קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

"התמשכותם היתרה של הליכים לאישור או דחיית תוכניות היא רעה חולה
שמקומה לא יכירנה במדינת חוק"/ (דברי כב` הש` אילן ש` שילה בפס"ד)

מאת עו"ד צבי שוב ואביטל חי אדרי*

ביהמ"ש המחוזי, בפסק-דין חריג, הורה על מינוי ועדה להשלמת תכניות,
עקב התמשכות הליכי תכנון שלא לצורך

בעקבות עת"מ (מרכז) 4776-07-10 דן אבי יצחק ואח` נ` יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח`
שניתן ע"י בית המשפט המחוזי מחוז מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים

בימים אלו ניתן פסק דינו של כב` הש` אילן ש` שילה סג"נ, בביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז, בעת"מ 4776-07-10 דן אבי יצחק ואח` נ` הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח`, במסגרתו נתקבלה עתירה שהוגשה לבית המשפט ושעניינה מתן הוראה ליו"ר הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז (להלן:"הועדה המחוזית") לפעול בהתאם לסמכותו עפ"י סע` 109א(ב)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן:"החוק") ולמנות ועדה להשלמת תוכניות (להלן:"ועדה להשלמה") בקשר עם תוכנית מתאר מקומית נתניה נת/620 (להלן:"התוכנית"), כך שיועברו לוועדה זו כל סמכויות הועדה המחוזית לאישור התוכנית. עניין נוסף בעתירה דנא הינו בין השאר מתן הוראה לוועדה המחוזית ולועדה המקומית לתו"ב נתניה (להלן: "הו"מ"), למנות נציג של כל אחת מהן לוועדה להשלמה, ולקצוב זמן לסיום עבודתה.

לטענת העותרים, לאחר שהוועדה המחוזית לא עמדה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק למתן החלטתה בדבר אישור/דחיית התוכנית, קרי: 3 חודשים מתום מועד ההפקדה, מחייבת הוראת סעיף 109א(ב)(1) שבחוק את יוה"ר בחובה מנדטורית למנות ועדה להשלמה. עוד בפי העותרים, כי בכל הנוגע לעניין הרכב החברים בוועדת ההשלמה, הרי שלסברתם, אין מניעה שיכהן בה נציג מטעם הו"מ, שכן לדידם, הו"מ היא היוזמת את מרבית התוכניות המגיעות לאישור הוועדה המחוזית, וכי אם תתקבל פרשנות הועדה המחוזית הרי שבכך תתאיין הוראת סעיף 109א לחוק באשר לאפשרות להקים ועדה להשלמה. מכל מקום טענו העותרים כי ניתן למנות נציג אובייקטיבי מטעם הו"מ, אשר יכול לדון ולאשר את התוכנית אף שיהיה מנוע מלדון ולהחליט בהתנגדויות ועררים.

מנגד טענו המשיבים ובכללם הועדה המחוזית כי עקב כך שעסקינן בתוכנית מקיפה ומורכבת במיוחד, הן בגודל השטח שעליו היא חלה והן בעניינים שבהם היא עוסקת כגון פינוי אתר הפסולת, וכיוצ"ב, וכן לנוכח העובדה שהוגשו לתכנית התנגדויות רבות, היו התפתחויות עם עבודת השמאי שלא נלקחו בח-ן לכתחילה ואשר הביאו להתמשכות עבודת הוועדה המחוזית מעבר למועדים הקבועים בחוק.

כמו כן טענה הועדה המחוזית כי מינוי הוועדה להשלמה אינו עולה בקנה אחד עם תכלית חקיקתו של סעיף 109א ולא ישיג את המטרה של ייעול ההליכים. לדידה עומס העבודה במשרדיה גורם לכך שטיפולה בתוכניות רבות מתמשך מעבר למועדים הקבועים בחוק. לטעמה,מטרתו של סעיף 109א לחוק לא הייתה להעביר את כל התוכניות הללו לטיפולה של הוועדה להשלמה, שאם יועברו לטיפולה תיפגע יעילותה ומטרת מינויה לא תושג, ההפך הוא הנכון, לדידה ייתכן אף שמינוי הוועדה להשלמה יביא לנסיגה בקידום התוכנית, אם תבחר הוועדה להשלמה לשמוע שוב התנגדויות, שוועדת המשנה של הוועדה המחוזית כבר שמעה, והיא אף תיזקק שוב לשמאי היועץ. כן הוסיפה וטענה הועדה המחוזית כי אם יחליט בית המשפט על מינוי הוועדה להשלמה תצטרך הוועדה המחוזית, "לכאורה", להעביר לוועדה להשלמה גם את התוכניות הרבות שבהן היא מטפלת לאחר שחלף המועד הקבוע בחוק למתן החלטה, ושוב לא יהיה בהעברה משום ייעול לגבי התוכנית דנן, במיוחד כאשר הוועדה להשלמה אינה מוגבלת במועדים למתן החלטתה.

בנוסף, ובכל הנוגע למינוי נציג מטעם הו"מ טענה הועדה המחוזית כי אין אפשרות למנות אחד מ-3 החברים הסטטוטוריים בוועדה להשלמה – נציג הו"מ אשר יימצא במצב של ניגוד אינטרסים שנאסר בחוק.

ביהמ"ש קיבל את העתירה , תוך שביקר את התנהלות מוסדות התכנון ואשרר את הקביעה כי התמשכותם היתרה של הליכים לאישור/דחיית תכניות בכלל ותכניות מתאר מקומיות בפרט היא רעה חולה שאין לה כל מקום ויש להוקיעה.
ביהמ"ש הוסיף וציין כי המחוקק שעמד על הסחבת שהייתה מקובלת באישור תכניות, נקט יוזמה והחליט לתקן את החוק מתוך מגמה לזרז את ההליכים ששניים עיקריים באים לידי ביטוי בסע` 109א` שבשניים מעיקריו של סעיף זה יתד ופינה לעתירה הראשון כי למוסד התכנון קיימת החובה להחליט בדבר אישור /דחיית תכנית בתוך שלושה חודשים מתום תקופת הפקדתה והשני כי חובתו המנדטורית של יו"ר הועדה המחוזית הינה להקים ועדה להשלמה, במקום שבו הועדה המחוזית לא עמדה במצוות המחוקק באשר למתן החלטתה בתוך התק` הקצובה בחוק.

ביהמ"ש קבע כי בנסיבות המקרה דנא, ההליכים לפני הוועדה המחוזית התמשכו עד כדי סחבת בלתי נסבלת בהתנהלות הועדה שתחילתם נועדה לפני כשנה ועד ליום זה טרם נתנה החלטה בדבר אישור /דחיית התכנית.

ביהמ"ש קבע כי התנהלות הוועדה המחוזית וועדת המשנה הייתה איטית, כאשר בין הישיבות חלפו חודשים והפרוטוקולים של ההחלטות פורסמו אף הם בחלוף תקופות ארוכות מאלו שקצב המחוקק, עוד קבע ביהמ"ש כי הטענות שבפי המשיבים, שתכליתן להסביר ולתרץ את התמשכות ההליכים אינן רלוונטיות לענייננו כלל ועיקר, שהרי בדיוק למקרה שכזה נחקק סעיף 109א, שלא הבחין בין הסברים ראויים ומוצדקים להתמשכות הליכי האישור, לבין הסברים שאין בהם ממש ושלא נועדו אלא כדי לחפות על אי קיום מצוות המחוקק באשר למועדים למתן החלטתה של הוועדה המחוזית.

כן קבע ביהמ"ש כי גם אם הסבריהם של המשיבים להתמשכות ההליכים לאישור התוכנית דנן היו מתבררים כנכונים וראויים, עדיין אין בפי המשיבים נימוק של ממש מדוע לא יפעל יוה"ר כמצוותו החד משמעית של המחוקק, וייעל את תהליך מתן ההחלטה בדרך שקבע המחוקק קרי: הקמת ועדה להשלמה. לדידו של ביהמ"ש חובת יוה"ר היא חובה מנדטורית שאינה מקנה לו שיקול דעת.

כן ציין ביהמ"ש בשולי הדברים כי אף טענת המשיבים לפיה העומס המוטל על הוועדה המחוזית והתוכניות הרבות שיהיה עליה להעביר לוועדה להשלמה הם שהביאו לעיכוב, מוטב אלמלא הייתה נטענת, שכן, לטעמו בדיוק למקרים שעליהם מצביעים העותרים נועד סעיף 109א, ואם הוועדה המחוזית עשתה לה למנהג שלא לעמוד בדרישות המועדים שבחוק, אין היא יכולה להיבנות ממנהגה זה, שיש להסתייג ממנו נמרצות.

כמו כן ובכל הנוגע למינוי נציג מטעם הו"מ קבע ביהמ"ש, כי מניעתו של חבר ועדה מלעסוק בחלק מהעניינים שלשם החלטה בהם הוקמה הוועדה, איננה עולה כדי מניעתו מלשמש חבר בוועדה ובוודאי שאינה מבטלת את עצם הקמתה של אותה ועדה. לכך הוסיף ביהמ"ש כי אף המחוקק ראה לנכון לכלול נציג של הו"מ בוועדה להשלמה, אף על פי שהיה ברור לו כי מעצם טיבן של התוכניות שיידונו בוועדה זו (שבדרך כלל יוזמתן היא ו"מ) עלול במקרים רבים, ואולי ברוב המקרים, להיווצר קושי בהקמתה של ועדה להשלמה. וכי מכך יש ללמוד מכך שהמחוקק העדיף את צמצום הסחבת בוועדות המחוזיות, באמצעות הקמת המנגנון של ועדה להשלמה בה חבר נציג ו"מ, חרף החשש מניגוד אינטרסים שעלול להתקיים עקב חברות זו. בהקשר לכך ציין עוד ביהמ"ש כי בלאו הכי מסעיפים 47 ו-11א לחוק ניתן ללמוד כי המחוקק התכוון לכל היותר למנוע מנציג הו"מ לדון ולהחליט בהתנגדויות, ולא למנוע ממנו להיות חבר בוועדה להשלמה.

בסופו של יום הורה ביהמ"ש ליו"ר הועדה המחוזית להקים, בתוך 15 יום, ועדה להשלמת תוכניות בקשר עם התוכנית, ולמנות את היו"ר שלה כמצוות החוק וכן למנות נציגים לועדה בהתאם.

