קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

version2_OnLine3-01
.

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

.

סוגיות מעניינות בתביעות פיצויים בגין ירידת ערך- ס' 197 לחוק התו"ב

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

שם ומספר הליך: עמ"נ (ת"א) 12080-01-11 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' יורשי פלורין הינדאוי ז"ל; עמ"נ 11458-01-11 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' הנדאוי (המנוח) ואח'.

הנכס: חלקה 541 גוש 6205, אזור שכונת בנימין ברמת גן.

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, סגן נשיא, ד"ר עודד מודריק.

תאריך החלטה: 27.5.15

ב"כ המערערים: עו"ד יואל שטרן ועו"ד יניב אריה.

הרינו לעדכן על פסק דין שניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי בתל אביב, בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים בנוגע לשני ערעורים על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מוז תל אביב. האחד, הוגש על ידי הרשות והשני, על ידי בעלי הזכויות.

בשנת 2001 אושרה תכנית בניין עיר רג/1102 שעניינה איחוד וחלוקה של קרקע ללא הסכמת בעלים, שינוי ייעוד מאזור מגורים מסוים לאחר. בעלי הזכויות הגישו תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך בשל פגיעה ביחידה שבבעלותם. הוועדה המקומית דחתה תביעתם. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר אשר מינתה שמאי מכריע. השמאי קבע פיצוי בסך של 22,3000 דולר. שני הצדדים השיגו על החלטת השמאי המכריע. הוועדה המקומית ביקשה פטור מתשלום פיצויים בהתאם להוראות ס' 200 לחוק התו"ב. בעלי הזכויות טענו לפיצוי בהיקף גדול יותר. ועדת הערר דחתה את הבקשה לפטור מתשלום הפיצויים והגדילה את הפיצויים ל-112,5000 דולר.

בית המשפט דן במספר סוגיות. נתמקד בשלוש עיקריות מתוכם:

התכנית כתכנית שאינה משביחה- השמאי המכריע קבע, כי הימצאות בית אבות בתחום התכנית הפוגעת גורעת, במידה מה, משווי הנכס. במועד אישור התכנית הפוגעת פעל בית האבות ללא היתר לשימוש חורג. הוועדה הצביעה על בעייתיות שבהסמכת חוות דעת שמאית על נכס שבו מתקיים שימוש ללא היתר. אולם החליטה שלא להתערב בנקודה זו, נוכח ההשפעה הזניחה של רכיב זה על ערך הנכס. בית המשפט קבע, כי אכן קיים קושי של היסמכות על השפעות בית האבות, שכן בהערכת שווי הנכס הנפגע אין מקום להתחשב בבנייה בלתי חוקית או שימוש חורג שנעשה בו. שכן מעילה בת עוולה לא צומחת זכות תביעה. היינו הך גם מן הצד השני של המשוואה. שהרי גריעה מן השווי של הנכס עובר לתכנית, מקטינה את ממדי הפגיעה בנכס כתוצאה מן התוכנית. כיוון שהגריעה מערך הנכס במצב הנכנס נובעת משימוש ללא היתר, היסמכות עליה תעניק לבעלי התכנית הפוגעת זכות (להקטנת היקף הפיצוי) המבוססת על "עילה בת עוולה". השמאי העניק מקדם גריעת ערך נמוך מאד בגין בית האבות. ביהמ"ש לא מצא הצדקה להתערב במסקנת הוועדה, לא להתערב בחוות הדעת השמאית.

החלת הוראות סעיף 200 לחוק התכנון- גדר השיקולים בעניין החלת הפטור סובב את היקף הפגיעה הנובע מן התוכנית, מידת פיזור הנזק ושכיחותו באופן יחסי לגודל האוכלוסייה המושפעת וטיבו של האינטרס הציבורי הגלום בתכנית. בית המשפט קבע, כי התכנית הפוגעת משרתת בראש ובראשונה אינטרס פרטי ונקודתי של בעלי הזכויות בתחום התוכנית. אין מדובר בקידום אינטרס ציבורי חיוני. מנגד הנזק נגרם לקבוצה קטנה של בעלי יחידות דיור בשכונה הגובלת ואין הצדקה שאלה בלבד יישאו על גבם את הנזק, מבלי התכנית מעניקה להם ערך מוסף חיובי כלשהו. כתבי השיפוי מבטיחים שלא הציבור יישא בנזקם של בעלי הזכויות אלא הנהנים מן התכנית הפוגעת.

הוצאות בגין דיוני ועדת הערר- ועדת הערר סברה שאין מקום לחייב צד זה או אחר בהוצאות שכן, ההליכים התנהלו באופן ובקצב סבירים. בית המשפט קיבל את הערעור בנקודה זו. נקבע, כי תביעת בעלי הזכויות צלחה בידם. בעלי הזכויות נדרשו להשקעת מאמצים ומשאבים שונים כדי להוכיח את עצם זכאותם לפיצוי. התמודדות עם הרשות שהיא עתירת משאבים אינה התמודדות שוות כוח. להצלחה גם חלקית, יש משמעות שלא ניתן להתעלם ממנה.

הערעורים נדחו, מלבד לעניין פסיקת ההוצאות.

Comments סגור לתגובות

version2_Final-01

.

גרסאת-הדפסה-עברית

.

.

התחלת שימוש בפועל והארכת תוקף היתרים כמועדי מימוש לעניין היטל השבחה אשר לבסוף הורתה ועדת הערר על ביטול דרישת היטל השבחה בסך של 679 מיליון ש"ח

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

שם ומספר הליך: ערר (צפון) 8146/13 חברת חשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב יזרעאלים

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה , כב' יו"ר הועדה עו"ד חגית דרורי גרנות

תאריך פסה"ד: 14.5.15

פרטי הנכס: תחנת הכוח אלון תבור בתחום שיפוטה של מועצה אזורית עמק יזרעאל.

ב"כ הצדדים: לא צוין.

המדובר בדרישת תשלום של הועדה המקומית יזרעאלים לחברת חשמל בסך של כ-679 מיליון ₪ עבור היטל השבחה בגין אישורה של תמ"א 10/ב/9, אשר לטענת הועדה המקומית השביחה את המקרקעין עליהם מצויה תחנת הכוח אלון תבור המוחכרים ע"י חח"י.

תחנת הכוח אלון התבור הוקמה בשנות התשעים מכוחה של תכנית ג/6919 שינוי 6 לתמ"מ 2, שאפשרה הקמת והפעלת 2 יחידות ייצור חשמל בהספק של עד 110 מגוואט כ"א לשעת שיא, דחק וחירום, בתחנת הכוח אלון תבור. ביום 26.1.03 אישרה הממשלה את תמ"א/10/ב/9, אשר ביטלה את תכנית ג/6919, ומייעדת את השטח לתחנת כוח פנים ארצית, בה ניתן להקים ולהפעיל מלבד 2 יחידות הייצור הקיימות, שתי יחידות נוספות לייצור חשמל מסוג "מחזור משולב" (מחז"מ) בהספק של 370 מגוואט, הכוללות טורבינת גז ויחידה קיטורית, המנצלת את החום השיורי הנוצר בטורבינת הגז.

בנסיבות המקרה, היתרי הבניה המקוריים הוצאו לחח"י בשנים 2003-2004, ותוקפם הוארך בשנת 2007. הועדה המקומית לא דרשה היטלי השבחה בעת הוצאת היתרי הבניה, ואף לא בעת הארכת תוקפם. היתרי בניה משלימים הוצאו בשנת 2007 ו-2011, וגם אז לא נדרש היטל השבחה. לכן, טענה העוררת בין היתר כי דרישת התשלום התיישנה משחלפו למעלה מ-7 שנים ממועד הוצאת היתרי הבניה מכוחה של התמ"א בשנים 2003-2004.

מנגד טענה הועדה המקומית, כי ביום 8.8.07 הוצאו היתרי בניה נוספים להקמת יחידות הייצור (הארכות תוקף); ביום 19.9.07 הוצא היתר להשלמות לבניה והיתר נוסף הוצא ב-11.1.11 לפינוי ערימת עפר קיימת; לפיכך, אירעו שני אירועי מימוש שלא התיישנו – היתרי הבניה הנ"ל, והתחלת השימוש בפועל (בשנת 2009); עילות המימוש המוגדרות בסעיף 1 לתוספת השלישית הן עילות נפרדות שכל אחת עומדת בפני עצמה; עילת המימוש שעניינה שימוש בפועל אינה מוגבלת למקרים בהם לא נדרש היתר בניה; מירוץ ההתיישנות חל אך ורק מיום משלוח החיוב בהיטל השבחה; טענת התיישנות היא בבחינת "מגן" ולא "חרב" ולכן חח"י מנועה מלהעלותה; לחלופי חילופין, במקרה דנן חל הכלל בדבר התיישנות שלא מדעת שכן חברת החשמל לא ביקשה וממילא לא קיבלה טופס 4 ואישור מהנדס הועדה המקומית הנדרשים להפעלת תחנת הכוח.

לסיכום, טענת הועדה המקומית כי אירעו שני אירועי מימוש ברי חיוב: האחד – תחילת השימוש בפועל. בעניין זה נתגלעה מחלוקת עובדתית בשאלה מתי החל השימוש בפועל; השני – חידוש היתר בניה שפקע תוקפו שלטענת הועדה המקומית כמוהו כהוצאת היתר חדש לעניין החיוב בהיטל השבחה, ומשחודשו ההיתרים בשנת 2007, הרי שדרישת התשלום בגינם לא התיישנה.

בהתייחס לטענות הועדה המקומית לפיהן תקופת ההתיישנות בנוגע להיטל השבחה בשל זיקתו הברורה למקרקעין היא 15 שנים אשר תחילתם במועד משלוח הדרישה קבעה ועדת הערר כי דינן להידחות וזאת נוכח פסיקת בית משפט עליון (עע"מ 1164/04 דניאל יצחקי) שקבע, כי תקופת ההתיישנות מתחילה להימנות מיום מימוש הזכויות והיא עומדת על 7 שנים. בנוסף, צוין כי הפסיקה הכירה בכך זה מכבר, באפשרות העלאת טענת התיישנות במסגרת תקיפה של החיוב קרי כחרב ולא כמגן.

בהתייחס למועד מימוש הזכויות מוגדר בתוספת השלישית בין היתר כאחד מאלה:

  1. קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (להלן – "חלופה ראשונה").

  2. התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל

    היטל השבחה; (להלן – "חלופה שניה")

    מבחינת לשון החוק, בעוד מועד המימוש הראשון מתייחס לקבלת היתר בניה שלא ניתן היה לתיתו אלמלא "אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג", הרי שמועד המימוש השני – התחלת השימוש – מתייחס לשימוש שהותר לראשונה "עקב אישור תכנית", ולא עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, הניתנים במסגרת היתר. כלומר, ששימוש שהחל עקב אישור שימוש חורג לא ייכלל בגדר החלופה השנייה, שכן, עצם אישור השימוש החורג יהווה אירוע מימוש מכוח החלופה הראשונה.

    מכך, קבעה ועדת הערר כי ניתן ללמוד על כוונת המחוקק ללכוד ברשת החלופה השנייה מקרים שלא יתפסו ברשתה של החלופה הראשונה. שאם לא כן, הציפיה הייתה למצוא אירועי מימוש נוספים (מלבד תחילת שימוש עקב אישור שימוש חורג) כגון השלמת הבניה ו/או קבלת טופס 4, שבהם הועדה המקומית מעורה, להבדיל מהתחלת שימוש שאינו בשליטתה ואף לא תמיד בידיעתה. אין זאת לדעת ועדת הערר אלא שתכלית החקיקה הייתה לייצר רשת של אירועי מימוש משלימים אשר יאפשרו תפיסתם של כל המצבים בהם הופקה הנאה מהשבחת המקרקעין ולא כפילויות.

    ועדת הערר ציינה בהקשר לכך, מטרת חלופת השימוש בדרך של "התחלת שימוש בהם בפועל" היא למנוע מצב בו לאחר שתכנית משביחה מוסיפה זכויות יפעלו אזרחים מכוח הוראות תכניות לבינוי בפועל או לשימוש אחר, ללא שיסדירו לפי חוק קבלת היתר בנייה, וייהנו מדחייה בתשלום היטל השבחה. לשם כך נקבע כי במקרה זה תחול חובת התשלום עם תחילת השימוש בפועל.

    בהתאם לכך נקבע כי טענת הועדה המקומית משמעותה למעשה שפעולה אחת – הקמת מתקן – יכולה להניב שני אירועי מימוש: האחת – עצם אישורה של ההקמה בהיתר בניה, והשנייה – התחלת השימוש במתקן. בכך יש כפילות שלא ברור מה תכליתה, מלבד פועלה להארכת תקופת התיישנות החוב בגין אותה הפעולה ברת החיוב.

    עוד קבעה ועדת הערר, תחילת השימוש במבנה שניתן לו היתר בניה, בדומה לסיום הבניה, אינה אלא פעולה נוספת להשלמת אירוע המימוש הראשון ואין לראותה כאירוע מימוש עצמאי נוסף, למצער לעניין התיישנות.

    יתרה מכך קבעה ועדת הערר, כי טענתה הנוספת של הועדה המקומית – טענת ההתיישנות שלא מדעת (סעיף 8 לחוק ההתיישנות) – אינה יכולה להיות רלבנטית בכל הנוגע להוצאת היתרי הבניה, שהוצאו ע"י הועדה המקומית עצמה ועל כן היו בידיעתה, אלא לכל היותר לתחילת השימוש, אלא, שכמפורט בהחלטה זו אין בכך אירוע מימוש עצמאי בענייננו.

    לעניין שאלת הארכת תוקף היתר – האם מהווה הוא מימוש זכויות? ציינה ועדת הערר, כי מאחר ומועדי המימוש שנקבעו בתוספת השלישית הם קבלת היתר בנייה, תחילת שימוש בפועל והעברת זכות במקרקעין, הרי שלטעמה אין הצדקה עניינית לראות בהארכת תקופת תוקפו של היתר שהוחל בביצועו, ללא כל שינוי בו, משום היתר חדש הדוחה את מועד התשלום לפי התוספת השלישית.

    כלומר, משמועד הוצאת היתר הבניה נקבע כמועד המימוש, אין עוד כל רלבנטיות לעניין חובת התשלום לשאלה אם ההיתר יבוצע בפועל, כולו או חלקו, אם לאו. בהתאם לכך, גם הארכת תקופת ביצועו של ההיתר אינה צריכה להעלות או להוריד, כאשר המדובר באותו היתר שלא היה בטל , הואיל והוחל בביצועו בתוך תקופת תוקפו.

    מכל מקום, סברה ועדת הערר כי אף אם הארכת תוקפו של היתר מהווה אירוע מימוש זכויות, הרי שבנסיבות המקרה דנן לוקה דרישת התשלום בשיהוי לא סביר המצדיק את דחייתה בכל מקרה.

    בסופו של יום נקבע כי נסיבות המקרה, מלמדות כי הועדה המקומית נמנעה מלדרוש היטל השבחה בגין אישורה של התמ"א במשך כעשר שנים, בנסיבות שבהן ניתן להבין כי אין בכוונתה לדרוש תשלום זה, וחח"י הסתמכה על כך ושינתה מצבה לרעה.

    היתרי הבניה המקוריים הוצאו בשנים 2003-2004, ותוקפם הוארך בשנת 2007. הועדה המקומית לא דרשה היטלי השבחה בעת הוצאת היתרי הבניה, ואף לא בעת הארכת תוקפם. היתרי בניה משלימים הוצאו בשנת 2007 ו-2011, וגם אז לא נדרש היטל השבחה. מדובר בהתנהלות נמשכת על פני פרק זמן ארוך ביותר של כעשור, אשר בנסיבות העניין יש בו כדי ללמד כי לא היה בדעתה של הועדה המקומית לדרוש היטלי השבחה.

