קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

 

האם סמכויותיהן של ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה כוללות נושאים חיצוניים לחוק התו"ב? 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קובי ממוקה 

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • הבהרות ממונה חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות בפרויקט התחדשות עירונית.
  • חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (תיקון מס' 4), התשע"ז-2017, כולל תיקון 118 לחוק התכנון והבנייה.
  • דרום גלילות – אושרה תכנית מתאר מפורטת לכ- 9,800 יח"ד.
  • בני ברק – הוחלט להפקיד תכנית רשות מקרקעי ישראל לכ- 1,900 יח"ד.
  • פרדס חנה כרכור – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 353-0138586.
  • עתלית – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 303-0161620.
  • מגדל העמק – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 221-0201715.
  • אור עקיבא – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 353-0135988.
  • קדימה צורן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית מס' 457-0112086.
  • קריית אונו – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית בדבר חניונים ציבוריים.
  • צריפין מתחם 3 – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 499-0241307.

 

עדכוני פסיקה

 

  • פירוק שיתוף

רע"א 3388/17 נחמיה יעל ואח' נ' יצחק שטרית ואח' - אישור תשריט לצורך חלוקה בעין.

ת"א 7912-11-09 עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח'פירוק שיתוף ב"בית מכרזים".

ת"א 45356-09-16 דן ובר ואח' נ' עמליה אופנהיים ואח' - פירוק שיתוף ברכוש משותף.

  • רשות מקרקעי ישראל

ה"פ 62821-03-17 שאול באטה נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'במסגרת הסכם חכירה שווי שוק של קרקע יקבע בין היתר על פי הזכויות אותן המחכיר מעניק לחוכר.

  • זיקת הנאה

ה"פ 48918-01-15 מרים הראל ואח' נ' דוד קובה ואח'זיקת הנאה במקרקעין – שימוש נוגד.

  • היטל השבחה

רע"א 47810-10-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ' נחום פרידמן ואח' - תקופת ההתיישנות להגשת תביעה להשבת היטל השבחה, והדרך לתקיפת גובה החיוב בהיטל השבחה.

ערר 442/15 מרס הנדסה והשקעות בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון – היטל השבחה בהיעדר "מימוש זכויות".

  • תכנון ובנייה

ת"א 3512-08-12 י.ש.ר.ש תחנות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל ואח'יזהרו מוסדות התכנון ובעיקר הקונה.

ערר 68/17 הדר סלע ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור ואח'סמכות קבלת החלטה בוועדה המקומית בניגוד לעמדת היועץ המשפטי שלה.

ערר 85207/13 ב.ש רגב ניהול והשקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתייםהחייב בהיטל השבחה על פי דין ותיקון שומה מכרעת.

 

מאמר

האם סמכויותיהן של ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה כוללות נושאים חיצוניים לחוק התו"ב? 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קובי ממוקה 

כידוע, ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה, יונקות סמכותן לדון ולהכריע, בין היתר בענייני היטלי השבחה, מכח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965. יסוד זה, העומד בבסיס סוגיית היקף הסמכות של ועדות הערר, נדון רבות בבתי המשפט השונים וכן בועדות הערר, אשר שנו וחזרו כי: "אין לועדות הערר לפיצוים והיטל השבחה סמכות לדון ולהכריע בנושאים אשר חיצוניים לחוק התכנון והבניה…" (ערר (י-ם) 8-187/10 מלון קיסר ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב ירושלים; עמ"נ (מרכז) 47405-01-11 אברהם בבזדה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק").

בהתאם להכרעות אלה, ועדות הערר השונות משכו ידן פעם אחר פעם מלדון ולהכריע בטענות חוזיות, נזיקיות ואף מנהליות, (כדוגמת: תקפותם של הסכמים, מניעות, הבטחות, נוהג ומדיניות, שיהוי, הסתמכות, שוויון ועוד) אשר על אף שככלל הן מופנות כנגד עצם חוקיות החיוב בהיטל השבחה באופן שעשוי היה להביא לביטול החיוב מעיקרו ו"סגירת התיק" כבר באכסניית ועדת הערר, החיוב מתגלגל לפתחם של בתי המשפט.

נראה כי גם לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק, אשר בין היתר נועד להביא למיצוי ההליכים בסוגיית שומת השבחה במסגרת הליך מהיר יחסית בפני ועדת הערר ו/או בפני שמאי מכריע, נאלצים נישומים רבים לנהל הליכים נוספים בבית המשפט, וזאת במקרים בהם מועלות טענות משפטיות שאינן מצויות בלב ליבם של דיני התכנון והבניה למרות שנדמה כי אלו עלולות להשפיע רבות על הליך החיוב בהיטל השבחה.בהתאם להכרעות אלה, ועדות הערר השונות משכו ידן פעם אחר פעם מלדון ולהכריע בטענות חוזיות, נזיקיות ואף מנהליות, (כדוגמת: תקפותם של הסכמים, מניעות, הבטחות, נוהג ומדיניות, שיהוי, הסתמכות, שוויון ועוד) אשר על אף שככלל הן מופנות כנגד עצם חוקיות החיוב בהיטל השבחה באופן שעשוי היה להביא לביטול החיוב מעיקרו ו"סגירת התיק" כבר באכסניית ועדת הערר, החיוב מתגלגל לפתחם של בתי המשפט.

במאמרנו זה, נסקור בקצרה את ההתפתחויות שחלו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר בסוגיית היקף סמכותן של ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה לדון ולהכריע בעילות משפטיות שהינן חיצוניות לחוק התו"ב, ונעמוד בקצרה על השיקולים השונים העומדים בבסיס הדיון בשאלת הרחבת או צמצום סמכותן של ועדות הערר, כאמור.

נזכיר, כי במסגרת תיקון 84 הוערכה והוסדרה מחדש בין היתר גם מעמדה של ועדת הערר לדון בנושאים שונים בנושא שומת ההשבחה. תיקון 84 יצר שני מסלולים לתקיפת שומת ההשבחה. המסלול האחד, הגשת פניה למינוי שמאי מכריע בנושאים הנוגעים לגובה השומה בלבד. המסלול השני, הגשת ערר לועדת הערר מקום בו עולות גם טענות כנגד עצם החיוב בהיטל השבחה. עוד נזכיר כי במסגרת תיקון 84, הוכר מוסד השמאי המכריע, כמוסד מעין שיפוטי, מקצועי ואובייקטיבי, אשר כפוף לסדרי דין, לחוק ולתקנות השונות ואף מחויב לבחון כל עניין המונח לפתחו בהתאם להוראות החוק והפסיקה הרלוונטיים לעניין.

נדמה היה, כי בעצם ההכרה שניתנה למוסד השמאי המכריע כטריבונל מעין שיפוטי במסגרת תיקון 84 תוך עיגון סמכותן של ועדות הערר לשבת כערכאת בקורת שיפוטית על טריבונל זה, וזאת לצד השאיפה למיצוי יעיל ומהיר של הדיון בסוגיית שומת השבחה בפני גופים אלה – תורחב גדר סמכותן של ועדות הערר לדון בעילות משפטיות מגוונות, לרבות בעילות חיצוניות לדיני התכנון והבניה העולות כנגד השומה נשוא הדיון שבפניהן. ברם, נראה כי גם לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84, ועדות הערר אינן ממהרות לדון בטיעונים החיצוניים לחוק וזאת בנימוק שהן נעדרות סמכות לכך.

עם זאת, במספר החלטות שניתנו לאחרונה ואשר לחלקן נתייחס להלן, אנו עדים לניצנים ראשונים של כרסום בגישה המצמצמת. כך, בסוגיה זו הביעו לאחרונה בתי משפט לעניינים מנהליים עמדה מסויגת בשאלה – אם אכן יש מקום לגישה מצמצמת זו לנוכח הוראות סעיף 12ז לחוק התכנון והבניה והפרשנות שניתנה לו בפסיקה, לפיה, יש ליתן פרשנות רחבה לסמכויותיהם של גופי הערר, שאינה מסויגת לעילות כאלו ואחרות (ר' עתמ (י-ם) 30296-12-12 גבריאל אדלר נ' הו"מ לתו"ב י-ם; ועתמ (י-ם) 19605-09-15 האחים ישראל בע"מ נ' עיריית י-ם).

דברים אלה לא נעלמו מועדות הערר, אשר החלו לאמץ, אם כי במשורה, את הגישה הנ"ל. ואולם עדיין ניכרת עמדתן ה"שמרנית" בנושא. כך למשל, בערר 381/15 פלוני נ' מדינת ישראל, קבעה ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה בירושלים כי  ועדת הערר נעדרת סמכות לדון בטענות חוזיות או נזיקיות וכי לכל היותר ייתכן שניתן לראות בועדת הערר כמוסמכת לדון בטענות לגבי עצם חוקיות החיוב, הנובעת מהדין הכללי ומהדין המנהלי (וראו גם: ערר (ים) 21/16  עמית אלון חברה לרכב ונכסים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות).

כך ובנוסף, בערר 801+802/17  פוקס לוי ויובל נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה "משגב", דחתה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז צפון, טענה להסתמכות שהעלה העורר, וזאת אך משום שטענה זו הייתה טענתו היחידה. ועדת הערר ציינה בהקשר זה כי בהתאם לדעות שהובעו על ידי בתי המשפט לעניינים מנהליים, הרי שלועדת הערר סמכות להידרש לטענת הסתמכות, רק במקרים בהם טענה זו לא הועלתה כטענה עצמאית, אלא נגזרה מטענה עיקרית כנגד עצם החבות.

לעומת זאת, בערר הר/85218/15 שרון פלאצ'י נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה כפר שמריהו, שנדון בועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, נראה כי ועדת הערר דנה לגופו של עניין בטענות התיישנות, שיהוי, תיקון טעות והסתמכות על אישורים שהוציאה הועדה המקומית ללשכת רישום המקרקעין – אך זאת כאשר העובדות עלו בבירור מהמסמכים שהונחו בפניה.

מבלי לקבוע מסמרות ובכל הזהירות הראויה נציין, כי נראה שגישה מרחיבה כפי זו של ועדת הערר במחוז תל אביב הפכה מקובלת יותר ויותר כיום. כלומר, כל עוד הטענות החיצוניות לדיני התכנון והבניה המועלות כנגד חוקיות החיוב בהיטל השבחה, עולות בבירור מחומר הראיות שהוגש לועדת הערר, וכל עוד בירורן אינו מצריך בירור עובדתי מעמיק ומורכב באמצעות בדיקות, חקירות, שמיעת עדים וכיוצ"ב, אזי נראה שהנטייה של ועדות הערר תהא לדון ולהכריע בטענות אלו.

כך או כך, שאלת הרחבת היקף הסמכות של ועדות הערר לדון בטענות הנוגעות לעצם חוקיות החיוב בהיטל השבחה בטענות שאינן מתחום דיני התכנון והבניה, אם לאו – אינה פשוטה כלל ועיקר. לסוגיה זו יכולות להיות משמעויות מרחיקות לכת על נישומים, וזאת החל מההיבט של מיצוי זכויותיהם, המשך באסטרטגית ניהול ההליכים וסדר נקיטתם וכלה בכדאיות הכלכלית והמשאבים הכרוכים בכך. כמו כן עולות שאלות בנוגע להשלכות על הרשויות והמערכת המשפטית אשר יאלצו להתמודד עם ריבוי ופיצול הליכים, תוך בזבוז משאבים וזמן שיפוטי יקר.

מהצד האחר של המתרס עולות שאלות כגון: האם לועדות הערר הכלים המתאימים להתמודד עם שאלות משפטיות מדינים החיצוניים לדיני התכנון והבניה שעה שזו האחרונה אינה מנהלת דיוני הוכחות ותצהירים בפניה; האם אין בהרחבת סמכות ועדות הערר כדי לפגום במוסד הערר ככלי זמין, נוח, זול ומהיר עבור האזרח; האם יש להחיל על הליך הערר את סדרי דין האזרחי ודיני הראיות, על כל המשתמע מכך, בין היתר כדי לשמור על הליך שוויוני בעילות משפטיות זהות וכו'.

להלן, נעמוד בתמצית על הקשיים הטמונים במצב משפטי נתון, לפיו, יש הטוענים כי ועדות הערר אינן מוסמכות לדון בטענות משפטיות החיצוניות לדיני התכנון והבניה במסגרת הליכי הערר המתקיימים בפניהן. נראה כי החשש העיקרי בהיבט זה נובע מאי העלאת טענות מקדמיות בהזדמנות הראשונה. במקרה כזה וככל שטענות מקדמיות של הנישום לא ידונו עובר לקיום דיון לגופו של עניין בועדת הערר, עלול להיווצר מצב בו הנישום חשוף בנסיבות מסוימות למצב שבו יקבע כי הוא מנוע מלהעלותן במסגרת הדיון בועדת הערר ומאוחר יותר אף בערעור לבית המשפט.

טול מצב למשל בו קיימת טענת שיהוי ובעקבותיה טענות של השתק ומניעות. בפסיקה נקבע זה מכבר כי טענות מסוג זה יש להעלות בהזדמנות הראשונה. הלכה זו אף קיבלה משנה תוקף בעניינים מנהליים, שכן, בעניינים אלה, בשונה מעניינים אזרחיים "רגילים", פועל הכלל של שיהוי המחייב את הצדדים לפעול בדחיפות – בהזדמנות הראשונה ממש – ותוך הקפדה מיוחדת על המועדים הקבועים בחוק ובתקנות שהותקנו לפיו. לפיכך, בסיטואציה כזאת, על הנישום להביא בחשבון, כי אילו בחר לפנות לועדת הערר, עלולה לעלות טענה כי זנח את טענותיו אלו וייתכן ולכשיגיע לבית המשפט הטיעון ידחה מחמת כך שהמסלול שבחר לנקוט מלכתחילה היה שגוי.

הבעייתיות המתוארת לעיל, ככל הנראה תאלץ נישומים לפצל הליכים בין בתי המשפט השונים לבין ועדות הערר, לנהל שני הליכים נפרדים במקביל, על כל הסרבול והמשאבים הכרוכים בכך, והכל בגין חיוב יחיד בהיטל השבחה (ראו לדוג' עת"מ 63803-01-14 תעשיות רב בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון בניה נצרת עילית, שהתמקדה בעילות מהדין המנהלי כנגד חוקיות החיוב בהיטל השבחה, כאשר במקביל הוגש על ידי העותרת ערר לועדת ערר כנגד עצם החיוב).

יתרה מזו, ככל שתתקבל טענה מקדמית של נישום בבית המשפט ייתכן מאוד שההליך בועדת הערר יתברר בדיעבד כמיותר וכל הזמן והמשאבים שהושקעו ירדו לטמיון.

מבלי לקבוע מסמרות, ניתן לומר כי מעבר לעובדה שיש בפיצול הליכים כאמור כדי להעמיס על המערכת המשפטית (העמוסה ממילא), אזי שהדבר יכול להוביל להחלטות סותרות, לגבי אותו החיוב בהיטל השבחה. כך, לדוג', יכול בהחלט שייקבע על ידי ועדת הערר כי חיוב בהיטל השבחה עומד בהוראות התוספת השלישית לחוק ולפיכך יהא הנישום מחויב בתשלום ההיטל, ומאידך, יבוטל אותו חיוב על ידי בית המשפט עקב טענה להיעדר חוקיות החיוב, למשל עקב פגם שנפל בהתנהלות הרשות או הסתמכות וכו'.

נראה כי המצב המתואר גם מתנגש עם עקרונות יסוד משפטיים כגון סופיות הדיון, וודאות משפטית, פישוט ויעילות ההליכים, חיסכון בזמן ובמשאבים וכיוצ"ב.

לצד שיקולים אלה, צפה השאלה, האם לועדות הערר אשר אינה פועלת בתוך כללי ומסגרות סדרי הדין האזרחי "הרגילים" ובכלל זה, אינה מקיימת הליך של שמיעת עדים וחקירות יש את מלוא הכלים המתאימים לצורך דיון והכרעה בטענות משפטיות שאינן מתחום דיני התכנון והבניה, והאם הרחבת היקף הסמכות של ועדות הערר כאמור אינה חוטאת למטרה העיקרית שלשמה הוקם מוסד הערר, כערכאת ערעור מהירה יחסית על החלטות הרשות.

נראה כי שיקולים אלה ואחרים מחייבים דיון רציני ומעמיק בסוגיה ועל כן, יש הטוענים כי מן הראוי לקדם רגולציה של ממש בנושא שתיתן מענה הולם לקשיים הגלומים במהלך.

לסיכום, סוגיית הרחבת היקף סמכויותיהן של ועדות הערר לדון בעילות החיצוניות לדיני התכנון והבניה, הינה מורכבת וסבוכה. השיקולים הם לכאן ולכאן. נראה כי לשני צדי המתרס טיעונים ראויים ולא מן הנמנע שהנושא יגיע בסופו של יום לפתחו של המחוקק.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הבהרות ממונה חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות בפרויקט התחדשות עירונית

הממונה על חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (להלן: "חוק המכר") פרסם מסמך הבהרות בו הוא קבע כי במסגרת פרויקט הריסה ובנייה מחדש (הן פינוי בינוי והן תמ"א 38/2) בו כלל הזכויות של בעלי הדירות נמכרות ליזם, חל חוק המכר אף ביחס לבעלי הדירות הקיימות בבניין המיועד להריסה והיזם נדרש לעמוד בהוראותיו, אשר כוללות, בין היתר את הנושאים הבאים:

  1. דיווח לממונה חוק המכר בדבר מכירת דירה בטופס ייעודי באתר משרד הבינוי והשיכון. כל זאת, עד 40 יום לאחר קבלת מלוא הזכויות מבעל הדירה.
  2. יש ליידע את בעל הדירה בכתב בדבר זכויותיו לקבל בטוחה על פי סעיף 2 לחוק המכר.
  3. הבטחת זכויות בעל דירה על ידי אחד מסוגי הבטוחה המנויים בחוק. ערבות בנקאית/פוליסת ביטוח תהא בהתאם לשווי הדירה.

באשר לתוקף עסקת מכר, יודגש כי גם חוזה בעל תנאי מתלה יחשב כחוזה תקף לעניין חוק המכר. על כן, בעת חתימת החוזה חלות על המוכר חובות חוק המכר, המנויות לעיל.

חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה)(תיקון מס' 4), התשע"ז-2017

כולל תיקון 118 לחוק התכנון והבנייה

 

הרינו לעדכן כי ביום 7.8.2017 פורסם חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה)(תיקון מס' 4), התשע"ז-2017.

במסגרת תיקון זה לחוק הידוע בכינויו "חוק הותמ"ל", הוכנסו מספר שינויים מהותיים בנוסח החוק הקודם, ובראשם – החלת החוק, בין היתר גם על מקרקעין המצויים בבעלות פרטית.

התיקון לחוק קובע, בין היתר, כי מעתה ניתן יהיה להכריז גם על קרקע פרטית "מרובת בעלים" (שמשמעה ככלל – קרקע שמספר הבעלים בה הוא עשרה או יותר, וחלקו של כל אחד מהבעלים אינו עולה על 20% משטח הקרקע), כ"מתחם מועדף לדיור", לפי המלצות "צוות מייעץ", המלצות אשר נקבע כי יינתנו לפי אמות מידת שוויוניות, ובהתחשב בין השאר בשיקולים המפורטים בתיקון לחוק, לרבות סך יחידות הדיור הניתנות לתכנון באותה קרקע, מספר הבעלים באותה קרקע ושיקולים נוספים.

יצוין, כי פרט לתיקון האמור לחוק הותמ"ל, כולל החוק הנ"ל אף תיקון עקיף לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (תיקון מס' 118).

במסגרת תיקון עקיף זה לחוק התכנון והבניה, נקבע כי מעתה, גם ועדות מחוזיות יהיו מוסמכות להכין בעצמן תכניות מתאר מקומיות או מפורטות (זאת להבדיל מסמכותן לאשר תכנית שהוגשה לאישורן על ידי גוף אחר), שהינן בסמכות מחוזית, ובהתקיים תנאים נוספים המנויים בתיקון.

דרום גלילות – אושרה תכנית מתאר מפורטת לכ- 9,800 יח"ד

וועדת התכנון והבניה המחוזית – מחוז תל אביב, אישרה את תכנית המתאר המפורטת לדרום גלילות, מס' רש/1/800.

מדובר על הקמת רובע חדש בדרום גלילות, התוכנית משתרעת מצפון לתל אביב, בתחום רמת השרון, בשטח של 1,800 דונם, התחום בין הכבישים 20 (איילון), 2 (כביש החוף- דרך נמיר) ו-5 ויוקמו בה כ- 9,800 יח"ד, 800 מהן בדיור מוגן, 700,000 מ"ר שטח עיקרי לתעסוקה ומסחר ועד 450,000 מ"ר שטחים עיקריים למבנים ומוסדות ציבור.

בשכונה החדשה יוקם פארק בשטח של כ-350 דונם וקריות חינוך מרכזיות.

התוכנית כוללת מרכז תחבורה משולב ובו תחנת רכבת (כבדה), חיבור לנתיבי איילון, וכביש ציר הנופש ונתיבי תחבורה ציבורית עם אפשרות לרכבת קלה.

בני ברק – הוחלט להפקיד תכנית רשות מקרקעי ישראל לכ- 1,900 יח"ד

ביום 12.7.2017 החליטה הותמ"ל להפקיד תכנית המקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל לבניית כ- 1,900 יח"ד בשטחה של העיר בני ברק.

התכנית מצויה בשטח שמצפון לשטח העירוני הבנוי של בני ברק ולדרך אם המושבות, מזרחית לכביש 4 (גהה), דרומית לנחל הירקון ומזרחית לגשר הרלינג, והינה תכנית אשר מותאמת לצרכי המגזר החרדי. התכנית מציעה אזור מגורים חדש, באזור המיועד לתעסוקה עפ"י התכניות המאושרות, וזאת לנוכח המחסור החמור ביח"ד הקיים בעיר, כאשר לצד המגורים מציעה התוכנית, שטחי תעסוקה ומסחר מניבים שיתרמו לאיתנות הכלכלית של העיר וכן לפתרונות שונים להתמודדות עם ריבוי התשתיות בשטח זה.

