קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

בית המשפט העליון קבע "אין תוקף לדרישת כתבי שיפוי, זוהי פרקטיקה לא חוקית",

אך נראה כי "עוד לא נאמרה המילה האחרונה"

תהיות והשלכות לאור הלכת בית המשפט  בעניין ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה

המקומית לתכנון ולבניה – ראשון לציון

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

העוסקים בתחום הנדל"ן וודאי נתקלו בשבועיים האחרונים בפרסומים שונים על פסק דינו של בית המשפט העליון המהווה "רעידת אדמה" של ממש ביחס לדרישות כתבי שיפוי שדורשות רשויות מקומיות מיזמים בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965. האם מהומה על לא מאומה?

כידוע, פסק הדין  בעניין "פרחי ביקל" שניתן על ידי כב' הש' יורם דניציגר אליו הצטרפו כב' הש' ענת ברון וניל הנדל, קובע כי כתבי שיפוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה פרקטיקה לא חוקית. וכלשון בית המשפט:

"סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע את זכותו של בעל זכות במקרקעין לפיצוי מאת הוועדה המקומית בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית; ואל מול זכותו שלבעל המקרקעין ניצבת חובתה של הוועדה. … בהיעדר מקור נורמטיבי המסמיך את הוועדה לעשות כן ומתוקף עקרון חוקיות המינהל, הוועדה המקומית אינה רשאית לחייב את יזם התוכנית בתשלום פיצוי תחתיה. פשיטא, שגם אין זה בסמכותה של הוועדה לדרוש מאת היזם להפקיד בידיה כתב שיפוי ובכך להעביר אליו את נטל הפיצוי"

אלא, שזאת אינה הפעם הראשונה שבית המשפט העליון קובע בהלכה תקדימית בהקשר לתביעות לפי סעיף 197 לחוק כי אין עיגון חוקי למה שלא מופיע בחוק. כך למשל בהלכת ״חממי״  (ע"א 474/83 הועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים ראשון לציון נ' עזרא חממי ואח') אשר מלבד שאלת הפיצוי ה״דו שלבי״, נדרש בית המשפט לשאלת החוקיות בדבר ניכוי 40% מהפיצוי לפי סעיף 197 לחוק ובית המשפט קבע, כי מאחר והחוק לא קבע שניתן להפחית עד 40%  הרי שכל ניסיון של רשויות לעשות כן גובל באי חוקיות.

אכן, לא ברור מה קורה במקרה שבו סעיף בתכנית מטיל חיוב ו/או דרישה, האם העובדה שתכנית סטטוטורית מהווה "חיקוק" [כך נקבע למשל בעע"ם 6198/06 חיים גולדשטיין נ' מעש כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח']. הוראות הנכללות בתוכה הופכות למחייבות גם מקום שאין לאותן הוראות מקור נורמטיבי? שאלה לא פשוטה וכך גם התשובה.

למשל, מקום בו תכנית קובעת כי "היטל השבחה ייגבה כדין",  האם  יש בכך לשלול את האפשרות לגבות היטל השבחה מקום בו תכנית לא מציינת זאת, הגם שזו חובה חוקית? נראה שלא, שכן נוכח העובדה שגביית היטל השבחה הינה הוראה הקיימת בדין, הוראה בתכנית בהקשר לגבייתה או העדרה לא תוכל להעלות או להוריד לעניין זה. זאת ניתן ללמוד אף מקביעה לפיה, האיסור על מתן הקלות בתכנית הינו איסור גורף, ולכן הוא בטל , נוכח ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין, לפיה, הוראות התקנות אינן יכולות לבטל סמכות שניתנה בחקיקה ראשית לתת הקלות.

מכאן מתחדדת השאלה מה קורה בסיטואציה הפוכה, האם הוראה שאין לה עיגון בחוק יכולה להיכלל בהוראות תכנית ובתוך כך להפכה להוראה מחייבת?

דילמה זאת עולה ממש בימים אלה בהיבט של "התחדשות העירונית". שכן, ידוע כי לפני שבועיים פורסם תיקון 3 א' לתמ"א 38,  הכולל הוראות בעניין שיפוי (סעיף 30) ומפנה לנספח 3 "כתב התחייבות לשיפוי" המתיר לועדה מקומית לבקש כתב שיפוי. תיקון זה פורסם ברשומות יומיים לפני פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "פרחי ביקל".  בעניין זה מתעוררת השאלה האם הדרישה לכתב שיפוי במסגרת אישור היתר בניה להריסה ובניה מחדש בהתאם להוראות תמ"א/38 הינה חוקית? מחד, יש מי שיטען כי עצם הטמעת ההוראה בתכנית שמהווה חיקוק היא שהופכת אותה לחוקית ועל כן ניתן לפעול על פיה. מנגד, יש מי שיטען, כי יוזמי התיקון לתמ"א  לא צפו את פסיקת בית המשפט הנ"ל וכי הוראה זו דינה "אות מתה" שכן אינה עומדת ברף הפסיקה החדשה , וכדי ש"תקום לתחייה",  קיימת חובה לעגן האמור בחקיקה ראשית. נציין בשולי הדברים, כי מהלך זה של העדר כתבי שיפוי מאת יזמים כנראה יוביל לאחד הנימוקים הנוספים שבבסיסם מוקפאים קידומי הליכים בפרויקטים לפי תמ"א 38.

במאמר מוסגר ראוי להזכיר, את החלטות ועדות הערר שנתנו לאחרונה במסגרתן הורו על ביטול דרישות של ועדת מקומיות לכתבי שיפוי בבקשות לפי תמ"א 38. ר' למשל, קביעותיה של ועדת ערר חיפה על ידי כב' היו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל ערר 070/14 שטרית תומר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, (נבו) ;  ערר 030/14 ריבק נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, (נבו) ; ערר 109/14  090/14 רות גבריאל מיניך נ' הו"מ לתכנון ולבניה. החלטות ועדת הערר אושרו בנקודה זו בעת"מ 42884-02-14  הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה חיפה, שם אימץ בית המשפט המחוזי בחיפה את החלטת ועדת הערר ולפיה אין מקום לדרוש ככלל כתב שיפוי כתנאי למתן היתר לפי תמ"א 38. כך שנושא של כתבי שיפוי הינו סוגיה לה נדרשים בתי משפט וועדות הערר חדשות לבקרים.

כך או כך, לא ניתן להתעלם מהעובדה שלתוצאות פסק הדין בעניין "פרחי ביקל"
חשיבות גדולה, שכן קידומי תכנון לרוב מתבצעים בתמיכת הרשויות המקומיות אחר שיש ברשותן כתבי שיפוי המהווים מעין ״בטוחה״ ביום פקודה, במידה ותביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק תתקבלנה. ומה יהיה עכשיו?

יש לזכור כי חבות תשלום לפי סעיף 197 לחוק מוטלת על הועדה המקומית , והעובדה שהמחוקק לא קבע סעיף שיפוי כנראה אינה מקרית. שכן, מקום שבו נקבעה חובת שיפוי (בהפקעת דרך על ידי המדינה סעיף 119 (ד)) המחוקק עשה כן.

לצד האמור, יש לא מעט היגיון בפסיקת בית המשפט בעניין "פרחי ביקל" שכן מקום שהחוק לא עיגן דבר, הוא אינו חוקי, נקודה. אולם בכל מקרה נראה כי הדבר תלוי בסוג התכנית ומי נהנה הימנה, כאשר יש לזכור כי גם כך היום ממעטים לתת פיצוי על פגיעה "עקיפה" והרשות מקבלת היטל השבחה בין היתר לצורך הפיצוי. כך, שעל פניו ניתן לומר שטמון גם היגיון בכך, שבעלים משלם מס גבוה ו-50% היטל השבחה, ואם יידרש שלם פיצויים לעיתים לא ישתלם לא לקדם תכנון.

מכל מקום, נראה כי הכרעתו של בית המשפט מכאן ואילך תוביל לזעזוע גדול בשוק, ודבר אחד נראה די ברור והוא שההשפעה המידית לא תהא לטובה, בייחוד לא ברור מה בנוגע לתחולה הרטרואקטיבית של פסק הדין האם יחול גם על כתבי שיפוי שנתנו עובר למתן פסק הדין או שמא רק מכאן ואילך? סברה הגיונית היא שעד שהדברים לא יתבהרו ההנחה היא שרשויות מקומיות תקפאנה תכנון במקום בו הן תסבורנה שהוא עלול להעמידן בסיכון, ולא בכדי שכן הנטל על הקופה התקציבית הוא גדול. מנגד, כיצד אמורים לנהוג יזמים? הרי בית משפט קבע באופן שאינו משתמע לשני פנים כי חתימה על כתבי שיפוי הינה אקט לא חוקי.

השאלה היא אם התוצאה של קביעה זאת שבהחלט הגיונה המשפטית בצידה, מתיישבת עם הצורך החיוני לקדם תכנון לשם הגדלת היצע הדירות שאין מחלוקת שכיום במדינת ישראל הוא צורך הכרחי שעה שרשויות שונות תמנענה מלקדם תכנון במקום בו הן תחשושנה כי תהיינה חשופות לתביעות ולא יהיה מי שישפה אותן.

נקודה מעניינת נוספת בהיבט אחר הינה בהקשר לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 147/144 צבי אברמוביץ נ' הו"מ לתו"ב תל-אביב-יפו שעסק בעיקרו בשאלה האם היה מקום לקזז משומת היטל ההשבחה את הסכומים שעתידים היו הנישומים באותו מקרה לשלם בגין כתב השיפוי שעליו חתמו כלפי הוועדה המקומית, בגדרו התחייבו לשפותה בגין תביעות לפי סעיף 197 בשל אישורה של התכנית? מסקנת בית המשפט העליון, באותו עניין, הייתה כי אין לקזז את משמעות כתב השיפוי מההשבחה. כך שבעוד שבעניין אברמוביץ נקבע כי לא ניתן לקזז פיצויים לפי 197 מהיטל השבחה, הרי שבפסק דין "פרחי ביקל" הלכו כביכול ל"קיצוניות" השנייה לפיה, אין מקום שהרשויות תדרושנה כתבי שיפוי בשל העדר עיגון חוקי לכך.

קיים סיכוי, כי תוצאת החקיקה שנולדה מכוח פרשת ״דירות יוקרה״ (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' עיריית יבנה), היא שכל הנראה תתווה את סלילת הדרך לסוגיית כתב שיפוי ב-197, ונסביר במה דברים אמורים.

בקצרה נזכיר כי, בהלכת "דירות יוקרה" נידונה סוגיית התקשרות חוזית בין יזם לרשות מקומית, המשחררת את היזם מחובתו לשלם לרשות המקומית היטלי פיתוח כנגד התחייבותו לבצע ללא תמורה עבודות פיתוח שהחובה לבצען מוטלת על פי דין על הרשות המקומית. נקבע למעשה כי, מדובר בהתקשרות פסולה אשר סותרת את הוראות החוק, כך שמוטלת על הרשות החובה לגבות את היטלי הפיתוח מהנישומים בהתאם להוראות הדין. עוד נקבע באותו עניין כי, חובתה של הרשות המקומית לבצע את עבודות הפיתוח בהתאם לכללי המנהל התקין, ובכלל זה עמידה בחובות הקבועות בחוק חובת מכרזים לעניין ביצוע העבודות באמצעות אחר. הלכת "דירות יוקרה" היוותה מהפכה של ממש בתחום השלטון המקומי ופסלה את קיומם של ההסכמים, שהיו מקובלים בזמנו העומדים בניגוד לדין. לאחר זמן מה באו פסיקותיהם של בתי משפט מחוזיים אשר קבעו קביעות שונות (כל מקרה לגופו) באשר לתחולה הרטרואקטיבית של פסק הדין, כאשר בכל מקרה נבחנו מספר קריטריונים כדוגמת שינוי מצב לרעה, אינטרס ההסתמכות וכו'. אשר לימים הובילו לחקיקה מסודרת בעניין, וכפי הידוע, לאחרונה תוקן חוק ההסדרים בנקודה זאת של הסכמי פיתוח וכן בפקודת העיריות.

בדומה, פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "פרחי  ביקל", לא דן בשאלת הרטרואקטיביות, ולאור זאת, סביר להניח שיגיעו מקרים שונים לפתחם של בתי המשפט המחוזיים לדיון בשאלת התחולה, האם יש להחיל את האיסור רטרואקטיבית בהיותו לא חוקי או שמא לאור השלב המתקדם (נניח במקום בו כבר יזם שיפה את הועדה המקומית אולם טרם שילם) אין מקום להורות  על ביטול ההוראה, על אף העדר חוקיותה.

שאלה נוספת היא למשל במצב בו היזם כבר שיפה בפועל את הועדה המקומית, האם קביעת בית המשפט כאמור מצמיחה לו עילת תביעת השבה נוכח העדר החוקיות של כתבי השיפוי (ואולי היא  voidבטלה מעיקרא) או שמא במקום בו שיזם שיפה דה פקטו רשות מקומית ניתן לראות זאת בגדר "מעשה עשוי"?

נראה כי תשובות לכל דילמות/תהיות שהוצפו לעיל, ראוי כי ימצאו ביטוין בחקיקה מסודרת באמצעות קביעת מנגנונים ברורים, מתי וכיצד ובאיזה אופן יינתנו כתבי שיפוי, שכן, נראה לא אחת כי ״תועלתם בצידם".

מכל מקום, ועד לעיגון חקיקה מסודר, הרי שלאור חשיבותה של ההלכה כמו גם ובעיקר השלכותיה בשוק הנדל"ן קרוב לוודאי כי תוגש בקשה לקיים דיון נוסף ומאחר ויש לכך השפעה על רשויות מקומיות, לא מן הנמנע כי פורום ה-15 יבקש להצטרף כצד לדיון וכן גם היועץ המשפטי לממשלה, כאשר נכון לעכשיו נראה כי עוד לא נאמרה המילה האחרונה.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

printver

 

 

האם הגיע קץ ל"שחזור הזכויות"?

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

 

שם ומספר הליך: עת"מ (מרכז) 1761-03-16 פרשיד פרטיאלי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז; עת"מ 30786-09-16 בר אור ואח' נ' הועדה המחוזי  לתכנון ובניה – מחוז מרכז.

ערכאה: בית המשפט המחוזי – מרכז, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אורן שוורץ. תאריך מתן פסק הדין: 25.12.16

ב"כ המשיבים: עו"ד נורית טביב, עו"ד רותם אלקלעי; עו"ד מיכל אגסי; עו"ד דוד בסון, עו"ד אברהם בבג'נוב ואח'; עו"ד דפנה תמיר ואח'.

עניינן של העתירות שנדונו בהליכים הנ"ל, הינו בהחלטות מוסדות התכנון המחוזיים, ועדת הערר והוועדה המחוזית – מרכז, מכוחן בוטלה הוראת "שחזור זכויות" שנכללה מלכתחילה על ידי הועדה המקומית בטבלת ההקצאות והאיזון שבתכנית איחוד וחלוקה בפתח תקווה.

העותרים הינם בעלי קרקע שהופקעה מכח תכנית, שמטרתה העיקרית הייתה שינוי ייעוד מאזור חקלאי לדרך חדשה – "דרך רבין". העותרים לא התנגדו לתכנית ולא תבעו פיצויי הפקעה, כיוון שהסתמכו על נוהג תכנוני של "שחזור זכויות" שנהג בפתח תקווה, לפיו השטחים שיופקעו מהם ייכללו בתכנית עתידית, אשר תשביח את המקרקעין, לפי שוויים המקורי. לימים פורסמה תכנית נוספת, אשר שינתה ייעודם של מקרקעין הסמוכים לדרך רבין מחקלאות למגורים, ומכוחה קודמה תכנית איחוד וחלוקה נשוא העתירות. במסגרת טבלאות האיזון, נכללו על ידי שמאי התכנית, מר שאול לב, המקרקעין שהופקעו כמקרקעין בייעוד חקלאי, לפי הנוהג של "שחזור זכויות". בעלי הזכויות האחרים במתחם התכנית, הגישו התנגדות וטענו כי שחזור הזכויות גורע מן ההקצאה שהייתה אמורה להיות מוקצית להם. הועדה המקומית פ"ת דחתה את ההתנגדויות והותירה את שחזור הזכויות על כנו. ערר שהוגש בעניין זה לוועדת הערר – התקבל. חלק מן העותרים פנו לבית המשפט, וחלקם הגישו בקשה ועררו לוועדה המחוזית, אשר צידדה אף היא בהחלטת ועדת הערר ועל כך הוגשה עתירה נוספת. הדיון בשתי העתירות אוחד.

בית המשפט סקר בפסק דינו את נושא הליך האיחוד והחלוקה והקשר בינו לבין שחזור זכויות, וציין את הפרקטיקה שנהוגה הייתה בלא מעט מוסדות תכנון מקומיים לעשות שימוש בכלי זה. בית המשפט ציין עם זאת, כי שימוש בכלי של שחזור זכויות עלול לסטות מעקרונות היסוד של עקרונות תכנוניים והטיה אל עבר שימוש כמכשיר לפיצוי גרידא, וכן סקר את הקשיים הקיימים בעצם השימוש בשחזור הזכויות ככלי לפיצוי, בין היתר לאור פסיקת בית המשפט העליון בבג"ץ בן משה (6942/15), שם נקבע בין היתר כי הכללת חלקות בתחומי תכנית איחוד וחלוקה שלא משיקולי תכנון וקידום יעדי התכנית אלא למטרות פיצוי בלבד, לא רק שאינה מוצדקת מבחינה תכנונית ועלולה לפגוע ביעילות התכנון ובעקרונות של צדק חלוקתי, אלא היא עלולה לעלות גם כדי שיקול זר ופסול.

על רקע זה, בחן בית המשפט את נסיבות המקרה שבענייננו, וקבע כי הוא אינו נכנס לגדרי המקרים החריגים שבהם ניתן להכיר בשחזור זכויות, בין היתר לאור העובדה כי אין חפיפה מלאה בין שטחיהן של שתי התכניות (תכנית הדרך והתכנית הראשית שבאה לאחריה), כי תכנית הדרך אינה כוללת בחובה כל הוראה באשר לשחזור זכויות, וכי אין בענייננו קשר תכנוני הדוק וייחודי בין תכנית הדרך ותכנית האיחוד והחלוקה. בית המשפט אף דחה את טענת הסתמכות העותרים על הפרקטיקה שנהגה בפתח תקווה באשר לתכניות איחוד וחלוקה והוראת שחזור זכויות.

בסופו של יום, קבע בית המשפט  כי אין תכלית תכנונית אמתית מאחורי שחזור הזכויות דנן ועסקינן אך במהלך שנועד לפצות את בעלי החלקות שהופקעו, מכוחה של תכנית הדרך, וכי בנסיבות אלה, קביעת הוראה של שחזור זכויות בתכנית האיחוד והחלוקה, תיחשב כשיקול זר ופסול, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון.

לאור האמור, דחה בית המשפט את העתירות, וקבע כי תרופתם של העותרים לפיצויים בגין הפקעת חלקותיהם יכול ותימצא במסגרת תביעות שתוגשנה אל הוועדה המקומית, וכן הציע לוועדה המקומית לשקול בחיוב להאריך את המועד להגשת התביעות.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

בית המשפט העליון קבע: "אין תוקף לדרישת כתבי שיפוי, זוהי פרקטיקה לא חוקית",

 אך נראה כי "עוד לא נאמרה המילה האחרונה"

תהיות והשלכות לאור הלכת בית המשפט  בעניין ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה

המקומית לתכנון ולבניה – ראשון לציון

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

  • הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית בסמכות הועדה המחוזית – תל אביב, מס' תא/5000 – "תכנית מתאר מקומית לתל אביב-יפו".
  • התקבלה החלטה על אישור תכנית המתאר הכוללנית של העיר חיפה – חפ/2000.
  • רעננה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 416-0447284, רע/מק/1010א – תכנית בסמכות ועדה מקומית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
  • תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ז-2016.
  • תקנות המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (שכרו של שמאי פינוי ובינוי), התשע"ז-2016.
  • הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2017.
  • תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש- תשלום דמי היתר.
  • הצמדת מפת אזורי העדיפות למגורים לזו של משרד הבינוי והשיכון.
  • הוראות מעבר להחלת החלטה 1370 שבוטלה, בנושא הקניית בעלות בקרקע.
  • מתן הנחות בקרקע לחיילי מילואים שמשמעותה הרחבת מעגל הזכאים.
  • דיור בהישג יד – מחיר למשתכן - הקצאה לבני מקום באזורי עדיפות לאומית.
  • כללים בהקצאת קרקע למען מעונות סטודנטים.
  • העברת זכויות במקרקעין לבנייה נמוכה שהוקצתה לבעלי מאפיינים מיוחדים.
  • הסכמי פדיון ראשונים של קרקע חקלאית בהתאם לחוק הותמ"ל ל-3,400 יחידות דיור בגוש דן- באור יהודה וקריית אונו.
  • הותמ"ל השלים את אישורן של 38,000 יחידות דיור בשנת 2016.
  • שירות מקוון חדש באגף רישום והסדר מקרקעין.
  • שינוי במועדי הצהרה על רכישה או מכירת זכות במקרקעין/פעולה באיגוד מקרקעין.
  • ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מס' רצ/מק/2/1000/1, 413-0458406.
  • יבנה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית, מס' 404-0237081 -"מע"ר יבנה".

 

עדכוני פסיקה

  • בתים משותפים

ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" –  מה יחשב כרכוש משותף?

ה"פ 21193-07-15 יצחק אלוש ואח' נ' עו"ד גבריאל דויטש ואח' -  האם ניתן לבצע עסקה בדירה בנפרד מהזכויות אשר הוצמדו אליה?

 

  • תמ"א 38

ת"א 49895-04-13 לאנורד פרנקל ואח' נ' שלום גרשוני ואח' - דחיית תביעה לאכיפת הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38.

 

  • דייר מוגן

ת"א 5434-10-14 שולמית זמיר נ' זרחיה לביא ואח' – האם מתפללים בבית כנסת מהווים אישיות משפטית נפרדת לצורך חוק הגנת הדייר ומתי ניתן לפנות דייר מוגן.

 

  • היטל השבחה

ערר 8108/12 חברת הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה - הקלה שפורסמה ואושרה בהעדר חובה לעשות כן על פי דין, אינה מהווה אירוע מס לצורך חיוב בהיטל השבחה.

ערר 85263/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מהחלטת ועדה מחוזית לשינוי שלביות לא מהווה אירוע משביח.

ערר 20/16 סבניר שלמה נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה ירושליםמהו "מועד המימוש" כאשר מתבצע שימוש תואם תכנית ללא קבלת היתר?

ערר 8159/11 משכנות ראשונים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נס ציונההאם שימוש חורג מהיתר מהווה אירוע מס היוצר חיוב בהיטל השבחה ?

 

  • תכנון ובנייה

ערר 6101/16 מירי ויאיר גן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן ואח'יחסי הכוחות שבין בניין בעל חשיבות היסטורית ואדריכלית שלא הוכר כבניין שימור בתוכנית לבין הוראות תמ"א 38-הריסה.

 

 

מאמר

בית המשפט העליון קבע "אין תוקף לדרישת כתבי שיפוי, זוהי פרקטיקה לא חוקית",

 אך נראה כי "עוד לא נאמרה המילה האחרונה"

תהיות והשלכות לאור הלכת בית המשפט  בעניין ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה

המקומית לתכנון ולבניה – ראשון לציון

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

העוסקים בתחום הנדל"ן וודאי נתקלו בשבועיים האחרונים בפרסומים שונים על פסק דינו של בית המשפט העליון המהווה "רעידת אדמה" של ממש ביחס לדרישות כתבי שיפוי שדורשות רשויות מקומיות מיזמים בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965. האם מהומה על לא מאומה?

כידוע, פסק הדין  בעניין "פרחי ביקל" שניתן על ידי כב' הש' יורם דניציגר אליו הצטרפו כב' הש' ענת ברון וניל הנדל, קובע כי כתבי שיפוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה פרקטיקה לא חוקית. וכלשון בית המשפט:

"סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע את זכותו של בעל זכות במקרקעין לפיצוי מאת הוועדה המקומית בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית; ואל מול זכותו שלבעל המקרקעין ניצבת חובתה של הוועדה. … בהיעדר מקור נורמטיבי המסמיך את הוועדה לעשות כן ומתוקף עקרון חוקיות המינהל, הוועדה המקומית אינה רשאית לחייב את יזם התוכנית בתשלום פיצוי תחתיה. פשיטא, שגם אין זה בסמכותה של הוועדה לדרוש מאת היזם להפקיד בידיה כתב שיפוי ובכך להעביר אליו את נטל הפיצוי"

אלא, שזאת אינה הפעם הראשונה שבית המשפט העליון קובע בהלכה תקדימית בהקשר לתביעות לפי סעיף 197 לחוק כי אין עיגון חוקי למה שלא מופיע בחוק. כך למשל בהלכת ״חממי״  (ע"א 474/83 הועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים ראשון לציון נ' עזרא חממי ואח') אשר מלבד שאלת הפיצוי ה״דו שלבי״, נדרש בית המשפט לשאלת החוקיות בדבר ניכוי 40% מהפיצוי לפי סעיף 197 לחוק ובית המשפט קבע, כי מאחר והחוק לא קבע שניתן להפחית עד 40%  הרי שכל ניסיון של רשויות לעשות כן גובל באי חוקיות.

אכן, לא ברור מה קורה במקרה שבו סעיף בתכנית מטיל חיוב ו/או דרישה, האם העובדה שתכנית סטטוטורית מהווה "חיקוק" [כך נקבע למשל בעע"ם 6198/06 חיים גולדשטיין נ' מעש כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח']. הוראות הנכללות בתוכה הופכות למחייבות גם מקום שאין לאותן הוראות מקור נורמטיבי? שאלה לא פשוטה וכך גם התשובה.

למשל, מקום בו תכנית קובעת כי "היטל השבחה ייגבה כדין",  האם  יש בכך לשלול את האפשרות לגבות היטל השבחה מקום בו תכנית לא מציינת זאת, הגם שזו חובה חוקית? נראה שלא, שכן נוכח העובדה שגביית היטל השבחה הינה הוראה הקיימת בדין, הוראה בתכנית בהקשר לגבייתה או העדרה לא תוכל להעלות או להוריד לעניין זה. זאת ניתן ללמוד אף מקביעה לפיה, האיסור על מתן הקלות בתכנית הינו איסור גורף, ולכן הוא בטל , נוכח ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין, לפיה, הוראות התקנות אינן יכולות לבטל סמכות שניתנה בחקיקה ראשית לתת הקלות.

מכאן מתחדדת השאלה מה קורה בסיטואציה הפוכה, האם הוראה שאין לה עיגון בחוק יכולה להיכלל בהוראות תכנית ובתוך כך להפכה להוראה מחייבת?

דילמה זאת עולה ממש בימים אלה בהיבט של "התחדשות העירונית". שכן, ידוע כי לפני שבועיים פורסם תיקון 3 א' לתמ"א 38,  הכולל הוראות בעניין שיפוי (סעיף 30) ומפנה לנספח 3 "כתב התחייבות לשיפוי" המתיר לועדה מקומית לבקש כתב שיפוי. תיקון זה פורסם ברשומות יומיים לפני פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "פרחי ביקל".  בעניין זה מתעוררת השאלה האם הדרישה לכתב שיפוי במסגרת אישור היתר בניה להריסה ובניה מחדש בהתאם להוראות תמ"א/38 הינה חוקית? מחד, יש מי שיטען כי עצם הטמעת ההוראה בתכנית שמהווה חיקוק היא שהופכת אותה לחוקית ועל כן ניתן לפעול על פיה. מנגד, יש מי שיטען, כי יוזמי התיקון לתמ"א  לא צפו את פסיקת בית המשפט הנ"ל וכי הוראה זו דינה "אות מתה" שכן אינה עומדת ברף הפסיקה החדשה , וכדי ש"תקום לתחייה",  קיימת חובה לעגן האמור בחקיקה ראשית. נציין בשולי הדברים, כי מהלך זה של העדר כתבי שיפוי מאת יזמים כנראה יוביל לאחד הנימוקים הנוספים שבבסיסם מוקפאים קידומי הליכים בפרויקטים לפי תמ"א 38.