    בנסיבות האמורות גרסה ועדת הערר כי דינה של דרישת התשלום להידחות מפאת שיהוי לא סביר, אפילו אם היה מקום לראות בהתחלת השימוש או בהארכת תוקפם של ההיתרים משום אירועי מימוש זכויות, שבשלם תקופת ההתיישנות לא עברה (וכאמור, היא אינה סבורה כך). על יסוד האמור, הערר התקבל. ונקבע כי בשים לב לתוצאות ההליך ולנטל הראייתי בו נדרשה העוררת לעמוד על מנת להפריך טענה לא מבוססת של הועדה המקומית, שלא היתה כלל ממסדי השומה על אף שאירוע המימוש הוא עניין מהותי ובסיסי בה, חויבה הועדה המקומית בהוצאות העוררת בסך של 30,000 ₪.

המערכת מברכת את נמעניה בברכת חג שבועות שמח!!!

shavuot

Comments סגור לתגובות

version2_OnLine3-01

.

printver

.

.

.

אחריות בנזיקין הוטלה על אורגנים בחברה יזמית ועל חברת החשמל

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר

 

 שם ומספר הליך: ת"א 2430/02 שוויצר ואח' נ' פינת החמד חברה לבניין בע"מ ואח' ותיקים קשורים

 

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו, בפני כב' השופטת דניה קרת-מאיר.

תאריך פסה"ד: 04.05.2015

פרטי הנכס: מתחם בעין חמד מערבית לירושלים בגוש 30487.

ב"כ הצדדים: לא צוין.

בימים אלו ניתן פסק הדין המסיים שרשרת ארוכה של הליכים משפטיים שהתנהלו באשר למקרקעין שיועדו, על פי תכנית בנין עיר לבנייה למטרות מלונאות, ואולם בניגוד להוראות תכניות המתאר, החלטות הוועדה המחוזית והיתרי הבנייה שניתנו לפרויקט, נבנו ושווקו לצדדי ג' יחידות במקרקעין כבתי מגורים.

החברה להגנת הטבע הגישה בעבר עתירה לוועדה המחוזית, שהחליטה לעכב מתן טופסי 4 עד להכנת תכנית בינוי חדשה למתחם. בערר שהוגש על ידי היזמים, נקבע שיש להתאים הבינוי ליעוד למלונאות, ואף על פי כן, "הצליחו" היזמים לקבל טופס 4, שהושג במרמה, ועל בסיסו בוצע חיבור של היחידות לרשת החשמל, שמאוחר יותר נותק בהוראת הרשות המקומית, שפעלה בהתאם להוראת המועצה הארצית.

בהמשך, בין רכשי היחידות, היזמים  והרשויות המעורבות, התנהלו הליכים משפטיים שבסופם נחתם הסכם פשרה, שאושר כפסק דין חלקי. לבית המשפט נותר כעת להכריע בשאלת השתתפותם של צדדים, שלא היו צד להסכם בנטל הפיצוי שנקבע במסגרת הסכם הפשרה. הנזק בגינו הוגשה התביעה העיקרית, הוא בכך שהתובעים הפכו לבעלים של נכסי מקרקעין בלתי שמישים, אשר נותקו מתשתיות, ובכך נקבע ערכם כנמוך ביותר. בית המשפט בחן התקיימותם של תנאי העוולות המהוות את הבסיס לחיוב צדדים נוספים בנטל הפיצוי.

ביחס ליזמים נקבע על ידי בית המשפט כי הוכחו חמשת היסודות המצטברים של עוולת התרמית – היצג כוזב, היעדר אמונה באמיתות המצג, כוונה שהניצג יוטעה ויפעל בהסתמך על ההיצג; פעולת הניצג על יסוד ההיצג, ונזק ממון שנגרם לניצג עקב ההיצג הכוזב.

נקבע, כי פעולות היזמים היוו רצף ארוך ושיטתי של מצגים ופעולות, שלא בתום לב, הן כלפי הרוכשים, והן כלפי רשויות התכנון. בית המשפט ציין, כי החברות היזמיות הפרו את החובה החקוקה לפעול ולבנות בהתאם לדיני התכנון והבנייה, חיקוק זה נועד הן לטובת רכשי הדירות, והן לטובת הציבור בכללותו. כל העוולות שנעשו, נעשו בשמן של החברות היזמיות. החתומות על חוזי המכר עם התובעים, בשמן הוגשו הבקשות לרשויות התכנון, מטעמן הוגש טופס ה-4 הלקוי לחברת החשמל לצורך חיבור הבתים לרשת החשמל, ועוד.

בנסיבות העניין בית המשפט הטיל אחריות אישית בנזיקין על האורגנים המרכזיים בחברות היזמיות מכוח דיני הנזיקין, להבדיל מהליך על פי דיני החברות של הרמת מסך.

בית המשפט הטיל אחריות בנזיקין, גם על חברת החשמל, שהיוותה נקודת ביקורת נוספת לצד רשויות התכנון, הבנק ובאי כוחם של התובעים. על חברת החשמל חלה חובת זהירות מושגית וקונקרטית, וזו אינה פטורה מביצוע בדיקה בסיסית של הטפסים המוגשים לה, גם אם קיימת חזקה של נכונותם.

נקבע אף כי חלקם של היזמים ברצף ההתרחשויות שהובילו לנזק, גדול בהרבה מחלקה של חברת החשמל. בעוד התרשלותה של חברת החשמל הייתה אירוע שיכול היה להוות נקודת ביקורת, שעשויה הייתה למנוע את שרשרת ההתרחשויות הקריטית להתגבשותו של הנזק, היזמים היו הכוח המניע של שרשרת ההתרחשויות, שהובילו לנזק, והם אף נושאים באשמה המוסרית לנזק. הם הטעו, ביודעין ובמתכוון, את מרבית הגורמים המעורבים, החל משלב ייזום הפרויקט, עבור בשיווקו וכלה בהטעיית חברת החשמל, בהצגה של טופס 4 שהושג בתרמית, ומסירתו כאילו מדובר בטופס שלם ותקין, כמו גם בהאצת התובעים לאכלס את היחידות שרכשו.

סוף דבר נפסק, כי על היזמים לשפות את הנתבעים ב-50% מהתשלומים שהם משלמים לתובעים לפי הסכם הפשרה, וחברת החשמל ב- 5% מהתשלומים האמורים. חלוקה זו משקפת את חלקם הגדול של היזמים באשמה המוסרית, וביצירת שרשרת ההתרחשויות שהובילה לקרות הנזק ולשיעורו. כן  חויבו היזמים בהוצאות בסך של 300,000 ₪, וחברת החשמל בסך של 20,000 ₪.

הערת מערכת: אין ספק שפסק-הדין הינו אקטואלי ביותר בימים אלו, בהם מקודם תקן 22 של לשכת השמאים המתייחס להחלת חובות ומגבלות בעת שיווק של קרקע חקלאית, שגם אם לא מתאים במישרין לעניין זה, מעיד על הצורך לבצע בדיקות ראויות לפני רכישת זכויות בקרקע שהמוכר מנסה לנטוע בה חלומות, שלא בהכרח קיימים.

Comments (0)
מאי
03

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 69

Posted by: | Comments סגור לתגובות

version2_Final-01

 

 

printver

 


מאמר 

סמכות הרשויות המקומיות לקבוע בתוכניות מתאר עירוניות מדיניות למימוש זכויות עפ"י תמ"א 38

מאת עו"ד צבי שוב ו-עו"ד קרן זוקין

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • מיסוי מקרקעין

פרסום טופס 7914 באנגלית

מבצע ההקלות להסדרת חובות מס רכוש עתיד להסתיים בסוף חודש יוני2015

  •  רשות מקרקעי ישראל -

אושרה להפקדה תכנית רשות מקרקעי ישראל שתוסיף 9,500 יח"ד חדשות באשקלון

הסכם הגג בקרית ביאליק יצא לדרך

עדכוני פסיקה

 

  • · שיקול דעת מוסדות תכנון – בגץ 9420/11 חלימה פארס אגבאריה נ' שר הפנים ואח'סירוב הממונה על המחוז לאשר תכנית מפורטת לפיה החלקה תחולק ללא הסכמת הבעלים.
  • · חוזים – ע"א 4948/13 , ע"א 6250/13 עו"ד יעקב הרכבי נ' מיכאל אבני ואח'ייזהר הקונה.
  • · הפקעה – רע"א 837/15 פתחי עבדלכרים אבו ליל ואח' נ' עזבון המנוח עבד אל כרים חוסין אבו ליל ואח' הזכאות לפיצוי בגין אבדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות משתכללת רק מיום קניית החזקה במקרקעין בפועל על ידי הרשות המפקיעה.
  • · פירוק שיתוף תא (ת"א) 7912-11-09 עופר מכרזים בע"מ ואח' נ' אליהו פלדמן ואח'בפירוק שיתוף במקרקעין שהיו רשומים כבית משותף שנהרס, אין מקום להתחשב במדד שווי היחידות, אלא רק בחלק היחסי של כל אחד מהשותפים ברכוש המשותף כפי שהיה רשום.
  • · היטל השבחה – ערר 6093/14/68 אלייד מפעלי מתכת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר טוביה האם העברת מקרקעין במסגרת מיזוג חברות- מהווה מימוש זכויות?

תמ"א 38 – ערר גב/5445 יונתן אטינג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתייםביטול הוראה בתכנית המסמנת בניין להריסה על מנת ליהנות מזכויות מכוח תמ"א/38.

מאמר

סמכות הרשויות המקומיות לקבוע בתוכניות מתאר עירוניות

מדיניות למימוש זכויות עפ"י תמ"א 38

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קרן זוקין

כידוע, מטרתה הראשית של תכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") הינה לקבוע הסדרים תכנוניים, כחלק ממכלול הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים על מנת לחזק מבנים ולשפר מבנים לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. מטרה נוספת, שעולה מההסדרים הקבועים בתמ"א ומהתוספות לה שהיא מאפשרת בניית ממ"דים, הכה נדרשים במציאות היומיומית של מדינתנו.

אם כך, כשלתמ"א חשיבות כ"כ גדולה ומהותית, הבאה לידי ביטוי באירועים שהתרחשו רק בימים האחרונים, ברעידת האדמה בנפאל ובקיץ האחרון, במבצע "צוק איתן", נשאלת השאלה, האם ניתן וראוי ליצור מגבלות תכנוניות עירוניות על הוראות תמ"א 38, לרבות באמצעות סעיפים בתכניות מתאר עירוניות, המגבילות הוצאת היתרים עד לאחר ביצוע בדיקת התאמת תשתיות, סקר תחבורתי, שטחי ציבור וכד'. כאשר נזכיר כי בשנים אלו בעקבות תיקון חוק התכנון והבנייה ויצירת מעין דירוג של ועדות תכנון, החל מרוץ של הועדות לאישור תכניות מתאר כאמור, כשבפועל, על פי הכותרות בעיתונים, בסופו של יום מימוש הוראות התמ"א וחיזוק הבניין כמעט ולא יוצא אל הפועל ובמציאות רק 2% מהבתים הנדרשים לחיזוק, חוזקו.

שאלה זו העסיקה לאחרונה את ועדת הערר מחוז צפון מפי כב' יו"ר הועדה עו"ד חגית דרורי גרנות בערר (צפון) 223/14 יהודה בן שושן נכסים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה (נבו) (להלן: "עניין בן שושן"), ובעוד שורה של עררים הממתינים להחלטתה של ועדת הערר בעניין. באותו המקרה, העוררת, חברת יהודה בן שושן נכסים בע"מ, הגישה בקשה להיתר להריסת שני מבנים בנהריה, באחד מהם קיימת יחידת דיור אחת ובשני שתי יחידות, שני המבנים עומדים בדרישות תמ"א 38. במקומם חפצה העוררת לבנות בניין בגובה של 8 קומות ובו 22 יח"ד, הזכויות מבוססות על צבירת זכויות לפי תמ"א 38 וכן על תכניות המתאר המאושרות בעיר נהריה. הועדה המקומית החליטה לדחות הבקשה, בין השאר, בטענה כי מדובר בציפוף גדול, שלא ברור אם תשתיות עירוניות יוכלו לעמוד בו ועל החלטה זו הוגש הערר האמור.

במרכזו של הערר שהוגש בגין החלטה זו של הועדה המקומית עומדות שאלות בדבר תוקפה של המדיניות שקבעה הועדה המקומית לגבי תמ"א 38 ותחולתה של תכנית המתאר החדשה של העיר נהריה, שהופקדה במהלך קיום הליכי הערר.

בשל "הצפה" בהגשת היתרים גיבשה הועדה המקומית נהריה, כמו גם ערים אחרות, מדיניות לפיה קבעה עקרונות לאישור בקשות למתן היתר לתמ"א 38. בין היתר, קבעה הועדה כי היתר בניה יאושר רק לאחר שיבוצעו בדיקות סקר תחבורתי, שטחי ציבור, תשתיות מידת השתלבות הבניין החדש בסביבה וכו'. במקביל לגיבוש המדיניות כאמור החליטה הועדה המחוזית על הפקדתה של תכנית מתאר לעיר נהריה, ג/21011 (להלן: "תכנית המתאר החדשה"), בה חולקה העיר למתחמים תוך בחינה בכל מתחם את קיבולת התשתיות, הדרכים, שטחי הציבור וכד'. לאור הבדיקות האמורות, נקבעה תוספת השטחים האפשרית לכל מתחם. משמעות הדבר כי עקב קביעת המדיניות של הועדה המקומית עלולות להינתן החלטות שיש בהן סטייה מהוראות התמ"א, מאחר ובמתחמים או בניינים בהם נוצלו מרבית זכויות הבניה מכח התכניות המקומיות לא ניתן יהיה לאשר תוספת של זכויות הניתנת על פי התמ"א.

בעקבות קידומה של תכנית המתאר החדשה, עלתה השאלה האם רשאית הועדה המקומית לאשר הוראות בתכנית מתאר חדשה הסותרות את הוראות התמ"א. ועדת הערר קבעה כי בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38, הועדה המקומית רשאית להחיל תכנית מפורטת על מתחם מסוים ואף לקבוע בו הוראות השונות מהקבוע בתמ"א 38, רק כל עוד התכנית נערכה בהתאם לסעיף 23 לתמ"א, המאפשר בתנאים מסוימים שינוי הוראות התמ"א 38 באמצעות תכנית אחרת, אולם עדיין סברה ועדת הערר כי אין מניעה להפעיל שיקול דעת לאור התכנית המתקדמת, גם אם אין מדובר בתכנית כאמור.

בעקבות קביעה זו התעוררה שאלה עקרונית והיא האם ראוי ורצוי כי הועדה המקומית תפעל כך ותקבע מדיניות אשר יש בה כדי להגביל הוצאת היתרים מכח תמ"א 38?

ועדת הערר בעניין בן שושן סברה, כי התשובה לכך היא חיובית. ועדת הערר קבעה כי הפסיקה הכירה בסמכותה של רשות מנהלית לגבש מדיניות להתוויית שיקול דעת, מקום שזה מסור לה, לרבות באמצעות הנחיות פנימיות. סמכותה זו של הרשות מאפשרת לה שקיפות ושוויון מול האזרח והיא מתבקשת בייחוד במקום בו תמ"א 38 קבעה קביעות כלליות בלבד, לגבי סמכות הועדות המקומיות למנוע הוצאת היתרים או להתנות בהם תנאים, מבלי שקבעה קריטריונים ברורים לכך (הועדה בעניין זה הפנתה לערר 210,211,218/13 ינון חי השקעות (97) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה (נבו)). לדעת ועדת ערר, ברי כי המדיניות הנקבעת על ידי הרשות אינה שוללת הפעלת שיקול דעת קונקרטי במקרים חריגים המצדיקים חריגה ממדיניות כללית, והיא אינה מנגנון אוטומטי והרשות כמובן צריכה לשקול את נסיבותיו של כל מקרה ספציפי לגופו.