גובה הבינוי של מבני הציבור והתעסוקה יוגבל ל-5 קומות, כשהמגורים, התעסוקה והמסחר נמצאים בסמיכות לתחנות רכבת בני ברק והקו האדום של הרכבת הקלה.

פרדס חנה כרכור – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 353-0138586

הרינו לעדכן כי ביום 15.08.2017 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית המתאר המקומית שבנדון.

בין מטרות התכנית: הכנת מסגרת תכנונית לכל תחום הישוב לשנת יעד 2030, הכוונת הליכי תכנון בראייה כוללת, הכוונת התפתחות הדיור לאוכלוסיית יעד של כ- 55,000 נפש, יצירת תשתית להתפתחות עוגנים כלכליים לשם חיזוק כלכלת היישוב. התכנית ללא איחוד וחלוקה, ומכוחה לא ניתן להוציא היתרים.

עתלית – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 303-0161620

הרינו לעדכן כי ביום 30.07.2017 פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית המתאר שבנדון.

מטרות התכנית, בין היתר, פיתוח מערך המגורים בעתלית על פי יעד אוכלוסייה של 18,500 נפש, תוך שמירת הצביון הכפרי, פיתוח שימושי תעסוקה מסחר ותיירות אשר יאפשרו פיתוח כלכלי, פיתוח המרחב האזורי תוך ניצול היתרונות הכלכליים היחסיים של עתלית. התכנית הינה ללא איחוד וחלוקה, ומכוחה לא ניתן להוציא היתרים.

מגדל העמק – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 221-0201715

הרינו לעדכן כי ביום 18.7.2017 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית המתאר הכוללנית שבנדון.

בין מטרות התכנית: מתן מענה תכנוני כולל לעיר אשר יעודד התפתחות העיר ויאפשר גידולה ליעד אוכלוסייה בהיקף של 50,000 תושבים, בניית יצירת שלד עירוני המחבר בין חלקי העיר חיזוק והעצמת מרכז העיר, וכן הסדרת מערך התנועה. התכנית הינה ללא איחוד וחלוקה כאשר, ומכוחה לא ניתן להוציא היתרים.

 

אור עקיבא – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 353-0135988

הרינו לעדכן כי ביום 17.7.17 פורסמה ברשומות הודעה בדבר אישור התכנית שבנדון.

מטרות התכנית הן בין היתר, ליצור מסגרת תכנונית מתארית לעיר אור עקיבא ולהכוונת תהליכי התכנון בה בראייה כולל של העיר כישוב עירוני איכותי עם אוכלוסיית יעד של כ-35,000 נפש המספק את צרכי מגוון האוכלוסיות המתגוררות בו. להפוך את העיר לישוב אטרקטיבי למגורים, שימשוך אליו אוכלוסייה חזקה ושייתן מענה למשפרי דיור מתוך הישוב והסביבה וכן לחזק את תפקודה ותפקידה האזורי של העיר כמוקד עירוני ליישובי הסביבה בתחומים מגוונים כמו דיור, חינוך, השכלה, מסחר, תרבות, מוקד בילוי ופנאי, חברה, שירותים ותעסוקה.

קדימה צורן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית

הרינו לעדכן כי ביום 15.8.17 פורסמה ברשומות הודעה בדבר הפקדת התכנית שבנדון להתנגדויות הציבור.

מטרות התכנית הן בין היתר, להתוות מסגרת תכנונית כוללת לישוב קדימה צורן, בהיקף של כ- 48,000 נפש; להתוות עקרונות פיתוח, בינוי והנחיות להכנת תכניות מפורטות; לחזק את החיבור בין שני יישוביי המקור קדימה צורן באמצעות יצירת תשתית למנגנונים שיעודדו את השותפות בין חלקי היישוב, יצירת מרכז חדש ליישוב והנגשת חלקי היישוב אחד לשני; ליצור תנאים לחיבור ושילוב בין הקהילות הקיימות בישוב, פיתוח קשרים בין שכונות המגורים, הגדלת הנגישות התוך יישובית וצמצום הפערים בין השכונות; ואף ליצור ישוב בעל צביון כפרי עירוני באמצעות יצירת מערך תחבורתי למרקמים כפריים לצד עירוניים, הצבת שלד ראשוני לתנועת אופניים והולכי רגל.

קריית אונו – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית בדבר חניונים ציבוריים

הרינו לעדכן כי ביום 18.7.2017 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית המתאר המקומית שבנדון.

מטרת התכנית הינה איתור עשרות מקומות ברחובות העיר להקמת חניונים ציבוריים בעיר, וקביעת תנאים, זכויות והוראות להקמתם. התכנית הינה ללא איחוד וחלוקה, כאשר מכוחה ניתן להוציא היתרים.

צריפין מתחם 3 – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת

הרינו לעדכן כי ביום 15.8.17 פורסמה ברשומות הודעה על הפקדת התכנית שבנדון לעיון והתנגדויות הציבור.

תכנית זו הינה תכנית מפורטת למתחם אחד מתוך שמונה מתחמי תכנון בשטח מחנות צריפין המיועדים לפינוי והשטחים הגובלים בו. התכנית משתרעת על שטח של כ-668 דונם במתחם הידוע כמתחם 3, שהינו המתחם המערבי מבין שלושת מתחמי המגורים המיועדים להסתפח לבאר יעקב ומצוי צפונית לכביש 4313 בחלקה הצפוני של באר-יעקב (בהתאמה לתכנית המתאר המקומית החדשה של העיר הנמצאת בשלבי הכנה בימים אלו).

מטרת התכנית היא ליצור מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת כ- 2750 יח"ד, 250 יחידות דיור מוגן, כ- 10,882 מ"ר שטחי מסחר וכן, מוסדות ומבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.

עדכוני פסיקה

אישור תשריט לצורך חלוקה בעין

שם ומספר הליך: רע"א 3388/17 נחמיה יעל ואח' נ' יצחק שטרית ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופט נ' הנדל.

תאריך מתן פסק הדין: 20.7.2017 פרטי הנכס: לא צוין. ב"כ המשיבים: לא צוין.

עסקינן בבקשת רשות ערעור שהוגשה כנגד החלטת בית המשפט המחוזי במסגרת תביעת פירוק שיתוף, בה הורה ביהמ"ש המחוזי על מינוי עו"ד לצורך הגשת תשריט מאושר על ידי רשויות התכנון, לשם חלוקה בעין של מגרש המצוי בבעלות משותפת של הצדדים להליך.

במסגרת בקשת רשות הערעור, טענו בין היתר המבקשים כי לא היה מקום כלל להורות על פירוק בעין של הנכס, בין היתר, מן הטעם לשיטתם שחלוקה בעין תחייב פיתוח ואישור תכנית חדשה, פרט לתכנית המתאר המקומית הכוללת כיום גם את המגרש נשוא התביעה.

בית המשפט העליון ציין בהחלטתו את ההלכה לפיה המבקש שלא תהיה חלוקה בעין – עליו נטל השכנוע, וכי על המבקשים לפרק את השיתוף בדרך של מכירה מוטל היה הנטל להוכיח כי פירוק בדרך זו עדיף.

בית המשפט דחה את טענת המבקשים ביחס להעדר אפשרות לחלוקתו של המגרש בעין כמו גם את הטענה כי עקב כך תידרש אישורה של תכנית נוספת, וציין בין היתר כי: "בפני ערכאה קמא נשמעה עדותה של אדריכלית מעיריית ירושלים, שציינה כי ניתן להגיש תכנית לאיחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית, וזו צפויה להיות מאושרת כל עוד לא תהיה סטייה ניכרת מן התכנית הקיימת."

בית המשפט הוסיף וציין כי רשאי הוא לאשר ביצוע חלוקה בעין של מגרש אם השתכנע שהתשריט צפוי להיות מאושר ע"י הוועדה המתאימה אף אם התשריט נערך תוך סטייה מסוימת מן התכנית הקיימת.

לאור האמור, ומטעמים נוספים, נדחתה בקשת רשות הערעור.

הערת מערכת:

החוק קבע עדיפות לחלוקה "בעין" על פני מכר, תוך מתן עדיפות להותרת הקניין בבעלות המחזיקים לפני מכירתו החוצה, אולם יש מקרי ביניים בהם לא ניתן לחלק בעין ללא המתנה לתכנית או לאישור תשריט חלוקה. כלומר נקיטת הליכי תכנון, הקביעה העובדתית אימתי יש לנקוט הליכים אלו טרם ביצוע מכירה, מוקנית לבית המשפט על מנת שיבחן בכל מקרה לגופו, תוך בחינה בדבר משקל כל הנתונים באשר לאותו מקרה וכמה נזק/תועלת, תהא לכל צד מהמתנה ועיכוב כאמור.

פירוק שיתוף ב"בית מכרזים"

שם ומספר הליך: ת"א 7912-11-09 עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב, בפני כב' השופט יאיר דלוגין.

תאריך מתן ההחלטה: 24.7.2017  פרטי הנכס: גוש 7087 חלקה 77 ברחוב קיבוץ גלויות בתל-אביב, "בית מרכזים".

ב"כ התובעות: עוה"ד יגאל דורון וחגית מזרחי.

עסקינן בבניין מפורסם "בית מרכזים" ברח' קיבוץ גלויות בתל אביב, אשר היה רשום כבית משותף. בשנת 2003 נהרס הבניין כליל, כתוצאה משריפה. לאחר שהבית המשותף נהרס, התובעות הגישו למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל-אביב, בקשה להורות על ביטול רישום הבית המשותף, מהטעם שהוא אינו ראוי עוד לרישום בפנקס הבתים המשותפים.

במסגרת ההליך לפני המפקחת, שוכנעה כב' המפקחת מ' אריאלי, כי הבניין אינו מתאים עוד לרישום כבית משותף והורתה על ביטול הרישום. כן קבעה המפקחת, כי כל אחד מבעלי היחידות בבית יירשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף. החלטה זו עברה דרך הממונה על מרשם המקרקעין אשר הוסיף את ההערה הבאה: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות. אין בכך קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן צו הביטול"- והגיעה עד לפתחו של בית המשפט העליון אשר קבע כי בנסיבות העניין, בדין נמחק הבית המשותף מפנקס הבתים המשותפים.

עוד נקבע, כי בדין נקבעה על ידי הממונה הערה ביחס לתקנון המוסכם, שכן התקנון הכיל הוראות בעלות מעמד קנייני וערך כלכלי, אשר אינן מאוינות על ידי ביטול הרישום. דבר קיומו של התקנון יבוא לידי ביטוי במסגרת הליך פירוק השיתוף – הוא ההליך הראוי לדיון והכרעה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים ושוויין.

התובעות הגישו תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, על ידי מכירתם בדרך של התמחרות פנימית ולחילופין למרבה במחיר. בכתב הגנתם, טענו  הנתבעים כי יש לפרק את השיתוף על ידי חלוקה בעין של החלקה. בית המשפט קבע מספר קביעות חשובות בנושאים הבאים:

  • ביחס למחלוקת על התחשבות בזכויות שמחוץ לתקנון- יש לקבל טענות התובעות כי לצורך פירוק השיתוף, בין בעין ובין במכר, חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות במסגרת פירוק השיתוף יהיה שווה לחלקו במגרש כרשום בלשכת הרישום ובהתחשב בזכויות הרשומות בתקנון ונדחו טענות הנתבעים אשר טענו כי יש לקבוע לצורך פירוק השיתוף את חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות, לפי השווי של כל אחת מהיחידות בבניין.
  • ביחס לחלוקה בעין- ביהמ"ש קבע באופן נחרץ כי לא ניתן להורות על פירוק שיתוף בעין בטרם אושר תשריט חלוקה על ידי רשות התכנון ואף חוות דעת מומחה אשר יש בה לשמש הערכה בלבד, לא תסייע. יתר על כן נקבע כי אין מקום לדחות את מועד פירוק השיתוף כדי לאפשר לנתבעים להגיש תשריט חלוקה לאישור רשויות התכנון לאחר שנים ארוכות של התדיינות.

לבסוף נקבע, כי יש להורות על פירוק שיתוף בחלקה, בדרך של מכירה למרבה במחיר.

הערת מערכת:

עסקינן במקרה מיוחד של פירוק שיתוף בבניין מוכר שהיה רשום כבית משותף ואשר רישומו בוטל כתוצאה משריפה שגרמה להריסתו השלמה. ביהמ"ש קבע כי תמורת המכר תחולק בין בעלי הזכויות לפי חלקו של כל צד לפי נסח הרישום ובהתחשב בזכויות ככל שקיימות בתקנון המוסכם ולא בהתחשב לזכויות שמחוץ לתקנון (כגון מיקום/נוף). קביעה זו מחייבת בעלי זכויות בבית משותף להיערך מראש חלילה למצב של הריסת הבניין וביטול הרישום ולקבוע עוד "בימי חייו" של הבית המשותף בתקנון שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה לא רק ביחס לשטח הרצפה מתוך שטח רצפת כל הדירות אלא גם להביא בחשבון גורמים נוספים אשר יש בהם בהכרח להשפיע על שווי הזכויות.

בעניין חלוקה בעין – המסקנה המתבקשת מקביעות ביהמ"ש בנושא זה היא שמומלץ לטוען לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין לפעול במקביל בפן התכנוני מול רשות התכנון וכבר בתחילתו של ההליך להגיש בקשה לאישור תשריט חלוקה על ידי מוסד התכנון, שאחרת עלול שלא לעמוד בנטל המוטל עליו.

פירוק שיתוף ברכוש משותף

שם ומספר הליך: ת"א 45356-09-16 דן ובר ואח' נ' עמליה אופנהיים ואח'

ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב בפני כב' השופטת לימור ביבי.

תאריך מתן פסק הדין: 18.7.2017 ב"כ הנתבעים: עוה"ד מרים דונין וניצן ממון. פרטי הנכס: חלקה 209 בגוש 6210.

עניינו בתביעת פירוק שיתוף, אשר הוגשה על ידי בעלי זכויות בבית דו משפחתי הרשום כבית משותף, במסגרתה עתרו התובעים לפירוק השיתוף הקיים עם שכניהם, בזכות הקיימת על פי תכנית החלה על מקרקעין, להוספת יחידת דיור שלישית במגרש.

אחת הסוגיות המרכזיות שהצדדים היו חלוקים עליה, נגעה בשאלה – האם ניתן בכלל להגדיר את האפשרות ליחידה שלישית על המקרקעין כ"זכות" אם לאו, ושאלת ההשפעה שיש להגדרתה על השאלה האם יש להורות על פירוק השיתוף בה אם לאו.

אלא שבהקשר זה קבע בית המשפט כי לא נדרשת כלל הכרעתו. ביהמ"ש קבע כי בנסיבות בהן הבית נשוא התביעה, רשום כבית משותף, הרי שהאפשרות להקמת יחידה שלישית, מהווה לכל היותר רכוש משותף של הצדדים – ולכן חל בעניין זה סעיף 56(א) לחוק המקרקעין, המחריג את תחולת פרק ה' לחוק, לרבות את האפשרות לתבוע פירוק שיתוף, ביחס לרכוש זה.

במסגרת כתב התביעה, התייחסו התובעים גם אל האפשרות להתייחס ליחידה השלישית כזכות במיטלטלין ומשכך, עתרו לפירוק השיתוף בה בהתאם להוראות סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א – 1971, אלא שגם טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט, שקבע כי פרשנות כזו אינה עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית העומדת בבסיס סעיף 56, המחריג רכוש משותף מן האפשרות לתבוע פירוק שיתוף, תוך שהוא מציין כי "נקבע מפורשות בפרק ו', כי דרך המלך לפירוק השיתוף ברכוש המשותף, כרוכה ברישום תקנון מוסכם- קרי בהסכמה בין בעלי הדירות".

בית המשפט ציין כי: "…התובעים מבקשים למעשה להחליף את הצורך בהסכמת הנתבעים – הנדרשת לפי חוק המקרקעין […] בהחלטה שיפוטית אשר תכפה הסכמתם. בע"א 52404-09-11 אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ (6/2/12)], נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה לשאלה זו קרי לשאלה – האם רשאי בית המשפט לכפות על הצדדים הסכמה ולפרק את השיתוף בצו שיינתן על ידו, התשובה אשר ניתנה על ידו בדעת רוב הינה שלילית וטעמיו כדלקמן – יפים ומקובלים גם עלי".

בסופו של דבר קבע בית המשפט: "מהאמור עולה כי בהינתן רישום הזכויות בבית נשוא התביעה כבית משותף, מהווה האפשרות ליחידה שלישית – ככל שניתן להגדירה כזכות – חלק מהרכוש המשותף וכיוון שכך, הדרך להקנייתה למי מן הצדדים, מותנית בהסכמת הצד האחר, הסכמה אשר לא ניתן להחליפה בצו כופה על ידי בית המשפט."

לאור האמור, ומטעמים נוספים, נדחתה התביעה.

הערת מערכת:

התייחסות לזכויות בנייה שנוצרות על ידי תכניות מכח חוק התכנון והבנייה, במסגרת פירוק שיתוף המבוצע מכח חוק המקרקעין, מהווה התנגשות בין שני דינים, שהיה מקום לאחדם לאור העובדה שזכויות מעין אלו הינן חלק בלתי נפרד ממקרקעין, היה מקום לקבוע חוק מיוחד לענייני שיתוף וחלוקה של מקרקעין ולהתייחס הן לזכויות רשומות והן לשאינן רשומות, וסוגיות רבות היו באות על פתרונן בעניין זה.

במסגרת הסכם חכירה שווי שוק של קרקע יקבע בין היתר על פי הזכויות אותן המחכיר מעניק לחוכר

שם ומספר הליך: ה"פ 62821-03-17 שאול באטה נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז לוד, בפני כב' השופט יחזקאל קינר. תאריך מתן פסק הדין: 25.7.2017

ב"כ המבקש: עו"ד אורי נוה. פרטי הנכס: מגרש מס' 10 בגוש 3831 חלקות 45 ו-94, בבאר יעקב.

בין המבקש לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") נחתם הסכם חכירה למטרת בית אבות סיעודי בלבד. על המקרקעין חלה תכנית ממ/14912 (להלן: "התכנית") אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מאזור "מלאכה ותעשייה זעירה" לאזור "בית אבות סיעודי". התכנית חלה בין היתר על 2 מגרשים סמוכים למקרקעין, מגרש 9000 ו-9001.

בשנת 2011 פרסמה רמ"י מכרז ביחס למגרש 9000 ולמגרשים נוספים הכלולים בתכנית. המבקש טען כי ניתנה לו בעבר הבטחה כי רמ"י תקצה לו את מגרש 9000, ועל כן, הגיש תביעה בה דרש להחריג מהמכרז את המגרש וכן לחייב את רמ"י לחתום עמו על חוזה חכירה. התביעה התקבלה, וניתנה למבקש אפשרות לפנות לוועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל, ושם הוחלט כי היא מקבלת את הבקשה להקצות את מגרש 9000 בפטור ממכרז. אלא, שהמבקש חלק על השומות שהוציאה רמ"י בגין עסקאות אלו.

בית המשפט קיבל את התביעה ופסק כי כשניתנת זכות חכירה שווי השוק של הקרקע נקבע על פי הזכויות שהחוכר מעניק למחכיר, ולא על פי הזכויות המוקנות מכוח התב"ע.

בית המשפט ציין כי אין כל כדאיות כלכלית ברכישת המגרשים על ידי המבקש כאשר הוצאה לו שומה שאינה משקפת את זכויותיו. הזכויות שצוינו בשומה אינן זכויות אשר הוקנו למבקש.

המבקש אינו צריך לשלם את מחיר הזכויות המוקנות לו במגרשים, כאילו הן נרכשו על ידי זוכה במכרז פתוח, ללא הגבלות, שעה שהמבקש מוגבל במטרת החכירה הקיימת לבית אבות סיעודי.

בית המשפט קבע כי המשיבה אינה יכולה לגבות מהמבקש מחיר המשתקף מהזכויות לפי התב"ע, שאין היא מוכנה לאפשר לו אותן, אלא רק על הזכויות שהיא מוכנה להעניק לו במסגרת חוזה החכירה, דהיינו למטרת בית אבות סיעודי.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי ישנה אפשרות שרמ"י תאפשר בעתיד שינוי במטרת החכירה הכול בהתאם לשימושים המותרים בתב"ע, לכן, קביעת מחיר המגרשים שיוקצו למבקש בפטור ממכרז תהא בהתאם למטרת חוזה החכירה, אולם, יש להתחשב באפשרות כי ייתכן ובעתיד יותרו שימושים נוספים לפי התב"ע.

הערת מערכת:

סוגיה דומה עולה לעיתים בענייני היטל השבחה בהן הרשות מבקשת תשלום היטל השבחה בגין מלוא הזכויות גם אם רמ"י מקנה בחוזה רק חלק מהן. במקרה כזה, בעת מכר עלולות להיווצר בעיות וסתירות, שכן כאמור החוכר עלול לשלם לרשות תשלום על זכויות שכלל לא מוקנות לו על ידי הרשות, יש לתת פתרון בחוק לסוגיה מעין זו שאמנם החוק מחלק בין חוכר לבעלים, אך בפועל הדבר סותר את הפרקטיקה והחלטות רמ"י.

זיקת הנאה במקרקעין – שימוש נוגד

שם ומספר הליך: ה"פ 48918-01-15 מרים הראל ואח' נ' דוד קובה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בפני כב' השופטת יעל וילנר. תאריך מתן פסק הדין: 6.8.2017

ב"כ המשיבים: עוה"ד ע' גולדנברג. פרטי הנכס: מקרקעין בגוש 11604 חלקה 144 בחיפה.

