קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

version2_Final-01

 

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

חוק הרשות להתחדשות עירונית- קווים לדמותו
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

תחום ההתחדשות העירונית קיים במחוזותינו כבר למעלה מעשור, אך כניסת יזמים לתחום זה הייתה מצומצמת ביותר עד כה, ורק בשנים האחרונות אנו חווים צמיחה והתפתחות של התחום, אשר אף היא נתקלת בחסמים רבים אשר מקשים על השימוש בכלי משמעותי וחשוב זה.

בשנים האחרונות, בין היתר, בעקבות המחאה החברתית בעניין יוקר המחייה בכלל ויוקר הדיור בפרט, ובעקבות רצון הממשלה לבחון דרכים אפשריות להגדלת היצע הדיור במרכז המדינה, אשר בו הולכות ואוזלות הקרקעות הפנויות, החלה הממשלה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית.

כך הועלו לאחרונה שתי הצעות חוק, האחת, הצעת חוק הנוגעת לחובות החלות על מארגני דיירים במתחמים לפינוי בינוי (הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016), והשנייה, הצעת חוק אשר לפיה ניתן יהיה לפנות מדירתו דייר אשר סירובו לחתום על הסכם עם יזם אינו סביר (הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)(תיקון מס' 4)(פינוי בשל סירוב בלתי – סביר), התשע"ו-2016), אשר עניינן מתן פתרון לחלק מהחסמים הקיימים היום בתחום ההתחדשות העירונית, ועל אף שטרם עברו בקריאה שניה ושלישית, הרי שהם בהחלט מעידים על מגמה.

נוסף על הצעות החוק האמורות, ביום 4.8.2016 התקבל בכנסת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשס"ו-2016 (להלן – "החוק"), אשר נכנס לתוקף ביום 21.8.2016 ומהווה נדבך ראשון בקידום תחום ההתחדשות העירונית.

החוק מבקש לתת מענה לחסמים, אשר קיימים נכון למועד זה בשוק הנדל"ן, המונעים קידום תכניות להתחדשות עירונית, הן פרויקטים של פינוי בינוי והן פרויקטים של תמ"א 38. עיקר המענה מושתת על הקמת גוף אחד אשר עניינו קידום תחום ההתחדשות העירונית ומציאת דרכים להקלת הפרוצדורות בתחום.

חסם ראשון עמו מתמודד החוק הינו העדר כוח אדם מספק לקידום פרויקטים ותוכניות בתחום ההתחדשות העירונית, זאת הוא עושה באמצעות הקמת רשות ייעודית לטיפול בתחום ההתחדשות העירונית, הקמת מנהלות עירוניות בתוך הרשויות המקומיות, לשם קידום התחום ברשות עצמה, הקצאת משאבים לרשויות המקומיות ולוועדות המקומיות לתכנון ובניה והקמת וועדות משנה להתחדשות עירונית בתוך הוועדות המחוזיות.

חסם נוסף הינו הכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. ראשית מציע החוק הקלה בהכרזה על מתחם כמתחם לפינוי בינוי ב"מסלול מיסוי", כך שניתן יהיה להכריז על מתחם בן 12 יח"ד כמתחם פינוי-בינוי, ולא לעמוד ברף של 24 יח"ד; שנית, החוק מאפשר לרשות מקרקעי ישראל ולרשויות המקומיות להקצות, ללא מכרז, קרקעות שבבעלותן, לבעלי זכויות במגרשים הסמוכים לקרקעות אלה, באם הדבר יוביל להגדלת הכדאיות הכלכלית של היזם, ולהוצאת הפרויקט לפועל, בכפוף לתנאים שבחוק; שלישית, החוק מאפשר הפחתת היטל ההשבחה במחצית.

בהקשר זה יצוין, כי הפחתת היטל ההשבחה מהווה הטבה עבור פרויקטים של פינוי בינוי, בהם עד כה נדרש היזם לקבל אישור הרשות המקומית לקבלת פטור, אשר לרוב לא ניתן, שכן הרשויות המקומיות זקוקות לכספים ומתקשות (ואולי בצדק) לוותר על הכנסות אלה. על כן הפתרון המוצע יכול לסייע ליזמים ולפתוח בפני הרשויות המקומיות את הדלת לסייע ליזמים ביתר קלות.

החסם אולי המשמעותי ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר לו מבקש החוק להציע פתרון, הינו "החסם האנושי" – סירוב של בעלי זכויות במתחם להתקשר בהסכמים להתחדשות עירונית. במסגרת זו מעניק החוק לבעלי הזכויות במתחמים להתחדשות עירונית מספר כלים אשר יקלו עליהם, הן בפן הפסיכולוגי-רגשי והן בפן הכלכלי, להסכים לביצוע פרויקט.

תחילה מחייב החוק את הרשות לבצע פעולות הסברה לאוכלוסיות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, להנגיש להם מידע בתחום ההתחדשות העירונית, לעמוד בקשר עם דיירים במתחמים אלו ולעודד הליכי שיתוף הציבור. לשם כך, נקבע בין היתר, שהרשות להתחדשות עירונית תגבש ותפרסם נוסחים מומלצים למסמכי התקשרות בעסקאות להתחדשות עירונית.

על כך מוסיף החוק, כי הרשות תקים ממונה לפניות דיירים, אשר ייתן מענה לדיירים בנושאי התחדשות עירונית, התקשרויות עם יזמים, מארגנים ונותני שירותים וכן יבחן פניות של דיירים הסבורים כי מופעל עליהם לחץ בלתי סביר לתת הסכמתם להצטרפות למיזמים.

בפן הכלכלי מציע המחוקק שלושה פתרונות. הפתרון הראשון פונה לדיירי הדיור הציבורי הגרים בדירה המיועדת להתחדשות עירונית המתגוררים בדירת התמורה, וקובע כי דיירים אלו ימשיכו לשלם שכר דירה על פי התעריף של הדירה בה התגוררו ערב החתימה על ההסכם להתחדשות עירונית או מתן היתר הבניה, וכן כי לא יישאו בתוספת הוצאות הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף, בגין דירת התמורה.

הפתרון השני עניינו בדיירי מתחם להתחדשות עירונית שהגיעו לגיל פרישה ומקבלים גמלה מהמדינה לפי חוק הבטחה הכנסה, התשמ"א-1980, ועל פיו יהיו הם זכאים להקלות בתשלום הוצאות הבית המשותף ותחזוקתו, באופן בו במהלך חמש השנים הראשונות מקבלת החזקה בדירת התמורה, לא יישאו הם בהפרש שבין שיעור הוצאות הניהול והתחזוקה ערב הריסת הבית המשותף לבין שיעור ההוצאות במבנה החדש.

הפתרון השלישי והבשורה המשמעותית ביותר בהקשר זה, מגיעה בבחינת תשלומי הארנונה, בעניינם נקבע, כי בתוך תשעה חודשים מכניסת החוק לתוקף, יקבע שר הפנים תנאים שבהתקיימם מחזיק בדירת תמורה יהיה זכאי להנחה של עד 100% בגין ההפרש שבין השטח בעדו חויב בארנונה בדירת המגורים הקודמת לבין השטח המחויב בארנונה בדירת התמורה, וכן תנאים שבהתקיימם לא תחול על מחזיקים בדירת תמורה העלאה בתשלומי ארנונה עקב שינוי סיווג החל על האזור בו נמצא הנכס, במהלך אותן חמש שנים.

כאן ראוי שיצוין, כי גם היום הרשויות המקומיות רשאיות להעניק הנחות בארנונה באזורים בהם בוצעו פרויקטים של פינוי בינוי, במהלך 4 השנים מיום קבלת החזקה בדירת התמורה, וזאת מכוח תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993, אך לרוב הנחות אלו לא ניתנות.

יחד עם זאת, מסתמן כי בניגוד לתקנות הקיימות, התקנות החדשות שיותקנו מכוח החוק החדש, יחייבו את מתן ההטבה, יעניקו אותה גם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ולא יאפשרו שיקול דעת של הרשות בעניין, ובכך יהוו שינוי משמעותי.

אך בצד כל הפתרונות שמציע החוק, מתעלם הוא ממספר חסמים משמעותיים נוספים ואף יכול שייצור מספר בעיות שהמדינה תאלץ להתמודד עמן בעתיד. במה דברים אמורים:
ראשית, השתת הוצאות ניהול ותחזוקה של חלק מהשטחים המשותפים, בהם צריכים לשאת חלק מדיירי דירות התמורה, במהלך תקופה של חמש שנים, על היזם, עלולה לסכל את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט או להוביל לכך שתשלומים עלו יושתו על רכשי דירות היזם. בכך למעשה יוביל החוק לעליית מחירי הדיור- דבר אשר הממשלה הנוכחית מבקשת למנוע.

שנית, החוק כאמור קובע, כי דיירי דיור ציבורי, לא יישאו בהפרש העלויות של הוצאות הניהול והתחזוקה של השטחים המשותפים בגין המבנה הישן, לבין הוצאות אלו בגין המבנה החדש, אך החוק אינו קובע מי כן יישא בהוצאות אלו ואף אינו קובע תקופת זמן מוגבלת. הפתרון שעומד כרגע על הפרק הינו שהמדינה תישא בהוצאות אלו, במסגרת כספים שיועברו על ידה לקרן מיוחדת של הרשות, אך כלל לא ברור האם המדינה לקחה בחשבון שהטבה זו תינתן מבלי שנקבעה בצידה הגבלת זמן, וכלל לא בטוח כי המדינה תוכל לשאת בעלות זו לאורך זמן בלתי מוגבל!

שלישית, ההטבות הכלכליות שניתנות לדיירים במתחמים מיועדים להתחדשות עירונית, כפי שמפורטות לעיל, מהוות פתרון קוסמטי בלבד, אשר יוביל דיירים במתחם להסכים לביצוע הפרויקט מבלי באמת לשקול את השלכותיו הכלכליות עליהם בעתיד, שכן תקופה של חמש שנים, היא פרק זמן קצר, ומה יעשו אותם דיירים לאחריו, כאשר בתום חמש השנים ימצאו עצמם בפני שוקת שבורה, ובדיוק באותו מקום בו היו יכולים להימצא חמש שנים קודם לכן- בדירה אשר ידם אינה משגת לשלם אחר הוצאותיה השותפות.

על כך יוסף, כי קיימת התעלמות בוטה מכך שאף אם מדובר באוכלוסייה אשר אינה זכאית להטבות שהחוק מציע, אין היא בהכרח יכולה לשאת בהוצאות המשותפות בגין דירת התמורה, ומשכך או שדיירים רבים ימשיכו להימנע מלתת הסכמתם או שימצאו את עצמם מחוץ למתחם- לכך כאמור לא מציע החוק כל פתרון.

רביעית, החוק אינו נותן מענה לשאלת הדייר הסרבן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, שאלה אשר בניגוד למסגרת של פינוי בינוי, לא מקבלת מענה חוקי בכל דרך שהיא והיה מצופה כי תמצא מענה במסגרת החוק.
אך החיסרון הגדול של החוק אינו טמון דווקא באמור לעיל, אלא, בהעדרם של מועדים קשיחים להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שכן מבלי לקבוע מועדים להקמתה ייתכן ועניין לנו בחוק שיתברר כחסר שיניים ותכלית ואנו נמצא עצמנו מול סחבת בלתי נגמרת בהקמת הרשות ואולי אף לעולם לא נזכה לחזות בהקמתה. בכך יכול וירדו לטמיון מרבית התקוות הגדולות הטמונות בחוק זה.

נסכם בכך שאנו מברכים על חיקוק החוק אשר מהווה בשורה ומעניק רוח חדשה לתחום ההתחדשות העירונית, אך נראה כי לא די בחוק ובבשורה אשר הוא מביא עמו, וקיימת עוד כברת דרך לפנינו עד שנטפל בבעיות ובלקונות אשר אינן מקבלות מענה במסגרת חוק זה, אך רק ימים הם שיגידו מה תהא תרומתו וחשיבותו של החוק לתחום ההתחדשות העירונית ואנו נשוב ונבחן את תוצאותיו והשלכותיו במרוצת השנים.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

 

מאמר מתנות בין קרובים – בעקבות השינויים הצפויים בהסדר המס שיחול על "בעלי דירות מרובות"

מאת עוה"ד צבי שוב ואמיר דרמר

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

    • חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016.
    • חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 107 ו-108, והוראת שעה), התשע"ו-2016.
    • תזכיר חוק התכנית הכלכלית לשנים 2017-2018 (תיקוני חקיקה), התשע"ו-2016 פיצויי הפקעה
    • תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016.
    • הצעת חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (תיקון מס' 4), התשע"ו-2016.
    • הודעה על השקת יישום אשר יקל על קבלן בפרוצדורה של מתן ההודעות לרשויות המס ולממונה על חוק המכר בגין עסקה במקרקעין.
    • תקצור החלטות רמ"י מישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 15.6.2016.
    • תיקון החלטה 1426 – הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה
    • תיקון החלטה 1136 – הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז
    • שינוי יעוד, שימוש או ניצול בנכסים ששטחם עד 7 דונם, או עד 15 דונם באזורי עדיפות לאומית
    • השבת נכסים ששטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, ושינוי יעוד, שימוש וניצול בהם
    • הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית בתל אביב מס': 507-0271700. שם התכנית: תא/מק/'צ' – תכנית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור בתל אביב
    • הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 599-0170134. שם התכנית: פארק אריאל שרון- תב"ע צפונית.
    • הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס': תמל/1003. שם התכנית: גן יבנה מערב.

 

עדכוני פסיקה

 

  • פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עמ"נ 9429-06-15 שלמה פסט ואח' נ' הו"מ לתו"ב פ"תתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פיצויים בתביעות לפי סעיף 197.
  •  הפקעה ת"א 3732-09-14 אריה פארן ואח' נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה התיישנות בפיצויים "מן החסד".
  •  דמי שכירות ראויים ת"א 10135-10-11 דן פז ואח' נ' קיבוץ אפק - חישוב דמי שימוש ראויים – לפי טובת ההנאה שהופקה מהקרקע.
  •  היטל השבחה ערר 8035/15, 8043/15 נווה אור ש.פ יזמות בע"מ ואח' נ' הו"מ לתו"ב שומרון - נתונים מהותיים לקביעת היטל השבחה.
  •  שימוש חורג ערר 6020/16 חנניה בן שטרית נ' הו"מ לתו"ב  אופקים ואח' - סמכות ושיקול דעת בבחינת שימוש חורג.
  •  תכנון ובנייה    ערר רג/5751/14 בעלי הדירות ברח' הסנהדרין ואח' נ' הו"מ לתו"ב ר"ג ואח'- בקשה לביטול היתר בניה.

 

————————————————————-

מאמר

 

מתנות בין קרובים – בעקבות השינויים הצפויים בהסדר המס שיחול על "בעלי דירות מרובות"

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

הממשלה, בקידומו של שר האוצר משה כחלון, אישרה לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים, מסלול מיסוי חדש לבעלי שלוש דירות ומעלה אשר, ככל שלא יהיו שינויים, יחויבו החל מינואר 2017 בשיעור מס של 1% משווי הדירה הזולה משלוש הדירות שבבעלותם לפי מחירון וטבלאות השמאי הממשלתי. ככל שיש בבעלותם יותר משלוש דירות, המס שיחול הוא בשיעור של 1% גם משווי הדירה הרביעית, החמישית וכך הלאה. המס יוגבל לכל היותר לסך של 1,500 ש"ח בחודש, קרי, 18,000 ₪ לשנה לכל דירה, החל מהדירה השלישית. החוק מעורר לא מעט ביקורת, בכנסת ומחוצה לה, ועקב כך, בעלי הדירות בוחנים תכנוני מס חוקיים, מתוך מטרה להביא לצמצום החבות במס הצפוי.

האפשרויות לתכנוני מס הן רבות ומגוונות ותלויות בכל מקרה ונסיבותיו, אך בין היתר, הן כוללות אפשרות בנסיבות מסוימות לאיחוד של דירות סמוכות, העברת דירה לבעלות חברה בשליטת הבעלים, מכירת דירות קטנות ורכישת דירה אחת גדולה במקומן, העברת דירה לקרוב משפחה ועוד, כאשר כל אחת מהאפשרויות טומנת בחובה יתרונות וחסרונות.

במאמר זה, נסקור את אחת האפשרויות הנפוצות והמועדפות על בעלי דירות מרובות, העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.

החוק החדש קובע בין היתר, כי העברת בעלות בדירה לילדים מתחת לגיל 18 לא תגרום לפטור מחבות במס. גם במצב החוקי כיום, בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים במקרים רבים לרוכש/מוכר אחד לגבי הדירות שבבעלותם. לפיכך, העברת דירה לילדים לצורך תכנון מס, אפשרית רק כאשר הילדים הם מעל לגיל 18.

על פי חוק המתנה, עסקת מתנה מסתיימת ככלל, למעט העברת מקרקעין במתנה, עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה, להבדיל ממתנה שנסתיימה, רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו, וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה "הרעה ניכרת" במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן "מחפיר".

לעומת זאת, בעסקת מתנה של נכס מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, יכולה לשמש ככלי יעיל לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים, כמו לדוגמא, במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא, לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים, ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכסע"י מקבל המתנה, ניתן אף לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה וניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה ועוד.

אלא, שבכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה סטנדרטיים, של הנותן ושל המקבל, אלא, לערוך הסכם משפטי כתוב, מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום העסקה, כגון ייפויי כח ועוד.

כמו כן, כידוע, בעסקת מקרקעין רגילה קיימים ככלל חיובי מס על הצדדים לעסקה, כגון, מס שבח, מס רכישה ולעיתים אף היטל השבחה. בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, קיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה ואף אם יש חבות בהיטל השבחה, עסקת המתנה במקרים מסוימים (תלוי בין היתר במידת הקרבה ובהתקיימותם של תנאים נוספים) לא נחשבת "למימוש" כפי שנפרט בהמשך. תשומת הלב בהקשר זה, כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה ואף איננה תואמת את הגדרת "קרוב" לעניין היטל השבחה.

ההטבה במס שבח - בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

הטבה במס רכישה -  בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים, כך שיש חבות בשיעור של – 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות (בחריגים הקבועים בתקנות).

עסקת מסוג "העברה בין קרובים", אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה. הגדרת "מימוש זכויות" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים - ראשית, העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית, ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית: "בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם". תשומת הלב כי כפי שכבר צוין, ההגדרה של "קרוב" לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאי השני הוא, שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב", העברה תחשב למימוש זכויות והיא ככל הנראה תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף, הקובעת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות, אין פרושה מתן פטור מוחלט מההיטל, אלא, רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, הרי שבעת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, יש לתת את הדעת להיבטים נוספים להם יש השלכות ישירות על מקבל המתנה ועלולות אף למנוע ממנו קבלת הטבות מסוימות בעתיד. ראשית, ההיבט הקנייני של העסקה, לפיו, עם השלמת עסקת המתנה, הדירה יוצאת משליטת בעליה ועוברת לקניינו של מקבל המתנה ויש להיות מודעים להשלכות של עניין זה. חשוב אף לקחת בחשבון, כי בשנים האחרונות קיימת מדיניות ממשלתית שמיטיבה לעיתים עם חסרי דירה, כך לדוגמא, תכנית מחיר למשתכן, המסבסדת קרקע, פיתוח ואף נותנת מענקים לחסרי דירה, הטבה אותה מקבל המתנה לא יהיה זכאי לקבל. כמו כן, לצורך רכישת דירה נוספת אותה ירכוש בעתיד מקבל המתנה, הבנקים למשכנתאות, בהתאם למדיניות והנחיות בנק ישראל, מאפשרים נטילת משכנתא באחוז נמוך יותר מאשר "חסרי דירה" אשר יבקשו ליטול משכנתא על דירה יחידה. לעיתים, אפילו תנאים לקבלת מלגה אקדמאית קשורים בבעלות מבקש המלגה בדירה.

אנו סבורים כי בכל מקרה ומקרה יש להחליט קודם, קניינית מה רוצים לעשות, האם באמת ישנה כוונה להעביר הנכס כעת, ואם כן, אזי יש לבחון לעומק, עם אנשי מקצוע המומחים בתחום, לרבות עו"ד רו"ח שמאי וכו', את אפשרויות תכנון המס העומדות על הפרק. אנשי המקצוע יסייעו ויכוונו את הלקוח למתווה תכנון המס המועדף באותן נסיבות תוך ביצוע הערכה מושכלת, מהו המתווה המיסוי המועדף ומהי מערכת ההסכמים הנדרשת בין הצדדים לצורך מימוש ויישום המתווה המיסוי כך שישמור על בעל הדירה ועל זכויותיו באופן המיטבי ביותר.

* האמור אינו מהווה המלצה ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו ולקבל המלצות ספציפיות באמצעות אנשי מקצוע.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

 

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016

 

ביום 21.8.2016 פורסם חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו 2016 (להלן – "החוק"). מטרת החוק, הינה קידום ועידוד פעילות בתחום ההתחדשות העירונית, תוך הגדלת היקף המימוש של מיזמים להתחדשות והאצת ביצועם.

בהתאם לכך, מוקמת מכוח החוק, רשות ממשלתית להתחדשות עירונית (להלן – "הרשות") שמטרתה לסייע הן לדיירים, בדרך של מתן מידע וכלים להתמודדות למול יזמים, הן ליזמים שרוצים להיכנס לתחום או אלו שכבר פועלים בו, והן לרשויות המקומיות בכל הנוגע לקידום התכנון של מתחמי התחדשות עירונית ומתן תקציבים לצורך כך. כלומר, במשולש של דיירים, יזמים ורשויות מקומיות אמורה הרשות להוות גוף המסייע לתת פתרונות ובתוך כך, להוציא אל הפועל כמה שיותר פרויקטים להתחדשות עירונית.

החוק מפרט את תפקידיה של הרשות, ובין היתר, קידום מיזמי התחדשות עירונית, הפעלת קרן להתחדשות עירונית, סיוע להתארגנויות דיירים, סיוע בהליכי הכרזה על מתחמים, הקצאת משאבים לרשויות וגופי תכנון לטובת קידום תכניות במסגרת מיזמי התחדשות עירונית, מתן תמריצים לרבות באמצעות תקציבים לשם קידום התחדשות עירונית במקומות בהם לא קיימת כדאיות כלכלית וכיוצ"ב.

החוק מגדיר את אופן ההכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול רשויות מקומיות ואת אופן ההכרזה על מתחם של פינוי ובינוי במסלול רישוי.

הנחה בארנונה נקבע כי שר הפנים יקבע תנאים אשר בהתקיימם, יוכל בעל דירה לקבל הנחה בשיעור של 100% בגין השטח שנוסף בדירת התמורה לעומת שטח הדירה הקודמת שהייתה לו , וזאת בעבור דירת תמורה אחת בלבד ולתקופה של עד 5 שנים מהמועד בו ניתן להטיל ארנונה על דירת התמורה. כך גם יוכל שר הפנים לקבוע תנאים בהתקיימם לא יועלה תעריף הארנונה על מחזיק דירת התמורה מקום בו יועלה התעריף עקב שינוי הסיווג/ תת הסיווג באזור, וזאת בתקופה של עד 5 שנים כאמור.

החוק מגדיר גם את זכויותיו של דייר בדירה ציבורית במתחם של פינוי בינוי ובבינוי במסגרת תכנית החיזוק (תמ"א 38).

החוק קובע כי יינתן לבעל דירת תמורה פטור מתשלום הוצאות ניהול והחזקה של הרכוש המשותף, לתקופה של עד 5 שנים, וזאת בתנאי שזו דירתו היחידה של בעליה, שהוא בגיל פרישה והוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה. נקבע כי מי שיישא בעלויות אלו במקום בעל דירת התמורה הוא היזם.

החוק מגדיר תיקונים עקיפים בחיקוקים שונים, ובין היתר בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. כך, נקבע כי על ועדה מקומית להכין "תכנית כוללת להתחדשות עירונית" בתחום מרחב התכנון שלה, ביוזמתה או ביוזמת הרשות, ועליה להגיש זאת לוועדה המחוזית בתוך 18 חודשים מיום הודעת הרשות לוועדה המקומית כי עליה להכין זאת.