יש לברך על פסק דינו פסק דינו של כב` הש` אילן ש` שילה, שהינו חריג ונדיר שכן לרוב נדחו עתירות מעין זו, כידוע לכל העוסקים בנדל"ן, המציאות הינה קשה. בפועל ועדות התכנון, מי יותר ומי פחות, מתעלמות תדיר מהמועדים הקבועים בחוק ו/או מהחובה לפעול בפרק זמן סביר. כמו כן, קיימות תכניות שזמן אישורן אורך אף למעלה מעשור (!). קטנות כגדולות, לעיתים עיכוב התכנון נובע ממחדלה של הרשות, לעיתים משום שרשויות התכנון מערימות קשיים רבים על בעלי הזכויות במקרקעין (אשר מעוניינים לקדם את התכנון).

ברי הוא כי התמשכות הליכי התכנון שלא לצורך (הנובעת בין היתר מהתנהלות בירוקרטית מסורבלת, מחסור במשאבים, חוק מורכב וישן וכד`) איננה רק פגם במתן השירות הניתן לבעל המקרקעין אלא מהווה פגם מהותי, שכן תוכניות הנמצאות זמן רב במוסדות התכנון, לעיתים מתאשרות בסוף התהליך כשהן צולעות ומיושנות ולא מתאימות למטרה שבעקבותיה החלו לתכנן את התכנית ולפעמים כבר אינן רלוונטיות כלל שכן כל הסביבה כבר שונתה מסביב.
הננו תקווה כי פסק דין זה יסלול את הדרך למציאות חדשה!

* למאמר שנכתב ע"י הח"מ בעניין "התמשכות הליכי תכנון "ניתן לעיין בניוזלטר עו"ד על נדל"ן מס` 16!

Comments סגור לתגובות
ינואר
19

מיסוי מקרקעין-חידושי חקיקה והלכה למעשה

Posted by: | Comments סגור לתגובות

מיסוי מקרקעין-חידושי חקיקה והלכה למעשה

בתקופה האחרונה אנו קוראים חדשות לבקרים בעיתונות על שינויי ועדכוני חקיקה שונים בתחום המיסוי בענף הנדל"ן וזאת לאור העמדה של הרשויות כי יש להפחית את מחירי הדיור הן באמצעות הגדלת ההיצע והן באמצעות הקטנת הביקושים מצד רוכשים להשקעה.
לאור הבלבול הגדול סברנו כי נכון יהא לעשות קצת סדר בנושא והרינו מתכבדים להביא לידיעתכם את עיקרי החקיקה והשינויים שחלו בתחום מיסוי הנדל"ן לאחרונה כפי שיפורט להלן.
ביום 16 בפברואר 2011 אושרה הצעת החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011 (להלן: "הוראת שעה"). במסגרת הוראת שעה נקבעו הקלות במכירת דירות מגורים מזכות, בשיעורי המס במכירת קרקע למגורים, ובמס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה, אולם במקביל, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים שאינה דירה יחידה אלא הינה "דירת השקעה".

מס רכישה

שיעורי מס הרכישה בחישוב לדירה שאינה יחידה הוגדלו ונקבע כי על חלק השווי שעד 1,000,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% על חלק השווי שעד 3,000,000 ₪ 6% ומעל ל- 3,000,000 ₪ 7%.
הוגדלה מדרגת המס הראשונה בחישוב לדירה יחידה ונקבע כי על חלק השווי שאינו עולה על 1,350,000 ₪ – לא ישולם מס (במקום מדרגת מס ראשונה בסכום של 1,139,320) על חלק השווי שבין 1,350,000 ₪ לבין 1,610,210 ₪ – 3.5% ומעל לסך הנ"ל 5%. תחולת התיקונים הנ"ל הינה לגבי רכישות שנעשו מיום 21/02/2011 ועד ליום 31/12/2012.

מס שבח – הפחתת שיעור המס במכירת קרקע למגורים

הופחת שיעור מס השבח הריאלי לקרקע למגורים כך שבמקום המצב כיום בו שיעור המס על השבח הריאלי בגין קרקע שנרכשה לפני 7/11/2001 ("יום התחילה") שהצטבר עד ליום התחילה, מוטל מס בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד (מס גבוה), ורק על יתרת השבח הריאלי מוטל מס בשיעור של עד 20% (הסדר היוצר תמריץ שלילי למכירה שכן ככל שחולף הזמן שיעור המס הכולל פוחת).בהוראת השעה נקבע כי יחיד, (לרבות חברה משפחתית) ישלם מס על השבח הראלי אף זה שנצבר לפני יום התחילה בשיעור של עד 20% בכפוף לכך כי יום המכירה חל בתקופה שבין 15/11/2010 – 31/12/2011 (לשר האוצר ניתנה סמכות להאריך התקופה עד ל-31/12/2012) כי על המקרקעין חלה תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות וכי בתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% מהדירות או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה.
על מנת למנוע תכנוני מס וקביעת מועדי רכישה חדשים נקבע כי ההטבה לא תחול במקרה של מכירה בלא תמורה, מכירה בין קרובים (בתמורה או ללא תמורה), מכירה שקיים לגביה פטור מהמס כולו או חלקו (כגון: מכירה פטורה עפ"י סעיף 49ז), מכירה שקיים לגביה שיעור מס מופחת לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי הפקודה ומכירה שחלה לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק (הפיכת נכס קבוע למלאי עסקי).
יצוין כי מבחינה טכנית מאחר והמכירה מותנית בתנאי עתידי (סיום הבנייה בתוך תקופה קצובה) המוכר יוכל לבחור בתשלום המס הרגיל במועד המכירה וכאשר יעמוד בתנאי לקבל החזר או לשלם המס לפי התיקון ולתת ערובה לגבי יתרת המס עד שיתקיים התנאי של הבנייה.

מס שבח – הרחבת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה

הוראה נוספת חשובה הינה כי בנוסף לפטור הרגיל הקיים במכירת דירת מגורים כקבוע בחוק. במכירת דירת מגורים בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012 יינתן פטור ממס (עד 2 דירות) עד לשווי של 2,200,000 ₪ כ"א. במידה והתמורה עלתה על הסך הנ"ל המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור, אולם תוצאת המס תוכפל בשיעור התמורה העודפת מכלל התמורה (הפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה). במכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מהתקרה הנ"ל. במכירת חלק מדירת מגורים, תקרת הפטור תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים. שוב, על מנת למנוע ניצול ההוראה לתכנוני מס לא לגיטימיים ההוראה לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012 או המכירה הינה ל"קרוב". לעניין סעיף 49ב(1) לחוק – לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר ב-4 השנים האחרונות לאחר תום תקופת הוראת השעה, יראו בפטור הניתן על פי הוראת השעה, כפטור אותו ניצל המוכר ב- 4 שנים האחרונות לעניין סעיף 49(ב)(1).

ביטול הדרגתי של שיעורי מס שבח היסטוריים

תשומת הלב של המחזיקים בקרקעות שמועד רכישתם קדם לשנת 1960 מופנית לתיקון 60 לחוק לפיו תבוטל באופן הדרגתי הוראת סעיף 48א(ד) לחוק הקובעת כי שיעור מס השבח החל בעת מכירת נכסים שנרכשו על ידי המוכר עד לשנת 1948 הינו 12% כאשר שיעור המס גדל באחוז אחד בגין כל שנה עד לשנת 1960 (24%) ונכסים שנרכשו החל משנת 1961 ואילך חל שיעור המס הרגיל. בהתאם לתיקון לגבי מכירת זכות במקרקעין בשנת המס 2011, ייווסף לשיעור המס ההיסטורי1%ו בשנת המס 2012 יועלה המס ב-1% נוסף והחל משנת 2013 ואילך יתווספו בנוסף לשיעורים האמורים לעיל 2% על המס ההיסטורי, לכל שנת מס ועד לשנת המכירה בפועל.
מובהר בזאת כי בכל מקרה השיעור המקסימאלי של מס השבח לא יעלה על 20% ליחיד ו 25%- לחברה.
ברי הוא כי מטרת תיקון החוק לגרום למחזיקי נכסים רבים למכור את נכסיהם בהקדם האפשרי במטרה ליהנות משיעורי המס ההיסטוריים כיום וכל עוד קיימים.

תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין

ביום 7/3/2011 התקבל בכנסת תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין שיחול על מכירת זכות במקרקעין שנעשתה החל מתום חודש מרץ ועיקריו:
מסלול הצהרה אחיד – נקבע מסלול הצהרה אחיד לפיו תימסר הצהרה למנהל תוך 40 יום מיום המכירה, להבדיל מההסדר הקיים של הדיווח (הצהרה רגילה בתוך 30 יום ושומה עצמית בתוך 50 יום). בהצהרה יפורטו הזכות העסקה, יום ושווי מכירה, יום ושווי רכישה (בהצהרת המוכר), ניכויים ותוספות (בהצהרת המוכר), סכום המס ודרך חישובו, זכאות לפטור או הנחה ממס. ככל שלא פירט הנישום את כל הפרטים כנדרש, יראו אותו כאילו לא הגיש הצהרה, אלא אם המנהל שוכנע, כי הפרטים אינם מצויים בידיעתו.

קנסות – נקבעו סכומים קצובים של קנסות בשל אי דיווח במועד, במקום אחוז מסכום המס שבו חב הנישום. המנהל רשאי לפטור את הנישום מתשלום הקנס או חלקו, אם הוכח לו כי האיחור היה מסיבות מוצדקות.

תשלום מס שבח ע"י הקונה – בהתאם להסדר הקיים חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר. לפי התיקון, בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, בהגיע מועד תשלום המס יהיה על הקונה להעביר למנהל סך השווה ל-15% מהתמורה למנהל מיסוי מקרקעין על חשבון מס השבח של המוכר. במקרה שהמקרקעין הנמכרים נרכשו לאחר 7/11/2001, יהיה על הקונה להעביר למנהל סך השווה ל-7.5% מהתמורה בלבד. עם העברת הסכומים כאמור לעיל, הקונה יוכל לקבל אישורי מיסים לצורך השלמת רישום העסקה אף לפני שהחלו הליכי השומה. כמו כן, מנגנון זה מבטיח כי השלמת העסקה תעשה רק כשהנכס נקי מחובות מס.

דחיית תשלום המס – להבדיל מהסדר הקודם לפיו המועד לתשלום מס שבח ומס רכישה חל עם תשלום 50% מהתמורה, המועד לפי ההסדר החדש שבו חלה חובת תשלום המס פוצל בין תשלום מס שבח – עם תשלום 40% מן התמורה לבין מס הרכישה – המועד לתשלום הוא עם תשלום 50% מהתמורה.

מועדים – בתוך 20 ימים מיום הגשת ההצהרה ימסור המנהל לנישום הודעה על סכום המס שבו חייב המצהיר. המועד לתשלום המס בתוך 60 יום מיום המכירה, במקום 50 יום לפי ההסדר הקודם. התקופה העומדת למנהל לעשיית שומה סופית קוצרה ל-8 חודשים (במקום שנה).

