קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

Shoob_Kenes_122014_MAIL-03

Categories : כללי
Comments (0)

צמצום תחולת הפטור בסעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב להרחבת דירות קיימות בלבד

 

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות רע"א 8565/10 נאסר עמאש ואח' הועדה לתכנון ובניה שומרון   שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' ע' ארבל , י' דנציגר  ו-נ' סולברג 

ביום 27.9.2012 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 8565/10 נאסר עמאש ואח' הועדה לתכנון ובניה שומרון (פורסם בנבו). כאשר שתי סוגיות עמדו לדיון באותו עניין, הראשונה עוסקת בשאלה אם סעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 [הקובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום (כל עוד ההכרזה בתוקף) להלן – "סעיף הפטור"] חל כאשר מדובר בבנייה חדשה למגורים, להבדיל מהרחבת דירה בבניינים קיימים (לגובה או לרוחב). וככל שהתשובה על שאלה זו תהיה חיובית, יש להידרש לשאלה השנייה והיא – אם הפטור חל מקום שבו הנישום מימש אירוע משביח שאושר עובר למועד ההכרזה על שכונת מגוריו כשכונת שיקום.

באותו עניין, לא הייתה מחלוקת כי סעיף הפטור חל כאשר מדובר בהרחבת דירת מגורים קיימת. המחלוקת הצטמצמה, אפוא, לשאלה אם הפטור חל כאשר מדובר בבנייה חדשה. לשם מתן תשובה לשאלה בחן תחילה בית המשפט את פרשנות סעיף הפטור על פי לשון החוק ותכליתו.

לדעת ביהמ"ש, התכלית הסובייקטיבית של סעיף הפטור הינה הגשמת מטרותיו של פרויקט שיקום השכונות, ולטעמו מטרות אלה אינן כוללות עידוד בנייה חדשה בשכונות שהוכרזו כשכונות שיקום, אלא מתמקדות דווקא בשיפור ושיקום הקיים בתוך השכונה.

מבחינת התכלית האובייקטיבית, לדידו של ביהמ"ש, סעיף הפטור מאפשר לתושב שכונת שיקום לשפר את תנאי מחייתו מבלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות בשל תשלום היטל ההשבחה הכרוך בכך. במובן זה הפטור תורם לשיקום אזורי מצוקה ומקל על מצוקת הדיור באזורים אלה. עם זאת, לדעתו של בימה"ש, יש ליתן את הדעת לכך שכל פטור שניתן מביא להקטנת התקציב שעומד לרשות המקומית לטובת כיסוי ההוצאות שהוצאו לשם הכנת התכניות ולמען ביצוען. באופן כללי, המתח בין הגשמת מטרת פטור מהיטל השבחה לבין גביית ההיטל והעשרת הקופה הציבורית, הוביל לא אחת לקביעה כי "האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות". לטעמו של ביהמ"ש, אכן פרשנות מצמצמת זו "לא נועדה לשלול מהזכאים לכך את ההטבות שנקבעו להם במפורש", עם זאת, לדידו, לשון הסעיף אינה מעניקה פטור באופן מפורש לבנייה חדשה ואין זה מתבקש גם מהתכלית הסובייקטיבית של סעיף הפטור כאמור.

על יסוד האמור הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה, כי נכון יהיה לאמץ את עמדת הרוב בפסק דינו של בית משפט קמא, לפיה, יש לצמצם את תחולת סעיף הפטור להרחבת דירות קיימות בלבד. ביהמ"ש סבור כי הגבלת סעיף הפטור להרחבת דירות מגורים קיימות תגשים את תכליותיו של פרויקט שיקום שכונות מחד, ותמנע מכרסום יתר בקופה הציבורית מאידך.

לדעתו של ביהמ"ש, עידוד תושבי שכונת שיקום להרחיב את דירותיהם באמצעות הענקת פטור מהיטל השבחה יכול להוביל לשיפור ניכר בתנאי מגוריהם, להגדלת היצע הדירות המרווחות בשכונה, להעלאת ערך הדירות ולחיסכון בהוצאה הציבורית לבנייה חדשה, שכן הדעת נותנת שהרחבת דירה עולה פחות מאשר בניית דירה חדשה באותו גודל. היבטים אלה מתמקדים בתושבים הגרים בשכונות השיקום. הסקירה שערך בית המשפט העלתה, כי תושבי שכונות השיקום הם המוקד והמרכז של פרויקט שיקום השכונות. קרי, מטרתו המרכזית של הפרויקט היא שיקום ושיפור הקיים בתוך השכונה, על תושביה ובנייניה.

יתרה מזו, ראה ביהמ"ש לנכון להתייחס לעמדת המיעוט של ביהמ"ש קמא (כב' הש' סוקול) אשר סבר כי צמצום תחולת הסעיף לדירות קיימות אינה מתיישבת עם תכלית החוק, שכן לדעתו שיקום שכונות כולל בחובו גם עידוד הגירה חיובית של תושבים חדשים לשכונה אשר יסייעו בפיתוחה החברתי והכלכלי, וגם דאגה לזוגות צעירים המעוניינים לחיות בדירות נפרדות מהוריהם. אלא שלדעת ביהמ"ש, אין סתירה בין צמצום תחולת סעיף הפטור להרחבת דירות מגורים לבין עידוד הגירה חיובית לשכונות שיקום. ביהמ"ש ציין בקשר לכך כי שילוב הפעולות שנעשות במסגרת השיקום הפיזי של השכונות לרבות הגדלת היצע הדירות המרווחות, שיקום התשתיות ושיפוץ חזיתות המבנים, יחד עם הפעולות בתחום החברתי, בהחלט עשוי להביא לעידוד הגירה חיובית לשכונה ולהפחתה במספר התושבים שיבקשו לעזוב את השכונה. זאת, גם בלא הענקת פטור גורף ומרחיב גם לבנייה חדשה. ביהמ"ש לקראת סוף פסק דינו אומנם ציין כי ייתכן שגישתו המרחיבה של הש' סוקול יכולה להגשים מטרה זו בהצלחה מרובה יותר, והלב נוטה לקבלה. עם זאת, גישה זו עלולה לדעת ביהמ"ש לפגוע יתר על המידה בקופה הציבורית מבלי שנראה שזו הייתה כוונת המחוקק. אי לכך גישת עמדת הרוב היא שנתקבלה על ידי בית המשפט שסבר שאף היא עשויה להשיג מטרה זו אך "במחיר" נמוך יותר בהיבט התקציבי.

בסופו של דבר, סבר ביהמ"ש כי פרשנותו התכליתית של סעיף הפטור מחייבת להחריג מתחולתו בנייה חדשה. באופן זה לטעמו תוגשם תכליתו של פרויקט שיקום השכונות, וכפועל יוצא מכך, גם תכליתו של סעיף הפטור, וזאת מבלי לפגוע יתר על המידה בקופת הקהילה.  בשולי הדברים הזכיר בית משפט ש' של פסקי דין מחוזיים שנקטו בגישה זו.

ומן הכלל אל הפרט, מאחר ובנסיבות העניין לא הייתה מחלוקת כי המבקשים כולם ביקשו פטור מהיטל השבחה בהתייחס לבנייה חדשה של דירות מגורים, הרי שסעיף הפטור אינו חל בעניינם. משזו המסקנה אליה הגיע בית המשפט באשר לתחולת סעיף הפטור בעניינם של המבקשים, הרי שהשאלה השנייה הנוגעת לסוגיית עיתוי ההשבחה התייתרה וביהמ"ש לא ראה צורך להכריע בה. אשר על כן הערעורים שהוגשו נדחו באחת על ידי ביהמ"ש.

נציין כי ניתן בהחלט גם לפרש את תכלית החקיקה ויישומה גם על פטור מהיטל בעת בניית בתים חדשים וזאת כזרז ליישום הפיתוח והתרחבות היישוב, אולם בית המשפט ניתח את דברי ההסבר והצעת החוק והגיע למסקנה כי הנוסח תומך בפסיקתו כאמור ועם זה קשה להתווכח, אלא באם ישונה הדבר בחקיקה, עם זאת אנו סבורים כי נכון היה אם בית המשפט הנכבד בעת שמעלה הוא סוגיה, ידון גם בהיבטיה השונים במקום בו קיימת לקונה וקיים ספק, גם אם ההשלכות הינן למקרים אחרים, מקרים שברי היה לו כי הינם קיימים ויסייע להסיר מחלוקות תלויות ועומדות, גם אם אין להן השלכה ישירה לאותו מקרה העומד לפניו, כי אם בעקיפין, כמו שאלת התחולה כאמור לעיל.

Comments סגור לתגובות
אוקטובר
02

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 38

Posted by: | Comments סגור לתגובות

                              

מאמר בנושא:

פירוק שיתוף – זכות אבסולוטית או נתונה לשיקול דעתו של בית משפט

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הצעת חוק מיסוי מקרקעין – מס בשל עיכוב בבנייה למגורים

מקרקעין

המלצת השמאי הממשלתי – עריכת שומות מקרקעין למטרת משכנתא

עדכוני פסיקה:

ארנונה

עעמ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית ת"א ואח'

כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין או במקרה בו שונה ייעוד/סיווג הנכס – יש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה, וזאת רטרואקטיבית ולכל התקופה בה הוכח כי הנכס עמד ריק

תכנון ובניה

בר"ם 3474/10 יצחק בלסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זבולון

זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים, משמע – אין ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר אלא במסגרת הערעור על ההחלטה הסופית

מנהל מקרקעי ישראל

ת"א 3740/07 מנהל מקרקעי ישראל נ' עובדי ברוך ואח'

סילוק ידם של פולשים ממקרקעי רשות הפיתוח אשר החזיקו במקרקעין במשך 40 שנה, תוך ביטול הרשאה שהובנה מכללא מהתנהגות המנהל עקב אי סילוק הפולשים זאת לצד חיוב המנהל בתשלום דמי פינוי

תכנון ובניה –תב"ע

ערר ת"א 5330+5335+5338/11 און אורי ו-71 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב ואח'

כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות

היטל השבחה – הקלות

ערר 8164/10 אלון שני נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה עמק חפר

לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוח חוזה פיתוח אלא אך על בעלים וחוכר לדורות

מאמר

פירוק שיתוף – זכות אבסולוטית או נתונה לשיקול דעתו של בית משפט

מאת עוה"ד צבי שוב, מתי ארנרייך

 

כידוע, התפיסה המקובלת בשיטה שלנו הינה כי קיומם של יחסי שותפות הוא אינו מצב אידאלי, שכן בדרך כללהבעלות המשותפת מכבידה על פיתוח נכסים ופוגעת בסחירותם. פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין. וכבר נאמר על ידי חז"ל כי "קדרא דבי שתפי לא קרירא ולא חמימא (עירובין ג.) – קדרה של שותפים אינה קרה ואינה חמה. זאת משום שהשותפות אינה תמיד יעילה , וכל אחד מהשותפים מושך את העגלה לכיוון אחר, או שהם מחבלים זה במעשיו של זה.

לאור תפיסה זו נקבע בשורת פסקי דין שניתנו בשנות ה- 70 של המאה הקודמת עקרון על לפיו סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 הקובע כי שותף במקרקעין יכול לבקש את פירוק השיתוף בכל עת, משמעותו כפשוטו כי הוא זכאי לכך "בכל עת" (ר' ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' פ"מ ל(1) 454) ר' בעניין זה גם דברי בית המשפט בע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים (פ"מ לב(3) 723) במסגרתו נאמר, כי המדיניות התחיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, אלא שפירוק השיתוף מעודד את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין.

פועל יוצא מעקרון על זה הוא כי לבית-המשפט אין שיקול דעת בכגון דא ודי בבקשת אחד הצדדים כדי להעניק לו את הפירוק. משמעות היעדרות של שיקול דעת לבית המשפט היא, בין היתר, כי למרות שהחוק קבע כי ניתן למנוע פירוק (בעין) אם נגרם "נזק ניכר", עדיין שיקולים של תועלת כלכלית לא יוכלו לעכב את הפירוק כך גם שיקולים שעניינם בדיני המשפחה או שיקולים ערכיים של התנהלות לא נאותה מצד מי מהשותפים או בלשון בית המשפט (ע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן פורסם בנבו להלן: "עניין ויסמן") "גם אם התנהגותו של המשיב במקרה זה אינה מעוררת אהדה", לא תוכל לעכב הפירוק.

המשמעות המעשית של הדברים הינה, כי גם במקרה של נכס אשר נמצא בתהליך של השבחה כגון שאמורה להתאשר בעניינו תוכנית משביחה או שיש לנקוט בהליך כלשהו להעלות ערכו (כגון פינוי דייר מוגן או פולש) או שהשוק בשפל נקודתי, לא יוכלו השותפים לעכב הפירוק בטענה כי פירוק בעת הזו קודם שהושבח הנכס יגרום להם נזק כבד. כן נגזר מתפיסה זו כי מאחר ואין לשקול שיקולים "ערכיים" הרי שאין להעדיף שותף על משנהו אף שמי מהם פועל בצורה שאינה הוגנת ואינה ראויה.

גישה זו לפיה הזכות לפירוק השיתוף הינה זכות אבסולטית וכי אין לשקול כל שיקולים כלכליים או ערכיים שלטה עשרות שנים. בשנים האחרונות נראה כי חל כרסום בגישה המסורתית באופן שכיום לבית המשפט שיקול דעת במקרים מסויימים שלא להיענות לתביעת פירוק שיתוף וכן שיקול דעת להעדיף שותף אחד על משנהו בעת פירוק השיתוף.

שינוי זה נוצר וצמח על בסיס ובעקבות התפתחות הדין על ידי בית המשפט אשר החיל את עקרון תום הלב גם על חוק המקרקעין כפי שהחל לחלחל ועלה בפסק דין ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי (פ"ד נב(4) 625 (1998), שאמנם לא קיבל את תיאוריית הפסד הרווח כדי הפסד ניכר, אולם כבר שם קבע כב' השופט חשין כי "ככל הנראה" כפוף עקרון העל של פירוק השיתוף "בכל עת" גם לדוקטרינת תום הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות. בעוד כב' השופט חשין נזהר ומסייג את דבריו, בפסק דין שנתקבל כשנה מאוחר יותר כבר קובע בית המשפט בצורה נחרצת כי "תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים הוא עיקרון "מלכותי" החל בגדריו של כל דין (ר' רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נח(1) 199) בפסק דין זה קבע בית המשפט כי השימוש בזכות על פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות תוך שמירה על "הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית" וכי לבית המשפט נתון שיקול-דעת בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין.

ומן הכלל אל הפרט. מפסיקת בתי המשפט המחוזי והשלום ניתן ללמוד מה ייחשב חוסר תום לב או התנהגות שאינה הוגנת אשר תמנע משותף את הזכות לדרוש פירוק שיתוף או שתביא למצב שהוא לבד יימצא עצמו בחוץ בעוד שאר השותפים ימשיכו לקיים ביניהם את השותפות.