זאת ועוד. במסגרת הוראותיה של תמ"א 38 נקבעו מהם הטעמים המיוחדים המאפשרים שלילת תוספות בניה מכוחה. יחד עם זאת הוראות התמ"א קובעות בעניין זה מונחים כלליים בלבד, ללא הנחיה מדוקדקת לאופן הפעלת שיקול הדעת של הרשות (ר' לדוגמה בעניין זה סעיפים 21, 22 ו- 26 לתמ"א 38). כמו כן מאחר והתמ"א וכל תהליכי הבניה הנובעים הימנה נמצאים עדין ב"חיתוליהם", הרי שלא מן הנמנע כי יחולו שינויים במדיניות הרשות, אשר יתגבשו במהלך הזמן, ועל האזרח לעקוב ולהתעדכן בהם.

גיבוש המדיניות באמצעות פרסומה בין כלל ההוראות של תכנית מתאר עירונית היא דרך ראויה לדעת ועדת הערר, לקביעת מדיניות, שכן, אז המדיניות מתפרסמת ברבים והופכת לקבועה וידועה לציבור. מהרגע בו אושרה התכנית, אף אם לא התייחסה מפורשות לתמ"א 38, הרי שאין עוד מדובר במדיניות תכנונית עתידית או רעיונית, כי אם במדיניות המקודמת בתכנית סטטוטורית מגובשת.

לגבי תכנית מתאר אשר טרם קיבלה תוקף ועדת הערר סברה כי אף במקרה זה הרשות המנהלית רשאית לסרב לבקשה להיתר בהתבסס על מדיניות תכנונית עתידית שטרם עוגנה בתכנית, ובעניין זה ציינה את עת"מ (ת"א 2905/08 באור השקעות (1995) בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה ת"א (נבו). יחד עם זאת לדעתה, יש לבחון האם התכנית שהופקדה נערכה מכוחו של סעיף 23 לתמ"א 38 או לא. מאחר ואם תכנית המתאר לא נערכה מכוחו של סעיף 23 ניתן יהיה להוציא היתרי בניה מכח התמ"א 38. בעניין זה הצטרפה ועדת הערר מחוז צפון לעמדתה של ועדת הערר מחוז ת"א, שקבעה בערר (ת"א) 5112/12 יגאל מוגרבי יזום וייעוץ כלכלי בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב, כי הוראות סעיף 11 לתמ"א 38 (המעניק זכויות בניה נוספות כנגד חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה) קובע, כי ניתן לאשר מתן זכויות אלה על אף האמור בכל תכנית אחרת, מכאן שהוראות התמ"א 38 גוברות על תכניות תקפות החלות במקום ואם הן גוברות על תכניות תקפות הרי שהן בוודאי גוברות על תכניות מופקדות.

במקרה כזה בו מופקדת תכנית הסותרת את תמ"א 38, הגבוהה בהירארכיה, יחולו הוראות סעיף 97 לחוק התכנון והבניה, המונעות אפשרות להוצאת היתר בנייה הסותר את התכנית המופקדת, אלא באישור מוסד התכנון אשר הפקיד את התכנית. כשבמקרה זה הגוף המתכנן ישוב וישקול אף את שיקולי המדיניות בהם עסקנו בהרחבה לעיל ויש להניח כי ישקול גם טענה בדבר עליונותה של התמ"א.

יאמר, כי לעומת החלטתה של ועדת הערר בעניין בן שושן כאמור, בית המשפט לעניינים מנהליים בעת"מ 39846-10-14 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב )נבו) (אשר הוגש לגביה ערעור במסגרת עע"ם 400/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' ועדת הערר המחוזית – מחוז תל אביב המתברר בימים אלו) קבע כי כלל לא ניתן להסתמך בדחיית בקשה להיתר על מסמך מדיניות אשר אין לו מעמד סטטוטורי. אם כן, לאור הסתירה הקיימת בין הדעות השונות, נותר נושא זה עדין לוט בערפל ויהיה צורך לעקוב אחר ההתפתחויות, אשר יגיעו במהלך הזמן, עם זאת ועדת הערר אבחנה את פסק-הדין לאור העובדה כי בת"א דובר על מדיניות כללית ולא מדיניות שיוחדה לתמ"א 38 ואף ציינה כי קיימת פסיקה סותרת שבהחלט תומכת במניעה כחלק ממדיניות.

לאור האמור, ניתן לסכם כי אמנם תמ"א 38 הנה במדרג גבוה מתוכניות המתאר העירוניות, אולם יחד עם זאת התמ"א מאפשרת סטייה מהוראותיה במקרים מיוחדים. לפיכך וכמדיניות עירונית, לרבות הנקבעת על ידי הרשות בעת עריכה וקידום של תכנית מתאר המגבילה הוצאת היתרי בניה מכח תמ"א 38, צריכה הרשות המקומית לראות לנגד עיניה את הערך שהוכר כאינטרס לאומי בתמ"א 38, והוא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יחד עם זאת, לאפשר האמור מבלי לגרום לקריסת התשתיות העירוניות, יצירת עומסי תנועה וצפיפות בלתי סבירים ובסופו של יום ליצור איזון בין כל האינטרסים, אשר עלולים להיות אף מנוגדים, ברי הוא אבל שבמקרה זה יהא צורך לבחינת כל מקרה לגופו, ואילו במקרה של תכנית על פי סע' 23, שיקול הדעת יהא מצומצם יותר.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

פרסום טופס 7914 באנגלית

ביום 27/4/15, פרסמה רשות המיסים טופס 7914 באנגלית לשימוש תושבי חוץ שאינם דוברי השפה העברית המבקשים לחתום מול נציג ישראל בחו"ל (בשגרירות או קונסוליה) על בקשה להחלת חישוב הליניאריות המוטבת לדירות מזכות.

מבצע ההקלות להסדרת חובות מס רכוש עתיד להסתיים בסוף חודש יוני 2015

כפי שעדכון בעלונים קודמים רשות המיסים האריכה את תוקפו של מבצע ההקלות להסדרת חובות מס רכוש עד סיוף חודש יוני 2015.

מבצע ההקלות לגביית חובות מס רכוש נועד לאפשר לחייבים להסדיר את חובות העבר על הקרקעות. הואיל ולמרות קביעת שיעורו של מס רכוש בשנת 2000 בשיעור "אפס" קיימים עדיין חובות עבר בני גבייה, בהיקף של מאות מיליוני ₪, שצברו הצמדות, ריביות וקנסות בהיקף של מיליארדי שקלים.

על פי רשות המיסים, במסגרת המבצע ניתנות הקלות ותנאי תשלום נוחים למסדירים את חובם. על-פי התנאים שנקבעו, חייב אשר משלם עד לתאריך 30.6.2015 את סכום קרן חוב המס בתוספת 15% ריבית, יבוטלו לו מלוא החיובים בקנסות וכן יתרת הפרשי הצמדה וריבית.

עד להסדרת החוב לא יכולים בעל הקרקעות לבנות עליה, למכור אותה, להעביר בעלות, לקבל משכנתא, לבצע הליכי תכנון ובנייה ולהסדיר את הירושה בטאבו.

מומלץ אפוא לבעלי חובות במס רכוש, לפרוע החוב ולנצל ההטבות האמורות.

אושרה להפקדה תכנית רשות מקרקעי ישראל שתוסיף9,500 יח"דחדשות באשקלון

הועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) של משרד הפנים אישרה להפקדה תכנית רשות מקרקעי ישראל להוספת 9,500 יח"ד חדשות באשקלון.

התכנית כוללת בנוסף לשכונת המגורים הגדולה גם תכנון של כמיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, ופארק נרחב לשימוש הציבור בחלקה המערבי.

השכונה החדשה תפותח בחטיבת הקרקע הפנויה אשר נותרה בחלקה הצפוני מזרחי של אשקלון בשטח של כ- 4,238 דונם. צפיפות הבנייה הממוצעת בשכונה תהיה גבוהה – עד 14 יח"ד לדונם, ותבוא לידי ביטוי בהקמת בניינים בגובה של 14-16 קומות ובצפיפות נמוכה עם יח"ד גדולות של 5-6 חדרים משולבות בדירות גן.

התכנית המוצעת מתוכננת על בסיס ציר עירוני ראשי משולב במסחר ושדרת הולכי רגל המאפשרת הליכה במרחקים קצרים ונוחים וכן מאפשרת חיבור לאזור התעסוקה ולים מבלי שתנועת כלי הרכב של העיר תעבור דרכה.

הסכם הגג בקרית ביאליק יצא לדרך

רשות מקרקעי ישראל וקריית ביאליק משווקים שכונה חדשה הנקראת נאות אפק שתכלול כ 16,000 נפש. מדובר בשכונת מגורים חדשה אשר תבנה במסגרת "הסכם הגג", עליו חתמו לפני כשנה משרד האוצר, משרד השיכון, רמ"י ועיריית קריית ביאליק.

בסה"כ מתוכנן שיווק של 7,253 יח"ד בעיר בשלוש השנים הבאות במסגרת הסכם הגג. 2000 יחידות הדיור הראשונות ישווקו בשכונת נאות אפק שתכלול מגדלים בני 25 קומות.

בשכונה, בנוסף לתמהיל מגוון של בניינים ודירות, ייבנו כ- 20% דירות בנות השגה. יוקמו מבני מסחר ומשרדים, מבני ציבור, חינוך ותרבות, פארק שכונתי מרכזי ואצטדיון. הדירות ייבנו במספר מתחמי מגורים, כאשר בשלב הראשון ישווקו 2 מתחמים בלבד. במסגרת הסכם הגג שנחתם להקמת השכונה תבנה חברת "נתיבי ישראל" את מחלף ביאליק צפון (שדרות חן), יוטמנו 2 קווי מתח עליון ו-11 קווי מתח גבוה ברצועת תשתיות, בסמוך לכביש עוקף הקריות, יונח מובל ניקוז לים, שיעבור דרך קריית מוצקין וקריית ים, יוסט נחל הנעמן ועוד פרויקטי תשתיות מרכזיים להתפתחות האזור כולו. השכונה תתאפיין בבנייה רוויה וככל שהמבנים יתרחקו מזרחה לכביש עוקף הקריות הם יהפכו לרבי קומות עד 25 קומות.

העיקרון המנחה של הסכמי הגג הוא העמדת קדם מימון על ידי הממשלה לפיתוח תשתיות, מוסדות חינוך ומבני ציבור, פארקים ומחלפי תחבורה נדרשים, עוד משלב שיווק הפרויקט. הסכמי הגג מבטיחים ליזמים קבלת היתרי בנייה תוך 90 יום ומקצרים באופן דרמטי את זמן פיתוח השכונות החדשות והקמתן. בנוסף, נקבע לוח זמנים מדויק לביצוע וקידום כל שלב בפרויקט.

עדכוני פסיקה

 

סירוב הממונה על המחוז לאשר תכנית מפורטת לפיה החלקה תחולק ללא הסכמת הבעלים

שם ומספר הליך: בגץ 9420/11 חלימה פארס אגבאריה נ' שר הפנים ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בפני כב' הש' ח' מלצר, י' עמית ו-ד' ברק ארז.

תאריך פסה"ד: 31.3.15 פרטי הנכס: גוש 20415 חלקה 47, אום אל פאחם. ב"כ המשיבים: עוה"ד מיכל צוק שפיר, מוחמד ג'אברין, רסמי דקה ו-תאופיק ג'אברין.

הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון (להלן – "הועדה המקומית") הפקידה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים בשטח כולל של 10 דונם, ומגרש העותרת לה חמישית מהזכויות הינו בגודל 2 דונם. הממונה על המחוז במשרד הפנים, לו הואצלה סמכות שר הפנים לפי סעיף 109 לחוק התכנון והבניה (להלן – "הממונה" ו-"החוק"), החליט כי התכנית טעונה אישורו וקבע תנאי סף לאישורה – שטח מינימאלי של 5 דונם למגרש וסימון מבנים בלתי חוקיים להריסה. הועדה המקומית אישרה את התכנית למרות שלא עמדה בתנאי הסף, והממונה החליט כי התכנית אינה מאושרת.

ביהמ"ש העליון מפי כב' הש' מלצר קבע, כי מקרה זה אינו חריג לכלל בדבר היעדר התערבות בשיקול דעת מוסדות התכנון. נקבע כי החלטת הממונה שלא לאשר חריגה ממדיניות נוהגת במחוז בדבר גודל שטח מינימאלי למגרש (בין היתר בהתאם למדיניות רשות מקרקעי ישראל), בהיעדר שימוש חקלאי מוגדר ומסוים בחלקה, אינה חורגת ממתחם הסבירות ותואמת מטרות תכנוניות לגיטימיות של ניצול אפקטיבי של השטח. עוד נקבע, כי אין בזכויות העותרת בחמישית מהחלקה, כדי לחייב לחלק את השטח למגרשים כדי לפרק את השותפות, בניגוד לשיקולים תכנוניים. נקבע גם כי תנאי הריסת מבנים בלתי חוקיים הינו סביר.

באשר להוראת סעיף 109(ב) לחוק, הקובעת כי אי עמידה בפרק הזמן הסטטוטורי שהוקצב לשר לצורך קבלת החלטה גורר התייחסות לתכנית כאילו אושרה, נקבע כי החלת הסנקציה במקרה בו העותרת התעלמה בצורה מפורשת ומכוונת מהנחיות הממונה וביקשה "לזכות מההפקר" בגין איחור קל במתן החלטתו, מנוגדת לתכלית החוק. בנוסף, לא ניתן לצאת מנקודת הנחה כי אילו הממונה היה נדרש לתכנית בשנית, במועד הקבוע בחוק, הוא היה מאשרה, ועל כן יש לנקוט בגישה "מרוככת" כלפי האיחור.

כב' הש' עמית הוסיף, כי ככלל ראוי כי מוסדות התכנון יתחשבו בסוגיית ריבוי הבעלויות ולא יהוו חסם תכנוני לפירוק שיתוף, אך במקרה דנן, נראה כי העותרת ביקשה לעקוף את "דרך המלך" של פירוק שיתוף בהליך משפטי.

הערת מערכת: בית המשפט בחר להתעלם מהאיחור בהתערבות ומהנוסח שעל פניו אינו מאפשר את הארכת המועדים, על מנת שלא "יזכו מההפקר", עם זאת יש לציין כי אי העמידה במועדים הנקובים בחוק אינה זוכה לרוב לאותו יחס סלחני כאשר היא באה מצד הבעלים והיזמים, סמכות טבועה להארכת מועדים צריכה ליהיות בחוק ובכל מקרה במשורה, ועל הממונה לידע כי יש השלכות לאי התערבותו על מנת שגם היזמים ידעו מהי הנקודה בה הם זוכים לוודאות תכנונית.

ייזהר הקונה

שם ומספר הליך: ע"א 4948/13 עו"ד יעקב הרכבי נ' מיכאל אבני ואח'

ערכאה: בית משפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הש' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, י' עמית ו-נ' סולברג

תאריך החלטה: 15.3.15 פרטי הנכס: מגרשים ב"ארסוף הישנה" ב"כ המערער: עו"ד אהוד שטיין.

פלוני, אשר הינו עו"ד העוסק בתחום המקרקעין וקרוב משפחה של אלמוני, הציע לאלמוני ושכנעו לרכוש מגרשים ב"ארסוף הישנה" המיועדים בפועל לגן לאומי לפי תמ"מ 3, תוך הצגתם כמיועדים למגורים וכי שוויים יגיע לכדי מיליוני דולרים. בדיעבד, נטען כי פלוני התרשל והציג מצג שווא רשלני, שכן הקרקע לא תשנה את ייעודה בעתיד הנראה לעין. משכך, הגיש אלמוני תביעה נזיקית כנגד פלוני בעילות של מצג שווא, רשלנות מקצועית וכו'.