בנוסף, נקבע תיקון עקיף לסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית שעניינו פטור מהיטל השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה. התיקון קובע כי השרים האמורים, רשאים בהסכמת הרשות המקומית להכריז כי בשל השבחה במקרקעין למגורים, במתחם פינוי בינוי או במתחם להתחדשות עירונית, תחול חובת תשלום היטל השבחה ששיעורו הוא רבע מההשבחה.

 

הרחבת הפטור במס שבח בחוק נקבע, בין היתר , תיקון לחוק מס שבח (תיקון 88) ביחס להיקף הפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38, הרלוונטי במיוחד לעסקאות תמ"א 38/2 (מסלול של הריסה ובניה מחדש).

בהתאם לתיקון לחוק, יהיו פטורות ממס שבח אף הזכויות הנמכרות שמקורן בתכניות החלות, ולא רק בגין הזכויות מכוח תמ"א 38 (כפי המצב עובר לתיקון). תחולת התיקון היא על עסקאות תמ"א 38 שיום המכירה לגביהן, אשר נקבע בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, יחול מיום פרסום החוק ואילך.

משמעות תיקון זה, הינה הרחבה משמעותית של הפטור הניתן במס שבח לעסקאות תמ"א 38.

חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 107 ו-108 – הוראת שעה), התשע"ו-2016

ביום 7.8.16 פורסמו בספר החוקים שני תיקונים לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

הראשון, חוק התכנון והבניה (תיקון 107 והוראת שעה), התשע"ו-2016. להלן עיקריו: התיקון הוסיף תשתית תיירות לרשימת התשתיות הלאומיות שניתן לקדם בות"ל (הועדה לתשתיות לאומיות) – הליך תכנוני מהיר יותר (ר' בסעיפים 76ב' ו-76ג' לחוק); שר התיירות יכול להכריז על כל אחד מהפרויקטים הבאים כתשתית תיירות שתכנס למסלול הות"ל: א. מיזם להקמת מתקן לאכסון מלונאי עם 400 יחידות אירוח לפחות במתחם אחד; ב. מיזם להקמת שני מתקני אכסון מלונאיים הכוללים יחד 300 יחידות אירוח בפריסה אזורית או ארצית; ג. מיזם להקמת ארבעה מתקני אכסון מלונאי בפריסה אזורית או ארצית; ד. תשתית תחבורה שיש בה לשמש גורם משיכה תיירותי ולתרום תרומה של ממש לתיירות באזור.

בתכנית כזו ניתן לכלול הוראות להקמת אתר, תשתית או בניין נלווים למתקן לאכסון מלונאי כל עוד הם מהווים גורם משיכה תיירותי ותורמים תרומה של ממש לתיירות האזור; שר התיירות רשאי להסמיך בעל קרקע להגיש תכנית לתשתית תיירות לות"ל ולהגישה לוועדה לתשתיות; לא ייכללו בהכרזה שטחים הנמצאים בסביבה החופית, אלא אם כן הם בתחום רשות עירונית וכן , לא מדובר בשטח כלוא (מכל עבר) בתחום קרקע שלפי התמ"מ היא סוג של שטח פתוח.

בנוסף, תכנית מפורטת לתיירות בסמכות מחוזיתבכל מחוז תוקם ועדת משנה בת 7 חברים שהרכבה נקבע בחוק, אשר תדון בתכניות מפורטות שיעודן העיקרי הוא למלונאות בתחום רשות עירונית. דין החלטת ועדת המשנה כדין החלטת הועדה המחוזית ולא ניתן להביא הנושא לדיון במליאת הועדה המחוזית.

תכנית מפורטת לתיירות בסמכות מקומית עצמאיתבידי ועדה מקומית עצמאית קיימת הסמכות לדון ולאשר תכנית לתוספת שטח של עד 40% במגרש המיועד למלונאות בתכנית בת 5 שנים לפחות שאישרה הועדה המחוזית למלונאות או לתעסוקה [סעיף 62א(א1)(3)]. עתה מותר לועדה מקומית עצמאית לקבוע בכל הנוגע למגרש שטרם נבנה בעת הגשת התכנית: ששטח של 20% מהשטח הכולל המותר לבניה על המגרש (כולל תוספת השטח בסמכות מקומית) ישמש למגורים. ובנוגע למגרש בנוי: שתוספת השטח מיועדת להקמת 50 יחידות אירוח לפחות, ומתוך השטח שהתווסף מותר לקבוע כי 20% ישמש למגורים.

השני, חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 108 – הוראת שעה), התשע"ו-2016. להלן עיקריו, התיקון חל עד לשנת 2021. ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים (להבדיל מתוספת שטח) בשיעור של 10% מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מגרש, זאת אף אם התכנית החלה קובעת כי תוספת דירות תחשב לסטייה ניכרת, אולם זאת בהתקיים מספר תנאים: שטחן הממוצע של דירות המגורים במגרש או במגרשים , לפי העניין, לאחר אישור ההקלה יעלה על 80 מ"ר; שטחה של כל דירת מגורים שתיווסף לבניין מעבר למותר בתכנית לא יפחת מ- 55 מ"ר ולא יעלה על 80 מ"ר; הבקשה להקלה צריכה להיות חתומה על-ידי כל בעלי הזכויות במגרש או במגרשים, לפי העניין ומבוקשת בה הקלה בשיעור של 10% לפחות מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על המגרש או המגרשים כאמור; המגרש מיועד לבניה רוויה; התכנית נכנסה לתוקף לפני שנת 2011 והיא אינה תכנית פינוי בינוי; בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת התוספת (לעניין זה לא יראו תחילת הקמתו של בניין בהריסתו של בניין קיים בעבודות חפירה או בעבדות פיתוח או עבודה כיוצ"ב הנעשות כהכנה להקמת הבניין; מתן הקלה זו לא יותנה בהתקנת מקומות חניה נוספים אם לא ניתן להתקינם בתחום המגרש. ועוד. כמו כן, אם ניתנה הקלה לתוספת דירות, תופחת תוספת זו משיעור תוספת דירות המגורים שיש לתת לפי התיקון.חובת מתן ההקלה לא תחול על ועדות מקומיות במחוזות דרום וצפון וברשויות נוספות ששר האוצר יקבע בצו שיש בהן מספיק דירות קטנות.

בכל מקרה אין בתיקון האמור כדי לגרוע מסמכויות ועדה מקומית במקרים שונים לתת הקלה מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מגרש לפי שיקול דעתה אף אם לא התמלאו בבקשה להקלה התנאים האמורים.

 

תזכיר חוק התכנית הכלכלית לשנים 2017-2018 (תיקוני חקיקה), התשע"ו-2016 פיצויי הפקעה

על פי שנאמר הרי התזכיר שבנדון מיישם איפוא את החלטות הממשלה מיום 11.8.16 וצפוי לעלות על סדר יומה של ועדת השרים המיוחדת לעניין התכנית הכלכלית לשנים 2017-2018 ביום 11.9.16.

בהתאם להוראות הדין, בנוסף לפיצויים עבור הפקעת הזכויות עצמן (להלן"פיצויי קרן"), בעל זכויות בנכס שהופקע בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, רשאים לבחור בין מספר מסלולים חלופיים, לחישוב פיצויים בשל ה"פירות" שהיה מפיק מהנכס ממועד רכישת הקרקע ועד למועד בו שולמו פיצויי הפקעה עבור הזכויות בקרקע (להלן -פיצויי פירות).

בעל נכס כאמור, רשאי לבחור, בין היתר, בין פיצויים לפי סעיף 13(1) לפקודה (שנכון להיום בוטל) לבין פיצויים בשיעור הצמדה וריבית על פיצויי הקרן לפי הוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן"החוק המתקן").

במשך עשרות שנים, רוב בעלי הזכויות בחרו שלא לתבוע פיצויים לפי סעיף 13(1) לפקודה, וזאת בשל חוסר האטרקטיביות של סכום הפיצויים שניתן לפי מסלול זה בהשוואה ליתר המסלולים, בהתאם לאופן שבו יישמה המדינה את הוראות הדין.

ביום 4.7.12, התקבל בבית המשפט העליון פסק דין מוכר בעניין הייטנר (3079/08) שם נקבע לראשונה, כי חישוב הפיצויים יבוצע כאחוז משוויה המשתנה של הקרקע מדי שנה החל ממועד תפיסת החזקה בקרקע ועד למועד תשלום פיצויי הקרן. פסק הדין שינה למעשה את האופן שבו פירשה המדינה את הוראות החוק עד לאותו מועד, ולפיה, יש לבצע את התשלום, לפי דמי שכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור השימוש במקרקעין המופקעים.

הפיצויים שישולמו לפי הלכת "הייטנר" עשויים לעלות משמעותית על סכום הפיצוי שהיה מחושב לפי סעיף 13 לפקודה או לפי המסלולים החלופיים לחישוב פיצויי פירות. יצוין כי פסק הדין לא קבע הוראות מעבר ביחס לתביעות תלויות ועומדות או תביעות שיוגשו לאחר פסק הדין ביחס להפקעות שנעשו בעבר. מהתזכיר עולה, כי נכון להיום הוגשו לבית המשפט למעלה מ-1,200 תביעות חדשות לפיצויי הפקעה וכ-600 דרישות נוספות הוגשו לרשות מקרקעי ישראל, כאשר היקפן הכספי המשוער לפי הערכות הרשות עומד על למעלה מ-4,500,000,000 .

לשם התמודדות עם הנטל התקציבי הניכר שנוצר עם קבלת הלכת הייטנר, הוצע לתקן את הוראות המעבר שבתיקון מספר 3 לפקודה, כך שחלופת הפיצויים הקבועה בסעיף 13 תבוטל רטרואקטיבית גם לגבי קרקעות שלגביהן פורסמו הודעות לפי סעיף 5 לפקודה לפני מועד תחילתו של תיקון מס' 3 (15.2.10). כמו כן, בשל היקף התביעות העצום, הוצע להחיל את הפיצוי האמור גם לגבי הליכים תלויים ועומדים לקבל פיצויים לפי הפקודה.

במקביל לביטול האמור, מוצע לתקן את חלופת הפיצויים בהתאם לחוק המתקן, כך שהחל מיום 1.1.92, יתווספו לסכום הפיצויים הצמדה וריבית מלאים (לפי חוק פסיקת ריבית). התיקון המוצע מגדיל את סכום הפיצוי הניתן לפי מסלול זה, שכן בהתאם לחוק המתקן, עד לשנת 2010 יחולו שיעורי ריבית והצמדה מופחתים בלבד על סכום הפיצוי ורק החל משנת 2010, יחולו שיעורי ריבית והצמדה מלאים.

נוכח התיקון המוצע ותחולתו על תביעות תלויות ועומדות, מוצע לקבוע כי מי שהגיש תביעה לפיצויי הפקעה ועניינו תלוי ועומד, ייכלל בגדר "עילה/טעם" מספקים לאישור תיקון כתבי ביה"ד בשל הוראות התיקון המוצע, ככל שירצה בכך.

תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016

 

בתחילת חודש ספטמבר הקרוב, צפויות להיכנס לתוקפן תקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו 2016, שפורסמו לאחרונה בקובץ התקנות. התקנות, אשר יבואו בין היתר במקום חלקים מתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 הקיימים, מפרטות בעיקרן את אופן יישומן של הוראות סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, כפי שתוקנו במסגרת תיקון 101 לחוק בשנת 2014, ומסדירות את מלוא שלביו של הליך רישוי הבניה לרבות סדרי הזמנים הקצרים לסיום הטיפול בהם, החל משלב הגשת הבקשה לקבלת מידע נדרש להיתר, וכן שלבי הגשת הבקשה להיתר ובחינתה, לרבות על ידי מכון הבקרה, ועד לשלב הוצאת ההיתר ומתן תעודת הגמר.

 

הצעת חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (תיקון מס' 4), התשע"ו-2016

 

בשנת 2014 נחקק חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014 (להלן"הוראת השעה"). הוראת השעה הנ"ל קובעת הליכים מיוחדים לאישור תכניות לדיור לצורך זירוז הליכי אישורן, ומכוחה הוקמה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור, שהוסמכה לאשר תכניות החלות על קרקעות שהממשלה או ועדת שרים הכריזו עליהן כמתחמים מועדפים לדיור.

בשל תרומתה של הוראת השעה להגדלת היצע הדיור באופן מהיר, מוצע להרחיב את סוג התכניות המועדפות לדיור שניתן להביא לפני הוועדה, כך שיהיה ניתן להגיש לוועדה גם תכניות לפינוי ובינוי ותכניות החלות על קרקע פרטית מרובת בעלים, כמפורט בהצעת החוק.

בהתאם, הוצע להגדיר "קרקע מרובת בעלים" כקרקע שמספר הבעלים בה עולה על 50, וחלקו של כל אחד מהם, למעט המדינה, אינו עולה כדי החזקה משמעותית של 15% או יותר משטח הקרקע.

עוד הוצע, כי הכרזה על קרקע שהיא מתחם פינוי ובינוי כעל מתחם מועדף לדיור תיעשה לפי המלצת מנהל מינהל התכנון, לאחר שהתייעץ עם יו"ר הועדה להתחדשות עירונית הקבועה בסעיף 33א(ג) לחוק התו"ב, ובלבד ששוכנע, כי ניתן לתכנן בקרקע 500 יח"ד לפחות.

הכרזה על קרקע מרובת בעלים כעל מתחם מועדף לדיור תעשה לפי המלצת צוות שחבריו יהיו נציג שר המשפטים, נציג מנהל מינהל התכנון, נציג מקצועי של הרשויות המקומיות ונציג שר האוצר, ובלבד שהצוות שוכנע כי ניתן יהיה לתכנן בקרקע 1500 יח"ד לפחות.

במתחמים אלה מוצע לקבוע רף יחידות דיור גבוה יותר לאור העובדה שמדובר בקרקע פרטית, אשר התכניות לגביה ייקבעו במסגרת הוועדה ובכך תקבל עדיפות בתכנון אל מול קרקעות פרטיות אחרות שיתוכננו בהליכי התכנון הרגילים. היקף יחידות הדיור המשמעותי הגלום בקרקעות אלה, ריבוי הבעלים בקרקע והעדר בעלים מסוים שיש לו שיעור החזקה משמעותי בקרקע, מקשה לקדם תכנון בקרקע מסוג זה במסלול הרגיל, ולפיכך יש הצדקה לאפשר דיון בתכניות לגבי קרקע מסוג זה במסגרת הוועדה.

לתיקונים נוספים שהוצעו, נפנה את הקוראים לעיין בהצעת חוק מעניינת זו במלואה, כולל דברי ההסבר המפורטים בה.

הודעה על השקת יישום אשר יקל על קבלן בפרוצדורה של מתן ההודעות לרשויות המס
ולממונה על חוק המכר בגין עסקה במקרקעין

נכון למועד זה, החוק מחייב קבלן לדווח על עסקה שביצע למכירת דירה הן לרשויות המס והן לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, וזאת בתוך 40 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר.

הואיל ומרבית הפרטים הנדרשים לדיווח הינם זהים, השיקו רשות המיסים ומשרד הבינוי והשיכון יישום לדיווח משותף על קיומה של עסקת מכר. כך, מיד עם סיום מילוי ההצהרה לרשות המיסים באופן מקוון תפתח חלונית אשר תבקש את אישור המדווח להעברת הפרטים הרלוונטיים מההצהרה לרשויות המס לממונה על חוק המכר, ובד בבד יועבר המדווח לאתר משרד הבינוי והשיכון להשלמת פרטים נוספים, אשר נדרשים לממונה וטרם דווחו בהצהרה שניתנה לרשויות המס.

 

תקצור החלטות רמ"י מישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 15.6.2016

תיקון החלטה 1426 – הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה

מועצת מקרקעי ישראל קבעה כי רמ"י תוכל להפקיע מחוכרים קרקעות חקלאיות ששינו יעודן למטרת מגורים בתנאים הבאים: הקרקעות הינן בהיקף של 750 יח"ד, או 200 יח"ד ביישובי מיעוטים או שקיימת תכנית מאושרת כאמור בארבע שנים שקדמו לתיקון החוק.

ההחלטה תחול על קרקעות שקיים לגביהן הסכם הכולל סעיף המאפשר השבת הקרקע לרשות במקרה של שינוי ייעוד, או הסכם המאפשר השבתה על פי דרישת הרשות.

בעבר אישרה המועצה כי יינתן תמריץ מעבר לפיצוי הניתן היום למי שיחתום על הסכם השבה ויעמוד בתנאים הקבועים בו.

המועצה אישרה כי התמריץ המיוחד ביחס לבעלי זכויות שהינם צד לחוזה חכירה או צד לחוזה משבצת ייגזר מגובה הפיצוי שניתן כיום, הכולל פיצוי עבור סוגי המחוברים הקיימים במקרקעין בתוספת 20%.

גובה התמריץ לבעל הזכויות שאינו חוכר הוא 1,000 ₪ לדונם אך עד לסך של 1,000,000 ₪. סכום זה ניתן בהתחשב בחוזה וככל שעמד בעל הזכויות בתנאים הקבועים בחוק.

המועצה אישרה עתה להחיל את ההטבות הניתנות בפדיון קרקע חקלאית גם על קרקעות שיעודן שונה למטרת מתקנים ביטחוניים (מחנות צה"ל), ובתוך כך יתפנו עשרות אלפי יחידות באזור המרכז.

בנוסף קבעה המועצה, כי מחיר מגרשי ההקצאה בפטור יקבע לאחר שיווק של 40% יחידות דיור, ובתוכניות לתעסוקה 40% לפחות מכלל המגרשים הסחירים בתכנית, ויעמוד על הממוצע המשוקלל של המחירים שזכו במכרזים כאמור. ככל שמאפייניהם התכנוניים או הפיזיים של מגרשי ההקצאה בפטור יחייבו התאמות למחיר שנקבע במכרז כאמור, יקבעו ההתאמות הדרושות על ידי השמאי הממשלתי הראשי או מי שמינה לעניין זה. במתחמים המיועדים לשיווק בתוכנית מחיר למשתכן, מחיר מגרשי ההקצאה בפטור ממכרז יקבע על בסיס שומה עדכנית.

תיקון החלטה 1136 – הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז

המועצה אישרה שינויים בהחלטה 1136 ל"העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז" זאת בעקבות פסיקת בית המשפט בעתירה שהוגשה כנגדה.

בהחלטה המקורית נקבע כי ניתן יהיה לשנות ייעוד קרקע שהוקצתה למטרות ציבוריות למטרת בניה ולהעביר בה זכויות, במגרשים שגודלם עד 7 דונם באזור המרכז ועד 15 דונם באזורי עדיפות.

בישיבתה עתה, המועצה אישרה שינויים בהחלטה, כך שההחלטה תחול על כלל הנכסים אשר הוקצו למטרות ציבוריות ואשר בתנאי החכירה נכללו ההטבות כמפורט להלן (כאשר יש אבחנה בין נכסים אשר הוקצו עד ליום 17.5.1965 ונכסים שהוקצו לאחר מועד זה):

    • תשלום דמי חכירה מופחתים בהתחשב במועד הקצאת הקרקע;
    • פטור ממכרז בעת הקצאת הקרקע;
  • שומת קרקע ביעוד ציבורי (כאשר השומה היתה ביעוד סחיר והערך היסודי של המגרש היה שווה או קטן מ60% מהשומה, היא תחשב ליעוד ציבורי).

שינוי יעוד, שימוש או ניצול בנכסים ששטחם עד 7 דונם, או עד 15 דונם באזורי עדיפות לאומית

נקבע כי הרשות רשאית לאפשר לחוכר שינוי ייעוד או שינוי שימוש או ניצול בנכסים לגביהם מתקיימים כל התנאים שלהלן:

  • גודל הנכס אינו עולה על 7 דונם, או על 15 דונם באזורי עדיפות לאומית.
  • תחילת תקופת החכירה, עפ"י חוזה החכירה, הינה עד שנת 1980 (כולל).
  • הנכס שימש ליעוד הציבורי במשך תקופה של 15 שנים, לפחות.
  • שולמו בגין הנכס דמי חכירה שאינם סמליים.

הסמכות לאישור שינוי יעוד או שימוש או ניצול בנכסים שבסעיף 3.1 לעיל תהא כלהלן:

  • בנכסים ששטחם עד 2.5 דונםסמכות הנהלת המחוז.
  • בנכסים ששטחם מ- 2.5 דונם ועד 10 דונםסמכות הנהלת הרשות.
  • בנכסים ששטחם מ-10 דונם ועד 15 דונםסמכות המועצה או ועדת המשנה אשר תוסמך על ידה.

בגין שינוי יעוד, שימוש או ניצול זכויות בנכסים כאמור, ישולמו לרשות – דמי היתר בשיעור 41% מהפרש ערכי הקרקע בין היעוד / השימוש עפ"י חוזה החכירה לבין היעוד, השימוש או הניצול החדש. היטל השבחה, אם יחול , יחול על החוכר. לעניין זיכוי החוכר יילקח בחשבון שיעור התשלום אשר שולם על ידו למימוש המטרה הציבורית.

מיום אישור החלטה זו ולמשך שנתיים, שיעור דמי ההיתר, בגין שינוי יעוד אשר עיקרו למגורים, יעמוד על 31% מההפרש בין היעוד / השימוש עפ"י חוזה החכירה לבין היעוד השימוש או הניצול החדש. עבור נכס שטרם הופקדה בגינו תכנית לשינוי ייעוד, יימנו השנתיים מיום הפקדת התוכנית ולא יותר מ-5 שנים מיום אישור החלטה זו.

השבת נכסים ששטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, ושינוי יעוד, שימוש וניצול בהם

נקבע כי נכסים ששטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, ושאינם נדרשים למטרה הציבורית לשמה הוקצו או אינם משמשים למטרה הציבורית לשמה הוקצו, יושבו לאלתר לרשות כשהם נקיים מכל זכות או חפץ ובכלל זה שיעבוד, עיקול ו/או כל זכות אחרת של החוכר או של צדדים שלישיים.

זכות התכנון בנכסים מושבים אשר שטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, הינה לרשות בלבד, אלא אם אפשרה זאת הנהלת הרשות לחוכר, בכתב.

תמורת השבת נכסים ששטחם 7 דונם ומעלה, או 15 דונם ומעלה באזורי עדיפות לאומית, אשר דמי החכירה אשר שולמו בגינם אינם דמי חכירה סמליים, יקבל החוכר זכויות ייזום בשיעור של 20% משווי המקרקעין ביעוד החדש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91%, על תשלום זה תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית.

יתרת הזכויות, אשר לא יוקצו לחוכר כאמור, יוותרו בידי הרשות וישווקו במכרז פומבי.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית בתל אביב מס': 507-0271700

שם התכנית: תא/מק/'צ' – תכנית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור

 

לאחרונה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו פרסמה הודעה בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בדבר אישור תכנית מקומית מס' 507-0271700, אשר עניינה קביעת הוראות ותנאים להקמת מוסדות ציבור תוך ניצול אופטימלי של השטח בכפוף להוראות תכנית המתאר תא/5000.

עיקרי הוראות התכנית הינן: (1) הוספת שימושים לצרכי ציבור במגרשים המיועדים לכך; (2) הגדלת שטחי הבניה לצרכי ציבור, מעל למפלס הכניסה הקובעת; (3) הוספת שימושי מסחר ושטחים לבניית שטחי מסחר; ו-(4) קביעת גובה מקסימאלי לבניה, קווי מתאר והוראות בינוי למרתפים.

הערת מערכת :

בתקופה האחרונה מאשרות הועדות המקומיות תכניות בניין עיר שמטרתן שינויים והרחבת זכויות בשטחים המיועדים למבני ציבור, על פי התכניות מתייחסות הן לחלקות רבות על פי ייעודן ואולם ללא פירוט פרטי הנכסים, עובדה זו יוצרת בעייתיות ואי ידיעה של בעלי זכויות רבים שימצאו עצמם סמוכים לבני ציבור בהם הורחבו הזכויות ללא מתן הודעה וייתכן שיאחרו את המועד לקבלת פיצוי ועל כן יש לפקוח עין ולשקול שינוי דרך ההודעה אף לתכניות כאמור.