מעטים אמנם הם פסקי הדין אשר הורו כי עקרון העל של פירוק השיתוף יידחה מטעמים כלכלים או מטעמים של הגינות ו/או חוסר תום לב עם זאת מכלל לאו אתה שומע הן. לדוגמא בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 3120/00 בלייש נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ פורסם בנבו) דחה בית המשפט טענה לעיכוב הפירוק מאחר והתובעת ניסתה שנים רבות למצוא פתרון "להקפאת הנכס" כאשר הצד השני לא היה נכון להגיע לפתרון משותף. כן ציין בית המשפט, כי הנתבעים היו מיוצגים ע"י פרקליטים לאורך כל דרך ולא היו "חסרי אונים". כן קבע בית המשפט כי תקוה לעתיד ורוד יותר לגבי מחירי נדל"ן אינה מצדיקה את דחיקת הקץ לפרק זמן ניכר נוסף. מדברים אלו של בית המשפט ניתן ללמוד, כי במקרה בו התובעת אצה לתביעת פירוק שיתוף קודם שמיצתה נסיון לפתור הדברים במו"מ ובמקרה שהנתבעים היו נכונים להיכנס להידברות או מקרים שהוכח כי הנתבעים לא היו מיוצגים או הולכו שולל על ידי התובעת או שהדחייה המבוקשת הינה לפרק זמן קצר, ישקול בית המשפט בהחלט להמתין עם הפירוק עד למיצוי ההליכים.

במקרה נוסף בו התבקש בית המשפט לעכב את פירוק השיתוף (ה"פ (שלום – ראשל"צ) 123/05 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' בן ארצי שמואל) דחה בית המשפט את הבקשה מן הטעם שמדובר במבקשת שרכשה את חלקה במקרקעין לפני כעשר שנים, דהיינו אין מדובר ברוכש שזה מקרוב בא, וכן מהטעם שהתובענה הוגשה לפני למעלה משלוש וחצי שנים. וכן שההמתנה שהתבקשה הייתה לאישור תב"ע משביחה מסויימת ולא היה מדובר "בהמתנה קצרה ומוגדרת בזמן לאישור תב"ע הנמצאת על סף אישור" ניתן להסיק כי אם היה מדובר ברוכש אשר מקרוב בא (אף שבית המשפט כתב שאינו נוקט עמדה בעניין זה) או שההליך המשפטי עדיין בתחילתו ועוד לא מוצו הדברים או כי זמן ההמתנה לאישור התב"ע אינו ארוך ו/או הזמן מוגדר, הרי שבית המשפט היה שוקל בחיוב עיכוב הפירוק.

תוצאה נוספת חשובה ומעניינת לשיקול הדעת שניתן לבית המשפט אנו מוצאים בפסק דין בת"א (שלום – ת"א) 47727/05 נאות ניסים בע"מ נ' אלון מירב (פז) (פורסם בנבו). המדובר היה בקרקע בגוש הגדול בתל אביב כאשר כל השותפים למעט אחד חתמו על הסכם קומבינציה עם קבלן מסויים להקמת פרויקט מגורים אך לא יכלו להוציאו לפועל בשל התנגדות השותף היחיד. לפיכך תבעו השותפים את פירוק השיתוף בדרך של מכירת חלקו של המתנגד בלבד ואילו המתנגד דרש לפעול "על פי הספר" ולפרק את השיתוף בכל המקרקעין, שאם לא כן יגרם לו נזק כלכלי, באשר, מכירת חלק מהזכויות תגרום להפחתה בשווי היחסי של חלקו.

בית המשפט קבע כי מקום בו הרוב המכריע מעוניין בהשלמת הפרויקט ואף קרוב מרחק נגיעה מכך, הדרך היעילה לפירוק השיתוף איננה בדרך של מכירת מלוא הזכויות במקרקעין, כי אם מכירת חלקו של המתנגד להסכם בלבד וזאת לידי רוכש שיקבל על עצמו את הוראות הסכם הקומבינציה ויאפשר השלמת הפרויקט.

בהקשר זה יצוין כי גם בעניין "ויסמן" נקט בית המשפט בלשון של "ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שהנכס כולו ימכר" דהיינו, זה הכלל אך ייתכנו לו חריגים.

לסיכומם של דברים, נראה מפסיקת בתי המשפט כי שינוי המגמה שחל בשנים האחרונות ומתן שיקול דעת לבית המשפט בתביעות לפירוק ניכר יותר בהחלטות על דרך הפירוק ופחות בהחלטות על הפירוק עצמו בו עדיין נוקטים בתי המשפט זהירות וייתכן והגיעה העת ולכל הפחות במקרים חריגים של תביעת לפירוק שיתוף מצד שותף אשר מקרוב בא ורכש חלק זעיר ועתה מנסה לתקוע טריז בין השותפים הותיקים ולהביאם למכור לו את המקרקעין מתחת לשוויים, ייבחן בית המשט היטב האם הוא מעוניין להיות חלק "מתרגיל" זה, ברור אף כי כל מקרה ייבחן לגופו לרבות אם מדובר בקרקע ריקה, בנויה, פרטית או מסחרית ועוד ועוד.

יש לציין כי היגיון רב מצוי בהחלת חובת תום הלב על העקרון ששיתוף יש לפרק, אין דין שותף זוטר של אחוזים בודדים כשותף שווה ואין דומה דינו של מי שקנה כאמצעי לחץ רק לפני ימים מספר כשותף רב שנים ששיקוליו טהורים.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הצעת חוק מיסוי מקרקעין – מס בשל עיכוב בבנייה למגורים

ביום 11.9.12 פרסמה ממשלת ישראל הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ובה הוסף מס המוטל על בעלי קרקעות בשל עיכוב בבנייה למגורים (להלן: "הצעת החוק").

כעולה מהצעת החוק, היא נועדה למסות חברות קבלניות או כאלה שעיסוקן בבנייה, המחזיקות במלאי קרקעות או מקרקעין אחרים הזמינים לבנייה למגורים, מבלי לממשן, וזאת בשל רצונן לבנות ולמכור דירות בקצב מבוקר ובכך לשלוט על המחיר שבו יימכרו. באמצעות הטלת המס, המטרה היא להוציא אל השוק מספר רב של דירות למכירה, ובכך מאמצת אפוא הממשלה את פרק הדיור בדו"ח ועדת טרכטנברג.

בהתאם להצעת החוק כאמור, יוטל מס בשל עיכוב בבניה על "חברה מרובת קרקעות לבניה" (להלן – "החברה") המוגדרת כאיגוד שהוא (לרבות ביחד עם קרובו) בעל זכות בקרקע אחת או יותר לבנייה של 200 יח"ד לפחות (במצטבר). המס כך עולה מההצעה, יוטל במועד המכירה של קרקע לבניה, קרי: קרקע שחלה עליה ב – 10 בספטמבר 2012 (להלן: "המועד הקובע") תכנית המתירה בניה למגורים (לרבות תכנית המתירה גם שימושים אחרים ובתנאי שעיקרה למגורים), ואשר הייתה בידי החברה במועד הקובע.

המס במכירת זכות במקרקעין כאמור, יהיה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן:

אם נמכרו המקרקעין בתוך 3 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0%.

אם נמכרו לאחר 3 שנים ועד 4 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 1%.

אם נמכרו לאחר 4 שנים ועד 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 6%.

אם נמכרו לאחר 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 10%.

ואולם, אם המכירה הנ"ל היא מכירה של דירות מגורים ולא של קרקע, אזי המס יהיה נמוך יותר כדלקמן:

אם נמכרו המקרקעין בתוך 3 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0%.

אם נמכרו לאחר 3 שנים ועד 4 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0.50%.

אם נמכרו לאחר 4 שנים ועד 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 3% .

אם נמכרו לאחר 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 6%.

בכדי למנוע תכנונים להימנעות ממס זה, נקבע כי במכירה ללא תמורה ובמכירה בין קרובים הרוכש יכנס בנעלי החברה וימוסה (כשימכור את המקרקעין ) במס בו הייתה ממוסה החברה.

עוד מגבלה שנקבעה בהצעת החוק הינה, כי המס בגין עיכוב בניה לא יותר בניכוי בחישוב ההכנסה החייבת במכירת אותם מקרקעין.

בנוסף, נקבע בהצעת החוק כי מנהל מיסוי מקרקעין יוסמך לקבוע רשימה של מגבלות, תכנוניות ואחרות, המונעות בניה על המקרקעין, ואשר בהתקיימן יימנו התקופות הקבועות בחוק מיום הסרת המגבלה.

לעמדת המערכת המדובר למעשה במעין מס רכוש המוטל על יזמים וקבלנים בעיקר. אנו סבורים כי הטלת המס באופן המוגדר בהצעת החוק עשוי ליצור בעייתיות במקרים רבים בהם קיימות תכניות לבניה על המקרקעין, ואולם, היזמים לא מצליחים לקבל מימון לצורך הבניה או לחילופין קיימים פולשים על הקרקע ויש לנהל הליכים לפינויים ומשכך לא ניתן לבנות ולמכור, במקרים כאמור הטלת קנס נוסף על היזמים אינה סבירה כלל ועיקר. לטעמנו, נדרש אפוא כי במסגרת סמכותו יגדיר מנהל מיסוי מקרקעין מקרים כגון אלו, במסגרת רשימת המגבלות הדוחות את המועדים הקבועים בהצעת החוק, אנו סבורים אף כי ריבוי הרעיונות יוצר תוצאה הפוכה, החשוב הינו יציבות השוק וודאות תכנונית.

מקרקעין

המלצת השמאי הממשלתי – עריכת שומות מקרקעין למטרת משכנתא

ביום 30.8.12 פרסם השמאי הממשלתי הראשי, מר טל אלדרוטי, המלצה על דרך עריכת שומת מקרקעין לצרכי משכנתא. ההחלטה על אימוץ ההמלצות ואופן מימושן, בכל הנוגע לאוכלוסיית הזכאים, היא בסמכות משרד השיכון.

כאשר מעמידים נכס מקרקעין כבטוחה לקבלת הלוואה, הבנק דורש הערכת שווי לנכס המשמש כבטוחה. ככלל קיימים שני סוגי הלוואות, הלוואה מסחרית אשר בגינה דורש הבנק "שומת מקרקעין מלאה" והלוואת משכנתא המתייחסת בדרך כלל לדירות מגורים ובגינה דורש הבנק "שומה מקוצרת".

ה"שומה המקוצרת" נערכת בדרך כלל לנכסים "פשוטים" "בסיסיים", בדרך כלל דירות מגורים ששווין אינו עולה על סף מקסימאלי שנקבע על ידי הבנק. המסמך נערך בפורמט תמציתי, אינו כולל בדיקות תכנון ורישוי, ועל השמאי של הבנק להפיקו בתוך כ-3 ימים.

על פי מכתב ההמלצה הנדון עולה, כי פורמט ה"שומה המקוצרת" אינו עולה בקנה אחד עם הוראות הדין, הינו חלקי ושטחי ואינו נותן מענה מספיק לרמת הסיכון והרגישות המאפיינים את הנכסים הנישומים ואת מטרת השומה. בנוסף נטען כי, שכר הטרחה המשולם לשמאי בגין הכנתו הינו מועט.

בהינתן האמור, מומלץ בהקשר זה על ידי השמאי הממשלתי הראשי לבטל את פורמט "השומה המקוצרת" וחלף זאת לגבש פורמט של "שומה בסיסית", אשר יבוצע רק עבור נכסים "בסיסיים, פשוטים, סטנדרטיים בעלי רמת סיכון נמוכה יחסית."

על "שומה בסיסית" כאמור לכלול את כל רכיבי השומה הנקובים בחוק ובתקנות האתיקה תוך בחינת אפשרות להפחית את הדרישות מבלי לסטות מהוראות הדין. הומלץ כי שכה"ט שישולם לשמאי בגינה יהיה לפחות כתעריף הבסיסי, קרי 650 ₪ בתוספת מע"מ.

עוד הומלץ כי לנכסים אשר מיועדים כבטוחה למשכנתא אך אינם עונים על הקריטריונים המפורטים לעיל, תערך שומה רגילה והשכר בגין הכנתה יהיה פי 2-3 מהשכר עבור "השומה הבסיסית". לגבי נכסים מורכבים יותר או ששווים עולה על סך מסוים, הומלץ כי תבוצע שומה מלאה ע"פ תקן 19 של מועצת השמאים, והשכר בגין הכנתה ייקבע בהתאם למנגנון המופעל על ידי הבנקים לנכסים מסחריים.

לעמדת המערכת, לשומות הניתנות חשיבות רבה בליווי עסקאות, לאור הדרישות הגבוהות מאנשי המקצוע המלווים עסקאות והלוואות, והקפדה משמעותית של בתי המשפט במקרים בהם חלילה מתגלה כשל, יש צורך בשומות מפורטות, ועל כן על מנת שהעבודה תהא כדאית וכלכלית, יש לתגמל השמאי בהתאם, שכן הסיכון וערך הנכסים הינו ללא פרורפורציה לנזק העלול להיגרם.

עדכוני פסיקה

עעמ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו ואח'

בפני ביהמ"ש העליון, ע"י הרכב השופטים כבוד השופטת ע' ארבל, כבוד השופט ס' ג'ובראן, כבוד השופט נ' סולברג

ב"כ המערערות: עו"ד ג' סגל

כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין או במקרה בו שונה ייעוד/סיווג הנכס – יש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה,

וזאת רטרואקטיבית ולתקופה בה הוכח כי הנכס עמד ריק

עניינו של הערעור בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים אשר דחה עתירה מנהלית שהגישה המערערת על מנת למנוע מהמשיבים (להלן – "העירייה") מלנקוט בהליכי גביית ארנונה בעניינה.

המערערת היא חברה פרטית, אשר בבעלותה מרבית משטח בניין המצוי בת"א, הכולל 2 קומות מרתף תת קרקעיות, קומת קרקע כפולה, ומעליהן 4 קומות נוספות.

לבקשת העירייה, המערערת הגישה תכניות לשיפוץ הבניין, ולאחר שבשנת 2001 הוצא לה היתר בנייה, היא החלה בעבודות ההריסה והבנייה, החל מקומות המרתף ומעלה. כחצי שנה לאחר מכן, הוציאה העירייה למערערת דרישות לתשלום ארנונה, ועקב כך פנתה המערערת במכתב לעירייה בטענה כי יש לבטל את החיובים בשל עבודות הבנייה המתבצעות בנכס, המונעות את אכלוסו.

בגין דרישות התשלום נקטה העירייה בהליכים מנהליים שונים לגביית החוב, ומנגד, המערערת מחתה על דרישות התשלום, תוך שציינה כי בהתאם להיתר בנייה שניתן לה לביצוע עבודות מקיפות בבניין כולו, מבוצעות העבודות לסירוגין בכל השטחים, דבר המונע כל שימוש בבניין, במשך כל תקופת השיפוץ. כמו-כן, במסגרת השגה שהגישה המערערת על שומות הארנונה לבניין בשנת 2005 טענה היא כי יש לשנות את סיווג הבניין מ"משרד", סיווג אשר תאם את השימוש האחרון בנכס, לסיווג של "תעשיה ומלאכה", שהוא הסיווג המתאים לייעודו התכנוני של הבניין (סיווג שבו חל תעריף נמוך יותר). לאחר שנדחו השגה וערר שהגישה המערערת לגבי החלטות העירייה בעניין חיוביה בארנונה, הוגשה העתירה נשוא הערעור, שנדחתה אף היא, ומכאן הערעור.

המערערת העלתה מספר טענות, ובהן: כי ההליך שהתנהל בפני ביהמ"ש קמא אינו ההליך המתאים לבירור המחלוקות שבין הצדדים, וכי המקום הנכון לדיון הינו בבית משפט השלום, במסגרת תביעה אזרחית; כי שגה ביהמ"ש עת קבע כי במועדים שבמחלוקת לא היה הנכס "נכס שאינו ראוי לשימוש", וזאת על סמך תצהירי המשיבים בלבד ומבלי שניתן למערערת לחקור אותם על מנת להפריך את עדותם, כפי שהיה מתאפשר במסגרת תביעה אזרחית. כן צוין בהקשר זה, כי משלוח ההודעה לעירייה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות אינה מהותית, קל וחומר כאשר העירייה הייתה זו שיזמה את שיפוץ הבניין על ידי המערערת; כי כאשר הנכס ריק יש לחייב בגינו ארנונה לפי ייעודו התכנוני ולא לפי השימוש האחרון שנעשה בו בפועל, באופן רטרואקטיבי; וכן כי בנסיבות העניין יש מקום לחייבה בהפרשי הצמדה בלבד, מבלי לפסוק ריבית לפי חוק פסיקת ריבית.