במאמר מוסגר ראוי להזכיר, את החלטות ועדות הערר שנתנו לאחרונה במסגרתן הורו על ביטול דרישות של ועדת מקומיות לכתבי שיפוי בבקשות לפי תמ"א 38. ר' למשל, קביעותיה של ועדת ערר חיפה על ידי כב' היו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל ערר 070/14 שטרית תומר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, (נבו) ;  ערר 030/14 ריבק נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, (נבו) ; ערר 109/14  090/14 רות גבריאל מיניך נ' הו"מ לתכנון ולבניה. החלטות ועדת הערר אושרו בנקודה זו בעת"מ 42884-02-14  הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה חיפה, שם אימץ בית המשפט המחוזי בחיפה את החלטת ועדת הערר ולפיה אין מקום לדרוש ככלל כתב שיפוי כתנאי למתן היתר לפי תמ"א 38. כך שנושא של כתבי שיפוי הינו סוגיה לה נדרשים בתי משפט וועדות הערר חדשות לבקרים.

כך או כך, לא ניתן להתעלם מהעובדה שלתוצאות פסק הדין בעניין "פרחי ביקל"
חשיבות גדולה, שכן קידומי תכנון לרוב מתבצעים בתמיכת הרשויות המקומיות אחר שיש ברשותן כתבי שיפוי המהווים מעין ״בטוחה״ ביום פקודה, במידה ותביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק תתקבלנה. ומה יהיה עכשיו?

יש לזכור כי חבות תשלום לפי סעיף 197 לחוק מוטלת על הועדה המקומית , והעובדה שהמחוקק לא קבע סעיף שיפוי כנראה אינה מקרית. שכן, מקום שבו נקבעה חובת שיפוי (בהפקעת דרך על ידי המדינה סעיף 119 (ד)) המחוקק עשה כן.

לצד האמור, יש לא מעט היגיון בפסיקת בית המשפט בעניין "פרחי ביקל" שכן מקום שהחוק לא עיגן דבר, הוא אינו חוקי, נקודה. אולם בכל מקרה נראה כי הדבר תלוי בסוג התכנית ומי נהנה הימנה, כאשר יש לזכור כי גם כך היום ממעטים לתת פיצוי על פגיעה "עקיפה" והרשות מקבלת היטל השבחה בין היתר לצורך הפיצוי. כך, שעל פניו ניתן לומר שטמון גם היגיון בכך, שבעלים משלם מס גבוה ו-50% היטל השבחה, ואם יידרש שלם פיצויים לעיתים לא ישתלם לא לקדם תכנון.

מכל מקום, נראה כי הכרעתו של בית המשפט מכאן ואילך תוביל לזעזוע גדול בשוק, ודבר אחד נראה די ברור והוא שההשפעה המידית לא תהא לטובה, בייחוד לא ברור מה בנוגע לתחולה הרטרואקטיבית של פסק הדין האם יחול גם על כתבי שיפוי שנתנו עובר למתן פסק הדין או שמא רק מכאן ואילך? סברה הגיונית היא שעד שהדברים לא יתבהרו ההנחה היא שרשויות מקומיות תקפאנה תכנון במקום בו הן תסבורנה שהוא עלול להעמידן בסיכון, ולא בכדי שכן הנטל על הקופה התקציבית הוא גדול. מנגד, כיצד אמורים לנהוג יזמים? הרי בית משפט קבע באופן שאינו משתמע לשני פנים כי חתימה על כתבי שיפוי הינה אקט לא חוקי.

השאלה היא אם התוצאה של קביעה זאת שבהחלט הגיונה המשפטית בצידה, מתיישבת עם הצורך החיוני לקדם תכנון לשם הגדלת היצע הדירות שאין מחלוקת שכיום במדינת ישראל הוא צורך הכרחי שעה שרשויות שונות תמנענה מלקדם תכנון במקום בו הן תחשושנה כי תהיינה חשופות לתביעות ולא יהיה מי שישפה אותן.

נקודה מעניינת נוספת בהיבט אחר הינה בהקשר לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 147/144 צבי אברמוביץ נ' הו"מ לתו"ב תל-אביב-יפו שעסק בעיקרו בשאלה האם היה מקום לקזז משומת היטל ההשבחה את הסכומים שעתידים היו הנישומים באותו מקרה לשלם בגין כתב השיפוי שעליו חתמו כלפי הוועדה המקומית, בגדרו התחייבו לשפותה בגין תביעות לפי סעיף 197 בשל אישורה של התכנית? מסקנת בית המשפט העליון, באותו עניין, הייתה כי אין לקזז את משמעות כתב השיפוי מההשבחה. כך שבעוד שבעניין אברמוביץ נקבע כי לא ניתן לקזז פיצויים לפי 197 מהיטל השבחה, הרי שבפסק דין "פרחי ביקל" הלכו כביכול ל"קיצוניות" השנייה לפיה, אין מקום שהרשויות תדרושנה כתבי שיפוי בשל העדר עיגון חוקי לכך.

קיים סיכוי, כי תוצאת החקיקה שנולדה מכוח פרשת ״דירות יוקרה״ (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' עיריית יבנה), היא שכל הנראה תתווה את סלילת הדרך לסוגיית כתב שיפוי ב-197, ונסביר במה דברים אמורים.

בקצרה נזכיר כי, בהלכת "דירות יוקרה" נידונה סוגיית התקשרות חוזית בין יזם לרשות מקומית, המשחררת את היזם מחובתו לשלם לרשות המקומית היטלי פיתוח כנגד התחייבותו לבצע ללא תמורה עבודות פיתוח שהחובה לבצען מוטלת על פי דין על הרשות המקומית. נקבע למעשה כי, מדובר בהתקשרות פסולה אשר סותרת את הוראות החוק, כך שמוטלת על הרשות החובה לגבות את היטלי הפיתוח מהנישומים בהתאם להוראות הדין. עוד נקבע באותו עניין כי, חובתה של הרשות המקומית לבצע את עבודות הפיתוח בהתאם לכללי המנהל התקין, ובכלל זה עמידה בחובות הקבועות בחוק חובת מכרזים לעניין ביצוע העבודות באמצעות אחר. הלכת "דירות יוקרה" היוותה מהפכה של ממש בתחום השלטון המקומי ופסלה את קיומם של ההסכמים, שהיו מקובלים בזמנו העומדים בניגוד לדין. לאחר זמן מה באו פסיקותיהם של בתי משפט מחוזיים אשר קבעו קביעות שונות (כל מקרה לגופו) באשר לתחולה הרטרואקטיבית של פסק הדין, כאשר בכל מקרה נבחנו מספר קריטריונים כדוגמת שינוי מצב לרעה, אינטרס ההסתמכות וכו'. אשר לימים הובילו לחקיקה מסודרת בעניין, וכפי הידוע, לאחרונה תוקן חוק ההסדרים בנקודה זאת של הסכמי פיתוח וכן בפקודת העיריות.

בדומה, פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "פרחי  ביקל", לא דן בשאלת הרטרואקטיביות, ולאור זאת, סביר להניח שיגיעו מקרים שונים לפתחם של בתי המשפט המחוזיים לדיון בשאלת התחולה, האם יש להחיל את האיסור רטרואקטיבית בהיותו לא חוקי או שמא לאור השלב המתקדם (נניח במקום בו כבר יזם שיפה את הועדה המקומית אולם טרם שילם) אין מקום להורות  על ביטול ההוראה, על אף העדר חוקיותה.

שאלה נוספת היא למשל במצב בו היזם כבר שיפה בפועל את הועדה המקומית, האם קביעת בית המשפט כאמור מצמיחה לו עילת תביעת השבה נוכח העדר החוקיות של כתבי השיפוי (ואולי היא  voidבטלה מעיקרא) או שמא במקום בו שיזם שיפה דה פקטו רשות מקומית ניתן לראות זאת בגדר "מעשה עשוי"?

נראה כי תשובות לכל דילמות/תהיות שהוצפו לעיל, ראוי כי ימצאו ביטוין בחקיקה מסודרת באמצעות קביעת מנגנונים ברורים, מתי וכיצד ובאיזה אופן יינתנו כתבי שיפוי, שכן, נראה לא אחת כי ״תועלתם בצידם".

מכל מקום, ועד לעיגון חקיקה מסודר, הרי שלאור חשיבותה של ההלכה כמו גם ובעיקר השלכותיה בשוק הנדל"ן קרוב לוודאי כי תוגש בקשה לקיים דיון נוסף ומאחר ויש לכך השפעה על רשויות מקומיות, לא מן הנמנע כי פורום ה-15 יבקש להצטרף כצד לדיון וכן גם היועץ המשפטי לממשלה, כאשר נכון לעכשיו נראה כי עוד לא נאמרה המילה האחרונה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

הודעה בדבר אישור תכנית כוללנית בסמכות הועדה המחוזית – תל אביב, מס' תא/5000 –

"תכנית מתאר מקומית לתל אביב-יפו"

הרינו לעדכן כי ביום 22/12/2016 פורסמה ברשומות (י.פ. 7407) הודעה לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר אישור התכנית תא/5000, החלה על כל מרחב התכנון של העיר תל אביב-יפו.

מטרות התכנית, הינן בין היתר שימור וחיזוק מעמדה של תל אביב יפו כמרכז כלכלי ותרבותי של ישראל, פיתוח בר קיימא של סביבה עירונית אטרקטיבית ושיפור איכות החיים של תושבי העיר; יצירת עתודות של שטחי בניה למגורים ולתעסוקה על ידי ציפוף משמעותי של שטחי התעסוקה ומתן העדפה מתקנת לפיתוח שטחי מגורים בדרום העיר ובמזרחה; קביעת כללים שיאפשרו התחדשות עירונית ושימור המורשת, הנוף והסביבה, קידום מערכת תחבורה רב אמצעית היוצרת העדפה לתחבורה ציבורית, הליכה רגלית ורכיבה על אופניים; קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הוועדה המקומית, ומתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות.

בין יתר עיקרי הוראות התכנית: קביעת הוראות להכנת תכניות עתידיות; קביעת אזורי הייעוד והגדרת השימושים ושטחי הבניה המרביים אותם ניתן לקבוע בתכניות בכל אזור ייעוד; קביעת אזורי הייעוד למגורים תוך יצירת איזון בין אזורים שבהם יתאפשר ציפוף ועיבוי של המרקם העירוני הקיים על ידי מתן אפשרות לבניה עירונית ולבנייה רבת קומות לבין אזורים שבהם תתאפשר בנייה נמוכה ובנייה עירונית נמוכה בלבד; קביעת אזורי תעסוקה ומוקדי תעסוקה; הבחנה בין אזור תעסוקה מטרופוליני, עירוני ומקומי ומתן עידוד לבנייה אינטנסיבית באזורי תעסוקה תוך עדיפות לאזורי תעסוקה מטרופוליניים שסמוכים למתע"ן, ועוד.

 

התקבלה החלטה על אישור תכנית המתאר הכוללנית של העיר חיפה – חפ/2000

הרינו לעדכן כי ביום 27.9.16 החליטה הועדה להשלמת תכניות, לאשר את תכנית המתאר הכוללנית של העיר חיפה, וזאת לאחר ששמעה את המלצות החוקר שמונה לתכנית, אדר' דודי גלור, אשר נדרש לכ-1200 התנגדויות אשר הוגשו לתכנית.

תכנית המתאר הכוללנית של העיר חיפה, באה במקומה של תכנית מתאר מנדטורית משנת 1934 וקודמה לאור תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, שעיקרו בהעברת סמכויות משמעותיות לוועדות המקומיות בלא צורך להיזקק לאישורן של הוועדות המחוזיות, כשהמטרה היא ברורה – קיצור וייעול הליכי התכנון מול הוועדות המקומיות ומבלי להידרש לוועדה המחוזית.

בכך מצטרפת חיפה, לוועדות מקומיות נוספות (כגון רעננה וראשל"צ), אשר הוסמכו כוועדות עצמאיות (שר האוצר מצא כי הן מתפקדות ביעילות ובמקצועיות ולפיכך ניתנו להן סמכויות רבות יותר מאשר לוועדה מקומית רגילה), ושדרגו מעמדן לוועדות עצמאיות מיוחדות והמשמעות של הדבר, היא שהן השוו את סמכותן לזו של הוועדה המחוזית (טרם תיקון 101) ובכפוף להוראות התכנית הכוללנית.

מעמד זה, יעניק לוועדה המקומית בחיפה (בכפוף לתנאים הקבועים בחוק), סמכויות כגון, אפשרות לאשר תכנית לפינוי בינוי במתחם פינוי בינוי (שהוכרז בהתאם לסעיף 33א לחוק), לאשר תכנית במתחם להתחדשות עירונית, להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים במגרש המיועד למגורים בתכנית; להוסיף שטחי בניה לדיור להשכרה ארוכת טווח; להוסיף, למבני ציבור שבבעלות הרשות המקומית/מקרקעי ישראל, שימושים סחירים ולהגדיל את שטח הבנייה הכולל המותר לצורך שימושים אלה ועוד.

*יוער כי ככל הידוע הרי שהתכנית טרם פורסמה למתן תוקף.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית רעננה מס' 416-0447284, רע/מק/1010א-

תכנית בסמכות ועדה מקומית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38

הרינו לעדכן על מסירת הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 כי במשרדי וועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה והוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז הופקדה תכנית מתאר רצ/מק/1010א, 416-0447284, תכנית בסמכות ועדה מקומית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.

עיקרי התוכנית הינם, קביעת הוראות למימוש זכויות בנייה על פי תכניות מאושרות לרבות תוספת קומות, תוספת יחידות דיור, תוספת שטחים עיקריים ושטחי שירות, הרחבת דירות קיימות, שינוי קווי בניין וכו'.

כעולה מהאמור, הרי שעיריית רעננה כמו ערים רבות נוספות כדוגמת רמת גן ואח', פועלת לאישורה של תכנית מתאר מכוח סעיף 23 לתמ"א במסגרתה יקבעו מהן הזכויות שהרשות מקנה בכל אזור לבניה בפרויקטים על פי תמ"א 38. מגמה זו של קידום תוכניות מתאר כאמור הותוותה לאחרונה גם במסגרת חוק הרשות להתחדשות עירונית.

 

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ז-2016

ביום 6.12.2016 נכנס לתוקף תיקון בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה) שעיקריו :

ביצוע התאמה בתקנה 1 בהגדרת נכה ע"פ הביטוח הלאומי כמו כן בוצעה התאמה של הסעיף/פרק המתאימים בחוק הביטוח הלאומי.

הוספה החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה לרשימת הגופים המשכנים הזכאים לחיוב במס רכישה לפי 0.5% ע"פ תקנה 6.

בתקנה 11 נוספה זכאות ל"עיוור" וזאת כפי שקיים בפקודה בסעיף 9(5).

ברכישה של דירת מגורים יחידה ע"י נכה/עיוור/נפגע/בן משפחה של חייל שנספה עד לשווי של 2,500,000 ₪ נקבע כי יחולו המדרגות הבאות :

  • עד לתקרת הפטור של דירה יחידה יחול פטור.
  • מהמדרגה של הפטור ועד שווי המכירה יחול מס בשיעור 0.5%.

יודגש כי ברכישה בשווי של מעל 2,500,000 ₪ יחול מס רכישה רגיל של 0.5% על כל השווי.

נקבע כי מדרגות מס רכישה לפי תקנה 16א(א) –"שווי נקי" במשק חקלאי יעודכנו אחת לשנה.

 

תקנות המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (שכרו של שמאי פינוי ובינוי),

התשע"ז-2016

ביום 5.12.2016 הותקנו תקנות המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (שכרו של שמאי פינוי בינוי) התשע"ז 2016.

במסגרת התקנות נקבע, בין היתר, כי שכרו של שמאי פינוי בינוי שהתמנה על ידי המפקח לשם מתן חוות דעת הנוגעת לכלל הדירות בבית המשותף בסוגיות שמאיות, בעניין עבודת חיזוק בבית, ייקבע באופן הדרגתי למספר הדירות בבית המשותף נושא התביעה ערב פירוק השיתוף, כמפורט בתוספת הראשונה, ובלבד שלא יפחת מ 8,640 ₪ ויעודכן בתחילת כל שנה בהתאם לשינוי במדד.

המפקח רשאי להורות על הגדלת השכר, בנסיבות מיוחדות, ולאחר שאפשר לשמאי ולמי שנושא בתשלום להשמיע טענותיו בעניין.

נקבע כי בסמכות המפקח לקבוע גם מי יישא בשכר המפקח ובאיזה חלק ממנו, כמו גם רשאי הוא להורות על בעל דירה שהגיש התביעה ולחילופין על בעל תביעה המתנגד, כי יפקיד סכום כסף או ישלם ישירות לשמאי, כאשר בגמר הדיון בתיק יחליט מי יישא בשכר זה.

השכר הנקבע על פי תקנות אלו בצירוף מע"מ, יהווה את מלוא שכר השמאי למעט תשלום בעד המצאת מידע.

 

הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016

עניינה של הצעת החוק לקצר את התקופה שבה יתאפשר לרוכש לשלם את השומה העצמית כנגד הנפקת אישור מס רכישה מ-90 יום ל-60 יום, כאשר לגבי חברה קיימת הוראה מקלה המאפשרת לה לקבל את האישור באופן מיידי בתנאים מסוימים.

הצעת החוק כוללת בנוסף התייחסות למקרה בו דירה של חברה הועמדה לשימושו של בעל מניות בחברה או קרובו. במקרה זה, מוצע כי יראו בהעמדת הדירה לרשות בעל המניות כהכנסה של בעל המניות, עליה יהיה חייב במס הכנסה. מוצע להחיל תיקון זה גם אם הדירה שימשה את בעל המניות בפועל וגם אם שימשה אותו כבטוחה להלוואה שנטל.

 

תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש- תשלום דמי היתר

בהחלטה 1500 מיום 9.11.2016 החליטה מועצת מקרקעי ישראל על תיקון החלטת מועצה מספר 1450 ,על פי החלטה 1450 (אשר בוטלה) הרשות תגבה דמי היתר בחוזי חכירה למטרות תעסוקה עבור תוספת בניה לתעסוקה בשיעור של 31% משווי תוספת הבניה, בהחלטה 1500 דנא נקבע כי בחכירה לא מהוונת שיעור דמי ההיתר יהיה 25% משווי תוספת הבניה, ודמי החכירה יעודכנו בהתאם לתוספת הבניה (ראה סעיף 3.4 להחלטה).

כמו כן, בהחלטה 1450 נקבע כי עד לקבלת החלטה זו עבור בקשות לתוספת שימוש להנפקת גז לבעלי חוזה חכירה למטרת תחנת דלק אשר יתקבלו ברשות מיום כניסתה לתוקף של החלטה זו ועד לתאריך 31.12.20, ינתן פטור מתשלום דמי היתר וכי סעיף זה לא יחול על תחנות דלק פנימיות במשבצות חקלאיות ולא על תחנות דלק במפעלי תעשייה, הרי שבהחלטה דנא נקבע כי הסעיף לא יחול על תחנות דלק פנימיות במשבצות חקלאיות בלבד (ראה סעיף 5.4 להחלטה).

עוד נקבע כי החלטה זו מבטלת את החלטת מועצה מספר 1450.

 

הצמדת מפת אזורי העדיפות למגורים לזו של משרד הבינוי והשיכון

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 9.11.16 את יוזמת שר האוצר כחלון להצמיד את מפת אזורי העדיפות למגורים לזו של משרד הבינוי והשיכון בשינויים קלים.

לאחר אישור הממשלה את מפת אזורי העדיפות בתחום הסבסוד בהוצאות הפיתוח, עדכנה מועצת מקרקעי ישראל את מפת אזורי העדיפות למגורים למתן הנחות בקרקע, והצמידה אותה לקריטריונים ולדירוג העדיפות של משב"ש בשינויים קלים המפורטים בהחלטה.

כתוצאה מהשינוי, השתנה מעמדם של מס' ישובים כאשר ישובים שנפגעו כתוצאה מהשינוי במעמדם יוכלו להמשיך וליהנות ממעמדם כיום עד לסוף שנת 2016.

 

הוראות מעבר להחלת החלטה 1370 שבוטלה, בנושא הקניית בעלות בקרקע

במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 9.11.16 נקבעו הוראות מעבר לפיהן חוכרים שעומדים בקריטריונים שנקבעו בהחלטה – יחולו עליהם כללי החלטה 1370, הנוגעת להקניית בעלות על הנכס שלהם, אשר בוטלה בישיבה קודמת של המועצה.

בישיבתה מיום 5.9.16 החליטה מועצת מקרקעי ישראל על ביטול החלטה 1370 והקפאתה, עד לקבלת החלטה חדשה בנושא.

בדיון הנוכחי אישרה המועצה כמועד קובע את ה- 29.8.16. בהתאם לכך, חוכרים העומדים בקריטריונים שנקבעו עד למועד זה– יחולו עליהם כללי החלטת 1370. בין היתר מדובר על חוכרים שהסדירו תשלום להקניית בעלות לפני מועד זה, או הגישו בקשה להקניית בעלות כולל כל המסמכים הנדרשים, או אשר נשלחה להם הודעה בה הוצע להם לרכוש בעלות ללא תמורה – כל זאת לפני המועד הקובע.

 

מתן הנחות בקרקע לחיילי מילואים שמשמעותה הרחבת מעגל הזכאים

בהחלטת מועצה מיום 9.11.16, הוחלט כי בעקבות בירור מול אגף כוח אדם במילואים תוקנו ההגדרות לגבי הזכאים לקבל הנחות בקרקע והאישורים שעליהם להמציא לרשות מקרקעי ישראל מצה"ל.

תוקנה החלטת המועצה העוסקת בנושא, עקב אי בהירות בפרשנות ההחלטה ובישומה, במטרה להרחיב את היקף הזכאים לקבלת הנחות.

 

דיור בהישג יד – מחיר למשתכן – הקצאה לבני מקום באזורי עדיפות לאומית

בהחלטת מועצה 1465 הוחלט לאפשר הקצאה לבני מקום באזורי עדיפות לאומית, בשיעור גדול מהקבוע לאזורים שאינם נכללים במפת אזורי עדיפות לאומית וזאת מתוך רצון לתמרץ בנייה רוויה במסגרת מחיר למשתכן באזורים אלו.

 

כללים בהקצאת קרקע למען מעונות סטודנטים

לעניין הקצאת קרקע למען מעונות סטודנטים ובהתאם להחלטת ממשלה, הוטל על דירה להשכיר, בשותפות עם מל"ג/ות"ת ובתיאום עם ראש מטה הדיור ואגף תקציבים במשרד האוצר, לקדם יעד תכנוני של 20,000 מיטות תוספתיות עד שנת 2020.

על מנת לעודד יישום הקמתם של מעונות סטודנטים ולסייע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים אלה, אישרה מועצת מקרקעי ישראל כי הפיקוח והבקרה לביצוע החלטה זו, לרבות פיקוח על דרך הקמת הבניין להשכרה לסטודנטים ומחירי השכירות לסטודנטים, יבוצע על ידי דירה להשכיר החברה הממשלתית – לדיור והשכרה בע"מ. המועצה קבעה כללים על מנת להגביר את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים.

 

העברת זכויות במקרקעין לבנייה נמוכה שהוקצתה לבעלי מאפיינים מיוחדים

במסגרת ישיבה שהתקיימה ביום 9.11.16, המועצה אישרה כללים אחידים לגבי העברת זכויות בבניה נמוכה שהוקצתה בפטור ממכרז או בהרשמה והגרלה או במכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים.

העברת זכויות במגרשים שהוקצו בתנאים מיוחדים תתאפשר רק מתום 5 שנים מסיום הבניה, זאת על מנת למנוע "ספסור" במגרשים אלו.

במקרים בהם יבקשו להעביר זכויות קודם למועד זה, תתאפשר העברת הזכויות בתוספת תשלום כמפורט בהצעה.

הקצאת מגרש לבעל זכויות בתנאים מיוחדים תתאפשר רק פעם אחת למעט מקרים חריגים שיבואו לאישור הנהלת הרשות.

 

הסכמי פדיון ראשונים של קרקע חקלאית בהתאם לחוק הותמ"ל ל-3,400 יחידות דיור בגוש דן-

באור יהודה וקריית אונו

הרינו לעדכן כי ביום 21.11.16 רשות מקרקעי ישראל חתמה על הסכמי פדיון ראשונים עם כ- 50 חוכרים חקלאיים, בהתאם לחוק מתחמים מועדפים לדיור. הסכמים אלו יאפשרו שיווק 3,400 יחידות דיור וכ- 350,000 מ"ר תעסוקה באור יהודה וקריית אונו. הסכמים חדשים בדרך צפויים להניב עשרות אלפי יחידות דיור למשק.

מדובר על מימוש תכניות תמ"ל 1005 (פרדס בחסכון באור יהודה) ותכנית קא/300/2 (צומת סביון בקריית אונו). הסכמים אלו יאפשרו את שיווק הקרקע בשיטת מחיר למשתכן ודיור להשכרה במהלך החודשים הקרובים. במסגרת ההסכם ישולמו לחוכרים פיצויים בהיקף כ- 30 מלש"ח וכן יקבלו החוכרים זכות לרכוש מגרשים לייזום. כל החוכרים שחתמו על ההסכמים ייהנו מהתמריצים שהחוק מקנה להם. חוכרים בודדים אשר טרם חתמו על הסכמי השבה לא יהיו זכאים לתמריץ המיוחד.

תכנית תמ"ל 1005 אושרה בותמ"ל בינואר 2016. תכנית קריית אונו נפדתה בהתאם לסעיף בחוק המתיר לרשות לפדות גם תכניות שלא אושרו בותמ"ל תוך מתן התמריץ המיוחד ובלבד שהיקף יחידות הדיור בהם עולה על 750 יח"ד.

 

הותמ"ל השלים את אישורן של 38,000 יחידות דיור בשנת 2016

הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) שבמנהל התכנון, המיועדת לאשר תכניות בנייה בהליך מזורז, החליטה ביום 11.09.16, על אישור של כ-10,000 יחידות דיור בשלוש תכניות, באשקלון, באר שבע ואופקים.

בסך הכל, הושלמו אישורים לתוכניות עבור 38 אלף יחידות דיור ב-2016.

תכנית המגורים שאושרה באשקלון כוללת כ-5,000 יחידות דיור ומצויה בדרום-מזרח העיר בין שכונות קיימות. תכנית המגורים בבאר שבע כוללת כ-4,150 יחידות דיור וממוקמת בשכונת הרקפות, צפונית לנחל כובשים ומערבית לרחוב רגר. תכנית המגורים שאושרה באופקים ממוקמת בצפון-מזרח הישוב, בסמיכות לתחנת הרכבת ולדרך שדה תימן. היא מציעה הקמה של כ-1,000 יחידות דיור, מתוכן כ-20% יחידות דיור קטנות, בתמהיל בנייה מגוון.

 

שירות מקוון חדש באגף רישום והסדר מקרקעין

לאחרונה הושק שירות חדש באגף רישום והסדר מקרקעין (הטאבו) לפיו מגישי תיקים המעוניינים לבצע פעולות בלשכות רישום המקרקעין, יחלו לקבל עדכונים בזמן אמת, באמצעות הודעות טקסט ודוא"ל, על סטטוס הטיפול בבקשותיהם, לרבות עדכון על השלמת הטיפול בתיק עם קישור להוצאת נסחים, וככל שימצאו ליקויים יפורט הדרוש תיקון תוך שיתאפשר למגיש הבקשה להגיע ללשכה תוך 7 ימים לצורך קבלת התיק או תיקון הליקויים.

השירות החדש מבורך ועשוי לחסוך זמן יקר לכל העוסקים במלאכה.

 

שינוי במועדי הצהרה על רכישה או מכירת זכות במקרקעין/פעולה באיגוד מקרקעין

במסגרת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו – 2018), התשע"ז – 2016, תוקן סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע בין היתר את מועד חובת הגשת הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין.

התיקון קובע כי המועד להגשת הצהרה ע"י המוכר והרוכש יעמוד על 30 יום ממועד המכירה/רכישה (במקום 40 יום).

תיקון זה מהווה שלב ראשון במהלך שירותי שתכליתו קיצור לוחות הזמנים לקבלת אישורי מסים לרישום העסקה ברשם המקרקעין (טאבו).

התיקון יחול על עסקאות שיבוצעו החל מיום 1.1.17 ואילך.