הגדרת מדד – הגדרת "מדד" בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין תוקנה, באופן שהמדד לחישוב השבח הוא המדד שפורסם לפני היום בו מדובר – כלומר, המדד הידוע.

השגות – השגה תוגש תוך 30 יום מיום מסירת הודעת השומה, אלא אם הוכח למנהל כי המשיג היה מנוע מהגשת ההשגה במועד, משום שנעדר מהארץ או היה חולה או מכל סיבה סבירה אחרת. ההשגה לא תידחה ללא מתן זכות טיעון, להבדיל מההסדר הקיים היום. החלטה תינתן בתום שמונה חודשים מיום שנמסרה הודעת ההשגה או בתוך 30 יום ממתן אישור על המצאת המסמכים והפרטים שנדרש המשיג להמציא, לפי המאוחר. ניתן להאריך תקופה זו עד שנה, מטעמים מיוחדים.

הרחבת הסמכות לועדת ערר –הוספה לועדת הערר גם הסמכות להגדיל את השומה.

החלטות חשובות שפורסמו לאחרונה ע"י רשות המסים

מוכר שבבעלותו דירה נוספת שהחזקתו בה נמוכה מ- 25%

הוראה חדשה הנוגעת להגדרתה של "דירת מגורים יחידה" לצורך קבלת פטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק המעניק פטור ממס שבח במקרה שהמוכר לא מכר דירה ב- 18 חודש שקדמו למכירה ובתנאי שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר ובארבע השנים שקדמו למכירתה לא הייתה למוכר, בעת ובעונה אחת, יותר מדירת מגורים אחת. סעיף 49ג(3) המתייחס לפטור הנ"ל קובע חזקה לפיה יראו את הדירה הנמכרת כדירתו היחידה של המוכר, גם אם יש לו דירת מגורים נוספת שחלקו בבעלותה פחות מ-25% (להלן: "הדירה הנוספת"). והתעוררה שאלה מה קורה במצב הפוך בו נמכרה הדירה הנוספת ולאחר מכן בטרם חלפו 4 שנים מבוקש למכור את דירת המגורים בפטור האם במכירת דירת המגורים יראוהו כבעל דירת מגורים אחת בארבע השנים שקדמו למכירה. בהוראת הביצוע שפורסמה לאחרונה נקבע לראשונה כי מוכר שמכר חלק קטן בדירה בחיוב במס (או בפטור שאינו "שורף" פטור כגון דירה שהתקבלה בירושה או במתנה מהורה לילדו) יוכל ליהנות מפטור לדירה יחידה מכח סעיף 49ב(2)) בגין דירה אחרת בבעלותו, מבלי להמתין ארבע שנים בין המכירות. עם זאת מאחר וסעיף 49ג(3) מתייחס לכאורה לפטור הקבוע בסעיף 49ב(2), במקרה של מכר הדירה הנוספת בפטור לפי סעיף 49ב(1), לא יוכל המוכר ליהנות לכאורה מפטור ממס לדירת מגורים יחידה, כך שהמחלוקת בעניין זה טרם הגיעה אל סופה.

חילוף זכויות

בהחלטת מיסוי מס` 6966/11 נקבעה הרחבה לתחולת הוראת הביצוע מס` 20/97 המאפשרת להחליף דירת מגורים בבניין או פרויקט בנייה טרם סיום הבנייה או בסמוך לאחריה, גם על נכסים אחרים הנרכשים מקבלן כגון: חנויות, משרדים או דירות נופש (ולא רק בדירה אחרת כבעבר).

הקלות בפינוי-בינוי- החתמת הדיירים המיועדים לפינוי במסגרת תוכנית פינוי-בינוי.

החלטת מיסוי מס` 5457/11 מקלה על החתמת הדיירים המיועדים לפינוי במסגרת תוכנית פינוי-בינוי נקבע, כי כתב הרשאה בו ממנים הדיירים את היזם לפעול בשמם ללווי וביצוע של הליך התכנון ולניהול מו"מ עם קבלן מבצע, אינו נחשב ל"מכירת זכויות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, הואיל וביצוע הפרויקט תלוי בחתימתם של כל הדיירים או רוב אחר הדרוש על פי דין למכירת הזכויות.

סיכום

סיכומם של דברים עניין לנו בהוראות שעה האמורה להוריד את מחירי הדירות ע"י הקטנת הביקושים מצד רוכשים להשקעה על ידי הגדלת שיעור מס הרכישה המשולם על ידם ומצד שני הוגדלה מדרגת המס הראשונה למחוסרי דיור ומאידך הגדלת ההיצע ע"י הפחתת שיעור מס השבח במכירת קרקע למגורים, הרחבת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה כך שניתן יהיה למכור עד 3 דירות בפטור וביטול הדרגתי של שיעורי מס שבח היסטוריים. יצוין כי ימים יגידו האם פעולות אלו אכן תרמו לירידת מחיר כמקווה.
כמו כן התקבלו מס` תיקונים לחוק אשר נועדו ליעל ולפשט את הליך המכירה ובין היתר קביעת מסלול הצהרה אחיד, קנסות בסכומים קצובים תשלום מס שבח ע"י הקונה וקבלת אישורים לטאבו אף טרם שולם המס במלואו ושינוי בנהלי הגשת השגה והדיון בה.
כן יש להזכיר החלטת רשות המיסוי שבאה לתת מענה לבעיה שהתעוררה עקב ריבוי עסקאות פינוי-בינוי- החתמת ונקבע, כי כתב הרשאה בו ממנים הדיירים את היזם לפעול בשמם ללווי וביצוע של הליך התכנון ולניהול מו"מ עם קבלן מבצע, אינו נחשב ל"מכירת זכויות במקרקעין" כמשמעותה בחוק.

יודגש כי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי ולבדוק כל נושא בפני עצמו בצורה פרטנית. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

Comments סגור לתגובות

בג"צ הורה על דחיית עתירות התוקפות את חוקיותה של החלטת הולנת"ע
לאשר תכנית להקמת פארק מטרופוליני בפארק איילון בת"א

מאת עו"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה משרד הפנים ואח`
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב` הרכב הש` א` פרוקצ`יה, ס` ג`ובראן, א` חיות

ביום רביעי האחרון (23.3.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בשבתו כבית דין גבוה לצדק בעניין בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה משרד הפנים ואח`, במסגרתו נדחו שלוש עתירות אשר תקפו את חוקיותה של החלטת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה לאשר את תכנית המתאר המחוזית 3/5 – תכנית להקמת פארק מטרופוליני – "ריאה ירוקה" בשטח נרחב של כ-8,000 דונם בת"א (להלן בהתאמה:"הולנת"ע", "התכנית").
בשלושה מישורים, לגביהם הועלו שלוש שאלות מרכזיות אשר הצריכו הכרעתו של ביהמ"ש ונדון בהן כסדרן: הראשונה, האם יש להורות על ביטול החלטת הולנת"ע לאשר את התכנית לאחר ששמעה והחליטה בהתנגדויות, וזאת מאחר שהסמכתה לשמוע את ההתנגדויות בידי המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן:"המועצה הארצית") ניתנה רק בדיעבד;
השנייה, האם החלטת הולנת"ע לאשר את התכנית לגופה לוקה בחוסר סבירות;
השלישית, האם תכנית פארק איילון עומדת בניגוד לחוק בית הספר החקלאי מקווה ישראל, התשל"ו-1976 (להלן: "חוק מקווה ישראל"), ולכן היא פסולה. ממספר נימוקים שפורטו בפס"ד הורה בג"צ על דחיית העתירות, ונפרט את עיקרן כדלקמן.
בקשר לשאלה הראשונה הנוגעת לנושא "הסמכה בדיעבד של הולנת"ע לשמוע התנגדויות"- קבע בג"צ כי בנסיבות העניין דנן, נראה כי המועצה הארצית התכוונה לאצול סמכות לולנת"ע לשמוע התנגדויות, להחליט בהן ולהחליט בתכנית, אך בשל טעות לא הוציאה מתחת ידיה החלטת הסמכה פורמאלית, ובינתיים הולנת"ע שמעה התנגדויות בלא הסמכה כזו. ואולם משהמועצה הארצית עמדה על טעותה בעניין ההסמכה, היא החליטה להסמיך את הולנת"ע בדיעבד.
ביחס לשמיעת ההתנגדויות ע"י הולנת"ע, שנעשתה עוד קודם לכן, להחליט בהן ולהחליט בעניין התכנית. בסופו של דבר ביהמ"ש קבע כי הגם שבהתנהלות זו קיים פגם, הרי שלנוכח ההסמכה בדיעבד, הכשירה המועצה הארצית הלכה למעשה את הפגם שנפל באי-הסמכתה לעשות כן מראש, הן מכח העיקרון לפיו דין הסמכה בדיעבד כדין הרשאה מלכתחילה והן מכח דוקטרינת ה"בטלות היחסית".
בנוגע לטענת סבירות התכנית, ביהמ"ש ציין כי כלל הוא, שהתערבותו במעשה מינהלי בעילה של אי-סבירות מוגבלת למקרים בהם החלטת הרשות לוקה בחוסר סבירות קיצוני, במובן זה שהיא חורגת לחלוטין ממתחם האפשרויות הסבירות שעמדו בפני הרשות בנסיבות אותו עניין. וכי ככלל, ביהמ"ש ימנע מהתערבות בשיקו"ד הרשות הציבורית, כאשר נטייה זו גוברת ביתר שאת, מקום שבו ההחלטה הנבחנת מצויה בתחום מומחיותה המקצועית של הרשות, או שהיא מהווה בחירה בין מספר עמדות מקצועיות נוגדות. כך ככלל, וכך מקום שבו הרשות המוסמכת היא אחת מרשויות התכנון.
בנסיבות דנן, הטענה המרכזית שהעלו העותרות כנגד סבירות התכנית, הינה שבלא הקצאת שטח משמעותי לבנייה בשולי הפארק, לא ניתן יהיה להשיג מקורות למימון התכנית ולממשה, למרות זאת הולנת"ע, ראתה לנכון לדחות את ההצעה למימון הפארק באמצעות הקצאת שטחי בנייה למגורים ולשימושים עירוניים מנימוקים שונים. לאור כך ציין ביהמ"ש כי ההכרעה בין עמדות סותרות אלה היא שאלה מורכבת של מדיניות תכנונית, באשר היא מצריכה, בין השאר, הערכת סיכויי ההיתכנות הכלכלית שבהקמת הפארק בלא הקצאת שטחי בנייה משמעותיים מצד אחד, והערכת הנזק לציבור בטווח הארוך אם יצומצם שטח הפארק עקב הבנייה, מצד שני. לפיכך קבע ביהמ"ש כי שאלה זו אינה עניין להכרעתו, שכן, המדובר בשיקולים תכנוניים-כלכליים מקצועיים מובהקים, שהרשות המוסמכת אמונה עליהם, ותפקידה ואחריותה לקבוע עמדה בהם, תוך שציין כי מהות השאלה היא איזו חלופה מבין החלופות הקיימות תקדם את האינטרס הציבורי באופן ראוי יותר, וכי בשאלה זו ובנושאים נוספים שהועלו בעתירה כדוגמאת גודלו האופטימאלי של הפארק; ההשלכה של הקמתו על היצע המקרקעין באזור המרכז; השפעת אי-הקמתו, או הקמתו ללא שכונות מגורים בשוליו על פיתוח שכונות דרום תל-אביב; החשש מניצול שטחי הפארק להתנהלות פלילית; התאמת מערך ההשקיה המתוכנן ומערך הניקוז לצורכי הפארק; מידת ההשפעה על הסביבה של מפעל המחזור המתוכנן בשטח הפארק, שומה על הגוף המופקד על הנושא להכריע וברי כי עמדת הרשות המוסמכת לא חרגה ממתחם הסבירות.
בנוגע לעניין התאמת התכנית לחוק מקווה ישראל, עמד ביהמ"ש תחילה על תכליתו העיקרית של חוק מקווה ישראל שהינה כאמור לשמר את מקרקעי בית הספר כ"ריאה ירוקה" בלב מטרופולין ת"א, ולמנוע התרחבות אזורים מבונים שיגלשו אל תוך שטחיו. לאחר מכן ציין ביהמ"ש כי חרף תכלית החוק האמורה, הרי שככל שמדובר בקידום מטרותיו של בית הספר, מתיר החוק לתת היתרי בנייה על אף שעסקינן בקרקע חקלאית ועל אף המגבלות המוטלות בדרך כלל על בנייה בקרקע מעין זו. ביהמ"ש ציין כי הוראות תכנית פארק איילון לא רק שאינן סותרות את הגיונן של הוראות חוק מקווה ישראל, אלא הן מקדמות אותן, הן עפ"י לשונן והן עפ"י רוחן. לבסוף הבהיר ביהמ"ש במסגרת פסק דינו כי התכנית מעניקה להוראות החוק ולתכליותיו משנה תוקף, וכי דווקא טענותיהן של חלק מהעותרים לפיהן עולה כי יש לשנות את תכנית הפארק בכדי לאפשר הקמת שטחי מסחר ובנייה גדולים בשטחי מקווה ישראל הן העומדות בסתירה בולטת, הן ללשון והן לרוחו של חוק מקווה ישראל.
נציין כי דווקא בימים אלו בהם מבקשת המדינה לאתר שטחי בנייה על מנת להוריד את מחירי הדירות היה לדעתנו מקום לבחון טוב תכניות שונות, שכן עם כל הכבוד לרצון לשמור ריאות ירוקות במרכז, ניתן היה לשלב ייעודים אלו עם בנייה בשולי השטח על מנת להקטין את הפגיעה בקניין מחד ולעודד השבת קרקעות למדינה, כך הדבר באשר לקרקעות הקיבוצים, שולי הערים ועוד, כך גם יוותרו מקורות מימון לפיתוח השטחים, וכבר נקבע כי חלק משיקולי ועדות התכנון צריך להיות יישום בפועל של החלום הירוק.