מנגד, המשיבים טענו, כי: לא נפל כל פגם בהחלטת העירייה לגבות את חוב הארנונה בהליך מינהלי; כי המערערת לא עמדה בנטל להוכיח כי במועדים שבמחלוקת היה הנכס בלתי ראוי לשימוש, ולכן אינה זכאית לפטור לפי סעיף 330 לפקודה; משאין החלטה מנהלית לעניין הפטור, המהווה בסיס לחיוב על פי הייעוד המקורי, הרי שנשמטת הקרקע תחת הבקשה לשינוי סיווג הנכס ביחס לתקופת החיוב; כי חיובה של המערערת בריבית רגילה לפי חוק פסיקת ריבית, תחת חיובה בריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, נעשה בהתחשב בנסיבות המקרה ולרעת המשיבים (שעבורם מדובר בהפסד של מאות אלפי שקלים), ולכן אין לוותר עליו.

ביהמ"ש העליון תחם את המחלוקות בין הצדדים ל- 4 סוגיות עיקריות, וקיבל את הערעור בחלקו.

באשר לטענה בדבר הערכאה המתאימה לבירור המחלוקות בין הצדדים – ביהמ"ש קבע כי כאשר נישום לא משלם את אשר הוא נדרש בשומת הארנונה, פתוחות בפני הרשות שתי דרכי פעולה. הדרך הראשונה הינה הגשת תביעה אזרחית לביהמ"ש המוסמך מכוח סעיף 317 לפק' העיריות, והדרך השנייה הינה פנייה להליכי גבייה מינהליים, שלגביה קיימים שני הסדרים מקבילים: ההסדר הראשון הוא ההוראות הקבועות בפרק חמישה עשר לפקודת העיריות, וההסדר השני הוא זה הקבוע בפקודת המסים (גביה).

ביהמ"ש הוסיף, כי הסדרי הגבייה המינהליים מעניקים לרשות המקומית את הכוח לפעול לגביית חוב מבלי שהוא אושר קודם לכן בפסק דין של בית משפט, ובכך למעשה לזרז את הליכי הגבייה. לכן, קבע ביהמ"ש, משהעניק המחוקק לרשות המקומית אפשרות לפעול בשני מסלולים נפרדים לשם גביית חוב ארנונה, יש לדחות את טענת המערערת לפיה לא היה מקום לגביית החוב בדרך של הליך גבייה מנהלי.

באשר למועדי תחולת הפטור לפי סעיף 330 לפק' העיריות – נקבע כי סעיף זה פוטר נישום המחזיק בנכס שאינו ראוי לשימוש מתשלום ארנונה, בכפוף להתקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: הנכס נשוא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; אין יושבים בו בפועל; והמחזיק בנכס מסר לעירייה הודעה על כך בכתב.

בהתאם לכך, נדחתה טענת המערערת ובתוך כך נקבע כי מסירת ההודעה אינה מהותית לשם תחולת הפטור, וכי נקודת המוצא היא הפוכה דווקא, שכן קשה להעלות על הדעת כי חובה על העירייה לדעת בכל זמן נתון אם כל הנכסים בתחומה ראויים לשימוש אם לאו, ולכן האחריות למשלוח הודעה כאמור בסעיף 330 הנ"ל חלה על המחזיק בנכס.

באשר לטענה בדבר שינוי סיווג הנכס באופן רטרואקטיבי – ביהמ"ש קבע כי כאשר נכס עומד ריק ולא נעשה בו שימוש, אזי הנכס מחויב בהתאם לסיווגו בצו הארנונה, כאשר המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת תעריפי הארנונה שבו יחויב הינו מבחן השימוש בפועל שנעשה בו.

יחד עם זאת, ביהמ"ש הוסיף כי השאלה איזה תעריף ארנונה יש להחיל בגין נכס שעומד ריק מתעוררת, אפוא, רק כאשר השימוש האחרון שנעשה בנכס שונה מייעודו התכנוני, כמו במקרה שלפנינו.

לעניין זה ציין ביהמ"ש כי גישתו כלפי פתיחתן של שומות ארנונה סופיות מצומצמת למקרים שבהם שומות הארנונה הוצאו על ידי הרשות המקומית ברשלנות, בחוסר סמכות או באופן בלתי חוקי. ואולם, מאחר וביהמ"ש קמא אפשר למערערת להשמיע את טענותיה בדבר שינוי הסיווג ביחס לשנים שלפני הגשת ההשגה משנת 2005, והעירייה לא ערערה על החלטה זו, ביהמ"ש דן בטענת המערערת לעניין זה לגופה, וקבע כי דינה להתקבל.

ביהמ"ש הוסיף וקבע כי לאחר פסק הדין בפרשת מלק (בר"מ 5045/02 מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה) ניתנו מספר פסקי דין בהם נקבע כי כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין – הרי שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים/ייעודים אלה. קביעה כזו, כך נקבע, מתחשבת במצבו של הנישום, שאינו מפיק מן הנכס הריק תועלת כלכלית, מחד גיסא, ותדרבן אותו לנצל את הנכס, שכן הוא עדיין משלם בגינו ארנונה, מאידך גיסא.

במקרה דנן, קבע ביהמ"ש, כי נכון יהיה לסווג את בניין המערערת לפי סיווג של "תעשיה ומלאכה", במקום סיווג של "משרד" (שינוי סיווג שאושר גם ע"י העירייה), וזאת לכל התקופה שבה הוכח כי הנכס עמד ריק, ובהתאם לכך יש להשיב למערערת את הפרש הסכומים עבור תקופה זו, רטרואקטיבית.

באשר לסוגיית הריבית וההצמדה – ביהמ"ש דחה את טענת המערערת, בקבעו כי ביהמ"ש קמא הלך כברת דרך לטובת המערערת בסוגיה זו, עת קבע כי על אף שחוב הארנונה של המערערת אמור לשאת ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, שאין חולק שהוא החוק הרלוונטי למקרה דנן, יש לחייב את המערערת בתשלום חוב הארנונה כשהוא נושא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית, וזאת לאור ניסיונות הפשרה הרבים שנעשו בין הצדדים לאורך השנים ולאור העובדה כי שיפוץ הבניין נבע מיוזמתה של העירייה.

סיכומו של דבר, הערעור התקבל אך באשר לטענה בדבר שינוי הסיווג באופן רטרואקטיבי, והעירייה חויבה להוציא למערערת שומות ארנונה מתוקנות ביחס לתקופות שבהן הנכס עמד ריק, תוך סיווג הנכס ל"תעשיה ומלאכה".

הערת המערכת: ראשית לעניין הריבית, אנו שבים על עמדתנו שעלתה כבר מספר פעמים כי יש לבחון את שיעור הריבית על פי חוק רשויות מקומיות, מדובר בריבית שאינה פרופוציונאלית לריבית השוק, הריבית הינה ריבית עונשית מובהקת, ואין כל סיבה לחרוג מריבית המקובלת על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

שנית, אנו מברכים על עמדת בית המשפט, אגרה או מס יש לשלם על שירות בדרך כלל, במקום בו הנכס ריק אין קבלת שירות מאת הרשות ועל כן יש להקל על האזרח הנישום ככל הניתן, מה גם עמדת הרשות במקרה זה הינה שרירותית ואין בה כל היגיון, הצמדות לשימוש אחרון במקרה זה היה לטובת הרשות, במקרה הבא יכול ליהיות תשלום מופחת, בכל מקרה נראה כי המקום להסדרת הנושא הינו בדבר חקיקה.

בר"ם 3474/10 יצחק בלסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זבולון ואח' ,

בית המשפט העליון בפני כב' הש' ע' פוגלמן

זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים,

משמע – אין ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר אלא במסגרת הערעור על ההחלטה הסופית

עסקינן בבקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, שדחה ערעור מינהלי שהגישו יצחק בלסקי ואח' (להלן-"המבקשים") על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה (להלן – "ועדת הערר").

המבקשים הגישו לועדה המקומית תביעה לפי סעיף 197 לחוק בגין פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית, אשר עקב ההחלטה לדחותה הגישו המבקשים ערר לועדת הערר וביקשו למנות שמאי מכריע. בכלל זה עתרו המבקשים שוועדת הערר תנחה את השמאי המכריע להתעלם מההכרזה על קרקע חקלאית בעת עריכת השומה. ועדת הערר החליטה למנות שמאי מכריע. בנוגע לבקשה להנחותו כאמור קבעה ועדת הערר:

"לטעמנו [...] השפעת הכרזת הולק"ח על ערך המקרקעין הינה שאלה שמאית, שעל השמאי להכריע בה.

למען הסר ספק נבהיר, כי לטעמנו אין מקום להתעלם כליל מהשפעת ההכרזה על הקרקע כחקלאית. איננו סבורים, כי המקרה שנדון בפסק הדין בעניין ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ. הוועדה המקומית נתניה ואח' [...] וההלכה שנקבעה שם, מתאימים למקרה שלפנינו, ובוודאי שאין בפסק דין זה כדי להביא את ועדת הערר להנחות את השמאי המכריע להתעלם מההכרזה החקלאית".

המבקשים הגישו ערעור לבית המשפט קמא המתייחס לחלק המצוטט לעיל מהחלטתה של ועדת הערר. הם טענו כי ההנחיה שניתנה לשמאי בהחלטת ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הו"מ לתו"ב נתניה, (להלן – "עניין גוש חלקה"), שם נדונה השאלה אם במסגרת אומדן שווי פגיעה בקרקע כתוצאה מתכנית המשנה את יעודה ממגורים לשימוש חקלאי, יש להביא בחשבון את הפגיעה שגרמה הכרזה על קרקע חקלאית שקדמה לתכנית הפוגעת. עוד נטען כי הנחיית ועדת הערר אינה מתיישבת עם עקרונות ההגנה על זכות הקניין ומעמדה החוקתי המתחייב מחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

בית המשפט קמא דחה את הערעור בקבעו כי החלטת ועדת הערר היא החלטה שאינה סופית; וכי לפי פסיקתו של בית משפט זה אין ערעור בזכות על החלטה כזו. מכאן בקשת רשות הערעור דנא.

המבקשים טענו כי החלטת ועדת הערר היא פסק דין חלקי משום שנדחתה בה אחת מעילות הערר ונשלל בה חלק מן הסעד הנתבע בגין ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מההכרזה. עוד נטען כי אף אם היה מדובר בהחלטת ביניים, יש להעניק זכות לערער עליה טרם מתן פסק דין סופי. לשיטת המבקשים, סעיף 198(ח) לחוק (בנוסחו במועד הגשת התביעה), קבע כי ניתן לערער על "החלטת" ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בשאלה משפטית, כאשר הפרשנות הטבעית של המונח "החלטה", כך נטען, כוללת כל החלטה ולא רק החלטה סופית. המבקשים אף מנסים להיבנות בעניין זה מתיקון 84 לחוק (חוק התכנון והבניה (תיקון 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008) (להלן – "תיקון 84"), אשר שינה את נוסחו של הסעיף (כיום סעיף 198(ז) לחוק) לנוסח שאינו מגביל את זכות הערעור. תיקון זה, לטענתם, מלמד על כוונת המחוקק להרחיב את זכות הערעור. לשיטת המבקשים, אי-מתן זכות ערעור על ההחלטה יגרום לניהול הליך ארוך ומסורבל שלא לצורך.

לאחר שבית המשפט עיין בבקשה ובנלווה לה קבע כי דין בקשת רשות הערעור להידחות. תחילה ציין ביהמ"ש כי כידוע, המבחן הנוהג בשאלה אם החלטה מסוימת היא "החלטה אחרת" או "פסק דין" (או בענייננו "החלטה סופית" של ועדת ערר) הוא "מבחן סגירת התיק", אשר בוחן אם הטריבונל שדן בעניין סיים את מלאכתו עם מתן ההחלטה בנוגע לאחד או יותר מהסעדים שהתבקשו בתביעה, אם לאו. החלטה שהיא רק שלב ביניים בדרך לקביעת הסעד הסופי אינה החלטה סופית ולשם כך הפנה ביהמ"ש העליון לשורה של החלטות שנקבעו בנושא.

לטעמו של ביהמ"ש, עיון בהחלטתה של ועדת הערר מעלה כי אין מדובר בהחלטה סופית. ועדת הערר קבעה במפורש כי השפעת ההכרזה החקלאית היא "שאלה שמאית" שעל השמאי להכריע בה, ונמנעה מלקבוע מסמרות בעניין. לדידו של ביהמ"ש, אין להבין את דבריה של ועדת הערר בדבר השפעת ההכרזה כמסיימים את הדיון בעניין הסעד המבוקש. קביעה זו היא אך שלב ראשון בדרך להכרעה בסעד הסופי, שכן, לאחר שתינתן השומה המכרעת יוכלו הצדדים לטעון בעניינה לפני הוועדה, ורק לאחר מכן תינתן החלטתה הסופית.

בעניין עוד אזכר ביהמ"ש העליון את החלטתו בר"ם 10275/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה – חיפה נ' צפדיה, (להלן-"צפדיה") שם נקבע כי את המונח "החלטה" כמשמעותו בסעיף 198(ח) לחוק (בנוסחו דאז) יש לפרש כמתייחס להחלטות סופיות בלבד. היינו: זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים. על החלטה שאינה סופית, כך נקבע, ניתן לערער במסגרת ערעור על ההחלטה הסופית. בבר"ם 4057/05 קופרמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון צוין כי נוסחו של סעיף 198(ח) "אינו סוגר את הדלת באופן מוחלט והרמטי בפני קיום ביקורת ערעורית מיידית על החלטות שאינן מסיימות את ההליך באופן פורמאלי אך יש בהן כדי ליצור מצב בלתי-הדיר", וכי נראה לו שההחלטה בעניין "צפדיה" "אינה סותמת את הגולל על אפשרות כזו", אולם לבסוף הותיר ביהמ"ש את העניין בצריך עיון.

ומן הכלל אל הפרט – קבע ביהמ"ש כי הינו בכלל דעה כפי שנקבע בעניין "צפדיה", כך שאין אפשרות להשיג על החלטת הביניים של ועדת הערר, אלא במסגרת הערעור על החלטתה הסופית של ועדת הערר. אי לכך נדחתה בקשת רשות הערעור.

הערת המערכת: ההלכה שקבע בית המשפט בעניין צפדיה עומדת למבחן פעם אחר פעם בבתי המשפט, שכן בית המשפט העליון קבע אמנם כי אין אפשרות לערער על החלטת ביניים אלא על החלטה סופית, אולם הותיר חרך צר למקרי קיצון, אכן פעמים רבות קשה לקבל את התוצאה כי למרות שצד סבור שהנחיות ועדת הערר לדוגמא הינן שגויות, עליו לסיים הליך שמאי וערעורי ארוך, שעשוי להשתנות בעתיד עם שינויו על ידי ערכאת ערעור.

כיום העניין מעט פחות קיצוני לאור כך שמרבית התיקים מתבררים במסלול של שמאי מייעץ ותחת פיקוח ועדת הערר, אולם לאור קצב ניהול ההליכים ואריכות הזמנים, מדובר אכן עדיין בנקודה כואבת.

