קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

מאמר

השפעת מס ריבוי דירות על התקשרות בעסקאות קומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קרן זוקין

במקרים רבים בעלי קרקעות מתחבטים בשאלה איזו עסקה לבצע בקרקע שבבעלותם באופן שיממשו את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרקע. אחת העסקאות הנפוצות הינה עסקת קומבינציה, אשר במסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן, ובתמורה מקבל שירותי בניה על החלק שנותר על המקרקעין. מקובל בעסקאות קומבינציה, כי בעל הקרקע משלם מס שבח בגין חלק הקרקע שנמכר לקבלן, היטל השבחה החל על מלוא הנכס, היטל פיתוח על מרכיב הקרקע ומע"מ על שירותי הבניה שהוא מקבל מהקבלן והקבלן מהצד השני, משלם מס רכישה על החלק הנמכר לו ונותן לבעל המקרקעין שירותי בניה על החלק הנותר.

לעסקת קומבינציה יש שני שלבים הדורשים בחינה ותכנון, בעיקר בהיבט המיסוי, האחד – ההתקשרות בעסקה עם הקבלן ומכירת חלק מהקרקע (התלוי באחוזי הקומבינציה) לקבלן, והשני – קבלת החלטה מה לעשות עם הדירות שהתקבלו בסיום הבניה. נסקור להלן את ההשפעה של שינויי החקיקה מהעת האחרונה על השלבים השונים של העסקה.

החלק הראשון של העסקה מכירת חלק מהקרקע לקבלן - הוראת השעה למיסוי מקרקעין (הוראת שעה) כפי שפורסמה בחוק ההתייעלות כלכלית תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב לשנות 2015 ו- 2016 התשע"ו 2015 (להלן: "הוראת השעה"), קובעת תמריץ להתקשרות בעסקת הקומבינציה בתקופה הקרובה ועד לסוף 2018. הוראת השעה קובעת מתן הקלה בשיעור מס השבח החל במכירת זכות במקרקעין בידי יחיד לקבלן, אשר תיעשה בין התאריכים 01/01/2016 לבין 31/12/2018, על השבח הריאלי מיום הרכישה ועד ליום 06.11.2001, כך שגובה המס שבח יופחת לשיעור של 25%.

הוראת השעה קובעת מספר תנאים לקבלת שיעור מס השבח המופחת וביניהם כי המכירה היא של זכות במקרקעין שתכנית הבניה שחלה לגביה מתירה בניה של 8 דירות לפחות, המיועדות לשמש למגורים או מכירת חלק מזכות במקרקעין, אשר תמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין (דהיינו: עסקת קומבינציה) ושבנייתן של לפחות 8 מתוך הדירות הנבנות תסתיים בתוך 42 חודשים. יצוין כי האמור אינו חל במכירה ללא תמורה או בין קרובים או על מכירה שחל לגביה פטור ממס או שיעור מס מופחת.

החיסרון העיקרי בהוראת השעה הוא לוח הזמנים הצפוף הקבוע בה. נקבע, כי יש לסיים את הבניה בתוך 42 חודשים (!!!) מהמועד בו נחתם ההסכם עם הקבלן ועד סיום הבניה, במהלכם נדרש הקבלן לבצע תכנון לפרויקט, להוציא היתר בניה, לבנות את הבניין, לסיים הבניה ולקבל טופס 4, לפחות לשמונה יחידות. ניתן לנסות להתגבר על לוח הזמנים באמצעות פתרונות משפטיים יצירתיים, אך הם דורשים יעוץ משפטי ונטילת סיכון מסוים לגבי הוודאות בקיום העסקה על ידי שני הצדדים. יש לשים לב כי ההטבה נקבעה לזמן מוגבל (עד לסוף 2018) ומאחר ומדובר בהטבה משמעותית כדאי להזדרז ולבצע את העסקה בהקדם.

החלק השני של העסקה, הדירות הנותרות בידי בעלי הקרקע בתום הבניה – דורש אף הוא תכנון, מחשבה והערכות מראש, במיוחד לאור השפעת חוק מס ריבוי דירות (חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז–2016), אשר פורסם לאחרונה (ביום 30.12.2016) (להלן: "חוק ההסדרים" או "מס ריבוי דירות"). כשבעל הקרקע צריך לשקול אם ברצונו למכור הדירות, ליתן חלק מהן כמתנה לילדיו או להשכיר אותן.

ככל שברצונו להישאר עם הדירות, הרי שחוק ריבוי דירות מטיל מס ריבוי דירות על מחזיקי שלוש דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. חוק ריבוי דירות קובע, כי הנישום יהיה רשאי לבחור שתי דירות עליהן לא יחול המס, אולם למעט דירות אלו, המס הינו שנתי בגין כל דירה שבבעלות הנישום, סכום המס לכל דירה חייבת הוא בשיעור של 1% מהסכום הקובע המחושב ע"פ נוסחה שבחוק, כשהוא מוכפל בחלק שבבעלות החייב ובחלק היחסי מהשנה בה היה הבעלים של הדירה. החיוב הינו שנתי למעט מכירות או רכישות שבוצעו במהלך השנה, לגביהן נלקחת בחשבון התקופה היחסית מהמכירה או הרכישה, עד לתקרה של  18,000 ₪ לדירה.

לאור האמור, פתרון אפשרי הוא השכרת הדירות במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט – 1959 (להלן "חוק עידוד"), הקובע הטבות מיסויות גדולות לחברות ויחידים המייעדים חלק מהבניין, שנבנה עבורם או שבנו בעצמם, למטרת השכרה. מטרת חוק עידוד הינה לנסות ולפתור את בעיית הדיור בישראל ועל כן ניתנות בו הטבות מיסויות גדולות, הכוללות שיעורי מס מופחתים על הכנסות הנובעות מהשכרה וממכירה של דירות "בבניין חדש להשכרה". שיעור המס על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה עבור חברה יהיה 11% ועבור יחיד יהיה 20%, פחת מואץ, כששיעור הפחת על דירה שהייתה מושכרת למגורים פי ארבע מהרגיל ובלבד שלא יותר ניכוי של יותר מ-20% לשנה (פחת מואץ משמעו הקטנת הרווח בזמן קצר, מאחר ושווי הנכס ירד ובכך מקטינים את תשלומי המס על רווחי ההון. במאמר מוסגר יצוין, כי לגבי חישוב מס השבח היחס לפחת הוא הפוך, באשר הפחת מגדיל את השבח בכך שהוא מקטין את שווי הרכישה של הנכס ומס השבח גדל) וכן פטור ממס ערך מוסף על הכנסות מהשכרה למגורים, במידה שהדירות היו מושכרות במשך חמש שנים (אמנם לא ניתן לנכות את מס התשומות בגין מרכיב זה, אולם לצורך תביעת הטבת המס, נדרש כי יתקיים תנאי דמי השכירות המקסימאלי במהלך חמש שנות ההשכרה).

כדי לקבל את ההטבה על פי חוק העידוד, יש לעמוד בכמה תנאים במצטבר ובניהם: לפחות מחצית מהדירות בבניין מיועדת להשכרה למגורים, הדירות להשכרה מושכרות לפחות במשך 5 שנים מתוך 7 השנים הראשונות, עמידה במגבלות דמי השכירות של נוהל השכרה למגורים מיום 22/04/2013, המגדיר את גובה דמי השכירות שעליו יינתנו ההטבות, העומד על 6,200 ₪ בממוצע חודשי, המחושב לפי סך דמי השכירות של כל הדירות בבניין, כולל אלה שלא מקבלות הטבה.  דירות שדמי השכירות בהן הם בין 6,201 ₪ ל-8,000 ₪ תינתן ההטבה על סך של 6,200 ₪ בלבד, לגבי דירות שבהן גובה דמי השכירות הוא יותר מ-8,000 ₪ לא תינתן הטבת מס. יאמר כי מגבלות אלו בנושא דמי השכירות אינן חלות על אזור פיתוח א'.

חלופה נוספת מבחינת מס השבח החל במכירת הדירות, כאשר לא פועלים במסגרת מפעל מאושר, הינה מכירת הדירות תוך ניצול "מס מוטב", שהוא חישוב מס השבח באופן לינארי. שיטת החישוב האמור נקבעה בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 אשר פורסם בחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג–2013 (להלן: "תיקון 76"). משמעות החישוב הלינארי, הינו חלוקת השבח על פני שנות האחזקה בדירה הנמכרת, בגין השנים שמיום הרכישה ועד 1/1/2014 ניתן פטור מחיוב על השבח הראלי שנצבר ומיום 02.01.2014 ועד מועד המכירה של הזכות, חיוב בשיעור מס של 25% על השבח הראלי וכן ניתן פטור על הסכום האינפלציוני החייב.

יחד עם זאת, בתיקון 76 נקבעו מספר מגבלות על מכירת דירות בתקופת המעבר, החלה עד לסוף 2017, ובניהן נקבע כי ניתן למכור בתקופת המעבר שתי דירות בלבד בחישוב לינארי. לאור האמור, בבחירת המסלול הזה יש לשקול המתנה עם מכירת הדירות עד לשנת 2018, שאז יוסרו המגבלות וניתן ליהנות מהמס המוטב בכל מכירה. תשומת הלב, כי יש לבחון כל מקרה לגופו וקיימים מקרים בהם בעלי קרקע שבבעלותם מספר דירות מוסו במכירת דירות אלו במסגרת מס הכנסה ולא במס שבח וזאת לאור העובדה שראו בהם כעוסקים או במכירות כעסקאות אקראי בעלות אופי מסחרי.

ככל שנשקלת העברת חלק מהדירות לילדים במתנה, יש לשים לב כי בגין העסקה יחול שליש מס רכישה,  על מקבלי המתנה יחולו תקופות צינון במסגרתן לא יוכלו לקבל הטבות מס ופטורים שונים בתקופת הצינון. לפיכך, יש לשקול ולהתחשב בגילם ובמצבם האישי כשעושים עסקה כאמור, כדי שלא לגרום למקבל המתנה פגיעה מיסויית בעתיד.

מי שעשה עסקת קומבינציה וצפוי לקבל את הדירות בתקופה הקרובה ולמכרן עד ליום 01.10.2017, אזי חוק מס ריבוי דירות נותן תמריץ לבעלי הדירות למכור דירות, וקובע כי בגין כל מכירת דירה יינתן למוכר דירה מענק. התנאים למתן התמריץ נקבעו בתקנות ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-2017, גובה המענק הוא בגובה מס השבח בו הוא חייב עד לסכום של 85,000 ₪ או שאם בבעלות הנישום שלוש דירות מגורים ומעלה אך הוא פטוּר ממס ריבוי דירות מאחר והדירות שבבעלותו הן עד שווי של 1,150,000 ₪, הרי שאז המענק שיקבל בגין מכירת הדירה יהיה בגובה מחצית ממס השבח עד לסכום של 15,000 ₪. יצוין, כי על מנת לקבל את המענק יש לקיים מספר תנאים מצטברים, בין השאר, כי המוכר היה חייב במס ממועד החוק ועד למועד המכירה, המכירה דווחה לרשות המיסים לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, המכירה לא נעשתה ללא תמורה ולא לקרוב משפחה וכן שאין מדובר במכירה שהיא שינוי ייעוד לפי סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. יודגש כי מענק זה מוגבל לשלוש מכירות.

כפי שהצגנו, בקצירת האומר, נראה אפוא כי שינויי החקיקה יוצרים מחד, הזדמנויות לעריכת עסקאות קומבינציה עתה, ואולם כל מקרה דורש בחינת העובדות הייחודיות לגופן ובחינה של כל השיקולים הנדרשים לעניין על מנת לקבל החלטה מיטבית עבור אותו הנכס ועבור אותו הבעלים בהתאם לנתונים הספציפיים.

*אין באמור במאמר זה כדי להחליף יעוץ משפטי, ועל מנת לבצע עסקאות קומבינציה באופן המיטבי נדרש יעוץ משפטי ותכנון מראש.

 

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

 

תוקפם של מצגים טרום חוזיים בעסקאות קבלן

מאת עו"ד צבי שוב ואמיר דרמר

 

שם ומספר הליך: רע"א 1103/17, אופרה על הים בע"מ נ' יניה ליטבק ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו בפני כב' המשנה לנשיאה השופט א' רובינשטיין

תאריך ההחלטה 06.03.17   ב"כ המשיבים: לא צוין.

הרינו לעדכן על החלטה שניתנה בבית המשפט העליון, במסגרת בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, שדחה ערעור על בית המשפט השלום.

מדובר בענייננו, בתביעה לקבלת פיצוי בגין הטעיה, הפרת חובת תום לב בניהול משא ומתן והפרת חוזה. המשיבים רכשו מהמבקשת שתי דירות פנטהאוז כאשר בעלון פרסום מוקדם שהוצג להם בנוגע לדירות נרשם שטח מסוים אך בפועל, לאחר קבלת החזקה בדירות, גילו המשיבים כי קיבלו דירות הקטנות בכ- 25% משטח הדירות המצוין בעלון.

בית המשפט פותח ומציין, כי רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים המעוררים שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת, מה שלא מתקיים בענייננו. בית המשפט קובע, כי על חברות בניה לפרט בחוזה את הנתונים "ברחל בתך הקטנה", בפחות מזה נפתח פתח לאי הבנות, למחלוקות ולהתדיינויות והמדיניות השיפוטית הינה להחמיר עם חברות הבניה באשר למצג כלפי לקוחותיהם. ההנחה של בית המשפט היא, כי הגילוי צריך להיות מלא ו"ידידותי למשתמש", באופן שאדם מן היישוב הרוכש דירה, צריך שלא לעמוד בפני "חתול בשק".

בית המשפט סקר את הפסיקה הרבה בנושא וקבע כי, אף לשיטת "האסכולה המקלה", במקרים בהם מדובר "בליבת העסקה", קרי, גודל הנכס הנמכר, על הנתונים להיות בהירים לקונה כשמש בצהרי היום, קל וחומר כאשר מדובר באחוז משמעותי משטח הדירה כבענייננו. במקרים בהם מצוין שטח הדירות בעלון פרסומי בלבד, זכאים המשיבים לפיצוי וזאת אף אם קיים סעיף בחוזה השולל תוקפם של מצגים טרום חוזיים.

במקרה זה קבע בית המשפט כי בחוזה המכר שנחתם בהמשך לעלון הפרסום, לא תוקן השטח והובהר בצורה ברורה, כך שהמסמך המשמעותי יותר היה עלון הפרסום, על כן, החמיר בית המשפט בקביעה על חובת הפיצוי וקיבל את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לשיעור הפיצוי.

לאור האמור הבקשה נדחתה.

 

Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

ביטול תכנית בשל איחור במועדים הקבועים בחוק

מאת עו"ד צבי שוב ומר עדיאל אולשטיין, מתמחה

 

שם ומספר הליך: ערר 29/16 החברה לפיתוח קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה ואח'

ערכאה: המועצה הארצית לתכנון ובניה – ועדת המשנה לעררים, בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכל ברדנשטיין, אדר' ירון טוראל, ד"ר רם אלמוג, הגב' שולמית גרטל.

תאריך ההחלטה: 09.02.17     ב"כ המשיבה 1: עוה"ד ניר שטרן.

סקירת דברים זו, מתייחסת לאישורה של תכנית המתאר הכוללנית לפרדס חנה כרכור, שתכליתה הכוונת הליכי תכנון בראייה כוללנית ארוכת טווח, תוך התאמת צרכים ושמירה על צביון כפרי משולב במערך תפקודי עירוני מגוון.

עיקר עניינו של ערר זה, נסוב סביב טענה לפגם טכני אשר נפל בהליכי התכנון. החברה לפיתוח קיסריה אדמונד דה רוטשילד בע"מ (להלן: "העוררת"), טענה כי לא ניתנה ארכה להפקדת התוכנית, על פי התנאים שנקבעו בסעיף 86 לחוק התכנון והבניה, וכן, כי לא ניתנה ארכה למועדים במסגרת החלטות הועדה. לטענתה, מדובר בפגם יסודי בהליך התכנון, אשר מחייב את ביטול התוכנית ואישורה מחדש.

בענייננו, הפקדת התוכנית הכוללנית קדמה לתיקון 101 לחוק ואילו אישורה של התוכנית ניתן לאחר תיקון 101 לחוק. הועדה סקרה את המצב המשפטי טרם התיקון ולאחריו ובחנה כיצד משליכים השינויים שחלו בחוק על ההליכים בעניינה של התכנית דנן.

הוראות סעיף 109א לחוק, לאחר תיקון 101 לחוק, מגבילות את התקופה הקצובה לסיום הטיפול בתוכנית ל – 18 חודשים, ותנאי להארכה נוספת, הוא שיו"ר המועצה הארצית האריך את התקופה, לבקשת הוועדה המחוזית, ואם ביקש זאת מגיש התכנית, או אז תעבור התכנית לטיפול המועצה הארצית. סעיף 83א1 לחוק קובע כי שר האוצר יקבע בתקנות את התנאים, אשר בהתקיימם יראו את התכנית כתוכנית שהוגשה לעניין החוק, אולם תקנות אלו טרם אושרו, משכך אין מועד חוקי אשר ממנו מונים את התקופה המפורטת בסעיף 109א לחוק שאליה מפנה סעיף 86.

ראשית קבעה הועדה כי, חלות על התכנית הוראות החוק כנוסחו לאחר התיקון. הועדה קבעה כי, יעילותו של ההליך התכנוני נותרה כתכלית הבכורה אף לאחר תיקון 101 לחוק, ומלבד במצבים בהם נראה שיש צורך "לחנך" את מוסדות התכנון, הרי שלא תבוטל החלטה אך בשל איחור במועדים, ככל שלא היה קיצוני ובלתי סביר בנסיבות העניין.

עוד מציינת הועדה כי, בנסיבות המקרה, מתבקש ואף מתחייב, להידרש לתורת הבטלות היחסית המבחינה בין הפגם שנפל בהליך לבין נפקותו. מטרתו של תיקון 101 לחוק, בין היתר, הינה להביא לייעול ולקיצור הליכי התכנון, ולהעצים את כוחן של הוועדות המקומיות. הועדה קבעה כי מדובר בענייננו בפגם טכני אשר איננו מהותי, ואין בו כדי לגרום לעיוות הדין ו/או לנזק לצד ג'. ההפך הוא הנכון, קבלת עמדת העוררת, לא זו בלבד שתסכל לחלוטין את מטרת תיקון 101 אלא תוסיף ותגרום לפגיעה חמורה בפרדס חנה כרכור והמשמעות של ביטול התכנית, בשל הפגם שנפל, היא גם פגיעה בצדדים שלישיים שהסתמכו על קיום ההליכים.

עוד טענה העוררת כי, התוכנית סותרת את תמ"מ 6 וכי על הוועדה המחוזית, היה לבדוק את החלופות התכנוניות השונות ליעוד אזור התעסוקה החדש, ולא די בכך שוועדת ההיגוי עשתה כן.

הועדה קבעה כי, תמ"מ 6 אינה מחייבת כי בחינת החלופות תיעשה דווקא על ידי הוועדה המחוזית גופה. הלכה פסוקה היא, כי אין פסול בכך שלצורך קבלת הכרעות בעניינים הדורשים מומחיות מקצועית מקבל הגוף המנהלי את הכרעתו של המומחה מטעמו ונשען על מיומנותו המקצועית.

לאור האמור, דחתה ועדת המשנה לעררים את מלוא טענות העוררת והשאירה את התוכנית על כנה.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

השפעת מס ריבוי דירות על התקשרות בעסקאות קומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קרן זוקין

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

    • הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית לבני ברק – בב/2035.
    • הודעה מתוקנת בדבר קביעת תנאים לפי סעיף 78, תכנית מס' 501-0339507, קביעת כללים למימוש תמ"א 38 בבני ברק.
    • הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית ליבנה מס' 404-0273557.
    • הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 507-0141317, נווה עופר החדשה (נס לגויים), תל אביב.
    • הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 604-0414979, מתחם המתנחלים אשקלון.
    • הודעה בדבר הכנת תכנית לתשתית לאומית ותנאים למתן היתר בתקופת ביניים מס' תת"ל 79- מסילת פלשת – עוקף לוד.
    • קריית אונו – רמת גן – הודעות בדבר הפקדת תכניות מועדפת לדיור מס' תמל/1001/א' ותמל/1001/ב' – איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.
    • קריית אונו – הודעה בדבר הארכת תוקף תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' קא/413 – התחדשות עירונית קריית אונו.
    • תל אביב - הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית הרחבת מרכז עזריאלי – תא/4348.
    • צו התכנון והבניה לקביעת גוף ציבורי ומקצועו לעניין הגשת התנגדות לתכנית, התשע"ו-2017.

 

עדכוני פסיקה

 

    • חוזים

    ע"א 7259/15 רפאל לביא נ' אורקי בניה שירותים והשקעות בע"משערוך התמורה בהסכמי מכר כאשר לא נקבע מנגנון שערוך.

    • אזרחי

    ה"פ 44467-12-13 עמליה הירש ואח' נ' שלום קאופמן ואח' - אישור משפט אזרחי חוזר -אימתי?

    • היטל השבחה

    עמ"נ 19461-07-16 אסמעיל עבד אלרחמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - האם העברת נכס בהתאם לחוק נכסי נפקדים נחשבת ל"העברה מכח הדין" לעניין הגדרת "מימוש" בתוספת השלישית לחוק התו"ב?

    עמ"נ 36090-04-15 גרשון מאיר ברגמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושליםרכישת זכויות בניה עתידיות לעניין החיוב בהיטל השבחה.

    • הפקעות

    עת"מ 17665-05-16 דוד לוגסי ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח' - התנאים הנדרשים לשחזור זכויות.

     

    ה"פ 39012-11-15 עדי אלמליח נ' שר התחבורה ואח' - פיצויי סבל – הפקעה

     

    • פירוק שיתוף

    ת"א 25129-07-11 מנחם מישל גולדמונץ נ' עופר סגל ואח'פירוק שיתוף הנדרש לצורך מימוש תכנית איחוד וחלוקה.

     

    • רשות מקרקעי ישראל

    ה"פ 53268-06-13 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ נ' מדינת ישראלחוקיות דרישת רמ"י לקבלת תשלום עבור עודפי עפר שנוצרו אגב חפירה.

    • תכנון ובנייה

    ערר רה/95049/13 תלמה רון ויפה הופמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרוןהמועד הקובע לעריכת שומת ירידת הערך בגין תמ"א 38 הינו מועד ההיתר.

 

 

מאמר

השפעת מס ריבוי דירות על התקשרות בעסקאות קומבינציה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קרן זוקין

במקרים רבים בעלי קרקעות מתחבטים בשאלה איזו עסקה לבצע בקרקע שבבעלותם באופן שיממשו את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרקע. אחת העסקאות הנפוצות הינה עסקת קומבינציה, אשר במסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן, ובתמורה מקבל שירותי בניה על החלק שנותר על המקרקעין. מקובל בעסקאות קומבינציה, כי בעל הקרקע משלם מס שבח בגין חלק הקרקע שנמכר לקבלן, היטל השבחה החל על מלוא הנכס, היטל פיתוח על מרכיב הקרקע ומע"מ על שירותי הבניה שהוא מקבל מהקבלן והקבלן מהצד השני, משלם מס רכישה על החלק הנמכר לו ונותן לבעל המקרקעין שירותי בניה על החלק הנותר.

לעסקת קומבינציה יש שני שלבים הדורשים בחינה ותכנון, בעיקר בהיבט המיסוי, האחד – ההתקשרות בעסקה עם הקבלן ומכירת חלק מהקרקע (התלוי באחוזי הקומבינציה) לקבלן, והשני – קבלת החלטה מה לעשות עם הדירות שהתקבלו בסיום הבניה. נסקור להלן את ההשפעה של שינויי החקיקה מהעת האחרונה על השלבים השונים של העסקה.

החלק הראשון של העסקה מכירת חלק מהקרקע לקבלן - הוראת השעה למיסוי מקרקעין (הוראת שעה) כפי שפורסמה בחוק ההתייעלות כלכלית תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב לשנות 2015 ו- 2016 התשע"ו 2015 (להלן: "הוראת השעה"), קובעת תמריץ להתקשרות בעסקת הקומבינציה בתקופה הקרובה ועד לסוף 2018. הוראת השעה קובעת מתן הקלה בשיעור מס השבח החל במכירת זכות במקרקעין בידי יחיד לקבלן, אשר תיעשה בין התאריכים 01/01/2016 לבין 31/12/2018, על השבח הריאלי מיום הרכישה ועד ליום 06.11.2001, כך שגובה המס שבח יופחת לשיעור של 25%.

הוראת השעה קובעת מספר תנאים לקבלת שיעור מס השבח המופחת וביניהם כי המכירה היא של זכות במקרקעין שתכנית הבניה שחלה לגביה מתירה בניה של 8 דירות לפחות, המיועדות לשמש למגורים או מכירת חלק מזכות במקרקעין, אשר תמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין (דהיינו: עסקת קומבינציה) ושבנייתן של לפחות 8 מתוך הדירות הנבנות תסתיים בתוך 42 חודשים. יצוין כי האמור אינו חל במכירה ללא תמורה או בין קרובים או על מכירה שחל לגביה פטור ממס או שיעור מס מופחת.