עסקינן בהמרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו קיימת למבקשים, שהם בעלי הזכויות בחלק מהמקרקעין הידועים כגוש 11604 חלקה 144, זיקת הנאה בשטח רצועה המצויה במקרקעין סמוכים הידועים כגוש 11604 חלקה 143. כמו כן, מבוקש סעד הצהרתי לפיו המבקשים רשאים לרשום את זיקת ההנאה בלשכת מרשם המקרקעין או לחילופין סעד הצהרתי לפיו יהיו רשאים לעשות שימוש בשטח הרצועה האמורה מכוח הרשאה בלתי הדירה.

בית המשפט פותח וסוקר את התנאים מצטברים לגיבושה של זיקה מכוח שנים, תנאי ראשון – זכות נושא השימוש היא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה". תנאי שני – אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק המקרקעין. תנאי שלישי – השימוש נמשך שלושים שנים רצופות. לעניין זה חל הסייג לפיו, התנגדות בעל המקרקעין לשימוש, מפסיקה את רצף שלושים השנים.

בית המשפט ציין כי התנאי הראשון לפיו על זכות השימוש להיות ראויה לזיקת הנאה מתקיים בענייננו, שכן הזכויות הנדונות הן בעיקרן זכויות מעבר וחניה אשר לגביהן, כבר נקבע בעניין אסטרחאן (ע"א 700/88 חוה אסטרחאן ואח' נ' זאב בן-חורין ואח') שראויות להוות זיקת הנאה.

אשר לתנאים השני והשלישי לפיהם על השימוש הנוגד להתקיים משך 30 שנים ברצף, תנאים אלו לא מתקיימים בענייננו, שכן הסכמת הבעלים לשימוש ברצועה במהלך התקופה, קטעה את מניין השנים להיווצרותה של זיקת הנאה מכוח שנים, מאחר ובתקופת ההסכמה לא היה שימוש נוגד.

בית המשפט דן בשאלה, האם במתן הסכמתו של בעל המקרקעין הכפופים לשימוש יש כדי "לאפס" או "להקפיא" את מניין השנים לצורך בחינת היווצרותה של זיקת הנאה מכוח שנים. במילים אחרות, האם יש בהסכמה כדי למחוק את השנים שנצטברו קודם הינתנה, או שמא מעת הפסקת ההסכמה יש לשוב ולהמשיך לספור את מניין השנים, כולל השנים שנצברו טרם מתן ההסכמה. בית המשפט ציין כי כמו שהבעת התנגדות לשימוש מפסיקה את התקופה ולא מקפיאה אותה, כאמור בסעיף 94(ב) לחוק, כך גם הסכמה לשימוש מפסיקה את התקופה (היינו "מאפסת" אותה) ולא מקפיאה אותה, שאחרת לא נעשה במקרקעין שימוש רצוף של 30 שנים כנדרש על פי לשון הוראת סעיף 94 לחוק.

לאור האמור, בית המשפט קבע כי דין המרצת הפתיחה להידחות, הן מחמת שלא הוכחה זיקת הנאה מכוח שנים, והן מחמת שלא הוכח קיומו של רישיון בלתי הדיר לשימוש ברצועה במערכת היחסים שבין המבקשת לבין המשיבים.

הערת מערכת:

בניגוד לתפיסה המקובלת כי שימוש של 30 שנה בהסכמת הבעלים תיצור את זיקת ההנאה, הרי שבית המשפט קובע כי דווקא הפוך, הסכמת בעלים יכולה לעלות בגדר רשות לשימוש במקרקעין, אולם תוציא את השימוש מגדר זיקת הנאה, וברי הוא כי שימוש אינו אחד מזכויות הקניין בחוק, ומעמדו פחות מזה של הזיקה ולמעט חריגים, ניתן יהא לביטול.

תקופת ההתיישנות להגשת תביעה להשבת היטל השבחה, והדרך לתקיפת גובה החיוב בהיטל השבחה

שם ומספר הליך: רע"א 47810-10-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ' נחום פרידמן ואח'

ערכאה: בית המשפט מחוזי מרכז לוד בפני סגן הנשיא יעקב שינמן.

תאריך מתן פסק הדין: 7.7.2017 ב"כ המבקשים: עו"ד יעקב ברכה. פרטי הנכס: לא צוין.

עסקינן בבקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט קמא, במסגרתה נדחתה בקשת הועדה המקומית לסילוק על הסף של תביעה להשבת סכומים שנגבו מהמשיבים כריבית על חוב והיטל השבחה.

לטענת המשיבים, ההיטל יחד עם הריבית שולמו במלואם אך בשל העובדה שהתשלום היווה תנאי להוצאת היתר בנייה. ברקע הדברים צוין כי התביעה הוגשה בחלוף למעלה מ-7 שנים אחר קבלת הדרישה מאת העירייה.

לאחר דיון נרחב בטענות הצדדים, בית המשפט החליט כי יש לקבל את בקשת רשות הערעור שהגישה הועדה המקומית בקבעו בין השאר כי התביעה התיישנה, שכן את תקופת ההתיישנות יש למנות ממועד קבלת דרישת החיוב (להבדיל ממועד התשלום בפועל) וממועד זה חלפו למעלה מ-7 שנים עד למועד הגשת התובענה.

בהקשר לכך ציין ביהמ"ש, כי אם תתקבל טענת המשיבים וקביעת בימ"ש קמא- שקיבל את טענת המשיבים, שתקופת ההתיישנות תחל ממועד התשלום בפועל של הדרישה, הרי שהלכה למעשה, תקופת ההתיישנות תימנה, לפי רצון הנישום, כשמועד התשלום בפועל נתון כל כולו בידיו, באופן שרירותי וחד צדדי, והתקופה יכולה להתארך לעשרות שנים. תוצאה זו לדידו של בית המשפט אינה הגיונית, אינה מתקבלת על הדעת, ואינה רצויה, כלל, ובפרט מקום בו הנתבעת הינה רשות ציבורית, הבונה ומכלכלת הוצאותיה הכספיות ותקציביה משנה לשנה, והיא אינה אמורה להיות מופתעת מרצונות הנישום מתי לשלם את החוב, או מתי להגיש תביעתו.

למעלה מן הצורך ביהמ"ש ראה לנכון להתייחס גם לטענת חוסר סמכות שהעלתה הועדה המקומית בציינו כי מכל מקום הוא אינו הפורום המוסמך לדון בתביעה שהגישו המשיבים, שכן הדרך היחידה לתקיפת גובה החיוב בהיטל השבחה, ובין היתר בגין רכיב הריבית הכלול בו, היא באמצעות הגשת "ערעור היטל השבחה" כאמור בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (כנוסחו במועד הרלוונטי לתביעה דנא קודם לתיקון מס' 84) ולא באמצעות תביעה אזרחית כנגד החיוב. לדעתו, יש לפרש את התיבה "על חיוב בהיטל" המצויה בסעיף 14(ג) באופן נרחב, כך שהליך זה מתייחס גם לשאלת הריבית על ההיטל. על יסוד האמור (טענות התיישנות וחוסר סמכות) קבע בית המשפט, כי דין תביעת ההשבה שהגישו המשיבים בבית משפט קמא להידחות על הסף.

הערת מערכת:

נראה כי בקביעת ביהמ"ש יש היגיון במניין הזמן להגשת תביעת השבה שכן הותרת האפשרות למנות המועד מהתשלום כפי שציין ביהמ"ש מותירה בידי הנישום כר נרחב להחלטה מתי יחל להימנות המועד לתביעת השבה, אולם נראה כי קביעות אלה מן הראוי שתהיינה הדדיות גם מקום בו הרשות "שוכחת" לגבות היטל השבחה בסמיכות למועד המימוש, וכי המועד יימנה מהמועד שבו היה עליה להוציא דרישה ולא מהרגע ש"נזכרה" כי עליה לעשות כן, בייחוד אם הדרישה נשלחת לנישום בחלוף זמן רב אחר מימוש שדווח בזמן אמת לועדה. לעניין חוסר הסמכות נראה כי סוגיה זאת העסיקה לא מעט את בתי משפט לאחרונה, ונראה כי למרות "נחרצותו" של ביהמ"ש כי המדובר בדרך יחידה לתקיפת החיוב, הרי שקיימות עמדות אחרות בפסיקה שלאור פסיקות שקבעו עוד לא נאמרה המילה האחרונה.

היטל השבחה בהיעדר "מימוש זכויות"

שם ומספר הליך: ערר 442/15 מרס הנדסה והשקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה בפני כב' היו"ר עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 12.7.2017 ב"כ העוררת: עו"ד שפירא. פרטי הנכס: לא צוין.

הערר שבנדון הוגש כנגד הועדה המקומית בעקבות שומת היטל השבחה שהוצאה לבקשה לשימוש חורג מהיתר. המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השאלה האם נסיבות המקרה חוסות תחת חלופת המימוש הקבועה בסעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית, כך שחבות התשלום בהיטל השבחה קמה רק עם קבלת היתר לשימוש החורג שהותר, או שמא נסיבות המקרה חוסות תחת חלופת המימוש הקבועה בסעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית כך שהחבות בתשלום קמה עם תחילת המימוש בפועל "כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל ההשבחה".

טענתם המרכזית של העוררים היא כי הם אינם חייבים בתשלום ההיטל מן הטעם שהיתר לשימוש חורג לא הונפק ומשכך, לא חל "מימוש זכויות" כהגדרתו, אשר בעטיו קמה חובת תשלום. מנגד טוענת הועדה המקומית, כי מאחר ובפועל נעשה שימוש חורג במקרקעין אף ללא היתר, זכאית היא לגבות את היטל ההשבחה וזאת על בסיס החלטתה להתיר את השימוש המבוקש. הועדה המקומית הוסיפה וטענה כי מאחר והמועד הקובע לעניין שומת ההשבחה הוא מועד התרת השימוש החורג, הרי שאין כל משמעות למועד הוצאת ההיתר.

וועדת הערר ציינה כי, "חוק התכנון והבניה עורך הבחנה בין אירוע המס, המצית את החיוב בהיטל השבחה לבין אירוע מימוש הזכויות, המקים את החבות בתשלום ההיטל".

מימוש זכויות הינו אחד מבין שלושת האירועים הבאים: קבלת היתר בניה או היתר לשימוש במקרקעין, התחלת השימוש בהם בפועל, והעברת הבעלות או החכירה לדורות בהם.

וועדת הערר קבעה כי בענייננו לא חלה חלופת המימוש הקבועה בחוק וכפועל יוצא מכך, לא קמה חובת תשלום. כמו כן, טענת הועדה המקומית לפיה די באישור השימוש החורג כדי להקים חובת תשלום בהיטל השבחה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק ואף עשויה להביא לכפילות אירועי מימוש בגין אותה הפעולה שתכליתה לא ברורה.

לאור האמור, הוועדה קיבלה את טענת העוררים לפיה בענייננו לא חל אירוע מימוש, כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, ולפיכך בוטל החיוב בהיטל השבחה.

הערת מערכת:

בסוגיה זו ישנן החלטות שונות של וועדות ערר, לפיהן לא יוטל תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר, על החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים לבית המשפט לערעורים מנהליים בת"א, ע"י וועדות מקומיות אשר מתנגדות לכך, ונראה כי עדיין לא נאמרה המילה האחרונה בנושא.

יזהרו מוסדות התכנון ובעיקר הקונה

שם ומספר הליך: ת"א 3512-08-12 י.ש.ר.ש תחנות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אצבע הגליל ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' השופט טאהא ערפאת.

תאריך מתן פסק הדין: 13.7.2017 פרטי הנכס: מקרקעין בגוש 13950 חלקות 11-14 ו-22.

נסיבות פסק הדין עוסקות בחברה אשר רכשה בשנת 2000 שטח מקרקעין הנמצא מזרחית לראש פינה ולכביש מס' 90, כדי להקים עליה תחנת דלק ואולם בין השטח האמור לתוואי הדרך הפרידה רצועת מקרקעין. לימים התברר, כי תכנית אשר קודמה עובר לרכישה ושבין היתר הצמידה את שטח התחנה לתוואי כביש 90, אושרה בשנת 2001 על ידי מוסדות התכנון ומע"צ, וזאת מבלי שנבדקה נכונות תשריט התכנית ומבלי שהשוותה לתכניות הקודמות החלות על המקרקעין.

בעקבות אישור התכנית, הוגש והתקבל היתר בניה לבניית תחנת הדלק בשנת 2002 והתברר כי דרכי הגישה לתחנה וממנה עוברות במקרקעין שבבעלותם של אחרים, שהינה רצועת מקרקעין שמעולם לא הופקעה ואף לא ניתן להפקיעה מאחר שנקבע כי אינה משמשת לשימוש ציבורי.

כמו כן ולאור הליכים רבים שהתנהלו מצד אותם בעלים אחרים, הוועדה המקומית עיכבה את הטיפול בבקשות התובעת למתן היתר שינויים ולמתן טופס 4. בנסיבות אלו, הגישה החברה תביעה נזיקית ע"ס של 10,000,000 ₪, כנגד הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית ומע"צ.

לאחר שסקר בית המשפט את התנהלות כלל הצדדים לתביעה, פסק שעל וועדות התכנון והבניה וגם על מע"צ כאשר מדובר בתכנית המשיקה לדרך בסמכותה, מוטלת חובת זהירות להפעיל סמכויותיהן בהתאם לסטנדרטים סבירים ולאחר בדיקה ראויה של כלל התכניות החלות על המקרקעין ונכונות מסמכיהן ולא לאשר תכנית מתאר שגויה הסותרת תכניות מתאר קיימות ואינה מתיישבת עמן.

בית המשפט קבע, כי אין ספק שהרשויות הפרו את חובת הזהירות שכן אילו היו מבצעות בדיקה פשוטה ביותר מול התכניות הקודמות הן היו מגלות את הטעות האמורה ובכך יכלו למנוע נזקים שעלולים להיגרם לבעלי הזכויות שעליהן חלה התכנית.

עם זאת, בית המשפט קבע כי במקרה זה, התובעת רכשה את המקרקעין, קידמה את אישור התכנית, הגישה בקשה להיתר, קיבלה היתר בניה ובנתה את תחנת הדלק, כאשר היא מודעת לאורך כל הדרך לעובדה שהשטח אותו רכשה ושעליו תכננה תחנת דלק אינו גובל בדרך, אלא נמצא במרחק מה ממנה, תוך שהיא מטעה את מוסדות התכנון. בית המשפט החליט שלא לדחות את התביעה כנגדן ולפסוק להן הוצאות וזאת לנוכח האינטרס הציבורי בהעמדת התנהגותם של מוסדות התכנון ומע"צ למבחן שיפוטי.

בסופו של יום, לעניין הנזק ופיצוי התובעת, בית המשפט קבע כי לא הוכח שהוועדה המחוזית ומע"צ גרמו לתובעת נזק בר פיצוי אשר הוכח על ידה בגין אישור התכנית. עם זאת, לעניין הוועדה המקומית, בית המשפט פסק כי זו עיכבה את הטיפול בבקשות התובעת למתן היתר שינויים ולמתן טופס 4 שלא כדין, משיקולים זרים ובשל חששה מתביעה עתידית שתוגש נגדה, ועל כן פסק לתובעת נזק בגין דמי השכירות אשר נמנעו ממנה במשך שנה בסך 1,164,518 ₪, וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪. נוכח התנהלות הוועדה המחוזית ומע"צ והתרשלותן באישור התכנית, בית המשפט לא עשה צו להוצאות ביחסים שבין התובעת לבניהם.

הערת מערכת:

מוסר ההשכל העולה מפסק הדין על מקרים רבים אחרים, הוא שאין די בבדיקה חלקית של התכנית המפורטת האחרונה אשר אושרה במתחם מקרקעין וכדי שבעלי זכויות לא ימצאו עצמם מופתעים וניזוקים, עליהם לבדוק את כלל התכניות החלות על המקרקעין, לרבות תכניות מתאר מחוזיות וארציות ואף ללכת למוסדות התכנון ולבחון גם את התכניות שבהתהוות. מי שאין לו הידע לכך, רצוי שייעזר באנשי מקצוע מתאימים (אדריכלים, שמאי מקרקעין ועורכי דין הבקיאים בתחום זה).

סמכות קבלת החלטה בוועדה המקומית בניגוד לעמדת היועץ המשפטי שלה

שם ומספר הליך: ערר 68/17 הדר סלע ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה בפני כב' היו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך מתן ההחלטה: 20.7.2017 פרטי הנכס: לא צוינו. ב"כ העוררים: לא צוין.

בערר שלפנינו שתי סוגיות משפטיות. האחת, מה היא דינה של החלטת הוועדה המקומית אשר ניתנה בניגוד לחוות דעת היועץ המשפטי שלה. השנייה, תחולת תיקון 3א' להוראות תמ"א 38.

לעניין הסוגיה הראשונה, נבחנה הוראת המעבר לתיקון 3א' להוראות תמ"א 38 הקובעת כי על בקשה להיתר שהתקבלה לגביה החלטת הוועדה המקומית למתן היתר לפני תחילתו של שינוי זה או שהוגש ערר תלוי ועומד על החלטת הוועדה המקומית לסרב היתר, ימשיכו לחול הוראות תכנית זו כנוסחן לפני השינוי.

היועץ המשפטי של הוועדה המקומית הביע דעתו כי מאחר ובמועד הדיון בבקשה תיקון 3א' כבר היה בתוקף, לא חלה הוראת המעבר לעיל, ולא ניתן לאפשר החרגה של הבקשה להיתר. חרף האמור, הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר.

ועדת הערר קבעה כי אין בבסיס החלטת הועדה המקומית כל הנמקה משפטית המצדיקה את ההחלטה ואת הסטייה מחוות דעת היועץ המשפטי שלה. כמו כן, משקבע היועץ המשפטי כי אין הבקשה יכולה להתאשר, היה על הוועדה המקומית לדחות הבקשה, ומשלא עשתה כן, די בכך בכדי להורות על ביטולה. זאת ועוד, וועדת ערר ציינה כי גם לגופו של עניין החלטת הוועדה המקומית שגויה. עוד נקבע כי מקום שהוגשה הסתייגות על החלטת ועדת המשנה, לא ניתן לראות בה כהחלטה של הועדה המקומית.

באשר לסוגיה השנייה, הוראות תיקון 3א' היו אמורות לחול ברגע אישורן על כל הבקשות התלויות ועומדות. על אף האמור, המחוקק בחר שלא להחיל אותן על בקשות מסוימות, המנויות בהוראת המעבר. ועל כן, הטענה שהמקרה שבענייננו הינו מקרה חריג, אותו המחוקק לא צפה ועל כן יש לפרש את הוראות המעבר באופן שיחל על המקרים כמו בענייננו, אינה יכולה להתקבל, ואין מקום לפרשנות שכזו לאור לשון הוראת המעבר, שהינה ברורה וחד משמעית.

ועדת הערר הדגישה כי המשיבים יוכלו להגיש בקשה חדשה ומתוקנת בהתאם להוראות תיקון 3 א'. לאור האמור, הערר התקבל.

הערת מערכת:

שאלת אגב העולה, היא האם חובת נימוק מוגברת כאמור תחול גם אם החלטת ועדה ניתנת בניגוד לחוות דעת של הצוות המקצועי להבדיל מחוות דעתו של יועץ משפטי, כידוע הועדה בדרך כלל מורכבת לאו דווקא מאנשי מקצוע, ועל כן הוקמו מנגנונים מסייעים, המכריעים הם חברי הועדה אולם הנתונים מובאים על ידי אנשי המקצוע, על כן ניתן לומר כי אי קבלת עמדה ללא נימוק, ככלל תהווה בעיה הן משום חובת ההנמקה, ואם מדובר בעניין מקצוע או משפטי, חובת תמיכה נוספת של איש מקצוע.

החייב בהיטל השבחה על פי דין ותיקון שומה מכרעת

שם ומספר הליך: ערר 85207/13 ב.ש. רגב ניהול והשקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 26.7.2017  ב"כ העוררת: עו"ד ענת בירן.  פרטי הנכס: לא צוין.

העוררים חתמו על הסכם לרכישת מקרקעין במועד בו תכנית גב/ 460 אושרה למתן תוקף אך טרם פורסמה למתן תוקף. במסגרת ההסכם התחייבו המוכרים לשלם את היטל ההשבחה בגין התוכנית. כך, הוצאו שומות לתשלום, אשר בעניינן הוגשו התנגדויות במסלול של שמאי מכריע, כאשר הועדה המקומית לא ערערה על הכרעות השמאים המכריעים, הוציאה בגינן דרישות תשלום ואלו שולמו.

במועד מאוחר, גילתה הועדה המקומית כי במסגרת השומות המכריעות לא ניתנה התייחסות להשבחת הנכסים בגין אפשרות ניוד זכויות מסחר מקומת המרתף. לאור האמור, ביקשה הועדה המקומית לתכנון ובניה לתקן את השומות ולגבות תוספת היטל השבחה בגין הרכיב הנוסף ועל כך נסוב הערר.

לעניין השאלה מי החייב בהיטל השבחה, שכן במועד חתימת ההסכם התוכנית אושרה למתן תוקף אך טרם פורסמה למתן תוקף. ועדת הערר הנכבדה קבעה  כי בהתאם להלכות המשפטיות, החייבים על פי דין בתשלום היטל ההשבחה הינם העוררים אשר רכשו את הנכס, ולא המוכרים וכי אין רלוונטיות בעניין זה למי "המתעשר" בפועל מהתוכנית.

לעניין שאלת תיקון השומה קבעה הועדה הנכבדה, כי בנסיבות העניין דנן, הועדה המקומית אינה רשאית להוציא שומת היטל השבחה חדשה בגין ניוד הזכויות מהמרתף לקומת הקרקע, שעה שההשבחה מכוח תכנית גב/460 והשומות מכוחה עמדו במרכז הליכי שומות מכריעות בהליכים שלפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, כאשר השמאים המכריעים לא התייחסו בנפרד לרכיב ההשבחה כתוצאה המאפשרות להעברת המסחר מהמרתף, הגם שהיו מודעים היטב להוראות התכנית וכשהועדה המקומית לא יצאה כנגד שומות מכריעות אלה באמצעים שעמדו לרשותה לפי הדין.