נראה כי ניתן היה לשקול לקבוע ולהותיר שיקול דעת במקרים מסוימים ליתן לרשות לתקוף החלטות ביניים קיצוניות, על מנת שלא לנהל הליכי סרק, בדומה למתן אפשרות לקבל רשות ערעור.

ת"א 3740/07 מנהל מקרקעי ישראל נ' עובדי ברוך ואח' בית המשפט השלום בפ"ת בפני כב' הש' חנה קיציס

ב"כ התובעים: עו"ד רן עמיאל

ב"כ הנתבעים: עו"ד אילן קרייטר

סילוק ידם של פולשים ממקרקעי רשות הפיתוח אשר החזיקו במקרקעין במשך 40 שנה, תוך ביטול הרשאה שהובנה מכללא מהתנהגות המנהל עקב אי סילוק הפולשים זאת לצד חיוב המנהל בתשלום דמי פינוי

המדובר בתביעה בסדר דין מקוצר ועניינה סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין המצויים בחולון, עליהם בנוי מבנה חד קומתי וסככה המשמשים כבית מלאכה לתיקון רכב ומשטח בטון בשטח של 50 מ"ר, אליהם, לטענת המנהל פלשו הנתבעים ללא ידיעתו, הסכמתו או רשותו. יוער כי במקביל לתביעה זו הגיש המנהל תביעה לבית המשפט השלום בהרצליה כנגד אותם נתבעים לתשלום דמי שימוש, בסך של 323,099 ₪.

הנתבעים ביקשו ואף קיבלו רשות להתגונן, בטענה כי נתבע 1 רכש את המקרקעין, בשנת 1967, מאדם אשר קיבל את המקרקעין מהסוכנות היהודית שפעלה בשם מדינת ישראל, בתמורה לסך של 80,000 לירות. לכן, לטענת הנתבעים, הם מחזיקים במקרקעין כדין ועפ"י רשות, שהינה בלתי חוזרת ואשר כמוה כבעלות או לפחות דיירות מוגנת. לחילופין, טענו הנתבעים, כי הינם זכאים לזכויות כברי רשות, מאחר והמנהל נמנע מלפנותם במשך 40 שנה. לחילופי חילופין טענו הנתבעים כי יש להתנות את פינוי הנכס בתשלום פיצוי בגין כל ההפסדים שייגרמו להם.

תחילה בית המשפט קבע, כי הנתבע 1 לא הוכיח כי רכש את הזכויות, ואין בידיו כל ראיה התומכת בטענתו זו ולכן בית המשפט אינו יכול לקבוע כי הינו בעל הזכויות במקרקעין.

עוד הוסיף וקבע בית המשפט, כי הנתבעים לא הוכיחו שניתנה להם רשות בלתי הדירה מהמנהל, מאחר והנתבעים כלל לא פנו אל המנהל במשך השנים וזה האחרון לא הציג בפניהם כל מצג ממנו ניתן ללמוד על מתן רישיון כזה. שתיקת המנהל מהשנה בה נרשם כבעל הזכויות ועד השנה בה גילה על הסגת הגבול, יכולה ללמד לכל היותר על מתן רישיון, אותו ניתן להפסיק בכל עת.

בית המשפט קבע, כי רישיון במקרקעין משמעו, היתר או רשות אשר נתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש במקרקעין. מקורה של זכות זו מבוססת על תורת ההשתק בדיני היושר שבמשפט המקובל ומטרתה כאמור, למנוע תוצאות בלתי צודקות המתחייבות מהדין, ולמנוע מבעל זכות לשוב בו מהרשאה שנתן, אך זאת בנסיבות בהן המורשה הסתמך על ההרשאה בתום לב ובאופן סביר. רשות זו יכולה להילמד מתוך התנהגות בעל המקרקעין או משתיקתו ואי התנגדותו לשימוש במקרקעין ויוצרים כלפיו השתק.

בית המשפט ציין בהקשר לאמור כי כבר נקבע בעבר בפסיקה כי רישיון הניתן חינם ובהעדר תמורה, מתקיים על בסיס רצון חופשי של בעל המקרקעין, ומתבטל כהרף עין כאשר בעל המקרקעין מגלה כי אין ברצונו להמשיך ולהעניק הרישיון, וכי התרופה היחידה שיכולה לעמוד לבר הרשות המסולק הינה קבלת פיצויים, באם נתן תמורה בעד הרישיון.

עוד ציין ביהמ"ש, כי במשך השנים הכלל האמור שונה והתגבשה הלכה המתבססת על דיני היושר ולפיה, בית המשפט ימנע מסילוקו של בעל הרישיון, כאשר הצדק דורש את המשך קיום הרישיון. הפעלת כלל זה נעשית בגמישות, כאשר לבית המשפט מוקנה שיקול דעת בקביעת הסעד הראוי והצודק בכל מקרה על פי נסיבותיו (קיום הרישיון בעין בשל אי הדירותו ואי מתן אפשרות לבטלו/ ביטול הרשות וסילוק יד מן המקרקעין תוך תשלום פיצויים/ סילוק יד ללא פיצוי). כאשר לצורך קביעתו זו יביא בית המשפט בחשבון מספר גורמים ובניהם תנאי הרישיון, משך הזמן, מידת הסתמכות, מידת הנזק שיגרם, ההשקעות במקרקעין וכיוצ"ב.

עוד ציין בית המשפט בהקשר לאמור, כי ככלל מגמת הפסיקה הינה צמצום ההכרה בזכות בר רשות כזכות בלתי הדירה מאחר ויש בה כדי למנוע מבעלי המקרקעין כדי לממש זכותו הקניינית. לכן ככלל הענקת רשות כזו טעונה הסכמה מפורשת מצד בעל המקרקעין והסקת הסכמה מכללא, מכח הנסיבות בלבד, הינה מהלך נדיר שיש להיזהר בו.

על יסוד האמור ומשהנתבעים לא הוכיחו שניתנה להם מאת המנהל רשות בלתי הדירה, ומאחר ושתיקת המנהל מהשנה בה נרשם כבעל הזכויות ועד השנה בה גילה על הסגת הגבול, יכולה ללמד לכל היותר על מתן רישיון, אותו ניתן להפסיק בכל עת, הורה בית משפט על סילוק ידם מן המקרקעין.

לעניין דמי פינוי – (תשלום פיצויים בגין ביטול הרשות) קבע בית המשפט, כי ככלל מי שהחזיק במקרקעין ללא תשלום והרשות בוטלה אינו זכאי לפיצוי מכח הדין עבור עצם ביטול הרשות, אלא אם קיים הסכם מפורש או משתמע בינו לבין בעל המקרקעין, כשיש לבחון אף את שיקולי צדק בכל מקרה לגופו.

לפיכך, בעניין דנא פסק בית המשפט, כי יש מקום לפסוק לנתבע פיצויים מאחר והחזיק במקרקעין שנים רבות והמנהל לא התנגד להחזקה זו עד להגשת התביעה דנא, וכן, מאחר והמנהל לא הסביר בפני בית המשפט מדוע גרע את חלקו של הנתבע לעומת מחזיקים אחרים.

בית המשפט אף דחה את דרישת המנהל לחייב את הנתבעים בתשלום הוצאות הריסה ופינוי מחוברים.

יוער כי לעניין גובה דמי הפינוי אימץ בית המשפט את השווי שנקבע בחוות הדעת שהוגשה מטעם המנהל ערוכה על ידי השמאי חופשי אשר קבע כי אין מקום לפצות עבור בניה שאיננה חוקית ועל כן העמיד את סכום הפיצוי על 495,000 ₪ (50% משווי הקרקע בצירוף הוצאות נלוות של הסתגלות לחצי שנה).

בית המשפט העמיד את גובה הפיצוי על הסך הנ"ל, בשקללו מחד, כי המבנים נבנו ללא היתר בניה כדין וללא רשות מפורשת מהמנהל, מאידך הנתבעים החזיקו במקרקעין במשך 40 שנה והשביחו אותם במהלך השנים. לפיכך, קבע בית המשפט כי חישוב פיצוי הוגן יעשה בהסתמך על החלטת מנהל 531, לפיה גובה הפיצוי הועמד על 50% משווי ערך המקרקעין, בצירוף הוצאות נלוות לתקופת הסתגלות של כחצי שנה.

בסיכומו של יום בית המשפט קבע כי הרשות להחזיק במקרקעין מבוטלת ובתוך כך הורה לנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין. מנגד, הורה למנהל לשלם לנתבעים פיצוי כקביעת השמאי אמיר חופשי כאמור.

הערת מערכת: אנו סבורים כי הגיעה העת לקבוע בחקיקה כללים ברורים בעניין זכויות "ברי רשות", אין כל היגיון כי יינקט יחס שונה בין בעלי זכויות ברי רשות בכל מקרה ומקרה, ולפי זהות הגורם המפנה או תלוי ברחמיו וחסדו של בית המשפט הדן בתיק, או לפי מידת "הלחץ" והדחיפות בפינוי הקרקע.

כשם שקובעים כללים בהחלטות מינהל שונות ביחס לחוכרים, יש לקבוע כללים לפינוי ופיצוי בתאם לקריטריונים ברורים בחקיקה, במהלך עשרות שנים יושבו דיירים רבים במקרקעי מדינה, הועברו זכויות ונמכרו בתים, יש לקבוע כללים ברורים בחקיקה והוראות, בהתייחס לעבר ובהתייחס לעתיד, כאלו שמחד לא יעודדו פלישות חדשות אולם מאידך, יסייעו לשחרור שטחים לפיתוח הערים.

ערר ת"א 5330+5335+5338/11 און אורי ו-71 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב ואח'

ועדת ערר מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון

ב"כ המשיבה: עו"ד אייל מאמו

כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות

המדובר במספר עררים , שעל שניים מהם נתמקד בתיקצור זה ואשר עניינם ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב שאשרה בקשה להיתר (אליה נתייחס להלן) לגבי מקרקעין בתל אביב בדרך נמיר במתחם הקאנטרי קלאב, עליהם חלה תכנית 2566. (להלן בהתאמה– "בעלי המקרקעין" ו/או "מבקשי ההיתר", "תכנית 2566").

וביתר פירוט, על פי התכנית המקרקעין הנ"ל מצויים ב"אזור מלונאות ונופש". בעלי המקרקעין הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה להקמת בניין חדש בן שש קומות ומתקנים טכניים על הגג מעל שתי קומות מרתף, לשימוש מלונאי עבור 90 יחידות מלונאיות, כאשר הבקשה כוללת שתי קומות בהקלה מעבר לארבע המותרות לבנייה במקום, בהתאם לתכנית העיצוב המאושרת. כמו כן התבקשה הקלה להעברת 460 מ"ר שטחי שירות מתחת למפלס הכניסה. (להלן בהתאמה – "הבקשה להיתר" "ההקלה").

לאור העובדה שהוועדה המקומית אישרה את מרבית הדברים שנתבקשו בבקשה להיתר, לרבות את ההקלות שהתבקשו, הגישו בעלי נכסים המצויים בסמיכות למקרקעין לגביהם הוגשה הבקשה להיתר [ העוררים בעררים (5330 ו-5335)] (להלן-"העוררים") את הערר דנא.

לטענת העוררים הבקשה להיתר סוטה מהוראות תכנית 2556, משום שהתכנית הנ"ל קובעת כי מותר יהיה לבנות במגרש "מלונית בלבד" (אשר עפ"י חוזר מנכ"ל 3/2004 המונח "מלונית" מוגדר כבתי מלון הכוללים לפחות 11 יחידות ולא יותר מ-24) בעוד שבמקרה הנדון ביקשו מבקשי ההיתר לבנות בית מלון מדרגה C במסגרתו מבוקש להקים 90 יחידות אכסון תיירותי.

טענתם זו של העוררים נדחתה באחת ע"י ועדת הערר שקבעה כי לו היתה מתקבלת טענתם הרי שלא היתה קורלציה בין מספר יחידות האכסון התיירותי אותן יהיה מותר לבנות במקום, לבין שטחי הבנייה אשר נקבעו בתכנית 2556 ביחס למקרקעין מושא הערר. יתר על כן, קבעה ועדת הערר כי נספח התחבורה המצורף לתכנית מהווה הוכחה לכך, כי התכנית לא התכוונה שניתן יהא לבנות על המגרש "מלונית" במובנה כבחוזר המנכ"ל כאמור. הפוך, מנספח זה להבנת ועדת הערר עולה כי התכנית צפתה 150 יחידות אירוח.

יתר מכך, גם את הטענה באשר לתוספת שתי הקומות שאישרה הועדה המקומית בדרך של הקלה לה התנגדו העוררים דחתה ועדת הערר ותחת זאת קיבלה את טענת הוועדה המקומית לפיה, כלל לא היה צריך לפרסם הקלה בתוספת הקומות, זאת לאור הוראה בתכנית 2556 הקובעת כי "הועדה המקומית תהיה רשאית להוסיף על הגבהים והקומות המקסימליים המפורטים בתכנית זו לעיל, ללא שינוי זכויות הבנייה, בכפוף לאישור משרד הביטחון". ועדת הערר קבעה כי המילים-"ללא שינוי בסך זכויות הבניה" מורות על כך כי הסעיף האמור בתכנית, התכוון לקבוע קביעה מהותית, מעבר לעצם החיוב לתאם את גובה הבניינים עם משרד הביטחון. כלומר, ניתן לחרוג מהגבהים וממספר הקומות שנקבעו בתכנית העיצוב הארכיטקטוני של התכנית, באישור הוועדה המקומית, במסגרת זכויות הבנייה הקבועות בתכנית.

עוד קבעה ועדת הערר, כי גם אם קיים ספק פרשני לעניין סעיף זה, הרי שיש לדעתה לקבל את הפרשנות המיטיבה עם בעלי המקרקעין במתחם, כל עוד אין בפרשנות זו משום סתירה להוראות התכנית או משום פגיעה בתכלית התכנית או בתכנון אשר יתקבל.

אי לכך, קבעה ועדת הערר כי לא היה צורך לאשר במקרה דנן את ההקלה לשם תוספת שתי הקומות שכן , הועדה המקומית הייתה מוסמכת לאשר תוספת זו מכוח הוראות התכנית עצמה.

בהקשר לכך ראתה ועדת הערר לנכון לציין כי לאור הלכת "צומת האלופים" לעוררים אין זכות ערר על שיקול דעתה של הוועדה המקומית.

עוד קבעה ועדת הערר כי לנוכח המרחק בין בתי העוררים לבניין של מבקשי ההיתר לא תיגרם להם כל פגיעה כתוצאה מתוספת הקומות, בעוד שהציבור יצא נשכר כתוצאה מהבינוי המבוקש.

באשר למספר מקומות החנייה המבוקש, נמצא כי קיימת סתירה בין תקנון התכנית, הדורש תקן חנייה לפי התקן הקבוע בתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה) התשמ"ג-1983 (להלן -"התקנות") מקום חנייה אחד לכל 4 חדרי מלון, לבין הטבלה שבנספח התחבורתי. ועדת הערר קיבלה את טענת הוועדה המקומית ומבקשי ההיתר לפיה, הערה בטבלת ריכוז דרישות חנייה במתחם קובעת כי התפלגות השטחים לשימוש רצפה, הינה הערכה בלבד, ואינה מחייבת. התפלגות השטחים תקבע בעת הגשת היתר הבנייה. לפיכך, הטבלה אינה מחייבת ויש לקבוע את מספר מקומות החנייה לפי היתר הבנייה המבוקש, ולפי התקן הקבוע בנספח לתקנות לעיל.