Comments סגור לתגובות

שלום רב לכולם,

בהמשך להרצאתו של עו"ד צבי שוב מיום חמישי האחרון 19.5.11 שנתקיימה בבבית "חיל האוויר" בהרצליה לחברי האקדמיה לשמאות  בנושא "חידושי פסיקה בהיטל השבחה לפני ואחרי תיקון 84"

מצ"ב קובץ עם מצגת שהופיעה בהרצאתו לנוחותכם.

 בברכה,

צבי שוב, עורכי דין

Comments סגור לתגובות

"נטילת כספו של האזרח, גם באופן מותנה, חייבת להיות מושתתת על בסיס חוקי מפורש, ואין הרשות רשאית להשתמש בכוחה כדי להעשיר את קופתה גם באופן זמני ומותנה…"

[דברי ביהמ"ש העליון בע"א 65/76 חברת הגבעה האדומה 5000 בע"מ נ` עירית ראשון-לציון, פ"ד ל(3) 818 (1976)]

עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח` נ` ראש עיריית יבנה ואח`
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב` הרכב הש` (בדימ`) א` פרוקצ`יה, ס` ג`ובראן, א` חיות

אתמול (27.6.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח` נ` ראש עיריית יבנה ואח`, במסגרתו בוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי ונתקבל ערעורם של המערערות שהינן חברות העוסקות בייזום וביצוע מיזמי בניה (להלן:"המערערות" ו/או "היזם") כנגד עיריית יבנה, ראש העירייה, והו"מ לתו"ב (להלן:"גורמי העירייה") בבקשה להורות על ביטול הסכם שנכרת בין הצדדים שעניינו היטלי השבחה ופיתוח ששולמו ע"י המערערות בקשר למיזם בניה מסוים (להלן:"ההסכם").

עיקר טענותיהן של המערערות, בקווים כלליים, הוא כי ההסכם עם גורמי העירייה לוקה באי-חוקיות, וכן בכפייה ואילוץ, בכל הקשור לתנאים הנוגעים להיטל ההשבחה ולהיטלי הפיתוח. לפיכך, לדידן של המערערות דין הוראות ההסכם הנוגעות לאותם עניינים להתבטל. בנוסף טענו המערערות כי גורמי העירייה לא היו רשאים לדרוש תשלומים בפועל של היטל השבחה בטרם אושרה התכנית המשביחה, וכל שהיו רשאים גורמי העירייה הוא, להתנות את מתן האישורים שנתבקשו מהם בקבלת ערבויות להבטחת עמידתן של המערערות בתשלום ההיטל, לכשתחול חובה מכח החוק לשלמו. עוד בפי המערערות כי גם הוראות ההסכם בנושא היטלי הפיתוח אינן הוגנות, שכן הן מחייבות את המערערות לבצע את מלוא עבודות הפיתוח במיזם, בתמורה לפטור חלקי בלבד מהיטלי הפיתוח.

לעומתן, טענו גורמי העירייה כי ההסכם עם המערערות הוא הוגן וסביר. בכל הנוגע לסוגיית היטל ההשבחה ציינו גורמי העירייה כי מתן האישור כנדרש ע"י המערערות, בלא תשלום ההיטל ע"י היזם גם קודם לאישור התכנית, עלול לקפח את זכותם לגבות היטל – בין מן היזם, ובין מהמינהל, מכח אותו אישור. לטעמם של גורמי העירייה, ההסכם נועד, אפוא, להבטיח לגורמי העירייה את המגיע להם עפ"י הדין. בנוסף בנוגע להיטלי פיתוח, טענו גורמי העירייה, כי עבודות הפיתוח הנדונות מצויות, אמנם, כולן במתחם הפרויקט, אך שיעורי היטלי הפיתוח משקפים חלק יחסי מכלל עלויות הפיתוח המוניציפאליות, לרבות רכיבי תשתית המשרתים חלקים נרחבים מהעיר, וכי התשלום החלקי שנותר על כתפי המערערות בגין היטלי פיתוח משקף את החלק היחסי מסכום ההיטלים הנוגע לעבודות תשתית שנותרו באחריות העירייה, שעל היזם לשאת בו.

מהאמור, נדרש ביהמ"ש לשתי שאלות עיקריות נדונו בפסק הדין ואלו הם: ראשית, האם רשאית רשות מקומית להתקשר בהסכם עם יזם, לפיו הוא יתחייב לשלם היטל השבחה שאינו מגיע ממנו עפ"י חוק, אשר יחושב על בסיס תכנית בנין עיר שטרם אושרה, וישולם טרם מימוש, וזאת, גם אם היזם מסכים לכך? שנית, האם רשאית רשות מקומית לכרות הסכם עם יזם, לפיו הוא יבצע עבודות פיתוח באזור מיזם מסוים תמורת ויתור על היטלי פיתוח, כולם או מקצתם?

תחילה דן ביהמ"ש בקשר לחוקיות הוראות ההסכם ביחס להיטל השבחה תוך שקבע כי אף אחד מן האירועים המצמיחים את החבות בהיטל ההשבחה, וממילא – את המועד לתשלומו, לא נתקיימו במקרה זה, שכן, התכנית בעטייה נדרש תשלום היטל ההשבחה לא אושרה עובר להסכם, אלא רק שנים רבות לאחר מכן, ולכן לא התגבשה החבות הראשונית בהיטל השבחה, ובודאי לא הגיע מועד תשלומו של ההיטל שכן לא חל מימוש, מעבר לכך המשלם היה בעל חוזה פיתוח בלבד שפטור מתשלום. אי לכך ולנוכח עקרון הכללי של חוקיות המינהל ומן העקרונות החוקתיים האוסרים גביית תשלומי חובה שלא עפ"י חוק, וכן מהוראות חוק התכנון והבניה, המסדיר את התנאים לגביית היטל השבחה הגיע ביהמ"ש למסקנה כי ההסכם מהווה חוזה פסול.

בהמשך דן ביהמ"ש בשאלה האם בכוחה של הסכמה , עליה חתמו הצדדים כאמור, "לרפא" אי חוקיות. על שאלה זו השיב ביהמ"ש בשלילה. בהקשר לכך ציין ביהמ"ש, כי בנסיבות בהן הרשות אינה מוסמכת לדרוש מן הפרט תשלום חובה מסוים, היא גם אינה מוסמכת לכרות עמו חוזה שבמסגרתו יבוצע תשלום זה. לדידו של ביהמ"ש, אי-חוקיות הדבקה בדרישת הרשות כלפי הפרט תדבק גם בכריתתו ובתוכנו של חוזה המעגן דרישה זו. אי-חוקיות זו לטעמו של ביהמ"ש, אינה מתרפאה ע"י הסכמת הפרט לקבל על עצמו את התשלום הנדרש ממנו בניגוד לחוק, גם אם כנגד תשלום זה מקבל הפרט טובת הנאה שהוא מעוניין בה, בית המשפט גם הקיש מנוסח החוק כיום והמגמה למנוע אפשרות פשרה בין הצדדים.

