם בנבו) שם צוין בין היתר כי: "עתירה מנהלית יש להגיש רק לאחר מיצוי הטיעונים לפני ועדות תכנון השונות". אחרת, וככל ותוגש עתירה הנגועה בהעדר מיצוי הליכים, הרי שזו תדחה על הסף. ר' לעניין זה בג"צ 762/86 ליקוויד קלאב בע"מ נ' ראש העיר תל אביב, פד"י מא (2) 656; ע"א 4002/98 מונייר נ' הו"מ לתו"ב, פד"י נד(4) 665,670.

נציין בהקשר זה, כי תקנה 4 (א) לתקנות התכנון והבניה (ערר בפני המועצה הארצית) התש"ל 1972 קובעת את רשימת המשיבים בערר, כאשר מי שהתנגדותו נדחתה אינו נמנה ביניהם. בדרך זו, הפרט שהתנגדותו נדחתה אינו מהווה צד להליך במועצה הארצית, ולצורך צירופו עליו להגיש בקשה בהתאם לתקנה (4(ג)), והמועצה הארצית רשאית להורות על צירופו, אם כי גם במקרה שבקשתו לצירוף מתקבלת, הרי שבכל מקרה (וככל ולא מוגשת בקשה מתאימה) טענותיו של הפרט מתמצות אפוא רק לטיעונים שהועלו בערר שהוגש, ובכך למעשה נמנעת הימנו אפשרות להעלות טענות נוספות שיש לו בקשר להחלטת הועדה המחוזית.

כך או כך, בין אם הפרט שהתנגדותו נדחתה מצורף להליך ובין אם לא, יש הטוענים שהבירור במסגרת עתירה מנהלית ראוי שיהיה ב"סוף הדרך", קרי: לאחר החלטה סופית של המועצה הארצית, שכן הגשת עתירה מנהלית (שעה שבקנה מנוהל ערר בפני המועצה הארצית) תהא מוקדמת, לא כן שכן ובמקרים מסוימים מיותרת (באשר ייתכן ובעקבות הערר תשונה החלטת הועדה המחוזית כך שתייתר את הגשת העתירה), תוביל לדיון כפולומכופל ומיותר עלולה לסרבל את הדיון בשתי ערכאות שונות באותו נושא, ובתוך כך להביא חלילה להכרעות סותרות ולבזבוז זמנם של בית המשפט והצדדים להליך  ואף לחיוב בהוצאות משפט עקב הגשת עתירה מוקדמת.

ואולם, לצד האמור, הפרט שהתנגדותו נדחתה מוצא עצמו לא אחת בין "הפטיש לסדן", שכן, לפי הפסיקה האחרת, גם אם הנ"ל צורף כצד למועצה הארצית והגשת העתירה תעשה לאחר החלטתה הסופית של המועצה הארצית, הרי שטיעוניו של הפרט יתמצו לטיעונים שהועלו בערר בלבד , ולו יהא חפץ להעלות טענות נוספות שלא קבלו ביטוין בערר, עלולה לעלות בפניו הטענה כי היה עליו להגיש עתירה לאחר ההחלטה בבקשת רשות לערור ומשלא עשה כן נסתם הגולל על טענותיו הנוספות (שלעיתים מהוות טענות עיקריות כנגד החלטת הועדה המחוזית).

לשם המחשת האמור נפנה למשל למקרה שנדון בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב מפי כב' הש' מודריק בעניין עת"מ 17959-09-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח', (פורסם בנבו). שם דובר על  עתירה שהוגשה ונטען נגד העותר כי לאחר שנתנה החלטת המועצה הארצית שם שימש כמשיב בלבד מנוע הוא מלהעלות טענות החורגות ממסגרת הדיון שהתנהל במועצה הארצית ובית המשפט אישר האמור, כך שהתוצאה המשתמעת מן האמור הינה כי לו רצה אותו עותר להעלות טענות נוספות כנגד החלטת הועדה המחוזית שלא פורטו בערר, היה עליו להגיש עתירה קודם לכן.

אי לכך ולאור העדר אחידות דעים בסוגיה המתוארת,  נראה כי מוטב לתקן את הוראות החוק והתקנות באופן שייקבע כי עת מנוהל ערר הרי שבלאו הכי מבחינת המועד לתקיפת החלטת הועדה המחוזית לכל הנוגעים בדבר (ולא רק למי שהיווה צד להליך במועצה הארצית), יחל להימנות לאחר החלטת המועצה הארצית.

כמו כן וכ"פיתרון ביניים" למתלבטים כיצד לנהוג במקרים מעין אלה, הצעתנו כדי ל"שמור על הזכויות", להגיש בקשת לארכת מועד לאפשרות הגשת עתירה מנהלית, שכן לא אחת הכירו בתי משפט בטעם של ניהול הליך מקביל כסיבה מצדקת למתן ארכה , כך למשל בעת"מ (ת"א) 1848/06 אבו ג'נים עבד אל עזיז נ' מנהל הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (פורסם בנבו) נקבע "… טענה בדבר קיומו של סעד חלופי במסגרת ועדות התכנון יכולה, בנסיבות המתאימות, ליתן טעם והצדקה להארכת המועד להגשת עתירה כאמור בתקנה 3(ג) לתקנות סדר הדין…".

נציין במאמר מוסגר, כי מאחר וגם במסגרת בקשת ארכות מעין אלה, מנסים גורמים שונים וביניהם היזמים (החפצים בקידומה של התכנית) לשים "מקלות" ולהתנגד לבקשה, מומלץ להבהיר במסגרתה כי זו מוגשת מטעמי זהירות בלבד ולאור חילוקי הדעות הקיימות בפסיקה. מקרה דומה ארע לאחרונה בעניין בש"א 45208-09-13 בליץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת*, באותו עניין קבע בית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז מפי כב' הש' אברהם יעקב, שהיה ער ל"מלכוד" אליו נקלעו המבקשים (שהיוו חלק ממתנגדי תכנית שהתנגדותם ובקשת רשות לערור על ידם נדחתה) כי המועד להגשת עתירה יימנה החל מהחלטת המועצה הארצית. (*יוער כי המבקשים יוצגו על ידי הח"מ ייצג בהליך זה).

לכך יש להוסיף, כי מלבד הבעייתיות הנעוצה בעניין המועדים, קיימת "בעייתיות" מבחינת היקף ההתערבות בהחלטת הועדה המחוזית.  שכן, לו בקשותיו של הפרט (שהתנגדותו לתכנית נדחתה) לרשות לערור/ להצטרף כצד לערר נדחות אף הן, הרי שמזורו היחידי הינו בהגשת עתירה לבית המשפט המנהלי, שכידוע ביקורתו השיפוטית על החלטות המינהל, ובייחוד על החלטותיהם של מוסדות התכנון, מצטמצמת לתהליך קבלת ההחלטה, ואין היא חודרת לשיקולים מקצועיים שעמדו ביסוד ההחלטה המינהלית. לשון אחר, גם אם מוגשת עתירה הרי שזו תבחן את ההיבטים המנהליים בלבד ולא תדון בסוגיות התכנוניות.

במצב דברים כגון דא ומאחר ובמרבית המקרים בקשות הרשות לערור נדחות (לאור רשימת המקרים המצומצמת בעטיים תינתן הרשות) וזאת לצד מיעוט התערבות בית המשפט בהחלטות מוסדות תכנון, נוצר איזשהו "מלכוד", שכן בדרך זו הלכה למעשה כמעט ולא קיימת ביקורת על החלטת הועדה המחוזית.

במילים אחרות, על אף הזכויות הקיימות בדין, נראה כי בפועל המחוקק לא נתן כלים לבקר את החלטת הועדה המחוזית ובהתאמה לבדוק את התכנית בצורה נכוחה, מלבד בחינתה של הועדה המחוזית.

לכן, ובייחוד לאור העובדה שהרשות לערור נתנה על ידי אותו גורם שנתן את ההחלטה בגינה מוגשת בקשת רשות לערור (הוא יו"ר הועדה המחוזית) לטעמנו, יש מקום לנקוט בגישה מרחיבה בהתייחס לקשת המקרים בהם תתאפשר מתן רשות לערור לרבות במקרים בהם אומנם אין מדובר בתכנית "גרנדיוזית" אך, הצדק נפגע ומחייב בירור בפני ערכאה נוספת.

האמור מקבל משנה תוקף בייחוד לאור הוראות החוק וסדרי הדין בהתייחס לתכנית בסמכות ועדה מקומית שעל החלטתה בהתאם לסעיף (112 (ב)) לחוק, קיימת זכות ערר כולל למי שהתנגדותו נדחתה לועדת הערר. כך שאם על תכנית בסמכות ועדה מקומית שהינה בדרגה "נמוכה" יותר בסולם היררכיית התכניות מוקנית הזכות לערור, אזי וודאי וודאי כי בתכנית שהינה בסמכות ועדה מחוזית לה השפעה נכרת יותר, יש לאפשר דיון בפני יותר מגוף תכנוני אחד.

לפיכך, הצעתנו הינה להוביל לשינויי חקיקה ולפיו לקבוע רשימה (לא סגורה) של מקרים בהם תוענק רשות לערור, תוך הרחבת קשת המקרים שהתוו בפסיקה (שהינם מצומצמים). בנוסף,  המלצתנו כי תקבע בחוק הוראה גורפת ולפיה, כל עוד מתנהל הליך בפני מוסדות התכנון גם אם לא נעשה ביזמת הפרט, אין טעם לנהל במקביל  הליך משפטי ובתוך כך לקבוע בהתאמה, כי עתירה תוגש לאחר מיצוי ההליכים, קרי: לאחר החלטת המועצה הארצית (הכל כמובן לפני העניין).

על יסוד האמור, אנו בכלל דעה, כי לאור ה"מעגל השוטה" שתואר לעיל ובמציאות הנוכחית המתדפקת על דלתנו, אין מנוס ונראה כי מן הראוי עד כדי הכרח כי המחוקק יידרש לסוגיה זו, יעלה אותה לסדר היום וידאג לתקן את הוראות החוק באופן שתהא התאמה למצב השורר כיום, ובכך ייתן מענה לאנומליה שנוצרה, ויפה שעה אחת קודם.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)
(תיקון – הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"ג-2013

מליאת הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית את הצעת החוק המגינה על זכויותיהם של רוכשי הדירות, בדרך של החרגת דירות ששולמו עבורן מלוא התשלומים ע"י הרוכשים, מהשעבוד המוטל לטובת הבנק המלווה על זכויות היזמים או הקבלנים בקרקע ובדירות שנבנו עליה.

פעמים רבות מתגלעות מחלוקות בין היזמים או הקבלנים לבין הבנק המלווה, אשר כתוצאה מהן נמנע הבנק המלווה מהסרת השעבוד הרובץ לטובתו, על זכויות היזמים או הקבלנים על הקרקע ועל הדירות שנבנו עליה. כתוצאה מכך נמנע רישום הזכויות על שמם של הרוכשים.

בכדי למנוע מצב זה, נוצר בשוק מנגנון של "מכתבי החרגה" הניתנים ע"י הבנק לרוכשים, והמחריגים מהשעבוד את הדירות שמלוא תמורתן שולם ע"י הרוכשים. אלא, שהסדר זה הינו וולונטרי, ועל כן לעיתים אינו מבוצע, בין בשל חוסר ידיעה של הקונים שאינם דואגים לכלול הוראה כאמור בהסכם המכר, ובין בשל דרישות הבנק לגביית עמלות של מאות שקלים חדשים ואף למעלה מכך כתנאי להנפקת מכתב ההחרגה.

הצעת החוק, שגובשה בדיונים עם גורמים רלוונטיים הנוגעים בדבר, לרבות בנק ישראל, משרד הבינוי והשיכון, משרד המשפטים ומשרד האוצר, נועדה להסדיר מצב זה ולהגן על זכויות הרוכשים ששילמו את כל המגיע מהם עפ"י הסכם הרכישה. זאת, באמצעות קביעת הוראה בחוק המחריגה כל דירה בגינה שולמו מלוא התשלומים ע"י הרוכשים, מהשעבוד המוטל לטובת הבנק המלווה על זכויות היזמים או הקבלנים בקרקע ובדירות שנבנו עליה, באופן שייתר את הצורך בהנפקת מכתבי החרגה במקרים אלה. בכך, יינתן תוקף מחייב להסדר הוולונטרי הקיים בשוק באופן שיבטיח את ההגנה ההולמת על כל רוכשי הדירות, ובדרך שאין בה כדי לפגוע בזכויות היזמים, הקבלנים או הבנקים. עוד יצוין, כי הסדר זה אינו גורע מהיכולת לשעבד את הדירה בגין התחייבות של הרוכשים עצמם, לרבות כלפי בנק שנתן לרוכשים הלוואה המובטחת במשכנתא בגין הדירה שרכשו.

 

תזכיר חוק תפיסת מקרקעין לצרכים דחופים, התשע"ד-2013

 

ביום 24.11.2013 פורסם תזכיר חוק תפיסת מקרקעין לצרכים דחופים, התשע"ד-2013 (להלן – "התזכיר"). מטרת החוק המוצע לבטל את החוק להסדר תפיסת מקרקעין בשעת חירום, תש"י-1949 ולקבוע הסדר חדש לתפיסת מקרקעין לצרכים חיוניים לפרק זמן מוגבל, שאינו מותנה בהכרזה על "מצב חירום" במדינה לפי סעיף 38 לחוק יסוד: הממשלה.

החוק המוצע מבקש לקבוע הסדר מאוזן בין הצורך להגן על זכות הקניין של הפרט במקרקעיו, לבין הצורך לאפשר את תפיסתם לשם הגשמתן של מטרות ציבוריות חיוניות וזאת כאמור למשך פרק זמן מוגבל ותוך תשלום פיצוי.

עיקרי החוק המוצע הינם:

מטרות התפיסה הינה לצרכים אלו- צרכים ביטחוניים, לרבות הגנת המדינה, בטחון הציבור, וקיום אספקה חיונית או שירותים חיוניים. אין די בעצם קיומו של צורך כאמור, ונדרשת  גם דחיפות בתפיסת המקרקעין  לשם מילויו.

מתן צו תפיסה- בהתאם לתזכיר תפיסת המקרקעין תיעשה באמצעות צו שיינתן בידי שר הביטחון, ואשר יהיה פתוח לעיון הציבור, אלא אם כן נקבע כי לא ניתן לפרסמו מטעמי סודיות; בנוסף, מוצע, כי במידה ותידרש רשות מוסמכת להקים מחוברים לצורך קיום הצורך הציבורי, לא תידרש להליכי הרישוי הרגילים, ואולם תחול עליה חובת תיאום השימוש מול הועדה לתכנון ולבניה של מתקנים ביטחוניים לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.

ביצוע התפיסה - הרשות המוסמכת לביצוע התפיסה תהיה אחת מאלה: צבא הגנה לישראל, משטרת ישראל, שירות ביטחון כללי, וכן רשות מוסמכת אחרת שקבעה הממשלה לעניין זה;

הליך הוצאת צו התפיסה –  טרם הוצאת צו התפיסה, תודיע הרשות המוסמכת על כוונתה לעשות כן לבעלים או למחזיק במקרקעין, זאת בדומה להודעה הנמסרת על כוונה להפקיע, לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). בהודעה יפורטו המקרקעין הנדרשים, משך התפיסה והפעולות אותן מבקשת הרשות לבצע במקרקעין, אלא אם כן, לא ניתן לפרטן מטעמי סודיות ביטחונית;

לבעלים תינתן זכות שימוע, אשר לאחריה רשאי השר לתת צו תפיסה. הודעה על מתן צו התפיסה תימסר לבעלים ולמחזיק במקרקעין לפחות 7 ימים עובר לביצוע התפיסה בפועל, אלא אם כן קבע השר מועד קצר יותר מטעמים מיוחדים;

הרשות תהיה רשאית להשתמש בכוח לשם ביצוע התפיסה.

כדי לבצע צו תפיסה שלא הוצא לפועל בתוך 60 ימים מיום שנמסרה עליו הודעה לבעל המקרקעין, על הרשות לתת הודעה נוספת, 7 ימים לפחות עובר לביצועו.

משך התפיסה - בכדי למזער ככל האפשר את הפגיעה בזכויות הקניין, נקבע כי על תפיסת המקרקעין להיעשות לפרק זמן מקסימלי של שנה אחת. עם זאת, מוצע לקבוע כי השר יהיה רשאי להאריך תפיסת מקרקעין שאינם בית מגורים, למשך פרקי זמן נוספים בני שנה כל אחד, ובלבד שאורך תקופת התפיסה הכוללת לא יעלה על 3 שנים. ככל שתידרש החזקת המקרקעין למשך פרק זמן ארוך יותר, יהיה צורך לרכוש את הזכויות במקרקעין בדרכים הרגילות שנקבעו לכך בחוק, למשל בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).

שימוע - מוצע לקבוע כי טרם מתן צו התפיסה, תינתן לבעל המקרקעין או המחזיק בהם, האפשרות להציג התנגדותו לתפיסה בפני ועדה מיוחדת שתוקם במשרד הביטחון. לאחר שמיעת ההתנגדות תהיה הוועדה רשאית להמליץ לשר בדבר תפיסת המקרקעין, לרבות התנאתה בתנאים. מוצע כי יו"ר הוועדה יהיה היועץ המשפטי למערכת הביטחון, וכי חבריה הנוספים יהיו נציג שר הביטחון ונציג ציבור בעל התאמה ביטחונית שימונה בידי שר הביטחון. נוכח הדחיפות מוצע בתזכיר כי ההתנגדות תוגש לוועדה בתוך 21 יום. עם זאת, בנסיבות מיוחדות, מוצע לקבוע כי יו"ר הוועדה יהיה רשאי לקבוע מועד קצר יותר שלא יפחת משבעה ימים. בהתאם לכך מוצע גם לקבוע כי הוועדה תדון בהתנגדות ותקבל החלטה לגביה בתוך 7 ימים מיום שהוגשה.

פיצוייםמוצע לקבוע כי הפיצוי שישולם לבעל המקרקעין בגין התפיסה יהיה דומה לפיצויים המשתלמים בגין הפקעת מקרקעין, בהתאם להוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), וכך גם נוהל ההשגה לגביו והקביעה כי קיומו של סכסוך על גובה הפיצויים לא יהווה עילה לעיכוב תפיסת החזקה במקרקעין;

תפיסת מקרקעין בצו תפיסה מיוחד – בתזכיר מוצע לקבוע חריג להסדר התפיסה שבחוק, אשר יאפשר את תפיסת המקרקעין בהליך מזורז באמצעות צו תפיסה מיוחד. תוקפו של צו תפיסה מיוחד לא יעלה על 45 יום של תפיסה בפועל, והוא לא יינתן לגבי מקרקעין שהם בית מגורים.

 

רשות מקרקעי ישראל

תזכיר חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשמ"ד-2013

ביום 3.11.13 פורסם תזכיר חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשע"ד-2013 (להלן –  "תזכיר החוק").

מטרת החוק המוצע הינה, להסדיר בחקיקה ראשית את פעילותה של ועדת השגות על שומות במקרקעין שהוקמה בהתאם להחלטה מס' 1181 של מועצת מקרקעי ישראל.

בשנת 2005, הוקמה ועדה ציבורית לרפורמה במקרקעי ישראל ('ועדת גדיש'), אשר המליצה בין היתר על בחינת מנגנוני הערר על החלטות השמאי הממשלתי הראשי בהשגות על שומות מקרקעין הנערכות במסגרת עסקאות עם רשות מקרקעי ישראל.

בעקבות הדו"ח הוקמה ועדה מיוחדת שהמליצה על יצירת הליך השגה מנהלי בפני ועדת השגות. זאת על מנת לאפשר טיפול יעיל והוגן במחלוקות שבין האזרח לבין רשות מקרקעי ישראל לגבי שווי המקרקעין, אשר מתגלעות בעיקר במקרים בהם נערכת שומה של נכסים המוחזקים בידי האזרח בחוזה חכירה, כאשר הוא מבקש לנצל זכויות בניה נוספות בנכסים אלו, לשנות את ייעודם וכד', פעולות אשר בגינן, כמתחייב מחוזה החכירה, עליו לשלם לרשות תמורה הנגזרת משווי המקרקעין.

המלצות הוועדה גובשו לכדי תזכיר חוק שפורסם בשנת 2007, ולבסוף הוטמעו הוראותיו בהוראות החלטה מס' 1181 של מועצת מקרקעי ישראל אשר מכוחה הוקמה והחלה לפעול ועדת ההשגות.

כעת, הופץ מחדש תזכיר החוק, בתוספת שינויים הכרחיים, במסגרת הכנת הצעת חוק שנועדה להסדיר את פעילותה של ועדת ההשגות ולעגנה בחקיקה ראשית, כמו גם את הליך התקיפה של החלטותיה.

החוק יחול על שומות המוצאות במסגרת עסקה הפטורה ממכרז במקרקעי ישראל המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, (להלן – "שומות מיוחדות"), והן כאלה הנערכות ע"י שמאי המועסק על ידי רשות מקרקעי ישראל . יחד עם זאת, החוק לא יחול על שומות הנערכות לצורך קביעת פיצויי הפקעה.

עיקרי החוק המוצע הינם:

בקשה לעיון חוזר בשומה –

מתקשר המבקש לטעון כנגד שומה, למעט שומה מיוחדת, שהוצאה בעניין עסקה שהוא מבקש לכרות עם רשות מקרקעי ישראל, יהיה רשאי להגיש בקשה לעיון חוזר על השומה.

הבקשה תידון על ידי מנהל הלשכה המחוזית במחוז שבו מצויים המקרקעין או סגנו, ואם אלה היו מעורבים בהכנת השומה, על ידי שמאי ממשלתי מחוזי אחר.

בהחלטה בבקשה לעיון חוזר ניתן לקבל את הבקשה או לדחותה, כולה או מקצתה להגדיל את הסכום שנקבע לתשלום בשומה או בשומה המיוחדת לפי העניין, להורות על השלמתן או על עריכת שומה חדשה בידי השמאי שערך את השומה או בידי שמאי אחר.

על פי נוסח התזכיר המוצע לאפשר לבצע עסקה עוד בטרם התקבלה החלטה סופית, ובלבד ששולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת או 75% מן השומה, לפי הגבוה, וכן הופקדה ערבות בנקאית להבטחת תשלום שאר הסכום.

ועדת השגות

מוצע לקבוע את הקמתה של ועדת השגות. ועדת ההשגות תהא בת שלושה חברים, והם עורך דין עובד המדינה, שיהיה יושב ראש הוועדה; השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, וכן שמאי הכלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות פרק ט1 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אשר ימונה בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין.

כאמור, ועדת ההשגות פועלת כיום מכוח החלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל ומוצע לאפשר את המשך פעילותה ולהחיל עליה את הוראות חוק זה.


סמכויות ועדת ההשגות על פי החוק המוצע הינן
:

* לדון הן בהשגות של מתקשר על החלטות של מנהל הלשכה המחוזית בבקשות לעיון חוזר, הן בהשגות על שומות המיוחדות והן בהשגות של רשות מקרקעי ישראל על החלטות מנהל הלשכה מחוזית או סגנו בבקשות לעיון חוזר או על שומות מיוחדות.

* לאשר את ההחלטה בבקשה לעיון חוזר  או את השומה המיוחדת, לבטלן או לשנותן, וכן תהא רשאית להגדיל את הסכום שנקבע בהחלטה בבקשה לעיון חוזר או את השומה המיוחדת, להורות על השלמתן או על עריכת שומה חדשה.

מוצע לקבוע כי החוק יחול גם על שומות שהוצאו ערב תחילתו, ובלבד שלא החל הדיון בהשגה אודותן ולא חלף המועד להגשת השגה בגינן.

כן מוצע, על מנת לאפשר את המשך הדיונים המתנהלים כיום בפני הוועדה, לקבוע כי יראו השגות שהוגשו בפני הוועדה והדיון בהן החל, כאילו הוגשו לפי הוראות חוק זה.

ערעור מנהלי על החלטה בהשגותמוצע לקבוע, כי בגין החלטה  של ועדת השגות יהיו המתקשר ורשות מקרקעי ישראל רשאים להגיש ערעור מנהלי.

מועצת מקרקעי ישראל  אישרה מודל שיאפשר שיווק אפקטיבי של קרקעות וקבלת היתר בניה
בתוך שנה וחצי מעת השיווק

ביום 6.11.2013 בישיבת מועצת מקרקעי ישראל בראשותו של שר הבינוי והשיכון אורי אריאל, אישרה מועצת מקרקעי ישראל את מודל "הסכמי הגג"  שיזמה רשות מקרקעי ישראל ושנועד לפעולה מול רשויות מקומיות, במטרה להסיר חסמי שיווק ופיתוח ולהאיץ את קצב הבנייה על קרקעות ששווקו ליזמים בתכניות שהיקפן עולה על 5,000 יח"ד. מודל זה נבנה לאור העובדה שנמצאו כשלי שוק רבים ב"תהליך ייצור" יחידות המגורים שהביאו לעליית מחירי הדיור. כשלי השוק התגלו בכל "תהליך הייצור": התכנון הסטטוטורי, השיווק, הפיתוח והיתרי הבניה.

מניתוח של מספר מקרים, עולה, כי אחד הכשלים הינו פרק הזמן הארוך מהשלמת מועד התכנון לבין מועד שיווק הקרקע ובין מועד השיווק לבין מועד קבלת היתר הבניה ותחילת הבניה. פערי זמן אלו נובעים משורה של חסמים אשר משך הטיפול בהם הינו ארוך במיוחד כגון חסמי תחבורה, ביוב, היעדר מוסדות ציבור וכיו"ב. היעדר פתרון ממשי לחסמים אלו גורם לשיווק שאינו אפקטיבי ואינו מאפשר את ירידת מחירי הדיור.

ההסכמים האמורים, ייקחו בחשבון, את מכלול המטלות אשר יש לבצע במקביל לשיווק הקרקע, על מנת להבטיח כי שיווק זה יהווה שיווק אפקטיבי, ובכלל זה: תשתיות ומוסדות ציבור.

במסגרת ההסכמים ירוכזו ויפורטו כל המרכיבים האמורים, לרבות עלות, מקורות מימון, גורם אחראי ולוחות זמנים לביצוע והכל על מנת להבטיח השלמת ביצועם של הנ"ל בהתאם ללוחות הזמנים לשיווק ולאכלוס יח"ד.

כריתת הסכמים כאמור, תייצר וודאות לכל הגורמים המעורבים בפרויקט, בכל הקשור בתקציבים ובקביעת לוחות זמנים מוגדרים לביצוע כל הנדרש לקבלת היתר בניה עד ולא יאוחר משנה וחצי מעת השיווק.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, אמר כי "מתווה הסכמי הגג הוא מהלך שובר שוויון שיהפוך את שיווקי רשות מקרקעי ישראל לשיווקים אפקטיביים שיצמיחו עשרות אלפי יחידות דיור , באזורי הביקוש, תוך זמן קצר ומדיד".


רשות מקרקעי ישראל תקצה קרקע בהנחה ניכרת ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 6.11.2013 כמפורט לעיל אישרה מועצת מקרקעי ישראל , בין היתר, כי רשות מקרקעי ישראל תקצה ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי)  קרקע בבעלות מלאה ובהנחה ממחיר הקרקע עד 80% משוויה כדי לאפשר ישימות כלכלית וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

במטרה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי) ולאור הקושי שהתעורר בנכונות יזמים לקחת על עצמם לקדם מיזמים מסוג זה, אישרה המועצה את ההחלטה, זאת במטרה להגדיל  את הכדאיות הכלכלית והרווח היזמי הצפוי להתקבל מאותם מיזמים.

 המועצה אישרה לאגודות בישובים באזורי עדיפות לאומית לרכוש זכויות ב 12 מגרשים במטרה להשכירם למשפחות או ליחידים שיבקשו לבחון אפשרות מגורים במקום לפני רכישת מגרש, זאת במטרה לעודד משפחות ויחידים לעבור להתגורר ביישובי קו עימות או בישובים באזור עדיפות א', כך שיתגוררו בהם זמנית על מנת לבחון את אפשרות המגורים במקום. לאחר שמגרשים אלו ירכשו על ידי המתגוררים בהם ויחדלו מלשמש למטרת השכרה זמנית, תאפשר רשות מקרקעי ישראל לאגודה להשלים רכישת מגרשים עד ל 12 מגרשים.

הסדר זה אושר למשך 7 שנים.

 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1294- הסכם להעברת הפעילות התעופתית אזרחית משדה דב

ביום 14.10.13 אישרה מועצת מקרקעי ישראל את ההסכם שנחתם ביום 12.8.2013 בין רשות מקרקעי ישראל לבין רשות שדות התעופה בישראל, שמטרתו העברת הפעילות התעופתית האזרחית משדה דב כחלק מהמהלך לפינוי שדה דב והקמה תחתיו של מתחם עירוני ובו אלפי יחידות דיור.

עקרונות ההסכם שנחתם הינם:

א.     הפסקת כל הפעילות התעופתית האזרחית בשדה דב, פינויו והשבתו לרשות מקרקעי ישראל עד לא יאוחר מיום 30.6.2016.

ב.     העתקת, התעופה האזרחית הכללית שתתפנה משדה דב, לנמל התעופה על שם דוד בן גוריון ולשדות התעופה במחניים ובחיפה. רשות מקרקעי ישראל תישא בעלויות ההגירה הישירות הנגזרות מפינוי שדה דב.

ג.      לשם קליטת הפעילות התעופתית המתפנה משדה דב, תקצה רשות מקרקעי ישראל לרשות שדות התעופה, מקרקעין בבסיס חיל האוויר 27, על פי תנאי החכירה הנהוגים בין רשות מקרקעי ישראל לרשות שדות התעופה.

עדכוני פסיקה

ע"א 738/10 מפיד מחמוד קאסם דבאח ו-8 מערערים נוספים נ' מדינת ישראל
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' א' חיות, ע' פוגלמן ו-י' עמית


ב"כ המשיבה
: עו"ד משה גולן

שווי השוק משקלל את המידע שידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת,
ולא ניתן "לתקן" אותו בדיעבד

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה כב' הש' רון סוקול, הנסב על שוויין של חלקות המקרקעין שהפקיעה המשיבה.

המערערים הינם יורשיו של בעל זכויות בקרקעות שהופקעו על ידי המשיבה (להלן – "המדינה") ומהוות כיום חלק משטחה המוניציפאלי של העיר כרמיאל. הקרקע הופקעה על ידי המדינה בתחילת שנות ה- 60 של המאה הקודמת. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית בניין מנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme אשר סימונה הרשמי הינו RP/50/42 שסיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי (agricultural zone) (להלן – "התכנית"). מעמדה של התכנית המנדטורית כתכנית מתאר מקומית. המערערים הגישו תביעה לפיצוי הפקעה לבית המשפט המחוזי.

המחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים בבית משפט מחוזי התמקדה בשאלת פרשנותו של פסק הדין בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן – "עניין ראשד"). המערערים טענו כי בעניין ראשד,  נקבע כי התכנית המנדטורית התירה בניית בית מגורים בכל חלקה המיועדת לשימוש חקלאי. בפסק דינו עמד בית משפט מחוזי על עיקרי הלכת ראשד וקבע כי לא ניתן להסיק מפסק הדין כי בכל חלקה באזור חקלאי יש להעריך דונם אחד כקרקע לבנייה. נוסף על כך בית המשפט דחה את חוות הדעת של שמאי המערערים, שכן לא הסתמכה על שיטת הערכת שווי מוכרת, אלא ביסס את הערכתו על פסקי דין ומאמרים. על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון דחה את הערעור. בית המשפט חזר על ההלכה לפיה הערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה נעשית, על פי התמורה שהייתה משתלמת בעסקה מרצון, נכון ליום פרסום ההודעה ברשומות, כאשר מטרת הפיצוי היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, באופן שיתאפשר לו לרכוש זכות או טובת הנאה דומה לזו שהופקעה מידיו. לעניין שיטת חישוב ערך הקרקע, חזר בית המשפט העליון על ההלכות לפיהן יש להתחשב רק באותם שימושים המתאפשרים על פי ייעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה.  בית המשפט העליון בחן את טענות המערערים בעניין ראשד ופסקי הדין שניתנו בעקבותיו והחליט לדחות טענות אלה. בית המשפט העליון קבע כי העסקאות אותן הציג שמאי הועדה במסגרת השיטה ההשוואתית, כבר משקפות את ערכו המלא של פוטנציאל הבנייה במועד הקובע, ולפיכך אין לשקלל את פוטנציאל המגורים בשווי הקרקע פעם נוספת.

בית המשפט חזר על ההלכות בעניין עליונותה של שיטת ההשוואה על פני יתר שיטות השומה וקבע שזו אף מתעצמת מקום בו הערכת השווי מתבצעת שנים רבות לאחר ההכרזה על ההפקעה, כך שקיים קושי ממשי להעריך את שווי הקרקע. בית המשפט ציין כי שווי השוק כשמו כן הוא, משקף ומשקלל את המידע אשר ידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת, ולא ניתן "לתקן" את שווי השוק בדיעבד בטענה שצריך היה להתחשב במידע מסוים אשר לא עמד בפני השוק בתקופה הרלוונטית.  עוד קבע קיומם של נתוני ההשוואה מעביר את נטל ההוכחה אל הנפקעים, אשר נדרשים להוכיח כי פוטנציאל המגורים בעניינם הפרטני גבוה באופן משמעותי מפוטנציאל המגורים של המקרקעין בעסקאות להשוואה, נטל שלא הורם. לפיכך, כאמור, דחה את הערעור.

הערת מערכת:

פסק-הדין שב על עקרונות בסיס בתחום ההפקעות והפיצויים לפיהם, שיעור הפיצוי נקבע קודם כל על בסיס שווי השוק, וזה נלקח ראשית מעסקאות ההשוואה במקום, כמו כן שב בית המשפט על הכלל לפיו, יש לבחון את הנתונים למועד הקובע ולא בדיעבד.

אין לנו אלא לתמוך יתדותינו בעקרונות אלו, שנראה כי נשתכחו לאחרונה בחלק מפסקי הדין וההחלטות הניתנים בענייני הפקעות ובעיקר בתביעות פיצויים על פי סעיף 197 לחוק, גם בעת שאלו דנים בפיצוי שהינו שלב מקדמי לקראת הפקעה, להם חודרים רעיונות חדשים שסותרים את החוק ופסיקה מפורשת מעין זו של בית המשפט העליון ומביאים לתוצאה שאינה צודקת לעניות דעתנו.

ע"א 4859/11 עיריית נס ציונה ואח' נ' סאדאב חברת לבניין בע"מ ואח'
בית המשפט
העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' מ' נאור, ע' פוגלמן ו
-ד' ברק-ארז


ב"כ המשיבים
: עו"ד יורם זמיר

דרישת עירייה מיזם למימוש התחייבות קיום מטלה ציבורית נתונה לתקופת התיישנות

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א במסגרתו נדחתה מטעמי התיישנות, תביעה כספית שהגישה המערערת היא עיריית נס ציונה, כנגד המשיבים, חברת סאדאב חברה לבניין בע"מ ובעלי המניות בה ומנהליה.

התביעה מבוססת על כתב התחייבות משנת 1991 שנתנה המשיבה, שהינה חברה יזמית של פרויקט מסחרי בנס ציונה, בניין אולמי ויטראז' וה"קניותר", בגדרו התחייבה החברה לשלם לעירייה סך השווה ל- 335,000 דולר עבור מקומות חניה באזור הפרויקט המסחרי, שהרשות תפעל לפיתוחם, מיד לאחר הוצאת דרישה על ידי העיריה.

דרישת העירייה למימוש ההתחייבות והערבות הופנתה לחברה כ-20 שנה לאחר שניתנה ההתחייבות ולאחר שהוחל הפעלתו של הפרויקט.

החברה טענה כי תביעת הרשות למימוש ההתחייבות התיישנה ולא ניתנת עוד למימוש.

בית המשפט העליון דחה את הערעור והותיר את פסק דינו של בית משפט קמא מפי כב' הש' י' גייפמן, בקבעו כי דיני ההתיישנות מגנים על אינטרסים של בעלי הדין, מחד מעניקים לתובע שהות מספקת להגשת תובענה ולנקיטת פעולות נוספות מחוץ לכותלי בת המשפט כגון פשרה ומאידך על אינטרס הנתבע לוודאות יחסית לגבי מצבו, בין השאר הכספי, וכן יכולתו למצוא ולשמור ראיות והוכחות, אשר ככל שהזמן חולף קשה להשיגן. אינטרס נוסף הינו הציבורי, כשבראשו עומדת השמירה על משאבי הזמן השיפוטיים.

אינטרסים אלו, סבר בית המשפט העליון, באים לידי ביטוי בנסיבותיו של המקרה דנא והם מטים את הכף לטובת החברה. כתב ההתחייבות בעניין דנא התייחס לכך שהתשלום יבוצע "מיד ולפי דרישה ראשונה של ראש המועצה". כשמשמעות הדיבור 'עם דרישה' פירושה כי מועד החיוב יתגבש עם ביצוע פעולת הדרישה על-ידי הנושה וכי הנושה יוציא לחייב את הדרישה בתוך זמן סביר. גם מקום בו הנושה לא הוציא לחייב דרישה, יראו את הדרישה כשניתנה על ידו בתוך הזמן הסביר.

זמן סביר ממתי? בית המשפט העליון נדרש לפרשנות עמה התמודד בת משפט קמא בשאלה האם ההתחייבות נועדה להתמודד עם מצוקת חניה או עם הבעיה של אי-התאמה לתקן החניה הנדרש, וקבע כי בשני המקרים יש מקום לקבל את טענת ההתיישנות. ככל שההתחייבות נועדה להתמודד עם הבעיה של מחסור בחניה בפועל, הרי שהעירייה הייתה צריכה לשלוח דרישת תשלום מיד עם תחילת הפעלתו של הפרויקט או זמן קצר לאחר מכן ואילו אם ההתחייבות נועדה להתמודד עם ההשלמה הנדרשת של תקן החניה, הרי שגם אם השלמת התהליך של הכשרת מקומות חניה נוספים עשויה לארוך שנים רבות, ולפיכך העיריה הייתה צריכה להתחיל בהליך התכנוני באופן מידי, אשר יאפשר לחברה לתכנן פעולותיה ולהיערך בהתאם.

בנסיבות אלה, ניתן להעריך שאת תקופת ההתיישנות יש למנות מהמועד בו העיריה דנה בנושא מצוקת החניה (בשנת 1994) ובחלוף 3 שנים ממועד מתן כתב ההתחייבות, המהווה זמן סביר במהלכו ניתן היה לצפות כי ייעשה לפחות תכנון ראשוני. לאור האמור, קבע בית המשפט כי עילת התביעה התיישנה כבר במרוצת 2001 (בעוד שבפועל התביעה הוגשה בשנת 2006).

כהערה ציין בית המשפט כי מהיבט של האינטרס הציבורי בהכשרת מקומות חניה, מתעוררת אי-נוחות מסוימת כאשר היזם יוצא "נקי" מהתחייבות שנטל על עצמו לטובת הציבור. אולם, במקרה זה לא ניתן להתעלם מן הנזקים הכרוכים בעיכוב הפעולה מצידה של העירייה, שלכאורה התרשלה באופן שבו טיפלה בעניין.

בית המשפט דחה את הערעור וחייב את העיריה בתשלום הוצאות בסך של 20,000 ₪.

 

הערת מערכת:

אנו סבורים כי לנסיבותיו נראה שפסק-הדין הינו נכון וצודק, טענת התיישנות הינה אמנם טענה קשה שבמקרים מסוימים על אף שברור הוא כי קיים חיוב, עדיין יחמוק החייב ממילוי ההתחייבות, אולם מדובר בטענה שרשויות מקומיות וגופים ציבוריים מעלות כמעט בכל תובענה שמוגשת כנגדם.

אם רשות ציבורית שאמונה על שמירת ראיות ומסמכים יכולה לטעון טענת התיישנות, קל וחומר הוא שגוף פרטי זכאי להתגונן בטענה זו, שכן אחר 20 שנה מעת היוולד עילת התביעה, יקשה עליו להוכיח טענותיו בעת שיידרש לשלם.

נזכיר אף כי לפני זמן לא רב אישר בית המשפט העליון אף את חלות דיני ההתיישנות בענייני הפקעות מקרקעין, וקבע כי רשות תוכל לחמוק מפיצוי קנייני בטענה זו, אם כן מה ילינו הרשויות כלפי הפרט?

ת"צ (מרכז) 17616-09-10 שולמית לוינסון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון
בית המשפט
המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש'  מיכל נד"ב

אושרה בקשה לאישור תובענה ייצוגית בגין גביית אוטומטית של ריבית פיגורים על סכום היטל ההשבחה לאורך מלוא התקופה שמיום המימוש ועד יום התשלום
וזאת אף אם התארכות ההליך אינה בעטיו של הנישום

 

ב"כ התובעים: עוה"ד נמרוד אסיף ועדית זמר.

ענייננו בבקשה לאישור תובענה ייצוגית (להלן – "הבקשה לאישור") כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (להלן – "הועדה המקומית") במסגרתה נטען, כי האחרונה גובה ריבית פיגורים בשיעור 0.75% לחודש על סכום היטל ההשבחה, בגין מלוא התקופה שמיום מימוש הזכויות ועד יום התשלום, באופן אוטומטי, אפילו אם התארכות ההליך אינה בעטיו של הנישום, וזאת בניגוד לפסיקת בתי המשפט.

כידוע, ועדות מקומיות גובות היטל השבחה עקב השבחה הנובעת מאישור תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג, לפי סעיף 196א בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה -1965 (להלן: "חוק התכנון"). עם זאת, חובת תשלום ההיטל קמה ביום מימוש הזכויות הנובעות מההשבחה, מימוש הינו מכר או הוצאת היתר בנייה.

בית משפט חזר על סדרי הדין במסגרת ההליכים לקביעת שווי היטל ההשבחה המצויים בתוספת השלישית לחוק התכנון (להלן – "התוספת השלישית") ולפיהם, הוועדה המקומית מעבירה לנישום שומה שערך שמאי מטעמה (להלן – "שומת הועדה"), החייב יכול להסכים לשומה ולשלמה, אך הוא גם רשאי להשיג על השומה. לפי סעיף 14 בתוספת השלישית, בנוסחו לפני תיקון 84 תשס"ח אשר נכנס לתוקף ב-1.5.09 (שביטל את שלב השומה האחרת והעביר את הצדדים ישירות לשלב השמאי המכריע, אשר אינו נבחר עוד על ידי הצדדים אלא מתמנה מתוך רשימה), כדי להשיג על גובה שומת הועדה, על הנישום להגיש לוועדה המקומית "שומה אחרת" של שמאי מטעמו. לאחר זאת מנסים הצדדים להגיע להסכמות על גובה השומה. אם אינם מגיעים להסכמה, בוחרים הוועדה והנישום שמאי מכריע ששומתו תחייב את הצדדים. הליכים אלה מטבע הדברים אורכים זמן.

טענתה המרכזית של המבקשת בבקשה דנן הינה, כי הועדה המקומית מחייבת נישומים אוטומטית בריבית פיגורים בגובה 0.75% לחודש, על היטל ההשבחה בגין מלוא התקופה שמיום מימוש הזכויות ועד יום התשלום, וזאת אף אם הימשכות ההליכים אינה בעטיו של הנישום. החיוב בריבית הוא על פי סעיף 15 בתוספת השלישית הקובע שעל תשלום היטל השבחה יחול חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם -1980 (להלן: "חוק ההצמדה"). זאת היא עושה, בניגוד מוחלט לקביעות רבות של בתי משפט השלום ובפרט ע"א (שלום ראשל"צ) גרינשטיין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה [פורסם בנבו] (30.7.07) (להלן – "הלכת גרינשטיין") שנדרשו לסוגיה חזרו וקבעו, כי אין להטיל על הנישומים בהיטל השבחה, ריבית פיגורים בגין תקופות, שמיום המימוש ועד ליום התשלום, אשר בהן נמשכו ההליכים שלא בעטיו של הנישום (סייג לקביעה זו הוא שעל הנישום לשלם בסמוך ליום המימוש את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, דהיינו את סכום ההיטל לפי שומת השמאי מטעמו).

לפיכך, הסעד המבוקש הוא השבה של סכומי הריבית העודפים שנגבו ב-24 החודשים עובר להגשת התובענה, בצירוף ריבית בשיעור 0.75% והפרשי הצמדה מיום תשלום ההיטל ועד ליום ההשבה.

הועדה המקומית טענה מצידה, בין היתר, כי היא אינה מתנגדת להלכת "גרינשטיין" ואף פועלת לפיה בפועל. יחד עם זאת, טענה הועדה המקומית כי הנסיבות בגינן חל עיכוב בהליכי בירור החבות בהיטל השבחה שונות ממקרה למקרה, וכפועל יוצא לא קיימת כאן שאלה משפטית משותפת לקבוצה הדורשת הכרעה ואף לא קיימת כל עילה למבקש שבעניינו בירור גובה ההיטל התעכב בשל סיבות וגורמים התלויים בו (שמאי המבקשת עמד על כך שכל השומות שבטיפולו יועברו להכרעת שמאי אחד). לפיכך נטען, כי הדרך היעילה להכריע במחלוקת בעניין חיובי הריבית היא על ידי בחינת כל מקרה לגופו, על כן תובענה ייצוגית אין בה לייעל את ההליך.

בכדי לבחון את טענות הצדדים נדרש בעיקר בית המשפט לבחינתו של סעיף 8 לחוק התובענות הייצוגיות, תשס"ו-2006, שקובע את התנאים המצטברים שבהתקיימם יאשר בית המשפט את בירורה של תובענה כתובענה ייצוגית.

השאלה המרכזית שנבחנה על ידי בית המשפט היא האם קיימות שאלות משותפות לקבוצה והאם הורם הנטל כי קיימת אפשרות סבירה שהן תוכרענה לטובת הקבוצה. בעניין זה פסק בית המשפט, כי לאור העובדה שפסיקת בתי המשפט והלכת "גרינשטיין" מוסכמת על הועדה המקומית ולטענתה היא פועלת על פיה, הרי שאין בין הצדדים מחלוקת משפטית. המחלוקת בין הצדדים, המשותפת לקבוצה היא אם כן מחלוקת עובדתית. בנוסף ולאור העובדה שבהתאם לטבלת שומות אשר הומצאה לבית המשפט, לפיה נראה כי 115 מתוך 117 נישומים חויבו לכאורה בריבית פיגורים (מבלי שהופחת אפילו יום אחד, למרות שמן ההיגיון הוא שהזמן להכנת השומה המכרעת לוקח למצער מספר ימים), הרי שמדובר במדגם גדול יחסית אשר לצורך שלב דיון זה יש בו כדי להרים את הנטל הלכאורי הראשוני לקיומה של עילת התביעה הנטענת, קרי חיוב אוטומטי, בלא ניכוי של מועדים כלשהם, בניגוד להלכת "גרינשטיין". עוד ציין בית המשפט, כי אפילו יש בין השומות  דלעיל שומות מוסכמות, הרי שלא ברור שההסכמות התייחסו גם לחיובי הריבית.

עוד קבע בית המשפט, בין היתר, כי לאור העובדה שנושא של היטל השבחה הוא עניין שבמומחיות, אשר גם עורכי דין רבים אינם מצויים בו, הרי שבעניין זה די בכך שהתובע הייצוגי הוא בעל אינטרס אמיתי (כמו המבקשת בענייננו), כי אז יהא רשאי הוא לנהל את התובענה באמצעות עורכי דינו שידריכוהו בפן המקצועי.

אשר לשונות בין יחידי הקבוצה בשל החישוב הפרטני שיידרש לגבי כל אחד מהם, אם תתקבל התביעה – קבע בית המשפט, כי הצורך בחישוב פרטני של הריבית עם כל נישום בהתאם להלכת
"גרינשטיין", שיידרש לשנתיים אחורה, במקרה קבלת התובענה לאחר אישורה אינו נראה לו סבוך ולא כל שכן סבוך במידה שיש בה להצדיק דחיית הבקשה לאישור התובענה בשל כך
.

בסופו של דבר, אישר בית המשפט את הבקשה כאמור בקבעו כי התובענה הייצוגית שלפניו היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת העובדתית, שכן תוצאותיה רלבנטיות לכלל הנישומים ששילמו למשיבה ריבית פיגורים בגין היטל השבחה, אשר חויבו בריבית האמורה בגין תקופות בהן נמשך הליך השומה מיום המימוש ועד הודעת התשלום, שלא בעטיים של הנישומים, וזאת בתקופה של 24 חודשים שקדמו להגשת בקשת האישור ועד מועד אישור התובענה.

הערת מערכת:

כפי שציינו בעבר, סוגיית חלות הריבית בענייני היטל השבחה, צריכה ליהיות מוסדרת בחקיקה או בחקיקת משנה שכן הינה נשוא להתדיינויות רבות בערכאות, בעיקר לאור שיעורה שהינו משמעותי ביותר ויכול להשפיע על שיעור ההיטל ועל כל החלטה  שעל הבעלים לקבל, לרבות האם לשלם את היטל ההשבחה גם אם מנהלים הליכים ערעוריים על שיעור ההיטל.

אנו סבורים כי יש מקום לתקן ולקבוע ריבית סבירה יותר, בדומה למיסוי מקרקעין ומס הכנסה, ואף להוסיף ולקבוע את התקופה בה תשולם ריבית.

עת"מ 40256-07-13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד נ' שמחה צימרמן ואח'
בית משפט לעניינים מנהליים באר שבע בפני כב' הש' מרדכי לוי

 

ב"כ המשיבים: עו"ד אביטל אופק ופרקליטות מחוז דרום-אזרחי


חלוקת מבנה מגורים והכשרתו למגורי מספר בני משפחה, אינו מהווה פיצול דירה,
כאשר אין פיצול תשתיות

עניינו בעתירה שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (להלן – "הועדת המקומית") בגין החלטת המשיבה 3 היא ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה, מחוז דרום (להלן – "ועדת הערר") לקבל באופן חלקי ערר שהגישו המשיבים – שמחה וצבי צימרמן (להלן – "צימרמן") על החלטת העותרת בעניין בקשה להיתר בנייה.

צימרמן הנם בעלי הזכויות במבנה מגורים דו משפחתי באשדוד גוש 2198 חלקה 91 מגרש 181 (להלן –  "הנכס"). על המגרש האמור ניתן לבנות סה"כ 2 יחידות דיור כולל הבית הצמוד.

צימרמן ביצעו עבירות בניה מרובות בנכס בגינן הוגש נגדם כתב אישום, כאשר, בין היתר, בנו 4 יחידות דיור נפרדות בנכס באמצעות סגירת שטחים קיימים ותוספות בנייה.

במקביל להליך הפלילי, דנה הועדה המקומית בבקשת צימרמן למתן היתר בנייה, לכל התוספות והשינויים שביצעו בנכס , אלא שהועדה המקומית דרשה כתנאי לאישור הבקשה אישור מחלקת הפיקוח כי בוטלה החלוקה ליחידות דיור. על החלטה זו הגישו צימרמן ערר בטענה כי הנכס משמש למגורים של משפחה אחת בלבד, ואין כל צורך באישור לגבי ביטול החלוקה הפנימית בבית שכן זו מותרת.

ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לפצל דירה ליחידות דיור ללא בקשה מפורשת לפיצול ולא משנה זהות מתגורר בנכס, אולם במקרה הנדון סברה כי ניתן לקבל הערר בחלקו  בכפוף לתיקון הבקשה להיתר. עוד הוסיפה והבהירה כי ההחלטה הנה בנסיבות מיוחדות, ואין כוונתה היא כי ניתן לאשר שינויים במסגרת בקשה להיתר ליותר מילד אחד שמתגורר עם משפחתו בבית ההורים. על החלטה זו הוגשה העתירה שבענייננו ע"י הועדה המקומית.

הועדה המקומית טענה כי קבלת עמדה לפיה חלוקת נכס למספר יחידות מגורים נפרדות אינה מהווה פיצול ואינה מחויבת בהיתר בניה שעה שהגרים בנכס הנם בני משפחה אחת – מנוגדת לחוק ולפסיקה.

כאשר במקומות בהם בחר המחוקק להתיר פיצול דירות הרי שעשה זאת במתינות ובזהירות, מתוך ראיה תכנונית רחבה ותוך קביעת חובה לבחון התאמת התשתיות הסביבתיות לפיצול המבוקש.

צימרמן טענו מנגד לגופו של עניין, כי השינויים וההתאמות הפנימיים שביצעו תואמים את הוראות חוק התכנון והבניה, וכי בנכס מתגוררים צימרמן, בנם ונכדיהם בלבד, כאשר אלו ביצעו את כל הוראות ועדת הערר, ביצעו את כל ההתאמות הנדרשות, ואף קיבלו הערות בית המשפט בנוגע לדרישות שונות נוספות שהיה עליהם לבצע.

ועדת הערר טענה כי אין מחלוקת בינה לבין הועדה המקומית לעניין המצב המשפטי באשר לפיצול דירות, אולם הפער בין השתיים נובע מכך שכל אחת מהן מיישמת באופן שונה אותם עקרונות משפטיים ותכנוניים. במקרה הנדון הייתה הועדה קשובה להסברים שקיבלה מאת צימרמן ועל כן אפשרה מתן ההיתר המבוקש, כאשר מדובר בהתאמות שנדרשו על מנת להקל המגורים המשותפים של צימרמן וילדיהם, באופן שבו לא התקיימו סממנים בוטים של פיצול.

בית המשפט קבע כי החלטת ועדת הערר ניתנה בסמכות וכי ההחלטה אינה חורגת ממתחם הסבירות באופן המצדיק התערבות ערכאת הביקורת המנהלית.

המחלוקת בין ועדת הערר לבין הועדה המקומית, כפי ציינה ועדת הערר, היא בעניין היישום של המצב המשפטי, לאור נסיבות העניין.

לבסוף קבע בית המשפט כי החלטת ועדת הערר ניתנה כדין במסגרת סמכותה, והנה סבירה מאוזנת ומסויגת, תוך התחשבות בנסיבות האישיות, המשפחתיות והבריאותיות המיוחדות והחריגות של צימרמן, מצד אחד, ובדין האוסר פיצול דירות מצד שני. כך אף נקבעו סייגים ותיקונים ראויים ומידתיים אחדים, ביניהם: פירוק דלתות מסוימות בנכס, וכן הרחבת רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין באופן שבו יובהר כי "לא ניתן לבצע פיצול ורישום של היחידה וכי כל תת החלקה תימכר רק לגורם אחד בבוא היום ולא יותר".

העתירה נדחתה, נפסקו הוצאות בסך של 3,000 ₪ לטובת צימרמן.

הערת מערכת:

נראה כי בשנים האחרונות, עקב הניסיון, הצודק, להילחם בפיצול דירות ובהפחתת הוספת תושבים ללא תוספת תשתיות, פועלות הרשויות גם במקרים בהם אין מדובר כלל בפיצול דירות כי אם בשימוש משפחתי באותה דירה, החלטת בית המשפט מנסה לעשות סדר, נזכיר גם כי לאחרונה ניתנו מספר החלטות מלפני ועדות הערר לגבי שאלת מבחני פיצול דירה.

נציין כי החלטות בעניין זה ניתנות הן בועדות הערר, הן בבתי המשפט האזרחיים והן בבתי המשפט לעניינים מקומיים בהיבט הפלילי, ולא תמיד האבחנות והמבחנים שנקבעים הינם זהים.

ערר (ירושלים) 293/13 -1 פרופ' חיים סומר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים 

ועדת ערר לתכנון ובניה – מחוז ירושלים בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס


ב"כ המשיבה
: עו"ד אירנה טויב

תקנה 2(19) לתקנות סטיה ניכרת, המאפשרת לקבוע בתכנית מקרים שיראו בהם כסטיה ניכרת – לא ביטלה את הלכת בן יקר גת, אולם בהחלט צמצמה אותה וגידרה את גבולותיה.


כאשר קיימת הוראה בתכנית השוללת לחלוטין ובאופן כולל את סמכות הוועדה ואת שיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה, הרי הוראה זו בטלה גם לאחר התקנת תקנה 2(19), ומאידך- כאשר מדובר בתכנית על איסור ספציפי להקלות בנושאים מסוימים בלבד – ההוראה אינה בטלה

עניינו של הערר בהחלטת המשיבה בבקשה להיתר, אשר במסגרתה החליטה המשיבה לסרב לבקשה להיתר להקלה לתוספת יחידת דיור. זאת, בהתייחס למקרקעין הידועים כבית משותף בחלקה 13 בגוש 30184 ברחוב שחל בגבעת מרדכי בירושלים, עליהם חלה תכנית 13204 שפורסמה למתן תוקף ביום 23.2.2011.

התכנית הינה תכנית נקודתית למקרקעין והיא מגדירה באופן מפורש ומפורט את זכויות הבניה ואת הפרמטרים התכנוניים החלים על המקרקעין. ובסעיף י' לתכנית, נקבעו 5 מקרים/שינויים לתכנית שייחשבו לסטייה ניכרת, ובהם הוראה הקובעת כי מספר יחידות הדיור המירבי בתכנית הינו מחייב, וכי כל הגדלה שלו תיחשב כסטייה ניכרת, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002.

העורר הגיש בקשה להיתר לשינויים וכן תוספות שונות במקרקעין, ובמסגרת הבקשה להיתר ביקש העורר גם הקלה, כדלקמן:

"הוספת דירה באמצעות פיצול דירה קיימת כאמור בתקנה 2(9א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002".

הוועדה המקומית אשר דנה בבקשה להיתר ובהקלה החליטה לסרב לבקשה להיתר, היות והגדלת מספר יחידות הדיור מהווה סטייה ניכרת, וזאת לאור הוראות התכנית (ולא משיקולים תכנוניים). על החלטה זו הוגש הערר.

העורר טען, כי תקנה 2(9א') לתקנות- הקובעת חריג למקרים המהווים סטייה ניכרת בדרך של הוספת דירה באמצעות פיצול דירה קיימת, גוברת על תקנה 2(19) לאותן התקנות- הקובעת כי סטייה ניכרת תהיה: "סטייה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטייה מהן מהווה סטייה ניכרת".

עוד טען העורר, כי האיסור על מתן הקלות בתכנית הינו איסור גורף, ולכן הוא בטל לאור ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין, לפיה הוראות התקנות אינן יכולות לבטל סמכות שניתנה בחקיקה ראשית לתת הקלות

ועדת הערר קבעה, כי הדיון בסוגיה הינו דו שלבי. בשלב הראשון יש לבחון – האם ההוראה בתכנית הקובעת כי תוספת יחידות דיור מהווה סטייה ניכרת הינה הוראה בטלה לנוכח הלכת בן יקר גת. ובשלב השני, והיה והתשובה לשלב הראשון הינה שלילית, יש לבחון האם תקנה 2(9א) גוברת על הוראה זו בתכנית ועל הוראות תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת.

באשר לשלב הראשון- ועדת הערר קבעה כי על מנת להכריע בסוגיה יש לבחון, האם ההלכה שנפסקה בעניין בן יקר גת עדיין תקפה לאור תקנה 2(19), שתוקנה לאחר פסק הדין. שכן, בהתאם להלכה המחייבת בעניין בן יקר גת, הרי יש לבטל כל סעיף השולל מתן אפשרות להקלה בהיותו נוגד חקיקה ראשית.

אלא, שהלכת בן יקר גת ניתנה טרם תיקון התקנות, כך שנשאלת השאלה האם התקנת תקנה 2(19) ביטלה את הלכת בן יקר גת או למצער צמצמה אותה.

ולעניין זה קבעה ועדת הערר, כי תקנה 2(19) לא ביטלה את הלכת בן יקר גת, אולם בהחלט צמצמה אותה וגידרה את גבולותיה, וזאת בין היתר לאור פסה"ד של ביהמ"ש לעניינים מנהליים בעת"מ (ירושלים) 400/07 מרדכי חי ארנון נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח', הדן במתח בין תקנה 2(19) הנ"ל לבין הלכת בן יקר גת.

ועדת הערר הוסיפה והבהירה לעניין זה, כי פסה"ד בעניין חי ארנון עוסק בסעיף בתכנית בו נאסר באופן כולל על מתן הקלות מכוח התכנית, ולא בסעיף בנוסח סעיף י' שבמקרה זה, או בסעיף אחר בו קיים איסור ספציפי על מתן הקלות בנושא מסוים.

לכן, כאשר קיימת הוראה בתכנית "השוללת לחלוטין את סמכות הוועדה ושיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה" הרי הוראה זו בטלה גם לאחר התקנת תקנה 2(19). ומאידך- כפי שעולה מפסה"ד בעניין חי ארנון, כאשר קיימת "הוראה קונקרטית" בתכנית, המגבילה את האפשרות למתן הקלה, מדובר בהוראה אשר אינה בטלה לנוכח הוראות תקנה 2(19).

כלומר, לאחר תיקון תקנה 2(19) יש לאבחן בין שני סוגים של הוראות: הוראה אשר שוללת באופן כולל את האפשרות למתן ההקלה מהתכנית, הוראה זו בטלה. ולעומת זאת, הוראות אשר שוללות מתן הקלה בפרמטרים ספציפיים נותרות על כנן.

לגופו של עניין, ועדת הערר קבעה כי על אף שההוראה שנדונה בעניין בן יקר גת הייתה דומה במהותה להוראה שבמקרה זה, הרי שלאור הוראות תקנה 2(19) (ששינתה את המצב החוקי ששרר עת נדונה הלכת בן יקר גת) ולאור פסק הדין בעניין חי ארנון, הוראה ספציפית בתכנית, אשר התכנית קובעת לגביה כי לא ניתן יהיה לסטות ממנה או לקבל הקלה ממנה, הינה הוראה תקפה.

ולכן, בעניין זה נקבע כי לא ניתן ליתן הקלות בנושאים הספציפיים המנויים בסעיף י' לתכנית, שנקבע לגביהם כי הם יהוו סטייה ניכרת, וזאת למרות שבתכנית נקבעה יותר מהוראה ספציפית אחת שממנה תהיה אסורה הסטייה מהתכנית.

בנוסף לכך נקבע, כי מתקין התכנית רשאי היה לקבוע שורה של נושאים שלגביהם בלבד סטייה מהתכנית תהווה סטייה ניכרת, וכי מתקין התכנית אינו מוגבל לקביעת נושא אחד בלבד שלגביו ניתן לקבוע, כי הסטייה תהווה סטייה ניכרת.

מאחר ובמקרה זה בסעיף י' אין שלילה "טוטאלית ומוחלטת" של "כל אפשרות" לקבלת הקלה מהוראות התכנית, הרי שהסעיף אינו אוסר הקלות באופן גורף, אלא מונה שורה של פרמטרים לגביהם ייאסר מתן ההקלה, שיש מאחוריהם הגיון תכנוני, הסעיף אינו בטל, ולכן כל סטייה/הקלה מאחד הפרמטרים שנמנו בסעיף – מהווה סטייה ניכרת.