ועדת הערר קבעה בקשר לכך כי כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות משקלית ונורמטיבית. במקרה הנדון, קיימת סתירה בין טבלת ריכוז דרישות החנייה במתחם המופיעה בנספח התחבורתי לבין סעיף בתקנון ונקבע כי יש להעדיף את הקביעה בתקנון, למסקנה זו הגיעה ועדת הערר לנוכח העובדה שתקנון התכנית עוסק במתן הוראות מילוליות זאת בעוד שנספחי התכנית מהווים תיאור גרפי של אותם נושאים אשר אינם ניתנים לביטוי מילולי.

כמו כן ציינה ועדת הערר בקשר לכך כי כאשר קיים ספק פרשני, יש ליתן עדיפות לפרשנות אותה נותנת הוועדה המקומית, אשר יזמה את התכנית. אשר על כן התקבלה טענת הוועדה המקומית ומבקשי ההיתר כי תקן החנייה המחייב במקרה הנדון הוא מקום אחד לכל 4 חדרי מלון וכי הבקשה להיתר עומדת בדרישת תקן החניה.

הערת מערכת: שאלת פרשנות תכנית הינה שאלה חוזרת במקרים רבים, לכאורה תכנית הינה דבר חקיקה וחלים עליה כללי הפרשנות שנבחנים דברי חקיקה, כמו כוונת המחוקק וכדו', אולם השאלה היא איך נבחן את "כוונת המחוקק" אינה פשוטה, האם יש לבחון את הכוונה אצל מתכנן התכנית? חברי הועדות? או לבחון את התנהלותן משך השנים בהתייחס לתכנית זו?

בפסיקה אין אחידות בהתייחסות, לדוגמא בהיטל השבחה קביעות ועדות הערר מחפשות את פרשנות השוק ליום הקובע, שאינו בהכרח יום החקיקה, נראה כי נכון היה לקבוע כללים ברורים למקרה של סתירות, בכל מקרה ברי הוא כי המבחן הינו ראשית עיון במכלול מסמכי התכנית וכוונתה, בעת שלפרשנות הועדות אותה משך השנים, כמו גם הבנת השוק אותה, חייב להיות משקל מכובד, שכן זה מכלכל צעדיו רק על פי העומד בפניו.

ערר 8164/10 אלון שני נ' ועדה מקומית לתו"ב עמק חפר

ועדת ערר לתו"ב פיצויים והיטלי השבחה ע"י כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון

לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוח חוזה פיתוח אלא אך על בעלים וחוכר לדורות

עניינו של ערר זה הינו דרישת היטל השבחה שהוציאה הועדה המקומית לתו"ב עמק חפר (להלן-"הועדה") בגין אישור הקלות במקרקעין המצויים במושב בית יצחק.

לטענת העורר הוא אינו החייב בהיטל ההשבחה היות ואיננו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין. לטענתו הינו בר רשות בלבד במקרקעין בהיותו צד לחוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, ועל כן חלות עליו הלכת קנית (רע"א 85/88) והלכת גרוסברד (רע"א 10074/05) אליהן נתייחס בהמשך.

בעניינינו, חוזה הפיתוח נחתם ביום 31.10.07 וביום 21.09.09 הוארך חוזה הפיתוח עד ליום 01.08.11, אלא שלטענת העורר, לא נחתם עימו כל הסכם חכירה, זאת על אף שבהסכם הפיתוח מצוין כי צורף אליו הסכם החכירה.

המשיבה בהתייחסה לטענות העורר ציינה, כי העורר באופן מהותי וענייני בעל זכות חכירה לדורות במקרקעין.

המשיבה נסמכת על הגדרת "תקופת החכירה" המצוינת בחוזה הפיתוח, מתאריך 24.04.05 עד תאריך 25.04.06, וכן על כך כי העורר שילם את מלוא דמי ההיוון למינהל. לטענתה, העורר נוהג מנהג בעלים במקרקעין וההשבחה נוצרה בשל הליכי תכנון מיוזמתו ולבקשתו של העורר.

לטענת המשיבה, לאור תכלית היטל השבחה אין הצדקה לפטור לעורר שכן הוא הנהנה מאישור ההקלות, ובעניין זה צוין כי האבחנה לגבי בר רשות איננה רלבנטית כשמדובר בהקלות במקרה של אישור ההקלה להבדיל מאישור תכנית, גם מי שאינו בעל מקרקעין רשאי לנצל את ההקלה.

לטענת המשיבה טענתו של העורר להיותו בר רשות הועלתה לראשונה בערר, כמו כן הגישה המשיבה נייר עמדה של מינהל מקרקעי ישראל לפיו יש להתייחס לבני רשות בנחלות כחוכרים לדורות.

לאחר שועדת הערר שמעה ובחנה את טענות הצדדים קבעה כי לטעמה במקרה הנ"ל חלה הלכת קנית (רע"א 85/08 קנית נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ד מ"ב (4) 782) שכן, בחינת חוזה הפיתוח מעלה כי לא הוקנה לעורר מעמד של חוכר המקרקעין אלא מעמד של בר רשות בלבד. מעמדו של העורר ישתנה לחוכר רק אם יעמוד בכל ההתחייבויות שבחוזה הפיתוח, (זוהי המתכונת הדו שלבית אליה התייחס הנשיא ברק בפס"ד קנית ופסקי דין שבאו אחריו).

כמו כן מבחינת סעיפי חוזה הפיתוח עולה כי חתימת הסכם החכירה מותנית בהשלמת תנאי הסכם הפיתוח, עוד קובע הסכם הפיתוח כי חוזה החכירה יכנס לתוקפו רק לאחר חתימת הצדדים עליו. על כן קבעה ועדת הערר כי אין בהגדרת תקופת החכירה כעולה מהתוספת לחוזה הפיתוח כדי ללמד על מהות הזכות שהוקנתה בחוזה הפיתוח וזו הייתה רלוונטית רק לו היה נחתם חוזה החכירה ע"י שני הצדדים וכי מאחר ובמקרה דנא ממילא לא נחתם עדיין חוזה חכירה.

בהקשר זה הזכירה ועדת הערר את שנקבע בהלכת "קנית" ו"רסקו" נקבע מפורש כי כאשר ישנו חוזה חכירה שנחתם לאחר מכן עם תחולה רטרואקטיבית, אין בו כדי להשליך על מהות הזכויות של העורר בעת הטלת היטל ההשבחה ואין בכך להטיל חבות רטרואקטיבית בהיטל השבחה.

לפיכך לדעת ועדת הערר, אין אף מקום לבחון שיקולי "צדק" במסגרת הבחינה האם הוטל היטל ההשבחה כדין או לאו. שיקולים של "מקומם" או "עקרון רציפות המס" וכיו"ב אינם ממין השיקולים הנבחנים בשאלה האם היטל השבחה הוטל כדין אם לאו, זאת כשם ששיקולים של אפליה, חוסר שוויון וכדומה אינם ממין השיקולים שיש לשקול בהקשר זה.

מבחינת הנתונים והמסמכים קבעה ועדת הערר, כי המדובר בתקופת פיתוח של שנים ספורות אשר טרם הבשילה לכדי חוזה חכירה, וכי גם במקרה בו נוצרה השבחה לאחר תום תקופת חוזה הפיתוח והמינהל לא ביטל את החוזה, קבעו בתי משפט כי יש לראות את בעל חוזה הפיתוח כבר רשות ולא כחוכר לדורות. וקל וחומר בעניין זה שתקופת הפיתוח טרם הסתיימה עת נוצרה ההשבחה.

ועדת הערר דחתה גם את טענת המשיבה כי יש לאבחן את הלכת קנית וגרוסברד הואיל ובעניין "גרוסברד" דובר על אישור תכנית, בעוד שכאשר מדובר באישור הקלות, החייב הוא גם מי שנהנה מההקלות אף אם איננו בעלים או חוכר לדורות. אלא שבעניין זה קבעה ועדת ערר כי להבחנה זו אין כל בסיס החוק, וכי מבחינת החוק עולה כי המחוקק בחר לצמצם את החייבים בהיטל השבחה לבעל מקרקעין או חוכר לדורות (סע' 2(א) לחוק לתוספת השלישית).

כלומר לדעתה של ועדת הערר, המחוקק אינו מבחין בנוגע לזהות החייב בהיטל השבחה, בין האירועים מחוללי השבחה, לדעתה בכל אחד מהאירועים שנקבעו בחוק כמחוללי השבחה- אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, החייב בהיטל השבחה למועד הקובע של כל אחד מהאירועים הללו הינו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין. והואיל ובמקרה דנן המועד הקובע להשבחה הינו מועד אישור ההקלות, ומכיוון שבמועד זה העורר לא היה החייב בהיטל השבחה על פי החוק, שכן במועד זה היה הוא צד לחוזה פיתוח ולא היה הבעלים או חוכר לדורות, הרי שיש לבטל את דרישת היטל ההשבחה שנשלחה אליו.

ועדת הערר ראתה לנכון להעיר כי על אף חוסר הנוחות שמעוררת לעיתים הלכת "קנית" הקובעת כי צד לחוזה פיתוח לא ישלם היטל השבחה, הרי שבמקרה דנן בנסיבות העניין ובהינתן משך תקופת הפיתוח, שאיננה שנים רבות, אין לראות בעורר כבעל הסכם חכירה עם המינהל, והוא איננו חוכר לדורות.

על יסוד האמור, קבלה ועדת הערר את הערר תוך שנקבע כי דרישת תשלום היטל ההשבחה מבוטלת.

הערת מערכת: בית המשפט העליון שב בעקביות על עמדתו כי נוסח החוק בעניין זה הינה ברורה וכי היטל השבחה מוטל אך ורק על בעלים או על חוכר לדורות, על כן שאלת הצדק בעניין זה שייכת לתיקון חקיקה ולא ועדות התכנון צריכות לעמוד על כל מערכת חוזית ולפרשה.

נציין כי אנו נתקלים בניסיונות של ועדות לעקוף נושא זה על ידי הליכים משפטיים ופנייה להצהרה על חוזי פיתוח כזכויות חכירה בהתאם לנסיבות, לדעתנו דרך זו צריכה לבא על ידי תיקון חקיקתי ולא על ידי פרשנות כל הסכם, עם זאת נציין כי בסוגיות אחרות הנוגעות להיטל השבחה, לא תמיד נצמד בית המשפט ללשון החוק היבש אלא הוסיף משלו, על כן בעניין זה יש לנקוט עקביות, החקיקה בעניין היטל השבחה הינה קצרה ומעט חסרה, אך תיקון צ"ל בדרך חקיקה מסודרת.

 

המערכת מברכת את כל קוראיה וכל בית ישראל בברכת חג סוכות שמח !

 

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

 

האם רשאית ועדה המקומית להעביר קרקע לידי צדדים שלישיים באמצעות תכנית איחוד וחלוקה במקום השבתה לבעליה המקוריים שעה שייעוד החלקה שלשמו הופקעה הקרקע שב לייעודו המקורי ?

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות ע"א 8958/10 עיריית רמת השרון ואח' נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, שניתן ע"י בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"י כב' הרכב השופטים א' חיות, י' עמית ו- ד' ברק ארז

ביום שני האחרון (9.7.2012) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון ע"א 8958/10 עיריית רמת השרון ואח' נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, שהתמקד על גלגולן הקנייני והתכנוני של שתי חלקות מקרקעין ברמת השרון, אשר הופקעו מבעליהן המקוריים במהלך שנת 1985 לטובת ייעוד ציבורי (וליתר דיוק, הועברו לידי הרשות בדרך של "מכר ללא תמורה" השקולה בנסיבות העניין הקונקרטי להפקעה). אלא, שבשלב מאוחר יותר שבו לייעודן המקורי – בנייה למגורים – וזאת מבלי לשוב אל בעליהן המקוריים, כי אם לידי צד שלישי אחר באמצעות תכנית איחוד וחלוקה שיזמה בשעתו המועצה המקומית רמת השרון (להלן – "הועדה המקומית").

הסיבה להעברת המקרקעין במסגרת תכנית איחוד וחלוקה דווקא לצד ג' נבעה מהטעם שהתגלה לועדה המקומית כי על מקרקעיו של צד ג' בנוי בית ישן, בעל חשיבות היסטורית ואדריכלית (שנודע לימים "בית ראשונים"). אלא, שצד ג' חפץ בהריסת מבנה זה לשם מימוש זכויות הבניה בו, ומנגד חפצה הועדה המקומית לשמר את המבנה. על כן, ניהלה הועדה המקומית מגעים עם צד ג' שהסתיימו בפשרה, במסגרתה התחייבה הועדה המקומית להכין תכנית איחוד וחלוקה, במסגרתה צד ג' יקבל תמורת השטח בו מצוי אותו בית לשימור, קרקע חלופית, אותה קרקע שאת השבתה דורשת בעליה המקוריים – היא המשיבה בעניינינו.

המשיבה טענה כי העברת המקרקעין בשנת 1985 ללא תמורה, הינה הפקעה לכל דבר ועניין. על-כן, ובשים לב לכך שייעודה הציבורי של הקרקע נזנח והוסב חזרה לבנייה למגורים, וזו אף נמסרה לצד ג', הרי שהועדה המקומית מחויבת בהשבת תמורת הקרקע לבעליה טרם ההפקעה, קרי למשיבה. בית המשפט המחוזי, בפניו הובא העניין, קבע כי יש להורות על בטלות ההפקעה, אך מאחר ולא היה ניתן עוד להשיב את הקרקע לבעליה המקוריים, הורה על תשלום פיצוי כספי למשיבה בסך קרוב ל-6 מיליון ש"ח. על פסק דין זה הוגש הערעור דנן.

במסגרת הערעור העלתה הועדה המקומית שתי טענות. האחת הינה כי בית משפט קמא שגה כשקבע כי יש בתכנית האיחוד וחלוקה מחדש אשר העתיקה מיקומו של הייעוד הציבורי למיקום אחר , משום ביטול הייעוד הציבורי, והשניה הינה כי נפלו פגמים בהתנהלות המשיבה מלפעול כנגד התכנית ובכלל זה הימנעותה מהגשת התנגדות לתכנית איחוד וחלוקה בהליכי תו"ב ו/או הימנעותה מהגשת עתירה כנגד התכנית.

מנגד מתייחסת המשיבה כנטען על ידה, לשימוש הלא ראוי שנעשה ע"י הועדה המקומית, בתכנית האיחוד והחלוקה תוך עקיפת זכות ההשבה העומדת לבעלים בקרקע שהופקעה. בהקשר זה, טענה המשיבה כי בפני הועדה המקומית עמדו אמצעים תכנוניים פוגעניים פחות, אלא שזו – מטעמים של תועלת כלכלית בלבד ותוך התנכרות לחובה לנהוג בהגינות ובשוויון בכלל בעלי הקרקע – הפנתה לה עורף תוך שהיא משיתה את צרכי הציבור כולם על כתפיה.

במסגרת הערעור נדרש בית המשפט למספר שאלות עקרוניות וביניהם האם רשאית הועדה המקומית להעביר קרקע זו לידי צדדים שלישיים באמצעות תכנית איחוד וחלוקה? האם בעליה המקוריים זכאים להשבת הקרקע/שווי הקרקע? לצידן של שתי שאלות אלה עלתה שאלת מניעותה של המשיבה לתבוע את השבת שווי הקרקע בשל מחדלה מלהשתתף בהליך התכנוני על דרך הגשת התנגדות ובהמשך לכך השתהותה הרבה מתקיפתו בבית משפט.