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס': 599-0170134

שם התכנית: פארק אריאל שרון- תב"ע צפונית

 

לאחרונה פרסמה הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, מרחב מקומי: גלילית, פרסמה הודעה בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 599-01070134- פארק אריאל שרון- תב"ע צפונית, אשר עניינה פיתוח והקמת פארק פתוח לכלל הציבור במטרופולין אשר יכיל פעילויות נופש, פנאי, בילוי וחינוך.

מטרת התוכנית הינה שיקום וטיפוח נופי וסביבתי של אזור הנחלים ושחזור מאפייני הטבע באזור; פיתוח דרכי גישה לפארק, לרבות חניה ושבילים להולכי רגל ואופניים וזאת, תוך מתן הקלות לקווי בניין מדרכים ארציות, קביעת מתחמים וייעודי קרקע בהתאם לתמ"מ/3/5 ותוך ניסיון ליצור סביבה שמשלבת מתחמי פארק פעילים, גם בתקופת ההקמה והפיתוח של הפארק.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס': תמל/1003. שם התכנית: גן יבנה מערב

 

לאחרונה הותמ"ל פרסמה הודעה בהתאם לסעיף 21 לחוק קידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014, בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' תמ"ל/1003- גן יבנה מערב.

מטרת התוכנית הינה קביעת ייעודי קרקע כמפורט בתוכנית וקביעת התכליות, השימושים, ההוראות המגבלות, זיקות ההנאה וזכויות הבנייה בייעודי הקרקע השונים והוספת 1,546 יח"ד לגן יבנה- מתוכן 262 יח"ד קטנות ו-240 יח"ד לדיור מוגן (דיור מיוחד).

כמו כן, התוכנית מבקשת להתוות כביש גישה שיחבר את גן יבנה לכיוון צפון- כביש 42, תחבורה ציבורית ותחנת רכבת; להתוות מערכת דרכים, שבילי אופניים וצירים להולכי רגל; יצירת פארק ליניארי והנגשתו לתושבי היישוב; ואימוץ פתרון הטיה וטיפול בנחל יבנה, בהתאם לתכנית בר/240/א.

 

עדכוני פסיקה

 

תוספת הפרשי הצמדה וריבית על פיצויים בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב

שם ומספר הליך: עמ"נ 9429-06-15 שלמה פסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת זהבה בוסתן

תאריך מתן פסק הדין: 04.08.16.

פרטי הנכס: קרקעות חקלאיות בשטח כולל של כ- 60 דונם, בפתח תקווה.

ב"כ המערערים: עוה"ד תומר גור, יהל עמית ורון צין.

עניינו של ההליך, בערעור שהגישו המערערים על החלטת ועדת הערר לפיצויים במחוז המרכז, אשר פסקה לטובתם פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעיהם, על בסיס שומתו של השמאי המכריע שמונה לדון בתיק, אולם בה בעת, נמנעה בהחלטתה, ללא נימוק, מלפסוק לטובת המערערים תוספת הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצויים האמור.

מדובר בהשתלשלות אירועים ארוכת שנים, שתמציתה כדלהלן:

המערערים הגישו תביעות ירידת ערך בגין תכניות פוגעות וערר לוועדת הערר, אשר מינתה שמאי מכריע לדון בתיק, עוד בשנת 1998, אולם בעקבות הסכמות אליהם הגיעו המערערים עם המשיבה – הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת, הסכימו הצדדים להקפיא את ניהול ההליך בניסיון למציאת פתרונות חלופיים לפיצוי המערערים.

בסופו של יום, משפתרונות חלופיים אלה לא צלחו, פנו המערערים לוועדת הערר וביקשו להחיות את תביעתם בהתאם להסכמות עם המשיבה, ואולם המשיבה התנגדה לכך, וועדת הערר דחתה את בקשתם. בעקבות כך, פנו המערערים לבית המשפט, שקבע כי יש להשיב את הדיון לוועדת הערר, לשם מינוי שמאי מכריע.

השמאי המכריע אשר דן בתיק, פסק לטובת המערערים פיצוי ומשהמשיבה לא הסכימה עם קביעת השמאי המכריע ועררה על החלטתו בפני ועדת הערר.

בסיומו של הדיון בפניה, אימצה ועדת הערר את השומה המכרעת, ודחתה את ערר הועדה המקומית. אלא שכאמור, ועדת הערר לא התייחסה בהחלטתה לעניין תשלומם של הפרשי הצמדה וריבית, מבלי לנמק את העניין, ועל כן הגישו המערערים לוועדת הערר בקשה ל"תיקון השמטה מקרית". בקשה זו נדחתה, תוך שיו"ר ועדת הערר מציינת בהחלטתה כי "אין כל השמטה בהחלטה".

על רקע האמור, הגישו המערערים ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים הלא הוא ההליך שבענייננו. במסגרת הערעור, ביקשו כאמור המערערים כי בית המשפט יחייב את המשיבה, בתשלום הפרשי הצמדה וריבית החל מן המועד הקובע יום אישור התכניות הפוגעות, ועד ליום תשלומם בפועל.

בפסק הדין, ציין בית המשפט כי: "בתי המשפט, נוהגים כדבר שבשגרה לפסוק לצד שנפסק לזכותו סכום כסף ריבית והפרשי הצמדה על סכום הזכייה. בית המשפט אמנם רשאי שלא לפסוק ריבית ו/או הפרשי הצמדה או לפסוק אותם באופן חלקי ואולם מקרים אלה הם היוצאים מן הכלל. כך על פי ההלכה הפסוקה וכך על פי שורת ההיגיון כך בכלל וכך אף בפסיקת פיצוי לפי סעיף 197 שכן, ריבית והפרשי הצמדה נועדו לשמור על ערך הכסף ולמנוע חסרון כיס לזוכה".

עוד ציין בית המשפט, כי המקרים היוצאים מן הכלל בהם לא יפסוק בית המשפט הפרשי הצמדה וריבית אינם מנויים בחוק, כי אין המדובר ברשימה סגורה, וכי יש לבחון כל ענין נבחן לגופו.

בית המשפט ציין את פסק הדין בעניין גונן (עמ"נ 39962-01-10), בו נדון מקרה דומה בו ועדת הערר לא התייחסה בהחלטתה לעניין תוספת הפרשי הצמדה וריבית, ובית המשפט העליון חייב לבסוף את הועדה המקומית בתשלום הפרשי הצמדה וריבית.

לעניין זה קבע בית המשפט בענייננו, כי מ"קל וחומר" יש לומר כי בענייננו בהעדר כל סיבה, אין לשלול מהמערערים הפרשי הצמדה וריבית על סכום הפיצוי שנפסק להם, תוך שהוא דוחה את טענת המשיבה לפיה המערערים זנחו את הערר במשך שנים ארוכות, ומציין כי הסוגיה כבר הוכרעה על ידי בית המשפט שדן בערעור הראשון, ואשר קבע כי הדבר נבע מרצונם המשותף של הצדדים כשכל אחד מהם קיווה שיוכל להשיג את מבוקשו.

עוד קבע בית המשפט, כי אין לראות בשתיקת ועדת הערר לעניין הפרשי ההצמדה והריבית, את ההנמקה אותה מבקשת המשיבה לקרוא לתוכה, וכי שלילת סכום משמעותי של 3 מיליון ₪ כבענייננו, מחייבת הנמקה מבוססת, שבהעדרה יש לראות בכך "השמטה מקרית".

בסופו של יום, קיבל בית המשפט את הערעור, ופסק:

"בהתחשב בכל האמור, ובהעדר סיבה לשלול מהמערערים את הפרשי ההצמדה והריבית, זכאים המערערים כי לסכום הפיצוי שנפסק להם יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהמועד הקובע, אליו נערכה השומה המכרעת , ועד התשלום בפועל."

הערת מערכת: פסק-הדין והמקרה דנן הינם מקרה קלאסי להתמשכות הליכים של תביעות ירידת הערך והליכים לקבלת פיצויים, שעל אף שהמחוקק קבע מועדים בחוק ובתקנות לבירורם, מועדים אלו נותרים בבחינת "אות מתה" ואין כמעט התייחסות והתחשבות בהם.

בפועל עושות רשויות פעמים רבות שימוש בכל כלי אפשרי על מנת לדחות את תשלום הפיצוי וההליכים נגררים שנים רבות, ועל כן ברי הוא שאי פסיקת ריבית והצמדה בגין תקופה כה ארוכה מהווה עוול לא סביר לאותו בעלים שנגרר על לא עוול בכפו לנהל הליכים שנים כה רבות, הפרשים אלו הינם פיצוי מינימלי בלבד על העיכוב, כאשר סביר שבעת תשלום הפיצוי, כבר עלו מחירי הנדל"ן עלייה בשיעור ניכר יותר ואין כבר אפשרות ריאלית לעשות שימוש בפיצוי לרכישת נכס חליפי.

 

התיישנות בפיצויים "מן החסד"

 

שם ומספר הליך: ת"א 3732-09-14 אריה פארן ואח' נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט יעקב שינמן.

תאריך מתן פסק הדין: 10.07.16. ב"כ התובעים: עו"ד אריה סוכובולסקי.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 3924 חלקות 95-98 המצויים לאורך תוואי כביש 431 בדרום ראשל"צ.

ביום 26.9.2000 פורסם צו ההפקעה על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 לצורך סלילת כביש 431 ומסילת הברזל. כשלושה חודשים לאחר מכן פורסמה תכנית הדרך (תמ"מ 3 שינוי 6 א'). בשנת 2001 תפסה נת"י את החזקה במקרקעין. כל אחד מהתובעים קיבל פיצוי. לטענת התובעים, הם זכאים לפיצויי הפקעה מלאים החל מהמטר הראשון.

השאלה, האם התובעים זכאים לפיצויים מן החסד או שיש לדחות תביעתם זו רק מן הטעם שתביעתם התיישנה, בהתאם לס' 5 לקריטריונים.

ביהמ"ש קבע, כי הצדק עם התובעים. בהלכת ארידור נקבע, כי לצורך חישוב תקופת ההתיישנות, עילת התביעה נולדה, במועד תפיסת החזקה במקרקעין על ידי הרשות, והלכה זו תכנס לתוקף, רק בחלוף 3 שנים ממועד מתן פסק דין ארידור. משמע, מועד תקופת ההתיישנות הוארך לגבי כל תביעה שהוגשה עד ליום 21.3.16. מאחר ובנדון התביעה הוגשה בתקופת המעבר בה חלה הלכת ארידור, הרי שתביעת התובעים לא התיישנה. כמו כן, נקבע, כי אין כל מקום לסייג את הלכת ארידור, לתביעות של נפקעים המוגשות על פי פקודת הקרקעות, ולא להחילו גם על תביעות של נפקעים המוגשות על פי פקודת הדרכים. אין כל היגיון שיהיו קריטריונים שונים בקשר להתיישנות של תביעות, כאשר לגבי החלק של 25% תהיה תקופת התיישנות שונה, מאשר לחלק של 75% הנותרים.

לפיכך, נקבע כי התובעים זכאים לפיצוי "מהמטר הראשון". כן נקבע, כי זהו המקרה הקלאסי העונה על אותם מבחנים אליהם התכוונה הלכת רוטמן, שכן המדובר בכביש בין אזורי (431) וכאשר יתרת הקרקע לא רק שלא הושבחה, אלא ששוויה פחת בעקבות ההפקעה. טענת הנתבעות לפיה, הלכת רוטמן הינה הלכה פרוספקטיבית ולא רטרוספקטיבית, לאור הצורך להגן על אינטרס ההסתמכות- נדחתה, שכן ככלל תקדים משפטי חל רטרוספקטיבי ואף הדבר עוגן בקריטריונים עצמם, שם נקבע תחולה רטרוספקטיבית להלכת רוטמן למשך 7 שנים.

 

הערת מערכת: כידוע פסק-הדין בעניין רוטמן קבע ביחס להפקעות שקדמו לתיקון החוק ב-2010 כי בכל מקום בו לא קיימת השבחה ליתרת החלקה, הרי שלא יהיה מקום להפקיע חלק ללא פיצוי, בית המשפט גם קבע כי הסמכות לבחינה הינה אצל השר, אולם ניתן לתקוף את החלטתו בבית המשפט שלהפקעות, המחוזי.

עם זאת, ברי הוא כי במקום בו מלכתחילה מתבררת המחלוקת בדבר זכויות ושיעור הפיצוי בגין ההפקעה בבית המשפט המחוזי, המתנה להחלטת השר תגרור כפל הליכים ובירורים, ועל כן לדעת המערכת יש מקום לקבוע כי במקרים כאמור, הסמכות עובר מלכתחילה לבית המשפט ולא כערכאת ערעור בלבד.

 

חישוב דמי שימוש ראוייםלפי טובת ההנאה שהופקה מהקרקע

 

שם ומספר הליך: ת"א 10135-10-11 דן פז ואח' נ' קיבוץ אפק

ערכאה: בית משפט השלום בחיפה, בפני כב' השופט אורי גולדקורן.

תאריך מתן פסק הדין: 15.07.16.

ב"כ התובע : עו"ד אריאל בן בש"ט ב"כ הנתבע: עו"ד דביר הורוביץ , שמאי מקרקעין מטעם התובעים : אריק אביגד , שמאי מקרקעין מטעם הקיבוץ: מר נחום פרמינגר

פרטי הנכס: לא צוין.

התובעים השכירו לקיבוץ שטח לעיבוד חקלאי, והתברר להם כי הקיבוץ עשה שימוש בכ-2 דונם לבית עלמין. התובעים הגישו, בין היתר, תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים במקרקעין.

בית המשפט קבע, כי יישום עקרונות הפסיקה במקרה זה מוביל להעדפתה של שיטת השימוש בפועל כקרקע חקלאית על פני שיטת שווי השוק של הקרקע. צוין כי הכלל הרחב באשר לקביעת דמי שימוש ראויים, השואב את הרציונל מדיני עשיית עושר ולא במשפט, הינו בחינת טובת ההנאה שהפיק המשתמש מהשימוש במקרקעין. בהיותו של הקיבוץ שוכר של מקרקעין חקלאיים, יוערכו דמי שכירות ראויים שצדדים סבירים – משכיר מקרקעין חקלאיים ושוכר שלהם – היו מגיעים בהסכמה חופשית לגבי מקרקעין אלו. אמנם שווי השימוש העתידי כולל "ציפיות", אך לא הוכח כי הקרקע החקלאית אמורה הייתה להיות מופשרת וכי קיים צפי לשינוי ייעודה, ולפיכך ההנחה הינה כי מלכתחילה היא נועדה להישאר בייעוד חקלאי לכל משך תקופת השימוש בה. לפיכך, לא שוויה המיטבי של הקרקע יובא בחשבון, אלא השימוש שעשה הקיבוץ בפועל לגידולי שלחין ובעל.

עוד נקבע, כי בקביעת דמי השכירות לא יובאו בחשבון נתונים מעסקאות של רשות מקרקעי ישראל, שאינה "שחקן" שווה-כוחות רגיל בשוק השכרת קרקע חקלאית, ואף לא דמי השכירות שנקבעו בהסכמי השכירות שנכרתו בעבר בין המשכירים והקיבוץ, ואשר אינם מייצגים הסכמות בקרב ספקטרום רחב של "צדדים סבירים".

סוף דבר התביעה התקבלה בחלקה, והנתבע חויב לשלם סך של 25,000 ₪ בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה וריבית, ו-10% מאגרת התביעה בצירוף הצמדה וריבית.

הערת מערכת:

בימים אלו פורסמו קווים מנחים לשמאים לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל שתכליתן להתוות את הדרך להערכת שווי נכסים שנעשה בהם שימוש לא מורשה, זאת על מנת שתשמש בסיס לגביית דמי שימוש ראויים והשבת "העושר" שהופק שלא כדין ממקרקעי הציבור. הנחיות אלו מתייחסות אמנם למקרים בהם נעשה שימוש אסור בקרקע של המדינה, אולם עקרונות השומה האמורות יש להניח כי יסייעו לבחינה של דרכי חישוב דמי שימוש במקרים של פלישה או תפיסה לא מותרת.

 

נתונים מהותיים לקביעת היטל השבחה

 

שם ומספר הליך: ערר 8035/15, 8043/15 נווה אור ש.פ יזמות בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 04.08.16.

ב"כ העוררת: * בתיק זה ייצגו את העוררת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל ממשרדנו. שמאי מטעם העוררת מר יעקב בירנבוים.

פרטי הנכס: חלקות 17-20, 183 בגוש 10646 וחלקה 24 בגוש 10629 באזור התעשייה המזרחי באור עקיבא.

עררים אלו, הוגשו בגין שומה מכרעת ועסקו במספר שאלות שעלו ביחס להיטל ההשבחה אשר נדרש בגין אישור תכנית ש/934 (להלן"התכנית"). תכנית זו, שינתה את ייעודם של מקרקעין המצויים באזור התעשייה המזרחי באור עקיבא, לשכונת מגורים ובה אזורי מגורים שונים (ב' ו-ג'), דרכים ושטחי ציבור, והיא כוללת איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, תנאים רבים להוצאת היתר, לרבות בדיקות קרקע ומי תהום, טיהור קרקעות, הריסה ופינוי מבנים קיימים, ביצוע תשתיות ומטלות ציבוריות שונות.

בערר הועדה המקומית, נטענו שתי טענות האחת, כי אין לכלול רכיב של מע"מ בשווי המקרקעין במצב החדש. השנייה, כי אין לנכות הוצאות (אגרות והיטלי פיתוח) מההשבחה.

ביחס לעניין המע"מ, ועדת הערר ציינה את הפסיקה הענפה הנוגעת לכלל לפיו, רכיב המע"מ יובא בחשבון בשווי המקרקעין, אלא אם כן (החריג) מגיע השמאי המכריע למסקנה שמדובר ב"שוק של עוסקים", כי אז עליו להפחית את רכיב המע"מ משווי המקרקעין (חריג שנקבע בשורה של החלטות ועדות הערר ואומץ לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים, בעמ"נ (י-ם) 17069-03-15).

ועדת הערר קבעה, כי השמאי המכריע בחן את המקרקעין וקבע כי חטיבת הקרקע (כ-35 דונם) מכוונת לגורמים בעלי איתנות פיננסית ויכולות מימון של היקפי בנייה הנלווים. חיזוק נוסף, מצא השמאי בהסכמי המכר של המקרקעין, שנמכרו כחטיבה אחת לחברה בע"מ ובחוברת המכרז של נכסי ההשוואה מהם עלה כי ההשתתפות במכרז הוגבלה לקבלנים ויזמים רשומים.

ועדת הערר קיבלה את טענת העוררת והוסיפה, כי לא בוצעה במקרקעין נשוא הערר/במקרקעין נשואי עסקאות ההשוואה אף עסקה שלא בין "עוסקים" וכי יש להביא בחשבון לא רק את מספר יחידות הדיור, אלא גם את יתר הנסיבות כשמדובר בהקמת שכונה חדשה, ריבוי המטלות הנדרשות לטיהור קרקע, פינוי בית מגורים, הריסת מבני תעשיה קיימים, מטלות ציבוריות, תשתיות חדשות וכו', הכרוכים בסיכונים ועלויות לא שגרתיות, התומכים במסקנת השמאי המכריע.

לעניין הטענה בנוגע להפחתה של אגרות והיטלי פיתוח, ועדת הערר קבעה כי אמנם אין להתחשב בעלויות חיצוניות לתכנית כגון אגרות והיטלי פיתוח (בהתאם לרע"א 147/14 עניין אברמוביץ'). עם זאת, ועדת הערר ציינה כי הטכניקה של ביסוס שווי השוק של הנכס על נתוני השוואה של מכרזי רמ"י, הכוללים גם את עלויות הפיתוח, תוך תיקון השווי ע"י הבאה בחשבון של הוצאות הפיתוח הרלוונטיות במתחם הנדון, ביחס להוצאות הפיתוח בנכסי ההשוואה, הינה מקובלת ולגיטימית בגזירת שווי שוק ממכרזי מנהל ועל כן צדק השמאי המכריע כאשר עשה כן.

לפיכך, דחתה ועדת הערר את הערר שהגישה הועדה המקומית.

מן העבר השני, ועדת הערר קיבלה את חלק מהטענות שהעלתה העוררת בערר מטעמה אשר עסקו, בין היתר, בחובה להביא בחשבון את המטלות הציבוריות שנקבעו בתכנית ובשיעור ההפחתה שקבע השמאי המכריע על דרך של "אומדנה כללית"; וכן את הצורך להביא בחשבון את הפחתת עלות טיהור הקרקע, על השלכותיה, במצב החדש.

ועדת הערר קבעה, כי על פי הפסיקה יש להביא בחשבון את העלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ובכלל זה את הוראות התכנית הנוגעות למטלות הציבוריות שנוכח טיבן הציבורי אמורות להתבצע בידי הרשות ועל כן להתחשב בדחיה הנובעת מהצורך לבצען.

ועדת הערר אף קבעה, כי היא אינה מקבלת את ה"אומדנה הכללית" שקבע השמאי המכריע לצורך ההפחתה של השפעת המטלות הציבוריות, וזאת, בין היתר, משום שלא ערך כל פירוט או תחשיב הכולל את תקופת הדחיה הצפויה בשים לב למכלול הוראות התכנית והמטלות הנדרשות על פיה, שיעור ההיוון וכו'.

ביחס לתנאים להיתר הנוגעים לטיהור הקרקע, ועדת הערר קבעה כי היה על השמאי המכריע לבצע הפחתה בגין התנאים להוצאת היתרי בניה בנוגע לבדיקת קרקעות וטיהורן, וזאת כחלק מחובתו למצות את הבדיקה של נתון מהותי זה ותפקידו לערוך שומה המבוססת על מסד נתונים נכון ורלבנטי ככל האפשר.

לאור זאת, ועדת הערר קיבלה חלקית את הערר שהגישה העוררת ביחס לשתי הטענות הנ"ל והחזירה את השומה לשמאי המכריע לצורך תיקונה וביצוע ההפחתות האמורות.

הערת מערכת: המערכת סבורה כי החלטת ועדת הערר מעידה על מגמה מתחזקת של מעורבות ועדות הערר בהכרעות שמאים מכריעים, ועדת הערר, כפי שהורה המחוקק, מנהלת הליך של בחינת הכרעות השמאים, ואמנם אינה מחליפה את שיקול דעתם, אולם בהחלט בוחנת את סבירות ההחלטה ואת הפירוט המופיע בה ולא נראה כי החלטות המסתמכות על "אומדן" בלבד, יוותרו ללא פירוט מעתה.

 

סמכות ושיקול דעת בבחינת שימוש חורג

 

שם ומספר הליך: ערר 6020/16 חנניה בן שטרית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אופקים ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 24.07.16.

ב"כ הצדדים: בשם העוררעו"ד י.כץ;

בשם הועדה המקומיתעו"ד ר. מסד-סמולניק; בשם המשיב 2 – עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד כרמית רבי

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 1 גוש 39665 מגרשים 16-25 באזור התעשייה באופקים.

ערר זה עוסק בהחלטת הועדה המקומית לאישור בקשה לשימוש חורג ל-5 שנים, מתעשייה למסחר לצורך פתיחת מרכז מסחרי באזור התעשייה באופקים בשטח מבנים שעמד על 8,700 מ"ר. מדובר למעשה בתשעה מגרשים שעל כל אחד מהם מבנה תעשייתי נטוש.

הנימוקים שהיו ביסוד החלטת הועדה המקומית, הם בין היתר, המחסור בשטחי מסחר בעיר, העובדה שהמתחם ממקומם באזור המיועד לשימושי מע"ר ושימושים מעורבים על פי תכנית המתאר החדשה הנמצאת בהליכי אישור והיותם של המבנים במצבם רעוע.

לאור הערות ועדת הערר והידברות שנערכה בין המשיב 2 לוועדה המקומית, צומצם השימוש החורג שהתבקש ל-3,200 מ"ר, והוסכם שיתר המבנים ישופצו והשימוש בהם יהיה בהתאם למותר בהוראות התכנית (תעשיה), והכל כחלק מהבקשה להיתר.

העורר, העלה טענות לפגמים בפרסום ובדרך הגשת הבקשה להיתר ולהעדר הסמכות לאשרה נוכח סטייה ניכרת. כן נטען, כי יש לקדם תכנית לשינוי הייעוד ולהימנע מאישור שימוש חורג במקום.