באשר לשלב השני- נקבע כי ההוראה בתקנה 2(9א') מהווה חריג ספציפי לאיסור הקבוע בתקנה 2(9), והיא אינה מהווה היתר כללי למתן הקלה לפיצול דירות, ולכן תקנה 2(19) לתקנות והוראות התכנית גוברות עליה.

כן נקבע, כי אין בלשון התקנה או בתכליתה בכדי לאפשר הוספת יחידות דיור, כאשר הוספה זו אסורה מכוח תקנה אחרת בתקנות סטייה ניכרת, ובוודאי שאין היא יכולה לאפשר את ההקלה כאשר התכנית קובעת הוראה מיוחדת וספציפית האוסרת פיצול שכזה, וכאשר הוראה זו מקבלת תוקף לאור תקנה 2(19).

לפיכך, נקבע כי לא ניתן, מבחינה לשונית או תכליתית, לפרש הוראה הבאה להחריג מקרה מסוים של הוספת יחידות דיור כהוראה הגוברת על כל הוראה אחרת בתקנות סטייה ניכרת או בתכנית.

ועדת הערר הוסיפה לעניין זה, כי מחוקק המשנה, אשר היה מודע היטב לתקנות סטייה ניכרת, ביקש לאפשר הוספת יחידות דיור על דרך של פיצול דירות, רק כאשר אין הוראה מפורשת בתכנית הקובעת כי הוספת יחידות דיור תהווה סטייה ניכרת. כלומר, הוספת תקנה 2(9א) נעשתה תוך כדי שמירה על יתר הוראות התקנות בדבר איסור סטייה ניכרת, וזאת למעט ההוראה הספציפית בדבר הוספת יחידות דיור.

לפיכך, קבעה ועדת הערר, כי פתוחה בידי העורר דרך המלך התכנונית לבקש תוספת יחידות דיור למקרקעין, וזאת בתכנית חדשה, אולם לא הדרך העוקפת של הליך ההקלה.

לאור האמור, נקבע כי הבקשה להקלה במספר יחידות הדיור מהווה סטייה ניכרת, וכי כדין נדחתה הבקשה להיתר על ידי הוועדה המקומית.

 

הערת מערכת:

החלטה אחרת של ועדת הערר הייתה שמה לאות מתה את ההגבלה שתוקנה בתקנות, אולם ועדת הערר הותירה פתח לבחינת המקרים לגופו של עניין, ובדיקת הסבירות של הגבלה בתכנית, ולכאורה ביטול ומניעת האפשרות לאשר הקלות מתכנית.

מאידך, יוצרת ההחלטה אי וודאות מסוימת לפיה גם במקום בו תכנית יוצרת מגבלות, עדיין מגבלות אלו לא תמיד יחזיקו מעמד במקרה מבחן.

ערר (ת"א) 5493/12 חיים גונן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב
ועדת ערר מחוזית – מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר עו"ד מיכה גדרון


ב"כ העורר
: עו"ד משה רז כהן

                          שיקול קנייני במסמך מדיניות תכנוני בסוגיית פיצול דירה כדין

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן – "הועדה המקומית") שלא לאשר את הבקשה לביצוע תוספת בנייה לשם פיצול דירה.

העורר הגיש בקשה לביצוע תוספת בנייה לדירתו בשטח של 38.2 מ"ר מכוח תכנית ג' (חדר יציאה לגג), וחלוקת הדירה המורחבת לשתי יחידות דיור באופן שתיווצרנה שתי דירות, האחת בשטח של כ-37 מ"ר והשנייה בשטח של כ-39 מ"ר.

הועדה המקומית סירבה לאשר את הבקשה להיתר מן הטעם, כי היא אישרה ביום 8.12.2004 מסמך מדיניות לעניין צפיפות יחידות דיור מותרת ברחובות מסחריים בהן חלות תכניות 44, 58, 38 ובשכונת מונטיפיורי (להלן – "מסמך המדיניות").

לטענת הועדה המקומית, מסמך המדיניות מוסיף וקובע כי "במידה ומוגשת בקשה לחלוקת דירה/ דירות לבניין קיים (לא כל הבניין), הצפיפות המותרת תהיה ממוצע של 53 מ"ר שטח עיקרי מהשטחים המבוקשים לחלוקה". דהיינו, במקרה של פיצול דירה, חישוב השטח הממוצע של הדירה אינו מתבצע ביחס לכל הדירות בבניין, אלא רק מתוך מספר הדירות המבוקשות לחלוקה.

במקרה הנדון, אם מבצעים את חישוב ממוצע שטח הדירות על פי מסמך המדיניות, כלומר, תוך חישוב השטח הממוצע מתוך הדירות המבוקשות לחלוקה בלבד, מתקבלות דירות שממוצע השטח שלהן קטן מ-53 מ"ר שטח עיקרי, ואולם, לו היו מבצעים חישוב של ממוצע שטח הדירות בבניין כולו לאחר תוספת הדירה כתוצאה מהחלוקה, אין ספק כי השטח הממוצע שהיה מתקבל גבוה בהרבה מ-53 מ"ר.

הועדה המקומית הסבירה את מדיניותה, כי במקרה של פיצול דירה יש לחשב את ממוצע שטח הדירות מתוך הדירות המפוצלות, ולא מתוך כלל הדירות המצויות בבניין, מטעם של הגנה על יתר בעלי הדירות בבניין, שכן אם יחושב השטח הממוצע של הדירות המתקבלות מתוך כלל שטח הדירות בבניין, הדבר יפגע בבעלי דירות אחרות בבניין במקרה שגם הם יהיו מעוניינים לפצל באחד הימים את דירותיהם.

טענה זו הינה קניינית במהותה לדעת וועדת הערר, ואין בינה לבין שיקולים תכנוניים דבר.

ועדת הערר ערכה השוואה בין המקרה דנן לבין ערר 5262/11 פנחס דהאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, שם עסקה וועדת הערר בשאלה, כיצד על הועדה המקומית לנהוג במצב שבו קיימות זכויות בנייה בלתי ממומשות במגרש, ומוגשת לועדה המקומית בקשה להיתר בניה בה מנוצלים אחוזי בנייה מעבר לחלקו היחסי של מבקש ההיתר במגרש, ובאותו מקרה קבעה ועדת הערר כי השיקול שאמור לעמוד לעיני הוועדה הינו שיקול תכנוני וכי קביעת הוועדה בנדון דנן הינה קביעה זרה לשיקולים תכנוניים.

משכך, קבעה הוועדה כי אין לקבל את שיטת החישוב של הועדה המקומית במקרה של פיצול דירה, וכי יהא זה מן הראוי לבטל הוראה זו במסמך המדיניות.

עם זאת, ציינה וועדת הערר כי ראוי לקבוע במסמך המדיניות, כי במקרה של פיצול דירה קיימת, יש להביא לתשומת לב יתר בעלי הדירות בבניין, במסגרת החתמתם על הבקשה להיתר בנייה, את מסמך המדיניות של הועדה המקומית על מנת שהם יהיו ערים למשמעות הקניינית של אישור הבקשה להיתר, דהיינו כי הדבר עלול להגביל בעתיד את יכולתם לפצל את דירותיהם.

במקרה הנדון, חתמו כל יתר בעלי הדירות בבניין על הבקשה להיתר בנייה, ולפיכך קבעה וועדת הערר כי אין צורך לחייב סבב חתימות נוסף מצד השכנים ומשכך אושר הפיצול המבוקש.

הערת מערכת:

כידוע, תופעת פיצול הדירות הינה תופעה שכיחה באזור ת"א ובאזורי מגורים צפופים. מן הראוי שאכן יימצא האיזון, בין מבקשי הדיור לבין בעלי הזכויות והרשויות תוך הסדרת מנגנון תכנון קל ומהיר למעוניינים לפצל את דירתם במסגרת החוק ומנגד שתופעל אכיפה ביד קשה כנגד מפרי החוק ובכך יצאו כולם נשכרים – הן הרשויות והן מבקשי הדיור.

תשומת הלב כי במקרים מסוימים עיריית תל אביב מרחיבה את המדיניות האמורה אף למקרים בהם לא מדובר היה כלל בפיצול דירות אלא בתיקון היתר ושימוש חורג, לדעתנו גישה זו אינה ראויה ואף אינה נובעת כלל ממסמך המדיניות האמור.

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד דפנה סירוטה הולנדר אריאל פל מתמחה ממשרד צבי שוב


רצ"ב הזמנה לכנס פטור ממס במכירת דירות מגורים לאור הרפורמה החדשה בחקיקה לעיון ורישום לחצו כאן

 

המערכת מברכת את נמעניה וכל בית ישראל בברכת חג אורים שמח !

 

 

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

.

מי יבקר את החלטת הועדה המחוזית בתכניות שבסמכותה ומתי  ?

עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

במאמרנו זה בחרנו להתמקד אפוא, בזכות הערר על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישורה או דחייתה של תכנית שבסמכותה, תוך בחינת השאלה האם על אף שבדין קיימות לפרט אלטרנטיבות להשיג על החלטת הועדה המחוזית, המדובר בזכות קיימת מבחינה מעשית או שמא מדובר לרוב באפשרות תיאורטית בלבד. כן בחרנו לעסוק בנוסף במאמרנו זה במועד המצוי והרצוי לתקיפת החלטת הועדה המחוזית, ה"מלכוד" אליו נקלע הפרט, והאנומליה שנוצרה עקב כך, תוך הצעות לייעול ושיפור חלק מהדין החל בנסיבות אלה.

מבחינת המסגרת הנורמטיבית, בסעיף 110 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק"), התווה המחוקק דרך להשיג על החלטותיה של הוועדה המחוזית הנדונה בפני המועצה הארצית. לדרך זו יתרון בולט, באשר הרכבה של המועצה הארצית מבטיח כי הביקורת על החלטות הוועדה המחוזית תיעשה על ידי גורמים מקצועיים, ובסופו של ההליך אפשר שהסעד שתושיט המועצה הארצית יהיה אף יעיל מזה שעשוי העורר לזכות בו בבית-המשפט ולו מהטעם שכפי שבתי משפט פסקו לא פעם, יש להעדיף ברור של נושאים תכנוניים במסגרת גוף תכנוני עליון – הוא המועצה הארצית – על פני ו/או לכל הפחות קודם, לבירורם במסגרת בתי המשפט אשר כידוע, מסייגים את התערבותם בסוגיות תכנוניות,  והתערבותם מתמצית אפוא בעיקר לעילות מנהליות כגון סבירות, מידתיות וכו' ר' למשל עת"מ (ת"א)2076/04 גומעה ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב (פורסם בנבו).

אלא מאי? שהזכות לערור אינה מוקנית "אוטומטית" ותלויה במידת מה בגורם המעוניין "להשיג" על החלטת הועדה המחוזית. כך, בהתאם לסעיף 110 (א) לחוק במסגרתו נמנית רשימת הגורמים הרשאים לערור על החלטת הועדה המחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה בפני המועצה הארצית נקבע, כי הגורמים הרשאים להגיש ערעור בזכות הינם שלושה חברי ועדה מחוזית לתכנון ובניה כאחד; ועדה מקומית/רשות מקומית הנוגעת בדבר, ואילו הגורמים הרשאים להגיש ערר ברשות הינם מגיש התכנית ומי שהתנגדותו לתכנית נדחתה.

בהתאם לאמור, המעוניין לערור על החלטת הועדה המחוזית והתנגדותו נדחתה רשאי בהתאם לסעיף 110 (ב) להגיש בקשת רשות לערור ליו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה תוך 15 יום ממועד המצאת החלטת הועדה המחוזית.

פסק הדין המנחה בעניין קשת המקרים בהם תוענק רשות לערור בהתאם לסעיף 110 לחוק הינו עע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים, פ"ד נז (2) 882 (להלן – "פס"ד עין כרם"), שם ניסה כב' הש' אור להתוות מסגרת לשיקול דעת יו"ר הועדה המחוזית בבקשה להגשת ערר בבואו לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית, לפי סעיף 110 לחוק, תוך סקירת הגישה המצמצמת והגישה המרחיבה של בית המשפט בעניין בקבעו את אמות המידה הכלליות למתן רשות ערר למועצה הארצית שהעניין חשוב בשל היותו בעל השלכה רחבה מחמת אחת משלוש תכונות: אופיו העקרוני, היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת, היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה.

בין היתר ובעיקר על יסוד קביעה זו, מרבית הבקשות לרשות לערור נדחות אפוא על ידי יו"ר הועדה המחוזית מהטעם שהבקשות אינן מעלות סוגיות בעלות השלכות נרחבות /חשובות המצדיקות מתן רשות לערור. במצב דברים זה, הדרך היחידה על פניו העומדת לפרט החפץ "להשיג" על החלטת הועדה המחוזית הינה, באמצעות הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים.

מבחינת המועדים במצב דברים המתואר לעיל, קבעה ההלכה הפסוקה כי לכאורה המועד להגשת עתירה מנהלית לתקיפת החלטת הועדה המחוזית מתחיל ממועד ההחלטה הדוחה בקשת רשות לערור, אלא אם כן, נתנה רשות ואז יחל המועד לאחר החלטת המועצה הארצית. לעניין זה נפנה לפסק דין בעניין ע"א 6365/00 אברהם בר אור נ' הוועדה המחוזית לתו"ב, מחוז צפון, נו (4) 38 (פורסם בנבו).

ברם, במצב דברים מעין זה, מתעוררות דילמות נוספות, כך למשל כאשר מוגש ערר בזכות למועצה הארצית (כגון ועדה מקומית המחליטה להגיש ערר), משמע, שהחלטה בדבר אישור/דחיית תכנית צפויה להתברר בפני המועצה הארצית בלאו הכי, כך שטרם "נסתם הגולל" על החלטה הסופית בקשר עם התכנית, או אז מתעוררת השאלה, האם למרות הגשת הערר, על הפרט שהתנגדותו נדחתה ושאינו מהווה משיב בהליך במועצה הארצית להגיש עתירה מנהלית עת נדחתה בקשת רשות לערור, או שמא יש להמתין להחלטה סופית במועצה הארצית?

ההתלבטות נובעת בין היתר מהטעם, שבעוד שלפי הדין יש להגיש עתירה מנהלית ללא שיהוי, הרי שבפסיקה נקבע לא אחת כנגד כי עתירה מנהלית יש להגיש לאחר מיצוי הליכים בפני מוסדות התכנון, כך למשל נקבע בבג"צ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים (פורסם בנבו) שם צוין בין היתר כי: "עתירה מנהלית יש להגיש רק לאחר מיצוי הטיעונים לפני ועדות תכנון השונות". אחרת, וככל ותוגש עתירה הנגועה בהעדר מיצוי הליכים, הרי שזו תדחה על הסף. ר' לעניין זה בג"צ 762/86 ליקוויד קלאב בע"מ נ' ראש העיר תל אביב, פד"י מא (2) 656; ע"א 4002/98 מונייר נ' הו"מ לתו"ב, פד"י נד(4) 665,670.

נציין בהקשר זה, כי תקנה 4 (א) לתקנות התכנון והבניה (ערר בפני המועצה הארצית) התש"ל 1972 קובעת את רשימת המשיבים בערר, כאשר מי שהתנגדותו נדחתה אינו נמנה ביניהם. בדרך זו, הפרט שהתנגדותו נדחתה אינו מהווה צד להליך במועצה הארצית, ולצורך צירופו עליו להגיש בקשה בהתאם לתקנה (4(ג)), והמועצה הארצית רשאית להורות על צירופו, אם כי גם במקרה שבקשתו לצירוף מתקבלת, הרי שבכל מקרה (וככל ולא מוגשת בקשה מתאימה) טענותיו של הפרט מתמצות אפוא רק לטיעונים שהועלו בערר שהוגש, ובכך למעשה נמנעת הימנו אפשרות להעלות טענות נוספות שיש לו בקשר להחלטת הועדה המחוזית.

כך או כך, בין אם הפרט שהתנגדותו נדחתה מצורף להליך ובין אם לא, יש הטוענים שהבירור במסגרת עתירה מנהלית ראוי שיהיה ב"סוף הדרך", קרי: לאחר החלטה סופית של המועצה הארצית, שכן הגשת עתירה מנהלית (שעה שבקנה מנוהל ערר בפני המועצה הארצית) תהא מוקדמת, לא כן שכן ובמקרים מסוימים מיותרת (באשר ייתכן ובעקבות הערר תשונה החלטת הועדה המחוזית כך שתייתר את הגשת העתירה), תוביל לדיון כפולומכופל ומיותר עלולה לסרבל את הדיון בשתי ערכאות שונות באותו נושא, ובתוך כך להביא חלילה להכרעות סותרות ולבזבוז זמנם של בית המשפט והצדדים להליך  ואף לחיוב בהוצאות משפט עקב הגשת עתירה מוקדמת.

ואולם, לצד האמור, הפרט שהתנגדותו נדחתה מוצא עצמו לא אחת בין "הפטיש לסדן", שכן, לפי הפסיקה האחרת, גם אם הנ"ל צורף כצד למועצה הארצית והגשת העתירה תעשה לאחר החלטתה הסופית של המועצה הארצית, הרי שטיעוניו של הפרט יתמצו לטיעונים שהועלו בערר בלבד , ולו יהא חפץ להעלות טענות נוספות שלא קבלו ביטוין בערר, עלולה לעלות בפניו הטענה כי היה עליו להגיש עתירה לאחר ההחלטה בבקשת רשות לערור ומשלא עשה כן נסתם הגולל על טענותיו הנוספות (שלעיתים מהוות טענות עיקריות כנגד החלטת הועדה המחוזית).

לשם המחשת האמור נפנה למשל למקרה שנדון בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב מפי כב' הש' מודריק בעניין עת"מ 17959-09-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח', (פורסם בנבו). שם דובר על  עתירה שהוגשה ונטען נגד העותר כי לאחר שנתנה החלטת המועצה הארצית שם שימש כמשיב בלבד מנוע הוא מלהעלות טענות החורגות ממסגרת הדיון שהתנהל במועצה הארצית ובית המשפט אישר האמור, כך שהתוצאה המשתמעת מן האמור הינה כי לו רצה אותו עותר להעלות טענות נוספות כנגד החלטת הועדה המחוזית שלא פורטו בערר, היה עליו להגיש עתירה קודם לכן.

אי לכך ולאור העדר אחידות דעים בסוגיה המתוארת,  נראה כי מוטב לתקן את הוראות החוק והתקנות באופן שייקבע כי עת מנוהל ערר הרי שבלאו הכי מבחינת המועד לתקיפת החלטת הועדה המחוזית לכל הנוגעים בדבר (ולא רק למי שהיווה צד להליך במועצה הארצית), יחל להימנות לאחר החלטת המועצה הארצית.

כמו כן וכ"פיתרון ביניים" למתלבטים כיצד לנהוג במקרים מעין אלה, הצעתנו כדי ל"שמור על הזכויות", להגיש בקשת לארכת מועד לאפשרות הגשת עתירה מנהלית, שכן לא אחת הכירו בתי משפט בטעם של ניהול הליך מקביל כסיבה מצדקת למתן ארכה , כך למשל בעת"מ (ת"א) 1848/06 אבו ג'נים עבד אל עזיז נ' מנהל הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (פורסם בנבו) נקבע "… טענה בדבר קיומו של סעד חלופי במסגרת ועדות התכנון יכולה, בנסיבות המתאימות, ליתן טעם והצדקה להארכת המועד להגשת עתירה כאמור בתקנה 3(ג) לתקנות סדר הדין…".

נציין במאמר מוסגר, כי מאחר וגם במסגרת בקשת ארכות מעין אלה, מנסים גורמים שונים וביניהם היזמים (החפצים בקידומה של התכנית) לשים "מקלות" ולהתנגד לבקשה, מומלץ להבהיר במסגרתה כי זו מוגשת מטעמי זהירות בלבד ולאור חילוקי הדעות הקיימות בפסיקה. מקרה דומה ארע לאחרונה בעניין בש"א 45208-09-13 בליץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת*, באותו עניין קבע בית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז מפי כב' הש' אברהם יעקב, שהיה ער ל"מלכוד" אליו נקלעו המבקשים (שהיוו חלק ממתנגדי תכנית שהתנגדותם ובקשת רשות לערור על ידם נדחתה) כי המועד להגשת עתירה יימנה החל מהחלטת המועצה הארצית. (*יוער כי המבקשים יוצגו על ידי הח"מ ייצג בהליך זה).

לכך יש להוסיף, כי מלבד הבעייתיות הנעוצה בעניין המועדים, קיימת "בעייתיות" מבחינת היקף ההתערבות בהחלטת הועדה המחוזית.  שכן, לו בקשותיו של הפרט (שהתנגדותו לתכנית נדחתה) לרשות לערור/ להצטרף כצד לערר נדחות אף הן, הרי שמזורו היחידי הינו בהגשת עתירה לבית המשפט המנהלי, שכידוע ביקורתו השיפוטית על החלטות המינהל, ובייחוד על החלטותיהם של מוסדות התכנון, מצטמצמת לתהליך קבלת ההחלטה, ואין היא חודרת לשיקולים מקצועיים שעמדו ביסוד ההחלטה המינהלית. לשון אחר, גם אם מוגשת עתירה הרי שזו תבחן את ההיבטים המנהליים בלבד ולא תדון בסוגיות התכנוניות.

במצב דברים כגון דא ומאחר ובמרבית המקרים בקשות הרשות לערור נדחות (לאור רשימת המקרים המצומצמת בעטיים תינתן הרשות) וזאת לצד מיעוט התערבות בית המשפט בהחלטות מוסדות תכנון, נוצר איזשהו "מלכוד", שכן בדרך זו הלכה למעשה כמעט ולא קיימת ביקורת על החלטת הועדה המחוזית.

במילים אחרות, על אף הזכויות הקיימות בדין, נראה כי בפועל המחוקק לא נתן כלים לבקר את החלטת הועדה המחוזית ובהתאמה לבדוק את התכנית בצורה נכוחה, מלבד בחינתה של הועדה המחוזית.

לכן, ובייחוד לאור העובדה שהרשות לערור נתנה על ידי אותו גורם שנתן את ההחלטה בגינה מוגשת בקשת רשות לערור (הוא יו"ר הועדה המחוזית) לטעמנו, יש מקום לנקוט בגישה מרחיבה בהתייחס לקשת המקרים בהם תתאפשר מתן רשות לערור לרבות במקרים בהם אומנם אין מדובר בתכנית "גרנדיוזית" אך, הצדק נפגע ומחייב בירור בפני ערכאה נוספת.

האמור מקבל משנה תוקף בייחוד לאור הוראות החוק וסדרי הדין בהתייחס לתכנית בסמכות ועדה מקומית שעל החלטתה בהתאם לסעיף (112 (ב)) לחוק, קיימת זכות ערר כולל למי שהתנגדותו נדחתה לועדת הערר. כך שאם על תכנית בסמכות ועדה מקומית שהינה בדרגה "נמוכה" יותר בסולם היררכיית התכניות מוקנית הזכות לערור, אזי וודאי וודאי כי בתכנית שהינה בסמכות ועדה מחוזית לה השפעה נכרת יותר, יש לאפשר דיון בפני יותר מגוף תכנוני אחד.

לפיכך, הצעתנו הינה להוביל לשינויי חקיקה ולפיו לקבוע רשימה (לא סגורה) של מקרים בהם תוענק רשות לערור, תוך הרחבת קשת המקרים שהתוו בפסיקה (שהינם מצומצמים). בנוסף,  המלצתנו כי תקבע בחוק הוראה גורפת ולפיה, כל עוד מתנהל הליך בפני מוסדות התכנון גם אם לא נעשה ביזמת הפרט, אין טעם לנהל במקביל  הליך משפטי ובתוך כך לקבוע בהתאמה, כי עתירה תוגש לאחר מיצוי ההליכים, קרי: לאחר החלטת המועצה הארצית (הכל כמובן לפני העניין).

על יסוד האמור, אנו בכלל דעה, כי לאור ה"מעגל השוטה" שתואר לעיל ובמציאות הנוכחית המתדפקת על דלתנו, אין מנוס ונראה כי מן הראוי עד כדי הכרח כי המחוקק יידרש לסוגיה זו, יעלה אותה לסדר היום וידאג לתקן את הוראות החוק באופן שתהא התאמה למצב השורר כיום, ובכך ייתן מענה לאנומליה שנוצרה, ויפה שעה אחת קודם.

Categories : מאמרים
Comments סגור לתגובות
אוקטובר
31

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 51

Posted by: | Comments סגור לתגובות

מאמר בנושא

סדקים בהלכת קנית?

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

מיסוי מקרקעין

 

צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשע"ד – 2013

 

עדכון מס' 3 להוראת ביצוע מס הכנסה מס' 02/2010

 

פינוי בינוי

חוק הודלי"ם יורחב ויכלול תכנית פינוי בינוי בקרקע מעורבת

 

חוזים

הצעת חוק המכר  (דירות) (תיקון מס' 7) (מחירון הפריטים שבמפרט), התשע"ד 2013

 

 

עדכוני פסיקה:

חוזים

ע"א 7862/11  חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ ואח' נ' איתמר מרקור

ביטול הסכם מכר בשל אי רישום הזכויות על שם הקונה במשך עשר שנים מהווה ביטול כדין

 

מקרקעין

ת"א (י-ם) 5826-08-11  יוסוב מקסומוב ואח' נ' מאגמאטופ בע"מ ואח'

כל מה שאינו דירת מגורים הנו בהכרח רכוש משותף

עתיקות

ע"א (חי') 24114-07-13 כרם מהר"ל מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח' נ' רשות העתיקות


חוקיותן של תקנות העתיקות (אגרות למתן אישור פעולות) התשס"א 2001

 

היטל השבחה

עש"א 49828-02-13 גדעון ורדי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) יכול להינתן רק פעם אחת ובעבור דירה אחת. אין הפטור "משתכפל" כאשר חלקות מקרקעין ניתנות על ידי אדם לבני משפחתו ללא תמורה

 

פירוק שיתוף

ה"פ 17326-07-10 ג'רייס מנסור נ' מחמוד סעד ואח'

פירוק שיתוף בדרך של המרצת פתיחה/מיהו הזכאי לתבוע פירוק שיתוף

 

 

תכנון ובניה

ערר 148/13 מ.ח ארז בניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ

מדיניות של ועדה אינה יכולה לשנות זכויות המוקנות בתכנית

מאמרים

סדקים בהלכת קנית?

מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור

מאמרנו זה עוסק בשאלת מיהות החייבים בתשלומו של היטל השבחה בעקבות אירוע משביח ומימוש זכויות במקרקעין, עפ"י התוספת השלישית לחוק התו"ב (להלן: "התוספת"), ובהרחבת קשת החייבים בהיטל השבחה עפ"י פסיקה שניתנה לאחרונה, שאינה תואמת את הוראות המחוקק שנקבעו במסגרת התוספת השלישית ומנוגדת להלכת קנית.

כידוע, סעיף 1 לתוספת השלישית קובע, כי "השבחה" הינה:

"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

בהמשך הסעיף נקבעה גם זהות החייב בתשלום – הבעלים או החוכר לדורות, כדלקמן:

"[...] ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל".

על פניו שאלת מיהות החייבים בהיטל השבחה ברורה ומפורשת, קרי: בעלים במקרקעין או בעלי חוזה חכירה, והם בלבד יחויבו בתשלום היטל השבחה.

למרות הוראות החוק המפורשות, שאלת מיהות החייבים בהיטל השבחה מתעוררת לא אחת מקום בו מתרחש אירוע משביח, המחייב בתשלום היטל השבחה, והמקרקעין אינם בבעלות/בחכירת אנשים פרטיים, אלא בבעלות המדינה ורשויותיה. במקרה זה חל סעיף 21 לתוספת, והועדות המקומיות לא גובות מהמדינה ורשויותיה היטל השבחה, ותחת זאת חל ביניהן הסכם בדבר "חלף" היטל השבחה, לפיו הסכומים המועברים הינם נמוכים יותר מסכום ההיטל.

לכן, במקרים אלה נוצר בפועל מתח בין האינטרס הברור של הוועדות המקומיות לטעון ולשכנע, כי המחזיקים במקרקעין הינם חוכרים לדורות, ועל ידי כך לגבות ישירות מהמחזיק הפרטי את סכום ההיטל שהינו גבוה יותר מ"חלף" ההיטל, בעוד שאותם מחזיקים מבקשים לשכנע כי אינם בגדר החוכרים, ועל כן הוועדה אינה זכאית לגבות מהם את ההיטל.

כך למשל, לפני יותר מ- 20 שנה הובאה לפתחו של בית המשפט העליון הסוגיה באשר למיהות החייבים בהיטל השבחה, במקרים הנ"ל, ובמסגרת רע"א 85/88 קנית – ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נקבע, כי מחזיק במקרקעין מכוח חוזה פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה באשר אינו במעמד של "חוכר לדורות" (להלן-"עניין קנית").

עוד צוין בעניין קנית, כי חוזה הפיתוח נוסח בזהירות, ועל-פי לשונו המדובר בהסדר מורכב, אשר בתחילתו המחזיקה במקרקעין מכוח חוזה הפיתוח אינה חוכרת לדורות, ורק לאחר זמן היא הופכת לחוכרת לדורות, ונקבע כי אין כל סיבה, מדוע יש ליתן להסדר זה משמעות שונה מזו העולה מלשונו הוא.

בית המשפט הוסיף וקבע בעניין קנית, כי: "אכן, היו להם לצדדים – ובעיקר למינהל מקרקעי ישראל – סיבות משלהם לבנות הסדר חוזי דו-שלבי, שעל פיו לא תהא המערערת תחילה חוכרת לדורות, ורק לאחר מכן חוכרת לדורות. איני רואה כל סיבה לפרש הסדר זה באופן שונה מהתכלית אותה ראו הצדדים לנכון להגשים, כפי שזו עולה מלשון החוזה".

בעקבות הלכת קנית, מעמדם של מחזיקים במקרקעין מכוח הסכמי פיתוח או הסכמים דומים נדון בפסיקה במקרים נוספים, וגם בשנים האחרונות נקבע בהתאם להלכת קנית, כי אין לחייבם בהיטל השבחה מאחר ואינם בגדר חוכרים לדורות (ראו: רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד (29/10/06); רע"א 7902/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ (2/6/09); רע"א 10998/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר נ' חברת דרך ארץ הייויז (1997) בע"מ (25/5/2008)).

אלא מאי? ועדות מקומיות שונות המשיכו לנסות את מזלן ולגבות היטל השבחה גם ממחזיקים בחוזי פיתוח/ברי רשות, שאינם בעלים/חוכרים במקרקעין, וזאת בניגוד להוראות החוק המפורשות ובניגוד להלכת קנית ולהסתמכותם עליהן, עד אשר לאחרונה ניתנו מספר פסקי דין והחלטות ועדות ערר אשר הלכה למעשה מהווים משום ניסיון "לנגוס" בהלכת קנית ולצמצמה.

ה"נגיסה" בהלכת קנית החלה לתת אותותיה ביתר שאת לפני כחודשיים, במסגרת פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שניתן ע"י כב' השופט סוקול, בעניין- הפ (חי') פ36563-11-11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון נ' אינג' בר יהודה בע"מ ואח' (להלן – "עניין בר יהודה").