השאלה העיקרית שבה עסק פסק הדין הינה, מהו סוג הפיצוי לו זכאי אלמוני במסגרת תביעה נזיקית כבעניינינו [שכן הוא לא מכר את המגרשים, אלא, שכנע לרכשם וייצג בעסקאות הרכישה] שעניינה מצג שווא רשלני, רשלנות מקצועית וכו'.

בית משפט קמא קיבל את התביעה הנזיקית וחייב בפיצוי אשר כלל את השבת כל עלויות העסקה, בבחינת הנזק הישיר שנגרם, מבלי לנכות מעלויות אלו את שווי המגרשים שנותרו בידי הרוכש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד הגשת התביעה ולרבות שכ"ט עו"ד והוצאות משפט. בגין הקביעה הנ"ל הגישו שני הצדדים ערעורים, אשר אוחדו, כאשר הטענות העיקריות שהועלו היו כי מחד, לא היה מקום לפסוק פיצוי כלל ומאידך, נטען כי היה מקום לפסוק פיצויי קיום/צפייה ולא להסתפק בפיצויי הסתמכות.

בית המשפט דן בכל ראש נזק בנפרד וקבע כדלקמן:

ביחס לפיצויי ציפייה בגין מצג שווא רשלני – קבע בית המשפט כי אין מקום לפסוק בתביעת נזיקין "פיצויי קיום" בגין מצג שווא רשלני. הפיצוי הנזיקי, בשונה מן הפיצוי שניתן בשל הפרת חוזה, מבקש לפצות את הניזוק בגין נזק שנגרם לו בפועל ולא להעניק רווחים שהיו מופקים אילו נקשר חוזה. אמנם כאשר בתרמית עסקינן, יש גישות לפיהן ניתן להצדיק גם פיצויי קיום אולם, בתביעת נזיקין בגין מצג שווא רשלני אין מקום לפסיקת פיצויי קיום.

ביחס לפיצוי בגין אבדן הזדמנות חלופית – כלומר, כי תמורת מחיר דומה, היה הנפגע נקשר בעסקה חלופית שהייתה מניבה לו את הרווח לו הוא ציפה. בעניין זה קבע בית המשפט כי במישור העקרוני, אין מניעה לתבוע ולקבל פיצוי בגין אבדן הזדמנות חלופית במקרים של מצג שווא רשלני, על אף שפיצוי זה אינו מהווה פיצוי הסתמכות נזיקי וחוזי "קלאסי", אך קיים קושי בהוכחת נזק זה, כיוון שמדובר בפיצוי המבקש להתחקות אחר תרחיש "היפותטי" על פיו, היה פועל הנפגע אילו המציג לא היה מפר את חובתו להציג מצג אמת. במקרה דנן, הטענה להחמצת הזדמנות חלופית הועלתה לדעת בית המשפט בעלמא ומבלי שהונחה לה כל תשתית ראייתית ועל כן נדחתה הטענה.

ביחס לפיצויי השבה – עלתה השאלה, האם יש להשיב לרוכש את התמורה ששילם לרכישת המגרש, מבלי לנכות את שווי המגרשים שנותרו בידיו כפי שפסק בית משפט קמא? בית המשפט העליון קבע, כי תוצאה זו היא בבחינת פיצוי יתר, היא נוגדת על פניה את העיקרון הבסיסי של השבת המצב לקדמותו, ומשמעה כי המשיבים קיבלו מגרשים מבלי לשלם כל תמורה עבורם.

במישור התיאורטי [שכן הדבר לא הוכח], הנזק של הרוכש, אם בכלל, יכול להיות ההפרש, בין המחיר או התמורה ששילם בעת שרכש את המגרשים בניכוי שווי המגרשים דהיום.

ביחס להשבת דמי הייזום או שכר הטרחה ששולם – גם בעניין זה קבע בית המשפט, כי במישור העיוני הרוכש זכאי להחזר הסכומים ששילם כדמי ייזום או שכר טרחה, אלא, שלא הוכח כי סכומים כאמור שולמו ועל כן נפסק כי אין להשיבם.

המשנה לנשיאה א' רובינשטיין מצטרף למרבית הקביעות הנ"ל אולם, מסקנתו שונה בנוגע לרכיב דמי הייזום ושכר הטרחה. לגישתו, ערכית ומשפטית יש מקום כי מי שהתרשל, והתרשלותו משמעותית, במישור המקצועי והמוסרי כלפי לקוחות שהם גם קרובים, יישא למצער בפיצוי מסוים בגין הנזק שנגרם. לכן, לשיטתו אין מקום לשנות מקביעת ביהמ"ש המחוזי לעניין השבת דמי הייזום או שכר הטרחה.

הערת מערכת: פסק-הדין הינו נורת אזהרה לממליץ לחברו או קרובו או לקוחו, לרכוש נכס אשר לאחר הרכישה "זוכה" הוא להידרש לפיצוי נזיקי בגין ראשי נזק מכובדים, על אף שבפועל לא התעשר התעשרות המגיעה ולו בקירוב לסכומי הנזק, לעיתים מקרה זה ייראה יותר כטעות בכדאיות העסקה, אולם ברי הוא כי אחת המסקנות הינה לבצע בדיקות ראויות על ידי כל הצדדים כולל בדיקה ברשויות על ידי אנשי מקצוע, המסמך החתום של הבדיקה יהווה אסמכתא לנטילת סיכונים של הרוכש, ראוי לאזכר בעניין זה אף את תקן 22 החדש לגבי קרקע חקלאית שנועד בין היתר למקרים כגון אלו.

הזכאות לפיצוי בגין אבדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות משתכללת
רק מיום קניית החזקה במקרקעין בפועל על ידי הרשות המפקיעה

שם ומספר הליך: רע"א 837/15 פתחי עבדלכרים אבו ליל ואח' נ' עזבון המנוח עבד אל כרים חוסין אבו ליל ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופטים נ' הנדל, נ' סולברג ו-א' שהם.

תאריך פסה"ד: 31.3.15 פרטי הנכס: גוש 17405 חלקה 45, כפר עין מאהל. ב"כ המשיבים: לא פורטו

הזכאות לפיצוי בגין אבדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות משתכללת
רק מיום קניית החזקה במקרקעין בפועל על ידי הרשות המפקיעה

המדובר בבקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, במסגרתה נקבע, כי יש לחשב את אבדן דמי החכירה רק החל מיום קניית החזקה בפועל במקרקעין.

לטענת המערערים, המועד לחישוב אובדן דמי החכירה הינו החל מן היום שבו הייתה הרשות המפקיעה היא המשיבה, זכאית לקנות חזקה במקרקעין – דהיינו, בתום חודשיים מיום פרסום ההודעה לפי סעיף 7.

בית המשפט העליון דן בבקשת רשות ערעור כערעור ודחה את הערעור.

בית המשפט אזכר תחילה את ההלכה הפסוקה בהתייחס לשאלת מועד התחילה לעניין חישוב "אבדן דמי חכירה" ולפיה תחילת מועד החישוב הינו מיום קניית החזקה על ידי הרשות המפקיעה, וכי אין מספיק בפרסום ההודעה לפי סעיף 7 כטענת המערערים, שכן קניית החזקה האמורה בסעיף 13 לפקודת הקרקעות, נעשית "בהמשך להודעה לפי סעיף 7", לא מכוחו של סעיף 7.

עניינו של סעיף 7 בהודעה לנפקע על כוונת הרשות המפקיעה ליטול לידיה את החזקה במקרקעין, על מנת שהנפקע ייערך לכך בהתאם.

בנוסף ציין בית המשפט, כי אכן אין חולק כי זכות הרשות המפקיעה לקנות חזקה במקרקעין המופקעים מותנית בפרסום ההודעה. עם זאת, עצם פרסום ההודעה ברשומות אינו בגדר תפיסה בפועל של ההחזקה במקרקעין המופקעים בידי הרשות המפקיעה. יתרה מכך, בהעדר הסכמה של בעל הזכויות במקרקעין, או של המחזיק, למסירת החזקה, אין הרשות מוסמכת לקנות את החזקה ללא צו שיפוטי, ואף בכך יש ללמדנו כי פרסום הודעה לפי סעיף 7 לפקודה, אינו עולה כדי קניית חזקה.

עוד ציין בית המשפט כי מטרת הפיצוי לפי סעיף 13 היא כפולה: לפצות את הנפקע בגין שלילת האפשרות להשתמש במקרקעין המופקעים ולהפיק מהם פירות, שעה שטרם קיבל את פיצויי ההפקעה באופן שיאפשר לו לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו, ולהוות תמריץ לרשות המפקיעה שלא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעל הקרקע משעה שקנתה חזקה במקרקעין. ברור מאליו, כי שלילת אפשרות השימוש באה לידי ביטוי רק לאחר שהרשות המפקיעה קונה חזקה במקרקעין בפועל, דבר המתחייב לפי טיב העניין הנדון ומן השכל הישר.

על יסוד כל האמור, קבע בית המשפט העליון כי יש לדחות את הערעור שכן הכרעה זו מיישמת את לשון החוק ותכליתו.

הערת מערכת: מסקנת פסק-הדין ניתנת ליישום במקום בו ברור אכן כי טרם נתפסה חזקה, אולם ישנם מקרים רבים בהם שאלת תפיסת החזקה אינה כה ברורה, לדוגמא במקום שההפקעה אינה מתיימרת ליצור בשלב זה עובדות בשטח, במועד זה ניתן לסבור כי מועד תפיסת החזקה הינו לכאורה המועד שננקב בהודעה לפי סע' 7, במקרים אלו תעלה השאלה ביתר שאת ותאלץ להיבחן.

בפירוק שיתוף במקרקעין שהיו רשומים כבית משותף שנהרס, אין מקום להתחשב במדד שווי היחידות, אלא רק בחלק היחסי של כל אחד מהשותפים ברכוש המשותף כפי שהיה רשום

שם ומספר הליך: תא (ת"א) 7912-11-09 עופר מכרזים בע"מ ואח' נ' אליהו פלדמן ואח'

ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב – יפו בפני כב' הש' יאיר דלוגין

תאריך פסה"ד: 9.3.15 ב"כ התובעות: עוה"ד יגאל דורון ומיטל סיידא

פרטי הנכס: חלקה 77 בגוש 7087, רח' קיבוץ גלויות בתל-אביב ("בית מרכזים")

ענייננו בבית משותף שנהרס כליל, עקב שריפה ונמחק מפנקס הבתים המשותפים. המקרקעין חזרו ונרשמו בפנקס הזכויות, כשכל אחד מבעלי היחידות בבניין, נרשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף כפי שהיה רשום בתקנון.

התובעים טענו, כי בעת הליך פירוק השיתוף בין הצדדים במקרקעין, יש לחשב את חלוקת התמורה, רק בהתחשב בחלק היחסי של כל אחד מהשותפים במקרקעין, כפי הרשום בנסח הרישום, ובהתחשב בזכויות הקיימות מכוח התקנון המוסכם. הנתבעים טענו מנגד, כי יש לקחת בחשבון גם את השווי הכלכלי של כל יחידה לעומת השווי של כל היחידות, לדוגמא מסחר לעומת משרדים.

בית המשפט פסק, כי יש לדבוק בהוראות סעיף 147 לחוק המקרקעין, הקובעת הסדר ממצה בעניין, לפיו, הבעלות בפנקס הזכויות בנכס, שקודם לכן היה רשום בפנקס הבתים המשותפים, תירשם לפי החלק שהיה לכל אחד מהבעלים ברכוש המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת. בהתאם לכך נקבע, כי לא ניתן להכניס את מדד השווי או תכונות אחרות של היחידות שנהרסו, לצורך חישוב חלוקת התמורה בין השותפים בהליך של פירוק שיתוף, אשר גם לגביו קובע חוק המקרקעין, כי החלוקה תהא לפי חלקו הרשום של כל אחד מהבעלים בנכס.

עוד קבע בית המשפט, כי הגם שסעיף 147 עוסק בשלב הרישום, ולא בפירוק השיתוף, לא ניתן לנתק את השפעתו ואמת המידה שנקבעה בו, גם לעניין פירוק השיתוף. לכך יש להוסיף את אינטרס ההסתמכות, אשר ייפגע, באופן בלתי צודק, אם בניגוד להוראת המחוקק, יילקח בחשבון מדד השווי בעת פירוק השיתוף.

בשל העובדה ששטח הנכס הוא הפרמטר העיקרי לשוויה של יחידה בבית משותף, רישום הנכס מחדש כמו גם ביצוע פירוק השיתוף לפי חלקו של כל אחד ברכוש המשותף, הנה אמת מידה ודאית, בהירה, פשוטה ליישום, וצודקת.

על יסוד האמור התקבלה התביעה.

הערת המערכת: מסקנת פסק-הדין ללא ספק הובילה להליך יעיל ומהיר יותר, ונקיטה בדרך זו תוביל לכך שבעתיד להיקף הזכויות הרשום על שם בעל זכויות בבית משותף תהא השלכה שיהא עליה להביא לידי ביטוי גם את ערך הנכסים, ייתכן ויהא מקום להקצות חלקים גדולים יותר ברכוש המשותף למי שערך נכסו רב יותר ובכך למנוע תוצאה בה בעת הריסת הבית או פירוקו, אזי יקופח ולא יבואו לידי ביטוי זכויות היתר שלו.


האם העברת מקרקעין במסגרת מיזוג חברות- מהווה מימוש זכויות?

שם ומספר הליך: ערר 6093/14/68 אלייד מפעלי מתכת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר טוביה

ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל

תאריך פסה"ד: 16.3.15 פרטי הנכס: גוש 2775 חלקות 119 ו-138, מגרשים באזור תעשיה "מבצע".

ב"כ המשיבה: עו"ד חריף.

העוררת היא "חברת בת" של חברה נוספת המחזיקה בה בשליטה מלאה. במסגרת שינוי מבני החליטו החברות על מיזוג, ולשם כך נחתם ביניהן הסכם במסגרתו נקבע, כי הזכויות במקרקעין יועברו לחברת האם.

האם העברת זכויות זו מהווה מימוש זכויות לעניין הוראות התוספת השלישית? זאת השאלה שעלתה בערר זה.

ועדת הערר קבעה, כי בחינה התכלית העומדת בבסיס הוראות התוספת השלישית תומכת בטענה, כי אכן לא ניתן מבחינת תכלית החקיקה לראות בהעברת המקרקעין תוך כדי מיזוג חברות מלא כמימוש זכויות. דומה, כי נכון היה ליצור במקרה זה חריג במסגרתו חיוב בהיטל יושת על החברה שקלטה את הנכס במסגרת המיזוג וזאת בעת מימוש הזכויות שלאחר מכן.

עם זאת, קבעה וועדת הערר, כי אין בהוראות התוספת השלישית עוגן לשוני כלשהו לפרשנות המוצעת על-ידי העוררת. המחוקק התייחס במפורש להגדרת מימוש בדרך של העברת זכויות וקבע, כי זו תתקיים בכל מקרה בו מבוצעת העברת זכויות הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה.

יתר על כן, המחוקק התייחס במפורש לחריגים לכלל בהם אין לראות בהעברת זכויות ללא תמורה כמימוש: העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו. בחריגים אלה יש משום רשימה סגורה והם אינם מתקיימים בנדון.