לאחר עיון בעובדות, החליט בית המשפט העליון לדחות את טיעוני המשיבה מטעמי מניעות ושיהוי, בקבעו כי מחדלה רב השנים של המשיבה מלהביא את הסתייגותה מן התכנית במסגרת הליכי אישורה במוסדות התכנון, שולל ממנה כעת, על דרך המניעות, את יכולתה לתבוע פיצויים בגין הנזקים להם היא טוענת עקב אישור תכנית האיחוד והחלוקה מושא הערעור.

אולם, ועל אף שבית משפט מציין כי דעתו אינה נוחה עם האופן שבו פעלה הועדה המקומית, אלא, בהתחשב בתוצאה אליה הגיע (דחיית הערעור מנימוקי מניעות ושיהוי) נמנע הוא מלקיים דיון מפורט ומלהכריע בשאלה האם הייתה רשאית הועדה המקומית להעביר קרקע זו לידי צדדים שלישיים באמצעות תכנית איחוד וחלוקה במקום השבתה לבעליה המקוריים שעה שייעוד החלקה שלשמו הופקעה הקרקע שב לייעודו המקורי.

בקשר לכך מציין ביהמ"ש כי מטבעו של הליך האיחוד והחלוקה מחדש הוא שמתחם אשר יועד לצורך ציבורי עפ"י התכנון הקודם עשוי להיות מיועד בעקבות הפעלתה של הסמכות לאיחוד וחלוקה מחדש לצורך שאינו ציבורי, ולהפך. תוצאה זו לדבריו, מתחייבת לכאורה מתכליתו של הליך האיחוד והחלוקה, אלא שבמקביל, החלפה זו מעוררת לכאורה קושי באותם מצבים שבהם המגרש שיועד מלכתחילה לצורכי ציבור נמצא בבעלותה של הרשות מכוח הליך הפקעה שהתקיים בעבר. בנסיבות אלה, הליך האיחוד והחלוקה כולל בתוכו מעין "הודאה" של הרשות בכך שהמגרש שהופקע אינו דרוש עוד לרשות במיקומו הנוכחי. ואם כך הדברים, קמה ועולה לכאורה זכותו של הבעלים המקורי של הקרקע להשבתה, זכות שהוכרה בפסיקתו של בית משפט זה החל בתקדים החשוב שנקבע בעניין "קרסיק" ואף החוק לפק' הקרקעות (תיקון מס' 3) שתוקן בעניין ופסקי דין מחוזיים שנתנו בעקבותיו.

על רקע דברים אלו, מציין בית המשפט כי צפה ועולה התנגשות פוטנציאלית בין שני עקרונות חשובים והם  החתירה לגמישות ודינאמיות בתכנון מצד אחד, וההגנה על זכות הקניין מצד שני. הגמישות והדינאמיות בתכנון מחייבים שמיקומו של הצורך הציבורי ייקבע במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש בהתאם לצרכים העדכניים של הרשות המקומית. מנגד, אם תוכל הרשות לייעד קרקע לצורכי ציבור ולהפקיעה ואחר כך לעשות בה שימוש ללא הגבלה לצורך "תשלום" לבעלים של קרקע פרטית אחרת, שכעת נעשה בה שימוש לצורך ציבורי במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש, נמצא כי מרוקנים מכל תוכן את משמעותה של זכות ההשבה של בעלי המקרקעין, תוך יצירת תמריץ ברור לרשויות לאגור לעצמן "בנק" קרקעות לאותו יום פקודה שבו ייעשה בקרקעות אלה שימוש כ"מטבע עובר לסוחר".

בית המשפט מציין כי שאלת היחס בין זכות הקניין של הבעלים, שבאה לידי ביטוי בזכות להשבתה של קרקע שאינה נדרשת עוד לצורכי ציבור, לבין הדינאמיות שמאפשר ההליך של איחוד וחלוקה מחדש, טרם זכתה להכרעה ישירה בפסיקתו של בית משפט העליון, אולם נקודת המוצא שצריכה להנחות את השימוש בהליך של איחוד וחלוקה מחדש היא התכלית שלשמה הוענקה סמכות זו, היינו התכלית התכנונית.

בנסיבות העניין מציין ביהמ"ש כי בהחלט יש טעם רב בכך שהועדה המקומית ביקשה לשמר את "בית ראשונים" ולהגדיר את מיקומו כשטח המיועד לצורכי ציבור. אלא, שמטרה זו הייתה יכולה להיות מוגשמת גם באמצעות רכישת הקרקע מבעליה מצד ג'. וכי וודאי הוא שאין פסול בכך שבמסגרת הליך איחוד וחלוקה מחדש מעוניינת הרשות להגשים את התכלית הציבורית תוך חסכון בעלויות. אולם, חשוב לבחון האם ההליך שננקט (של איחוד וחלוקה מחדש) נשא תכלית תכנונית עצמאית מלבד החתירה לחסכון כלכלי בהגשמת המטרה של הקמת בית ראשונים. עוד מציין בית המשפט כי ניתן להשקיף על הדברים גם מנקודת ראות של חובת הרשות לנהוג בשוויון בבעלי הקרקעות. כאשר הרשות נמנעת מלהשיב קרקע לבעליה, תוך שהיא עושה שימוש בקרקע זו כ"תמורה" לקרקע אחרת במסגרת הליך האיחוד והחלוקה, אזי התוצאה היא שהבעלים המקורי מאבד חלק מקניינו, ועפ"י רוב, ללא תמורה (במצבים שבהם אפשרית הפקעה ללא פיצוי). מנגד, בעלי הקרקע שהוחלפה בקרקע זו מקבל תמורה של ממש כנגד חלקתו – כך שהוא נהנה ואילו הבעלים המקורי נותר חסר.

לקראת סוף פסק דינו ומבלי לקבוע מסמרות, מוצא בית המשפט לנכון להציג מספר אמות מידה מנחות המשקפות מגבלות שראוי להחיל על "ניוד" קרקעות שהופקעו לצורכי ציבור במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש לפיהם, במצב דברים זה, על הרשות להראות כי הצורך הציבורי ה"מנויד" הוא אותו צורך ציבורי שלשמו יועדה הקרקע הפרטית לשמש לצורכי ציבור מלכתחילה; כן ציין כי ראוי לייחס חשיבות לשאלה מה היה הטעם להעתקת מיקומו של הייעוד הציבורי: האם הטעם לכך היה שהמגרש אשר יועד לשימוש ציבורי אינו מתאים עוד לצורך שלו יועד מלכתחילה או שייעודו הציבורי שונה מטעמים כלכליים גרידא – על מנת לשמש תשלום חלף קרקע אחרת שהרשות זקוקה לה; בנוסף מציין ביהמ"ש כי על הרשות לשוות נגד עיניה את עקרון השוויון ולחתור במידת האפשר לחלוקה שווה של עול הצרכים הציבוריים בין בעלי הקרקעות במתחם שעליו חלה התוכנית שכוללת איחוד וחלוקה מחדש.

בסופו של יום, בית המשפט נמנע מלהכריע בסוגיה זו ומחליט לקבל את הערעור ובתוך כך לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא וזאת עקב הימנעותה של המשיבה מתקיפת הליכי התכנון במשך שנים רבות והשיהוי שבה נהגה שלטעמו של בית המשפט עומדים לה לרועץ.

בית המשפט מציין באמרת אגב, כי ניתן ללמוד ממקרה זה לעתיד, כי בנסיבות כאלה, שבהן הרשות רכשה בעלות במקרקעין כחלק מהליך הפקעה או הליך תכנוני אחר, ראוי לשקול להודיע על הליך האיחוד והחלוקה מחדש גם לבעלים המקוריים של הקרקע, בהתחשב בזיקתו לקרקע ובכך שלעתים עשויה לעמוד לו זכות להשבתה. זאת, כמובן, ככל שלא כרוך בכך נטל מינהלי כבד.

הערת מערכת: לטעמנו , חבל שבית המשפט נמנע מלהכריע באופן מלא בסוגיה כה אקוטית, מורכבת ורבת היבטים בעלת השפעה מרחיקת לכת על זכות הקניין ונראה כי לו בשל כך מן הראוי היה להידרש ולהכריע לגופו של המקרה.

מן הראוי להזכיר פה את שנקבע בעניין המ' 1455/96 קצוף נ' הועדה לבנייה למגורים מחוז מרכז, פד"מ א (תשנ"ו-תשנ"ז) 176, מימוש המטרה הציבורית חייב להיות באופן כזה שהקרקע המופקעת תשמש את הציבור, ולא שהרשות תמכור את הקרקע המופקעת ותשתמש בתמורתה לצרכי ציבור. הפקעה לא נועדה להעשיר את הקופה הציבורית, אלא להעביר את הקרקע המופקעת עצמה לשימוש לצורך הציבורי.

אכן, לא בכל מצב שמקומו של "הייעוד הציבורי" מועתק במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש תתחייב באופן אוטומטי השבת הקרקע לבעליה המקוריים משמעותה של פסיקה כזו תהווה איון האפשרות לעשות שימוש בסמכות של איחוד וחלוקה מחדש וברור שיש לבחון כל מקרה לגופו. אולם, יש להקפיד על כך שהשימוש בסמכות ייעשה להשגתה של תכלית תכנונית ולשימוש הציבור, ולא להגשמת מטרות אחרות תוך בחינת חלופות פוגעניות פחות (כגון רכישת הקרקע מצד ג' כפי שניתן היה לעשות במקרה דנן), ובמיוחד יש להבטיח שלא ייעשה בסמכות שימוש אך להעשרת קופתה של הרשות על חשבונו של בעלים פרטי אחד.

 

Comments (0)

ביהמ"ש העליון לא שינה את פסק דינו אשר ניתן לפני כחצי שנה בו ביטל הסכם שכרתה עיריית יבנה עם היזם בו נגבה היטל השבחה מהיזמים על אף שאינם בעלי הקרקע, אף שטרם התגבשה חובתם  בהיטל ואף שסכום ההיטל שונה מזה הקבוע בחוק

 דנ"א 5547/11 צבי גור אריה ואח' נ' דירות יוקרה בע"מ

ניתןביום 4.1.12 ע"י כב' המשנהלנשיאה א' ריבלין

מאת עוה"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי 

כזכור בחודש יוני 2011 עדכנו כי ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה ואח' בו ביטל ביהמ"ש העליון הסכם שכרתו יזמים עם עיריית יבנה.

בפסה"ד קבע ביהמ"ש בין היתר כי רשות מקומית אינה רשאית להתקשר בהסכם עם יזם לפיו הוא מתחייב לשלם היטל השבחה שאינו מגיע ממנו עפ"י החוק, אשר יחושב על בסיס תכנית בנין עיר שטרם אושרה, וישולם טרם מימוש, וזאת גם אם היזם מסכים. הסיבות לכך נעוצות אליבא דבית המשפט הן בעובדה שהוראות ההסכם אינן חוקיות (בשל העובדה שלא התגבשה חבות ראשונית לתשלום היטל השבחה) והן משום שאין בכוחה של הסכמת היזם "לרפא" אי חוקיות.

בנוסף קבע ביהמ"ש העליון בפסה"ד כי רשות מקומית אינה רשאית לכרות הסכם עם יזם, לפיו הוא יבצע עבודות פיתוח באזור מסוים תמורת ויתור על היטלי פיתוח כולם או מקצתם, שכן החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, שכן אפשרות כגון דא עלולה לפתוח פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי עניינים, אלא יש חובה לבצע מכרז כדין.על פסק-דינו של ביהמ"ש העליון הגישה עיריית יבנה בקשה לדיון נוסף בטענה כי פסק הדין שינה את ההלכה שקדמה לה, אשר מנעה מיזמים לסגת מהסכמים שכרתו עם רשויות מקומיות וקבעה שהסכמתם החופשית של היזמים מרפאת את אי החוקיות.  בימ"ש העליון דחה את הבקשה לדיון נוסף בטענה כי סעיף 30 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 הקובע כי דיון נוסף יתקיים רק אם ימצא כי נקבעה הלכה הסותרת הלכה קודמת או כזו הדורשת דיון מחדש בשל חשיבותה, קשיותה או חידושה, אינו מתקיים בנסיבות המקרה דנן.

ביהמ"ש העליון בבקשה לדיון נוסף  בטרם הכריע בשאלה האם נקבעה הלכה בפסה"ד, הפריד בין שני מישורי דיון-לכתחילה ובדיעבד: מלכתחילה נקבע בפסה"ד כי אין זה ראוי שהעירייה תטיל מס/היטל החורג מגבולות הסמכות שנקבעה לה בחוק. קביעה זו שאובה מעקרון חוקיות המנהל ובוודאי אינה הלכה חדשה. באשר ל-בדיעבד- קבע פסה"ד כי מקום בו העירייה והיזם הסכימו על תשלום היטל שאינו זהה לזה שנקבע בחוק, יידון ההסכם עפ"י דיני החוזים והכללים שנקבעו בהם לטיפול בחוזה פסול. בהחילו את דוקטרינת החוזה הפסול קבע פסה"ד כי מתקיימים התנאים המקובלים לשם ביטולו המוחלט של ההסכם, מפני שמדובר באי חוקיות חמורה ויש צורך להרתיע את העירייה מלכרות הסכמים דומים בעתיד.  ביהמ"ש העליון קבע כי כל שנקבע בפסה"ד נשוא הבקשה לדיון נוסף הוא כי חוזה מנהלי הנגוע באי חוקיות טיפול בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית, אשר מושרשים היטב בהלכה הפסוקה ומשכך אין עילה לקיים דיון נוסף בסוגיה.

אנו סבורים כי על אף האמור, המצב הקיים כיום הינו בעייתי והותיר את הרשויות בסימן שאלה לגבי התנהלות והסכמים שנחתמו בעבר ובעתיד, ואין ספק כי מדובר באחד מפסקי הדין החשובים שניתנו לאחרונה ועוד ידובר בהם.

