קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

לרשות המקומית עומדת זכות תביעה לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית, והפתרון המעשי לחשש בדבר ניגוד עניינים מצוי בהליך הדיוני שנועד לברר את התביעה 

עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה ואח'
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' (בדימ') א' פרוקצ'יה, א' גרוניס, ע' ארבל

אתמול (17.7.11) ניתן פסק דין של בית המשפט העליון בעניין בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה ואח', אשר הפך את פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי וקיבל את ערעורה של עיריית חולון (להלן:"העירייה"). במסגרת הערעור נדונו שתי שאלות עיקריות: האחת, האם עומדת לרשות מקומית זכות תביעה על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, עקב פגיעת תכנית במקרקעין שהיא בעלת זכויות בהם, או שמא זכות זו מיוחדת לבעל קניין פרטי בלבד שמקרקעיו נפגעו מתכנית? והשנייה, ככל שעומדת לרשות מקומית זכות תביעה כזו במישור המהותי, כיצד ניתן לממשה בלא להיקלע למצב של ניגוד עניינים פרסונאלי בין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית שאליה יש להגיש את תביעת הפיצוי, לאור זהות החברים המאיישים שני גופים אלה במרחב תכנון הכולל רשות מקומית אחת בלבד.

נוגע לשאלה הראשונה, קבע בית המשפט כי המענה לשאלה זו נגזר מלשונו של החוק ומתכליתו. בית המשפט מצא, כי בחינת לשון החוק, מלמדת שהמחוקק לא הוציא במפורש את הרשויות המקומיות מהגדרת הזכאים להגיש תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק, ולא הגביל את זכות התביעה שלהן. על כן, קבע בית המשפט כי על פני הדברים, ניסוחה של ההוראה בדבר זכות התביעה לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית מתיישב עם קיום זכות בידי רשות מקומית להגיש תביעה כזו בתורת בעלים של קרקע או כבעלת זכות בהם.

לאחר מכן, בחן בית המשפט אם פרשנות נוסחו של החוק בדרך המכירה בתביעת הרשות המקומית לפיצוי כאמור, מתיישבת גם עם תכליתו ומטרותיו של החוק. בית המשפט ציין בהקשר זה כי סעיף 197 לחוק נועד להרחיב את מעגל הנפגעים הזכאים לפיצוי, ולהיטיב את נזקו של בעל זכות "כלכלית" במקרקעין וכי בתי המשפט, בדונם בזכות הפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק, הבהירו לא אחת כי אין לצמצם את תחום התפרשותה של הזכות לפיצוי וכי אין לגרוע ממנה בלא הוראה מפורשת של המחוקק. עם זאת בית המשפט ציין כי הפרשנות הראויה של סעיף 197 לחוק מצריכה איזון בין אינטרסים שונים, שעיקרם הגנה על זכות הקניין של הפרט – שהנה זכות חוקית על חוקתית – ועל הצדק החלוקתי מחד, לבין אינטרס התכנון הכולל, ושיקולי הוודאות התקציבית, מנגד.

בית המשפט ציין כי הגישה המקובלת היא כי ההגנה החוקתית על הקניין ניתנת גם לרשות ציבורית כבעלת קניין. קניינה של הרשות המקומית נתפס כקניינו של הציבור אותו היא מייצגת והיא מחזיקה את הקניין הציבורי שבבעלותה בנאמנות עבור ציבור התושבים המתגוררים בתחומה. עוד הוסיף בית המשפט כי חובת ההגינות, המצדיקה חובת פיצוי הניזוק והחזרת מצבו לקדמותו, ישימה גם לקניינה של הרשות המקומית, המשקף את זכויות תושביה, ובמיוחד כאשר נטל הפיצוי מוטל על יוזם התכנית באמצעות כתב שיפוי, הגם שמהות הפגיעה במקרקעין נקבעת על-פי מבחן אובייקטיבי הקשור בתכונות הקרקעיות של הנכס, ואינה מושפעת מזהותו של בעל המקרקעין.

לאור האמור הגיע בית המשפט לכלל דעה כי סעיף 197 לחוק הן מבחינת נוסחו והן מבחינת תכליתו, מכיר במישור העקרוני בזכותה של רשות מקומית לתבוע פיצוי על פגיעה במקרקעיה, ככל שזו נגרמת כתוצאה מתכנית, וההכרה בזכות הפיצוי של הרשות המקומית מהווה מענה ראוי לאיזון הנדרש בין האינטרס הציבורי המקומי לבין האינטרס הציבורי-תכנוני הכלל-ארצי, ביוצרה שיווי-משקל ראוי בין אינטרסים אלה והכל בלבד שמתקיימים בתביעה התנאים המהותיים המוקדמים הנדרשים לצורך כך עפ"י הוראות החוק.

בנוגע לשאלה השנייה, בית המשפט היה ער לבעייתיות בדבר ניגוד עניינים בעצם הגשת התביעה, שכן אמנם, במישור המושגי מדובר בשני גופים (הועדה המקומית והמועצה המקומית) בעלי אישיות משפטית נפרדת, הפועלים כל אחד על בסיס תשתית חקיקתית משלו, ופעולותיהם נועדו לתכליות שונות. ברם, במישור המעשי, קשה להלום מצב שבו אותו גורם המגיש את תביעת הפיצוי הוא זה שגם יחליט בה.

אלא, שבית המשפט מצא כי הפתרון המעשי לכך מצוי בהליך הדיוני שנועד לברר את התביעה. קרי: קיומה של ועדת הערר, וזכות הערעור על החלטתה לבית המשפט לעניינים מינהליים, מאפשרים לתעל את ההליך הדיוני כך שהוועדה המקומית תשמש "צינור" טכני בלבד להעברת תביעת הפיצוי שהגישה הרשות המקומית, במישרין לדיון בפני ועדת הערר המורכבת מגורמים חיצוניים לרשות המקומית, כאשר במהלך זה טמונה "עמדה וירטואלית" של הוועדה המקומית כי היא מותירה את ההכרעה המהותית בתביעה לוועדת הערר. בכך באה על פתרונה בעיית ניגוד העניינים במישור המעשי.

ומן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט, כי בנסיבות עניינינו, לעירייה עומדת זכות תביעה לפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק ככל בעל זכות במקרקעין הנפגע מתכנית, בהתקיים התנאים שנקבעו לכך בחוק. גם בעיית ניגוד העניינים הפרסונלי מצאה את פתרונה המעשי: משהוגשה תביעת הפיצוי בידי העירייה לוועדה המקומית, העבירה הוועדה את התביעה להכרעתה של ועדת הערר, המהווה גוף מעין-שיפוטי בלתי-תלוי בגורמים המעורבים בהליך. כך נפתר הקושי שנוצר עקב הזהות הפרסונלית בין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית. בדרך זו ניתן לממש את זכות התביעה העומדת לרשות המקומית בלא חשש לקיום ניגוד עניינים בין הגורם התובע לבין הגורם המכריע בתביעה.

בשולי הדברים ציין ביהמ"ש כי באותם מקרים בהם מוגשת תביעה כזו, והדבר מתרחש בדרך כלל בהתקיים צד שלישי הנושא בנטל השיפוי, מן הראוי כי הוועדה המקומית תימנע מלדון בתביעת הרשות המקומית לגופה, וזאת בשל חשש לניגוד עניינים וכי במצב כזה, עליה להעביר את ההכרעה בתביעה במישרין לוועדת הערר, כדי שזו תדון ותכריע בה לגופה, בהיותה גוף מעין-שיפוטי, בלתי-תלוי ברשות המקומית או בוועדה המקומית, כאחד.

לסיכום הדברים הערעור התקבל, ונקבע כי העניין יחזור לוועדת הערר לצורך דיון בתביעת העירייה לגופה.

מן הראוי להפנות לעמדת כב' הש' א' גרוניס שנאמרו באוביטר לפיו הגם שבמצב המשפטי כיום לרשות המקומית הסמכות להגיש תביעה על פי סעיף 197 עדיין, מאחר והסוגיה מעוררת בעיות לא מעטות לרבות החשש לניגוד עניינים העשוי להיווצר בנסיבות אלה, הרי שפתרונן צריך לבוא על דרך הסדרה בחקיקה. עמדתו זו נראית לנו ראויה בנסיבות העניין.

Comments סגור לתגובות

חידוש חקיקהמיסוי מקרקעין דירות מגורים 

עו"ד צבי שוב, עו"ד יאנה סורין 

לאור העמדה של הרשויות כי יש להפחית את מחירי הדיור הן באמצעות הגדלת ההיצע והן באמצעות הקטנת הביקושים מצד רוכשים להשקעה, ממשיכה הממשלה לעשות צעדים ולקדם רפורמות במיסוי מקרקעין שלדעתה חיוניים להפחתת מחירי הדיור בטווח הקרוב, בין היתר, על ידי עידוד מכירת דירות שאינן דירות מגורים מזכות שישמשו למגורים לאחר מכירתן.
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי בימים האחרונים אישרה מליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית חלק מהצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס 71), התשע"א -2011 שידועה כרפורמת המיסוי בנדל"ן של שר האוצר יובל שטייניץ, אותה הוא כינה "פטיש 5 קילו" לשוק הנדל"ן. יצוין כי ועדת הכספים של הכנסת החליטה לפצל את הצעת החוק הנ"ל וחלק מההצעות, המורכבות יותר, יידונו במושב החורף של הכנסת לאחר למידתם לעומק.
בהצעה שאושרה, המדובר בהענקת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, תוך תיקון החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011 (להלן: "הוראת שעה") ותיקון לסעיף 49ב(!) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") כפי שיפורט בהמשך להלן.

מס שבח – הרחבת הפטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011
כידוע ביום 16 בפברואר 2011 אושרה "הוראת שעה" ובמסגרתה נקבעו הקלות במכירת דירות מגורים מזכות, בשיעורי המס במכירת קרקע למגורים, ובמס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה, אולם במקביל, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים להשקעה.

הוראה חדשה וחשובה הינה כי להוראת השעה יתווסף סעיף 6א החדש שיעניק פטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה החל מיום 1.08.11 ועד ליום 30.06.2013. דירת המגורים שאינה מזכה הינה דירה שלא עונה על ההגדרה הקבועה בסעיף 49(א) לחוק לפיה דירת מגורים מזכה הינה דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים (ברוב שטח הדירה) לפחות באחת משתי התקופות – 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח או ארבע השנים שקדמו למכירתה. המונח "שימוש למגורים" כולל גם מצב שבו לא נעשה שימוש כלשהו בדירה או מצב שבו הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת.

הפטור יינתן למכירת דירת מגורים שאינה מזכה בהתאם להוראות סעיף 6(א) הקיים. דהיינו, מכירת דירת המגורים תהא כפופה לתקרה של 2,200,000 ₪. במידה והתמורה עלתה על הסך הנ"ל המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור, אולם תוצאת המס תוכפל בשיעור התמורה העודפת מכלל התמורה (הפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה). במכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מהתקרה הנ"ל. במכירת חלק מדירת מגורים, תקרת הפטור תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.

על מנת למנוע ניצול ההוראה לתכנוני מס לא לגיטימיים ההוראה לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת המגורים שאינה מזכה שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 5/06/2011 עד 30/06/2013 או המכירה הינה ל"קרוב". בנוסף, על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות שתחילתן לא יאוחר מתום 6 חודשים מיום מסירת החזקה בדירה לרוכש או מתום שנה מיום המכירה. במידה והתנאי הנ"ל לא יתמלא הרוכש יחויב במס רכישה בגובה של 15% משווי המכירה של הזכות הנמכרת.

חשוב להדגיש כי לעניין סעיף 49ב(1) לחוק – לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי סעיף 6א החדש להוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר לפי הוראת פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין בתקופה בין 5/06/2011 עד 30/06/2013, אולם לא ינתן פטור לפי סעיף 49 ב(1) לחוק, אם המוכר קיבל פטור ל-3 דירות מזכות או לא מזכות בהתאם להוראת השעה.

יוצא אפוא כי, שילוב של הוראת השעה (סעיף 6 הקיים ו-6א החדש) וסעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין מביא לכך כי ניתן למכור, לכל היותר, 3 דירות בפטור ממס שבח, בין אם הן מזכרות ובין שאינן מזכות.

  

תיקון סעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)- הוראת שעה מס' 71-שינוי במועדי קבלת הפטור

בהתאם להוראות סעיף 49ב(1) לחוק ובהתמלא התנאים האמורים בו, כל מוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים בעבור מכירת דירת מגורים מזכה אחת גם אם הוא בעלים של דירות נוספות. התיקון הנ"ל קובע כי החל מיום 1.1.2013 ועד יום 1.01.2021 הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה בכפוף לתנאי הסעיף יוענק למוכר פעם ב-8 שנים. יתר הוראות הסעיף נשארו ללא שינוי.

יודגש כי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי ולבדוק כל נושא בפני עצמו בצורה פרטנית. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

Comments סגור לתגובות

חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראות שעה), התשע"א-2011
(חוק הווד"לים)

עו"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי

כידוע, בתקופה האחרונה, חלה עלייה ניכרת במחירי הדיור, הנובעים בין השאר מצמצום משמעותי של היצע הדיור לציבור הרחב, שנוצר בעיקר מהתארכות הליכי התכנון באישורי תכניות בנייה למגורים.
בניסיון לפתור בעיה זו אושר אתמול בכנסת בקריאה שלישית חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראות שעה), התשע"א-2011 , או בכינויי הידוע- חוק הווד"לים.

מטרתו המוצהרת של החוק היא קביעת הסדרים מיוחדים לאישור תכניות בנייה למגורים, שיאפשרו מתן פיתרון לצורכי הדיור באמצעות היצע דירות מגורים בגדלים שונים ומסוגים שונים לרבות באמצעות ייעוד קרקע לדיור להשכרה. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי לרוב המדובר בקרקעות השייכות למנהל מקרקעי ישראל. ככל ותכנית לדיור לאומי תכיל גם קרקע שאינה מקרקעי ישראל נדרש אישור של מתכנן המחוז שיבחן האם הקרקע נחוצה לתכנית מבחינה תכנונית וראויה להיכלל בה.

תכנית לדיור לאומי תכנית שהוכנה ע"י משרד ממשלתי/רשות מקרקעי ישראל/ועדה מחוזית/ועדה מקומית/ רשות מקומית והכוללות הוראות מפורטות להקמת 200 יח"ד לפחות ולהסדרת השימושים הנלווים בקרקע שעיקרה מקרקעי ישראל וכן תכניות לדיור לאומי בישוב מיעוטים.

החוק שם לו מטרה לאפשר קידום מהיר ויעיל של תכניות לבניה למגורים וכך למעשה להביא שחרור פרויקטים לבנייה תקועים, שסופם למרבה הצער אינו נראה באופק.
לצורך מטרה זו יוקמו, כאמור, ועדות לדיור לאומי, שהן למעשה "עוקפות מסלולי תכנון"- מטרתן הינה זירוז הליכי התכנון למיזמי דיור בארץ. במסגרת החוק הוחלט להקים בכל מחוז ועדה לדיור לאומי בה יהיו חברים מתכנן המחוז, נציגי שר הבינוי, נציגי השר להגנת הסביבה, נציגי שר התחבורה ונציגי שר התשתיות בראש הוועדה יעמוד יו"ר הוועדה המחוזית. כמו כן, תוקם ועדת משנה לדיור לאומי של המועצה הארצית, בראשה יעמוד יו"ר המועצה הארצית ונציגיה יהיו נציגי ראש הממשלה, נציגי שר המשפטים, שר הבינוי והשיכון, שר האוצר, השר להגנת הסביבה וכן שני חברי המועצה הארצית.

הוועדות קיבלו סמכויות נרחבות ביותר- הן מוסמכות לדון, בתוך המועדים הקצובים בחוק, אשר קוצרו משמעותית בהשוואה למצב החוקי הקיים כעת, ולהכריע בדבר אישור תכניות לדיור לאומי. הוועדות אמורות להיכנס בנעליהן של כל הוועדות האחרות, למעט המועצה הארצית, הולקחש"פ והולח"פ שהינן ועדות משנה של המועצה הארצית.  לוועדות הסמכות להעביר את תכנית הדיור הלאומי ל"מסלול הרגיל", כלומר לבחינת הוועדה המחוזית, ומשלב זה יחולו הוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה -1965 (להלן: "חוק התו"ב")
כמו כן, נקבע כי כל אדם רשאי להגיש התנגדות לתכנית דיור לאומי שהופקדה.

המועד לתחילת ביצוע תוכנית לדיור לאומי יחל בתוך שנתיים וחצי מיום שאושרה. תחילת ביצוע של תכנית תחשב רק אם בפועל החלו 25% מכלל עבודות התשתית המתוכננות בשטח התכנית.
ואולם באם לא יחלו בביצוע התכנית בתקופה האמורה, התכנית אינה פוקעת אלא לוועדה המחוזית ניתנת הסמכות להחליט האם לשנות את התכנית/להתלותה/ לבטלה. בעל קרקע או בעל זכות בקרקע שבתחום תכנית לדיור לאומי לא יהיה זכאי לתבוע פיצויים בשל שינוי/התלייה/ביטול של התכנית.