החיסרון העיקרי בהוראת השעה הוא לוח הזמנים הצפוף הקבוע בה. נקבע, כי יש לסיים את הבניה בתוך 42 חודשים (!!!) מהמועד בו נחתם ההסכם עם הקבלן ועד סיום הבניה, במהלכם נדרש הקבלן לבצע תכנון לפרויקט, להוציא היתר בניה, לבנות את הבניין, לסיים הבניה ולקבל טופס 4, לפחות לשמונה יחידות. ניתן לנסות להתגבר על לוח הזמנים באמצעות פתרונות משפטיים יצירתיים, אך הם דורשים יעוץ משפטי ונטילת סיכון מסוים לגבי הוודאות בקיום העסקה על ידי שני הצדדים. יש לשים לב כי ההטבה נקבעה לזמן מוגבל (עד לסוף 2018) ומאחר ומדובר בהטבה משמעותית כדאי להזדרז ולבצע את העסקה בהקדם.

החלק השני של העסקה, הדירות הנותרות בידי בעלי הקרקע בתום הבניה – דורש אף הוא תכנון, מחשבה והערכות מראש, במיוחד לאור השפעת חוק מס ריבוי דירות (חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז–2016), אשר פורסם לאחרונה (ביום 30.12.2016) (להלן: "חוק ההסדרים" או "מס ריבוי דירות"). כשבעל הקרקע צריך לשקול אם ברצונו למכור הדירות, ליתן חלק מהן כמתנה לילדיו או להשכיר אותן.

ככל שברצונו להישאר עם הדירות, הרי שחוק ריבוי דירות מטיל מס ריבוי דירות על מחזיקי שלוש דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. חוק ריבוי דירות קובע, כי הנישום יהיה רשאי לבחור שתי דירות עליהן לא יחול המס, אולם למעט דירות אלו, המס הינו שנתי בגין כל דירה שבבעלות הנישום, סכום המס לכל דירה חייבת הוא בשיעור של 1% מהסכום הקובע המחושב ע"פ נוסחה שבחוק, כשהוא מוכפל בחלק שבבעלות החייב ובחלק היחסי מהשנה בה היה הבעלים של הדירה. החיוב הינו שנתי למעט מכירות או רכישות שבוצעו במהלך השנה, לגביהן נלקחת בחשבון התקופה היחסית מהמכירה או הרכישה, עד לתקרה של  18,000 ₪ לדירה.

לאור האמור, פתרון אפשרי הוא השכרת הדירות במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט – 1959 (להלן "חוק עידוד"), הקובע הטבות מיסויות גדולות לחברות ויחידים המייעדים חלק מהבניין, שנבנה עבורם או שבנו בעצמם, למטרת השכרה. מטרת חוק עידוד הינה לנסות ולפתור את בעיית הדיור בישראל ועל כן ניתנות בו הטבות מיסויות גדולות, הכוללות שיעורי מס מופחתים על הכנסות הנובעות מהשכרה וממכירה של דירות "בבניין חדש להשכרה". שיעור המס על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה עבור חברה יהיה 11% ועבור יחיד יהיה 20%, פחת מואץ, כששיעור הפחת על דירה שהייתה מושכרת למגורים פי ארבע מהרגיל ובלבד שלא יותר ניכוי של יותר מ-20% לשנה (פחת מואץ משמעו הקטנת הרווח בזמן קצר, מאחר ושווי הנכס ירד ובכך מקטינים את תשלומי המס על רווחי ההון. במאמר מוסגר יצוין, כי לגבי חישוב מס השבח היחס לפחת הוא הפוך, באשר הפחת מגדיל את השבח בכך שהוא מקטין את שווי הרכישה של הנכס ומס השבח גדל) וכן פטור ממס ערך מוסף על הכנסות מהשכרה למגורים, במידה שהדירות היו מושכרות במשך חמש שנים (אמנם לא ניתן לנכות את מס התשומות בגין מרכיב זה, אולם לצורך תביעת הטבת המס, נדרש כי יתקיים תנאי דמי השכירות המקסימאלי במהלך חמש שנות ההשכרה).

כדי לקבל את ההטבה על פי חוק העידוד, יש לעמוד בכמה תנאים במצטבר ובניהם: לפחות מחצית מהדירות בבניין מיועדת להשכרה למגורים, הדירות להשכרה מושכרות לפחות במשך 5 שנים מתוך 7 השנים הראשונות, עמידה במגבלות דמי השכירות של נוהל השכרה למגורים מיום 22/04/2013, המגדיר את גובה דמי השכירות שעליו יינתנו ההטבות, העומד על 6,200 ₪ בממוצע חודשי, המחושב לפי סך דמי השכירות של כל הדירות בבניין, כולל אלה שלא מקבלות הטבה.  דירות שדמי השכירות בהן הם בין 6,201 ₪ ל-8,000 ₪ תינתן ההטבה על סך של 6,200 ₪ בלבד, לגבי דירות שבהן גובה דמי השכירות הוא יותר מ-8,000 ₪ לא תינתן הטבת מס. יאמר כי מגבלות אלו בנושא דמי השכירות אינן חלות על אזור פיתוח א'.

חלופה נוספת מבחינת מס השבח החל במכירת הדירות, כאשר לא פועלים במסגרת מפעל מאושר, הינה מכירת הדירות תוך ניצול "מס מוטב", שהוא חישוב מס השבח באופן לינארי. שיטת החישוב האמור נקבעה בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 אשר פורסם בחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג–2013 (להלן: "תיקון 76"). משמעות החישוב הלינארי, הינו חלוקת השבח על פני שנות האחזקה בדירה הנמכרת, בגין השנים שמיום הרכישה ועד 1/1/2014 ניתן פטור מחיוב על השבח הראלי שנצבר ומיום 02.01.2014 ועד מועד המכירה של הזכות, חיוב בשיעור מס של 25% על השבח הראלי וכן ניתן פטור על הסכום האינפלציוני החייב.

יחד עם זאת, בתיקון 76 נקבעו מספר מגבלות על מכירת דירות בתקופת המעבר, החלה עד לסוף 2017, ובניהן נקבע כי ניתן למכור בתקופת המעבר שתי דירות בלבד בחישוב לינארי. לאור האמור, בבחירת המסלול הזה יש לשקול המתנה עם מכירת הדירות עד לשנת 2018, שאז יוסרו המגבלות וניתן ליהנות מהמס המוטב בכל מכירה. תשומת הלב, כי יש לבחון כל מקרה לגופו וקיימים מקרים בהם בעלי קרקע שבבעלותם מספר דירות מוסו במכירת דירות אלו במסגרת מס הכנסה ולא במס שבח וזאת לאור העובדה שראו בהם כעוסקים או במכירות כעסקאות אקראי בעלות אופי מסחרי.

ככל שנשקלת העברת חלק מהדירות לילדים במתנה, יש לשים לב כי בגין העסקה יחול שליש מס רכישה,  על מקבלי המתנה יחולו תקופות צינון במסגרתן לא יוכלו לקבל הטבות מס ופטורים שונים בתקופת הצינון. לפיכך, יש לשקול ולהתחשב בגילם ובמצבם האישי כשעושים עסקה כאמור, כדי שלא לגרום למקבל המתנה פגיעה מיסויית בעתיד.

מי שעשה עסקת קומבינציה וצפוי לקבל את הדירות בתקופה הקרובה ולמכרן עד ליום 01.10.2017, אזי חוק מס ריבוי דירות נותן תמריץ לבעלי הדירות למכור דירות, וקובע כי בגין כל מכירת דירה יינתן למוכר דירה מענק. התנאים למתן התמריץ נקבעו בתקנות ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-2017, גובה המענק הוא בגובה מס השבח בו הוא חייב עד לסכום של 85,000 ₪ או שאם בבעלות הנישום שלוש דירות מגורים ומעלה אך הוא פטוּר ממס ריבוי דירות מאחר והדירות שבבעלותו הן עד שווי של 1,150,000 ₪, הרי שאז המענק שיקבל בגין מכירת הדירה יהיה בגובה מחצית ממס השבח עד לסכום של 15,000 ₪. יצוין, כי על מנת לקבל את המענק יש לקיים מספר תנאים מצטברים, בין השאר, כי המוכר היה חייב במס ממועד החוק ועד למועד המכירה, המכירה דווחה לרשות המיסים לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, המכירה לא נעשתה ללא תמורה ולא לקרוב משפחה וכן שאין מדובר במכירה שהיא שינוי ייעוד לפי סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. יודגש כי מענק זה מוגבל לשלוש מכירות.

כפי שהצגנו, בקצירת האומר, נראה אפוא כי שינויי החקיקה יוצרים מחד, הזדמנויות לעריכת עסקאות קומבינציה עתה, ואולם כל מקרה דורש בחינת העובדות הייחודיות לגופן ובחינה של כל השיקולים הנדרשים לעניין על מנת לקבל החלטה מיטבית עבור אותו הנכס ועבור אותו הבעלים בהתאם לנתונים הספציפיים.

*אין באמור במאמר זה כדי להחליף יעוץ משפטי, ועל מנת לבצע עסקאות קומבינציה באופן המיטבי נדרש יעוץ משפטי ותכנון מראש.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית לבני ברק – בב/2035.

הרינו לעדכן על מסירת הודעה, בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה כי במשרדי הועדה המחוזית הופקדה תכנית כוללנית לעיר בני ברק.

מטרת התכנית הינה ביסוס וחיזוק מעמדה של העיר בני ברק כעיר החרדית המרכזית בישראל, תוך שיפור איכות חייהם של התושבים, ע"י פיתוח ושדרוג המרחב הציבורי, ותוך יצירת מרחבי ציבור ירוקים נגישים ואיכותיים וכן מתן אפשרות מגוונת למגורים, תעסוקה, מסחר, ומבני ציבור, תוך פיתוח מערכת הדרכים והתנועה, וכן עידוד להתחדשות העיר ע"י הריסה ובניה מחדש של בניינים בדרך של פינוי בינוי ותמ"א 38.

בין עיקרי הוראות התכנית עולה כי התכנית מבקשת לקבוע הוראות להכנת תכניות מפורטות אשר מכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה;  עוד עולה מהודעת ההפקדה כי התכנית קובעת אזורי ייעוד, הגדרת שימושים, הוראות בינוי ונפחי בניה מרביים, אותן ניתן יהיה לקבוע בתכנית מפורטת בכל אזור ייעוד. בנוסף, התכנית כוללת הגדרת אזורי ייעוד שונים למגורים והגדרת הזיקות ויחסי הגומלין שבין השימושים באזורי המגורים. כמו כן התכנית מגדירה מערכי תנועה מקומיים תוך קישור למערכת התנועה הארצית במסוף הרכבת הכבדה, הרכבת הקלה ומסופי אוטובוסים, וכן קובעת הוראות להקמת מוסדות מציבור כמענה לחוסר המשמעותי הקיים בשטחי קרקע למוסדות ציבור. כמו כן, קיימות הנחיות וכללים להכנת תכניות מפורטות, תכנית שימור עירונית ותכנית אסטרטגית לחינוך ותכנית לשימור טבע עירוני.

 

הודעה מתוקנת בדבר קביעת תנאים לפי סעיף 78, תכנית מס' 501-0339507,

קביעת כללים למימוש תמ"א 38 בבני ברק

הרינו לעדכן על מסירת הודעה מתוקנת בדבר קביעת תנאים לפי סעיף 78 לחוק התו"ב. תחום התכנית הינו כל מרחב התכנון המקומי בני ברק הכולל את כל המגרשים ביעוד מגורים (לרבות מגורים ומסחר), למעט בתחום התכנית בב/מק/3010. בין היתר מוצע, לקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה, כך שבכל אזורי המגורים תחושב תוספת השטחים ויח"ד המותרות עפ"י תמ"א 38 תיקון 3/א. תוספת שטחי התמ"א תתאפשר רק לאחר ניצול זכויות הבניה המאושרות וההקלות הנדרשות עבור ניצול הזכויות הללו, ככל שיאושרו ההקלות ע"י הוועדה המקומית. כמו כן, ניצול שטחי התמ"א יתאפשר באמצעות תוספת קומה טיפוסית אחת בלבד ויח"ד המשויכות לה בבניין החדש. הוראות אלה יחולו על בקשות להיתר שלא ניתנו לגביהן החלטה לתת היתרי בנייה, עד למועד החלטה זו. תוקף התנאים הינו שלוש שנים מיום הפרסום הראשון 19.10.15 ועד ליום 19.10.18 או עד הפקדת התכנית, לפי המוקדם מבניהם.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית ליבנה מס' 404-0273557

הרינו לעדכן, כי נמסרה הודעה, בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית ליבנה (מס' 404-0273557). השטחים הכלולים בתכנית הינם כל תחום העיר יבנה, וחלק מתחום מועצה אזורית חבל יבנה ומועצה אזורית גן רווה בהתאם לפירוט הגושים והחלקות כמפורט בהודעה. מטרת התכנית הינה, בין היתר, מתן מענה תכנוני כולל לעיר יבנה, בהיקף של 105,000 תושבים לשנת היעד של התכנית 2035.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 507-0141317, נווה עופר החדשה (נס לגויים), תל אביב

הרינו לעדכן על מסירת הודעה, בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 507-0141317. השטחים הכלולים בתכנית הינם בין הרחובות בן צבי בצפון ונס לגויים בדרום, גרינבוים במזרח והיינריך היינה (ציר שלבים) במערב- תל אביב. מטרת התכנית הינה בין היתר, הקמת שכונת מגורים חדשה, בהמשך לשכונת נווה עופר, לצד יצירת מוקד חדש לתעסוקה ומלונאות. התכנית קובעת מס' יחידות דיור, כ-1,600 יח"ד בתמהיל מגוון, במבנים של עד 12 קומות.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 604-0414979, מתחם המתנחלים אשקלון

הרינו לעדכן על מסירת הודעה, בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, בדבר אישור תכנית מפורטת (מס' 604-0414979). מטרת התכנית הינה הקמת שכונת מגורים ושטחים למבני ציבור כלל עירוניים בין רחוב יצחק רבין ורחוב בן צבי. התכנית משנה ייעוד מקרקע חקלאית לאזור מגורים ג' ומאזור מגורים ג' לשטח למוסדות ומבני ציבור. כן קובעת התכנית, הנחיות לבניית שכונת מגורים הכוללת 500 יח"ד מתוכן 30% בשטח של עד 80 מ"ר לדירה.

 

הודעה בדבר הכנת תכנית לתשתית לאומית ותנאים למתן היתר בתקופת ביניים

מס' תת"ל 79- מסילת פלשת- עוקף לוד

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיפים 76ג(1) ו-77 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, ובתוקף סמכותה לפי סעיף 78 לחוק האמור, הודיעה הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות כי בישיבתה מס' 15/206 מיום 26.9.2016, החליטה על הכנת תכנית לתשתיות לאומית מס' 79- מסילת פלשת- עוקף לוד וכן החליטה בדבר תנאים למתן היתרי בניה בתחום התכנית. מטרות התכנית הינן, בין היתר, לאפשר חיבור מסילתי ישיר לרכבות משא בין הנמלים חיפה ואשדוד, ומהם למסופי מטען בקרבה למוקדי ביקוש במרכז הארץ ללא מעבר בסמיכות לישובים צפופי אוכלוסין במרכז הארץ. כמו כן, יצירת חיבור של רכבות מהירות עבור נוסעים בין 4 המטרופולינים של מדינת ישראל.

 

 

קריית אונו – רמת גן – הודעות בדבר הפקדת תכניות מועדפות לדיור מס' תמל/1001/א' ותמל/1001/ב'

איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים

הרינו לעדכן על מסירת הודעות, בהתאם לסעיף 15 לחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים (הוראות שעה) התשע"ד-2014 ובהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, כי הופקדו תכניות מועדפות לדיור מס' תמל/1001/א' ותמל/1001/ב'. השטחים הכלולים בתכנית הינם קרית אונו, חלק מתחום מחנה תל השומר וגובלים ברמת גן, גושים וחלקות כמפורט בהודעות. מטרת התכניות הינה איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בכל תחום התכניות.

 

קריית אונו – הודעה בדבר הארכת תוקף תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' קא/413 –

התחדשות עירונית קריית אונו

הרינו לעדכן כי פורסמה ברשומות הודעה בדבר הארכת תוקפה של התכנית הנ"ל, אשר פורסמה לתוקף ביום 30/1/2012, לתקופה של חמש שנים נוספות ועד לתאריך 30/1/2022, וזאת בהתאם להחלטת הועדה המחוזית מיום 26/12/2016 אשר אישרה את הארכת התוקף הנ"ל.

מדובר בתכנית בחלק מתחום קרית אונו כמפורט בהודעה שמטרותיה הן, בין היתר, עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38, תוך התאמתם לצרכים התכנוניים של קרית אונו, לפי סעיף 23 לתמ"א 38, וכן התחדשות עירונית ע"י מתן אפשרות לעיבוי מבני מגורים בבנייה רוויה אשר הוצא היתר לבנייתם לפי ה-1/1/1980, ע"י קביעת הוראות לתוספת זכויות בניה, תוספת קומות ותוספת יח"ד.

 

תל אביב - הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית הרחבת מרכז עזריאלי – תא/4348

הרינו לעדכן על מסירת הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 כי במשרדי המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ובמשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב הופקדה תכנית מתאר מקומית 507-0242644, בשם "הרחבת מרכז עזריאלי- תא/4348".

מטרות התוכנית, בין היתר, תוספת זכויות בניה ושימושים למצב המאושר, כולל בניית מגדל לשימושים מעורבים, בן כ-90 קומות, אשר יתחבר לקניון הקיים בקומות התחתונות וקומת המרתף.

עיקרי התוכנית: בניית מגדל בן כ-90 קומות, לשימושים מעורבים, הכוללים מסחר, תעסוקה, מגורים, דיור מוגן ומלונאות, בגובה של 350 מ' מעל פני הים, בשטח 143,235 מ"ר מעל פני הים ו-53,731 מ"ר תת קרקעי; קביעת שטחים ציבוריים בנויים בהיקף של עד 4,205 מ"ר, אשר יאפשרו את הביסוס לקירוי העתידי של נתיבי איילון; הגדלת המדרכות והמעברים הציבוריים וקביעת הוראות לפיתוח ועיצוב המרחב הציבורי; שינוי קווי בנין וקביעת זיקות הנאה לצרכי ציבור; קביעת שינויים בכניסות וביציאות מהמתחם וביטול מבנה חניה עילי; קביעת גשרים להולכי רגל והסדרת מעברי הולכי רגל בין אמצעי התחבורה השונים; קביעת שביל עירוני לאורך נתיבי אילון ואיחוד וחלוקה בהסכמת בעלים בחלק מתחום התוכנית.

 

צו התכנון והבניה לקביעת גוף ציבורי ומקצועו לעניין הגשת התנגדות לתכנית, התשע"ו-2017

הרינו לעדכן כי ביום 24.1.17 פורסם בק"ת 7768, צו של שר האוצר, שלפיו, נקבע כי הגוף הציבורי והמקצועי מועצה לשימור אתרי מורשת ישראל, נקבע כבעל עניין ציבורי הרשאי להגיש התנגדות לתכנית מתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, כאמור בסעיף 100(3) לחוק התכנון והבניה.

 

עדכוני פסיקה

 

שערוך התמורה בהסכמי מכר כאשר לא נקבע מנגנון שערוך

שם ומספר הליך: ע"א 7259/15 רפאל לביא נ' אורקי בניה שירותים והשקעות בע"מ

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים א' חיות, ע' פוגלמן, ע' ברון.

תאריך מתן פסק הדין: 17.1.2017   ב"כ המערער: עוה"ד משה אליה ואבי ארגואטי.

פרטי הנכס: חלקה 109 בגוש 8252, נתניה.

במקרה שלפנינו, הכריע בית המשפט במחלוקת בין הצדדים, כי מדובר בהסכם למכירת דירת גג, אשר ככל שישתנה בה מספר הקומות, מחייב את המערער לשלם בגינה תוספת תשלום, ולא בהסכם לרכישת דירה בקומה 7 עם אופציה לרכישת דירת גג כפי שטענה המערערת.

משכך, הואיל ובמועד פסק הדין 30% מהתמורה טרם שולמה למשיבה על ידי המערער, נדרש בית המשפט לשאלת שערוך התמורה ובחן, אימתי נכון לשערך תמורה ומתי נכון להשאירה בערכה הנומינלי?

ראשית קובע בית המשפט, כי יש מספר מקורות לסמכות בית המשפט להורות על שערוך במקרה שלא נקבע מנגנון שערוך בהסכם: (1) סיפא סעיף 4 לחוק התרופות, הקובע: "בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה… בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות הענין";

(2) ניתן לקרוא את סעיף 3(4) לחוק התרופות, המקנה לבית המשפט את הסמכות לשלול אכיפה של החוזה מטעמי צדק, כמקנה ממילא גם סמכות להתנות אכיפה בתנאים, לרבות שערוך התמורה;

(3) בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים, שכן דרישת צד לחוזה לאכוף חיוב על הצד השני כנגד תמורה שאינה מתאימה עוד לערך העדכני של החיוב, נוגדת את עקרון תום הלב.

לאור האמור, מציין בית המשפט את השיקולים שישקלו בעת קבלת החלטה האם להורות על שערוך:

(1) התנהגות הצדדים לחוזה ושאלת האשָם; (2) האפשרות לצפות מראש את הסיבות שגרמו לשינוי בשווי הנכס; (3) הנזקים שנגרמו לנפגע עקב הפרת החוזה; (4) מניעת התעשרות מופרזת של צד לחוזה; (5) שיקולי צדק; (6) שיקולי מדיניות הנובעים מן הרצון לשמר את ההרתעה מפני הפרת חוזים.

בית המשפט גורס, כי מנגנון השערוך מהווה דרך ביניים בין ביטול ההסכם לאכיפתו בצורה שאינה הוגנת, למשל במקרים בהם אכיפתו תוביל להתעשרות מופרזת של צד אחד על חשבון האחר.

לאור האמור קובע בית המשפט, כי המערער יקבל את דירת הגג בבניין, וכי התמורה שנותרה למערער לשלם תשוערך כמפורט בפסק הדין.

ניתן צו לחיוב המשיבה לשלם שכר טרחת עורך דין והוצאות בסך 35,000 ₪.

הערת מערכת:

אמנם בעשור האחרון מדד המחירים אינו משתנה בצורה דרמטית לעומת עשורים קודמים, בהם חלו שינויים ניכרים בעלי השפעה מהותית, אולם בתחומים שונים, כגון תשומות הבנייה וכדו', עדיין קיימת משמעות ניכרת למידוד והתאמת סכומים לחלוף תקופה ולשינויים החלים במשק.

נושא המידוד אקוטי גם לענייני מיסוי שונים, ואף לעיתים בכספי פיצוי המגיעים לאזרח, שכידוע הליכים בגינם מתנהלים משך שנים רבות ועל כן קיימת חשיבות גדולה לשאלת ההצמדה והמידוד.

במקרים רבים, סוגיות ההצמדה והמידוד מהוות חלק נכבד מהמחלוקות הדורשות הכרעה, ניתן היה לשקול להרחיב את דברי החקיקה לחוק מסודר העוסק בסוגיה זו על כל סוגי התשלומים והתקבולים לפי תחומם.

אישור משפט אזרחי חוזר – אימתי?

שם ומספר הליך: ה"פ 44467-12-13 עמליה הירש ואח' נ' שלום קאופמן ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בפני כב' השופטת רות לבהר שרון.

תאריך מתן פסק הדין: 12.1.17 ב"כ המבקשים: עוה"ד רפאל יולזרי ועופר דהן.

פרטי הנכס: חלקה 183 בגוש 6712, פתח תקווה.

המחלוקת נסובה על שאלת הבעלות בחלק מחלקה 183 בגוש 6712 שבפתח תקווה.

בית המשפט המחוזי קבע שהחלקה בבעלות המבקשים ואילו בערעור לבית המשפט העליון, הפך בית המשפט העליון את ההכרעה וקבע כי הבעלות היא של המשיבים.

לאחר מספר שנים ממועד ההכרעה, נמצאו מסמכים על ידי המבקשים, אשר העלו חשש ממשי למרמה מצד המבקשים, באופן בו הם זייפו מסמכים, אשר הובילו להכרעת בית המשפט העליון לטובתם.

לאור האמור, ביקשו המבקשים, כי הכרעת בית המשפט העליון תבוטל ואילו הכרעת בית המשפט המחוזי תושב על כנה.

בית המשפט קבע, כי מהרגע שהוצגו ראיות חדשות, לפיהן נטען כי מסמכים מהותיים הם מזויפים ועשויים לשנות את הכרעתו של בית המשפט העליון – הדרך היחידה האפשרית היא להורות כי יבוטל פסק הדין של ערכאת הערעור בשל הראיות החדשות, וכי תינתן הרשות לקיום משפט חוזר.

עוד קבע בית המשפט, כי אין הבדל בין ערכאת ערעור המשנה את החלטת בית משפט קמא או תומכת בה, שכן ערכאת הערעור אינה שומעת ראיות וככל שביהמ"ש סבור כי יש בראיות החדשות כדי לשנות ההכרעה – אין מנוס מקיומו של משפט חוזר.

בבחינת הפן הנורמטיבי קובע בית המשפט, כי הסמכות להורות על ביטולו של פסק דין חלוט ועל עריכתו של "משפט חוזר" בעניין אזרחי אינה מעוגנת בחקיקה, אך הוכרה בפסיקה במסגרת סמכותו הטבועה של בית המשפט "בהתקיים נסיבות שבהן שיקולים של צדק עדיפים על פני שיקולים של מעשה-בית-דין". לעניין זה, מציין בית המשפט כי על פי הפסיקה, על אף שהרשימה אינה סגורה,  ישנן שתי קבוצות עיקריות של מקרים בהן יתאפשר משפט חוזר: האחת, מקרים בהם פסק הדין הושג במרמה; השנייה, מקרים בהם התגלו ראיות חדשות שיש בהן כדי לשנות את ההכרעה, ולא ניתן היה להשיגן קודם לכן בשקידה סבירה.