ועדת הערר ציינה, כי עליה לבחון האם בשימוש החורג יש משום "שינוי הסביבה" ומכאן סטייה ניכרת. בעניין זה, ועדת הערר קבעה כי במובן זה מתקבל הערר חלקית, בהסכמת המשיב 2 וזאת לאור צמצום היקפי הבניה, שכן לשיטתה אין מקום לאשר את היקף הבניה שהתבקש מלכתחילה.

עם זאת, ועדת הערר הבהירה, כי העובדה שמצאה שהבקשה לשימוש חורג כפי שהוגשה מלכתחילה אינה ראויה, מותירה לה עדיין את הסמכות לאשר חלק מהבקשה להיתר שהתבקשה וזאת בהתאם לסע' 152(ד) לחוק, המאפשר לה להיכנס בנעלי הוועדה המקומית.

ועדת הערר קבעה כי משמעות הצמצום חשובה, הן מבחינת היקף השימוש החורג והן מבחינת השפעתו על הסביבה. ועדת הערר ציינה כי מדובר בביתנים המרוכזים לאורכו של רחוב היוצר ובאופן בו ניתן למקד את השימוש לחלק זה של אזור התעשייה, וזאת לעומת הבקשה שהוגשה שכללה ביתנים ברחוב הרתך, לרבות מצדו האחר של הרחוב, החוצה את אזור התעשייה ובעתיד ייתכן שיורחב וישמש כדרך עיקרית.

ועדת הערר הוסיפה, כי ההתחייבות לשיפוץ המבנים הקיימים בייעוד תעשייה משליכה גם היא על בחינת שאלת שינוי "אופי הסביבה", שהרי בכך יהיה כדי להפוך את הייעוד התכנוני לייעוד מעשי כל עוד לא תשונה התכנית החלה על המקרקעין.

בהיבט הסמכות, כמו גם בהיבט שיקול הדעת, ועדת הערר קבעה, שקיימת חשיבות לעובדה שמדובר בביתני תעשייה קיימים ולא בבקשה לבניית מבנים מסחריים חדשים בשימוש חורג. ועדת הערר ציינה, כי אף שעוצמת השיפוץ הנדרשת חשובה לעניין הפעלת שיקול הדעת, הרי במישור הסמכות רואים אנו במצב זה כשימוש חורג במבנה קיים.

לפיכך, ועדת הערר סקרה את הפרמטרים שנסקרו בפסיקה לעניין הפעלת שיקול הדעת בבקשות לשימוש חורג מתכנית ובין היתר, "עצימות" השימוש החורג, היקף השימוש החורג, הפגיעה או הרווח של צדדים נוספים מועד התכנית וההיתר הקיימים, "גישור" לתוכנית עתידית, עקרון ההפיכות; עקרון השקיפות, צורך חיוני ודחוף, תקופת ניסיון ותום לב.

באשר להיקף השימוש החורג ועצימות השימוש החורג, ועדת הערר ציינה כי חרף הצמצום האמור, עדיין מדובר בהיקף ובעצימות ברף הגבוה, ועל כן נדרשת קיומה של הצדקה תכנונית מובהקת וחיונית או דחופה, שאחרת ראוי יהיה להמתין לאישורה של תכנית לשינוי ייעוד.

ועדת הערר ציינה, כי השיקול העיקרי במקרה דנן הוא האינטרס הציבורי במובנו הרחב. מצב בו בשטח עומדים ביתנים נטושים מקשה על הועדה המקומית ועל עיריית אופקים במאמציהם ל"החיות" את העיר. העדר שטחי מסחר בעיר קשה מהווה סוגיה תכנונית חשובה ואף דחופה. עוד צוין, שאף בהתייחס ליישובים אחרים באזור, העיר אופקים מתקשה מאוד להתקדם מבחינה תכנונית ואורבנית. מכאן נובעת הצדקה תכנונית נוספת. והיא הרצון לחזק את העיר מבחינה כלכלית, לאפשר פתיחה מהירה של עסקים בעיר.

ועדת הערר הוסיפה, כי אי שימוש במתחם כה נרחב במרכז עירוני משמעותו המידית הינה בהכרח הזנחה של מקרקעין חשובים אלו. לעומת זאת, שימוש חורג בחלק מהמתחם, תוך התחייבות מבקשי ההיתר לשפץ את יתר הביתנים, יהיה שיפור משמעותי וכאשר מדובר בעיר כמו אופקים ייתכן שמדובר בשיפור דרמטי.

נסכם בקצרה, כי ועדת הערר נתנה משקל גם לכך שהבקשה מהווה "גישור" לתכנית הכוללנית העתידית של אופקים המכוונת לייעוד את האזור למסחר; כי שיפוץ המבנים לא ימנע לחזור ולעשות בהם שימוש לתעשייה ככל שלא תקודם תכנית כאמור; וכי צמצום הבקשה מונעת למעשה פגיעה בצדדים שלישיים ותורמת מאידך לציבור, למשתמשים הצפויים בשימוש החורג ולסביבה.

נוכח מכלול השיקולים הנ"ל ושנסקרו בהחלטה ועדת הערר, אישרה את הבקשה לשימוש חורג ב"גרסתה המצומצמת".

הערת מערכת: נראה על פניו כי בחינת השיקולים לשימוש חורג או להקלות, שיקולים שהינם דומים בדרך כלל, הושפעו במקרה זה בהחלט מהמצב הקיים כבר בשטח, כמו גם מהרשות בה מדובר ומצבה הכלכלי, ועל אף שהיו בהחלט שיקולים לדחות, אושר המתווה באופן שאושר.

בקשה לביטול היתר בניה

 

שם ומספר הליך: ערר רג/5751/14, בעלי הדירות ברח' הסנהדרין ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח'.

ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד הילה סירוטה ליבנה.

תאריך מתן ההחלטה: 08.06.16.

ב"כ המשיבים: עו"ד ענת בירן ועו"ד יואל מזור

פרטי הנכס: רח' הסנהדרין 15 ו- 16 ברמת גן.

בקשה לסילוק ערר על הסף, אשר הוגשה על ידי בעלת ההיתר נשוא הערר. הערר הוגש על ידי בעלי דירות ברח' הסנהדרין 3,5 ו- 11 ברמת גן ואח' לביטול שני היתרי בניה אשר אושרו על ידי הועדה המקומית לבניינים ברח' הסנהדרין 15 ו- 16, במסגרתם ניתן היתר להרוס מבנים קיימים במקרקעין ולבנות תחתם בנייני מגורים בני 8 קומות, קומת גג חלקית ומרתפי חניה. העוררים פנו לוועדה המקומית בבקשה לבטל את ההיתרים באשר נפלו בהם פגמים מהותיים, מאחר וזאת לא השיבה לטענותיהם הגישו העוררים את הערר.

ועדת הערר קבעה כי דין הערר סילוק על הסף הן בשל היעדר זכות לערר והן בשל איחור ושיהוי בהגשתו.

ועדת הערר קבעה כי סעיף 216(ב) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן – "החוק") קובע כי רק למי שהיתרו בוטל יש זכות לערור על פי סעיף זה. הסעיף אינו מעניק זכות ערר למתנגדים להיתר המבקשים לתקוף החלטה, שלא לבטל היתר, וכי ככל שהמבקשים מעוניינים לתקוף את החלטת הועדה המקומית, שלא לבטל ההיתר בהתאם לסעיף 216 לחוק, דינה להידחות.

עוד הוסיפה הועדה וציינה, כי בהתאם לסעיף 216(א) מרגע שהחל אדם בבניה, ממילא הועדה המקומית אינה רשאית לבטל את ההיתר ועל כן, ערר בו מתבקש לבטל החלטה של ועדה, שלא לבטל היתר בנסיבות בהן החלה הבניה, דינו להידחות.

יתר על כן, נקבע כי דין הערר לסילוק על הסף באשר הוגש באיחור רב, הועדה ציטטה את קביעתה של ועדת הערר בירושלים בערר 268-14 שטראוס גרופ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בית שמש ואח' (נבו), שם נקבע כי אף אם נודע למבקשים על מתן היתר בדיעבד, יש לקבוע מסגרת פרוצדורלית להגשת ערר, אשר לא תעלה על 30 ימים מהיום בו נודעה לעורר על הבקשה להיתר או על מתן ההיתר, לפי המוקדם מבניהם. אמנם לוועדת הערר סמכות להורות על הארכת המועדים במקרים מיוחדים, ואולם במקרה דנא האיחור הינו משמעותי וניכר, העולה על שנתיים, שאין לאפשר הארכת מועד.

בשולי הדברים ציינה הועדה כי על פי הדין על העוררים היה להגיש שני עררים נפרדים, מאחר ומדובר בשני היתרים שונים, גם אם הוצאו למקרקעין סמוכים ואף מהטעם הזה נפל פגם בערר.

הערת מערכת:

חלק נכבד מהעררים המוגשים לועדות הערר בעניין רישוי, נדחים על הסף מחמת העדר סמכות, לפיכך קיימת לכאורה לקונה בעניין זה, שכן בתי המשפט קבעו שהערכאה הראשית והנכונה לבירור ביקורת על ועדה מקומית או על היתר הינה ועדת הערר, שאף יכולה להיכנס לנעלי הועדה המקומית ויש לה הכלים לברר, אולם הגבילה את הסמכויות בחוק לחלק מצומצם של מקרים, ברי הוא שמאחר ובית המשפט המנהלי אינה תחליף לבירור ענייני שכן בוחן בעיקר עילות מנהליות, יש לשקול תיקון חקיקתי בעניין זה.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מתנות בין קרובים – בעקבות השינויים הצפויים בהסדר המס שיחול על "בעלי דירות מרובות"
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

הממשלה, בקידומו של שר האוצר משה כחלון, אישרה לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים, מסלול מיסוי חדש לבעלי שלוש דירות ומעלה אשר, ככל שלא יהיו שינויים, יחויבו החל מינואר 2017 בשיעור מס של 1% משווי הדירה הזולה משלוש הדירות שבבעלותם לפי מחירון וטבלאות השמאי הממשלתי. ככל שיש בבעלותם יותר משלוש דירות, המס שיחול הוא בשיעור של 1% גם משווי הדירה הרביעית, החמישית וכך הלאה. המס יוגבל לכל היותר לסך של 1,500 ש"ח בחודש, קרי, 18,000 ₪ לשנה לכל דירה, החל מהדירה השלישית. החוק מעורר לא מעט ביקורת, בכנסת ומחוצה לה, ועקב כך, בעלי הדירות בוחנים תכנוני מס חוקיים, מתוך מטרה להביא לצמצום החבות במס הצפוי.

האפשרויות לתכנוני מס הן רבות ומגוונות ותלויות בכל מקרה ונסיבותיו, אך בין היתר, הן כוללות אפשרות בנסיבות מסויימות לאיחוד של דירות סמוכות, העברת דירה לבעלות חברה בשליטת הבעלים, מכירת דירות קטנות ורכישת דירה אחת גדולה במקומן, העברת דירה לקרוב משפחה ועוד, כאשר כל אחת מהאפשרויות טומנת בחובה יתרונות וחסרונות.

במאמר זה, נסקור את אחת האפשרויות הנפוצות והמועדפות על בעלי דירות מרובות, העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.

החוק החדש קובע בין היתר, כי העברת בעלות בדירה לילדים מתחת לגיל 18 לא תגרום לפטור מחבות במס. גם במצב החוקי כיום, בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים במקרים רבים לרוכש/מוכר אחד לגבי הדירות שבבעלותם. לפיכך, העברת דירה לילדים לצורך תכנון מס, אפשרית רק כאשר הילדים הם מעל לגיל 18.

על פי חוק המתנה, עסקת מתנה מסתיימת ככלל, למעט העברת מקרקעין במתנה, עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה, להבדיל ממתנה שנסתיימה, רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו, וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה "הרעה ניכרת" במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן "מחפיר".

לעומת זאת, בעסקת מתנה של נכס מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, יכולה לשמש ככלי יעיל לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר לדוג' את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים, כמו לדוגמא, במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא, לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים, ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכס ע"י מקבל המתנה, ניתן אף לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה וניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה ועוד.

אלא, שבכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה סטנדרטיים, של הנותן ושל המקבל, אלא, לערוך הסכם משפטי כתוב, מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום העסקה, כגון ייפויי כח ועוד.

כמו כן, כידוע, בעסקת מקרקעין רגילה קיימים ככלל חיובי מס על הצדדים לעסקה, כגון, מס שבח, מס רכישה ולעיתים אף היטל השבחה. בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, קיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה ואף אם יש חבות בהיטל השבחה, עסקת המתנה במקרים מסוימים (תלוי בין היתר במידת הקרבה ובהתקיימותם של תנאים נוספים) לא נחשבת "למימוש" כפי שנפרט בהמשך. תשומת הלב בהקשר זה, כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה ואף איננה תואמת את הגדרת "קרוב" לעניין היטל השבחה.

ההטבה במס שבח – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

הטבה במס רכישה – בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים, כך שיש חבות בשיעור של – 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

עסקת מסוג "העברה בין קרובים", אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה. הגדרת "מימוש זכויות" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית, העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית, ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית: "בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם". תשומת הלב כי כפי שכבר צוין, ההגדרה של "קרוב" לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאי השני הוא, שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב", העברה תחשב למימוש זכויות והיא ככל הנראה תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף האומרת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות, אין פרושה מתן פטור מוחלט מההיטל, אלא, רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, הרי שבעת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, יש לתת את הדעת להיבטים נוספים להם יש השלכות ישירות על מקבל המתנה ועלולות אף למנוע ממנו קבלת הטבות מסוימות בעתיד. ראשית, ההיבט הקנייני של העסקה, לפיו, עם השלמת עסקת המתנה, הדירה יוצאת משליטת בעליה ועוברת לקניינו של מקבל המתנה ויש להיות מודעים להשלכות של עניין זה. חשוב אף לקחת בחשבון, כי בשנים האחרונות קיימת מדיניות ממשלתית שמיטיבה לעיתים עם חסרי דירה, כך לדוגמא, תוכנית מחיר למשתכן, המסבסדת קרקע, פיתוח ואף נותנת מענקים לחסרי דירה, הטבה אותה מקבל המתנה לא יהיה זכאי לקבל. כמו כן, לצורך רכישת דירה נוספת אותה ירכוש בעתיד מקבל המתנה, הבנקים למשכנתאות, בהתאם למדיניות והנחיות בנק ישראל, מאפשרים נטילת משכנתא באחוז נמוך יותר מאשר "חסרי דירה" אשר יבקשו ליטול משכנתא על דירה יחידה. לעיתים, אפילו תנאים לקבלת מלגה אקדמאית קשורים בבעלות מבקש המלגה בדירה.

אנו סבורים כי בכל מקרה ומקרה יש להחליט קודם קניינית מה רוצים לעשות, האם באמת התכוונו להעביר הנכס כעת, ואם כן, אזי יש לבחון לעומק, עם אנשי מקצוע המומחים בתחום לרבות עו"ד רו"ח שמאי וכו', את אפשרויות תכנון המס העומדות על הפרק. אנשי המקצוע יסייעו ויכוונו את הלקוח למתווה תכנון המס המועדף באותן נסיבות תוך ביצוע הערכה מושכלת, מהו המתווה המיסוי המועדף ומהי מערכת ההסכמים הנדרשת בין הצדדים לצורך מימוש ויישום המתווה המיסוי כך שישמור על בעל הדירה ועל זכויותיו באופן המיטבי ביותר.

* האמור אינו מהווה המלצה ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו ולקבל המלצות ספציפיות באמצעות אנשי מקצוע.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

אופן יישומה של "הקלת כחלון" – סעיף 151(ב3)(1) לחוק התכנון והבניה

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

 

שם ומספר הליך: ערר מס' 202/16, אלמוג ב.ז בנייה והשקעות בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות ואח'

ערכאה: ועדת הערר לתכנון ובניה – מחוז חיפה, בפני הרכב הוועדה בראשות יו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך החלטה: 9.8.16  ב"כ המשיבות: עו"ד מיכאל סיגל (ב"כ הועדה המקומית); עו"ד ישי שנידור (ב"כ המשיבה 2).

 

ביום 9.8.16 ניתנה החלטת ועדת הערר במחוז חיפה, העוסקת באופן יישומו של סעיף 151(ב3)(1) לחוק התכנון והבניה, שתוקן במסגרת הוראת שעה מחודש דצמבר 2015.

נזכיר, כי הוראת השעה (אשר זכתה גם לכינוי "הקלת כחלון"), מקנה לוועדה מקומית סמכות לאשר תוספת זכויות בניה במגרשי מגורים, באמצעות הליך של הקלה ובתנאים המנויים בסעיף, וכן מאפשרת בתנאים מסוימים הקלה ממגבלות שנקבעו בתכנית, לגבי מספר יחידות הדיור, מספר הקומות, גובה או תכסית הבנין, וזאת אף אם בהוראות התכנית החלה נקבע כי סטייה מהוראות אלה מהווה סטייה ניכרת, וזאת בין היתר בתנאי כי הקלה זו נדרשת לשם תוספת זכויות הבניה.

במקרה שנדון בפני ועדת הערר, אישרה הועדה המקומית "קריות" הקלה ליזם אשר הגיש בקשה להיתר בניה להקמת מגדל מגורים וכלל בה בקשה להקלות שונות, ואישרה לו תוספת שטחי בניה עיקריים ושטחי שירות, וכן תוספת יחידות דיור ותוספת קומות, בהתאם להוראת השעה, תוך דחיית התנגדויות שהוגשו בקשר עם מתן ההקלות.

במסגרת הערר, תקפו העוררים בין היתר את אופן יישומה של הוראת השעה, כאשר המחלוקת העיקרית בערר נסובה על שאלת הצורך בהקלה במספר הקומות בעבור תוספת השטח לבנייה ועל מידת הפגיעה הנגרמת לעוררות כתוצאה מן ההקלה.

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי זו הפעם הראשונה שיישום "הקלת כחלון" מובא בפני ועדת הערר, ולכן סקרה בהרחבה את מטרות הוראת השעה, ואת הקריטריונים ליישומה.

ועדת הערר קבעה כי כאשר באים לבחון בקשה להקלה במסגרת הוראת השעה, על הועדה המקומית לבחון את הבקשה על פי הקריטריונים ה"רגילים" לאישור הקלה, ובכללן – הצדקה תכנונית לאישור ההקלה, השפעת מתן ההקלה על הסביבה היקף ועצימות ההקלה, ומועד התכנון המאושר, אך כל זאת בכפוף להוראת השעה ולאור מטרותיה.

ביחס לקריטריון ה"הצדקה התכנונית", ציינה ועדת הערר כי הוראת השעה מגדירה למעשה בעצמה את ההצדקה התכנונית להקלה בתוספת השטחים, במספר יחידות הדיור ולהקלות הנלוות, וכי הצדקה תכנונית זו הינה – הצורך בהגדלת היצע יחידות הדיור.

עוד קבעה ועדת הערר כי הוראת השעה מכתיבה גם את ההתייחסות לקריטריון מועד התכנון המאושר, באשר נקבע בהוראת השעה כי היא ניתנת למימוש ביחס לכל תכנית שאושרה לפני תחילתה. משכך, ציינה ועדת הערר, הבדיקה הנדרשת לשם בחינת קריטריון זה, אינה באם מדובר בתכנית ישנה שהוראותיה אינן רלוונטיות עוד, אלא אך אם התכנית נכנסה לתוקף לפני תחילת הוראת השעה, ותו לא.

ועדת הערר קבעה כי על הועדה המקומית להמשיך ולשקול עם זאת את יתר הקריטריונים החלים על הקלות – כגון עצימות ההקלה והשפעתה על הסביבה, לרבות השפעתה על נכסים גובלים ועל הסביבה הרחבה יותר בהיבט של כושר נשיאת תשתיות, מבני ציבור, שטחים פתוחים וכו', וציינה כי גם שיקול זה מוצא ביטויו בהוראת השעה, המחייבת את הועדה המקומית לבסס החלטתה על חוות דעת מהנדס הועדה, שהוצגה לפניה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור.

לעניין זה, ציינה ועדת הערר כי על הוועדה המקומית לציין באופן מפורש בכל החלטה בה הוחלט לאשר תוספת שטחי בניה בהקלה, כי הונחה בפניה חוות דעת מהנדס הוועדה, וכי החלטתה ניתנה על בסיס חוות הדעת והמידע שהתקבל בה.

לעניין תנאי הסף הקבוע בהוראת השעה, לפיו מתן "הקלות נלוות" כגון – תוספת קומות, תתאפשר רק אם מתן הקלה זו דרושה לשם תוספת זכויות הבניה, ציינה ועדת הערר כי ככלל, לשם בחינת תנאי זה צריך שתובא בפני הוועדה המקומית חוות דעת תכנונית המפרטת מדוע נדרשת ההקלה מהוראות התכנית, זאת במיוחד מקום שבו מבוקשת הקלה מהוראה עיצובית שנקבע כי חריגה ממנה תהיה סטייה ניכרת, כפי המצב בענייננו.

היות ובמקרה הנדון הועדה המקומית לא התייחסה כלל בהחלטתה לתנאי הסף הנ"ל, ציינה ועדת הערר כי לכאורה די היה בעובדה זו כדי להשיב את הדיון בבקשה לוועדה המקומית. יחד עם זאת, נוכח העובדה כי מדובר היה על פרויקט של 220 יח"ד במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, ועדת הערר לא ראתה לנכון לעכב עוד את ההליך מעבר לנדרש, והחליטה (ברוב דעות) להיכנס בנעלי הועדה המקומית ולבחון בעצמה את הצורך בתוספת הקומות לשם הוספת השטחים, על בסיס חוות הדעת אשר הוגשו לה על ידי העוררים ועל ידי המשיבה 2 ועל בסיס החלופות שהוצגו בפניה בדיון.

לגופו של ענין, קבעה ועדת הערר כי לא נגרמה פגיעה למקרקעי העוררות, וכי תוספת הקומות אכן נדרשת לשם הוספת השטחים.

מטעמים אלה ומטעמים אחרים, דחתה ועדת הערר ברוב דעות את הערר.

בדעת מיעוט, ציינה נציגת מתכננת המחוז, כי אי בחינתם של כושר נשיאת התשתיות וחלופות תכנוניות, מהווה פגם מהותי במילוי הוראת החוק, אשר יכול להביא לפגיעה בחיי היומיום באוכלוסייה העתידית בפרויקט, ולכן סברה כי יש להשיב את הבקשה להיתר לדיון מחודש בוועדה המקומית, תוך פירוט הדרישות בחוק כאמור לעיל, תוך קציבת תקופה של 14 יום להשלמת ההליכים הנדרשים.

בסיומה של ההחלטה, חזרה ועדת הערר והדגישה כי:

"על הוועדה המקומית ליישם את הוראת השעה על פי הוראותיה ובהתאם למפורט בהחלטה זו, בכל הבקשות העתידיות למימוש "הקלת כחלון". על הוועדה המקומית לוודא כי מובאים בפניה כל המסמכים והמידע הדרושים לצורך קבלת ההחלטה על אישור ההקלות כמפורט בגוף ההחלטה, ולפעול ברוח הוראת השעה והצורך הציבורי בגינו נחקקה, תוך איזונו אל מול צורך ציבורי בתכנון מאוזן ותואם סביבה. למותר לציין כי צריך שיהיה ביטוי בהחלטת הוועדה המתפרסמת בציבור,  לבסיס הנתונים (המסמכים, חוות הדעת והבדיקות) עליו ביססה את החלטתה באופן שיקל על הציבור לבחון את ההחלטה ולרדת לפשרה. למותר לציין, כי האמור לעיל רלוונטי לכל וועדה מקומית אשר לפתחה מונחת בקשה מסוג זה"

הערת מערכת:

נזכיר, כי ביום 7.8.2016 פורסם חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 108 – הוראת שעה), התשע"ו-2016, הצפוי לעמוד בתוקפו עד ליום 1/8/2021, ואשר נועד לסייע אף הוא להגדלת היצע יחידות הדיור.