לאחר מכן, נדרש ביהמ"ש לבחון את חוקיות הוראות ההסכם ביחס להיטלי הפיתוח. בעניין זה קבע ביהמ"ש כי בנסיבות המקרה דנא, לא הוענקה לרשות סמכות בחוק לתת פטור למערערות מהיטלי פיתוח, ובכלל זה, גם כאשר היזם מתחייב לבצע את עבודות הפיתוח. לדברי ביהמ"ש, הנחת החוק היא, כי הנטל לבצע את עבודות הפיתוח מונח על כתפי הרשות המקומית, ועל הבעלים או המחזיק במקרקעין לשלם לרשות את היטלי הפיתוח. משמע, החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, ויחד עימה תפטור אותו מהיטלים. אחרת אפשרות כזו, לדידו של ביהמ"ש הייתה פותחת פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי ענייניים, והייתה עלולה לטשטש את היחס הראוי בין התמורה הנדרשת עבור עבודות הפיתוח לבין הפטור מהיטלי הפיתוח הניתן תמורתה. בנוסף ציין ביהמ"ש כי אפשרות כזו הייתה עלולה ליצור מצבים של אי-שוויון והפלייה בין תושבים ברשות המקומית.

בהקשר לכך הוסיף ביהמ"ש כי אכן עשוי להימצא מסלול חוקי שבאמצעותו אפשר שיזם יבצע עבודות פיתוח הקשורות למיזם שאותו הוא מנהל, במקום הרשות המקומית, ואילו התשלום המגיע לו בעבור עבודות אלה יבוצע על דרך של קיזוזו כנגד היטלי הפיתוח שאותם הוא חב לעירייה. אולם הליך כזה לדברי ביהמ"ש צריך להתנהל עפ"י הדין, הן בכל הנוגע לדיני המכרזים החולשים על ההתקשרות, והן באשר להטלת היטלי פיתוח על הגורם החייב בהם, ובשיעורים הנקובים על פי חוקי העזר.

ומן הכלל אל הפרט, קבע ביהמ"ש כי בנסיבות דידן , התנהלות הרשות המקומית גם בעניין "היטלי הפיתוח הייתה שגויה זאת מאחר ועפ"י ההסכם בין גורמי העירייה ליזם, לזה האחרון ניתנו הנחות מסוימות מהיטלי פיתוח, בלא שהובהר אם הוא עמד בכללי המכרזים לצורך ביצוע עבודות הפיתוח, ומה התמורה בעבור אותן עבודות. וכי לאור הנ"ל ממילא, אין זה ברור האם רשאי היזם לבצע את העבודות, והאם סכומי הפטור בהצטברותם מביאים לתוצאה שאמורה היתה להתקבל מקיזוז היטלי הפיתוח מתמורת העבודות המגיעה ליזם. לאור כל אלו קבע ביהמ"ש כי הוראות ההסכם בעניין היטלי נגועות אף הן בפסול של אי-חוקיות.

מאחר ובשני היבטים הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי ההסכם נגוע בפסול המכתים אותו באי-חוקיות. האחד – בענין הטלת היטל ההשבחה ובתנאיו, והשני – בענין מתן פטור חלקי פטור מהיטלי פיתוח, הגיע בית המשפט לתוצאה משפטית לפיה ההסכם גובל באי-חוקיות ולפיכך דינו להתבטל, ובנוסף כי הסכם הפיתוח, בעיקרו, עומד בעינו, כאשר במקום האישורים שניתנו על ידי גורמי העיריה, שהינם בטלים, עומדת ההתחייבות החוזית של היזם לשפות את המינהל על כל חיוב בהיטל השבחה או היטלי פיתוח שיוטלו עליו בגין המיזם. מערך תוצאות זה מגשים לדידו של בית המשפט מצד אחד, את הערכים הציבוריים והמוסריים הנדרשים מעסקאות חוזיות, במיוחד כאשר רשות ציבורית היא צד להם; מצד שני, הוא יוצר מאזן יחסים פנים-חוזי הוגן, אשר אינו מביא לקיפוח בלתי צודק של מי מהצדדים.

נציין כי בית המשפט התלבט בין השאלה של אי החוקיות לבין העובדה שהיזם, לפחות כפי שנטען, בחר מבחינה עסקית וכלכלית להתקשר במתווה האמור ללא כפייה, אולם מאחר ובית המשפט אינו בוחן לב וכליות, ולאור עדיפות כוחה של הרשות, בחר בית המשפט להניף את דגל אי החוקיות על מנת למנוע מצב בו יחתמו כלל הסכמים כאמור, נציין כי לפסק-הדין השלכות נרחבות על מקרים רבים ויש להניח כי יצוטט רבות.

Comments סגור לתגובות

לרשות המקומית עומדת זכות תביעה לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית, והפתרון המעשי לחשש בדבר ניגוד עניינים מצוי בהליך הדיוני שנועד לברר את התביעה 

עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה ואח'
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' (בדימ') א' פרוקצ'יה, א' גרוניס, ע' ארבל

אתמול (17.7.11) ניתן פסק דין של בית המשפט העליון בעניין בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה ואח', אשר הפך את פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי וקיבל את ערעורה של עיריית חולון (להלן:"העירייה"). במסגרת הערעור נדונו שתי שאלות עיקריות: האחת, האם עומדת לרשות מקומית זכות תביעה על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, עקב פגיעת תכנית במקרקעין שהיא בעלת זכויות בהם, או שמא זכות זו מיוחדת לבעל קניין פרטי בלבד שמקרקעיו נפגעו מתכנית? והשנייה, ככל שעומדת לרשות מקומית זכות תביעה כזו במישור המהותי, כיצד ניתן לממשה בלא להיקלע למצב של ניגוד עניינים פרסונאלי בין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית שאליה יש להגיש את תביעת הפיצוי, לאור זהות החברים המאיישים שני גופים אלה במרחב תכנון הכולל רשות מקומית אחת בלבד.

נוגע לשאלה הראשונה, קבע בית המשפט כי המענה לשאלה זו נגזר מלשונו של החוק ומתכליתו. בית המשפט מצא, כי בחינת לשון החוק, מלמדת שהמחוקק לא הוציא במפורש את הרשויות המקומיות מהגדרת הזכאים להגיש תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק, ולא הגביל את זכות התביעה שלהן. על כן, קבע בית המשפט כי על פני הדברים, ניסוחה של ההוראה בדבר זכות התביעה לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית מתיישב עם קיום זכות בידי רשות מקומית להגיש תביעה כזו בתורת בעלים של קרקע או כבעלת זכות בהם.

לאחר מכן, בחן בית המשפט אם פרשנות נוסחו של החוק בדרך המכירה בתביעת הרשות המקומית לפיצוי כאמור, מתיישבת גם עם תכליתו ומטרותיו של החוק. בית המשפט ציין בהקשר זה כי סעיף 197 לחוק נועד להרחיב את מעגל הנפגעים הזכאים לפיצוי, ולהיטיב את נזקו של בעל זכות "כלכלית" במקרקעין וכי בתי המשפט, בדונם בזכות הפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק, הבהירו לא אחת כי אין לצמצם את תחום התפרשותה של הזכות לפיצוי וכי אין לגרוע ממנה בלא הוראה מפורשת של המחוקק. עם זאת בית המשפט ציין כי הפרשנות הראויה של סעיף 197 לחוק מצריכה איזון בין אינטרסים שונים, שעיקרם הגנה על זכות הקניין של הפרט – שהנה זכות חוקית על חוקתית – ועל הצדק החלוקתי מחד, לבין אינטרס התכנון הכולל, ושיקולי הוודאות התקציבית, מנגד.

בית המשפט ציין כי הגישה המקובלת היא כי ההגנה החוקתית על הקניין ניתנת גם לרשות ציבורית כבעלת קניין. קניינה של הרשות המקומית נתפס כקניינו של הציבור אותו היא מייצגת והיא מחזיקה את הקניין הציבורי שבבעלותה בנאמנות עבור ציבור התושבים המתגוררים בתחומה. עוד הוסיף בית המשפט כי חובת ההגינות, המצדיקה חובת פיצוי הניזוק והחזרת מצבו לקדמותו, ישימה גם לקניינה של הרשות המקומית, המשקף את זכויות תושביה, ובמיוחד כאשר נטל הפיצוי מוטל על יוזם התכנית באמצעות כתב שיפוי, הגם שמהות הפגיעה במקרקעין נקבעת על-פי מבחן אובייקטיבי הקשור בתכונות הקרקעיות של הנכס, ואינה מושפעת מזהותו של בעל המקרקעין.

לאור האמור הגיע בית המשפט לכלל דעה כי סעיף 197 לחוק הן מבחינת נוסחו והן מבחינת תכליתו, מכיר במישור העקרוני בזכותה של רשות מקומית לתבוע פיצוי על פגיעה במקרקעיה, ככל שזו נגרמת כתוצאה מתכנית, וההכרה בזכות הפיצוי של הרשות המקומית מהווה מענה ראוי לאיזון הנדרש בין האינטרס הציבורי המקומי לבין האינטרס הציבורי-תכנוני הכלל-ארצי, ביוצרה שיווי-משקל ראוי בין אינטרסים אלה והכל בלבד שמתקיימים בתביעה התנאים המהותיים המוקדמים הנדרשים לצורך כך עפ"י הוראות החוק.

בנוגע לשאלה השנייה, בית המשפט היה ער לבעייתיות בדבר ניגוד עניינים בעצם הגשת התביעה, שכן אמנם, במישור המושגי מדובר בשני גופים (הועדה המקומית והמועצה המקומית) בעלי אישיות משפטית נפרדת, הפועלים כל אחד על בסיס תשתית חקיקתית משלו, ופעולותיהם נועדו לתכליות שונות. ברם, במישור המעשי, קשה להלום מצב שבו אותו גורם המגיש את תביעת הפיצוי הוא זה שגם יחליט בה.

אלא, שבית המשפט מצא כי הפתרון המעשי לכך מצוי בהליך הדיוני שנועד לברר את התביעה. קרי: קיומה של ועדת הערר, וזכות הערעור על החלטתה לבית המשפט לעניינים מינהליים, מאפשרים לתעל את ההליך הדיוני כך שהוועדה המקומית תשמש "צינור" טכני בלבד להעברת תביעת הפיצוי שהגישה הרשות המקומית, במישרין לדיון בפני ועדת הערר המורכבת מגורמים חיצוניים לרשות המקומית, כאשר במהלך זה טמונה "עמדה וירטואלית" של הוועדה המקומית כי היא מותירה את ההכרעה המהותית בתביעה לוועדת הערר. בכך באה על פתרונה בעיית ניגוד העניינים במישור המעשי.