בעניין בר יהודה בית המשפט קבע, כי השאלה האם המחזיק הינו חוכר לדורות או שרק בר רשות מכוח חוזה פיתוח הינה תלוית נסיבות, ואין להסתפק רק בחזות החיצונית של ההסכם או בכותרת שניתנה לו על ידי הצדדים, הגם שהצדדים לחוזה עשו כן ביודעין ומסיבותיהם הם.

ביהמ"ש הוסיף וקבע מס' קווים מנחים/ שאלות מדריכות, לאורן יש לבחון כל חוזה פיתוח ולקבוע האם מעמדו של המתקשר הינו כשל חוכר לדורות או שהחזקתו במקרקעין הינה כשל בר רשות.  עוד נקבע בעניין זה, כי ניתן לבחון גם את התנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם, וכי לא מדובר ברשימה סגורה של שיקולים.

למעשה, ביהמ"ש קבע כי מעמדו של מחזיק במקרקעין מכוח חוזה פיתוח שכרת עם המינהל, לא נקבע על פי כותרת ההסכם, אלא על פי מהותן של הזכויות שהוענקו למתקשר. ככל שיתברר כי הזכויות שהוענקו למתקשר הינן במהותן זכויות כשל חוכר לדורות, תהא נטייה לראותו כחייב בהיטל. לעומת זאת, ככל שיתברר כי הזכויות אותן רכש המתקשר בהסכם הפיתוח נופלות מזכויותיו של חוכר לדורות, אזי תחול חובת התשלום על בעל המקרקעין ובמקרקעין שבבעלות המינהל יחולו הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית.

מכל מקום, נקבע, כי שיקולים אלו מיועדים לקבוע מיהו חוכר לדורות שעליו תוטל חובת תשלום היטל השבחה, ואינם שיקולים לקביעת מעמדו של חוכר לדורות במסגרות אחרות.

בהתאם לכך, בעניין בר יהודה אף נקבע לגופו של עניין, כי הטלת חובת תשלום על מחזיק מכוחו של הסכם פיתוח שהוארך, אשר זכויותיו כחוכר לשנים ארוכות כבר הובטחו, ואשר צפוי כי ייהנה ממלוא או ממירב ההשבחה, ממלאת את תכליתו זו של  ההיטל, ומשכך נקבע כי חברת בר-יהודה, המחזיקה בחוזה פיתוח כאמור היא החייבת בתשלום היטל ההשבחה בגין עליית ערך המקרקעין בעקבות אישור התכנית המשביחה לגביהם.

לא למותר לציין, כי בטרם ניתן פסק הדין בעניין בר-יהודה, הובאה הסוגייה בעניין בר יהודה לפתחה של ועדת הערר בעניין- ערר (חי') 8036/11 אינג' בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון. אלא, שבניגוד לפסיקת ביהמ"ש המחוזי שניתנה לאחר מכן, ועדת הערר חזרה על הלכת קנית וקבעה, כי עיון בחוזה הפיתוח ובתנאיו ובהארכות לו, שנוסחם ומהותם דומה ואף זהה לנוסחים שנידונו בפסקי הדין בעניין קנית, גרוסברד ודנקנר שלעיל, מראים כי מדובר בחוזה פיתוח שגרתי ורגיל, אשר על פי כותרתו ולשונו מעניק לעוררת זכויות בר רשות בלבד.

בהתאם לכך קבעה ועדת הערר, כי אין מנוס מלהגיע לאותה המסקנה של ההלכות הנ"ל ולפיה העוררת הינה ברת רשות מכוח הסכם פיתוח. אולם, לאחר מכן קביעת ועדת הערר שונתה בפסיקת ביהמ"ש המחוזי בעניין בר יהודה כאמור.

לא חלף זמן רב וקביעת ביהמ"ש בעניין בר יהודה החלה לחלחל ולהתפשט, וועדות מקומיות שונות החלו לעשות שימוש בפסק הדין שניתן באותו עניין, לגביית היטל השבחה ממחזיקים שונים, שאינם חוסים תחת הוראות החוק "היבש".

והנה, בימים אלה ממש (ביום 24.10.13) ניתנה החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז (ע"י יוה"ר עו"ד כרמית פנטון) בעניין ערר (מרכז) 8037/11 מגדלי לוד סנטר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בו הופנתה ועדת הערר לפסיקת בית המשפט בעניין בר-יהודה ובהתאם לכך נתבקשה לחייב את העוררת בהיטל השבחה.

במקרה זה, העוררת החזיקה בחוזה פיתוח שנחתם עם המינהל בשנת 1987 והוארך עד לשנת 2012, ונטען שחזקתה במקרקעין הייתה ייחודית, עד אשר מכרה את זכויותיה לצד שלישי, ומשכך יש לראותה כחוכרת לדורות שחייבת בתשלום היטל השבחה.

ועדת הערר קבעה בעניין זה, כי מאחר ועפ"י הסכם המכר הזכויות שמכרה העוררת הן זכויותיה כצד לחוזה פיתוח, ומאחר ומינהל מקרקעי ישראל פעל לפי סעיף 21 לתוספת והעביר לרשות המקומית חלף היטל השבחה – יש לראות את זכויות העוררת כזכויות של בר-רשות לעניין היטל השבחה, ולא ניתן לדרוש שוב היטל השבחה בגין אותו מימוש הזכויות. זאת, למרות שגם במקרה זה התקיימו חלק מהמבחנים שהותוו בפסק הדין בעניין בר-יהודה.

ועדת הערר הוסיפה וציינה, כי הגם שיכול ודעתה אינה נוחה מהשלכותיו של פסק הדין בעניין קנית בחלק ממקרי הבוחן הבאים לפתחה, הרי שאין בידיה שלא לפעול על פי פסיקותיו של בית המשפט העליון.

כלומר, מהחלטת ועדת הערר עולה, אפוא, כי גם אילו לא היה משולם חלף היטל השבחה במקרה זה – ועדת הערר ככל הנראה לא הייתה מחייבת את העוררת בתשלום היטל השבחה, בהתאם להלכת קנית שניתנה ע"י ביהמ"ש העליון.

בכל הכבוד לפסיקת בית המשפט המחוזי בעניין בר-יהודה, סבורים אנו כי היא מאולצת וגורמת לפגיעה קשה ולטלטלה באינטרס ההסתמכות שיש למחזיקים השונים במקרקעין.

הוראות החוק קובעות במפורש את זהות החייבים בהיטל השבחה, וברי רשות/מחזיקים בחוזי פיתוח אינם ביניהם, ומשכך אין להטיל עליהם חבות זו, בדרך עקיפה ומלאכותית. כמו-כן, המחוקק לא ביקש לעשות אבחנות בין חוזי הפיתוח השונים ולבחון את מהותן, ואף לא ביקש לבחון את שיקולי הצדדים והסיבות שעמדו מאחורי החלטתם בדבר חתימת חוזה פיתוח/חוזה חכירה.

ונדגיש, כי מערכת היחסים של המינהל מול החוכר/המחזיק בחוזה פיתוח הינה מערכת מורכבת. יש להניח כי המינהל ינפיק חוזה חכירה בעת שניתן יהא לעשות כן ולא יתיר למחזיק להיוותר בחוזה פיתוח, במקום בו עליו לקבל זכויות חכירה, ומצד שני- גם למחזיקים השונים קיים סיכון בעיכוב קבלת חוזה חכירה, הואיל ואינם יכולים לדעת/לצפות את שיקרה בעתיד, כאשר בינתיים הם מחזיקים בחוזה פיתוח בלבד ולא בחוזה חכירה.

כך גם, ישנם מקרים בהם רשויות שונות מכריחות יזמים לחתום קודם על חוזה חכירה ורק אחר כך מאפשרות להם לשנות/לקדם תכניות, וזאת על מנת להבטיח שהם יזכו לקבל מהם היטל השבחה, בסופו של יום.

לכן, גם בעניין קנית, בית המשפט העליון היה ער לכך שלצדדים שיקולים/סיבות שונות לחתימת ההסכם, וקבע כי יש לכבד את אומד דעת הצדדים ולא להתערב בו ובשיקוליהם.

מעבר לאמור לעיל, נוסיף ונציין שאף אין כל הגיון בכך, שלצורך חיקוק אחד שלפיו יש לגבות מס/היטל מהמחזיק במקרקעין – יראו את בעל חוזה הפיתוח כבעל חוזה חכירה, בעוד שלצורך חיקוק או עניין אחר, המזכה בעל חוזה חכירה בכספים/זכויות – יראו בו כמחזיק במקרקעין בלבד, ולא כבעל חוזה חכירה, בהתאם למטרתה ולאינטרס של אותה הרשות בכל מקרה ומקרה, והדבר עלול לגרום לפגיעה כפולה ומכופלת בבעל הזכויות/המחזיק במקרקעין.

במאמר מוסגר נציין, כי בפועל ישנם גם מקרים בהם הועדות המקומיות מחייבות מחזיקים בחוזה פיתוח, שעומדים/אינם עומדים במבחנים שנקבעו בעניין בר יהודה, לחתום על הסכם לפיו הם מתחייבים לשלם היטל השבחה, וזאת ככל ויחול בגין המקרקעין וכתנאי לקבלת סיוע בקידום ההליך התכנוני, כאשר בפועל כפיפות/מחויבות היזמים לאותו הסכם אינה ברורה, לאור הלכת ביהמ"ש העליון בעניין דירות יוקרה.

על כן ומבלי להביע עמדה באשר למהות/נכונות הלכת קנית או פסק הדין בעניין בר-יהודה, אנו בדעה, כי במקרים בהם מוטל חיוב על בעל זכויות/מחזיק במקרקעין, שלא הוטל עליו במפורש בהוראות החוק – הרי שמן הראוי ומתבקש לפעול בדרך המלך לשם כך ולתקן את הוראות החוק, בצורה פורמאלית ומפורשת. שאם לא כן, הפגיעה בקניינם של אותם נישומים ובאינטרס ההסתמכות שלהם תהייה קשה ומהותית.

יתרה מכך, כל עוד המחוקק לא אמר את דברו בעניין, במפורש, אנו נהיה עדים לפסיקות ולהחלטות סותרות ביחס למקרים דומים, שחלקם יוכרעו עפ"י הלכת קנית וחלקם יוכרעו עפ"י פסק הדין בעניין בר-יהודה שהחל לחלחל, וכפועל יוצא מכך הדבר עלול לגרום גם לאפליה בין הנישומים השונים.

  • גילוי נאות- משרד הח"מ מייצג נישומים שונים בהיטלי השבחה ואף ייצג את החברה במחלוקת בפני ועדת הערר.

 

מיסוי מקרקעין

צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשע"ד – 2013

הוארך תוקפה של חובת תשלום מקדמה למס שבח עד ליום 31.12.2013

 

עדכון מס' 3 להוראת ביצוע מס הכנסה מס' 02/2010

נעדכן כי בימים אלה נכנסו לתוקפן הקלות בכל הקשור עם המצאת ערובה לצורך קבלת אישור לפי ס' 50 לחוק המתייחס לאישור לאי חבות מס שבח בדירות עסקיות בעת שמדובר במוכר שהינו קבלן הנישום במס הכנסה.

בבקשה לקבלת אישור לפרויקט לפי ס' 50 לחוק עבור כל תקופת הפרויקט, גובה הערובה שתופקד תהא בשיעור של 1.5% משווי המכירות המשוער של הפרויקט לפני מע"מ.

בקבלת אישור לפרויקט לפי ס' 50 לחוק בליווי בנקאי לכל אורך חיי הליווי, חישוב הסכום הקובע לחברה יחושב לפי שיעור של 13% מהרווח הצפוי לפי דו"ח "0" הראשוני אשר הוגש לבנק.

 

 

פינוי בינוי

חוק הודלי"ם יורחב ויכלול תכנית פינוי בינוי בקרקע מעורבת

בהמשך לעדכון בעלון עו"ד על נדל"ן מס' 50, נעדכן כי בכוונת שר הפנים להביא את החוק להארכת חוק הודל"ים לאישור במושב החורף של הכנסת.

חוזים

הצעתחוקהמכר (דירות) (תיקוןמס' 7) (מחירוןהפריטיםשבמפרט), התשע"ד 2013

במסגרת התיקון שבנדון, מוצע לחייב קבלנים לצרף לחוזה המכר מחירון של פריטים שבמפרט הטכני לרבות מחירון שינויים בהם.

כמו כן במסגרת התיקון הוגדרו בתוספת הראשונה לחוק הפריטים בגינם יימסר מחירון– מטבח, ריצוף, כלים סניטריים, מתקני חשמל, מתקני קירור ומתקני חימום.

בהתאם לתיקון, קונה שיבקש לוותר על פריט מהמפרט או להוסיף פריט או לבצע בו שינוי, ימסור על כך הודעה לקבלן בטרם התקנת הפריט.

היה והודיע הקונה לקבלן על ויתור על פריט, יזכה אותו הקבלן במחיר הנקוב במחירון לגבי אותו פריט, וכן במקרה של הזמנת תוספת או שינוי יחויב הקונה במחיר הנקוב במחירון, וכן יימסר לקונה מפרט מעודכן בהתאם לשינויים ולתוספות שביקש.

עדכוני פסיקה

 

ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ ואח' נ' איתמר מרקור
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

בפני הרכב כב' הש' משנָה לנשיא מ' נאור, צ' זילברטל ו- נ' סולברג


ביטול הסכם מכר בשל אי רישום הזכויות על שם הקונה במשך עשר שנים מהווה ביטול כדין

ב"כ המשיב והמערער שכנגד: עו"ד יגאל טמיר ו- אילן אלמקייס

ענייננו בשני ערעורים וערעור שכנגד על פסק דין ופסק דין חלקי של בית המשפט המחוזי בת"א, אשר התנהלו בין המערער מר איתמר מרקור (להלן – "המערער") לבין חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ ות.מ.ח.ת. (1988) בע"מ (להלן- "החברות"), המצויות בהקפאת הליכים, בגין ביטול הסכמי המכר אשר נכרתו בין הצדדים לרכישת שלוש חנויות במתחם התחנה המרכזית החדשה בתל אביב.

בהתאם להסכמי המכר, התחייבו החברות לרשום את הזכויות בחנויות על שם מרקור בתוך 36 חודשים מיום מסירת החזקה בחנויות לידיו. בשנת 1993 נמסרו החנויות לחזקתו של מרקור לאחר שהוא שילם את מלוא התמורה בגין ההסכמים. ואולם למרות האמור, בשנת 1996 החנויות טרם נרשמו על שמו של מרקור ולאחר פניות חוזרות ונשנות לחברות בעניין הרישום, שלח מרקור לחברות, בשנת 2006, הודעה על ביטול ההסכמים.

החברות התכחשו לזכות הביטול וההשבה של מרקור ולכן מרקור הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי למתן פסק דין הצהרתי ותביעתו התקבלה, תוך שבית המשפט קמא קובע חובת השבה הדדית.

בגין פסק דין זה, הגישו החברות את הערעור דנא, במסגרתו טענו החברות כי היה מקום לדחות את התביעה מחמת התיישנות ולגופו של עניין סברו כי בית משפט קמא שגה בקובעו כי הסכמי המכר בוטלו כדין ובקבעו את סכום ההשבה על פי חוות דעת מומחה מטעם מרקור. עוד סברו החברות כי דמי ההשבה צריכים להיות מחושבים לפי דמי שכירות ראויים ולא לפי דמי השכירות שהתקבלו בפועל. טענתו של מרקור בערעור מתמקדת באופן חישוב סכום ההשבה לו הוא זכאי.

בית המשפט העליון דחה את ערעורן של החברות וקיבל את ערעורו של מרקור.

בעניין טענות ההתיישנות קבע בית המשפט, כי תקופת ההתיישנות מתחילה להימנות ביום שבו נולדה עילת התביעה, ובעניין זה עילת התביעה נולדה באוגוסט 1996- המועד בו החברות היו אמורות לרשום את הזכויות על שם מרקור לפי הסכמי המכר, בעוד שמרקור הגיש את תביעתו לביטול ההסכמים בשנת 2006, דהיינו, כעשר שנים לאחר מועד היווצרות העילה.

אולם, על פי הוראות סעיף 9 לחוק ההתיישנות, אם נתבע הודה בקיום זכותו של התובע יש בכך כדי "לאפס" את מירוץ ההתיישנות ולהתחיל למנות את תקופת ההתיישנות מחדש, ממועד מתן ההודאה וזאת גם אם ההודאה ניתנה בחלוף תקופת ההתיישנות המקורית. לאור האמור, בעניין דנא מרקור חזר ופנה במהלך השנים לחברות וביקש להתעדכן בהליכי הרישום. במכתב תשובה מיום 2005 השיבו החברות כי נושא הרישום נמצא בטיפול מתוך מגמה להשלימו, ולאור מורכבותו הטיפול בו מתמשך וכי עד לסיום הליכי הרישום החברות רשמו לטובת מרקור הערות אזהרה.

בית המשפט קבע בעניין זה כי תוכנו של מכתב זה מעיד על כך שהחברות מודות בהפרת ההסכמים על ידן ומכאן גם מכירות בזכותו של מרקור לבטל את ההסכמים ולכן עילת התביעה של מרקור קמה לו מחדש ותביעתו לפיכך לא התיישנה.

עוד טענו החברות כי ביטול הסכמי המכר אינו תקף, מאחר והביטול לא נעשה בתוך זמן סביר לאחר היוודע דבר הפרת ההסכמים ולא נעשה בתום לב. בית המשפט דחה טענות אלו וקבע כי הגדרת "הזמן הסביר" תבחן לפי נסיבות העסקה הקונקרטית, כשהסדר זה של הצבת מגבלת זמנים נועד, בין היתר, להגן על אינטרס ההסתמכות של המפר באשר להכרעתו של הנפגע כיצד בדעתו לנהוג וכן בכדי למנוע מצב בו הנפגע ינצל את ההפרה, כדי להתמודד עם תנודות השוק בתחום שבו בוצעה העסקה. בנסיבות המקרה דנא, סבר בית המשפט, כי הודעת הביטול של מרקור ניתנה בתוך פרק זמן סביר.

יתרה על כן, מרקור לא שקט על שמריו ופנה לחברות חזור ופנה על מנת לבדוק כיצד מתקדם הרישום, תוך שהוא נותן לחברות ארוכת מועד, על פי בקשתן. לפיכך קבע בית המשפט, כי אין בהתנהגותו כדי להעיד על כך שהוא ויתר על זכותו לביטול ההסכמים בעקבות הפרתם.

בנוסף, בדק בית המשפט באם בהפרה יסודית עסקינן, בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק התרופות, וקבע כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו היה צופה מראש מצב של עיכוב משמעותי בקיום ההסכם באופן המטיל אף ספק לגבי עצם האפשרות לקיימו.

על אף האמור קבע בית המשפט, כי אינו נדרש להכרעה בשאלה אם דובר בהפרה יסודית או לא, מאחר וקביעה כי מדובר בהפרה יסודית מאפשרת למפר לקבל ארכה נוספת לקיום ההסכם בטרם ביטולו, בעוד שבעניין דנא מרקור ממילא העניק לחברות ארכות רבות ומספיקות והמתין די זמן עד ששלח אליהן את הודעת הביטול.

כן נדחתה טענת החברות לביטול בחוסר תום לב, בית המשפט פסק כי מרקור העניק לחברות מספר ארכות לתקן את ההפרה ואף אם מרקור הושפע משיקולי כדאיות העסקה בבואו לבטל את ההסכמים אין בכך כדי לפגוע בתום ליבו, כל עוד החוזה באמת הופר.

מכאן קבע בית המשפט כי הסכמי המכר בוטלו כדין.

בכל הנוגע לטענת החברות לגבי העדפת חוות דעת השמאי מטעם מרקור על פני חוות הדעת מטעמן קבע בית המשפט כי נקבע בפסיקה כי בית-משפט של ערעור אינו נוטה להתערב בהחלטה זו וזהו הדין גם במקרה דנא.

בכל הנוגע לדרך החישוב הראוי של דמי השכירות עבור החנויות קבע בית המשפט, כי אין מקום לקבל הכרעה עקרונית ויש לבחון את המקרה על פי נתוניו הקונקרטיים. בעניין דנא לא הוכח כי קיים פער בלתי סביר בין דמי השכירות שהחנויות הניבו בפועל למרקור, קרי : דמי השכירות הסובייקטיביים, לבין דמי השכירות האובייקטיביים, הראויים, שניתן היה לגבות באופן סביר עבור החנויות ולכן אף טענה זו נדחית.

בית המשפט קיבל את ערעורו של מרקור, אשר התמקד בשאלה כיצד יש לחשב את סכום ההשבה לו הוא זכאי, האם יש להפחית את דמי השכירות שעליו להשיב לחברות מסכום התביעה המשוערך – כפי שסבר בית המשפט קמא, או שמא מן התמורה המשוערכת ששילם לחברות עבור החנויות – כטענת מרקור וקבע כי את סכום דמי השכירות שמרקור נדרש להשיב לחברות (בניכוי הוצאות מסוימות) יש לנכות מסכום התמורה המשוערכת ולא מסכום התביעה המשוערך. אין בעובדה שמרקור הגביל את סכום הסעד המבוקש לצרכי אגרה, כדי למנוע ממנו לטעון ולנסות להוכיח כי היקף ההשבה לה הוא זכאי עולה על סכום זה.

לאור האמור, בית המשפט קיבל את ערעור מרקור ודחה את ערעור החברות.

 

  • למען הגילוי הנאות נציין כי הח"מ מייצג בעלי זכויות שונים בהליכים בעניין התחנה המרכזית

הערת מערכת:  הנקודה הבעייתית שמעבר להכרעת בית המשפט הינה שמדובר בנתבעות המצויות בהקפאת הליכים, שכן גם אם זכה מרקור בתביעתו, עדיין מאחר ומדובר בתביעה כספית, הרי שככל הנראה מדובר בנושה שאינו נושה מובטח ועל כן יהא עליו לעמוד בתור יחד עם יתר הנושים.

מבחינה זאת ייתכן כי טענת אכיפה ופיצויים עשויה היתה לפעול טוב יותר, ימים יגידו.

ת"א (י-ם) 5826-08-11  יוסוב מקסומוב ואח' נ' מאגמאטופ בע"מ ואח'

בית המשפט המחוזי בירושלים בפני כב' הש' אהרן פרקש, סגן נשיא


כל מה שאינו דירת מגורים הינו בהכרח רכוש משותף

ב"כ התובעים: עו"ד  עוז כהן

עניינה של תובענה זו, הוא בשאלת מעמדו הקנייני של חלל שנוצר בבניין, והמצוי מאחורי היחידות המסחריות הצמודות שבבעלות התובעים והנתבעת 1 (להלן – "החלל").

התובעים ביקשו מבית המשפט להצהיר, כי החלל הוא "רכוש משותף" וכפועל יוצא מכך, להצהיר על בטלות מכירת החלל או הצמדתו לנתבעת 1 ועל זכותם של התובעים לעשות בו שימוש רגיל וסביר.

הבניין נרשם בצו המפקח על רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף וחל עליו תקנון מוסכם.

החלל מצוי מאחורי שתי היחידות, כאשר רק לנתבעת 1 גישה ישירה אליו. בעבר, כאשר יחידת הנתבעת היתה שייכת לבעלים הקודם, עשו התובעים שימוש בחלל לצורך אחסון חפצים שונים.

בחוזה רכישת היחידה על ידי הנתבעת סוכם, כי הנתבעת היא האחראית הבלעדית לשימוש בחלל, וכי יפעלו להביא לרישום הזכויות בשטח על שמה של הנתבעת ולהוצאת היתרי בניה. לאחר שרכשה הנתבעת את היחידה, מנעה הנתבעת את כניסתם של התובעים לחלל. במקביל, הקימה הנתבעת משרדים בחלל.

המחלוקת בין הצדדים שנדונה בבית המשפט נובעת מכך ששטח החלל לא הוגדר בנסח הרישום כשייך למי מהבעלים וכן לא מופיע בתקנון כרכוש משותף או כמוצמד לאחת היחידות.

בית המשפט קבע, כי אין מחלוקת שהחלל אינו מהווה "דירה" כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין (בו מוגדרים חלקי הבית המשותף) וכי אינו תא נפרד ואינו רשום בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת ועצמאית. משכך, הרי שבהתאם להגדרה השיורית שבסעיף 52 לחוק, החלל הוא "רכוש משותף". בית המשפט החיל את המבחן הייעודי וקבע, כי גם על פיו החלל משמש כרכוש משותף. אמנם הגישה אליו כיום היא דרך היחידה של הנתבעת, אולם, ניתן להגיע אליו גם מיחידתם של התובעים, שכן, כאמור, החלל מצוי מאחורי שתי היחידות הללו. בית המשפט קבע עוד, כי אמנם החלל לא סומן כ"רכוש משותף" בתשריט, ולא הוצמד לאף אחת מהדירות או מבתי העסק בתקנון הרשום, אך, משבאים לבחון את מעמדו, הוא יכול להיות רק אחד משניים, ומשאינו דירה – הריהו רכוש משותף. העובדה שהחלל לא הוגדר מלכתחילה על ידי המוכר – החברה – בחוזה או בתקנון כרכוש משותף, אינה משנה את מעמדו.

עוד קבע בית המשפט, כי משנקבע כי החלל הוא "רכוש משותף", אזי השימוש בו יכול וייעשה על ידי כל בעלי היחידות, ושימוש ייחודי בו יכול להיעשות רק בהסכמת כל הבעלים, ומשלא ניתנה הסכמה כזו – הרי ששימוש ייחודי לנתבעת אינו אפשרי ולא ניתן היה להצמיד את החלל לנתבעת. בנוסף קבע בית המשפט, כי אף מן ההיבט התכנוני אין להכשיר את השימוש בחלל, משום שאין זכויות בנייה בו ואין היתר לבנייה בו. על כן, גם הסכמת כל בעלי הזכויות לשימוש בחלל לא תועיל, בטרם הכשרתו מהפן התכנוני.

לפיכך, קיבל בית המשפט את התביעה.

הערת מערכת: רבות דובר על חובת ההקפדה והפירוט הנדרשים ממוכר על מנת להגדיר מפורשות ולהוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהותירו ברשות הקבלן, מוכרים רבים אינם מקפידים על כך שכן בעת המכר עדיין הם "יחידים בשטח", עם זאת לאחר שנרכשות הדירות ולמעשה הנכס כבר יצא מחזקת הקבלן, הרוכשים אינם נוטים לוותר בקלות ונאבקים על כל מ"ר בבניין שרכשו.

 

ע"א 24114-07-13 כרם מהר"ל מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח' נ' רשות העתיקות
בית המשפט
המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

בפני הרכב כב' הש' יגאל גריל, ס. נשיא, יעל וילנר ו- בטינה טאובר

 

חוקיותן של תקנות העתיקות (אגרות למתן אישור פעולות) התשס"א -2001

ב"כ המשיבה: עוה"ד י. ברסלע ואח'

המדובר בערעור על פסיקתו של בית משפט השלום בחיפה, אשר דחה את טענות המערערים לעניין אי חוקיותן של תקנות העתיקות (אגרות למתן אישור פעולות), התשס"א-2001 (להלן – "התקנות"), כמו גם את הטענה כי רשות העתיקות (להלן- "המשיבה") התעשרה שלא כדין על חשבון המערערים, ולפיכך, נדחתה תביעתם של המערערים בהליך קמא.

תחילתה של הפרשייה הינה עת רכשו המערערים מן המינהל זכויות במגרשים הממוקמים על שטח המוכרז כ"אתר עתיקות" (כאשר האגודה היא היוזמת של פרויקט להרחבת מושב כרם מהר" ) ולפיכך, פנו למשיבה כדי לקבל את אישורה לבניית בתי מגורים על המגרשים ו/או לביצוע עבודות הפיתוח בשטחי הציבור לפי סעיף 29 לחוק העתיקות, התשל"ח-1978 (להלן – "חוק העתיקות").

המשיבה מצידה התנתה את מתן האישורים בכך שתיערכנה חפירות בדיקה מקדמיות, אשר עלותן תחול על המערערים בהתאם לתקנות.

המערערים שילמו למשיבה לפי דרישתה את סכומי האגרות תחת מחאה, וזאת מכיוון שלטענתם גביית אגרות אלה איננה חוקית, ומכאן, תביעתם.

בית משפט קמא הגיע למסקנה ולפיה יש לדחות את התביעה הואיל והסעד הכספי המבוקש מתבסס במלואו על טענת המערערים בעניין אי חוקיות התקנות והגבייה שבוצעה על פיהן שהינה מוטעית.

בהחלטתו ציין בית משפט קמא, כי המערערים אינם חולקים על העובדה שהמשיבה רשאית להתנות את מתן האישור לביצוע בנייה באתר עתיקות בביצוען של חפירות מוקדמות באתר, ואולם, לטעמם של המערערים, אין המשיבה רשאית להשית את מימון החפירות על מבקש האישור במסגרת תקנות, ולכן עצם התקנתן איננה עומדת במבחן החוקיות או החוקתיות.

על יסוד פסק דינו של בית משפט קמא הוגש הערעור דנן.

לאחר שדן בערעור החליט בית המשפט לדחות את הערעור תוך שהוא מקבל את נימוקיו של בית משפט קמא במלואם.

בבסיס תביעתם של המערערים נטען שהתקנות כפי שנקבעו מנוגדות לפסיקתו של בית המשפט העליון בבג"צ 4146/95 עזבון המנוחה לילי דנקנר ואח' נגד מנהל רשות העתיקות ואח', פ"ד נ"ב (4), 774 (להלן – "דנקנר") אשר ניתנו לפני התקנת התקנות שמכוחן רשות העתיקות גובה את האגרה ולפיכך דין טענת המערערים להידחות.

בית המשפט מוסיף ומציין, כי עיון בפסק דינו של בית המשפט העליון בענין "דנקנר" מצביע על כך שבית המשפט העליון הביא בחשבון בפסק דינו התקנת תקנות לעניין גביית אגרות, לפי סעיף 46 של חוק העתיקות, כמקור אפשרי למימון עלות ביצוע בדיקות וחפירות באתרי העתיקות.

כמו כן,  בית המשפט העליון בפסיקה נוספת, כ-8 שנים לאחר פסק הדין בעניין "דנקנר", בעניין ע"א. 1761/02 רשות העתיקות נגד מפעלי תחנות בע"מ, פ"ד ס' (4), 545, קובע כי אין בה כדי לשנות מן התוצאה המשפטית, והטעם לכך הוא שתביעת ההשבה, נשוא פסק הדין של מפעלי תחנות, מתייחסת לתקופה שקדמה להתקנת התקנות.

יתרה מכך, ובהתאם לעמדתו של היועמ"ש אשר הצטרף כצד להליך והגיש נייר עמדה מטעמו עולה כי האגרות ששולמו ע"י המערערים מכסות אך חלק מן התשלום הנדרש למימון הבדיקות ומשכך מדובר בהסדר מאוזן ומידתי בהתאם לתקנות העתיקות.

ביהמ"ש גם הזכיר, כי פסק הדין בענין "דנקנר" מפנה לסעיף 24 (א) בחוק רשות העתיקות, התשמ"ט-1989, לפיו: "תקציב הרשות ימומן מאוצר המדינה ומהכנסות מאגרות ותשלומים אחרים שישולמו לרשות לפי חוק העתיקות".

סעיף 24 (ב) לחוק הנ"ל קובע, כי הרשות רשאית לקבל תרומות וכן להקים קרנות מחקר.