התיקון לחוק במסגרת הוראת השעה, מבקש לחייב ככלל ועדות מקומיות (שאינן במחוזות הדרום או הצפון), להעניק הקלה בשיעור 10% מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבניה במגרש, על פי התכנית החלה על שטחו, אף אם התכנית קובעת כי הדבר יהווה סטייה ניכרת, וזאת בהתקיים כל התנאים שנכללו בסעיף 147(ח) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, ובכללם – תנאים לעניין שטח הדירות כתוצאה ממתן ההקלה, הסכמת כל בעלי הזכויות במגרש, ייעוד המגרש למגורים בבנייה רוויה, מועד כניסת התכנית לתוקף ועוד.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

היחס שבין תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב,

לבין תביעת פיצויים על בסיס דיני הנזיקין הכלליים

 

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן

 

שם ומספר הליך: רע"א 6483/15, ע"א 6866/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' רות קטן ו- 56 אח'

ערכאה: בית המשפט העליון – לפני כבוד השופטים י' דנציגר, נ' סולברג, ע' ברון. המקרקעין: כביש 471 – כביש 'מכבית', גבעת שמואל וקריית אונו.

תאריך החלטה: 2.8.16  ב"כ הנתיבי ישראל: עו"ד דיקלה טואשי; עו"ד רונה פריימן ב"כ המערערים: עו"ד שחר הררי; עו"ד מירב תהילה ב"כ משרד התחבורה: עו"ד שמרית גולן.

 

המערערים, בעלי זכויות בדירות הסמוכות לכביש, סבלו בעבר ובהווה ממטרדים בלתי פוסקים במהלך ביצוע העבודות ומעת שהכביש נפתח לתנועה. לטענתם, אמנם אושרו תכניות בניין עיר המאפשרות את סלילת הכביש, אולם העבודות בוצעו ללא היתר בניה וללא ההרשאה הנדרשת; זאת ועוד, לטענתם, נתיבי ישראל לא מיגנה את דירות המערערים מפני רעש, למרות שהיה עליה לעשות כן לפי הוראות התכנית החלה על הכביש. עילות התביעה הן נזיקיות: רשלנות, מטרד והפרת חובה חקוקה; ראשי הנזק שנתבעו הם הוצאות חשמל מוגברות, הוצאות ניקיון עודפות, נזקים הנדסיים כתוצאה מעבודות הסלילה, ונזק כללי לנכסים.

נתיבי ישראל הגישה בקשה לסילוק התביעה על הסף, שם נטען כי יש לסלק את התביעה כולה על הסף בהתבסס על מספר נימוקים, כאשר המרכזי שבהם הוא מיצוי העילה על-ידי המערערים שמקרקעיהם גובלים בתחום התכנית, בכך שהגישו – או יכולים היו להגיש – תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

בקשתה נתיבי ישראל התקבלה באופן חלקי על ידי ביהמ"ש המחוזי. על החלטה זו הוגש ערעור לביהמ"ש העליון על ידי התובעים ובקשת רשות הערעור על ידי נתיבי ישראל, המבקשת לקבוע כי יש לסלק חלקים נוספים מן התביעה על הסף.

קביעת ביהמ"ש העליון (פסק דינו המקיף של כב' השופט נ' סולברג):

בבוחנו את היחס בין תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק לבין תביעת פיצויים על בסיס דיני הנזיקין הכלליים, דן ביהמ"ש בסוגיות הבאות:

  1. תביעה נזיקית אשר הנזק הנטען בה ניתן כולו לפיצוי במסגרת סעיף 197-

ככלל, מי שיכול היה לתבוע פיצוי במסגרת סעיף 197 ולא עשה כן, הריהו מנוּע מלתבוע אותו פיצוי בתביעה נזיקית; ואולם, בנסיבות המתאימות, כאשר הניזוק מראה כי מחדלוֹ מלתבוע במסגרת סעיף 197 נובע מן העוולה הנזיקית הנטענת, יהא זה מוצדק להורות על הארכת מועד ההתיישנות, בכפוף למכלול נסיבות העניין.

  1. תביעה נזיקית אשר הנזק הנטען בה חורג מגדר האפשר לפי סעיף 197, ואשר מבוססת על עוולה נזיקית ממשפחת העוולות הקנייניות-

נזק שסעיף 197 אינו מעניק פיצוי בגינו אינו יכול להיתבע על בסיס הטענה, שהתכנית שאושרה יוצרת מטרדים, ככל שמדובר במטרד הנובע במישרין מן התוכנית. אולם, מי שכלל אינו זכאי להגיש תביעה לפי סעיף 197 (למשל, משום שמקרקעיו אינם גובלים בתכנית המאושרת), פתוחה בפניו האפשרות להגיש תביעה אזרחית על בסיס טענה לקיומו של מטרד, או נזקים אחרים שנגרמו לו בגין אישור התכנית.

  1. תביעה נזיקית המבוססת על עוולות נזיקיות אחרות-

ניתן לתבוע בתביעה נזיקית פיצוי עבור נזק שסעיף 197 אינו מעניק פיצוי בגינו, אם העוולה הנזיקית אינה עוולה קניינית, אלא מבוססת על התנהגות מעוולת של המזיק, כגון רשלנות או הפרת חובה חקוקה. אמנם, ככל שמדובר ברשלנות במסגרת הליך התכנון, הכלל הוא כי יש להעלות טענות על כך במסגרת הליך ההתנגדות, ורק במצבים חריגים תותר העלאת טענה ממין זה במסגרת הליך נזיקי מאוחר.

בנדון, נקבע בין היתר, כי קביעתו של ביהמ"ש המחוזי בדין יסודה, כי יש לדחות על הסף התביעה בגין נזק כללי לנכסים, משום שהיא זהה לתביעה בגין ירידת הערך הנתבעת במסגרת סעיף 197. יחד עם זאת, ככל שההוצאות החשמל והניקון שנתבעו בהליך דנן הן הוצאות שאינן נובעות באופן ישיר מן התכנית, היינו שמעבר להוצאות חשמל וניקיון הנגזרות מעצם אישור התכנית לסלילת הכביש, נגרמו למערערים הוצאות נוספות, בגין התרשלות באופן סלילת הכביש וכיוצא בזה, אזי היה מקום לדון בתביעתם זו. סוף דבר, הערעור על כל חלקיו נדחה; ובקשת רשות הערעור התקבלה בחלקה, במובן זה שסוגיית הוצאות החשמל והניקיון העודפות תובא שנית לפתחו של בית המשפט המחוזי, ורק אם בית המשפט יווכח כי התביעה בהקשר זה מבוססת על טענה נזיקית שאינה נובעת מעצם אישורה של התכנית, תיוותר זו על כנה.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

דרך חישוב מס רכישה בבני זוג

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

שם ומספר הליך: ע"א 4006/13, ברייר אלון ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' השופטים ס' ג'ובראן, ח' מלצר, נ' הנדל.

תאריך החלטה: 1.8.16  ב"כ המשיבה: עו"ד יאיר זילברברג.

 

הרינו לעדכן על פסק דין שניתן בבית המשפט העליון במסגרת ערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שליד בית המשפט המחוזי בחיפה.

הערעור מתמקד בשאלת חישוב מס הרכישה החל על בני זוג שרוכשים דירת מגורים כאשר לאחד מהם זו "דירה יחידה" ולשני דירה נוספת. האם הבסיס לחישוב מס הרכישה הינו שווי חלקו היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירת המגורים, או שמא שוויה הכולל של הדירה?

המערערים, בני זוג נשואים, רכשו דירת מגורים בסך של 3,000,000 ₪ (להלן: "הדירה השנייה"). בבעלותו של המערער 1 (להלן: "אלון") מצויה דירה נוספת, אשר נרכשה על ידו, טרם שנישא לאשתו (להלן: "ענבל"). הצדדים אינם חלוקים על כך, שהזכויות בדירה הנ"ל שייכות לאלון בלבד ולענבל אין כל זיקה אליה. אשר על כן, אין מחלוקת בין הצדדים כי ביחס לרכישת הדירה השנייה יש לראות את ענבל כרוכשת "דירה יחידה" במשמעות סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, ואת אלון כרוכש דירת מגורים שאיננה יחידה במשמעות סעיף 9(ג1א)(1) לחוק.

בדיווח שהגישו בני הזוג למשרדי מיסוי מקרקעין על רכישת הדירה השנייה, גזרו בני הזוג את שיעור מס הרכישה שיש להטיל עליהם, לשיטתם, משווי הזכויות בנפרד, של כל אחד מהם בדירה. קרי, החישוב נערך כאילו רכש כל אחד מבני הזוג חצי דירה בשווי 1,500,000 ₪. מנגד, בשומה שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין, חושב מס הרכישה בגין מלוא סכום התמורה ששולמה בעבור הדירה, 3,000,000 ש"ח, כאילו הייתה הדירה, דירתם היחידה של בני הזוג ומסכום המס הכולל שהתקבל חויבה ענבל במחצית הסכום. בשלב השני,  חושב מס הרכישה בגין מלוא סכום התמורה, כאילו הייתה הדירה "דירה נוספת", שאיננה מזכה את בעליה בהטבות, ומסכום המס שהתקבל על פי חישוב זה, חויב אלון במחצית הסכום.

בית המשפט ניתח את ההסדר המעוגן בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ואת ההסדר הקבוע בתקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין, וציין כי בן זוג שאין בבעלותו דירה נוספת, ייחשב לרוכש "דירה יחידה" במשמעות סעיף 9 לחוק, ויהיה זכאי ליהנות משיעור מס רכישה מופחת. במלים אחרות, בעלותו של אחד מבני הזוג בדירה נוספת, איננה גורעת מזכותו של בן הזוג השני בהטבת מס, ועל כן במקרים שבהם רק לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת – לא יראו את בני הזוג כ"רוכש אחד" לצורך רכישת דירת המגורים המשותפת.

בית המשפט קבע בפסק דינו כי, שומת בני הזוג מובילה לכך שבן הזוג, אשר איננו זכאי להטבת מס בהיותו בעלים של דירה נוספת, ישלם על חלקו היחסי בדירה, שיעור מס נמוך מזה שהוא היה נדרש לשלם, אילו היה רוכש את אותו חלק בלבד בנסיבות אחרות. בכך, בן הזוג האמור יזכה, הלכה למעשה, להטבת מס יתרה – שלא כדין.

עוד מרחיב ומציין בית המשפט כי, השומה המוצעת על ידי בני הזוג, חותרת תחת ההיגיון הקנייני והכלכלי המונח בבסיס העסקה שנעשית בידי בני זוג לרכישת דירת מגורים לעצמם באופן שמרוקן מתוכן את "חזקת התא המשפחתי". התייחסות לרכישת הדירה המשותפת כאל שתי רכישות נפרדות של שתי דירות נפרדות לחלוטין, כביכול, כפי שמציעים בני הזוג, בעוד שברי כי לא כך הדבר מבחינת מהות הרכישה ומהות הרוכשים. מדובר כמובן ברכישה דירת מגורים, הנרכשת במשותף על ידי בני זוג, כדי לקיים את צרכיו המשותפים של תא משפחתי אחד, הגם שבני הזוג נישומים למעשה בנפרד בגין הרכישה. גישת בני הזוג, אשר מבקשת לפצל את הרכישה, לשתי רכישות נפרדות כביכול, יוצרת פיקציה בנסיבות ואיננה ראויה.

הערעור נדחה, בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

הדרך בה בוחר בית המשפט לערוך את החישוב הנפרד לכל אחד מבני הזוג מתבססת, בין היתר, על העקרון שנקבע בהלכת פלם (ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין נ. פלם, (מיסים, י"ח (5) מדור ה ע' 96) שם נקבע כי יש לערוך חישוב מס רכישה נפרד לכל אחד מבני הזוג וזאת במקרה בו לאחד מבני הזוג הרכישה היא של דירה ראשונה ולאחר זו רכישה של דירה נוספת (זאת לאור הסכם ממון שהיה ביניהם).

 

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה תקנות המחייבות שקיפות מצד משווקי קרקעות בעת מכירת קרקעות שאינן זמינות לבניה

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

 

ביום 1 באוגוסט 2016 אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת את תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה).

מטיוטת התקנות (שטרם פורסמו וממילא טרם נכנסו לתוקפן), וכן מן ההודעה שהוציאה ועדת הכלכלה לעיתונות בדבר אישורן, עולה בין היתר כי במסגרת התקנות, יחויב כל עוסק המפרסם למכירה קרקע שלא חלה עליה תכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתרים מכוחה (קרקע שאינה זמינה לבניה), לגלות לצרכן כבר בשלב הפרסום, כי הקרקע המוצעת למכירה אינה זמינה לבניה, וכן יחוייב משווק הקרקע למסור לרוכש הפוטנציאלי שומת הערכת שווי, אשר תכלול, בין היתר, מידע על סיכויי הפשרת הקרקע לבניה, מידע על ערכי הקרקע העדכניים ועל ערכי הקרקע הצפויים במקרה של הפשרתה לבניה, וכל זאת לכל הפחות מספר ימים טרם ביצוע הרכישה.

מדברי ההסבר שצורפו לטיוטת התקנות, עולה כי מטרתן הינה להגן על הצרכן ההדיוט הניזון אך ורק מן המידע שמציג בפניו המשווק, ועלול "להתפתות" ולרכוש קרקע במחיר גבוה בהרבה מערכה האמיתי, כאשר לרוב אין באפשרות אותו צרכן להעריך נכונה את סיכויי הפשרתה של הקרקע לבניה. בדברי ההסבר צוין עוד כי בעשור האחרון חלה עלייה ניכרת בעסקאות לרכישת קרקע חקלאית והיקפן עומד על כ-4.5 מיליארד ₪, כאשר מרבית רוכשי הקרקעות הוא ממעמד הביניים אשר אינו יכול לרכוש דירה, ורוכש את הקרקע כמעין תחליף, הנשען פעמים רבות על ספקולציות בלתי מבוססות.

הערת מערכת: החלטת ועדת הכלכלה מהוות נדבך נוסף במסגרת המאמץ הנעשה מצד רשויות השלטון להצרת צעדיהם של סוחרי הקרקעות החקלאיות, ולצמצום התופעה שהתרחבה בשנים האחרונות, של שיווק קרקעות בלתי זמינות לבניה במחירים מנופחים יחסית לשוויים האובייקטיבי. כפי שציינו בעלון עו"ד עד נדל"ן מס' 63 (1/11/2014), בספטמבר 2014, אישרה מועצת שמאי המקרקעין את תקן שמאי מס' 22, העוסק בשומה של קרקע שאינה מאושרת לבניה, המשווקת לציבור מתוך צפייה ומצג שתאושר בה בניה בעתיד. נזכיר כי על פי תקן 22, שאליו מפנות גם התקנות שאושרו עתה, בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע מסוג זה, תהא חובה על השמאי בין היתר להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצב הנוכחי ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לרוכש הקרקע לא תאושר ולא תתקיים.

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

נדחתה בקשה לדיון נוסף בעניין הלכת "אופק קרדן"

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

שם ומספר הליך: דנ"מ  4093/16 אופק קרדן השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב אשקלון

ערכאה: בית המשפט העליון – לפני כבוד הנשיאה מ' נאור

תאריך החלטה: 1.8.16  ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה מרכוס.

 

ביום 20.4.16 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 505/15, שעומד בבסיס הבקשה לדיון נוסף שבנדון, ואשר עסק במצב שבו ניתן היתר בניה על ידי ועדה מקומית בעקבות תכנית מתאר ארצית לתחנות דלק (תמ"א 18/4), ובשאלה האם המועד הקובע לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מועד אישור תכנית המתאר הארצית או יום הנפקת היתר הבניה.

לצורך הבנת הדברים, נציין את עיקרי השתלשלות ההליכים שקדמו לו ושדנו בשאלה הנ"ל. בתחילת הדרך נדונה השאלה, אצל השמאי המכריע וועדת הערר, אשר קבעו כי האירוע שחולל את ההשבחה הוא תכנית המתאר הארצית והמועד לקביעת ההשבחה יהיה מועד אישורה.

על החלטות אלו, הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, כאשר בין לבין, ניתן פסק הדין בעניין "אליק רון" (ע"א 3002/12), אשר הבהיר שגם כאשר מדובר בזכויות מותנות בתכנית (מותנות באישור מוסד התכנון), האירוע המשביח חייב להיות אחד משלושת האירועים הקבועים בחוק, ובמקרה זה, אישור התכנית ועל כן יש לייחס את ההשבחה לתכנית ולמועד תחילתה. עם זאת, בית המשפט בעניין "רון" קבע, כי מימושן של זכויות מותנות בתכנית, נעשה בשני שלבים – בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבניה ועל כן ההשבחה תיגבה בכל אחד מהשלבים בהתאם לחלק היחסי של ההשבחה (ע"פ מידת הוודאות והערכה שמאית של ההשבחה שנוצלה בכל אחד מהשלבים).

משכך, בית המשפט המחוזי בעניין שבנדון, ראה עצמו כפוף להלכת "רון" וקבע כי על השמאי המכריע לערוך שומה דו שלבית שחלקה הראשון יתייחס להשבחה במגבלת הזכויות המותנות כפי שנקבעו בתמ"א 18/4 אשר פורסמה ביום 9.7.2006; השלב השני של השומה יתייחס למועד אישור התוכנית המפורטת ומתן היתר הבנייה – דהיינו 12.6.2012.

על כך הוגשה בקשת רשות ערעור, ובית המשפט העליון (השופט י' עמית בהסכמת השופטים ד' ברק-ארז ו-י' דנציגר) החליט לדון בה וקבע שכאשר מדובר בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה כדי שתצמח השבחה לבעל מקרקעין כבר ממועד תחילתה, המועד הקובע להשבחה ייחשב מועד הוצאתו של היתר הבניה (להלן: "פסק הדין").

פסק הדין התבסס בעיקרו על מספר נימוקים, ובין היתר, על ההלכה שנקבעה בעניין "מועש" (רע"א 384/99), שבה נקבע כי אישורה של תכנית מתאר ארצית מוביל לשינוי בתכנית מתאר מקומית, שבתורה יוצרת את ההשבחה במקרקעין. עם זאת, בית המשפט ציין, כי השאלה מה הוא מועד תחילתה של התכנית המקומית ה"מעודכנת" – שהוא המועד הקובע לעניין שומת היטל ההשבחה – לא נדונה באותו עניין.

לפיכך, לצורך איתור פעולת התכנון ה"משביחה" ממנה נגזר המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, ביצע ביהמ"ש היקש מפסה"ד שניתן בעניין "מגן אינטרנשיונל" (בר"מ 1560/13) במסגרתו נדונה שאלת המועד להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בגין תמ"א 36, שהתוותה עקרונות להצבת מתקני שידור (אנטנות סלולאריות) בכל שטח המדינה. בפסה"ד נקבע, כי את הפגיעה הקונקרטית במקרקעין ניתן לזהות אך במועד ההיתר, שכן רק אז ניתן לדעת היכן ימוקמו מתקני השידור ובהתאם אלו מקרקעין עשויים להיפגע.

בית המשפט ציין, כי הפסיקה הנ"ל בעניין ירידת ערך, משמשת כמעין "תמונת ראי" לסיטואציות בהן נדרש בעל מקרקעין לשלם היטל השבחה. בהתאם לכך, מסקנת בית המשפט הייתה, שכאשר עסקינן בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה, מועד אירוע המס, המועד הקובע, יהא במועד מתן היתר הבניה – המועד שבו זכתה התכנית הארצית הכללית למימוש קונקרטי במקרקעין הספציפיים.

בבקשה לדיון נוסף, נטענו טענות רבות, ובין היתר, כי מדובר בהלכה חדשה, חשובה וקשה הסותרת את האמור בחוק ואף סותרת הלכות קודמות.

למרות זאת, החליטה כב' הנשיאה, שגם אם יש בפסק הדין חידוש מסוים,  אין מדובר בקביעתהּ של הלכה חדשה אלא לכל היותר בפיתוחהּ של הלכה קיימת, המתבססת על העקרונות שהותוו בפסקי הדין מועש, מגן אינטרנשיונל ורון, ובכך לבד אין כדי להצדיק דיון נוסף.

הערת מערכת:

יש שיטענו כי בנסיבות העניין המסקנה שאליה הגיע ביהמ"ש הינה ראויה, שכן כפי שצוין בפסה"ד, קיים קושי באימוץ הגישה הקיימת, שלפיה כל אימת שנמכרת קרקע באזור תעשיה במקום כלשהו במדינה, תוכן שומה שתעריך את הסיכוי שיינתן היתר בניה לתחנת דלק באותה קרקע – הדבר אינו ריאלי וצפוי להוביל לריבוי התדיינויות.

לעמדה זו, מצטרפים יתרונות כגון, העובדה שזו לא דורשת בחינה ספקולטיבית של השאלה מה הסיכוי שיינתן היתר בנייה, מתן פטור מתשלום היטל במקום שבו המקרקעין נמכרים בטרם ניתן היתר (סוגיות דומות שנדונו בעניין אליק רון), הגשמה של תכלית ההתעשרות של כל פרט כתוצאה ממהלך תכנוני.

עם זאת, יש הטוענים כי פסק הדין הנ"ל מעלה לא מעט קשיים, וזאת בין היתר לאור הקביעה לפיה אירוע המס במקרה של תכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית, יהא במתן היתר הבנייה, המהווה למעשה "אירוע משביח חדש ופסיקתי" ויש שיאמרו כי הדבר עומד בניגוד לפסקי הדין שניתנו בעניין "מועש" ובעניין "אליק רון".

יתרה מזו, יש שיטענו כי לא היה מקום לבצע היקש מהפסיקה בעניין "מגן" אשר עסקה במועד לתביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק בגין תכנית מתאר ארצית. זאת, בין היתר, משום שלשון החוק הנוגעת ל"אירוע" הרלוונטי בכל אחד מהמקרים נוקטת לשון שונה באופן מפורש. בעוד שבכל הנוגע לירידת ערך, ה"תכנית הפוגעת" יכולה להיות כל תכנית, הרי שבכל הנוגע להיטל השבחה החוק מדבר על "תכנית מתאר מקומית או מפורטת בלבד".

בנוסף לכך, נראה כי תוצאת פסק הדין אף חורגת מלשונו של סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק, המורה כי יום תחילת התכנית יהא המועד הקובע לעניין ההשבחה, שכן בפסה"ד נקבע כאמור כי מתן ההיתר יהווה כמועד הקובע.

לסיכום, נראה כי ראוי היה שכל הסוגיה תיפתר על ידי הבהרות ברורות בחוק, המתייחסות מפורשות למקרים אלו, בעיקר שכיום תכניות מתאר ארציות רבות הינן ברמת פירוט שונה מבעבר ומאפשרות בנייה מכוחן ישירות.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

 

 הסכמי שיתוף – כדרך למימוש וחלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין

 מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • הודעה בדבר תיקון לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) – סטייה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב.
  • הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 108 – הוראת שעה) (חובת מתן הקלה לתוספת דירות למגורים), התשע"ו-2016.
  • החלטת רשות מקרקעי ישראל 1473 בניה למגורים בקיבוצים מתחדשים – הסדר ביניים.
  • החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1471: "הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז"- תיקון להחלטה מס' 1136.
  • החלטת רשות מקרקעי ישראל מספר 1469 – הוראות בדבר סעיף 29 ג' לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 307-0412676, שם התכנית: תוספת זכויות בניה על הגג לתכנית חריש/1/א.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מס': 307-0412684, שם התכנית: תוספת זכויות של עד 25 מ"ר ליח"ד בתכנית חריש/1/א
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב תמ"מ 5/1/5 – הארכה והרחבה של רצועת הרכבת הקלה במקטע תל אביב – בת ים לצורך הפעלה מוקדמת ותפעול שוטף.

·     הודעה בדבר העברת תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור תמ"א 18/ 4/ 2 – תחנות תדלוק.