עוד נקבע כי מי שקיבל פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב בשל פגיעת התכנית, אולם התכנית בוטלה/הותלתה כי אז ישיב למשלם הפיצוי את סכום הפיצוי ששולם לו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד למועד ההשבה.

באשר להיטל השבחה- נקבע כי הוועדה המקומית תשיב את סכום היטל ההשבחה ממי שגבתה ממנו, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד למועד ההשבה.
באם רק שונתה תכנית, הרי שהשבת הסכומים תהא באופן יחסי לשינוי.

על בקשה להיתר לפי תכנית לדיור לאומי ועל הגשת ערר לוועדת הערר  יחולו הוראות חוק התו"ב. יחד עם זאת, ככל וועדת הערר החליטה לקבל ערר שהוגש לה, כך שיינתן היתר לפי תכנית לדיור לאומי, כי אז תהא ועדת הערר רשאית ליתן את ההיתר בעצמה או לחילופין להורות לרשות הרישוי המקומית ליתן את ההיתר בתוך תקופה שתקבע.

כניסתו לתוקף של החוק: החוק יחול על תכניות לדיור לאומי המוגשת לוועדה לדיור לאומי מיום תחילתו של החוק ועד תום 18 חודשים (ראש המשלה ושר הפנים יכולים להאריך את התקופה בשמונה חודשים בלבד). החוק יחול גם על תכניות לדיור לאומי שהוגשו למוסד תכנון לפני תחילתו של חוק זה ובלבד שהועברו בתקופה האמורה לעיל.

לסיכום:

נראה כי יש לברך על המגמה להאיץ את ההליכים התכנונים, יחד עם זאת המהירות תהא מן הסתם בעוכרי התוצאה, יש לבחון כי לא תתאשרנה תכניות בחופזה רק בשל הרצון לקדם תכניות במהירות הבזק כמו גם, יש לוודא שלא תהיינה סתירות בין הועדות הקיימות לבין הועדות שתקומנה באופן שההליך יסורבל חלילה, בנוסף.
כמו כן, נושא הרישוי של תכניות בנייה, כלומר מתן של היתריי בנייה היכול להימשך שנים רבות,  שהוא לעיתים "אבן הנגף" בהתארכות התכנון לא קיבל ביטוי במסגרת החוק. קיים חשש כי גם אם אשור התכנית יואץ, הרי שהבנייה בפועל עלולה להתעכב (בשל הרישוי שלא הוסדר בחוק הנ"ל ו/או בחוקי התכנון הקיימים כיום.

נציין לסיכום כי החוק בא במגימה להראות פעולות לשינוי, אנו סבורים כי הפיתרון לקידום התכניות נעוץ בחוק התו"ב הקיים, לו רק היו אוכפים את הסעיפים הקיימים בחוק היו יכולים לקבל תוצאה דומה וזאת על ידי קביעת סנקציות והוספת תקנים

Comments סגור לתגובות

מינוי הועדה להשלמת תכניות לפי סעיף 109א לחוק התו"ב, בהתקיים תנאיו הוא מנדטורי
ככל וישתכנע המחוקק כי יש דרכים אחרות לעמידה בלו"ז "הכדור מצוי במגרשו", ולו הפתרונים

 עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות עע"מ 963/11 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' נ' דן אבי יצחק ואח' 
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' א' רובינשטיין , א' חיות, י' עמית

לפני מספר ימים (18.8.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין עע"מ 963/11 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' נ' דן אבי יצחק ואח', במסגרתו, נדחה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 28.12.10, שבגדרו הורה בית משפט קמא על מינוי ועדה להשלמת תכניות (להלן:"הועדה" ו/או "הועדה להשלמת תכניות") בהתאם לסעיף 109א(ב)(1) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן:"החוק").

השאלות לגביהן נסוב הערעור הינן שתיים: הראשונה – האם מינוי ועדה כזאת, שתכליתה זירוז תכניות שלא אושרו בלוח הזמנים החקוק, הוא של חובה – מנדטורי – או שמא נתון לשיקול דעת; והשנייה – האם מקום שהעירייה אשר בתחומה פועלת הועדה המקומית, היא עצמה יוזמת התכנית, יש – חרף זאת – למנות לועדה להשלמת תכניות נציג הועדה המקומית כהוראת החוק. ביסוד המחלוקת במהות טענת המדינה, כי המועדים שקצב המחוקק בנסיבות הן גזירה שלא ניתן לעמוד בה, ואשר על כן יש לפרשם באופן שיאפשר "וחי בהם".

בנוגע לשאלה הראשונה ציין בית המשפט תחילה כי מושכלות יסוד, כי כשבאים לפרש נורמה חקיקתית, יש לבחון בראש ובראשונה את לשונה של הוראת החוק, המשרטטת את המסגרת והגדרים שבתחומם יש להתחקות אחר משמעות ההוראה, כאשר בגדרי המסגרת הלשונית, יש לתור אחר תכלית הנורמה, שעניינה המטרה אותה התכוון המחוקק להשיג, וכי במקום שבגדר המסגרת הלשונית תתכנה מספר תכליות אפשריות, יש לאתר את התכלית הראויה ביותר, העשויה להשתלב במתחם הפרשנות המילולית האפשרית והמגשימה ביותר את תכלית החקיקה.

בעניין דנא קבע ביהמ"ש כי לשון החוק ברורה על פניה וחד משמעית, קרי: המחוקק קצב פרקי זמן (עם אפשרות הארכה) לשם קבלת החלטה בדבר התכנית; בתום המועדים הקבועים, כך נאמר, "ימנה יושב ראש הועדה המחוזית… ועדה להשלמה תכניות לכל תכנית". בהתייחס לכך פירש ביהמ"ש את משמעות הסעיף שלא בלשון המשמיעה רשות אלא בלשון המשמיעה ציווי.

בנוסף עמד ביהמ"ש על סעיף 109א(ב)(3) לחוק לפיו במצב דברים זה סמכויות הועדה המחוזית "יעברו לועדה להשלמת תכניות". לדידו של ביהמ"ש אף בניסוח זה יש בכדי להעיד על כך שמדובר בתוצאה האמורה להתרחש כאשר הועדה המחוזית אינה עומדת בלוח הזמנים שהוקצב לה.

אי לכך ובהתאם לזאת הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי ככלל מינוי הועדה להשלמת תכניות לפי סעיף 109א לחוק, בהתקיים התנאים המנויים בו, הוא מנדטורי. וכי ככל וישתכנע המחוקק כי יש דרכים אחרות לעמידה בלוחות זמנים, על המחוקק להידרש לכך ולתת את הפתרונות בעניין.

בנוגע לשאלה הנוספת שהועלה במסגרת הערעור המתייחסת להרכב הועדה וסוגיית ניגוד העניינים קבע בית המשפט כי המסגרת הנורמטיבית נסמכת על שני סעיפים: סעיף 11(ב) לחוק וסעיף 47א לחוק, שיסודם בעיקרון הכללי, האוסר על הימצאות בניגוד עניינים אשר "מצוי בהיכלם של עקרונות היסוד של השיטה המשפטית".

סעיף 47א עוסק ב"מוסד תכנון". בסעיף ההגדרות לחוק נקבע, כי "'מוסד תכנון' – כל רשות שיש לה סמכות בעניין תכניות או היתרים"; ולפרשנות ביהמ"ש הדבר כולל את הועדה להשלמת תכניות, אשר מרגע שמונתה היא בעלת סמכויות הועדה המחוזית לעניין תכניות.

בקשר לכך קבע בית המשפט כי אין להניח כי כוונת המחוקק הייתה שעקרון יסוד זה לא יחול על הועדה להשלמת תכניות מזה, או שהחלתו תבטל מכל וכל את הקמתה במצב דברים אשר בו אחד מחברי הועדה מצוי בניגוד עניינים.

לדידו של בית המשפט הקושי שנוצר במקרה זה, כבמקרים אחרים בהם מתעורר חשש לניגוד עניינים, דורש מענה קונקרטי אשר יפיג את החשש. אי לכך ובהתאם לזאת, וגם לשם ניקיון הדעת, קבע בית המשפט כי נראה שככלל יש לפעול במקרים מעין אלה בועדה להשלמת תכניות בדומה לועדת המשנה להתנגדויות (סעיף 11(ב)), קרי: כי יושב ראש הועדה להשלמת תכניות ימנה נציג מנציגי הרשויות המקומיות האחרות.

עם זאת, במקרה דנא, משמונה על פי פסק הדין קמא נציג שאין טענה לגביו, אף שמינויו נעשה ע"י הועדה המקומית, ובכדי שלא לבטל זמן ומשאבים נוספים במינוי חדש על כל המשתמע מכך הציע ביהמ"ש לפעול בהתאם לעקרון הבטלות היחסית ולהותיר את המינוי על כנו.

לבסוף קבע ביהמ"ש, כי לאור העובדה שבפועל ועדות התכנון אינן עומדות במועדים הקבועים בחוק לסיומם של הליכי התכנון, אזי משמעות הכרעתו של בית המשפט הינה כי יוקמו ועדות להשלמת תכנית כמעט בכל הליך תכנוני תלוי ועומד, לפיכך קבע כי הפעולות האופרטיביות הנובעות מפסק דינו יעוכבו למשך שישה חודשים כדי לאפשר למחוקק להידרש לכך, ככל וימצא לנכון וכי "אף אם יבחר המחוקק שלא להתערב, על פי מגמתו דהאידנא שב"חוק הוד"לים", הרי שתיעשה במסודר ההיערכות המינהלית הדרושה בעקבות פסק הדין, זו שצריכה הייתה לבוא בשכבר הימים, כמצוות אותו מחוקק עצמו" וכי בכל מקרה, אין בכך כדי למנוע במקרים המצויים בתהליך או במקרים קיצוניים ספציפיים הקמתה בתקופה זו של ועדה להשלמת תכניות.

יש לברך על פסק דינו של בית המשפט המהווה אחת מדרכי הזירוז לתכניות הנמצאות בקנה, שכן, בפועל הוא שועדות התכנון, ולפחות חלקן מתעלמות תדיר מהמועדים הקבועים בחוק ו/או מהחובה לפעול בפרק זמן סביר. כמו כן, קיימות תכניות שזמן אישורן אורך אף למעלה מעשור (!). קטנות כגדולות, לעיתים עיכוב התכנון נובע ממחדלה של הרשות, לעיתים משום שרשויות התכנון מערימות קשיים רבים על בעלי הזכויות במקרקעין.

אין חולק כי התמשכות הליכי התכנון שלא לצורך (הנובעת בין היתר מהתנהלות בירוקרטית מסורבלת, מחסור במשאבים, חוק מורכב וישן וכד') איננה רק פגם במתן השירות הניתן לבעל המקרקעין אלא מהווה פגם מהותי, שכן תוכניות הנמצאות זמן רב במוסדות התכנון, לעיתים מתאשרות בסוף התהליך כשהן צולעות ומיושנות ולא מתאימות למטרה שבעקבותיה החלו לתכנן את התכנית ולפעמים כבר אינן רלוונטיות כלל שכן כל הסביבה כבר שונתה מסביב. ולסיכום הדברים כלשון ביהמ"ש קמא: "התמשכותם היתרה של הליכים לאישור או דחיית תוכניות היא רעה חולה שמקומה לא יכירנה במדינת חוק".

אין ספק כי המגמה הרווחת כיום להביא לזירוז הליכי התכנון כמו גם חוק הודלי"ם, השפיעו על החלטה זו של בית המשפט והננו תקווה כי ועדות התכנון יישמו הלכה למעשה החלטות אלה.

Comments סגור לתגובות

הסוכנות היהודית תפוצה בגין הפקעת נתב"ג 2000

 
עו"ד צבי שוב, עו"ד גלית קיט טלמור 

בעקבות ה"פ (ת"א) 1523/03 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מנהל מקרקעי ישראל – ירושלים,
בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב , ע"י כב' הש' רות רונן

 עניינה של התביעה בהפקעה לצורכי ציבור, לצורך הקמתו של נמל התעופה בן גוריון. השטח שהופקע נשוא התביעה כלל חטיבות קרקע בישובים יגל וצפריה, ובמועד הקובע הוא הוחכר לסוכנות מכוח חוזה משולש תקף עם כל אחת מהן.

לאחר ההפקעה הנ"ל פנתה הסוכנות אל המינהל, וטענה כי בגין הפקעת הזכויות בשטח שהופקע, היא זכאית לפיצויים כדין, משום שהיא החוכרת של כל הקרקעות עליהן הוקמו יגל וצפריה הנמצאות בשטח ההפקעה. עניינה של התביעה הוא בדרישת הסוכנות לקבלת פיצוי זה.

שאלת הפיצוי בגין הפקעת שטחים לצורך הקמת נמל התעופה בן גוריון, עמדה לדיון גם בתביעה שהגיש מושב אחר- בני עטרות נגד שר האוצר והמינהל. בתביעת בני עטרות, מונה שמאי לצורך הערכת הפיצוי שבני עטרות יהיו זכאים לו, ובאותו עניין קבע בית המשפט כי הערכת השמאי תיעשה תוך בחינת המחיר שהיה מתקבל במכירה מרצון של השטח. כן נקבע, כי על השמאי להתייחס לשאלת הפוטנציאל והציפיות להתפתחות בקרקע, לאור תמ"א/2-4 ותמ"א 31, ולאור החלטה 611 להחלטות מועצת המינהל, שאף שאין לה תחולה ישירה, היא תובא בחשבון, ככל שהייתה לה השפעה עקיפה על ערך הזכויות, כבסיס לציפיות והתפתחות בעתיד.

בתביעת בני עטרות הושגה בין הצדדים לה הסכמה, לפיה מונתה עו"ד נעמי שטרן ז"ל להכריע כפוסקת מכריעה ביחס לגובה הפיצוי המגיע לבני עטרות.

בשים לב לכך, במסגרת תביעה שהגישה צפריה לקבלת הפיצויים בגין ההפקעה, הוגשה הודעה מוסכמת לבית המשפט המחוזי לפיה הוסכם כי שיעור יתרת הפיצוי שנתבע על ידי צפריה בגין ההפקעה יקבע בהתאם לגובה הפיצוי שייקבע בהכרעת הפוסקת שתינתן בתביעת בני עטרות, תוך התאמה של הבדלי מיקום, טופוגרפיה, נגישות ועוד, אך תוך התעלמות מהסוג, האופי והטיב של זכויות צפריה בקרקע.

כך, ובהתאם להכרעת הפוסקת בתביעת בני עטרות, נקבע הפיצוי שישולם בגין השטח שהופקע במושב צפריה – כגובה הפיצוי שישולם לבני עטרות – בסך 11,700$ לדונם לפי שערו במועד הקובע, ובתוספת ריבית והצמדה.

הסוכנות טענה כי היא בעלת זכות החכירה בשטח שהופקע, ולכן היא זכאית לפיצוי. לטענתה, זכות החכירה שלה נובעת מהחוזים המשולשים שהיא צד להם, וזכות זו מוסיפה להיות תקפה כל עוד החוזים המשולשים נותרו תקפים, ובטרם נחתמו הסכמים דו צדדיים בין האגודות לבין המינהל.

 על כן, טענה הסוכנות, כי היא זכאית לקבל 30% מהשווי של זכויות החכירה בשטח המופקע, וכן כי היא זכאית לפיצוי גם בגין השקעותיה בשטח שהופקע.

המינהל טען כי התקשרותה של הסוכנות בחוזים המשולשים נועדה מלכתחילה להיות זמנית, עד לביסוסו של היישוב. לכן, לסוכנות אין זכות קניין בקרקע, והזכות היחידה שהסוכנות שומרת עליה במקרה כזה, היא זכותה להשבת ההלוואות שהיא נתנה ליישובים. אולם, מאחר שיגל וצפריה השיבו את ההלוואות שהם קבלו, אין לסוכנות עוד כל זכות כלפיהם.

יגל טענה, כי הסוכנות אינה חוכרת של הקרקע וכי היא אף לא הוגדרה ככזו בחוזה המשולש (אלא כ"מיישבת"), וזאת מאז החוזה המשולש משנת 1988. לכן ומאחר והפיצוי בגין ההפקעה הוא על הפקעת החזקה, ויגל היא שהוגדרה בחוזה המשולש כבעלת זכות החזקה, היא זו הזכאית לפיצוי.

צפריה טענה כי בהתאם לסיכום בין הסוכנות לבינה, היא אמורה לקבל את פיצויי ההפקעה, כאשר הסוכנות תהיה זכאית לקבל פיצוי בשיעור שלא יעלה על 4% מסכום הפיצוי שיתקבל על ידי צפריה.

 במסגרת פסק הדין ביהמ"ש ניתח והתייחס בהרחבה למעמדה ולתפקידיה של הסוכנות היהודית, שהוקמה לאחר מלחמת העולם הראשונה ושמעמדה המיוחד עוגן בחוק לאחר קום המדינה, וכן לחלקה המשמעותי בהקמת היישובים החקלאיים בשלבים הראשונים של הקמת המדינה.