ומן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט, כי בנסיבות עניינינו, לעירייה עומדת זכות תביעה לפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק ככל בעל זכות במקרקעין הנפגע מתכנית, בהתקיים התנאים שנקבעו לכך בחוק. גם בעיית ניגוד העניינים הפרסונלי מצאה את פתרונה המעשי: משהוגשה תביעת הפיצוי בידי העירייה לוועדה המקומית, העבירה הוועדה את התביעה להכרעתה של ועדת הערר, המהווה גוף מעין-שיפוטי בלתי-תלוי בגורמים המעורבים בהליך. כך נפתר הקושי שנוצר עקב הזהות הפרסונלית בין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית. בדרך זו ניתן לממש את זכות התביעה העומדת לרשות המקומית בלא חשש לקיום ניגוד עניינים בין הגורם התובע לבין הגורם המכריע בתביעה.

בשולי הדברים ציין ביהמ"ש כי באותם מקרים בהם מוגשת תביעה כזו, והדבר מתרחש בדרך כלל בהתקיים צד שלישי הנושא בנטל השיפוי, מן הראוי כי הוועדה המקומית תימנע מלדון בתביעת הרשות המקומית לגופה, וזאת בשל חשש לניגוד עניינים וכי במצב כזה, עליה להעביר את ההכרעה בתביעה במישרין לוועדת הערר, כדי שזו תדון ותכריע בה לגופה, בהיותה גוף מעין-שיפוטי, בלתי-תלוי ברשות המקומית או בוועדה המקומית, כאחד.

לסיכום הדברים הערעור התקבל, ונקבע כי העניין יחזור לוועדת הערר לצורך דיון בתביעת העירייה לגופה.

מן הראוי להפנות לעמדת כב' הש' א' גרוניס שנאמרו באוביטר לפיו הגם שבמצב המשפטי כיום לרשות המקומית הסמכות להגיש תביעה על פי סעיף 197 עדיין, מאחר והסוגיה מעוררת בעיות לא מעטות לרבות החשש לניגוד עניינים העשוי להיווצר בנסיבות אלה, הרי שפתרונן צריך לבוא על דרך הסדרה בחקיקה. עמדתו זו נראית לנו ראויה בנסיבות העניין.

Comments סגור לתגובות

חידוש חקיקהמיסוי מקרקעין דירות מגורים 

עו"ד צבי שוב, עו"ד יאנה סורין 

לאור העמדה של הרשויות כי יש להפחית את מחירי הדיור הן באמצעות הגדלת ההיצע והן באמצעות הקטנת הביקושים מצד רוכשים להשקעה, ממשיכה הממשלה לעשות צעדים ולקדם רפורמות במיסוי מקרקעין שלדעתה חיוניים להפחתת מחירי הדיור בטווח הקרוב, בין היתר, על ידי עידוד מכירת דירות שאינן דירות מגורים מזכות שישמשו למגורים לאחר מכירתן.
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי בימים האחרונים אישרה מליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית חלק מהצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס 71), התשע"א -2011 שידועה כרפורמת המיסוי בנדל"ן של שר האוצר יובל שטייניץ, אותה הוא כינה "פטיש 5 קילו" לשוק הנדל"ן. יצוין כי ועדת הכספים של הכנסת החליטה לפצל את הצעת החוק הנ"ל וחלק מההצעות, המורכבות יותר, יידונו במושב החורף של הכנסת לאחר למידתם לעומק.
בהצעה שאושרה, המדובר בהענקת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, תוך תיקון החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011 (להלן: "הוראת שעה") ותיקון לסעיף 49ב(!) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") כפי שיפורט בהמשך להלן.

מס שבח – הרחבת הפטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011
כידוע ביום 16 בפברואר 2011 אושרה "הוראת שעה" ובמסגרתה נקבעו הקלות במכירת דירות מגורים מזכות, בשיעורי המס במכירת קרקע למגורים, ובמס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה, אולם במקביל, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים להשקעה.

הוראה חדשה וחשובה הינה כי להוראת השעה יתווסף סעיף 6א החדש שיעניק פטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה החל מיום 1.08.11 ועד ליום 30.06.2013. דירת המגורים שאינה מזכה הינה דירה שלא עונה על ההגדרה הקבועה בסעיף 49(א) לחוק לפיה דירת מגורים מזכה הינה דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים (ברוב שטח הדירה) לפחות באחת משתי התקופות – 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח או ארבע השנים שקדמו למכירתה. המונח "שימוש למגורים" כולל גם מצב שבו לא נעשה שימוש כלשהו בדירה או מצב שבו הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת.

הפטור יינתן למכירת דירת מגורים שאינה מזכה בהתאם להוראות סעיף 6(א) הקיים. דהיינו, מכירת דירת המגורים תהא כפופה לתקרה של 2,200,000 ₪. במידה והתמורה עלתה על הסך הנ"ל המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור, אולם תוצאת המס תוכפל בשיעור התמורה העודפת מכלל התמורה (הפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה). במכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מהתקרה הנ"ל. במכירת חלק מדירת מגורים, תקרת הפטור תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.

על מנת למנוע ניצול ההוראה לתכנוני מס לא לגיטימיים ההוראה לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת המגורים שאינה מזכה שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 5/06/2011 עד 30/06/2013 או המכירה הינה ל"קרוב". בנוסף, על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות שתחילתן לא יאוחר מתום 6 חודשים מיום מסירת החזקה בדירה לרוכש או מתום שנה מיום המכירה. במידה והתנאי הנ"ל לא יתמלא הרוכש יחויב במס רכישה בגובה של 15% משווי המכירה של הזכות הנמכרת.

חשוב להדגיש כי לעניין סעיף 49ב(1) לחוק – לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי סעיף 6א החדש להוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר לפי הוראת פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין בתקופה בין 5/06/2011 עד 30/06/2013, אולם לא ינתן פטור לפי סעיף 49 ב(1) לחוק, אם המוכר קיבל פטור ל-3 דירות מזכות או לא מזכות בהתאם להוראת השעה.

יוצא אפוא כי, שילוב של הוראת השעה (סעיף 6 הקיים ו-6א החדש) וסעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין מביא לכך כי ניתן למכור, לכל היותר, 3 דירות בפטור ממס שבח, בין אם הן מזכרות ובין שאינן מזכות.

  

תיקון סעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)- הוראת שעה מס' 71-שינוי במועדי קבלת הפטור

בהתאם להוראות סעיף 49ב(1) לחוק ובהתמלא התנאים האמורים בו, כל מוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים בעבור מכירת דירת מגורים מזכה אחת גם אם הוא בעלים של דירות נוספות. התיקון הנ"ל קובע כי החל מיום 1.1.2013 ועד יום 1.01.2021 הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה בכפוף לתנאי הסעיף יוענק למוכר פעם ב-8 שנים. יתר הוראות הסעיף נשארו ללא שינוי.

יודגש כי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי ולבדוק כל נושא בפני עצמו בצורה פרטנית. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

Comments סגור לתגובות

חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראות שעה), התשע"א-2011
(חוק הווד"לים)

עו"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי

כידוע, בתקופה האחרונה, חלה עלייה ניכרת במחירי הדיור, הנובעים בין השאר מצמצום משמעותי של היצע הדיור לציבור הרחב, שנוצר בעיקר מהתארכות הליכי התכנון באישורי תכניות בנייה למגורים.
בניסיון לפתור בעיה זו אושר אתמול בכנסת בקריאה שלישית חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראות שעה), התשע"א-2011 , או בכינויי הידוע- חוק הווד"לים.

מטרתו המוצהרת של החוק היא קביעת הסדרים מיוחדים לאישור תכניות בנייה למגורים, שיאפשרו מתן פיתרון לצורכי הדיור באמצעות היצע דירות מגורים בגדלים שונים ומסוגים שונים לרבות באמצעות ייעוד קרקע לדיור להשכרה. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי לרוב המדובר בקרקעות השייכות למנהל מקרקעי ישראל. ככל ותכנית לדיור לאומי תכיל גם קרקע שאינה מקרקעי ישראל נדרש אישור של מתכנן המחוז שיבחן האם הקרקע נחוצה לתכנית מבחינה תכנונית וראויה להיכלל בה.

תכנית לדיור לאומי תכנית שהוכנה ע"י משרד ממשלתי/רשות מקרקעי ישראל/ועדה מחוזית/ועדה מקומית/ רשות מקומית והכוללות הוראות מפורטות להקמת 200 יח"ד לפחות ולהסדרת השימושים הנלווים בקרקע שעיקרה מקרקעי ישראל וכן תכניות לדיור לאומי בישוב מיעוטים.

החוק שם לו מטרה לאפשר קידום מהיר ויעיל של תכניות לבניה למגורים וכך למעשה להביא שחרור פרויקטים לבנייה תקועים, שסופם למרבה הצער אינו נראה באופק.
לצורך מטרה זו יוקמו, כאמור, ועדות לדיור לאומי, שהן למעשה "עוקפות מסלולי תכנון"- מטרתן הינה זירוז הליכי התכנון למיזמי דיור בארץ. במסגרת החוק הוחלט להקים בכל מחוז ועדה לדיור לאומי בה יהיו חברים מתכנן המחוז, נציגי שר הבינוי, נציגי השר להגנת הסביבה, נציגי שר התחבורה ונציגי שר התשתיות בראש הוועדה יעמוד יו"ר הוועדה המחוזית. כמו כן, תוקם ועדת משנה לדיור לאומי של המועצה הארצית, בראשה יעמוד יו"ר המועצה הארצית ונציגיה יהיו נציגי ראש הממשלה, נציגי שר המשפטים, שר הבינוי והשיכון, שר האוצר, השר להגנת הסביבה וכן שני חברי המועצה הארצית.

הוועדות קיבלו סמכויות נרחבות ביותר- הן מוסמכות לדון, בתוך המועדים הקצובים בחוק, אשר קוצרו משמעותית בהשוואה למצב החוקי הקיים כעת, ולהכריע בדבר אישור תכניות לדיור לאומי. הוועדות אמורות להיכנס בנעליהן של כל הוועדות האחרות, למעט המועצה הארצית, הולקחש"פ והולח"פ שהינן ועדות משנה של המועצה הארצית.  לוועדות הסמכות להעביר את תכנית הדיור הלאומי ל"מסלול הרגיל", כלומר לבחינת הוועדה המחוזית, ומשלב זה יחולו הוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה -1965 (להלן: "חוק התו"ב")
כמו כן, נקבע כי כל אדם רשאי להגיש התנגדות לתכנית דיור לאומי שהופקדה.

המועד לתחילת ביצוע תוכנית לדיור לאומי יחל בתוך שנתיים וחצי מיום שאושרה. תחילת ביצוע של תכנית תחשב רק אם בפועל החלו 25% מכלל עבודות התשתית המתוכננות בשטח התכנית.
ואולם באם לא יחלו בביצוע התכנית בתקופה האמורה, התכנית אינה פוקעת אלא לוועדה המחוזית ניתנת הסמכות להחליט האם לשנות את התכנית/להתלותה/ לבטלה. בעל קרקע או בעל זכות בקרקע שבתחום תכנית לדיור לאומי לא יהיה זכאי לתבוע פיצויים בשל שינוי/התלייה/ביטול של התכנית.