בית המשפט בחן את התנאים המצטברים לקיומו של משפט חוזר, כדלקמן: (1) אמינות לכאורית או משקל ממשי של הראיות המבססות לכאורה את טענת המרמה; (2) חיוניות הראיה – דהיינו, האם עשויה טענת המרמה להביא לתוצאה שונה מזו שנקבעה בפסק הדין אותו מבקשים לבטל במסגרת משפט חוזר שייערך; (3) כאשר מדובר בראיות חדשות שלא ניתן היה להשיגן בשקדנות סבירה לפני מתן פסק הדין.

כאשר ביחס לתנאי השלישי, הרי שמקום שמתקיימים התנאים הראשון והשני, משקלו פחות, ויש להעניק לו פרשנות מקלה.

בנסיבות המקרה, קיבל בית המשפט את טענת המבקשים, בהינתן כי המסמכים החדשים שהוצגו העלו חשש סביר לזיוף מסמכים מצד המשיבים וכי אותו זיוף הוביל להכרעת בית המשפט העליון, באופן בו אלמלא היו המסמכים הללו מוצגים לבית המשפט העליון הכרעתו הייתה משתנה, וקבע כי, ניתן הסבר סביר ומניח את הדעת לכך שהמסמכים המעידים על זיוף לא הוצגו בהליכים הקודמים ובכל מקרה לאור העובדה כי שני התנאים הראשונים מתקיימים הרי שיש להעניק פרשנות רחבה ומקלה לתנאי זה.

לאור האמור קבע בית המשפט, כי פסק הדין של בית המשפט העליון מבוטל והדיון חוזר לבית המשפט המחוזי לדיון חוזר.

ניתן צו לחיוב המשיב בשכר טרחת עורך דין והוצאות בסך 30,000 ₪.

הערת מערכת:

מדובר במקרה חריג בו מבטל בית המשפט המחוזי פסק-דין של ערכאה גבוהה הימנו, וככל הנראה יש להסיק כי הראיות שהוצגו לפניו היו כה מהותיות שמאפשרות ביטול פס"ד ועריכת משפט חוזר, כמו מקרים של זיוף שבשלו נגרם עיוות דין חמור, לא בנקל יפעל כך בית משפט.

 

האם העברת נכס בהתאם לחוק נכסי נפקדים נחשבת ל"העברה מכח הדין"

לעניין הגדרת "מימוש" בתוספת השלישית לחוק התו"ב?

שם ומספר הליך: עמ"נ 19461-07-16 אסמעיל עבד אלרחמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט עודד שחם.

תאריך מתן פסק הדין: 30.1.17 ב"כ המשיבה: עו"ד י' חביליו.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 16 גוש 29533 בכפר אבו גוש.

השאלה שהתעוררה בענייננו היא, האם יש לראות את העברת המקרקעין מרשות הפיתוח למנוח, ללא תמורה, בהתאם לחוק נכסי נפקדים, כ"העברה מכוח הדין"? בית המשפט השיב לשאלה זו בחיוב.

נקבע כי, העברת הנכס למנוח הייתה שחרור נכס שהוקנה בעבר לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. מכיוון שמקור זה קבוע בדין, לא ניתן לראותו כמימוש זכויות, המקים חבות בתשלום לפי התוספת השלישית.

עוד הוסיף בית המשפט וקבע כי, גם מן הבחינה התכליתית, קיים קושי מהותי לראות בשחרור כאמור של נכס משום "מימוש זכויות" על ידי רשות הפיתוח. שחרור הנכס, והשבתו למנוח, ללא תמורה, לא הקנו התעשרות כלשהי, בין לרשות הפיתוח ובין לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. ההתעשרות כתוצאה מן התכנית המשביחה צמחה, כל כולה, למנוח, ולמי שבאים מכוחו. במצב זה, נימוקים של צדק חלוקתי, העומדים בבסיס ההסדר שבתוספת השלישית מובילים אף הם למסקנה, כי אין לראות בשחרור המקרקעין לידי המנוח משום "מימוש זכויות", המטיל את החבות לשלם היטל השבחה על רשות הפיתוח, ובה בעת מוציא את המנוח ומי שבאים מכוחו פטורים מכל תשלום.

עוד ציין בית המשפט כי, גם תחת ההנחה כי בנקודת הזמן בה התקבלה התכנית המשביחה החבות בהיטל ההשבחה הייתה של הבעלים הרשומים במקרקעין (היינו, רשות הפיתוח), הרי שמששוחררו המקרקעין על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים, והועברו לידי המערער, ללא כל תמורה, והלה זכה בטובת ההנאה הנובעת מן התכנית המשביחה, עליו לשאת, בדומה למצב בעת הפקעה, גם בחבויות הנובעות מכך. בנסיבות אלה, כל תוצאה אחרת, אשר אינה הטלת היטל ההשבחה על המערער, פירושה הבלתי נמנע הוא עשיית עושר ולא במשפט מצד המערער ולתוצאה זו אין מקום.

הערעור נדחה, ניתן צו לשכ"ט עורך דין המשיבה בסך של 15,000 ₪.

הערת מערכת:

אין מדובר בביטול הדרישה, אלא בדחייה, שכן נקבע כי לא חל מימוש. בכל מקרה, פסק-הדין מכוון לרציונאל לפיו יש לשלם היטל אך ורק בעת התעשרות ומפגש עם הכסף, במקרה זה, לא הייתה עדיין התעשרות וכן לא התקיים כל מפגש עם הכסף.

 

רכישת זכויות בניה עתידיות לעניין החיוב בהיטל השבחה

שם ומספר הליך: עמ"נ 36090-04-15 גרשון מאיר ברגמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' השופט ד"ר יגאל מרזל.  תאריך מתן פסק הדין: 17.1.17 

פרטי הנכס: מקרקעין ידועים כחלקה 115 בגוש 30101, ברחוב שמואל 6, ירושלים.   ב"כ המשיבה:  לשכת היועץ המשפטי של עיריית ירושלים.

השאלה העיקרית שהתעוררה הינה, האם יש לראות במי שרכש את הזכויות בגג של מבנה וכן את זכויות הבנייה העתידיות טרם מועד השבחת המקרקעין – כגורם החייב בתשלום היטל ההשבחה וכפועל יוצא מכך גם כגורם הזכאי ליהנות מהפטורים הקבועים בחוק?

המערערים 6-2 רכשו מהמערער 1 וכן מבעלי זכויות אחרים את הזכויות בגג הבניין וכן את זכויות הבנייה העתידיות. עסקה זו התבצעה לאחר מועד הפקדת התכנית המשביחה להתנגדויות ומספר חודשים טרם פרסומה למתן תוקף. המערערים טענו, כי יש לראות בבעלי הזכויות בגג כבעלי המקרקעין לעניין הגורם החב בהיטל השבחה (וממילא כזכאים לפטור בהמשך לכך).

ראשית, בחן בית המשפט האם הזכויות בגג עולות כדי בעלות במקרקעין לצורך היטל השבחה?

בית המשפט קבע כי, מהבחינה הקניינית, קיים קושי בראיית הזכויות בגג כזכויות קנייניות נפרדות ואין לראות את הזכויות בחלק מהרכוש המשותף ללא בעלות באחת מהיחידות בבניין, כבעלות במקרקעין. מעבר לכך הוסיף בית המשפט כי גם מבחינת מהות הזכויות שהועברו למערערים 6-2 אין הצדקה לראות, בנסיבות העניין, בזכויות בגג כשלעצמן כבעלות במקרקעין לצורך היטל ההשבחה. כפי שעולה מההסכמים בין המערערים לבין בעלי הזכויות במקרקעין, הזכויות בגג הן נלוות לזכויות הבנייה העתידיות, ונועדו לאפשר מימושן. במצב זה, אין מדובר לצורך החיוב בהיטל השבחה בבעלות במקרקעין במצב ששרר טרם מועד אישור התכנית המשביחה.

בית המשפט המשיך ובחן את שאלת מעמד בעל זכויות בנייה עתידיות לעניין היטל השבחה וקבע כי, בעת פרשנות דיני היטל ההשבחה יש לחתור לכך שמי שיישא בהיטל הוא זה שהתעשר מההשבחה מבחינה כלכלית. כאשר עסקינן במכירת זכויות בניה עתידיות, מבחינה כלכלית עסקה זו מניחה סיכוי להיווצרותן של זכויות בניה נוספות בעתיד ומבצעת הקדמה של העברת זכויות אלו, תוך התחשבות בסיכויי היווצרותן בקביעת התמורה בין הצדדים. בנסיבות אלו, ניתן להניח שבעת המכירה היו המוכרים, בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין, יכולים למכור את הזכויות בעבור תמורה המשקפת, לכל הפחות, את מרבית ערכה של ההשבחה הצפויה. לאור האמור קבע בית המשפט כי, יש לראות את המוכרים כמי שהתעשרו כתוצאה מההשבחה הצפויה והתממשותה ולא את רוכשי הזכויות העתידיות אשר, על פניו, אינם מתעשרים מההשבחה.

לסיום מציין בית המשפט, כי הכרה במי שרכש זכויות עתידיות זמן קצר טרם ההשבחה כחייב בהיטל ההשבחה, תאפשר לבעלי המקרקעין למכור זכויות עתידיות למספר רב של רוכשים בסמוך למועד האישור הצפוי, מתוך מטרה להגדיל באופן ניכר את מספר הפטורים מתשלום ההיטל. דבר זה יפגע בקופה הציבורית, ויחתור תחת מטרת היטל ההשבחה.

הערעור נדחה, ניתן צו להוצאות ושכ"ט המשיבה בסך כולל של 20,000 ₪.

הערת מערכת:

שוב רואים כי 21 תקנות של התוספת השלישית מותירים את עיקר המחלוקות בעניין להכרעת ויציר פסיקה. מרבית הסוגיות הנדונות אינן מופיעות בצורה ברורה בחוק, ולכן עד שיבוא המחוקק ויסדיר החוק בצורה ברורה ומסודרת, העוסקים בתחום ימשיכו להלך בערפל וכל מקרה כמעט יאלץ להתברר לגופו.

 

התנאים הנדרשים לשחזור זכויות

 

שם ומספר הליך: עת"מ 17665-05-16 דוד לוגסי ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי חיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת עפרה ורבנר.

תאריך מתן פסק הדין: 6.2.17  פרטי הנכס: לא צוין.

ב"כ המשיבים: עוה"ד אלעד חן, נעמה דרוקמן, אורן מילר, אביגדור מינס, רפיק ג'בארין, רובין, יואל פרץ, ש. בירן, אליעזר פדורובסקי.

עסקינן בעתירות שהוגשו כנגד החלטת הועדה המחוזית חיפה, שדחתה התנגדויות לתכנית חד/1085 – "דרך השלום", בחדרה. אחת העתירות התמקדה, בין היתר, בטענות באשר לכך שהוועדה המחוזית התעלמה מהפקעות עבר שבוצעו בחלקות העותרים, ולא פעלה לשחזר זכויות במסגרת התכנית.

 

בית המשפט סקר בפסק דינו את התפתחות פרקטיקת שחזור הזכויות, ואת פסקי הדין שניתנו לאחרונה על ידי בית המשפט העליון בסוגיה, כגון, בג"צ 6942/15, עע"מ 1182/16 בן משה ואח' נגד הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות ואח' (20.11.16), בו קבע בית המשפט העליון, כי הגישה העקרונית הננקטת כיום בידי מוסדות התכנון והייעוץ המשפטי לממשלה המנחה את מוסדות התכנון, שוללת שימוש במכשיר האיחוד והחלוקה לשם פיצוי בעלי קרקע גובלת שאינה דרושה לתכנון חטיבת הקרקע מושא התכנית אך ורק לצרכי פיצוי בעלי הזכויות בקרקע.

לאור האמור, קבע בית המשפט בענייננו, כי על מנת לבצע שחזור זכויות יש צורך בזיקה תכנונית משמעותית בין התוכנית הראשונה ששינתה יעוד ושגרמה להפקעת חלק מהמקרקעין, לבין התוכנית השנייה שבמסגרתה מבוצע הליך של איחוד וחלוקה, וכן צריכה להיות התייחסות בתוכנית הראשונה לזכאות לשחזור זכויות.

 

לאור האמור קובע בית המשפט, כי בנסיבות ענייננו, העתירה אמנם מצביעה על פגיעה קניינית בעותרים, אולם לא מציבה תשתית להצדקה תכנונית לשחזור זכויות ועל כן קובע בית המשפט כי דין העתירה, בכל הקשור לשחזור זכויות, להידחות, ניתן צו להוצאות.

 

הערת מערכת

סוגיית שחזור הזכויות שבה לעת האחרונה מדי פעם לשולחן הפסיקה ונראה כי המגמה המסתמנת, מוציאה את השחזור ככלי לפיצוי. עם זאת, העובדה כי אחד זוכה למלוא פירות הבשלת התכנון בעוד משנהו תורם את שטחי הציבור, אינה נקייה מתחושות רעות ומקונן ספק בכדאיות גישה זו כתואמת לתכנון. שאלה משמעותית נוספת הינה החלת פסיקות אלו על מקרים קודמים ותכניות רבות מסוגים שונים שבגינן קיימות התחייבות או בגוף התכניות או מחוץ להן, לשחזר זכויות בעת התכנון.

 

פיצויי סבל – הפקעה

שם ומספר הליך: ה"פ 39012-11-15 עדי אלמליח נ' שר התחבורה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בפני כב' סגן הנשיא, השופט יעקב שפסר.

תאריך מתן ההחלטה: 1.2.17  פרטי הנכס: מקרקעין בראשון לציון, הידועים כחלקה 2 בגוש 3633.

ב"כ המבקש: עו"ד משה קמר.

ענייננו בתובענה במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על ביטול החלטתו של שר התחבורה, אשר דחה את בקשת המבקש לקבלת "פיצויי סבל" בגין הפקעת הרבע הראשון משטח מקרקעין המצוי בבעלותו.

בעקבות הפקעת חלקים מחלקתו של המבקש, הודיעה המשיבה 2 למבקש כי הינו זכאי לפיצויי הפקעה שלא כללו תמורה בעבור רבע משטח החלקה, וזאת בהתבסס על סעיף 7 לפקודת הדרכים. פנייתו של המבקש לשר התחבורה להורות על תשלום פיצויי סבל, נענתה בשלילה מן הטעם שתפיסת החלקה נעשתה בשנת 2001, עובר למועד שנקבע בסעיף 5 לקריטריונים שגובשו לשם החלטה על מתן פיצויי סבל – 7 שנים עובר להלכת רוטמן, דהיינו, למקרקעין אשר נתפסו על ידי הרשות המפקיעה החל מיום 14.5.2005 ואילך.

בפסק הדין החלקי, קבע בית המשפט כי על פי הלכת רוטמן, שיקול הדעת המסור לשר בהחלטה על הענקת פיצויי סבל קיים אך מקום בו חלה השבחה בחלק הנותר בידי הבעלים, ולפיכך, כל אימת שחלק זה לא הושבח כתוצאה מן ההפקעה, שיקול דעת השר בהענקת פיצויי הסבל מתאיין והופך לחובת תשלום פיצוי גם עבור הרבע הראשון.

עוד קבע בית המשפט, כי הפקעות המבוצעות על פי פקודת הדרכים, מעצם טיבן, אינן יוצרות השבחה לחלק הנותר לאחר ההפקעה, וזאת נוכח היותן בגדר הפקעות לשימושים שאינם קהילתיים.

בית המשפט קבע, בניגוד לעמדת שר התחבורה ונת"י, כי יש להחיל את הלכת ארידור (והוראות המעבר שנקבעו במסגרתה) אשר עסקה בפקודת הקרקעות גם על תובענה זו, הגם שבמקרה זה עסקינן בהפקעה מכח פקודת הדרכים.

לעניין סמכותו של השר להגביל את תחולתה הרטרוספקטיבית של הלכת רוטמן, במסגרת סעיף 5 לקריטריונים, קבע בית המשפט כי ככל שבית המשפט, לא קבע את גדרי תחולת הלכת רוטמן, במפורש או במשתמע, ומשעה שאין בידי השר כדי להצביע על מקור נורמטיבי לקביעתו בעניין זה, הרי שנקודת המוצא הינה כי הגבלת תחולתה הרטרוספקטיבית של הלכת רוטמן במסגרת סעיף 5 לקריטריונים, עולה כדי חריגה מסמכותו של השר.

לסיכום, קבע בית המשפט כי סמכות השר להורות על תשלומים של פיצויי סבל למבקש הינה בגדר חובה, ודחיית השר בהחלטתו את בקשת המבקש לפיצויים אלו, נעשתה בחוסר סמכות. בית המשפט הוסיף כי אף אינטרס ההסתמכות הנטען על ידי המשיבים, לא נמצא כסביר וכמשמעותי דיו בענייננו, ואיננו מהווה צידוק להגבלת תחולת העבר של הלכת רוטמן במסגרת סעיף 5 לקריטריונים.

לאור האמור, קיבל בית המשפט את התובענה ביחס לשאלת פיצויי הסבל וחייב את המשיבים בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 36,000 ₪.

הערת מערכת:

בעניין רוטמן, צומצם שיקול הדעת של סמכות השר ואולם הסמכות על פניו נותרה בידיו עם זכות ביקורת על ידי בית המשפט של הפקעות. המערכת העלתה פעמים רבות את ההיגררות המיותרת למסלול בו אין למעשה שיקול דעת לגורם המחליט ונוצר כפל בערכאות, בעוד שניתן היה ליצור מנגנון בו נקבע שרק במקום בו קיימת השבחה ליתרת השטח, יעביר בית המשפט את ההכרעה לשר.

פירוק שיתוף הנדרש לצורך מימוש תכנית איחוד וחלוקה

שם ומספר הליך: ת"א 25129-07-11 מנחם מישל גולדמונץ ואח' נ' עופר סגל ואח'

ערכאה: בית משפט השלום בקריות בפני כב' סגן הנשיא, השופט נווה ערן.

תאריך מתן ההחלטה: 9.1.17   פרטי הנכס: 15 מגרשים בקריית אתא אשר מהווים חלק מתוכנית כ\256 ("גבעת אלונים).   ב"כ הצדדים: לא צוין.

התביעה עוסקת במגרשים הכלולים בתכנית כ\256 ("גבעת אלונים), ואליה צורפה טבלת איזון והקצאה בין בעלי הקרקע.

המגרשים נשוא התובענה, הוקצו לבעלי זכויות שונים, כאשר במסגרת ההליך, 90% הגיעו להסכמה באשר למתווה השיבוץ מחדש במגרשים, ואולם בעלת זכויות אחרת (להלן: "שרביב") המחזיקה בכ-10% מהמגרשים, התנגדה למתווה.

לאור המחלוקת בין הצדדים ולאחר שהמו"מ ביניהם לא צלח, מינה בית המשפט שמאי מומחה מטעמו (להלן: "המומחה"), אשר נדרש לחלק את זכויות הצדדים כך שמירב הזכויות במגרשים תחולקנה לפי קבוצות האינטרסים לעיל, תוך שכל צד ישמור על השווי היחסי של זכויותיו.

במסגרת חוות הדעת, הציע המומחה כי זכויות שרביב ירוכזו בשני מגרשים ובעלותה בהם תהיה בלעדית, ובהתאמה יתר בעלי הזכויות רוכזו במגרשים הנוספים.

שרביב התנגדה להצעת המומחה, ועל כן בית המשפט נדרש לשאלה האם חרף התנגדות אחד מבעלי הדין, יכול בית המשפט להורות על שיבוץ בעלי הדין במגרשים שונים מאלו שנקבעו בלוח ההקצאות של התכנית וזאת על דרך של הליך פירוק שיתוף?

 

בפתח הכרעתו, קבע בית המשפט, בין היתר, כי לתכנית שאושרה מכוח חוק תכנון ובניה מעמד של חקיקת משנה, ומגרש שנוצר מכוח תכנית זו מקנה לבעלי הזכויות במגרש זכות להירשם כאמור כבעלים של המגרש במרשם המקרקעין. לפיכך, זכותם של בעלי הדין במגרשים האמורים כזכות קניינית לכל דבר ועניין ומאפשרת את פירוק השיתוף.

בהמשך לכך, ציין בית המשפט, כי למרות שקבע שהתנגדותה של שרביב הינה בעייתית, הרי שמאחר שעל פי לוח ההקצאות בתכנית כ\256, לשרביב זכויות בכל אותם מגרשים, אין בית המשפט יכול להורות, בהיעדר הסכמתה, על ריכוז זכויותיה בשני מגרשים וזאת מאחר שעל פי ההלכה, הגנה על זכות הבעלות במקרקעין אינה עולה לכדי התנהגות שבחוסר תום לב במידה המצדיקה התערבות בהיבט זה.

עם זאת, בית המשפט קבע, כי אין באמור בכדי להביא לדחיית התובענה, וזאת מאחר שבידי בית המשפט מצויה הסמכות להורות על תיקון לוח ההקצאות שאומץ בתוכנית מחמת המצב העובדתי שנוצר בשטח וזאת בדרך של פרשנות התכנית והחלתה על המצב העובדתי הנתון.

בית המשפט קבע, כי מאחר שמדובר במאות יח"ד אשר לא נבנות מחמת היעדר יכולת הצדדים להגיע להסכמות, ובפרט נוכח סירובה של שרביב לכל שינוי בזכויות, לוח ההקצאות יוצר מצב עובדתי שאינו מאפשר את הגשמת מטרת התכנית והיא: "פיתוח שכונת מגורים חדשה".

בית המשפט קבע, כי הוא אינו קובע מחדש את תחומי המגרשים/כמות יח"ד שניתן לבנות בכל מגרש, והוא אינו פוגע בזכויות מי מהצדדים. יתרה מזו, עמדתו נסמכה על חוות דעת מומחה שמינה, אשר לו הידע והכלים להעריך את שווי זכויות הצדדים ולשבצם מחדש במגרשים תוך שמירת זכויותיהם והשמתם על פי קבוצות האינטרסים עליהם הם נמנים.

לאור האמור, בית המשפט קבע כי אין כל עדיפות ללוח ההקצאות שנקבע על ידי השמאי של מוסד התכנון, ויש להעדיף את חוות דעת המומחה מטעמו, מאחר שזה נהנה מחלוף הזמן שעבר והשינויים שנוצרו בשטח וממקד את כל תשומת לבו המקצועית, בצרכי הצדדים שבפני בית המשפט, ויכול להגיע בכך לתוצאה שהינה מדויקת ויעילה יותר.

בסופו של יום, בית המשפט קיבל את התביעה והורה לצדדים לפעול על פי האמור בחוות דעת מומחה בית המשפט.

הערת מערכת:

שאלת סמכות בית המשפט המתאים לפירוק שיתוף והדין החל במקרקעין לא רשומים, טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון וקיימות הכרעות סותרות.

גם בפסה"ד הנ"ל אנו רואים פתרונות יצירתיים, כי על פניו, בית משפט קנייני מתערב בזכויות ובהחלטות תכנוניות שיצרו מגרשים. לכאורה, הליכים מנהליים או תכנוניים הם אלו שהיו אמורים לשנות מגרשים והקצאות ואילו פירוק השיתוף אמור לפרק שיתוף זכויות השותפים שהוקצו להם מגרשים אלו.

 

חוקיות דרישת רמ"י לקבלת תשלום עבור עודפי עפר שנוצרו אגב חפירה

שם ומספר הליך: ה"פ 53268-06-13 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ נ' מדינת ישראל

ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב-יפו בפני כב' השופטת יסכה רוטנברג

תאריך מתן ההחלטה: 9.1.17   ב"כ המבקשת: לא צוין. פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 455 בגוש 6161, גבעתיים.

עסקינן בבקשה לסעד הצהרתי לפיו התבקש בית המשפט לקבוע כי רשות מקרקעי ישראל איננה מוסמכת לדרוש מהמבקשת, שהינה חוכרת, תשלום בגין עודפי עפר שנוצרו אגב ביצוע עבודות החפירה לבניית מרתפים במוחכר.

בית המשפט סקר את החלטות מנהל מקרקעי ישראל, רשות מקרקעי ישראל ואת החלטות האגף ומצא כי לא קיימת החלטה מכוחה רשאית המשיבה לדרוש תשלום עבור עודפי העפר.

באשר להחלטת האגף העוסקת ב"עודפי עפר", קבע בית המשפט כי, היא אינה מתייחסת לנסיבות בהן נוצרו עודפי עפר עקב חפירת מרתפים אגב בניית בנייני מגורים בקרקע עירונית, אלא רק לנסיבות של עודפי עפר שנוצרו בקרקע חקלאית או עקב ביצוע עבודות תשתית.

לאחר שבחן את טענת המשיבה, לפיה היא רשאית לגבות התשלום לנוכח הוראות הסכם החכירה הקובעות  שהחול המצוי בקרקע הינו חלק מאוצרות הטבע המהווים רכוש של המחכיר וכי אסור לחוכר למכור חומרים שהוציא מהמגרש, קבע בית המשפט כי היות ובענייננו לא מכרה המבקשת את תחולת עודפי העפר, אין בכך שפינתה את עודפי העפר כדי לחייב את המבקשת לשלם בגינם.

בהינתן כל האמור, התקבלה הבקשה לסעד הצהרתי, דרישת התשלום בוטלה והמשיבה נשאה בהוצאות המבקשת בסך של 30,000 ₪.

הערת מערכת:

בית המשפט שב וחוזר על העיקרון שאין מס ואין היטל אלא על פי חוק. בית המשפט מצטרף לשורת פסיקות שנועדו לאיין ניסיונות יצירתיים של רשות ליצור אגרות והיטלים שונים ומשונים על מנת למלא את הקופה ציבורית, ולעקוף בכך את המחוקק.