עוד קבעה ועדת הערר כי ניסיונה של הועדה המקומית במסגרת הערר לתת תוקף לתיקון השומות הינו כערר מאוחר מאוד על השומות המכריעות בדמות שומה חדשה שהוצאה במעין "מסלול עוקף". אין באמור כדי לקבוע כי כל אימת שניתנה שומה מכרעת, במשטר שלאחר תיקון 84, לא יכולות להתקיים נסיבות שבהן יתאפשרו "תיקון" או תוספת שכזו, אלא שתיקון טעות לאחר הליך של שומה מכרעת צריך להיות היוצא מן הכלל. בתוך כך כאשר נבחנת אפשרות התיקון, על מבקש התיקון לעמוד בדרישות הפסיקה בדבר תיקון טעות, בדרישות הדין בדבר הרכיבים שלגביהם ניתן לתקן טעות, ולהראות שמדובר אכן ברכיב שנשמט ולא בטעות שמאית בהערכת ההשבחה מכוחה של התכנית, ויש לשקול גם את חשיבות סופיות ההליכים. בענייננו הועדה המקומית לא עמדה בכך.

לאור האמור, הערר התקבל.

הערת מערכת:

המערכת מזכירה כי בתיקון 84 בוטל הסעיף בו נקבע כי אחר תשלום ההיטל לא יכולה רשות יותר לתקן שומה ונקבעו כללים לגבי אימתי ניתן לתקן שומה, עם זאת המבחנים ימשיכו להיות על ידי המשפט הדן בתיקוני טעות ומומלץ אם כן למי שרוצה למנוע ולחסום תיקון עתידי, לקבוע עובדות בפועל של הסתמכות על הדרישה בדרכים שונות כך שיקשה לבצע תיקון כאמור.

המערכת מברכת את מר גיא קפלן לרגל מינויו למתכנן מחוז מרכז במנהל התכנון

Categories : עלונים
Comments Comments Off

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

שאלת הסמכות – היתר לשימוש חורג מתכנית מופקדת

מאת עו"ד צבי שוב ומר עדיאל אולשטיין, מתמחה

 

מספר הליך: עע"מ 5004/16 א.נ גוסטו נכסים בע"מ נ' ועדת המשנה לנושאים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה – מחוז מרכז

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים בפני כב' השופטים י' דנציגר, י' עמית, ד' מינץ

המקרקעין: מגרש 34/1 בגוש 3991 בלוד.

תאריך מתן פסק הדין: 28.08.17.

ב"כ המשיבות: עוה"ד אודי איתן, שרון אבירם, אמיר בירנבוים

 

הקדמה: המערערת הינה בעלת הזכויות במקרקעין המצויים בגוש 3991 מגרש 34/1 בעיר לוד (להלן: "המקרקעין"). על פי תכנית בנין עיר לד/1000, ייעוד המקרקעין הוא חקלאות. אולם, על פי תכנית מח/213, שהיא, כלשון בית משפט קמא, "תכנית מחוזית מופקדת", המקרקעין מיועדים לתעשייה, דבר הפקדתה של תכנית מח/213 פורסם ברשומות ביום 24.9.2009.

בשנת 2013 הגישה המערערת לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בניה לשימוש חורג למטרות מוסך, חניה לרכב וכן להפעלת אתר מחזור פסולת בנין מוצקה. הוועדה המקומית דנה בבקשה וקיבלה אותה בחלקה, כך שהבקשה בנוגע לשימוש חורג למטרות מוסך וחניה התקבלה, בעוד הבקשה בנוגע להקמת אתר מחזור נדחתה עקב אי התאמה לתמ"א 16 ואי התאמה לסביבה.

על החלטה זו הגישה המערערת ערר לוועדה המחוזית שקבעה כי יש צורך בקבלת אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה לנוכח הוראות תמ"א 16, המועצה הארצית גלגלה את הכדור לידיה של הוועדה המחוזית לדיון בשאלת היחס בין הבקשה לשימוש חורג לבין התכנית המופקדת שבסמכותה.

עיקר הדיון בענייננו, האם בבקשת היתר לשימוש החורג מהוראותיה של תכנית מחוזית מופקדת, ההחלטה הינה בסמכות הועדה המקומית או המחוזית.

המערערת עתרה לבית המשפט לעניינים מנהליים שקבע כי שימוש חורג הוא שימוש הטעון היתר לפי סעיף 145 לחוק, מקום בו שימוש חורג עומד בסתירה לתכנית מקומית (קיימת או מופקדת), אזי הוועדה המקומית מוסמכת לאשרו, בהתאם לסמכותה מכוח סעיף 146 לחוק, אולם מקום בו מדובר בשימוש חורג העומד בסתירה לתכנית מחוזית (קיימת או מופקדת), אזי הוועדה המחוזית היא המוסמכת לאשר שימוש חורג ממנה, והיא בלבד, בהתאם להוראת סעיף 97(ב) לחוק.

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים דן בסוגיה וציין כי לשון סעיף 146 לחוק, המקנה את הסמכות ליתן היתר לשימוש חורג לוועדה המקומית, ולה בלבד, מהווה תיקון למצב ששרר בעבר, בו נדרש בנוסף גם אישור הוועדה המחוזית, כמו כן, סעיף 149(א)(4) לחוק קובע במפורש אימתי אין להסתפק באישור הוועדה המקומית (כאשר מדובר בשימוש החורג מהוראותיהן של תכנית מתאר מחוזית או ארצית בלבד).

החוק אינו מבחין, לעניין מתן היתר לשימוש חורג, בין תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות הנמצאות בסמכות הוועדה המקומית, לבין כאלה בסמכות הוועדה המחוזית. המסקנה היא כי סמכותה של הוועדה המקומית ליתן היתר לשימוש חורג מכוח סעיף 146 לחוק, משתרעת גם על שימושים החורגים מהוראותיהן של תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות מאושרות הנמצאות בסמכותה של הוועדה המחוזית.

בית המשפט העליון הוסיף וציין כי, במקרה דנן התעורר קושי מיוחד בשל העובדה שמדובר בשימוש החורג מהוראותיה של תכנית מחוזית מופקדת. מקום בו מדובר בשימוש החורג מהוראותיה של תכנית מקומית, הרי שהסמכות להתירו מוקנית בכל מקרה לוועדה המקומית, בין אם מדובר בתכנית מקומית מאושרת ובין אם מדובר בתכנית מקומית מופקדת. מכאן שבמישור המעשי, המסקנה כי סעיף 146 חל רק על תכניות מאושרות, היא בעלת נפקות למקרים בהם מדובר בתכנית מחוזית.

כלומר, אם מדובר בתכנית מחוזית מופקדת, הסמכות להתיר את השימוש נתונה לוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית (סעיף 97(ב) לחוק), ואם מדובר בתכנית מחוזית מאושרת, הסמכות להתיר את השימוש החורג נתונה לוועדה המקומית. (מכוח סעיף 146 לחוק, ובכפוף לצורך בקבלת אישור של גורמי תכנון נוספים מכוח הוראות חוק אחרות כדוגמת סעיף 149(א)(4) לחוק).

אשר על כן, במקרה דנן, בהתחשב בכך שהשימוש החורג אינו תואם את תכנית מח/213, שהיא תכנית מחוזית מופקדת, נקבע כי אין מנוס מקבלת אישורה של הוועדה המחוזית לשימוש החורג.

הערת מערכת:

במקרים רבים של בקשות לקבלת היתר לשימוש חורג אשר סותר תכנית מופקדת מתעוררת בעיה, זאת כשהתכנית מופקדת משך שנים רבות ללא כל התקדמות, שכן סעיף 97 לא מגביל בזמן את תקופת ההפקדה, על כן ראוי היה במקרים מסוג זה לבטל את ההפקדה או ליצור מנגנון יעיל שיאפשר קבלת ההיתרים על אף התכנית המופקדת.

 

Comments Comments Off

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

לוועדת ערר הסמכות לקבוע מגבלות שימוש במסגרת בקשה להיתר בנייה

מאת עו"ד צבי שוב וגב' ספיר זילבר, מתמחה

 

מספר הליך: עע"מ 7344/16 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' נ' וועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופטים י' דנציגר, נ' סולברג וא' שהם.

פרטי הנכס: נחלת שבעה בירושלים.

תאריך מתן פסק הדין: 28.8.2017.

ב"כ המערערות: עוה"ד שחר בן עמי, רועי בראונר והדס יצחקי.

 

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שבו הוחלט על ביטול החלטתה של וועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים (להלן: "וועדת ערר").

המדובר על עבודות בנייה אשר נעשו ב"כיכר בית הדפוס" בירושלים (להלן: "הכיכר"). בכיכר זו חלה תכנית 2422 משנת 1988 (להלן: התכנית"), אשר ייעדה את שטח הכיכר לשטח ציבורי פתוח (להלן: "שצ"פ").

במרץ 2013 יזם פרטי החל לבנות בכיכר ללא היתר בנייה, ואולם, לאחר הליך פלילי כנגדו, חויב הוא לשקם את הכיכר. בהמשך לאמור, היזם הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: "הועדה המקומית") בקשה לקבלת היתר בנייה וזאת בתיאום עם עיריית ירושלים, זאת בכדי להפוך את הכיכר "לכיכר מוזיקלית" שבה יתקיימו מדי יום הופעות.

שנה לאחר מכן, הוחלט לאשר ההיתר ועל החלטה הנ"ל הוגש ערר אשר במסגרתו, נקבע כי השימוש שתוכנן הינו חורג מהוראות התכנית ואינו סביר, ולכן וועדת הערר בחנה מהו השימוש הסביר במסגרת השימושים המותרים בגדרי השצ"פ, והחליטה כי קיום הופעה אחת לשבוע הינו שימוש סביר, ובנוסף קבעה לוח אירועים מפורט לצורך השימושים העתידיים בכיכר.

כנגד החלטת ועדת ערר, הוגשה עתירה אשר בה נקבע, בין היתר, כי היתר הבנייה שהתבקש אינו תואם תכנית, ובהתאם לכך, החלטת ועדת ערר בוטלה על ידי בית המשפט תוך קביעה שהענקת סמכות לוועדת ערר לקביעת הוראות ברזולוציה כה פרטנית איננה סבירה. כמו כן, בית המשפט הורה כי התיק יוחזר לוועדת ערר, לצורך קבלת החלטה בהתאם להחלטת בית המשפט. ועדת הערר קבעה כי ניתן להנפיק את היתר הבנייה בכפוף לשינויים.

על ההחלטה דנא הוגשה עתירה נוספת שבה נקבע כי החלטת ועדת ערר אינה סבירה ועל כן, החליט בית המשפט לבטלה, ומכאן הערעור שלפנינו.

השאלה העיקרית אשר עמדה בפני מותב זה הינה האם במסגרת היתר בנייה רשאי מוסד תכנון לקבוע מגבלות שימוש מפורטות?

בית המשפט ציין כי הפרשנות הנכונה לסעיף 145 (א)(2) לחוק, הינה שההיתר הניתן במסגרתו נוגע הן לנושא הבנייה והן לעניין השימוש, שהינו חלק בלתי נפרד שיש לבחון יחד עם התרת ההיתר.

בית המשפט קבע כי סמכותו של מוסד תכנון לקבוע תנאים העוסקים בשימוש, אינה בגדר חריג, תוך שהוא נסמך על עע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין. כמו כן, הדגיש בית המשפט שסמכותה של ועדת ערר לקבוע תנאי שימוש היא סמכות קנויה הן מתקנות התו"ב והן מההלכה הפסוקה.

בית המשפט הדגיש כי מסקנת בית משפט קמא האוסרת על מוסדות תכנון לקבוע תנאי שימוש פרטניים במסגרת היתר בנייה איננה מתיישבת עם הפסיקה החלה, וכן תגרום לכך שמוסדות התכנון יוותרו ללא פתרון מעשי ומצב זה יגרום לבקשות להיתר רבות להיפסל. על פי כל האמור, נקבע כי בידי מוסד תכנון המאשר בקשה למתן היתר בניה, נתונה הסמכות לקבוע מגבלות שימוש פרטניות בנכס. יחד עם זאת, חשש כי הדבר יהווה תחליף להגשת בקשות לשימוש חורג ועל כן יש להפעיל סמכות זו בזהירות, תוך התאמה למקרים בהם נובעות מגבלות שימוש כתוצאה מפרשנות התכנית החלה או משיקולים תכנוניים כבדי משקל, המצדיקים שימוש בסמכות זו.

בשולי הדברים התייחס בית המשפט לשינויי החקיקה לאחרונה, אולם הדבר לא שינה את פסיקתו שכן ראשית קיימת הוראת מעבר ברורה שלא החילה את התקנות רטרואקטיבית ושנית, גם ללא התקנות הסמכות האמורה הינה אינהרנטית בכל היתר שהוא.

בית המשפט קבע כי בענייננו יש לבטל את שני פסקי הדין שניתנו על ידי בית המשפט המחוזי, וכן הורה על החזרת הדיון לוועדת ערר, תוך קביעתו כי הינה רשאית לקבוע מגבלות ותנאי שימוש פרטניים בכיכר, ובלבד שהדבר יעשה תוך הפעלת שיקול דעת זהיר.

Comments Comments Off

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

האם מוסמכת ועדת ערר להנפיק היתר בניה, בהתאם לסעיף 157 לחוק התו"ב,

מקום בו הועדה המקומית נמנעה מלעשות כן?

מאת עו"ד צבי שוב וגב' ספיר זילבר, מתמחה

 

מספר הליך: עת"מ 44471-05-17 מקורות חברת מים בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת בטינה טאובר.

פרטי הנכס: לא צוין.

תאריך פסק הדין: 16.8.2017.

ענייננו בעתירה מנהלית שהוגשה על ידי מקורות חברת מים בע"מ (להלן: "העותרת"), כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה בראשות יוה"ר עו"ד דקלה מוסרי טל (להלן: "ועדת ערר"), במסגרתה קבעה ועדת הערר כי היא נעדרת אפשרות טכנית להנפקת היתרי בנייה ואף לא אמורה לעשות כן בנסיבות אלו.

במסגרת העתירה דנן, ביקשה העותרת להורות כי על ועדת הערר להנפיק לאלתר היתר בנייה לסלילת קטע דרך, המיועד לשמש ככביש גישה למאגר מים המוקם על ידה בסמוך לצומת סומך.

מאגר המים מצוי בחלקו בתחומה של המועצה המקומית זבולון, וחלקו מצוי בתחום שיפוטה של עיריית קריית אתא.

העותרת הגישה לוועדה המקומית זבולון בקשה למתן היתר בנייה להקמת מאגר המים. במקביל, הגישה העותרת לוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אתא (להלן: "הוועדה מקומית") בקשה למתן היתר לסלילת קטע מדרך הגישה למאגר המים.

וועדת הערר, לאחר שדנה במחלוקות הצדדים, ציינה כי לאור התנהלות הוועדה המקומית, אין מנוס אלא להיכנס בנעליה, בהתאם לסעיף 157 לחוק התכנון והבנייה, והורתה לוועדה המקומית להנפיק את היתר הבנייה.

לאחר שהוועדה המקומית מיאנה אף להנפיק את ההיתר המבוקש בטענות שונות, ביקשה העותרת לאכוף את החלטת וועדת הערר, ושהיתר הבנייה המבוקש יונפק על ידי ועדת הערר, אלא שוועדת הערר קבעה בין היתר כי היא נעדרת אפשרות טכנית להוציא ולהנפיק היתרי בנייה בהתאם לסעיף 157, וכי הסעד הנכון במקרה הנדון הוא פנייה לבית המשפט לעניינים מנהליים (שדן במחלוקת נוספת בין הצדדים ואף הוא הורה לוועדה המקומית להנפיק לעותרת היתר בנייה) בבקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט או לחילופין לפנות לוועדה המחוזית לפי סעיף 28 לחוק התכנון והבנייה.

בית המשפט בענייננו פירש בצמצום את סעיף 157(א) לחוק התכנון והבנייה לעניין סמכותה של ועדת ערר, וקבע כי הפירוש הנכון הינו כי לוועדת ערר ישנה סמכות לדון ולתת החלטה בבקשת מבקש ההיתר, ברם אין בו בכדי להסמיך את ועדת הערר להנפיק את ההיתר בעצמה, כך שבכדי להוציא את ההיתר, על המבקש לפנות לוועדה המקומית שהיא בעלת הסמכות הטכנית לעשות כן.

בית המשפט הדגיש כי מטרת סעיף 157 לחוק התכנון והבניה הינה לאפשר דיון מהיר בבקשה לקבלת היתר שהוועדה המקומית ממאנת לקיים בו דיון ענייני תוך זמן סביר. ובכך, כיוון המחוקק למנוע נזק העלול להיגרם למבקש ההיתר. פרשנות אשר תאפשר לוועדת הערר להיכנס בנעלי הוועדה המקומית בכל הנוגע להנפקת ההיתר מכח סעיף זה באופן שבו מתייתר הצורך בקיום יתר התנאים הדרושים למתן ההיתר, אינה מתקבלת על הדעת ואיננה עולה בקנה אחד עם עקרונות של הערכאות התכנוניות.

בית המשפט הוסיף והבחין בין סעיף 157 שנידון בענייננו לסעיף 152(א3) לחוק התכנון והבנייה אשר מעניק מפורשות לוועדת הערר סמכות להנפיק את ההיתר גופו, במידה שרשות הרישוי המקומית מחליטה שלא לתת את ההיתר מסיבה כזו או אחרת. הסמכות בסעיף 152, מוענקת לוועדת הערר רק לאחר שבקשת מבקש ההיתר סורבה על ידי וועדה מקומית ובמסגרת הדיון בערר נדרשת ועדת הערר כמוסד תכנוני במדרג גבוה יותר לבחון את החלטת הוועדה המקומית שלא לתת את ההיתר, את שיקוליה של הוועדה המקומית וכן את סבירות החלטתה.

לאור האמור בית המשפט קבע, כי ככל שהוועדה המקומית תמשיך להתעלם מההחלטות החלוטות שניתנו על ידי ועדת הערר ומהחלטת בית המשפט לעניינים מנהליים אשר הורו לוועדת הערר להנפיק לעותרת את ההיתר המבוקש, ובכפוף לקיום התנאים הנוספים הדרושים לצורך הוצאת ההיתר, רשאית העותרת לפנות לבית המשפט לעניינים מנהליים במסגרת בקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט.

העתירה נדחתה ונפסק כי כל צד יישא בהוצאותיו.

Comments Comments Off

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

עסקה נוגדת להסכם שיתוף שלא נרשם במרשם המקרקעין

מאת עוה"ד צבי שוב וקובי ממוקה

 

מספר הליך: ע"א 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון ואח'.

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' השופטים ד. ברק-ארז, א. חיות, ח. מלצר.

המקרקעין: חלקה במושבה מגדל.

תאריך מתן פסק הדין: 9.8.2017.

ב"כ המשיב: עו"ד יקיר כובאני.

בפנינו ערעור שהוגש על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, בגדרו התקבלה תביעת המשיב וביהמ"ש הורה על תיקון הרישום של הזכויות בחלקת המקרקעין שבמחלוקת וזאת בהתאם להסכם שיתוף, אשר נחתם בין 4 הבעלים המשותפים הקודמים ואשר נערך לפני שהמערער רכש את זכויותיו בחלקה.

ביהמ"ש המחוזי קבע, בין היתר, כי במועד רישום הזכויות ע"ש המערער לא הוכח שהוא ידע באופן פוזיטיבי על הסכם השיתוף, אך סבר שיש לייחס לו ידיעה קונסטרוקטיבית בדבר קיומו ותוכנו. לפיכך, טענתו לוקה בחוסר תום לב, וזכותו נדחית מפני זכותו של המשיב, אף אם הוא סיים את העסקה ברישום. ביהמ"ש המחוזי הורה על רישומו של הסכם השיתוף במרשם המקרקעין והצהיר כי הוא מחייב את כל בעלי הזכויות במקרקעין.

השאלה העיקרית שנדונה בערעור: האם, ובאלו נסיבות, הסכם שיתוף במקרקעין שאינו רשום במרשם המקרקעין, מחייב צד שלישי שרכש זכויות במקרקעין?

בית המשפט העליון פסק, כי ההסדר הסטטוטורי המרכזי המגלם את העקרונות החלים על מצב כזה של התנגשות זכויות בתחום המקרקעין ואשר יש להחילו גם על המקרה שבענייננו, הוא סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, העוסק בעסקאות מקרקעין נוגדות.

בית המשפט פתח ובחן את אמות המידה החלות בעניין חובת תום לב בעסקאות נוגדות. בית המשפט סקר את ההתפתחויות שחלו בפסיקה ויישם על המקרה בענייננו את ההלכה שנקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ (להלן: "עניין גנז"), שם נקבע כי על עסקאות נוגדות חלים דיני היושר ובראש ובראשונה דיני תום הלב ואף הוכנס סטנדרט אובייקטיבי לתחום של תחרות בין זכויות.

בית המשפט ציין, כי על צד להסכם שיתוף חלה החובה לנהוג בתום לב באמצעות רישומו של הסכם השיתוף במרשם המקרקעין בזמן סביר באופן שיביא אותו לידיעת כולי עלמא. במקרים שבהם צד להסכם השיתוף לא נהג בדרך זו, תהיה לכך השלכה מבחינת ה"מאזן" שבין הצדדים ובהחלט ייתכן כי הקונה השני בזמן יועדף אף אם הוא לא סיים את העסקה ברישום.

מנגד, קיים עקרון שנקבע בפסיקה באשר להחלת סטנדרט בדיקה על הקונה השני בזמן, הקובע כי ישנם מצבים שמצופה מקונה של קרקע בבעלות משותפת שלא יסתפק אך ורק בבדיקה במרשם המקרקעין, אלא יברר – ולו באמצעות הפניית שאלה בעניין זה למוכר – האם קיים בין הבעלים במשותף הסכם המשליך על מצב ההחזקות והשימוש במקרקעין. עצם העובדה שמדובר במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת אמורה להציב "תמרור אזהרה" באשר לתנאי השותפות וההסכמות בה.

לאור האמור נקבע, כי המערער, הקונה השני בזמן, לא עמד בדרישת תום הלב המצופה ממנו, כפי שעמדנו עליה לעיל, במובן זה שהיה עליו לברר האם קיים הסכם שיתוף במקרקעין ומהו תוכנו.