עוד ציינה ועדת הערר כי לא נעלם מעיניה טענת העוררת שלפיה ניתן למיזוג אישור מנהל רשות המיסים לפי סעיף 103 לפקודת המיסים. בכך אין כדי לסייע לעוררת מאחר וועדת הערר אינה סבורה כי ניתן להחיל הסדר זה בדרך של היקש לגבי הוראות התוספת השלישית.

על יסוד האמור ,בסופו של יום נקבע כי העברת מקרקעין במסגרת מיזוג חברות – מהווה מימוש זכיות , וטענת העוררת לפיה – יש לבטל החיוב – נדחתה .

יתר הטענות, העוסקות בגובה היטל ההשבחה הועברו לבחינת השמאי המייעץ .

הערת מערכת: ערר כדוגמת האמור מהווה את המאבק בין הרעיון העומד בנושא היטל ההשבחה שהינו שבעת "מפגש עם הכסף" זה המועד לשלם את ההיטל, לבין החובה לשלמו בעת מימוש והעברת זכויות, ההכרעה המשמעותית הייתה כבר לפני שנים לא מועטות בקביעה כי פירוק חברה שמהווה מימוש המחייב תשלום ההיטל, החלטת ועדת הערר דנן הינה נלווית לכיוון הכרעה זה.

ביטול הוראה בתכנית המסמנת בניין להריסה על מנת ליהנות מזכויות מכוח תמ"א/38

שם ומספר הליך: ערר גב/5445 יונתן אטינג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז תל-אביב, כב' יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל

תאריך פסה"ד: 18.02.15 ב"כ הצדדים: עו"ד תמר לרנר., אדר' רונן משורר

פרטי הנכס: גוש 6160 חלקה 598 ברח' ארלוזורוב 32, גבעתיים.

עניינו בתכנית החלה על המקרקעין המסמנת מבנה הניצב במקרקעין להריסה. בהתאם להוראות סעיף 4.1 לתמ"א/38, התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. העוררים ביקשו לבטל סימון מבנה להריסה, במטרה להגיש לאחר אישור התכנית בקשה להיתר בניה תוך ניצול זכויות על פי התכנית התקפה ותמ"א/38.

ועדת ערר דחתה את הערר וקבעה, כי קבלת עמדת העוררים יהא בה משום "היפוך הפירמידה התכנונית על ראשה". בהיעדר הצדקה תכנונית לאישורה של תכנית, אין בסיס לאישורה.

לדעת ועדת הערר, אין כל הצדקה תכנונית שלא להרוס את המבנה שסומן להריסה, כאשר אף חלקו ממוקם בתוך שטח שייעודו לדרך. זכויות מכוח תמ"א/38 מהוות חריג להליך התכנוני המפורט הנדרש בהתאם לחוק התכנון והבניה. מבנה שייעודו להריסה, אין מקום לחזקו, חיזוקו דווקא יעמוד בסתירה להוראות התכנית הקובעת את הריסתו. התכנית אותה מבקשים העוררים לאשר הינה "מלאכותית", נטולת הצדקה תכנונית ומסכלת את מימושה של תכנית תקפה.

עוד ציינה ועדת הערר כי סעיף 62א'(א')(19) לחוק התכנון והבניה, קובע בין היתר כי הועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית הכוללת קביעת הוראות לעניין הריסת מבנים. שינוי הוראות בעניין הריסה כפי המבוקש על ידי העוררים, אינו קביעת הוראות, ועל כן ממילא, אין הועדה המקומית מוסמכת לבצע השינוי המבוקש בהוראות התכנית.

לדעת ועדת הערר, העוררים אינם יכולים מחד, לבקש לבטל את הוראות התכנית ביחס לבניין המסומן להריסה, ומאידך, להשאיר על כנן את הזכויות שהוקנו מכוח תכנית זו. המדובר בשינוי מהותי בהוראות התכנית שאין לוועדה המקומית סמכות לעשותו, גם על פי הפרשות הרחבה ביותר של הסעיף דנא.

על יסוד כל האמור נדחה הערר.

הערת מערכת: העיקרון העומד אחר ההחלטה הינה הקביעה כי התכנית נועדה לעודד חיזוק מבנים, במקום בו ממילא יש חובה להרוס אזי אין סיבה לתת את הזכויות לשם העידוד, עם זאת ייתכן והיה מקום לשקול ולהותיר שק"ד לעניין זה, שכן העובדה הינה שאכן הבניין על אף הוראות התכנית עומד על תילו, וקבלת עמדת העוררים הייתה עשויה לסלק מפגע, וכן ליצור בניין חדש ומחוזק ולא ברור אם מאן-דהו היה נפגע מכך.

ברכות לרגל מינויים של יושבי ראש ועדות הערר החדשים-

יו"ר ועדת ערר פיצויים והיטל השבחה ת"א – גילת אייל

יו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה מרכז – עו"ד שרון מונטפיורי

יו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה ת"א עו"ד הילה ליבנה סירוטה

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

version2_OnLine3-01

גרסאת-הדפסה-עברית.

.

החזר היטל השבחה – בתוספת איזו ריבית?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

מהי הריבית הנכונה אשר על הוועדה המקומית לשלם, מקום בו עליה להשיב סכום היטל השבחה שנגבה ביתר? זו השאלה שעומדת בבסיס ניוזלטר זה.

הרינו לעדכן על שני פסקי דין סותרים שנתנו לאחרונה, אמנם על ידי ערכאות שונות, אך בהפרש של מספר ימים בעניין השאלה הנ"ל.

שם ומס' הליך: תא"ק 13240-12-14 הנכסים בתיק הוצל"פ 12-130 נ' הועדה המקומית לתו"ב פרדס חנה כרכור.

ערכאה: בבית משפט השלום בחדרה – בפני כב' השופטת הדסה אסיף.

תאריך פסק הדין: 15.4.15. ב"כ התובעת : לא פורט

בנסיבות פסק הדין הנ"ל, סירבה הרשות להשיב את סכומי היטל ההשבחה שגבתה חרף פסיקה מפורשת של בית המשפט העליון ולפיה, לא היה מקום לחייב את התובע [שהינו כונס נכסים שמונה במסגרת הליכי פירוק] בתשלום ההיטל ההתנהלות האמורה הובילה את התובע להגיש את התביעה דנא, ורק לאחר הגשתה הואילה הרשות להשיב לתובע סכום שבעיקרו מהווה את סכום הקרן. שאלת הריבית היא שנותרה במחלוקת בין הצדדים.

בית משפט השלום קבע כי חובת ההשבה של הרשות קמה מכח צירופן של ההוראות בסעיף 15 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") וסעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם-1980 (להלן: "חוק ההצמדה").

עוד קבע בית המשפט קבע כי לפי סעיף 6 לחוק ההצמדה וההגדרה של תשלומי פיגורים, על הנתבעת להשיב, בנוסף לקרן, הפרשי הצמדה וכן ריבית צמודה בשיעור של 0.5% לחודש, כאשר ההפרש האמור יחול "מיום שילומו של תשלום היתר עד יום החזרתו".

בית משפט השלום ציין כי גם לו הייתה חלה הוראת סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק, המתייחסת למקרים שבהם ההחלטה על הפחתת החיוב בהיטל או ההחלטה על ביטולו ניתנה בהליכים שהיו בפני וועדת ערר או בפני שמאי מכריע, היה על הרשות להשיב את הסכומים ששולמו בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה. בית משפט השלום הבהיר, כי העובדה שסעיף 17 מחריג את הוראות סעיף 6 לחוק ההצמדה, אינה משנה את שיעור הפרשי ההצמדה או הריבית, אלא שהיא מבטלת את המנגנון שקבוע בסעיף 6 ולפיו אם מוחזר התשלום בתוך 30 יום מיום ששולם, יהיו ההפרשים לפי שיעור העלייה של המדד בלבד.

לבסוף קבע בית משפט השלום, כי הוא סבור שהינו נטול סמכות להתערב בשיעור הריבית הקבועה כאשר זו נקבעה באופן מפורש בחוק ושבכל מקרה בנסיבות העניין, התנהלותה של הרשות אינה מצדיקה התערבות לטובתה.

מנגד:

שם ומס' הליך: ע"א 44846-10-12 יעקב זאדה ואח' נ' עיריית רחובות ואח'.

ערכאה: בבית משפט המחוזי מחוז מרכז – בפני כב' השופט יעקב שינמן.

תאריך פסק הדין: 12.4.15

ב"כ המשיבות: ע"י עו"ד יעקב ברכה ממשרד פריש, שפרבר, עו"ד ושות'

בנסיבות פסק הדין הנ"ל של בית המשפט המחוזי, שילמה המערערת "תחת מחאה" היטל השבחה בסך של 3,573,822 ₪ לפי דרישת הרשות כתנאי למתן אישורים ללשכת רישום המקרקעין. בהמשך ולאחר שנוהל הליך מול שמאי מכריע נקבע שיעור ההיטל על סך של 1,623,768 ₪ ומשכך השיבה הרשות את הסכום ששולם ביתר, בתוספת הפרשי הצמדה ממועד תשלום ההיטל ועד למועד ההשבה.

הערעור הוגש על פסק דינו של בית משפט קמא אשר הגיע למסקנה, כי אין בסיס לחייב את הועדה המקומית בתשלום ריבית פיגורים שכן לא היה איחור בביצוע ההחזר, אך קבע כי היה על הרשות להשיב למערערת את סכום ההחזר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א – 1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית"), ממועד הגבייה ועד למועד ההשבה.

לאחר שסקר בית המשפט את התכלית החקיקתית של חוק פסיקת ריבית וחוק התכנון והבניה הגיע למסקנה כי סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק [תוספת ריבית הפיגורים], חל רק במקרה של פיגור בהשבה העולה על 30 ימים מיום מתן החלטת השמאי המכריע בדבר הפחתת היטל ההשבחה ועד ליום ההשבה בפועל. בית המשפט הסביר כי הרציונל של חיוב בתשלום ריבית עונשית, אין לו מקום לגבי חיוב שנעשה כדין – שהינו בענייננו, החיוב בתשלום היטל השבחה על פי קביעת שמאי הועדה, שכן רק בעת שמתקבלת השומה המכרעת מסתבר בדיעבד, ששומת שמאי הועדה הייתה מוטעית.

בית המשפט הדגיש, כי החרגת סעיף 6 לחוק ההצמדה מסעיף 17 לתוספת השלישית לחוק אין משמעה בשום פנים ואופן תשלום ריבית פיגורים במקרה של צורך בהחזר. ההחרגה האמורה, מטרתה להחריג את הסדר ההפחתה הייחודי של ריבית 0.5%, לאחר 30 ימים, מהמועד בו הודיע האזרח לרשות המקומית על הסכום ששולם ביתר, ועל ידי כך, למעשה, נוצרה בסעיף 17 הסימטריה, בין שיעור ריבית הפיגורים שמשלם אזרח לרשות לבין שיעור ריבית הפיגורים שמשלמת הרשות לאזרח במקרה של השבה, שניהם בתום 30 ימים מהמועד בו הודע לרשות על כך שהתשלום בוצע ביתר, ולענייננו – ממועד בו ניתנה השומה המכרעת, שאז הסתבר לרשות כי הגבייה שנעשתה קודם לכן נעשתה בטעות.

לבסוף, קבע בית המשפט כי התוצאה אליה הגיע בסופו של דבר בית משפט קמא ולפיה על הרשות להשיב לחייב את תשלום היתר שגבתה ממנו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית, הינה תוצאה המתיישבת היטב עם הוראות החוק, עם התכלית והפתרון הנכון והצודק בכל היבט. תוצאה זו, אף עולה בקנה אחד עם הסדר הפשרה אשר אושר על ידי בית המשפט המחוזי במסגרת תובענה ייצוגית שהוגשה בעניין במסגרת ת"צ 26550-03-12, אולפינר ואח' נ' עיריית ראשון לציון, במסגרתה הושגה פשרה אשר קיבלה את אישור בית המשפט ולפיה הרשות תישא בתשלום ריבית עונשית אך ורק מתום 30 יום מאז פסיקת השמאי המכריע ועד אז יחולו הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית.

הערת מערכת:

שאלת החלת הריבית הינה ברת השפעה רבה על דרך ההתנהלות בכל הנוגע לטיפול בהיטל השבחה, ההמלצה האם לשלם את ההיטל או לעכב תשלומו, למרות או בעת ניהול ההליכים עלולה להוביל לתשלום ריבית ניכרת, נראה כי בתי המשפט לא רואים עין בעין את ההכרעה בעניין זה וסביר כי בית המשפט העליון יאמר את דברו בסוגיה זו, אם כי יש לקוות כי אמירה זו תהא רלוונטית גם לחלות ריבית במקרה של עיכוב על ידי הנישום.

עם זאת, נראה כי הדרך הנכונה יותר הינה לתקן את החוק ולקבוע ריבית אחידה שאינה ריבית עונשית וכללים ברורים בכל הנוגע לסוגיה כה מהותית זו.

flag

Comments (0)
מרץ
15

כנס מטלות ציבוריות והסכמי פיתוח

Posted by: | Comments סגור לתגובות

12328_mail_inv_005

Categories : כללי
Comments סגור לתגובות

version2_OnLine3-01

.

printver

.

עד מומחה מטעם בית משפט- חסין או לא חסין?

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

שם ומספר הליך: עא (ת"א) 43639-03-14 מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' ליפה אלירם

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים בפני כב' השופטים י' שנלר, ד"ר ק' ורדי, ח' ברנר

תאריך פסה"ד: 26.2.2015 פרטי הנכס: רחוב נחמני 64 פינת דרך מנחם בגין 27, תל אביב, הידוע כחלקה 118 בגוש 6941.

ב"כ המשיב: עו"ד ש' קין ועו"ד ד' יקיר.

מהו מעמדו של מומחה בית משפט והאם ניתן לתבוע את מומחה בית משפט בתביעת רשלנות?

המערערות הגישו תביעת פינוי ותביעה כספית כנגד דיירים מוגנים בדירה בבניין. הצדדים הגיעו להסכמה, לפיה יינתן צו לפינוי הנתבעים מן הנכס כנגד תשלום שווי זכויותיהם בנכס. שווי הזכויות יקבע על ידי שמאי בית המשפט ויחייב את הצדדים. בעקבות זאת, בית המשפט נתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים. כמו כן, בית המשפט מינה שמאי לקביעת שווי הזכויות בדירה וקבע כי על השמאי לאמוד זכויות הנתבעים כנגזרת של שווי דמי מפתח (60% משווי מחיר הדירה כשהיא פנויה בשוק החופשי) ולקבוע להם סך של ארבעה שלישים משווי זה. היינו תוספת של שליש על שווי דמי המפתח.

המערערים הגישו תביעה כנגד המומחה ובה טענו לרשלנותו שכן לא רק שחוות דעתו לא קבעה את שיעור דמי המפתח ממנו אמורים להיגזר שווי הזכויות של הדיירים המוגנים, אלא חרג מתפקידו בכך שנעשה ניתוח משפטי והסקת מסקנות משפטיות.

בפסק דין מפורט הסוקר את הגישות השונות הקיימות הנוגעות לסוגיה זו, הוחלט לדחות את הערעור.

הגישה המחמירה עם מומחי בית המשפט- לפיה, בתנאים מסוימים ניתן להגיש תביעת רשלנות כנגד מומחה מטעם בית המשפט ואין לסלק על הסף תביעת רשלנות כנגדו. מבחינת שיקולי מדיניות והחשש להרתעת יתר של מומחים, הרי שהמדיניות הראויה, לפי חסידי גישה זו, הינה הכרה באחריות של עד מומחה מטעם בית המשפט רק במצבים של רשלנות רבתית חמורה, או הטעיה ביודעין ואף בזדון.

בנדון, המערערות לא טענו שמדובר ברשלנות רבתית או בזדון, אלא בעניין של תפיסה מקצועית ו/או משפטית של מומחה שפעל לכאורה בהתאם לשיקול דעתו המקצועי והנחיות ביהמ"ש.