 

עדכוני פסיקה

 

  • חוזים – מקרקעיןע"א 4752/14 ע"א 4759/14 נכסי רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב ואח' - טענת התיישנות בהסכם מותלה ועקרון חוקיות המנהל.
  •  פירוק שיתוףע"א 33851-04-15 עזבון מנוח שלמה אהרוני ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח'- אופן חלוקת זכויות בפירוק שיתוף בעקבות ביטול רישום של בית משותף.
  • מקרקעיןה"פ 32649-01-16 עמרם את מסיקה יזמות ובניה בע"מ נ' מוסטפא עבד אלקאדר ואח'- השפעת עקרון תום הלב על תחרות בין זכויות במקרקעין.
  •  שכר טרחה ויזמותת"א 46006-07-13 תמיר שאבי נ' רגינה עגיב (כחלון)- שכ"ט בגין פעולות להשבחת מקרקעין.
  • היטל השבחהערר מס' 1/16/48 יהושע וטובי גרינפלד נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מצפה אפק- שאלת התיישנות, החבות בהיטל השבחה ובקשה להפחתת ריבית פיגורים.
  • היטל השבחהערר בב/85121/13 נאות שש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברקלא ניתן לחייב שוכרת משנה בהיטל השבחה.
  •  היטל השבחהערר 8056/14 הועדה המקומית מצפה אפק נ' יעקב מזרחי- היטל השבחה – הכללת רכיב המע"מ.

 

 ————————————————————-

מאמר

 

הסכמי שיתוף – כדרך למימוש וחלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין

          מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

 

ישנם מקרים שונים של שותפות במקרקעין, כך לדוגמא כאשר מספר אנשים ירשו יחדיו קרקע, כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין ביחד עם רוכשים נוספים, או כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין כאשר יתר המקרקעין הינם בבעלות של בעלי זכויות נוספים.

המשותף לכל המקרים הללו הוא שהבעלות המשותפת במקרקעין אינה מאפשרת לכל אחד מהבעלים לעשות בחלקו במקרקעין כראות עיניו.

כך לדוגמא, ישנם מקרים רבים בהם בעלי זכויות במקרקעין רוצים להניע הליך של בניה עליהם ואולם, לאור העובדה שיש עמם בעלי זכויות נוספים, באותם המקרקעין, והזכויות של כל אחד מהבעלים אינן מסוימות ("במושע"), נדרשים הם להגיע להסכמות עם יתר השותפים על מנת שיוכלו לעשות כן.

כך גם כאשר בעלים משותפים של מקרקעין, רוצים לחלק את הזכויות במקרקעין באופן שכל אחד מהבעלים יהא בעלים של חלק מסוים במקרקעין ויוכל לפעול בחלקו באופן עצמאי וללא תלות בבעלים האחרים, וכך גם כאשר בעלים משותפים רוצים להגדיר על מי תחול ההפקעה מקום בו תהא כזו וכיוצ"ב.

עריכת הסכם שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין, זוהי דרך טובה להסדיר את אופן חלוקת המקרקעין, השימוש בהם וניהולם, ואף את דרך סיום השיתוף בין השותפים. במאמר זה להלן, נפרט על היתרונות והחסרונות הגלומים בעריכת הסכמי שיתוף.

סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין") מגדיר את ברירת המחדל מקום בו יש בעלות משותפת במקרקעין כדלקמן: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". בהתאם לכך, ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) הינה בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמא, אם ישנם שני שותפים האחד בעל 30% והאחר בעל 70% מהמקרקעין, כי אז בעלותו של הראשון תהא 30% בכל גרגר חול במקרקעין ובעלות האחר 70% בכל גרגר חול במקרקעין.

עולה אפוא כי ככל שלא יסוכם אחרת בין הבעלים הרי שנדרשת הסכמה משותפת של כל בעלי הזכויות לכל דבר הקשור במקרקעין, דבר המקשה מאד על פיתוחם, בניה עליהם ומכירת הבנוי. גם המחוקק ראה זאת לנגד עינו ועל כן אפשר לצדדים להסדיר את מערכת ההסכמות ביניהם הנוגעות למקרקעין.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע מהו הסכם שיתוף, כדלקמן:" (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36 (הסעיפים המגדירים את הניהול והשימוש חלוקת ההוצאות וכיוצ"ב – צ.ש, ד.ס.ה). בהתאם לסעיף זה, ניתן לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכאשר הסכם זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין, מחייב הוא את כולם, גם את הצדדים לו גם את חלפיהם וגם צדדים שלישיים. על פי ההלכה הפסוקה תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני (כפי שנקבע בדעת הרוב בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243.

במסגרת הסכם שיתוף ניתן לייחד לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות חלק מוגדר במקרקעין, בו רשאי הוא לפעול כבעל זכויות בלעדי מבלי להידרש להסכמות של הבעלים הנוספים, ניתן לקבוע שימושים משותפים ככל הנדרש, לדוגמא היה ונדרש ליצור שביל מעבר ברגל או ברכב באופן שתתאפשר גישה למגרשם של כל אחד מהבעלים, וניתן במקרים מסוימים לקבוע כי יהיו זיקות הנאה בין חלק של בעלים אחד לטובת חלקו של בעלים אחר. במסגרת ההסכם, חשוב להגדיר באופן מפורט ככל הניתן את כל מערכת היחסים בין הבעלים השונים, את אופן קבלת ההחלטות, דרך תשלום ההוצאות, את זכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו, להגדיר כיצד תשפיע הפקעת זכויות על חלקו של כל אחד במקרקעין וכן להגדיר את דרך סיום השותפות.

קיימים מצבים בהם ישנם מספר בעלי זכויות במקרקעין המעוניינים להקים יחדיו פרויקט בבניה משותפת. במקרה זה, חלוקת הזכויות, בעין, בין הבעלים, תבוצע במקרים רבים בשלב מאוחר יותר במסגרת הבקשה להיתר, כאשר יהא תכנון מפורט לפרויקט, וניתן יהיה לדעת באופן מדויק מה עתיד להיבנות. ואולם, אנו סבורים כי בכדי להימנע מחילוקי דעות במהלך קידום הפרויקט והקמתו, מומלץ כי בעלי הזכויות יערכו ביניהם עוד קודם לכן,  הסכם לשיתוף פעולה המגדיר את דרך קבלת ההחלטות, אופן חלוקת ההוצאות, דרך חלוקת היחידות שיבנו וכיוצ"ב. הסכם כאמור איננו ניתן לרישום כהסכם חלוקה מכיוון שאין מצורף לו תשריט, אך ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות מביצוע עסקה ללא הסכמת צד שלישי (לדוגמא עוה"ד המלווה את הפרויקט) אשר לא ניתן יהיה לבצע טרנזקציות במקרקעין ללא קבלת הסכמתו לכך. בדרך זו, ניתן למנוע העברת זכויות לצד ג' מבלי להכפיפו להסכמת הצדדים בהסכם שיתוף הפעולה, ובסבירות גבוהה יותר ניתן יהיה להשלים את הפרויקט מבלי להידרש בכל שלב להסכמה מחודשת בכל דבר וענין.

חשוב להדגיש כי הסכם שיתוף, אינו משנה את הקביעה של החוק כי הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס ובחלק המיוחד לכל אחד מהשותפים.

תוצאות חלוקת הזכויות במסגרת הסכם השיתוף נבחנת במקרים שונים בפסיקה. כך, לדוגמא נבחנה סוגיית תחולתה של הפקעה של חלק יחסי של חלקה על חלוקת הזכויות בין הצדדים. כך לדוגמא בעא(חי) 4623-03-12 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ. מוחמד עטא קעדאן (9.7.12), דעת הרוב קבעה, כי משהייתה חלוקה בפועל של החלקה על פי המוסכם בין הצדדים, והצדדים נהגו על פי חלוקה זו שנים רבות, וכן היתה הפרדה מוחלטת בין חלקו של כל אחד ואחד מהצדדים, לא היה מקום לערוך חלוקה מחדש לאור ההפקעה הצפויה ועל כל אחד מהצדדים "לספוג" את ההפקעה כאשר היא נופלת בחלקו.

בחינה נוספת של חלוקת הזכויות בהסכם שיתוף נדונה לאחרונה בפסק הדין בענין ביזבי (הפ (מרכז) 24723-10-15 עליזה ביזבי נ' זנט פחימה ואח', מיום 30.6.16) שם נבחנה השאלה: כיצד יחולקו זכויות בניה המוקנות מכוח תכנית לשינוי ייעוד, מקום בו הזכויות הוקנו על חלק מחלקה שיועד במסגרת הסכם שיתוף לבעלים ספציפי.

בפסק דין ביזבי, היו הצדדים להליך בעלים של מקרקעין אותם קיבלו בירושה. בין המורישים וחלק מהיורשים שהיוו את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, נחתם "הסכם חלוקה ושיתוף במקרקעין" אשר נועד להסדיר את זכויות הצדדים במקרקעין ובמסגרתו אף נערך תרשים חלוקה של הזכויות. בצד הסכם השיתוף ותרשים החלוקה נחתם גם הסכם מתנה וזאת על מנת שחלוקת הזכויות תהא בהתאם למפורט בתרשים (להלן: "ההסכמים").

הצדדים ניסו לרשום את ההסכמים בלשכת רישום המקרקעין ואולם מכיוון שלא הצליחו לעשות כן, הם הכינו מסמך "אישור הסכמים" בכדי ליתן להם תוקף של הסכמים נוטריונים.

בשנת 2011 (כ 10 שנים לאחר החלוקה האמורה) התקבלה החלטה בוועדה המקומית לתכנון ולבניה בדבר שינוי ייעוד חלק מהמקרקעין מייעוד חקלאי לתעשייה ולמסחר (להלן: "התוכנית"). התוכנית חלה אך ורק ביחס לחלק המקרקעין שיוחד למבקשת על פי תרשים החלוקה.

בשנת 2014 המבקשת עתרה לבית המשפט ועל בסיס הסכמת הצדדים ניתן פסק דין לפיו ירשמו ההסכמים כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

המבקשת פנתה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בבקשה שיעדכנו את טבלת ההקצאות כך שהזכויות יוקצו לה בלבד ואף הגישה התנגדות לתוכנית בדרישה שתתוקן טבלת האיזון. הוועדה המקומית דחתה את התנגדות המבקשת וקבעה כי אין בהערת האזהרה כדי לשנות מזכות הקניין של הבעלים הרשומים וחלקם היחסי. בהסכמת הצדדים והוועדה המקומית, נמחק הליך שהגישה המבקשת כנגדם, וסוכם כי תשלומי האיזון יעוכבו בידי הוועדה המקומית עד להכרעת זכויות הצדדים במקרקעין.

במסגרת התובענה הנדונה למתן פסק דין הצהרתי, נדרש בית המשפט המחוזי מחוז מרכז-לוד, באמצעות כב' השופט יעקב שפסר, לבחון האם לאור ההסכם ותשריט החלוקה, זכאית המבקשת ליהנות באופן בלעדי משינוי הייעוד, או שמא יש להחיל זאת על החלקה כולה.

כב' בית המשפט בחן את נוסח ההסכמים וניסה ללמוד מהם על אומד דעת הצדדים. מחד גיסא, הוגדר בהסכם החלוקה ובתשריט החלוקה, ייחוד חלקים ספציפיים מהחלקה לכל אחד מהבעלים והובהר כי כל אחד יוכל לעשות בחלקו כל שימוש מבלי להזדקק להסכמת האחר, אך מאידך גיסא נכתב בהסכם כי "ידוע לצדדים שתוך כדי הליכי הרפרצלציה יופקעו שטחי קרקע לצרכי ציבור והשטחים שיופקעו לפי המפה לצרכי רשום לא יתחשבו בחלוקה הפנימית שלפי התרשים אלא בצרכי הצבור בלבד, ולכן מתחייבים הצדדים לבצע שינויי התאמה בחלוקה הפנימית, כך שחלקי ההפקעה יתחלקו שווה בשווה 1/3 לכל צד" [וכאן הוסף בכתב יד: "יחסית לחלקו של כל צד במגרש"]".

המשיבים 1-3 ניסו לטעון כי החלוקה הפנימית של החלקה עליה הסכימו כפופה לשינויים שיכפו על ידי הרשויות כדוגמת תכנית שינוי הייעוד דנא.

ואולם, בית המשפט דחה עמדה זו, וקבע כי לאור הסכמות הצדדים בהסכם החלוקה, לאור ייחוד המגרשים בתשריט החלוקה, לאור העובדה שהתוכנית אינה משנה את המגרשים על פי תשריט החלוקה, ולאור העובדה שהתוכנית מקצה שטח חלופי בגודל הזהה לשטח המופקע מהמגרש של המבקשת, יש להורות כי השטח החלופי ייכלל אך ורק בשטחה של המבקשת (במקום השטח שהופקע). בית המשפט מבסס קביעתו זו גם על העובדה שהמשיבים הפורמאליים  4-5 אשר היו חלק מהסכם החלוקה המקורי, תמכו בעמדת המשיבה על אף שזה לכאורה מנוגד לאינטרס האישי שלהם.

להשלמת הדברים נפנה לחלקים מן ההסבר המפורט שניתן על-ידי בית המשפט העליון בעניין חזקיהו (ע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.2012); להלן: "עניין חזקיהו"):

"דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים……על אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר (מפי השופט י' כהן) כי "ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין אפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה". בין הנפקויות לדוגמה שצוינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין. כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה".

מהמפורט לעיל עולה כי נודעת חשיבות רבה לקיומו של הסכם שיתוף בין בעלים משותפים, וחשוב כי הסכם זה ישקף בצורה ברורה את כוונת הצדדים ויתייחס למירב הסיטואציות המצריכות הסדרה ביחסים בין השותפים. חשוב מאד כי הסכם כזה יערך על ידי עורכי דין המומחים בתחום אשר ידעו לשקף בניסוחים את אותן ההבנות באופן שבמבחן התוצאה ניתן יהיה למצוא את המענה בהסכם מבלי להידרש לניהול הליכים משפטיים בין השותפים. יצוין בהקשר זה, כי קרקעות בהן בעלי הזכויות מאוגדים בהסכם שיתוף, הרבה יותר אטרקטיביות עבור יזמים המעוניינים לבצע עסקאות, ואף זה יאפשר לקבל מימון לבנייה עליהן.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

הודעה בדבר תיקון לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) –

סטייה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב

בעקבות אישור ופרסום תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה) (תיקון), התשע"ו-2016, המסדירות מקומות חנייה לרכב דו גלגלי ומעודדות נסיעה בתחבורה ציבורית, באמצעות הפחתת מקומות חניה בבניינים חדשים שיבנו באזורים הסמוכים למערכת להסעת המונים, תוקנה במקביל גם תקנה 2(15) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002, לפיה ניתן יהיה לצמצם את מס' מקומות החניה באופן התואם את הקבוע בתקנות החדשות בדבר התקנת מקומות חניה מבלי שהדבר ייחשב כסטייה ניכרת.

 

הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 108 – הוראת שעה)

(חובת מתן הקלה לתוספת דירות למגורים), התשע"ו-2016

ביום 11/7/2016 פורסמה ברשומות הצעת החוק הנ"ל. הצעת החוק נועדה להתמודד עם המצב המתואר בדברי ההסבר אשר צורפו אליה, ולפיהם בעוד חוק התכנון והבניה והתקנות על פיו מקנים שיקול דעת וסמכות לוועדות המקומיות לאשר בתנאים מסוימים הקלה למבקש היתר והגדלת מספר דירות המגורים המרבי שנקבע בתכנית, דבר שהיה עשוי להביא להגדלה ניכרת במספר הדירות הנבנות בכלל ובמספר הדירות הקטנות בפרט, הרי שבפועל ועדות מקומיות רבות מסרבות באופן גורף לאשר תוספת לדירות מגורים, אף שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית, דבר שהביא לכך שבפועל חלה בשנים האחרונות ירידה ניכרת בהיקף הבניה של דירות קטנות ובעיקר דירות שלושה חדרים המיועדות לזוגות צעירים ולאוכלוסייה מבוגרת.

במסגרת האמור הוצעו בין היתר הקביעות הבאות: ועדה מקומית תהיה מחויבת לתת הקלה לתוספת דירות למגורים בתחום רשות עירונית, בשיעור של 10%, אך לא יותר מ-20%, מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבניה על מגרש, או על מספר מגרשים גובלים, לפי העניין, על פי הוראות התכנית החלה על המגרש, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראותיה לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, וזאת בהתקיים מספר תנאים מצטברים, כגון: שטחן הממוצע של דירות המגורים במגרש או במגרשים, לפי העניין, לאחר מתן ההקלה, יעלה על 80 מ"ר; שטחה של כל דירת מגורים שתיווסף לבניין מעבר למותר לפי תכנית, לא יעלה על 80 מ"ר; הבקשה להקלה תהיה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש או במגרשים לפי העניין; המגרש מיועד למגורים בבניה רוויה; בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת התוספת; התכנית נכנסה לתוקף לפני 1 בינואר 2011, והיא אינה תכנית לפינוי ובינוי; בבקשה להקלה צוין מס' דירות המגורים המותרות לבניה במגרש לפי התכנית וההקלות שאורו לגבי מספר דירות המגורים במגרש או המגרשים קודם להגשתה.

עם זאת, הצעת החוק מבקשת לקבוע כי חובת מתן ההקלה לא תחול על ועדה מקומית במחוז הצפון או הדרום, או בתחום רשות מקומית ששר האוצר קבע לגביה בצו, כי נוכח קיומו של מלאי מספיק של דירות קטנות בתחומה בשנה שקדמה למועד מתן הצו, אין צורך או הצדקה לחייב מתן הקלה.

כמו כן, פרט לחובת מתן ההקלה המפורטת לעיל, הצעת החוק אף מבקשת לעגן במסגרת חוק התכנון והבניה (כהוראת שעה), חלק מסמכויות הועדה המקומית הקבועה כבר כיום בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, ובמסגרת זו לקבוע כי ועדה מקומית תהיה רשאית לתן הקלה לתוספת דירות למגורים בשיעור העולה על 20% אך לא יותר מ -30%, אשר שטחן הממוצע עולה על 70 מ"ר, אם הוצגה חוות דעת מהנדס הועדה המתייחסת לתמהיל הדירות המתקבל לאחר התוספת והשתלבותן בסביבה והמאשרת שמוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי חניה בסביבת הבניין, נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.

עוד מוצע במסגרת זו, כי הועדה המקומית תהא רשאית להתנות את הוספת דירות המגורים בכך שהדירות הנוספות בשיעור שעולה על 20% ישמשו למגורי בניה המקום (כהגדרתו בהצעת החוק), וכי תנאי זה יהיה תקף ל-10 שנים מיום מתן תעודת גמר.

בדברי ההסבר להצעת החוק צוין עם זאת כי בעת הכנת הצעת החוק לקריאה שניה ושלישית, יישקל הצורך בעיגון הסמכות הקבועה כיום בתקנות סטייה ניכרת כמפורט לעיל, בחקיקה ראשית.

 

החלטת רשות מקרקעי ישראל 1473 בניה למגורים בקיבוצים מתחדשים – הסדר ביניים

החלטה 1473 מיום 15.06.2016, המבטלת את החלטה 1425, במסגרתה החליטה מועצת מקרקעי ישראל בעניין הסדר ביניים לחתימה על בקשות להיתר בניה להקמת בתי מגורים חדשים בחלקות המגורים בקיבוצים מתחדשים, נקבע כי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") תחתום על בקשה להיתר בניה להקמת בית מגורים בחלקת המגורים בקיבוץ עבור חבר חדש אשר יופנה לרשות על ידי הקיבוץ עד למועד הקובע, בכפוף להחלטת הקיבוץ והחבר החדש לפעול באחת מן החלופות הבאות:

חלופה ראשונה:

הקיבוץ יגיש בקשה מלאה להצטרפות לאחד ממסלולי הבניה, המפורטים להלן ולהעמדת ערבויות ע"י החבר החדש והקיבוץ, הערבויות יחולטו על ידי הרשות ככל שהחבר לא יעמוד בתשלום הנדרש ממנו במועד:

  1. במקרה שהקיבוץ לא יצטרף למסלול בניה עד למועד הקובע, ישלם החבר החדש, דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך המגרש.
  2. במקרה שהקיבוץ יצטרף להסדר הקבוע בהחלטת מועצה 1411 או בהחלטה 1477, הקיבוץ והחבר החדש יידרשו לעמוד בתנאים הקבועים באותה ההחלטה.
  3. הצטרפות הקיבוץ לאחד ממסלולי הבניה תותנה בהסדרת כל השימושים החורגים בהתאם להוראות ההחלטה. לא יוסדרו השימושים ידרשו החברים החדשים לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע עבור מגרשי המגורים.
  4. קיבוץ אשר יבקש לעבור ממסלול בניה על פי החלטת מועצה מספר 751 למסלול בניה על פי החלטת מועצה מספר 1411 או למסלול בניה על פי החלטת מועצה מספר 1447 לאחר המועד הקובע, יידרש לעמוד בהוראות המעבר הקבועות בהחלטות אלה במלואן, ללא זכות קיזוז.
  5. חבר חדש אשר יבקש לבנות בהיקף בינוי מעל 160 מ"ר, יידרש להפקיד ערבות בנקאית בגובה 91% עבור הבניה הנוספת מעל 160 מ"ר (חלף תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים כקבוע בהחלטת מועצה מספר 1085).

חלופה שניה:

האגודה תפנה לרשות חברים חדשים בצרוף החלטה של האסיפה הכללית של האגודה המאשרת לפעול בהתאם לחלופה זו. תנאי לחתימת הרשות על הבקשה להיתר בניה הינו הפקדת ערבות בנקאית, על ידי החבר החדש, בגובה 91% מערך המגרש. במקרה שהקיבוץ לא יגיש בקשה מלאה להצטרפות לאחד ממסלולי הבניה עד למועד הקובע, הרשות תחלט את הערבות הבנקאית ותקצה את המגרש לחבר החדש. השטח שיוקצה לחבר החדש ייגרע משטח המשבצת של הקיבוץ וייחתם לגביו חוזה חכירה פרטני; אם הקיבוץ יחליט בעתיד להצטרף לאחד ממסלולי השיוך, החבר החדש ו/או הקיבוץ לא יהא זכאי להתחשבנות כלשהי.

בנוסף, בהוראות כלליות נקבע כי כל המגרשים בגינם מבוקשת חתימת הרשות על בקשה להיתר בניה יכללו בשטח חלקת המגורים. חבר חדש יתחייב שלא לבוא בכל טענה ו/או תביעה כלפי הרשות ביחס להסדר או לטיב הזכויות שלו במגרש. עד להצטרפות הקיבוץ לאחד ממסלולי הבניה וביצוע התשלומים לרשות על פי המסלול שנבחר או עד לחילוט הערבות, בחלוף המועד הקובע, המוקדם מבניהם, החבר החדש לא יהיה זכאי לחתום על חוזה חכירה ביחס למגרש ו/או לקבל התחייבות לרישום משכנתא. ההסדר יחייב את הקיבוץ ואת החברים גם אם טרם אושרה תכנית לצורכי רישום בקשר למגרשי המגורים בחלקת המגורים. במקרה של שינוי בשטח המגרש בעקבות אישור תכנית, לא תיערך התחשבנות כספית בשל שינוי בשטח המגרש אשר לא יעלה או ירד מ- 20% משטחו של המגרש בהתאם לתכנית חלוקה ובלבד שאין שינוי בהיקף הבינוי. אין בהסדר הביניים אשר גובש, לגרוע מכל חובה אחרת על פי החלטות המועצה ונהלי הרשות, בקשר לבניה למגורים בקיבוצים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1471: "הקצאת העברת זכויות ושינוי יעוד או ניצול בנכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז"- תיקון להחלטה מס' 1136

בבג"ץ 11087/05 חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י נ' מדינת ישראל, קבע בית המשפט העליון, כי החלטה 1136 בנוסחה, אינה ניתנת ליישום בהציבה כלל גורף הפוגע בסוג חוכרים שזכו להטבות שאינן משמעותיות ועל כן יש לערוך הבחנות בין קבוצות החוכרים ולהשוות דינם של החוכרים הציבוריים אשר להם ניתנו הטבות קלות ערך לדינם של חוכרים פרטיים.