לאחר שביהמ"ש התייחס לזכות החכירה של הסוכנות מכוח החוזה המשולש, נקבע כי זכותה של הסוכנות כשוכרת לא נועדה להיות רק בטוחה להשבה של ההלוואות אליה, אלא זוהי זכות בעלת מאפיינים מיוחדים של זכות קניין בקרקע. שכן, זכות החכירה של הסוכנות שיקפה כאמור – גם לגישתה של הסוכנות עצמה – צורך ספציפי, הוא הצורך לאפשר לה לשלוט בקרקע ולוודא כי היישוב יוקם ויתבסס כמתוכנן. קרי: כאשר תמה המטרה של הקמת היישוב וביסוסו, אין עוד צורך במתן זכות חכירה או שכירות לסוכנות. בניגוד לחוכר שמטרת החכירה שלו היא עסקית, אין מניעה, ככול שהדבר נוגע לסוכנות, כי זכות החכירה שלה תסתיים, לאחר השלמת "משימתה" של הסוכנות, כאשר היישוב כבר מבוסס, כל עוד יובטחו זכויותיה של הסוכנות בהחזר החובות שהאגודה חייבת לה.

ביהמ"ש ציין כי אין למעשה מחלוקת, כי לאחר שהסוכנות יוצאת מההסכם המשולש, ולאחר שנחתם הסכם דו צדדי בין האגודה לבין המינהל, לסוכנות אין עוד כל זכויות שהן ביחס לקרקע. לכן, ביחס לאותם יישובים (דוגמת בני עטרות) שהפיצויים בגין ההפקעה התקבלו על ידיהם לאחר שהם היו קשורים בהסכם דו צדדי עם המינהל, ולאחר שהסוכנות יצאה מהתמונה, לא העלתה הסוכנות כל דרישה לקבל כל חלק שהוא משיעור הפיצוי.

באשר למהות זכותה של הסוכנות במסגרת החוזה המשולש, במועד הקובע, קבע ביהמ"ש כי המטרה שלשמה נמסרו הזכויות לסוכנות משליכה על היקף הזכויות והחובות שלה. לכן, ככל שמועד הגשמת המטרה מתקרב, והיישוב מצוי בתהליך של יציאה לביסוס יש לראות את היקף הזכויות של הסוכנות כמצטמצם – ודאי כאשר נדרש "כימות" של הזכות לצורך הערכת שוויה בהקשר של מתן פיצויים בגין הפקעתה.

ביהמ"ש הוסיף בהמשך כי גם עפ"י סעיף 9 לפקודת הקרקעות הסוכנות היא בעלת זכות במקרקעין, או לפחות בעלת "טובת הנאה" בהם, וכי כדי לאמוד את חלקה של הסוכנות בפיצויי ההפקעה, ולצורך השבת מצבה של הסוכנות לקדמותו כפי שהיה ערב ההפקעה, יש לקחת בחשבון בין היתר את "עוצמת" הזכות במועד בו היתה ההפקעה.

ביהמ"ש התייחס בפסה"ד לפסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין הקשת המזרחית בו ביטל ביהמ"ש את ההחלטות המיטיבות (717, 727 ו-737), בקובעו כי הן בלתי סבירות בעליל ובטלות, באשר הן מעניקות לחוכרים חקלאיים פיצוי גבוה מזה המגיע להם כ"פיצויים חקלאיים" על פי חוזי החכירה ביניהם לבין המינהל, וזאת על חשבון קופת הציבור וללא כל הצדקה עניינית.

יחד עם זאת ולמרות שבפס"ד חגור נקבע כי בג"צ הקשת המזרחית יחול רטרואקטיבית גם על הפקעות שהמועד הקובע בעניינן הוא לפני מועד פסה"ד, ביהמ"ש קבע ביחס לתביעה דנן, כי במקרה זה לא נדרשת הכרעה ביחס לשאלה, האם הפיצוי הנכון המגיע בגין ההפקעה הוא פיצוי לפי שווי חקלאי של הקרקע, שהוא כמובן נמוך יותר, או פיצוי המביא לידי ביטוי את הציפיות ביחס לשינוי הייעוד, וזאת הואיל והצדדים הגיעו להסכמה בדבר תשלום פיצויים עפ"י העקרונות שנקבעו בתביעת בני עטרות.

ביהמ"ש הוסיף וציין לעניין זה כי הפיצוי לצפריה וגם ליגל יינתן אמנם על פי שוויים שהם מעבר לשווי החקלאי, אך לאור פסה"ד הקשת המזרחית אין מדובר בנושא שצפוי לשוב ולעלות במקרים רבים אחרים, לאור פסיקתו של בית המשפט העליון שביטל את ההחלטות המיטיבות.

בהתאם לכך קבע ביהמ"ש, כי אין מקום לבחון את השאלה מה היה הפיצוי הנכון לו היו מחילים את הלכת הקשת המזרחית על עובדות המקרה דנן, משום שכאמור הצדדים כולם ובכלל זה המינהל לא טענו כי זוהי דרך החישוב הנכונה.

כמו-כן, ביהמ"ש דחה את טענת הסוכנות לקבלת פיצוי בגין השקעותיה, וכן נדחתה טענת יגל שעתרה רק במסגרת הסיכומים מטעמה, כי ביהמ"ש יורה למינהל, בפסק דינו, לשלם לה את יתרת הפיצויים בגין השטח שהופקע ממנה.

לאור האמור לעיל, ביהמ"ש קיבל את תביעת הסוכנות בחלקה וקבע כי הסוכנות זכאית לקבל 15% מהפיצוי בגין ההפקעה, כאשר הפיצוי הכולל יהיה בשיעור של 11,700$ לדונם בצפריה, ו- 11,700$ לדונם ביגל.

Comments סגור לתגובות

קיבוצים ומושבים המחזיקים בחוזה תלת שנתי עם מנהל מקרקעי ישראל יוכלו לקבל פיצויים מלאים, כאילו והיו חוכרים לדורות 

עו"ד צבי שוב, עו"ד אביטל חי אדרי

בעקבות תא (מרכז) 51479-11-10  מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ*  שניתן עי"י ביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז

בימים אלה ניתן פסק דינו של כב' השופט ב.ארנון מביהמ"ש המחוזי מחוז המרכז בת"א 51479-11-10 מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ  (טרם פורסם) (להלן: "פסה"ד").
המדובר בתובענה לתשלום פיצויי הפקעה שהגיש מושב מצליח- מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "המושב ") כנגד החברה הלאומית לדרכים  בישראל בע"מ (להלן: "מע"צ") בגין הפקעת כ-47 דונם, שהופקעו ממשבצת הקרקע של המושב על ידי מע"צ.
המושב החזיק במקרקעין כמקובל עפ"י "חוזה משבצת משולש" אשר נחתם בין המושב, מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") והסוכנות היהודית. חוזה המשבצת נערך לתקופות של 3 שנים אשר הוארכו מעת לעת.
בשנת 2000 פורסם ברשומות צו לפיו יופקע שטח של כ-47 דונם.
מע"צ טענה כי הפיצוי לו זכאי המושב צריך להיות מוגבל לפיצוי בגין אובדן זכויות העיבוד החקלאי שלהם. בעוד שהמושב טען כי על אף שמעמדו הפורמאלי הינו כשל בר רשות מכוח חוזה המשבצת המתחדש אוטומטית מעת לעת, הרי שזכות המושב במקרקעין הינה בגדר זכות מוקנית לחכירה לדורות. לפיכך, סבר המושב כי הפיצוי המגיע צריך להיות מחושב בהתאם.
ביהמ"ש בפסק דינו בחן את השאלה האם לעניין פיצויי הפקעה עפ"י סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 או כבעניין הנדון סעיף 8 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 דינו של מי שקיבל הרשאה לשימוש במקרקעין עפ"י חוזה משבצת הינו כמי שקיבל הרשאה לעבד קרקע חקלאית למשך זמן קצר (כפי שטוענת מע"צ) או לחילופין דינו כדין חוכר לדורות (כטענת המושב).
בפסק דינו בחן ביהמ"ש את עובדות המקרה הנדון וקבע כי אמנם עפ"י נוסחו של חוזה המשבצת תקופת החכירה של המושב הינה לשלוש שנים אך מהות הזכות המוענקת טומנת בחובה התקשרות ארוכת טווח. כך למשל ישנם סעיפים בחוזה המשבצת בהם מתחייב המושב לשלם תשלומים מהותיים ביחס לקרקע אשר לא מקובל להטילם על שוכר לזמן קצר או בר רשות (היטל השבחה, אגרות והוצאות פיתוח וכד'). ביהמ"ש קבע כי מעיון בסעיפו השונים של חוזה המשבצת נראה כי תכליתו האמיתית אינה שכירות לתקופה של שלוש שנים, אלא הקמת יישוב במקרקעין על ידי המושב.
ביהמ"ש בפסק דינו אף סקר את פסיקת ביהמ"ש בערכאות השונות והגיע לכלל מסקנה כי פסיקת ביהמ"ש תומכת (בעיקרה) בגישה לפיה זכות בר רשות של אגודה (כדוגמת המושב), אינה דומה לזכות שכירות בקרקע חקלאית לתקופה קצרה, וכי היא קרובה במהותה לזכות חכירה לדורות.
לאחר שביהמ"ש עיין בטענות הצדדים, בחן את סעיפיו השונים של חוזה המשבצת וכן סקר את הפסיקה בעניין זה, הוא הגיע לכלל מסקנה כי "על אף שלכאורה זכותו של מי שקיבל הרשאה עפ"י חוזה המשבצת נחותה מזכותו של חוכר לדורות הרי שבחינה עניינית של מהות הזכויות שניתנו למושב בפועל מעלה כי המושב זכאי לפיצויי הפקעה בגין זכותו במקרקעין המופקעים בדומה לפיצוי הניתן במקרה של הפקעת מקרקעין המוחזקים בחכירה לדורות"
אנו סבורים כי פסק הדין מהווה בשורה לבעלי זכויות דומות, במקרה הנדון, ביהמ"ש טרם קבע את גובה הפיצוי הכספי (אשר ייקבע בהליך נפרד) אך נראה כי המשמעות הכספית יכולה להגיע להגדלה משמעותית של הפיצוי.
בשולי הדברים נציין כי בימים אלה פורסם אף פסק דינו של כב' השופט א.יעקב אף הוא מביהמ"ש המחוזי במחוז המרכז (ת"א 7601-08-05 אהרוני ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל) אשר הגיע גם הוא לאותה קביעה של ביהמ"ש בפרשת מצליח לעיל, רק שבמקרה דנן הקביעה חייבה את בעל הזכות לשאת בתשלום למנהל בדמות דמי הסכמה.
באותו מקרה דובר על תובעים שהינם מחזיקים בלעדיים ובעלי זכויות במעמד של ברי רשות מטעם האגודה במושב בני ציון, אשר חתמו על הסכם למכירת מלוא זכויותיהם בנחלה. התובעים ניסו לטעון כי אין להחיל את החלטה 534- שעניינה שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה" לעניין חיוב בתשלום "דמי הסכמה". התובעים טענו כי לאור העובדה שהחלטה 534 קובעת מפורשות חיוב בדמי הסכמה בעת העברת זכות חכירה בלבד, הרי שבמקרה הנדון הם אינם מחויבים לשלם דמי הסכמה, שכן מחוזה המשבצת המתחדש מעת לעת ניתן ללמוד כי הם ברי רשות ותו לא.דווקא במקרה הנדון ניסו בעלי הזכות, התובעים, לאבחן את זכותם מזכות חכירה, אולם ביהמ"ש קבע, כפי שקבע בפרשת מצליח לעיל, כי מבחינת חוזה המשבצת ועובדות המקרה, נראה כי המדובר בזכות חכירה ויש לשלם.
אנו מניחים כי על אף האמור, עדיין המחזיקים בדרך כלל יעדיפו את העלאת ערך זכויותיהם, גם אם יש בה חובות לעיתים .

*נציין כי את מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ייצג עו"ד אופיר לוי ממשרד עורכי דין חגי שבתאי -שפירא   