 

המועד הקובע לעריכת שומת ירידת ערך בגין תמ"א 38 הינו מועד ההיתר

שם ומספר הליך: ערר רה/95049/13 תלמה רון ויפה הופמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 8.1.17  פרטי הנכס: שדרות ביאליק 22, רמת השרון.

ב"כ העוררים: עו"ד רון צין.

מדובר בעוררות שהינן בעלות זכויות בשתי דירות דופלקס בשדרות ביאליק 24-רשב"ם 7 ברמת השרון. התביעה הוגשה בעקבות פגיעה נטענת (חסימת נוף, הצללה, חסימת אוויר, פגיעה בפרטיות) בעקבות היתר בניה שניתן לבניין בשדרות ביאליק 22, לחיזוק המבנה ולתוספות לו בהתאם לתמ"א 38.

הסוגיה המרכזית שנדונה בערר דנן, ובה בחרנו להתמקד בתקציר זה, הינה שאלת המועד הקובע להגשת תביעה לפי סע' 197 לחוק, בגין פגיעה שנגרמה כתוצאה מתמ"א 38.

ועדת הערר פתחה וציינה, את ההלכה שניתנה בבר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ, שלפיה, כאשר מדובר בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית, הרי שכל עוד לא ניתן היתר מכוחה, היא נותרת כ"עננה" מעל שטח המדינה כולו, ונעדרת את הקונקרטיזציה הנדרשת לגיבוש עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

עוד קבעה ועדת הערר, כי שומת המקרקעין בתביעות לפי סעיף 197 בוחנת את ערכם ערב הפגיעה ולאחריה. עריכת שומה למועד שונה מהמועד בו התגבשה הפגיעה חותרת תחת תכלית עריכת השומה. את מסקנתה זו, ביקשה לתמוך בהלכה נוספת של בית המשפט העליון, הלכת "אופל קרדן" (בר"מ 505/15) במסגרתה, עסק בית המשפט העליון בשאלה מהו המועד הקובע לעריכת שומת היטל השבחה, אשר ניתן בעקבות תכנית מתאר הארצית לתחנות דלק – האם מועד אישורה של התכנית או מועד מתן ההיתר? בעניין זה, בית המשפט העליון קבע כי, כאשר מדובר בתכנית מתאר ארצית הקובעת עקרונות כלליים בלבד, אין מקום לחישובי הסתברויות והערכות הקלוטות מהאוויר, ויש להמתין ל"קונקרטיזציה" של ההשבחה או של הפגיעה במקרקעין.

לאור האמור, ועדת הערר קבעה, כי המועד הקובע לעריכת שומת ירידת הערך בגין תמ"א 38, הינו מועד ההיתר ובהתאם קבעה, כי התכניות שיש להביא בחשבון ב"מצב הקודם", הן כל אותן תכניות שאושרו עד מועד זה.

ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים בנקודה זו, ומינתה שמאי מייעץ שיבחן חלק מהפגיעה שנטענה.

הערת מערכת:

הלכות "מגן" ו"אופל קרדן" נעוצות בקרקע הגיון, אולם, על פניו לא מעוגנות בהוראות ברורות של המחוקק, כמו גם הלכת אליק רון, ראויות כולן לעיגון חקיקתי ולהסרת הערפל, שכן אין ספק שמועד ההיתר על פניו הינו מימוש זכויות ולא מועד יצירתן.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

   מגמה נמשכת? לשם קביעת פיצויי ירידת ערך לפי ס' 197, יש להתחשב במלוא ערך המקרקעין בשוק החופשי,

 גם אם זה מבוסס על ציפיות כלליות ערטילאיות, אך בנטרול ציפיות ספקולטיביות גרידא

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

שם ומספר הליך: עמ"נ 2171-05-16 בכור ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב הרצליה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים – בפני כבוד השופט חגי ברנר.

תאריך ההחלטה: 20.2.17     ב"כ המערערים: עוה"ד עודד ישראלי, גדעון אליאב, פרופ' אברהם ציון, סיני גלבוע, יהודית גרנית ומשה בר.

בניוזלטר קודם שלנו בנושא, (להלן קישור: http://www.od-nadlan.co.il/?p=4898 ) סקרנו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בעמ"נ 14040-12-15 מטעי לאה ויוסף בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, שם קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט רון סוקול) את הערעורים שהוגשו לו, ופסק, כי לצורך שומת המקרקעין ערב התכנית הפוגעת, אין להתעלם מהפוטנציאל הכללי של המקרקעין, גם אם שווי השוק מבוסס על ציפיות כלליות ערטילאיות וזאת להבדיל מפעילות ספקולטיבית, אותה יש לנטרל.

והנה, בערעור המנהלי שבנדון, חזר בית המשפט המחוזי בתל אביב, על הפסיקה הנ"ל ונקווה שמתחילה להסתמן מגמה בעניין.

במקרה זה, קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב, ערעור שהוגש לו בגין החלטת ועדת הערר לפיצוים והיטל השבחה במחוז תל אביב, אשר קיבלה ערר שהגישה הועדה המקומית על שמאות מכרעת של השמאי המכריע יצחק סיון, שבמסגרתה קבע השמאי סיון את שוויה של הקרקע המצויה שהייתה בבעלות המערערים ב"מתחם הבאסה בהרצליה", ליום פרסומה של תכנית הר/1890 [ביום 28.4.1999] (להלן: "המצב הקודם") ואת שוויה לאחר אישור התכנית, במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

במסגרת השמאות המכרעת שנערכה, העריך השמאי סיון את שווי המקרקעין במועד הקובע בסכום של 45$ למ"ר למצב הקודם ובמצב החדש בסכום של 10$ למ"ר, כשההפרש הינו הפגיעה. ערר שהגישה הוועדה המקומית, התקבל ובמסגרתו דחתה ועדת הערר את ממצאיו של השמאי המכריע וקבעה שהלה שגה כאשר קבע את שווי המקרקעין במועד הקובע בהסתמך על פוטנציאל כללי לשינוי ייעוד בעתיד. לשיטת הועדה, קביעה זו אינה יכולה לעמוד מקום בו הפוטנציאל הכללי אינו נתמך ולו בקצהו של הליך תכנוני שיכול לבסס אותו. על החלטה זו הוגש הערעור דנן.

בקצרה נאמר, כי בית המשפט למעשה הפך את החלטת ועדת הערר, קיבל את ממצאיו של השמאי סיון וקבע כי קביעתה של ועדת הערר היא קביעה משפטית ועל כן בעניין זה אין יתרון לועדת הערר על פני בית המשפט והוא מוסמך לדון בכך.

בטרם בחן את השאלה העקרונית, קבע בית המשפט כי הוועדה המקומית הייתה מנועה מלטעון בפני וועדת הערר לשווי מקרקעין הנמוך מ-45$ למ"ר וזאת מחמת מעשה בית דין שנוצר לחובתה בהליך קודם בפני ועדת הערר.

לגופה של שאלה ולאחר שבחן את ממצאי השמאי המכריע סיון, קבע בית המשפט, בין היתר, שלא היה יסוד להתערב בממצאים שקבע, מאחר שהשמאי סיון לא היה אמור לנטרל משווי השוק של המקרקעין במתחם הבאסה את אותו פוטנציאל כללי הטמון מטבע הדברים במקרקעין המצויים בטבורה של עיר גדולה כמו הרצליה. בית המשפט הסביר, כי באזור מפותח, פוטנציאל, שיסודו באפשרות שבעתיד הרחוק ישונה ייעודם של המקרקעין באופן שיעלה את שוויים, הינו פוטנציאל המגולם במחירי העסקאות ואין להתעלם ממנו. מן העבר השני, בית המשפט קבע כי אכן, לא היה מקום לייחס משקל לעסקאות ספקולטיביות המבוססות בעליל על הנחות מרחיקות לכת בנוגע לשינוי הייעוד האפשרי, וצדק השמאי המכריע כשנטרל את אלה.

בית המשפט הדגיש, כי התעלמות משווי השוק של המקרקעין במועד הקובע, שיסודו גם בפוטנציאל הכללי של פיתוח בעתיד הבלתי נראה לעין, חוטא למלאכה השמאית, כמו גם לעיקרון העומד בבסיס סעיף 197 לחוק, ועיקרון השבת המצב לקדמותו. התעלמות כזו, מסביר בית המשפט, משמעה הקטנה מלאכותית של הפיצוי המתחייב מעיקרון השבת המצב לקדמותו, שכן אלמלא התכנית הפוגעת, ויכולים היו בעלי המקרקעין למכור את הקרקע בשווי השוק המגלם את אותו פוטנציאל כאמור.

בית המשפט הוסיף, שפסיקתו עולה בקנה אחד עם ההלכה הידועה של בית המשפט העליון בעניין "לוסטרניק" (רע"א 4487/01), לפיה, קיומו של פוטנציאל כלכלי למקרקעין, נובע מהציפייה הכללית של קרקע חקלאית המצויה בטבורה של עיר וכן עם פסיקתו של בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין מטעי לאה ויוסף בע"מ.

לאור זאת, בית המשפט קיבל את הערעור, ביטל את החלטת ועדת הערר וקבע כי הפיצויים שיקבלו המערערים יחושבו בהתאם לערכים שנקבעו בשמאות המכרעת.

הערת מערכת:

בית המשפט המחוזי ביטל את החלטת ועדת הערר ואימץ את שומתו של שמאי המקרקעין מר יצחק סיון לגבי שיעור פיצויי הערך שיש לשלם בגין שטח מקרקעין שנלקח לפארק ולשטח ציבורי פתוח "בבאסה בהרצליה", בסמוך לקניון שבעת הכוכבים.

מדובר במתחם בו הפיצויים נידונים משך שנים רבות מאד ובמס' ערכאות. המחלוקת הגדולה, והנידונה בתיקים רבים בשנים האחרונות נוגעת לנושא הפוטנציאל של מיקום והאפשרות לשינוי ייעוד המקרקעין, סוגיה אשר עולה בין היתר בתיקי תמ"מ 3/21 המתבררים אצל כב' הש' בוסתן וכיוצ"ב.

בית המשפט קבע, כי הפיצוי צריך להשיב את המצב לקדמותו וצריך להיגזר מעסקאות ההשוואה בשוק לאותו מועד, ואין לנטרל משווי זה את המיקום והחלום שכן מדובר בקרקע בלב הארץ ובתוך הרצליה.

פסה"ד מצטרף לפס"ד נוסף של כב' השופט סוקול בנושא כפי שאזכר בית המשפט, אולם בניגוד לפס"ד של כב' השופטת אגמון בעניין עמ"נ (ת"א) 56297-12-13 דליה דלי ו-333 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, במסגרתו נדחתה תביעת פיצויים דומה באותו מתחם ונקבע בין היתר כי הפוטנציאל התכנוני שבו יש להתחשב לעניין פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הוא רק זה המבוסס על הליך תכנוני לאישור תכנית קונקרטית לשינויי ייעוד המקרקעין נשוא התביעה. וכי עמדת ועדת הערר לפיה אין מקום להטיל על הקופה הציבורית תשלום פיצוי בגין אבדן ערך ספקולטיבי, בדין יסודה.

אין ספק כי מדובר בנושא משמעותי בו הרשויות בעשור האחרון עומדות על הרגליים האחוריות למנוע פיצוי על קרקעות חקלאיות, גם אם נלקחות בפועל לטובת הציבור, ואולם נראה כי עוד לא נאמרה המילה האחרונה.

המערכת מברכת את חברי לשכת שמאי המקרקעין בישראל על יום חגם, בחירות ללשכת שמאי המקרקעין שמתקיימות היום,                         

 ומאחלת הצלחה רבה לכל המתמודדים

Comments Comments Off
Feb
02

פספוס של היטל

Posted by: | Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

פספוס של היטל

 מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 

שם ומספר הליך: עת"מ 56451-02-16 שולץ נ' עיריית רחובות

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים – בפני כבוד השופט ד"ר אחיקם סטולר.

תאריך ההחלטה: 31.01.17     ב"כ העותרת: עוה"ד עופר אלבוים, יניב הרשקוביץ, ליאור נוימן וניקולס גיפס.

מדובר בעתירה במסגרתה עלתה שאלת זהות הנושא בהיטל השבחה, כאשר מכירת הזכויות מתבצעת לאחר אישורה ופרסומה של התכנית המשביחה, אך בטרם נכנסה התכנית לתוקף.

העתירה הוגשה לאור סירוב העירייה להנפיק לעותרת אישור עירייה, נוכח אישורה ופרסומה של תכנית משביחה למתן תוקף ובטענה כי מדובר בניסיון להתחמק מתשלום היטל בגין התכנית, שכן בשלב המימוש הבא, צפוי הקונה, שהינו מכון ויצמן למדע, לטעון כי הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה על פי סעיף 19(ב)4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

בנסיבות המקרה, אושרה ביום 22.10.15 תכנית רח/2005/ו למתן תוקף, וזו חלה על מקרקעי העותרת בעיר רחובות. במסגרת התכנית, הוכשרה הקרקע ותוכננה הקמתו של פארק תעשייה חדש, בהמשך לפארק התעשייה הקיים. ארבעה ימים לאחר מכן, ביום 26.10.15 התקשרה העותרת בהסכם עם מכון ויצמן למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין, תמורת סכום כולל של 40,500,000 ₪. יום למחרת, ביום 27.10.15, פנתה למשיבה שתנפיק לה אישור היעדר חובות לצורך העברת הזכויות במקרקעין מהעותרת למכון ויצמן.

יצוין, שתוך כדי ניהול התיק, הגישה המשיבה שומת היטל השבחה בגין התכנית, על-פיה גובה היטל ההשבחה הצפוי, הינו בסכום של 29,201,150 ₪.

השאלה שנדונה בפסק הדין, הינה כאמור, מהו "המועד הקובע" בדין, בו קמה החבות לתשלום היטל ההשבחה – האם המועד שבו אושרה התכנית ולפני שנחתם הסכם המכר, או שמא, המועד שבו נכנסה התכנית לתוקף?

בתחילת דבריו, ציין בית המשפט את הוראת סעיף 119(א) לחוק התכנון והבניה הקובעת את אופן קביעתו של "יום תחילת התכנית" כמועד הקובע להיווצרות ההשבחה וקובעת כך: "תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון."

בית המשפט ציין, כי לשון החוק והפסיקה בעניין (רע"א 3002/12 עניין "אליק רון" ו-פר"ק 3150-06 (בש"א 10070/09 "עניין קרתא") הם ברורים, ומביאים למסקנה, כי המועד הקובע לתחולת היטל ההשבחה, הוא בתום 15 ימים מיום פרסום ההודעה ברשומות על דבר אישור התוכנית.

בנסיבות המקרה, מאחר שהתוכנית אושרה ופורסמה בילקוט הפרסומים ביום 22.10.2015 (אירוע המס), יום תחילתה של תכנית, הוא ביום 6.11.2015, והוא המועד הקובע לעניין החבות בהיטל השבחה. מועד זה מאוחר לחתימת הסכם המכר והעברת הזכויות מהעותרת ועל כן מי שחייב בו, הוא מכון ויצמן, במועד המימוש העתידי של המקרקעין.

בתוך כך, בית המשפט דחה טענות שונות שהועלו מצד המשיבה, ובין היתר העובדה שהצדדים ניצלו במודע את פרק הזמן הנ"ל, כך שההסכם ייחתם עובר למועד תחילת התכנית שהוא המועד ליצירת החבות בהיטל השבחה; כי יש לבחון את המהות הכלכלית של העסקה ומיהו העתיד להפיק ממנה הנאה כלכלית; כי קיימת הצדקה רעיונית מבחינת "תכלית החקיקה" לחיוב העותרת בתשלום ההיטל ועוד.

בית המשפט קבע, כי המחוקק אפשר לבעלי מקרקעין למכור את זכויותיהם לפני כניסתה לתוקף של התכנית ובכך לכלכל את צעדיהם,  כשהם יודעים על החיובים הצפויים מכוח התכנית.  לשיטת בית המשפט, מדובר בתכנון מס לגיטימי ובחסות הדין. בית המשפט הוסיף, כי בסופו של יום, מי שמפיק את התועלת הכלכלית בגין ההשבחה, הוא מכון ויצמן, אשר במועד תחילתה של התוכנית (6.11.2015), הוא הבעלים על המקרקעין.

הערת מערכת: בסוף דבריו, ציין בית המשפט, שככל שהמחוקק ימצא לנכון, בסמכותו לשנות את הוראות החוק, כפי שעשה במקרים אחרים בהם נמצאה "פרצה" המאפשרת לחמוק מתשלום מס. בהקשר זה, יש להזכיר את פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], המתעדכנת חדשות לבקרים, על מנת שלא יגרע מס מן המדינה.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

מאמר

התחשבות בפוטנציאל וציפיות שנוצרו עקב תכניות מתאר ארציות ומחוזיות

לצורך תחשיב היטל ההשבחה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 כידוע, היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית (מקומית או מפורטת), מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).

המבחן שאימץ המחוקק להערכת שווים של מקרקעין לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מבחן "שווי השוק", כלומר, המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

למעשה, בעריכת שומת היטל השבחה, על השמאי לשוות לנגד עיניו את הפער בין שני אלה: ערכה של הקרקע בשוק החופשי בערב אישור התכנית על פי המצב התכנוני הקודם ( להלן: "המצב הקודם"), אל מול ערכה לאחר אישור התכנית (להלן: "המצב החדש"), פער זה מהווה את ההשבחה ש-50% הימנה משולמת לוועדה המקומית.

כפי הידוע, מלאכת הערכת שווי השוק של מקרקעין יכולה להיות מושפעת ממספר רב של גורמים, כגון: מיקומם, שטחם, ייעודם, אפשרויות הניצול הגלומות בהם, ועוד.

בנוסף לכך, בהלכה הפסוקה נקבע, כי בשומת היטל השבחה יש להביא בחשבון גם תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוח ובינוי במקרקעין, אשר בדרך כלל באה לידי ביטוי, בין היתר בתכניות השונות החלות על המקרקעין.

חוק התכנון והבניה יצר כידוע ארבעה מדרגי תכניות: תכנית מתאר ארצית, הקובעת, ככלל, אולם לא רק, עקרונות תכנון לשטח המדינה כולה; תכנית מתאר מחוזית, העוסקת בדרך כלל בתכנון שטח המחוזות השונים במדינה; תכנית מתאר מקומית, העוסקת בתכנון המקומי ותכנית מתאר מפורטת העוסקת בתכנון נקודתי מכוחו ניתן להוציא היתרי בניה (גם לעניין זה קיימת הסתייגות של תכניות ברמה גבוהה יותר שניתן לבנות על פיהם).

לאור העובדה שלתכניות השונות החלות על המקרקעין, עשויה להיות השפעה משמעותית ביותר על שווים, הציפייה הינה שהשפעתן ותרומתן לשווי המקרקעין, ככל שישנה, תיבחן בכל עת וללא כל קשר למעמדן ה"הירארכי".

למרות זאת, פעמים רבות, מוצאות שומות היטל השבחה הנערכות בהתעלם מתכניות מתאר ארציות ותכניות מתאר מחוזיות החלות על המקרקעין, וזאת למרות שבדיקה פשוטה יכולה, במקרים מסוימים, להוביל לתוצאה שתכניות אלה יצרו ציפיות ממשיות בשוק והעלו את שווים של המקרקעין.

בטרם נתייחס למספר דוגמאות שנדונו בתקופה האחרונה בוועדות הערר ובתי המשפט, נדגיש, כי להבנתנו בדיקה כאמור, יכולה להוביל לכך ששווי המקרקעין "במצב הקודם" יעלה משמעותית, בהתחשב בפוטנציאל או אפשרויות ניצול שנוצרו למקרקעין, בעקבות אותה תכנית מתאר ארצית או מחוזית, מה שיוביל בסופו של דבר להפחתה/ביטול ההיטל שעל בעל המקרקעין לשלם.

הדוגמא הראשונה, שבה בחרנו להתמקד היא, שאלת השלכותיה של תמ"א 38, על שווים של המקרקעין "במצב הקודם".

מצד אחד, יש מי שיטען כי מדובר בתכנית מתאר ארצית החלה על כל המדינה, והזכויות המוענקות מכוחה מותנות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית, אשר יכולה לקבוע היקף זכויות שונה ואף לסרב למתן היתר כאמור, במקרים מסוימים (ר' סע' 11,12,14 ו-22 לתמ"א) ועל כן למעשה אין כל וודאות כי יתקבלו.

מצד שני, יש הטוענים כי כאשר מדובר בנכס העומד בדרישות המקדמיות לצורך החלת התמ"א (סע' 4 ו-8 לתמ"א), הרי שקיימת אפשרות שנכס זה יקבל את אותן זכויות מכוח התמ"א, אשר פטורות מתשלום היטל מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק, והדבר בדרך כלל יוביל לתרומה בעליית שווי הנכס בשוק.

סוגיה זו הגיעה לאחרונה לפתחה של וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ת"א בערר (ת"א) 85143/13          רון צין נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן, (ע"י כב' יו"ר הועדה גילת אייל), שקבעה כי מקום שמדובר בנכס העומד בדרישות המקדמיות לתחולת תמ"א 38, הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו, ככל שיוכח שזו העלתה את שווי הנכס ב"מצב הקודם".

עם זאת, ועדת הערר הבהירה, כי במסגרת בחינת תרומתה של התמ"א לשווי, יש להביא בחשבון את העובדה שהזכויות מכוחה אינן מוקנות, וכי הן נתונות לשיקול דעתה של הועדה המקומית, והשאלה האם ובאיזו מידה תרמה התמ"א לשווי הנכס, תיבחן על ידי השמאי, נכון למועד ערב התכנית החדשה/משביחה.

וועדת הערר הדגישה, כי ההחלטה הנ"ל עולה בקנה אחד עם ההלכה הנוהגת ולפיה, אין לנטרל משווי הנכס בשומת היטל השבחה תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוחו.

יש שיטענו, כי הפסיקה הנ"ל מצריכה כביכול מלאכה שמאית מורכבת, לנוכח אי הוודאות והעובדה שהזכויות מכוח התמ"א, מותנות בשיקול דעת הוועדה. מצד שני, יש המסכימים כי המלאכה הנ"ל הינה המשך ובדומה לשיטה שנקבעה בהלכת "אליק רון" (רע"א 3002/12), עת עסקינן בזכויות מותנות, אלא שבמקום שההערכה השמאית תיערך לצורך "חלוקת המימוש" כפי שנעשה בעניין "אליק רון", היא תיערך לצורך בחינת תרומת הזכויות המותנות מכוח התמ"א, ל"מצב הקודם".

לגישה הנ"ל השלכות רבות על תיקי היטל השבחה רבים המתנהלים בוועדות הערר/בית המשפט. כך למשל, הלה עשויה להשפיע על ההליכים המתנהלים בימים אלה בגין תכנית השימור של העיר תל אביב, שמעצם היותה מגדירה נכס פלוני כנכס ל"שימור", יש מי שיטען כי שוללת היא ומחריגה את חלותה של תמ"א 38 על אותו נכס והדבר מצריך בדיקה שמאית בעניין.

מכל מקום, הצורך בבחינת משמעותה והציפיות שנוצרו בשוק, בשל תכנית מתאר ארצית, באה לידי ביטוי כבר בעבר בעניין רע"א 6188/04 אלינוער רבין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים (נבו), שם אימץ בית המשפט העליון את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, לפיו בחישוב שווי "מצב קודם" בהיטל השבחה יש להתחשב בציפיות שיצרה תכנית המתאר הארצית תמ"א 31, על אף שבגין תכנית זו לא ניתן היה לגבות היטל השבחה היות שאינה תכנית מתאר מקומית או מפורטת.

והנה, פסיקה שניתנה לאחרונה, קבעה והכירה בכך, שאותן ציפיות לפוטנציאל פיתוח, על השלכותיהן ותרומתן לשווי "במצב הקודם", יכולות למצוא את ביטוין גם בתכניות מתאר מחוזיות.

כך למשל, בע"א 28666-03-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה זמורה רחובות נ' כדר ואח', אשרר בית המשפט המחוזי (בהרכב של שלושה שופטים), את פסק דינו של בית המשפט השלום וקביעת השמאית המכריעה, לפיה בסמוך למועד אישור תכנית המתאר המחוזית – תמ"מ 21/3 נוצרה "קפיצה" בעליית שווי הקרקע בשוק, ובתוך כך, אושרה תוספת שווי של 45% מהשווי במצב החדש, ל"מצב הקודם", לאור מה שהוגדר "פוטנציאל תכנוני וודאי" שיצרה התמ"מ.

פסיקה דומה, בהקשר לתמ"מ 6, ניתנה לאחרונה, על ידי וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה בערר (חי') 8072/15 ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה נ' נכסי יעקב ורחל בע"מ (ע"י יו"ר הועדה חגית דרורי-גרנות), כשבאותו מקרה נקבע, כי ציפיות שיצרה תמ"מ 6 הן לגיטימיות וודאיות ויש מקום לקחתן בחשבון בעת קביעת שווי במצב קודם, ואף ערעור אשר הוגש על ידי הוועדה מקומית לבית המשפט לעניינים מנהליים נמחק ביום 26.1.17*.

לסיכום, מהפסיקה שהובאה לעיל עולה, שבחינתה של השבחה מחייבת, בין היתר, לבדוק את תרומתן של אותן תכניות מתאר ארציות ומחוזיות החלות על המקרקעין, ועשויות להשפיע על שווים.