מסקנה זו התבססה בין היתר על ההנחה שהמערער ככל הנראה ידע על קיומו של הסכם שיתוף, ברם, "עצם עיניו" מלברר אם אכן קיים הסכם כזה למרות חשדותיו ולפיכך, המערער לא עמד בדרישת תום הלב הסובייקטיבית.

ואולם, הגדילה וחידשה, כב' השופטת ד. ברק-ארז, בציינה כי אפילו לא התקיימו אינדיקציות המעידות על ידיעה סובייקטיבית מצד המערער באשר להשלכות העשויות להיות להסכם שיתוף, אזי שבנסיבות המקרה, לפיהן מדובר על רכישת מקרקעין שבהם נועדו לחלוק ארבעה שותפים על מנת לבנות בהם בתים ולחלק אותם ביניהם, מצופה מהמערער לברר האם קיים הסכם שיתוף במקרקעין ומה תוכנו, ולו על דרך הפניית שאלה בעניין לבעלים המקורי. ובמילים אחרות, מדובר בדרישת תום לב אובייקטיבית.

עוד נציין, כי כב' השופטים א. חיות וח. מלצר הצטרפו לתוצאה אליה הגיעה הש' ד. ברק-ארז, אולם, לדידם, די היה בממצאים העובדתיים (דהיינו, הסובייקטיביים) בנוגע לתום הלב של המערער, כדי להצדיק את התוצאה שאליה הגיעה כב' השופטת ד. ברק-ארז, והשאירו את המשך פיתוח ההלכה, כמוצע על-ידה, בצריך עיון, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר.

לאור האמור, דחה בית המשפט את הערעור תוך חיוב המערער בהוצאות המשיב בסך של 20,000 ₪.

Comments Comments Off

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

פיצול צמודי קרקע – חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 117 – הוראת שעה) התשע"ז-2017
מאת עו"ד צבי שוב ומר עדיאל אולשטיין, מתמחה

 

הרינו לעדכן כי ב- 07.08.17 אושרה הוראת השעה לתיקון מס' 117 לחוק התכנון והבניה.

מדובר בהוראת שעה לתקופה של 5 שנים, בה תהא סמכות לוועדה המקומית לתת הקלה לתוספת דירות מגורים במגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המגרש בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, וזאת בתנאי שהתכנית כאמור נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת תשע"א (01.01.2011).

כמו כן, נקבע בהוראת השעה כי הדירה הקיימת חייבת להיות "דירה צמודת קרקע" – דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת, שטחה של הדירה יהא 120 מ"ר לכל הפחות, ואילו שטחה של הדירה הנוספת יהא 45 מ"ר לכל הפחות והיא תכלול מטבח, שירותים, וכניסה נפרדת.

דירת המגורים שנוספה בשל ההקלה, תשמש להשכרה בלבד או למגורים של קרוב, ועל כך תירשם הערה לבקשת יו"ר הוועדה המקומית.

עוד נקבע כי, שטח דירה שנועד לשמש כשטח שירות למרתף או למחסן על פי תכנית, יותר לשימוש כשטח למטרה עיקרית של מגורים, ובלבד שסך שטח השינוי לא יעלה על 60 מ"ר ומתוכו שטח המחסן שיותר בו שינוי השימוש לא יעלה על 7.5 מ"ר, ביטול הפיצול והשבת המצב לקדמותו פטורים מקבלת היתר כאמור בס' 145ג' לחוק.

על ההשבחה במקרקעין בשל מתן ההקלה תחול חובת תשלום היטל השבחה בשיעור מופחת של 34%, כאשר ההיטל ישולם בדירוג כקבוע בהוראה. חשוב לציין, כי לא תידרש הסכמת רשות מקרקעי ישראל ואף לא ייגבה על ידי רשות מקרקעי ישראל תשלום כלשהו בשל מתן ההקלה.

הערת מערכת:

תיקון זה צפוי ליצור עומס רב בוועדות המקומיות, בשל פניות רבות לבקשה להיתר, שכן מתן ההקלה כאמור והוספת יחידת הדיור בפועל, תגרום להעלאת ערך הנכס בצורה משמעותית. כמו כן על בעלי הדירות לקחת בחשבון שלא מדובר בחקיקה קבועה אלא בהוראת שעה לתקופה של חמש שנים בלבד ולועדה יש אפשרות לקבוע את מספר יחידות הדיור שהיא תתיר לפצל על בסיס חוות הדעת של מהנדס הועדה ובלבד שלא יפחת מ-20% ממספר הדירות צמודות הקרקע בתחום מרחב התכנון.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

מאמר

קול קורא להשבת קרקעות רמ"י בעקבות שינוי ייעודן

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

בחודשים האחרונים הופתעו חוכרים רבים של קרקעות חקלאיות ששונה יעודן, באזורים כגון קרית אונו, אור יהודה, אשקלון, באר יעקב ועוד, שנדרשו להשיב לרמ"י את הקרקעות שנחכרו על ידיהם במשך עשרות שנים.

במאמר זה, נבקש להציג את עיקרי ההסדר מול רמ"י בכל הנוגע להשבת הקרקעות כאמור, והאפשרויות העומדות בפניו של חוכר המתבקש להשיב קרקעותיו לנוכח שינוי ייעוד.

כבר בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת, בעקבות העלייה הגדולה של עולי חבר המדינות, ביקשה המדינה לקדם תכנית לעידוד הבניה. לצורך כך, הוקמו ועדות שתפקידן היה לקדם וליעל את הבירוקרטיה הכרוכה באישור הליכי תכנון ובד בבד פעלו לשחרור מהיר של קרקעות לבניה, באמצעות החלטות מטעם מועצת רמ"י ("החלטות 'הבואינג'"). בהחלטות הבואינג נקבע כי רמ"י יכולה הייתה לבקש השבת קרקעות חקלאיות כנגד פיצוי נכבד לחוכריהן ושיתופם בזכויות ובהטבות מהפשרת הקרקע.

במסגרת בג"ץ 244/00 הידוע בכינוי בג"ץ "הקשת המזרחית", אשר הוגש כנגד החלטות ה"בואינג", בוטלו החלטות "הבואינג", ובית המשפט קבע כי הפיצוי שניתן לחוכרי הקרקעות הינו מופלג, עולה על הפיצוי לו החוכרים זכאים ויוצר הפליה לא רק בין חוכרים חקלאים לא-חקלאים, אלא גם בין החוכרים החקלאים לבין עצמם.

פסיקת בג"ץ "הקשת המזרחית" הובילה להקפאה כמעט מלאה בתוכניות לשינוי ייעוד של קרקעות רמ"י החקלאיות שהוחזקו על ידי חוכרים למטרות חקלאיות, ממש עד לימינו אנו, שכן, למדינה לא היה אינטרס לקדם תוכניות בקרקעות חקלאיות שעה שלא ידעה היא בוודאות כי תוכל לקבל את הקרקע חזרה לידיה עם שינוי הייעוד ועת היה לה ברור כי היא נכונה למאבק משפטי בדבר פיצויים. מאידך, בעלי אותן קרקעות נמנעו אף הם מקידום תכנון ושינויי ייעוד שכן ביקשו להימנע מהשבת הקרקע לידי רמ"י, מקום בו הפיצוי שניתן להם לצורך עידוד השבת הקרקעות לא היווה תמריץ מספק להשבתן.

בשנת 2014, 12 שנה לאחר בג"צ "הקשת המזרחית", החלו המדינה ורמ"י לנסות ולקדם פעם נוספת שחרור קרקעות לבניה לאור צורך לאומי – הורדת מחירי הדיור ויצירת תוספת דירות למשק. כך, בד בבד הוקמו הוד"לים (ועדות לדיור לאומי) והותמ"ל (הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) אשר תפקידן, בין היתר, לקדם, לייעל ולעקוף את הבירוקרטיה לאישור תוכניות לשינויי יעוד למגורים בקרקעות חקלאיות. להשלמת התהליך חוקק החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 (להלן: "החוק"), לפיו מקום בו שינתה רמ"י ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע למגורים, באמצעות תכנית מועדפת לדיור, כהגדרתה בחוק, יכולה רמ"י לדרוש את השבתה של הקרקע בכפוף לתשלום פיצויים קצובים לבעלי זכויות החכירה בה ומתן אפשרות לרכישה ללא מכרז של חלק מהמגרשים שבתוכנית.

נוסף על הפעולות דלעיל ובשונה מניסיונות העבר, על מנת למנוע מצב בו הפיצוי לחוכרים אינו מתמרץ דיו את השבת הקרקעות, החוק אפשר לחוכרים להשיג על הפיצוי הקצוב הקבוע בהחלטות רמ"י ומשכך קיימת חשיבות מכרעת לבחינה שמאית ומשפטית של גובה הפיצוי לו זכאי החוכר,  ובמקרים של חוכרים אשר יסרבו להשיב קרקעותיהם, החוק מאפשר הוצאת צווי סילוק יד ופינוי.

במקביל לחקיקת החוק קיבלה מועצת רמ"י 2 החלטות, החלטה 1469 ו-1470, המשלימות את הוראות החוק וקובעות את הנהלים הפנימיים ברמ"י לצורך קיום החוק והוצאתו אל הפועל. יחד עם זאת, הואיל ומדובר בעניין חדש אשר הטיפול בו מתחלק בין מחלקות שונות ומחוזות שונים, לפעמים המדיניות אינה אחידה ואינה ברורה.

במהלך השנה האחרונה הבחנו בסנוניות ראשונות להוצאתו לפועל של החוק, בדמות הודעות שנשלחות לחוכרי הקרקעות החקלאיות ופרסום הודעות בעיתונות מכוח החוק באזורים כגון קרית אונו, אור יהודה, אשקלון, באר יעקב ועוד.

נציג בפניכם להלן את עיקרי ההסדר והאפשרויות העומדות בפני החוכר המתבקש להשיב קרקעותיו לנוכח שינוי ייעוד. מבחינת החוכר, תחילתו של התהליך, כבכל הליך תכנוני, בפרסום הודעה בעיתון על הפקדה להתנגדויות של תכנית מועדפת לדיור בקשר עם המקרקעין, שכן במקרה בו קיימת התנגדות אף מצד החוכר, הוא רשאי להגיש התנגדות בתוך 60 ימים מיום הפרסום ובהנחה שהתוכנית אושרה, תתפרסם הודעה נוספת בעיתון בדבר אישור התוכנית.

במקביל, על פי סעיף 29ב לחוק, יודיע מגיש התוכנית לבעלי הזכויות במקרקעין על הגשת תכנית כאמור לועדות התכנון וזאת על מנת להכין את בעל הזכויות בקרקע לכך שיידרש להשבתה לידי רמ"י.

כמו כן, בהתאם להוראות סעיף 29ג לחוק, עם קליטתה של תכנית מועדפת לדיור בוועדה, לאחר שאושר כי הוגשה בהתאם לנדרש בחוק, תשלח על יד מנהל רשות מקרקעי ישראל יחד עם היועץ המשפטי של הרשות, הצעה לחוכר להתקשרות בהסכם השבה, אשר על פי החוק חייבת לכלול: (1) את מועד השבת הזכויות בקרקע ומסירת החזקה בה לידי רמ"י; (2) השבת הזכויות לידי מי שהיה בעל הזכויות לגבי קרקע להשבה אם התכנית המועדפת לדיור או התכנית רחבת ההיקף לדיור, לפי העניין, לא תאושר; (3) תמריץ מיוחד נוסף שתשלם רמ"י לחוכר עבור המקרקעין; ו-(4) הוצאות פינוי הקרקע להשבה שבהן תישא רמ"י (להלן: "ההצעה").

על אף האמור לעיל, במקרים רבים בהם נתקלנו, ההודעה לחוכר וההצעה להתקשרות בהסכם השבה נשלחו לחוכר לאחר פרסומה של התוכנית למתן תוקף, שכן התוכניות הראשונות לגביהן מוחל החוק הינן תכניות שהתהליכים לאישורם החלו טרם כניסת החוק והחלטות המנהל לתוקף, כך שישנה חשיבות נרחבת למעקב אחר הפרסומים בעיתון, שכן הדבר עשוי להקנות פרק זמן נוסף לחוכר להתכונן לפינוי המקרקעין והשבתם לרמ"י.

החלטה 1470 של רמ"י הינה ההחלטה המרכזית בנושא השבת הקרקעות מכוח החוק. החלטה זו קובעת מה יהיו מועדי השבת הקרקע לחוכר, מה היקף הפיצוי לו החוכר זכאי וכן תמריצים נוספים שישולמו לחוכר במידה ועמד בלוחות הזמנים.

להחלטה זו מצטרפת החלטה 1469 של רמ"י, אשר עניינה תמריץ נוסף בהתאם להוראות סעיף 29ג(ד) לחוק.

המועדים הקובעים

ההוראה המשמעותית ביותר במסגרת החלטה 1470 הינה ביחס למועד החתימה על ההסכם ומועד השבת הקרקע לידי רמ"י, שכן רק העומדים במועדים יהיו זכאים למלוא הפיצויים והתמריצים על פי הוראות החלטות 1470 ו-1469.

על פי הוראה 1470 על החוכר לחתום על ההסכם ולהשיב את החזקה בקרקע, בתוך 60 ימים ממועד משלוח ההצעה, כאשר במקרים חריגים ניתן יהיה להאריך את התקופה ב-45 ימים נוספים.

מועד זה הינו מועד קצר ביותר, בהתחשב בעובדה כי על החוכר להשיב את הקרקע כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ ומכל הערה המגבילה את העברת הזכות בלשכת רישום המקרקעין על שם רמ"י.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי מניסיוננו קיימים מקרים בהם רמ"י נענית לבקשות לדחיית מועד העברת החזקה בקרקע לידיה גם לתקופות ארוכות יותר, וזאת מבלי לפגוע בזכויות החוכרים לקבלת מלוא הפיצויים והתמריצים על פי ההחלטות.

עוד קובע החוק, על מנת לרתום את החוכרים לשיתוף פעולה עם רמ"י, כי יינתן לחוכר פיצוי בגין השבת הקרקע במועד שינוי הייעוד, בהתאם לשווי הקרקע, ביעודה כחקלאית וכן תמריץ נוסף שישולם לו אם יעמוד בכל המועדים הקבועים, כאמור לעיל. החלטות רמ"י יישמו את הוראות החוק בהיבט זה ואף הוסיפו על כך תמריץ נוסף.

הפיצוי הקבוע

בהתאם לסעיף 1 בהחלטה 1470, לחוכרים יינתן פיצוי בהתאם לשווי המקרקעין בייעודם כשטחים חקלאיים, וזאת בהתאם לסוג הגידול על פי חוזה החכירה או לפי סוג הגידול בפועל במועד שליחת ההצעה או במועד הפקדת התכנית, לפי בקשת החוכר, ובלבד שהגידול בפועל תואם את הגידולים המורשים על פי חוזה החכירה.

מתן הפיצוי הקבוע אינו מותנה והחוכר יהיה זכאי לקבלו בין אם עמד בלוחות הזמנים הקבועים בחוק ובהחלטות ובין אם לאו. החוכר אינו מחויב לקבל את גובה הפיצוי ככתבו וכלשונו ורשאי הוא לבקש שתערך בעניינו שומה פרטנית, אשר יכולה לכלול בין היתר פיצוי גם עבור מבנים חקלאיים ו/או יתרות שטחים מצרניים, שלא נכללו בתוכנית ושעיבודם לכשעצמם אינו כלכלי עבור החוכר.

במידה ותוגש בקשה לשומה פרטנית, יוציא השמאי הממשלתי הראשי שומה, אשר ניתנת להשגה בהתאם לנהלי רמ"י הרגילים. אך חשוב ביותר לדעת כי אין הליך זה דוחה את המועד על חתימת הסכם ההשבה והשבת הקרקע.

התמריצים

הן החלטה 1470 והן החלטה 1469 מעניקות תמריצים נוספים לחוכרים לשם עידודם לשתף פעולה עם הוראות החוק וההחלטות. אולם, על מנת שחוכר יהיה זכאי לתמריצים על פי החלטות 1470 ו/או 1469, עליו להשיב את הקרקע ואת החזקה בה במועדים הקבועים בהחלטות (או לחילופין בהתאם להסכמות שבין החוכר לרמ"י) וכן עליו להעביר את כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בנכס בתוך 6 חודשים ממועד החתימה על הסכם ההשבה (מיום חתימת רמ"י על ההסכם), כאשר ניתן לקבל ארכה ל-3 חודשים נוספים, בכפוף לשיקול דעתה של רמ"י.

תמריץ זכות הייזום- החלטה 1470 מעניקה לחוכר שעמד בתנאים דלעיל זכות לרכוש חלק מהמקרקעין שבתוכנית המועדפת לדיור, בפטור ממכרז ובשווי שוק (שיקבע לאחר מכירת 40% מהקרקעות שבתוכנית). היקף המגרשים שיוקצו לחוכר לרכישה בפטור ממכרז, יהיו עד לשווי של 20% מהמקרקעין המושבים (ובאזורי עדיפות לאומית 25%), בערכם לפי תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, כקבוע בהחלטה 1470 (להלן: "שווי מגרשי ההקצאה בפטור").

תנאי לזכות זו, מעבר לעמידה בתנאים המפורטים לעיל, הינו, כי שווי מגרשי ההקצאה בפטור יהיה בשווי של לפחות מגרש אחד שלם בתוכנית המועדפת לדיור, וככל שהוא אינו בשווי כאמור, מספר חוכרים יכולים לרכוש מגרש במשותף.

חשוב לדעת, כי במקרה כאמור רצוי כי הצדדים יחתמו על הסכם שיתוף במקרקעין בטרם הם רוכשים יחדיו מגרש או שיסתייעו בעורכי דין למציאת פתרונות חלופיים לשם כך.

תמריץ כספי נוסף- בהתאם להוראות סעיף 29ג(ד) לחוק ועל פי החלטה 1469 לעומד בתנאים המפורטים לעיל, מגיעה תמורה כספית נוספת בשווי 20% מגובה הפיצוי הקבוע. נציין כי תמריץ כאמור ישולם גם למחזיק בקרקע שאינו חוכר אך התבקש להשיב את החזקתו בקרקע וזאת בשווי הקבוע בחוק, ובלבד שחתם על הסכם ההשבה והשיב את הקרקע במועדים המפורטים בהצעה ובהסכם ההשבה.

לסיכום:

בניגוד להתנגדות שעוררו תחתיהן החלטות "הבואינג" נראה שהפעם החוק, יחד עם החלטות 1470 ו-1469 של רמ"י מצליחים לרתום אחריהם את המשק וטרם הועלו טענות משפטיות וחוקתיות בעניינם. הדבר הינו חיובי, שכן שחרור הקרקעות החקלאיות מוביל לפריחה תכנונית ומקדם את הבניה דבר אשר אף הוא הינו אינטרס מדיני ותורם לתושבי המדינה כולה.

הואיל והשבת קרקעות חקלאיות הינה מהלך שתופס תאוצה בימים אלה, נמליץ כי חוכרים של קרקעות חקלאיות יהיו ערים לפרסומים בעניין מקרקעיהם ויפנו מבעוד מועד לקבל ייעוץ משפטי ושמאי בעניין, על מנת שלא להגיע למועד ההשבה כשידם על התחתונה.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

 

קול קורא להשבת קרקעות רמ"י בעקבות שינוי יעודן

מאת עוה"ד צבי שוב ודניאל גלעדי

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017.
  • תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) (תיקון), התשע"ז-2017.
  • הוראות ביצוע 7/17 אישורי מיסוי מקרקעין המוגשים ללשכת רישום המקרקעין.
  • דיווח על מכירת דירות מגורים ועסקאות מקרקעין עובר לאינטרנט.
  • אישור חילופי קרקעות בין קרן קיימת לישראל לבין המדינה.
  • הסמכת הוועדות המקומיות חולון, יזרעאלים ורמת חובב כוועדות מקומיות עצמאיות.
  • הודעות התחדשות עירונית.
  • ראשון לציון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית רצ/2030.
  • אילת – אישור תכנית מתאר מקומית, פינוי מתחם שדה התעופה.
  • תל אביב – הודעה בדבר הכנת תכנית תא/4477 נחלת יצחק 2020.


עדכוני פסיקה

 

 

  • היטל השבחה

עמ"נ 15039-10-16 הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ' אורי וינהבר ואח' - "חיוב כפול" – קיזוז עלויות הפיתוח מהיטל ההשבחה.

ערר 169/16/48 קנית השלום השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ניכוי הוצאות שהוצאו בקשר ישיר ולפני אישור התכנית מהיטל השבחה.

ערר 6101/16/68 אסם יניב נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בני שמעון - תחנת תדלוק לשימוש עצמי.

  • פירוק שיתוף

ת"א 51798-12-15 גיא בורשטיין ואח' נ' ציפורה דורון ואח'איחוד תובענות – פירוק שיתוף במקרקעין מתחם "חסן עראפה".

  • רשות מקרקעי ישראל

ה"פ 23891-05-17 אמנון עטיה ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז ואח' השבת קרקע חקלאית – החוק לקידום בנייה במתחמים מועדפים לדיור.

  • רשלנות עו"ד

ת"א 22941-01-14 אבלין קורלנד ואח' נ' עיריית נתניה ואח' – חובת הרשות ועורך דין מייצג בעסקה לרכישת דירה שנבנתה שלא בהיתר.

  • תכנון ובנייה

ערר 249/16 יצחק אמויאל ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יקנעם עילית –  העדר זכות ערר על אי קליטת בקשה להיתר בגין אי עמידת הבקשה בתנאים מוקדמים.

  • תמ"א 38

ערר 100/17 קרן בן שטרית ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'שיקול דעת לעניין תוספת חניות ובכלל בתמ"א 38.

 

מאמר

קול קורא להשבת קרקעות רמ"י בעקבות שינוי ייעודן

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

בחודשים האחרונים הופתעו חוכרים רבים של קרקעות חקלאיות ששונה יעודן, באזורים כגון קרית אונו, אור יהודה, אשקלון, באר יעקב ועוד, שנדרשו להשיב לרמ"י את הקרקעות שנחכרו על ידיהם במשך עשרות שנים.