Comments סגור לתגובות

שווי או מחיר? אי תיאום ואחידות במיסוי נדל"ן

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה 

מעשה שהיה כך היה, חפץ לו פלוני (שמכירת מקרקעיו אינה מהווה "מלאי עסקי") לממש זכויותיו במקרקעיו בסמוך למועד בו אושרה תכנית משביחה על מקרקעיו (להלן: "המועד הקובע"), בדרך של מכירה– כהגדרת החוק. במסגרת זו השקיע פלוני מאמצים רבים בניסיון למכור את מקרקעיו, ובכלל זה פנה למתווכים, שמאים וקבוצות רכישה, ערך מספר רב של פגישות ומשאים ומתנים עם רוכשים פוטנציאליים שונים שלבסוף העלו חרס, בין היתר בשל המחיר הנמוך שהוצע בתמורה למקרקעין.
לאחר שנים של ניסיונות ממושכים למצוא רוכש מתאים, נמכרו המקרקעין לקבוצת הרכישה, שהציעה את ההצעה הגבוהה והטובה ביותר עבור רכישת המקרקעין.
כידוע, כנדרש בחוק, לאחר חתימת הסכם המכר, קיימות מספר פעולות שעל המוכר לבצע, בין חובות אלו נמנית חובת המוכר לדווח על העסקה לרשות מיסוי מקרקעין וכפי שנהוג לכנות ל"רשות מס השבח".
יוזכר במאמר מוסגר, כי מס שבח מקרקעין שמקורו החוקי הוא חוק מיסוי מקרקעין, הינו מס המוטל על הרווח הנובע בין השאר ממכירת מקרקעין. המס בוחן אפוא את הרווח (שבח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה. דהיינו, התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הקרקע.
יתרה מזו, ובמסגרת הפעולות הנדרשות לאחר חתימת הסכם המכר, קיימת חובת דיווח של העסקה אף לרשות המקומית שבתחומה מצויים המקרקעין הנמכרים, לשם קבלת אישור העברת זכויות ללשכת רישום המקרקעין ולצורך כך, נדרשת בין היתר פניה אל הועדה המקומית אשר עורכת שומת השבחה שנוצרה במקרקעין, (ככל וזו נוצרה) לצורך הנפקת שומת היטל השבחה.
כידוע, היטל השבחה הינו היטל המוטל על עליית ערכם של המקרקעין בעקבות פעילות שלטונית משביחה- כמו תכנית בניין עיר, הקלה, שימוש חורג. כלומר, הסיבה לקיומו של היטל השבחה יכול לנבוע ממספר סיבות, וביניהם הכנסה לתוקף תכנית מתאר (מקומית או מפורטת) אשר משביחה את נכסי המקרקעין, לעומת המצב טרם אישור אותה תכנית. בגין ההפרש בין המצב הקודם לאישור התכנית המשביחה והמצב שלאחריה, קם חיוב בהיטל השבחה המהווה מחצית מסכום ההשבחה כולה.
המסגרת הנורמטיבית להיטל השבחה קבועה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה. החוק העניק מנדט לועדה המקומית לגבות היטל השבחה בשיעור בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית (להלן: "התוספת").
יובהר כי לא תמיד במסגרת מימוש זכויות תקום חבות היטל השבחה, אולם, בעניינו של אותו פלוני מימוש הזכויות במקרקעין הביא לחיוב בהיטל השבחה, ופלוני אף לקח על עצמו בחוזה המכר את תשלום ההיטל כאמור.
הבעייתיות עליה בחרנו לעמוד במסגרת מאמרנו זה, נוגעת אפוא לחוסר האחידות בתחום המיסוי הבאה לידי ביטוי בהבדל שבין מחיר המתקבל במסגרת עסקת המכר  ואשר מנהל מס השבח ככלל, (למעט סייגים מסוימים שיפורטו בהמשך) מחוייב לאמצו ועל בסיסו קובע את גובה המס, לבין שווי הקרקע שנקבע ע"י הועדה המקומית במסגרת שומת היטל ההשבחה הנערכת על ידה, וכפי שנבאר להלן.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, מגדיר "שווי" של זכות פלונית כ"סכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;"
נמצא אם כן, כי הכלל העולה מסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין הינו, ששווי לצורך חוק זה הינו שווי שוק. היינו, במקרה בו התמורה המוצהרת ע"י הצדדים להסכם זהה ל"שווי השוק" יקבלה מנהל מס שבח.
לעניין קביעת שווי שוק קיימות הוראות ביצוע לפיהן על מנהל מס השבח להציג מס' דוגמאות של עסקאות דומות בסביבה קרובה אשר שימשו בסיס לקביעתו.
אלא, שעל אף הוראות הביצוע מנהל מס שבח, במקרים רבים, קובע שווי שוק בלי לפרט עסקאות דומות, או שהוא בוחר כדוגמאות עסקאות שנוחות לו או עסקאות ללא ביצוע התאמות. עם זאת, בכל מקרה מנהל מס השבח חייב לקבל את התמורה עליה הצהירו הצדדים גם אם היא נמוכה משווי השוק וזאת בכפוף למספר תנאים, לפיהם, בין השאר: התמורה נקבעה בתום לב ולא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.
האמור לעיל מקבל משנה תוקף, בייחוד במקרים בהם התמורה שנתקבלה הינה וודאית ואין כל חולק כי אותה תמורה אכן משקפת את השווי הנכון והאמיתי של הקרקע שנמכרה, למשל במקרה בו העסקה אושרה ע"י ביהמ"ש או שמכירת הקרקע נעשתה במסגרת מכרז או במסגרת קבוצת רכישה כבעניינינו שנעשתה אף במועד סמוך למועד הקובע (הוא מועד אישור התכנית המשביחה), שהמשותף לכולם הוא שברור כשמש כי אין המדובר בעסקה "מלאכותית" וכי סכום התמורה ששולם אינו קיצוני והינו בעד השווי האמיתי של הקרקע.
עינינו הרואות, כי כוונת ההגדרה של המונח "שווי" היתה, ללא ספק, לשמש יתד בידי מנהל מס השבח בפני פעולה בלתי חוקית, שאינה, אלא הימנעות ממס. כפי שמצינו לעיל, המקרים השכיחים, בעטיים נקבעו סייגים לכלל האמור, הינם אותם מקרים בהם, אין המחיר שנקבע בחוזה משקף הלכה למעשה את התמורה האמיתית ששולמה בפועל.
לכך יש להוסיף, כי העיקרון הגלום בקביעת שווי לצורך "מס שבח" שהינו שווי שוק, זהה לעיקרון קביעת השווי לצורך "היטל השבחה" שהינו גם כן בהתאם לשווי שוק. כך קובע סעיף 4 (7) לתוספת "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימור החורג לפי העניין בהתחשב בעליית ערך הקרקע וכאילו נמכרה בשוק החופשי".
סעיף 4 (7) לתוספת הנ"ל, מאמץ למעשה את שיטת ההשוואה המבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן, כשיטה הקובעת לעניין חישוב ההשבחה ועל אף שלכאורה ניתן להשתמש בשיטות נוספות לקביעת שווי נכס לשם בחינת ההשבחה, הרי שהלכה ידועה היא, שמבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין יש להעדיף את שיטת ההשוואה.
על פי גישת ההלכה, מתוך השוואה לעסקה שנעשתה בשוק החופשי, במועד הרלבנטי, או קרוב ככל הניתן אליו, ובהתייחס למקרקעין שתכונותיהן זהות או דומות למקרקעין הנישומים, ניתן ללמוד באופן הטוב והנכון ביותר על שווי המקרקעין. (ר' למשל ה"פ 119/03 שבאט חביב ואח' נ' מע"צ, (פורסם בנבו)).
בכלל זה נקבע (בדומה למס שבח) כי המקרים בהם אין להתחשב, או למעט ההתחשבות בעסקה מתאימה, על פי שיטת ההשוואה, הם רק כאשר ניתן להוכיח יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה ו/או חוסר תום לב בעת עריכת העסקה שעלולים להוביל לחשש כי התמורה ששולמה אינה אמיתית (הנטל במקרה כזה עובר לשכמו של הנישום), אחרת, מתבקשת המסקנה כי עסקה בין צדדים לנכס היא הפרמטר הנכון והטוב ביותר לקביעת השווי.
דברים אלה קבלו ביטוי בשורה של החלטות שנתנו ע"י ועדת הערר. כך למשל, בערר (חי') 8061/10 רשת חנויות רמי לוי שיווק השקמה 2006 בע"מ נ' הו"מ לתו"ב שומרון נקבע כדלקמן:
"אין עוררין כי בקביעת ערך מקרקעין הבכורה ניתנה לשיטת ההשוואה… וכשידוע כי שיטת ההשוואה הינה השיטה הבכירה, מה לנו טוב יותר מעסקת השוואה שנעשתה בנכס נשוא השומה עצמו?
לטעמנו, כאשר קיימת עסקת השוואה שנעשתה בנכס נשוא השומה, הרי מדובר בפרמטר ראשון במעלה לקביעת שווי המקרקעין, בהיותה משקפת את המחיר שנקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון.
כמובן, כי ייתכן כי העסקה שנעשתה מוטה מבחינה זו או אחרת, ויש לבחון כי אכן מדובר במוכר מרצון לקונה מרצון, אולם כאשר אין ראיות מיוחדות לעניין המוכר או הרוכש בהחלט ראוי להסתמך על העסקה שנעשתה בנכס נשוא השומה
".
לצד החלטות אלו, קיימות החלטות סותרות, כך למשל בערר 8097/10 מנהל עזבון המנוח פרז'י זאנה נ' הו"מ לתו"ב נתניה שהוגש על שומה מכרעת נטען בין היתר, כי השמאית המכריעה התעלמה משתי עסקאות שעשה מנהל העיזבון בנכס. ועדת הערר דחתה טענו זו ואמצה את הקביעה של השמאית המכריעה לפיה, "המחיר בו נמכרו הזכויות בנכס הינו אמנם רלבנטי לעניין השווי אך אין הוא בבחינת נתון בלעדי המעיד על התלכדות המונחים "מחיר" ו"שווי".
עמדה זו בכל הכבוד אין בידנו לקבל, מהטעמים שיפורטו בהמשך.
נציין במאמר מוסגר כי אף בסוגיית המע"מ – הכלל הבסיסי המשמש לקביעת מחירה של עסקה בהתאם לחוק המע"מ, מאמץ ככלל את המחיר שנקבע ע"י הצדדים בהסכם, אא"כ לא נקבע מחיר לעסקה או שלא ניתן לסמוך על קביעה זו של הצדדים מאחר והושפעה מיחסים מיוחדים או כאשר התמורה כולה או מקצתה אינה בכסף אלא בשווה כסף. עם זאת, סעיף 10 לחוק המע"מ קובע כי כאשר לא ניתן לקבוע את המחיר לפי ההסכם, אזי יש לפנות לשווי השוק ורק אם לא ניתן לקבוע את מחיר השוק כי אז יש לפנות למחיר העלות של הנכס או השירות.
נמצא כי אף הכלל הנהוג בעניין המע"מ לצורכי שווי זהה לעיקרון הגלום בקביעת שווי למס שבח כאמור לעיל.
נחזור אם כן לאותו פלוני שמכר את מגרשו ב"שוק החופשי" לקבוצת הרכישה בתמורה הגבוהה ביותר (קרי: מבלי שקיימים בינו לבין הקבוצה יחסים מיוחדים ומבלי שהפיק מהעסקה הנחות חומריות אחרות) ודיווח על כך לרשויות השונות וביניהן מנהל מס השבח אשר אימץ את התמורה החוזית שקיבל המוכר במסגרת אותה עסקה והועדה המקומית שהנפיקה שומת היטל השבחה.
אלא, שבעוד שהתמורה הוכרה ע"י מנהל מס השבח כתמורה ושווי האמיתי והנכון של המקרקעין וכן משיטת ההשוואה שהוכרה כשיטת חישוב שמאית המועדפת כאמור, קבעה הועדה המקומית שווי גבוה למקרקעין, בפער ניכר ובהתעלם מהתמורה שנתקבלה בעד ממכר הקרקע, באופן כזה ששיעור מחצית ההשבחה של המקרקעין מגיע בקרוב למחצית הסכום בו נמכרו המקרקעין דה פקטו, כך שלמוכר כמעט ולא נוצר כל רווח מאותה עסקה.
וביתר פירוט לשם המחשת הדברים, אותו פלוני מכר את הקרקע לקבוצת הרכישה בסך של 14,000,000 ₪, לערך, מנהל מס שבח אימץ תמורה זו וקבלה. ברם, קבעה הועדה המקומית בשומת היטל ההשבחה כי שווי הקרקע במצב "חדש" הינו בסך של 22,000,000 ₪ לערך. קרי: 8 מיליון ₪ יותר מהמחיר בו נמכרו המקרקעין בפועל בעסקה רצונית.
כלומר נוצר מצב לפיו, על אף שהגדרת המונח "שווי" מתייחס לשווי "שוק" בשני החוקים (חוק מיסוי מקרקעין – לצורך מס שבח וחוק התכנון והבניה, התוספת השלישית – לצורך היטל השבחה), ולמרות שבשני המקרים עקרון גביית ההיטל /המס הינן רק במקום שיש רווח /התעשרות אמיתית בפועל, וחרף העובדה שמדובר במסגרת אותה עסקה שנעשתה בסמוך למועד הקובע, קיימת סתירה בין הרשויות השונות, כך שבעוד מס שבח מכיר בנתוני העסקה ועל פיה קובע את גובה המס, קובעת הוועדה המקומית שווי אחר לגמרי.
בהקשר זה יצוין, כי אותו פלוני אמנם הסכים לשלם את היטל ההשבחה שחלה על המקרקעין, אך זאת בהסתמך על חוות דעת של שמאי מקרקעין, אשר על פיה ההשבחה במקרקעין נמוכה, ולאור תמורת המקרקעין וההצעות הקודמות שקיבל בגין רכישת המקרקעין, שהיו נמוכות יותר. עם זאת, אותו פלוני מעולם לא העלה על דעתו, כי חובו בהיטל ההשבחה ייגזר בסופו של יום ממחיר תיאורטי, שבינו לבין המציאות ולתמורת המקרקעין בפועל – אין ולא כלום. שאם לא כן, ברי כי הוא לא היה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה, אשר מפחית באופן ניכר את שווי התמורה שקיבל.
ברי אם כן, כי אין כל הגיון והדבר אף אינו ראוי ואינו מתקבל על הדעת כלל וכלל, כי כל רשות תיגבה מסים על פי ראות עיניה, באופן היוצר אי וודאות ומונע מבעלי מקרקעין החפצים למכור את מקרקעיהם את האפשרות הלגיטימית להסתמך על רשומות מוסדיות ולכלכל צעדיהם בהתאם לקביעות בהן.
משמע, משנתקבל שווי העסקה, לצורך חישוב מס השבח, יש בכך הכרה באמיתות העסקה ואין מקום ואין זה ראוי כי ייקבע שווי אחר לצורך היטל השבחה, בייחוד שזו נעשתה בסמוך למועד הקובע.
לכך יש להוסיף, כי הותרת שיעור היטל ההשבחה על כנו תגרום עוול נוראי ותביא לחיוב היטל השבחה, בגין השבחה ו"התעשרות" לכאורית ותיאורטית, שפלוני מעולם לא זכה בה או נהנה ממנה בפועל, ובניגוד לעקרונות שנקבעו בדין ובפסיקה להטלת חיוב בהיטל השבחה. שכן, "באין התעשרות לא יקום ולא יהא היטל השבחה…." (דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הו"מ לתו"ב י-ם, פ"ד נו(5) 49).
עיקרון זה גם אומץ בשורת פסקי דין נוספים ביניהם ת"א (חי') 914/00 גדעון החזקות בע"מ נ. עירית חיפה שם נקבע כי "לא התעשר הנישום, אין הצדקה לחיובו בהיטל השבחה".
ברי אפוא כי יש להוקיע את הנוהל הקלוקל לדעתנו של הועדות המקומיות, אשר קובעות מחירי מקרקעין יש מאין, בהיעדר כל אחיזה במציאות ובהתעלם מרשומות מוסדיות ומקביעות מס שבח, והכל על מנת לקבוע מחירים גבוהים/נמוכים יותר, בהתאם לצרכיהן, ולגבות היטל השבחה בסכומי עתק, וזאת בניגוד לדין ובהיעדר התעשרות.
לסיכומם של דברים, הננו בכלל דעה כי לא ייתכן ששווי הקרקע יקבע באופן שונה לגבי חוקי מס שונים בנוגע לאותה עסקה. שווי הקרקע שהינו שווי שוק אמור ליהיות שווי אחיד, הן לעניין מס שבח/הכנסה, מע"מ והן לעניין היטל השבחה וזאת, על מנת ליצור אחידות ויציבות בשוק וודאות של בעל מקרקעין שאינו צפוי לשלם היטל השבחה על בסיס שווי תיאורטי, באשר המשמעות הינה גביית היטל השבחה ששיעורו אינו 50% כקבוע בחוק, אלא עשרות אחוזים יותר בפועל.
לדידנו, הנחת העבודה של רשויות המס צריכה להתאים את עצמה לנישום העומד בפניהם. לא בכל המקרים מדובר ב"משתמטי" מיסים העשויים לשבש את פעילות הרשות לגביית מס אמת.
פסיקת בית המשפט העליון עמדה לא אחת על הכללים לעניין פרשנות דיני המס – על הצורך בפנייה לתכלית החקיקה, על כך כי עדיין יש לפרש את החוק לטובת הנישום כאשר יש ספק באשר לקיום החיוב במס או שיעורו, וכי לאור הקרנת חוקי היסוד על הדין הישן, יש לילך לקראת הנישום, וליתן משנה תוקף להגנה על קניינו, בייחוד במקרים הגלויים לעין, בהם אין כל חולק כי התמורה שנתקבלה משקפת את השווי הריאלי והאמיתי של העסקה, וברי כי אין לעשות הפרדה "מלאכותית" בין המחיר   שנתקבל לבין השווי שנקבע ע"י רשויות המס, אחרת, יצא שכרו בהפסדו.

Categories : מאמרים
Comments סגור לתגובות

מכירת דירות ונכסים – היערכות ושיקולי מיסים לקראת תום שנת המס

מאת עורכי הדין צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר*

לאור שינויי החקיקה שהתקבלו בעת האחרונה, ומקודמים אף בימים אלו, אנו מוצאים לנכון להביא עדכון נוסף זה לידיעתכם על מנת שתוכלו לשקול האם נכון יהיה מבחינתכם להקדים ולמכור נכסים אשר בבעלותכם:

  • נכסים אשר נרכשו עובר לשנת 1960 (שהמס בגין המקרקעין הינו "מס היסטורי" בשיעור מופחת) – בעקבות תיקון 60 לחוק מס שבח (משנת 2008), מתייקר שיעור המס ההיסטורי בשנת 2012 ב- 1% נוסף (במהלך שנת 2011 בוצעה עוד התייקרות של 1%) והחל משנת 2013 ואילך תהא התייקרות של 2% נוספים בכל שנה עד להשוואת שיעור המס ההיסטורי לשיעור מס השבח הריאלי החוקי החל באותה העת במכירת מקרקעין (שיעור מס זה היום הינו 20% ויועלה ככל הנראה ל- 25% בשנת 2012, כמפורט להלן).
    כך לדוגמא, נכס מקרקעין אשר נרכש בשנת 1949, יהיה בעליו חייב במכירתו במהלך 2011 בתשלום מס שבח בשיעור של 14%, בעוד שבמכירתו בשנת 2012 יעלה שיעור המס החל עליו ל- 15%, ובמהלך 2013 יעלה שיעור המס ל-17% וכיוצ"ב.
    לפיכך, אנו ממליצים לבעלי נכסים הזכאים לשיעורי המס ההיסטורי לנצל את הטבת המס האמורה מוקדם ככל הניתן.
  • הגדלת שיעור מס השבח - בעקבות וועדת טרכטנברג אשר המלצותיה אושרו על ידי הממשלה ביום 30.10.11, מקודמים תיקוני חקיקה אשר עתידים להיכנס לתוקפם החל משנת המס 2012. כך, בהתאם לתיקון המוצע, יוגדל שיעור מס השבח מ- 20% ל- 25% (יצוין כי שיעור מס זה הינו על מכירת מקרקעין שנרכשו מיום 7.11.2001 ואילך, ועל התקופה היחסית שממועד זה לגבי מקרקעין שנרכשו בין שנת 1960 ועד ליום 7.11.2001).
    לאור העלאת שיעור מס השבח, אנו ממליצים להקדים ולמכור נכסים אשר אינם נהנים מפטור, עוד בשנת 2011.
  • הוספת 2 פטורים ממס שבח במכירת דירות מגורים הנמכרות עד ליום 31.12.2012 או עד 3 פטורים במכירת דירות שאינן מזכות הנמכרות עד ליום 30.6.13- מכוח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) 2011 (להלן: "הוראת השעה"), ניתנים שני פטורים נוספים ממס שבח בגין דירות מגורים מזכות הנמכרות בתקופה שמיום 1.1.2011 ועד ליום 31.12.2012, כל פטור מוגבל לתקרה של עד 2,200,000 ₪ (על ההפרש יחול מס שיחושב באופן יחסי).
    עוד נקבע, בתיקון להוראת השעה כי ניתן לקבל עד 3 פטורים (פטורים אלו אינם מצטברים לפטורים האמורים בגין דירות מגורים מזכות) בגין דירות מגורים שאינן מזכות (לדוגמא דירה המשמשת למשרד או מרפאה) אשר נמכרות בתקופה שמיום 1.8.11 ועד 30.6.13.
    כך ניתנים אפוא 3 פטורים נוספים על אלו הקיימים בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר ניתן לשלב בין הפטורים הניתנים לדירות מזכות ואלו הניתנים לדירות שאינן מזכות באופן שבסך הכל לא יינתנו יותר מ 3 פטורים כאשר מתוכם לא יותר משני פטורים בגין דירות מזכות.
    לאור האמור, מומלץ לבצע מכירות של דירות מגורים מזכות לפני יום ה- 31.12.2012 ומכירה של דירות שאינן מזכות עד ליום 30.6.2013.
  • הפחתת מס השבח במכירת קרקע פנויה: במסגרת הוראת השעה נתנה הטבה למי שמוכר קרקע פנויה בתקופה שמיום 15.11.10 ועד ליום 31.12.11 (שר האוצר מוסמך להאריך תוקפה של הוראה זו, אך עד כה טרם הוארך), באופן שמס השבח החל יהא בשיעור 20% וזאת חלף חישוב המס בשיטה הלינארית (אשר עשוי להגיע ל 45%). ההטבה מותנית בבניית 8 יח"ד לפחות בתוך 3 שנים, על הקרקע הנמכרת.
    מומלץ אפוא, לכל מי שהינו בעליו של קרקע, אשר נרכשה על ידו בין השנים 1960 ועד 7.11.2001, וניתן לבנות על המקרקעין לפחות 8 יח"ד, לשקול להקדים ולמכור הקרקע עד לתום שנת 2011.
  • צמצום משמעותי באפשרות השימוש בפטור הקיים בחוק, במכירת דירת מגורים מזכה – בתיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, נקבע כי בתקופה שמיום 1.1.13 ועד יום 1.1.21, הפטור במכירת דירת מגורים מזכה (סעיף 49ב1 לחוק מיסוי מקרקעין), יינתן אחת ל-8 שנים במקום אחת ל-4 כפי שהיה עד כה.
    משמעות תיקון החקיקה הינה כי החל משנת 2013 השימוש בפטורים במכירת דירות מגורים מזכות יהיה מצומצם למדי (אחת ל- 8 שנים) לכל מי שלא תהא זה עבורו דירה יחידה. לפיכך, מומלץ אפוא להקדים ולמכור דירות מגורים בפטור עד סוף שנת 2012.
  • קידום שינוי חקיקה בנושא היטל ההשבחה – בימים אלו מקודם בכנסת שינוי חקיקה הנוגע להיטל ההשבחה. ככל שתיקון זה יתקבל החבות בתשלום ההיטל תחושב מיום המימוש ולא מיום אישור התוכנית כפי שהיה עד כה. כמו כן יש כוונה לנטרל מרכיבים שונים בעת חישוב השווי הקודם, שינוי זה יגדיל בשיעור ניכר את סכום ההיטל אשר יגבה זאת נוכח העובדה שתילקח במסגרת החישוב כל עליית המחירים בערך הנכס, עד למועד המכירה.