עוד נקבע כי מי שקיבל פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב בשל פגיעת התכנית, אולם התכנית בוטלה/הותלתה כי אז ישיב למשלם הפיצוי את סכום הפיצוי ששולם לו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד למועד ההשבה.

באשר להיטל השבחה- נקבע כי הוועדה המקומית תשיב את סכום היטל ההשבחה ממי שגבתה ממנו, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד למועד ההשבה.
באם רק שונתה תכנית, הרי שהשבת הסכומים תהא באופן יחסי לשינוי.

על בקשה להיתר לפי תכנית לדיור לאומי ועל הגשת ערר לוועדת הערר  יחולו הוראות חוק התו"ב. יחד עם זאת, ככל וועדת הערר החליטה לקבל ערר שהוגש לה, כך שיינתן היתר לפי תכנית לדיור לאומי, כי אז תהא ועדת הערר רשאית ליתן את ההיתר בעצמה או לחילופין להורות לרשות הרישוי המקומית ליתן את ההיתר בתוך תקופה שתקבע.

כניסתו לתוקף של החוק: החוק יחול על תכניות לדיור לאומי המוגשת לוועדה לדיור לאומי מיום תחילתו של החוק ועד תום 18 חודשים (ראש המשלה ושר הפנים יכולים להאריך את התקופה בשמונה חודשים בלבד). החוק יחול גם על תכניות לדיור לאומי שהוגשו למוסד תכנון לפני תחילתו של חוק זה ובלבד שהועברו בתקופה האמורה לעיל.

לסיכום:

נראה כי יש לברך על המגמה להאיץ את ההליכים התכנונים, יחד עם זאת המהירות תהא מן הסתם בעוכרי התוצאה, יש לבחון כי לא תתאשרנה תכניות בחופזה רק בשל הרצון לקדם תכניות במהירות הבזק כמו גם, יש לוודא שלא תהיינה סתירות בין הועדות הקיימות לבין הועדות שתקומנה באופן שההליך יסורבל חלילה, בנוסף.
כמו כן, נושא הרישוי של תכניות בנייה, כלומר מתן של היתריי בנייה היכול להימשך שנים רבות,  שהוא לעיתים "אבן הנגף" בהתארכות התכנון לא קיבל ביטוי במסגרת החוק. קיים חשש כי גם אם אשור התכנית יואץ, הרי שהבנייה בפועל עלולה להתעכב (בשל הרישוי שלא הוסדר בחוק הנ"ל ו/או בחוקי התכנון הקיימים כיום.

נציין לסיכום כי החוק בא במגימה להראות פעולות לשינוי, אנו סבורים כי הפיתרון לקידום התכניות נעוץ בחוק התו"ב הקיים, לו רק היו אוכפים את הסעיפים הקיימים בחוק היו יכולים לקבל תוצאה דומה וזאת על ידי קביעת סנקציות והוספת תקנים

Comments סגור לתגובות

מינוי הועדה להשלמת תכניות לפי סעיף 109א לחוק התו"ב, בהתקיים תנאיו הוא מנדטורי
ככל וישתכנע המחוקק כי יש דרכים אחרות לעמידה בלו"ז "הכדור מצוי במגרשו", ולו הפתרונים

 עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות עע"מ 963/11 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' נ' דן אבי יצחק ואח' 
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' א' רובינשטיין , א' חיות, י' עמית

לפני מספר ימים (18.8.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין עע"מ 963/11 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' נ' דן אבי יצחק ואח', במסגרתו, נדחה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 28.12.10, שבגדרו הורה בית משפט קמא על מינוי ועדה להשלמת תכניות (להלן:"הועדה" ו/או "הועדה להשלמת תכניות") בהתאם לסעיף 109א(ב)(1) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן:"החוק").

השאלות לגביהן נסוב הערעור הינן שתיים: הראשונה – האם מינוי ועדה כזאת, שתכליתה זירוז תכניות שלא אושרו בלוח הזמנים החקוק, הוא של חובה – מנדטורי – או שמא נתון לשיקול דעת; והשנייה – האם מקום שהעירייה אשר בתחומה פועלת הועדה המקומית, היא עצמה יוזמת התכנית, יש – חרף זאת – למנות לועדה להשלמת תכניות נציג הועדה המקומית כהוראת החוק. ביסוד המחלוקת במהות טענת המדינה, כי המועדים שקצב המחוקק בנסיבות הן גזירה שלא ניתן לעמוד בה, ואשר על כן יש לפרשם באופן שיאפשר "וחי בהם".

בנוגע לשאלה הראשונה ציין בית המשפט תחילה כי מושכלות יסוד, כי כשבאים לפרש נורמה חקיקתית, יש לבחון בראש ובראשונה את לשונה של הוראת החוק, המשרטטת את המסגרת והגדרים שבתחומם יש להתחקות אחר משמעות ההוראה, כאשר בגדרי המסגרת הלשונית, יש לתור אחר תכלית הנורמה, שעניינה המטרה אותה התכוון המחוקק להשיג, וכי במקום שבגדר המסגרת הלשונית תתכנה מספר תכליות אפשריות, יש לאתר את התכלית הראויה ביותר, העשויה להשתלב במתחם הפרשנות המילולית האפשרית והמגשימה ביותר את תכלית החקיקה.

בעניין דנא קבע ביהמ"ש כי לשון החוק ברורה על פניה וחד משמעית, קרי: המחוקק קצב פרקי זמן (עם אפשרות הארכה) לשם קבלת החלטה בדבר התכנית; בתום המועדים הקבועים, כך נאמר, "ימנה יושב ראש הועדה המחוזית… ועדה להשלמה תכניות לכל תכנית". בהתייחס לכך פירש ביהמ"ש את משמעות הסעיף שלא בלשון המשמיעה רשות אלא בלשון המשמיעה ציווי.

בנוסף עמד ביהמ"ש על סעיף 109א(ב)(3) לחוק לפיו במצב דברים זה סמכויות הועדה המחוזית "יעברו לועדה להשלמת תכניות". לדידו של ביהמ"ש אף בניסוח זה יש בכדי להעיד על כך שמדובר בתוצאה האמורה להתרחש כאשר הועדה המחוזית אינה עומדת בלוח הזמנים שהוקצב לה.

אי לכך ובהתאם לזאת הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי ככלל מינוי הועדה להשלמת תכניות לפי סעיף 109א לחוק, בהתקיים התנאים המנויים בו, הוא מנדטורי. וכי ככל וישתכנע המחוקק כי יש דרכים אחרות לעמידה בלוחות זמנים, על המחוקק להידרש לכך ולתת את הפתרונות בעניין.

בנוגע לשאלה הנוספת שהועלה במסגרת הערעור המתייחסת להרכב הועדה וסוגיית ניגוד העניינים קבע בית המשפט כי המסגרת הנורמטיבית נסמכת על שני סעיפים: סעיף 11(ב) לחוק וסעיף 47א לחוק, שיסודם בעיקרון הכללי, האוסר על הימצאות בניגוד עניינים אשר "מצוי בהיכלם של עקרונות היסוד של השיטה המשפטית".

סעיף 47א עוסק ב"מוסד תכנון". בסעיף ההגדרות לחוק נקבע, כי "'מוסד תכנון' – כל רשות שיש לה סמכות בעניין תכניות או היתרים"; ולפרשנות ביהמ"ש הדבר כולל את הועדה להשלמת תכניות, אשר מרגע שמונתה היא בעלת סמכויות הועדה המחוזית לעניין תכניות.

בקשר לכך קבע בית המשפט כי אין להניח כי כוונת המחוקק הייתה שעקרון יסוד זה לא יחול על הועדה להשלמת תכניות מזה, או שהחלתו תבטל מכל וכל את הקמתה במצב דברים אשר בו אחד מחברי הועדה מצוי בניגוד עניינים.

לדידו של בית המשפט הקושי שנוצר במקרה זה, כבמקרים אחרים בהם מתעורר חשש לניגוד עניינים, דורש מענה קונקרטי אשר יפיג את החשש. אי לכך ובהתאם לזאת, וגם לשם ניקיון הדעת, קבע בית המשפט כי נראה שככלל יש לפעול במקרים מעין אלה בועדה להשלמת תכניות בדומה לועדת המשנה להתנגדויות (סעיף 11(ב)), קרי: כי יושב ראש הועדה להשלמת תכניות ימנה נציג מנציגי הרשויות המקומיות האחרות.

עם זאת, במקרה דנא, משמונה על פי פסק הדין קמא נציג שאין טענה לגביו, אף שמינויו נעשה ע"י הועדה המקומית, ובכדי שלא לבטל זמן ומשאבים נוספים במינוי חדש על כל המשתמע מכך הציע ביהמ"ש לפעול בהתאם לעקרון הבטלות היחסית ולהותיר את המינוי על כנו.

לבסוף קבע ביהמ"ש, כי לאור העובדה שבפועל ועדות התכנון אינן עומדות במועדים הקבועים בחוק לסיומם של הליכי התכנון, אזי משמעות הכרעתו של בית המשפט הינה כי יוקמו ועדות להשלמת תכנית כמעט בכל הליך תכנוני תלוי ועומד, לפיכך קבע כי הפעולות האופרטיביות הנובעות מפסק דינו יעוכבו למשך שישה חודשים כדי לאפשר למחוקק להידרש לכך, ככל וימצא לנכון וכי "אף אם יבחר המחוקק שלא להתערב, על פי מגמתו דהאידנא שב"חוק הוד"לים", הרי שתיעשה במסודר ההיערכות המינהלית הדרושה בעקבות פסק הדין, זו שצריכה הייתה לבוא בשכבר הימים, כמצוות אותו מחוקק עצמו" וכי בכל מקרה, אין בכך כדי למנוע במקרים המצויים בתהליך או במקרים קיצוניים ספציפיים הקמתה בתקופה זו של ועדה להשלמת תכניות.

יש לברך על פסק דינו של בית המשפט המהווה אחת מדרכי הזירוז לתכניות הנמצאות בקנה, שכן, בפועל הוא שועדות התכנון, ולפחות חלקן מתעלמות תדיר מהמועדים הקבועים בחוק ו/או מהחובה לפעול בפרק זמן סביר. כמו כן, קיימות תכניות שזמן אישורן אורך אף למעלה מעשור (!). קטנות כגדולות, לעיתים עיכוב התכנון נובע ממחדלה של הרשות, לעיתים משום שרשויות התכנון מערימות קשיים רבים על בעלי הזכויות במקרקעין.