הגישה המקלה- לפיה, אין מקום כלל להגשת תביעות רשלנות כנגד מומחה מטעם בית משפט ויש לסלק תביעה שכזו על הסף. חוות הדעת של המומחה נבדקת על ידי ביהמ"ש והוא זה שמכריע וקובע את הממצאים והמסקנות. טעם נוסף לכך הינו שיקולי מדיניות שלא לאפשר גל של תביעות שנועדו לשפר את מצבם של אלה שנדחו בהליך המשפטי בו חיווה המומחה דעתו ובכך פגיעה קשה סופיות הדיון, פיצול הסכסוך המקורי לסכסוכי משנה וחשש מהצפת בתי המשפט בתביעות סרק.

בעוד כב' השופט ד"ר קובי ורדי מביע את תמיכתו בגישה של אלו הרואים את דינו של המומחה כדינו של עד במשפט המוקנית לו הגנה מתביעת רשלנות כנגדו, הרי שכב' השופטים ישעיהו שנלר וחגי ברנר, דוגלים בשיטה, לפיה אין לקבוע חסינות מוחלטת למומחה מטעם ביהמ"ש אולם מצד שני יש לסייג את אפשרות ואופן הגשת התביעה כנגד מומחה בית משפט.

עניין "גמר המלאכה". קיימות מספר אפשרויות למי שרוצה לצאת חוצץ כנגד חוות דעת מומחה בית המשפט, מיצוי ההליכים בבית משפט קמא, לרבות שאלות הבהרה, חקירה, וכיוב' ואם לא יצליחו לעשות כן יוכלו לפנות לערכאת הערעור. אפשרות נוספת הינה הגשת הליך נפרד ועצמאי על פי עילת הסכם הפשרה.

בנדון, המערערות בחרו שלא לפנות לבית משפט קמא ולא ביקשו לחקור את המומחה ו/או לפסול חוות דעתו, אלא להגיש הליך נפרד עצמאי בדמות של תביעת רשלנות כנגד השמאי, דבר שלא ניתן היה לעשות בנסיבות המקרה ולפיכך ערעורן נדחה.

הערת מערכת:

פסק דין זה הינו בעל חשיבות מכרעת בכל הקשור לשאלת ניהול ההליך "והאסטרטגיה" הנבחרת על ידי עורכי הדין. ב"כ אשר ניתנה כנגד הלקוח שלו, חוות דעת מומחה אשר אינה מתיישבת עם טענותיו, ואשר "ימהר" לפתוח עבור לקוחו הליך חדש על מנת לשפר עמדתו, במקום למצות את הכלים העומדים ברשותו בהליך הנוכחי בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, עלול להחמיץ הזדמנות לטעון כנגד חוות דעת זו ובכך לגרום נזק רב ללקוח שלו.

Comments סגור לתגובות
מרץ
04

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 67

Posted by: | Comments סגור לתגובות

version2_OnLine3-01

 

printver

 

 

מאמר –

ועדת מעקב ובקרה לתמ"מ 21/3 מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • מיסוי מקרקעין פירוק התא המשפחתי כמימוש לעניין עמידה בתנאי דירה יחידה-החלטת מיסוי בהסכם.
  • מיסוי מקרקעין - הבהרת רשות המיסים בעניין חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א-2011.
  • תמ"א 38 המועצה הארצית החליטה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 ל- 5 שנים נוספות ולהרחיבה.
  • רמ"יהחלטת מועצה 1400 פרסום מחירי מינימום ומתן הנחה ליזמים על בנייה בלוח זמנים מקוצר יותר.

 

עדכוני פסיקה

 

  • חוזים – ה"פ (חי') 32263-09-12 בר-טן החזקות והשקעות בע"מ נ' עיריית חיפהבקשה לשינוי תניה בהסכם חכירה ארוך טווח והפחתת דמי החכירה.
  • פירוק שיתוף – תא (חי') 42625-01-11 משה נתנזון ואח' נ' שרה לנג ואח'פירוק שיתוף על דרך מכירה לצד ג'.
  • פירוק שיתוף – תא (קריות) 2254-07 יצחק טפלר נ' דוד צירפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף
  • חוזים – תא (אי') 14929-01-12 ר.ה. גפנים יזמות בע"מ נ' סולימה ואח'- האם עקרון הסופיות של הליך המכירה גובר על עקרון השאת התמורה בגין הממכר?
  • תמ"א 38 – ערר (חי') 380/13 גיל נופר ואח' נ' ועדה מקומית לתו"ב חיפה הצורך ביישום תמ"א 38 גובר על האינטרס הציבורי למתן פתרונות חניה
  • היטל השבחה – ערר 6054/14 יחד הבונים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב אשדודלוועדה מקומית אין סמכות להפחית היטל השבחה בגין הסכמים שקדמו לתיקון 84

———————————————————————————————————————————–

מאמר

 

ועדת מעקב ובקרה לתמ"מ 21/3

מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל

בתקופה בה הממשלה והכנסת עוסקות ותמשכנה לעסוק בניסיון לתת מענה לציבור הרחב המשווע להגדלת היצע הדיור ולמציאת פתרונות לצמצום שיעור האבטלה וחיזוק הכלכלה הישראלית, דומה כי פתרון משמעותי הקיים עוד משנת 2003 לא זוכה לקידום ומימוש.

לפני מעל ל-11 שנים אושרה במחוז המרכז תכנית המתאר המחוזית מס' 21/3, אשר מטרתה המרכזית הינה ליצור תנאים נאותים למגורים ותעסוקה. אלא שלמרות המטרה האמורה, נראה כי אזורים ושטחים נרחבים המצויים בשטח התכנית, נשכחו ולא קודמו על ידי מוסדות התכנון.

כך לדוגמא, במסגרת התכנית אותרו שטחים במחוז המרכז בהיקף של כ-34,000 דונם, אשר הוגדרו כ"אזורי נופש מטרופוליני" (להלן: "אנ"מים"), שבעיקרם נועדו להוות שטח פתוח לנופש, ספורט וחקלאות, עם שימושים תואמים כגון גני אירועים, בתי קפה, מזנונים, פארקי מים ועוד.

באזורים הנ"ל, המצויים בערים אטרקטיביות כגון ראשון לציון, נס ציונה, פתח תקווה, רחובות, רעננה, נתניה ועוד, מתירה התכנית בנייה למגורים, מסחר או תעשיה בשטח של כ-15% מאזור הנופש המטרופוליני, המוגדר כ"צמוד דופן", קרי צמוד לאזורי בינוי קיימים.

במילים אחרות, מאז אושרה התכנית ב-2003 קיים מלאי תכנוני של כ-5,100 דונם לערך במרכז הארץ לבנייה במסגרת ייעוד הנופש המטרופוליני, כאשר בהתחשב בצפיפות ממוצעת מקובלת, ניתן לאשר על שטח זה להערכתנו עשרות אלפי יחידות דיור.

שטחים נוספים שאותרו, הם מרכזי התעסוקה המטרופוליניים המשניים (להלן: "מרכזי התעסוקה") אשר נועדו לספק כ-100,000 מקומות עבודה חדשים, בענפי תעסוקה שונים כגון: תעשייה מתקדמת ועתירת ידע, מסחר, שירותים עסקיים פיננסיים ועוד.

מרבית מרכזי התעסוקה קיימים אבל לא מעודכנים ו/או מתאימים לתכנון ולצרכים המשתנים , כגון היי-טק. , מרכזי התעסוקה מצויים בהיקף רחב בערים מרכזיות כמו נתניה, פתח תקווה (קריית אריה), ראש העין, ראשון לציון, רחובות-נס ציונה, רמלה-גזר-מודיעין ומצויים בקרבת צירי תנועה ארציים, מסילות ברזל ומרכזי תחבורה, המאפשרים נגישות קלה ונוחה אליהם.

הסיבה לכך שאותן עשרות אלפי יח"ד וכ-100,000 מקומות עבודה חדשים לא יצאו לפועל, הינה התנהלותם של מוסדות התכנון אשר מצד אחד, נמנעו מלקדם ולאשר, משך מעל ל-11 שנים, תכנון כולל לאותם מתחמים כנדרש על פי הוראות התכנית, ומצד שני, דחו תכניות נקודתיות שניסו לקדם יזמים בשטח האנ"מים ובמרכזי התעסוקה.

כך למשל, העדרו של תכנון כולל כאמור, מוביל לכך שבעלי קרקעות שקרקעותיהם מצויות בתחום אזורי הנופש המטרופוליני, נתקלו במצב בלתי סביר, בו מצד אחד, ניתן לאשר על מקרקעיהם בנייה למגורים ושימושים מאושרים נוספים כגון גני אירועים, מתקני ספורט וכו'; אולם מצד שני, וועדות התכנון לא מקדמות כל תכנון ולא מאפשרות לעשות בפועל כל שימוש בקרקע – והנזק שנגרם ברור.

לאור ההתנהלות האמורה, הוחלט לאחרונה [בעקבות פנייה שבוצעה בעניין] על ידי מנהלת מנהל התכנון – הגב' בינת שוורץ, לפעול ולמנות מנגנון פיקוח ליישום התכנית שהינו – ועדת מעקב ובקרה – אשר במסגרת תפקידה תסייע בקידום התכנון הכולל בשטחים הנ"ל, תבחן תקופתית את קצב פיתוחם ותייעץ בעניין לוועדה המחוזית.

אין ספק כי הקמתה של וועדת מעקב ובקרה ליישום תכנית המתאר המחוזית הינה צעד מבורך. אנו סבורים כי בנוסף, יהא נכון להנחות את הוועדה המחוזית במחוז מרכז ואת הוועדות המקומיות בתחומה, להסדיר במסגרת תכניות המתאר המקודמות/מופקדות בימים אלה [לאחר שאושר תיקון 101], גם את האנמ"ים ומרכזי התעסוקה המצויים בשטחן.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

הבהרת רשות המיסים בעניין חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),
התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה")

לאחרונה פורסמה תשובתה של רו"ח מירי סביון, סמנכ"לית בכירה שומה ובקורת ברשות המסים לפנייתו של רו"ח עופר מנירב, כיו"ר ועדת מיסים בלשכת רו"ח, לפיה הובהר כי רשות המיסים תאפשר את מתן ההקלה על-פי הוראת-השעה לפרויקטים שבנייתם הסתיימה עד לתום תקופת 36 החודשים גם אם טופס 4 בגינם התקבל לאחַר התקופה הנ"ל אך לא יאוחר מ-3 חודשים ובלבד שעד לתום תקופת 36 החודשים הוגשה בקשה לרשות המקומית לקבלת טופס 4 והונח להנחת דעתו של מנהל מיסוי מקרקעין כי הבנייה אכן הסתיימה עד תום התקופה (לשם כך, על הצדדים לעסקה להצהיר לרשויות המס עד לסיום התקופה על סיום הבנייה ולצרף אסמכתאות המעידות על כך יחד עם העתק הבקשה שהוגשה לקבלת טופס 4, ואת הטופס לאחַר קבלתו תוך התקופה האמורה לעיל).

נציין כי בהתאם לנוסח המקורי של הוראת-השעה האמורה יחיד שמכר, בתקופה 15.11.2010–31.12.2011, קרקע שקיימת לגבּיה תוכנית בנייה המתירה בנייה על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות לשַמש למגורים, (ככל שרכש את הקרקע בתקופה 1.4.1961–6.11.2011) ושעמד בתנאים הקבועים בהוראת-השעה ובכללם התנאי הדורש כי לא יאוחר מתום 36 חודשים מיום המכירה תסתיים בנייתם על הקרקע של 80% לפחות מהדירות המיועדות לשַמש למגורים או של 10 דירות כאמור, לפי הגבוה, יכול ליהנות ממס על השבח הריאלי בשיעור מופחת של 20% (ו-25% עבור החלק היחסי של המס שנצבר בתקופה שלאחר 1.1.12).


פירוק התא המשפחתי כמימוש לעניין עמידה בתנאי דירה יחידה-החלטת מיסוי בהסכם

בהחלטת מיסוי 6898/15 אשר פורסמה ביום 17.02.2015, העוסקת במיסוי דירות מגורים, ביקשו בני זוג כי בנסיבות המיוחדות של גירושין ופירוק התא המשפחתי, יראו בדירה חדשה שרכשו כ"דירה יחידה" לעניין שיעורי מס הרכישה, למרות שלא עמדו בהתחייבות למכור את הדירה הראשונה.

העובדות היו כדלהלן: הזכויות בדירה הראשונה נרכשו במהלך הנישואין ונרשמו על שם הבעל בלבד (להלן -"הדירה הראשונה"). בני הזוג חתמו על הסכם ממון לפיו, הזכויות בדירה הראשונה תהיינה משותפות כך שכל אחד מבני הזוג יהיה זכאי למחצית הזכויות בדירה הראשונה, הסכם הממון אושר ע"י בית המשפט לענייני משפחה במהלך שנת 2011. הבעל והאישה החליטו להעתיק את מקום מגוריהם, ובחודש ספטמבר 2013, הם רכשו על שם שניהם דירה אחרת (להלן – "הדירה השניה").

במסגרת הדיווח על רכישת הדירה השנייה לרשויות המס, דיווחו בני הזוג על דירה יחידה ובהתאם לכך ערכו את חישוב השומה העצמית, תוך התחייבות למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים. במהלך הליכי הגירושין, נקבע בהסכם הגירושין, כי האישה תקבל את הדירה השניה ותישא בתשלום יתרת תמורתה, והבעל יקבל את הדירה הראשונה וישלם לאשה את ההפרש בשווי שבין שתי הדירות.

בהחלטת המיסוי, נעתרה רשות המיסים לבקשת הנישומים וקבעה כי במסגרת ס' 4א לחוק מיסוי מקרקעין, יוכלו בני הזוג להעביר ביניהם את הנכסים ללא חיוב במס, כך שהבעל יהא הבעלים של הדירה הראשונה, והאישה תהא הבעלים של הדירה השניה. עם פירוק התא המשפחתי וחלוקת הדירות בין בני הזוג לפי סעיף 4א לחוק, לא יהיה ניתן לראות עוד את מי מבני הזוג כבעלים של יותר מדירה אחת, ופירוק התא המשפחתי כמוהו כמימוש הדירה הראשונה. לפיכך, מחויבת הדירה השניה לפי שיעורי המס החלים על דירה יחידה.

האמור הינו בכפוף לכך כי עד תום התקופה כמפורט בס' 9(ג1א)(2)(2) לחוק, התא המשפחתי התפרק, בני הזוג אינם גרים עוד ביחד ואינם מנהלים משק בית משותף, וכי פירוק התא נעשה בטרם חלוקת הדירות בניהם בפועל.

תמ"א 38

המועצה הארצית החליטה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 ל- 5 שנים נוספות ולהרחיבה

המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה ביום ג', 10.2.15,על הארכת תוקפה של תמ"א 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ב-5 שנים נוספות, החל מיום 18.5.15 ועל מתן הוראה להכנת עדכון נוסף לתמ"א.

בתוקף סמכות המועצה הארצית מכוח סעיף 50 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, החליטה המועצה הארצית על מתן הוראה לעריכת תיקון מס' 4 "חיזוק מיגון והתחדשות", אשר תבחן אפשרות לשלב בתמ"א את הנושאים הבאים: עידוד חיזוק מבנים שאינם למגורים, תוספת שימושים ציבוריים ומסחריים במבני מגורים המיועדים לחיזוק, שדרוג המנגנון הקיים בתמ"א למתן זכויות במגרש אחר בתמורה לחיזוק מתוך מטרה לעודד חיזוק בפריפריה, עידוד תוספת ממ"ד במבנים קיימים בין השנים 1980 – 1992 , עידוד שימוש בתת הקרקע, עידוד חיזוק מבני פל קל, עידוד בניה ירוקה, ועידוד בנייה למגורים בהישג יד להשכרה.