במאמר זה, נבקש להציג את עיקרי ההסדר מול רמ"י בכל הנוגע להשבת הקרקעות כאמור, והאפשרויות העומדות בפניו של חוכר המתבקש להשיב קרקעותיו לנוכח שינוי ייעוד.

כבר בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת, בעקבות העלייה הגדולה של עולי חבר המדינות, ביקשה המדינה לקדם תכנית לעידוד הבניה. לצורך כך, הוקמו ועדות שתפקידן היה לקדם וליעל את הבירוקרטיה הכרוכה באישור הליכי תכנון ובד בבד פעלו לשחרור מהיר של קרקעות לבניה, באמצעות החלטות מטעם מועצת רמ"י ("החלטות 'הבואינג'"). בהחלטות הבואינג נקבע כי רמ"י יכולה הייתה לבקש השבת קרקעות חקלאיות כנגד פיצוי נכבד לחוכריהן ושיתופם בזכויות ובהטבות מהפשרת הקרקע.

במסגרת בג"ץ 244/00 הידוע בכינוי בג"ץ "הקשת המזרחית", אשר הוגש כנגד החלטות ה"בואינג", בוטלו החלטות "הבואינג", ובית המשפט קבע כי הפיצוי שניתן לחוכרי הקרקעות הינו מופלג, עולה על הפיצוי לו החוכרים זכאים ויוצר הפליה לא רק בין חוכרים חקלאים לא-חקלאים, אלא גם בין החוכרים החקלאים לבין עצמם.

פסיקת בג"ץ "הקשת המזרחית" הובילה להקפאה כמעט מלאה בתוכניות לשינוי ייעוד של קרקעות רמ"י החקלאיות שהוחזקו על ידי חוכרים למטרות חקלאיות, ממש עד לימינו אנו, שכן, למדינה לא היה אינטרס לקדם תוכניות בקרקעות חקלאיות שעה שלא ידעה היא בוודאות כי תוכל לקבל את הקרקע חזרה לידיה עם שינוי הייעוד ועת היה לה ברור כי היא נכונה למאבק משפטי בדבר פיצויים. מאידך, בעלי אותן קרקעות נמנעו אף הם מקידום תכנון ושינויי ייעוד שכן ביקשו להימנע מהשבת הקרקע לידי רמ"י, מקום בו הפיצוי שניתן להם לצורך עידוד השבת הקרקעות לא היווה תמריץ מספק להשבתן.

בשנת 2014, 12 שנה לאחר בג"צ "הקשת המזרחית", החלו המדינה ורמ"י לנסות ולקדם פעם נוספת שחרור קרקעות לבניה לאור צורך לאומי – הורדת מחירי הדיור ויצירת תוספת דירות למשק. כך, בד בבד הוקמו הוד"לים (ועדות לדיור לאומי) והותמ"ל (הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) אשר תפקידן, בין היתר, לקדם, לייעל ולעקוף את הבירוקרטיה לאישור תוכניות לשינויי יעוד למגורים בקרקעות חקלאיות. להשלמת התהליך חוקק החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 (להלן: "החוק"), לפיו מקום בו שינתה רמ"י ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע למגורים, באמצעות תכנית מועדפת לדיור, כהגדרתה בחוק, יכולה רמ"י לדרוש את השבתה של הקרקע בכפוף לתשלום פיצויים קצובים לבעלי זכויות החכירה בה ומתן אפשרות לרכישה ללא מכרז של חלק מהמגרשים שבתוכנית.

נוסף על הפעולות דלעיל ובשונה מניסיונות העבר, על מנת למנוע מצב בו הפיצוי לחוכרים אינו מתמרץ דיו את השבת הקרקעות, החוק אפשר לחוכרים להשיג על הפיצוי הקצוב הקבוע בהחלטות רמ"י ומשכך קיימת חשיבות מכרעת לבחינה שמאית ומשפטית של גובה הפיצוי לו זכאי החוכר,  ובמקרים של חוכרים אשר יסרבו להשיב קרקעותיהם, החוק מאפשר הוצאת צווי סילוק יד ופינוי.

במקביל לחקיקת החוק קיבלה מועצת רמ"י 2 החלטות, החלטה 1469 ו-1470, המשלימות את הוראות החוק וקובעות את הנהלים הפנימיים ברמ"י לצורך קיום החוק והוצאתו אל הפועל. יחד עם זאת, הואיל ומדובר בעניין חדש אשר הטיפול בו מתחלק בין מחלקות שונות ומחוזות שונים, לפעמים המדיניות אינה אחידה ואינה ברורה.

במהלך השנה האחרונה הבחנו בסנוניות ראשונות להוצאתו לפועל של החוק, בדמות הודעות שנשלחות לחוכרי הקרקעות החקלאיות ופרסום הודעות בעיתונות מכוח החוק באזורים כגון קרית אונו, אור יהודה, אשקלון, באר יעקב ועוד.

נציג בפניכם להלן את עיקרי ההסדר והאפשרויות העומדות בפני החוכר המתבקש להשיב קרקעותיו לנוכח שינוי ייעוד. מבחינת החוכר, תחילתו של התהליך, כבכל הליך תכנוני, בפרסום הודעה בעיתון על הפקדה להתנגדויות של תכנית מועדפת לדיור בקשר עם המקרקעין, שכן במקרה בו קיימת התנגדות אף מצד החוכר, הוא רשאי להגיש התנגדות בתוך 60 ימים מיום הפרסום ובהנחה שהתוכנית אושרה, תתפרסם הודעה נוספת בעיתון בדבר אישור התוכנית.

במקביל, על פי סעיף 29ב לחוק, יודיע מגיש התוכנית לבעלי הזכויות במקרקעין על הגשת תכנית כאמור לועדות התכנון וזאת על מנת להכין את בעל הזכויות בקרקע לכך שיידרש להשבתה לידי רמ"י.

כמו כן, בהתאם להוראות סעיף 29ג לחוק, עם קליטתה של תכנית מועדפת לדיור בוועדה, לאחר שאושר כי הוגשה בהתאם לנדרש בחוק, תשלח על יד מנהל רשות מקרקעי ישראל יחד עם היועץ המשפטי של הרשות, הצעה לחוכר להתקשרות בהסכם השבה, אשר על פי החוק חייבת לכלול: (1) את מועד השבת הזכויות בקרקע ומסירת החזקה בה לידי רמ"י; (2) השבת הזכויות לידי מי שהיה בעל הזכויות לגבי קרקע להשבה אם התכנית המועדפת לדיור או התכנית רחבת ההיקף לדיור, לפי העניין, לא תאושר; (3) תמריץ מיוחד נוסף שתשלם רמ"י לחוכר עבור המקרקעין; ו-(4) הוצאות פינוי הקרקע להשבה שבהן תישא רמ"י (להלן: "ההצעה").

על אף האמור לעיל, במקרים רבים בהם נתקלנו, ההודעה לחוכר וההצעה להתקשרות בהסכם השבה נשלחו לחוכר לאחר פרסומה של התוכנית למתן תוקף, שכן התוכניות הראשונות לגביהן מוחל החוק הינן תכניות שהתהליכים לאישורם החלו טרם כניסת החוק והחלטות המנהל לתוקף, כך שישנה חשיבות נרחבת למעקב אחר הפרסומים בעיתון, שכן הדבר עשוי להקנות פרק זמן נוסף לחוכר להתכונן לפינוי המקרקעין והשבתם לרמ"י.

החלטה 1470 של רמ"י הינה ההחלטה המרכזית בנושא השבת הקרקעות מכוח החוק. החלטה זו קובעת מה יהיו מועדי השבת הקרקע לחוכר, מה היקף הפיצוי לו החוכר זכאי וכן תמריצים נוספים שישולמו לחוכר במידה ועמד בלוחות הזמנים.

להחלטה זו מצטרפת החלטה 1469 של רמ"י, אשר עניינה תמריץ נוסף בהתאם להוראות סעיף 29ג(ד) לחוק.

המועדים הקובעים

ההוראה המשמעותית ביותר במסגרת החלטה 1470 הינה ביחס למועד החתימה על ההסכם ומועד השבת הקרקע לידי רמ"י, שכן רק העומדים במועדים יהיו זכאים למלוא הפיצויים והתמריצים על פי הוראות החלטות 1470 ו-1469.

על פי הוראה 1470 על החוכר לחתום על ההסכם ולהשיב את החזקה בקרקע, בתוך 60 ימים ממועד משלוח ההצעה, כאשר במקרים חריגים ניתן יהיה להאריך את התקופה ב-45 ימים נוספים.

מועד זה הינו מועד קצר ביותר, בהתחשב בעובדה כי על החוכר להשיב את הקרקע כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ ומכל הערה המגבילה את העברת הזכות בלשכת רישום המקרקעין על שם רמ"י.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי מניסיוננו קיימים מקרים בהם רמ"י נענית לבקשות לדחיית מועד העברת החזקה בקרקע לידיה גם לתקופות ארוכות יותר, וזאת מבלי לפגוע בזכויות החוכרים לקבלת מלוא הפיצויים והתמריצים על פי ההחלטות.

עוד קובע החוק, על מנת לרתום את החוכרים לשיתוף פעולה עם רמ"י, כי יינתן לחוכר פיצוי בגין השבת הקרקע במועד שינוי הייעוד, בהתאם לשווי הקרקע, ביעודה כחקלאית וכן תמריץ נוסף שישולם לו אם יעמוד בכל המועדים הקבועים, כאמור לעיל. החלטות רמ"י יישמו את הוראות החוק בהיבט זה ואף הוסיפו על כך תמריץ נוסף.

הפיצוי הקבוע

בהתאם לסעיף 1 בהחלטה 1470, לחוכרים יינתן פיצוי בהתאם לשווי המקרקעין בייעודם כשטחים חקלאיים, וזאת בהתאם לסוג הגידול על פי חוזה החכירה או לפי סוג הגידול בפועל במועד שליחת ההצעה או במועד הפקדת התכנית, לפי בקשת החוכר, ובלבד שהגידול בפועל תואם את הגידולים המורשים על פי חוזה החכירה.

מתן הפיצוי הקבוע אינו מותנה והחוכר יהיה זכאי לקבלו בין אם עמד בלוחות הזמנים הקבועים בחוק ובהחלטות ובין אם לאו. החוכר אינו מחויב לקבל את גובה הפיצוי ככתבו וכלשונו ורשאי הוא לבקש שתערך בעניינו שומה פרטנית, אשר יכולה לכלול בין היתר פיצוי גם עבור מבנים חקלאיים ו/או יתרות שטחים מצרניים, שלא נכללו בתוכנית ושעיבודם לכשעצמם אינו כלכלי עבור החוכר.

במידה ותוגש בקשה לשומה פרטנית, יוציא השמאי הממשלתי הראשי שומה, אשר ניתנת להשגה בהתאם לנהלי רמ"י הרגילים. אך חשוב ביותר לדעת כי אין הליך זה דוחה את המועד על חתימת הסכם ההשבה והשבת הקרקע.

התמריצים

הן החלטה 1470 והן החלטה 1469 מעניקות תמריצים נוספים לחוכרים לשם עידודם לשתף פעולה עם הוראות החוק וההחלטות. אולם, על מנת שחוכר יהיה זכאי לתמריצים על פי החלטות 1470 ו/או 1469, עליו להשיב את הקרקע ואת החזקה בה במועדים הקבועים בהחלטות (או לחילופין בהתאם להסכמות שבין החוכר לרמ"י) וכן עליו להעביר את כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בנכס בתוך 6 חודשים ממועד החתימה על הסכם ההשבה (מיום חתימת רמ"י על ההסכם), כאשר ניתן לקבל ארכה ל-3 חודשים נוספים, בכפוף לשיקול דעתה של רמ"י.

תמריץ זכות הייזום- החלטה 1470 מעניקה לחוכר שעמד בתנאים דלעיל זכות לרכוש חלק מהמקרקעין שבתוכנית המועדפת לדיור, בפטור ממכרז ובשווי שוק (שיקבע לאחר מכירת 40% מהקרקעות שבתוכנית). היקף המגרשים שיוקצו לחוכר לרכישה בפטור ממכרז, יהיו עד לשווי של 20% מהמקרקעין המושבים (ובאזורי עדיפות לאומית 25%), בערכם לפי תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, כקבוע בהחלטה 1470 (להלן: "שווי מגרשי ההקצאה בפטור").

תנאי לזכות זו, מעבר לעמידה בתנאים המפורטים לעיל, הינו, כי שווי מגרשי ההקצאה בפטור יהיה בשווי של לפחות מגרש אחד שלם בתוכנית המועדפת לדיור, וככל שהוא אינו בשווי כאמור, מספר חוכרים יכולים לרכוש מגרש במשותף.

חשוב לדעת, כי במקרה כאמור רצוי כי הצדדים יחתמו על הסכם שיתוף במקרקעין בטרם הם רוכשים יחדיו מגרש או שיסתייעו בעורכי דין למציאת פתרונות חלופיים לשם כך.

תמריץ כספי נוסף- בהתאם להוראות סעיף 29ג(ד) לחוק ועל פי החלטה 1469 לעומד בתנאים המפורטים לעיל, מגיעה תמורה כספית נוספת בשווי 20% מגובה הפיצוי הקבוע. נציין כי תמריץ כאמור ישולם גם למחזיק בקרקע שאינו חוכר אך התבקש להשיב את החזקתו בקרקע וזאת בשווי הקבוע בחוק, ובלבד שחתם על הסכם ההשבה והשיב את הקרקע במועדים המפורטים בהצעה ובהסכם ההשבה.

לסיכום:

בניגוד להתנגדות שעוררו תחתיהן החלטות "הבואינג" נראה שהפעם החוק, יחד עם החלטות 1470 ו-1469 של רמ"י מצליחים לרתום אחריהם את המשק וטרם הועלו טענות משפטיות וחוקתיות בעניינם. הדבר הינו חיובי, שכן שחרור הקרקעות החקלאיות מוביל לפריחה תכנונית ומקדם את הבניה דבר אשר אף הוא הינו אינטרס מדיני ותורם לתושבי המדינה כולה.

הואיל והשבת קרקעות חקלאיות הינה מהלך שתופס תאוצה בימים אלה, נמליץ כי חוכרים של קרקעות חקלאיות יהיו ערים לפרסומים בעניין מקרקעיהם ויפנו מבעוד מועד לקבל ייעוץ משפטי ושמאי בעניין, על מנת שלא להגיע למועד ההשבה כשידם על התחתונה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017

ביום 19.07.2017, פורסם ברשומות תיקון לחוק השכירות והשאילה, התשע"ז 2017, במסגרתו תוקנו והתווספו סעיפי חוק, בין היתר, בנושאים הבאים: התאמת המושכר והסתמכות על אי התאמה, התאמת הזכויות במושכר, תניית פטור מאחריות לאי התאמה או פגם, ביצוע שינויים במושכר, הוראות לעניין השבת המושכר בתום תקופת השכירות, זכות השוכר כלפי צד שלישי, צורת ותוכן חוזה שכירות למגורים, חוזה שכירות מצוי, תיקון פגמים וליקויים במושכר, תשלומים שוטפים שבהם מחויב השוכר, ערובה גובהה ואופן מימושה, הארכת תקופת שכירות, איסור התניה לביטול חוזה ללא עילה, כללים לדירה ראויה למגורים, סייגים לתחולת החוק ועוד.

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) (תיקון), התשע"ז-2017

 הרינו לעדכן כי ביום 29.6.2017 הותקנו תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) (תיקון), התשע"ז 2017.

לפי תיקון זה ניתן לבצע רישום עסקה באמצעות הגשה מקוונת של שטר מכר, חלף המצאת השטרות החתומים ללשכת רישום המקרקעין.

 

הוראות ביצוע 7/17 אישורי מיסוי מקרקעין המוגשים ללשכת רישום המקרקעין

 רשות המסים השיקה שירות חדש לציבור עורכי הדין המייצגים את הלקוחות המבצעים עסקאות נדל"ן, המאפשר הוצאת אישורי מיסים לצורך רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין ישירות מהמחשב במשרדו של עורך הדין וללא צורך להגיע למשרדי מיסוי מקרקעין לשם קבלת האישור.

בהתאם לסיכום בין רשות המיסים לבין האגף לרישום והסדר מקרקעין, החל מיום 27.6.17, ניתן לקבל גם אישור מיסים המופק ממערכת המייצגים של רשות המיסים, ומוגש ללשכת הרישום כשהוא מודפס. חשוב לשים לב כי באישור המוגש רשום MZG בראש הטופס ובצד השמאלי התחתון מופיע שם המייצג שהפיק את האישור.

דיווח על מכירת דירות מגורים ועסקאות מקרקעין עובר לאינטרנט

 ועדת הכספים אישרה את התקנות שהעביר שר האוצר, לפיהן הצהרות ומסמכים אשר יש להגישן על פי חוק מיסוי מקרקעין יוגשו באופן מקוון באינטרנט. התקנות קובעות חובת דיווח באופן מקוון החל מ ה- 1.12.2017 וזאת, מכוח הסמכות שהוענקה לשר האוצר במסגרת סעיף  76 א לחוק מיסוי מקרקעין.

מהלך זה צפוי לחסוך לעורכי הדין המייצגים את הצורך בהגעה למשרדי רשות המיסים על מנת לדווח על עסקאות, וכן יאפשר לקבל מיידית מספר שומה ולהדפיס שובר לתשלום שומה עצמית באמצעים העומדים לרשות עוה"ד באתר.

אישור חילופי קרקעות בין קרן קיימת לישראל לבין המדינה

הרינו לעדכן כי הנהלת רשות מקרקעי ישראל אישרה עסקת חילופי קרקעות בין קק"ל לבין המדינה בהיקף של כ-32 אלף דונם. כתוצאה מכך, כ-140 אלף חוכרים על קרקע קק"ל, להם נכסים למגורים בבנייה רוויה או בנייה נמוכה בשטח של עד 280 מ"ר, יזכו להירשם בטאבו כבעלים על הנכס שלהם ללא כל תמורה. במסגרת חילופי הקרקעות תעביר קק"ל למדינה קרקעות שבבעלותה ומנוהלים ע"י הרשות במקומות שונים ברחבי הארץ ובתמורה תעביר המדינה קרקע בנגב בשטח זהה לבעלות קק"ל. לאחר אישור הנהלת הרשות, תפעל רשות מקרקעי ישראל לרישום הבעלות בטאבו באמצעות אגף בעלות ורישום בצורה מקוונת ובלא צורך בנקיטת פעולה מצד החוכרים.

הסמכת הוועדות המקומיות חולון, יזרעאלים ורמת חובב כוועדות מקומיות עצמאיות

 הסמכת הועדה המקומית חולון כוועדה מקומית עצמאית מיוחדת:

הרינו לעדכן כי ביום 18.6.2017 פורסמה הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית חולון כוועדה מקומית עצמאית מיוחדת. תוקף הסמכות הינו החל מיום 19/9/2016 ועד ליום 19/9/2021.

הסמכת הוועדה המקומית יזרעאלים כוועדה מקומית עצמאית:

הרינו לעדכן כי ביום 18.6.2017 פורסמה הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית יזרעאלים כוועדה מקומית עצמאית. תוקף הסמכות הינו החל מיום 9/2/2017 ועד ליום 19/9/2020.

הסמכת הוועדה המקומית רמת חובב כוועדה מקומית עצמאית:

הרינו לעדכן כי ביום 18.6.2017 פורסמה הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית רמת חובב כוועדה מקומית עצמאית. תוקף הסמכות הינו החל מיום 14/11/2016 ועד ליום 14/11/2021.

הודעות התחדשות עירונית

 בת ים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 502-0159145

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 הופקדה תכנית בי/539, במתחם בתימון, רחובות ניסנבוים וקנמון בבת ים. מטרותיה, בין היתר, הקמת שני בניינים: מגדל מגורים בן 38 קומות מתוכם 3 קומות מסחר, 3 קומות תעסוקה, 31 קומות מגורים וקומה טכנית ובנוסך מבנה משרדים בן 4 קומות מעל מרכז מסחרי קיים.

בת ים – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 502-0201483

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, אושרה תכנית מתאר מקומית במתחם "ירושלים-סוקולוב" בי/531 אשר מטרתה, בין היתר, התחדשות עירונית (פינוי בינוי) למתחם ברחוב ירושלים וסוקולוב, הגדלת מלאי הדיור האיכותי באזור הים ויצירת חזית עירונית לרחובות.

רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 506-0185744

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, אושרה תכנית מתאר מקומית רג/1592 מתחם המבדיל-אבא הלל ברמת גן, אשר מטרתה בין היתר, התחדשות עירונית על ידי הריסת מבנים ישנים והקמת מגדל מגורים בן 34 קומות ו-180 יחידות דיור.

ראשון לציון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית – רצ/2030

הרינו לעדכן כי ביום 26.6.2017 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' רצ/2030 (להלן: "התכנית"). שהינה תכנית המתאר לעיר כולה, עיקרי מטרות התכנית הינן: התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחת איכות חיים עירונית לכלל תושבי העיר, הרחבת התעסוקה בעיר, איחוד הרקמות העירוניות השונות לעיר אחת השוכנת לחוף הים וחיבורה לים, יצירת יחס נכון בין שטחים בנויים לשטחים פתוחים, קביעת מדיניות לשימור מתחמים וכן אפשרות פיתוח והתחדשות, פיתוח מושכל של מערך הדרכים והתחבורה.

אילת – אישור תכנית מתאר מקומית, פינוי מתחם שדה התעופה

 

הרינו לעדכן כי ביום 18.6.2017, פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 109/101/02/2 פינוי מתחם שדה התעופה באילת (להלן: "התכנית"), ללא איחוד וחלוקה כאשר מכוחה ניתן להוציא היתרים.