 

ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מס' רצ/מק/2/1000/1, 413-0458406

הרינו לעדכן על מסירת הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 כי במשרדי וועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ והוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז הופקדה תוכנית מתאר רצ/מק/2/1000/1, 413-0458406, הכפופה ומשנה את תוכנית רצ/1000/1, 413-0128595.

עיקרי התוכנית: איחוד וחלוקה מחדש כולל טבלאות הקצאה ואיזון; הרחבת דרכים; קביעת קווי בניין; שינוי הנחיות בינוי ועיצוב אדריכלי; הוספת שימושי חניה בשטחים הציבוריים הפתוחים; קביעת שלבם לפיתוח; והגדרת תוואי למערכת הסעת המונים כחלק מרצועת הדרך והשטחים הציבוריים הפתוחים.

 

יבנה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 404-0237081 – "מע"ר יבנה"

הרינו לעדכן כי ביום 23/11/2016, פורסמה ברשומות (י.פ. 7385) הודעה לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר אישור התכנית הנ"ל, המהווה שינוי לתכניות שונות, ולרבות תכנית מס' יב/11/129/א.

מטרת התכנית, המתייחסת למרכז העסקים ההיסטורי של העיר יבנה, הינה יצירת מסגרת תכנונית למרכז עסקים ראשי לעיר, בשילוב מבני מגורים, מסחר ומבני ציבור, לרבות קביעת הוראות לשימור קבר רבן גמליאל ולשימור העצים בגן הסנהדרין.

עדכוני פסיקה

מה יחשב כרכוש משותף?

שם ומספר הליך: ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ"

ערכאה: בבית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הנשיאה מ' נאור, נ' סולברג וע' פוגלמן.

תאריך מתן פסק הדין: 20.11.16

ב"כ המערערות: עוה"ד צבי בר-נתן, מרב ברוך, יובל כהן.

פרטי הנכס: בניין מגורים הכולל שטח מסחרי הבנוי ע"ג חלקות 1040 ו-1043 בגוש 6850 ברחוב אחוזה 96-94 ברעננה.

עניינו של הערעור הוא בשאלת מעמדם של חלקים בבניין שטרם נרשמו כבית משותף: מעברים, לובי, גגות, שטח פריקה וטעינה וחדר אשפה, וכן של מבנים שנבנו על חלקים אלה ושל זכויות הבנייה, האם הם נחשבים לרכוש משותף של כלל הדיירים?

בית המשפט קבע כי מוכר (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 אשר הינו מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה) יכול להשאיר בבעלותו חלקים בבית משותף, בין אם הם מסוּוגים כדירות או כרכוש משותף. אולם, הטכניקה שעליו לנקוט כדי לעשות כן משתנה בהתאם לסיווג השטח. ככל שמדובר בשטח הנחשב לדירה, המוכר אינו נדרש לבצע פעולה מסוימת פרט לאי-מכירתו. בנוגע לשטחים שהם חלק מהרכוש המשותף, ישנם שטחים אשר נאסר על-פי הדין להוציאם מהרכוש המשותף (ראה סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969), וישנם שטחים אשר אין איסור על הוצאתם מכלל הרכוש המשותף, במקרה זה המוכר נדרש ליידע מראש את כל הרוכשים, במסמך נפרד מהסכם המכר או המפרט (ראה סעיף 6(א) בחוק המכר דירות) ולאחר שעשה כן, יוכל להצמיד חלקים אלה לדירה מסוימת. המבחן הינו דו-שלבי: בשלב הראשון, יש לסווג את השטח שבו מדובר: כרכוש משותף או כדירות. אם השטח סווג כרכוש משותף עוברים לשלב השני, ובוחנים אם הוא נגרע ממנו כדין.

בעניין דנא ביהמ"ש קבע כי כל השטחים, הכוללים לובי, מעברים, גגות, שטח פריקה וטעינה וחדר האשפה, נופלים תחת הגדרה שיורית של רכוש משותף. בשלב השני בחן בימ"ש האם חלקים אלה נגרעו כדין מהרכוש המשותף וקבע, כי הגריעה של החלקים מהרכוש המשותף בעניין דנא לא נעשתה באופן ברור וחד-משמעי ולכן התנאי לא מתקיים.

בנוגע לזכויות הבניה בית המשפט קבע, כי במסגרתו של הסכם המכר נקבע כי זכויות הבניה שהיו קיימות במועד החתימה על ההסכם נותרו בבעלותם של הבעלים המקוריים. בהסכם המכר לא נכללו הסכמות חוזיות באשר לזכויות בניה עתידיות. משכך, ככל שישנן זכויות שנוצרו לאחר החתימה על ההסכם הן בבעלות משותפת של כלל הדיירים.

לגבי המבנים שנבנו על השטחים שנקבע כי הם רכוש משותף, בית המשפט קבע, כי לכאורה יש לקבוע כי מה שנבנה על רכוש משותף נותר במעמד של "רכוש משותף". אולם, בהסכם המכר נכללו הסכמות גם בעניין היכולת לבנות על גבי הרכוש המשותף. היכולת להגיע להסכמות חוזיות בעניין אופן השימוש בזכויות הבניה, לרבות ביחס ליכולת לבנות על הרכוש המשותף הוכרה בפסיקה כאפשרית. לפיכך, קבע בית המשפט כי המשיבה רשאית לבנות על חלקים של הרכוש המשותף שאין מניעה לגרוע אותם לפי החוק ובהם הגגות, ובלבד שאין בבניה ניצול של זכויות בניה עתידיות, כשהיא רשאית להצמיד חלקים אלה ליחידות אחרות. המשיבה אינה רשאית לבנות בשטחים משותפים שלא ניתן להצמידם על פי הדין כגון הלובי ומבנים אלה יחשבו כחלק מהרכוש המשותף.

הערת מערכת:

נראה כי הגיעה העת להגדיר בחקיקה את כל נושא זכויות הבנייה, מדובר בחלק בלתי נפרד ממקרקעין, וראוי כי חוק המקרקעין יתייחס בצורה ברורה ומפורשת גם לזכויות אלו, כולל נושא מקום ודרך רישומן וכדו'.

 

האם ניתן לבצע עסקה בדירה בנפרד מהזכויות אשר הוצמדו אליה?

שם ומספר הליך: ה"פ 21193-07-15 יצחק אלוש ואח' נ' עו"ד גבריאל דויטש ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט חננאל שרעבי.

תאריך מתן פסק הדין: 31.10.16

ב"כ הנתבעים: לא צוין.

פרטי הנכס: בית משותף הבנוי בחלקה 28/5 בגוש 18171 ברחוב סוקולוב 15, נהריה.

הסכסוך בין הצדדים נשוא תובענה זו, עוסק בזכויות נטענות של התובע בגג בית המשותף. לטענת התובע, הוא היה הבעלים של דירה אותה מכר ללא הגג שהיה צמוד לדירה, שאת הזכויות בו שמר לעצמו. השאלה שבמחלוקת בתובענה זו היא, מי הבעלים של הזכויות בגג, התובע אשר מכר את הדירה או מי שרשום כיום כבעליה.

בית המשפט בדק האם ניתן חוקית להפריד את הצמדת הגג לדירה, ואם כן  באיזה תנאים? בהתאם להוראות סעיף 55 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 נקבע, כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף, כאשר עסקה שנעשית בדירה היא תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה. כן נקבע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה מסוימת ובמקרה כזה לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.

מסעיף 55(ב) לחוק המקרקעין עולה, כי אין תוקף לעסקה בדירה ללא חלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, וכל עסקה כזו אין לה תוקף. יחד עם זאת, אין בכך בכדי להוביל לתוצאה, לפיה העברה של החלק המוצמד מדייר לדייר על פי הסכם שיערך ביניהם היא חסרת תוקף משפטי. העברה כזו של חלק מהרכוש המשותף המוצמד, מדירה אחת לדירה אחרת או מדירה פלונית בחזרה לרכוש המשותף הכללי, היא אפשרית, אך טעונה תיקון צו רישום הבית המשותף (ראה סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין ו- סעיף 145 לחוק המקרקעין), אולם לא ניתן לבצע על פי החוק, הפרדת חלק מסוים מהרכוש המסוים שהוצמד לדירה פלונית, ללא העברתו לדירה אחרת או החזרתו לרכוש המשותף הכללי, וכל עסקה כזו היא חסרת תוקף (סעיף 55(ב) לחוק).

בעניין דנא התביעה נדחתה, באשר בית המשפט קבע כי התובעים לא הוכיחו כי ניתן להפריד את הזכויות בגג מהדירה, לא על פי החוק ולא על פי תקנון הבית המשותף.

הערת מערכת:

בשוק הנדל"ן של היום בעת מצוקת חניות גוברת והולכת, אנו נתקלים יותר ויותר בעסקאות המתייחסות למכר והעברת חניות בין בעלי זכויות, עם זאת המחוקק אינו מאפשר לבצע עסקאות בהצמדות בלבד, לבעלי זכויות מחוץ למעגל בעלי הנכסים, ייתכן ולאור האמור מן הראוי לבחון אפשרות זו, במגבלות מתאימות.

דחיית תביעה לאכיפת הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38

שם ומספר הליך: ת"א 49895-04-13 לאנורד פרנקל ואח' נ' שלום גרשוני ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, בפני כב' השופטת צילה צפת.

תאריך מתן פסק הדין: 8.11.16

ב"כ הנתבעים: לא צוין.

פרטי הנכס: בניין מגורים, המצוי ברחוב פנקס 13-11 בתל אביב והידוע כגוש 6212 חלקה 1260.

ענייננו בתובענה לסעד הצהרתי שיחייב את הנתבעים, בעלי דירות בבניין בתל אביב, לשתף פעולה, להתקשר ולחתום על הסכם עם התובעים בעניין ביצוע פרויקט לחיזוק הבניין ע"פ תמ"א 38.

התובעים, שאחד מהם הינו דייר בבניין, טענו כי פעלו במשך מספר שנים בתיאום עם דיירי הבניין, לשם קידומו של פרויקט תמ"א 38, ביצעו לשם כך פעולות שונות, הוציאו הוצאות רבות, כי הנתבעים אף חתמו על בקשה לקבלת היתר בניה, וכי התובעים ניהלו עם הנתבעים מו"מ מתקדם לכריתת הסכם, ואף העבירו לעו"ד מטעמם נוסח הסכם פורמאלי. התובעים טענו כי בנסיבות אלה, הצדדים גמרו בדעתם על קשר משפטי מחייב ביניהם, ולפיכך – כי התובעים הזכאים לבצע את פרויקט החיזוק כיזמים ולהוציאו אל הפועל.

בנוגע לסוגיית כריתת החוזה, קבע בית המשפט כי לא ניתן לייחס לצדדים גמירות דעת ומסוימות ביחס לנקודת ה"אל-חזור" שלה טענו התובעים  – חתימת הנתבעים על הבקשה להיתר, וכי לא ניתן להתייחס לחוזה שלא נחתם על ידי הצדדים כחוזה מחייב, כאשר חסרים בו פרטים מהותיים כגון זהות היזם, ערבויות ובטחונות, התמורה לבעלי הדירות, ולוחות הזמנים.

בית המשפט אף בחן האם ראוי וצודק היה לאכוף על הנתבעים את ה"הסכם הפורמאלי", אילו היה נכרת, בהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, וקבע כי בענייננו, מתקיימים כל הסייגים הקבועים בסעיף 3 לחוק התרופות.

ראשית, קובע בית המשפט, כי החוזה הפורמאלי אינו בר ביצוע, לאור השינויים המשמעותיים והמהותיים שנערכו בשנים האחרונות בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, והעובדה כי שינויים אלה יצריכו השלמות ושינויים בהסכם על ידי בית המשפט, על מנת להורות על אכיפתו.

נקבע, גם "סייג השירות האישי" חל בענייננו, שכן אין חולק כי אכיפת ההסכם פורמאלי תצריך שיתוף פעולה הדוק בין הצדדים, שעה שפרטים רבים טרם הושלמו והוסכמו ביניהם, וכי מדובר בהליך בניה מורכב שניתן לשער כי יימשך מספר רב של חודשים ולצורך ביצועו נדרשים יחסי אמון בין הצדדים, אמון שאינו קיים.

בית המשפט קובע כי גם "סייג הפיקוח" חל בענייננו. סייג זה עניינו במצב בו ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד בית המשפט, זאת לאור מורכבות ההסכם שאכיפתו מתבקשת, משך הזמן הצפוי לביצוע צו האכיפה ומידת שיתוף הפעולה הנדרש בין הצדדים.

לבסוף, קובע בית המשפט כי גם "סייג הצדק", המושפע ממכלול הנסיבות והתנהלות הצדדים, מתקיים בענייננו. בהקשר זה קובע בית המשפט בין היתר כך: "קשה להלום אכיפה של הסכם (שתוקפו כאמור מוטל בספק) המאפשר לתובע לכפות מכוחו על בעלי דירות את כניסתו לדירותיהם, לבצע עבודות בדירות ולערוך בהן שינויים (שטרם סוכמו בין הצדדים) ובעל כורחם במשך זמן לא מבוטל, הכל כדי שיוכל הוא לממש את ציפיותיו לגריפת רווחים מתוספת הבניה (גג+ מרתפים) בהתאם להיתרי בניה שניתנו להם. הנזקים שייגרמו לנתבעים, בעלי הזכות הקניינית בדירות, כתוצאה מאכיפת ההסכם בניגוד לרצונם עולים לאין שיעור על העוול שייגרם לכאורה לתובע אם תדחה דרישתו לאכיפה. מדובר בנזקים שיגרמו לנתבעים שאינם רק כלכליים גרידא, זאת בניגוד לנזקיו של התובע הניתנים לאומדן כספי".

לאור האמור, דחה בית המשפט את התביעה, תוך חיוב בשכר טרחת עו"ד בסך של 150,000 ₪.

הערת מערכת:

אמנם לאחרונה העלה בית המשפט העליון על נס את תמ"א 38 וקבע כי מדובר בתכנית שהינה הכרח ואמנם יש ליתן משקל יתר לאישור בקשות, אולם נראה כי בכל זאת לא ניתן לאכוף על חלק נכבד מבעלי זכויות להתקשר בעסקה כאמור, בית המשפט ראה משימה זו ככמעט בלתי אפשרית, ואכיפת ביצוע הסכם זה כלא סביר.

האם מתפללים בבית כנסת מהווים אישיות משפטית נפרדת
לצורך חוק הגנת הדייר ומתי ניתן לפנות דייר מוגן

שם ומספר הליך:  ת"א 5434-10-14 שולמית זמיר נ' זרחיה לביא ואח'

ערכאה:  בית משפט השלום בתל אביב יפו, בפני כב' השופטת כרמלה האפט.

תאריך מתן פסק הדין: 21.11.16

ב"כ הנתבעים:  לא צוין.

 פרטי הנכס: דירה המצויה בחלקה 14/18 בגוש 6912 ברחוב טשרניחובסקי 6, תל אביב.

בשנת 1977 השכיר "זמיר הסב", בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן- "החוק"), דירה בת 3 חדרים הנמצאת בקומה הראשונה בבניין שברחוב טשרניחובסקי 6, תל אביב, הידועה כחלקה 14/18, בגוש 6912 (להלן – "הדירה" ו"הבניין" בהתאמה), אשר הייתה בבעלותו, לידי "בית כנסת עולי לוב ע"ש נתן הנביא", כאשר בשמו של בית הכנסת חתמו ה"ה "לביא ז"ל" ו"מימון ז"ל", ובית הכנסת ממשיך ופועל אף בימנו אנו. ברבות הימים נפטר "זמיר הסב" והוריש את הדירה לבנו "זמיר הבן", אשר אשתו, הגב' שולמית זמיר היא שתובעת את פינוי הנכס לאור מספר טענות, אשר בהן דן בית משפט השלום כדלהלן.

תחילה פנה בית המשפט הנכבד לבחינת זכאותם של "בית כנסת" או "קבוצת מתפללים" להוות אישיות משפטית נפרדת הנדרשת אשר על פי החוק יכולה להיחשב כדייר מוגן, וקבע, כי בהתאם לפסיקה, בית כנסת או קבוצת מתפללים אינם מהווים אישיות משפטית נפרדת מחבריה העומדים בתנאי החוק ואינם יכולים להוות דייר מוגן.

לאחר מכן פונה בית המשפט הנכבד ובוחן האם הנתבעים 2-1 זכאים להיחשב כדיירים מוגנים נגזרים, בהיותם בניהם של "לביא ז"ל" ו"מימון ז"ל" שבעניינם לא הייתה מחלוקת כי הם היו דיירים מוגנים. בית המשפט, מתייחס לבית כנסת כ"עסק" בהתאם לפרשנות הפסיקה, וקובע כי על פי נסיבות המקרה, הנתבעים 2-1 עמדו בנטל להוכיח, כי הם מנהלים את העסק בעצמם או על ידי אחר מטעמם מיום פטירת אבותיהם ולכן זכאים להיחשב כדיירים מוגנים נגזרים.

שנית, פונה בית המשפט לבחון את טענה התובעת, כי הנתבעים הפרו את ההסכם שעה שסגרו מרפסת לא בהיתר ותלו שלט בניגוד להסכם. בית המשפט מציין, כי על מנת להראות שאכן הופר ההסכם וכי ההפרה מהווה עילת פינוי, יש להראות כי היה קיים תנאי בהסכם אשר הופר, וכי ההסכם אכן קבע בהפרת אותו התנאי זכאי המשכיר לדרוש את פינוי הנכס.

כך לאור העובדות, קבע בית המשפט שסגירת המרפסת ותליית השלט נערכו כבר בשנת 1977 ואושרו על ידי "זמיר הסב" הגם שהיו בניגוד להוראות ההסכם ומשכך הנתבעים 2-1 לא הפרו את ההסכם ולא קמה לתובעת עילת פינוי.

שלישית טענה התובעת, כי באיחור בין שנתיים ימים בתשלום שכ"ד, הפרו הנתבעים את ההסכם והפרה זו מהווה עילת פינוי. בהקשר זה ציין בית המשפט, כי לא די באי תשלום שכ"ד כדי להוות עילת פינוי אלא שיש להראות שהפסקת התשלום הפכה לעניין של קבע. בהתאם קבע בית המשפט הנכבד, כי הנסיבות מעידות על כך שנוצר עיכוב בתשלום אשר נבע מאי הבנות ואי סדרים ואשר אינו מהווה אי תשלום כעניין של קבע, לא כל שכן כאשר התשלום הוסדר במלואו, ועל כן אינו מהווה עילה לפינוי הנתבעים 2-1.

לאור האמור דחה בית המשפט את התביעה והטיל על התובעת את הוצאות הנתבעים בשווי 20,000 ₪.

הערת מערכת:

למרות חלוף עשרות רבות של שנים מעת חקיקת הדיירות המוגנת, נראה כי זו עדיין חיה ובועטת ונדרשים לזכויות אלו מדי פעם, ייתכן כי הגיעה העת ליצור פתרון של קבע למערכת יחסים לא בריאה זו שיוצרת חיכוכים בין בעלי זכויות מסוגים שונים, לא מאפשרת שימוש סביר הן לבעלי הנכס והן לדייר, כמו תקופה בה יעודדו מכירה הדדית וכדו'.

 

הקלה שפורסמה ואושרה בהעדר חובה לעשות כן על פי דין,
אינה מהווה אירוע מס לצורך חיוב בהיטל השבחה

שם ומספר הליך: ערר 8108/12 חברת הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 13.10.16

ב"כ העוררת: עוה"ד דפנה תמיר, אלי גולדשטיין מריבוע הכחול, עו"ד קאופמן ראדו.

פרטי הנכס: מקרקעין המצויים ברחוב ויצמן 8 ברעננה, הידועים כגוש 7657 חלקה 4 מגרש 4/1.

מבקש היתר ביקש לשנות מאופן הבינוי הקבוע בנספח בינוי במעמד מנחה, המהווה חלק ממסמכי התכנית הסטטוטורית החלה על המקרקעין, כך שבמקום שני מבנים בני 15 קומות כ"א, יוקם על גבי המגרש שברשותו מבנה אחד בן 20 קומות. לשם כך, נדרש מבקש ההיתר על ידי הועדה המקומית, לפרסם הודעה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה. ואולם, במסגרת ההחלטה על אישור הבקשה להיתר הכוללת את שינוי הבינוי, לא צוין ב"רחל בתך הקטנה" כי רכיב השינוי המבוקש מהווה הקלה. אי לכך עלתה השאלה האם אישור השינוי מנספח הבינוי מהווה אירוע מחולל השבחה?

זוהי הסוגיה העיקרית שנדונה בהליך שבפנינו – שהינו ערר על הכרעתה של שמאית מכריעה, במסגרתה נקבע כי אישור שינוי הבינוי היווה אירוע משביח, המקים חבות בהיטל השבחה.

לעניין הצורך בהקלה לשם סטייה מנספח בינוי מנחה, ציינה ועדת הערר בהחלטתה, כי אף שטרם נקבעה הלכה מחייבת בעניין, העמדה המקובלת היא שככלל, סטייה מהוראות מנחות בתכנית, ובכלל זה, מנספח בינוי מנחה, אינה מצריכה פרסום הקלה בהתאם לחוק. יחד עם זאת, לוועדה המקומית שיקול דעת (העשוי במקרים מסוימים לעלות לכדי חובה של ממש) אם לפרסם את דבר הסטייה מההוראות המנחות, וזאת בשים לב לאופי ההוראות המנחות, רמת הפירוט שלהן בתכנית ומידת הסטייה המבוקשת מהן.

ועדת הערר ציינה כי בענייננו, השאלה אם בנסיבות העניין אכן היה מקום לדרוש מהעוררת לפרסם את השינוי שביקשה בבינוי המנחה, היא שאלה החורגת מגדר סמכותה של ועדת הערר כוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, וכי ועדת ערר זו אינה נוטה ככלל להתערב בשאלת חוקיות הליך הרישוי, אלא מקום בו בולטת על פני הדברים אי-חוקיות בהליך הרישוי.

מכל מקום, ועדת הערר ציינה כי בענייננו, החלטת הועדה המקומית על אישור הבקשה להיתר, כלל לא התייחסה ברחל בתך הקטנה לשינוי הבינוי כהקלה (על אף הפרסום שנערך ביחס לשינוי בינוי זה). בעניין זה, ציינה ועדת הערר כי פרסום ההקלה אינו, אלא שלב ראשון לצורך אישורה של הקלה, אולם אין הוא כשלעצמו אירוע מחולל השבחה, וועדת הערר קבעה בנוסף כי די בכך לקבוע כי לא נוצר בענייננו אירוע מס, וממילא – כי לא נוצרה בענייננו חבות בהיטל השבחה.

יתירה מכך, קבעה ועדת הערר, כי הקלה שפורסמה ואושרה בהעדר חובה לעשות כן על פי דין, אינה מהווה אירוע מס לצורך חיוב בהיטל השבחה וזאת אף אם יש בה כדי להעלות את שווי המקרקעין, ועל כן, נוכח העובדה שהעמדה השולטת היא כי סטייה מהוראות מנחות בתכנית אינה מחייבת פרסום הקלה לפי סעיף 149, הרי שאין בעצם קבלת ההחלטה על ידי הועדה המקומית כדי להוות ראיה לקיומו של אירוע מחולל השבחה כהגדרתו בתוספת השלישית.

על בסיס האמור, ביטלה ועדת הערר את קביעת השמאית המכריעה בעניין קיומה של השבחה בגין אישור החריגה מנספח הבינוי, וקבעה כי בנסיבות העניין, לא קמה לעוררת חבות בהיטל השבחה בגין אישור שינוי הבינוי.

הערת מערכת:

במקרים בהם בינוי הינו מנחה בלבד ואולם מבקשים ליצור שינוי משמעותי בבינוי זה, הרי שנראה כי גם אם אין מדובר בהקלה מתכנית, הרי ששינוי מהותי עלול לפגוע משמעותית, ועל כן הפסיקה וההלכות קבעו כי עדיין מנחה אין פירושו התעלמות אלא עדיין יש לילך בכיוון הנחיה זו, בהעדר סיבה לחרוג, לאור וודאות, יש לשקול לפיכך להתנגד להיות בינוי מנחה עוד בשלב תכנית ולבקש כי יוגדר כמחייב.

 

 

החלטת ועדה מחוזית לשינוי שלביות לא מהווה אירוע משביח

שם ומספר הליך: ערר 85263/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 21.9.16

ב"כ המשיבה: עו"ד עפר טויסטר.

פרטי הנכס: מתחם רב מכר גלילות, הסינמה סיטי, ברמת השרון.

 

האם החלטת הועדה המחוזית לשינוי שלביות שנקבעה בתכנית, מהווה אירוע השבחה המחייב לחשב נכון למועד ההחלטה את מלוא ההשבחה שנוצרה עקב אישור התכנית? זו השאלה שעמדה בפני ועדת הערר.

בנסיבות המקרה, אושרה על המקרקעין תכנית רש/616/א/3, אשר בין היתר העניקה למקרקעין תוספת זכויות ניכרת לתעסוקה. עם זאת, אותה תכנית קבעה כי תנאי למתן היתרי בניה בתחומה יהיה אישור תכנית (לא במובנו של חוק התכנון והבניה כפי שהדגישה ועדת הערר בהחלטתה) לביצוע מחלף שתאושר ע"י משרד התחבורה והבטחת התחלת ביצוע של המחלף והשלמת הביצוע של הפתרונות התחבורתיים הנוספים שאושרו לאותו שלב.

למרות התנאי האמור, לאחר המלצת הועדה המקומית, קיבלה הועדה המחוזית החלטה המאפשרת מימוש של 4,500 מ"ר לשטחים עיקריים לתעסוקה בשטחה של העוררת באופן מידי ובלי תלות בתנאים התחבורתיים שנקבעו לשם כך במקור בתוכנית. בעקבות זאת, קיבלה העוררת היתרי בניה ושומת היטל השבחה מהוועדה המקומית.

בהליך שהתנהל בפני השמאי המכריע, טענה הועדה המקומית כי מדובר בהקלה המקימה את החבות. אלא שהשמאי המכריע קבע כי לא הוכחה שניתנה הקלה וממילא התכנית היא שיצרה את ההשבחה, גם אם לא אפשרה מימוש מידי של הזכויות עקב הצורך בהסדרת פתרון תחבורתי.

בערר שהוגש, שינתה הועדה המקומית עמדתה וטענה כי דווקא אישור הועדה המחוזית לשינוי השלביות בתכנית הוא האירוע המשביח. ועדת הערר ציינה כי די בכך כדי לדחות את עררה, שכן קשה לקבל טענה של פגם בשומה מכרעת, לגבי טענות שלא עלו בפני אותו שמאי מכריע. מכל מקום, וועדת הערר קבעה שהיא דוחה עמדה זו גם לגופה.

ועדת הערר סקרה את פסיקת בית המשפט העליון בהלכות "אופל קרדן" (בר"מ /505/15), "גוזלן" (בר"מ 2866/14) ו"אליק רון" (רע"א 3002/12) והסבירה על ההבדל שבין סיטואציה שבה מדובר בזכויות "מוקנות" בתכנית מתאר מקומית וקונקרטית כבענייננו (ואין שאלה של האם התקבלו, אלא שאלה של זמינות – הח"מ), לבין סיטואציה שבה לא מדובר בתכנית קונקרטית ו/או זכויות מותנות ו/או הקלה, שאז קיימת עננה ואי וודאות באשר לעצם קבלתן.

ועדת הערר הדגישה, שהעובדה שעל מנת לממש את התכנית יש לעמוד בתנאים למתן היתר שנקבעו בה אינה הופכת את הזכויות מכוחה לזכויות מותנות במובנו של פסק הדין בעניין "אליק רון" והפסיקה הנ"ל. יתרה מזו, ועדת הערר הדגישה שלו היו נמכרים המקרקעין לפני החלטת הועדה המחוזית, הייתה הועדה המקומית דורשת תשלום היטל השבחה עבור התכנית בגין מימוש זה, בפרט כאשר השומה המכרעת קבעה כי גם בהינתן דחיה למימוש הזכויות בשש וחצי שנים בשל אותם הסדרים תחבורתיים נדרשים, השביחה זו את המקרקעין בכעשרה מיליון ₪.