בהתאם לפסק דין זה תוקנה החלטה 1136 והוחלפה על ידי החלטה 1471, אשר ערכה בין היתר את התיקונים הבאים:

ההחלטה עורכת הבחנה בין נכסים אשר הוקצו עד ליום 17.5.1965 ומיום 17.5.1965. עד ליום זה, על מנת שהחלטה זו תחול, הטבה אחת צריכה לחול. ומתאריך זה, שתי הטבות צריכות לחול. ואלה הן ההטבות:

  1. תשלום דמי חכירה מופחתים.
  2. פטור ממכרז.
  3. שומת קרקע ביעוד ציבורי. מקום בו השומה הייתה ביעוד סחיר והערך היסודי של המגרש היה שווה או קטן ל-60% מהשומה, תחשב שומה זו כשומה ליעוד ציבורי.

תיקונים נוספים שהחלטה זו עורכת:

הגדלת שטח המקרקעין לביצוע עסקות שינוי יעוד וניצול באזורי עדיפות לאומית עד ל-15 דונם. וכן הפחתת שיעור דמי ההיתר בגין עסקות שינוי יעוד וניצול ל-31%, למשך שנתיים, מיום אישור החלטת המועצה, וזאת בשינוי יעוד אשר עיקרו למטרת מגורים. עבור נכס שטרם הופקדה בגינו תכנית לשינוי ייעוד, יימנו השנתיים מיום הפקדת התוכנית ולא יותר מ-5 שנים מיום אישור החלטה זו.

 

 

החלטת מינהל מקרקעי ישראל מספר 1469 – הוראות בדבר סעיף 29 ג'

לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור

סעיף 29 ג' לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 קובע כי נקלטה בוועדה הארצית לקידום תכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, תכנית מועדפת לדיור או נקלטה לפי חוק התכנון, במוסד התכנון המוסמך, תכנית רחבת היקף לדיור, הכוללות בתחומן קרקע להשבה או שנשלחה הודעה לעניין תכנית רחבת היקף לדיור בתוקף הכוללת בתחומה קרקע להשבה, יציעו הממונים לבעל הזכויות לגבי הקרקע להשבה להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בהסכם שעניינו השבת הזכויות לבעל הקרקע או מי מטעמו, וכן מסירת החזקה בקרקע לידי רשות מקרקעי ישראל או מי מטעמה (להלן: "הסכם השבה").

בהתאם להוראות סעיף זה לחוק, קבע המנהל בהחלטה מס' 1469 מיום 15.06.2016, הוראות אשר יחולו על הסכם ההשבה ובניהן:

  1. קביעת מועד השבת הזכויות ומסירת החזקה.
  2. מסירת החזקה בקרקע להשבה לידי הרשות או מי מטעמה תהיה כשהיא פנויה וריקה מכל אדם, מיטלטלין, בעלי חיים וכל הבנוי והנטוע עליהם ומכל דבר אחר המחובר אליהם חיבור של קבע.
  3. הרשות תישא בהוצאות פינוי הקרקע.
  4. הרשות לא תישא בעלויות פינוי של מיטלטלין ו/או מחוברים ו/או פסולות ו/או אדם המצויים בקרקע להשבה ללא היתר כדין ו/או בניגוד להסכם הקצאת הזכויות.
  5. קביעת תמריצים וגובה התמריצים למפנים.
  6. כל צד יישא בתשלומי המיסים, האגרות או ההיטלים החלים עליו לפי דין וכל תשלום החל על המקרקעין עד למועד ההשבה, לרבות מס שבח אשר יחול על בעל הזכויות.
  7. לסכום התמריץ המיוחד יתווסף מס ערך מוסף כנגד המצאת חשבונית מס כדין.

כן נקבע, כי לרשות הסמכות לפעול ככל שאדם לא יחתום על הסכם להשבה, להחתמתו על ההסכם ולפינויו מהמקרקעין, לרבות הוצאת צו לסילוק יד.

לאחר חלוף המועד הקבוע לתחולת הוראת השעה (ארבע שנים ממועד כניסת החוק לתוקף) יחולו רק החלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלבנטיות בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית.

במקביל, ביום 27.06.2016, התקבלה הצעה לתיקון מס' 3 לחוק ולפיה בסעיף 29ב(ב) יובהר כי משלוח הודעה לבעל עניין, הינה בדבר הגשת תכנית מועדפת לדיור רחבת היקף בתוקף.

כמו כן, ביום 06.07.2016, פורסמה הצעה לתיקון מס' 4 לחוק, בה מוצע, בין השאר, להרחיב את סוגי התכניות המועדפות לדיור שניתן להביא בפני הועדה, כך שניתן יהיה להגיש לוועדה גם תכניות לפינוי ובינוי ותכניות החלות על קרקע פרטית מרובת בעלים. כן מוצע ליתן סמכות לוועדה להתאים גבולות מדויקים של מתחם בהתאם למצב הקרקע ולצרכים התכנוניים, לרבות הרחבת הגבולות מעבר לשטח שהוכרז עליו, להרחיב את הגדרת סוגי הקרקעות שניתן להכריז עליהן כעל מתחמים מועדפים. עוד מוצע לקבוע כי שר האוצר יקבע אמות מידה שוויוניות לפיהן יגבש הצוות את המלצותיו לגבי הכרזה על קרקע מרובת בעלים כעל מתחם מועדף לדיור.

בנוסף מוצע לקבוע כי בתכנית מאושרת החלה על מקרקע ישראל, יוקצו  30% מסך היחידות להשכרה לטווח ארוך ויחידות להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת ובתכנית החלה על מקרקעין מרובי בעלים יוקצו 15% מסך היחידות להשכרה לטווח ארוך. חובה זו לא תחול על מתחמי פינוי בינוי וביישובי מיעוטים.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס': 307-0412676,

שם התכנית: תוספת זכויות בניה על הגג לתכנית חריש/1/א

הריני לעדכן כי ביום 14/7/2016 פורסמה להפקדה ברשומות תכנית מפורטת שעניינה תוספת זכויות בניה ליחידות דיור הממוקמות בקומה העליונה של הבניין. התכנית המוצעת מבקשת לקבוע תוספת זכויות בניה של עד 60 מ"ר לכל יח"ד עליונה במבנה מגורים בייעודים "מגורים ב'" ו"מגורים ומסחר" הממוקמים בתוך שטח תכנית חריש/1/א, וכן הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי לתוספת זו.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מס': 307-0412684,

שם התכנית: תוספת זכויות של עד 25 מ"ר ליח"ד בתכנית חריש/1/א

הריני לעדכן כי ביום 14/7/2016, פורסמה להפקדה ברשומות תכנית מפורטת שעניינה תוספת שטחי בניה של עד 25 מ"ר לכל דירה בייעוד "מגורים ב'" ו"מגורים מסחר" בתחום תכנית חריש/א/1 ביישוב חריש.

תוספת שטחי הבניה תינתן לבניינים קיימים ומאוכלסים כחוק. התוספת תינתן לבניית אגפים שלמים לפי עקרון "בניין גדל" בהגדרות התכנית.

בנוסף, קובעת התכנית הוראות נוספות לבניית מסתורי אשפה בבניינים בתחום תכנית חריש/א/1, וכן תוספת שימוש למרפאות בייעוד "מגורים ומסחר" בתחום תכנית חריש/1/א.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב תמ"מ 5/1/5 –

הארכה והרחבה של רצועת הרכבת הקלה במקטע תל אביב – בת ים לצורך הפעלה מוקדמת ותפעול שוטף

הרינו  לעדכן על הפקדת התכנית שבנדון, שמטרתה להאריך ולהרחיב את רצועת המסילה של הרכבת הקלה במקטע ת"א-בת ים ולהסדיר את השימושים הנדרשים לצורך הפעלה מוקדמת ותפעול שוטף.

ניתן להגיש התנגדויות לתכנית תוך חודשיים מפרסום ההודעה בדבר ההפקדה בעיתונות.

 

הודעה בדבר העברת תכנית מתאר ארצית ברמה מפורטת להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור

תמ"א 18/ 4/ 2 – תחנות תדלוק

המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה על העברת תמ"א 2/4/18 – תחנות תדלוק, החלה על כל שטח מדינת ישראל, להערות הוועדות המחוזיות לפי ס' 52 לחוק התו"ב ולהשגות הציבור. מטרות התכנית הינן קביעת מרחקים מינימליים מתחנות תדלוק המנפקות גפ"מ וגט"ד וכן שינוי שיטת חישוב שטחי בינוי מותרים בתחנות תדלוק. התכנית האמורה נמצאת בארכיב מינהל התכנון, קרית בן גוריון, רח' קפלן 2, ירושלים ובארכיבי הוועדות המחוזיות לתכנון ובניה. כל המעוניין רשאי לעיין בתכנית. כמו כן, כל המעוניין בקרקע או כל פרט תכנוני אחר, הרואה עצמו נפגע על ידי התכנית רשאי להגיש הערותיו והשגותיו לתכנית עד ליום 28.8.16 למזכיר המועצה הארצית לתכנון ובניה.

 

עדכוני פסיקה

 

טענת התיישנות בהסכם מותלה ועקרון חוקיות המנהל

שם ומספר הליך: ע"א 4752/14 , ע"א 4759/14 נכסי רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים א' חיות, י' עמית, ד' ברק-ארז.

תאריך פסק הדין: 16.06.16.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 7225 בתל אביב.

ב"כ המשיבות בע"א 4752/15 והמערערות בע"א 4759/14:          עוה"ד שלום זינגר ואייל גור.

לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים הוגשו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בו התקבלה תביעת חברת נכסי רמת אביב בע"מ (להלן: "החברה") להצהיר על בטלותם של שני הסכמים שנכרתו בינה ובין עיריית תל אביב-יפו והוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב בקשר לפרויקט סביוני רמת אביב בתל-אביב.

בית המשפט פותח וסוקר את סעיף 6 לחוק ההתיישנות הקובע כי "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה" ומציין בהקשר זה כי יום לידתה של עילת התביעה הוא היום "שבו מתקיימות כל העובדות החיוניות הנדרשות לביסוס תביעה שניתן להצליח בה ולזכות בסעד המבוקש".

בענייננו, עיקר טענותיה של החברה התבססו על אי-החוקיות שדבקה בהסכם הראשון בשל ההתניה שהתנו העירייה והוועדה את תמיכתן בתכנית החדשה, בכך שהחברה תתחייב להקים על חשבונה מבני ציבור בסך של כ-9.5 מיליון דולר. בית המשפט קובע כי, ההתניה מצאה את מקומה בהסכם הראשון בין הצדדים משנת 2001, כך שכל העובדות הצריכות לטענת אי-החוקיות היו קיימות וידועות כבר במועד זה. לאור האמור קובע בית המשפט כי, העילה לעתור לפסלות ההסכם נולדה, אם כן, במועד כריתתו כך שהתובענה להצהיר על בטלות ההסכמים בעילה של אי חוקיות שהגישה החברה בשנת 2012 – התיישנה. עוד מציין בית המשפט כי חוזה על תנאי הוא חוזה שלם, בעל תוקף מלא כבר ממועד כריתתו כך שטענות בדבר היותו חוזה מותלה אינן רלוונטיות לעניין טענת ההתיישנות.

כב' השופטת חיות מוסיפה ומציינת, למעלה מן הצורך, כי להשקפתה, מדובר בענייננו במקרה מובהק שבו פעלה הרשות המקומית בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הציבורי ובראשם עקרון חוקיות המינהל. השופטת מזכירה דברים שנקבעו כבר בפסק הדין ע"א 7368/06, דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה ואח' (להלן: "דירות יוקרה"): "כוחה של הרשות הציבורית נובע מהסמכויות שהוקנו לה בדין, ואין בלתן. הדין הוא שמוליד את כוחה של הרשות לפעול, וגבולות כוחה מתוחמים לגבולות ההסמכה שהוענקה לה בדין". עוד מוסיפה ומאזכרת השופטת כי בדירות יוקרה נפסק כי הטלת חיובים בהעדר הסמכה מפורשת לכך בדין עשויה להיות "נגועה בשרירות ובהפליה. היא פותחת פתח מסוכן למעשי שחיתות. היא עלולה לפגוע בקניינו של הפרט ללא הצדקה ועוגן מספקים". קביעות אלה משתרעות גם על הטלת חיובים שניתן לראות בהם "מעין היטל או אגרה", ככל שהרשות לא הוסמכה בדין. בענייננו קובעת השופטת, כי בצדק טענה החברה כי התשלום הנוסף שדרשה הרשות המקומית כתנאי לתמיכתה באישור התכנית החדשה, ניתן לראותו כ"מעין היטל השבחה" אותו דרשה הרשות ללא הסמכה בדין וזאת בנוסף להיטל השבחה בסך של כ-80 מיליון ש"ח שהוטל עליה כחוק בגין הפרויקט ואותו שילמה.

לאור האמור לעיל, בית המשפט קיבל את ערעורן של העירייה והוועדה, ביטל את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי, וקבע כי דין תביעתה של החברה להידחות מחמת התיישנות. בנסיבות העניין ונוכח האופן שבו התנהלה הרשות המקומית, לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

לדעת המערכת, יש מקום לשקול לתקן החוק ולקבוע כי קיימת לבית המשפט הסמכות לדחות טענת הגנה של התיישנות בנסיבות שיקבעו, העובדה שטענת התיישנות העולה בהזדמנות הראשונה יכולה לדחות תביעה גם אם מתברר כי העיכוב לא גרם כל נזק וכי לדוגמא הצד השני היה מודע לאפשרות התביעה ו/או לא שינה מצבו לרעה וכל המסמכים והעדים מצויים, אינה בהכרח צודקת ונכונה, "קל וחומר" הוא כשמדובר ברשות או גוף הנוהג לשמור מסמכים על פי חובה חוקית.

 

אופן חלוקת זכויות בפירוק שיתוף בעקבות ביטול רישום של בית משותף

שם ומספר הליך: ע"א (ת"א) 33851-04-15 עזבון המנוח שלמה אהרוני ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים י' שנלר, סג"נ-אב"ד, ד"ר ק' ורדי, סג"נ, ח' ברנר.

תאריך פסק הדין: 21.06.16.

ב"כ המשיבות: עוה"ד יגאל דורון, יצחק הוס ותמר לרנר.

פרטי הנכס: "בית מרכזים", רחוב קיבוץ גלויות בתל אביב חלקה 77 גוש 7087.

ביוני 2003 נשרף "בית מרכזים", בניין שהיה ממוקם ברחוב קיבוץ גלויות תל אביב (חלקה 77 גוש 7087); חלקו נהרס כליל ושאריתו נהרסה על פי צו הריסה שהוציאה עיריית תל אביב-יפו.

ביום 18.11.2014 הגישו חלק מבעלי הזכויות ב-83% מהרכוש המשותף, בקשה לביטול רישום הבית המשותף וביום 2.9.2008 המפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל-אביב הוציאה תחת ידה צו ביטול רישום בית משותף וקבעה, בהתאם להוראות סעיף 147 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), כי רישום הזכויות במקרקעין יעשה על פי זכויות בעלי הזכויות ברכוש המשותף.

החלטה זו הובילה לניהולם של מספר הליכים בין הצדדים, אשר סופם בהכרעה שנתקבלה בעליון, ואשר קיבלה את עמדת המפקחת על רישום המקרקעין, והוסיפה כי ביטול רישום בית משותף אינו מאיין תוקפן של הוראות קנייניות הקיימות בתקנון הבית המשותף, וככל שקיימות הוראות בתקנון כיצד יש לרשום את הזכויות במקרים של ביטול רישום בית משותף, יש להתייחס להוראות אלה בעת הרישום. כן צוין כי המסגרת הנכונה לדון בשאלת שווי הזכויות, ובתוך שכך שווי שאינו נובע אך מהיקף הזכויות ברכוש המשותף, הינו במסגרת הליך של פירוק שיתוף (ראו רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ (פורסם בנבו, 16.01.2013)).

ביום 15.11.2009, הגישו בעלי הזכויות ב-83% מהרכוש המשותף בקשה לפירוק שיתוף, אשר בעניינה קבעה הערכאה הדיונית, כי בהעדר הוראה כלשהי בתקנון הבית המשותף, המשנה את הוראות סעיף 147 לחוק וקובעת חלוקת זכויות באופן שונה מחלוקה על פי החלק היחסי של כל בעל זכויות ברכוש המשותף, פירוק השיתוף יעשה בהתאם לסעיף 147 לחוק ומבלי שיוענק כל משקל לשווי ההיסטורי של הדירות.

על החלטה זו הוגש הערעור דנא, אשר השאלה המרכזית בו הינה האם במקרה של ביטול רישום בית משותף ובקשה לפירוק שיתוף, חלף הקמה מחדש של המבנה, יש מקום להתייחס לשווי ההיסטורי של הדירות או שיש להתבסס אך על החלק היחסי של כל בעל זכות ברכוש המשותף.

בית המשפט המחוזי, בדעת הרוב של כבוד השופט ברנר, קיבל את עמדת הערכאה הדיונית וזאת לאור קביעותו, כי שוויין ההיסטורי של הדירות נבע הן מרכיב המבנה והן מרכיב הקרקע, כאשר השוני במחיר הדירה נבע אך מרכיב המבנה. הואיל ורכיב זה אינו בנמצא עוד במועד ביטול הבית המשותף, קבע בית המשפט העליון, כי אין ליתן לו חשיבות מקום בו מתבקש פירוק שיתוף.

בדעת מיעוט קבע כבוד השופט ורדי, כי לדידו, במקרה כאמור, ראוי להתייחס לשווין ההיסטורי של הדירות ולבצע את החלוקה באופן בו הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין תוותרנה בהתאם לחלק היחסי של בעלי הזכויות ברכוש המשותף, אך בעת פירוק השיתוף יתבצעו איזונים בין בעלי הזכויות, בהתאם לשווי הדירות ההיסטורי.

הערעור, כאמור, נדחה.

הערת מערכת:

פסק-הדין מצביע ומעיד על חשיבות ניסוח נכון וצופה פני עתיד של מסמכי הבית המשותף והמערכת ההסכמית של הדיירים, ככל שהוראות התקנון היו קובעות התייחסות שונה למקרה של הריסת הבית ייתכן ואף סביר כי התוצאה היתה שונה, כמו כן כמובן שחלוקה שונה של חלקים בקרקע בהתאם לשווי דירות המזוהות עם מרכיב זה, גם היא הייתה מסייעת.

 

השפעת עקרון תום הלב על תחרות בין זכויות במקרקעין

 

שם ומספר הליך:  ה"פ 32649-01-16 עמרם את מסיקה יזמות ובניה בע"מ נ' מוסטפא עבד אלקאדר ואח'

ערכאה:  בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' השופט בנימין ארבל, סגן נשיא.

תאריך פסק הדין: 03.07.16.

ב"כ הצדדים: לא צוין.

פרטי הנכס: מגרשים הידועים כחלק מחלקות 17, 18 בגוש 10031, חדרה.

לבית המשפט המחוזי בנצרת הוגשה המרצת פתיחה, כאשר השאלה העיקרית שנידונה בפסק הדין נגעה להשפעת עקרון תום הלב של הצדדים בעסקת מקרקעין, על התוצאה אליה יגיע בית המשפט בשאלת תחרות בין זכויות במקרקעין.

המבקשת בענייננו הינה חברה העוסקת בעסקי נדל"ן, לרבות יזמות ובניה, אשר רכשה ביום 27.7.14 מהמשיבה 2, שלושה מגרשים הידועים כחלק מחלקות 17, 18 בגוש 10031 בחדרה. למעלה משנה לאחר יום הרכישה, רשם המשיב 1, שידע על העסקה בין המשיבה 2 לחברת הנדל"ן, הערה על המקרקעין האמורים. לפי ההערה, ניתן חמש שנים קודם לרישומה, צו מניעה על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת, אשר לשיטת המשיב 1 אוסר על החברה למכור את נכסיה.

בית המשפט מנתח את סעיף 9 לחוק המקרקעין, אשר קובע את סדרי העדיפות בין עסקאות נוגדות במקרקעין. ככלל, העסקה הקודמת בזמן עדיפה, אולם, פסיקת בתי המשפט קבעה כי העיקרון הקבוע בסעיף 9 כפוף לעקרון העל של תום הלב. מכאן לומד בית המשפט, כי כאשר בוצעו עסקאות נוגדות, אך הקונה הקודם בזמן לא טרח לרשום הערת אזהרה לזכותו במרשם המקרקעין, עלול הדבר להתפרש כחוסר תום לב, זאת, שעה שיבוא קונה שני, תם לב, ויתקשר בעסקה נוגדת לאחר שבדק בספרי רישום המקרקעין ולא מצא כל רישום הערת אזהרה אודות עסקה נוגדת.

בית המשפט ממשיך ומציין כי, אמנם המקרה הנדון בענייננו אינו זהה למקרה הנדון בסעיף 9, שכן, אין המדובר בעסקאות נוגדות, אולם, הרציונל שבהחלת דוקטרינת תום הלב זהה. כאשר מדובר בזכויות נוגדות, לכאורה, כאשר בעל הזכות הקודמת בזמן, לא טרח להתריע על זכותו בפני ציבור הקונים הפוטנציאליים, יש לראות בו כמי שנהג בחוסר תום לב, בהציבו מכשול בפני מתקשרים פוטנציאליים.

בית המשפט קובע כי, משעה שניתן צו המונע ביצוע עסקאות בנכסי החברה, היה על המשיב 1 לנהוג בתום לב ובהגינות, ולמנוע "תאונה משפטית" של רכישת נכס בניגוד לצו וזאת ע"י רישום הערה בנסח המקרקעין ובספרי רשם החברות בדבר קיום הצו.

לסיום מוסיף בית המשפט כי, כללי תום הלב הינם כללים אוניברסליים, החלים בכל מקרה בו מפעיל אדם את זכויותיו באופן העלול לפגוע בזולת. כללים אלה מחייבים את בעלי הדין לפעול ביושר ובאמונה. כללים אלה הופעלו בפסיקה לא רק במקרים של עסקאות נוגדות, אלא אף במקרים אחרים בהם התנגשו זכויות של רוכשי זכויות מקרקעין, בהגבלות אחרות שהוטלו על המקרקעין כמו בענייננו. בית המשפט מציין כי על הקונה חלה חובה לבדוק בספרי המרשם הגלויים והפתוחים לעיון הכלל, ולא להעמיק בחקירות באשר לעובדות הנסתרות מן העין.

לאור האמור לעיל קובע בית המשפט כי, משיב 1 פעל בחוסר תום לב, הצו אשר נרשם על הנכסים שנמכרו לחברה בטל ומבוטל ועל רשם המקרקעין למחוק את ההערה מהמרשם.

כמו כן המשיב 1 חויב בהוצאות ושכ"ט עורך דין של הצדדים בסך כולל של 45,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק וזאת, בנוסף להוצאות שנפסקו במסגרת הליכי הביניים.

הערת מערכת:

נראה כי הגיעה העת לתקן את הסעיפים הדנים בתחרות בין רוכשים ולא להותיר הנוסח הקיים אשר כבר מזמן אינו חל בצורתו הרשומה, אלא שהוחלו בעניין זה חובות נוספות שהינן יציר פסיקה, הרשות לרשום הערת אזהרה צריכה להופיע כחובה על מנת לגבור בעת רכישת זכויות ראשונה, וכך ניתן לחסוך מעט הליכים משפטיים.

           

שכ"ט בגין פעולות להשבחת מקרקעין

 

שם ומספר הליך: ת"א 46006-07-13 תמיר שאבי נ' רגינה עגיב (כחלון)

ערכאה: בית המש ט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט אורן שוורץ.

תאריך מתן פסק הדין: 26.06.16.

ב"כ התובע: עוה"ד חיים קרויטרו ויהודה טלמון.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 19 בגוש 6445 בהוד השרון.

עסקינן בתביעה לשכר ראוי בסך 16,000,000 ₪ שהגיש התובע בגין פעולות שביצע להשבחת מקרקעין ששטחם 53,337 מ"ר הידועים כחלקה 19 בגוש 6445 בהוד השרון (להלן: "המקרקעין"), המהווים 8% משווי המקרקעין לאחר שינוי ייעודם מחקלאות למגורים.

בית המשפט דן בתשתית העובדתית, בקבעו כי בעלת המקרקעין ששהתה בחו"ל ייפתה את כוחו של עו"ד מסוים לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין. עוה"ד הנ"ל ביקש להסתייע בתובע לקידום שינוי הייעוד, אך בין התובע לנתבעת לא נכרת הסכם. נקבע כי לא הוכחו קיבול או גמירות דעת מצד התובעת, ובין היתר, היעדר הסכמה ביחס לשיעור שכר הטרחה, המהווה רכיב מסחרי מהותי ביותר, מעיד על היעדרה של הסכמה בין הצדדים ומהווה משוכה שאינה ברת דילוג.