בהתייחסו לעניין "דנקנר" ציין בית המשפט את דברי כב' השופט (בדימוס) י. זמיר כי יכול והכנסות רשות העתיקות מאגרות ותשלומים אחרים לא יספיקו למימון עלות הבדיקות באתרי העתיקות, ולכן הוסיף שניתן, כמובן, להגדיל את המימון מאוצר המדינה.

כל אלה לדעתו של בית המשפט, יש בהם כדי ללמד על כך, שלפי השקפתו של כב' השופט (בדימוס) י. זמיר גם התקנת תקנות שתאפשרנה למשיבה לגבות אגרות למימון בדיקות וחפירות הצלה, יתכן ולא יהא בה כדי לכסות את מלוא עלות הבדיקות, ולכן, הוסיף וציין בהמשך דבריו, שאם אכן האגרות והתשלומים לא יספיקו, ניתן יהיה להגדיל את המימון מאוצר המדינה.

מכאן, שאף לפי פסק דין "דנקנר" שעליו נסמכים המערערים (אף שאין מקום להסתמך שכן פסק הדין זה ניתן טרם התקנת התקנות), ניתן ללמוד, כי אין פסול בקביעת תקנות לצורך גביית האגרות מן הציבור, כפי שאכן נעשה בשנת 2001.

בנוסף, ציין בית המשפט כי מעיון בסעיף 2 של התקנות עולה, כי התשלומים אשר נדרשים הם מידתיים.

לא זו אף זו: לקביעת תקנות המאפשרות גביית אגרות לצורך השתתפות במימון עלות הבדיקות והחפירות, יש היגיון רב, שהרי אלמלא מקור הכנסה זה, סביר מאד להניח שלא היה באפשרותה של המשיבה לבצע את הבדיקות והחפירות הנדרשות בטרם יינתן האישור החוקי הנדרש לביצוע פעולות במקרקעין שיש בהם אתרי עתיקות, ובכלל זה, ביצוע בנייה (כבמקרה שבפנינו). שלילת אפשרות זו הייתה עלולה להביא לעיכוב, וכנראה גם עיכוב ניכר, בקבלת אישורי הבנייה הנדרשים בהתאם לחוק.

בהתאם למכלול הנימוקים שתוארו לעיל, קבע בית המשפט כי התקנת התקנות נעשתה בסמכות ובאופן מידתי, והיא מתיישבת עם הגיונם של הדברים ותכלית החקיקה, ועל כן לא נפל כל פגם בפסק דינו המנומק היטב של בית משפט קמא, ולפיכך הערעור נדחה ונפסקו הוצאות לטובת המשיבה.

 

הערת מערכת:  יש לציין כי אין ספק שחלק מאי ההתערבות של בית המשפט והותירו את התקנות על כנן נבע מכך שמדובר למעשה בתקיפה עקיפה של תקנות שתוקנו על ידי המחוקק, ולא בעתירה לבג"ץ, סוגיה זו של התערבות בחקיקה על ידי הערכאות הינה רגישה ובעיקר בעת שמדובר בתקנות שתוקנו לאחר פסיקה ודיון בסוגיה של בית המשפט העליון.

 

עש"א 49828-02-13 גדעון ורדי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

בית המשפט השלום בפתח תקווה בפני כב' הש' נחום שטרנליכט

 

פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) יכול להינתן רק פעם אחת ובעבור דירה אחת
אין הפטור "משתכפל" כאשר חלקות מקרקעין ניתנות על ידי אדם לבני משפחתו ללא תמורה

 

ב"כ המשיבה: עו"ד עזרא קוקיא

עניינו של הערעור דנא  הינו בגין שומת היטל השבחה שהוטלה על המערערים, כאשר אלו ביקשו לקבל פטור מתשלום היטל השבחה, בהתאם להוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – "הסעיף" ו/או "הפטור" ו-"החוק" בהתאמה) בגין יח' דיור אחת מתוך שתיים שניתן לבנות בחלקה 457 בגוש 6411 בהוד השרון (להלן – "החלקה") אשר לטענת הבעלים תשמש כבית מגוריו. בנוסף, שלושת המערערים האחרים, אשר הינם ילדיו של הבעלים (להלן – "יתר המערערים"), וקיבלו ממנו ללא תמורה, חלק מן המגרש (זכויות בחלקות אחרות), מבקשים כל אחד מהם, לבנות בית מגורים אחד על חלק מן המקרקעין שקיבלו ובהתאם פטור מתשלום היטל השבחה בגין אותו בית מגורים. בסה"כ התבקשו ארבעה פטורים מהיטל השבחה, פטור אחד לכל אחד מהמערערים, ואולם משהועדה המקומית (להלן  – "המשיבה") לא נתנה את הפטורים הוגש הערעור דנא.

המערערים טענו, כי כל אחד מהם זכאי לפטור בשל העובדה שהתנאים הקבועים בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק מתקיימים בעניינם, זאת להבדיל מטענת המשיבה כי המערערים כולם זכאים ביחד, לכל היותר, לפטור אחד בלבד. בנוסף, טענו המערערים, כי המשיבה שגתה בהגדרתו של התא המשפחתי הזכאי לפטור לפי הסעיף דלעיל ואף משיקולי מדיניות ראוי להקנות להם את הפטורים כאמור בבקשתם.

מנגד טענה המשיבה, כי הבעלים אינו זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה בגין החלקה, הואיל ובבעלותו דירת מגורים אחרת בשטח של 140 מ"ר. כפועל יוצא, גם ילדיו אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה שכן זכאותם נובעת מזכאותו של הבעלים לפטור ומשאינו זכאי, גם ילדיו אינם זכאים והדבר עולה בקנה אחד עם שיקולי המדיניות למתן הפטור. לחילופין, טוענת המשיבה, כי אף אם זכאי הבעלים לפטור, מדובר בזכאות לפטור אחד בלבד. העברת המקרקעין לילדיו של מר ורדי, ללא תמורה, לא יוצרת זכאות לפטורים חדשים. הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית הינו פטור סוציאלי לאדם אחד ולדירה אחת, ולכן העברת חלק מהמקרקעין למערערים 2-4 לא משנה עובדה זו.

בית המשפט דחה את הערעור בקבעו בין היתר כדלקמן :

בהתייחס לשיקול המרכזי בפטור הוא השיקול הסוציאלי, בית המשפט מאזכר את האמור ברע"א 7417/01, צרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים, פד"י נז(4) 879, 886-888 (להלן – "הלכת צרי") שם נקבע בין היתר, כי תכלית הסעיף היא לאזן בין שתי מטרות – מהצד האחד, לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. מהצד האחר, מטרת החיוב בהיטל – שיתוף חברי קהילתו של הפרט בהטבה שקיבל הוא לבדו מהרשות. האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות, שכן מההיסטוריה החקיקתית ברור כי תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על חשבון רווחת קהילתו, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו, אף אם אין ידו משגת לשלם את דמי ההשבחה. כך למשל, הפרשנות המצמצמת מעוגנת בהוראת "המחזיק" שבסעיף, כאשר בהקשרם של דברים ברור כי היא באה לצמצם מאוד את קבוצת מקבלי הפטור, שכן ברי כי הפטור עומד אך לאדם החייב בהיטל – לבעל הדירה או לחוכריה. אך בכך אין הסעיף מסתפק, והוא מוסיף ודורש כי החייב בהיטל (או קרובו) יחזיק בפועל בדירה, והחזקה זו – למגורים שמה.

מכאן למד כי אין הכוונה לפטור "אוטומטי" עבור כל בנייה של דירת מגורים או הרחבתה עד לשטח של 140 מ"ר. אין מדובר בסעיף 'בזכות לפטור' המוקנית לכל אדם פעם אחת. אלא, מדובר בסעיף הקובע תנאים מתי תהא זכאות לפטור.

בהתייחס לעובדה שהפטור ניתן לדירת מגורים אחת, קבע בית המשפט כי לבעלים קיימת דירת מגורים נוספת בבעלותו והדבר לא הוכחש, ומן הטעם הזה בלבד, הוא איננו זכאי עוד לפטור המבוקש מתשלום היטל השבחה.

בהתייחס לפטור שביקשו יתר המערערים, ראשית, נקבע כי בנסיבות דנן, העברת הזכויות ללא תמורה מהבעלים ליתר המערערים נעשתה כ-14 שנים לאחר אישור התכנית. במצב דברים זה, אין מקום למתן הפטור המבוקש לאלו שבאו מכוחו של הבעלים וקיבלו זכויות מזכויותיו שלו, ללא תמורה, לאחר כניסתה של התכנית לתוקף. זכויות יתר המערערים הינן טפלות לזכותו של הבעלים, ככל שהדברים נוגעים לפטור, והם אינם זכאים לקבלו באופן עצמאי. שנית, השאלה בדבר עצמאות הפטור של מי שקיבלו חלקות מקרקעין במתנה, נדונה גם בע"א (מחוזי-מרכז) 14301-12-09, זיו הצופה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון, טרם פורסם (להלן – "פרשת הצופה"), שם נקבע כי בהלכת "צרי" נקבעה פרשנות מצמצמת לפטור, אשר הובילה את בית המשפט למסקנה שיש להעניק פטור לדירה אחת בלבד על המקרקעין, בהתאם למגבלות השטח שבהוראת הפטור, וכי אין להעניק פטורים כמספר המחזיקים בדירת המגורים וקרוביהם. זאת ועוד, תנאי נוסף לפטור הוא כי "השטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר". הוראה זו תומכת בפרשנות שמדובר בפטור סוציאלי לאדם אחד. מכך שהמחוקק הגביל את הפטור לדירה ששטחה לא יעלה על 140 מ"ר, עולה שמדובר בדירה אחת ולא יותר, ושאין מקום ליתן פטור ליותר ממחזיק אחד. לאור זאת, לא מבקש הפטור המקורי ולא בני משפחתו אליהם העביר זכויותיו בחלקה אחרת, יוכלו לבקש פטור נוסף מהיטל השבחה בחלקה האחרת.

על יסוד כל האמור לעיל, הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי פטור מהיטל השבחה יכול להינתן רק פעם אחת ובעבור דירה אחת. אין הפטור "משתכפל" כאשר חלקות מקרקעין ניתנות על ידי אדם לבני משפחתו ללא תמורה, כפי שקרה במקרה דנן. כאמור בהלכת "צרי", אין משמעות למספר הבעלים, החוכרים או המחזיקים, מאחר שאינם משפיעים על מגבלת המטרים שבסעיף, אינם יכולים להשפיע גם על מספר הפטורים שיינתנו להם, לבד או במצטבר ולפיכך דחה את הערעור.

בסופו של פסק הדין בית המשפט התייחס והעיר שתי הערות לסיום: אחת, בית המשפט דחה את החלטת ועדת הערר המחוזית בערר(י-ם)064/13, הרצברג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, (טרם פורסם) (להלן – "פרשת הרצברג"), שם נאמר כי אין בסעיף הפטור הגבלה כי זה יינתן לתא משפחתי, חרף הקביעה בפרשת "צרי" ופרשת "הצופה" שהוזכרו לעיל וכי לא ניתן לשלול את הפטור האמור מתא משפחתי לו יש יותר מדירת מגורים אחת, וקבע כי אין בה כדי לפגוע בתוקפה של הלכת צרי. הנוספת, בית המשפט העיר כי יתכן וקיים טעם נוסף המצדיק אי הענקת פטור לילדיו של אדם בגין בניה במקרקעין אותם קיבלו ללא תמורה מהוריהם בנסיבות כדוגמת המקרה דנן נובע מהמועד הקובע לעניין הפטור מהיטל ההשבחה, הוא מועד אירוע המס (אישור התכנית המשביחה). שכן, במועד זה לא היו יתר המערערים כלל בעלים של זכויות במקרקעין. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה ליתר המערערים איננה "אירוע מס" חדש אלא דחייה בלבד של התשלום למועד מימוש הזכויות על ידי מקבלי המתנה, דהיינו במועד הגשת היתר הבנייה. לא יכולה להתקבל על הדעת טענת יתר מערערים ולפיה בעת העברת המקרקעין במתנה, "שכפל" עצמו הפטור מהיטל ההשבחה פי ארבעה, וכעת זכאי כל אחד מהם לפטור. כל שניתן לומר הוא שיתר המערערים נהנו עד כה מדחיית תשלום המס בלבד, וכעת עליהם לשאת בתשלום ההיטל בהתאם לחישובו לפי מועד אירוע המס.

הערת מערכת: כפי שציינו בעבר, למרבה הצער מדובר בסעיפי חוק קצרים ולקוניים, כאשר כל הבירור הענייני מתבצע לפיכך בבתי המשפט, במקרה זה בחר בית המשפט באפשרות המצמצמת ביותר מבין האפשרויות, וזאת בניגוד לפרקטיקה של שנים רבות שנהגה אחרת, בכל מקרה לנו לא נראה כי מגבלות אלו שקבע בית המשפט אכן מופיעות בנוסח החוק.

 

ה"פ 17326-07-10 ג'רייס מנסור נ' מחמוד סעד ואח' בית המשפט השלום בצפת
בפני כב' הש' אורי גולדקורן

 

ב"כ המשיבים: עו"ד גסאן סמיר ו- משה לוי

 

פירוק שיתוף בדרך של המרצת פתיחה/מיהו הזכאי לתבוע פירוק שיתוף

עניינו של פסק הדין בעתירה מטעם המבקש להצהיר על תוקפם המחייב של גבולות זכויותיו בחלקת קרקע בה שותפים בעלי זכויות נוספים. משמעות ההצהרה הנה בפועל תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין.

בית המשפט דן בשאלה, האם יש מקום לברר תביעה לפירוק שיתוף בדרך של המרצת פתיחה, כאשר הפסיקה רואה הליך זה כמיועד לפתרון עניינים דחופים ובלתי מסובכים מבחינה עובדתית.

בדיקת טענות הצדדים העלתה כי קיימות מחלוקות עובדתיות שההכרעה בהן טעונה הבאת ראיות, ואף לצורך חלוקה צודקת של הזכויות במקרקעין יש לשכור את שירותיהם של מודד ושמאי.

בית המשפט הגיע למסקנה, כי המרצת הפתיחה אינה ההליך המתאים לדיון בפירוק השיתוף במקרקעין.

במצב דברים זה יכול היה בית המשפט לפעול בהתאם לתקנה 258 לתקנות סד"א, לדון בהמרצת הפתיחה כאילו הייתה תובענה רגילה, ולהורות לצדדים להגיש כתבי טענות, אלא שבית המשפט קבע עוד בהתבסס על עובדות העניין, כי המבקש אינו בעלים של זכות במקרקעין, ועל כן איננו זכאי לדרוש את פירוק השיתוף.

בית המשפט קבע, כי למבקש זכויות אובליגטוריות בלבד, כאשר זה זכאי להירשם כבעלים של חלקים במקרקעין מכוח ירושה, אולם בפועל טרם הסדיר הרישום.

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. בפסיקה נקבע כי רק בעלים של זכויות במקרקעין יכולים להגיש תביעה לפירוק שיתוף. זכות אובליגטורית של אדם במקרקעין אינה מקנה את הזכות לתבוע פירוק שיתוף, באופן שבו רק מי שבידו זכות קניינית במקרקעין, זכאי לדרוש פירוק שיתוף.

בהקשר זה הזכיר בית המשפט גם כי אין די ברישום הערת אזהרה לשם דרישת פירוק שיתוף במקרקעיו, וכי אין שיתוף אלא בין זכויות שוות מעמד.

המרצת הפתיחה נדחתה.

 

הערת מערכת:  לנו נראה כי נכון היה לו בית המשפט, חלף בחירה באפשרות הפוגענית של מחיקת תביעה, מאפשר השלמת הרישום ובירור ענייני, גם דיון בהמרצת פתיחה יכול אולי להתאים בנסיבות בהן העובדות ברורות, אולם גם במקרה זה ניתן היה להעביר את התביעה "לפסים רגילים" ולא למחקה, שכן כידוע ההלכה הינה לחתור לפירוק שותפויות כפויות ולא להותירן כך.

 

 

ערר 148/13 מ.ח ארז בניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ 

ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז בפני כב' יו"ר מיכל גלקין גולן

 

מדיניות של ועדה אינה יכולה לשנות זכויות המוקנות בתכנית


ב"כ העוררים
: עו"ד שירלי תומר

עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (להלן – "הועדה המקומית") לסרב לבקשת העורר לתכנית שינויים בהיתר שניתן, הכוללת תוספת שטחים ל-3 דירות, הגדלת חדרים על הגג, ביטול מחסנים בקומה א' ושינוי לובי כניסה, כל זאת במקרקעין הידועים כחלקה 407 בגוש 3926 ברח' האחים סמילצ'נסקי 11 בראשון לציון (להלן –  "המקרקעין").

כלומר, עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לסרב לבקשת העורר לתכנית שינויים בהיתר שניתן, בין היתר לצורך הגדלת שטחי דירות הכלולות בהיתר, זאת מן הטעם שהבקשה סותרת מדיניות עקרונית של הועדה המקומית, שמטרתה לעודד בניית דירות קטנות לזוגות צעירים בתחום שכונות המגורים בעיר.

ועדת הערר קבעה כי ככלל, קביעת מדיניות ע"י הועדה המקומית בנוגע להפעלת סמכויותיה עפ"י הדין, הינה מבורכת. מדובר במתווה אשר ישמש כלל לבקשות המובאות בפני הועדה המקומית, ופורט קריטריונים רלבנטיים לטיפול בהן. עוד ציינה כי ועדות הערר אף מעודדות קריטריונים לסוגיות ספציפיות, כמו למשל, להתרת שימוש חורג לגני ילדים או לחילופין ליישום הוראותיה של תמ"א 38 על תיקוניה.

יחד עם זאת, קבעה ועדת הערר כי מעמדה של המדיניות הנקבעת אינו דומה למעמד של תכנית כהגדרתה בחוק, והיא אינה מחייבת באותו אופן. כך, גם אם המדיניות קובעת כללים, בהחלט יתכן כי בחלק מהמקרים ראוי לסטות מאותם כללים.

ועדת הערר בחנה את העקרונות המשתקפים במדיניות הועדה המקומית כפי שהובאו בפניה בעניין הצפיפות וקבעה כי הינם עקרונות ראויים, נכונים ומותאמים לצורך העכשווי המקודם במוסדות התכנון בנוגע לביקוש לדירות קטנות. מדובר בצורך תכנוני ואינטרס ציבורי חשוב.

עם זאת, קבעה ועדת הערר כי מקום בו מבקשת הועדה המקומית לשנות מזכויות תכנוניות תקפות ומוקנות, לא די בקביעת מדיניות אלא יש לנקוט בהליכים עפ"י חוק.  ועדת הערר רואה חשיבות ראשונה במעלה לוודאות התכנונית המחייבת ולא ניתן במחי מדיניות למחוק הוראותיה המפורשות של תכנית תקפה. לכן, מדיניות הועדה יכולה להיות מכוונת כלפי תוספת המתבקשת במסגרת הקלה בלבד ואינה יכולה לגרוע מזכויות מוקנות.

ועדת הערר הורתה לתקן הבקשה באופן שתתאם למדיניות התכנונית בהתייחס להקלות המבוקשות בה, וקבעה עוד כי לכשתתוקן הבקשה אין צורך בדיון נוסף בפני הועדה המקומית.

הערת מערכת:

הבעייתיות במדיניות הינה כי אין הליך סטוטורי בו אלו מפורסמות ולא תמיד יגיעו לידיעת הנדרשים לה, להבדיל מתכניות, חוק ותקנות, לעומת זאת מדיניות כנחייה פנימית שיש צורך בכל מקרה לבחנה לנסיבות העניין, ללא כבילת שיקול דעת נקודתי- ושניתן לבררה- הינה כמובן מבורכת.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד דקלה מוסרי טל וקרן זוקין ממשרד עוה"ד ממשרד צבי שוב

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

מקום בו התכנית "שותקת" בדבר מעמדו של נספח תנועה,
נק' המוצא צריכה להיות כי מסמך כזה מחייב לכל דבר ועניין
וכדי לשנותו, יש לעמוד בדרישות הפרסום הקבועות בדין

בעקבות עע"מ 2339/12 יונתן שוחט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח'

בפני הרכב כ' השופט י' דנציגר, כ' השופט י' עמית וכ' השופט א' שוהם

מאת עו"ד צבי שוב ואריאל פל מתמחה

הרינו לעדכן כי בפסק דין שניתן שלשום (19.8.13), במסגרתו דן בית המשפט העליון במספר סוגיות שהעיקרית שבהן התייחסה לשאלת מעמדו של נספח תנועה בתכנית בניין עיר, כאשר התכנית "שותקת" ביחס לתוקפו וכפועל יוצא לשאלה האם מוטלת על הרשות חובה לפרסם השינויים שהיא מבצעת ביחס אליו.

המדובר בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (עת"מ 57029-09-11), בגדרו נדחתה עתירת המערערים במסגרתה בקשו להורות לוועדה המקומית לתו"ב כפר סבא (להלן – "הועדה המקומית") ולוועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז (להלן – "הועדה המחוזית"), להרוס את דרך משה סנה בכפר סבא ולבנות דרך חדשה, שתתאים במדויק להוראות תכנית המתאר המחוזית כס/1/60/א (להלן-"תכנית המתאר המחוזית"), לרבות לנספח התנועה המצורף לה.

המערערים, הינם בעלי זכויות בשני בתים משותפים, בניין "בית התמר" ובניין "בית שבירו", ברחוב משה סנה, ב"שכונה הירוקה", שבכפר-סבא. לטענתם, שגה בית משפט קמא, משלא קבע כי פעולות הבניה והסלילה שביצעה העירייה, נעשו ללא כל הסמכה שבחוק, אלא באמצעות עריכת תכנית פיתוח שלא פורסמה לכלל הציבור והמהווה סטייה חמורה ואסורה מנספח התנועה המצורף לתב"ע ולכן יש להרוס במיידי את הדרך שנבנתה לפיה. לשיטתם, בחירת העירייה לחרוג מהוראות התב"ע, על נספחיה, נתקבלה בניגוד לכללי המשפט המנהלי, שכן ההחלטה התקבלה משיקולים זרים, חוסר הגינות ותום לב ומבלי לקיים הליך של שימוע לציבור הנפגעים בעניין.

לעומתם, טענו המשיבות, אשר הינן בין היתר, הועדה המקומית ועיריית כפר סבא, כי עיון בהוראות תכנית המתאר מעלה, שנספח התנועה של התכנית אינו בגדר נספח מחייב ומעמדו אף פחות משל נספח "מנחה". לשיטתן, מנסחי תכנית המתאר ציינו במפורש בסעיף 8 לתכנית, אילו נספחים מחייבים ואילו נספחים מנחים, ובאשר לנספח התנועה בו עסקינן, נטען, כי לא צוין בתכנית, האם הוא מחייב או מנחה, ולכן מעמדו פחוּת במידה רבה. לשיטת הנ"ל, משמעות הדבר הינה, כי לוועדה המקומית יש סמכות לערוך בנספח שינויים, תוך הפעלת שיקול דעת מנהלי.

כמו כן נטען, כי בהתאם לסעיפים שונים בתכנית, לשם השלמת המהלך התכנוני תוּכן תכנית פיתוח. ולפיכך, ברור לחלוטין כי נספח התנועה כשלעצמו אינו חזות הכל, וזאת בין היתר משום שתכנון התנועה הוא פועל יוצא של תכנית הפיתוח.

לאחר שבחן בית המשפט העליון את טענות הצדדים קבע כדלקמן:

בהתייחס למעמדו של נספח התנועה ושינויו באמצעות תכנית פיתוח שאינה מתפרסמת לציבור, אזכר תחילה כי הלכה מושרשת היא מימים ימימה שתכניות בניין עיר הינן בגדר חיקוק. כן ציטט את ההלכה לפיה, "לעניינם של 'חיקוקים' – ובהם תכניות מיתאר – מה שמתפרסם הוא הדין המחייב ומה שאינו מתפרסם אין הוא דין. ושמתפרסם הדין המחייב, ניתק טבורו מיוצרו-מחוללו ופירושו אינו ניתן אלא לבית-המשפט הוא לבדו".

ומן הכלל אל הפרט, בעניינינו, סעיף 8 לתקנון תכנית המתאר המחוזית, מלמד, כי רק בשניים מתוך שמונת המסמכים המצורפים לתכנית, נכתבה הערה באשר למעמדם (נספח הבינוי – מחייב; ונספח הניקוז והביוב – מנחה). אשר לשאר מסמכי התכנית, לרבות נספח התנועה הנדון, לא נכתב מאומה לגבי תוקפם או מעמדם. עוד צוין בסעיף 8, באופן מפורש, כי "מסמכי התכנית מהווים חלק בלתי נפרד מהתכנית".

בעקבות האמור לעיל, הגיע בית המשפט בראשות כב' הש' שהם שלדעתו הצטרף אף כבד הש' דנציגר למסקנה לפיה העובדה שהתכנית "שותקת" ביחס לתוקפו של נספח התנועה, לא מהווה כל הצדקה או טעם לקבוע כי דווקא נספח זה הינו בגדר נספח מנחה, או אף בעל מעמד נמוך יותר. לגישתו, אין זה מתקבל על הדעת, כי ניתן יהיה לבצע בנספחי התכנית שינויים בקלות כה רבה, שעה שהם צורפו לתכנית שפורסמה כדין ואשר הובהר לגביהם מפורשות בתקנון כי מהווים הם חלק בלתי נפרד מהתכנית וכל זאת מבלי לפרסם ולהעמיד את השינויים תחת שבט ביקורתו של הציבור – רק משום שלא צוין בצדם דבר אודות מעמדם.

הפוך, לדעת בית המשפט, מקום בו לא הופיעה בתקנון התכנית הערה בדבר מעמדו של מסמך מסוים, כגון שהנספח אינו מחייב, היא הנותנת כי לא חל שינוי במעמדו, ונק' המוצא צריכה להיות כי מסמך כזה מחייב, לכל דבר ועניין. בפרט, כאשר כל הנספחים פורסמו ביחד עם התכנית, וכחלק בלתי נפרד ממנה, כפי שלמשל פורסם גם נספח התנועה.

לדברי בית המשפט, עקרונות ההגינות, הסבירות, השקיפות והסתמכות הצדדים, מובילים לפרשנות החיקוק, באופן שנספח התנועה שצורף לתכנית שפורסמה כדין, ואשר צוין לגביו כי הוא מהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית – יהיה במעמד של נספח מחייב. שכן, כל פרשנות אחרת, תוביל לגישת בית המשפט, לתוצאה בלתי צודקת, ובלתי סבירה, בנסיבות העניין. עוד קובע בהקשר זה בית המשפט, כי אף לגופו של עניין במקרה זה, נספח התנועה הינו נספח מחייב נוכח תכליתה של התכנית דנן, המהווה כאמור חיקוק וזאת משום שמלבד סעיף 8 לתקנון התכנית, ישנם סעיפים נוספים בתקנון המחזקים את העובדה כי נספחי התכנית מהווים חלק אינטגרלי ממנה ומראים כי לנספח התנועה "תפקיד מרכזי" במטרות התכנית.

כמו כן, בהתייחס לדרך שבה הרשות רשאית לבצע שינוי בנספח התנועה, קובע בית המשפט כי מוטלת על הרשות חובת פרסום נוכח הוראות הדין הנובעות מזכות  ההתנגדות, וכן מכוח עקרונות יסוד של שקיפות הגינות ושיתוף בהליכי התכנון. משכך, הגיע בית המשפט לקביעתו ולפיה השינוי שבוצע בנספח התנועה, באמצעות עריכת תכנית פיתוח, ללא כל הליך של פרסום, נעשה שלא כדין.

על יסוד האמור לעיל הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי השינויים שבוצעו בנספח התנועה היו צריכים להתבצע בדרך של הפקדת תכנית, או לכל הפחות, בפרסום מוגבל להתנגדויות, ולכן אין מדובר בפגם קל או שולי במעשה המנהלי של הרשות. ואולם, על יסוד השיקול הפרקטי שהוכר בפסיקה, שעניינו "מעשה עשוי" ובשל העובדה כי עבודות הבניה וסלילת הדרך הסתיימו זה מכבר והושקעו כספים ומשאבים רבים, הפרת חובת הפרסום, לא תוביל לבטלות ההחלטה המנהלית. לפיכך, יושמה דוקטרינת "הבטלות היחסית", לפיה יש לדחות את הסעד שעניינו ביטול ההחלטה והחזרת המצב לקדמותו. ומכאן שהערעור נדחה.

מן הראוי לציין כי בעמדת מיעוט החזיק כב' השופט עמית – שסבר כי מקום בו מנסח התכנית מצא להבחין במפורש בין נספחי התכנית השונים, יש ליתן לכך משקל, על פי כלל הפרשנות של "מכלל הן נשמע לאו". ולכן לעמדתו, אילו היה נכתב בתוכנית כי נספח התנועה הוא מחייב, אזי סטייה מהנספח הייתה נחשבת כסטייה מתוכנית המתאר לכל דבר ועניין ואילו היה נכתב בתכנית כי נספח התנועה הוא "מנחה", כי אז היה ניתן להכיר בכך שלועדה המקומית ניתן מרחב גמישות בתכנון הדרך, והיא רשאית הייתה לסטות מהנספח על סמך שיקולים עניינים ותכנוניים. בסופו של דבר, כב' הש' עמית סבר שקשה להלום מצב לפיו נספח תנועה, לגביו לא נקבע כי הוא מנחה, יהיה "קשיח" יותר, מאשר אילו היה נקבע כי הוא מנחה בלבד.

כפי שציין כב' הש' עמית, מנסח התכנית ביקש להתוות את מיקומה ורוחבה של "הדרך", כמשמעה בחוק התכנון והבניה, אך הותיר מרווח גמישות תכנונית לשלב הרישוי, בכל הקשור בהסדרי התנועה, במגבלת רוחב הדרך שנקבע בתכנית, כמו החלוקה הפנימית של הדרך בין המיסעות, שבילי האופניים, מדרכות, מפרצי חניה וכיו"ב. פרטים אלו לדעתו של כב' הש' עמית נקבעו באופן מחייב וסופי בתוכנית הפיתוח. מכל אלה הגיע כב' הש' עמית למסקנה כי היה מקום לדחות את הערעור מן הטעם שאין לראות בסלילת הדרך באופן בו היא נסללה בסופו של יום, משום סטייה מתכנית המתאר.

את המשיבות ייצגו עוה"ד בתיה בראף, גילי שמואלי ונטע אורן

Comments סגור לתגובות

Shoob_Kenes_122014_MAIL-03

Categories : כללי
Comments (0)

צמצום תחולת הפטור בסעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב להרחבת דירות קיימות בלבד

 

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות רע"א 8565/10 נאסר עמאש ואח' הועדה לתכנון ובניה שומרון   שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' ע' ארבל , י' דנציגר  ו-נ' סולברג 

ביום 27.9.2012 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 8565/10 נאסר עמאש ואח' הועדה לתכנון ובניה שומרון (פורסם בנבו). כאשר שתי סוגיות עמדו לדיון באותו עניין, הראשונה עוסקת בשאלה אם סעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 [הקובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום (כל עוד ההכרזה בתוקף) להלן – "סעיף הפטור"] חל כאשר מדובר בבנייה חדשה למגורים, להבדיל מהרחבת דירה בבניינים קיימים (לגובה או לרוחב). וככל שהתשובה על שאלה זו תהיה חיובית, יש להידרש לשאלה השנייה והיא – אם הפטור חל מקום שבו הנישום מימש אירוע משביח שאושר עובר למועד ההכרזה על שכונת מגוריו כשכונת שיקום.