נדגיש, כי להבדיל מהמחלוקת הקיימת בפסיקה ובבתי המשפט ביחס לתכניות המצויות בשלב הכנה/הפקדה ושאלת השלכותיהן, במקרה זה, מדובר על תכניות מאושרות, אשר בדרך כלל יובאו בחשבון על ידי הקונה הסביר, ואולם שאלת תרומתן מצריכה בחינה שמאית, בין היתר באמצעות עסקאות השוואה ובחינת השוק.

בצד אחד של המשוואה – נראה כי יהא על השמאי להעריך האם ומהי התרומה של אותן תכניות לשווי המקרקעין במצב הקודם, ובצד השני של המשוואה – לבחון מהי תרומתה של אותה תכנית חדשה, ביחס לשווי המקרקעין במצב הקודם הכולל, בין היתר, את אותן תכניות ארציות/מחוזיות.

*למען הגילוי הנאות נציין כי בתיק זה יוצגו בעלי הנכס על ידי משרד הח"מ.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

התחשבות בפוטנציאל וציפיות שנוצרו עקב תכניות מתאר ארציות ומחוזיות

לצורך תחשיב היטל ההשבחה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • תקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית) (תיקון), התשע"ז-2016.
  • תקנות התכנון והבנייה (משלוח הודעות והחלטות בדרך מקוונת), התשע"ז-2016.
  • הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 110-הוראת שעה) (פיצול דירות), התשע"ז-2016.
  • חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 113), התשע"ז-2016.
  • תיקון חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968.
  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – תיקון 89.
  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – תיקון 90.
  • מס ריבוי דירות – חוק ההתייעלות כלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), תשע"ז-2016.
  • תקנות מס ריבוי דירות – תקנות חוק ההתייעלות כלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-
  • עדכון מדרגות מס רכישה בהתאם לעליית המדד בשנת 2016.
  • תוספת ‏מס' 2 להוראת ‏ביצוע ‏מיסוי ‏מקרקעין ‏מס'‏ 5/2013 – חלופות‏ להוכחת ‏העדר ‏דירת ‏מגורים ‏במדינת ‏התושבות ‏של ‏מוכר ‏שאינו ‏תושב‏ ישראל‏ לצורך ‏זכאות ‏לפטור לפי‏ פרק ‏חמישי 1.‏
  • הנחיות חדשות לרישום פעולות שכירות במקרקעי ישראל.
  • הוחלט להפקיד תכנית של רשות מקרקעי ישראל לכ- 900 יח"ד בבאר יעקב.
  • ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 101-0178129, רכבת קלה ירושלים – "הקו הכחול".
  • תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב, תמ"מ 5/5 – מרחב בקעת אונו.
  • ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת שינוי תכנית מתאר מס: רצ/מק/5/106/1, 413-0483628 חיזוק מבנים באמצעות תוספת זכויות במגרשים ריקים.
  • הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' הר/מק/1985 ב' מס' 504 -0251637.

 

עדכוני פסיקה

 

  • מיסוי מקרקעין

ע"א 5925/15 אחים סבירסקי, שותפות רשומה נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב -  האם היתר לשימוש חורג מונע השבחת נכס בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות.

 

  • הפקעות

ע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דאבח ואח' - הערכת פיצויי הפקעה במצב של "הקפאת" בניה.

 

ה"פ 37044-08-14 יחזקאל מזובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון ואח'הפיצוי מכוח סעיף 190(א) בשלב ההפקעה

ניתן גם בגין ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מהתכנית.

 

ת"א 12610-08-13 אחמד עבדאללה סעיד ואח' נ' רשות הפיתוח - במסגרת פיצוי מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות, יש לשלם דמי חכירה אבודים עד המועד שבו שולמו פיצויים מכוח פסקי דין חלקיים ולא עד למועד פסק דין סופי בתיק ההפקעה.

 

  • שכ"ט עורך דין

 

ת"א 35389-09-12 עו"ד גדעון חתוכה נ' עזבון המנוח דן חרודי ז"ל - עו"ד שהופר עמו הסכם בחוסר תום לב זכאי לפיצויי קיום.

 

  • תכנון ובנייה

 

ערר 25/16 המועצה האזורית חוף הכרמל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח'הגדלת היצע הדירות וציפוף בניה – גם בשכונות יוקרה.

 

ערר 6092/16 בעלי זכויות במקרקעין בישוב להבים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להבים ואח'מתן היתר תוך סטייה מנספח בינוי מנחה, יכול לחייב פרסום לציבור ולהקים זכות ערר.

 

  • היטל השבחה

 

ערר 85185/12 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' כיכר ציפורן (2000) בע"מ ואח'סמכות שמאי מכריע לאחר שנתן שומה מכרעת.

 

ערר חל/85171/13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נ' קלדרון יצחקהאם היתר לשימוש חורג מונע השבחת נכס בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות.

 

מאמר

התחשבות בפוטנציאל וציפיות שנוצרו עקב תכניות מתאר ארציות ומחוזיות

לצורך תחשיב היטל ההשבחה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

כידוע, היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית (מקומית או מפורטת), מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).

המבחן שאימץ המחוקק להערכת שווים של מקרקעין לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מבחן "שווי השוק", כלומר, המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון.

למעשה, בעריכת שומת היטל השבחה, על השמאי לשוות לנגד עיניו את הפער בין שני אלה: ערכה של הקרקע בשוק החופשי בערב אישור התכנית על פי המצב התכנוני הקודם ( להלן: "המצב הקודם"), אל מול ערכה לאחר אישור התכנית (להלן: "המצב החדש"), פער זה מהווה את ההשבחה ש-50% הימנה משולמת לוועדה המקומית.

כפי הידוע, מלאכת הערכת שווי השוק של מקרקעין יכולה להיות מושפעת ממספר רב של גורמים, כגון: מיקומם, שטחם, ייעודם, אפשרויות הניצול הגלומות בהם, ועוד.

בנוסף לכך, בהלכה הפסוקה נקבע, כי בשומת היטל השבחה יש להביא בחשבון גם תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוח ובינוי במקרקעין, אשר בדרך כלל באה לידי ביטוי, בין היתר בתכניות השונות החלות על המקרקעין.

חוק התכנון והבניה יצר כידוע ארבעה מדרגי תכניות: תכנית מתאר ארצית, הקובעת, ככלל, אולם לא רק, עקרונות תכנון לשטח המדינה כולה; תכנית מתאר מחוזית, העוסקת בדרך כלל בתכנון שטח המחוזות השונים במדינה; תכנית מתאר מקומית, העוסקת בתכנון המקומי ותכנית מתאר מפורטת העוסקת בתכנון נקודתי מכוחו ניתן להוציא היתרי בניה (גם לעניין זה קיימת הסתייגות של תכניות ברמה גבוהה יותר שניתן לבנות על פיהם).

לאור העובדה שלתכניות השונות החלות על המקרקעין, עשויה להיות השפעה משמעותית ביותר על שווים, הציפייה הינה שהשפעתן ותרומתן לשווי המקרקעין, ככל שישנה, תיבחן בכל עת וללא כל קשר למעמדן ה"הירארכי".

למרות זאת, פעמים רבות, מוצאות שומות היטל השבחה הנערכות בהתעלם מתכניות מתאר ארציות ותכניות מתאר מחוזיות החלות על המקרקעין, וזאת למרות שבדיקה פשוטה יכולה, במקרים מסוימים, להוביל לתוצאה שתכניות אלה יצרו ציפיות ממשיות בשוק והעלו את שווים של המקרקעין.

בטרם נתייחס למספר דוגמאות שנדונו בתקופה האחרונה בוועדות הערר ובתי המשפט, נדגיש, כי להבנתנו בדיקה כאמור, יכולה להוביל לכך ששווי המקרקעין "במצב הקודם" יעלה משמעותית, בהתחשב בפוטנציאל או אפשרויות ניצול שנוצרו למקרקעין, בעקבות אותה תכנית מתאר ארצית או מחוזית, מה שיוביל בסופו של דבר להפחתה/ביטול ההיטל שעל בעל המקרקעין לשלם.

הדוגמא הראשונה, שבה בחרנו להתמקד היא, שאלת השלכותיה של תמ"א 38, על שווים של המקרקעין "במצב הקודם".

מצד אחד, יש מי שיטען כי מדובר בתכנית מתאר ארצית החלה על כל המדינה, והזכויות המוענקות מכוחה מותנות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית, אשר יכולה לקבוע היקף זכויות שונה ואף לסרב למתן היתר כאמור, במקרים מסוימים (ר' סע' 11,12,14 ו-22 לתמ"א) ועל כן למעשה אין כל וודאות כי יתקבלו.

מצד שני, יש הטוענים כי כאשר מדובר בנכס העומד בדרישות המקדמיות לצורך החלת התמ"א (סע' 4 ו-8 לתמ"א), הרי שקיימת אפשרות שנכס זה יקבל את אותן זכויות מכוח התמ"א, אשר פטורות מתשלום היטל מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק, והדבר בדרך כלל יוביל לתרומה בעליית שווי הנכס בשוק.

סוגיה זו הגיעה לאחרונה לפתחה של וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ת"א בערר (ת"א) 85143/13          רון צין נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן, (ע"י כב' יו"ר הועדה גילת אייל), שקבעה כי מקום שמדובר בנכס העומד בדרישות המקדמיות לתחולת תמ"א 38, הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו, ככל שיוכח שזו העלתה את שווי הנכס ב"מצב הקודם".

עם זאת, ועדת הערר הבהירה, כי במסגרת בחינת תרומתה של התמ"א לשווי, יש להביא בחשבון את העובדה שהזכויות מכוחה אינן מוקנות, וכי הן נתונות לשיקול דעתה של הועדה המקומית, והשאלה האם ובאיזו מידה תרמה התמ"א לשווי הנכס, תיבחן על ידי השמאי, נכון למועד ערב התכנית החדשה/משביחה.

וועדת הערר הדגישה, כי ההחלטה הנ"ל עולה בקנה אחד עם ההלכה הנוהגת ולפיה, אין לנטרל משווי הנכס בשומת היטל השבחה תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוחו.

יש שיטענו, כי הפסיקה הנ"ל מצריכה כביכול מלאכה שמאית מורכבת, לנוכח אי הוודאות והעובדה שהזכויות מכוח התמ"א, מותנות בשיקול דעת הוועדה. מצד שני, יש המסכימים כי המלאכה הנ"ל הינה המשך ובדומה לשיטה שנקבעה בהלכת "אליק רון" (רע"א 3002/12), עת עסקינן בזכויות מותנות, אלא שבמקום שההערכה השמאית תיערך לצורך "חלוקת המימוש" כפי שנעשה בעניין "אליק רון", היא תיערך לצורך בחינת תרומת הזכויות המותנות מכוח התמ"א, ל"מצב הקודם".

לגישה הנ"ל השלכות רבות על תיקי היטל השבחה רבים המתנהלים בוועדות הערר/בית המשפט. כך למשל, הלה עשויה להשפיע על ההליכים המתנהלים בימים אלה בגין תכנית השימור של העיר תל אביב, שמעצם היותה מגדירה נכס פלוני כנכס ל"שימור", יש מי שיטען כי שוללת היא ומחריגה את חלותה של תמ"א 38 על אותו נכס והדבר מצריך בדיקה שמאית בעניין.

מכל מקום, הצורך בבחינת משמעותה והציפיות שנוצרו בשוק, בשל תכנית מתאר ארצית, באה לידי ביטוי כבר בעבר בעניין רע"א 6188/04 אלינוער רבין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים (נבו), שם אימץ בית המשפט העליון את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, לפיו בחישוב שווי "מצב קודם" בהיטל השבחה יש להתחשב בציפיות שיצרה תכנית המתאר הארצית תמ"א 31, על אף שבגין תכנית זו לא ניתן היה לגבות היטל השבחה היות שאינה תכנית מתאר מקומית או מפורטת.

והנה, פסיקה שניתנה לאחרונה, קבעה והכירה בכך, שאותן ציפיות לפוטנציאל פיתוח, על השלכותיהן ותרומתן לשווי "במצב הקודם", יכולות למצוא את ביטוין גם בתכניות מתאר מחוזיות.

כך למשל, בע"א 28666-03-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה זמורה רחובות נ' כדר ואח', אשרר בית המשפט המחוזי (בהרכב של שלושה שופטים), את פסק דינו של בית המשפט השלום וקביעת השמאית המכריעה, לפיה בסמוך למועד אישור תכנית המתאר המחוזית – תמ"מ 21/3 נוצרה "קפיצה" בעליית שווי הקרקע בשוק, ובתוך כך, אושרה תוספת שווי של 45% מהשווי במצב החדש, ל"מצב הקודם", לאור מה שהוגדר "פוטנציאל תכנוני וודאי" שיצרה התמ"מ.

פסיקה דומה, בהקשר לתמ"מ 6, ניתנה לאחרונה, על ידי וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה בערר (חי') 8072/15 ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה נ' נכסי יעקב ורחל בע"מ (ע"י יו"ר הועדה חגית דרורי-גרנות), כשבאותו מקרה נקבע, כי ציפיות שיצרה תמ"מ 6 הן לגיטימיות וודאיות ויש מקום לקחתן בחשבון בעת קביעת שווי במצב קודם, ואף ערעור אשר הוגש על ידי הוועדה מקומית לבית המשפט לעניינים מנהליים נמחק ביום 26.1.17*.

לסיכום, מהפסיקה שהובאה לעיל עולה, שבחינתה של השבחה מחייבת, בין היתר, לבדוק את תרומתן של אותן תכניות מתאר ארציות ומחוזיות החלות על המקרקעין, ועשויות להשפיע על שווים.

נדגיש, כי להבדיל מהמחלוקת הקיימת בפסיקה ובבתי המשפט ביחס לתכניות המצויות בשלב הכנה/הפקדה ושאלת השלכותיהן, במקרה זה, מדובר על תכניות מאושרות, אשר בדרך כלל יובאו בחשבון על ידי הקונה הסביר, ואולם שאלת תרומתן מצריכה בחינה שמאית, בין היתר באמצעות עסקאות השוואה ובחינת השוק.

בצד אחד של המשוואה – נראה כי יהא על השמאי להעריך האם ומהי התרומה של אותן תכניות לשווי המקרקעין במצב הקודם, ובצד השני של המשוואה – לבחון מהי תרומתה של אותה תכנית חדשה, ביחס לשווי המקרקעין במצב הקודם הכולל, בין היתר, את אותן תכניות ארציות/מחוזיות.

*למען הגילוי הנאות נציין כי בתיק זה יוצגו בעלי הנכס על ידי משרד הח"מ.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

תקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית)(תיקון), התשע"ז-2016

ביום 19.12.2016 חתם שר האוצר על תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) התשע"ז-2016  (להלן: "התקנות"), במסגרתן הורחב המונח "דיור בהישג יד להשכרה" שהוגדר כמטרה ציבורית לעניין סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה.

נקבע, כי התקנות יחולו על בן המקום שגילו מעל 18 שנים, ומקום מגוריו הקבוע במשך שלוש השנים האחרונות לפחות או במשך ארבע שנים לפחות מתוך עשר השנים האחרונות הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית שבה דיור בהישג יד להשכרה, ובלבד שהמציא את אישור הרשות המקומית לכך.

עוד נקבע, כי ניתן לאשר בבניין המיועד לדיור בהישג יד להשכרה, מסחר נלווה למגורים, ובלבד שהיקפו לא יעלה על 20% מסך זכויות הבנייה ובתקופה של חמש שנים מיום פרסום התקנות תהא הרשות המקומית רשאית לשריין עד "50%" מיחידות הדיור למשתתפים בהגרלה שהם בני המקום, זאת במקום "עד 15%" כפי שנקבע בנוסח התקנות המקוריות מ – 2014.

 

תקנות התכנון והבנייה (משלוח הודעות והחלטות בדרך מקוונת), התשע"ז-2016

ביום 19.12.16 פורסמו תקנון התכנון והבניה (משלוח הודעות והחלטות בדרך מקוונת), התשע"ז-2016, לפיהן מוסד תכנון ישלח החלטות והודעות מקוונות לחברי מוסד התכנון, לנציגים של בעלי דעה מייעצת בוועדה המקומית ולנציגי השרים בוועדה המחוזית.

בנוסף, מוסד התכנון רשאי לשלוח החלטות והודעות מקוונות גם למי שאינו חבר מוסד התכנון ובלבד שמסר כתובת לצורך קבלת מסרים אלקטרוניים, כהגדרת "כתובת" כאמור בתקנה.

 

הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 110-הוראת שעה)(פיצול דירות), התשע"ז-2016

ביום 26.12.2016 פורסמה הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון 110 – הוראת שעה ) (פיצול דירות) התשע"ז 2016 (להלן: "הצעת החוק") וביום 03.01.17 עברה ההצעה בקריאה ראשונה בכנסת.

עניינה של הצעת החוק הינו במתן הקלה, לתקופה של 5 שנים, לתוספת דירות למגורים בדרך של פיצול דירה קיימת, אף אם נקבע בתוכנית החלה כי פיצול כאמור מהווה סטייה ניכרת, וזאת בהתקיים התנאים הבאים במצטבר:

  1. הדירה לגביה מתבקש הפיצול הינה בית צמוד קרקע 2. שטח הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה הינו לפחות 120 מ"ר 3. שטחה של כל דירה שתיווסף לא תפחת מ – 60 מ"ר ותכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים 4. הוכח להנחת דעת הועדה המקומית כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות והחניות נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת היחידה/ות 5. לא הוגשה התנגדות לבקשה ואם הוגשה, הוכח להנחת דעתה של הועדה המקומית כי מתן ההקלה כאמור איננו פוגע בצורה בלתי סבירה כמפורט בתיקון.

 

חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 113), התשע"ז-2016

ביום 29.12.2016 פורסם תיקון מס' 113 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 (להלן בהתאמה: "החוק" ו"התיקון").

התיקון עוסק, בין היתר, באישור תכנית שהגישה המועצה הארצית לממשלה. התיקון קובע כי כאשר התכנית עומדת בתנאי סעיף 53 (ב) המפורטים להלן, יראו את התכנית כמאושרת בידי הממשלה בתום ארבעה עשר ימים מהמועד שהוגשה לה, אלא אם כן חבר הממשלה ביקש במהלך התקופה האמורה להביא את התכנית לדיון בממשלה.

התנאים הינם: 1. התכנית כוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או ביצוע עבודה בלא צורך באישור תכנית נוספת 2. התכנית כוללת הוראות הדרושות לביצוע תשתית שמיקומה נקבע בתכנית מתאר ארצית שאושרה 3. התכנית אינה סותרת תכנית מתאר ארצית שאושרה, תכנית המשנה שינוי לא מהותי בתכנית המתאר הארצית לא תחשב לתכנית סותרת.

 

תיקון חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968

ביום 29.12.16 פורסם תיקון מס' 31 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח- 1968 (להלן בהתאמה: "החוק" ו"התיקון") במסגרתו נקבע כי שר הפנים בהסכמת שר נוסף, יהיה רשאי להכריז בצו כי הרשות תראה בסוגי עסקים הטעונים רישוי, כמאושרים, וזאת על בסיס הגשת תצהיר מאומת כדין שהגיש בעל העסק לרשות הרישוי והעומד בתנאים המוגדרים בתקנה.

בנוסף, נקבעו בתיקון תנאים מצטברים לקבלת אישור מרשות הרישוי המקומית לשינוי מטרת השימוש שנקבעה בהיתר לשימוש למטרת עסק.  אישור כאמור יינתן, בין היתר, רק אם  השימוש המבוקש למטרת עסק הותר בתכנית החלה, וכן התכנית שלפיה מבוקש האישור אושרה לאחר יום תחילתו של חוק זה. כן נקבע כי לאחר מתן אישור לשינוי שימוש, לא יידרש כל אישור נוסף של מכון בקרה ולא יהיה צורך בקבלת היתר נוסף על היתר הקיים.

על רשות הרישוי המקומית לתת החלטה בבקשה לשינוי שימוש בתוך 30 ימי עבודה מיום שנקלטה. במידה והרשות לא נתנה החלטה בתוך פרק הזמן כאמור יראו זאת כסירוב לתת אישור ורשאי המבקש להגיש בקשתו לוועדת הערר בתוך 15 ימים מתום התקופה האמורה. ועדת הערר תחליט בבקשה בתוך 30 ימים מהיום שהוגשה לה.

 

תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963

בתיקון מיום 29.12.2016 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי בסעיף 15(ט)(1) יופחת מניין הימים מתשעים יום לשישים יום, שלאחריהם יראו את הרוכש כמי ששילם את המס שחב בו, מקום בו שילם את מקדמת מס השבח עבור המוכר ואת מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית במועד.

בנוסף, התווסף סעיף 16 א(2א) ובו נקבע כי על אף האמור בסעיף 16(א)(2) (בו נקבע כי מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה וככל שלא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל) כאשר מוכר ביקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי המכירה תירשם אם המנהל אישר כי התקיימו התנאים שפורטו בתיקון.

כן יתווסף סעיף ובו ירשם כי מקום בו רשם המקרקעין רשם זכות במקרקעין בהתבסס על אישור המנהל כאמור והמנהל לא אישר לו ששולם מס הרכישה, ירשום רשם המקרקעין בפנקס הערה כי טרם ניתן אישור וככל שיהיה חוב בגין העסקה אשר טרם שולם יחולו על גבייתו הוראות פקודת המיסים גביה.

לתיקונים כאמור קיימות הוראות מעבר החלות מהמועד הקובע ועד ליום 30.04.2020.

בנוסף, בסעיף 73, העוסק בהצהרת מוכר על עסקה לרשות המיסים, ישתנה מועד חובת הדיווח על העסקה ובמקום עד 40 ימים מהעסקה כפי שנקבע טרם התיקון חובת הדיווח תהיה מעתה עד 30 ימים.

 

תיקון 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963

בתיקון מיום 29.12.2016 לחוק נקבע כי בסעיף 48ב(א) שיעור המס על השבח הריאלי לחברה לא יעלה על השיעור האמור בסעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה, חלף שיהיה רשום שיעור של 25%.

כן נקבע כי בסעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה שיעור המס יהיה 24% במקום 25%.

 

מס ריבוי דירות – חוק ההתייעלות כלכלית

(תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), תשע"ז-2016

ביום 29.12.2016 נכנס לתוקפו חוק ההתייעלות הכלכלית לשנים 2018-2017, ובו פרק י"ב אשר עניינו מס ריבוי דירות (או בשמו המקובל "מס על דירה שלישית") ואשר קובע כי יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% או יותר, יהיה חייב במס ריבוי דירות.

מס ריבוי דירות יעמוד על שיעור של 1% מהסכום הקובע, בהתאם לאופן חישובו כמפורט בתוספת, בכפוף לתקרת מס של 18,000 ₪, בגין כל דירה חייבת.

על פי הוראות החוק, דירה חייבת הינה דירה או חלק מדירה שבנייתה הושלמה ואשר היא מיועדת למגורים לפי טיבה ו/או התוכנית החלה עליה, כאשר החייב במס ריבוי דירות, יכול לבחור בגין אלו מבין כלל הזכויות/הדירות שברשותו, הוא מבקש לשלם את המס.

מבלי לגרוע מן האמור, חייבים במס לשנת 2017, יהיו חייבים בהגשת הצהרה עד ליום 30.5.2017, בה יפורטו דירות המגורים שבבעלותם וכן סכום המס השנתי שבו יש לחייבם בגין הדירות החייבות במס, לפי בחירתם.

סכומים ששולמו כמס ריבוי דירות, לא יותרו בניכוי לפי הוראות חוק מיסים אחר.

פטורים והטבות:

החוק קובע כי, חייב במס שהסכום הקבוע המצרפי של כל דירותיו, למעט זו שהסכום הקבוע לגביה הינו הגבוה ביותר (להלן: "סכום דירות ההשקעה"), אינו עולה על 1,150,000 ₪, יהיה פטור ממס ריבוי דירות. מי שסכום דירות ההשקעה שלו עולה על 1,150,000 ₪ ונמוך מ-1,400,000 ₪, יהיה חייב על חלק יחסי מן הזכויות החייבות במס.

בנוסף, בסעיף 120 לחוק נקבעו מספר טיפוסים של דירות מגורים אשר לא ימנו כדירות מגורים לצורך הטלת המס, ובכלל זאת: (1) דירת מגורים שבעליה זכאים בשלה להטבות מכוח פרק 7 לחוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959; (2) דירת מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה; (3) דירת מגורים המושכרת למגורים בשכירות שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] חל עליה; (4) דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים, לא תימנה כדירה של המחכיר; (5) דירת מגורים שבהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה.

כמו כן, סעיף 120 לחוק קובע כי דירת מגורים שפוצלה כדין, תחשב כדירת מגורים אחת; דירות מגורים שאוחדו כדין, תחשבנה כדירת מגורים אחת ודירת מגורים שהתקבלה בירושה, ואשר לא הושכרה במהלך השנה הראשונה לאחר פטירת המוריש, לא תחשב כדירת מגורים בשנה הראשונה, כאמור.

עוד קובע החוק כי, מי שימכור דירת מגורים עד ליום 1.10.2017 יהיה פטור מחלק יחסי של המס השנתי על דירה חייבת לפי בחירתו, ובלבד שלא מכרה לקרוב.

בנוסף, החוק מבצע תיקון עקיף לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל), התשס"ה-2005, וקובע הטבה לעניין הפקדת תשלומים, שהתקבלו בגין הדירות שנמכרו, לקופת גמל בתנאים מועדפים כמפורט בחוק.

עוד קובע החוק כי, יינתנו מענקים לחייב במס, כמפורט בתקנות שפורסמו ביום 24.01.17.