בסוף החלטתה, ועדת הערר ציינה, כי לנוכח הלכת "אליק רון", היא נוטה לסבור שככלל, יש מקום לגבות היטל השבחה "משלים" עם קבלת החלטה על ביטול תנאים למתן היתר כאמור – החלטה שעיקרה בהקדמת זמינותן של הזכויות. עם זאת, ועדת הערר ציינה שהיא לא מצאה לקבוע בכך בעניין זה, משום שיהיה בכך הרבה מעבר לגמישות שנוהגת בועדת הערר לגבי אפשרות להוספת טענות מעבר לאלו שהועלו בכתב הטענות המקורי.

הערת מערכת:

סעיף 145(ג1) לחוק התכנון והבנייה, שהתווסף במסגרת תיקון 101, קובע כדלקמן: "נקבעו על תכנית החלה בקרקע או על בניין תנאים הנוגעים לביצועה, לעניין התניית ביצועה בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות, לא תתן רשות רישוי מקומית היתר לעבודה או לשימוש, אם לא מולאו התנאים האמורים, אלא אם כן אישר זאת מוסד התכנון המוסמך, ובלבד ששוכנע כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם ללא מילוי אותם תנאים; לעניין זה, "מוסד התכנון המוסמך" – מוסד התכנון שאישר את התכנית, למעט ועדה מקומית".

לפיכך, ניתן לפעול לביטול תנאים שנקבעו למתן היתר באמצעות קבלת החלטה של מוסד התכנון מכוח הוראת החוק הנ"ל.

האם יש בקבלת אישור מוסד התכנון בנוגע לביטול תנאים למתן היתר מכוח הסעיף הנ"ל, משום אירוע מחולל השבחה? האם הוראת חוק, שאינה ממן האירועים המשביחים שנקבעו בחוק יכולה ליצור אירוע משביח נוסף?

האם הפתרון של גביית היטל "משלים" ופסק הדין בעניין "אליק רון" אשר צוינו בהחלטת ועדת הערר, ביטלו למעשה את הלכת "סמפלסט" (רע"א 8538/99), במסגרתה נקבע שהחלטת ועדה מקומית לתוספת שטחי שירות מכוח תקנות חישוב שטחים שינתה את התכנית המקומית, ובתוך כך יצרה השבחה (שכן במקרה זה מדובר בהחלטה מכוח החוק המשנה הוראות של תכנית מקומית)?

ועדת הערר אמנם לא יכלה להתייחס לכל התהיות מעלה, אולם לנו נראה שזה רק עניין של זמן עד שיגיעו לפתחה.

 

 

מהו "מועד המימוש" כאשר מתבצע שימוש תואם תכנית ללא קבלת היתר?

שם ומספר הליך: ערר 20/16 סבניר שלמה נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 20.11.16

ב"כ העורר: עו"ד חן לבנת.

פרטי הנכס: דירת מגורים המצויה ברחוב מודיעין 24, בשכונת מקור ברוך, ירושלים.

סוגיה עיקרית ראשונה שנדונה בערר זה היא, מהו "מועד המימוש" במקרה בו מדובר על בנייה ושימוש לצרכי מגורים טרם אישור תכנית המאפשרת שימוש למגורים. האם מועד המימוש נמנה ממועד אישור התכנית או ממועד הוצאת היתר הבניה?

ועדת הערר מציינת כי כבר בהחלטה קודמת, 035/14 בתיה הנוניאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, היא קבעה כי אין לראות בהמשך מגורים בבנייה לא חוקית, לאחר אישור תכנית המאפשרת את הכשרת הבנייה, כמועד מימוש בדרך של התחלת שימוש בפועל. ועדת הערר קבעה שם, שהיא אינה סבורה כי ניתן לראות בנוסח החוק הקיים כמאפשר את הפרשנות המוצעת על ידי המשיבה, הקובע מועד מימוש למועד אישור התכנית. בנוסף מציינת ועדת הערר כי "דרך המלך" לטיפול בהתחמקות עברייני בנייה מהיטל השבחה היא באמצעות הליכי האכיפה הקובעים סנקציות כספיות על העבריינים.

עוד קבעה ועדת הערר כי, כאשר מבקש זכאי לקבל פטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית, אין למנוע זאת ממנו מטעמים של הרתעת עברייני בנייה וככל שהמחוקק היה מבקש להסדיר נושא זה בחקיקה, לרבות הוראות המעבר הנדרשות, הרי הדבר היה נעשה.

סוגיה שניה בה דנה ועדת הערר, למעלה מן הצורך, היא התיישנות ושיהוי במועד גביית היטל ההשבחה. ועדת הערר קבעה כי, אין ועדה מקומית רשאית לשלוח הודעת חיוב לאחר חלוף למעלה משבע שנים ממועד מימוש. תקופת ההתיישנות של שבע שנים הקבועה בחוק ההתיישנות מהווה רף עליון ונורמה מכוונת שנקלטה גם במסגרת המשפט המנהלי. אין להסתפק בכך שהנישום לא העלה טענת התיישנות, שהרי הדבר עלול לעודד רשויות מקומיות לפעול ב"שיטת מצליח".

עוד מציינת הועדה כי, כאשר חלפה תקופה משמעותית, אך קצרה משבע שנים, רשאי הנישום להעלות טענת שיהוי. באשר לכלל אצבע לעניין "הרף התחתון" להעלאת טענת השיהוי, נכון לפעול בהתאם להלכה הפסוקה הקובעת שעל רשות מנהלית לפעול לחיוב הנישום בהקדם האפשרי וככלל אין להשתהות מעל תקופה של שלוש שנים. לאחר חלוף תקופה זו נכון יהיה לשקול, תוך בחינת מכלול הנסיבות, ביטול חיוב עקב שיהוי. לעומת זאת, טענת שיהוי שתטען עקב חלוף תקופה קצרה מכך תחייב את הנישום להעלות טעמים מיוחדים המצדיקים את קבלתה.

הערר התקבל.

הערת מערכת:

פסיקת בתי המשפט וועדות הערר לכאורה סותרת את תחושת הצדק הטבעי שלפיה הנהנה לא משלם על חטאו ואף מרוויח וחוסך היטל השבחה, אולם בצדק נקבע כי עניין זה הינו למחוקק, על בנייה ללא היתר יש הליכים שונים וכלי היטל ההשבחה לא הוא שנבחר על מנת להתייחס לנקודה זו, ויש להפריד בין המיסים וההיטלים השונים לבין הקנסות וההליכים הפליליים.

 

האם שימוש חורג מהיתר מהווה אירוע מס היוצר חיוב בהיטל השבחה ?

שם ומספר הליך: ערר 8159/11 משכנות ראשונים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נס ציונה

ערכאה: ועדת ערר מחוזית, בפני כב' יו"ר הערר, עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 30.10.16

ב"כ העוררת: עוה"ד אייל מאמו, יגאל יוסף.

פרטי הנכס: בניין המצוי ברחוב הבנים 5 בנס ציונה, הידוע כחלקות 480-479 בגוש 3637.

עניין לנו במקרה בו העוררת, בעלת בניין מגורים ברח' הבנים 5 בנס ציונה (גוש 3637 חלקות 480-479), ביקשה היתר למסחר ומסעדות.

התוכנית החלה על המגרשים (נס1/1) מאפשרת את כל השימושים האמורים, ואולם לאור העובדה שההיתר שניתן למגרש, הינו לשימוש למגורים,  הוועדה המקומית העניקה היתר לשימוש חורג מהיתר (ממגורים למסחר) וחייבה את העורר בהיטל השבחה.

הערר בענייננו הוגש הן ביחס לעצם החיוב והן ביחס לגובה החיוב.

ועדת הערר דנה תחילה בשאלת העצם החיוב, ואימצה את קביעת וועדת הערר המחוזית תל אביב בערר (ת"א) 85241/11 ‏נכסי יד חרוצים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (ע"י כב' היו"ר גילת אייל), כשקבעה, כי התכליות המונחות בבסיס החיוב בהיטלי השבחה לא מאפשרות לראות בהיתר לשימוש חורג מהיתר של אחד השימושים שהותרו בתכנית, כאירוע תכנוני משביח.

לשם הבחנה בין מצב של יצירת חיוב למצב של מימוש קבעה הוועדה המחוזית, כי יש לבחון האם ההשבחה נוצרה עקב "פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון" או "עקב" הליך רישויי בלבד.

כך קבעה, כי יש להבדיל בין "אישור תכנית שהינו בוודאי מקרה של עיצוב הנורמה התכנונית, כך גם מתן היתר הכולל הקלה או שימוש חורג מתכנית, שכן מוסד התכנון הנותן את ההיתר מקבל החלטה לגבי אפשרות באותו מקרה לסטות מהנורמה התכנונית (בתחום שמאפשר לכך הדין), ולמעשה עוסק בעיצוב גבולותיה של הנורמה באשר לשימוש או לבינוי שיותרו בנסיבות כל מקרה", לבין מתן היתר לשימוש חריג מהיתר תואם תכנית, הליך אשר דומה במהותו למתן היתר במסלול הרגיל, שאינו נתפס כאירוע משביח אלא אירוע של מימוש בלבד.

ועדת הערר ביצעה השוואה בין מצב בו מבוקש היתר לשימוש חורג מהיתר, אשר תואם את התוכנית, לבין מצב בו היו הורסים את הנכס הקיים במקרקעין ומבקשים תחתיו היתר בניה לנכס חלופי אשר תואם את התוכנית לרבות השימוש החריג. הואיל ושני המצבים היו מביאים לאותה התוצאה ביחס לשימוש החורג, והואיל ובמקרה בו היה מבוקש היתר בניה מלא, לא היה חולק על כך שמדובר באירוע של מימוש, קבעה ועדת הערר כי אין מקום לבצע איפה ואיפה בין שני המצבים וכי נכון לראות אף במתן היתר לשימוש חורג מהיתר, התואם תכנית, כאירוע מימוש.

לאור האמור קבעה ועדת הערר כי שעה שהוצאת היתר לשימוש חורג מהיתר, התואם תכנית, הינו אך מועד מימוש ולא אירוע מס והואיל והעוררת רכשה את זכיותיה בנכס לאחר אישור תכנית נס/1/1, כך ששולם היטל ההשבחה בגין התוכנית (וכלל השימושים שהיא מכילה) במועד רכישת הנכס (אשר היווה מועד מימוש), אין מקום לחייב את העוררת בהיטל השבחה פעם נוספת.

בהתאם, ועדת הערר לא דרשה בשאלת גובה השומה, וקבעה כי המשיבה תישא בהוצאות העוררת בסך של 25,000 ₪, בתוספת מע"מ כחוק.

 

הערת מערכת:

הן הפסיקה והן הצעות חוק שונות שמקודמות בנושא, מובילות לתוצאה כי הליך של שימוש חורג מהיתר הולך ומתאייד, בפועל מדובר למעשה בהוצאת היתר חדש, ונראה כי כלי זה לא יהא עימנו עוד זמן רב.

 

יחסי הכוחות שבין בניין בעל חשיבות היסטורית ואדריכלית שלא הוכר כבניין שימור בתוכנית
לבין הוראות תמ"א 38-הריסה

שם ומספר הליך: ערר 6101/16 מירי ויאיר גן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה, מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד תמר עיני ורדון.

תאריך מתן ההחלטה: 27.10.16

ב"כ הצדדים: לא צוין.

פרטי הנכס: מבנה המצוי ברחוב רוקח 17 רמת גן, גוש 6205 חלקה 148.

בפנינו ערר על החלטת ועדת משנה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, לאשר בתנאים בקשה להיתר מכוח הוראות תמ"א 38, להריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש תחתיו, ברחוב רוקח 17 רמת גן הידוע כגוש 6205 חלקה 148 (להלן – "המבנה").

העוררים הגישו התנגדותם לבקשה להיתר, ובין היתר טענו כי מדובר במבנה היסטורי בעל ערך לשימור. הוועדה המחוזית קיבלה את טענת העוררים, כי מדובר במבנה בעל ערך היסטורי ואדריכלי, אך הואיל והמבנה לא נכלל בסקר השימור שנערך בעיר רמת גן ולא נכלל במסגרת המבנים לשימור בתכנית השימור שבהכנה, קבעה שניתן לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאי שיוכן תיק תיעוד מקדים לאישור אדריכלית העיר, וכן בתנאי שיוצב שילוט היסטורי באתר.

על החלטה זו הוגש הערר.

ראשית קבעה הועדה המחוזית, כי שעה שהעוררים מתגוררים בבניין הגובל למבנה והיו בעלי זכות להגיש התנגדות לבקשה להיתר בניה, נפתחה בפניהם הדלת להגיש התנגדות בכל טענה, לרבות בעניין מבנה לשימור, שכן הם בעלי אינטרס ישיר וממשי בבקשה והם מושפעים באופן ישיר מההריסה והבניה המבוקשת.

לגופם של דברים קבעה ועדת ערר, כי הוראות תמ"א 38 מבחינות בין "מבנה לשימור" על פי תכנית (להלן – "מבנים לשימור"), לבין מבנה שאינו לשימור על פי תכנית אך בעל ערך היסטורי או אדריכלי (להלן – "מבנים שאינם לשימור"), וקובעות הוראות שונות המגבילות את תחולת תמ"א 38, ביחס לשני סוגי המבנים.

בבקשה לתוספת בניה, תחולת תמ"א 38 מותנית בהוראות התוכנית לשימור (המאושרת, המופקדת או זו שפורסמו לגביה הגבלות מכוח סעיף 78 לחוק), אך כשמדובר במבנים שאינם לשימור, החלת הוראות תמ"א 38 נתונה לשיקול דעתה של הועדה המקומית, לאחר שמיעת חוות הדעת של מהנדס הועדה. כאשר הכלל הוא שלא יותרו תוספות בניה, והחריג הוא אישור התוספות.

לעומת זאת, כאשר מדובר בבקשה לתוספת זכויות בניה בדרך של הריסה ובניה, לשון תמ"א 38 אינה מבחינה בין מבנה לשימור לבין מבנה שאינו לשימור וקובעת כי לא תוחלנה הוראותיה של תמ"א 38 לעניין הריסה ובניה מחדש, על מבנים כגון אלו.

עוד הוסיפה בהקשר זה ועדת הערר, כי סעיף 14א(ו) בתמ"א 38, לפיו הוראות התמ"א לעניין הריסה ובניה מחדש, לא תחולנה במקרים של מבנים לשימור ומבנים שאינם לשימור, לא מציג תנאים מצטברים ביחס למבנים שאינם לשימור, אלא חלופיים, כך שדי בכך שמדובר במבנה בעל ערך אדריכלי (שאין לו ערך היסטורי), או במבנה בעל ערך היסטורי (שאין לו ערך אדריכלי), על מנת שהסעיף יחול.

עוד קבעה ועדת הערר כי אין לראות בתמ"א 38 כתכנית ששקלה את היבטי השימור וכי אלו צריכים להיבחן בהתאם להוראות התמ"א, כאשר לא כל ערך היסטורי שולי או ערך אדריכלי שולי ימנעו את תחולת סעיף 14א לתמ"א, או יצדיקו מניעת תוספות בניה מכוח התמ"א והטלת מגבלות תתאפשר רק בתנאי שמדובר במבנה בעל ערך היסטורי או אדריכלי מיוחד.

בהקשר זה קבעה ועדת הערר כי לא כל "ראשית ראיה" או טענה בעלמא לערך היסטורי או אדריכלי של מבנה, מטילה חיוב על הועדה המקומית, לאחר ששמעה את עמדת מהנדסת הועדה, לקבל גם חוות דעת מהגורם הרלוונטי לבחינת קיומו או העדרו של ערך אדריכלי או היסטורי במבנה שאינו לשימור, אך כאשר קיימת וודאות בעניין קיומו של ערך כאמור, או ראיות ממשיות לקיומו של ערך כאמור, כפי שהיה בענייננו, חובה על הרשות להיוועץ ולקבל את עמדת הגוף הרלוונטי לבחינת נושאי השימור, ובענייננו- ועדת השימור המקומית של עיריית רמת גן, וזאת הגם שהמבנה לא נכלל בתוכנית לשימור.

לאור האמור, מבחינת אופרטיבית, קבעה הוועדה המחוזית כי טרם שיוחלט על הריסת המבנה יש להכין תיק תיעוד ולהעלות את הבקשה לוועדת השימור המקומית, והשיבה את התיק לוועדה המקומית לבחינת עמדת ועדת השימור המקומית בעניין המבנה ביחס להחלת הוראות תמ"א 38 עליו וקבלת החלטה מושכלת בעניין.

התיק נסגר ללא צו להוצאות.

הערת מערכת:

קיימת התנגשות תמידית בין הרצון לחדש ולבנות לבין הדרישה לשמר, תכנית השימור של ת"א לדוגמא מוציאה את האפשרות לנצל הוראות תמ"א 38, הבעייתיות המשמעותית הינה בהתייחס לשלבים השונים של התכנון, האם די ברשימה של הרשות כדי לפגוע בזכויות קניין ולמנוע התחדשות, שימוש יתר במניעת בנייה ללא כל אפשרות לפיצוי הינה בעייתית ולכן קיימת חשיבות רבה להחלטת ועדת הערר.

 

המערכת מברכת את כל נמעניה בברכת חג אורים שמח!

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

דרישת הרשויות המקומיות לשיפוי מאת היזמים בגין תביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אינה חוקית

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

 

שם ומספר הליך: ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-ראשון לציון ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני הרכב כב' הש' י' דנציגר, נ' הנדל וע' ברון.

תאריך מתן פסק הדין: 15.12.16 ב"כ המערערת: עו"ד עמי אסנת; עו"ד ורדה דבון-ברמן; עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימט ממשרד כהן, וילצ'יק ושות'

הערעור דנא נסוב על שאלת חוקית הפרקטיקה הנוהגת כיום על ידי הרשויות המקומיות, לפיה נדרשים יזמים המגישים תכנית, להעמיד לידי הרשות המקומית כתב שיפוי בגין פיצויים שתידרש הרשות המקומית לשלם לנוכח תביעות פיצויים שיוגשו נגדה, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ח-1965, על ידי צדדים שלישיים אשר לדידם נפגעו מתוכנית שהגיש היזם.

הבסיס לפסיקתו של בית המשפט העליון מושתת על עקרון חוקיות המנהל, אשר הינו העיקרון המהותי ביותר של המשפט המנהלי, ואשר על פיו כל פעולה מנהלית חייבת להיות מבוססת על הסמכה חוקית, ואינה יכולה לחרוג מגבולות הסמכה זו.

על כך מוסיף בית המשפט העליון, כי עקרון החוקיות משתרע גם על חיובים שניתן לראות בהם היטל או אגרה, וזאת ככל שהרשות לא הוסמכה להטילם, ובכלל זאת גם על חיובים פוטנציאליים. היינו, באם רשות מבקשת להטיל חיוב כספי על אזרח, בין נדחה או מותנה, חייבת היא למצוא לכך הסמכה בחוק, אחר חורגת היא מגבולות סמכותה והסמכתה.

בית המשפט העליון, מוצא לנכון לציין אף כי הרציונאל בהטלת תשלום הפיצויים על הוועדה המקומית נעוץ בשתי סיבות: האחת, החשש מתשלום פיצוי מהווה גורם מאזן עבור הוועדה המקומית ומחייב אותה לשקול את הפגיעות העתידיות האפשריות לסביבת המתחם עליו חלה התוכנית; השניה, אל מול תשלומי הפיצוי, זוכה הוועדה המקומית בתשלום היטל השבחה בגין תכנית ומשכך ראוי הוא כי הם ישמשו גם בגין תשלום פיצויים לצדדים שניזוקו ממנה.

לבסוף קובע בית המשפט העליון, כי גלגול תשלומי הפיצויים שיפסקו מכוח תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, על צד שלישי, באמצעות קבלת כתב שיפוי, כמוהו כהטלת מס על היזם ובהעדר הוראה בדין המסמיכה את הוועדה המקומית להטיל מס כאמור על האזרח, אין היא רשאית לעשות כן, וזאת אף אם אין מדובר בהטלת חיוב כספי בפועל, אלא בנטילה מותנית של כספי היזם ובהתאם קובע הוא כי בקשת כתב שיפוי הינה למעשה פעולה לא חוקית אשר הועדה המקומית מנועה מלבצע.

בעקבות קבלת הערעור, הטיל בית המשפט העליון על הועדה המקומית את תשלום הוצאותיה של המערערת בסך של 50,000 ₪ וכן את תשלום הוצאות המשיבה 2 על סך של 25,000 ₪.

  הערת מערכת:

על חשיבותה של הלכה תקדימית זו ניתן ללמוד משתי הערות משמעותיות אליהן מתייחס בית המשפט העליון בפסק דינו.

ראשית, בית המשפט העליון מתייחס לטענת שיהוי שהועלתה כנגד טענת המערערת לאי חוקיות וקובע כי במקרה זה, השתת תשלומי הפיצוי על היזם מהווה פגיעה קשה וחמורה בשלטון החוק, אשר מצדיקה את דחיית טענת השיהוי. למותר לציין כי דחיית טענת שיהוי אינה עניין של מה בכך ונעשית אך במקרים חריגים, ובענייננו בעניינו בית המשפט העליון בחר בדחיית טענת השיהוי הואיל וקבלת כתבי שיפוי היא תופעה נפוצה במחוזותינו אשר הינה בלתי חוקית במהותה ולכן ראה הוא לנכון למגרה.

שנית, הכרעתו של בית המשפט העליון ניתנת על רקע אין ספור פסיקות של ערכאות שונות של בתי המשפט, לרבות פסיקות של בית המשפט העליון, אשר על אף שלא דנו בשאלת אי החוקיות עצמה, קיבלו את הפרקטיקה הנוהגת.

מקום בו ראה בית המשפט העליון להידרש עתה לשאלת אי החוקיות, ולקבוע הלכה אשר דוחה את קביעותיו הקודמות של בית משפט נכבד זה, אשר קיבלו באופן מסוים את פרקטיקת כתבי השיפוי, מעידה על הצורך הממשי בתיקון הפרקטיקה ועל חשיבותה הציבורית של ההכרעה.

מבלי לגרוע מחשיבותה של ההלכה ועל אף היותה של ההכרעה מוצדקת מבחינה חוקית, הרי שהיא עתידה להוביל לזעזוע בשוק הנדל"ן, אשר מורגל בהתנהלות מסוימת וכעת נכפית עליו התנהלות שונה, אשר השלכותיה אינן ברורות.

על כך יוסף, כי מעבר להשלכות העתידיות שתהיינה להכרעה על הליכי התכנון והוצאת פרויקטים לפועל, עולה סוגיית החלתו הרטרואקטיבית של פסק הדין, ועולה השאלה האם ועדות מקומיות תידרשנה להשיב ליזמים את תשלומי הפיצויים ששולמו על ידם, תוך הוצאת כספים מהקופה הציבורית, אף מקום בו כבר נעשה בהם שימוש, שכן החלת החוק באופן זה עלולה להוביל להשבתת השוק ולגירעונות עתק בקופה הציבורית.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

 

בין "ציפייה ספקולטיבית" ל-"פוטנציאל עמום":
לשם קביעת פיצויי ירידת ערך לפי ס' 197, יש להתחשב במלוא ערך המקרקעין בשוק החופשי, גם אם זה מבוסס על ציפיות כלליות

ערטילאיות, אך בנטרול ציפיות ספקולטיביות גרידא

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

  שם ומספר הליך: עמ"נ 14040-12-15 גיוין ואח' נ' ובניה חדרה ואח'; עמ"נ 29411-01-16 מטעי לאה ויוסף בעמ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון חדרה ואח';

עמ"נ 25955-12-15 רויכמן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה ואח'.

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט רון סוקול.

תאריך ההחלטה: 10.12.16. ב"כ העוררת: עו"ד יצחק מיוחס ושות'; עו"ד דוד בסון ואח'; עוה"ד משה גלזנר ויצחק גלזנר.

 

האם יש להתחשב בפוטנציאל כללי ועמום לשינוי עתידי בייעודן של קרקעות חקלאיות בשל סמיכותן לאזורי פיתוח, ובשווי השוק הקיים לפוטנציאל עמום זה, לשם בחינת שווי מצב קודם, בתביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק? זוהי הסוגיה שבה בין היתר עסק ההליך הנדון.

עסקינן במספר ערעורים שהוגשו על החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה, אשר התערבה בקביעותיו של השמאי מכריע – מר אייל יצחקי, אשר העריך את היקף הפגיעה במקרקעין עקב אישורה של תכנית פוגעת – תת"ל/3, 4/6, על פי ניתוח עסקאות השוואה שערך לצורך הערכת שווי מצב קודם.

ועדת הערר קבעה כי יש להפחית משמעותית את הסכומים שנקבעו בשומת השמאי המכריע, וקבעה כי אין להתחשב בשווי מצב קודם מציפייה ערטילאית לשינוי ייעוד, ומשום שלא חלה כל תכנית קונקרטית בשלב תכנון או הכנה כלשהם, הגיעה ועדת הערר למסקנה כי אין לכלול בקביעת שווי המקרקעין את "מרכיב הפיצוי בגין פוטנציאל כלשהו".

השאלה העיקרית שנדונה בערעורים על החלטות ועדת הערר הנ"ל, במסגרת ההליך בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, נגעה למידת ההתחשבות האפשרית בעת קביעת השווי במצב הקודם, בציפיות בלתי קונקרטיות ועמומות הקיימות, לשינוי ייעוד של מקרקעין בייעוד חקלאי, המצויים בסמיכות לאזורים המיועדים לפיתוח.

 

בית המשפט קיבל את הערעורים, הפך את החלטת ועדת הערר בעניין זה, וקבע כי שווי הקרקע במצב הקודם הינו כפי שהעריך השמאי המכריע, על בסיס ניתוח עסקאות ההשוואה.

בית המשפט סקר בפסק דינו את הרציונל העומד ביסוד דיני הפיצוי בגין ירידת ערך עקב אישור תכניות פוגעות, את תכליתו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה להעמיד את בעל המקרקעין "במצב שבו הוא היה לולא באה התכנית לעולם", את העיקרון לפיו "פגיעה במקרקעין" שהינה ברת פיצוי לפי סעיף 197, משמעה פגיעה בתכונותיהם של המקרקעין, ואת ההלכה לפיה לא כל פגיעה בפוטנציאל לשינוי יעוד מהווה "פגיעה" במובן סעיף 197 לחוק, אלא רק פגיעה בפוטנציאל תכנוני ממשי, וכי רק פגיעה בציפייה סבירה כי תאושר תכנית שתעלה את ערך המקרקעין תחשב "פגיעה" המזכה בפיצויים, ואילו פגיעה בציפייה ערטילאית שאינה מבוססת על אפשרות סבירה למימוש השינוי, לא תזכה את בעל הזכות במקרקעין בפיצוי.

בית המשפט ציין, כי כאשר עוסקים במקרקעין בייעוד חקלאי, המצויים בקרבת אזורים מיושבים, קיימת ציפייה כללית לשינוי ייעודם, בין למגורים, ובין לתעשייה או למסחר. הציפייה הכללית כי ייעוד מקרקעין חקלאי ישונה בעתיד אינה מבוססת בהכרח על תכניות רלבנטיות אלא על הנחה כללית כי אזורים מיושבים צפויים להתרחב ועל-כן יהיה צורך בשינוי ייעודם של מקרקעין סמוכים. בית המשפט קבע כי האיזון בין השיקולים מחייב את המסקנה כי על המעריך להתחשב בעת עריכת שומה על פי גישת השוואה, במלוא ערך המקרקעין בשוק החופשי גם אם שווי שוק זה מבוסס על ציפיות כלליות ערטילאיות.

בית המשפט סייג מעט את קביעתו זו, כאשר ציין כי, כאשר מחיר השוק בעסקאות ההשוואה מושפע מציפיות ספקולטיביות גרידא, שאינן מבוססות על  ידע כללי ועל מידע הנגיש לכל בעלי העניין, או כאשר ברור כי מחיר השוק הושפע מפעילות ספקולטיבית של מאן דהוא, יתעלם השמאי מציפיות שכאלו ויפחית ממחיר השוק את החלק אותו ניתן ליחס לציפיות ספקולטיביות שכאלו, ואולם שב והבהיר מיד כי, כאשר מחיר השוק מושפע מהנחה כללית, הנסמכת על התנהגות צפויה של הציבור ועל ההנחה הכללית לפיה ייעודם של קרקעות המצויות בקרבת אזורים מיושבים עשוי להשתנות, על השמאי לאמוד את שווי השוק מבלי להפחית מאום בשל צפייה שכזו.