באותו עניין, לא הייתה מחלוקת כי סעיף הפטור חל כאשר מדובר בהרחבת דירת מגורים קיימת. המחלוקת הצטמצמה, אפוא, לשאלה אם הפטור חל כאשר מדובר בבנייה חדשה. לשם מתן תשובה לשאלה בחן תחילה בית המשפט את פרשנות סעיף הפטור על פי לשון החוק ותכליתו.

לדעת ביהמ"ש, התכלית הסובייקטיבית של סעיף הפטור הינה הגשמת מטרותיו של פרויקט שיקום השכונות, ולטעמו מטרות אלה אינן כוללות עידוד בנייה חדשה בשכונות שהוכרזו כשכונות שיקום, אלא מתמקדות דווקא בשיפור ושיקום הקיים בתוך השכונה.

מבחינת התכלית האובייקטיבית, לדידו של ביהמ"ש, סעיף הפטור מאפשר לתושב שכונת שיקום לשפר את תנאי מחייתו מבלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות בשל תשלום היטל ההשבחה הכרוך בכך. במובן זה הפטור תורם לשיקום אזורי מצוקה ומקל על מצוקת הדיור באזורים אלה. עם זאת, לדעתו של בימה"ש, יש ליתן את הדעת לכך שכל פטור שניתן מביא להקטנת התקציב שעומד לרשות המקומית לטובת כיסוי ההוצאות שהוצאו לשם הכנת התכניות ולמען ביצוען. באופן כללי, המתח בין הגשמת מטרת פטור מהיטל השבחה לבין גביית ההיטל והעשרת הקופה הציבורית, הוביל לא אחת לקביעה כי "האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות". לטעמו של ביהמ"ש, אכן פרשנות מצמצמת זו "לא נועדה לשלול מהזכאים לכך את ההטבות שנקבעו להם במפורש", עם זאת, לדידו, לשון הסעיף אינה מעניקה פטור באופן מפורש לבנייה חדשה ואין זה מתבקש גם מהתכלית הסובייקטיבית של סעיף הפטור כאמור.

על יסוד האמור הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה, כי נכון יהיה לאמץ את עמדת הרוב בפסק דינו של בית משפט קמא, לפיה, יש לצמצם את תחולת סעיף הפטור להרחבת דירות קיימות בלבד. ביהמ"ש סבור כי הגבלת סעיף הפטור להרחבת דירות מגורים קיימות תגשים את תכליותיו של פרויקט שיקום שכונות מחד, ותמנע מכרסום יתר בקופה הציבורית מאידך.

לדעתו של ביהמ"ש, עידוד תושבי שכונת שיקום להרחיב את דירותיהם באמצעות הענקת פטור מהיטל השבחה יכול להוביל לשיפור ניכר בתנאי מגוריהם, להגדלת היצע הדירות המרווחות בשכונה, להעלאת ערך הדירות ולחיסכון בהוצאה הציבורית לבנייה חדשה, שכן הדעת נותנת שהרחבת דירה עולה פחות מאשר בניית דירה חדשה באותו גודל. היבטים אלה מתמקדים בתושבים הגרים בשכונות השיקום. הסקירה שערך בית המשפט העלתה, כי תושבי שכונות השיקום הם המוקד והמרכז של פרויקט שיקום השכונות. קרי, מטרתו המרכזית של הפרויקט היא שיקום ושיפור הקיים בתוך השכונה, על תושביה ובנייניה.

יתרה מזו, ראה ביהמ"ש לנכון להתייחס לעמדת המיעוט של ביהמ"ש קמא (כב' הש' סוקול) אשר סבר כי צמצום תחולת הסעיף לדירות קיימות אינה מתיישבת עם תכלית החוק, שכן לדעתו שיקום שכונות כולל בחובו גם עידוד הגירה חיובית של תושבים חדשים לשכונה אשר יסייעו בפיתוחה החברתי והכלכלי, וגם דאגה לזוגות צעירים המעוניינים לחיות בדירות נפרדות מהוריהם. אלא שלדעת ביהמ"ש, אין סתירה בין צמצום תחולת סעיף הפטור להרחבת דירות מגורים לבין עידוד הגירה חיובית לשכונות שיקום. ביהמ"ש ציין בקשר לכך כי שילוב הפעולות שנעשות במסגרת השיקום הפיזי של השכונות לרבות הגדלת היצע הדירות המרווחות, שיקום התשתיות ושיפוץ חזיתות המבנים, יחד עם הפעולות בתחום החברתי, בהחלט עשוי להביא לעידוד הגירה חיובית לשכונה ולהפחתה במספר התושבים שיבקשו לעזוב את השכונה. זאת, גם בלא הענקת פטור גורף ומרחיב גם לבנייה חדשה. ביהמ"ש לקראת סוף פסק דינו אומנם ציין כי ייתכן שגישתו המרחיבה של הש' סוקול יכולה להגשים מטרה זו בהצלחה מרובה יותר, והלב נוטה לקבלה. עם זאת, גישה זו עלולה לדעת ביהמ"ש לפגוע יתר על המידה בקופה הציבורית מבלי שנראה שזו הייתה כוונת המחוקק. אי לכך גישת עמדת הרוב היא שנתקבלה על ידי בית המשפט שסבר שאף היא עשויה להשיג מטרה זו אך "במחיר" נמוך יותר בהיבט התקציבי.

בסופו של דבר, סבר ביהמ"ש כי פרשנותו התכליתית של סעיף הפטור מחייבת להחריג מתחולתו בנייה חדשה. באופן זה לטעמו תוגשם תכליתו של פרויקט שיקום השכונות, וכפועל יוצא מכך, גם תכליתו של סעיף הפטור, וזאת מבלי לפגוע יתר על המידה בקופת הקהילה.  בשולי הדברים הזכיר בית משפט ש' של פסקי דין מחוזיים שנקטו בגישה זו.

ומן הכלל אל הפרט, מאחר ובנסיבות העניין לא הייתה מחלוקת כי המבקשים כולם ביקשו פטור מהיטל השבחה בהתייחס לבנייה חדשה של דירות מגורים, הרי שסעיף הפטור אינו חל בעניינם. משזו המסקנה אליה הגיע בית המשפט באשר לתחולת סעיף הפטור בעניינם של המבקשים, הרי שהשאלה השנייה הנוגעת לסוגיית עיתוי ההשבחה התייתרה וביהמ"ש לא ראה צורך להכריע בה. אשר על כן הערעורים שהוגשו נדחו באחת על ידי ביהמ"ש.

נציין כי ניתן בהחלט גם לפרש את תכלית החקיקה ויישומה גם על פטור מהיטל בעת בניית בתים חדשים וזאת כזרז ליישום הפיתוח והתרחבות היישוב, אולם בית המשפט ניתח את דברי ההסבר והצעת החוק והגיע למסקנה כי הנוסח תומך בפסיקתו כאמור ועם זה קשה להתווכח, אלא באם ישונה הדבר בחקיקה, עם זאת אנו סבורים כי נכון היה אם בית המשפט הנכבד בעת שמעלה הוא סוגיה, ידון גם בהיבטיה השונים במקום בו קיימת לקונה וקיים ספק, גם אם ההשלכות הינן למקרים אחרים, מקרים שברי היה לו כי הינם קיימים ויסייע להסיר מחלוקות תלויות ועומדות, גם אם אין להן השלכה ישירה לאותו מקרה העומד לפניו, כי אם בעקיפין, כמו שאלת התחולה כאמור לעיל.

Comments סגור לתגובות
אוקטובר
02

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 38

Posted by: | Comments סגור לתגובות

                              

מאמר בנושא:

פירוק שיתוף – זכות אבסולוטית או נתונה לשיקול דעתו של בית משפט

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הצעת חוק מיסוי מקרקעין – מס בשל עיכוב בבנייה למגורים

מקרקעין

המלצת השמאי הממשלתי – עריכת שומות מקרקעין למטרת משכנתא

עדכוני פסיקה:

ארנונה

עעמ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית ת"א ואח'

כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין או במקרה בו שונה ייעוד/סיווג הנכס – יש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה, וזאת רטרואקטיבית ולכל התקופה בה הוכח כי הנכס עמד ריק

תכנון ובניה

בר"ם 3474/10 יצחק בלסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זבולון

זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים, משמע – אין ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר אלא במסגרת הערעור על ההחלטה הסופית

מנהל מקרקעי ישראל

ת"א 3740/07 מנהל מקרקעי ישראל נ' עובדי ברוך ואח'

סילוק ידם של פולשים ממקרקעי רשות הפיתוח אשר החזיקו במקרקעין במשך 40 שנה, תוך ביטול הרשאה שהובנה מכללא מהתנהגות המנהל עקב אי סילוק הפולשים זאת לצד חיוב המנהל בתשלום דמי פינוי

תכנון ובניה –תב"ע

ערר ת"א 5330+5335+5338/11 און אורי ו-71 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב ואח'

כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות

היטל השבחה – הקלות

ערר 8164/10 אלון שני נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה עמק חפר

לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוח חוזה פיתוח אלא אך על בעלים וחוכר לדורות

מאמר

פירוק שיתוף – זכות אבסולוטית או נתונה לשיקול דעתו של בית משפט

מאת עוה"ד צבי שוב, מתי ארנרייך

 

כידוע, התפיסה המקובלת בשיטה שלנו הינה כי קיומם של יחסי שותפות הוא אינו מצב אידאלי, שכן בדרך כללהבעלות המשותפת מכבידה על פיתוח נכסים ופוגעת בסחירותם. פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין. וכבר נאמר על ידי חז"ל כי "קדרא דבי שתפי לא קרירא ולא חמימא (עירובין ג.) – קדרה של שותפים אינה קרה ואינה חמה. זאת משום שהשותפות אינה תמיד יעילה , וכל אחד מהשותפים מושך את העגלה לכיוון אחר, או שהם מחבלים זה במעשיו של זה.

לאור תפיסה זו נקבע בשורת פסקי דין שניתנו בשנות ה- 70 של המאה הקודמת עקרון על לפיו סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 הקובע כי שותף במקרקעין יכול לבקש את פירוק השיתוף בכל עת, משמעותו כפשוטו כי הוא זכאי לכך "בכל עת" (ר' ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' פ"מ ל(1) 454) ר' בעניין זה גם דברי בית המשפט בע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים (פ"מ לב(3) 723) במסגרתו נאמר, כי המדיניות התחיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, אלא שפירוק השיתוף מעודד את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין.

פועל יוצא מעקרון על זה הוא כי לבית-המשפט אין שיקול דעת בכגון דא ודי בבקשת אחד הצדדים כדי להעניק לו את הפירוק. משמעות היעדרות של שיקול דעת לבית המשפט היא, בין היתר, כי למרות שהחוק קבע כי ניתן למנוע פירוק (בעין) אם נגרם "נזק ניכר", עדיין שיקולים של תועלת כלכלית לא יוכלו לעכב את הפירוק כך גם שיקולים שעניינם בדיני המשפחה או שיקולים ערכיים של התנהלות לא נאותה מצד מי מהשותפים או בלשון בית המשפט (ע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן פורסם בנבו להלן: "עניין ויסמן") "גם אם התנהגותו של המשיב במקרה זה אינה מעוררת אהדה", לא תוכל לעכב הפירוק.

המשמעות המעשית של הדברים הינה, כי גם במקרה של נכס אשר נמצא בתהליך של השבחה כגון שאמורה להתאשר בעניינו תוכנית משביחה או שיש לנקוט בהליך כלשהו להעלות ערכו (כגון פינוי דייר מוגן או פולש) או שהשוק בשפל נקודתי, לא יוכלו השותפים לעכב הפירוק בטענה כי פירוק בעת הזו קודם שהושבח הנכס יגרום להם נזק כבד. כן נגזר מתפיסה זו כי מאחר ואין לשקול שיקולים "ערכיים" הרי שאין להעדיף שותף על משנהו אף שמי מהם פועל בצורה שאינה הוגנת ואינה ראויה.

גישה זו לפיה הזכות לפירוק השיתוף הינה זכות אבסולטית וכי אין לשקול כל שיקולים כלכליים או ערכיים שלטה עשרות שנים. בשנים האחרונות נראה כי חל כרסום בגישה המסורתית באופן שכיום לבית המשפט שיקול דעת במקרים מסויימים שלא להיענות לתביעת פירוק שיתוף וכן שיקול דעת להעדיף שותף אחד על משנהו בעת פירוק השיתוף.

שינוי זה נוצר וצמח על בסיס ובעקבות התפתחות הדין על ידי בית המשפט אשר החיל את עקרון תום הלב גם על חוק המקרקעין כפי שהחל לחלחל ועלה בפסק דין ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי (פ"ד נב(4) 625 (1998), שאמנם לא קיבל את תיאוריית הפסד הרווח כדי הפסד ניכר, אולם כבר שם קבע כב' השופט חשין כי "ככל הנראה" כפוף עקרון העל של פירוק השיתוף "בכל עת" גם לדוקטרינת תום הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות. בעוד כב' השופט חשין נזהר ומסייג את דבריו, בפסק דין שנתקבל כשנה מאוחר יותר כבר קובע בית המשפט בצורה נחרצת כי "תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים הוא עיקרון "מלכותי" החל בגדריו של כל דין (ר' רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נח(1) 199) בפסק דין זה קבע בית המשפט כי השימוש בזכות על פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות תוך שמירה על "הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית" וכי לבית המשפט נתון שיקול-דעת בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין.

ומן הכלל אל הפרט. מפסיקת בתי המשפט המחוזי והשלום ניתן ללמוד מה ייחשב חוסר תום לב או התנהגות שאינה הוגנת אשר תמנע משותף את הזכות לדרוש פירוק שיתוף או שתביא למצב שהוא לבד יימצא עצמו בחוץ בעוד שאר השותפים ימשיכו לקיים ביניהם את השותפות.

מעטים אמנם הם פסקי הדין אשר הורו כי עקרון העל של פירוק השיתוף יידחה מטעמים כלכלים או מטעמים של הגינות ו/או חוסר תום לב עם זאת מכלל לאו אתה שומע הן. לדוגמא בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 3120/00 בלייש נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ פורסם בנבו) דחה בית המשפט טענה לעיכוב הפירוק מאחר והתובעת ניסתה שנים רבות למצוא פתרון "להקפאת הנכס" כאשר הצד השני לא היה נכון להגיע לפתרון משותף. כן ציין בית המשפט, כי הנתבעים היו מיוצגים ע"י פרקליטים לאורך כל דרך ולא היו "חסרי אונים". כן קבע בית המשפט כי תקוה לעתיד ורוד יותר לגבי מחירי נדל"ן אינה מצדיקה את דחיקת הקץ לפרק זמן ניכר נוסף. מדברים אלו של בית המשפט ניתן ללמוד, כי במקרה בו התובעת אצה לתביעת פירוק שיתוף קודם שמיצתה נסיון לפתור הדברים במו"מ ובמקרה שהנתבעים היו נכונים להיכנס להידברות או מקרים שהוכח כי הנתבעים לא היו מיוצגים או הולכו שולל על ידי התובעת או שהדחייה המבוקשת הינה לפרק זמן קצר, ישקול בית המשפט בהחלט להמתין עם הפירוק עד למיצוי ההליכים.

במקרה נוסף בו התבקש בית המשפט לעכב את פירוק השיתוף (ה"פ (שלום – ראשל"צ) 123/05 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' בן ארצי שמואל) דחה בית המשפט את הבקשה מן הטעם שמדובר במבקשת שרכשה את חלקה במקרקעין לפני כעשר שנים, דהיינו אין מדובר ברוכש שזה מקרוב בא, וכן מהטעם שהתובענה הוגשה לפני למעלה משלוש וחצי שנים. וכן שההמתנה שהתבקשה הייתה לאישור תב"ע משביחה מסויימת ולא היה מדובר "בהמתנה קצרה ומוגדרת בזמן לאישור תב"ע הנמצאת על סף אישור" ניתן להסיק כי אם היה מדובר ברוכש אשר מקרוב בא (אף שבית המשפט כתב שאינו נוקט עמדה בעניין זה) או שההליך המשפטי עדיין בתחילתו ועוד לא מוצו הדברים או כי זמן ההמתנה לאישור התב"ע אינו ארוך ו/או הזמן מוגדר, הרי שבית המשפט היה שוקל בחיוב עיכוב הפירוק.

תוצאה נוספת חשובה ומעניינת לשיקול הדעת שניתן לבית המשפט אנו מוצאים בפסק דין בת"א (שלום – ת"א) 47727/05 נאות ניסים בע"מ נ' אלון מירב (פז) (פורסם בנבו). המדובר היה בקרקע בגוש הגדול בתל אביב כאשר כל השותפים למעט אחד חתמו על הסכם קומבינציה עם קבלן מסויים להקמת פרויקט מגורים אך לא יכלו להוציאו לפועל בשל התנגדות השותף היחיד. לפיכך תבעו השותפים את פירוק השיתוף בדרך של מכירת חלקו של המתנגד בלבד ואילו המתנגד דרש לפעול "על פי הספר" ולפרק את השיתוף בכל המקרקעין, שאם לא כן יגרם לו נזק כלכלי, באשר, מכירת חלק מהזכויות תגרום להפחתה בשווי היחסי של חלקו.

בית המשפט קבע כי מקום בו הרוב המכריע מעוניין בהשלמת הפרויקט ואף קרוב מרחק נגיעה מכך, הדרך היעילה לפירוק השיתוף איננה בדרך של מכירת מלוא הזכויות במקרקעין, כי אם מכירת חלקו של המתנגד להסכם בלבד וזאת לידי רוכש שיקבל על עצמו את הוראות הסכם הקומבינציה ויאפשר השלמת הפרויקט.

בהקשר זה יצוין כי גם בעניין "ויסמן" נקט בית המשפט בלשון של "ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שהנכס כולו ימכר" דהיינו, זה הכלל אך ייתכנו לו חריגים.

לסיכומם של דברים, נראה מפסיקת בתי המשפט כי שינוי המגמה שחל בשנים האחרונות ומתן שיקול דעת לבית המשפט בתביעות לפירוק ניכר יותר בהחלטות על דרך הפירוק ופחות בהחלטות על הפירוק עצמו בו עדיין נוקטים בתי המשפט זהירות וייתכן והגיעה העת ולכל הפחות במקרים חריגים של תביעת לפירוק שיתוף מצד שותף אשר מקרוב בא ורכש חלק זעיר ועתה מנסה לתקוע טריז בין השותפים הותיקים ולהביאם למכור לו את המקרקעין מתחת לשוויים, ייבחן בית המשט היטב האם הוא מעוניין להיות חלק "מתרגיל" זה, ברור אף כי כל מקרה ייבחן לגופו לרבות אם מדובר בקרקע ריקה, בנויה, פרטית או מסחרית ועוד ועוד.

יש לציין כי היגיון רב מצוי בהחלת חובת תום הלב על העקרון ששיתוף יש לפרק, אין דין שותף זוטר של אחוזים בודדים כשותף שווה ואין דומה דינו של מי שקנה כאמצעי לחץ רק לפני ימים מספר כשותף רב שנים ששיקוליו טהורים.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הצעת חוק מיסוי מקרקעין – מס בשל עיכוב בבנייה למגורים

ביום 11.9.12 פרסמה ממשלת ישראל הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ובה הוסף מס המוטל על בעלי קרקעות בשל עיכוב בבנייה למגורים (להלן: "הצעת החוק").

כעולה מהצעת החוק, היא נועדה למסות חברות קבלניות או כאלה שעיסוקן בבנייה, המחזיקות במלאי קרקעות או מקרקעין אחרים הזמינים לבנייה למגורים, מבלי לממשן, וזאת בשל רצונן לבנות ולמכור דירות בקצב מבוקר ובכך לשלוט על המחיר שבו יימכרו. באמצעות הטלת המס, המטרה היא להוציא אל השוק מספר רב של דירות למכירה, ובכך מאמצת אפוא הממשלה את פרק הדיור בדו"ח ועדת טרכטנברג.

בהתאם להצעת החוק כאמור, יוטל מס בשל עיכוב בבניה על "חברה מרובת קרקעות לבניה" (להלן – "החברה") המוגדרת כאיגוד שהוא (לרבות ביחד עם קרובו) בעל זכות בקרקע אחת או יותר לבנייה של 200 יח"ד לפחות (במצטבר). המס כך עולה מההצעה, יוטל במועד המכירה של קרקע לבניה, קרי: קרקע שחלה עליה ב – 10 בספטמבר 2012 (להלן: "המועד הקובע") תכנית המתירה בניה למגורים (לרבות תכנית המתירה גם שימושים אחרים ובתנאי שעיקרה למגורים), ואשר הייתה בידי החברה במועד הקובע.

המס במכירת זכות במקרקעין כאמור, יהיה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן:

אם נמכרו המקרקעין בתוך 3 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0%.

אם נמכרו לאחר 3 שנים ועד 4 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 1%.

אם נמכרו לאחר 4 שנים ועד 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 6%.

אם נמכרו לאחר 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 10%.

ואולם, אם המכירה הנ"ל היא מכירה של דירות מגורים ולא של קרקע, אזי המס יהיה נמוך יותר כדלקמן:

אם נמכרו המקרקעין בתוך 3 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0%.

אם נמכרו לאחר 3 שנים ועד 4 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0.50%.

אם נמכרו לאחר 4 שנים ועד 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 3% .

אם נמכרו לאחר 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 6%.

בכדי למנוע תכנונים להימנעות ממס זה, נקבע כי במכירה ללא תמורה ובמכירה בין קרובים הרוכש יכנס בנעלי החברה וימוסה (כשימכור את המקרקעין ) במס בו הייתה ממוסה החברה.

עוד מגבלה שנקבעה בהצעת החוק הינה, כי המס בגין עיכוב בניה לא יותר בניכוי בחישוב ההכנסה החייבת במכירת אותם מקרקעין.

בנוסף, נקבע בהצעת החוק כי מנהל מיסוי מקרקעין יוסמך לקבוע רשימה של מגבלות, תכנוניות ואחרות, המונעות בניה על המקרקעין, ואשר בהתקיימן יימנו התקופות הקבועות בחוק מיום הסרת המגבלה.

לעמדת המערכת המדובר למעשה במעין מס רכוש המוטל על יזמים וקבלנים בעיקר. אנו סבורים כי הטלת המס באופן המוגדר בהצעת החוק עשוי ליצור בעייתיות במקרים רבים בהם קיימות תכניות לבניה על המקרקעין, ואולם, היזמים לא מצליחים לקבל מימון לצורך הבניה או לחילופין קיימים פולשים על הקרקע ויש לנהל הליכים לפינויים ומשכך לא ניתן לבנות ולמכור, במקרים כאמור הטלת קנס נוסף על היזמים אינה סבירה כלל ועיקר. לטעמנו, נדרש אפוא כי במסגרת סמכותו יגדיר מנהל מיסוי מקרקעין מקרים כגון אלו, במסגרת רשימת המגבלות הדוחות את המועדים הקבועים בהצעת החוק, אנו סבורים אף כי ריבוי הרעיונות יוצר תוצאה הפוכה, החשוב הינו יציבות השוק וודאות תכנונית.

מקרקעין

המלצת השמאי הממשלתי – עריכת שומות מקרקעין למטרת משכנתא

ביום 30.8.12 פרסם השמאי הממשלתי הראשי, מר טל אלדרוטי, המלצה על דרך עריכת שומת מקרקעין לצרכי משכנתא. ההחלטה על אימוץ ההמלצות ואופן מימושן, בכל הנוגע לאוכלוסיית הזכאים, היא בסמכות משרד השיכון.

כאשר מעמידים נכס מקרקעין כבטוחה לקבלת הלוואה, הבנק דורש הערכת שווי לנכס המשמש כבטוחה. ככלל קיימים שני סוגי הלוואות, הלוואה מסחרית אשר בגינה דורש הבנק "שומת מקרקעין מלאה" והלוואת משכנתא המתייחסת בדרך כלל לדירות מגורים ובגינה דורש הבנק "שומה מקוצרת".

ה"שומה המקוצרת" נערכת בדרך כלל לנכסים "פשוטים" "בסיסיים", בדרך כלל דירות מגורים ששווין אינו עולה על סף מקסימאלי שנקבע על ידי הבנק. המסמך נערך בפורמט תמציתי, אינו כולל בדיקות תכנון ורישוי, ועל השמאי של הבנק להפיקו בתוך כ-3 ימים.

על פי מכתב ההמלצה הנדון עולה, כי פורמט ה"שומה המקוצרת" אינו עולה בקנה אחד עם הוראות הדין, הינו חלקי ושטחי ואינו נותן מענה מספיק לרמת הסיכון והרגישות המאפיינים את הנכסים הנישומים ואת מטרת השומה. בנוסף נטען כי, שכר הטרחה המשולם לשמאי בגין הכנתו הינו מועט.

בהינתן האמור, מומלץ בהקשר זה על ידי השמאי הממשלתי הראשי לבטל את פורמט "השומה המקוצרת" וחלף זאת לגבש פורמט של "שומה בסיסית", אשר יבוצע רק עבור נכסים "בסיסיים, פשוטים, סטנדרטיים בעלי רמת סיכון נמוכה יחסית."

על "שומה בסיסית" כאמור לכלול את כל רכיבי השומה הנקובים בחוק ובתקנות האתיקה תוך בחינת אפשרות להפחית את הדרישות מבלי לסטות מהוראות הדין. הומלץ כי שכה"ט שישולם לשמאי בגינה יהיה לפחות כתעריף הבסיסי, קרי 650 ₪ בתוספת מע"מ.

עוד הומלץ כי לנכסים אשר מיועדים כבטוחה למשכנתא אך אינם עונים על הקריטריונים המפורטים לעיל, תערך שומה רגילה והשכר בגין הכנתה יהיה פי 2-3 מהשכר עבור "השומה הבסיסית". לגבי נכסים מורכבים יותר או ששווים עולה על סך מסוים, הומלץ כי תבוצע שומה מלאה ע"פ תקן 19 של מועצת השמאים, והשכר בגין הכנתה ייקבע בהתאם למנגנון המופעל על ידי הבנקים לנכסים מסחריים.

לעמדת המערכת, לשומות הניתנות חשיבות רבה בליווי עסקאות, לאור הדרישות הגבוהות מאנשי המקצוע המלווים עסקאות והלוואות, והקפדה משמעותית של בתי המשפט במקרים בהם חלילה מתגלה כשל, יש צורך בשומות מפורטות, ועל כן על מנת שהעבודה תהא כדאית וכלכלית, יש לתגמל השמאי בהתאם, שכן הסיכון וערך הנכסים הינו ללא פרורפורציה לנזק העלול להיגרם.

עדכוני פסיקה

עעמ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו ואח'

בפני ביהמ"ש העליון, ע"י הרכב השופטים כבוד השופטת ע' ארבל, כבוד השופט ס' ג'ובראן, כבוד השופט נ' סולברג

ב"כ המערערות: עו"ד ג' סגל

כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין או במקרה בו שונה ייעוד/סיווג הנכס – יש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה,

וזאת רטרואקטיבית ולתקופה בה הוכח כי הנכס עמד ריק

עניינו של הערעור בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים אשר דחה עתירה מנהלית שהגישה המערערת על מנת למנוע מהמשיבים (להלן – "העירייה") מלנקוט בהליכי גביית ארנונה בעניינה.

המערערת היא חברה פרטית, אשר בבעלותה מרבית משטח בניין המצוי בת"א, הכולל 2 קומות מרתף תת קרקעיות, קומת קרקע כפולה, ומעליהן 4 קומות נוספות.

לבקשת העירייה, המערערת הגישה תכניות לשיפוץ הבניין, ולאחר שבשנת 2001 הוצא לה היתר בנייה, היא החלה בעבודות ההריסה והבנייה, החל מקומות המרתף ומעלה. כחצי שנה לאחר מכן, הוציאה העירייה למערערת דרישות לתשלום ארנונה, ועקב כך פנתה המערערת במכתב לעירייה בטענה כי יש לבטל את החיובים בשל עבודות הבנייה המתבצעות בנכס, המונעות את אכלוסו.

בגין דרישות התשלום נקטה העירייה בהליכים מנהליים שונים לגביית החוב, ומנגד, המערערת מחתה על דרישות התשלום, תוך שציינה כי בהתאם להיתר בנייה שניתן לה לביצוע עבודות מקיפות בבניין כולו, מבוצעות העבודות לסירוגין בכל השטחים, דבר המונע כל שימוש בבניין, במשך כל תקופת השיפוץ. כמו-כן, במסגרת השגה שהגישה המערערת על שומות הארנונה לבניין בשנת 2005 טענה היא כי יש לשנות את סיווג הבניין מ"משרד", סיווג אשר תאם את השימוש האחרון בנכס, לסיווג של "תעשיה ומלאכה", שהוא הסיווג המתאים לייעודו התכנוני של הבניין (סיווג שבו חל תעריף נמוך יותר). לאחר שנדחו השגה וערר שהגישה המערערת לגבי החלטות העירייה בעניין חיוביה בארנונה, הוגשה העתירה נשוא הערעור, שנדחתה אף היא, ומכאן הערעור.

המערערת העלתה מספר טענות, ובהן: כי ההליך שהתנהל בפני ביהמ"ש קמא אינו ההליך המתאים לבירור המחלוקות שבין הצדדים, וכי המקום הנכון לדיון הינו בבית משפט השלום, במסגרת תביעה אזרחית; כי שגה ביהמ"ש עת קבע כי במועדים שבמחלוקת לא היה הנכס "נכס שאינו ראוי לשימוש", וזאת על סמך תצהירי המשיבים בלבד ומבלי שניתן למערערת לחקור אותם על מנת להפריך את עדותם, כפי שהיה מתאפשר במסגרת תביעה אזרחית. כן צוין בהקשר זה, כי משלוח ההודעה לעירייה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות אינה מהותית, קל וחומר כאשר העירייה הייתה זו שיזמה את שיפוץ הבניין על ידי המערערת; כי כאשר הנכס ריק יש לחייב בגינו ארנונה לפי ייעודו התכנוני ולא לפי השימוש האחרון שנעשה בו בפועל, באופן רטרואקטיבי; וכן כי בנסיבות העניין יש מקום לחייבה בהפרשי הצמדה בלבד, מבלי לפסוק ריבית לפי חוק פסיקת ריבית.

מנגד, המשיבים טענו, כי: לא נפל כל פגם בהחלטת העירייה לגבות את חוב הארנונה בהליך מינהלי; כי המערערת לא עמדה בנטל להוכיח כי במועדים שבמחלוקת היה הנכס בלתי ראוי לשימוש, ולכן אינה זכאית לפטור לפי סעיף 330 לפקודה; משאין החלטה מנהלית לעניין הפטור, המהווה בסיס לחיוב על פי הייעוד המקורי, הרי שנשמטת הקרקע תחת הבקשה לשינוי סיווג הנכס ביחס לתקופת החיוב; כי חיובה של המערערת בריבית רגילה לפי חוק פסיקת ריבית, תחת חיובה בריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, נעשה בהתחשב בנסיבות המקרה ולרעת המשיבים (שעבורם מדובר בהפסד של מאות אלפי שקלים), ולכן אין לוותר עליו.

ביהמ"ש העליון תחם את המחלוקות בין הצדדים ל- 4 סוגיות עיקריות, וקיבל את הערעור בחלקו.