 

תקנות מס ריבוי דירות – תקנות חוק ההתייעלות כלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-2017

ביום 24.1.2017 פורסמו תקנות חוק ההתייעלות כלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-2017 (להלן: "התקנות"), אשר הותקנו מכוח הוראות סעיף 148(ד) לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016 (להלן: "החוק"), ובהן נקבע כי חייב במס ריבוי דירות יכול ויהיה זכאי למענק בגובה מס השבח בו הוא חייב בגין המכירה האמורה עד לסכום של 85,000 ₪ בהתאם לכללים שנקבעו בתקנות וזאת אם מכר או ימכור דירת מגורים במהלך התקופה שבין 1.1.2017 ועד 1.10.2017.

על מבקש המענק לעמוד, בין היתר, בתנאים הבאים: למכור את הדירה ליחיד תושב ישראל שהוא משפר דיור או שזו דירתו היחידה. להראות שלא קנה דירה החל מיום 16.12.2016, וכן להצהיר כי אין בכוונתו לרכוש דירת מגורים עד ליום 31.12.2020. בהקשר זה, רכישת דירה החל מיום 1.10.2017, אשר שולם בגינה מס רכישה לפי מדרגות מס לדירת מגורים יחידה, לא תחשב כרכישת דירה.

עוד קובעות התקנות, כי קבלת המענק מוגבלת לשלוש דירות ולא יינתן מענק במקרים בהם המכירה הינה מכירה לקרוב; מכירה ללא תמורה ומכירה שלגביה חל סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.

 

עדכון מדרגות מס רכישה בהתאם לעליית המדד בשנת 2016

ביום 16.1.17 עודכן גובה מדרגות מס הרכישה, בהתאם לשיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בשנת 2016 המתפרסם ביום 15.1.17. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה בשנת 2016 בשיעור של כ-1.4%.

המשמעות המעשית של עדכון גובה המדרגות במקרה של עליית מדד, היא הפחתה בסכום של מס הרכישה. כלומר, המחיר ממנו מתחילים לחייב במס רכישה, עלה.

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה, החל מיום 16.1.17 ועד 15.1.18:

על חלק השווי שעד 1,623,132 ₪ – לא ישולם מס.

על חלק השווי העולה על 1,623,320 ₪ ועד 1,925,460 ₪ – ישולם מס בגובה 3.5%.

על חלק השווי העולה על 1,925,460 ₪ ועד 4,967,445 ₪ – ישולם מס בגובה 5%.

על חלק השווי העולה על 4,967,445 ₪ ועד 16,558,150 ₪ – ישולם מס בגובה 8%.

על חלק השווי העולה על 16,558,150 ₪ – ישולם מס בגובה 10%.

להלן מדרגות המס על רוכש "דירת מגורים נוספת" שאינה יחידה, החל מיום 16.1.17 ועד 15.1.18:

על חלק השווי שעד 4,967,445 ₪ – ישולם מס בגובה 8%.

על חלק השווי העולה על 4,967,445 ₪ – ישולם מס בגובה 10%.

 

תוספת ‏מס' 2 להוראת ‏ביצוע ‏מיסוי ‏מקרקעין ‏מס'‏ 5/2013 – חלופות‏ להוכחת ‏העדר ‏דירת ‏מגורים ‏במדינת ‏התושבות ‏של ‏מוכר ‏שאינו ‏תושב‏ ישראל‏ לצורך ‏זכאות ‏לפטור לפי‏ פרק ‏חמישי 1.‏

סעיף 49א(א) לחוק, מתנה את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ, בכך שאין לתושב החוץ (ובתא משפחתי של תושבי חוץ) דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.

הוראת סעיף 49א(א) לחוק קובעת חזקה ראייתית לפיה אי המצאת אישור שלטונות המס, משמעה שיש למוכר, תושב החוץ, דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו ולפיכך אינו זכאי לפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק.

לאור העובדה כי ישנן  מדינות בהן רשויות המס אינן מנפיקות אישור כאמור, נקבע נוהל שמטרתו לאפשר לתושב החוץ להמציא ראיות חלופיות המוכיחות את עמידתו בתנאים כמפורט בנוהל. נוהל ‏זה‏ יחול‏ רק‏ במכירה ‏ע"י ‏תושב ‏חוץ‏ תושב ‏מדינה‏ שרשויות‏ המס‏ שלה‏ אינן‏ מנפיקות‏ אישור ‏שלטונות ‏מס.

 

הנחיות חדשות לרישום פעולות שכירות במקרקעי ישראל

במסגרת עבודת מטה לשיפור והאצת רישום זכויות בוצעה הנגשה לשימוש בטפסים הנדרשים לרישום זכויות במקרקעי ישראל ע"י האחדת 13 שטרות למסמך אחד שכותרתו 'שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל'. דגשים למילוי השטר החדש מפורטות בהנחיה.

השטר החדש והמאוחד יחליף 13 שטרות ששימשו לרישום חכירה וביטולה, לתיקון תנאי חכירה היוון ו/או הארכת תקופה ורישום העברת זכות שכירות במקרקעי ישראל.

מבין השטרות שיבוטלו: שטר שכירות, שטר שכירות משנה, שטר שכירות משולב (חכירה לדורות), שטר העברת זכות שכירות, שטר העברת זכות שכירות ותיקון תנאי חכירה, שטר העברת זכות שכירות חלקית ותיקון תנאי חכירה, שטר תיקון תנאי חכירה, שטר תיקון שכירות, שטר תיקון שכירות (הארכת תקופת השכירות והיוון השכירות), שטר תיקון תנאי חכירה (תוספת לחוזה), שטר ביטול זכות שכירות, שטר ביטול זכות שכירות ראשית, שטר ביטול זכות שכירות משנה.

נותר בתוקפו שטר תיקון (פיצול) שכירות שלא קיבל מענה בשטר זה.

השימוש בשטרות הקיימים שהוחלפו יתאפשר עד למועד הקבוע בהנחיות.

הוחלט להפקיד תכנית של רשות מקרקעי ישראל לכ- 900 יח"ד בבאר יעקב

הותמ"ל אישרה להפקיד את התכנית של רשות מקרקעי ישראל בהיקף  868 יח"ד בבאר יעקב. השכונה תמוקם בין שכונת הרצל לכביש 4313. בחלקה המערבי של השכונה יבנו מבנים בגובה של כ – 8 קומות ובחלקה הדרומי מוצעת בנייה גבוהה יותר בגובה של כ – 18 קומות. השכונה המוצעת תוכננה כך שבמרכזה נמצאים מוסדות הציבור ומסביבם המגורים. הדרך ההיקפית המשרתת את השכונה תוכננה ברוחב שיאפשר הן שבילי הליכה והן שבילים לרוכבי אופניים.

 

ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 101-0178129

רכבת קלה ירושלים – "הקו הכחול"

הרינו לעדכן על מסירת הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כי הופקדה תכנית מתאר מקומית – "רכבת קלה ירושלים – 'קו הכחול'".

ה"קו הכחול" יעבור ברחובות שלהלן לפי חלוקה ל- 4 מקטעים:

  1. שכונת רמות- לאורך שד' גולדה מאיר.
  2. מרכז העיר- לאורך שמואל הנביא, רח' יחזקאל, רח' שטראוס, רח' המלך ג'ורג', רח' קרן היסוד, עד למתחם הרכבת.
  3. שלוחת גילה – ממתחם התחנה לאורך דרך חברון ורח' רוזמרין.
  4. שלוחת מלחה – לאורך רח' עמק רפאים, כביש 43, דרך פת, רח' דב יוסף, רח' בנבנישתי, פארק אלמליח, רח' אגודת ספורט ביתר ורח' אגודת ספורט הפועל.

מטרת התוכנית: יצירת מסגרת תכנונית להתווית ה"קו הכחול" של הרכבת הקלה שהינו חלק ממערכת הסעת המונים מסילתית בירושלים.

עיקרי התוכנית: קביעת הוראות מתע"ן, להקמת הרכבת הקלה; קביעת מיקום התחנות; קביעות הוראות להקמת גשרים ומנהרות; קביעת הוראות וזכויות להקמת חניוני "חנה וסע" ומרכז תחבורה; קביעת הוראות לעניין הפקעתן של קרקעות לצרכי ציבור; קביעת תנאים למתן היתרי בניה; קביעת שלבים לביצוע התכנית; קביעת ייעודי קרקע ל"דרך" ו"שטחים פתוחים".

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב,

 תמ"מ 5/5 – מרחב בקעת אונו

הרינו לעדכן כי ביום 11.12.16 פורסמה הודעה בהתאם לסעיפים 88, 89 ו-90 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, כי הופקד שינוי מס' 5 לתכנית המתאר המחוזית, מחוז תל אביב, תמ"מ 5 – מרחב בקעת אונו.

מטרת התכנית הינה ליצור מערך תפקודי עירוני אחוד למרחב בקעת אונו – הכולל מוקד פעילות אזורי, רשת תנועה מוסדרת ומערך שטחים פתוחים לרווחת התושבים.

עיקרי הוראותיה, הן:

ייעוד שטחים לפיתוח אזורים עירוניים בדגש על שילוב שימושים וקביעת התנאים לתכנון ולפיתוח שטחים אלו והתאמתם לצרכי אוכלוסייה שונים, תוך שמירת האיזון ביניהם;

יצירת מרכז עסקים ראשי מרחבי ומוקד שירותי ציבור על עירוניים למכלול ישובי בקעת אונו;

התווית רשת תחבורה אזורית מיטבית, הקושרת בין היישובים השונים באזור ובינם לבין מערכת הדרכים הארצית, קביעת תנאים להבטחת מימושה של מערכת זו ויצירת תנאים למימושה של מערכת הסעת המונים;

התווית מערכת שטחים פתוחים לסוגיהם השונים וקביעת הוראות לשימורם, טיפוחם וקישורם לשטחים הפתוחים מחוץ למרחב התכנון;

וקביעת הוראות למעקב, בקרה ועדכון לתכנית.

 

ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת שינוי תכנית מתאר מס: רצ/מק/5/106/1, 413-0483628

חיזוק מבנים באמצעות תוספת זכויות במגרשים ריקים

הרינו לעדכן כי ביום 20.12.2016 פורסמה ברשומות הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר הפקדת התכנית הנ"ל, המהווה שינוי לתמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

התכנית, שהינה בסמכות ועדה מקומית, קובעת הוראות לחיזוק מבנים באמצעות מנגנון של הגבלות תוספת הבניה במבנים הקיימים ותוספת זכויות במגרשים ריקים המיועדים למגורים, ובין היתר: קביעת היקף מרבי של יח"ד מתווספות במבנים המחוזקים לפי סעיף 11 לתמ"א 38; קביעת תוספת של יח"ד שטחי בניה וגובה, במגרשים ריקים בייעוד מגורים; קביעת מנגנון מחייב הקושר בין מימוש תוספת הזכויות במגרש ריק לבין חיזוק מבנים קיימים; קביעת תנאים למתן היתר בניה; קביעת הוראות מעבר ותקופת תוקפה של התכנית.

 

הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' הר/מק/1985 ב' מס' 504-0251637

הרינו לעדכן כי ביום 08.12.2016 נמסרה הודעה לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965, בדבר אישור תכנית מפורטת "במתחם הכוכבים" בהרצליה.

מיקומה של התכנית: מערבית לקיבוץ גליל ים ומזרחית לנתיבי איילון.

עיקרי התכנית: הקמת שכונת מגורים חדשה, פארק, אזור תעסוקה ומוסדות ציבור בהרצליה.

 

עדכוני פסיקה

 

האם היתר לשימוש חורג מונע השבחת נכס בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות

שם ומספר הליך: ע"א 5925/15 אחים סבירסקי, שותפות רשומה נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים י' דנציגר, צ' זילברטל, ד' ברק-ארז.

תאריך מתן פסק הדין: 25.12.16   ב"כ המשיב: עו"ד יורם הירשברג.

פרטי הנכס: מתחם המצוי בחלקה 173 בגוש 7083, ברחוב אילת בעיר תל אביב.

המערערת היא שותפות רשומה מזה שנים רבות. בשנות העשרים של המאה הקודמת, שכרה המערערת מתחם קרקע בתל-אביב, בשטח של כ- 2,800 מ"ר. לימים, נפקדו הבעלים מהנכס ועל הרקע הזה תפס האפוטרופוס על הרכוש הנטוש לאזור תל-אביב חזקה בנכס וכרת בשנת 1948 הסכם שכירות עם המערערת, למשך חמישה חודשים, במסגרתו הוסכם כי המערערת תוכל להקים במקרקעין מחסנים ובתי מלאכה ואף להשכיר את המתחם לאחרים. הזמן חלף, המערערת המשיכה להחזיק במתחם, והבעלות בנכס הנפקד הועבר לרשות הפיתוח. לצד זאת, עם כניסתו לתוקף של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 הפך מעמדה של המערערת בנכס למעמד של דיירת מוגנת. בשנת 2002, מכרה רשות הפיתוח את הנכס למערערת בתמורה לסך של 4,050,730 ₪ ובשנת 2008 מכרה המערערת את זכויותיה תמורת 51,852,000 ₪.

השאלה העיקרית העולה בפסק הדין היא, מהו שיעור המס החל על העסקה האם שיעור מס היסטורי (עד 12%) או שיעור מס רגיל נכון ליום המכירה (25%)?

בית המשפט דחה את הערעור וקיבל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, אשר קבע כי זכויות המערערת בנכס במקור היו של דיירת מוגנת בלבד ולא של בעלים וככזו, בהכרח אין בידיה זכות במקרקעין. משמעות קביעה זו, היא כי לא ניתן להחיל על השבח שצמח מהמכירה שיעור מס היסטורי באמצעות מהלך משפטי העובר בסעיף 48א(ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

לאור האמור, בית המשפט פנה לבדוק, האם יש מקום לתת ביטוי לשווי הכלכלי של הדיירות המוגנת לעניין חיובה של המערערת במס. לדידו של בית המשפט, המפתח לבחינת סוגיה זו טמון בעסקת הרכישה שנערכה בשנת 2002, במסגרתה הוסכם כי המערערת תשלם לרשות הפיתוח כארבעה מיליון ₪ עבור הזכויות, בעוד ששמאית מקרקעין מחוזית באגף שומת מקרקעין העריכה את המתחם בסכום גבוה בהרבה. הטענה של המערערת, היא כי הפער בין שווי הנכס כפי שנקבע בחוות הדעת לבין המחיר ששולם בפועל, נעוץ בכך שהמחיר ששולם בפועל מגלם את השווי הכלכלי של זכות הדיירות המוגנת של המערערת. בית המשפט דחה את טענת המערערת וקבע כי המהות של השווי לא הוכחה ברמה הנדרשת, וכי אף אם הייתה מוכחת, אין דרך משפטית לגיטימית להכיר בשווי, באופן ההולם את נסיבות המקרה ואת התנהלותה של המערערת בזמן אמת.

הערעור נדחה, המערערת חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 60,000 ₪.

הערת מערכת:

עשרות רבות של שנים חלפו מאז שנולדו חוקי הגנת הדייר ועדיין מה שנולד בשעתו על מנת להתמודד עם מצוקת הדיור, חי, קיים, נושם, ויוצר לא מעט מקרים של נכסים שאינם מתפתחים, מוזנחים ונתונים במלכודת של אינטרסים נוגדים. פתרונות הקסם ליצירת פתרונות דיור ומצוקה יכולים לפתור בעיות נקודתיות, אבל נראה כי החשוב הוא לנסות לצפות קדימה ולראות תוצאות והשלכות עתידיות של המנגנון המוקם, פה לענ"ד חוטאת המערכת בראייה לטווח קצר מדי.

הערכת פיצויי הפקעה במצב של "הקפאת" בניה

שם ומספר הליך: ע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דאבח ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופטים א' חיות, צ' זילברטל, א' שהם.

תאריך מתן פסק הדין: 6.12.16 ב"כ המשיבים: עוה"ד אילן יחזקאלי ועודד בלאושטיין.

פרטי הנכס: לא צוין.

עסקינן בערעור על פסק דין, בו נפסק לזכות המשיבים פיצוי בגין הפקעת מקרקעיהם לצורך הקמת העיר כרמיאל. ערב ההפקעה, שביצועה הסתיים בשנת 1983, חלה על החלקה תכנית מתאר מנדטורית, שהגדירה את המקרקעין כ"אזור חקלאי", אך נקבע כי אפשרה בניית בית מגורים מכוחה. בימ"ש קמא קבע עם זאת, כי מבחינה עובדתית החלקה הייתה נתונה תחת הקפאה בכל הנוגע לאפשרות לקבלת היתר בניה החל מאמצע שנות ה-50, וכי לא ניתן היה לממש את פוטנציאל הבנייה שהיה קיים מכוח התוכנית המנדטורית, ולכן קבע שיש להעריך את שווי המקרקעין לצורך קביעת שיעור הפיצוי בהתאם לשווים בתחילת שנות ה-50, טרם ההקפאה.

הסוגיה שטעונה הייתה הכרעה במסגרת הערעור, עסקה בעיקרה בשאלת סכום פיצויי ההפקעה, שכן לא הייתה מחלוקת על זכות המשיבים לפיצויים אלה. ביהמ"ש סקר בפסק דינו את עקרונות היסוד החלים בקשר עם פיצויי הפקעה, והתייחס להלכות המרכזיות שעוצבו בפסיקה לעניין פיצויים בגין הפקעת קרקעות עליהן חלה אותה תכנית המנדטורית ושייעודן היה "אזור חקלאי", וקבע כי בהתאם לפסיקה בעניין, יש לראות דונם אחד כמיועד לבניית בית מגורים, ואת יתרת הקרקע כמיועדת לחקלאות. מדובר בהלכה כללית התקפה ביחס לכל הקרקעות הנכללות ביעוד זה, וכי אין צורך להוכיח בכל מקרה ומקרה כי התקיימה הצדקה פרטנית לבנייה.

לעניין סוגיית הערכת השווי לאור טענות ההקפאה, ציין בית המשפט כי משמעות ההקפאה ככל שהתקיימה, הינה כי יש להתעלם ממחיר השוק במועד ההפקעה. בית המשפט ציין כי אין חולק כי באמצעות החלטות ופעולות תכנוניות שונות שבוצעו החל מאמצע שנות ה-50 ועד למועד ההפקעה, יושם איסור אשר מנע בפועל את אפשרות הבנייה שהתקיימה קודם לכן בשטחים האמורים, וקבע כי לצורך התגבשות מצב של הקפאה, די להראות כי התקיים מצב של הימנעות כללית ושיטתית ממתן היתרי בנייה, בניגוד לתכנית החלה על הקרקע. לאור האמור, קיבל בית המשפט את טענת המשיבים בדבר קיומה של הקפאה מאז אמצע שנות ה-50 ועד למועד ההפקעה, באופן שיצר עיוות של מחירי השוק בשטחי האזור החקלאי, וקבע, כי יש לראות את עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה כמשקפים שווי חקלאי בלבד. ביהמ"ש מוסיף ומציין כי ננקטה מדיניות תכנונית אשר אפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים הנ"ל, לפיכך ראוי היה להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לשווים בתחילת שנות ה-50. מכיוון שנתונים אלה אינם בנמצא, קיבל בית המשפט את הסתמכות ביהמ"ש קמא על הערכת שווי שנקבעה בפסיקה קודמת, שהתייחסה למקרקעין באותו אזור ולמועד הפקעה קרוב, וקבע כי הסתמכות זו הינה בגדר מהלך סביר.

לאור האמור, דחה בית המשפט את הערעור ופסק הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ש"ח.

הערת מערכת:

אין ספק כי מלאכת קביעת שיעור פיצויי הפקעה הינה מלאכה מורכבת ביותר, שכן ההפקעה באה לאחר שנים בהם מקודמת תכנית ו/או יודעים על דבר תכנון והפקעה ממשמשים ובאים, תפקיד המעריך לנטרל השפעות אלו ולקבוע את הפיצוי המגיע, וזאת על אף שככלל המבחן לשווי השוק הינו קודם כל שיטת ההשוואה והעסקאות בשוק.

בנוסף, שאלות נכבדות הינן התייחסויות וחובת הבחינה של פוטנציאל המקום, התייחסות או התעלמות מעננה של פוטנציאל או לחליפין עננה של תשתיות והפקעות צפויות במקום.

נראה כי אין מנוס ושאלות אלו עתידות לעלות בפני בית המשפט העליון בסוגיית הפוטנציאל והכללים לבחינה, ויפה שעה אחת קודם.

הפיצוי מכוח סעיף 190(א) בשלב ההפקעה

ניתן גם בגין ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מהתוכנית

שם ומספר הליך: ה"פ 37044-08-14 יחזקאל מזובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופטת ד"ר איריס רבינוביץ ברון.

תאריך מתן פסק הדין: 4.1.17  ב"כ המבקש: עו"ד משה קמר.

פרטי הנכס: מקרקעין המצויים בחלקה 609 בגוש 3929 ברחוב מוהליבר 46 בראשון לציון.

ענייננו בתובענה לפיצויי הפקעה של חלק מזכויות המבקש בחלקה 609 בגוש 3929 ברחוב מוהליבר 46 בראשון לציון (להלן: "המקרקעין"). השטח הרשום של החלקה הינו 722 מ"ר. על החלקה בנוי בית מגורים השייך למבקש ובו מתגוררים המבקש ובני משפחתו.

ביום 9.9.08 פורסמה ברשומות על ידי המשיבה 1 הודעה בדבר הפקעת חלקים מחלקה 609: שטח של 35 מ"ר (בחזית) לצורך הרחבת הכביש והמדרכה וכן חלק נוסף (בעורף) של 296 מ"ר לצורך גינה ציבורית; וביום 7.2.13 פורסמה ברשומות הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות לפיה הוקנו השטחים שהופקעו מחלקה 609 לבעלותה של עירית ראשון לציון.

לאחר שנדחו הליכים לביטול הפקעה שנוהלו על ידי המבקש, הגיש הוא את התובענה שבנדון.

שאלות חשובות שהועלו בפסק הדין הן, האם המבקש זכאי להגנה בגין הפגיעה שנגרמה ליתרת המגרש עקב ההפקעה מכוח הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, הקובעת כי "…לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש"?

ככל שכן, האם יש לפצות את המבקש רק בגין הנזק שנגרם כתוצאה מההפקעה ולא כתוצאה מהתוכנית (כשהמשיבות טענו כי במקרה זה עיקר הנזק נגרם כתוצאה מהתוכנית).

כדי להשיב על השאלות הנ"ל, ציין בית המשפט את הלכת "לב הגליל" (ע"א 6539/09), אשר מאפשרת להעלות בשלב ביצוע ההפקעה, את הטענה להגנה על היתרה, כל עוד הועלתה בתום לב, למשל שהבעלים לא ידע על השלכותיה של התכנית.

בנסיבות המקרה, בית המשפט קבע, כי המבקש לא ידע אודות התכנית ולכן, מן הראוי לאפשר לו להעלות את הטענה לפיצוי מכח הגנת יתרת החלקה, גם אם הועלתה באיחור.

בית המשפט הבהיר, כי קריאה זהירה של הפסיקה (בין היתר של "הלכת לב הגליל" ו"הלכת תורה ועבודה" (עע"מ 4955/07), מלמדת כי באותם מקרים בהם קבעה הפסיקה, כי ניתן לפצות על בסיס סעיף 190(א) בשלב ההפקעה, הלכה למעשה הפיצוי ניתן גם בגין ירידת הערך שנגרמה אף כתוצאה מהתוכנית.

בסופו של יום, בית המשפט קיבל את מרבית התובענה והערכות השווי של המומחה מטעמו, ופסק למבקש פיצויי בגין ירידת הערך, פיצויים בגין המחוברים והוצאות נלוות, כמפורט בפסק הדין.

הערת מערכת:

לא פשוטה האבחנה בין התייחסות לפגיעה ביתרת החלקה שלא הופקעה כפגיעה בגינה יש לשלם פיצוי בלבד או שהינה נכנסת למבחני הסעיף, וכך תחול חובת הפקעה מלאה או לחליפין פיצוי מלא בכל מקרה. פסיקת בתי המשפט מובילה לבחינה של בדיקת היתרה במצבה לפני ההפקעה לעומת מצבה לאחריה, ואולם המועד להעלאת הטענה פורש בליבראליות יחסית.

במסגרת פיצוי מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות, יש לשלם דמי חכירה אבודים עד המועד שבו שולמו פיצויים מכוח פסקי דין חלקיים ולא עד למועד פסק דין סופי בתיק ההפקעה

שם ומספר הליך:  ת"א 12610-08-13 אחמד עבדאללה סעיד ואח' נ' רשות הפיתוח

ערכאה:  בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופטת תמר נאות-פרי.

תאריך מתן פסק הדין: 25.12.16  פרטי הנכס: מקרקעין שונים באזור נחף.

ב"כ הצדדים:  ב"כ התובעים: עו"ד א. נזאל ואח' ; ב"כ הנתבעת: עו"ד טורס.

התביעות שבנדון עוסקות בדרישה לקבלת פיצוי מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות, בגין הפקעת מקרקעין שונים באזור נחף בשנת 1962. בית המשפט נתן את פסק דינו במסגרתו קיבל את התביעות (שאוחדו), תוך הוראה לשלם פיצויי הפקעה לתובעים בהתאם לפירוט שבפסק הדין, בקיזוז הסכומים שכבר שולמו לחלק מהתובעים מכוח פסקי דין חלקיים בשנת 2014 (להלן – "פסקי הדין החלקיים"). בסוף פסק דינו אפשר בית המשפט לצדדים להגיש לחתימתו פסיקתא על יסוד העקרונות שנקבעו בפסק הדין, אלא שהצדדים לא הגיעו להבנות, ובהמשך לכך הוגשו בין היתר בקשות ושתי פסיקתות לחתימה: האחת, מטעם התובעים והשנייה, מטעם הנתבעת. במסגרת בקשות אלו, שטחו הצדדים את טענותיהם כאשר כל צד מבקש כי תאושר הפסיקתה המגלמת את עמדתו בהתייחס למחלוקת העקרונית.