בית המשפט ציין, כי בענייננו, השמאי המכריע בחן מפורשות האם ההפרש בין מחירי הקרקע בעסקאות ההשוואה לבין השווי שהיה מתקבל בשיטת היוון ההכנסות נובע מציפייה ספקולטיבית אם לאו, והדגיש כי מדובר בציפייה כללית המוכרת גם באזורים אחרים בארץ, וכי "[…] אותו "פוטנציאל עמום" מושפע ממדיניות התכנון הכללית במדינת ישראל ועתודות הקרקע הפתוחות המוגבלות, שעשויות להביא בטווח הרחוק לשינוי גם בקרקע המסווגת בתמ"א כאזור  'נוף כפרי פתוח' ". בית המשפט ציין כי השמאי התייחס גם לעסקאות במגרשים קטנים, עסקאות שבוצעו במחירים גבוהים יותר המבטאים ציפייה ספקולטיבית יותר והתעלם מעסקאות אלו. לפיכך קבע בית המשפט, כי:

"דרכו של השמאי המכריע לאומדן שווי המקרקעין שבתחום התכנית הפוגעת תואמת את ההלכות כפי שפורטו לעיל. רק כך ניתן לקבוע את "מחיר השוק" של המקרקעין ולפצות את בעלי הזכויות במלוא הפיצוי המגיע בגין הפגיעה בזכויותיהם. התעלמות ממחירי השוק משמעה הענקת פיצוי חלקי בלבד שאין בו להשיב את המצב לקדמותו כנדרש בגדר דיני הפיצוי בגין פגיעה עקב אישורה של תכנית."

לאור האמור, קיבל בית המשפט את עיקר הערעורים, ביטל את החלטת ועדת הערר בכל הנוגע להערכת שווי המקרקעין במצב הקודם, והורה כי הפיצויים יהיו כפי שקבע השמאי המכריע.

הערת מערכת:

לדעת המערכת מדובר בפסק-דין מתחייב, שבא לאחר שורת החלטות שונות שתוצאתן הייתה הפחתת הפיצוי ואי מתן שווי שוק של נכס למרות שדובר בהפקעה, ובניגוד לעקרון העל כי יש להעמיד את הנפגע והנפקע במקום בו היה ערב התכנית, ותוך הסתמכות על שיטת ההשוואה ועקרון מחירי השוק כברירת מחדל ראשונה.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

 

התחשבות בפוטנציאל וציפיות שנוצרו עקב תכניות מתאר ארציות ומחוזיות

לצורך תחשיב היטל ההשבחה

 

מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל

 

כידוע, היטל השבחה משולם לידי הועדה המקומית בגין עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית (מקומית או מפורטת), מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).

המבחן שאימץ המחוקק להערכת שוויים של מקרקעין לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מבחן "שווי השוק", כלומר, המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

למעשה, בעריכת שומת היטל השבחה, על השמאי לשוות לנגד עיניו את הפער בין שני אלה: ערכה של הקרקע בשוק החופשי בערב אישור התכנית על פי המצב התכנוני הקודם ("המצב הקודם"), אל מול ערכה לאחר אישור התכנית ("המצב החדש") פער זה מהווה את ההשבחה ש-50% הימנה משולמת לועדת המקומית.

כפי הידוע, מלאכת הערכת שווי השוק של מקרקעין יכולה להיות מושפעת ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, שטחם, ייעודם, אפשרויות הניצול הגלומות בהם, ועוד.

בנוסף לכך, בהלכה הפסוקה נקבע, כי בשומת היטל השבחה יש להביא בחשבון גם תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוח ובינוי במקרקעין, אשר בדרך כלל באה בין היתר לידי ביטוי בתכניות השונות החלות על המקרקעין.

חוק התכנון והבניה יצר כידוע ארבעה מדרגי תכניות: תכנית מתאר ארצית, הקובעת, ככלל אולם לא רק, עקרונות תכנון לשטח המדינה כולה; תכנית מתאר מחוזית, העוסקת בדרך כלל בתכנון שטח המחוזות השונים במדינה; תכנית מתאר מקומית, העוסקת בתכנון המקומי ותכנית מתאר מפורטת העוסקת בתכנון נקודתי מכוחו ניתן להוציא היתרי בניה (גם לעניין זה קיימת הסתייגות של תכניות ברמה גבוהה יותר שניתן לבנות על פיהם).

לאור העובדה שלתכניות השונות החלות על המקרקעין, עשויה להיות השפעה משמעותית ביותר על שווים, הציפייה הינה שהשפעתן ותרומתן לשווי המקרקעין, ככל שישנה, תיבחן בכל עת וללא כל קשר למעמדן ה"הירארכי".

למרות זאת, פעמים רבות, מוצאות שומות היטל השבחה הנערכות בהתעלם מתכניות מתאר ארציות ותכניות מתאר מחוזיות החלות על המקרקעין, וזאת למרות שבדיקה פשוטה יכולה במקרים מסוימים, להוביל לתוצאה, שתכניות אלה יצרו ציפיות ממשיות בשוק והעלו את שוויים של המקרקעין.

בטרם נתייחס למספר דוגמאות שנדונו בתקופה האחרונה בוועדות הערר ובתי המשפט, נדגיש, כי להבנתנו בדיקה כאמור, יכולה להוביל לכך ששווי המקרקעין "במצב הקודם" יעלה משמעותית, בהתחשב בפוטנציאל או אפשרויות ניצול שנוצרו למקרקעין, בעקבות אותה תכנית מתאר ארצית או מחוזית, מה שיוביל בסופו של דבר להפחתה/ביטול ההיטל שעל בעל המקרקעין לשלם.

הדוגמא הראשונה, שבה בחרנו להתמקד, היא שאלת השלכותיה של תמ"א 38, על שוויים של המקרקעין "במצב הקודם".

מצד אחד, יש מי שיטען כי מדובר בתכנית מתאר ארצית החלה על כל המדינה, והזכויות המוענקות מכוחה מותנות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית, אשר יכולה לקבוע היקף זכויות שונה ואף לסרב למתן היתר כאמור, במקרים מסוימים (ר' סע' 11,12,14 ו-22 לתמ"א) ועל כן למעשה אין כל וודאות כי יתקבלו.

מצד שני, יש הטוענים כי כאשר מדובר בנכס העומד בדרישות המקדמיות לצורך החלת התמ"א (סע' 4 ו-8 לתמ"א), הרי שקיימת אפשרות שנכס זה יקבל את אותן זכויות מכוח התמ"א, אשר פטורות מתשלום היטל מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק, והדבר בד"כ יוביל לתרומה בעליית שווי הנכס בשוק.

סוגיה זו הגיעה לאחרונה לפתחה של וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ת"א בערר (ת"א) 85143/13             רון צין נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן, (ע"י כב' יו"ר הועדה גילת אייל), שקבעה כי מקום שמדובר בנכס העומד בדרישות המקדמיות לתחולת תמ"א 38, הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו, ככל שיוכח שזו העלתה את שווי הנכס ב"מצב הקודם".

עם זאת, ועדת הערר הבהירה, כי במסגרת בחינת תרומתה של התמ"א לשווי, יש להביא בחשבון את העובדה שהזכויות מכוחה אינן מוקנות, וכי הן נתונות לשיקול דעתה של הועדה המקומית, והשאלה האם ובאיזו מידה תרמה התמ"א לשווי הנכס, תיבחן על ידי השמאי, נכון למועד ערב התכנית החדשה/משביחה.

וועדת הערר הדגישה, כי ההחלטה הנ"ל, עולה בקנה אחד עם ההלכה הנוהגת ולפיה, אין לנטרל משווי הנכס בשומת היטל השבחה, תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוחו.

יש שיטענו, כי הפסיקה הנ"ל מצריכה כביכול מלאכה שמאית מורכבת, לנוכח אי הוודאות והעובדה שהזכויות מכוח התמ"א, מותנות בשיקול דעת הוועדה. מצד שני, יש המסכימים כי המלאכה הנ"ל הינה המשך ובדומה לשיטה שנקבעה בהלכת "אליק רון" (רע"א 3002/12), עת עסקינן בזכויות מותנות, אלא שבמקום שההערכה השמאית תיערך לצורך "חלוקת המימוש" כפי שנעשה בעניין "אליק רון", היא תיערך לצורך בחינת תרומת הזכויות המותנות מכוח התמ"א, ל"מצב הקודם".

לגישה הנ"ל השלכות רבות על תיקי היטל השבחה רבים המתנהלים בוועדות הערר/בית המשפט. כך למשל, הלה עשויה להשפיע על ההליכים המתנהלים בימים אלה בגין תכנית השימור של העיר תל אביב, שמעצם היותה מגדירה נכס פלוני, כנכס ל"שימור", יש מי שיטען כי שוללת היא ומחריגה את חלותה של תמ"א 38 על אותו נכס והדבר מצריך בדיקה שמאית בעניין.

מכל מקום, הצורך בבחינת משמעותה והציפיות שנוצרו בשוק, בשל תכנית מתאר ארצית, באה לידי ביטוי כבר בעבר בעניין רע"א 6188/04 אלינוער רבין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים (נבו), שם אימץ בית המשפט העליון את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, לפיו בחישוב שווי "מצב קודם" בהיטל השבחה יש להתחשב בציפיות שיצרה תכנית המתאר הארצית תמ"א 31, על אף שבגין תכנית זו לא ניתן היה לגבות היטל השבחה היות שאינה מתאר מקומית או מפורטת.

והנה, פסיקה שניתנה לאחרונה, קבעה והכירה בכך, שאותן ציפיות לפוטנציאל פיתוח, על השלכותיהן ותרומתן לשווי "במצב הקודם", יכולות למצוא את ביטוין גם בתכניות מתאר מחוזיות.

כך למשל, בע"א 28666-03-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה זמורה רחובות נ' כדר ואח', אשרר בית המשפט המחוזי (בהרכב של שלושה שופטים), את פסק דינו של בית המשפט השלום וקביעת השמאית המכריעה, לפיה בסמוך למועד אישור תכנית המתאר המחוזית – תמ"מ 21/3 נוצרה "קפיצה" בעליית שווי הקרקע בשוק, ובתוך כך, אושרה תוספת שווי של 45% מהשווי במצב החדש, ל"מצב הקודם", לאור מה שהוגדר "פוטנציאל תכנוני וודאי" שיצרה התמ"מ.

פסיקה דומה, בהקשר לתמ"מ 6, ניתנה לאחרונה, על ידי וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה בערר (חי') 8072/15 ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה נ' נכסי יעקב ורחל בע"מ (ע"י יו"ר הועדה חגית דרורי-גרנות), כשבאותו מקרה נקבע, כי ציפיות שיצרה תמ"מ 6 הן לגיטימיות וודאיות ויש מקום לקחתן בחשבון בעת קביעת שווי במצב קודם*.

לסיכום, מהפסיקה שהובאה לעיל, עולה שבחינתה של השבחה, מחייבת בין היתר, לבדוק את תרומתן של אותן תכניות מתאר ארציות ומחוזיות החלות על המקרקעין, ועשויות להשפיע על שוויים.

נדגיש, כי להבדיל מהמחלוקת הקיימת בפסיקה ובבתי המשפט ביחס לתכניות המצויות בשלב הכנה/הפקדה ושאלת השלכותיהן, במקרה זה, מדובר על תכניות מאושרות, אשר בד"כ יובאו בחשבון על ידי הקונה הסביר, ואולם שאלת תרומתן מצריכה בחינה שמאית, בין היתר באמצעות עסקאות השוואה ובחינת השוק.

בצד אחד של המשוואה – נראה כי  יהא על השמאי להעריך האם ומהי התרומה של אותן תכניות לשווי המקרקעין במצב הקודם – ובצד השני של המשוואה, לבחון מהי תרומתה של אותה תכנית חדשה, ביחס לשווי המקרקעין במצב הקודם הכולל, בין היתר, את אותן תכניות ארציות/מחוזיות.

*למען הגילוי הנאות נציין כי בתיק זה יוצגו בעלי הנכס על ידי משרד הח"מ.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

תיקון 3 א לתמ"א 38 הנוגע לשינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש פורסם ברשומות

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בהמשך לעדכון בניוזלטר החודשי האחרון  (עלון מס' 88) בדבר החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה לאשר את תיקון 3 א' לתמ"א 38 הנוגע לשינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש*, הרינו לעדכן כי אתמול (13.12.16) תיקון 3 א' לעיל, פורסם ברשומות (ילקוט פרסומים מס' 7400).

נציין כי הפרסום ברשומות הנ"ל מתייחס לאישורי תכניות ארציות נוספות לרבות תת"ל.

* לשם הנוחות נחזור על  עיקרי התיקון:

בהתאם להחלטת המועצה הארצית במסגרת עסקאות במסלול הריסה ובניה מחדש (תמ"א 3/38/א), חישוב הזכויות בבניין שיבנה יעשה על בסיס המבנה שהיה בנוי בשטח ובאופן מדורג לגובה הבניין שהיה בנוי בפועל (להבדיל מהזכויות המוענקות מכוח התכניות החלות בשטח גם אם לא מומשו בפועל), כך שתינתן תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 4 קומות ומעלה, תוספת של 3 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 3 קומות, תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 2 קומות ותוספת של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני קומה אחת.

בנוסף, התיקון החדש מאפשר ככל שבבניין שנהרס הייתה קומת עמודים מפולשת (שאין בה בינוי של 50% לפחות) להביא קומה זו במניין הקומות הקיימות לצורך חישוב מספר הקומות הנוספות שניתן להוסיף לבניין. לחילופין יכול מבקש ההיתר לבחור שלא להביאה במניין הקומות ובמקום זאת להשלים בנייתה באופן שתהא קומה שלמה.

תכלית החלטת המועצה הינה כנטען ליצור "וודאות" בקרב הדיירים והיזמים ביחס לזכויות אותן יוכלו לקבל, ומשכך לכאורה אמורה לעודד קידומם של פרויקטים אלו. יחד עם זאת יתכן שדווקא בפריפריה, בערים בהן נדרש חיזוק מהחשש לרעידות אדמה, לא יהיה די בהיקף הזכויות הניתן לבניינים של עד 2 קומות (תוספת של 1.5 קומות לבניינים של קומה אחת ותוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל 2 קומות) כדי להוות "תמריץ כלכלי" מספיק בכדי לבצע פרויקטים אלו שעניינם הריסת הבניין ובניית בנין חדש במקומם.

בכל מקרה יש לשים לב כי הזכויות מכוח החלטת המועצה תלויות בשיקול דעתן של הועדות המקומיות כך שאין מדובר בזכויות מוקנות ולכן ניתן לומר שגם אם החלטת המועצה יצרה וודאות הרי שזו אינה "סופית".

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

האם דין הסכם עם תנאי מתלה כדין הסכם אופציה בהתייחס למועד המימוש בהיטל השבחה

 

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

"מימוש זכויות" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה, כדלקמן:

"3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה.."

בהתאם להוראות סעיף 7 א' לתוספת השלישית, על היטל ההשבחה להיות משולם לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש את הזכויות במקרקעין עליהם חל ההיטל.

כידוע, חשיבות הזיהוי של "מועד המימוש" באה לידי ביטוי, בין היתר, בעובדה שהחל ממועד ההשבחה (אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג) ועד למועד זה (מועד המימוש) נושא היטל ההשבחה הפרשי הצמדה בלבד  (ר' הוראת סעיף 9 לתוספת השלישית); והחל ממועד זה ואילך, מתווסף לחוב ההיטל הפרשי הצמדה וריבית פיגורים אם ההיטל לא שולם תוך 30 יום (ר' הוראות סעיף 15 לתוספת ועפ"י חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980).

הלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בע"א 1321/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ נ. הוועדה המקומית מרכז (נבו) (להלן – "הלכת נוה") קובעת כי מועד המימוש בעסקת מכר מקרקעין הינו במועד חתימת הסכם המכר, שכן ממועד זה יוצאת "התעשרותו" של המוכר כתוצאה מההשבחה מהכוח אל הפועל, ולכן ממועד זה תקום חובת תשלום. האמור הינו בהתייחס לחוזה סטנדרטי. מכאן עולה השאלה מה קורה במקרים של חוזים ייחודים, האם דין שונה  חל לגביהם? על זאת ועוד ידון מאמרנו להלן.

כידוע, על פי חוק החוזים, חוזה הכולל תנאי מתלה הוא חוזה תקף ומחייב מרגע כריתתו. מאותו רגע קמה למוכר זכות חוזית לקבל את התמורה המובטחת לו בחוזה בהתקיים התנאי המתלה ולפי הוראות החוזה, וכנגדה קמה לו חובה למכור את המקרקעין לקונה החוזי וכנגד התמורה האמורה, בהתקיים התנאי המתלה.

על בסיס הלכת נווה לעיל נקבע לפני מספר שנים בערר (דרום) 86062/11 מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד (נבו) (להלן – "אזוריט") כי גם בהסכם מכר הכולל תנאי מתלה, יחול מועד מימוש הזכויות במועד חתימת הסכם המכר ולא במועד התקיימות התנאי המתלה, עם זאת החלטות שונות ציינו כי התאי האמור הינו בהחלט שיקול להפחתת או ביטול ריבית לתקופה האמורה.

באותו מקרה נקבע כי הדין המהותי אינו מבחין בין חוזה המותלה בתנאי מתלה לבין חוזה רגיל, ורואים את החוזה המותלה כחוזה תקף ושלם מיום חתימתו, כך שיום כריתת החוזה הינו יום חתימתו ולא יום התקיימות התנאי המתלה.

קביעה דומה לכך הוכרעה ע"י כב' הש' בדימוס, שאול מנהיים אשר מונה כ"ממונה" לפי סעיף 20(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו-2006 בת"צ 17616-09-10 שולמית לוינסון נ' הועדה המקומית לתו"ב חולון, (נבו) (להלן – "לוינסון"), שם התבקש הממונה להכריע בשאלה מהו מועד המימוש, לעניין היטל השבחה, במקרה של עסקת קומבינציה (ובעצם כל עסקה כפי שצוין בהחלטה) שיש בה תנאי מתלה,  ולצורך מענה על שאלה זאת הממונה ציין בין היתר כי נכון שבהתקשרות חוזית שיש בה תנאי מתלה קיימת אי ודאות עד להתקיימות התנאי; ואולם קיימות דוגמאות רבות של עסקאות שבהן מרכיב האי וודאות לגבי מימוש התקשרות קיים תמיד, והוא אינו חדל להתקיים עד לגמר ביצוע חוזה המכר ורישום הזכויות. קביעתו של הממונה בדומה לפרשת אזוריט הייתה כי מועד המימוש במקרה של חוזה עם תנאי מתלה יהיה מועד חתימת החוזה.

נראה כי חלק מהנימוקים שהובילו את הממונה למסקנתו זאת נבעו בין היתר ממישורים אחרים:

כך למשל במישור דיני מס שבח מקרקעין קיים פסק דין מוכר בעניין ע"א  489/89 אלדר שרון נ' שבח מקרקעין, (נבו), שם נקבע כי יום המכירה לצורך מס שבח, הוא מועד כריתת חוזה המכר, גם כאשר חוזה זה כולל תנאי מתלה וזאת, כאמור, משום שמדובר בחוזה שלם מרגע כריתתו וככלל, אין בעובדה שקיים בו תנאי מתלה וכי חוזה זה יכול להתבטל, כדי להשליך על חיותו ושלמותו.

במישור ההתעשרות עולה כי באין בעובדה שמדובר בחוזה עם תנאי מתלה כדי למנוע שהתעשרותו של המוכר יצאה "מן הכוח אל הפועל" (כנדרש בהלכת נוה בניין), שגם שם דובר בחוזה קומבינציה שבו התמורה למוכר תתקבל רק עם גמר הבניה של דירות התמורה ומסירת החזקה בהן ועדיין נקבע באותו מקרה כי התעשרותו של המוכר יצאה אל הפועל עם תחילת תוקפו של החוזה ולא עם קבלת התמורה בפועל.

במישור החוזים –  בכל הנוגע לאפשרות שהחוזה יתבטל, קבע הממונה כי ממילא ביטול כזה אינו ייחודי רק לחוזים הכוללים תנאי מתלה. לפיכך, למרות שאין הוראה מפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הדנה בביטול חוזה מכר, יש לנהוג במקרה של ביטול החוזה בדרך של השבה מלאה לנישום של כל מה ששילם לוועדה המקומית בגין היטל ההשבחה, לרבות ריבית הפיגורים שהייתה כלולה בתשלום, אם הייתה כזו.

פועל יוצא אפוא מההחלטות שנסקרו לעיל, כי בהסכם מכר עם תנאי מתלה מועד המימוש הינו מועד כריתת החוזה. האם דין זהה בנוגע להסכם אופציה?

כידוע, מתן אופציה הינה זכות לקבל זכות במקרקעין, להבדיל מהעברת המקרקעין עצמם במסגרת עסקת מכר, ולפיכך למעשה ניתן לומר, כי אין במתן אופציה משום העברת זכויות במקרקעין כל עוד לא מומשה האופציה.

במילים אחרות, עסקת האופציה מהווה מעין "חוזה משני בלבד" כאשר העברת הזכויות נכנסת לתוקף רק לאחר שמקבל האופציה הביע את רצונו לממש את האופציה, ורק אז משתכלל החוזה העיקרי (המכר נשוא האופציה) שמכוחו מועברות הזכויות. היינו, עד מימוש האופציה לא מבוצעת כל העברת זכויות במקרקעין (!!!)

נושא זה ככל הנראה מיעט להגיע לערכאות לאור ככל הנראה המסקנה של הרשויות כי אין לחייב בגין אופציה, או לחליפין, מסקנת הנישומים כי אין מקום לדווח על דבר הסכמים אלו, ואולם החלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בעניין ערר 85134/12 נריה אליוף נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אונו (נבו), נדרשה לשאלת מיהותו של הסכם אופציה, בעקבות טענת העורר (ולטעמנו בצדק) ולפיה, הסכם אופציה אינו מהווה מימוש זכויות ולפיכך אין לחייב בגינו היטל השבחה וכי אירוע המימוש יתרחש רק במועד מימוש האופציה ככל שתמומש. אלא, שועדת הערר דחתה את הערר באותו מקרה וקבעה שיש לראות בהסכם האופציה שנחתם כמועד המימוש, שכן לפי "מהות ההסכם" לדעתה, לא דובר על הסכם אופציה "סטנדרטי". אלא נוסחו היה שונה, מכל מקום הליך זה מצוי עתה בערעור ועל כך לא נרחיב.

ברם, לטעמנו הכרעה כללית ולפיה יש לראות בעת חתימת הסכם אופציה כמימוש בהיטל השבחה (להבדיל ממימוש האופציה כמועד המימוש בהיטל השבחה) עלולה להיות בעייתית ולאור אשר פורט לעיל לטעמנו בהחלט קיימת אבחנה בין הסכם מכר עם תנאי מתלה להסכם אופציה המוביל יחד למסקנה כי דין שונה אמור לחול לגביהם בהתייחס לשאלת מועד המימוש בהיטל השבחה.

אם לרגע נבדיל בין השניים, הרי שהסכם אופציה או סעיף אופציה בחוזה שונה במהותו מהסכם מכר ומהסכם מכר עם תנאי מתלה, שכן ביסודו של חוזה האופציה מונחת יכולת בחירה לבעל האופציה האם לממש את האופציה ולרכוש את הנכס נשוא האופציה, אם לאו.

כך, בעוד שבחוזה מכר עם תנאי מתלה הצדדים אינם יכולים לחזור בהם מהתקשרותם בעסקה, והתקשרות זו מותלת בקיומו של תנאי חיצוני שאינו תלוי ברצון מי מהצדדים, הרי שמימוש האופציה תלוי ברצונו של מקבל האופציה, ועל כן מתן האופציה קרובה במהותה להצעה בלתי חוזרת, ולא להסכם מכר.

מעבר לאמור, הענקתה של זכות אופציה אינה טעונה רישום ואף אינה מחויבת ברישום כלשהו וגם מטעם זה ניתן לומר כי קיים הבדל בין הסכם אופציה להסכם עם תנאי מתלה.

אף הדין הכללי רואה את מתן האופציה כהסכם משני בלבד המהווה מעין נספח להסכם העיקרי, הוא המכר נשוא האופציה. הסכם זה משתכלל על פי הדין הכללי אך ורק עם מימוש האופציה, אם וככל שהוחלט לממשה.

לעניין זה, יפים דבריה של  המלומדת גבריאלה שלו [גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי 196 (2005)]:

"חוזה אופציה הוא חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש או לשכור נכס. בעל אופציה (הקונה או השוכר) זכאי לרכוש או לשכור את הנכס, והוא גם זכאי שלא לרכוש או לשכור אותו. חוזה אופציה הוא חוזה מחייב שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו של חוזה אופציה נקשר אחד הצדדים לחוזה שיכול להיות מחייב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר. ככל חוזה אחר גם חוזה אופציה נכרת על-פי מידת כדאיותו לכל אחד מן הצדדים, המתבטאת, בין היתר, בשיעור התמורה לעסקה ובשיעור התמורה עבור זכות האופציה. עם זאת שונה חוזה אופציה מחוזה רגיל בכך שבעת כריתתו לא ברור אם בעל זכות הברירה ינצל את האופציה שמעניק לו החוזה והעסקה שביסודו תצא מן הכוח אל הפועל. ביסוד חוזה האופציה מונחת אפוא יכולת בחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי-התקשרות בעסקה העיקרית נושא האופציה. למעשה חוזה האופציה, או סעיף האופציה שבחוזה, הוא מעין חוזה משני, הנספח לחוזה נוסף ועיקרי, אשר משתכלל אם, ורק אם, האופציה ממומשת. בעל האופציה יכול לבחור שלא לממש אותה ובמקרה זה לא נוצרת בין הצדדים העסקה העיקרית".

משלמדנו כי בדין הכללי מתן אופציה אינו מהווה חוזה שלם ביחס לנכס נשוא האופציה, ורגע כריתתו של החוזה השלם הינו אך ורק במועד מימוש האופציה ולא במועד מתן האופציה, נראה כי אין מקום לסטות מהוראות הדין הכללי, הוראות התוספת השלישית (רציונל ההתעשרות) והדין החל במסגרות מקבילות ובהתאמה לקבוע כי ככלל (להוציא נסיבות מיוחדות), מועד המימוש בהיטל השבחה הינו מועד מימוש האופציה ולא מועד כריתת ההסכם, וכפועל יוצא, ניתן לומר כי מתן אופציה (להבדיל מהסכם מכר מקרקעין ו/או הסכם מכר מקרקעין עם תנאי מתלה) אינו נכנס מבחינה מהותית בגדר "מימוש זכויות" לעניין התוספת השלישית, ולא ניתן לחייב בגינו ריבית פיגורים, אלא אך ורק ממועד מימוש האופציה, המהווה את מועד מימוש הזכויות לעניין התוספת השלישית.

יש להניח בנוסף, כי חובת דיווח וניהול הליכי שומה על כל הסכם אופציה שייחתם, והפסקתם או ביטול ההליכים וההשבה, יהוו טרחה ונזק רבתי לכל המעורבים, ולו מסיבה זו, אין מקום לשנות הנורמה הקיימת בנושא.

  • תודה לעו"ד נתנאל דויטש על סיועו בכתיבת מאמר זה.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

הסכמי שיתוף – כדרך למימוש וחלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין

ישנם מקרים שונים של שותפות במקרקעין, כך לדוגמא כאשר מספר אנשים ירשו יחדיו קרקע, כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין ביחד עם רוכשים נוספים, או כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין כאשר יתר המקרקעין הינם בבעלות של בעלי זכויות נוספים.

המשותף לכל המקרים הללו הוא שהבעלות המשותפת במקרקעין אינה מאפשרת לכל אחד מהבעלים לעשות בחלקו במקרקעין כראות עיניו.

כך לדוגמא, ישנם מקרים רבים בהם בעלי זכויות במקרקעין רוצים להניע הליך של בניה עליהם ואולם לאור העובדה שיש עמם בעלי זכויות נוספים, באותם המקרקעין, והזכויות של כל אחד מהבעלים אינן מסוימות ("במושע"), נדרשים הם להגיע להסכמות עם יתר השותפים על מנת שיוכלו לעשות כן.