באשר לטענה בדבר הערכאה המתאימה לבירור המחלוקות בין הצדדים – ביהמ"ש קבע כי כאשר נישום לא משלם את אשר הוא נדרש בשומת הארנונה, פתוחות בפני הרשות שתי דרכי פעולה. הדרך הראשונה הינה הגשת תביעה אזרחית לביהמ"ש המוסמך מכוח סעיף 317 לפק' העיריות, והדרך השנייה הינה פנייה להליכי גבייה מינהליים, שלגביה קיימים שני הסדרים מקבילים: ההסדר הראשון הוא ההוראות הקבועות בפרק חמישה עשר לפקודת העיריות, וההסדר השני הוא זה הקבוע בפקודת המסים (גביה).

ביהמ"ש הוסיף, כי הסדרי הגבייה המינהליים מעניקים לרשות המקומית את הכוח לפעול לגביית חוב מבלי שהוא אושר קודם לכן בפסק דין של בית משפט, ובכך למעשה לזרז את הליכי הגבייה. לכן, קבע ביהמ"ש, משהעניק המחוקק לרשות המקומית אפשרות לפעול בשני מסלולים נפרדים לשם גביית חוב ארנונה, יש לדחות את טענת המערערת לפיה לא היה מקום לגביית החוב בדרך של הליך גבייה מנהלי.

באשר למועדי תחולת הפטור לפי סעיף 330 לפק' העיריות – נקבע כי סעיף זה פוטר נישום המחזיק בנכס שאינו ראוי לשימוש מתשלום ארנונה, בכפוף להתקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: הנכס נשוא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; אין יושבים בו בפועל; והמחזיק בנכס מסר לעירייה הודעה על כך בכתב.

בהתאם לכך, נדחתה טענת המערערת ובתוך כך נקבע כי מסירת ההודעה אינה מהותית לשם תחולת הפטור, וכי נקודת המוצא היא הפוכה דווקא, שכן קשה להעלות על הדעת כי חובה על העירייה לדעת בכל זמן נתון אם כל הנכסים בתחומה ראויים לשימוש אם לאו, ולכן האחריות למשלוח הודעה כאמור בסעיף 330 הנ"ל חלה על המחזיק בנכס.

באשר לטענה בדבר שינוי סיווג הנכס באופן רטרואקטיבי – ביהמ"ש קבע כי כאשר נכס עומד ריק ולא נעשה בו שימוש, אזי הנכס מחויב בהתאם לסיווגו בצו הארנונה, כאשר המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת תעריפי הארנונה שבו יחויב הינו מבחן השימוש בפועל שנעשה בו.

יחד עם זאת, ביהמ"ש הוסיף כי השאלה איזה תעריף ארנונה יש להחיל בגין נכס שעומד ריק מתעוררת, אפוא, רק כאשר השימוש האחרון שנעשה בנכס שונה מייעודו התכנוני, כמו במקרה שלפנינו.

לעניין זה ציין ביהמ"ש כי גישתו כלפי פתיחתן של שומות ארנונה סופיות מצומצמת למקרים שבהם שומות הארנונה הוצאו על ידי הרשות המקומית ברשלנות, בחוסר סמכות או באופן בלתי חוקי. ואולם, מאחר וביהמ"ש קמא אפשר למערערת להשמיע את טענותיה בדבר שינוי הסיווג ביחס לשנים שלפני הגשת ההשגה משנת 2005, והעירייה לא ערערה על החלטה זו, ביהמ"ש דן בטענת המערערת לעניין זה לגופה, וקבע כי דינה להתקבל.

ביהמ"ש הוסיף וקבע כי לאחר פסק הדין בפרשת מלק (בר"מ 5045/02 מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה) ניתנו מספר פסקי דין בהם נקבע כי כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין – הרי שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים/ייעודים אלה. קביעה כזו, כך נקבע, מתחשבת במצבו של הנישום, שאינו מפיק מן הנכס הריק תועלת כלכלית, מחד גיסא, ותדרבן אותו לנצל את הנכס, שכן הוא עדיין משלם בגינו ארנונה, מאידך גיסא.

במקרה דנן, קבע ביהמ"ש, כי נכון יהיה לסווג את בניין המערערת לפי סיווג של "תעשיה ומלאכה", במקום סיווג של "משרד" (שינוי סיווג שאושר גם ע"י העירייה), וזאת לכל התקופה שבה הוכח כי הנכס עמד ריק, ובהתאם לכך יש להשיב למערערת את הפרש הסכומים עבור תקופה זו, רטרואקטיבית.

באשר לסוגיית הריבית וההצמדה – ביהמ"ש דחה את טענת המערערת, בקבעו כי ביהמ"ש קמא הלך כברת דרך לטובת המערערת בסוגיה זו, עת קבע כי על אף שחוב הארנונה של המערערת אמור לשאת ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, שאין חולק שהוא החוק הרלוונטי למקרה דנן, יש לחייב את המערערת בתשלום חוב הארנונה כשהוא נושא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית, וזאת לאור ניסיונות הפשרה הרבים שנעשו בין הצדדים לאורך השנים ולאור העובדה כי שיפוץ הבניין נבע מיוזמתה של העירייה.

סיכומו של דבר, הערעור התקבל אך באשר לטענה בדבר שינוי הסיווג באופן רטרואקטיבי, והעירייה חויבה להוציא למערערת שומות ארנונה מתוקנות ביחס לתקופות שבהן הנכס עמד ריק, תוך סיווג הנכס ל"תעשיה ומלאכה".

הערת המערכת: ראשית לעניין הריבית, אנו שבים על עמדתנו שעלתה כבר מספר פעמים כי יש לבחון את שיעור הריבית על פי חוק רשויות מקומיות, מדובר בריבית שאינה פרופוציונאלית לריבית השוק, הריבית הינה ריבית עונשית מובהקת, ואין כל סיבה לחרוג מריבית המקובלת על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

שנית, אנו מברכים על עמדת בית המשפט, אגרה או מס יש לשלם על שירות בדרך כלל, במקום בו הנכס ריק אין קבלת שירות מאת הרשות ועל כן יש להקל על האזרח הנישום ככל הניתן, מה גם עמדת הרשות במקרה זה הינה שרירותית ואין בה כל היגיון, הצמדות לשימוש אחרון במקרה זה היה לטובת הרשות, במקרה הבא יכול ליהיות תשלום מופחת, בכל מקרה נראה כי המקום להסדרת הנושא הינו בדבר חקיקה.

בר"ם 3474/10 יצחק בלסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זבולון ואח' ,

בית המשפט העליון בפני כב' הש' ע' פוגלמן

זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים,

משמע – אין ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר אלא במסגרת הערעור על ההחלטה הסופית

עסקינן בבקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, שדחה ערעור מינהלי שהגישו יצחק בלסקי ואח' (להלן-"המבקשים") על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה (להלן – "ועדת הערר").

המבקשים הגישו לועדה המקומית תביעה לפי סעיף 197 לחוק בגין פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית, אשר עקב ההחלטה לדחותה הגישו המבקשים ערר לועדת הערר וביקשו למנות שמאי מכריע. בכלל זה עתרו המבקשים שוועדת הערר תנחה את השמאי המכריע להתעלם מההכרזה על קרקע חקלאית בעת עריכת השומה. ועדת הערר החליטה למנות שמאי מכריע. בנוגע לבקשה להנחותו כאמור קבעה ועדת הערר:

"לטעמנו [...] השפעת הכרזת הולק"ח על ערך המקרקעין הינה שאלה שמאית, שעל השמאי להכריע בה.

למען הסר ספק נבהיר, כי לטעמנו אין מקום להתעלם כליל מהשפעת ההכרזה על הקרקע כחקלאית. איננו סבורים, כי המקרה שנדון בפסק הדין בעניין ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ. הוועדה המקומית נתניה ואח' [...] וההלכה שנקבעה שם, מתאימים למקרה שלפנינו, ובוודאי שאין בפסק דין זה כדי להביא את ועדת הערר להנחות את השמאי המכריע להתעלם מההכרזה החקלאית".

המבקשים הגישו ערעור לבית המשפט קמא המתייחס לחלק המצוטט לעיל מהחלטתה של ועדת הערר. הם טענו כי ההנחיה שניתנה לשמאי בהחלטת ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הו"מ לתו"ב נתניה, (להלן – "עניין גוש חלקה"), שם נדונה השאלה אם במסגרת אומדן שווי פגיעה בקרקע כתוצאה מתכנית המשנה את יעודה ממגורים לשימוש חקלאי, יש להביא בחשבון את הפגיעה שגרמה הכרזה על קרקע חקלאית שקדמה לתכנית הפוגעת. עוד נטען כי הנחיית ועדת הערר אינה מתיישבת עם עקרונות ההגנה על זכות הקניין ומעמדה החוקתי המתחייב מחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

בית המשפט קמא דחה את הערעור בקבעו כי החלטת ועדת הערר היא החלטה שאינה סופית; וכי לפי פסיקתו של בית משפט זה אין ערעור בזכות על החלטה כזו. מכאן בקשת רשות הערעור דנא.

המבקשים טענו כי החלטת ועדת הערר היא פסק דין חלקי משום שנדחתה בה אחת מעילות הערר ונשלל בה חלק מן הסעד הנתבע בגין ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מההכרזה. עוד נטען כי אף אם היה מדובר בהחלטת ביניים, יש להעניק זכות לערער עליה טרם מתן פסק דין סופי. לשיטת המבקשים, סעיף 198(ח) לחוק (בנוסחו במועד הגשת התביעה), קבע כי ניתן לערער על "החלטת" ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בשאלה משפטית, כאשר הפרשנות הטבעית של המונח "החלטה", כך נטען, כוללת כל החלטה ולא רק החלטה סופית. המבקשים אף מנסים להיבנות בעניין זה מתיקון 84 לחוק (חוק התכנון והבניה (תיקון 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008) (להלן – "תיקון 84"), אשר שינה את נוסחו של הסעיף (כיום סעיף 198(ז) לחוק) לנוסח שאינו מגביל את זכות הערעור. תיקון זה, לטענתם, מלמד על כוונת המחוקק להרחיב את זכות הערעור. לשיטת המבקשים, אי-מתן זכות ערעור על ההחלטה יגרום לניהול הליך ארוך ומסורבל שלא לצורך.

לאחר שבית המשפט עיין בבקשה ובנלווה לה קבע כי דין בקשת רשות הערעור להידחות. תחילה ציין ביהמ"ש כי כידוע, המבחן הנוהג בשאלה אם החלטה מסוימת היא "החלטה אחרת" או "פסק דין" (או בענייננו "החלטה סופית" של ועדת ערר) הוא "מבחן סגירת התיק", אשר בוחן אם הטריבונל שדן בעניין סיים את מלאכתו עם מתן ההחלטה בנוגע לאחד או יותר מהסעדים שהתבקשו בתביעה, אם לאו. החלטה שהיא רק שלב ביניים בדרך לקביעת הסעד הסופי אינה החלטה סופית ולשם כך הפנה ביהמ"ש העליון לשורה של החלטות שנקבעו בנושא.

לטעמו של ביהמ"ש, עיון בהחלטתה של ועדת הערר מעלה כי אין מדובר בהחלטה סופית. ועדת הערר קבעה במפורש כי השפעת ההכרזה החקלאית היא "שאלה שמאית" שעל השמאי להכריע בה, ונמנעה מלקבוע מסמרות בעניין. לדידו של ביהמ"ש, אין להבין את דבריה של ועדת הערר בדבר השפעת ההכרזה כמסיימים את הדיון בעניין הסעד המבוקש. קביעה זו היא אך שלב ראשון בדרך להכרעה בסעד הסופי, שכן, לאחר שתינתן השומה המכרעת יוכלו הצדדים לטעון בעניינה לפני הוועדה, ורק לאחר מכן תינתן החלטתה הסופית.

בעניין עוד אזכר ביהמ"ש העליון את החלטתו בר"ם 10275/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה – חיפה נ' צפדיה, (להלן-"צפדיה") שם נקבע כי את המונח "החלטה" כמשמעותו בסעיף 198(ח) לחוק (בנוסחו דאז) יש לפרש כמתייחס להחלטות סופיות בלבד. היינו: זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים. על החלטה שאינה סופית, כך נקבע, ניתן לערער במסגרת ערעור על ההחלטה הסופית. בבר"ם 4057/05 קופרמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון צוין כי נוסחו של סעיף 198(ח) "אינו סוגר את הדלת באופן מוחלט והרמטי בפני קיום ביקורת ערעורית מיידית על החלטות שאינן מסיימות את ההליך באופן פורמאלי אך יש בהן כדי ליצור מצב בלתי-הדיר", וכי נראה לו שההחלטה בעניין "צפדיה" "אינה סותמת את הגולל על אפשרות כזו", אולם לבסוף הותיר ביהמ"ש את העניין בצריך עיון.

ומן הכלל אל הפרט – קבע ביהמ"ש כי הינו בכלל דעה כפי שנקבע בעניין "צפדיה", כך שאין אפשרות להשיג על החלטת הביניים של ועדת הערר, אלא במסגרת הערעור על החלטתה הסופית של ועדת הערר. אי לכך נדחתה בקשת רשות הערעור.

הערת המערכת: ההלכה שקבע בית המשפט בעניין צפדיה עומדת למבחן פעם אחר פעם בבתי המשפט, שכן בית המשפט העליון קבע אמנם כי אין אפשרות לערער על החלטת ביניים אלא על החלטה סופית, אולם הותיר חרך צר למקרי קיצון, אכן פעמים רבות קשה לקבל את התוצאה כי למרות שצד סבור שהנחיות ועדת הערר לדוגמא הינן שגויות, עליו לסיים הליך שמאי וערעורי ארוך, שעשוי להשתנות בעתיד עם שינויו על ידי ערכאת ערעור.

כיום העניין מעט פחות קיצוני לאור כך שמרבית התיקים מתבררים במסלול של שמאי מייעץ ותחת פיקוח ועדת הערר, אולם לאור קצב ניהול ההליכים ואריכות הזמנים, מדובר אכן עדיין בנקודה כואבת.

נראה כי ניתן היה לשקול לקבוע ולהותיר שיקול דעת במקרים מסוימים ליתן לרשות לתקוף החלטות ביניים קיצוניות, על מנת שלא לנהל הליכי סרק, בדומה למתן אפשרות לקבל רשות ערעור.

ת"א 3740/07 מנהל מקרקעי ישראל נ' עובדי ברוך ואח' בית המשפט השלום בפ"ת בפני כב' הש' חנה קיציס

ב"כ התובעים: עו"ד רן עמיאל

ב"כ הנתבעים: עו"ד אילן קרייטר

סילוק ידם של פולשים ממקרקעי רשות הפיתוח אשר החזיקו במקרקעין במשך 40 שנה, תוך ביטול הרשאה שהובנה מכללא מהתנהגות המנהל עקב אי סילוק הפולשים זאת לצד חיוב המנהל בתשלום דמי פינוי

המדובר בתביעה בסדר דין מקוצר ועניינה סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין המצויים בחולון, עליהם בנוי מבנה חד קומתי וסככה המשמשים כבית מלאכה לתיקון רכב ומשטח בטון בשטח של 50 מ"ר, אליהם, לטענת המנהל פלשו הנתבעים ללא ידיעתו, הסכמתו או רשותו. יוער כי במקביל לתביעה זו הגיש המנהל תביעה לבית המשפט השלום בהרצליה כנגד אותם נתבעים לתשלום דמי שימוש, בסך של 323,099 ₪.

הנתבעים ביקשו ואף קיבלו רשות להתגונן, בטענה כי נתבע 1 רכש את המקרקעין, בשנת 1967, מאדם אשר קיבל את המקרקעין מהסוכנות היהודית שפעלה בשם מדינת ישראל, בתמורה לסך של 80,000 לירות. לכן, לטענת הנתבעים, הם מחזיקים במקרקעין כדין ועפ"י רשות, שהינה בלתי חוזרת ואשר כמוה כבעלות או לפחות דיירות מוגנת. לחילופין, טענו הנתבעים, כי הינם זכאים לזכויות כברי רשות, מאחר והמנהל נמנע מלפנותם במשך 40 שנה. לחילופי חילופין טענו הנתבעים כי יש להתנות את פינוי הנכס בתשלום פיצוי בגין כל ההפסדים שייגרמו להם.

תחילה בית המשפט קבע, כי הנתבע 1 לא הוכיח כי רכש את הזכויות, ואין בידיו כל ראיה התומכת בטענתו זו ולכן בית המשפט אינו יכול לקבוע כי הינו בעל הזכויות במקרקעין.

עוד הוסיף וקבע בית המשפט, כי הנתבעים לא הוכיחו שניתנה להם רשות בלתי הדירה מהמנהל, מאחר והנתבעים כלל לא פנו אל המנהל במשך השנים וזה האחרון לא הציג בפניהם כל מצג ממנו ניתן ללמוד על מתן רישיון כזה. שתיקת המנהל מהשנה בה נרשם כבעל הזכויות ועד השנה בה גילה על הסגת הגבול, יכולה ללמד לכל היותר על מתן רישיון, אותו ניתן להפסיק בכל עת.

בית המשפט קבע, כי רישיון במקרקעין משמעו, היתר או רשות אשר נתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש במקרקעין. מקורה של זכות זו מבוססת על תורת ההשתק בדיני היושר שבמשפט המקובל ומטרתה כאמור, למנוע תוצאות בלתי צודקות המתחייבות מהדין, ולמנוע מבעל זכות לשוב בו מהרשאה שנתן, אך זאת בנסיבות בהן המורשה הסתמך על ההרשאה בתום לב ובאופן סביר. רשות זו יכולה להילמד מתוך התנהגות בעל המקרקעין או משתיקתו ואי התנגדותו לשימוש במקרקעין ויוצרים כלפיו השתק.

בית המשפט ציין בהקשר לאמור כי כבר נקבע בעבר בפסיקה כי רישיון הניתן חינם ובהעדר תמורה, מתקיים על בסיס רצון חופשי של בעל המקרקעין, ומתבטל כהרף עין כאשר בעל המקרקעין מגלה כי אין ברצונו להמשיך ולהעניק הרישיון, וכי התרופה היחידה שיכולה לעמוד לבר הרשות המסולק הינה קבלת פיצויים, באם נתן תמורה בעד הרישיון.

עוד ציין ביהמ"ש, כי במשך השנים הכלל האמור שונה והתגבשה הלכה המתבססת על דיני היושר ולפיה, בית המשפט ימנע מסילוקו של בעל הרישיון, כאשר הצדק דורש את המשך קיום הרישיון. הפעלת כלל זה נעשית בגמישות, כאשר לבית המשפט מוקנה שיקול דעת בקביעת הסעד הראוי והצודק בכל מקרה על פי נסיבותיו (קיום הרישיון בעין בשל אי הדירותו ואי מתן אפשרות לבטלו/ ביטול הרשות וסילוק יד מן המקרקעין תוך תשלום פיצויים/ סילוק יד ללא פיצוי). כאשר לצורך קביעתו זו יביא בית המשפט בחשבון מספר גורמים ובניהם תנאי הרישיון, משך הזמן, מידת הסתמכות, מידת הנזק שיגרם, ההשקעות במקרקעין וכיוצ"ב.

עוד ציין בית המשפט בהקשר לאמור, כי ככלל מגמת הפסיקה הינה צמצום ההכרה בזכות בר רשות כזכות בלתי הדירה מאחר ויש בה כדי למנוע מבעלי המקרקעין כדי לממש זכותו הקניינית. לכן ככלל הענקת רשות כזו טעונה הסכמה מפורשת מצד בעל המקרקעין והסקת הסכמה מכללא, מכח הנסיבות בלבד, הינה מהלך נדיר שיש להיזהר בו.

על יסוד האמור ומשהנתבעים לא הוכיחו שניתנה להם מאת המנהל רשות בלתי הדירה, ומאחר ושתיקת המנהל מהשנה בה נרשם כבעל הזכויות ועד השנה בה גילה על הסגת הגבול, יכולה ללמד לכל היותר על מתן רישיון, אותו ניתן להפסיק בכל עת, הורה בית משפט על סילוק ידם מן המקרקעין.

לעניין דמי פינוי – (תשלום פיצויים בגין ביטול הרשות) קבע בית המשפט, כי ככלל מי שהחזיק במקרקעין ללא תשלום והרשות בוטלה אינו זכאי לפיצוי מכח הדין עבור עצם ביטול הרשות, אלא אם קיים הסכם מפורש או משתמע בינו לבין בעל המקרקעין, כשיש לבחון אף את שיקולי צדק בכל מקרה לגופו.

לפיכך, בעניין דנא פסק בית המשפט, כי יש מקום לפסוק לנתבע פיצויים מאחר והחזיק במקרקעין שנים רבות והמנהל לא התנגד להחזקה זו עד להגשת התביעה דנא, וכן, מאחר והמנהל לא הסביר בפני בית המשפט מדוע גרע את חלקו של הנתבע לעומת מחזיקים אחרים.

בית המשפט אף דחה את דרישת המנהל לחייב את הנתבעים בתשלום הוצאות הריסה ופינוי מחוברים.

יוער כי לעניין גובה דמי הפינוי אימץ בית המשפט את השווי שנקבע בחוות הדעת שהוגשה מטעם המנהל ערוכה על ידי השמאי חופשי אשר קבע כי אין מקום לפצות עבור בניה שאיננה חוקית ועל כן העמיד את סכום הפיצוי על 495,000 ₪ (50% משווי הקרקע בצירוף הוצאות נלוות של הסתגלות לחצי שנה).

בית המשפט העמיד את גובה הפיצוי על הסך הנ"ל, בשקללו מחד, כי המבנים נבנו ללא היתר בניה כדין וללא רשות מפורשת מהמנהל, מאידך הנתבעים החזיקו במקרקעין במשך 40 שנה והשביחו אותם במהלך השנים. לפיכך, קבע בית המשפט כי חישוב פיצוי הוגן יעשה בהסתמך על החלטת מנהל 531, לפיה גובה הפיצוי הועמד על 50% משווי ערך המקרקעין, בצירוף הוצאות נלוות לתקופת הסתגלות של כחצי שנה.

בסיכומו של יום בית המשפט קבע כי הרשות להחזיק במקרקעין מבוטלת ובתוך כך הורה לנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין. מנגד, הורה למנהל לשלם לנתבעים פיצוי כקביעת השמאי אמיר חופשי כאמור.

הערת מערכת: אנו סבורים כי הגיעה העת לקבוע בחקיקה כללים ברורים בעניין זכויות "ברי רשות", אין כל היגיון כי יינקט יחס שונה בין בעלי זכויות ברי רשות בכל מקרה ומקרה, ולפי זהות הגורם המפנה או תלוי ברחמיו וחסדו של בית המשפט הדן בתיק, או לפי מידת "הלחץ" והדחיפות בפינוי הקרקע.

כשם שקובעים כללים בהחלטות מינהל שונות ביחס לחוכרים, יש לקבוע כללים לפינוי ופיצוי בתאם לקריטריונים ברורים בחקיקה, במהלך עשרות שנים יושבו דיירים רבים במקרקעי מדינה, הועברו זכויות ונמכרו בתים, יש לקבוע כללים ברורים בחקיקה והוראות, בהתייחס לעבר ובהתייחס לעתיד, כאלו שמחד לא יעודדו פלישות חדשות אולם מאידך, יסייעו לשחרור שטחים לפיתוח הערים.

ערר ת"א 5330+5335+5338/11 און אורי ו-71 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב ואח'

ועדת ערר מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון

ב"כ המשיבה: עו"ד אייל מאמו

כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות

המדובר במספר עררים , שעל שניים מהם נתמקד בתיקצור זה ואשר עניינם ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב שאשרה בקשה להיתר (אליה נתייחס להלן) לגבי מקרקעין בתל אביב בדרך נמיר במתחם הקאנטרי קלאב, עליהם חלה תכנית 2566. (להלן בהתאמה– "בעלי המקרקעין" ו/או "מבקשי ההיתר", "תכנית 2566").

וביתר פירוט, על פי התכנית המקרקעין הנ"ל מצויים ב"אזור מלונאות ונופש". בעלי המקרקעין הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה להקמת בניין חדש בן שש קומות ומתקנים טכניים על הגג מעל שתי קומות מרתף, לשימוש מלונאי עבור 90 יחידות מלונאיות, כאשר הבקשה כוללת שתי קומות בהקלה מעבר לארבע המותרות לבנייה במקום, בהתאם לתכנית העיצוב המאושרת. כמו כן התבקשה הקלה להעברת 460 מ"ר שטחי שירות מתחת למפלס הכניסה. (להלן בהתאמה – "הבקשה להיתר" "ההקלה").

לאור העובדה שהוועדה המקומית אישרה את מרבית הדברים שנתבקשו בבקשה להיתר, לרבות את ההקלות שהתבקשו, הגישו בעלי נכסים המצויים בסמיכות למקרקעין לגביהם הוגשה הבקשה להיתר [ העוררים בעררים (5330 ו-5335)] (להלן-"העוררים") את הערר דנא.

לטענת העוררים הבקשה להיתר סוטה מהוראות תכנית 2556, משום שהתכנית הנ"ל קובעת כי מותר יהיה לבנות במגרש "מלונית בלבד" (אשר עפ"י חוזר מנכ"ל 3/2004 המונח "מלונית" מוגדר כבתי מלון הכוללים לפחות 11 יחידות ולא יותר מ-24) בעוד שבמקרה הנדון ביקשו מבקשי ההיתר לבנות בית מלון מדרגה C במסגרתו מבוקש להקים 90 יחידות אכסון תיירותי.

טענתם זו של העוררים נדחתה באחת ע"י ועדת הערר שקבעה כי לו היתה מתקבלת טענתם הרי שלא היתה קורלציה בין מספר יחידות האכסון התיירותי אותן יהיה מותר לבנות במקום, לבין שטחי הבנייה אשר נקבעו בתכנית 2556 ביחס למקרקעין מושא הערר. יתר על כן, קבעה ועדת הערר כי נספח התחבורה המצורף לתכנית מהווה הוכחה לכך, כי התכנית לא התכוונה שניתן יהא לבנות על המגרש "מלונית" במובנה כבחוזר המנכ"ל כאמור. הפוך, מנספח זה להבנת ועדת הערר עולה כי התכנית צפתה 150 יחידות אירוח.

יתר מכך, גם את הטענה באשר לתוספת שתי הקומות שאישרה הועדה המקומית בדרך של הקלה לה התנגדו העוררים דחתה ועדת הערר ותחת זאת קיבלה את טענת הוועדה המקומית לפיה, כלל לא היה צריך לפרסם הקלה בתוספת הקומות, זאת לאור הוראה בתכנית 2556 הקובעת כי "הועדה המקומית תהיה רשאית להוסיף על הגבהים והקומות המקסימליים המפורטים בתכנית זו לעיל, ללא שינוי זכויות הבנייה, בכפוף לאישור משרד הביטחון". ועדת הערר קבעה כי המילים-"ללא שינוי בסך זכויות הבניה" מורות על כך כי הסעיף האמור בתכנית, התכוון לקבוע קביעה מהותית, מעבר לעצם החיוב לתאם את גובה הבניינים עם משרד הביטחון. כלומר, ניתן לחרוג מהגבהים וממספר הקומות שנקבעו בתכנית העיצוב הארכיטקטוני של התכנית, באישור הוועדה המקומית, במסגרת זכויות הבנייה הקבועות בתכנית.

עוד קבעה ועדת הערר, כי גם אם קיים ספק פרשני לעניין סעיף זה, הרי שיש לדעתה לקבל את הפרשנות המיטיבה עם בעלי המקרקעין במתחם, כל עוד אין בפרשנות זו משום סתירה להוראות התכנית או משום פגיעה בתכלית התכנית או בתכנון אשר יתקבל.

אי לכך, קבעה ועדת הערר כי לא היה צורך לאשר במקרה דנן את ההקלה לשם תוספת שתי הקומות שכן , הועדה המקומית הייתה מוסמכת לאשר תוספת זו מכוח הוראות התכנית עצמה.

בהקשר לכך ראתה ועדת הערר לנכון לציין כי לאור הלכת "צומת האלופים" לעוררים אין זכות ערר על שיקול דעתה של הוועדה המקומית.

עוד קבעה ועדת הערר כי לנוכח המרחק בין בתי העוררים לבניין של מבקשי ההיתר לא תיגרם להם כל פגיעה כתוצאה מתוספת הקומות, בעוד שהציבור יצא נשכר כתוצאה מהבינוי המבוקש.

באשר למספר מקומות החנייה המבוקש, נמצא כי קיימת סתירה בין תקנון התכנית, הדורש תקן חנייה לפי התקן הקבוע בתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה) התשמ"ג-1983 (להלן -"התקנות") מקום חנייה אחד לכל 4 חדרי מלון, לבין הטבלה שבנספח התחבורתי. ועדת הערר קיבלה את טענת הוועדה המקומית ומבקשי ההיתר לפיה, הערה בטבלת ריכוז דרישות חנייה במתחם קובעת כי התפלגות השטחים לשימוש רצפה, הינה הערכה בלבד, ואינה מחייבת. התפלגות השטחים תקבע בעת הגשת היתר הבנייה. לפיכך, הטבלה אינה מחייבת ויש לקבוע את מספר מקומות החנייה לפי היתר הבנייה המבוקש, ולפי התקן הקבוע בנספח לתקנות לעיל.

ועדת הערר קבעה בקשר לכך כי כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות משקלית ונורמטיבית. במקרה הנדון, קיימת סתירה בין טבלת ריכוז דרישות החנייה במתחם המופיעה בנספח התחבורתי לבין סעיף בתקנון ונקבע כי יש להעדיף את הקביעה בתקנון, למסקנה זו הגיעה ועדת הערר לנוכח העובדה שתקנון התכנית עוסק במתן הוראות מילוליות זאת בעוד שנספחי התכנית מהווים תיאור גרפי של אותם נושאים אשר אינם ניתנים לביטוי מילולי.

כמו כן ציינה ועדת הערר בקשר לכך כי כאשר קיים ספק פרשני, יש ליתן עדיפות לפרשנות אותה נותנת הוועדה המקומית, אשר יזמה את התכנית. אשר על כן התקבלה טענת הוועדה המקומית ומבקשי ההיתר כי תקן החנייה המחייב במקרה הנדון הוא מקום אחד לכל 4 חדרי מלון וכי הבקשה להיתר עומדת בדרישת תקן החניה.

הערת מערכת: שאלת פרשנות תכנית הינה שאלה חוזרת במקרים רבים, לכאורה תכנית הינה דבר חקיקה וחלים עליה כללי הפרשנות שנבחנים דברי חקיקה, כמו כוונת המחוקק וכדו', אולם השאלה היא איך נבחן את "כוונת המחוקק" אינה פשוטה, האם יש לבחון את הכוונה אצל מתכנן התכנית? חברי הועדות? או לבחון את התנהלותן משך השנים בהתייחס לתכנית זו?

בפסיקה אין אחידות בהתייחסות, לדוגמא בהיטל השבחה קביעות ועדות הערר מחפשות את פרשנות השוק ליום הקובע, שאינו בהכרח יום החקיקה, נראה כי נכון היה לקבוע כללים ברורים למקרה של סתירות, בכל מקרה ברי הוא כי המבחן הינו ראשית עיון במכלול מסמכי התכנית וכוונתה, בעת שלפרשנות הועדות אותה משך השנים, כמו גם הבנת השוק אותה, חייב להיות משקל מכובד, שכן זה מכלכל צעדיו רק על פי העומד בפניו.