עיקרי מטרות התכנית הינן: פיתוח מתחם נמל התעופה המתפנה כמוקד עירוני לבילוי, נופש, פנאי, מסחר, מלונאות, אטרקציות תיירותיות ומגורים, יצירת מדרחוב מסחרי פעיל, כל זאת על ידי שינוי ייעודי הקרקע, קביעת זכויות בניה חדשות וקביעת הנחיות בינוי.

תל אביב – הודעה בדבר הכנת תכנית תא/4477 נחלת יצחק 2020

 

הרינו לעדכן כי ביום 4.7.2017 פורסמה הודעה לפי סעיפים 77 ו- 78 בדבר הכנת תכנית והגבלת הוצאת היתרי בניה – תא/4477 נחלת יצחק 2020 (להלן: "התכנית").

עיקרי מטרות התכנית הינן: הכנת תכנית ע"פ סעיף 23 לתמ"א 38 בתחום שכונת נחלת יצחק, קביעת תכנית בינוי, עידוד התחדשות ברחובות יגאל אלון, ערבי נחל, עליית הנוער ויצחק שדה בהתאם לתפקודם העירוני לפי תא/5000 ע"י קביעת הוראות בינוי, הוספת זכויות, הוספת שימוש מסחרי ושטחים ציבוריים, יצירת מרחבי תכנון משניים בתחום התכנית באמצעות איחוד חלקות תוך שיתוף ותאום עם בעלי הזכויות בקרקע במסגרת הליך שיתוף ציבור, וקביעת תנאים להוצאת היתרי בניה על פי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה.

עדכוני פסיקה

"חיוב כפול" – קיזוז עלויות הפיתוח מהיטל ההשבחה

 שם ומספר הליך: עמ"נ 15039-10-16 הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ' אורי וינהבר ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' השופט ד"ר אחיקם סטולר.

תאריך מתן פסק הדין: 25.6.2017  פרטי הנכס:  חלקה 108 בגוש 8804, ברחוב הנורית 29 ביישוב מתן.

ב"כ המשיבים: עוה"ד מנשה וחניש.

עסקינן בערעור מנהלי בהתאם לסעיף 14(ד) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 שהוגש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון. הועדה המקומית כפרה בקיזוז עלויות הפיתוח מהיטל ההשבחה, כפי שבוצע בשומה המכרעת נשוא הערר, לגבי נכסם של המשיבים, ושאושר על ידי ועדת הערר.

הועדה המקומית טענה כי השמאי המכריע, בקזזו "עלויות פיתוח" משומתו – המשולמים על ידי בעל המקרקעין, בגין פיתוח מערכות תשתית מוניציפאליות, פעל בניגוד לקביעת בית המשפט העליון לפיה אין להביא בחשבון הוצאות חיצוניות לתכנית שלא נקבעו בהוראות בגוף התכנית, לעניין דיני השבחה. לשיטתה, קיזוז זה הפחית את שווי המקרקעין וגרע מתשלום היטל ההשבחה שהיה אמור להשתלם בפועל.

בית המשפט דחה טענה זו וקבע, כי השמאי המכריע בשומתו, חילץ שווי מ"ר בהתבסס על ארבע עסקאות מכר שנערכו בסביבת הבית נשוא דיוננו, ביישוב מתן. לאחר חילוץ המחיר, הפחית את רכיב עלויות הפיתוח, וזאת על פי מכרזי רמ"י ביישוב.

בית המשפט הרחיב וציין כי המקרקעין ביישוב מתן הינם מקרקעי ישראל שהופשרו ושווקו על ידי רמ"י, והמשיבים, בעת הזכייה במכרז ביישוב, נדרשו לשאת בעלויות הפיתוח. אין נפקא מינה, אם עסקינן במכירה על ידי גורמים פרטיים או על ידי רמ"י עצמה, לעניין תשלום עלויות הפיתוח. בהינתן העובדה, שהמשיבים שילמו את עלויות הפיתוח על המגרש כולו, להבדיל מתשלום עלויות פיתוח על חלקיו הבנויים והמנוצלים של המגרש גרידא, מתחייבת הפחתה בגין רכיב עלויות הפיתוח מהשווי הבנוי. שווי זה, מגלם באופן אובייקטיבי את תכונת הקרקע הבלעדית על פיה יש לאמוד את ערכם של המקרקעין.

לפיכך, בית המשפט קיבל עמדתם של המשיבים, לפיה קבלת עמדת המערערת תעמיד אותם בפני "חיוב כפול". אם יוטל על המשיבים כעת, בעת מימוש הזכויות, לשלם בשנית עלויות הפיתוח בגין שטחים לא מנוצלים, לגביהם אין חולק כי שולמו עלויות פיתוח בעת רכישת המגרש במקור, הרי שמדובר בכפל גבייה. הערעור נדחה, ניתן צו להוצאות ושכ"ט עו"ד.

הערת מערכת:

שאלת קיזוז הוצאות בהיטל השבחה עולה פעמים רבות בהיבטים שונים בעניין קיזוז כתבי שיפוי, היטלי פיתוח, עלות הקמת חניון, קרן חניה ועוד. פס"ד המנחה בעניין זה הינו פס"ד אברמוביץ (רע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א נ' אברמוביץ) אשר קבע בין היתר, כי יש לבחון את השפעת ההוצאה על ערכם של המקרקעין במצב החדש וככל וקיימת, יש לאפשר קיזוז ההוצאה בהיטל השבחה, שכן בהעדר התעשרות אין לחייב בהיטל השבחה.

לאחרונה אף ניתן פס"ד ע"י ביהמ"ש המחוזי ב- עמ"נ 2152-05-16 הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, אשר דן בסוגיית קיזוז קרן חניה וקבע כי יש להכיר בהוצאה זו כהוצאה הנדרשת למימוש הפוטנציאל של המקרקעין. לעומת זאת, בעמ"נ 50827-11-14 אלישע רונן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, עמדתו של מותב זה הייתה שונה. המדובר בסוגיה מהותית עם פסיקות סותרות ומן הראוי שיתכבד המחוקק להכריע בהן ולהבהיר את אי הוודאות האופפת אותה. עוד נקבע לעניין, כי בעת עריכת שומת היטל השבחה אין להביא בחשבון, בדרך של קיזוז מסכום ההשבחה, סכומים שיידרשו בעלי המקרקעין לשלם מכוח כתבי שיפוי, שדבר קיומו אינו מופיע בהוראות התכנית.

כמו כן, בית המשפט בהתייחסו להבחנה בין הוצאות חיצוניות לפנימיות, נתן דעתו כי המבחן הצורני אשר נקבע באברמוביץ, איננו טכני גרידא, אלא שהרלוונטי הוא השפעת ההוצאה על ערכו של המקרקעין במצב החדש, הרי שתנאי   זה עולה בקנה אחד עם התכלית המאפשרת קיזוז.

 

ניכוי הוצאות שהוצאו בקשר ישיר ולפני אישור התכנית מהיטל השבחה

 שם ומספר הליך: ערר 169/16/48 קנית השלום השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה מרכז בפני כב' היו"ר עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 24.4.2017  פרטי הנכס: גוש 3925 חלקה 13 שדרות נים פינת הרצל בראשון לציון.

ב"כ העוררת:  עוה"ד דניאל אברבנאל, גיא פורר, קרן טל ושמאי המקרקעין מר רונן כץ.

ועדת הערר דנה בערר אשר הוגש על דרישות ושומת היטל השבחה אשר הוצאה לעוררת בגין מימוש זכויות לפי תכנית רצ/1/85/1 וזאת בדרך של קבלת היתרי בנייה לבניית קניון.

ועדת הערר נדרשה, בין היתר, להכריע בשאלה, האם תוכל העוררת לנכות מהיטל ההשבחה הוצאות שהוציאה לבניית חניון זמני במסגרת הקמת הקניון, הנובעות במישרין מהתכנית ונדרשו כדי ליישמה, וזאת כאשר החניה נעשתה במגרש של צד ג' מכוח צו שהוצא בהתאם לסעיף 5 לחוק המגרשים הריקים (במסגרת הליכים עם צד ג' אשר קדמו לאישור התכנית, נחתם הסכם פשרה בינו לבין הרשות לפיו הרשות תשלם לו עבור כל יום שימוש – בפועל, הוצאות אלה, כמו גם הוצאות להכשרת החנייה במגרש, שולמו ע"י העוררת)?

בעניין זה קבעה וועדת הערר, כי מדובר בהוצאות הנובעות במישרין מהתכנית ונדרשו על מנת ליישמה ובנסיבות אלו, כאשר העוררת למעשה שחררה את המשיבה מהסיכון שהוצאות הקמת החניון הזמני או חלקן יוטלו עליה ככל שמסיבה כלשהי התכנית לא הייתה מתאשרת, והיא שזו ששילמה בפועל את הסכומים הנדרשים לשם כך, נכון יהיה לקבוע את שווי המקרקעין תוך התחשבות בכל ההוצאות הקשורות בהקמת החניון הזמני.

בהקשר הנ"ל, וועדת הערר הבהירה, כי בנסיבות מיוחדות אלה, גם בהינתן שמדובר בחניון זמני מחוץ לקו הכחול של התכנית (אך עדיין במיקום התואם את הוראות התכנית ונספח התנועה והחנייה המחייב שלה), ולמרות שהעלויות להקמתו הוצאו בחלקן קודם לאישורה (אך עדיין בזיקה ישירה והדוקה אליה ומתוך ציפייה שזו תתאשר), הרי שיהא על השמאי המייעץ להביא בחשבון ההשבחה את ההוצאות האמורות.

נקודה נוספת שנדונה בערר, נגעה לנושא ריבית הפיגורים, בנסיבות בהן המשיבה הציגה לעוררת הסדר בהתאם לסעיף 8(א) לתוספת השלישית והתקנות הנוגעות לערובות להבטחת תשלום ולפיו הוערך היטל ההשבחה על סך של 180 מיליון ₪ והעוררת נדרשה לשלם מחצית הסכום כמקדמה ולהפקיד ערובה על המחצית הנוספת.

בפועל, צוין כי העוררת קיבלה את ההיתר ושילמה בשלושה מועדים שונים מקדמות על סכום מצטבר של 100 מיליון ₪, וכן הופקדה ערבות על סכום נוסף בהתאם לאומדן שחתום עליו שמאי מטעם המשיבה והעוררת ביקשה מוועדת הערר להורות שבכל מקרה לא תתווסף ריבית פיגורים ככל שיקבע כי החבות הסופית בהיטל בגין המימושים שנעשו עולה על הסכומים ששולמו בפועל ולחילופין בקשה כי ריבית כאמור תופחת על ידי וועדת הערר.

וועדת הערר קבעה בהקשר זה, כי סוגיית הריבית תוכרע לאחר שיסתיים ההליך בפני השמאי המייעץ (וועדת הערר ביקשה גם את התייחסותו לעניין). עם זאת, וועדת הערר הבהירה שככל שימצא שהעוררת לא שילמה סכום היטל המכסה את החבות בהיטל בגין המימושים שנעשו, בתוך 30 יום מיום קבלת ההיתרים, יהא עליה לשאת בתשלומי ריבית פיגורים, בכפוף לטענות שתוכל להעלות בפני וועדת הערר שבסמכותה להפחית ריבית פיגורים בנסיבות מסוימות.

הערת מערכת:

עניין זה, בדומה לתקציר הקודם, מעלה שוב את העמדות השונות בעניין ניכוי עלויות מהיטל השבחה, לכאורה על פי היגיון המחוקק הכוונה הינה להטיל שיתוף הציבור בהתעשרות, אולם במקום בו הוצאו הוצאות שלא ניתן יהא להתחשב בהן, אין מדובר בשיתוף בהוצאות, לפיכך ניתן היה לשקול קביעת סעיף נוסף, הדומה לסעיף 39, המצוי בחוק מיסוי מקרקעין, ובו ינקבו העקרונות לחישוב ההיטל וההוצאות המותרות בניכוי ובהתחשבות.

תחנת תדלוק לשימוש עצמי

שם ומספר הליך: ערר 6101/16/68 אסם יניב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני שמעון

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני כב' היו"ר עו"ד בנימין זלמנוביץ.

תאריך מתן ההחלטה: 4.6.2017  ב"כ העורר: עו"ד עדי מוסקוביץ. פרטי הנכס: לא צוין.

ההליך נשוא ענייננו עסק בשאלה האם מכוח תכנית מפורטת החלה במקרקעין נשוא הערר ואשר ייעדה את המקרקעין לתעשייה, ניתן היה להקים תחנת תדלוק בהיקף מצומצם לשימוש עצמי, או שמא הקמתה של תחנת התדלוק התאפשרה רק מאוחר יותר, בעקבות אישורה של תמ"א 4/18, שאז על העורר לשלם בגין כך היטל השבחה.

הוראת התכנית המפורטת לא הזכירה מפורשות הקמתה של תחנת תדלוק, אלא אך ציינו ביחס לשימושים המותרים במקרקעין, כך: "באזור זה תאושר הקמת מפעל לעבוד ואחסון תערובת מזון לעופות ובהמות ומפעלי עזר הדרושים כן תאושר סלילת דרכים, מגרשי חניה ושלוחת רכבת בתוך השטח הנ"ל."

ועדת הערר בחנה את הוראותיה של התכנית המפורטת החלה, וציינה: "לטעמנו יש לפרש תכנית באופן שתתאים ככל הניתן לתכליתה, גם עם חלוף העיתים והתקדמות הטכנולוגיה. בעבר סברו עורכי התכנית ששינוע הסחורות יהיה באמצעות קרונות מסע. כעת מבקשים הם ששינוע הסחורות ייעשה באמצעות משאיות. ונדגיש גם אם בפועל שינוע הסחורות נעשה מזה עשרות בשנים באמצעות משאיות לגיטימי לחלוטין ששיקולים כלכליים ינחו את הנהלת המפעל האם לתדלק את המשאיות בשטח המפעל או מחוצה לו או במילים אחרות האם לבצע חלק מהשימושים הנצרכים למפעל והמותרים בתכנית בשטח המפעל או באמצעות מיקור חוץ."

ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי: "המבחן לאפשרות להקים תחנת תדלוק לשימוש עצמי שלא מכוח התמ"א או כל תכנית ייעודית אחרת, הוא מבחן היותה אינהרנטית ונלווית לתכנית התקפה. על מנת שניתן יהיה לקבוע כי מכוח התכנית החלה על המקרקעין ניתן היה להקים תחנת תדלוק עליה לעמוד בשני פרמטרים: תחנת התדלוק צריכה לשרת אך ורק את צרכיו התפעוליים המפעל שניתן לבנות לפי התכנית המפורטת וכן תחנת התדלוק צריכה להיות נלוות, הן בהיקפה והן באופייה."

לסיום, קבעה ועדת הערר כי "במקרה שבפנינו אין ספק שמדובר בתחנה שנועדה לשרת את ליבת הפעילות של המפעל, תחנה בעלת היקפים קטנים הן במופעה והן באופייה".

מטעמים אלה ואחרים, התקבל הערר, ונקבע כי לא חל על  המקרקעין היטל השבחה בגין אישורה של תמ"א 4/18.

הערת מערכת:

מדובר בסוגיה שעולה פעמים רבות בעת שבודקים פרשנות של תכנית. ועדת הערר קבעה כי יש ליתן פרשנות מרחיבה ולמעשה ליצור עדכון לתכנית גם אם הדברים לא נאמרו בה מפורשות,  במקרה זה מדובר בפרשנות לתחנת תדלוק, אולם יכול להתייחס  לדוגמא להקמת אנטנות למרות התייחסות תכנית ל"מתקנים טכניים" או לשימושי הייטק באזור תעשייה וכדו'. דרך זו מתבקשת, כמובן במגבלות הסביר, על מנת שלא יהא צורך בהכנת תכנית בניין עיר חדשה בכל עת שיש ספק על שימוש כלשהו, שבעת אישורה של התכנית, לא היה קיים כלל אולם הינו אינהרנטי לייעוד בשטח.

איחוד תובענות – פירוק שיתוף במקרקעין מתחם "חסן עראפה"

שם ומספר הליך: ת"א 51798-12-15 גיא בורשטיין ואח' נ' ציפורה דורון ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בהרצליה, בפני כב' השופט יעקב שקד. תאריך מתן פסק הדין: 22.6.2017

ב"כ הצדדים: לא צוין. פרטי הנכס: חלקות 57, 58, ו-59 בגוש 7077 בתל אביב.

עסקינן בשלוש תובענות לפירוק שיתוף במקרקעין, הנוגעות לחלקות 57, 58 ו-59 בגוש 7077, המצויות במתחם הידוע בשם "חסן עראפה" בתל אביב, אשר שווים הינו כ-300 מיליון ₪. בשלוש התובענות ניתן צו לפירוק השיתוף, כאשר בחלקה 58 אף מונו כונסי נכסים.

בית המשפט התבקש לאחד התובענות ונדרש לדון במחלוקות המרכזיות בין בעלי הדין לגבי שאלת אופן המימוש, מכירה במזומן או עסקה אחרת, וכן לגבי השאלה האם תבוצע מכירת החלקות לחוד ובמאוחד, בהתאם לטכניקה שהוצעה על ידי כונסי הנכסים, או כל אחת לחוד.

בית המשפט מציין כי בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, נקבעו שלוש אפשרויות, בסדר עדיפות יורד, לפירוק שיתוף, והן: חלוקה מוסכמת בין השותפים – הסכמה זו איננה בנמצא, חלוקה בעין – דבר שאיננו אפשרי שכן מדובר במקרקעין בבעלות משותפת, ללא תכנית המאפשרת זאת, ומכירה במזומן למרבה במחיר. ממילא, על פניו, הדרך המוצעת על ידי חלק מבעלי הדין (קומבינציה, שרותי בניה, קבוצת רכישה) אינה מוכרת כדרך לגיטימית לביצוע פירוק שיתוף, בהעדר הסכמה כוללת. לפיכך, מסקנת בית המשפט הינה כי הדרך הנכונה והיעילה ביותר הינה מכר במזומן של החלקות. בעניין המכירה לחוד וביחד או לחוד, חלק מבעלי הדין העלו טענה משפטית, ולפיה בהתאם לדין, פירוק שיתוף צריך להתייחס ליחידה רישומית אחת, ולא ניתן לבצע פירוק שיתוף "קולקטיבי" לשלוש יחידות רישומיות ביחד, בית המשפט לא מקבל טענה זו.

טכניקה של מכירה משותפת של שלוש החלקות, אין פירושה פירוק שיתוף בשלושתן ביחד. לגבי כל חלקה וחלקה ניתן פסק דין נפרד לפירוק השיתוף, ובמסגרת התובענה הנוגעת לכל חלקה מבוצע פירוק שיתוף בנוגע לבעלי הזכויות באותה חלקה בלבד.

מכירה משותפת, משמעה ניסיון למקסם את התמורה על ידי מתן אפשרות לרוכש לרכוש את שלושת החלקות יחדיו, ללא שינוי המבנה המשפטי של פירוק השיתוף בכל חלקה בנפרד, ולמעשה מדובר במהלך שיווקי ותו לא. בית המשפט קבע כי, בהתאם לדעתם של כונסי הנכסים, יש לאפשר הגשת הצעות הן לגבי כל חלקה בנפרד והן לגבי שלוש החלקות בצוותא, דרך פעולה זו עשויה להביא להשאה מרבית של התמורה.

בעניין המחלוקת בזהות כונסי נכסים לחלקות הנותרות, 57 ו-59 , פסק בית המשפט שכונסי הנכסים של חלקה 58 יתמנו גם לחלקות 57 ו-59 בשל ניסיונם העשיר והיכרותם רבת השנים עם הקרקע דנא.

הערת מערכת:

בית המשפט איחד וניצל את העובדה ששלוש חלקות הגיעו לפירוק על מנת למקסם את התמורה האפשרית למכר. שאלה אחרת היא אם למעשה מדובר בפירוק שיתוף של חלקות המהוות יחד מגרש תכנוני עתידי, האם עדיין ניתן להורות על מכר כל אחת בנפרד או שיש לבצע פירוק של המגרש, ואם כן, על פי איזה דין בפועל יש לעשות כן. יש להניח כי במקרה דנן הייתה חפיפה בין חלקות המקור למגרש הבנייה הפוטנציאלי במקום, כך שקונה הנכס כולו יוכל לפעול לבנייה ולא יהא עליו לנהל בעצמו תביעות נוספות.

השבת קרקע חקלאית – החוק לקידום בנייה במתחמים מועדפים לדיור

שם ומספר הליך: ה"פ 23891-05-17 אמנון עטיה ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום ברחובות, בפני כב' השופטת רנה הירש.

תאריך מתן פסק הדין: 29.6.2017 פרטי הנכס: מקרקעין בגוש 5519 חלקות 50-51 במושב בן זכאי.

במסגרת הסכם שנחתם בין מושב בן זכאי לבין רשות מקרקעי ישראל החזיר המושב לרשות שטח נרחב בהיקף של למעלה מאלף דונם, ובתמורה שילמה הרשות לאגודה החקלאית פיצוי כספי אשר חולק בין החברים המחזיקים באדמות חקלאיות במושב.

המבקשים הגישו המרצת פתיחה לקבלת פסק דין הצהרתי, בה הם מבקשים להמשיך ולהחזיק במקרקעין, וכי צו הפינוי שניתן על ידי הרשות לפינוי המקרקעין יבוטל. המבקשים סברו כי ייעוד המקרקעין הינו חקלאי וככזה אינו מהווה מתחם מועדף לדיור, ואינו נכלל בהגדרת "קרקע להשבה" כהגדרתה בחוק. לשיטת המשיבות, למבקשים כלל אין זכויות במקרקעין, והקרקע עומדת בהגדרתה כ"קרקע להשבה" על פי החוק, בהתאם להסכם ההשבה כפי שנחתם בין האגודה השיתופית בן זכאי לבין הרשות.

בית המשפט בחן האם המקרקעין נחשבים ל"קרקע להשבה" על פי החוק והאם קיימת למבקשים זכות להחזיק במקרקעין?