כך גם כאשר בעלים משותפים של מקרקעין רוצים לחלק את הזכויות במקרקעין באופן שכל אחד מהבעלים יהא בעלים של חלק מסוים במקרקעין ויוכל לפעול בחלקו באופן עצמאי וללא תלות בבעלים האחרים, וכך גם כאשר בעלים משותפים רוצים להגדיר על מי תחול ההפקעה מקום בו תהא כזו וכיוצ"ב.

עריכת הסכם שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין זוהי דרך טובה להסדיר את אופן חלוקת המקרקעין, השימוש בהם וניהולם, ואף את דרך סיום השיתוף בין השותפים. במאמר זה להלן, נפרט על היתרונות והחסרונות הגלומים בעריכת הסכמי שיתוף.

סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מגדיר את ברירת המחדל מקום בו יש בעלות משותפת במקרקעין כדלקמן: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". בהתאם לכך, ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) הינה בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמא אם ישנם שני שותפים האחד בעל 30% והאחר בעל 70% מהמקרקעין, כי אז בעלותו של הראשון תהא 30% בכל גרגר חול במקרקעין ובעלות האחר 70% בכל גרגר חול במקרקעין.

עולה אפוא כי ככל שלא יסוכם אחרת בין הבעלים הרי שנדרשת הסכמה משותפת של כל בעלי הזכויות לכל דבר הקשור במקרקעין, דבר המקשה מאד על פיתוחם, בניה עליהם ומכירת הבנוי. גם המחוקק ראה זאת לנגד עינו ועל כן אפשר לצדדים להסדיר את מערכת ההסכמות ביניהם הנוגעות למקרקעין.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע מהו הסכם שיתוף, כדלקמן:" (א)  הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36 (הסעיפים המגדירים את הניהול והשימוש חלוקת ההוצאות וכיוצ"ב – צ.ש, ד.ס.ה). בהתאם לסעיף זה, ניתן לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכאשר הסכם זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין, מחייב הוא את כולם, גם את הצדדים לו גם את חלפיהם וגם צדדים שלישיים. על פי ההלכה הפסוקה תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני (כפי שנקבע בדעת הרוב בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243.

במסגרת הסכם שיתוף ניתן לייחד לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות חלק מוגדר במקרקעין בו רשאי הוא לפעול כבעל זכויות בלעדי מבלי להידרש להסכמות של הבעלים הנוספים, ניתן לקבוע שימושים משותפים ככל הנדרש, לדוגמא היה ונדרש ליצור שביל מעבר ברגל או ברכב באופן שתתאפשר גישה למגרשם של כל אחד מהבעלים, וניתן במקרים מסוימים לקבוע כי יהיו זיקות הנאה בין חלק של בעלים אחד לטובת חלקו של בעלים אחר. במסגרת ההסכם חשוב להגדיר באופן מפורט ככל הניתן את כל מערכת היחסים בין הבעלים השונים, את אופן קבלת ההחלטות, דרך תשלום ההוצאות, את זכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו, להגדיר כיצד תשפיע הפקעת זכויות על חלקו של כל אחד במקרקעין וכן להגדיר את דרך סיום השותפות.

קיימים מצבים בהם ישנם מספר בעלי זכויות במקרקעין המעוניינים להקים יחדיו פרויקט בבניה משותפת. במקרה זה, חלוקת הזכויות, בעין, בין הבעלים, תבוצע במקרים רבים בשלב מאוחר יותר במסגרת הבקשה להיתר, כאשר יהא תכנון מפורט לפרויקט, וניתן יהיה לדעת באופן מדויק מה עתיד להיבנות. ואולם, אנו סבורים כי בכדי להימנע מחילוקי דעות במהלך קידום הפרויקט והקמתו, מומלץ כי בעלי הזכויות יערכו ביניהם עוד קודם לכן,  הסכם לשיתוף פעולה המגדיר את דרך קבלת ההחלטות, אופן חלוקת ההוצאות, דרך חלוקת היחידות שיבנו וכיוצ"ב. הסכם כאמור איננו ניתן לרישום כהסכם חלוקה מכיוון שאין מצורף לו תשריט, אך ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות מביצוע עסקה ללא הסכמת צד שלישי (לדוגמא עוה"ד המלווה את הפרויקט) אשר לא ניתן יהיה לבצע טרנזקציות במקרקעין ללא קבלת הסכמתו לכך. בדרך זו ניתן למנוע העברת זכויות לצד ג' מבלי להכפיפו להסכמת הצדדים בהסכם שיתוף הפעולה, ובסבירות גבוהה יותר ניתן יהיה להשלים את הפרויקט מבלי להידרש בכל שלב להסכמה מחודשת בכל דבר וענין.

חשוב להדגיש כי הסכם שיתוף, אינו משנה את הקביעה של החוק כי הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס ובחלק המיוחד לכל אחד מהשותפים.

תוצאות חלוקת הזכויות במסגרת הסכם השיתוף נבחנת במקרים שונים בפסיקה. כך, לדוגמא נבחנה סוגיית תחולתה של הפקעה של חלק יחסי של חלקה על חלוקת הזכויות בין הצדדים. כך לדוגמא בעא(חי) 4623-03-12 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ. מוחמד עטא קעדאן (9.7.12), דעת הרוב קבעה כי משהייתה חלוקה בפועל של החלקה על פי המוסכם בין הצדדים, והצדדים נהגו על פי חלוקה זו שנים רבות, וכן היתה הפרדה מוחלטת בין חלקו של כל אחד ואחד מהצדדים, לא היה מקום לערוך חלוקה מחדש לאור ההפקעה הצפויה ועל כל אחד מהצדדים "לספוג" את ההפקעה כאשר היא נופלת בחלקו.

בחינה נוספת של חלוקת הזכויות בהסכם שיתוף נדונה לאחרונה בפסק הדין בענין ביזבי (הפ (מרכז) 24723-10-15 עליזה ביזבי נ' זנט פחימה ואח', מיום 30.6.16) שם נבחנה השאלה: כיצד יחולקו זכויות בניה המוקנות מכוח תוכנית לשינוי ייעוד, מקום בו הזכויות הוקנו על חלק מחלקה שיועד במסגרת הסכם שיתוף לבעלים ספציפי.

בפסק דין ביזבי, היו הצדדים להליך בעלים של מקרקעין אותם קיבלו בירושה. בין המורישים וחלק מהיורשים שהיוו את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, נחתם "הסכם חלוקה ושיתוף במקרקעין" אשר נועד להסדיר את זכויות הצדדים במקרקעין ובמסגרתו אף נערך תרשים חלוקה של הזכויות. בצד הסכם השיתוף ותרשים החלוקה נחתם גם הסכם מתנה וזאת על מנת שחלוקת הזכויות תהא בהתאם למפורט בתרשים (להלן: "ההסכמים").

הצדדים ניסו לרשום את ההסכמים בלשכת רישום המקרקעין ואולם מכיוון שלא הצליחו לעשות כן הם הכינו מסמך "אישור הסכמים" בכדי ליתן להם תוקף של הסכמים נוטריונים.

בשנת 2011 (כ10 שנים לאחר החלוקה האמורה) התקבלה החלטה בוועדה המקומית לתכנון ולבניה בדבר שינוי ייעוד חלק מהמקרקעין מייעוד חקלאי לתעשייה ולמסחר (להלן: "התוכנית"). התוכנית חלה אך ורק ביחס לחלק המקרקעין שיוחד למבקשת על פי תרשים החלוקה.

בשנת 2014 המבקשת עתרה לבית המשפט ועל בסיס הסכמת הצדדים ניתן פסק דין לפיו ירשמו ההסכמים כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

המבקשת פנתה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה בבקשה שיעדכנו את טבלת ההקצאות כך שהזכויות יוקצו לה בלבד ואף הגישה התנגדות לתוכנית בדרישה שתתוקן טבלת האיזון. הוועדה המקומית דחתה את התנגדות המבקשת וקבעה כי אין בהערת האזהרה כדי לשנות מזכות הקנין של הבעלים הרשומים וחלקם היחסי. בהסכמת הצדדים והוועדה המקומית, נמחק הליך שהגישה המבקשת כנגדם וסוכם כי תשלומי האיזון יעוכבו בידי הוועדה המקומית עד להכרעת זכויות הצדדים במקרקעין.

במסגרת התובענה הנדונה למתן פסק דין הצהרתי, נדרש בית המשפט המחוזי מחוז מרכז-לוד, באמצעות כב' השופט יעקב שפסר, לבחון האם לאור ההסכם ותשריט החלוקה, זכאית המבקשת ליהנות באופן בלעדי משינוי הייעוד או שמא יש להחיל זאת על החלקה כולה.

כב' בית המשפט בחן את נוסח ההסכמים וניסה ללמוד מהם על אומד דעת הצדדים. מחד גיסא, הוגדר בהסכם החלוקה ובתשריט החלוקה, ייחוד חלקים ספציפיים מהחלקה לכל אחד מהבעלים והובהר כי כל אחד יוכל לעשות בחלקו כל שימוש מבלי להזדקק להסכמת האחר, אך מאידך גיסא נכתב בהסכם כי " ידוע לצדדים שתוך כדי הליכי הריפרצלציה יופקעו שטחי קרקע לצרכי ציבור והשטחים שיופקעו לפי המפה לצרכי רשום לא יתחשבו בחלוקה הפנימית שלפי התרשים אלא בצרכי הצבור בלבד, ולכן מתחייבים הצדדים לבצע שנויי התאמה בחלוקה הפנימית, כך שחלקי ההפקעה יתחלקו שווה בשווה 1/3 לכל צד" [וכאן הוסף בכתב יד: "יחסית לחלקו של כל צד במגרש"]".

המשיבים 1-3 ניסו לטעון כי החלוקה הפנימית של החלקה עליה הסכימו כפופה לשינויים שיכפו על ידי הרשויות כדוגמת תכנית שינוי הייעוד דנא.

ואולם, בית המשפט דחה עמדה זו וקבע כי לאור הסכמות הצדדים בהסכם החלוקה, לאור ייחוד המגרשים בתשריט החלוקה, לאור העובדה שהתוכנית אינה משנה את המגרשים על פי תשריט החלוקה, ולאור העובדה שהתוכנית מקצה שטח חלופי בגודל הזהה לשטח המופקע מהמגרש של המבקשת, יש להורות כי השטח החלופי ייכלל אך ורק בשטחה של המבקשת (במקום השטח שהופקע). בית המשפט מבסס קביעתו זו גם על העובדה שהמשיבים הפורמאליים  4-5 אשר היו חלק מהסכם החלוקה המקורי, תמכו בעמדת המשיבה על אף שזה לכאורה מנוגד לאינטרס האישי שלהם.

להשלמת הדברים נפנה לחלקים מן ההסבר המפורט שניתן על-ידי בית המשפט העליון בעניין חזקיהו (ע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.2012); להלן: "עניין חזקיהו"):

"דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים……על אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר (מפי השופט י' כהן) כי "ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין אפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה". בין הנפקויות לדוגמה שצוינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין. כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה"

מהמפורט לעיל עולה כי נודעת חשיבות רבה לקיומו של הסכם שיתוף בין בעלים משותפים, וחשוב כי הסכם זה ישקף בצורה ברורה את כוונת הצדדים ויתייחס למירב הסיטואציות המצריכות הסדרה ביחסים בין השותפים. חשוב מאד כי הסכם כזה יערך על ידי עורכי דין המומחים בתחום אשר ידעו לשקף בניסוחים את אותן ההבנות באופן שבמבחן התוצאה ניתן יהיה למצוא את המענה בהסכם מבלי להידרש לניהול הליכים משפטיים בין השותפים. יצוין בהקשר זה כי קרקעות בהן בעלי הזכויות מאוגדים בהסכם שיתוף, הרבה יותר אטרקטיביות עבור יזמים המעוניינים לבצע עסקאות, ואף זה יאפשר לקבל מימון לבנייה עליהן.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמרים, עדכוני חקיקה, וחידושי פסיקה בנושאים: תכנון ובנייה ומקרקעין

עריכה מקצועית: עו"ד צבי שוב
ניהול ועריכה: עו"ד יפעת בן אריה ועו"ד אמיר דרמר

מאמר

האם דין הסכם עם תנאי מתלה כדין הסכם אופציה בהתייחס למועד המימוש בהיטל השבחה

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

    • צו התכנון והבנייה (תיקון מס' 101) (דחיית יום התחילה המאוחר של החוק), התשע"ז-2016.
    • תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), התשע"ז-2016.
    • הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 89), התשע"ז-2016 – הצעת חוק לביטול ועדות ערר מס שבח.
    • החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבניה  – תמ"א 3/38/א – שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש.
    • משרד הבינוי והשיכון מפרסם קול קורא להקמת מנהלות עירוניות.
    • קול קורא לבעלי זכויות בקרקע לבנייה רוויה (שלא במסגרת מכרז מחיר למשתכן).
    • הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור אישרה תכנית ל-3,700 יחידות דיור במחנה צריפין המתפנה.
    • הודעה מתוקנת בדבר הגבלת הוצאת היתרי בניה והכנת תכנית מס' 507-0292219 (רובעים 5 ו-6) במרכז תל אביב.
    • הודעה על הפקדת תכנית מתאר מקומית מספר 416-0447284, רע/מק/1010א' מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ברעננה.
    • הודעה בדבר הכנת תכנית מס': 503-0443549, תכנית מתאר להתחדשות עירונית – גבעת רמב"ם
    • הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 413-0163493, שם התכנית: רצ/151/1 צריפין מתחם 5.

 

עדכוני פסיקה

תמ"א 38 

עע"מ 7381/15 ש.דורפברגר בע"מ ואח' נ' אברהם עודד ואח' – הדילמות הקיימות בבוא רשויות התכנון לדון בהחלתה של תמ"א 38.
חוזים

ת"א 36720-10-12 סביוני יבנה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יבנה -  תשלום פיצויים בגין רשלנות והפרת חוזה לקידום תכנית מתאר.

ת"א 2238/08, 1950/08 תמרי אברהם ואח' נ' לורנס- דופלקס חב' לבניין והשקעות בע"מ ואח'-הסכם יש לקיים בתוך זמן סביר אף אם לא נקבע בו מועד לקיום החיוב.

 

הפקעות

ת"א 11309-10-15 סאמיה חכים ג'ובראן (המנוח) נ' עיריית חיפה – הזכות לפיצוי הפקעה מכוח המחאת זכויות בייפוי כוח; שיהוי ופיצוי פירותי.

 

תכנון ובניה

ערר 136-137/16 אגדים הנדסה ובנייה בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עפולה - יישום הקלת "שבס-כחלון" – חוו"ד מהנדס ופרשנות "גובלים" לצורך תוספת יח"ד בהקלה.

ערר 376/16 יוסף גלמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' – רב הנסתר על הגלוי – פגמים בהליך הדיוני בבקשה להיתר.

 

היטל השבחה

ערר 881/15 גולדנברג נדב ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה גליל מזרחי – תשלום פיצויים כמימוש, העברת זכויות באמצעות תכנית איחוד וחלוקה.

ערר 8116/14 ועדה מקומית לתו"ב פ"ת נ' רחל וישראל יהודה – הכרה "בהוצאות התאמה" לצורך שימוש חורג במסגרת שומת היטל השבחה.


מאמר

האם דין הסכם עם תנאי מתלה כדין הסכם אופציה בהתייחס למועד המימוש בהיטל השבחה

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

 

"מימוש זכויות" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה, כדלקמן:

"3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה.."

בהתאם להוראות סעיף 7 א' לתוספת השלישית, על היטל ההשבחה להיות משולם לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש את הזכויות במקרקעין עליהם חל ההיטל.

כידוע, חשיבות הזיהוי של "מועד המימוש" באה לידי ביטוי, בין היתר, בעובדה שהחל ממועד ההשבחה (אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג) ועד למועד זה (מועד המימוש) נושא היטל ההשבחה הפרשי הצמדה בלבד  (ר' הוראת סעיף 9 לתוספת השלישית); והחל ממועד זה ואילך, מתווסף לחוב ההיטל הפרשי הצמדה וריבית פיגורים אם ההיטל לא שולם תוך 30 יום (ר' הוראות סעיף 15 לתוספת ועפ"י חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980).

הלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בע"א 1321/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ נ. הוועדה המקומית מרכז (נבו) (להלן – "הלכת נוה") קובעת כי מועד המימוש בעסקת מכר מקרקעין הינו במועד חתימת הסכם המכר, שכן ממועד זה יוצאת "התעשרותו" של המוכר כתוצאה מההשבחה מהכוח אל הפועל, ולכן ממועד זה תקום חובת תשלום. האמור הינו בהתייחס לחוזה סטנדרטי. מכאן עולה השאלה מה קורה במקרים של חוזים ייחודים, האם דין שונה חל לגביהם? על זאת ועוד ידון מאמרנו להלן.

כידוע, על פי חוק החוזים, חוזה הכולל תנאי מתלה הוא חוזה תקף ומחייב מרגע כריתתו. מאותו רגע קמה למוכר זכות חוזית לקבל את התמורה המובטחת לו בחוזה בהתקיים התנאי המתלה ולפי הוראות החוזה, וכנגדה קמה לו חובה למכור את המקרקעין לקונה החוזי וכנגד התמורה האמורה, בהתקיים התנאי המתלה.

על בסיס הלכת נווה לעיל נקבע לפני מספר שנים בערר (דרום) 86062/11 מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד (נבו) (להלן – "אזוריט") כי גם בהסכם מכר הכולל תנאי מתלה, יחול מועד מימוש הזכויות במועד חתימת הסכם המכר ולא במועד התקיימות התנאי המתלה, עם זאת החלטות שונות ציינו כי התאי האמור הינו בהחלט שיקול להפחתת או ביטול ריבית לתקופה האמורה.

באותו מקרה נקבע כי הדין המהותי אינו מבחין בין חוזה המותלה בתנאי מתלה לבין חוזה רגיל, ורואים את החוזה המותלה כחוזה תקף ושלם מיום חתימתו, כך שיום כריתת החוזה הינו יום חתימתו ולא יום התקיימות התנאי המתלה.

קביעה דומה לכך הוכרעה ע"י כב' הש' בדימוס, שאול מנהיים אשר מונה כ"ממונה" לפי סעיף 20(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו-2006 בת"צ 17616-09-10 שולמית לוינסון נ' הועדה המקומית לתו"ב חולון, (נבו) (להלן – "לוינסון"), שם התבקש הממונה להכריע בשאלה מהו מועד המימוש, לעניין היטל השבחה, במקרה של עסקת קומבינציה (ובעצם כל עסקה כפי שצוין בהחלטה) שיש בה תנאי מתלה, ולצורך מענה על שאלה זאת הממונה ציין בין היתר כי נכון שבהתקשרות חוזית שיש בה תנאי מתלה קיימת אי ודאות עד להתקיימות התנאי; ואולם קיימות דוגמאות רבות של עסקאות שבהן מרכיב האי וודאות לגבי מימוש התקשרות קיים תמיד, והוא אינו חדל להתקיים עד לגמר ביצוע חוזה המכר ורישום הזכויות. קביעתו של הממונה בדומה לפרשת אזוריט הייתה כי מועד המימוש במקרה של חוזה עם תנאי מתלה יהיה מועד חתימת החוזה.

נראה כי חלק מהנימוקים שהובילו את הממונה למסקנתו זאת נבעו בין היתר ממישורים אחרים:

כך למשל במישור דיני מס שבח מקרקעין קיים פסק דין מוכר בעניין ע"א 489/89 אלדר שרון נ' שבח מקרקעין, (נבו), שם נקבע כי יום המכירה לצורך מס שבח, הוא מועד כריתת חוזה המכר, גם כאשר חוזה זה כולל תנאי מתלה וזאת, כאמור, משום שמדובר בחוזה שלם מרגע כריתתו וככלל, אין בעובדה שקיים בו תנאי מתלה וכי חוזה זה יכול להתבטל, כדי להשליך על חיותו ושלמותו.

במישור ההתעשרות עולה כי באין בעובדה שמדובר בחוזה עם תנאי מתלה כדי למנוע שהתעשרותו של המוכר יצאה "מן הכוח אל הפועל" (כנדרש בהלכת נוה בניין), שגם שם דובר בחוזה קומבינציה שבו התמורה למוכר תתקבל רק עם גמר הבניה של דירות התמורה ומסירת החזקה בהן ועדיין נקבע באותו מקרה כי התעשרותו של המוכר יצאה אל הפועל עם תחילת תוקפו של החוזה ולא עם קבלת התמורה בפועל.

במישור החוזים – בכל הנוגע לאפשרות שהחוזה יתבטל, קבע הממונה כי ממילא ביטול כזה אינו ייחודי רק לחוזים הכוללים תנאי מתלה. לפיכך, למרות שאין הוראה מפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הדנה בביטול חוזה מכר, יש לנהוג במקרה של ביטול החוזה בדרך של השבה מלאה לנישום של כל מה ששילם לוועדה המקומית בגין היטל ההשבחה, לרבות ריבית הפיגורים שהייתה כלולה בתשלום, אם הייתה כזו.

פועל יוצא אפוא מההחלטות שנסקרו לעיל, כי בהסכם מכר עם תנאי מתלה מועד המימוש הינו מועד כריתת החוזה. האם דין זהה בנוגע להסכם אופציה?

כידוע, מתן אופציה הינה זכות לקבל זכות במקרקעין, להבדיל מהעברת המקרקעין עצמם במסגרת עסקת מכר, ולפיכך למעשה ניתן לומר, כי אין במתן אופציה משום העברת זכויות במקרקעין כל עוד לא מומשה האופציה.

במילים אחרות, עסקת האופציה מהווה מעין "חוזה משני בלבד" כאשר העברת הזכויות נכנסת לתוקף רק לאחר שמקבל האופציה הביע את רצונו לממש את האופציה, ורק אז משתכלל החוזה העיקרי (המכר נשוא האופציה) שמכוחו מועברות הזכויות. היינו, עד מימוש האופציה לא מבוצעת כל העברת זכויות במקרקעין (!!!)

נושא זה ככל הנראה מיעט להגיע לערכאות לאור ככל הנראה המסקנה של הרשויות כי אין לחייב בגין אופציה, או לחליפין, מסקנת הנישומים כי אין מקום לדווח על דבר הסכמים אלו, ואולם החלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בעניין ערר 85134/12 נריה אליוף נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אונו (נבו), נדרשה לשאלת מיהותו של הסכם אופציה, בעקבות טענת העורר (ולטעמנו בצדק) ולפיה, הסכם אופציה אינו מהווה מימוש זכויות ולפיכך אין לחייב בגינו היטל השבחה וכי אירוע המימוש יתרחש רק במועד מימוש האופציה ככל שתמומש. אלא, שועדת הערר דחתה את הערר באותו מקרה וקבעה שיש לראות בהסכם האופציה שנחתם כמועד המימוש, שכן לפי "מהות ההסכם" לדעתה, לא דובר על הסכם אופציה "סטנדרטי". אלא נוסחו היה שונה, מכל מקום הליך זה מצוי עתה בערעור ועל כך לא נרחיב.

ברם, לטעמנו הכרעה כללית ולפיה יש לראות בעת חתימת הסכם אופציה כמימוש בהיטל השבחה (להבדיל ממימוש האופציה כמועד המימוש בהיטל השבחה) עלולה להיות בעייתית ולאור אשר פורט לעיל לטעמנו בהחלט קיימת אבחנה בין הסכם מכר עם תנאי מתלה להסכם אופציה המוביל יחד למסקנה כי דין שונה אמור לחול לגביהם בהתייחס לשאלת מועד המימוש בהיטל השבחה.

אם לרגע נבדיל בין השניים, הרי שהסכם אופציה או סעיף אופציה בחוזה שונה במהותו מהסכם מכר ומהסכם מכר עם תנאי מתלה, שכן ביסודו של חוזה האופציה מונחת יכולת בחירה לבעל האופציה האם לממש את האופציה ולרכוש את הנכס נשוא האופציה, אם לאו.

כך, בעוד שבחוזה מכר עם תנאי מתלה הצדדים אינם יכולים לחזור בהם מהתקשרותם בעסקה, והתקשרות זו מותלת בקיומו של תנאי חיצוני שאינו תלוי ברצון מי מהצדדים, הרי שמימוש האופציה תלוי ברצונו של מקבל האופציה, ועל כן מתן האופציה קרובה במהותה להצעה בלתי חוזרת, ולא להסכם מכר.

מעבר לאמור, הענקתה של זכות אופציה אינה טעונה רישום ואף אינה מחויבת ברישום כלשהו וגם מטעם זה ניתן לומר כי קיים הבדל בין הסכם אופציה להסכם עם תנאי מתלה.

אף הדין הכללי רואה את מתן האופציה כהסכם משני בלבד המהווה מעין נספח להסכם העיקרי, הוא המכר נשוא האופציה. הסכם זה משתכלל על פי הדין הכללי אך ורק עם מימוש האופציה, אם וככל שהוחלט לממשה.

לעניין זה, יפים דבריה של המלומדת גבריאלה שלו [גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי 196 (2005)]:

"חוזה אופציה הוא חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש או לשכור נכס. בעל אופציה (הקונה או השוכר) זכאי לרכוש או לשכור את הנכס, והוא גם זכאי שלא לרכוש או לשכור אותו. חוזה אופציה הוא חוזה מחייב שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו של חוזה אופציה נקשר אחד הצדדים לחוזה שיכול להיות מחייב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר. ככל חוזה אחר גם חוזה אופציה נכרת על-פי מידת כדאיותו לכל אחד מן הצדדים, המתבטאת, בין היתר, בשיעור התמורה לעסקה ובשיעור התמורה עבור זכות האופציה. עם זאת שונה חוזה אופציה מחוזה רגיל בכך שבעת כריתתו לא ברור אם בעל זכות הברירה ינצל את האופציה שמעניק לו החוזה והעסקה שביסודו תצא מן הכוח אל הפועל. ביסוד חוזה האופציה מונחת אפוא יכולת בחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי-התקשרות בעסקה העיקרית נושא האופציה. למעשה חוזה האופציה, או סעיף האופציה שבחוזה, הוא מעין חוזה משני, הנספח לחוזה נוסף ועיקרי, אשר משתכלל אם, ורק אם, האופציה ממומשת. בעל האופציה יכול לבחור שלא לממש אותה ובמקרה זה לא נוצרת בין הצדדים העסקה העיקרית".

משלמדנו כי בדין הכללי מתן אופציה אינו מהווה חוזה שלם ביחס לנכס נשוא האופציה, ורגע כריתתו של החוזה השלם הינו אך ורק במועד מימוש האופציה ולא במועד מתן האופציה, נראה כי אין מקום לסטות מהוראות הדין הכללי, הוראות התוספת השלישית (רציונל ההתעשרות) והדין החל במסגרות מקבילות ובהתאמה לקבוע כי ככלל (להוציא נסיבות מיוחדות), מועד המימוש בהיטל השבחה הינו מועד מימוש האופציה ולא מועד כריתת ההסכם, וכפועל יוצא, ניתן לומר כי מתן אופציה (להבדיל מהסכם מכר מקרקעין ו/או הסכם מכר מקרקעין עם תנאי מתלה) אינו נכנס מבחינה מהותית בגדר "מימוש זכויות" לעניין התוספת השלישית, ולא ניתן לחייב בגינו ריבית פיגורים, אלא אך ורק ממועד מימוש האופציה, המהווה את מועד מימוש הזכויות לעניין התוספת השלישית.

יש להניח בנוסף, כי חובת דיווח וניהול הליכי שומה על כל הסכם אופציה שייחתם, והפסקתם או ביטול ההליכים וההשבה, יהוו טרחה ונזק רבתי לכל המעורבים, ולו מסיבה זו, אין מקום לשנות הנורמה הקיימת בנושא.

תודה לעו"ד נתנאל דויטש ממשרד עורכי דין ארדינסט בן נתן טולידאנו ושות' על סיועו בכתיבת מאמר זה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

צו התכנון והבנייה (תיקון מס' 101) (דחיית יום התחילה המאוחר של החוק), התשע"ז-2016

ביום 1.11.2016 פורסם בקבוץ תקנות מס' 7723, צו התכנון והבניה (תיקון מס' 101) (דחיית יום התחילה המאוחר של החוק), התשע"ז – 2016 (להלן – "הצו").