ערר 8164/10 אלון שני נ' ועדה מקומית לתו"ב עמק חפר

ועדת ערר לתו"ב פיצויים והיטלי השבחה ע"י כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון

לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוח חוזה פיתוח אלא אך על בעלים וחוכר לדורות

עניינו של ערר זה הינו דרישת היטל השבחה שהוציאה הועדה המקומית לתו"ב עמק חפר (להלן-"הועדה") בגין אישור הקלות במקרקעין המצויים במושב בית יצחק.

לטענת העורר הוא אינו החייב בהיטל ההשבחה היות ואיננו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין. לטענתו הינו בר רשות בלבד במקרקעין בהיותו צד לחוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, ועל כן חלות עליו הלכת קנית (רע"א 85/88) והלכת גרוסברד (רע"א 10074/05) אליהן נתייחס בהמשך.

בעניינינו, חוזה הפיתוח נחתם ביום 31.10.07 וביום 21.09.09 הוארך חוזה הפיתוח עד ליום 01.08.11, אלא שלטענת העורר, לא נחתם עימו כל הסכם חכירה, זאת על אף שבהסכם הפיתוח מצוין כי צורף אליו הסכם החכירה.

המשיבה בהתייחסה לטענות העורר ציינה, כי העורר באופן מהותי וענייני בעל זכות חכירה לדורות במקרקעין.

המשיבה נסמכת על הגדרת "תקופת החכירה" המצוינת בחוזה הפיתוח, מתאריך 24.04.05 עד תאריך 25.04.06, וכן על כך כי העורר שילם את מלוא דמי ההיוון למינהל. לטענתה, העורר נוהג מנהג בעלים במקרקעין וההשבחה נוצרה בשל הליכי תכנון מיוזמתו ולבקשתו של העורר.

לטענת המשיבה, לאור תכלית היטל השבחה אין הצדקה לפטור לעורר שכן הוא הנהנה מאישור ההקלות, ובעניין זה צוין כי האבחנה לגבי בר רשות איננה רלבנטית כשמדובר בהקלות במקרה של אישור ההקלה להבדיל מאישור תכנית, גם מי שאינו בעל מקרקעין רשאי לנצל את ההקלה.

לטענת המשיבה טענתו של העורר להיותו בר רשות הועלתה לראשונה בערר, כמו כן הגישה המשיבה נייר עמדה של מינהל מקרקעי ישראל לפיו יש להתייחס לבני רשות בנחלות כחוכרים לדורות.

לאחר שועדת הערר שמעה ובחנה את טענות הצדדים קבעה כי לטעמה במקרה הנ"ל חלה הלכת קנית (רע"א 85/08 קנית נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ד מ"ב (4) 782) שכן, בחינת חוזה הפיתוח מעלה כי לא הוקנה לעורר מעמד של חוכר המקרקעין אלא מעמד של בר רשות בלבד. מעמדו של העורר ישתנה לחוכר רק אם יעמוד בכל ההתחייבויות שבחוזה הפיתוח, (זוהי המתכונת הדו שלבית אליה התייחס הנשיא ברק בפס"ד קנית ופסקי דין שבאו אחריו).

כמו כן מבחינת סעיפי חוזה הפיתוח עולה כי חתימת הסכם החכירה מותנית בהשלמת תנאי הסכם הפיתוח, עוד קובע הסכם הפיתוח כי חוזה החכירה יכנס לתוקפו רק לאחר חתימת הצדדים עליו. על כן קבעה ועדת הערר כי אין בהגדרת תקופת החכירה כעולה מהתוספת לחוזה הפיתוח כדי ללמד על מהות הזכות שהוקנתה בחוזה הפיתוח וזו הייתה רלוונטית רק לו היה נחתם חוזה החכירה ע"י שני הצדדים וכי מאחר ובמקרה דנא ממילא לא נחתם עדיין חוזה חכירה.

בהקשר זה הזכירה ועדת הערר את שנקבע בהלכת "קנית" ו"רסקו" נקבע מפורש כי כאשר ישנו חוזה חכירה שנחתם לאחר מכן עם תחולה רטרואקטיבית, אין בו כדי להשליך על מהות הזכויות של העורר בעת הטלת היטל ההשבחה ואין בכך להטיל חבות רטרואקטיבית בהיטל השבחה.

לפיכך לדעת ועדת הערר, אין אף מקום לבחון שיקולי "צדק" במסגרת הבחינה האם הוטל היטל ההשבחה כדין או לאו. שיקולים של "מקומם" או "עקרון רציפות המס" וכיו"ב אינם ממין השיקולים הנבחנים בשאלה האם היטל השבחה הוטל כדין אם לאו, זאת כשם ששיקולים של אפליה, חוסר שוויון וכדומה אינם ממין השיקולים שיש לשקול בהקשר זה.

מבחינת הנתונים והמסמכים קבעה ועדת הערר, כי המדובר בתקופת פיתוח של שנים ספורות אשר טרם הבשילה לכדי חוזה חכירה, וכי גם במקרה בו נוצרה השבחה לאחר תום תקופת חוזה הפיתוח והמינהל לא ביטל את החוזה, קבעו בתי משפט כי יש לראות את בעל חוזה הפיתוח כבר רשות ולא כחוכר לדורות. וקל וחומר בעניין זה שתקופת הפיתוח טרם הסתיימה עת נוצרה ההשבחה.

ועדת הערר דחתה גם את טענת המשיבה כי יש לאבחן את הלכת קנית וגרוסברד הואיל ובעניין "גרוסברד" דובר על אישור תכנית, בעוד שכאשר מדובר באישור הקלות, החייב הוא גם מי שנהנה מההקלות אף אם איננו בעלים או חוכר לדורות. אלא שבעניין זה קבעה ועדת ערר כי להבחנה זו אין כל בסיס החוק, וכי מבחינת החוק עולה כי המחוקק בחר לצמצם את החייבים בהיטל השבחה לבעל מקרקעין או חוכר לדורות (סע' 2(א) לחוק לתוספת השלישית).

כלומר לדעתה של ועדת הערר, המחוקק אינו מבחין בנוגע לזהות החייב בהיטל השבחה, בין האירועים מחוללי השבחה, לדעתה בכל אחד מהאירועים שנקבעו בחוק כמחוללי השבחה- אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, החייב בהיטל השבחה למועד הקובע של כל אחד מהאירועים הללו הינו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין. והואיל ובמקרה דנן המועד הקובע להשבחה הינו מועד אישור ההקלות, ומכיוון שבמועד זה העורר לא היה החייב בהיטל השבחה על פי החוק, שכן במועד זה היה הוא צד לחוזה פיתוח ולא היה הבעלים או חוכר לדורות, הרי שיש לבטל את דרישת היטל ההשבחה שנשלחה אליו.

ועדת הערר ראתה לנכון להעיר כי על אף חוסר הנוחות שמעוררת לעיתים הלכת "קנית" הקובעת כי צד לחוזה פיתוח לא ישלם היטל השבחה, הרי שבמקרה דנן בנסיבות העניין ובהינתן משך תקופת הפיתוח, שאיננה שנים רבות, אין לראות בעורר כבעל הסכם חכירה עם המינהל, והוא איננו חוכר לדורות.

על יסוד האמור, קבלה ועדת הערר את הערר תוך שנקבע כי דרישת תשלום היטל ההשבחה מבוטלת.

הערת מערכת: בית המשפט העליון שב בעקביות על עמדתו כי נוסח החוק בעניין זה הינה ברורה וכי היטל השבחה מוטל אך ורק על בעלים או על חוכר לדורות, על כן שאלת הצדק בעניין זה שייכת לתיקון חקיקה ולא ועדות התכנון צריכות לעמוד על כל מערכת חוזית ולפרשה.

נציין כי אנו נתקלים בניסיונות של ועדות לעקוף נושא זה על ידי הליכים משפטיים ופנייה להצהרה על חוזי פיתוח כזכויות חכירה בהתאם לנסיבות, לדעתנו דרך זו צריכה לבא על ידי תיקון חקיקתי ולא על ידי פרשנות כל הסכם, עם זאת נציין כי בסוגיות אחרות הנוגעות להיטל השבחה, לא תמיד נצמד בית המשפט ללשון החוק היבש אלא הוסיף משלו, על כן בעניין זה יש לנקוט עקביות, החקיקה בעניין היטל השבחה הינה קצרה ומעט חסרה, אך תיקון צ"ל בדרך חקיקה מסודרת.

 

המערכת מברכת את כל קוראיה וכל בית ישראל בברכת חג סוכות שמח !

 

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

 

האם רשאית ועדה המקומית להעביר קרקע לידי צדדים שלישיים באמצעות תכנית איחוד וחלוקה במקום השבתה לבעליה המקוריים שעה שייעוד החלקה שלשמו הופקעה הקרקע שב לייעודו המקורי ?

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות ע"א 8958/10 עיריית רמת השרון ואח' נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, שניתן ע"י בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"י כב' הרכב השופטים א' חיות, י' עמית ו- ד' ברק ארז

ביום שני האחרון (9.7.2012) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון ע"א 8958/10 עיריית רמת השרון ואח' נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, שהתמקד על גלגולן הקנייני והתכנוני של שתי חלקות מקרקעין ברמת השרון, אשר הופקעו מבעליהן המקוריים במהלך שנת 1985 לטובת ייעוד ציבורי (וליתר דיוק, הועברו לידי הרשות בדרך של "מכר ללא תמורה" השקולה בנסיבות העניין הקונקרטי להפקעה). אלא, שבשלב מאוחר יותר שבו לייעודן המקורי – בנייה למגורים – וזאת מבלי לשוב אל בעליהן המקוריים, כי אם לידי צד שלישי אחר באמצעות תכנית איחוד וחלוקה שיזמה בשעתו המועצה המקומית רמת השרון (להלן – "הועדה המקומית").

הסיבה להעברת המקרקעין במסגרת תכנית איחוד וחלוקה דווקא לצד ג' נבעה מהטעם שהתגלה לועדה המקומית כי על מקרקעיו של צד ג' בנוי בית ישן, בעל חשיבות היסטורית ואדריכלית (שנודע לימים "בית ראשונים"). אלא, שצד ג' חפץ בהריסת מבנה זה לשם מימוש זכויות הבניה בו, ומנגד חפצה הועדה המקומית לשמר את המבנה. על כן, ניהלה הועדה המקומית מגעים עם צד ג' שהסתיימו בפשרה, במסגרתה התחייבה הועדה המקומית להכין תכנית איחוד וחלוקה, במסגרתה צד ג' יקבל תמורת השטח בו מצוי אותו בית לשימור, קרקע חלופית, אותה קרקע שאת השבתה דורשת בעליה המקוריים – היא המשיבה בעניינינו.

המשיבה טענה כי העברת המקרקעין בשנת 1985 ללא תמורה, הינה הפקעה לכל דבר ועניין. על-כן, ובשים לב לכך שייעודה הציבורי של הקרקע נזנח והוסב חזרה לבנייה למגורים, וזו אף נמסרה לצד ג', הרי שהועדה המקומית מחויבת בהשבת תמורת הקרקע לבעליה טרם ההפקעה, קרי למשיבה. בית המשפט המחוזי, בפניו הובא העניין, קבע כי יש להורות על בטלות ההפקעה, אך מאחר ולא היה ניתן עוד להשיב את הקרקע לבעליה המקוריים, הורה על תשלום פיצוי כספי למשיבה בסך קרוב ל-6 מיליון ש"ח. על פסק דין זה הוגש הערעור דנן.

במסגרת הערעור העלתה הועדה המקומית שתי טענות. האחת הינה כי בית משפט קמא שגה כשקבע כי יש בתכנית האיחוד וחלוקה מחדש אשר העתיקה מיקומו של הייעוד הציבורי למיקום אחר , משום ביטול הייעוד הציבורי, והשניה הינה כי נפלו פגמים בהתנהלות המשיבה מלפעול כנגד התכנית ובכלל זה הימנעותה מהגשת התנגדות לתכנית איחוד וחלוקה בהליכי תו"ב ו/או הימנעותה מהגשת עתירה כנגד התכנית.

מנגד מתייחסת המשיבה כנטען על ידה, לשימוש הלא ראוי שנעשה ע"י הועדה המקומית, בתכנית האיחוד והחלוקה תוך עקיפת זכות ההשבה העומדת לבעלים בקרקע שהופקעה. בהקשר זה, טענה המשיבה כי בפני הועדה המקומית עמדו אמצעים תכנוניים פוגעניים פחות, אלא שזו – מטעמים של תועלת כלכלית בלבד ותוך התנכרות לחובה לנהוג בהגינות ובשוויון בכלל בעלי הקרקע – הפנתה לה עורף תוך שהיא משיתה את צרכי הציבור כולם על כתפיה.

במסגרת הערעור נדרש בית המשפט למספר שאלות עקרוניות וביניהם האם רשאית הועדה המקומית להעביר קרקע זו לידי צדדים שלישיים באמצעות תכנית איחוד וחלוקה? האם בעליה המקוריים זכאים להשבת הקרקע/שווי הקרקע? לצידן של שתי שאלות אלה עלתה שאלת מניעותה של המשיבה לתבוע את השבת שווי הקרקע בשל מחדלה מלהשתתף בהליך התכנוני על דרך הגשת התנגדות ובהמשך לכך השתהותה הרבה מתקיפתו בבית משפט.

לאחר עיון בעובדות, החליט בית המשפט העליון לדחות את טיעוני המשיבה מטעמי מניעות ושיהוי, בקבעו כי מחדלה רב השנים של המשיבה מלהביא את הסתייגותה מן התכנית במסגרת הליכי אישורה במוסדות התכנון, שולל ממנה כעת, על דרך המניעות, את יכולתה לתבוע פיצויים בגין הנזקים להם היא טוענת עקב אישור תכנית האיחוד והחלוקה מושא הערעור.

אולם, ועל אף שבית משפט מציין כי דעתו אינה נוחה עם האופן שבו פעלה הועדה המקומית, אלא, בהתחשב בתוצאה אליה הגיע (דחיית הערעור מנימוקי מניעות ושיהוי) נמנע הוא מלקיים דיון מפורט ומלהכריע בשאלה האם הייתה רשאית הועדה המקומית להעביר קרקע זו לידי צדדים שלישיים באמצעות תכנית איחוד וחלוקה במקום השבתה לבעליה המקוריים שעה שייעוד החלקה שלשמו הופקעה הקרקע שב לייעודו המקורי.

בקשר לכך מציין ביהמ"ש כי מטבעו של הליך האיחוד והחלוקה מחדש הוא שמתחם אשר יועד לצורך ציבורי עפ"י התכנון הקודם עשוי להיות מיועד בעקבות הפעלתה של הסמכות לאיחוד וחלוקה מחדש לצורך שאינו ציבורי, ולהפך. תוצאה זו לדבריו, מתחייבת לכאורה מתכליתו של הליך האיחוד והחלוקה, אלא שבמקביל, החלפה זו מעוררת לכאורה קושי באותם מצבים שבהם המגרש שיועד מלכתחילה לצורכי ציבור נמצא בבעלותה של הרשות מכוח הליך הפקעה שהתקיים בעבר. בנסיבות אלה, הליך האיחוד והחלוקה כולל בתוכו מעין "הודאה" של הרשות בכך שהמגרש שהופקע אינו דרוש עוד לרשות במיקומו הנוכחי. ואם כך הדברים, קמה ועולה לכאורה זכותו של הבעלים המקורי של הקרקע להשבתה, זכות שהוכרה בפסיקתו של בית משפט זה החל בתקדים החשוב שנקבע בעניין "קרסיק" ואף החוק לפק' הקרקעות (תיקון מס' 3) שתוקן בעניין ופסקי דין מחוזיים שנתנו בעקבותיו.

על רקע דברים אלו, מציין בית המשפט כי צפה ועולה התנגשות פוטנציאלית בין שני עקרונות חשובים והם  החתירה לגמישות ודינאמיות בתכנון מצד אחד, וההגנה על זכות הקניין מצד שני. הגמישות והדינאמיות בתכנון מחייבים שמיקומו של הצורך הציבורי ייקבע במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש בהתאם לצרכים העדכניים של הרשות המקומית. מנגד, אם תוכל הרשות לייעד קרקע לצורכי ציבור ולהפקיעה ואחר כך לעשות בה שימוש ללא הגבלה לצורך "תשלום" לבעלים של קרקע פרטית אחרת, שכעת נעשה בה שימוש לצורך ציבורי במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש, נמצא כי מרוקנים מכל תוכן את משמעותה של זכות ההשבה של בעלי המקרקעין, תוך יצירת תמריץ ברור לרשויות לאגור לעצמן "בנק" קרקעות לאותו יום פקודה שבו ייעשה בקרקעות אלה שימוש כ"מטבע עובר לסוחר".

בית המשפט מציין כי שאלת היחס בין זכות הקניין של הבעלים, שבאה לידי ביטוי בזכות להשבתה של קרקע שאינה נדרשת עוד לצורכי ציבור, לבין הדינאמיות שמאפשר ההליך של איחוד וחלוקה מחדש, טרם זכתה להכרעה ישירה בפסיקתו של בית משפט העליון, אולם נקודת המוצא שצריכה להנחות את השימוש בהליך של איחוד וחלוקה מחדש היא התכלית שלשמה הוענקה סמכות זו, היינו התכלית התכנונית.

בנסיבות העניין מציין ביהמ"ש כי בהחלט יש טעם רב בכך שהועדה המקומית ביקשה לשמר את "בית ראשונים" ולהגדיר את מיקומו כשטח המיועד לצורכי ציבור. אלא, שמטרה זו הייתה יכולה להיות מוגשמת גם באמצעות רכישת הקרקע מבעליה מצד ג'. וכי וודאי הוא שאין פסול בכך שבמסגרת הליך איחוד וחלוקה מחדש מעוניינת הרשות להגשים את התכלית הציבורית תוך חסכון בעלויות. אולם, חשוב לבחון האם ההליך שננקט (של איחוד וחלוקה מחדש) נשא תכלית תכנונית עצמאית מלבד החתירה לחסכון כלכלי בהגשמת המטרה של הקמת בית ראשונים. עוד מציין בית המשפט כי ניתן להשקיף על הדברים גם מנקודת ראות של חובת הרשות לנהוג בשוויון בבעלי הקרקעות. כאשר הרשות נמנעת מלהשיב קרקע לבעליה, תוך שהיא עושה שימוש בקרקע זו כ"תמורה" לקרקע אחרת במסגרת הליך האיחוד והחלוקה, אזי התוצאה היא שהבעלים המקורי מאבד חלק מקניינו, ועפ"י רוב, ללא תמורה (במצבים שבהם אפשרית הפקעה ללא פיצוי). מנגד, בעלי הקרקע שהוחלפה בקרקע זו מקבל תמורה של ממש כנגד חלקתו – כך שהוא נהנה ואילו הבעלים המקורי נותר חסר.

לקראת סוף פסק דינו ומבלי לקבוע מסמרות, מוצא בית המשפט לנכון להציג מספר אמות מידה מנחות המשקפות מגבלות שראוי להחיל על "ניוד" קרקעות שהופקעו לצורכי ציבור במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש לפיהם, במצב דברים זה, על הרשות להראות כי הצורך הציבורי ה"מנויד" הוא אותו צורך ציבורי שלשמו יועדה הקרקע הפרטית לשמש לצורכי ציבור מלכתחילה; כן ציין כי ראוי לייחס חשיבות לשאלה מה היה הטעם להעתקת מיקומו של הייעוד הציבורי: האם הטעם לכך היה שהמגרש אשר יועד לשימוש ציבורי אינו מתאים עוד לצורך שלו יועד מלכתחילה או שייעודו הציבורי שונה מטעמים כלכליים גרידא – על מנת לשמש תשלום חלף קרקע אחרת שהרשות זקוקה לה; בנוסף מציין ביהמ"ש כי על הרשות לשוות נגד עיניה את עקרון השוויון ולחתור במידת האפשר לחלוקה שווה של עול הצרכים הציבוריים בין בעלי הקרקעות במתחם שעליו חלה התוכנית שכוללת איחוד וחלוקה מחדש.

בסופו של יום, בית המשפט נמנע מלהכריע בסוגיה זו ומחליט לקבל את הערעור ובתוך כך לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא וזאת עקב הימנעותה של המשיבה מתקיפת הליכי התכנון במשך שנים רבות והשיהוי שבה נהגה שלטעמו של בית המשפט עומדים לה לרועץ.

בית המשפט מציין באמרת אגב, כי ניתן ללמוד ממקרה זה לעתיד, כי בנסיבות כאלה, שבהן הרשות רכשה בעלות במקרקעין כחלק מהליך הפקעה או הליך תכנוני אחר, ראוי לשקול להודיע על הליך האיחוד והחלוקה מחדש גם לבעלים המקוריים של הקרקע, בהתחשב בזיקתו לקרקע ובכך שלעתים עשויה לעמוד לו זכות להשבתה. זאת, כמובן, ככל שלא כרוך בכך נטל מינהלי כבד.

הערת מערכת: לטעמנו , חבל שבית המשפט נמנע מלהכריע באופן מלא בסוגיה כה אקוטית, מורכבת ורבת היבטים בעלת השפעה מרחיקת לכת על זכות הקניין ונראה כי לו בשל כך מן הראוי היה להידרש ולהכריע לגופו של המקרה.

מן הראוי להזכיר פה את שנקבע בעניין המ' 1455/96 קצוף נ' הועדה לבנייה למגורים מחוז מרכז, פד"מ א (תשנ"ו-תשנ"ז) 176, מימוש המטרה הציבורית חייב להיות באופן כזה שהקרקע המופקעת תשמש את הציבור, ולא שהרשות תמכור את הקרקע המופקעת ותשתמש בתמורתה לצרכי ציבור. הפקעה לא נועדה להעשיר את הקופה הציבורית, אלא להעביר את הקרקע המופקעת עצמה לשימוש לצורך הציבורי.

אכן, לא בכל מצב שמקומו של "הייעוד הציבורי" מועתק במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש תתחייב באופן אוטומטי השבת הקרקע לבעליה המקוריים משמעותה של פסיקה כזו תהווה איון האפשרות לעשות שימוש בסמכות של איחוד וחלוקה מחדש וברור שיש לבחון כל מקרה לגופו. אולם, יש להקפיד על כך שהשימוש בסמכות ייעשה להשגתה של תכלית תכנונית ולשימוש הציבור, ולא להגשמת מטרות אחרות תוך בחינת חלופות פוגעניות פחות (כגון רכישת הקרקע מצד ג' כפי שניתן היה לעשות במקרה דנן), ובמיוחד יש להבטיח שלא ייעשה בסמכות שימוש אך להעשרת קופתה של הרשות על חשבונו של בעלים פרטי אחד.

 

Comments (0)

ביהמ"ש העליון לא שינה את פסק דינו אשר ניתן לפני כחצי שנה בו ביטל הסכם שכרתה עיריית יבנה עם היזם בו נגבה היטל השבחה מהיזמים על אף שאינם בעלי הקרקע, אף שטרם התגבשה חובתם  בהיטל ואף שסכום ההיטל שונה מזה הקבוע בחוק

 דנ"א 5547/11 צבי גור אריה ואח' נ' דירות יוקרה בע"מ

ניתןביום 4.1.12 ע"י כב' המשנהלנשיאה א' ריבלין

מאת עוה"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי 

כזכור בחודש יוני 2011 עדכנו כי ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה ואח' בו ביטל ביהמ"ש העליון הסכם שכרתו יזמים עם עיריית יבנה.

בפסה"ד קבע ביהמ"ש בין היתר כי רשות מקומית אינה רשאית להתקשר בהסכם עם יזם לפיו הוא מתחייב לשלם היטל השבחה שאינו מגיע ממנו עפ"י החוק, אשר יחושב על בסיס תכנית בנין עיר שטרם אושרה, וישולם טרם מימוש, וזאת גם אם היזם מסכים. הסיבות לכך נעוצות אליבא דבית המשפט הן בעובדה שהוראות ההסכם אינן חוקיות (בשל העובדה שלא התגבשה חבות ראשונית לתשלום היטל השבחה) והן משום שאין בכוחה של הסכמת היזם "לרפא" אי חוקיות.

בנוסף קבע ביהמ"ש העליון בפסה"ד כי רשות מקומית אינה רשאית לכרות הסכם עם יזם, לפיו הוא יבצע עבודות פיתוח באזור מסוים תמורת ויתור על היטלי פיתוח כולם או מקצתם, שכן החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, שכן אפשרות כגון דא עלולה לפתוח פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי עניינים, אלא יש חובה לבצע מכרז כדין.על פסק-דינו של ביהמ"ש העליון הגישה עיריית יבנה בקשה לדיון נוסף בטענה כי פסק הדין שינה את ההלכה שקדמה לה, אשר מנעה מיזמים לסגת מהסכמים שכרתו עם רשויות מקומיות וקבעה שהסכמתם החופשית של היזמים מרפאת את אי החוקיות.  בימ"ש העליון דחה את הבקשה לדיון נוסף בטענה כי סעיף 30 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 הקובע כי דיון נוסף יתקיים רק אם ימצא כי נקבעה הלכה הסותרת הלכה קודמת או כזו הדורשת דיון מחדש בשל חשיבותה, קשיותה או חידושה, אינו מתקיים בנסיבות המקרה דנן.

ביהמ"ש העליון בבקשה לדיון נוסף  בטרם הכריע בשאלה האם נקבעה הלכה בפסה"ד, הפריד בין שני מישורי דיון-לכתחילה ובדיעבד: מלכתחילה נקבע בפסה"ד כי אין זה ראוי שהעירייה תטיל מס/היטל החורג מגבולות הסמכות שנקבעה לה בחוק. קביעה זו שאובה מעקרון חוקיות המנהל ובוודאי אינה הלכה חדשה. באשר ל-בדיעבד- קבע פסה"ד כי מקום בו העירייה והיזם הסכימו על תשלום היטל שאינו זהה לזה שנקבע בחוק, יידון ההסכם עפ"י דיני החוזים והכללים שנקבעו בהם לטיפול בחוזה פסול. בהחילו את דוקטרינת החוזה הפסול קבע פסה"ד כי מתקיימים התנאים המקובלים לשם ביטולו המוחלט של ההסכם, מפני שמדובר באי חוקיות חמורה ויש צורך להרתיע את העירייה מלכרות הסכמים דומים בעתיד.  ביהמ"ש העליון קבע כי כל שנקבע בפסה"ד נשוא הבקשה לדיון נוסף הוא כי חוזה מנהלי הנגוע באי חוקיות טיפול בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית, אשר מושרשים היטב בהלכה הפסוקה ומשכך אין עילה לקיים דיון נוסף בסוגיה.

אנו סבורים כי על אף האמור, המצב הקיים כיום הינו בעייתי והותיר את הרשויות בסימן שאלה לגבי התנהלות והסכמים שנחתמו בעבר ובעתיד, ואין ספק כי מדובר באחד מפסקי הדין החשובים שניתנו לאחרונה ועוד ידובר בהם.

Comments סגור לתגובות


"מה שקרוי בפינו קידמה, אינו אלא החלפת מטרד אחד במטרד אחר"*

בעקבות פס"ד שניתן היום (16.8.10) עמ"נ 318/07 אליהו טויטו ואח` נ` רשות שדות התעופה ואח`,
 בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

מאת עו"ד צבי שוב

היום ניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א פסק דינה של כב` הש` דר` מיכל אגמון גונן בערעור מנהלי 318/07 ואח` טויטו אליהו ואח` נ` רשות שדות התעופה ואח`, במסגרתו קיבל בית המשפט חלק נכבד מהערעורים שהוגשו על החלטת ועדת הערר מחוז מרכז, אשר דחתה ו/או הפחיתה באופן משמעותי את מרביתן של תביעות הפיצויים שהוגשו עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 (להלן:"החוק"), בגין אישורה של תמ"א 2/4 הקרויה "תכנית נתב"ג 2000".
המדובר בתביעות בהיקף נרחב ביותר של כחמישה מיליארד ₪, עיקרן הוגש ע"י היישובים הסמוכים לנמל התעופה בגין פגיעה בערך נכסיהם לאור מטרדי רעש, זיהום , צפיפות וכיוצ"ב.
ועדת הערר כאמור דחתה את עיקר העררים, כאשר בין היתר נקבע על ידה כמצב קודם לתכנית הפוגעת מצב עובדתי קיים של היקף נוסעים גבוה שאינו שונה בהרבה מהמתוכנן בתכנית הפוגעת. כמו גם, אופן קביעת הרעש החזוי נראה לוועדה כסביר על פי דיני המטרדים ובשל פתרונות אקוסטיים שניתן לבצע.
כמו כן, ועדת הערר קבעה כי ההתפתחות באיכות המטוסים מובילה להקטנת המטרדים ויש להפחית זאת מהפגיעה. נוכח הוראות סעיף 200 לחוק.
בית המשפט המחוזי בפסק דין נרחב ניתח את הסוגיות תוך השוואה של פיצוי עפ"י סע` 197 לחוק, לדיני הנזיקין ככלל ועוולות המטרד בפרט, והגיע לכלל מסקנה על בסיס פסיקת בית המשפט העליון לפיה, יש למנות שמאי ומומחים סביבתיים שייבחנו באופן ספציפי כל פגיעה לרבות פגיעות רעש (על אף הקביעה כביכול שהרעש הצפוי אינו עולה על המותר על פי חוק), בית המשפט קבע כי במצב התכנוני הקודם, יועד השדה לקיבולת של ארבעה מיליון נוסעים בשנה לעומת 16 נוסעים לאחר התכנית הפוגעת, אף הנשיאה בעלות מיגון אקוסטי הוטלה על הרשות.
בית המשפט דחה את הקביעה העקרונית של ועדת הערר בדבר סבירות הפגיעה של חמישה אחוזים כאמור ופסק כי יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו על פי הוראות סעיף 200 לחוק והפסיקה תוך שקבע כי העובדה שהתכנית תורמת לסביבה אינה מהווה שיקול שלא לפצות בגינה את הנפגע מכוח סעיף זה.
לסיכום, בית המשפט קבע כי אין סיבה שתכנית שיועדה לטובת הכלל תוטל על חשבון חלק קטן מהציבור ועל קופת הציבור לשאת בעלות.
לדעתנו, מדובר בפסק דין אמיץ ונכון שהינו לצערנו נגד המגמה הקיימת, שהחלה בין היתר, לאחר הגשת התביעות הנ"ל בעת שהרשויות והועדות המקומיות החלו לפעול ביתר שאת לגרום לשינויי חקיקה והמתת/צמצום האפשרויות לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך.
בית המשפט חרג מהמגמה והכריע על בסיס הוראות החוק המפורשות והפסיקה הקיימת ובצדק, לפיה ככל שהרשויות חפצות בתכניות נרחבות שמשפיעות על הפרט אין הדבר צריך לבוא על חשבון הפרט, אחרת בהעדר חובת הפיצוי לא יהווה שיקול הפגיעה והפיצוי כשיקול שיילקח בחשבון בזמן התכנון.
יש לציין כי פסק הדין ניתן בשנת 2010 ומתייחס לתכנית שאושרה עוד בשנת 1997, ויש להניח כי יחלפו עוד שנים רבות עד לסיום סאגה זאת של תביעות, נתון זה ועלויות ניהול ההליכים מקשים במאוד על האזרח הקטן להגיע לפיצוי ונראה שהרשויות שתקציבן גדול מנצלות נתון זה וחבל.

* ציטוט שהובא בפס"ד הנ"ל מפיו של: Henry Havelock Ellis (1859-1939

Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' היצירה 3, בית ש.א.פ. רמת גן 52521. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת אורנט תקשורת www.ornet.net