Comments סגור לתגובות


"מה שקרוי בפינו קידמה, אינו אלא החלפת מטרד אחד במטרד אחר"*

בעקבות פס"ד שניתן היום (16.8.10) עמ"נ 318/07 אליהו טויטו ואח` נ` רשות שדות התעופה ואח`,
 בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

מאת עו"ד צבי שוב

היום ניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א פסק דינה של כב` הש` דר` מיכל אגמון גונן בערעור מנהלי 318/07 ואח` טויטו אליהו ואח` נ` רשות שדות התעופה ואח`, במסגרתו קיבל בית המשפט חלק נכבד מהערעורים שהוגשו על החלטת ועדת הערר מחוז מרכז, אשר דחתה ו/או הפחיתה באופן משמעותי את מרביתן של תביעות הפיצויים שהוגשו עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 (להלן:"החוק"), בגין אישורה של תמ"א 2/4 הקרויה "תכנית נתב"ג 2000".
המדובר בתביעות בהיקף נרחב ביותר של כחמישה מיליארד ₪, עיקרן הוגש ע"י היישובים הסמוכים לנמל התעופה בגין פגיעה בערך נכסיהם לאור מטרדי רעש, זיהום , צפיפות וכיוצ"ב.
ועדת הערר כאמור דחתה את עיקר העררים, כאשר בין היתר נקבע על ידה כמצב קודם לתכנית הפוגעת מצב עובדתי קיים של היקף נוסעים גבוה שאינו שונה בהרבה מהמתוכנן בתכנית הפוגעת. כמו גם, אופן קביעת הרעש החזוי נראה לוועדה כסביר על פי דיני המטרדים ובשל פתרונות אקוסטיים שניתן לבצע.
כמו כן, ועדת הערר קבעה כי ההתפתחות באיכות המטוסים מובילה להקטנת המטרדים ויש להפחית זאת מהפגיעה. נוכח הוראות סעיף 200 לחוק.
בית המשפט המחוזי בפסק דין נרחב ניתח את הסוגיות תוך השוואה של פיצוי עפ"י סע` 197 לחוק, לדיני הנזיקין ככלל ועוולות המטרד בפרט, והגיע לכלל מסקנה על בסיס פסיקת בית המשפט העליון לפיה, יש למנות שמאי ומומחים סביבתיים שייבחנו באופן ספציפי כל פגיעה לרבות פגיעות רעש (על אף הקביעה כביכול שהרעש הצפוי אינו עולה על המותר על פי חוק), בית המשפט קבע כי במצב התכנוני הקודם, יועד השדה לקיבולת של ארבעה מיליון נוסעים בשנה לעומת 16 נוסעים לאחר התכנית הפוגעת, אף הנשיאה בעלות מיגון אקוסטי הוטלה על הרשות.
בית המשפט דחה את הקביעה העקרונית של ועדת הערר בדבר סבירות הפגיעה של חמישה אחוזים כאמור ופסק כי יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו על פי הוראות סעיף 200 לחוק והפסיקה תוך שקבע כי העובדה שהתכנית תורמת לסביבה אינה מהווה שיקול שלא לפצות בגינה את הנפגע מכוח סעיף זה.
לסיכום, בית המשפט קבע כי אין סיבה שתכנית שיועדה לטובת הכלל תוטל על חשבון חלק קטן מהציבור ועל קופת הציבור לשאת בעלות.
לדעתנו, מדובר בפסק דין אמיץ ונכון שהינו לצערנו נגד המגמה הקיימת, שהחלה בין היתר, לאחר הגשת התביעות הנ"ל בעת שהרשויות והועדות המקומיות החלו לפעול ביתר שאת לגרום לשינויי חקיקה והמתת/צמצום האפשרויות לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך.
בית המשפט חרג מהמגמה והכריע על בסיס הוראות החוק המפורשות והפסיקה הקיימת ובצדק, לפיה ככל שהרשויות חפצות בתכניות נרחבות שמשפיעות על הפרט אין הדבר צריך לבוא על חשבון הפרט, אחרת בהעדר חובת הפיצוי לא יהווה שיקול הפגיעה והפיצוי כשיקול שיילקח בחשבון בזמן התכנון.
יש לציין כי פסק הדין ניתן בשנת 2010 ומתייחס לתכנית שאושרה עוד בשנת 1997, ויש להניח כי יחלפו עוד שנים רבות עד לסיום סאגה זאת של תביעות, נתון זה ועלויות ניהול ההליכים מקשים במאוד על האזרח הקטן להגיע לפיצוי ונראה שהרשויות שתקציבן גדול מנצלות נתון זה וחבל.

* ציטוט שהובא בפס"ד הנ"ל מפיו של: Henry Havelock Ellis (1859-1939

Comments סגור לתגובות

"ישוחזרו הזכויות / מאת עו"ד צבי שוב

(בעקבות עת"מ (ת"א) 2323/06 עזרא אגבבא ו-23 אח` נ` המועצה הארצית לתכנון ולבנייה – ועדת המשנה לעררים שניתן ביום 29.8.10)

בימ"ש המחוזי בת"א בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים נתן ע"י כב` השופט מודריק, סגן נשיא, ביום 29.8.10 פס"ד תקדימי, לו מחכים בעלי זכויות רבים מזה שנים. הנושא שבא לפתחו של בימ"ש הייתה הסוגיה הקרויה בשם "שחזור זכויות בתכניות איחוד וחלוקה".

ועדה המשנה לעררים של המועצה הארצית ביטלה דה פקטו את המנגנון שנקבע בתכנית ממ/950 שחלה על שטח של 2,624 דונם בגבעת שמואל, בה נקבע שבעלי זכויות ששטחם הופקע שנים קודם לכן לצורך תכנון קטע כביש מכבית, יוכנסו לטבלאות האיחוד וחלוקה ויוקצו להם זכויות אף בגין שטח זה.

ועדה המשנה סברה, כי פיצוי לחוד ותכנון לחוד, ועל אף על העובדה שהרשויות והמדינה התחייבו כלפי הנפקעים כי חלף פיצוי כספי יקבלו זכויות בניה במסגרת התכנית, הרי שהמנגנון אינו חוקי ולא ניתן לשתפם ולערבב תכנון ופיצוי.

בימ"ש קבע, כי השחזור הינו פרקטיקה נפוצה ובעלת הגיון רב שמאפשרת הליכים תכנוניים תוך שיתוף הכלל. כביש מכבית תרם לקבלת הזכויות שמראש תוכננו גם לצורך הפיצוי אולם לא רק, אלא אף היה הגיון תכנוני בפני עצמו, על כן, הורה בימ"ש קבע כי יבוצע השחזור כך שהנפקעים יכללו במסגרת הקבוצה שתקבל זכויות בניה.
נציין, כי שנים רבות נהגו הועדות להתגונן נגד דרישות פיצויים בדרך של שחזור זכויות והחלטת המועצה הארצית שיבשה פתרון זה וגרמה לאי וודאות בנושא.
יש להניח, כי אין זה סוף הדרך וכי הנושא עתיד להתברר אף בבימ"ש העליון.

Comments סגור לתגובות
ינואר
19

תב"ע – בג"צ 9409/05 אדם טבע ודין נ` הות"ל

Posted by: | Comments סגור לתגובות

 בג"צ הורה על ביטול אישורה של תכנית תת"ל 3 6/4 בכל הנוגע
לחלקו המערבי של כביש 9

 מאת עו"ד צבי שוב*

בעקבות בג"צ 9409/05 אדם טבע ודין –אגודה ישראלית להגנה על הסביבה נ` הועדה הארצית לתכנון ובניה לתשתיות לאומיות, מע"צ ואח`,
שניתן ע"י בית משפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק,
מפי כב` הנשיאה הש` דורית בייניש.

היום, 24.10.10 ניתנה ע"י בג"צ החלטה בעתירה שהוגשה ע"י עמותת "אדם טבע ודין" (להלן:"העותרת") עוד ביום 2.10.05 כנגד החלטת ועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות (להלן:"הות"ל"), מע"צ והממשלה לאשר ביום 28.7.05 את תכנית תת"ל 3 6/4 לסלילת כביש 9 באזור צפון השרון מדרום לחדרה שהינו כביש רוחב מתוכנן שנועד לחבר בין כביש 2 , כביש 4 וכביש 6 (להלן:"התכנית").
יוער כי במסגרת ניהול עתירה זו החליט בג"צ בתחילת 2009 להוציא מלפניו "צו על תנאי" אשר יורה למדינה לבוא וליתן נימוק המניח את הדעת מדוע לא תבוטל התכנית לעיל.
ביסודה של עתירה זו עמד חששה של העותרת מפני ההשלכות הסביבתיות השליליות של סלילת כביש 9, וזאת במיוחד בכל הנוגע לחלקו המערבי של הכביש המחבר בין כביש 2 לכביש 4 ואשר אמור לעבור בתחום הגן הלאומי פארק השרון.
אחת מטענותיה העיקריות של העותרת הינה כי "ההחלטה לאשר את התכנית לא התבססה על תשתית עובדתית מלאה, שכן תסקיר ההשפעה על הסביבה היה פגום כיוון שלא כלל בדיקה של חלופות ביצוע תחבורתיות לסלילת הכביש בתוואי עליו החליטה הות"ל".
טענה זו מבין כלל טענות העותרת הובילו את בג"צ לדון בשאלה האם אכן נפל פגם בהליכי אישור התכנית נשוא העתירה באשר לתסקיר שהוכן לצרכה.
לאחר בחינת הנושא הגיע בג"צ לכלל מסקנה, כי אכן נפל פגם בהליכי אישורה של התכנית , תוך שקבע כי "בנסיבות המקרה דנן ההחלטה שלא לבחון במסגרת התסקיר חלופות לתוואי המוצע של כביש 9 הייתה בלתי סבירה בעליל נוכח מידת הרגישות הסביבתית של האזור בו אמור להיסלל הכביש".
לפיכך בסופו של יום החליט בג"צ להורות אפוא כי הצו-על-תנאי ייהפך למוחלט, במובן זה, שהחלטות הות"ל והממשלה לאשר את התכנית נשוא העתירה תבוטלנה. בקשר לכך קבע ביהמ"ש כי נוכח דוקטרינת "הבטלות היחסית" דין החלטתו להורות על ביטול התכנית שאושרה לחול אך ורק בנוגע לחלקו המערבי של כביש 9 (המקשר בין כביש 2 ל-4) שאין חולק לדידו של ביהמ"ש כי רגישותו הסביבתית היא רבה יותר לעומת חלקו המזרחי של כביש 9 לגביו סבר ביהמ"ש כי יש להותיר את אישור התכנית על כנו.

לדידנו בהחלטה זו של בג"צ קיימת בעייתיות רבה ויש בה כדי להעלות תהיות לא מעטות ולהוות פגיעה משמעותית ושינוי מצב לרעה של בעלי קרקעות שמקרקעיהם הופקעו ו/או נפגעו מכוח התכנית הנ"ל אשר הסתמכו על המצב התכנוני הקיים וכלכלו במשך שנים לא מעטות של תכנון, שהחל כבר לפני כעשור, את צעדיהם בהתאם לרבות ניהול הליכים מול הרשות – הגשת תביעות וכיוצ"ב. נראה כי יש בהחלטה זו כדי לסגת כמה שנים טובות אחורה.

בל נשכח כי ההחלטה לאשר את התכנית נשוא העתירה לא התקבלה כלאחר יד ובמהלך השנים רבות נבחנו על ידי מוסדות התכנון חלופות שונות לתוואי האמור .

מעבר לפגיעה באינטרס ההסתמכות, לטעמנו השתהות של 5 שנים במתן החלטה מעת אישור התכנית יוצרת אף פרובלמטיקה לא פשוטה עם הוראות הדין, בלשון המעטה, כך למשל הגשת תביעת פיצויים על פי סע` 197 הינה כאמור בתוך שלוש שנים מיום אישור התכנית, אלא, שבמצב דברים כגון דא, עולה השאלה מה דינם של בעלי הקרקע אשר מבכרים להמתין לקבלת החלטת ביהמ"ש, ובכך עלולים לפספס את המועד להגשתה?
קושי אחר שמתעורר בהקשר זה הינו בכל הנוגע לבעלי קרקעות אשר קבלו סכום פיצוי כלשהו ולו חלקי ולשם כך ניהלו הליכים משפטיים והשקיעו ממיטב כספם זמנם ומרצם לרבות שכירת שירותי מומחים ועוה"ד לשם כך – האם כל ההשקעות הנ"ל היו לשווא ובעלי הקרקע והרשות גם יחד נהלו למעשה הליכי סרק? ומה באשר לאלו שנמנעו מלהגיש תביעות והעדיפו למכור את הקרקע בשווי פחות, האם "ההפסד" שנגרע מהם יושב על ידי מאן דהוא???

עינינו הרואות כי בהחלטה מעין זה יש כדי ליצור קושי והתמודדויות לא פשוטים, כמו גם תהיות רבות וסימני שאלה שאילולא העיכוב במתן ההחלטה הסופית נראה כי אלו לא היו באים לעולם כלל.

למען הגילוי הנאות נציין כי משרד הח"מ מייצג עשרות בעלי קרקעות בתביעות הפקעה בחלקו המזרחי של כביש 9.

Comments סגור לתגובות

ביהמ"ש דחה על הסף עתירה מנהלית
שהוגשה כנגד החלטת המועצה הארצית לאשר את התכנית הידועה כ"מחתם ליבר" שפורסמה למתן תוקף  

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלית קיט טלמור*

בעקבות עת"מ 17959-09-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ` המועצה הארצית לתו"ב ואח`
שניתן ע"י בית משפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים,
מפי כב` הש` עודד מודריק

ביהמ"ש המחוזי בת"א, בשבתו כביהמ"ש לעניינים מינהליים, החליט ביום 14.11.10 (כב` השופט מודריק), בהחלטה תקדימית, לדחות על הסף עתירה מינהלית שהוגשה לפתחו בספטמבר האחרון. העתירה הוגשה ע"י עמותת תושבים למען נווה צדק, כנגד החלטת המועצה הארצית לתו"ב, שניתנה לפני מס` חודשים. החלטה אשר דחתה את הערר שהוגש ע"י הועדה המקומית ושאישרה בכך, למעשה, את תכנית תא/3596 – "מתחם ליבר", בהתאם להחלטת הועדה המחוזית לתו"ב, שניתנה לפני כשנה.
מטרת התכנית המוצעת היתה, בעיקרה, לשנות את ייעוד המתחם לאזור מגרש מיוחד (לבניה למגורים או למשרדים), הכולל שטח פרטי פתוח ושטח ציבורי פתוח. התכנית המופקדת הציעה שתי חלופות לשימושים המותרים במתחם: חלופה אחת- לשימוש משרדים, וחלופה שנייה- לשימוש מגורים, כאשר הועדה המחוזית לתו"ב הוסיפה בהחלטתה חלופה נוספת של שימוש מעורב למגורים ולמסחר גם יחד. כשכל זאת, מבלי שנתבקש במסגרת התכנית להגדיל את אחוזי הבנייה המאושרים לשטחים עיקריים, שנקבעו עוד קודם לכן במסגרת תכנית תא/2342, שחלה על המתחם ושאושרה כבר בשנת 1991.
העתירה הוגשה לאחר שהתכנית פורסמה למתן תוקף ולאחר שהועדה המקומית, שהיתה העוררת היחידה שעררה נדון בפני המועצה הארצית, הודיעה כי אין בכוונתה להגיש עתירה מינהלית, כנגד החלטת המועצה הארצית, שדחתה את הערר שהגישה כאמור. יתרה מכך, הוגשה העתירה לאחר שנחתם הסכם אופציה בין המשיבות 4 ו- 5 לעתירה, לרכישת השטח נשוא התכנית.
עיקר טענות העותרת, שכלל לא היתה עוררת/משיבה כדין לערר, התמקדו בהחלטת הועדה המחוזית לאשר את החלופה הנוספת של שימוש מעורב במתחם.
בתגובה לעתירה הגישו המשיבות 1-2, המשיבה 4, שיוצגה ע"י עוה"ד צבי שוב וגלית קיט, והמשיבה 5, שיוצגה ע"י עוה"ד אלי וילצ`יק, תגובה מקדמית לעתירה ובקשה לדחות את העתירה על הסף. במסגרת תגובותיהן נטען על ידן, בין היתר, כי יש לדחות את העתירה על הסף באשר היא נגועה בפגמים רבים ובהם, איחור ושיהוי ניכר בהגשתה שעליהם הסתמכו המשיבות 4 ו-5 ושבעטיים עלולים להיגרם להם נזקים כבדים ובלתי הפיכים, היעדר עילה, היעדר זכות עמידה, אי מיצוי הליכים קודם להגשת העתירה, היעדר ניקיון כפיים וחוסר תום לב. כן נטען על ידן כי ביהמ"ש לעניינים מינהליים אינו מתערב בשיקול דעת מוסדות התכנון ואינו מחליף את שיקול דעתן בשיקול דעתו שלו.
בנוסף לכך ולחילופין, ביקשו המשיבות 4 ו-5, כי ביהמ"ש יורה לעותרת להפקיד ערובה להבטחת תשלום נזקיה ו/או הוצאותיה למשיבות בגין ניהול ההליך, במידה ויידחו טענותיהן המקדמיות.
המשיבה 3, הועדה המקומית, חזרה, בתגובתה לעתירה, על טענותיה בערר, שהתמקדו בבקשתה לאשר בתכנית חלופה תכנונית אחת- היא החלופה המעורבת.
לאחר שהתקיים דיון מקדמי בעתירה, נקבע ע"י השופט מודריק כי דין העתירה להידחות על הסף.
באשר לטענת השיהוי קבע השופט, כי אין זה ברור כלפי איזו החלטה מכוונת העתירה. אם כלפי החלטת הועדה המחוזית – כי אז הוגשה העתירה בשיהוי ניכר של כשנה, המצדיק כשלעצמו את דחיית העתירה על הסף, בין היתר נוכח העובדה שהתכנית פורסמה וקיבלה תוקף. ואם כלפי החלטת המועצה הארצית – כי אז מצויה העתירה בגבולות המועד הקבוע בדין להגשתה.
באשר לטענה בדבר היעדר זכות עמידה להגשת העתירה ע"י העותרת צוין, כי ספק רב אם בנסיבות של דחיית הערר קמה למי שהייתה משיבה לערר זכות להגיש עתירה מינהלית כנגד ההחלטה.
כמו-כן נקבע כי אין בידי העותרת עילת ערר, הואיל והשאלה שניצבה לפני ועדת הערר היא שאלה של ברירה בין חלופות לשימושי קרקע – שאלה שהינה תכנונית מטבע עניינה, ואשר עברה את כל מדורי הבחינה והעיון התכנוניים. על כן ומאחר ואין מדובר בהחלטה שהתקבלה בדרך פגומה תוך הפרת הדין או משיקולים שאינם ענייניים, קבע ביהמ"ש, כי נשמט הבסיס מתחת לפני העתירה.
בהתאם לכך חויבה העותרת בתשלום הוצאות בסך של 100,000 ₪ לכל המשיבות.
יוער כי ביהמ"ש הנכבד הוסיף, כי יתר הסוגיות שהועלו בעתירה ובתגובות המשיבות יפורטו בפסק דינו המנומק, שאמור להינתן ביום 18.11.10.
יצוין כי לאור נסיבות העניין, החלטה זו הינה נכונה ומוצדקת ביותר, לטעמנו. זאת בין היתר לאור התרבותם של גופים עלומים תחת כסות/ אצטלה של עמותה/ עותר ציבורי לכאורה, שאין כל גורם אחראי ברור/ ידוע מאחוריהם, וכל זאת, כך נראה במרבית המקרים, בניסיון לעכב פרויקטים המיטיבים עם הציבור ולהוות מעין אמצעי לחץ/ מיקוח לקבלת הטבות מיזמים. שכן, על אף שבפועל לא מבוקש במסגרת עתירות מינהליות כגון אלה צו מניעה, ומשכך אף לא מופקדת ערובה להבטחת הוצאות/ נזקי היזמים, הרי שתוצאתם המיידית של נקיטה בהליכי סרק אלה, גורמת דה-פקטו לעיכובים ארוכים ומיותרים של בניית פרוייקטים רבים האמורים להיטיב עם הציבור. דומה המצב לקושי הרב הקיים במימוש תוכניות פינוי-בינוי רבות, שאינן מצליחות לתקוע יתד, בין היתר לאור הקמת עמותות הפועלות לכאורה בשם הציבור הרחב, כשפעמים רבות כל מטרתן הינה לסחוט יזמים או לקבל הטבות נוספות, בדרכים בלתי כשרות, ומבלי לתת את הדין לתוצאות מעשיהם, בסופו של יום.