במסגרת הצו, נקבע כי יום התחילה המאוחר של הוראות החוק אשר פורטו בצו (ס' 145(ב3) לחוק התו"ב; ס' 157ב לחוק; ס' 158יח(ב) לחוק; ס' 158כג(א) לחוק; ס' 261(ה)(3א) לחוק), שמועד תחילתן אמור היה לחול ביום 1.11.2016, ושעניינן הקמת בניין מגורים חדש כהגדרתו בצו, יידחה ליום 1.6.2017, ולגבי בקשות להיתרים שאין עניינן הקמת בנין מגורים חדש, מועד זה יידחה ליום 1.1.2018. עוד נקבע בצו כי כאמור בס' 83(ג) לחוק המתקן, בקשה להיתר שהוגשה לפני יום התחילה המאוחר אשר נקבע בצו, ימשיכו לדון בה על פי הוראות החוק העיקרי כפי שחלו על הבקשה במועד הגשתה.

 

תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), התשע"ז-2016

שר האוצר התקין את תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), תשע"ז-2016, הקובעות כללים החלים על עוסק המשווק קרקע שאינה זמינה לבנייה, ואלה עיקרן:

  1. עוסק מחויב לגלות לצרכן באופן ברור ובולט בפרסומות אותן הוא מפרסם, כי הקרקע אינה זמינה לבנייה, ובפרסומת כתובה, הגילוי האמור יהיה באופן ברור ומובלט ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת.
  2. עוסק המשווק קרקע שאינה קרקע זמינה לבנייה, יגלה לצרכן בכל פעולת שיווק כי הקרקע אינה זמינה לבנייה.
  3. עוסק המבקש למכור או להחכיר לצרכן קרקע שאינה קרקע זמינה לבנייה, חייב למסור לצרכן בכתב ובלא תשלום שומת מקרקעין מעודכנת ערוכה לפי תקן 22, זמן סביר מראש ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות עם הצרכן בחוזה או במסמך אחר המייצר חבות.
  4. עוסק ימסור עם שומת המקרקעין תמצית מתוך שומת המקרקעין שנמסרה כאמור, שתכלול את הפרטים האלה ואותם בלבד:
  • סבירות – האם סבירות מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע (פרוגרמה) היא קלושה.
  • ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת שומת המקרקעין;
  • שווי קרקע נוכחי נכון למועד עריכת שומת המקרקעין;
  • משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע;
  • סך כל ההוצאות המשוערות הכרוכות במימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע בהתאם לייעוד בתכנית המוצגת בידי העוסק, וכן סך כל ההיטלים והמסים, וכן יצוין חלקו היחסי הצפוי של הרוכש מכלל העלויות המשוערות.

 

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 89), התשע"ז-2016 -

הצעת חוק לביטול ועדות ערר מס שבח

ביום 7.11.16 פורסמה הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 89), התשע"ז-2016 שעניינה הוא לבטל את ועדות הערר למס שבח ולהסמיך במקומן את בית המשפט המחוזי לדון, בהרכב של דן יחיד, בערעור מס שבח. המטרה המוצהרת היא להימנע מ"ניגוד העניינים" אשר עלול היה להיווצר בהרכב ועדת הערר וזאת לאור העובדה ששניים מבין שלושת החברים בהרכב הוועדה הם עורכי דין/רואי חשבון/שמאים המייצגים לקוחות בעניינים דומים.

 

החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבניה – תמ"א 3/38/א שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש

ביום 1.11.16 התקבלה החלטה מס' 600 של המועצה הארצית לתכנון ולבניה שעניינה שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש (תמ"א 3/38/א).

בהתאם להחלטת המועצה לעיל, במסגרת עסקאות במסלול הריסה ובניה מחדש (תמ"א 3/38/א), חישוב הזכויות בבניין שיבנה יעשה על בסיס המבנה שהיה בנוי בשטח ובאופן מדורג לגובה הבניין שהיה בנוי בפועל (להבדיל מהזכויות המוענקות מכוח התכניות החלות בשטח גם אם לא מומשו בפועל), כך שתינתן תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 4 קומות ומעלה, תוספת של 3 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 3 קומות, תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני 2 קומות ותוספת של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות לבניינים בני קומה אחת.

בנוסף, התיקון החדש מאפשר ככל שבבניין שנהרס הייתה קומת עמודים מפולשת (שאין בה בינוי של 50% לפחות) להביא קומה זו במניין הקומות הקיימות לצורך חישוב מספר הקומות הנוספות שניתן להוסיף לבניין. לחילופין יכול מבקש ההיתר לבחור שלא להביאה במניין הקומות ובמקום זאת להשלים בנייתה באופן שתהא קומה שלמה.

תכלית החלטת המועצה הינה כנטען ליצור "וודאות" בקרב הדיירים והיזמים ביחס לזכויות אותן יוכלו לקבל, ומשכך לכאורה אמורה לעודד קידומם של פרויקטים אלו. יחד עם זאת יתכן שדווקא בפריפריה, בערים בהן נדרש חיזוק מהחשש לרעידות אדמה, לא יהיה די בהיקף הזכויות הניתן לבניינים של עד 2 קומות (תוספת של 1.5 קומות לבניינים של קומה אחת ותוספת של 2.5 קומות לבניינים מעל 2 קומות) כדי להוות "תמריץ כלכלי" מספיק בכדי לבצע פרויקטים אלו שעניינם הריסת הבניין ובניית בנין חדש במקומם.

בכל מקרה יש לשים לב כי הזכויות מכוח החלטת המועצה תלויות בשיקול דעתן של הועדות המקומיות כך שאין מדובר בזכויות מוקנות ולכן ניתן לומר שגם אם החלטת המועצה יצרה וודאות הרי שזו אינה "סופית".

משרד הבינוי והשיכון מפרסם "קול קורא" להקמת מנהלות עירוניות

כחלק מיישום חוק הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, מציע משרד הבינוי והשיכון, במסגרת "קול קורא", הענקת תקציבי סיוע לרשויות מקומיות בסך של כ 1-1.5 מיליון ₪ לכל רשות, לשם מימון מנהלות עירוניות להתחדשות עירונית, וזאת על מנת לתת מענה וסיוע לתושבים בנושאי התחדשות עירונית.

לפי הערכת המשרד, יתוקצבו 7–12 מנהלות ברחבי הארץ.

על הרשות המקומית להפעיל מנהלת או יחידה עירונית אשר תעסוק, בין היתר, בהנגשת מידע בתחום ההתחדשות העירונית ביישוב עבור תושבים, יזמים ובעלי מקצוע. כמו כן, תעמיד הרשות כלים לתושבים לצורך מימוש תהליכים אלה, ותפעל כ"זרוע ביצוע" של הרשות המקומית לקידום התחדשות עירונית ביישוב.

במסגרת המנהלות העירוניות גם ייבנו מאגרי בעלי מקצוע מומלצים בתחום שיסייעו לתושבים לבחור את המבצע והמסלול הנוחים להם. כמו כן, יועסקו יועצים לשם ליווי התושבים במהלך הפרויקט, יופצו חומרי הדרכה לציבור ועוד.

מטרתה של המנהלת היא להוות כתובת אחת ברורה ומסודרת לסיוע בתהליך, לספק מידע לגבי המדיניות העירונית בנוגע לכל אחד מאזורי המגורים, משמעויות התהליך, ליווי בהליכי קבלת האישורים מהרשות המקומית, תנאי התקשרות עם היזם ועוד.

 

קול קורא לבעלי זכויות בקרקע לבנייה רוויה

רשות מקרקעי ישראל קוראת לבעלי קרקעות לבנייה רוויה ובעלי קרקעות פרטיות, להצטרף לשיווק יחידות דיור במסגרת מסלול מחיר למשתכן בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטת המועצה מס' 1479.

יחידות הדיור שיבנו וישווקו במסגרת מחיר למשתכן ישווקו בהנחה של לפחות 200,000 ₪ ממחיר השוק.

כנגד הנחה זו תעניק רשות מקרקעי ישראל מענק כספי בסך של עד 137,000 ₪ ליחידת דיור.

 

הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור אישרה תכנית ל-3,700 יחידות דיור במחנה צריפין המתפנה

 ב- 10.10.2016 הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, החליטה על אישור תכנית מועדפת לדיור בבאר יעקב. התכנית כוללת שטח בן כ- 430 דונם המצוי בתחום מחנה צריפין, ומציעה הקמת שכונה באזור ביקוש במרכז הארץ. התכנית כוללת כ-3,700 יחידות דיור, בתמהיל מגוון; כ – 680 יח"ד קטנות, כ-280 יח"ד עבור דיור מיוחד וכן שטחי ציבור ומבני ציבור. התכנון נותן דגש על העצמה עירונית, תוך ניצול מיטבי של השטח באמצעות בניה בצפיפות גבוהה, הישענות על תחבורה ציבורית ועירוב שימושים. התכנית מהווה המשך למתחם 2 שאושר לפני כחודש במסגרת פרויקט העברת בסיסי צה"ל.

 

הודעה מתוקנת בדבר הגבלת הוצאת היתרי בניה והכנת תכנית מס' 507-0292219 (רובעים 5 ו-6) במרכז תל אביב

בימים אלה פורסמה הודעה מתוקנת בדבר הכנת התכנית שבנדון והגבלת הוצאת היתרי בניה בהתאם לסע' 77-78 לחוק התכנון והבניה, לרובעים 5 ו-6 במרכז תל אביב, וזאת לאור טעות שנפלה ברשימת הגושים והחלקות שפורסם כי עליהם חלה התכנית שאמורים להיות בין הרח' בוגרשוב, יצחק אלחנן, הירקון ומנחם בגין.

ההודעות שפורסמו לפי סעיף 77 ו-78 כללו הודעות בדבר הכנת תכנית שעיקריה לעודד התחדשות עירונית במרכז העיר ת"א, תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, וקביעת מסגרת זכויות בניה מקס' לבנייני מגורים בתחום רובעים 5 ו-6; להטמיע עקרונות בנייה ע"פ הכרזת אונסקו בתחום רובעים 5 ו-6 הכלול באזור ההכרזה לשמירה על הערכים האורבניים והאדר' הייחודיים באזור זה; ועודד חיזוק בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על תיקוניה, תוך התאמתם למרקם האורבני של רבעים 5 ו-6 בתל אביב, על פי סעיף 23 לתמ"א 38; ולפשט הליכי רישוי ומידע על ידי יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות כגון תכניות מ' (זכויות בנייה למגורים, מרפסות וכדומה), ס' (תוספת דירת גג), ג' (חדרי יציאה לגג) וכד'.

בהתאם לכך, פורסמה כאמור הודעה לפי סעיף 78 לפיה נקבעו תנאים מגבילים לתקופה של 3 שנים או עד הפקדת התכנית לפי המוקדם, למתן היתרי בניה או היתרים לשימוש בקרקע בחלקות ובגושים שנכללו בהודעה.

 

הודעה על הפקדת תכנית מתאר מקומית מספר 416-0447284, רע/מק/1010א' מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ברעננה

בימים אלה פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, על הפקדת התכנית שבנדון בעיר רעננה, שמטרתה לתמרץ הליך של חיזוק בניינים בעיר רעננה בחלופה של הריסה ובנייה מחדש ובהליך של עיבוי וחיזוק בחלופת עיבוי כאשר גג הבניין תפוס ואינו מהווה חלק מהרכוש המשותף.

התכנית כוללות הוראות לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38. בהתאם, התכנית מהווה שינוי בתחומה של תכנית מפורטת מס' 1200, תכנית מפורטת מס' 2277 ותמ"א 38 על שינוייה.

התכנית המופקדת מבקשת, בין היתר, להגביל את תחולת תמ"א 38 (על תיקוניה) על מגרשים בהם קיימים מבנים צמודי קרקע, עם או בלי עמודים, אשר חלה עליהם תכנית מאושרת המאפשרת הריסתם והקמת בנייני דירות, בבנייה רוויה לסוגיה.

עוד נקבע בתכנית המופקדת, כי תמ"א 38 לא תחול על מבנים המצויים בתוך גבול מתחם מרכז העסקים הראשי (מע"ר) כפי שנקבע בתכנית המתאר של רעננה רע/3000 ובמסמכי המדיניות של המע"ר המהווים חלק בלתי נפרד מתכנית המתאר של רעננה רע/3000.

 

הודעה בדבר הכנת תכנית מס': 503-0443549, תכנית מתאר להתחדשות עירונית – גבעת רמב"ם

הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב-יפו, מרחב תכנון מקומי: גבעתיים, פרסמה הודעה בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בדבר הכנת תכנית מתאר מקומית מס' 503-0443549- תכנית מתאר להתחדשות עירונית-גבעת רמב"ם, אשר עניינה מתן הוראות מפורטות להתחדשות עירונית בשכונת גבעת רמב"ם.

מטרת התוכנית שמירה על מאפייני השכונה; קביעת הוראות לשיפור חזות השכונה, לרבות המרחב הבין בנייני; הסדרת פתרונות תנועה וחניה, לרבות עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים.

תנאים להוצאת היתר: תותר הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים קיימים, הנגשה ובטיחות בלבד, ולא תותר תוספת שטחי בנייה מכוח תמ"א 38, לרבות תוספת ממ"ד.

תוקף התנאים: 6 חודשים מיום הפרסום.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 413-0163493, שם התכנית: רצ/151/1 צריפין מתחם 5

ביום 15.11.2016 פורסמה ברשומות (י.פ. 7378) הודעה לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר אישור התכנית הנ"ל, המהווה שינוי לתכניות מס' רצ/115/22/1; רצ/98/15/1; רצ/1/36/15/1.

מטרת התכנית, הממוקמת מדרום לרחוב הרצוג, ממערב לבית החולים אסף הרופא וממזרח לגן בעברית, הינה הקמת שכונת מגורים חדשה בת כ-3,575 יחידות דיור, והיא קובעת, בין היתר, הוראות בדבר שינוי ייעוד מקרקע חקלאית ומתקנים הנדסיים, לייעודים שונים כגון – מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים ומסחר, מתקנים הנדסיים, דרכים, שטח ציבורי פתוח וכיכר עירונית.

עדכוני פסיקה

הדילמות הקיימות, בבוא רשויות התכנון לדון בהחלתה של תמ"א 38

שם ומספר הליך: עע"מ 7381/15 ש.דורפברגר בע"מ ואח' נ' אברהם עודד ואח'

ערכאה: בבית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים מנהליים – בפני הרכב השופטים הנשיאה מ' נאור, השופט ס' ג'ובראן וא' שהם.

תאריך מתן פסק הדין: 30.10.16

ב"כ המערערים: עוה"ד גפנית לגזיאל שבבו וליאור פוליאקוב.

פרטי הנכס: לא צוין.

במסגרת פסק הדין נדונה ההתנגשות הבלתי נמנעת, לעיתים, בין מימושה של תמ"א 38 במקרה קונקרטי המונח לפתחן של מוסדות התכנון, באמצעות ההקלות הכלכליות והתכנוניות הניתנות במסגרתה, לבין הסדרים תכנונים פרטניים, אשר חלים על אותם מבנים הטעונים חיזוק, וכן שיקולים ואינטרסים לגיטימיים אחרים, המבקשים להימנע ממימושה של תמ"א 38.

באותו מקרה, דובר על שתי חלקות, המהוות מבחינה תכנונית, מגרש אחד, ועליהן בנויים שני מבנים שלהם קיר משותף. מבנה אחד הוא בית בן 2 קומות, ובנוי בחלק הקדמי של המגרש (להלן –  "המבנה הקדמי") ומבנה אחר, נשוא הערעור, הוא בית משותף בן 3 קומות ובנוי בחלק העורפי של המגרש (להלן –  "המבנה העורפי").

בשנת 2011 הוגשה בקשה להיתר בהתאם לתמ"א 38 והתבקש תוספת של שלוש יחידות דיור לבניין, על ידי הוספת שתיים וחצי קומות; תוספת ממ"דים, מרפסות, מעלית, וחנייה (להלן – "הבקשה להיתר").

לאחר התדיינויות מרובות, שכללו בין היתר את תיקון הבקשה להיתר, והתנגדויות מצד בעלי דירות במבנה ומצד בעלי זכויות בבניינים סמוכים, החליטה הוועדה המקומית לאשר חיזוק בלבד והקמת ממ"דים, ללא תוספת דירות וקומות נוספות (להלן: "החלטת הועדה המקומית").

על החלטת הועדה המקומית הגישו המערערים ערר לוועדת הערר לתכנון ובניה במחוז חיפה, בראשות יו"ר הועדה, עו"ד דקלה מוסרי טל, וזו החליטה לאשר למערערים את תוספות הבנייה שהתבקשה מכוח תמ"א 38, וזאת משיקולים רבים ובין היתר, משום שאלמלא מתן התמריצים המבוקשים, פרויקט הבניה לא ייצא אל הפועל, ומטרתה של תמ"א 38 תסוכל. על החלטת ועדת הערר, הוגשה עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה, אשר קבע בין היתר, כי החלטתה של ועדת הערר איננה סבירה, ואינה מאזנת כראוי בין השיקולים הרלוונטיים לבקשה להיתר לתמ"א 38, ובפרט, מתן משקל יתר לתמריצים הכלכליים על פני השיקולים התכנוניים. על פסק הדין הנ"ל הוגש הערעור שבנדון לבית המשפט העליון.

כב' השופט א' שהם, עמד בפתח דבריו עמד על חשיבותה של תמ"א 38, כתכנית שנועדה לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ועל התמריצים הכלכליים המגוונים, המוענקים לצורך מימושה. עוד הודגש, שבמציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה, ובאותה הזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספת יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש.

כמו כן, נקבע כי נוכח ההתנגשות הבלתי נמנעת, לעיתים, בין מימושה של תמ"א 38, באמצעות ההקלות הכלכליות והתכנוניות הניתנות במסגרתה, לבין הסדרים תכנונים פרטניים, אשר חלים על אותם מבנים הטעונים חיזוק, נראה כי עצם החריגה התכנונית, האדריכלית, או הנופית, לבדה, אין בה כדי להצדיק את סירובה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה, הכרוך בתוספת זכויות בניה. על החריגה, המצדיקה סירוב לבקשה להיתר, להיות בעוצמה ניכרת, ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר. רק פגיעה כזו תצדיק, הימנעות ממימוש מטרתה של תמ"א 38, היינו, חיזוק המבנה או המבנים, מושא הבקשה להיתר, מפני רעידות אדמה. למרות זאת, הודגש כי אין באמור כדי לקבוע כי על מוסדות התכנון להתעלם מן הפגיעה האפשרית באינטרסים לגיטימיים אחרים, אשר עלולה להיגרם עם יישומה של תמ"א 38, לרבות פגיעה בדיירים מסוימים בבניין או בסביבתו, פגיעה בתכנון אורבני ובחזות האדריכלית של המבנה.

על כן, נקבע כי על מוסדות התכנון לבצע איזון בין הצורך הציבורי והתכנוני בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תוך יישום המדיניות התכנונית אותה מתווה תמ"א 38, לבין הפגיעה האפשרית בבעלי העניין, להם עומדת הזכות להתנגד לבקשה להיתר. באיזון זה, תהא, ככלל, ידה של תמ"א 38, על העליונה, אלא אם הפגיעה הנגרמת לבעלי העניין אינה סבירה ובלתי מידתית. במקרה דנן, הגיע בית המשפט למסקנה כי החלטת ועדת הערר והשיקולים שצוינו לעיל ושעמדו ביסודה, הינם מאוזנים ולא היה מקום להתערב בהם, כך שבמובן זה התקבל הערעור.

יחד עם זאת, בסוף פסק הדין התייחס בית המשפט להצעות השונות שהוצעו על ידי בעלי הדירות האחרים בבניין, לחיזוק המבנה; ביהמ"ש הבהיר, כי לוועדת הערר הסמכות לדון בהצעות אלה למרות שהן נושאות אופי קנייני ובלבד שתוגש לוועדת הערר הצעה מפורטת אשר תכלול, בין היתר, את המרכיבים הבאים: פירוט ממצה של הבניה המתוכננת לחיזוק הבניין; לוח זמנים מוגדר וברור לתחילת הביצוע ולמשך הזמן הנדרש להשלמתו; התקציב שיידרש והערבויות להעמדת התקציב; והתייחסות מפורטת לשאלה, עד כמה ההצעה עולה בקנה אחד עם המטרות העומדות בבסיסה של תמ"א 38. בית המשפט הסביר, שכפי שמוסד תכנון מוסמך לאשר הענקת תמריצים כלכליים ותכנוניים למבקשים את היתר הבניה, כך הוא רשאי לקבוע כי אין צורך בתמריצים, שכן החיזוק יכול להתבצע בדרך אחרת, הנתפסת כפוגענית פחות.

אל השופט א' שהם, הצטרפה הנשיאה מ' נאור, ואולם זו העירה, בין היתר, כי היא אינה משוכנעת שנכון להגביל את שיקול דעתה של הוועדה המקומית כפי שציין כב' השופט א' שהם; ואולם, שאלת פרשנות "הטעמים המיוחדים" שבגינם תוכל הוועדה המקומית לסרב להיתר מכוח תמ"א 38, לא התעוררה בערעור ועל כן קבעה כי הדיון בה חורג ממסגרת הטענות שהוצגו.

אל פסק דינו של השופט א' שהם והערות הנשיאה מ' נאור, הצטרף כב' השופט ס' ג'ובראן.

הערת מערכת: בהינתן שמדובר בהלכה של בית המשפט העליון הרי שבשילוב עם החלטות המועצה הארצית שאמורות לעשות מעט סדר לעולמה של "תמ"א 38" נראה כי הסיכוי וההתכנות לבקשות להיתר על בסיס התמ"א בהחלט צפויות לעלות מדרגה של התכנות.

 

תשלום פיצויים בגין רשלנות והפרת חוזה לקידום תכנית מתאר

שם ומספר הליך: ת"א 36720-10-12 סביוני יבנה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה יבנה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בלוד, בפני כב' השופט יחזקאל קינר.

תאריך מתן פסק הדין: 28.10.16

ב"כ התובעת: עוה"ד שמואל שוב, אביעד שוב , שושי בירנזון וטל גליקסמן – משרד עו"ד שוב ושות'.

פרטי הנכס: מתחם נחל יבנה שבעיר יבנה.

בענייננו, בין התובעת לבין שלושת הנתבעות: (1) הועדה המקומית לתכנון ובניה יבנה (להלן: "הוועדה"); (2) עיריית יבנה (להלן: "העירייה"); (3) רמ"י (להלן: "רמ"י"), נחתם ביום 31.10.2004 הסכם פשרה, במסגרת ת"א 551/04 (שלום ראשון לציון), אשר קיבל תוקף ביום 2.12.2004 (להלן: "הסכם הפשרה").

לפי הסכם הפשרה התובעת תהא זכאית ליחידות דיור במתחם הדרומי של המע"ר (מרכז עסקים ראשי) וביחס לקידום תכנית המע"ר (להלן: "התוכנית" או "תוכנית המע"ר") נקבע בהסכם הפשרה כי (1) העירייה תקבל החלטה על המלצה על הפקדת "תכנית המע"ר" בוועדה המקומית לתכנון ולבניה לא יאוחר מ-120 יום מיום החתימה על הסכם זה (היינו עד ליום 28.2.2005); ו-(2) כי תכנית זו תועבר לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז תוך 30 ימים מקבלת ההחלטה האמורה.

כל הצדדים התחייבו לשתף פעולה ולדאוג לקדום התכנית למתחם המע"ר ולטפל בדרך שוטפת ונאותה עד לאישורה.

ביהמ"ש המחוזי קבע, כי הנתבעות הפרו את ההסכם עם התובעת והתרשלו בתפקידן וזאת בשלושה מקרים שונים.

המקרה הראשון מתייחס לעיכוב בהגשת המלצת העיירה להפקדת התוכנית (עיכוב בן שנה ו-19 ימים). בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי, כי העירייה ורמ"י, שהייתה אמונה על הכנת התוכנית, הפרו את ההסכם כלפי התובעת. עוד הוסיף ביהמ"ש בעניין זה, כי מקום בו נקבע מועד חד משמעי בהסכם, על הצדדים לעמוד בו, וטענה לפיה העירייה ורמ"י לא התרשלו בתפקדן למרות העיכוב בזמנים, אינה יכולה לעמוד להן, אף אם נכונה, שכן היה עליהן לחשוב על המועדים טרם חתימתן על ההסכם.

המקרה השני מתייחס לעיכוב שנגרם בהעברת התוכנית לוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (עיכוב בן שמונה וחצי חודשים). בעניין זה קבע בית המשפט המחוזי כי העיכוב הינו באחריות העירייה ורמ"י ביחד ולחוד.

המקרה השלישי, הינו העיכוב שנגרם באישורה של (עיכוב בן שנה וחמישה חודשים) אשר משינוי עמדתן של העירייה והוועדה המקומית אשר ביקשו שלא לאשר את תכנית המע"ר על פי הסכם הפשרה, בניגוד להסכמות, אך גם לא קידמו כל תכנית חלופית תחתיה. בעניין זה קבע בית המשפט כי העירייה והוועדה המקומית התרשלו בתפקידן והפרו את חובת הזהירות בהן הן חבות כלפי התובעת וגרמו לה לנזקים.

לאחר תחימת תקופות העיכוב להן אחראיות הנתבעות, פנה בית המשפט המחוזי לכימות הנזק.

ראשית, קיבל ביהמ"ש המחוזי את עמדת השמאי מדינה מטעם רמ"י, כי שווי המקרקעין יחושב לפי שווי בשקלים ליח"ד, שיחושב לפי סכימה פשוטה של מחירי הזכייה במכרז, לחלק במספר הדירות במכרז, וזאת על פי הנתונים ההשוואתיים הן של מכרזי המנהל והן של מחירי דירות מוגמרות לאחר חילוץ רכיבי המע"מ, עלויות הבניה והרווח היזמי. אך בניגוד לעמדת שמאי רמ"י, קבע בית המשפט המחוזי, כי אין מקום לניכוי הוצאות הפיתוח של התובעת מסכום זה.

שנית, קיבל בית המשפט המחוזי את קביעתו של השמאי שרים מטעם התובעת, לפיה על שיעור התשואה לקביעת גובה הפיצוי לעמוד על 6% ולא על 5%, זאת בין היתר בהתאם לקביעות בית המשפט בת"א (ת"א) 37608/08 אברמוב נ' מ"י (פורסם בנבו, 1.2.12).

שלישית קבע בית המשפט, כי במקרה זה אין מקום להפחית מגובה הפיצוי את עליית שווי המקרקעין. בית המשפט המחוזי מפנה למספר פסיקות, בהן פסיקת בית המשפט העליון בע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68 (1997), לפיהן "תועלת שצמחה לניזוק בעקבות מעשה עוולה לא תיוחס למעשה העוולה, אלא אם כן נמצא קשר סיבתי משפטי הדוק בין העוולה לבין פעולתו של הניזוק", וקובע כי "עליית ערך המקרקעין (שאכן התקיימה במקרה זה, לפי חו"ד ועדויות השמאים) היא עובדה שאינה משפיעה על הפיצוי המגיע לנפגעת, התובעת בענייננו, שכן מדובר בעליית שווי כללית הקשורה לעליית שווי של שוק המקרקעין, ואינה נובעת ובוודאי אינה חלק אינטגרלי מההפרות שבוצעו כלפי התובעת".

לבסוף קובע בית המשפט המחוזי, בהתאם לעדויות השמאים מדינה ושרים מטעם רמ"י והתובעת, בהתאמה, כי פרק הזמן הראוי לאישור תכנית הינו 5 שנים.

בהתאם לקריטריונים האמורים לעיל אותם קבע בית המשפט המחוזי, קבע הוא כי הפיצוי שישולם לידי התובעת יעמוד על סך של 11,822,741 ₪, בתוספת ריבית עד למועד התשלום בפועל.

נוסף על האמור בית המשפט המחוזי חייב את הצדדים בהוצאות המשפט של התובעת כך שהוועדה המקומית חויבה בתשלום של 60,000 ש"ח, העירייה חויבה בתשלום של 100,000 ש"ח ואילו רמ"י חויבה בתשלום של 80,000 ש"ח.

הערת מערכת: מדובר בפסק דין חשוב הימנו ניתן ללמוד על חשיבות עמידה במועדים על ידי הרשויות . עם זאת, אין זה מן הנמנע לקבוע כי חלק נכבד מההצלחה לקבל פיצוי נובעת מהסכם ברור ומפורש שנחתם וקבע מועדים קצובים לביצוע , שכן בפסקי דין רבים בהם נתבעו רשויות על עיכובים, קשה היה לשכנע את בית המשפט שהעיכוב אינו סביר.