לאור האמור אנו ממליצים לבעלי נכסים לבחון כבר היום האם קיימת חבות בהיטל השבחה וככל שקיימת לשקול לשלם ההיטל או חלקו כבר כעת.

העדכונים המפורטים לעיל אינם מחליפים יעוץ משפטי פרטני, ואין בהם כדי להוות חוות דעת משפטית, אנו נשמח לעמוד לרשותכם לשם מתן ייעוץ אישי.

* עו"ד דפנה סירוטה הולנדר הינה מנהלת המחלקה המסחרית במשרד עורכי דין צבי שוב.

Comments סגור לתגובות

"אני מורה למשיבה לפעול לעדכון מפות ההכרזה, תוך שנה מיום פסק דין זה, באופן שההכרזה, בהתייחס למקרקעין שהייעוד בהם בתוכניות בניין עיר תקפה שונה, תבוטל."

בעקבות עת"מ 9095-07-10 ו"מ לתו"ב פ"ת נ' הועדה לשמירה על קרקע חקלאית 

בתאריך 30.12.11 ניתן ע"י בית המשפט לעניינים מנהליים מרכז (השופטת ז.בוסתן, עת"מ 9095-07-10 עיריית פ"ת נ. הולקחש"פ) פסק דין המחייב את הולקחש"פ לבטל בתוך כשנה את ההכרזה על קרקעות חקלאיות בכל השטחים בפ"ת בהם חלות תב"עות שייעודן שונה מייעוד חקלאי.

בעתירה שהגישה עיריית פתח תקוה כנגד הועדה לשמירה על קרקעות חקלאיות ושטחים פתוחים (הולקחש"פ), טענה העירייה כי יש לבטל את ההכרזה על היות הקרקעות חקלאיות בכל השטחים עליהם חלות תב"עות בעלות ייעודים שונים (מגורים, מסחר, תעשיה),שכן, כפי העירייה, המשך המצב בו חלות על קרקעות אלו הכרזה חקלאית, מקשה באופן לא מוצדק ולא מידתי על יכולת נקיטת הליכים תכנוניים שונים בקרקעות אלו, אשר הצורך החקלאי בהן עבר מן העולם עם אישור שינוי ייעודן, ומותיר בידי הולקחש"פ סמכותיות שאין בהן כל צורך.

מנגד טענה המדינה, כי לאור תיקון 76 לחוק התכנון והבניה, שונתה המציאות המשפטית ביחס לקרקעות עליהן חלה ההכרזה, וכי לאור תיקון זה אין מקום לבטל את ההכרזה.

יצוין, כי בעבר הגישה העירייה עתירה דומה במסגרת עת"מ (ת"א) 2519/04 במסגרתה מתח בית המשפט (השופט ע. מודריק) ביקורת קשה על הולקחש"פ, אולם חרף ביקורת זו לא מצא לנכון לקבוע סעדים אופרטיביים מן הטעם שאין מקום להתערב בתהליכים אדמיניסטרטיביים פנימיים של הולקחש"פ.

במסגרת ערעור לבית המשפט העליון שהגישה העירייה על פסק הדין (עע"ם 8230/05), התחייבה המדינה להשלים בתוך כשנה את שינוי ההכרזה.

לאחר שחלף זמן והשינוי לא הוצא אל הפועל ע"י הולקחש"פ, הוגשה העתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים מרכז, בה ניתן כאמור פסק הדין בתאריך 30.12.11.

במסגרת פסק הדין, קיבל בית המשפט את טענות העירייה תוך שהוא סוקר באופן מעמיק את מטרת תיקון 16 לרבות הפניה לדברי ההסבר לתיקון. בעקבות כל אלו הגיע בית המשפט למסקנה כי מטרת התיקון היתה לצמצם ולהפחית הליכים בירוקרטיים במהלך אישור תוכניות בניה נוכח מצוקת שוק הנדל"ן בארץ.

בהתחשב באמור, קבע בית המשפט כי אין מקום לפרש את תיקון 76 ככזה הבא להרחיב את סמכויות הולקחש"פ
ולתת לה האפשרויות מעקב ופיקוח על ביצוע תוכניות מקומיות בקרקע שאינה מיועדת לחקלאות, וכי הפרשנות הנכונה לתיקון 76 הינה, כי מרגע ששונה הייעוד בקרקעות חקלאיות, הרי "שההכרזה לגביהן נחשבת כאות מתה" והולקחש"פ אינה מוסמכת להתערב בנעשה בקרקעות אלה.

*העירייה יוצגה בכל ההליכים הנ"ל ע"י עוה"ד יחזקאל ריינהרץ ממשרד עוה"ד פריש, שפרבר, ריינהרץ ושות'.

אתם מוזמנים לפנות אלינו לקבלת מידע נוסף ויצירת קשר ע"י מילוי טופס בעמוד זה

Comments סגור לתגובות
ינואר
18

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 29 , ינואר 2012

Posted by: | Comments סגור לתגובות

מאמר בנושא

חובת תשלום היטל השבחה רק בגין תכנית מתאר מקומית או מפורטת- האמנם?

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מנהל מקרקעי ישראל

הקמה ו/או שימוש במבנה ל"תעסוקה לא חקלאית" בחלקת המגורים של הנחלה – נוהל 21.11 מיום 6.12.2011

יישום המלצות ועדת טרכטנברג על ידי מנהל מקרקעי ישראל

מיסוי מקרקעין 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963- תיקון מס' 72.

הפחתת מס השבח במכירת קרקע פנויה- הארכת התוקף של הוראת השעה

פינוי בינוי

תקנות פינוי בינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי) התשע"ב – 2011

עדכוני פסיקה

תכנון ובניה – תביעת פיצויים לפי סע' 197 

עמ"נ (מרכז) 39649-11-10 החקלאי באר יעקב – אגודה שיתופית בע"מ ואח' נ' הו"מ לתו"ב מצפה אפק ואח'

א. מזה 28 שנות חַיוּתה של הוראת סעיף 197 לחוק התו"ב, מתנהלים הגופים השיפוטיים לדרגותיהם ב"סביבה פרשנית" המניחה ש"מקרקעין" אינם אלא יחידת קרקע (מגרש או חלקה) ולא "חלקה רישומית".

ב. חיוב בתשלום אגרה להגשת ערר הינו נגזרת של גובה סכום הערר ולא של מספר החלקות נשוא הערר.

תכנון ובניה – ועדות תכנון ובניה 

עת"מ (ת"א) 32610-10-10 יפת כהן ואח' נ' הו"מ לתו"ב רמת השרון ואח'  

לוועדות התכנון מסור שיקול הדעת האם לעכב את מתן ההיתר עד להכרעה במחלוקת הקניינית, או שמא לאשרו, על אף התנגדות בעלי הזכויות במקרקעין. 

תכנון ובניה – היטל השבחה 

עמ"נ 6914-12-10 קיבוץ עין כרמל אגודה שיתופית נ' הו"מ לתו"ב חוף הכרמל ואח' 

דחיית ערעור על החלטת ו"ע לאשר שומות היטל השבחה שהוצאו לקיבוץ עקב אישור תכנית מתאר שעניינה הוספת יחידות מגורים בשטחי הקיבוץ לנוכח העובדה שסעיפי הפטור בחוק התו"ב אינם חלים על תכנית המתאר כאמור.

תכנון ובניה – תמ"א 18 

ערר (דרום) 6068/11 עידו ניצן ואח' נ' הו"מ לתו"ב אילת 

אזור בייעוד למלאכה אינו "אזור תעשיה" לצורך תמ"א 18 (תחנות תדלוק)

תכנון ובניה 

ו"ע (ת"א) 259/11 ברמי רוית ושי נ' הו"מ לתו"ב נתניה

שימוש חורג וסטייה מהיתר כעילה לניתוק מבנה מחשמל ומים

מאמר

חובת תשלום היטל השבחה רק בגין תכנית מתאר מקומית או מפורטת- האמנם?

עו"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי

סעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית") קובע כי פרשנות המונח "תכנית" לצורך חיוב היטל השבחה הינה: "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". כלומר החוק מטיל את חובת תשלום ההיטל בגין השבחה אשר נגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת בלבד, ולא בגין השבחה הנגרמת מכוח אישורה של תכנית מתאר ארצית או מחוזית.
ההיגיון שבכך, כפי שהוסבר בהרחבה בספרו של המלומד א' נמדר, היטל השבחה (תשע"ב-2011) הוא כי בדרך כלל לא נגרמת השבחה על ידי תכנית מתאר ארצית או מחוזית, ואם אכן בסופו של דבר קיימת השבחה הרי שהשבחה זו אינה ראויה להיות מחויבת בהיטל השבחה ועדיף "לנקזה" בהשבחה שבתכנית המקומית, כך שהוועדה המקומית תזכה בהיטל ההשבחה בגין ההשבחה לאורך כל הדרך, כפיצוי על כך שהיא מחויבת בפיצויים בשל פגיעה במקרקעין בגין תכניות אלה.
במשך השנים גישת בתי המשפט הייתה כי יש לדבוק בהוראת הסעיף כלשונו ולהטיל היטל השבחה רק במקרים בהם ההשבחה נובעת ישירות מפעילות הוועדה המקומית. בעוד שכאשר ערכם של המקרקעין עלה שלא כתוצאה מפעילות תכנונית שיזמה הוועדה המקומית, הרי שאין לחייב בהיטל השבחה. הערכאות המשפטיות סברו כי המחוקק נתן דעתו לאפשרות שערכם של המקרקעין יעלה בעקבות פרסום תכנית מתאר ארצית או מחוזית, אך החליט שלא לחייב בהיטל השבחה באותם מקרים, שהרי קבע הדבר מפורשות בהוראת החוק.
שלא בכדי, הרשויות התרעמו על הפרשנות הדווקנית של הוראת החוק, שכן, לטענתן מנגד חובת תשלום הפיצויים המוטלת על הרשות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (שהיא למעשה 'הצד השני של המטבע', שתי נגזרות אפשריות ונוגדות של תכניות לפי החוק) אינה מוגבלת לתכנית מתאר מקומית או מפורטת, שכן הוראת סעיף 197 קובעת: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו…..זכאי לפיצויים מהועדה המקומית……". כלומר על הרשות לשאת בפיצויים בשל פגיעה במקרקעין הנעשית על ידי תכנית ואין הבחנה בין סוגי התכניות, ועל כן אין סיבה שלא יהא דין זהה להיטל השבחה.
פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת מועש בע"מ (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה) אשר ניתן בשנת 1999, הוא אשר סדק את הגישה בה נקטו בתי המשפט משך שנים. במקרה זה דובר בתכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק (תמ"א 18). המבקשת שהינה בעלים של חלקת מקרקעין בטבריה הגישה בקשה להיתר לבניית תחנת תדלוק במקרקעין. לאחר ניהול כל ההליכים הגיע ההליך לבית המשפט העליון להכרעה.
בית המשפט העליון קבע כי קיימת חבות בהיטל השבחה אף אם ההשבחה נגרמה למקרקעין בעקבות תכנית מתאר ארצית. וכלשון ביהמ"ש: "תכנית המתאר הארצית הרחיבה את דרכי השימוש המותרות על פי התכנית המקומית (המפורטת) והרחיבה בכך את זכויות הניצול המותרות בקרקע. ההיתר במקרה זה ניתן בעקבות השינוי שהוכנס, כאמור, בתוכנית המקומית על ידי תכנית המתאר הארצית ועקב אותו שינוי. אין גם מחלוקת בדבר קיומה של תכנית מפורטת במקרה זה. אשר לעצם התרחשותו של אירוע המס רשאי היה בית המשפט להגיע לתוצאה שאליה הגיע, ולבוא לכלל מסקנה כי עלה שוויין של המקרקעין, וכי עליה זו באה מחמת הרחבתן של זכויות הניצול במקרקעין "או בדרך אחרת" כלשון סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק. הרחבה זו באה עקב השינוי שהכניסה תכנית המתאר הארצית בתכנית המקומית."
פרשת מועש היא ש"פתחה את הסכר" לשורת החלטות שנתנו בשנים האחרונות על ידי הערכאות השונות (בתי המשפט וועדות הערר) בהן קבעו הערכאות המשפטיות כי ניתן לחייב בהיטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית, אשר ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, וכדוגמא:
בערר (ת"א) 5619/05 חנה ואילן כהן, עו"ד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון קבעה ועדת הערר כי תכנית מתאר ארצית הינה תכנית מיוחדת, אשר מתגבשת רק מקום שהוצא היתר בנייה. ועדת הערר באנלוגיה מדיני החברות תיארה את התמ"א (במקרה זה תמ"א 36) כמעיין "שיעבוד צף", המרחף מעל שטחה של המדינה, ובשעה בה ניתן היתר בניה, מתגבשת תמ"א 36, כך שניתן לדרוש היטל השבחה מכוחה.
כך נקבע גם לפני כשנה בעש"א (ת"א) 217690-09 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב נ' מבטחים- מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים שם נסב הערעור על שאלת ההשבחה מכוח תמ"א 38- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה המאפשרת הגדלת זכויות בנייה במסגרת חיזוק המבנה. ביהמ"ש אמנם דחה את דרישת הוועדה לתשלום היטל השבחה בשלב זה, אולם קבע כי ניתן יהיה לגבות היטל השבחה בשל אישורה של תכנית המתאר הארצית, וזאת לאחר קבלת היתרי בנייה.
החלטה נוספת, אשר ניתנה לפני חודשים ספורים הינה החלטה של ועדת הערר מחוז חיפה בערר 8028/11 ואח' פז גז בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אתא (להלן – "פרשת פז-גז") שם קבעה ועדת הערר כי כאשר הוראות תכנית המתאר הארצית (תמ"א 32-תכנית מתאר ארצית למשק הגפ"מ) הינן מפורטות ומאפשרות הוצאת היתרי בנייה הרי שניתן לגבות מכוחה היטל השבחה. בפרשת פז גז עיגנה ועדת הערר את החלטתה בהוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ולמעשה התחקתה אחר כוונת המחוקק, וכלשונה של ועדת הערר: "לפיכך, כאשר התוספת השלישית קובעת כי תכנית תהא נשוא לגביית היטל השבחה או כאשר היא תכנית מתאר מקומית או כאשר הינה תכנית מפורטת, הרי יש ליתן למילה "או" את משמעותה הלשונית הרגילה ואין מקום להפוך את ה- "או" למילה "וגם"…………..לכן בנסיבות אלו כאשר עיון בהוראות התכנית תמא 32ג' מגלה כי זו עומדת בכל הדרישות על מנת להיקרא "תכנית מפורטת", וכאשר זו מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה (למעשה זוהי מטרתה המוצהרת), הרי התכנית הינה "תכנית מפורטת" גם לצורך הגדרת "תכנית" בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. כאמור, לטעמנו, כאשר לשון התוספת השלישית הינה כה ברורה ומחייבת גביית היטל השבחה מכול תכנית מפורטת ללא הגבלה על דירוגה או המוסד שאישר אותה, לא ניתן לקבל פרשנות תכליתית אחרת ללא כל עיגון לשוני בחוק."
החלטה נוספת, אשר אף היא ניתנה לפני חודשים מספר הינה בערר 86116/11 ואח' דוד שחר בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון-עניינו של הערר הינו בשאלת החיוב בהיטל השבחה מכוחה של תמ"א 10/ ד/10- תכנית מתאר ארצית להקמת מתקנים סולאריים. אף בעניין זה קבעה ועדת הערר כי היות ותמ"א 10 מכילה הוראות מפורטות המאפשרות הוצאת היתרי בנייה, הרי שהיא בהחלט נשוא לגביית היטל השבחה, ככל שקיימת השבחה.
נוסיף עוד כי כידוע, בעת האחרונה מנסה המחוקק לקדם את הרפורמה בתכנון בין היתר על מנת לייעל ולזרז את הליכי התכנון. אחד השינויים המוצעים ברפורמה הינו ביחס להיטל ההשבחה. עפ"י המוצע ברפורמה, הרי שנראה כי המחוקק מאמץ את הפרשנות הרחבה שניתנה על ידי הערכאות, וקובע כי היטל השבחה יחול על השבחה שנגרמה למקרקעין עקב אישור תכנית מפורטת ו/או תכנית המאפשרת הוצאת היתר מכוחה.
נמצא אם כן כי הערכאות המשפטיות מתחקות כיום אחר רציונל הדברים, ואינן דבקות בהוראות החוק כמות שהוא, נציין כי לא ברור עדיין עם זאת מה דינן של תכניות שיאושרו מכח חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראות שעה), התשע"א-2011 , או בכינויי הידוע- חוק הווד"לים: על פניו תכנית מכוח חוק הוודל"ים אינה נכנסת להוראת החוק "היבשה" שהרי אין המדובר בתכנית מקומית ו/או תכנית מפורטת מכוחה ניתן לגבות היטל השבחה, ואולם יחד עם זאת תכנית לדיור לאומי מוגדרת כתכנית שהוכנה ע"י משרד ממשלתי/רשות מקרקעי ישראל/ועדה מחוזית/ועדה מקומית/ רשות מקומית והכוללות הוראות מפורטות.
לסיכום- נראה כי התוספת השלישית הינה קצרה ולקונית ואינה אחידה, וגם הפסיקה אינה אחידה ועקבית בעניין, בעוד שלדוגמא בעניין הלכת "קנית", לפיה ניתן לחייב בהיטל בעלים או חוכר בלבד, הפסיקה הינה חדה וחותכת, הרי שבעניין מהות התכניות, נראה כי הפסיקה אינה נצמדת לסעיף המחייב, אבחנה זו אינה ברורה ויש להבהיר ולשים קץ לאי הודאות, כמו כן יש להתייחס בצורה מאד ברורה לשלב החיוב, שכן המועד הינו התכנית ולא מועד ההיתר, מה שמעמיד בשאלה גדולה את החיוב בגין התכניות הארציות בהן החיוב מגיע לעולם רק בעת ההיתר.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מנהל מקרקעי ישראל