בית המשפט ציין כי, אומנם מרבית השטח צפוי להיוותר ביעוד חקלאי אך הכללת המקרקעין במסגרת התכנית "הופכת" את הקרקע לכזו המשמשת לבניית שכונת מגורים אפילו אם יוותרו בשולי השכונה ולא ייבנו עליהם כבישים או מבנים. ממילא, על פי הגדרת "קרקע להשבה" בסעיף 29א לחוק, אין הכרח כי ייעוד הקרקע ישונה ויפסיק להיות חקלאי, לפיכך על המקרקעין חל החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, נוכח העובדה כי הכשרת המקרקעין מהווה חלק מתכנית רחבת היקף לדיור כפי שהוגדרה בחוק, אשר מקימה חובת השבה של הקרקע.

בית המשפט אף בחן את מאזן הנוחות והנזק שצפוי להיגרם לכל אחד מהצדדים במתן סעד זמני וקבע כי הנזק שצפוי למשיבות גבוה מהנזק של המבקשים.

לאור האמור, פסק בית המשפט כי "המקרקעין מקיימים את התנאים הקבועים בסעיף 29א לחוק ומהווים "קרקע להשבה" כהגדרתם. לפיכך, ומשנחתם הסכם השבה בין הרשות לבין האגודה, בו התחייבה האגודה להשיב את יתרת הזכויות שהוחכרו לה, הרי שעל המבקשים לכבד את ההסכם כפי שנחתם ולפנות את הקרקע". הבקשה לסעד זמני נדחתה, ניתן צו להוצאות ולשכ"ט עו"ד.

הערת מערכת:

בית המשפט הביט ממבט על והתעלם משאלת השימוש באותו מקרה של הקרקע. הקרקע החקלאית חדלה למעשה מלהיות כזו, והינה חלק בלתי נפרד מתכנית, התכנית שינתה ייעוד המקרקעין ולשם יצירת שכונה חדשה, יש צורך בשטחי ציבור, שטחים אלו הינם חלק בלתי נפרד מהתכנית ולא ניתן לבחון ברמת המגרש אלא ברמת המתחם, פרשנות זו מתבקשת והכרחית.

חובת הרשות ועורך דין מייצג בעסקה לרכישת דירה למכירת דירה שנבנתה שלא בהיתר

שם ומספר הליך: ת"א 22941-01-14 אבלין קורלנד ואח' נ' עיריית נתניה ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בנתניה בפני כב' השופטת סמדר קולנדר- אברמוביץ.

תאריך מתן פסק הדין: 25.6.2017  ב"כ התובעים: עו"ד חימי.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 8252 חלקה 84  תת חלקה 19, רח' סמילנסקי 52, נתניה.

התובעים רכשו דירה בשנת 1990, הדירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ואף הועברו לתובעים תשריטים בהם מופיעה הדירה, לאחר קבלת האישורים הנדרשים מעיריית נתניה. בשנת 2010 ביקשו התובעים למכור את הדירה, הם פנו לעיריית נתניה וגילו לתדהמתם כי הדירה אינה כלולה בהיתר הבניה ונבנתה שלא בהיתר. בבדיקה שערכו התברר שקיים היתר בניה להקמת בית משותף בין 8 קומות בלבד ל- 16 דירות והדירה בה עסקינן הינה דירת הגג המופיעה בקומה תשיעית, נמחקה בכתב יד מההיתר על ידי האדריכל עורך הבקשה בהתאם להחלטת הועדה המקומית. התובעים הגישו תביעה כספית כנגד עיריית נתניה, הועדה המקומית ועוה"ד אשר ייצג בעסקת רכישת הדירה את התובעים והקבלן.

בית המשפט קיבל את התביעה כנגד העירייה והועדה המקומית וקבע כי הרשויות התרשלו ולא פעלו כפי שמצופה מרשות ציבורית. הועדה המקומית אשר ניהלה הליכים כנגד הקבלן בשל הבניה שלא כדין, התעלמה מהעובדה שהקבלן ממשיך לבנות ומפר את הצווים שהוצאו כנגדו ולאחר הרשעת הקבלן לא דאגה כי תירשם בלשכת רישום המקרקעין כל הערה כי הדירה נבנתה שלא בהיתר.

בית המשפט קבע כי, העירייה הינה גוף ציבורי והיה עליה לנקוט בכללי זהירות, במיוחד מקום בו קיים בידה מנגנון פשוט של רישום הערת אזהרה שיכל היה להגן על קונים. מאחר והעיריה ידעה כי הנכס אינו תקין במשך שנים, היא אינה יכולה לפטור עצמה באמרה כי אישור העיריה הניתן לשם ביצוע העברת זכויות בנכס מציין מפורשות כי האישור אינו מעיד על חריגות בניה.

בית המשפט בדק אף אם קיימת רשלנות של עורך הדין  אשר ייצג בעסקה את שני הצדדים, וקבע כי מאחר והתובעים לא היו ישראלים, לא גרו בישראל ואף לא ידעו עברית, הם סמכו על  עורך הדין  שיבצע את כל הבדיקות עבורם. לכן, הייתה  לעורך הדין חובת אחריות מושגית וקונקרטית ומאחר ולא מילא אחר חובות אלה הוא התרשל כלפי התובעים.

בית המשפט קבע כי עורך הדין אחראי ל- 75% מהנזק של התובעים ואילו העיריה אחראית ל- 25% מהנזק ועפ"י יחסיות זו ישלמו הנתבעים את הנזק לתובעים. התביעה התקבלה וניתן צו להוצאות ושכ"ט עו"ד.

הערת מערכת:

אחריות הרשות צריכה להובילה ליצירת רישומים מתאימים ושמירת מידע מתבקש על ידה. חובת הרשויות בנזיקין הוכרה כבר לפני שנים רבות. עם זאת, פסק הדין מעלה את החשיבות הרבה שיש לקבלת מידע כתוב והסתמכות על הרשות עוד בטרם ההתקשרות, וכן את החשיבות שיש לשכירת אנשי מקצוע מתאימים לביצוע בדיקות הרישוי והתכנון בטרם ההתקשרות, כולל בדיקה שמאית ותכנונית של תיקי העירייה וכדו'.

העדר זכות ערר על אי קליטת בקשה להיתר בגין אי עמידת הבקשה בתנאים מוקדמים

שם ומספר הליך: ערר 249/16 אמויאל יצחק ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יקנעם עילית

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז צפון בפני כב' היו"ר עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 5.1.2017  ב"כ המשיבה: לא צוין.  פרטי הנכס: לא צוין.

הערר הוגש בגין הודעת מערכת רישוי זמין של הועדה המקומית, ביחס לבקשה להיתר הכוללת הקלות, שכותרתה "אי עמידה בתנאים מוקדמים והפסקת טיפול". הודעה זו, כעולה מהחלטת ועדת הערר, לא התבססה על החלטת ועדה מקומית או רשות רישוי, אלא על בדיקה מוקדמת של הבקשה הנעשית בידי מהנדס הוועדה, מכוחן של תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו-2016 (להלן – "תקנות הרישוי") ומשכך, עלתה בערר השאלה האם קיימת לעוררים זכות ערר עליה, ולועדת הערר הסמכות לדון בה?

תחילה ציינה ועדת הערר כי מהוראות תקנות 33 ו-38 לתקנות הרישוי, עולה כוונה ברורה כי בקשה להיתר תיקלט במערכת אך ורק כאשר הוגשו ביחד איתה כל המסמכים הנדרשים לצורך בחינתה העניינית ודיון בה. על כן, התנאים המוקדמים מתייחסים לפרטים, מסמכים ואישורים, ואי הגשתם של אלה מאפשרת שלא לקלוט את הבקשה עד להשלמת הפרטים והמסמכים הנדרשים. אולם, אין בתקנות הרישוי כל הרחבה מהותית – מפורשת או משתמעת – של זכות הערר, באופן שיאפשר הגשת ערר על החלטת מהנדס הועדה המקומית בדבר התקיימותם של תנאים מוקדמים, שאינה החלטה של רשות רישוי/ועדה מקומית.

ועדת הערר קבעה כי, תכליתן של תקנות הרישוי לייעל את ההליכים אף מצדיקה תוצאה זו, שאינה מאפשרת הגשת עררים על החלטות ביניים שנועדו להבטיח כי כל המסמכים והפרטים הנדרשים לשם דיון בבקשה להיתר יימצאו בטרם זו תיקלט, ולא לקיים שלב דיוני נוסף בהליך. משכך קבעה ועדת הערר, כי אין זכות ערר על אי קליטת בקשה להיתר בגין אי עמידת הבקשה בתנאים מוקדמים שניתן לקבעם לפי תקנה 33 לתקנות הרישוי.

בשולי הדברים ועדת הערר מצאה לנכון להעיר, כי אין לדעתה מקום להודעת אי קליטה מהטעם ש"לא ניתן לפתוח קבצים ומסמכים" – עניין טכני שיש להסדירו מול מערכת המחשוב או ישירות מול מגיש הבקשה, וכן כי נוכח הדרישה שבתקנות לפירוט התנאים החסרים נדרשת רמת פירוט מרבית, כגון מהו סכום האגרה הנדרש (במקום לכתוב "סכום לא נכון"), על מנת לאפשר לאזרח להבין בדיוק כיצד עליו לתקן את בקשתו.

בצד האמור הדגישה ועדת הערר כי לא ניתן לדחות קליטת בקשה בשל דרישות שלא פורטו בתקנה 33, או נקבעו בדין או בהנחיות מרחביות. בהתאם לכך, נקבע כי אי עמידה בדרישה להסכמת 75% מבעלי הזכויות בחלקה, אינה יכולה להוות תנאי מוקדם המונע קליטת הבקשה ככל שדרישה זו לא עוגנה בהוראות תכנית או בהנחיות מרחביות, נוכח הוראות תקנה 33(א)(10) המסתפקת כתחליף להסכמת בעלי זכויות אחרים במקרקעין בהמצאת אישור מסירת הודעות לבעלי הזכויות הנ"ל.

מסקנה זו לדעת ועדת הערר אף תואמת את תכליתן של התקנות שנועדו להבנות פרוצדורה מסודרת, מקוונת ויעילה, ואולם לא עולה מהן כל כוונה לשנות מן הסמכויות המהותיות המסורות על פי החוק למוסדות התכנון השונים.

סיכומו של דבר, הערר נדחה בהעדר זכות ערר והעדר סמכות לועדת הערר לדון ולהכריע בהודעה בדבר אי עמידה בתנאים מוקדמים. יחד עם זאת קבעה ועדת הערר, כי אין מניעה שהעוררים, לאחר מילוי הדרישות למסמכים חסרים, יגישו בקשה להיתר, וככל שבקשתם תידחה ע"י הועדה המקומית יהיו רשאים להגיש ערר על החלטתה של זו.

הערת מערכת:

מדובר בערר שהינו חלק מחבלי קליטה של תקנות חדשות, עם זאת, היגיון החלטה זו משתלב עם החקיקה והפסיקה הכוללת לפיה זכות הגישה לערכאות הינה לאחר מיצוי ההליכים, כולל מניעת ערעור על החלטות ביניים, של ועדות הערר, של ועדות התכנון, ואף צמצום מסוים בערעור על החלטות ביניים של בתי משפט.

שיקול דעת לעניין תוספת חניות ובכלל בתמ"א 38

שם ומספר הליך: ערר 100/17 קרן בן שטרית ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 6.6.2017 פרטי הנכס: בניין ברחוב בוליביה 4 בקריית יובל בירושלים.

בערר זה נדרשה וועדת הערר לדון בבקשה להיתר בבניין קיים אשר הוקם לפני למעלה מ-50 וכולל 3 קומות ובהן 48 יח"ד בקריית יובל בירושלים. במסגרת הבקשה התבקשו תוספות בנייה לדירות ותוספת של 40 יחידות דיור והיא הוגשה מכוח תמ"א 38 ותכנית החיזוק של ירושלים. הבקשה אושרה על ידי הוועדה המקומית משום שנקבע כי זו תואמת את מדיניות התכנון ותוך חיוב התקנת 13 מקומות חניה (במקום 40 הנדרשים לפי התקן). בגין ההחלטה הנ"ל הוגש הערר.

בפתח החלטתה, עמדה וועדת הערר על כך שלהבדיל מהמצב שקדם לתיקון 3א', סירוב לבקשה להיתר לא צריך להיעשות "מטעמים מיוחדים" – ובכך הבהירה המועצה הארצית כי שיקול דעת הועדה המקומית רחב. ואולם, חשיבות התמ"א נותרה בעינה וסירוב כאמור יעשה רק על בסיס נימוקים תכנוניים. בנסיבות דנן, וועדת הערר ציינה כי גם אם נגרמת פגיעה נופית מסוימת לדירות העוררים, התועלת מאישור הבקשה עולה, לנוכח הצורך בחיזוק המבנה הרעוע ותרומתו לתהליכי התחדשות עירונית ותוספת יחידות דיור בירושלים.

באשר לשאלת דרישות החניה למול תכלית התמ"א, וועדת הערר ציינה, כי הדין דורש עמידה בתקן לגבי הדירות החדשות, אלא אם נמצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס, כי אז מקומות חנייה נוספים, שלא ניתן להתקינם בתחום הנכס, לא יהוו חסם למתן היתר לביצוע עבודה ברכוש משותף, לפי תמ"א 38.

עם זאת, וועדת הערר ציינה כי, טרם ניתנה התייחסות לשאלה מהו גדר שיקול דעת מוסד התכנון בהכרעה, לגבי מקומות החניה הנדרשים לפי תקן, כי "לא ניתן להתקינם בתחום הנכס".

בהקשר זה, וועדת הערר קבעה כי אין מדובר אך ורק במבחן האפשרות הפיסית, אלא במבחן המתייחס למכלול השיקולים התכנוניים הרלוונטיים. כך למשל, במקרה בו ניתן פיסית להתקין מקומות חניה אך מוסד התכנון מקבל התנגדות שכנים ומונע זאת, הרי נוצרה מניעות תכנונית וממילא שהסעיף חל.

ביחס לשאלת עלות הסדרת מקומות החניה הנוספים, וועדת הערר קבעה כי במסגרת שיקול הדעת הרחב ניתן לשקול גם את השיקול הכלכלי (טענה כי דרישת החניה תסכל את יישום הפרויקט), והכל בהתחשב במכלול השיקולים הרלוונטיים.

במקרה דנן, וועדת הערר קבעה כי מן הבחינה ההנדסית והתכנונית ניתן להוסיף 30 מקומות חניה בתחום המגרש והורתה לעשות כן, חרף טענות היזם לכך שרווחיות הפרויקט תהא נמוכה מהמקובל.

הערת מערכת:

ועדת הערר קובעת את עקרונות העל לפיהם לצד שיקול הדעת של הרשות שאינה מחויבת לאשר את הבקשות על פי חוק החיזוק, יש חשיבות לחיזוק מבנים. הועדה קובעת את הגישה החיובית שיש לנקוט בעת בחינת בקשה כאמור, דומה הדבר לבחינת בית המשפט "מנימוקים שירשמו" לעומת "מנימוקים מיוחדים שיירשמו" וכדו'. כלומר, דירוג של שיקול הדעת הקיים וברירת המחדל שיש לנקוט, במקרים מסוימים ברירת המחדל תוביל לאישור ובמקרים אחרים יהיה צורך להרים נטל מוגבר של שכנוע.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

הפקעה לצורך ציבורי קונקרטי

מאת עו"ד צבי שוב וגב' ספיר זילבר, מתמחה

 

מספר הליך: עע"מ 2784/15 עיריית פתח תקווה ואח' נ' יוסף שמוחה ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' הנשיאה מ' נאור, כב' השופטים י' דנציגר ונ' סולברג. פרטי הנכס: חלקה 15 בגוש 6365 בפתח תקווה. תאריך פסק הדין: 20.7.2017.

 

ענייננו בערעור שהגישה עיריית פתח תקווה (להלן: "העירייה") וערעור שכנגד אשר הגישו יוסף ומשה שמוחה (להלן: "המשיבים"), בעלי זכויות חכירה בחלקה 15 בגוש 6365 בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין"), לעניין הפקעת מגרשים 5-7 במקרקעין וייעודם.

 

בשנת 1993 פורסמה למתן תוקף תכנית אשר שינתה את הייעוד של 40% מהמקרקעין, מתעשייה לייעוד ציבורי – דרך ובנייני ציבור.

בשנת 1998, פנו המשיבים לעירייה בבקשה לרכוש את המגרשים המיועדים להפקעה, ולחילופין בבקשה לשינוי ייעוד המגרשים בחזרה לייעוד תעשייה. לאחר דין ודברים בין הצדדים הועלתה הצעה לפיה ייעוד המקרקעין ישונה לתעשייה, אולם העירייה תקבל את מגרשים  6 ו-7 לבעלותה.

בשנת 2005 פרסמה העירייה הודעה בדבר הפקעת המקרקעין.

לאורך השנים, המשיבים ביקשו מספר פעמים להוציא אל הפועל את ההסכמות עם העירייה, אולם, נתקלו בסירוב.

 

לאור האמור, הוגשה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בה נתבקש בית המשפט להורות על ביטול ההפקעה, וכן על ביטול שינוי הייעוד מתעשייה לייעוד ציבורי.

בית משפט קמא נעתר בכל הנוגע לביטול ההפקעה, אך דחה העתירה בכל הנוגע לשינוי הייעוד.

 

השאלה המרכזית אשר עמדה בפני בית המשפט בענייננו היא, מה המשמעות של דרישת הצורך הציבורי לצורך הפקעה, וכיצד יש ליישמה בנסיבות העניין?

 

בית המשפט הדגיש כי הפקעה לצורך ציבורי צריכה לעמוד בשלושה תנאים: 1. קיומו של צורך ציבורי מוגדר 2. זיקתו של הצורך הציבורי המסוים למקרקעין המיועדים להפקעה 3. קיום צורך בהפקעת המקרקעין המסוימים בכדי לממש את הצורך הציבורי.

כמו כן, הצורך הציבורי בהפקעה צריך להתקיים בעת ההפקעה, בעת מימושה וגם לאחריה.

 

בית המשפט בחן את הנחיצות העתידית של המקרקעין לצרכי ציבור, וקבע כי העירייה לא הניחה בפניו תשתית ראייתית מספקת והצורך הציבורי אינו מבוסס דיו על מנת להותיר את ההפקעה על כנה. יתרה מכך, העירייה הודתה בפה מלא כי נכון לעת הזו אין בכוונתה לעשות שימוש מסוים בשטח הנדון

Comments Comments Off

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

קרן חניה בהיטל השבחה – לקזז או לא לקזז

מאת עו"ד צבי שוב וגב' ספיר זילבר, מתמחה

 

מספר הליך: עמ"נ 2152-05-16 הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת צילה צפת.

תאריך פסק הדין: 02.07.2017. ב"כ המשיבים: עוה"ד מ. איצקוביץ, רם קאין ואיתי רימון.

עניינו של פסק הדין בשלושה ערעורים מנהליים שהגישו הוועדות המקומיות לתכנון ובניה  בת ים ותל אביב (להלן: "הועדות המקומיות") על החלטותיה של ועדת ערר, המאפשרת למשיבים לקזז את תשלום היטל ההשבחה בו חיובו עבור קרן חניה.
עיקר המחלוקת מושא פסק הדין הינה באשר לזכותם של המשיבים לקזז את תשלום קרן החניה ששילמו מהיטל ההשבחה אשר הוטל עליהם עקב בקשה לשימוש חורג או מכר.

בית המשפט בדונו בסוגיה הסתמך על רע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א נ' אברמוביץ (להלן: "אברמוביץ"), שבו נדונה השאלה האם יש לקזז משומת היטל ההשבחה את הסכומים שעתידים לשלם יזמים על פי כתבי השיפוי שנתנו לוועדה המקומית המחייבים אותם לשפותה במסגרת תביעת 197. לעניין זה נקבע כי בעת עריכת שומת היטל השבחה אין להביא בחשבון, בדרך של קיזוז מסכום ההשבחה, סכומים שיידרשו בעלי המקרקעין לשלם מכוח כתבי שיפוי, שדבר קיומו אינו מופיע בהוראות התכנית.
כמו כן, בית המשפט בהתייחסו להבחנה בין הוצאות חיצוניות לפנימיות, נתן דעתו כי המבחן הצורני אשר נקבע באברמוביץ, איננו טכני גרידא, אלא שהרלוונטי הוא השפעת ההוצאה על ערכו של המקרקעין במצב החדש, הרי שתנאי זה עולה בקנה אחד עם התכלית המאפשרת קיזוז.

על כן, בהתאם לפסיקת אברמוביץ, בית המשפט בחן האם בענייננו יש בסכומים שישלמו המשיבים עבור קרן חניה בכדי להשפיע על שומת ההשבחה, כלומר על שווי המקרקעין "במצב החדש". בית המשפט הדגיש כי מקום חנייה בנכס משפיע על שוויו במצב החדש, וערכו גבוה מאשר נכס ללא חנייה.
בית המשפט הוסיף כי על בסיס ההיגיון על פיו ניתן לקזז הוצאה בגין בניית חניון תת קרקעי מהיטל השבחה, ברי כי יש גם לקזז הוצאה בגין קרן חניה לטובת חניון ציבורי בסמוך לנכס.

בית המשפט קבע כי מקום החניה אשר יוקם מכוח קרן החניה ישפיע על שווי המקרקעין והרי שישביח אותו, ועל כן יש להכיר בהוצאה זו כהוצאה הנדרשת למימוש הפוטנציאל של המקרקעין. המבחן הנכון לענייננו הינו "מבחן ההשבחה", כלומר, האם ההוצאה תרמה להשבחת הנכס במצב החדש. בית המשפט קבע כי על פי המבחן דנא, התשובה חיובית.

לאור האמור לעיל, פסק בית המשפט כי אינו מצא לנכון להתערב בהחלטת ועדת ערר, ועל כן דחה את הערעורים ללא צו להוצאות.
הערת מערכת:
בית המשפט בדונו בסוגיה הזכיר פסיקה סותרת של בית המשפט המחוזי, עמ"נ 50827-11-14 אלישע רונן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, וחרף האמור בפסיקה זו, עמדתו של מותב זה הייתה שונה לאור פרשנותו את פס"ד אברמוביץ הנזכר לעיל.

Comments Comments Off

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il