המחלוקת שנטשה בין הצדדים התייחסה למועד שבו מפסיקה הזכאות לקבלת דמי החכירה האבודים, ולגבי פרשנות הדיבר "או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם" בסעיף 13 לפקודה, כאשר בעוד שלשיטת הנתבעת, המדובר במועד תשלום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת על פי מתן פסקי הדין החלקיים הרי שלשיטת התובעים, המדובר במועד תשלום הפיצוי בעקבות פסק הדין הסופי.

בית המשפט ציין תחילה, כי התכלית אשר בבסיס ההסדר שבסעיף 13 לפקודה, הינה לפצות את בעל המקרקעין שהופקעו בגין דמי חכירה אבודים עד אשר יהיה בידיו לרכוש קרקע חלופית. הפיצוי נועד להעניק מענה לחלוף הזמן שבין מועד ההפקעה לבין המועד שבו המפקיעה, הנתבעת, משלמת לבעל המקרקעין סכומים אשר יכולים לשמש לרכישת קרקע במקום הקרקע שהופקעה, שאז יכול הנפקע להחכיר את הקרקע "החדשה" וכבר אין כל צורך לשלם לו דמי חכירה "אבודים".

במקרה הנדון, קבע בית המשפט כי יש לקבל את טענת הנתבעת, לפיה במועד ששולמו הסכומים לפי פסקי הדין החלקיים, ניתנו בידי התובעים כספים אשר באמצעותם הם היו יכולים לרכוש קרקע חלופית במקום הקרקע שהופקעה, ועל פי תכליתו של סעיף 13, במועד זה נפסקת זכאותם לקבלת דמי החכירה האבודים. בעניין זה העיר בית המשפט כי לא הייתה מחלוקת אמיתית בין הצדדים בתיק הנוכחי לפיה, במסגרת התשלום על פי פסקי הדין החלקיים שולמו לצדדים סכומים אשר עולים על הפיצויים אשר הם היו זכאים לקבל לו היו עותרים לקבלת פיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, כלומר שהפיצוי לפי פסק הדין החלקיים עולה על הפיצוי בגין הרכיב ההוני.

לצד זאת ציין בית המשפט, כי התובעים אמנם צדקו בטענתם כי במקרה הנוכחי פסקי הדין החלקיים לא ניתנו בהתייחס לסעיף 12 אלא בהתייחס לפיצוי חלקי שאינו שנוי במחלוקת מכוח סעיף 13, אלא שהדבר נובע מכך שכבר במועד ניסוח כתב התביעה ולאור הנתונים שהיו ידועים כבר אז, היה ברור לתובעים שמן הראוי שיגישו את תביעתם "במסלול" של הסעיף כפי שעשו. האפשרות שקיימת בידי התובעים לבחור בין המסלולים היא כמובן אפשרות שהוענקה להם על פי הדין, וכמובן שאין כל מקום להביע ספקות באשר ליכולתם לבצע את הבחירה כפי שהם ביצעו. עם זאת ציין בית המשפט כי לו תתקבל גישת התובעים, הבחירה כפי שבוצעה, למעשה מביאה לסיטואציה שבה לא ניתן יהיה להורות על הפסקת החובה לשלם את דמי החכירה האבודים, גם מקום שבו משתלמים הכספים שמהווים פיצוי הולם לפי סעיף 12 לפקודה וגם מקום שבו משולמים לתובעים בהתאם לפסק הדין החלקי 99% מפסק הדין הסופי.

יתרה מכך, בית המשפט ציין כי במקרה זה, הפיצוי ששולם מכוח פסקי הדין החלקיים לא רק שהיה מעבר לפיצוי ההוני, אלא שהיה משמעותי ובסכומים נכבדים. מכאן, שאין עסקינן במצב שבו פסק הדין החלקי ניתן לגבי סכום זניח, שאז ניתן אולי היה לטעון שהוא אינו יכול להפסיק את מרוץ החובה לשלם את דמי החכירה האבודים, ולא רק מן הטעם שהוא אינו יכול להוות פיצוי ראוי לפי סעיף 12 לחוק ולא ניתן לרכוש באמצעותו קרקע חלופית. עוד יש לזכור, שלו נקבע שדמי החכירה האבודים ישולמו במלואם עד למתן פסק הדין הסופי, אזי שלמעשה אין כל תמריץ לנתבעת להגיע עם התובעים לאותם הסכמי פשרה חלקיים כפי שהיא עושה במרבית התיקים הדומים. אם התשלום לפי פסק הדין החלקי לא מפסיק את החובה לשלם את דמי החכירה האבודים (וכל עוד המדובר בתשלום משמעותי אשר עולה על הערך המשוער של הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה), נמצא עצמנו במצב שבו אין כל סיבה לנתבעת להקדים את התשלום ולא ייחתמו הסכמי פשרה חלקיים, דבר אשר יפגע בסופו של דבר בתובעים.

לאור האמור, הגיע בית המשפט למסקנה כי במקרה זה, הפיצוי הראוי לתובעים בגין הזמן שחלף ממועד קבלת הפיצוי על פי פסקי הדין החלקיים ועד קבלת יתרת הפיצוי על פי פסק הדין, יהא על פי המנגנון בחוק ריבית והצמדה. כלומר, דמי החכירה האבודים ישולמו עד המועד שבו שולמו הפיצויים מכוח פסקי הדין החלקיים ולאחר מועד זה – יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מכוח חוק ריבית והצמדה, ממועד התשלום בפועל של הפיצוי מכוח פסקי הדין החלקיים ועד מועד התשלום בפועל של יתרת הפיצוי על פי פסק הדין שניתן בתיק.

הערת מערכת:

סע' 13 האמור בוטל בינתיים על ידי המחוקק, אולם הותיר לא מעט תיקים הנידונים כיום על פיו לאור "הלכת ארידור" וחלון הזמן שאפשר הגשת תביעות ללא התייחסות לטענת התיישנות.

בשל תביעות אלו, החלה המדינה לאחרונה לקדם הצעת חוק שתבטל את "הלכת הייטנר" המתייחסת לסעיף זה והקובעת פיצוי מיטבי על פי הסעיף, הצעה לתחולה רטרואקטיבית שלדעתנו אינה הוגנת בלשון המעטה.

 

עו"ד שהופר עמו הסכם בחוסר תום לב זכאי לפיצויי קיום

שם ומספר הליך: ת"א 35389-09-12 עו"ד גדעון חתוכה נ' עזבון המנוח דן חרודי ז"ל

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט פרופ' עופר גרוסקופף.

תאריך מתן פסק הדין: 5.12.16  פרטי הנכס: לא צוין.

ב"כ הצדדים: ב"כ התובע: עו"ד איריס אדרי ; ב"כ הנתבע 1: עו"ד ירון ממן ; ב"כ הנתבעים 2-5:  עוה"ד אברהם משה סגל ורונית וולף ; ב"כ הנתבע 9:  עו"ד ארנון לנדה ; ב"כ הנתבעת 10:  עוה"ד אורי פרימו וליאת אלפז.

התובע ייצג מספר בעלי קרקעות, ביניהם ייצג את מר דן חרודי ז"ל, במו"מ אל מול חברות קבלניות, לביצוע עסקת קומבינציה, אשר במסגרתה היה זכאי לשכר טרחה בגין הייצוג על סך 1.5% משווי הנכסים בפרויקט (להלן: "השכ"ט").

במסגרת הייצוג שערך מספר שנים ונערך אל מול מספר חברות, ניהל התובע בין היתר מו"מ עם חברת רותם שני יזמות והשקעות בע"מ (להלן: "החברה"), שבאותה העת עבדה בשיתוף עם קבוצת א.דורי בע"מ.

בהמשך, ומכיוון שבתום מספר שנים לא צלח המו"מ שניהל התובע, פנה מר חרודי ז"ל, באמצעות עו"ד לנדה לחברה וניהל עמה מו"מ לגיבוש עסקת קומבינציה, בגין שטחיו הוא, וזאת מאחורי גבו של התובע ומבלי לידע אותו ובזמן שהתובע המשיך אף הוא לנהל עמה מו"מ גם עבור מר חרודי ז"ל. דבר חתימת ההסכם בין חברת רותם שני למר חרודי ז"ל נודע לתובע לאחר החתימה.

התובע תבע את עו"ד לנדה ואת עזבון מר דן חרודי ז"ל, בגין גרם הפרת חוזה וביקש כי ישולם לו שכ"ט עבור הפרויקט של חרודי ז"ל.

בית המשפט קבע, כי לקוח אשר שוכר שירותיו של עו"ד לצורך ליווי עסקה מסוימת, אינו יכול, במהלך הדברים הרגיל, לעקוף אותו ולהסמיך עו"ד אחר ללוות אותו באותה עסקה. בוודאי שלא ראוי לעשות כן מבלי לעדכן את העו"ד הראשון שאת שירותיו שכר הלקוח, כל התנהלות כאמור, עשויה להוות התנהגות שאינה בתום לב.

לאור האמור, קבע בית המשפט כי מר חרודי ז"ל פעל שלא בתום לב, מאחורי גבו של התובע, ולתובע עומדים הסעדים בגין הנזקים שנגרמו לו מכוח דיני התרופות, ולא רק הזכות לתבוע שכר ראוי מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

ביחס למהות הפיצוי וגובהו קבע בית המשפט, כי הכלל בדיני החוזים הוא כי הפרת חוזה מזכה בפיצוי קבוע וחד פעמי, ומוסיף כי הפיצוי שנקבע בע"א 8854/06 קורפו נ' סרוצקין (להלן: "הלכת קורפו"), בו קיבל התובע שהיה עו"ד, פס"ד הצהרתי, לפיו יהיה זכאי לפיצוי שייגזר משווי הדירות שיימכרו בפרויקט, הינו החריג לכלל.

עוד ציין בית המשפט בעניין הלכת קורפו, כי מדובר בקביעה בעייתית שכן היא מהווה מעין אכיפה של ההסכם מבלי שיינתנו השירותים בגינו.

לגופם של דברים קבע בית המשפט, כי מקום בו היו נוהגים הנתבעים בתום לב ומודיעים לתובע על סיום העסקתו, ייתכן כי כלל לא היה זכאי התובע לפיצוי, ואף לא היה זכאי לתשלום שכ"ט הואיל והמו"מ שניהל מעולם לא הבשיל לכדי עסקה ואף לא היה מבשיל לכדי עסקה, וזאת שלא באשמת הנתבעים, אלא לאור קשיים אובייקטיביים.

בהתאם קבע בית המשפט הנכבד כי הפיצוי המגיע לתובע בעקבות הפרת ההסכם עמו בחוסר תום לב, הינו פיצוי קיום השווה לשכר טרחה ראוי.

בהתייחס לחלקו של עו"ד לנדה בפרשה קבע בית המשפט, כי כל עוד עו"ד העניק ללקוחו שירות שנתבקש על ידי הלקוח ואשר אינו מהווה הפרת חוק, לא ניתן לקבוע שאותו עו"ד הוא שגרם להפרת חוזה. בהקשר זה ציין בית המשפט כי ייתכן והמצב היה שונה לו עוה"ד היה משדל את הלקוח לפעול. למרות שכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין קובעות חובת הודעה בין עורכי דין בדבר החלפת ייצוג, אי הודעה כאמור אינה יכולה להוות עילה בתביעה נזיקית.

לאור האמור פסק בית המשפט כי יורשיו של מר דן חרודי ז"ל, יישאו בפיצוי לתובע (הכולל ראש נזק של עוגמת נפש) והשית עליהם את הוצאות המשפט של התובע בשווי 35,000 ₪.

כמו כן, השית בית המשפט על התובע את תשלום הוצאות עו"ד לנדה בהליך בשווי 20,000 ₪ ואת תשלום הוצאות חברת רותם שני בהליך, בשווי 30,000 ₪.

הערת מערכת

"הלכת קורפו" החליפה את המחשבה שניתן בכל מקרה להשתחרר מייצוג משפטי באמצע ויש לשלם שכר ראוי בלבד בגין שנעשה. בית המשפט החיל את דיני תום הלב והחוזים אף על התקשרויות כאמור וקבע חובת פיצויי קיום אם מנעו מעוה"ד לבצע עבודתו לה עבד ועמד כבר ממש על שפת הבאר, אולם נמנע הימנו לשתות הימנה.

תוצאה ראויה זו מונעת ניצול לרעה של עבודות שהושגו וחובת התנהלות התום לב למול אנשי מקצוע, בייחוד אלו העובדים שנים רבות ללא שכר וממתינים לפירות שיגדלו.

                                              הגדלת היצע הדירות וציפוף בניה – גם בשכונות יוקרה

שם ומספר הליך: ערר 25/16 המועצה האזורית חוף הכרמל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח'

ערכאה: המועצה הארצית לתכנון ובנייה, וועדת המשנה לעררים, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד מיכל ברדנשטיין.

תאריך מתן ההחלטה: 26.12.16   פרטי הנכס: שכונה 3 בקיסריה.

ב"כ המשיבות: ב"כ המשיבה 1: עו"ד ניר שטרן ; ב"כ המשיבה 4: עוה"ד טולצ'ינסקי שטרן מרציאנו, כהן, לויצקי ושות'.

מדובר בערר שהוגש ע"י המועצה האזורית חוף הכרמל בגין אישורה של הוועדה המחוזית – חיפה, את תכנית "שכונה 3 קיסריה", בתנאים שונים. עניינו של הערר בשני נושאים: מספר יחידות הדיור וגודל יחידות הדיור בתא שטח מס' 94 בתכנית.

מטרת התכנית היא שינוי ייעודי קרקע ותוספת זכויות בניה לצורך הסדרת המצב הקיים בשכונה 3, הנמצאת במרכזו של היישוב קיסריה. בנוסף, מציעה התכנית הסדרת מרכז הכולל שימושים לצרכי ציבור, מסחר, משרדים ומגורים, באזור המאושר לבניה בתכניות קודמות. במסגרת התכנית הוגדר תא שטח מס' 94, עבור מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, בו מותר להקים 90 יחידות דיור.

במהלך תקופת הפקדת התכנית, הוגשו לה מאות התנגדויות, ובין היתר התנגדות (עצמית) של המועצה האזורית (יוזמת התכנית), בה ביקשה בין היתר להקטין את מספר יחידות הדיור בתא השטח, מ-90 יח"ד ל-80, ולהגדיל את שטחן, משני טעמים: הראשון – החשש כי הותרת המצב המוצע כפי שהוא תגרום לשינוי אופי השכונה באמצעות כמות גדולה של דירות "קטנות מאוד" בהשוואה לגודל יחידות הדיור המאפיין את היישוב קיסריה, והשני – כי מספר הדירות וגודלן עלול להוביל לבינוי שאינו איכותי.

הועדה המחוזית דנה בהתנגדות, ודחתה את הדרישה לצמצום מספר יחידות הדיור, וקבעה כי במציאות הקיימת יש להגדיל את היצע הדירות, וכן דחתה את הדרישה לשנות ההוראה בדבר גודל מינימלי של הדירות. על החלטה זו נסוב הערר, שהוגש בזכות, המוקנית לרשות מקומית הנוגעת בדבר, לפי סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה .

ועדת המשנה לעררים ציינה בהחלטה בין היתר, כי – "…המדיניות ברמה המחוזית והארצית היא של ציפוף הבניה, וזאת במטרה להתמודד עם מצוקת מחסור הדיור ויוקר הדיור עקב כך, שהיא מטרה אסטרטגית לאומית, המצויה, כידוע, בתעדוף גבוה ביותר. מצוקת הדיור הקיימת בארץ מחייבת ניצול כל שטח עם פוטנציאל בניה בתוך יישובים קיימים ומדיניות התכנון הארצית מכוונת לניצול מקסימלי של כל עתודות הקרקע תוך הגדלת הצפיפות.". ועדת המשנה קבעה, כי אין בעובדה כי היישוב קיסריה נבנה בצפיפות נמוכה מאוד לאורך השנים והתאפיינה בבניה נמוכה ומרווחת, כדי להחריג את היישוב מהמדיניות הארצית העדכנית.

עוד צוין בהחלטה: "במציאות הקיימת יש להגדיל את היצע יחידות הדיור מכל הסוגים, דבר המתאפשר בהגדלת מספר יחידות הדיור בתכנית וצמצום גודלן , ולכן קיימת חשיבות ביצירת היצע דיור מגוון והימנעות מתכנון הומוגני של יישובים. מכאן, שגם אם הבניה תהיה חריגה ביחס לסביבת המגורים הצמודה , הדבר נדרש לצורך עיבוי המגורים וניצול מיטבי של הקרקע."

על רקע האמור, ומסיבות נוספות שפורטו בהחלטה, נדחה הערר לגופו, לא לפני שועדת המשנה הביעה את מורת רוחה מהתנהלות העוררת ומעצם הגשת הערר על ידה, בציינה: "אמנם מדובר בערר בזכות, שרשות מקומית רשאית להגישו בכל נושא ונושא, יהא נקודתי וזעיר אשר יהא… עם זאת מצופה גם מרשויות מקומיות… לעשות שימוש מושכל בזכות לערור, ולא להביא לפתחנו כל נושא שבו לא התקבלה דעתם… תוך הארכה שלא לצורך של ההליך התכנוני, הארוך והמורכב ממילא, ותוך הכבדה על מוסד ערר ברמה הארצית, על חשבון הזמן שהוא אמור להקצות למכלול העררים שבפניו, שבחלקם כרוכים בסוגיות מורכבות, בעלות חשיבות של ממש, או בעלות השלכה במישור המחוזי או הלאומי. נציין כי הדברים אמורים ביתר שאת במקרה דנן, עת הפער בין החלטת הועדה המחוזית לעמדת העוררת עמד על 10 יחידות דיור (!), עניין מינורי שבמינוריים אליבא דכל קנה מידה…".

הערת מערכת:

המועצה הארצית קוראת שלא לנצל ערכאה זו לסוגיות מינוריות, ומעירה לוועדה שהזכות שניתנה לה לערור ללא קבלת רשות, אין לנצלה למטרות שלא לשמן נועדה.

נראה גם, כי המאבק על הוצאת דירות למשק לא תמיד מקובל על רשויות מקומיות, לאור העובדה שמגורים מהווים נטל ולא משיבים את עלויותיהם, ועל כן חייבות ערכאות התכנון העליונות לקחת לעיתים פיקוד ולכפות הדבר.

 

מתן היתר תוך סטייה מנספח בינוי מנחה, יכול לחייב פרסום לציבור ולהקים זכות ערר

שם ומספר הליך: ערר 6092/16 בעלי זכויות במקרקעין בישוב להבים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להבים ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה, מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 22.12.16   פרטי הנכס: דרום הישוב להבים.

ב"כ הצדדים: ב"כ העוררים: עוה"ד רון צין, סלאם חאמד, שמואל זינגר ; ב"כ המשיבה 1: עוה"ד חיים שרביט, ליאור דץ ; ב"כ המשיבה 2: עוה"ד אברם פורטן, קירה לרנר.

ענייננו בערר נגד החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להיתר בנייה לפרויקט דיור מוגן ביישוב להבים. במסגרת ערר זה, נדונו מספר סוגיות חשובות הנוגעות לסמכות ועדת הערר לדון, בין היתר, בטענות לפגמים בתכנית המפורטת, בטענות לסטיית ההיתר מהוראות התכנית ובטענות לסטיית הבקשה להיתר מנספח הבינוי המנחה. בתקציר זה נעסוק אך בסוגיה האחרונה.

נסיבות העניין בקצרה, הן שתכנית מתאר בישוב להבים, שמספרה 5/101/02/16, מיום 24.12.09, הגדירה שטח כ"מרכז אזרחי", אשר ישמש להקמת מבנים ציבוריים וקהילתיים מרכזיים, שטחי מסחר ומשרדים וכן, לדיור מוגן בכפוף לתכנית בינוי ופיתוח. בהתאם, נקבע, כי פירוט השימוש יוגדר בתכניות מפורטות עפ"י צרכי הישוב.

ביום 5.1.10, פורסמה תכנית מפורטת 16/מר/2022, שאושרה ע"י הועדה המקומית, ובמסגרתה, בין היתר, אושר מתחם לדיור מוגן שבו הותרו הקמת 360 יח"ד דיור מוגן. לתכנית צורף נספח בינוי מנחה וללא חתכים.

בחודש ינואר 2016, הגישה קבוצת עזריאלי בע"מ (המשיבה 2) לאישור הועדה המקומית תכנית בינוי ופיתוח וכן בקשה להיתר לבנייה. הועדה המקומית סברה, כי טרם אישור בקשת ההיתר ותכנית הבינוי, נכון לאפשר לציבור להגיש להביע עמדתו ובהתאם לכך פורסמה הודעה לציבור. משלא הוגשו התנגדויות, אושרה במליאת הועדה המקומית תכנית הבינוי ולאחר מכן אישרה רשות הרישוי את הבקשה להיתר כבקשה התואמת את הוראות התכניות החלות על המקרקעין.

כנגד החלטות אלו הוגש הערר.

לאחר שסקרה ועדת הערר את סמכותה, באופן כללי, בהתאם לסעיפים השונים בחוק (152, 112, 149 ועוד) וכן בהתאם להלכות השונות של בית המשפט העליון ובין היתר, בהתאם להלכת "שפר" (עע"מ 317/10), דנה בהשלכות של מתן היתר תוך סטייה מנספח בינוי מנחה.

בהקשר לסמכותה לדון בטענה לסטייה מנספח בינוי מנחה, וועדת הערר קבעה, כי כאשר מדובר בסטייה מהותית מנספח מנחה, מוסמכת ועדת הערר לבחון האם מדובר בסטייה מוצדקת, כאשר במקרה שיקבע שמדובר בסטייה מהותית ולא מוצדקת, הרי אז ניתן לסבור כי מדובר בסטייה מהוראות התכנית, בהתאם להלכת שפר.

שאלה נוספת שנדונה בעניין היא, האם היה צורך בפרסום לציבור של הכוונה לסטות מנספח הבינוי המנחה. בעניין זה, ועדת הערר קבעה כי שינוי מהותי מנספח בינוי מנחה, אשר יש בו פגיעה פוטנציאלית בציבור הרחב או בבעלי מקרקעין סמוכים, חייב להתפרסם לציבור לצורך בחינת טענות של נפגעים אפשריים, לרבות טענות כלליות ל"שינוי אופי היישוב". עם זאת, וועדת הערר הבהירה כי לא כל שינוי בנספח בינוי מנחה מחייב פרסום, אלא רק שינוי מהותי. דוגמא שהובאה לשינוי מהותי, היא שנספח בינוי מנחה מונע הסתרה של נוף, ומבוקש שינוי אשר יצור הסתרה משמעותית, כי אז הדבר יחייב פרסום של השינוי לציבור.

בנסיבות המקרה דנן, ועדת הערר דחתה את מרבית הטענות שהועלו בערר, למעט חלק שעסק בכמות המחלוקות הסיעודיות ונפנה את הקורא למקרא מלוא ההחלטה בעניין.

הערת מערכת:

החלטה חשובה בה מובהר כי הגדרת נספח בינוי כמנחה, אינה כמקובל מותירה פתח לבינוי חדש לחלוטין. המילה "מנחה" משמעותה ככלל כי זה יהא הבינוי ויש להתייחס לכך שזה מה שראו הציבור בעת אישור התכנית למול עיניהם. כך שלכל הפחות על בינוי זה להיות הכלל, הימנו ניתן לחרוג בנסיבות המתאימות ולפרסם להתנגדויות במידת הצורך שיש שינוי ניכר.

 

סמכות שמאי מכריע לאחר שנתן שומה מכרעת

שם ומספר הליך: ערר 85185/12 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' כיכר ציפורן (2000) בע"מ ואח'

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 15.12.16   ב"כ העוררת: עו"ד תמר לרנר.

השאלה העיקרית העולה במסגרת הערר הינה, סמכותו של השמאי המכריע להידרש לסוגיות נוספות, בהמשך לפניה שנעשתה אליו, לאחר שניתנה שומתו המכרעת, ולמעשה בעניין שאין חולק כי לא הועלה תוך כדי ההליך שהתנהל בפניו.

במקרה שלפנינו, ניתנה שומה מכרעת ולאחר שניתנה השומה, הוציאה העוררת חיוב בצירוף ריבית פיגורים (אשר לא צוינה טרם לכן באף דרישת תשלום). בהתאם, פנה הנישום לשמאי המכריע וביקש שיכריע בעניין ריבית הפיגורים ויבטלה, וכך הוציא השמאי המכריע "נספח לשומה המכרעת להיטל השבחה, החלטה בעניין תשלומי פיגורים", ובו ביטל הוא את ריבית הפיגורים.

העוררת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים, עררה על החלטה זו, בין היתר מטעמים של חוסר סמכות.

ועדת הערר קבעה, כי בלא שניתנה החלטה מתאימה מטעם ועדת ערר או בית משפט מוסמך, המסמיכה את השמאי המכריע להעניק הכרעה בעניין נוסף, שלא הועלה בפניו במסגרת הליך שנערך לפניו בקשר עם שומה מכרעת שנתן, הרי שהשמאי המכריע אינו מוסמך לדון בו על דעת עצמו וכל החלטה שייתן בקשר עם אותו עניין נוסף כלשהו בטלה, לא כל שכן, כאשר הדיון בעניין הנוסף נערך על דעתו ולבקשתו של צד אחד בלבד, כבעניינו.