הסכם יש לקיים בתוך זמן סביר אף אם לא נקבע בו מועד לקיום החיוב

שם ומספר הליך: ת"א 2238/08, 1950/08 תמרי אברהם ואח' נ' לורנס- דופלקס חב' לבניין והשקעות בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, בפני כב' השופט חיים טובי.

תאריך מתן פסק הדין: 29.9.16

ב"כ התובעים: ב"כ התובע 1: עו"ד ע.איתן, ב"כ 2-5: עו"ד ט.כהן ו/או ש.חבה.

פרטי הנכס: חלקה 69 בגוש 6944, המצויה ברח' ראשון לציון 5, תל-אביב.

שתי תביעות שהדיון בהן אוחד ועניינן בעסקת קומבינציה אשר נחתמה בין חלק מהתובעים לבין הנתבעת 1 בקשר עם המקרקעין לעיל, לבניית 8 דירות בתמורה לקבלת 5 מהדירות. בהסכם הקומבינציה נקבע כי הבניין ייבנה בשני שלבים. בשלב הראשון יוקם שלד הבניין, שבנייתו תסתיים תוך 8 חודשים ממועד קבלת היתר והמשך הבנייה תתבצע לאחר שהנתבעת תמכור 2 דירות. בניית השלד הושלמה בשנת 2001. מאז ועד להגשת התביעה לא חודשו עבודות הבנייה. בשנת 2007 חתמו הצדדים על תוספת להסכם ובו התחייבה הנתבעת לסיים הבניה ולמכור דירות לנתבע 2 את חמשת הדירות. התובעים טוענים לביטול הסכם הקומבינציה וכן טוענים כי התוספת להסכם כלל לא השתכללה ונכנסה לתוקף.

ביהמ"ש קיבל אך ורק את התביעה הראשונה ודחה את התביעות הנוספות בקבעו כי הסכם הקומבינציה בוטל כדין עקב הפרתו. טענת הנתבעת כי לא הפרה את ההסכם מאחר והמשך הבניה נקבע לאחר מכירת 2 דירות על ידה ומכיוון שהיא לא מכרה את הדירות במשך 6 שנים, היא לא הפרה את ההסכם נדחתה על ידי בית המשפט בקבעו בין היתר, כי גם אם אין בהסכם הקומבינציה זמן קצוב למכירת שתיים מדירות הנתבעים לשם מימון המשך הבנייה, ברי כי פרק זמן זה אינו יכול להיות בלתי מוגבל, שכן סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה …".

זאת ועוד, סעיף 39 לחוק החוזים קובע כי בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת, פעולה החורגת מהאמור מהווה הפרת חוזה, המזכה את הנפגע בתרופות לרבות ביטול ההסכם. בעניין דנא, מנהל הנתבעת במשך שש שנים לא עשה דבר כדי למכור את הדירות ובימ"ש קבע כי זהו אינו זמן סביר וכי המנהל פעל שלא בתום לב ולכן ביטול החוזה נעשה כדין.

ביהמ"ש אף קבע כי חוזה אינו מתבטל מאליו מחמת הפרתו, גם כאשר מדובר על הפרה יסודית, על הנפגע לתת למפר הודעה חד משמעית, בה יודיע לו על ביטול החוזה. הודעת הביטול צריכה להינתן בתוך פרק זמן סביר ממועד ההפרה, אחרת המפר עלול לאבד זכותו לבטל החוזה (ראה בעניין זה סעיף 8 לחוק החוזים תרופות) בעניין דנא, נקבע כי התובעים עשו במשך השנים כל שיכלו כדי לקיים את ההסכם ורק כאשר הבינו כי הנתבעת נטשה את הפרויקט, הודיעו על ביטולו על פי הדין ומבלי שאיבדו את זכותם לבטלו.

בנוגע לתוספת להסכם קבע בית המשפט, כי ככלל על מנת שהסכם יהא מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים – גמירות דעת ומסוימות. כאשר עסקינן בהסכם למכר מקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, כי הסכם צריך להיעשות בכתב, כשהפרטים החיוניים והמהותיים מוסכמים. גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב נלמדת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות. בעניין דנא, התוספת לא הייתה חתומה, דבר המעיד על העדר גמירות דעת. קיימים מקרים נדירים בהם ישתכנע בית המשפט שהייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה שחסרה חתימה על גבי ההסכם הכתוב, אולם העדרה של חתימה, כאמור, בדרך כלל מהווה אינדיקציה לכך שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב. על הטוען לתקפות ההסכם הנטל להוכיח, על כוונת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, כשבעניין דנא הטוענים לתקפות ההסכם לא השכילו להוכיח את גמירות הדעת.

בנוגע לטענת הנתבעים כי הם זכאים לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים מהם, קבע בית המשפט כי התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות. אולם, האמור תקף כאשר הערות האזהרה נרשמו כדין, על פי הסכם הקומבינציה, אז ההערות תעמודנה בתוקפן גם לאחר ביטול ההסכם. אולם, אם הערות האזהרה נרשמו שלא כדין, קרי: שלא על פי הסכם הקומבינציה, כבמקרה דנא, אזי דינן להתבטל.

הערת מערכת: מדובר בפסק דין מסודר וברור הפורש את דיני החוזים בצורה סדורה וברורה ומעיד כי דרך ההתנהלות לבדה אינה מספקת אלא ההחלטות צריכות להתקבל בתוך זמן מוגדר ולשקף התנהלות ברורה ומפורשת.

 

הזכות לפיצוי הפקעה מכוח המחאת זכויות בייפוי כוח; שיהוי ופיצוי פירותי

שם ומספר הליך: ת"א 11309-10-15 סמאיה חכים ג'ובראן (המנוח) ואח' נ' עיריית חיפה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט ד"ר מנחם רניאל.

תאריך מתן פסק הדין: 2.11.16

ב"כ הנתבעת: עו"ד ל.דניאלי שוסטר ול.הפלינג חפץ.

 פרטי הנכס: חלקה 22 בגוש 10737, בחיפה.

עסקינן בתביעת פיצויי הפקעה "ארידורית" (הלכת ארידור) שהוגשה בגין הפקעת קרקע במבואותיה הדרומיים של חיפה למטרת ייעוד תיירות קייט ונופש בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת. התובעת הגישה תביעתה באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לה לאחר ההפקעה מבעליה הקודמים של הקרקע, אשר הלכה לעולמה, במסגרתו התחייבה להעביר לה את זכויותיה בחלקה ללא תמורה.

ביהמ"ש קבע, כי לאור הוראת סעיף 14(ב) לחוק השליחות, המציבה סייג לסיום שליחות מקום בו היא נוצרה להבטחת זכותו של אדם אחר או השלוח עצמו, וזכותם תלויה בביצוע השליחות, הרי שייפוי הכוח שניתן לתובעת ע"י המנוחה ונועד להבטיח את זכותה למתנה, הינו בלתי חוזר.

ביהמ"ש דחה את הטענה לפיה על המנוחה היה להמחות את הזכות לפיצויים במפורש. נקבע, כי מהענקת קרקע ללא תמורה ניתן ללמוד מכללא גם על המחאת הזכות לקבלת פיצויי הפקעה.

צוין, כי לא חל איסור על בעלי זכויות בקרקע לבצע עסקה בה לאחר פרסום הודעה לפי סעיף 5 לפקודה, כל עוד לא נמסרה החזקה בקרקע לרשות המפקיעה.

עוד נקבע, כי חתימת ייפוי הכוח ע"י המנוחה מהווה ויתור בכתב מצדה על זכותה לחזור בה מן המתנה לתובעת, אך בהעדר רישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין, ייפוי הכוח אינו מהווה עסקת מתנה מוגמרת, אלא התחייבות לתת מתנה בלבד. מאחר והתובעת לא דיווחה על ההעברה לרשויות המס, הרי שאינה זכאית לפיצוי, משום שהעסקה אינה תקפה. עם זאת, מאפשר ביהמ"ש לתובעת להשלים את הדיווח והעסקה תחשב כתקפה למפרע.

באשר לטענת השיהוי, נקבע כי הנתבעת לא שינתה מצבה לרעה ומנגד התובעת לא גילתה חוסר תום לב או ויתור על זכויותיה. הכלל הוא שרשות ציבורית חייבת בתשלום פיצויי ההפקעה ועל כן נדחתה טענת השיהוי.

באשר לפיצוי פירותי לפי סעיף 13 לפקודה, צוין כי לנפקע עומדת הזכות לבחור במסלול הפיצוי הגבוה יותר. נדחתה גם הטענה כי יש לעכב את פסק הדין עד החלטת ועדת השרים בעניין.

לסיום השווה ביהמ"ש בין שומות הצדדים והעדיף את השומה מטעם הנתבעת שהסתמכה על עסקאות במקרקעין בעלי מאפיינים דומים, בקבעו כי בשנים שבהן אין בסיס מספיק להשוואה ניתן לשום את הנכס לפי שיטת ה"חילוץ".

ביהמ"ש התנה מתן פיצויים בדיווח על העסקה לרשויות המס, כאמור לעיל.

הערת מערכת: עוד החלטה חשובה מבית היוצר של ועדת הערר המבהירה את המבחנים לתקנות הרישוי שתוקנו לאחרונה . עם זאת יש לזכור כי הכל תלוי ראשית ברצונה של הרשות ובשיקול דעתה.

 

יישום הקלת "שבס-כחלון" – חוו"ד מהנדס ופרשנות "גובלים" לצורך תוספת יח"ד בהקלה

שם ומספר הליך: ערר 136-137/16 אגדים הנדסה ובנייה בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עפולה

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ולבניה- מחוז צפון, בפני כב' יו"ר וועדת הערר, עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 6.10.16

ב"כ המשיבה: לא צוין.

פרטי הנכס: מגרש 171 ברובע יזרעאל, עפולה.

הערר עוסק ביישום הקלת "שבס-כחלון" המעוגנת בתקנה 2(9)(ד) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, ומאפשרת לאשר הקלה לתוספת דירות מגורים ששטחן הממוצע עולה על 70 מ"ר, בהיקף של 20-30 אחוזים. התקנה מתנה את מתן ההקלה בהצגת חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית המתייחסת לתמהיל הדירות המתקבל לאחר התוספת והשתלבותן בסביבה והמאשרת שמוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.

ועדת הערר קבעה כי קיומה של הצדקה תכנונית הוא תנאי חיוני אך לא מספיק לאישור הקלה, ובכל מקרה יש לבחון גם את היקפה ועצימותה, מועד אישור התכנון המאושר, פגיעה בצדדים שלישיים ועוד. נקבע, כי בנסיבות העניין, השיקול המכריע הינו דיותם של התשתיות ושטחי הציבור, ומשלא ניתנה חוו"ד מהנדס הועדה בעניין זה, יש לאפשר לועדה לקיים דיון נוסף בבקשה לאחר שתונח בפניה חוו"ד כאמור.

לעניין הגדרת "מקרקעין גובלים", מהם נגזרת תוספת 20% מיחידות הדיור לפי תקנה 2(9)(ב) הנ"ל, נקבע כי תכלית החקיקה המאפשרת למעשה לנייד תוספת יח"ד ממגרש למגרש גובל, היא ראייתם של מגרשים גובלים כיחידה תכנונית אחת. בראיה זו, ניתן להתייחס אל שני מגרשים המשיקים פיסית כאל יחידה תכנונית אחת. ככל שהמרחק בין המגרשים גדל, כך קטנה הזיקה התכנונית המידית ביניהם. על כן נקבע, כי על אף הבעלות הזהה במגרשים נשוא העררים המצויים האחד מול השני, אין לראותם כמגרשים גובלים לצורך הקלה במספר יחידות הדיור. תוספת מעבר לכך מצריכה אישורה של תכנית.

העררים נדחו בכפוף להגשת חוו"ד המהנדס.

הערת מערכת: רבות נתקלים אכן בבקשות שמוגשות חדשות לבקרים "תוך כדי תנועה" וכך לא מתאפשרת אכן ביקורת אמיתית וחשיפה של בקשות אלו. ועדת הערר בקרה דרך התנהלות זאת והעדיפה את החשיפה לאור השמש על פתרונות יצירתיים.

 

רב הנסתר על הגלוי – פגמים בהליך הדיוני בבקשה להיתר

שם ומספר הליך: ערר 376/16 יוסף גלמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ולבניה- מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 2.11.16

ב"כ העוררים: עו"ד רפי אטינגר ועו"ד גיל זהבי.

פרטי הנכס: מבנה לשימור ברחוב הרכבת 31 בשכונת בקעה בירושלים.

מדובר בערר במסגרתו נדונה בקשה להיתר אשר הוגשה על מבנה לשימור, שכעולה מהערר, הינו בעל חשיבות אדריכלית ותרבותית רבה, בהיותו חלק משכונת "בקעה" ההיסטורית ובעל סגנון אדריכלי המזכיר בנייה טמפלרית ומבנה חווה או משק. יצוין, כי המבנה האמור סומן כמבנה לשימור במספר תכניות ואף בדרגת שימור א' שהינה המחמירה ביותר.

במסגרת הבקשה להיתר שהוגשה, התבקש בין היתר, להוסיף למבנה בנייה משמעותית וכן תוספת גובה וקומות. לבקשה הוגשו התנגדויות והלה הועברה במקביל לחוות דעת יחידת השימור אשר המליצה על דחיית הבקשה, כשצוין בין היתר, כי אין להוסיף קומות על גבי המבנה אשר נבנה ב"סגנון טמפלרי", כי אין מקום להריסת גג המבנה והגמלון אשר נבנו לא יאוחר משנת 1917, כי את קומת הקרקע/מרתף יש למנות כקומה עיקרית וכי בכל מקרה לא ניתן לקדם את הבקשה בהעדר תיק תיעוד לכלל הבנייה ההיסטורית במקרקעין.

וועדת המשנה של הועדה המקומית קיימה דיון בהתנגדויות, על רקע ההמלצה הנ"ל, והחליטה בסופו של יום להחזיר את הנושא לבחינה מחודשת של גורמי המקצוע ובין היתר נציג הלשכה המשפטית ונציג מחלקת השימור.

בין לבין הובא הנושא לדיון נוסף והוחלט להעביר את העניין לבדיקה נוספת של מהנדס העיר; ולאחר שנה וחצי החליטה ועדת המשנה לאשר את הבקשה עם המלצת מהנדס העיר על חלופה ב' אשר הוגשה עתה לוועדה. ועדת הערר הסבה את תשומת הלב לכך שעיון בפרוטוקול הדיון ובתמליל מאותו מועד, מעלה שהנושא הובא לאישור יחד עם החלטות נוספות אשר דרשו אישור ומבלי שוועדת המשנה שבה ודנה בנושא, למעט אישור המלצת מהנדס העיר.

למעשה, מההחלטה עולה שהוגשה בקשה מתוקנת להיתר (חלופה ב') אשר לא עמדה בפני הועדה המקומית עת נדרשה להחלטתה ועד למועד המצאת ההחלטה בדואר גם המתנגדים/העוררים לא היו מודעים אליה (להלן – "הבקשה המתוקנת").

בהחלטתה, ציינה ועדת הערר מספר רב של פגמים שבכל אחד מהם יש כדי לפסול את ההחלטה ולבסוף כך קבעה:

"דומה שבבסיס פגמים רבים אלה עומדת הבנה שלפיה הוועדה המקומית יכולה לקטוע דיון בבקשת ההיתר ולפתוח בהליכים עצמאיים מול מבקש ההיתר, על מנת להגיע לתוצאה תכנונית שונה. הבנה נוספת שעומדת בבסיס מחדליה של הועדה המקומית, היא כי כאשר מהנדס הועדה המקומית סבור כי תכנונית נכון יותר לקדם חלופה אחרת ושונה מהותית, הרי ניתן לאשר את הבקשה בהליך פשוט ומהיר וללא ביצוע ההליכים הנדרשים ושקילת מכלול השיקולים וטיעוני המתנגדים. על רקע זה פעלו גורמי המקצוע בועדה המקומית ואדריכל מבקש ההיתר לסיכום ביניהם בדבר החלופה המועדפת ולאישורה, תוך ביצוע שינויים מהותיים ביותר, והכל ללא יידוע המתנגדים ושמיעת עמדתם.

בכך נפגעה זכות העוררים להתנגד וכן נפגעה זכותם של המתנגדים האחרים בפני הוועדה המקומית. אלא שבענייננו, נפגעה בנוסף גם זכותו של הציבור כי החלטות הועדה המקומית יתקבלו בהליך תקין, לאחר שקילת מכלול השיקולים. כן נפגעה זכותו של הציבור כי הליך מתן היתר למבנה לשימור יתבצע תוך שקילת מכלול הנתונים וכן שקילת עמדת הגופים הציבוריים והמקצועיים שאושרו לפי סעיף 100(3) לחוק (ראו סעיף 149(2ב) לחוק). מובן שגופים אלה לא יכולים היו להישמע בטענות נגד אלמנטים שנכנסו לחלופה ב', כאשר המתבקש בחלופה זו (העתקת חזית לשימור) לא עמד בפניהם ובפני הוועדה המקומית בעת שמיעת ההתנגדויות".

נוכח האמור לעיל והפגמים הרבים שצוינו בהחלטה, התקבל הערר ובוטלה החלטת הוועדה המקומית.

בסוף ההחלטה, וועדת הערר הורתה על כך שהעתק החלטה זו יועבר ליו"ר הועדה המקומית, למהנדס העיר וליועץ המשפטי לעירייה וציינה, שיש לקוות כי הועדה המקומית תשכיל להפיק לקחים מהקשיים והליקויים שנמצאו בהתנהלותה.

הערת מערכת: נזכיר לאחרונה דן בית המשפט העליון בעניין עע"מ 1662/14 יחיא ג'יוסי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה ואח' בקבעו כי לציבור קיימת זכות עיון קנויה לעיון במסמכי היתר הבנייה, בבקשה להיתר בנייה ובכל המסמכים שצורפו לה, לרבות בתיק הבניין, וזאת ללא כל צורך בהגשת בקשה על פי חוק חופש המידע. קביעה זאת נבעה בין היתר מתיקוני החקיקה שאושרו לאחרונה בניסיון ליצור כמה שיותר שקיפות מול הציבור בנושא רישוי תכנון ובניה. החלטת ועדת הערר הנכבדה הלכה באותה מגמה ובצדק, שכן לא יעלה על הדעת שבמסגרת בקשה להיתר המוגשת יבוצעו תיקונים מבלי שיעמדו לעיון הציבור ובמקרה זה אף לא עמדו בפני הועדה המקומית, בכדי שיוכלו לדון ולבחון את התיקונים המבוקשים תחת אור השמש ובהליך הסדור בחוק. החלטה זו תמנע בעתיד התנהלות ב"מחשכים" מה שבדיוק בקשו הרשות המחוקקת ואף הרשות  השופטת לעגן.

 

 

תשלום פיצויים כמימוש העברת זכויות באמצעות תכנית איחוד וחלוקה

שם ומספר הליך: ערר 881/15 גולדנברג נדב ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה גליל מזרחי

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה- מחוז הצפון, בפני כב' יו"ר וועדת הערר, עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 28.8.16

ב"כ המשיבה: לא צוין.

פרטי הנכס: חלקה 232 (4 במקור) בגוש 17032, בכפר תבור.

בשנת 2000 פורסמה למתן תוקף תכנית מס' ג/10897 (להלן – "התכנית הראשית"), ששינתה ייעודן של מספר חלקות חקלאיות לייעודי מגורים, שפ"פ ושטחי ציבור. חלקת מקור מס' 4, שהייתה בבעלות מי שהעוררים בהליך הינם יורשיו, וכן מרבית החלקות הנוספות, שינו ייעודן למגורים, למעט אחת מחלקות המקור (חלקה מס' 8) שיועדה בתכנית הראשית לשפ"פ ולשצ"פ. התכנית הראשית לא כללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה, אלא רק בדבר הפקעת שטחי ציבור, ועל בסיסה הוכנו תשריטים לצרכי רישום ובוצע רישום חלקות חדשות בלשכת רישום המקרקעין, כששטחי הציבור נרשמו ע"ש הרשות המקומית.

בעקבות דרישת בעלי חלקה 8 המקורית שטענו לטעות בתכנית הראשית, הורתה הועדה המחוזית על הקפאת מימושה של התכנית הראשית ועל הכנת תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שנועדה לתקן את הטעות האמורה (להלן – "תכנית האיחוד והחלוקה"). תכנית זו נטלה 1.8 דונם מחלקה 4 המקורית בחלקה שמספרה החדש 232 מידי העוררים, והקצתה אותה לבעליה של חלקה 8 המקורית.

בעקבות אישור תכנית האיחוד והחלוקה הגישו העוררים תביעת פיצויי ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התו"ב, שבמסגרתו נפסק לטובת העוררים פיצויים בסכום של 1,448,050 ₪ בגין אישורה של תכנית האיחוד והחלוקה, שבמסגרתה ניטל מהם שטח שיועד למגורים והוקצה להם שטח בייעוד שפ"פ במקומו. בהליך זה נקבע כי מטרתה האמיתית של תכנית האיחוד והחלוקה היתה לתת פיצוי למי שחלקתו הקודמת הפכה להיות שפ"פ ושצ"פ בעוד יתר החלקות הפכו למגורים, באמצעות הוצאת מגרש מגורים מידי העוררים, דבר שגרם לירידת ערך מקרקעיהם.

הליך הערר שבענייננו, עסק בין היתר בקיזוז שביצעה הועדה המקומית של סך של 354,395 ₪ מסכום הפיצויים שנפסקו לטובת העוררים בתביעת ירידת הערך שהגישו, כנגד היטל השבחה בגין התכנית הראשית.

העוררים טענו בין היתר כי החיוב בהיטל השבחה חסר יסוד, כי מועד תשלום הפיצויים אינו מהווה כלל מועד מימוש לפי התוספת השלישית לחוק התו"ב ולכן כלל לא הגיעה העת לחייבם, וכי בכל מקרה אין מקום לבצע קיזוז בין הסכומים.

לעומתם, טענה הועדה המקומית בין היתר כי התכנית הראשית היא תכנית משביחה, כי דין תשלומי פיצויים הוא כדין תשלומי איזון שלגביהם נפסק כי הם בגדר מימוש זכויות המאפשרים גביית היטל השבחה, וכי ועדת הערר אינה צריכה להידרש לעניין טענות מן הדין הכללי, בדבר קיזוז חיובים.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי היא סבורה שיש לחייב את העוררים בתשלום היטל השבחה בגין אישור התכנית הראשית אשר אין ספק כי השביחה את החלקה בשנותה את ייעודה מחקלאי למגורים, וציינה כי משהתעשרו העוררים כתוצאה מפעולתן של רשויות התכנון, הרי שלפי עקרון הצדק החלוקתי עליהם לשתף את הציבור בהתעשרות זו על ידי תשלום היטל השבחה.

עוד קבעה ועדת הערר כי היות ותכנית האיחוד והחלוקה ביצעה העברה של מקרקעין מאדם אחד לאחר, הרי שהחל ממועד כניסתה לתוקף של תכנית האיחוד והחלוקה, רשאית היתה הועדה המקומית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה בגין התכנית הראשית.

לעניין שאלת האפשרות לבצע קיזוז חוב היטל ההשבחה מזכותם של העוררים לתשלום פיצויים, קבעה ועדת הערר כי השאלה חורגת מסמכותה, ועל כן לא הכריעה בה.

בסופו של יום, נדחה הערר לעניין עצם חבות העוררים בהיטל השבחה כנדרש בגין התכנית הראשית, ואילו בגין סוגיית הקיזוז, ועדת הערר לא הכריעה לגוף העניין, אלא קבעה כי העניין חורג מסמכותה.

הערת מערכת: נראה כי ועדת הערר נמנעה מלכרוך את הפגיעה בהשבחה של התכנית הראשונה, אלא שפסיקת בתי המשפט אפשרה הפחתת או ביטול פיצויי פגיעה אם באה אח"כ תכנית מתקנת או מקטינה הפגיעה, אז ניתן היה לעשות גזירה שווה וכן לכרוך.

 

הכרה "בהוצאות התאמה" לצורך שימוש חורג במסגרת שומת היטל השבחה

שם ומספר הליך: ערר 8116/14 ועדה מקומית לתו"ב פ"ת נ' רחל וישראל יהודה

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר וועדת הערר, עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 24.7.16

ב"כ המשיבים: עו"ד דניאל ארנסט.

פרטי הנכס: מעון יום לקשישים ברח' כנסת ישראל 40 פתח תקוה, גוש 1093 חלקה 4042.

מדובר בענייננו על ערר שהוגש בהתייחס לשומת היטל השבחה שערכה השמאית המכריעה גב' שושי שרביט שפירא, בגין שימוש חורג לשנתיים למעון יום לקשישים. הסוגיה העיקרית בה התמקד הערר היא בנושא הכרה בהוצאות התאמה לצורך השימוש החורג.

ועדת הערר פתחה וציינה, כי השמאית המכריעה הביאה בחשבון במסגרת ההשבחה רק את הוצאות ההתאמה אשר נדרשו על מנת להכשיר את המקום משימוש מגורים רגיל למעון יום לקשישים ולא התחשבה בהוצאות שיכולות לשמש גם ליעוד של המגורים. בנוסף, אף הביאה בחשבון בשומתה, מספר קריטריונים המשליכים על מידת הסיכון שההיתר לשימוש החורג לא יאושר לתקופה נוספת.

ועדת הערר קבעה כי, היא איננה מקבלת את טענת העוררת שהשמאית המכריעה פעלה בניגוד "להלכת באולינג" כפר סבא. "בהלכת באולינג" נדונה השאלה המשפטית, האם יש להחיל בדרך היקש את תקנות מס הכנסה העוסקות בניכוי הוצאות להתאמת מושכר, בעת חישוב הפחת השנתי שיוכר בחישוב הוצאות ההתאמה שינוכו מההשבחה. התשובה שניתנה לכך בהלכה שנפסקה באותו עניין היתה שלילית. מסקנתו של בית המשפט העליון הייתה, כי אין בתוספת השלישית חסר בעניין זה, אלא, מדובר בשאלה שמאית מקצועית המסורה לשמאי מקרקעין בהתאם לתוספת השלישית.

עוד הרחיבה ועדת הערר בציינה כי המבחן שנקבע בפסיקתו של בית המשפט העליון בסוגיה זו הוא מבחן גמיש. היינו, לא נקבע כלל גורף שיש חובה לקבוע שיעור פחת שונה לכל סוג נכס, אלא נאמר ש"יתכנו שיעורי פחת שונים בגין נכסים שונים", תוך שהודגש, כי מדובר בסוגיה שמאית מקצועית הנתונה לשיקול דעתו והכרעתו של השמאי המכריע.

לאור האמור לעיל קבעה ועדת הערר כי, אין מקום להתערב בשיקוליה של השמאית המכריעה והועדה איננה סבורה כי נפלה טעות מהותית או דופי חמור בקביעתה של השמאית המכריעה בקביעת שיעור הפחת שיוכר בהתאם לנסיבות. בענייננו, במועד הקובע קיים סיכון ממשי שהוצאות ההתאמה ירדו לטמיון ככל שהשימוש החורג לא יוארך מעבר לשנתיים שהותרו בהחלטת ועדת הערר. לפיכך ההחלטה להכיר ברובן של הוצאות ההתאמה (80%) כפי שקבעה השמאית המכריעה הינו סביר.

לסיום ציינה ועדת הערר כי גם ככל שלא יתממש הסיכון אותו העריכה השמאית המכריעה, ותתבקש ותאושר הארכת השימוש החורג לתקופה נוספת, פשיטא שלא יתאפשר ניכוי "כפול" של הוצאות ההתאמה שכבר הוכרו בחישוב ההשבחה לתקופה הראשונה, וקופת הרשות לא תקופח.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה.

הערת מערכת: מחד ברור שאין להתיר ניכוי כפול של הוצאת ההתאמה מנגד יש להקפיד שלא "לבזבז" את כל הוצאת ההתאמה כנגד היטל לתקופה קצרה. אם יוארך השימוש הרי שיש להשתמש כנגד ב"יתרת הזכות של ההוצאות שטרם הוכרו".

Categories : עלונים
Comments Comments Off

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il