את הכנת התיקון לתמ"א תנחה ועדת העורכים של תמ"א 38 ותמ"א 40, נציג משרד הפנים, ביטחון, רוה"מ, בינוי, תשתיות לאומיות, משפטים, הגנת סביבה, רשות מקרקעי ישראל, בתוספת 2 נציגים של השלטון המקומי, כאשר הולנת"ע תשמש כוועדת היגוי . המועצה מסמיכה את ועדת העורכים להציע שינויים נוספים בהוראות התמ"א. התכנית תוגש לאישור המועצה תוך 6 חודשים מיום מתן ההוראה.

רשות מקרקעי ישראל

החלטת מועצה 1400: פרסום מחירי מינימום ומתן הנחה ליזמים על בנייה בלוח זמנים מקוצר יותר

בהחלטה חדשה – 1400 – שנחתמה לאחרונה ע"י ראש הממשלה בנימין נתניהו בתוקף תפקידו כמ"מ שר האוצר נקבע, כי יפורסמו מחירי מינימום בכל מכרזי רשות מקרקעי ישראל, למעט מקרים חריגים בהם יוחלט אחרת.

כמו כן, הוארך תוקף של החלטה קודמת לפיה, יזכו קבלנים ויזמים להנחה בת 15% ממחיר הקרקע שהציעו באם יעמדו בלוח זמנים של בנייה בתוך 30 חודשים. בהחלטה נקבע, כי יזם שזכה במכרז מקרקעין יוכל לקבל הנחה של 15% ממחיר הקרקע שהציע אם התקבלו אישורי אכלוס וטופס 4 ביחידות הדיור, כמפורט בהחלטה, שבנה בתוך 30 חודשים, מיום 1 בינואר 2014 ועד ליום 31 בדצמבר 2016. כמו כן, ניתן שיקול דעת למנהל המרחב העסקי ומנהל החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל להחריג מכרזים מסוימים שבהם אין, לטעמם, הצדקה במתן הטבה כאמור.

עדכוני פסיקה

 

בקשה לשינוי תניה בהסכם חכירה ארוך טווח והפחתת דמי החכירה

שם ומספר הליך: ה"פ (חי') 32263-09-12 בר-טן החזקות והשקעות בע"מ ואח' נ' עיריית חיפה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' הש' שושנה שטמר

תאריך פסה"ד: 10.01.15 פרטי הנכס: המקרקעין עליהם בנוי הספורטן במבואות הדרומיים של חיפה.

ב"כ הצדדים: (ב"כ המבקשים: עו"ד מלכה אנגלסמן) (ב"כ המשיבים: עו"ד הדס ליטבק)

כבר בתחילה יצוין כי החלטה זו נועדה להיות פסק דין, אולם בית המשפט קבע כי יש להשלימה על ידי קבלת חוות דעת של שמאי מטעם בית המשפט, לפיכך, בית המשפט הפכה להחלטה.

המבקשת, היא חברה שיש לה עסקים בתחום הנדל"ן תרבות הפנאי, הנופש והספורט. המשיבה, עיריית חיפה, הינה בעלת מקרקעין בשטח של כ-29.8 דונם (להלן – "המקרקעין"), עליהם הוקמו מבני הספורטן. בין הצדדים נחתמו שני הסכמי חכירה ולפיהם המבקשת חכרה מהעירייה את המקרקעין לצורך הקמת אתר למתקני ספורט ומזנון, לתקופה בת 49 שנים, שבסיומה המבקשת תשיב לעירייה את המקרקעין עליהם יוותרו המתקנים והמבנים שתבנה עליהם, בלא לקבל תמורה עבורם וזאת במקום תשלום דמי חכירה. בנוסף, ניתנה למבקשת בחוזים זכות ראשונים, לחכור את שטח המקרקעין לתקופה נוספת, בת 49 שנים "בתנאים כפי שיוסכם עליהם בין הצדדים".

המבקשת טענה, כי יש לראות בהסכמי החכירה "חוזה יחס", המאפשר גמישות והתחשבות בעקרונות של צדק בין הצדדים, וכי לאור הנסיבות שנוצרו עקב מצב השוק והסביבה, הגורמים לה להפעלת נכס בהפסדים במשך שנים, להפחית את דמי החכירה אשר ישתלמו לעירייה.

בית המשפט קבע, כי למרות שלמבקשת נגרמים הפסדים עקב הפעלת הספורטן, הנגרמים בין השאר כתוצאה ממיקומו, העדר השקעה, חסרונו של חדר כושר גדול ומשוכלל והעדר יוזמות ניהולית ופרסומית, המבקשת טרם החליטה אם לסיים את החכירה או לא, וזאת עקב השקעתה הגדולה בנכס.

לאור האמור, בית המשפט בחן אם ניתן לקבוע כי עסקינן ב"חוזה יחס" ולהפחית את דמי החכירה, וקבע כי בעוד תפיסת החוזים הקלאסית דנה בעסקת מכר טובין בשוק, "חוזה היחס" דן בהתקשרות, שטווח הזמן הארוך שלה והצרכים המשתנים, מחייבים התייחסות שונה, העשויה להביא לצורך בשינוי התנאים, זאת בהתבסס על כללים של תום לב וצדק.

במקרה זה, מאחר ומתקיימים התנאים האמורים, כמו כן, לאור העובדה שחלפו 25 שנים מאז החתימה על ההסכמים בהם בחרו הצדדים לקבוע את דמי החכירה על פי ערך הקרקע ובתנאים שיקבעו בהמשך, נקבע כי נדרש לבצע בדיקה באם חל שינוי בערך הקרקע אשר יגרום להפחתת דמי החכירה. על מנת לבדוק האמור, ומאחר והצדדים המציאו חוות דעת שמאיות בלתי מספקות ושונות זו מזו, קבע בית המשפט, כי מומחה מטעם בית המשפט יעריך את המקרקעין והמתקנים הבנויים עליהם במכירה בשוק חופשי, תוך התייחסות לנתוני הסביבה, המשך הפעלת הקאנטרי ובניית שכונות חדשות מסביב. לאחר קבלת הערכה ימסור בית המשפט את פסק דינו בתביעה.

הערת מערכת: מינוי שמאי מטעם בית המשפט האמור לשום באופן אובייקטיבי את המקרקעין הינה ראויה בנסיבות הייחודיות של מקרה זה- לאור חלוף הזמן מאז נחתם הסכם החכירה והתחשבות ההשקעות הרבות שבוצעו על ידי המבקשת לצד ההפסדים שנגרמו לה במהלך השנים. במקרה זה בית המשפט היה ער לשינויים שחלו במהלך השנים והביע נכונות לבחון את השפעתם של אותם שינויים כאמור, בייחוד בהינתן העובדה שמדובר על חוזה יחס שתכליתו הסדרת יחסים ארוכי טווח.


פירוק שיתוף על דרך מכירה לצד ג'

שם ומספר הליך: תא(חי') 42625-01-11 משה נתנזון ואח' נ' שרה לנג

ערכאה : בית משפט השלום בחיפה, בפני כב' הש' שולמית ברסלב

תאריך פסה"ד: 08.02.2015 פרטי הנכס: גוש 18170 חלקה 35 נהריה ב"כ התובעים: עו"ד יאיר אשכולי

התובעים והנתבעים בעלים של חלקים בחלקה 35 בגוש 18170 בנהריה. לחלקה הנ"ל חזית לרחוב געתון, המהווה רחוב מסחרי ראשי, ועליה קיים בניין בן שתי קומות, הכולל 4 חנויות בקומת קרקע, ודירת מגורים בקומה א'. בעורף החלקה נמצאים מבנים ארעיים וחצר תפעולית.

התובעים ביקשו לפרק את שיתוף על דרך מכירה בין השותפים בחלקה, לחילופין, על דרך מכירתה לצד ג'. הנתבעים טענו, לפירוק על דרך רישום בית משותף.

על החלקה חלות תכניות בניין עיר היוצרות פוטנציאל בנייה גדול פי כמה וכמה מהבנייה הקיימת עליה כיום. מובן כי השימוש המיטבי בחלקה הוא מיצוי מלוא זכויות הבנייה עפ"י התוכניות החלות, ואף הכנת תכנית מפורטת אפשרית לשם הגדלת זכויות הבנייה, תוך הריסת המבנים הקיימים.

מומחה מטעם בית המשפט כמו גם המומחים מטעם הצדדים קבעו, כי פירוק על דרך רישום צו הבית המשותף אפשרי מבחינה טכנית, אך בפועל לא יוביל לפתרון הסכסוך בין השותפים, כאשר בין היתר בבניין יחידות שאינן שוות בגודלן, ולא ניתן ליחס יחידות עצמאיות שלימות לכל אחד מבעלי החלקה, וכל חלוקה כזו תחויב בשלומי איזון, ומיסוי. כן תיגרם פגיעה ניכרת במימוש המיטבי של פוטנציאל הבניה בחלקה, ולא תיפתר הבעיה המהותית, והיא רצון בעלי החלקה לממש את זכויות הבנייה המוקנות לחלקה.

בהתאם לחוות דעת המומחה, ותוך הפעלת שיקול הדעת הרחב המוקנה לו בהליכי פירוק שיתוף גם לשם עשיית הצדק עם השותפים, הורה בית המשפט כי משהביעו הצדדים רצונם להיפרד, בנסיבות העניין דלעיל, יש לבצע פירוק השיתוף על דרך מכירתם למרבה במחיר בשוק החופשי.

פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף

שם ומספר הליך: תא (קריות) 2254/07 יצחק טפלר נ' דוד ציר

ערכאה: בית משפט השלום בקריות, בפני כב' הש' פנינה לוקיץ'

תאריך פסה"ד: 12.02.15 פרטי הנכס: גוש 11569 חלקה 26 קרית שמואל ב"כ הצדדים: לא פורטו.

התובע והנתבע הנם אחים הזכאים להירשם מכוח ירושה כבעלי זכויות משותפות בבית מגורים דו משפחתי, צמוד קרקע. התובע זכאי להירשם כבעלים של 68.75% מהנכס, והנתבע זכאי להירשם כבעלים של 31.25% מהנכס. בנכס 2 דירות ומחסן משותף. הצדדים חתמו על הסכם ביניהם בנוגע לאופן רישום הזכויות בדירות על שמם וההצמדות היוצרות איזון מוסכם בין הצדדים. דירה אחת נרשמת בשלמות על שם התובע, והדירה השנייה נרשמה על שם 2 הצדדים. לנתבע הזכות להתגורר בדירה המשותפת לכל ימיי חייו. יחסי הצדדים עלו על שרטון ומשכך לא הצליחו ליישם ההסכם עליו חתמו.

התובע פנה לקבלת סעד של פירוק השיתוף בדרך של רישום צו בית משותף, ויישום הוראות ההסכם בין הצדדים. הנתבע טען מנגד, כי יש לבצע הפירוק בדרך של מכירה.

בית המשפט פסק, כי ככלל על פי הוראות החוק, פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף עדיף על פירוק בדרך של מכירה. בית המשפט נדרש לבחון את נסיבות העניין, תוך שיקול דעת רחב לא רק באשר למניעה תכנונית או הפסד ניכר לשותפים, והוא רשאי לשקול שיקולים נוספים, ואף להתחשב בחובת תום הלב, ושיקולי צדק ביחסים שבין הצדדים. מאחר ומטרת הפרוק הינה להרחיק את השותפים זה מזה, הרי שפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף לכאורה עלולה דווקא להנציח את יחסי המריבה שבין השותפים ועוד לזמן בלתי מוגבל, כאשר אלו נותרים שותפים ברכוש המשותף. יחד עם זאת בית המשפט פסק, כי בנסיבות העניין, יש לפרק את השיתוף בין הצדדים בדרך של רישום בית משותף, תוך רישום כל אחת מהדירות על שם אחד השותפים בלבד. כך מידת השיתוף ביניהם תישאר רק לגבי השטחים המשותפים שהם מצומצמים ביותר בנכס, וכשמדובר בבית משותף פשוט בהרכבו, הכולל שתי יחידות דיור בלבד, ושטחים משותפים מצומצמים, אין צורך בשיתוף פעולה הדוק מדי לניהול עניני הבית המשותף, וכל שנדרש הוא מעט רצון טוב, להתגבר על חילוקי הדעות. על יסוד האמור נקבע כי הפירוק יעשה בדרך של רישום בית משותף בכפוף לביצוע תשלומי איזון לאור הפער בחלק היחסי של כל אחד מהשותפים בנכס.

הערת מערכת: נראה שפסקי דין שפורטו לעיל הינן, בהמשך לשינוי המגמה שחלה בשנים האחרונות במסגרתו ניתן לבית המשפט שיקול דעת רחב יותר, הן באשר לעצם הפירוק והן באשר לדרך הפירוק, תוך החלה נרחבת יותר של דיני תום הלב ומתן משקל להתנהגות והתנהלות השותפים. יש לציין כי שיקול נוסף שיש ליקח בחשבון הינו כי הותרת הקרקע אצל בעליה מאפשרת להם ניצול פטורים עתידיים ממס, בעוד שמכר כקרקע יכריח לשלם מס, וכבר כעת, עם זאת לבעל הרוב יש יתרון בעת התמחרות פנימית ולעיתים המיעוט עלול להיפגע לעומת מכרז חיצוני, על כן התלבטות בית המשפט אינה קלה ויש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.

האם עקרון הסופיות של הליך המכירה גובר על עקרון השאת התמורה בגין הממכר?

שם ומספר הליך: תא (אי') 14929-01-12 ר.ה. גפנים יזמות בע"מ נ' סולימה ואח'

ערכאה: בית משפט השלום באילת, בפני כב' הש' יוסי טופף.

תאריך החלטה: 06.02.15 פרטי הנכס: גוש 40007 חלקה 1 באילת עליהם ממוקמים מלון "דורטל סול"

ב"כ הצדדים: לא פורטו

המדובר בבקשה לאשר התקשרות בהסכם מכר, למכירת המקרקעין הידועים כ"מלון דורטל-סול" באילת, אשר עומד שנים רבות עזוב ונטוש ומהווה מפגע בטיחותי ותברואתי של ממש. מאמצים רבים הושקעו במהלך השנים להפעלת המלון, אך הם לא נשאו פרי. לאחר מכן נעשו ניסיונות לא מעטים למכור את המלון כמכלול, אך גם אלה לא צלחו. לצורך קידום המכירה בית המשפט מינה כונסי נכסים לנכס, ולאחר שגובש הסכם המכר, המותנה באישור בית המשפט, ביקשה התובעת לעכב את אישור המכירה על מנת להביא להגשת הצעות משופרות ולהשיא את התמורה בגין המכר.

גדר המחלוקת בין הצדדים היתה, האם לאשר את חוזה מכירת המקרקעין לבעלת ההצעה הגבוהה ביותר לרכישתם, שהושגה לאחר הליך התמחרות בין מספר מציעים ועימה נחתם הסכם המכר או להיענות לבקשת התובעת לעכב את אישור המכירה, על מנת לאפשר לה ואולי אף למציעים פוטנציאלים נוספים לשקול בשלב זה הגשת הצעה משופרת לרכישת המקרקעין.

בית המשפט ציין, כי ככלל יש להעדיף את עיקרון הסופיות, ולהבטיח בכך יציבות, וודאות ומימוש ההסתמכות של המציע בעל ההצעה המרבית. עם זאת, והגם שיש רצון לכבד את ציפיית הצד הזוכה, קיימות נסיבות מיוחדות, המסמיכות את בית המשפט לפתוח מחדש את הליך המכירה.