למען הגילוי הנאות נציין כי המשיבה 4 לעתירה יוצגה ע"י משרדנו , כאמור. 

Comments סגור לתגובות

"התמשכותם היתרה של הליכים לאישור או דחיית תוכניות היא רעה חולה
שמקומה לא יכירנה במדינת חוק"/ (דברי כב` הש` אילן ש` שילה בפס"ד)

מאת עו"ד צבי שוב ואביטל חי אדרי*

ביהמ"ש המחוזי, בפסק-דין חריג, הורה על מינוי ועדה להשלמת תכניות,
עקב התמשכות הליכי תכנון שלא לצורך

בעקבות עת"מ (מרכז) 4776-07-10 דן אבי יצחק ואח` נ` יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח`
שניתן ע"י בית המשפט המחוזי מחוז מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

בימים אלו ניתן פסק דינו של כב` הש` אילן ש` שילה סג"נ, בביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז, בעת"מ 4776-07-10 דן אבי יצחק ואח` נ` הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח`, במסגרתו נתקבלה עתירה שהוגשה לבית המשפט ושעניינה מתן הוראה ליו"ר הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז (להלן:"הועדה המחוזית") לפעול בהתאם לסמכותו עפ"י סע` 109א(ב)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן:"החוק") ולמנות ועדה להשלמת תוכניות (להלן:"ועדה להשלמה") בקשר עם תוכנית מתאר מקומית נתניה נת/620 (להלן:"התוכנית"), כך שיועברו לוועדה זו כל סמכויות הועדה המחוזית לאישור התוכנית. עניין נוסף בעתירה דנא הינו בין השאר מתן הוראה לוועדה המחוזית ולועדה המקומית לתו"ב נתניה (להלן: "הו"מ"), למנות נציג של כל אחת מהן לוועדה להשלמה, ולקצוב זמן לסיום עבודתה.

לטענת העותרים, לאחר שהוועדה המחוזית לא עמדה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק למתן החלטתה בדבר אישור/דחיית התוכנית, קרי: 3 חודשים מתום מועד ההפקדה, מחייבת הוראת סעיף 109א(ב)(1) שבחוק את יוה"ר בחובה מנדטורית למנות ועדה להשלמה. עוד בפי העותרים, כי בכל הנוגע לעניין הרכב החברים בוועדת ההשלמה, הרי שלסברתם, אין מניעה שיכהן בה נציג מטעם הו"מ, שכן לדידם, הו"מ היא היוזמת את מרבית התוכניות המגיעות לאישור הוועדה המחוזית, וכי אם תתקבל פרשנות הועדה המחוזית הרי שבכך תתאיין הוראת סעיף 109א לחוק באשר לאפשרות להקים ועדה להשלמה. מכל מקום טענו העותרים כי ניתן למנות נציג אובייקטיבי מטעם הו"מ, אשר יכול לדון ולאשר את התוכנית אף שיהיה מנוע מלדון ולהחליט בהתנגדויות ועררים.

מנגד טענו המשיבים ובכללם הועדה המחוזית כי עקב כך שעסקינן בתוכנית מקיפה ומורכבת במיוחד, הן בגודל השטח שעליו היא חלה והן בעניינים שבהם היא עוסקת כגון פינוי אתר הפסולת, וכיוצ"ב, וכן לנוכח העובדה שהוגשו לתכנית התנגדויות רבות, היו התפתחויות עם עבודת השמאי שלא נלקחו בח-ן לכתחילה ואשר הביאו להתמשכות עבודת הוועדה המחוזית מעבר למועדים הקבועים בחוק.

כמו כן טענה הועדה המחוזית כי מינוי הוועדה להשלמה אינו עולה בקנה אחד עם תכלית חקיקתו של סעיף 109א ולא ישיג את המטרה של ייעול ההליכים. לדידה עומס העבודה במשרדיה גורם לכך שטיפולה בתוכניות רבות מתמשך מעבר למועדים הקבועים בחוק. לטעמה,מטרתו של סעיף 109א לחוק לא הייתה להעביר את כל התוכניות הללו לטיפולה של הוועדה להשלמה, שאם יועברו לטיפולה תיפגע יעילותה ומטרת מינויה לא תושג, ההפך הוא הנכון, לדידה ייתכן אף שמינוי הוועדה להשלמה יביא לנסיגה בקידום התוכנית, אם תבחר הוועדה להשלמה לשמוע שוב התנגדויות, שוועדת המשנה של הוועדה המחוזית כבר שמעה, והיא אף תיזקק שוב לשמאי היועץ. כן הוסיפה וטענה הועדה המחוזית כי אם יחליט בית המשפט על מינוי הוועדה להשלמה תצטרך הוועדה המחוזית, "לכאורה", להעביר לוועדה להשלמה גם את התוכניות הרבות שבהן היא מטפלת לאחר שחלף המועד הקבוע בחוק למתן החלטה, ושוב לא יהיה בהעברה משום ייעול לגבי התוכנית דנן, במיוחד כאשר הוועדה להשלמה אינה מוגבלת במועדים למתן החלטתה.

בנוסף, ובכל הנוגע למינוי נציג מטעם הו"מ טענה הועדה המחוזית כי אין אפשרות למנות אחד מ-3 החברים הסטטוטוריים בוועדה להשלמה – נציג הו"מ אשר יימצא במצב של ניגוד אינטרסים שנאסר בחוק.

ביהמ"ש קיבל את העתירה , תוך שביקר את התנהלות מוסדות התכנון ואשרר את הקביעה כי התמשכותם היתרה של הליכים לאישור/דחיית תכניות בכלל ותכניות מתאר מקומיות בפרט היא רעה חולה שאין לה כל מקום ויש להוקיעה.
ביהמ"ש הוסיף וציין כי המחוקק שעמד על הסחבת שהייתה מקובלת באישור תכניות, נקט יוזמה והחליט לתקן את החוק מתוך מגמה לזרז את ההליכים ששניים עיקריים באים לידי ביטוי בסע` 109א` שבשניים מעיקריו של סעיף זה יתד ופינה לעתירה הראשון כי למוסד התכנון קיימת החובה להחליט בדבר אישור /דחיית תכנית בתוך שלושה חודשים מתום תקופת הפקדתה והשני כי חובתו המנדטורית של יו"ר הועדה המחוזית הינה להקים ועדה להשלמה, במקום שבו הועדה המחוזית לא עמדה במצוות המחוקק באשר למתן החלטתה בתוך התק` הקצובה בחוק.

ביהמ"ש קבע כי בנסיבות המקרה דנא, ההליכים לפני הוועדה המחוזית התמשכו עד כדי סחבת בלתי נסבלת בהתנהלות הועדה שתחילתם נועדה לפני כשנה ועד ליום זה טרם נתנה החלטה בדבר אישור /דחיית התכנית.

ביהמ"ש קבע כי התנהלות הוועדה המחוזית וועדת המשנה הייתה איטית, כאשר בין הישיבות חלפו חודשים והפרוטוקולים של ההחלטות פורסמו אף הם בחלוף תקופות ארוכות מאלו שקצב המחוקק, עוד קבע ביהמ"ש כי הטענות שבפי המשיבים, שתכליתן להסביר ולתרץ את התמשכות ההליכים אינן רלוונטיות לענייננו כלל ועיקר, שהרי בדיוק למקרה שכזה נחקק סעיף 109א, שלא הבחין בין הסברים ראויים ומוצדקים להתמשכות הליכי האישור, לבין הסברים שאין בהם ממש ושלא נועדו אלא כדי לחפות על אי קיום מצוות המחוקק באשר למועדים למתן החלטתה של הוועדה המחוזית.

כן קבע ביהמ"ש כי גם אם הסבריהם של המשיבים להתמשכות ההליכים לאישור התוכנית דנן היו מתבררים כנכונים וראויים, עדיין אין בפי המשיבים נימוק של ממש מדוע לא יפעל יוה"ר כמצוותו החד משמעית של המחוקק, וייעל את תהליך מתן ההחלטה בדרך שקבע המחוקק קרי: הקמת ועדה להשלמה. לדידו של ביהמ"ש חובת יוה"ר היא חובה מנדטורית שאינה מקנה לו שיקול דעת.

כן ציין ביהמ"ש בשולי הדברים כי אף טענת המשיבים לפיה העומס המוטל על הוועדה המחוזית והתוכניות הרבות שיהיה עליה להעביר לוועדה להשלמה הם שהביאו לעיכוב, מוטב אלמלא הייתה נטענת, שכן, לטעמו בדיוק למקרים שעליהם מצביעים העותרים נועד סעיף 109א, ואם הוועדה המחוזית עשתה לה למנהג שלא לעמוד בדרישות המועדים שבחוק, אין היא יכולה להיבנות ממנהגה זה, שיש להסתייג ממנו נמרצות.

כמו כן ובכל הנוגע למינוי נציג מטעם הו"מ קבע ביהמ"ש, כי מניעתו של חבר ועדה מלעסוק בחלק מהעניינים שלשם החלטה בהם הוקמה הוועדה, איננה עולה כדי מניעתו מלשמש חבר בוועדה ובוודאי שאינה מבטלת את עצם הקמתה של אותה ועדה. לכך הוסיף ביהמ"ש כי אף המחוקק ראה לנכון לכלול נציג של הו"מ בוועדה להשלמה, אף על פי שהיה ברור לו כי מעצם טיבן של התוכניות שיידונו בוועדה זו (שבדרך כלל יוזמתן היא ו"מ) עלול במקרים רבים, ואולי ברוב המקרים, להיווצר קושי בהקמתה של ועדה להשלמה. וכי מכך יש ללמוד מכך שהמחוקק העדיף את צמצום הסחבת בוועדות המחוזיות, באמצעות הקמת המנגנון של ועדה להשלמה בה חבר נציג ו"מ, חרף החשש מניגוד אינטרסים שעלול להתקיים עקב חברות זו. בהקשר לכך ציין עוד ביהמ"ש כי בלאו הכי מסעיפים 47 ו-11א לחוק ניתן ללמוד כי המחוקק התכוון לכל היותר למנוע מנציג הו"מ לדון ולהחליט בהתנגדויות, ולא למנוע ממנו להיות חבר בוועדה להשלמה.

בסופו של יום הורה ביהמ"ש ליו"ר הועדה המחוזית להקים, בתוך 15 יום, ועדה להשלמת תוכניות בקשר עם התוכנית, ולמנות את היו"ר שלה כמצוות החוק וכן למנות נציגים לועדה בהתאם.

יש לברך על פסק דינו פסק דינו של כב` הש` אילן ש` שילה, שהינו חריג ונדיר שכן לרוב נדחו עתירות מעין זו, כידוע לכל העוסקים בנדל"ן, המציאות הינה קשה. בפועל ועדות התכנון, מי יותר ומי פחות, מתעלמות תדיר מהמועדים הקבועים בחוק ו/או מהחובה לפעול בפרק זמן סביר. כמו כן, קיימות תכניות שזמן אישורן אורך אף למעלה מעשור (!). קטנות כגדולות, לעיתים עיכוב התכנון נובע ממחדלה של הרשות, לעיתים משום שרשויות התכנון מערימות קשיים רבים על בעלי הזכויות במקרקעין (אשר מעוניינים לקדם את התכנון).

ברי הוא כי התמשכות הליכי התכנון שלא לצורך (הנובעת בין היתר מהתנהלות בירוקרטית מסורבלת, מחסור במשאבים, חוק מורכב וישן וכד`) איננה רק פגם במתן השירות הניתן לבעל המקרקעין אלא מהווה פגם מהותי, שכן תוכניות הנמצאות זמן רב במוסדות התכנון, לעיתים מתאשרות בסוף התהליך כשהן צולעות ומיושנות ולא מתאימות למטרה שבעקבותיה החלו לתכנן את התכנית ולפעמים כבר אינן רלוונטיות כלל שכן כל הסביבה כבר שונתה מסביב.
הננו תקווה כי פסק דין זה יסלול את הדרך למציאות חדשה!

* למאמר שנכתב ע"י הח"מ בעניין "התמשכות הליכי תכנון "ניתן לעיין בניוזלטר עו"ד על נדל"ן מס` 16!

Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' היצירה 3, בית ש.א.פ. רמת גן 52521. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.