הקמה ו/או שימוש במבנה ל"תעסוקה לא חקלאית" בחלקת המגורים של הנחלה – נוהל 21.11 מיום 6.12.2011

במסגרת החלטה מס' 1101 מיום 27.3.07 , החליטה מועצת מקרקעי ישראל להתיר לבעלי זכויות בנחלה לקיים בחלקת המגורים של הנחלה (חלק מחלקה א' בגודל של עד 2.5 דונם המיועד למגורים בתכנית תקפה) שימוש למטרת תעסוקה לא חקלאית, בשטח מבונה שלא יעלה על 500 מ"ר. על החלטה זו הוגש בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח' שמחה כנגד "זכויות היתר" שמוענקות למתיישבים. בפסק דין מיום 09.06.11, דחה בית המשפט את מרבית טענות העותרים למעט הטענה כנגד סעיף 5 להחלטה המתיר השכרה של המבנים. בית המשפט קבע, כי בהוראה זו לא נשקלו היטב אופיו של היישוב החקלאי והתכלית שבעטיה ניתנה הקרקע, האיזון שבין הכפר לבין העיר, ושיקולי הצדק החלוקתי.
מנהל מקרקעי ישראל למד את ההחלטה, ולאחרונה ביום 6.12.11 פרסם את נוהל 21.11 שמסדיר את ההוראות שבהחלטה 1101 לאור ובהתאם להחלטת בג"ץ. ואלו עיקרי הנוהל. הקמת מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים יותר אך ורק בחלקת המגורים של הנחלה. השימוש יהא בהתאם לתוכנית תקפה, או עפ"י היתר לשימוש חורג (לא תותר הקמת מבנה חדש שאינו יביל לשימוש על פי היתר לשימוש חורג). הזכות לקיים תעסוקה לא חקלאית תעמוד לבעל זכויות בנחלה בלבד ללא זכות לשותפות או להשכרה. לא תתאפשר העברת הזכויות לתעסוקה, בנפרד מהנחלה. הפעלת התעסוקה על ידי קרוב משפחה, המתגורר בנחלה, לא תחשב השכרה או שותפות אסורה. השטח המבונה הכולל לא יעלה על 500 מ"ר וזאת, אף אם אישרו מוסדות התכנון זכויות בנייה מעבר לכך.
כמו כן נקבע כי ערך הקרקע לצורך העסקה ייקבע בהתאם ליעוד המותר בתוכנית (תעשייה ומלאכה ו/או מסחר ו/או קיט) ובהתאם להיקף השימוש המבוקש. דמי החכירה יהיו בשיעור של 91%. במקום בו חל היטל ההשבחה על בעל הנחלה, דמי החכירה יהיו בשיעור של 46%. בעסקה על בסיס היתר לשימוש חורג, ישולמו דמי שימוש שנתיים בשיעור של 5% משווי הקרקע, כאשר חלף היטל ההשבחה יחול על המינהל. (בעסקאות למבנה קיט כפרי יחולו הנחות אזור עפ"י אזורי עדיפות לתיירות). ההוראות אינן חלות על נחלות בקיבוץ או מושב שיתופי. תקופת החכירה תהיה ל-49 שנה אך לא יותר מיתרת תקופת החכירה של הנחלה. במקרה של שימוש חורג, הרשאת השימוש תהיה לתקופה שתיקבע בהיתר לשימוש החורג. בוצעה בעבר עסקה בתשלום דמי חכירה מהוונים למבנה בשטח העולה על 500 מ"ר ו/או בשטח מחוץ לחלקת המגורים, לא יידרש בעל הנחלה להרוס את המבנה. תנאי לעסקה יהא הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה או הריסת המבנים במידה ולא ניתן להכשירם וכן תשלום בגין שימוש עבר בשיעור של 5% עבור כל שנה. הסדיר בעל נחלה את השימוש עד ליום 9.6.2013 יזכה להקלה באופן שיחויב בתשלום בגין שימוש עבר החל מיום תחילת השימוש אך לא מוקדם מיום 27.3.2003.

הערת המערכת:
כידוע השימוש כיום בנחלה לתעסוקה לא חקלאית נפוץ ביותר וכנראה גם חיוני והכרחי לאור השינוי במעמדה ומרכזיותה של החקלאות מאז קום המדינה, לפיכך הסדרת התחום ויצירת וודאות קניינית, מבורכת. יחד עם זאת, המגבלות הקיימות בהוראות ובפרט אלו שהוטלו בעקבות הבג"ץ דהיינו כי השימוש יעשה על ידי בעל הנחלה ועל ידו בלבד (דהיינו אף בלי אפשרות לשותפות) מדירה רבים מבעלי הנחלות, מי שאין בכוחם או ביכולתם לנהל עסק נוסף, מהאפשרות ליהנות מהקרקע שהשימוש החקלאי בה כבר לא מניב הכנסה כבעבר.

יישום המלצות ועדת טרכטנברג על ידי מנהל מקרקעי ישראל

כידוע, בעקבות אירועי המחאה החברתית בקיץ האחרון, הוקמה ועדת טרכטנברג אשר הגישה ביום 26.9.11 את מסקנותיה לראש הממשלה. ביום 9.10.11 אימצה הממשלה את עיקרי המלצות הדו"ח (החלטה 3756) והחליטה להטיל על ראש הממשלה ושר האוצר להביא לאישור הממשלה הצעות החלטה מפורטות ליישום הדו"ח. ביום 30.10.11 אישרה הממשלה הצעה לתיקון לחוק (החלטה 3783), המאמצת את המלצות הועדה בפרק המיסוי שבדו"ח (מערכת המס פרק ב' עמ' 88 לדו"ח) וביום 5.12.11 אושר התיקון בכנסת ("החוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2011) ופורסם ביום 6.12.11 ברשומות. החוק שתחולתו החל מיום 1.1.12 מאמץ את פרק המיסוי שבהמלצות הועדה רובו ככולו וכולל בין היתר, ביטול המתווה להפחתת המס, העלאת שיעור המס השולי על הכנסות גבוהות, העלאת שיעור מס חברות, העלאת שיעורי המס על הכנסות מרווחי הון, דיבידנדים וריבית, העלאת שיעורי המס ההיסטוריים, הקטנת התקרה החייבת בביטוח לאומי ועוד.
בפרק הדיור שבדו"ח ועדת טרכטנברג בתת פרק "צעדים משלימים להרחבת ההיצע" ממליצים מחברי הדו"ח (עמ' 211 לדו"ח) על עידוד השיווק של קרקע למגורים בין היתר באמצעות הפחתת מחירי מינימום במכרזי מנהל מקרקעי ישראל.
בדומה להלכים המזורזים בממשלה ובכנסת, גם במנהל מקרקעי ישראל פעלו במהירות ליישום המלצות הדו"ח ולאחרונה התקבלה החלטת הנהלה (החלטה 3121 מיום 3.1.12) שנועדה ליצור תנאים משופרים ליזמים הניגשים למכרזי המינהל. יצוין כי ההחלטה התקבלה כהוראת שעה לשנה ותחול על מכרזים למטרת מגורים בבניה רוויה אשר יפורסמו מיום 15.1.2012 ועד ליום 14.1.2013, ולהלן עיקרי ההחלטה:
1. מחיר המינימום במכרזים יעמוד על 35% מהאומדן (במקום 50% כיום). במידה והוגשו פחות מ – 3 הצעות, מחיר המינימום יעמוד על 50% מהאומדן. במכרזים באזורי עדיפות לאומית ובירושלים אין שינוי ומחיר המינימום יעמוד על 25% מהאומדן (ובלבד שהוצעו במכרז שלוש הצעות כשרות).
2. כיום, על פי נהלי המינהל נדרש הזוכה במכרז לשלם את סכום הזכייה במלואו בתוך 60 יום. בהתאם להחלטה הוארכה התקופה לתשלום ל- 180 יום כאשר 10% ישולמו במועד הזכייה ו- 5% בתוך 30 יום ללא ריבית והצמדה או בתוך 60 יום בתוספת הצמדה וריבית. לאחר 60 יום מיום הזכייה, יכול הזוכה לבחור באחת משתי חלופות או השלמת יתרת התשלום במזומן בתוספת הצמדה. או תשלום של 70% מסך הזכייה במזומן בתוספת הצמדה והיתרה בסך 15% מסך הזכייה, באמצעות ערבות בנקאית ל-24 חודשים נוספים.
3. בהחלטה 1224 של מועצת מקרקעי ישראל (החלטה מיום 6.12.10) ניתן תמריץ ליזמים במכרזים הכוללים 50 יח"ד ומעלה, ונקבע כי היזם ישלם 85% מהתמורה במועד הזכייה ועוד 15% אחוז יתן באמצעות ערבות בנקאית אשר תמומש רק עם הבניה לא תסתיים בתוך 30 חודש. במסגרת החלטה 3121 הנ"ל אישרה הנהלת המנהל להמליץ למועצת מקרקעי ישראל כי הנהלת המנהל תוסמך לאשר ליזמים במכרזים מורכבים ובעלי היקף גדול של יחידות דיור, לקבוע מראש תקופת ביצוע ארוכה מ- 30 חודש (בתיאום עם אגף תקציבים ובהמלצת משרד הבינוי והשיכון).

הערת המערכת:
החלטות הנהלת המנהל שבאות להביא לירידה בעלות הקרקע מבורכות אם כי לא ברור האם בפועל תהיה ירידה משמעותית ואם כן האם החיסכון יגולגל לרוכשים. כמו כן ההחלטה לאפשרות הארכת המועד לסיום הבניה לענייןתמריץ ההנחה בשיעור 15%, עלולה לפעול בכיוון ההפוך דהיינו עיכוב בבניה ועליה במחירים. כן יש לקחת בחשבון כי בידי הקבלנים כיום מלאי קרקעות גדול אשר נרכש במחירים גבוהים דבר שיקשה עליהם להוריד מחירים.

מיסוי מקרקעין 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963- תיקון מס' 72

בעקבות מסקנות ועדת טרכטנברג התקבל בכנסת, ביום 5.12.11, החוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב 2011, במסגרתו בוצע, בין היתר, תיקון לחוק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 (להלן – "תיקון מס' 72")
בהתאם לתיקון 72, החל מיום 1.1.2012 חל שינוי בשיעורי המס על השבח הראלי, כך ששיעור המס ליחיד עולה מ-20% ל- 25%, שיעור המס לבעל מניות מהותי (כהגדרתו בסעיף 88 לפקודה) עולה מ-20% ל-30% ושיעור המס לחברה עולה מ-24% ל- 25%.
כתוצאה משינוי שיעור המס כאמור, נחלק אפוא השבח הראלי באופן ליניארי לשלוש תקופות (במקום שתיים שהיו עד תום 2011)-
כך, בגין השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה ועד לתאריך 7/11/2001 – יחויב יחיד בשיעור מס של 48% (לעומת 45% שהיה עד למועד התיקון).
בגין השבח הריאלי שנצבר מתאריך 8/11/2001 ועד 31/12/2011 – יחיד יחויב בשיעור מס של 20%
ובגין השבח הראלי שנצבר מתאריך 1/1/2012 ועד יום המכירה- יחיד יחויב בשיעור של 25%

הערת מערכת:

נציין כי שינויי החקיקה הדחופים בתחום המס לאחרונה, יצר בלבול במשק ואי וודאות בעניין תכנוני מס ומכירות של בעלי זכויות, ולדעתנו לעיתים הצורך בוודאות עולה על הצורך בשינוי, שכן שינויים דחופים גורמים לעיתים למקבלי ההחלטות לעצור, להמתין ולחכות לוודאות.

הפחתת מס השבח במכירת קרקע פנויה- הארכת התוקף של הוראת השעה

ביום 25.12.2011 , אישר שר האוצר להאריך בשנה נוספת ובשלב זה עד ליום 31.12.2012, את תוקפו של סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים –הוראת השעה) תשע"א-2011 (להלן – "הוראת השעה"), שעניינו בהחלת שיעור מס שבח מופחת במכירת קרקע לבניית דירות מגורים.
משמעותה של הארכה האמורה הינה כי במכירת מקרקעין בתקופה שמיום 15.11.2010 ועד ליום 31.12.2012, כאשר מתקיימים התנאים שלהלן: המקרקעין הנמכרים נרכשו על ידי המוכר בתקופה שמיום 1.4.61 ועד 6.11.2001, ניתן לבנות עליהם לפחות 8 יח"ד המיועדות לשמש למגורים, ובניית 8 הדירות או 80% משניתן לבנות על המקרקעין (לפי הגבוה) תסתיים תוך 36 חודשים ממועד המכירה, יופחת שיעור מס השבח למוכר.
באשר לשיעור מס השבח המופחת על פי הוראת השעה האמורה, עמדת מס הכנסה הינה כי שיעור המס הינו 25% וזאת בהתבסס על שיעורו בסעיף 48א(ב) לחוק העיקרי (לאחר תיקון 72 כאמור).
בהקשר זה יצוין כי על פי הוראת הביצוע של מס הכנסה שמספרה 6/2011, תחולתה של הוראת השעה כאמור הינה בכל מקרה בו קיימת תכנית לבניה של דירות מגורים. כך לדוגמא, במכירת גג בנין עליו ניתן לבנות לפחות 8 דירות ניתן גם כן ליהנות מההטבה האמורה. עוד הובהר בהוראת הביצוע כי תכנית בהקשר זה הינה כל תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לרבות הקלות מתכנית (לדוגמא "הקלת שבס").
לאור הטבת מס זו, מומלץ אפוא, לאלו העומדים בתנאיה, לשקול להקדים ולמכור מקרקעיהם עד סוף שנת 2012, יצוין כי ניתן ליהנות מההטבה האמורה גם בעסקה למכירת אופציה כאשר העסקה תבוצע עד סוף 2012 ומועד השלמת הבניה (36 חודשים כאמור) ימנה ממועד מימושה של האופציה.

פינוי בינוי 

תקנות פינוי בינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי) התשע"ב – 2011

כדרך נוספת להתגברות על המכשלות שמערימים הדיירים הסרבנים בפרויקטים של פינוי בינוי נקבע בחוק מוסד של שמאי פינוי בינוי שתפקידו לבחון את כלכליות הפרויקט וטענת הקיפוח של הדיירים, החלטתו בעלת משקל בבית המשפט, ויש בה כדי לכפות על המיעוט המתנגד לקדם את הפרויקט.
בימים אלו, הותקנו התקנות לקביעת היקף תפקידו של שמאי פינוי בינוי, קביעת שכרו וסדרי ההליך. בתקנות אלו נקבע, בין היתר, כי על שמאי פינוי בינוי לערוך שומה לפרויקט במצב הקיים וכפי שהוא צפוי להיות לאחר השלמת העסקה בהתייחסו לשווי דירה אופיינית, ובתוך כך לבחון האם העסקה שהוצאה לדיירים כדאית ובאילו תנאים תחשב לכלכלית. ש
שכרו של שמאי הפינוי בינוי בגין עבודה זו נע בין סל של 800 ₪ בעד כל דירה מבין 40 הדירות הראשונות, 400 ₪ בעד כל דירה שבין 41-80, סך של 200 ₪ בעד דירה 81 ואילך, עלות זו מושתת על היזמים.
דייר שסבור כי שווי דירתו גבוה מדירה אופיינית, יכול בתמורה לסך של 1,500 ₪ לפנות לשמאי כדי שיקבע באם ההצעה עבורו הינה כדאית כלכלית. תשלום זה מושת על הדייר, ואולם יכול השמאי לקבוע כי היזם יישא בו.
במקרים מורכבים קיימת לשמאי פינוי בינוי הזכות לפנות ליו"ר מועצת השמאים בבקשה להגדלת שכרו.