בית המשפט קבע, כי בנסיבות העניין, יש לאשר את עסקת מכירת המקרקעין לידי הקונה. כונסי הנכסים בחנו את ההצעות שהתקבלו, ביצעו התמחרות בין המציעים וניהלו משא ומתן עם בעל ההצעה הגבוהה ביותר, אשר הועלתה והועמדה על תמורה סבירה, אף לדידה של התובעת, (סך של 40 מיליון ₪) והיא עולה בקנה אחד עם חוות הדעת השמאית.

בית המשפט ציין כי התערבותו בהליך המכירה צריכה להתבסס על עובדות מוצקות ולא על תקוות ומשאלות לב. במקרה דנא, נקבע כי כלל לא הונחה לפני בית המשפט ההצעה גבוהה יותר מטעם התובעת, אלא אך הצהרת כוונה לשקול להציע הצעה גבוהה יותר, הא ותו לא.

משכך נקבע, כי לא נמצא על פניו פגם בהליך ההתמחרות, לבטח לא כזה המצדיק את פתיחתו מחדש. ובסופו של יום, ביהמ"ש אישר את המכר לקונה.

הערת מערכת: בפסיקה נקבע כי התערבותו של בית-המשפט בהסכם מכר שנקשר עם זוכה בהליך תקין והוגן ובתמורה סבירה והמרתו בזוכה אחר שהצעתו גבוהה יותר על אף הסמכות לעשות כן, הן חריגות וזאת לאור הרצון לשמור על עקרון הסופיות והוודאות. במסגרת התערבות זו על בית-המשפט לשקול זו כנגד זו את התועלת הצפויה לקופת פשיטת הרגל מול פגיעה אפשרית בצדדים שלישיים וכן את העניין הקיים בביטחון ההליכים של פשיטת הרגל ולאזן כראוי בין אינטרסים נוגדים מסוג זה העלולים להיווצר. כן עליו לשקול את המשמעות העלולה להתלוות לפגיעה בצד השלישי מבחינת ההשפעה ארוכת הטווח על הליכי מכירה, על נכונות מציעים להגיש הצעות ומבחינת ההשלכה של כל אלה על תקינותם ויעילותם של הליכי כינוס הנכסים ומכירתם. לכן, השאלה אליה נדרש בית המשפט אינה פשוטה ואכן יש לבחון כל מקרה לגופו. במקרה זה בית המשפט לא שוכנע כי אכן קיימת הצעה גבוה יותר אלא, כל שהובא בפניו הינה הצהרה על כוונה לשקול הצעה גבוה יותר ולפיכך קבע בית המשפט כי אין בכך להצדיק פתיחת ההליך מחדש ויש להותיר את המכר על כנו.

הצורך ביישום תמ"א 38 גובר על האינטרס הציבורי למתן פתרונות חניה

שם ומספר הליך: ערר (חי') 380/13 גיל נופר ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חיפה

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך פסה"ד: 08.01.15 פרטי הנכס: רחוב שושנת הכרמל 35, חיפה. ב"כ הצדדים: לא פורטו.

 

עניינם של העררים דנן בקשה להיתר לחיזוק בניין קיים, מכוח תמ"א 38.

העררים הוגשו ע"י שותפים לנכס, ע"י בעלי נכסים גובלים וכן ע" מבקשי ההיתר. הטענות שהועלו ע"י העוררים הינן מגוונות ועוסקות בסוגיות רבות, כגון: מיקום חניות במרווח, הסתרת אור שמש ונוף, תוספת מרפסות, חריגות מקווי בנייה וכו'.

נתמקד בסוגיה המרכזית שהועלתה בערר והיא מחסור מקומות החניה ברחוב. העוררים טענו, כי מאחר וקיימת כבר היום מצוקת חניה קשה ברחוב, הקצאת חניה למכונית אחת לכל דירה, כמבוקש בבקשה להיתר, תגרום להגברת בעיית החניה, שכן, יש לקחת בחשבון יותר ממכונית אחת למשפחה.

ועדת הערר קבעה, כי נושא החניה הינו אחד הנושאים בהם מצא המחוקק להקל על יזמי פרויקטים מכוח תמ"א 38. על פי הוראת סעיף 17 לתמ"א, במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, לא נדרש להוסיף מקומות חניה לדירות הקיימות, ככל שלא הייתה להן חניה, אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א וניתן לעשות כן באמצעות תשלום לקרן חניה.

כמו כן, עפ"י סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, אין למנוע פרויקט לחיזוק, רק בשל אי עמידה בתקני החניה. משמע, המחוקק הביע דעתו, כי באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי כי יינתנו פתרונות חניה בתחום מגרשי הבניה, גובר הצורך ביישום תמ"א 38. על יסוד האמור נקבע, כי משניתן מענה לתקן חניה לדירות הנוספות בתחום המגרש, החלטת הוועדה המקומית סבירה.

הערת מערכת: התמודדות ועדות הערר עם התנגדויות לבקשות להיתר המוגשות מכוח תמ"א 38 עולה חדשות לבקרים, כל פעם בתואנות שונות על מנת לסכל אפשרות זאת, והפעם בטענה של מחסור במקומות חניה (שככל והייתה מתקבלת על ידי ועדת הערר המשמעות היא שפרויקטים רבים לא היו קורמים עור וגידים, שכן בעיית מקומות חניה הינה שכיחה), אלא, שועדת הערר הפנתה להוראות בתמ"א המעניקות פתרון על מנת לעבור משוכה זאת. נזכיר כי לאחרונה אימץ בית המשפט המחוזי בחיפה (את החלטת הועדת הערר) לפיה, אין מקום להחלת דרישה כללית לקבלת כתבי שיפוי בבקשות לאישור היתרים על פי תמ"א 38 ונראה כי יש להמשיך ולדגול במגמה התומכת בקידום בקשות להיתר שעה שעסקינן בתכנית שיש בה אינטרס לאומי כה חשוב, שאז משתנים השיקולים הרלוונטיים.

לוועדה מקומית אין סמכות להפחית היטל השבחה בגין הסכמים שקדמו לתיקון 84


שם ומספר הליך
: ערר 6054/14 יחד הבונים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך פסה"ד: 06.02.15 פרטי הנכס: גוש 2438 חלקה 48 אשדוד ב"כ המשיבה: עו"ד לימור ספצ'ק.

ערר זה מתמקד בשאלת סמכותה של ועדה מקומית להפחית משומת היטל ההשבחה "הטבה" שנתנה כתחליף לפיצוי בגין ירידת ערך, במסגרת הסכמים שחתמה עם אותם בעלי קרקע. אותה הטבה במקרה דנן, הינה הקניית זכויות ליח"ד צפות שתהיה אפשרות לנצלן בעתיד. במקרים אלה, היה על מקבל ההטבה ליזום תכנית אליה ישויכו הזכויות ובגין תוספת הזכויות החדשות לא נגבה היטל השבחה. ערר זה הוגש בגין החלטת השמאי המכריע אשר קבע כי אין לו הכלים להכריע בשאלה.

וועדת הערר סקרה, בין היתר, את תכלית תיקון 84 ואת הפסיקה השונה שבאה לפניו ולאחריו ולפיה, ועדה מקומית מנועה מלהפחית את גובה היטל ההשבחה עקב הסכמים אשר קודמים ולפיכך, גם וועדת הערר מנועה מלעשות כן. מן הכלל אל הפרט, קבעה וועדת הערר כי תשלום היטל השבחה לחוד ודיון בגין התחייבויות אחרות של וועדה מקומית, בעיקר סבוכות כמקרה דנן, לחוד. משכך, החליטה וועדת הערר כי בצדק לא נדרש השמאי המכריע לסוגיה זו, שכן גם הוא, גם הוועדה המקומית וגם וועדת הערר נעדרים סמכות עניינית לדון בה.

לאור האמור, הערר נדחה וצוין כי אין באמור כדי למנוע מהעוררת לתבוע בהליך המתאים את הפיצוי אשר היא סבורה כי היא זכאית לו.

הערת מערכת: ברמה הפרקטית נראה כי מלאכת הערכת עניין ערטילאי כ"זכויות אוויר" אינה פשוטה וקרוב לוודאי שאילו בעלי הזכויות היו מודעים לבעייתיות הטמונה בהתחייבויות אלה, היו נמענים הם מלהגיע להסכמות הנדונות, שלעת זאת שולחות אותם לנקוט בהליכים נוספים על מנת לקבל מזורם. כמו כן שאלת קיזוז 197 מהיטל השבחה עלתה לא מעט בפסקי דין כולל של בית המשפט העליון בעניין "קהתי", "בית הכרם"
ואף לאחרונה בפרשת "פז גז" בבית המשפט המחוזי. עם זאת, נראה כי אין אחידות דעים באשר ליכולת הקיזוז בין 197 להיטל השבחה ועל המחוקק להסדיר אנומליה זאת, ויפה שעה אחת קודם.

המערכת מברכת את נמעניה וכל בית ישראל

בברכת חג פורים שמח!

 

בנוסף, המערכת מתכבדת לעדכן על יום עיון מקצועי

שנערך בשיתוף המכללה האקדמית נתניה בנושא

"מטלות ציבוריות והסכמי פיתוח היזם מול או עם הרשות"

פרטים ישלחו בהמשך

 

12328 - Save_the_date_003

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

12328 - Save_the_date_003

Categories : כללי
Comments סגור לתגובות

version2_Final-01

.

printver

.

שם ומספר הליך: עמנ (חי') 12379-02-14 מרים דבורה מצקין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' רון סוקול

תאריך פסה"ד: 17.2.2015 פרטי הנכס: חלקה 15 בגוש 10407 וחלקה 4 בגוש 10410, חדרה.

ב"כ המשיבה: עו"ד יורם חן.

שלושה שמאים מכריעים, שני חייבים, ומקרקעין אחד

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

האם בנסיבות שבהן ניתנו שתי חוות דעת שונות של שמאים מכריעים שמונו על ידי יו"ר מועצת השמאים לגבי אותה חטיבת קרקע, מוסמכת ועדת הערר להורות על מינוי שמאי מכריע נוסף?

עסקינן במקרקעין אשר הבעלות בהם רשומה על שתי חברות. בעקבות תכנית משביחה, התקשרו שתי החברות בהסכם נפרד למכירת זכויותיהן במקרקעין עם אותה חברה קבלנית, בהפרש של חודש ימים. כתוצאה מכך, הוציאה הוועדה המקומית דרישת היטל השבחה אחת ללא הפרדה בין חלקה של כל קבוצה. כל אחת מהחברות פנתה ליו"ר מועצת השמאים על מנת שתמנה שמאי מכריע ואכן מונו שני שמאים מכריעים, אשר הגיעו לתוצאות שונות באופן ניכר זה מזו.

ועדת הערר דנה בעררים שהוגשו על השומות המכריעות הנ"ל וקבעה, כי במצב שנוצר, שבו הוכנו שתי חוות דעת של שמאים מכריעים ביחס לאותו מקרקעין וכאשר קיים פער גדול במסקנות השמאים, לא ניתן להריע על בסיס אף אחת מחוות הדעת. לאור האמור, החליטה הוועדה למנות שמאי שלישי אשר ידון בהשבחת החלקות עקב אישור התכנית, לגבי שתי העסקאות. על החלטה זו הוגש הערעור שבנדון (בהערת ביניים- לא ברור איך הוגש ערעור על החלטה שבמהותה הינה "החלטת ביניים").

החברות סבורות, כי הוועדה לא הייתה מוסמכת להחליט על מינוי שמאי נוסף, שכן לא נמצא כל עילה להתערבות בשומות המכריעות. ההחלטה בדבר מינוי שמאי מכריע, לטענתן, מסורה רק ליו"ר מועצת השמאים.

בפסק הדין מנתח בית המשפט את הוראת סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לפיה וועדת הערר מוסמכת לדון הן בתקיפת עצם החיוב בהיטל השבחה והן על גובה החוב (להלן: "תקיפה ישירה"), וכן מוסמכת היא לדון בערר על הכרעת השמאי המכריע (להלן: "תקיפה עקיפה"). סמכויות הוועדה שונות בכל אחד מסוגי התקיפה. במסגרת התקיפה הישירה הוועדה רשאית להכריע במחלוקת עפ"י טענות הצדדים וחוות הדעת שיגישו בפניה. הוועדה מוסמכת גם לפנות ליו"ר מועצת השמאים למינוי "שמאי מייעץ", אשר תפקידו לסייע לוועדה להכריע במחלוקות. המהווה לגרסתה מעין "מומחה מטעם בית המשפט", לעומת זאת, במסלול תקיפה עקיפה תפקידה של וועדת הערר שונה. בערר כזה פועלת הוועדה כגוף מעין שיפוטי. וועדת הערר מוסמכת להעביר תחת שבט ביקורתה קביעות מקצועיות של השמאי המכריע ואין היא מוגבלת בעילות הביקורת.

למרות שבתוספת השלישית אין כל הוראה מפורשת המקנה לוועדה סמכות לדחות את השמאות המכרעת שבפניה ולפנות ליו"ר למינוי שמאי מכריע חדש, קבע בית המשפט כי לוועדה יש סמכות להורות כאמור. שכן, ממעמדה של הביקורת המופעלת על ידי וועדת הערר ומהצורך ליתן לוועדה כלים לקבל החלטה נכונה, יש לגזור גם את הסמכויות הדיוניות. התערבות הוועדה אינה מוגבלת לעילות ההתערבות המינהלית (פגמים, חוסר סבירות וכדומה). ועדת הערר הינה גוף מקצועי שמוסמך לאשר, לדחות או לקבל חלקית את השומה, בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית. התכלית הינה לאפשר ביקורת רחבה, עניינית ומקצועית. מכאן מסיק בית המשפט את המסקנה, כי יש לפרש את סמכויותיו של גוף ביקורת שכזה כמאפשרת למנות שמאי חיצוני.

ההלכה היא, כי ועדת הערר תצמצם את התערבות בחוות דעת של השמאי המכריע לאותם מקרים בהם נפל פגם בהליך. ואולם, בית המשפט קבע, כי יתכנו מצבים נוספים בהם תהא ועדת הערר מוסמכת להתערב בחוות דעת השמאי המכריע ולהורות על מינוי שמאי מכריע נוסף, גם אם היא לא נפל פגם בהליך.

במקרה הנדון, מצב בו שווי המקרקעין לאותו מועד עבור אותם בעלים משתנה בשל הגשת בקשות נפרדות למינוי שמאי מכריע, אינו סביר, פוגע באמון הציבור בהליכי השומה ועל כן ראוי ונכון היה למנות שמאי מכריע נוסף ויחיד לכל המקרקעין, בדיוק כפי שצפוי כי יעשה מלכתחילה.

בית המשפט דחה את הערעור על כל חלקיו.

הערת מערכת:

רבים המקרים בהם דוחה וועדת הערר על הסף עררים המוגשים בפניה על שומות של שמאים מכריעים, בטענה כי ככל ולא נפל פגם בהליך, הרי שיש לפרש בצמצום את סמכות ההתערבות של הוועדה. ואולם בנדון, בית המשפט מורה, כי על מנת לקבל שומה ראויה, כך שהחייב לא יישא בהיטל גבוה מדי ומאידך, הקופה הציבורית לא תפגע אם תאמץ שומה הנמוכה מהשווי האמיתי, יש להקנות לוועדת הערר סמכות רחבה. יש לברך על החלטה זו, כמו כן פסק-הדין מנתח בצורה רחבה את מעמדו של השמאי המכריע והשמאי המייעץ, ומבדיל בין שני ההליכים באופן שיסייע לנישומים ולבעלי המקצוע לקבל החלטה מושכלת בעתיד בדבר בחירת המסלול הראוי לבירור ההליך.

Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת אורנט תקשורת www.ornet.net