עוד ציינה ועדת הערר בענייננו, כי החלטתו של השמאי המכריע בעניין ריבית הפיגורים אינה תיקון של טעות קולמוס או טעות טכנית בשומה המכרעת שהעניק השמאי המכריע, אלא, עניין חדש שנדון מעבר לשומה המכרעת שניתנה על ידו, ועניין שלא הועלה בפניו מעולם, הגם שבמסגרת שומה מכרעת מוסמך שמאי מכריע לדון בחיוב בריבית פיגורים.

משכך, קיבלה ועדת הערר את הערר וביטלה את החלטת השמאי המכריע בעניין ריבית הפיגורים.

על אף האמור בהחלטתה, הוסיפה ועדת הערר, כי אין להשלים עם מצב בו לנישום מתגלה לראשונה כי הועדה המקומית מחייבת אותו בריבית פיגורים ממועד מסוים, כאשר אין בידו תרופה בדמות הליך שהוא יכול לנקוט כנגד חיוב זה, והוסיפה מבלי לקבוע מסמרות, כי ייתכן ותרופה אפשרית למצב זה תהיה במתן ארכה להגשת ערר על החלטת הועדה המקומית בדבר החיוב בריבית.

הערר התקבל מבלי שניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

ההחלטה הינה ככל הנראה מחויבת המציאות, אולם על פי יעילות הנושא, מן הראוי היה לאפשר לשמאי לתקן ולהשלים בתקופת זמן קצובה. כדוגמת סע' 81 המתייחס לתיקון פס"ד, על מנת למנוע הגשת הליכים נוספים לערכאות נוספות מחד, לעומת הרצון לסופיות הדיון מאידך, ניתן גם לאפשר לחייב בהוצאות על מנת לקנוס על פניה מאוחרת כאמור אולם לאשרה.

האם היתר לשימוש חורג מונע השבחת נכס בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות

שם ומספר הליך: ערר חל/85171/13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נ' קלדרון יצחק

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 14.8.16    ב"כ העוררת: עו"ד כרמית פרוסט   פרטי הנכס: לא צויין.

הוועדה המקומית עררה על החלטת שמאי מכריע אשר קבע כי במקרקעין נשוא ההחלטה, לא חלה השבחה כתוצאה מהיתר לשימוש חורג שניתן להם לתקופה של 5 שנים ממגורים לגן ילדים.

ועדת הערר קבעה כי השבחה בגין התרת שימוש חורג זמני תיבחן לאור העיקרון שמאי בסיסי לפיו צריכה להתקיים עליה בשווי המקרקעין, דהיינו התעשרות שבאה לידי ביטוי בעליית ערכם האובייקטיבי של המקרקעין כתוצאה מאירוע תכנוני וכי לא ניתן לבחון אך ורק תשואות מהנכס.

כאשר מדובר במגרש שבו זכויות בניה לא מנוצלות, אשר ניצולן מהווה את השימוש המיטבי בנכס, הרי שהשוואת תשואות בין שני שימושים לתקופת ביניים, אינה מצביעה בהכרח על עליית ערך הנכס בשוק החופשי בשל אישור השימוש החורג. כך למשל, כאשר מימוש מידי של הזכויות הלא מנוצלות הינו אפשרי, הרי שקונה הסביר, אשר יכול לממש באופן מידי את הזכויות הבלתי מנוצלות, שערכן גבוה מהאלטרנטיבה של שימוש חורג למספר שנים וממימוש הזכויות הבלתי מנוצלות בדחיה גם יחד – לא יהא נכון לשלם יותר עבור המקרקעין רק בשל ההיתר לשימוש חורג.

עוד ציינה ועדת הערר, כי קיימים מצבים בהם קיימות זכויות בניה לא מנוצלות ולמרות זאת קמה השבחה כתוצאה מהמימוש החורג, כגון במצבים של מניעה אובייקטיבית לממש את הזכויות או כאשר קיים תמריץ אובייקטיבי להעדיף את השימוש החורג. בעניין דנא לא עולה מהשומה של השמאי המכריע כי המקרה נפל בגדר הקטגוריות הללו.

עוד הוסיפה הועדה וקבעה, כי השמאי העריך את הנכס במצב החדש, שלאחר אישור השימוש החורג, בשיטת היוון הכנסות מדמי שכירות לשימוש לגן ילדים לצמיתות. על פי שיטה זו, ערכן של הזכויות הבלתי מנוצלות במגרש והעובדה כי השימוש החורג לגן ילדים הוא לחמש שנים ולא לצמיתות לא הובאו כלל בחשבון. בעיני הקונה הסביר, זכויות הבניה הבלתי מנוצלות הקיימות בנכס אינן מתאיינות מעצם העובדה שבנכס אושר שימוש חורג לחמש שנים. על רקע זה, בחינת ערכו של הנכס במצב החדש על בסיס שימוש חורג לצמיתות אינה משקפת נכונה את מצבו של הנכס ואת הערכתו על ידי הקונה הסביר ויתכן שקונה סביר יאות לשלם עבור נכס בו זכויות שלא ניתן לנצלן אך לפרק זמן קצוב.

לאור האמור, קבעה הועדה כי התיק יוחזר לשמאי המכריע לבחינת והערכת הנק' שצוינו על ידה כאמור.

הערת מערכת:

אכן, סביר כי בקשת שימוש חורג או הקלה הינם כלכליים ויש בהם השבחה, אולם הראייה היא אובייקטיבית ולא סובייקטיבית, היה וגחמה של מאן דהו מובילה לפרסום הקלה מתכנית ללא השבחה לצידה, כאשר יש גורם של שינוי אבל ללא התעשרות, אין מקום שיוטל היטל.

Categories : עלונים
Comments Comments Off

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה חלה לגבי שטח שהושבח בתכנית משביחה הן לגבי שטח ימי והן לגבי שטח שהפך ליבשה.

מיהות החייב בהיטל השבחה

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

 

שם ומספר הליך: ערר 6094/14/68 חברת נמלי ישראל - פיתוח נכסים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד

ערכאה: ועדת ערר מחוז דרום  תאריך ההחלטה: 10.1.2017

ב"כ העוררת: עוה"ד  מאיר פורגס ותמי אבשלום ב"כ המשיבים: עוה"ד ענת בירן, אור מור, אורית קרץ

עסקינן בערר שהגישה חברת נמלי ישראל פיתוח נכסים בע"מ כנגד חיובה בהיטל השבחה בגין תכנית מתאר ארצית מפורטת (תמ"א 13 /ב/ 2/1 /א') שמאפשרת את פיתוח נמל אשדוד. במסגרת הערר נקבע זה מכבר כי ניתן לגבות היטל השבחה בגין אישור תכנית מתאר ארצית ולמעשה נדרשה הועדה ליתן הכרעתה בשתי טענות עקרוניות נוספות של העוררת: האחת, כי לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין שטח ימי מהטעם שעל פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה היטל השבחה מוטל על "השבחת מקרקעין" בעוד שהים, לשיטתה, אינו מהווה מקרקעין. השנייה, כי העוררת אינה חייבת בהיטל השבחה מאחר שאינה חוכרת של השטח המושבח אלא בעלת זכויות שימוש בו בלבד.

התמ"א מאפשרת ייבוש חלק מן הים לצורך הרחבת הנמל (להלן – "שטח הייבוש"). בנוסף, מאפשרת התמ"א שימוש בשטח הימי שייכלא בשטח הייבוש (לצורך מעגנה). (להלן – "שטח המעגנה").

בהתייחס לטענתה הראשונה של העוררת, ועדת הערר דחתה את הטענה בין היתר בהסתמך על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין יקנעם (בג"ץ 8077/14) שדן בתכנון שטח ימי, וממנו "עולה בבירור כי לעניין  הוראות חוק התכנון והבנייה רואה בית המשפט העליון בשטח ימי כמקרקעין".

בנוסף קבעה ועדת הערר בהחלטה כי החלת הגדרת "מקרקעין" על שטח ימי אינה מופרכת מהטעם שבתחתית הים מצויה קרקעית וכי "תכליתו הברורה של חוק התכנון והבנייה היא להסדיר את התכנון בכל שטח מדינת ישראל. בהקשר זה קובע סעיף 49 רישא לחוק כי "תכנית המתאר הארצית תקבע את התכנון של שטח המדינה כולה". שטח המדינה בהקשר זה לדברי ועדת הערר,  משמע גם שטח המים הטריטוריאליים ועל כך לא יכול להיות חולק. לטעמה של ועדת הערר, תכלית זו מתבקשת כיום, אף יותר מבעבר, נוכח הצורך בהסדרת השימושים בשטחים ימיים הנגזרים מהתפתחויות שונות:  התפתחות טכנולוגית שמקלה על ייבוש הים, התפתחות כלכלית שיוצרת מצוקת שטח וההתפתחות בגילוי משאבים בים (סוגיית הגז נשוא פסק הדין בפרשת יקנעם). לפיכך וכפי שנפסק בהלכת יקנעם, שימוש בחוק התכנון והבנייה להסדרת השימושים הימיים הוא חלופה נגישה ובהתאמות מסוימות עליהם עמד בית המשפט העליון בפרשת יקנעם, מדובר בחלופה המיטבית. על כן המסקנה היא כי את המונח "מקרקעין" בחוק התכנון והבניה יש לפרש בהרחבה כמאפשר לקבוע בתכנית גם את ייעודם של שטחים ימיים.

כמו כן בנוגע לטענתה הנוספת של העוררת לעניין מעמדה במקרקעין והאם מכוח זאת היא חייבת בתשלום היטל השבחה קבעה ועדת הערר,  כי על פי הסכם בין העוררת ובין רמ"י (שנחתם לאחר כניסתה של התמ"א לתוקף) מוגדרת זכות העוררת בשטח במועד הקובע כזכות שימוש. עם זאת, לגבי שטח הייבוש נקבע כי העוררת תוכל לפעול לייבוש השטח ומיד עם הייבוש תהפוך זכות השימוש לזכות חכירה משמעות הדברים מבחינה מהותית-כלכלית, היא כי מטרתו הברורה של ההסכם לאפשר את ייבוש השטח והענקת זכויות חכירה בשטח הייבוש. לעומת זאת, לגבי שטח המעגנה, הרי גם לאחר הקמת הנמל תיוותר זכות העוררת במקום כזכות שימוש בלבד.

עוד ציינה ועדת הערר כי בהתייחס להכרה בדבר המעמד בקרקע לעניין התוספת השלישית של מי שטרם זכה לחוזה חכירה, כי ניכרת בפסיקת בית המשפט העליון (הלכות בר יהודה שצועדות בשבילים שהותוו בהלכות "נוה בניין" ו"בלוך") מגמה לפיה יש לחתור לבחינת האינטרס הכלכלי ונפסק, כי אין להכריע בסוגיה על סמך "ההגדרה הקניינית הצרופה". בהתאם למגמה זו, יש לחתור להטלת החיוב על מי שעתיד ליהנות מן ההשבחה מנקודת מבט כלכלית, היינו שעתיד להפיק ממנה הנאה כלכלית. בהתאם למגמה זו ציינה ועדת הערר, כי יש לראות גם במי שזכאי למעמד קנייני עתידי של חוכר לדורות, ואולם מצוי בתקופת ביניים של מעמד אובליגטורי בלבד, כחוכר לדורות לעניין התוספת השלישית (עניין בר יהודה).

אשר על כן קבעה ועדת הערר,  כי העוררת חייבת בתשלום היטל השבחה בגין ההשבחה הנובעת מהתכנית לגבי שטח הייבוש (שכן, היא הנהנת מהבחינה הכלכלית ולכן יש לראותה בהסכם כמקנה זכות חכירה עתידית) ואינה חבה בהיטל השבחה, ככל שזה קיים, לגבי שטח המעגנה אשר בנוגע אליו יחול סעיף 21 לתוספת השלישית ומכאן שלא ניתן יהיה לגבות היטל מהשבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית.

Comments Comments Off

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

בית המשפט העליון קבע "אין תוקף לדרישת כתבי שיפוי, זוהי פרקטיקה לא חוקית",

אך נראה כי "עוד לא נאמרה המילה האחרונה"

תהיות והשלכות לאור הלכת בית המשפט  בעניין ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה

המקומית לתכנון ולבניה – ראשון לציון

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

העוסקים בתחום הנדל"ן וודאי נתקלו בשבועיים האחרונים בפרסומים שונים על פסק דינו של בית המשפט העליון המהווה "רעידת אדמה" של ממש ביחס לדרישות כתבי שיפוי שדורשות רשויות מקומיות מיזמים בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965. האם מהומה על לא מאומה?

כידוע, פסק הדין  בעניין "פרחי ביקל" שניתן על ידי כב' הש' יורם דניציגר אליו הצטרפו כב' הש' ענת ברון וניל הנדל, קובע כי כתבי שיפוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה פרקטיקה לא חוקית. וכלשון בית המשפט:

"סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע את זכותו של בעל זכות במקרקעין לפיצוי מאת הוועדה המקומית בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית; ואל מול זכותו שלבעל המקרקעין ניצבת חובתה של הוועדה. … בהיעדר מקור נורמטיבי המסמיך את הוועדה לעשות כן ומתוקף עקרון חוקיות המינהל, הוועדה המקומית אינה רשאית לחייב את יזם התוכנית בתשלום פיצוי תחתיה. פשיטא, שגם אין זה בסמכותה של הוועדה לדרוש מאת היזם להפקיד בידיה כתב שיפוי ובכך להעביר אליו את נטל הפיצוי"

אלא, שזאת אינה הפעם הראשונה שבית המשפט העליון קובע בהלכה תקדימית בהקשר לתביעות לפי סעיף 197 לחוק כי אין עיגון חוקי למה שלא מופיע בחוק. כך למשל בהלכת ״חממי״  (ע"א 474/83 הועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים ראשון לציון נ' עזרא חממי ואח') אשר מלבד שאלת הפיצוי ה״דו שלבי״, נדרש בית המשפט לשאלת החוקיות בדבר ניכוי 40% מהפיצוי לפי סעיף 197 לחוק ובית המשפט קבע, כי מאחר והחוק לא קבע שניתן להפחית עד 40%  הרי שכל ניסיון של רשויות לעשות כן גובל באי חוקיות.

אכן, לא ברור מה קורה במקרה שבו סעיף בתכנית מטיל חיוב ו/או דרישה, האם העובדה שתכנית סטטוטורית מהווה "חיקוק" [כך נקבע למשל בעע"ם 6198/06 חיים גולדשטיין נ' מעש כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח']. הוראות הנכללות בתוכה הופכות למחייבות גם מקום שאין לאותן הוראות מקור נורמטיבי? שאלה לא פשוטה וכך גם התשובה.

למשל, מקום בו תכנית קובעת כי "היטל השבחה ייגבה כדין",  האם  יש בכך לשלול את האפשרות לגבות היטל השבחה מקום בו תכנית לא מציינת זאת, הגם שזו חובה חוקית? נראה שלא, שכן נוכח העובדה שגביית היטל השבחה הינה הוראה הקיימת בדין, הוראה בתכנית בהקשר לגבייתה או העדרה לא תוכל להעלות או להוריד לעניין זה. זאת ניתן ללמוד אף מקביעה לפיה, האיסור על מתן הקלות בתכנית הינו איסור גורף, ולכן הוא בטל , נוכח ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין, לפיה, הוראות התקנות אינן יכולות לבטל סמכות שניתנה בחקיקה ראשית לתת הקלות.

מכאן מתחדדת השאלה מה קורה בסיטואציה הפוכה, האם הוראה שאין לה עיגון בחוק יכולה להיכלל בהוראות תכנית ובתוך כך להפכה להוראה מחייבת?

דילמה זאת עולה ממש בימים אלה בהיבט של "התחדשות העירונית". שכן, ידוע כי לפני שבועיים פורסם תיקון 3 א' לתמ"א 38,  הכולל הוראות בעניין שיפוי (סעיף 30) ומפנה לנספח 3 "כתב התחייבות לשיפוי" המתיר לועדה מקומית לבקש כתב שיפוי. תיקון זה פורסם ברשומות יומיים לפני פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "פרחי ביקל".  בעניין זה מתעוררת השאלה האם הדרישה לכתב שיפוי במסגרת אישור היתר בניה להריסה ובניה מחדש בהתאם להוראות תמ"א/38 הינה חוקית? מחד, יש מי שיטען כי עצם הטמעת ההוראה בתכנית שמהווה חיקוק היא שהופכת אותה לחוקית ועל כן ניתן לפעול על פיה. מנגד, יש מי שיטען, כי יוזמי התיקון לתמ"א  לא צפו את פסיקת בית המשפט הנ"ל וכי הוראה זו דינה "אות מתה" שכן אינה עומדת ברף הפסיקה החדשה , וכדי ש"תקום לתחייה",  קיימת חובה לעגן האמור בחקיקה ראשית. נציין בשולי הדברים, כי מהלך זה של העדר כתבי שיפוי מאת יזמים כנראה יוביל לאחד הנימוקים הנוספים שבבסיסם מוקפאים קידומי הליכים בפרויקטים לפי תמ"א 38.

במאמר מוסגר ראוי להזכיר, את החלטות ועדות הערר שנתנו לאחרונה במסגרתן הורו על ביטול דרישות של ועדת מקומיות לכתבי שיפוי בבקשות לפי תמ"א 38. ר' למשל, קביעותיה של ועדת ערר חיפה על ידי כב' היו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל ערר 070/14 שטרית תומר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, (נבו) ;  ערר 030/14 ריבק נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, (נבו) ; ערר 109/14  090/14 רות גבריאל מיניך נ' הו"מ לתכנון ולבניה. החלטות ועדת הערר אושרו בנקודה זו בעת"מ 42884-02-14  הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה חיפה, שם אימץ בית המשפט המחוזי בחיפה את החלטת ועדת הערר ולפיה אין מקום לדרוש ככלל כתב שיפוי כתנאי למתן היתר לפי תמ"א 38. כך שנושא של כתבי שיפוי הינו סוגיה לה נדרשים בתי משפט וועדות הערר חדשות לבקרים.

כך או כך, לא ניתן להתעלם מהעובדה שלתוצאות פסק הדין בעניין "פרחי ביקל"
חשיבות גדולה, שכן קידומי תכנון לרוב מתבצעים בתמיכת הרשויות המקומיות אחר שיש ברשותן כתבי שיפוי המהווים מעין ״בטוחה״ ביום פקודה, במידה ותביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק תתקבלנה. ומה יהיה עכשיו?

יש לזכור כי חבות תשלום לפי סעיף 197 לחוק מוטלת על הועדה המקומית , והעובדה שהמחוקק לא קבע סעיף שיפוי כנראה אינה מקרית. שכן, מקום שבו נקבעה חובת שיפוי (בהפקעת דרך על ידי המדינה סעיף 119 (ד)) המחוקק עשה כן.

לצד האמור, יש לא מעט היגיון בפסיקת בית המשפט בעניין "פרחי ביקל" שכן מקום שהחוק לא עיגן דבר, הוא אינו חוקי, נקודה. אולם בכל מקרה נראה כי הדבר תלוי בסוג התכנית ומי נהנה הימנה, כאשר יש לזכור כי גם כך היום ממעטים לתת פיצוי על פגיעה "עקיפה" והרשות מקבלת היטל השבחה בין היתר לצורך הפיצוי. כך, שעל פניו ניתן לומר שטמון גם היגיון בכך, שבעלים משלם מס גבוה ו-50% היטל השבחה, ואם יידרש שלם פיצויים לעיתים לא ישתלם לא לקדם תכנון.

מכל מקום, נראה כי הכרעתו של בית המשפט מכאן ואילך תוביל לזעזוע גדול בשוק, ודבר אחד נראה די ברור והוא שההשפעה המידית לא תהא לטובה, בייחוד לא ברור מה בנוגע לתחולה הרטרואקטיבית של פסק הדין האם יחול גם על כתבי שיפוי שנתנו עובר למתן פסק הדין או שמא רק מכאן ואילך? סברה הגיונית היא שעד שהדברים לא יתבהרו ההנחה היא שרשויות מקומיות תקפאנה תכנון במקום בו הן תסבורנה שהוא עלול להעמידן בסיכון, ולא בכדי שכן הנטל על הקופה התקציבית הוא גדול. מנגד, כיצד אמורים לנהוג יזמים? הרי בית משפט קבע באופן שאינו משתמע לשני פנים כי חתימה על כתבי שיפוי הינה אקט לא חוקי.

השאלה היא אם התוצאה של קביעה זאת שבהחלט הגיונה המשפטית בצידה, מתיישבת עם הצורך החיוני לקדם תכנון לשם הגדלת היצע הדירות שאין מחלוקת שכיום במדינת ישראל הוא צורך הכרחי שעה שרשויות שונות תמנענה מלקדם תכנון במקום בו הן תחשושנה כי תהיינה חשופות לתביעות ולא יהיה מי שישפה אותן.

נקודה מעניינת נוספת בהיבט אחר הינה בהקשר לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רע"א 147/144 צבי אברמוביץ נ' הו"מ לתו"ב תל-אביב-יפו שעסק בעיקרו בשאלה האם היה מקום לקזז משומת היטל ההשבחה את הסכומים שעתידים היו הנישומים באותו מקרה לשלם בגין כתב השיפוי שעליו חתמו כלפי הוועדה המקומית, בגדרו התחייבו לשפותה בגין תביעות לפי סעיף 197 בשל אישורה של התכנית? מסקנת בית המשפט העליון, באותו עניין, הייתה כי אין לקזז את משמעות כתב השיפוי מההשבחה. כך שבעוד שבעניין אברמוביץ נקבע כי לא ניתן לקזז פיצויים לפי 197 מהיטל השבחה, הרי שבפסק דין "פרחי ביקל" הלכו כביכול ל"קיצוניות" השנייה לפיה, אין מקום שהרשויות תדרושנה כתבי שיפוי בשל העדר עיגון חוקי לכך.

קיים סיכוי, כי תוצאת החקיקה שנולדה מכוח פרשת ״דירות יוקרה״ (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' עיריית יבנה), היא שכל הנראה תתווה את סלילת הדרך לסוגיית כתב שיפוי ב-197, ונסביר במה דברים אמורים.

בקצרה נזכיר כי, בהלכת "דירות יוקרה" נידונה סוגיית התקשרות חוזית בין יזם לרשות מקומית, המשחררת את היזם מחובתו לשלם לרשות המקומית היטלי פיתוח כנגד התחייבותו לבצע ללא תמורה עבודות פיתוח שהחובה לבצען מוטלת על פי דין על הרשות המקומית. נקבע למעשה כי, מדובר בהתקשרות פסולה אשר סותרת את הוראות החוק, כך שמוטלת על הרשות החובה לגבות את היטלי הפיתוח מהנישומים בהתאם להוראות הדין. עוד נקבע באותו עניין כי, חובתה של הרשות המקומית לבצע את עבודות הפיתוח בהתאם לכללי המנהל התקין, ובכלל זה עמידה בחובות הקבועות בחוק חובת מכרזים לעניין ביצוע העבודות באמצעות אחר. הלכת "דירות יוקרה" היוותה מהפכה של ממש בתחום השלטון המקומי ופסלה את קיומם של ההסכמים, שהיו מקובלים בזמנו העומדים בניגוד לדין. לאחר זמן מה באו פסיקותיהם של בתי משפט מחוזיים אשר קבעו קביעות שונות (כל מקרה לגופו) באשר לתחולה הרטרואקטיבית של פסק הדין, כאשר בכל מקרה נבחנו מספר קריטריונים כדוגמת שינוי מצב לרעה, אינטרס ההסתמכות וכו'. אשר לימים הובילו לחקיקה מסודרת בעניין, וכפי הידוע, לאחרונה תוקן חוק ההסדרים בנקודה זאת של הסכמי פיתוח וכן בפקודת העיריות.

בדומה, פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "פרחי  ביקל", לא דן בשאלת הרטרואקטיביות, ולאור זאת, סביר להניח שיגיעו מקרים שונים לפתחם של בתי המשפט המחוזיים לדיון בשאלת התחולה, האם יש להחיל את האיסור רטרואקטיבית בהיותו לא חוקי או שמא לאור השלב המתקדם (נניח במקום בו כבר יזם שיפה את הועדה המקומית אולם טרם שילם) אין מקום להורות  על ביטול ההוראה, על אף העדר חוקיותה.

שאלה נוספת היא למשל במצב בו היזם כבר שיפה בפועל את הועדה המקומית, האם קביעת בית המשפט כאמור מצמיחה לו עילת תביעת השבה נוכח העדר החוקיות של כתבי השיפוי (ואולי היא  voidבטלה מעיקרא) או שמא במקום בו שיזם שיפה דה פקטו רשות מקומית ניתן לראות זאת בגדר "מעשה עשוי"?

נראה כי תשובות לכל דילמות/תהיות שהוצפו לעיל, ראוי כי ימצאו ביטוין בחקיקה מסודרת באמצעות קביעת מנגנונים ברורים, מתי וכיצד ובאיזה אופן יינתנו כתבי שיפוי, שכן, נראה לא אחת כי ״תועלתם בצידם".

מכל מקום, ועד לעיגון חקיקה מסודר, הרי שלאור חשיבותה של ההלכה כמו גם ובעיקר השלכותיה בשוק הנדל"ן קרוב לוודאי כי תוגש בקשה לקיים דיון נוסף ומאחר ויש לכך השפעה על רשויות מקומיות, לא מן הנמנע כי פורום ה-15 יבקש להצטרף כצד לדיון וכן גם היועץ המשפטי לממשלה, כאשר נכון לעכשיו נראה כי עוד לא נאמרה המילה האחרונה.

Categories : מאמרים
Comments Comments Off

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il