באשר לטענה כי ייפוי הכוח העניק לעוה"ד את הזכות לייפות את כוחו של התובע, נקבע כי הדבר אינו מתיישב עם הוראת סעיף 16 לחוק השליחות, הקובע חזקה של היעדר הסכמה מטעם השולח לשליחות המשנה.

ברם, קבע ביהמ"ש כי אין משמעות הדבר כי התובע אינו זכאי לשכר כלל. נקבע כי התנהגותו של שלוח המשנה היטיבה עם השולח, ועל כן יחולו דיני עשיית עושר ולא במשפט.

ביהמ"ש בחן את הפעולה המזכה, קרי מהות העבודה שבוצעה ע"י התובע לצורך שינוי הייעוד ואשר העשירה את הנתבעת. נקבע כי הפעולות שביצע התובע הביאו למניעת הנצחתם של המקרקעין בייעוד נופש מטרופוליני וחלף זאת הוכללו בתכנית אב במתחם המיועד לבניה, ובכך מנע התובע נזק משמעותי למקרקעין והביא להשבחתם, המהווה טובת הנאה של ממש לנתבעת. נקבע כי טענת ילדיה של הנתבעת לפיה למרות סירובם לשכור את שירותי התובע, הוא פעל על דעת עצמו, היא מקוממת, איננה מקובלת ונדחית לגופה.

באשר לשיעור השכר הראוי, הלכה היא כי קביעת שכר ראוי תיעשה בכל מקרה על פי נסיבותיו. בהיקש מפסקי דין שניתנו בהקשר של יחסי עו"ד-לקוח, יש להביא בחשבון את הזמן שהוקדש, מהותו, היקפו ומידת מורכבותו של השירות, שווי העניין והמוניטין.

בנסיבות העניין נקבע כי מאחר ושיעור הרף העליון מבחינת השכר הראוי הוא 4%, תקופת היזמות נמשכה ארבע שנים בלבד שעה שהיו גם אנשי מקצוע ויזמים נוספים ואין מדובר בפעילות משפטית, נקבע שכר ראוי בשיעור 2%. בנוסף נדחתה טענת התיישנות שהועלתה ע"י הנתבעת, שכן רק עם היוודע הכוונה לבצע עסקת קומבינציה קמה לתבוע עילת תביעה קונקרטית.

סוף דבר, התביעה התקבלה בחלקה והנתבעת חויבה לשלם לתובע סך של 480,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, מהם יופחת תשלום חלקי שקיבל בעבר. בהתחשב במורכבות ההליך חויבה הנתבעת גם בהוצאות משפט.

הערת מערכת:

סוגיית השבחת נכסים ושכר בגינה הינה סוגיה מורכבת. על הערכאות המתאימות לוודא כי גם מי שיושב בצד וממתין עד שחברו יקדם תכנון עבורו ויישא לבדו בכל העלויות, יידרש לשאת בחלקו באם רצונו ליהנות העבודה שהשביחה נכסיו, בעניין זה הכללת סעיף ברור בתכנית תסייע, עם זאת גם הועדות ראוי שתשתפנה פעולה למנוע הוצאת היתרים ולסייע בגבייה, על מנת שיהא מי שיישא בנטל ויקדם תכנון.

 

שאלת התיישנות החבות בהיטל השבחה ובקשה להפחתת ריבית פיגורים

 

שם ומספר הליך: ערר מס' 1/16/48 יהושע וטובי גרינפלד נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מצפה אפק

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 07.06.16.

ב"כ המשיבה: עו"ד סמארה מתק'אל.

פרטי הנכס: בית ברח' ההדס 3, כוכב יאיר [לא צוין גוש חלקה]

מדובר בערר אשר הוגש כנגד דרישת תשלום שהוציאה הועדה המקומית לתשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית, בעקבות עסקת מכר שנחתמה בשנת 1991, ואשר רישומה בפנקסי המקרקעין נתבקש רק בשנת 2015. העוררים טענו כי יש לבטל את החוב בגין התיישנות ולחלופין – לבטל את תוספת הריבית שהצטברה במשך 24 שנים ממועד המימוש ועד למועד הוצאת דרישת התשלום.

ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי בנסיבות ענייננו, יש למנות את תקופת ההתיישנות מהמועד בו נתבקש אישור העברת הזכויות ללשכת רישום המקרקעין, ועל כן לא חלה התיישנות.

בהקשר זה ציינה ועדת הערר את פסק הדין בעניין עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (פורסם בנבו), שם נקבע כי תקופת ההתיישנות מתחילה אמנם להימנות ממועד בו קמה החבות בתשלום היטל ההשבחה, הוא מועד מימוש הזכויות (מועד חתימת הסכם המכר), אולם מרוץ תקופת ההתיישנות יחל רק מהמועד בו נודע לוועדה המקומית אודות החתימה על הסכם המכר.

ועדת הערר ציינה כי בענייננו לא הונחה תשתית ראייתית לכך שדבר קיומו של הסכם המכר הובא לידיעת הועדה המקומית במהלך 24 השנים שחלפו ממועד מכירת הזכויות ועד לבקשת רישום העסקה בפנקסי המקרקעין, וזאת חרף העובדה כי לרוכשים הוצא היתר בניה על ידי הועדה, ואף שולם על ידם היטל השבחה בגין המימוש החלקי, במהלך התקופה שלאחר רכישת הזכויות במקרקעין.

ועדת הערר קבעה, כי על מנת שחובת הדיווח תקוים ומרוץ ההתיישנות לגביית תשלום ההיטל יחל לרוץ, על בעל הקרקע להגיש בקשה מסודרת בכתב לועדה המקומית ולעדכן בדבר חתימתו על הסכם מכר, ולצרפו לבקשתו.

ועדת הערר דחתה גם את בקשת העוררים להפחתת ריבית הפיגורים שהצטברה, תוך שהיא מציינת בהחלטתה כי ריבית הפיגורים נועד בדיוק לשם מניעת מצבים מעין אלה, בהם מגיע מועד תשלום היטל ההשבחה וזה לא משולם בגין מחדל / התנהלות רשלנית / התנהלות מכוונת של בעל הקרקע, וציינה כי נסיבות המקרה אינן נופלות בגדר אותם מקרים המצדיקים את הפחתת הריבית.

 

הערת מערכת:

יש לקבוע בחוק חובת יידוע על דבר חתימת עסקאות ולא להותיר נושא זה לרצון חופשי של הפרט, לעיתים נמנעים מדיווח ואחר כך סופגים עלויות כבדות וריבית נכבדת, שלא לצורך ויש לדווח לעירייה כשם שמדווחים למיסוי מקרקעין וכדו', כחלק משגרה.

 

לא ניתן לחייב שוכרת משנה בהיטל השבחה

שם ומספר הליך: ערר בב/85121/13 נאות שש בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בני ברק

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה – מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 23.06.16.

ב"כ העוררת: עוה"ד צבי שוב ואריאל פל ממשרדנו.

פרטי הנכס: חלק מחלקה 116 בגוש 6196 בבני ברק.

מדובר על ערר אשר הוגש בעקבות חיוב העוררת, כשוכרת משנה בהיטל השבחה בגין בקשה לשימוש חורג מהיתר שאושרה במקרקעין ממוסך לאולם שמחות ובגין השבחה נטענת מתכנית בב/105/ב.

בעיקרי החלטתה, קבעה וועדת הערר שעל אף שהעוררת הינה שוכרת משנה של הנכס לפרק זמן שבין ה-26.3.12 ל-1.6.21, היא איננה החייב בהיטל על פי סעיף 2(ב) לתוספת השלישי לחוק התכנון והבניה.

בקבעה כך, הזכירה וועדת הערר החלטה קודמת שניתנה בעניין בערר (ת"א) 85048/09 ירקון 48 אכסניות בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א, שם נקבע, בין היתר, מקום שדרישת היטל השבחה נשלחה למי שאיננו החייב בה בדין הרי שהיא נשלחה שלא כדין והיא מבוטלת; וכי אין כל משמעות לכך שהעוררת היא זו שניהלה את המגיעים אל מול המשיבה. אין בכך כדי להפוך את העוררת למה שאיננה  – החייב בהיטל השבחה על פי דין.

למעלה מן הצורך ובכל הנוגע לרכיב ההשבחה אשר הוצא בגין השימוש החורג מהיתר, וועדת הערר חזרה על החלטתה בערר (ת"א) 85241/11 נכסי יד חרוצים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, לפיה שימוש חורג מהיתר אינו אירוע מס עצמאי המטיל ככזה חיוב בהיטל השבחה, אלא מדובר באירוע מימוש, כמו היתר בניה רגיל.

לאור האמור, וועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את מלוא החיוב בהיטל של העוררת.

הערת מערכת:

בעניין זה ועדת הערר הטיחה ביקורת בעירייה שטענה טענות בדבר חוקיות הבנייה והאישורים עומדת לפתחה של ועדת הערר, וזו הדגישה כי מדובר בשני הליכים נפרדים לחלוטין ואין לקשור היטל השבחה עם טענות כנגד חוקיות.

 

 

היטל השבחה- הכללת רכיב המע"מ

שם ומספר הליך: ערר 8056/14 הועדה המקומית מצפה אפק נ' מר יעקב מזרחי

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, בפני יו"ר ועדת הערר, עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 16.06.16.

ב"כ המשיב: עו"ד צדוק צדיק

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקות 63 ו-75 בגוש 4041 בבאר יעקב.

התכנית המשביחה נועדה בין היתר לערוך איחוד וחלוקה בין מגרשים, לשנות את שטחי הבניה, להגדיל את מס' יחידות הדיור מסך של 192 יח"ד ל-228 יח"ד, ללא שינוי בשטח ולשנות הוראות לגבי החניות.

 

לטענת הוועדה המקומית שגה השמאי המכריע עת קבע שאין לכלול את מרכיב המע"מ בהשבחה, שכן בנסיבות דנן, בהן מדובר בבעל קרקע פרטי, המחיר אותו יקבל יכלול מע"מ אותו לא יצטרך להעביר למדינה ומשכך, על השומה לכלול מע"מ.

ועדת הערר חזרה על הפסיקה שקבעה לאורך השנים, כי מקום בו מדובר בשוק של עוסקים בלבד יהיה מקום שלא להביא בחשבון את מרכיב המע"מ, במיוחד כאשר הועדה המקומית עצמה לא השכילה להציג בפני ועדת הערר כל נימוק המבהיר מדוע ראוי לסטות מהלכה זו.

 

ועדת הערר קבעה כי דין הערר להידחות.

הערת מערכת:

נראה כי מעמיקה וחודרת ההלכה לפיה כל מקום ועסקה בה מדובר בזכויות בהיקף גדול וכן סביר כי עסקה מסוג הנבחן תירכש על ידי עוסקים בלבד, מנוטרל רכיב המע"מ, עם זאת, הנטל על פניו עומד לפתח המשיג וראוי לבחון ולדגום מקרים כאמור.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

מאמר

הסכמי שיתוף – כדרך למימוש וחלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין
מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

ישנם מקרים שונים של שותפות במקרקעין, כך לדוגמא כאשר מספר אנשים ירשו יחדיו קרקע, כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין ביחד עם רוכשים נוספים, או כאשר אנשים רכשו חלק בלתי מסוים במקרקעין כאשר יתר המקרקעין הינם בבעלות של בעלי זכויות נוספים.
המשותף לכל המקרים הללו הוא שהבעלות המשותפת במקרקעין אינה מאפשרת לכל אחד מהבעלים לעשות בחלקו במקרקעין כראות עיניו.
כך לדוגמא, ישנם מקרים רבים בהם בעלי זכויות במקרקעין רוצים להניע הליך של בניה עליהם ואולם, לאור העובדה שיש עמם בעלי זכויות נוספים, באותם המקרקעין, והזכויות של כל אחד מהבעלים אינן מסוימות ("במושע"), נדרשים הם להגיע להסכמות עם יתר השותפים על מנת שיוכלו לעשות כן.
כך גם כאשר בעלים משותפים של מקרקעין, רוצים לחלק את הזכויות במקרקעין באופן שכל אחד מהבעלים יהא בעלים של חלק מסוים במקרקעין ויוכל לפעול בחלקו באופן עצמאי וללא תלות בבעלים האחרים, וכך גם כאשר בעלים משותפים רוצים להגדיר על מי תחול ההפקעה מקום בו תהא כזו וכיוצ"ב.
עריכת הסכם שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין, זוהי דרך טובה להסדיר את אופן חלוקת המקרקעין, השימוש בהם וניהולם, ואף את דרך סיום השיתוף בין השותפים. במאמר זה להלן, נפרט על היתרונות והחסרונות הגלומים בעריכת הסכמי שיתוף.
סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין") מגדיר את ברירת המחדל מקום בו יש בעלות משותפת במקרקעין כדלקמן: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". בהתאם לכך, ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) הינה בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמא, אם ישנם שני שותפים האחד בעל 30% והאחר בעל 70% מהמקרקעין, כי אז בעלותו של הראשון תהא 30% בכל גרגר חול במקרקעין ובעלות האחר 70% בכל גרגר חול במקרקעין.
עולה אפוא כי ככל שלא יסוכם אחרת בין הבעלים הרי שנדרשת הסכמה משותפת של כל בעלי הזכויות לכל דבר הקשור במקרקעין, דבר המקשה מאד על פיתוחם, בניה עליהם ומכירת הבנוי. גם המחוקק ראה זאת לנגד עינו ועל כן אפשר לצדדים להסדיר את מערכת ההסכמות ביניהם הנוגעות למקרקעין.
סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע מהו הסכם שיתוף, כדלקמן:" (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36 (הסעיפים המגדירים את הניהול והשימוש חלוקת ההוצאות וכיוצ"ב – צ.ש, ד.ס.ה). בהתאם לסעיף זה, ניתן לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכאשר הסכם זה נרשם בלשכת רישום המקרקעין, מחייב הוא את כולם, גם את הצדדים לו גם את חלפיהם וגם צדדים שלישיים. על פי ההלכה הפסוקה תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני (כפי שנקבע בדעת הרוב בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243.
במסגרת הסכם שיתוף ניתן לייחד לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות חלק מוגדר במקרקעין, בו רשאי הוא לפעול כבעל זכויות בלעדי מבלי להידרש להסכמות של הבעלים הנוספים, ניתן לקבוע שימושים משותפים ככל הנדרש, לדוגמא היה ונדרש ליצור שביל מעבר ברגל או ברכב באופן שתתאפשר גישה למגרשם של כל אחד מהבעלים, וניתן במקרים מסוימים לקבוע כי יהיו זיקות הנאה בין חלק של בעלים אחד לטובת חלקו של בעלים אחר. במסגרת ההסכם, חשוב להגדיר באופן מפורט ככל הניתן את כל מערכת היחסים בין הבעלים השונים, את אופן קבלת ההחלטות, דרך תשלום ההוצאות, את זכותו של כל אחד מהשותפים להעביר את זכויותיו בחלק שבשימושו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או למשכן אותו לצרכיו, להגדיר כיצד תשפיע הפקעת זכויות על חלקו של כל אחד במקרקעין וכן להגדיר את דרך סיום השותפות.
קיימים מצבים בהם ישנם מספר בעלי זכויות במקרקעין המעוניינים להקים יחדיו פרויקט בבניה משותפת. במקרה זה, חלוקת הזכויות, בעין, בין הבעלים, תבוצע במקרים רבים בשלב מאוחר יותר במסגרת הבקשה להיתר, כאשר יהא תכנון מפורט לפרויקט, וניתן יהיה לדעת באופן מדויק מה עתיד להיבנות. ואולם, אנו סבורים כי בכדי להימנע מחילוקי דעות במהלך קידום הפרויקט והקמתו, מומלץ כי בעלי הזכויות יערכו ביניהם עוד קודם לכן, הסכם לשיתוף פעולה המגדיר את דרך קבלת ההחלטות, אופן חלוקת ההוצאות, דרך חלוקת היחידות שיבנו וכיוצ"ב. הסכם כאמור איננו ניתן לרישום כהסכם חלוקה מכיוון שאין מצורף לו תשריט, אך ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות מביצוע עסקה ללא הסכמת צד שלישי (לדוגמא עוה"ד המלווה את הפרויקט) אשר לא ניתן יהיה לבצע טרנזקציות במקרקעין ללא קבלת הסכמתו לכך. בדרך זו, ניתן למנוע העברת זכויות לצד ג' מבלי להכפיפו להסכמת הצדדים בהסכם שיתוף הפעולה, ובסבירות גבוהה יותר ניתן יהיה להשלים את הפרויקט מבלי להידרש בכל שלב להסכמה מחודשת בכל דבר וענין.
חשוב להדגיש כי הסכם שיתוף, אינו משנה את הקביעה של החוק כי הבעלות של כלל השותפים במקרקעין הינה בעלות משותפת, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס ובחלק המיוחד לכל אחד מהשותפים.
תוצאות חלוקת הזכויות במסגרת הסכם השיתוף נבחנת במקרים שונים בפסיקה. כך, לדוגמא נבחנה סוגיית תחולתה של הפקעה של חלק יחסי של חלקה על חלוקת הזכויות בין הצדדים. כך לדוגמא בעא(חי) 4623-03-12 עזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ. מוחמד עטא קעדאן (9.7.12), דעת הרוב קבעה, כי משהייתה חלוקה בפועל של החלקה על פי המוסכם בין הצדדים, והצדדים נהגו על פי חלוקה זו שנים רבות, וכן היתה הפרדה מוחלטת בין חלקו של כל אחד ואחד מהצדדים, לא היה מקום לערוך חלוקה מחדש לאור ההפקעה הצפויה ועל כל אחד מהצדדים "לספוג" את ההפקעה כאשר היא נופלת בחלקו.
בחינה נוספת של חלוקת הזכויות בהסכם שיתוף נדונה לאחרונה בפסק הדין בענין ביזבי (הפ (מרכז) 24723-10-15 עליזה ביזבי נ' זנט פחימה ואח', מיום 30.6.16) שם נבחנה השאלה: כיצד יחולקו זכויות בניה המוקנות מכוח תכנית לשינוי ייעוד, מקום בו הזכויות הוקנו על חלק מחלקה שיועד במסגרת הסכם שיתוף לבעלים ספציפי.
בפסק דין ביזבי, היו הצדדים להליך בעלים של מקרקעין אותם קיבלו בירושה. בין המורישים וחלק מהיורשים שהיוו את כלל בעלי הזכויות במקרקעין, נחתם "הסכם חלוקה ושיתוף במקרקעין" אשר נועד להסדיר את זכויות הצדדים במקרקעין ובמסגרתו אף נערך תרשים חלוקה של הזכויות. בצד הסכם השיתוף ותרשים החלוקה נחתם גם הסכם מתנה וזאת על מנת שחלוקת הזכויות תהא בהתאם למפורט בתרשים (להלן: "ההסכמים").
הצדדים ניסו לרשום את ההסכמים בלשכת רישום המקרקעין ואולם מכיוון שלא הצליחו לעשות כן, הם הכינו מסמך "אישור הסכמים" בכדי ליתן להם תוקף של הסכמים נוטריונים.
בשנת 2011 (כ 10 שנים לאחר החלוקה האמורה) התקבלה החלטה בוועדה המקומית לתכנון ולבניה בדבר שינוי ייעוד חלק מהמקרקעין מייעוד חקלאי לתעשייה ולמסחר (להלן: "התוכנית"). התוכנית חלה אך ורק ביחס לחלק המקרקעין שיוחד למבקשת על פי תרשים החלוקה.
בשנת 2014 המבקשת עתרה לבית המשפט ועל בסיס הסכמת הצדדים ניתן פסק דין לפיו ירשמו ההסכמים כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
המבקשת פנתה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בבקשה שיעדכנו את טבלת ההקצאות כך שהזכויות יוקצו לה בלבד ואף הגישה התנגדות לתוכנית בדרישה שתתוקן טבלת האיזון. הוועדה המקומית דחתה את התנגדות המבקשת וקבעה כי אין בהערת האזהרה כדי לשנות מזכות הקניין של הבעלים הרשומים וחלקם היחסי. בהסכמת הצדדים והוועדה המקומית, נמחק הליך שהגישה המבקשת כנגדם, וסוכם כי תשלומי האיזון יעוכבו בידי הוועדה המקומית עד להכרעת זכויות הצדדים במקרקעין.
במסגרת התובענה הנדונה למתן פסק דין הצהרתי, נדרש בית המשפט המחוזי מחוז מרכז-לוד, באמצעות כב' השופט יעקב שפסר, לבחון האם לאור ההסכם ותשריט החלוקה, זכאית המבקשת ליהנות באופן בלעדי משינוי הייעוד, או שמא יש להחיל זאת על החלקה כולה.
כב' בית המשפט בחן את נוסח ההסכמים וניסה ללמוד מהם על אומד דעת הצדדים. מחד גיסא, הוגדר בהסכם החלוקה ובתשריט החלוקה, ייחוד חלקים ספציפיים מהחלקה לכל אחד מהבעלים והובהר כי כל אחד יוכל לעשות בחלקו כל שימוש מבלי להזדקק להסכמת האחר, אך מאידך גיסא נכתב בהסכם כי "ידוע לצדדים שתוך כדי הליכי הרפרצלציה יופקעו שטחי קרקע לצרכי ציבור והשטחים שיופקעו לפי המפה לצרכי רשום לא יתחשבו בחלוקה הפנימית שלפי התרשים אלא בצרכי הצבור בלבד, ולכן מתחייבים הצדדים לבצע שינויי התאמה בחלוקה הפנימית, כך שחלקי ההפקעה יתחלקו שווה בשווה 1/3 לכל צד" [וכאן הוסף בכתב יד: "יחסית לחלקו של כל צד במגרש"]".
המשיבים 1-3 ניסו לטעון כי החלוקה הפנימית של החלקה עליה הסכימו כפופה לשינויים שיכפו על ידי הרשויות כדוגמת תכנית שינוי הייעוד דנא.
ואולם, בית המשפט דחה עמדה זו, וקבע כי לאור הסכמות הצדדים בהסכם החלוקה, לאור ייחוד המגרשים בתשריט החלוקה, לאור העובדה שהתוכנית אינה משנה את המגרשים על פי תשריט החלוקה, ולאור העובדה שהתוכנית מקצה שטח חלופי בגודל הזהה לשטח המופקע מהמגרש של המבקשת, יש להורות כי השטח החלופי ייכלל אך ורק בשטחה של המבקשת (במקום השטח שהופקע). בית המשפט מבסס קביעתו זו גם על העובדה שהמשיבים הפורמאליים 4-5 אשר היו חלק מהסכם החלוקה המקורי, תמכו בעמדת המשיבה על אף שזה לכאורה מנוגד לאינטרס האישי שלהם.
להשלמת הדברים נפנה לחלקים מן ההסבר המפורט שניתן על-ידי בית המשפט העליון בעניין חזקיהו (ע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.2012); להלן: "עניין חזקיהו"):
"דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים……על אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר (מפי השופט י' כהן) כי "ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין אפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה". בין הנפקויות לדוגמה שצוינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין. כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה".
מהמפורט לעיל עולה כי נודעת חשיבות רבה לקיומו של הסכם שיתוף בין בעלים משותפים, וחשוב כי הסכם זה ישקף בצורה ברורה את כוונת הצדדים ויתייחס למירב הסיטואציות המצריכות הסדרה ביחסים בין השותפים. חשוב מאד כי הסכם כזה יערך על ידי עורכי דין המומחים בתחום אשר ידעו לשקף בניסוחים את אותן ההבנות באופן שבמבחן התוצאה ניתן יהיה למצוא את המענה בהסכם מבלי להידרש לניהול הליכים משפטיים בין השותפים. יצוין בהקשר זה, כי קרקעות בהן בעלי הזכויות מאוגדים בהסכם שיתוף, הרבה יותר אטרקטיביות עבור יזמים המעוניינים לבצע עסקאות, ואף זה יאפשר לקבל מימון לבנייה עליהן.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il