הערת מערכת:
נציין כי עבודת השמאי הינה עבודה מורכבת ביותר, שכן השאלה אם העסקה הינה כלכלית יכולה ליהיות נתונה למחלוקות ואינה מדע מדויק, מה שרווחי וכלכלי לאחד, אינו בוודאי כלכלי לאחר, ויהיה מסקרן לראות את תוצאות עבודת השמאים ויציאת פרויקטים לפועל כתוצאה מפעולתם.

עדכוני פסיקה

עמ"נ 39649-11-10 החקלאי באר יעקב – אגודה שיתופית בע"מ ואח' נ' ועדה לתו"ב "מצפה אפק" ואח'

בפני כב' השופטת זהבה בוסתן, בימ"ש המחוזי מרכז בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

אמזה 28 שנות חַיוּתה של הוראת סעיף 197 לחוק התו"ב, מתנהלים הגופים השיפוטיים לדרגותיהם ב"סביבה פרשנית" המניחה ש"מקרקעין" אינם אלא יחידת קרקע (מגרש או חלקה) ולא "חלקה רישומית".

ב. חיוב בתשלום אגרה להגשת ערר הינו נגזרת של גובה סכום הערר ולא של מספר החלקות נשוא הערר.

עניינו של הערעור בהחלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, אשר קיבלה באופן חלקי את תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק התו"ב, בגין פגיעה במקרקעיהם עקב אישור תכנית מח/170 – תביעה שנדחתה ע"י הועדה המקומית, בטענה כי מקרקעיהם אינם "מקרקעין גובלים".
בנוסף, התובעים חויבו בתשלום אגרה המבוססת על מספר החלקות בגינם הוגשה התביעה לפיצויים ולא נפסקו לזכותם הוצאות ושכ"ט עו"ד. על כן הוגש על ידם הערעור.
תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק הוגשה בטענה כי נגרמה פגיעה במקרקעיהם, בין היתר, בשל אובדן קרקע חקלאית, ע"י שינוי יעודה לדרך מהירה ורצועת נוף, פגיעה במגרשי הבניה בגין תכנון הדרך המהירה בצמוד ובסמוך למגרשים אלו, התקרבות הדרך למגרשים בהרחבת הבנים, יצירת מטרדי רעש וזיהום אוויר.
עפ"י חוו"ד מטעם הוועדה המקומית, נקבע כי בעקבות אישור תכנית מח/170, המערערים אינם זכאים כלל לפיצוי, מכיוון שבתאריך הקובע לא היו למערערים זכויות בשטח התכנית, ולכן נדחתה תביעתם.
המערערים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית, אשר נתקבל בחלקו. בנוגע לחלק מהמקרקעין (נחלה 38 ומגרשי ההרחבה) נקבע כי מקרקעין אלה אינם גובלים בתכנית: לגבי נחלה 38 נקבע כי נחלה 39 חוצצת בינה לבין הכביש המתוכנן, ולגבי מגרשי ההרחבה- נקבע כי קיים מרחק של כ-35 מטרים בינם לבין הכביש המתוכנן ואין מחלוקת שמרחק כזה אינו נכנס לגדר החריג שנקבע בפס"ד ויטנר.
טענת המערערים, כי מגרשי ההרחבה טרם נרשמו בפנקס רישום המקרקעין, ולכן אין להתייחס אליהם כמגרשים בפני עצמם אלא כחלק אינטגרלי מחלקת המקרקעין הרשומה, ויש לראותם, כמו גם את חלקה 38 המצויה אף היא בתחום החלקה, כנמצאים בתחום התוכנית, נדחתה אף היא.
באשר לפרשנות ההולמת לביטוי "מקרקעין" עפ"י סעיף 197 לחוק, דחה ביהמ"ש את פרשנות המערערים, וקבע כי במונח "מקרקעין" שבסעיף 197 לחוק התו"ב הכוונה היא ליחידת מקרקעין מוגדרת, והשאלה היא כיצד ניתן לתחום שטח מסוים ולקבוע כי הוא מהווה יחידה עצמאית ונפרדת מן המקרקעין שסביבו. מזה 28 שנות חַיוּתה של הוראת סעיף 197, מתנהלים מוסדות התכנון, ועדות הערר ובתי המשפט לדרגותיהם ב"סביבה פרשנית" המניחה ש"מקרקעין" אינם אלא יחידת קרקע (מגרש או חלקה). על כן נדחתה טענת המערערים, לפיה יש לראות במקרקעין "חלקה רישומית" בלשכת רישום המקרקעין.
כמו-כן, טענתם החלופית של המערערים, כי בין מגרש 38 והמגרשים בהרחבה לבין גבול התכנית מפריד שטח פתוח צר ועל כן הם נכנסים בחריג שנקבע בפס"ד ויטנר – לפיו כאשר בין המגרש לתכנית הפוגעת יש שטח פתוח צר בן מטרים ספורים, ניתן לקבוע כי קיימת גבילות על אף שהכלל הוא שנדרשת גבילות פיזית – נדחתה אף היא.

ביהמ"ש ציין כי השאלה מהו שטח פתוח בין מטרים ספורים הנכנס לגדרו של החריג על פי פס"ד ויטנר, כבר נדונה מספר פעמים בפסיקה, ונקבע לא אחת כי שטח פתוח צר בין 20-18 מ' אינו נכנס בגדר ההגדרה "גובל". בהתאם לכך קבע ביהמ"ש כי בענייננו, קיומו של מגרש חוצץ, בין מגרש 38 לבין התכנית, ומרחק של 35 מ' המיועד לאזור חקלאי, כפי שהמצב במגרשי ההרחבה, אינו עונה על ההגדרה המצויה בפס"ד ויטנר של שטח פתוח צר.
באשר לטענת המערערים, כי וועדת הערר חרגה מסמכותה, עת חייבה את המערערים בתשלום אגרה לפי מספר חלקות ולא לפי גובה סכום הערר, קבע ביהמ"ש כי מלשון החוק ובהתבסס על פרשנות תכליתית ראויה לו, עולה שהאגרה הינה נגזרת של גובה סכום הערר ולא של כמות החלקות המשתתפות בו. קרי, החוק אינו מגביל הגשת ערר משותף באותו עניין, שכן, אם בהליך אחד נדרשים כמה סעדים וקיימים מספר עוררים משותפים באותו עניין, הרי הבירור המשפטי הנדרש בגינו משולמת האגרה נעשה פעם אחת בלבד, תשומות הזמן השיפוטי הנדרש בהליך אינן גדלות אך ורק בשל העובדה כי בערר מספר עוררים או חלקות. ההליך האחד שייערך בערר ייתן מענה לכל הסעדים המבוקשים והחלקות המשתתפות בו וממילא אין כל הצדקה לגבות אגרה גבוהה יותר הנגזרת מכמות החלקות המעורבות בערר.
זאת ועוד, באשר לטענת המערערים בגין הימנעות הועדה מלחייב את המשיבה בהוצאות ובשכ"ט עו"ד, קבע ביהמ"ש כי יש לדחותה. זאת מאחר והפסיקה, בשורה ארוכה של פסקי דין, קבעה כי עניין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד נמסר לשיקול דעתה של הערכאה הראשונה, ובימ"ש לערעור יתערב בשיקול הדעת בנושא זה רק לעיתים נדירות כאשר נפלה טעות משפטית או נתגלה פגם או פסול בשיקול הדעת, בעת שקילת ההוצאות ואלה מתגלים מפסק הדין. המקרה הנדון, כך נקבע, אינו נופל לגדרם של אותם מקרים חריגים בהם תתערב ערכאת הערעור בפסיקת ההוצאות, וחזקה על ועדת הערר ששקלה את כל השיקולים הרלוונטיים בעניין זה. 93
לאור האמור, נקבע כי הערעור, ככל שהוא נוגע לעניין האגרה ששולמה על ידי המערערים בערר – מתקבל, והסכום העודף ששולם על ידי המערערים יוחזר להם, ויתר חלקי הערעור נדחו.

הערת המערכת: 
כפי שסברנו בעבר, לצערנו הבהרות בית המשפט העליון בפסק-דינו בעניין ויטנר, כקודמים לו, הסירו ספיקות בנקודות מסוימות אבל העבירו את נקודות אי הבהירות לשדות אחרים, בית המשפט העליון קבע כי "גובל" הינו גובל ממש, למעט החריגים של כביש צר ושצ"פ של מס' מטרים, ונקודת המחלוקת שמגיעה לערכאות עברה להגדרות אלו וכל מקרה הינו מקרה לגופו.

לעניין ההוצאות, אנו סבורים כי אכן הינן נתונות לשיקול דעת הערכאות, עם זאת נראה כי ועדות הערר אינן מרבות לחייב הוצאות מתאימות, יש להחיל על דיוני הועדות, בעיקר בעת שדנים בועדות לפיצויים ולהיטל השבחה, את ההנחיות שיש ככלל לשלם הוצאות ושכר ריאליים ולהתחשב בהסכמים שנחתמו בין הנפגעים לבין באי-כחם ואנשי המקצוע מטעמם.

עת"מ (ת"א) 32610-10-10 יפת כהן ואח' נ' הו"מ לתו"ב רמת השרון ואח' 

בפני ביהמ"ש המחוזי  בת"א בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' סגנית הנשיאה הש' אסתר קובו 

לוועדות התכנון מסור שיקול הדעת האם לעכב את מתן ההיתר עד להכרעה במחלוקת הקניינית,
או שמא לאשרו, על אף התנגדות בעלי הזכויות במקרקעין. 

המדובר בעתירה מינהלית בגדרה מבקשים העותרים כי יבוטלו החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר וכן יבוטל היתר בניה שהוצא לאור החלטות אלו.
העותרים הינם בעלי זכויות בקומת קרקע בבית משותף דו קומתי הידוע כגוש 6551 חלקה 145 ברמת השרון ומתגוררים בה ואילו המשיבים הפורמאליים מתגוררים בקומה א' בבית המשותף.
נציין כי בין העותרים למשיבים הפורמליים קיימים סכסוכים רבים בעניינם מתנהלים הליכים משפטיים נוספים, על רקע טענות העותרים כי המשיבים הפורמאליים הסבו להם נזקים בגין בניה שלא כדין.
לטענת העותרים, המשיבים הפורמליים ביצעו בניה שלא כדין בקומה א' של הבית המשותף לצורך בניית ממ"ד, בגג הבית המשותף נבנה חדר נוסף ובחצר המשותפת העמידו המשיבים הפורמאליים עמודי בטון עליהם נסמך הממ"ד מקומה א' וכן גרם מדרגות חיצוני והכל כאמור ללא היתרי בניה.
לקראת תום הבניה פנו המשיבים הפורמאליים לרשויות התכנון על מנת לקבל היתרי בניה בדיעבד.
לאחר הליכי התנגדות שונים נדונה בקשת המשיבים הפורמליים בפני ועדת הערר אשר החליטה כי לא ניתן לאשר את בניית המדרגות החיצוניות ללא פרסום ואישור כדין של הקלה כיוון שהמדרגות אינן צמודות לבית. כן הוחלט כי יש הצדקה תכנונית לניוד זכויות הבניה לגג הבית וכי בעניין זה אין להתערב בשיקול דעת הועדה המקומית.
בעקבות החלטה זו של ועדת הערר, הגישו המשיבים הפורמאליים בקשה מתוקנת להיתר בניה הכוללת הקלה לצורך בניית מדרגות חיצוניות. כמו כן, ביקשו המשיבים הפורמליים אף הקלה להקמת חדר עם גג משופע בקומה א' ולא גג שטוח וכן לאשר בשנית ניוד זכויות בניה לגג הבית.
הועדה המקומית אישרה את בקשת המשיבים הפורמאליים בכפוף לתנאים.
על החלטה זו עררו העותרים לועדת הערר, אשר אשרה את בניית המדרגות החיצוניות ובנית הממ"ד בקומה א', תוך שקבעה כי הדיון בהיתר הבניה לחדר על הגג יוקפא עד אשר תוכרע המחלוקת הקניינית בין הצדדים על ידי בית המשפט המחוזי.
בהתאם להחלטה זו, הוציאה הועדה המקומית היתר בניה לבניית ממ"ד ומדרגות חיצוניות.
על החלטות הועדה המקומית וועדת הערר כאמור הגישו העותרים את העתירה דנן.
בית המשפט דחה את העתירה בקבעו תחילה כי אינו מתערב בשיקול דעתם המקצועי של ועדות התכנון ובלבד שהחלטותיהם עומדות בכללי המשפט המינהלי (דהיינו, ניתנו בתום לב, ללא חריגה מסמכות ועוד).
כמו כן, קבע בית המשפט כי למוסדות התכנון מסור שיקול דעת האם לעכב מתן היתר בנייה בשל מחלוקת קניינית, או שמא לאשרו, חרף התנגדות בעלי הזכויות במקרקעין.
עוד הוסיף בית המשפט כי מקום בו הועדות (היינו ועדה מקומית וועדת הערר ) סבורות כי אין למבקש כלל זכות קניינית בנכס, הן רשאיות להפנותו ואת המתנגדים לבית המשפט המוסמך, עם זאת. בנסיבות בהן קיימות למבקש זכויות בשטח או שהזכויות הקנייניות שנויות במחלוקת , בסמכות הועדות לדון בפן התכנוני ולאשר את הבנייה , זאת בין היתר לנוכח הגדרת תפקידיהן בחוק. בנסיבות העניין קבע ביהמ"ש כי הועדות כאמור היו מוסמכות לדון בבקשה להיתר לבניית הממ"ד על אף שהוא נסמך על עמודים שנבנו על החצר המשותפת וכי בניגוד לעמדת העותרים, הועדות לא חרגו מסמכותן.
בהתייחס לשאלה האם בנסיבות המקרה דכאן החלטותיהן לדון בבקשה להיתר היו סבירות, גרס ביהמ"ש כי מדובר בבניה של עמודי המשך על גבי החצר המשותפת, היינו, חצר המצויה גם כן בבעלות המשיבים הפורמאליים וזאת לשם הקמת ממ"ד – עניין בעל צורך חיוני כשלעצמו, ביהמ"ש ציין כי אין מדובר בניצול זכויות בנייה ועל פניו אין חשש כי ערך המקרקעין ירד בשל הבנייה ומשכך הפגיעה בעותרים אינה משמעותית דיה. מנגד, ישנה תועלה רבה בהקמת ממ"ד – בייחוד לנוכח המצב הביטחוני השורר לאחרונה והרצון לעודד בניית ממ"דים. אי לכך ובהתאם לזאת סבר בית המשפט כי אף נתון זה מהווה חיזוק ביתר שאת לכך שהועדות היו רשאיות להפעיל את סמכותן ולהתיר את הבניה חרף קיומה של המחלוקת הנוגעת לפן הקנייני.
כלומר ביהמ"ש סבר כי ההבחנה שנעשתה ע"י ועדת הערר התבקשה לאור שיקולי תועלת מול נזק וסבירה בנסיבות העניין.

הערת מערכת:
קולמוסים רבים נשתברו במחלוקת בין הבדיקה התכנונית לבדיקה הקניינית, בית המשפט קבע עוד בהלכת הלן אייזן כי לועדות הערר אין סמכות לדון במחלוקות קנייניות, בפסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין בני אליעזר שנדון לאחרונה נקבע לעומת זאת כי קיימת לועדת התכנון, כולל ועדת הערר, הסמכות להקפיא את ניהול ההליכים ולהפנות הצדדים לבית המשפט לברר מחלוקתם הקניינית, ואולם נציין כי לאור הדיון הנוסף בפסק-דין זה הרי שההלכה הרווחת, הבאה לידי ביטוי גם באמור, כי הועדה תעצור הבירור רק אם ברור שאין למבקש זכויות קנייניות, וכל מקרה יבחן לגופו.

עמ"נ 6914-12-10 קיבוץ עין כרמל אגודה שיתופית נ' הו"מ לתו"ב חוף הכרמל ואח' 

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים 

ב"כ המשיבים: עו"ד גדי טל, עו"ד תמיר אלתר

דחיית ערעור על החלטת ו"ע לאשר שומות היטל השבחה שהוצאו לקיבוץ עקב אישור תכנית מתאר שעניינה הוספת יחידות מגורים בשטחי הקיבוץ לנוכח העובדה שסעיפי הפטור בחוק התו"ב אינם חלים על תכנית המתאר כאמור.

הערעור דנן הוגש על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה – במחוז חיפה, בגדרה נדחה ערר על שומות היטל השבחה שהוצאו לקיבוץ על ידי הועדה המקומית בעקבות אישור תכנית מתאר שעניינה הוספת יח' מגורים בשטחי הקיבוץ.
המחלוקות בין הצדדים נסבו על שני עניינים כדלקמן: האחד, זהות החייב בהיטל השבחה, בשאלה האם על הקיבוץ לשאת בתשלום ההיטל בגין עליית ערך הקרקע בעקבות תכנית שכללה שינוי ייעוד של המקרקעין על מנת לאפשר קליטת חברים חדשים, או שמא, החייב בתשלום הינו בעל המקרקעין – מינהל מקרקעי ישראל.
השנייה, התייחסה לשאלה אם בהנחה והקיבוץ חייב בהיטל, האם זכאי הוא ליהנות מהפטור הניתן על פי הוראות הדין לבנייה ומגורים.
תחילה התייחס בית המשפט לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק" "התוספת") המסדירה את ההוראות השונות בנוגע להיטל השבחה, במסגרתן המחוקק בחר בין היתר להטיל מיסוי נפרד על עליית ערך הקרקע בעקבות פעולה תכנונית שלטונית, אם כי דאג להכיר בתשלום ההיטל כהוצאה במסגרת מיסוי רווחי הון. זאת אל מול הרצון לכפות על הפרט שנהנה מהפעולה התכנונית והתעשר, להעביר חלק מההתעשרות לטובת הציבור כאשר במקרים מעין אלו עומדים גם שיקולים נוגדים אותם מאזן המחוקק בדרכים שונות. לדוגמא: בקביעה כי לא כל מי שייהנה מעליית ערך המקרקעין והשבחתם יישא בתשלום היטל השבחה.
כך בהתאם לסע' 2(א) לתוספת החייבים בהיטל הינם רק הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין שהושבחו.
פן נוסף בו בחר המחוקק לאזן בין השיקולים הנוגדים כאמור, בא לידי ביטוי בקביעת הוראות פטור שונות.
סוגיה מיוחדת שחייבה קביעת הסדר נסבה בדבר חבותה של המדינה כבעלת הקרקע בתשלומי היטל השבחה, חשיבות סוגיה זו נובעת בעיקר מהעובדה שהמדינה באמצעות המנהל מחזיקה במרבית קרקעות המדינה.
סעיף 21 לתוספת כאמור, עוסק בחובת המדינה בתשלום היטל השבחה, תוך שהוא מסייג החבות בשני מקרים, האחד – מקום בו המקרקעין לא היו מוחכרים בחכירה לדורות. השני – מקום בו המקרקעין היו מוחכרים בחכירה לדורות לשימוש חקלאי וייעודם שונה לייעוד אחר בנסיבות בהן החוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע לפי ייעודה החדש, אלא אם ייחתם הסכם חכירה חדש או יתוקן ההסכם המקורי.
ע"פ פרשנות בימ"ש החלופה השנייה, שהינה לדידו החלופה הרלוונטית להליך דנן כוללת שלושה יסודות: א. המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי; ב. ייעוד המקרקעין שונה בתכנית משביחה; ג. החוכר של הקרקע אינו זכאי לנצל את הקרקע לפי ייעודה החדש, אלא אם ייחתם חוזה חכירה חדש או יתוקן ההסכם המקורי.
לטענת הקיבוץ הרעיון המונח בבסיסו של הסייג האמור הינו להביא לכך שהנהנה האמיתי מההשבחה הוא שיישא בתשלום ההיטל, ומאחר ומי שנהנה מעליית ערך המקרקעין הינו המנהל, (שכן המנהל יחכיר את המגרשים לחברים הנקלטים על פי ערכם החדש ועל כן הוא זה שצפוי ליהנות מעליית ערכם), הרי שהעיקרון האמור מחייב כי הסייג לחבות הקבוע בסעיף 21 הנ"ל, יחול גם כן על הקיבוץ באופן כזה שבתשלום היטל ההשבחה יישא המנהל.
בית המשפט דחה את פרשנות הקיבוץ לתנאי הסייג, בקבעו כי התנאי לתחולת הסייג הקבוע בסעיף 21 לתוספת, מותנה במערכת החוזית הקיימת בין החוכר (היינו הקיבוץ) לבין המנהל באופן כזה שהתנאי להחלת הסייג הוא כי הקיבוץ אינו זכאי, על פי חוזה החכירה אשר בתוקף, לנצל את המקרקעין בייעודם החדש.
למסקנה זו הגיע בית המשפט לאחר שבחן את ההסכמים שנערכו בין הקיבוץ לחברים הנקלטים, וגילה כי הזכויות במגרשים נותרו בבעלות הקיבוץ וזכויות החכירה לא הועברו לנקלטים החדשים. יתרה מזו, אין אף התניה של זכויות החברים החדשים לקבלת חזקה ביחידות הדיור שיבנו על הקרקע בחתימת חוזי חכירה חדשים. מה גם שבניית יחידות הדיור עצמן נעשית במרוכז ע"י הקיבוץ.
זאת ועוד גרס בית המשפט כי התנאי העיקרי לתחולת הסייג לחבות על פי החלופה הקבועה בסעיף 21 לתוספת, דהיינו מגבלת הניצול בייעוד החדש, אינו חל במקרה דנן שכן הקיבוץ רשאי לנצל את הקרקע בייעודה החדש וכך אף עושה הוא בפועל.
כטענה חלופית נטען ע"י הקיבוץ כי הינו זכאי לפטור עבור בניית דירת מגורים כאמור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת הקובע כי, בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגישו בקשה להיתר בניה על אותם שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר, מעבר לשטח האמור ישולם היטל בגין השטח הנוסף.
בהתייחס להוראה זו קבע בית המשפט כי תכליתה של הוראה זו נועדה לתכלית חברתית למבקשים להרחיב את ביתם ובתנאי שהדבר נעשה לשימוש עצמי לרווחת בעל הקרקע או לקרוביו. וכי בחינת ההסכמים שבין הקיבוץ לחברים החדשים, מעלה כי החברים הם שבוחרים את דגם הבית, הם שיישאו בעלות הדירה ויקבלו חזקה בלעדית ביחידה הנבנית, ומכאן הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי לקיבוץ אין כל זכות שימוש וחזקה ביחידות הדיור ועל כן הוראות הפטור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת אינן חלות.
בסופו של דבר, הערעור נדחה תוך שבית המשפט קובע כי הקיבוץ הוא הנהנה מההשבחה ועליית ערך הקרקע.

הערת מערכת:
אנו סבורים כי מן הראוי שהמחוקק יתן ליבו ללאקונה זו ויתן לה מענה, ככל שקיימת זכות לבנות דירת מגורים למגורי בעל הזכויות ללא היטל השבחה, הרי שהדבר אמור לחול אף במסגרת קיבוץ ובעלי הזכויות בו, כמו גם חברה בה מאוגדים בעלי זכויות, בסופו של דבר המסגרת הינה כסות לבעלי זכויות פרטיים, והרציונאל של הפטור קיים גם במקרה זה.

ערר (דרום) 6068/11 עידו ניצן ואח' נ' הו"מ לתו"ב אילת

ועדת הערר מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה , עו"ד גלעד הס 

ב"כ המשיבה: עו"ד תומר גור

אזור בייעוד למלאכה אינו "אזור תעשיה" לצורך תמ"א 18 (תחנות תדלוק)

עסקינן בערר על החלטות הועדה המקומית לתו"ב אילת לסרב לשתי בקשות להיתרים להקמת תחנות תדלוק בעיר. על אף שדובר במגרשים שונים שהרקע התכנוני שלהם שונה, החליטה ועדת הערר לדון בשניהם במאוחד לאור שאלות עקרוניות זהות שעלו בשני העררים.
הסוגיה הראשונה שנבחנה היא ניתן להוציא היתר לתחנת תדלוק מכוח תמ"א 18 במקרקעין בייעוד למלאכה:
תמ"א 18 מאפשרת הוצאת היתר בניה לתחנת דלק גם במקרקעין בהן אין ייעוד תכנוני לתחנת דלק, וזאת בהתאם לאמור בסעיף 8 (א) לתמ"א 18 הקובע:
כי "מקום שתכנית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, מייעדת מקרקעין לתעשייה או לשימוש משולב הכולל תעשייה, משרדים ומסחר, או לייעוד של חניון שאינו לתחבורה ציבורית בלבד ובלבד שהחניון האמור אינו באזור בנוי למגורים, רשאי מוסד תכנון להתיר הקמת תחנת תדלוק מכל דרגה, וזאת כשאין בתכנית כאמור כוונה אחרת משתמעת לעניין הקמת תחנות תדלוק בתחומה."
התכליות המותרות במגרשים נשוא הערר בהתאם לתכניות החלות היו לגבי מגרש אחד: "בתי מלאכה, בתי מלאכה לייצור חפצי נוי ואמנות, אולמות תצוגה, חניות, מזנונים, מסעדות" ולגבי המגרש השני: "אזור משולב מסחר ומלאכה".
בעלי הזכויות במגרשים הגישו כאמור בקשות להיתר להקמת תחנות תדלוק מכוח סעיף 8(א) לתמ"א 18. הוועדה המקומית סירבה לבקשות בהתבסס על חוות דעת משפטית של היועצת המשפטית שלה, שעיקרה הינו כי הייעוד בתכניות המפורטות למלאכה ומסחר אינו תואם את הייעוד "לתעשייה", כאשר רק בייעוד זה מותר על פי תמ"א 18 להקים תחנת דלק.
ועדת הערר בחנה את שאלת ההבדל בין תעשיה לבין מלאכה, הן לשונית, הן לפי התייחסות המחוקק למונחים אלה בחוקים שונים. ועדת הערר מצאה כי קיימת הבחנה בין המונחים במהות המסתתרת מאחורי כל אחד מהמונחים, שכן "תעשייה" עוסקת בהליך יצרני אינטנסיבי יותר תוך שימוש במיכון משמעותי, ואילו "מלאכה" הינה הליך יצרני באינטנסיביות נמוכה יותר תוך שימוש בעבודת ידיים ובמכונות קטנות.
ועדת הערר מצאה עוד כי מהות שונה זו משתקפת גם בתמ"א 18. בסעיף 8(ב) בתמ"א 18 העוסק במתן היתר להקמת תחנת תדלוק לצריכה עצמית מופיע הייעוד "מלאכה", כך שניתן בייעוד "מלאכה" להקים תחנה לתדלוק עצמי. לעומת זאת בסעיף 8(א) אשר מדבר על הקמת תחנת תדלוק בכל דרגה, לא מופיע המונח "מלאכה" אלא "תעשיה" בלבד.
ועדת הערר קבעה כי קיים הגיון תכנוני בהבחנה: כך מי שנמצא סמוך לקרקע המיועדת לתעשיה, כלומר סמוך לקרקע בה צפוי שימוש אינטנסיבי, השימוש בה גם כתחנת דלק אינו מהווה שינוי משמעותי מהצפייה הסבירה, לעומת זאת, מי שסמוך למקרקעין המיועדים למלאכה בלבד, קרי לשימוש באינטנסיביות נמוכה, שימוש כתחנת דלק בדרגה גבוהה מהווה שינוי חריף יתר על המידה לצפוי, כאשר שימוש לתחנת דלק לצריכה עצמית תואם יותר את הצפייה הסבירה ממקרקעין המיועדים למלאכה.
עם זאת, ומאחר וההבחנה בין תעשיה ומלאכה לא נשמרה בכל התכניות החלות במ"י (בוודאי לא תכניות שאושרו לפני נוהל מבא"ת), הרי שבבוא מוסד התכנון לבחון את הייעוד או השימוש התכנוני בתכנית המפורטת לצורך הפעלת סעיף 8 לתמא 18, אין לבחון רק את כותרת הייעוד האם מוגדר כ- "תעשיה", "מלאכה" או ייצור כלאיים, אלא את המהות שמעניקה התכנית לאזור.
ועדת הערר ציינה עוד שיש להביא בחשבון גם את מטרת תמ"א 18 תיקון 4 שהנה הרצון לעודד את התחרות במשק הדלק.
ועדת הערר בחנה נסיבותיו של כל מגרש ומצאה ביחס לשניהם כי הן הייעוד הפורמאלי והן מבחינה מהותית השימוש הינו מלאכה ולא תעשייה, ולכן קבעה כי לא ניתן להנפיק היתרי בניה לתחנות דלק מכוח תמ"א 18.

הערת מערכת :
שאלת האבחנה בין מלאכה לתעשייה חוזרת ועולה במקרים שונים, הן לצורך רישוי והן לצורך היטל השבחה, חלק מהספיקות קיימות לאור העובדה כי בעבר הפרשנות והניסוח לא היו אחידים וכך גם התנהלות והבנת הרשויות את פירוש התכניות לא היה אחיד, בשורה התחתונה קובעות הרשויות כי יש ליתן משקל לתמונה הכוללת ולמטרתה של התכנית, וזאת במקביל לדרך בה פירשו הרשויות את התכנית משך השנים, במקרה זה נראה כי החלטת ועדת הערר הינה הגיונית ומתבקשת, ותואמת אבחנה עקבית שלה משך השנים בין מלאכה לתעשייה.

ו"ע (ת"א) 259/11 ברמי רוית ושי נ' הו"מ לתו"ב נתניה

ועדת הערר מחוז מרכז בפני כ'ב יו"ר הועדה , עו"ד מיכל גלקין גולן

ב"כ המשיבה: עו"ד גת

שימוש חורג וסטייה מהיתר כעילה לניתוק מבנה מחשמל ומים

המדובר בערר, שעניינו ניתוק מחשמל וממים בניינים שנבנו לפני כשלושים שנה כשוק בו כ- 100 תאים שנועדו לשמש כדוכנים, והמשמשים כיום למגורי מאות עובדים זרים.
בהתאם לקבוע בסעיף 157 א' (ו) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק") רשאית הרשות לנתק מבנה מחשמל טלפון ומים (לפי העניין), כאשר מתברר כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר שירותים או תעשיה היוותה סטייה מהיתר.
השאלה שעלתה במסגרת הערר דנא הייתה, האם בנסיבות המקרה ראוי לנתק את המבנה מחשמל ומים בהתאם להוראת החוק האמורה.
העוררים טענו כי לפני כ-15 שנה הודיע בעל המבנה הקודם לעירייה על שינוי השימוש במבנה מתעשייה למגורים, ומשכך שונה אף סיווג המבנה לצרכי ארנונה, בהקשר זה טענו גם לשיהוי. עוד נטען על ידם כי השימוש למגורים מותר על פי תכנית בנין העיר התקפה.
מנגד, טענה המשיבה כי העוררים עשו דין לעצמם ומשכנים במבנה שנעשו בו עבירות בניה ובסטייה מהיתרי הבניה, מאות עובדים זרים, בתנאים לא אנושיים באופן המסכן את בריאותם ואף חייהם, דבר שמהווה מטרד תברואתי לסביבה וסכנה ממשית בהעדר הסדרי כיבוי אש ודרכי מילוט.
עוד טענה המשיבה כי מדובר במקרה קיצוני בו הייתה היא חייבת להפעיל את סמכותה על מנת למנוע סכנות הכרוכות במצב החמור והמסוכן שהעוררים יצרו תוך התעלמות מהחוק וזלזול בחיי אדם.
ועדת הערר ציינה כי התנאי להפעלת הסמכות לפי סעיף 157 לחוק הינו סטייה מהיתר, ובהינתן כי אכן ישנה סטייה מהיתר, על הרשות להפעיל שיקול דעת באם להפעיל את הסמכות.
במקרה זה, קבעה ועדת הערר, כי מדובר במקרה מובהק בו חובתה של הרשות לפעול מכוח סמכותה כאמור כל זאת לאור דוחות הפיקוח, דוחות משרד הבריאות ורשות כיבוי אש שהוצגו לוועדת הערר ובהם נקבע כי מדובר במבנים מוזנחים ביותר, רצופים סכנות לחיי אדם.
ועדת הערר קבעה כי גם מקום בו התוכניות החלות על המקרקעין מאפשרות מגורים, יש תחילה להתאים המבנה למגורים, וכי גם תכנית בת תוקף אינה מאפשרת מגורים בצפיפות המתוארת, ולא ניתן לקבל רישוי למצב דברים זה גם לא בדרך של הקלה.
באשר לשיהוי הרשות בנקיטת ההליכים, קבעה ועדת הערר כי אין בחדלונה של הרשות, כדי להוות בסיס למצב המקעקע את שלטון החוק, ומושכלות יסוד של דיני התכנון והבניה וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
בהינתן הסטייה הניכרת כאמור, דחתה ועדת הערר את הערר אך קבעה כי לאור העובדה שהאוכלוסייה המתגוררת במבנים נשוא הערר הינה מהחלשות ביותר, יהיה על הרשות לבצע את ניתוק החשמל והמים רק לאחר שיינתן פתרון דיור אלטרנטיבי סביר לדייר.

הערת מערכת: 
פעולת הניתוק מחשמל וממים הינה אחת הסנקציות החמורות שיכולה הרשות להפעיל, וכך גם ידה של ועדת הערר אינה "קלה על ההדק" בהקשר לכך, עם זאת נראה כי קיצוניותו של המקרה הובילה למסקנה כי לא תיתן הרשות ידה להמשך קיומם של המבנים הבלתי חוקיים, כלי זה משמש רבות כיום בהקשר של פיצול דירות, ומהווה אחד הכלים המרתיעים יותר של הרשות.

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' היצירה 3, בית ש.א.פ. רמת גן 52521. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.