אין חולק כי התמשכות הליכי התכנון שלא לצורך (הנובעת בין היתר מהתנהלות בירוקרטית מסורבלת, מחסור במשאבים, חוק מורכב וישן וכד') איננה רק פגם במתן השירות הניתן לבעל המקרקעין אלא מהווה פגם מהותי, שכן תוכניות הנמצאות זמן רב במוסדות התכנון, לעיתים מתאשרות בסוף התהליך כשהן צולעות ומיושנות ולא מתאימות למטרה שבעקבותיה החלו לתכנן את התכנית ולפעמים כבר אינן רלוונטיות כלל שכן כל הסביבה כבר שונתה מסביב. ולסיכום הדברים כלשון ביהמ"ש קמא: "התמשכותם היתרה של הליכים לאישור או דחיית תוכניות היא רעה חולה שמקומה לא יכירנה במדינת חוק".

אין ספק כי המגמה הרווחת כיום להביא לזירוז הליכי התכנון כמו גם חוק הודלי"ם, השפיעו על החלטה זו של בית המשפט והננו תקווה כי ועדות התכנון יישמו הלכה למעשה החלטות אלה.

Comments סגור לתגובות

הסוכנות היהודית תפוצה בגין הפקעת נתב"ג 2000

 
עו"ד צבי שוב, עו"ד גלית קיט טלמור 

בעקבות ה"פ (ת"א) 1523/03 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מנהל מקרקעי ישראל – ירושלים,
בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב , ע"י כב' הש' רות רונן

 עניינה של התביעה בהפקעה לצורכי ציבור, לצורך הקמתו של נמל התעופה בן גוריון. השטח שהופקע נשוא התביעה כלל חטיבות קרקע בישובים יגל וצפריה, ובמועד הקובע הוא הוחכר לסוכנות מכוח חוזה משולש תקף עם כל אחת מהן.

לאחר ההפקעה הנ"ל פנתה הסוכנות אל המינהל, וטענה כי בגין הפקעת הזכויות בשטח שהופקע, היא זכאית לפיצויים כדין, משום שהיא החוכרת של כל הקרקעות עליהן הוקמו יגל וצפריה הנמצאות בשטח ההפקעה. עניינה של התביעה הוא בדרישת הסוכנות לקבלת פיצוי זה.

שאלת הפיצוי בגין הפקעת שטחים לצורך הקמת נמל התעופה בן גוריון, עמדה לדיון גם בתביעה שהגיש מושב אחר- בני עטרות נגד שר האוצר והמינהל. בתביעת בני עטרות, מונה שמאי לצורך הערכת הפיצוי שבני עטרות יהיו זכאים לו, ובאותו עניין קבע בית המשפט כי הערכת השמאי תיעשה תוך בחינת המחיר שהיה מתקבל במכירה מרצון של השטח. כן נקבע, כי על השמאי להתייחס לשאלת הפוטנציאל והציפיות להתפתחות בקרקע, לאור תמ"א/2-4 ותמ"א 31, ולאור החלטה 611 להחלטות מועצת המינהל, שאף שאין לה תחולה ישירה, היא תובא בחשבון, ככל שהייתה לה השפעה עקיפה על ערך הזכויות, כבסיס לציפיות והתפתחות בעתיד.

בתביעת בני עטרות הושגה בין הצדדים לה הסכמה, לפיה מונתה עו"ד נעמי שטרן ז"ל להכריע כפוסקת מכריעה ביחס לגובה הפיצוי המגיע לבני עטרות.

בשים לב לכך, במסגרת תביעה שהגישה צפריה לקבלת הפיצויים בגין ההפקעה, הוגשה הודעה מוסכמת לבית המשפט המחוזי לפיה הוסכם כי שיעור יתרת הפיצוי שנתבע על ידי צפריה בגין ההפקעה יקבע בהתאם לגובה הפיצוי שייקבע בהכרעת הפוסקת שתינתן בתביעת בני עטרות, תוך התאמה של הבדלי מיקום, טופוגרפיה, נגישות ועוד, אך תוך התעלמות מהסוג, האופי והטיב של זכויות צפריה בקרקע.

כך, ובהתאם להכרעת הפוסקת בתביעת בני עטרות, נקבע הפיצוי שישולם בגין השטח שהופקע במושב צפריה – כגובה הפיצוי שישולם לבני עטרות – בסך 11,700$ לדונם לפי שערו במועד הקובע, ובתוספת ריבית והצמדה.

הסוכנות טענה כי היא בעלת זכות החכירה בשטח שהופקע, ולכן היא זכאית לפיצוי. לטענתה, זכות החכירה שלה נובעת מהחוזים המשולשים שהיא צד להם, וזכות זו מוסיפה להיות תקפה כל עוד החוזים המשולשים נותרו תקפים, ובטרם נחתמו הסכמים דו צדדיים בין האגודות לבין המינהל.

 על כן, טענה הסוכנות, כי היא זכאית לקבל 30% מהשווי של זכויות החכירה בשטח המופקע, וכן כי היא זכאית לפיצוי גם בגין השקעותיה בשטח שהופקע.

המינהל טען כי התקשרותה של הסוכנות בחוזים המשולשים נועדה מלכתחילה להיות זמנית, עד לביסוסו של היישוב. לכן, לסוכנות אין זכות קניין בקרקע, והזכות היחידה שהסוכנות שומרת עליה במקרה כזה, היא זכותה להשבת ההלוואות שהיא נתנה ליישובים. אולם, מאחר שיגל וצפריה השיבו את ההלוואות שהם קבלו, אין לסוכנות עוד כל זכות כלפיהם.

יגל טענה, כי הסוכנות אינה חוכרת של הקרקע וכי היא אף לא הוגדרה ככזו בחוזה המשולש (אלא כ"מיישבת"), וזאת מאז החוזה המשולש משנת 1988. לכן ומאחר והפיצוי בגין ההפקעה הוא על הפקעת החזקה, ויגל היא שהוגדרה בחוזה המשולש כבעלת זכות החזקה, היא זו הזכאית לפיצוי.

צפריה טענה כי בהתאם לסיכום בין הסוכנות לבינה, היא אמורה לקבל את פיצויי ההפקעה, כאשר הסוכנות תהיה זכאית לקבל פיצוי בשיעור שלא יעלה על 4% מסכום הפיצוי שיתקבל על ידי צפריה.

 במסגרת פסק הדין ביהמ"ש ניתח והתייחס בהרחבה למעמדה ולתפקידיה של הסוכנות היהודית, שהוקמה לאחר מלחמת העולם הראשונה ושמעמדה המיוחד עוגן בחוק לאחר קום המדינה, וכן לחלקה המשמעותי בהקמת היישובים החקלאיים בשלבים הראשונים של הקמת המדינה.

לאחר שביהמ"ש התייחס לזכות החכירה של הסוכנות מכוח החוזה המשולש, נקבע כי זכותה של הסוכנות כשוכרת לא נועדה להיות רק בטוחה להשבה של ההלוואות אליה, אלא זוהי זכות בעלת מאפיינים מיוחדים של זכות קניין בקרקע. שכן, זכות החכירה של הסוכנות שיקפה כאמור – גם לגישתה של הסוכנות עצמה – צורך ספציפי, הוא הצורך לאפשר לה לשלוט בקרקע ולוודא כי היישוב יוקם ויתבסס כמתוכנן. קרי: כאשר תמה המטרה של הקמת היישוב וביסוסו, אין עוד צורך במתן זכות חכירה או שכירות לסוכנות. בניגוד לחוכר שמטרת החכירה שלו היא עסקית, אין מניעה, ככול שהדבר נוגע לסוכנות, כי זכות החכירה שלה תסתיים, לאחר השלמת "משימתה" של הסוכנות, כאשר היישוב כבר מבוסס, כל עוד יובטחו זכויותיה של הסוכנות בהחזר החובות שהאגודה חייבת לה.

ביהמ"ש ציין כי אין למעשה מחלוקת, כי לאחר שהסוכנות יוצאת מההסכם המשולש, ולאחר שנחתם הסכם דו צדדי בין האגודה לבין המינהל, לסוכנות אין עוד כל זכויות שהן ביחס לקרקע. לכן, ביחס לאותם יישובים (דוגמת בני עטרות) שהפיצויים בגין ההפקעה התקבלו על ידיהם לאחר שהם היו קשורים בהסכם דו צדדי עם המינהל, ולאחר שהסוכנות יצאה מהתמונה, לא העלתה הסוכנות כל דרישה לקבל כל חלק שהוא משיעור הפיצוי.

באשר למהות זכותה של הסוכנות במסגרת החוזה המשולש, במועד הקובע, קבע ביהמ"ש כי המטרה שלשמה נמסרו הזכויות לסוכנות משליכה על היקף הזכויות והחובות שלה. לכן, ככל שמועד הגשמת המטרה מתקרב, והיישוב מצוי בתהליך של יציאה לביסוס יש לראות את היקף הזכויות של הסוכנות כמצטמצם – ודאי כאשר נדרש "כימות" של הזכות לצורך הערכת שוויה בהקשר של מתן פיצויים בגין הפקעתה.

ביהמ"ש הוסיף בהמשך כי גם עפ"י סעיף 9 לפקודת הקרקעות הסוכנות היא בעלת זכות במקרקעין, או לפחות בעלת "טובת הנאה" בהם, וכי כדי לאמוד את חלקה של הסוכנות בפיצויי ההפקעה, ולצורך השבת מצבה של הסוכנות לקדמותו כפי שהיה ערב ההפקעה, יש לקחת בחשבון בין היתר את "עוצמת" הזכות במועד בו היתה ההפקעה.

ביהמ"ש התייחס בפסה"ד לפסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין הקשת המזרחית בו ביטל ביהמ"ש את ההחלטות המיטיבות (717, 727 ו-737), בקובעו כי הן בלתי סבירות בעליל ובטלות, באשר הן מעניקות לחוכרים חקלאיים פיצוי גבוה מזה המגיע להם כ"פיצויים חקלאיים" על פי חוזי החכירה ביניהם לבין המינהל, וזאת על חשבון קופת הציבור וללא כל הצדקה עניינית.

יחד עם זאת ולמרות שבפס"ד חגור נקבע כי בג"צ הקשת המזרחית יחול רטרואקטיבית גם על הפקעות שהמועד הקובע בעניינן הוא לפני מועד פסה"ד, ביהמ"ש קבע ביחס לתביעה דנן, כי במקרה זה לא נדרשת הכרעה ביחס לשאלה, האם הפיצוי הנכון המגיע בגין ההפקעה הוא פיצוי לפי שווי חקלאי של הקרקע, שהוא כמובן נמוך יותר, או פיצוי המביא לידי ביטוי את הציפיות ביחס לשינוי הייעוד, וזאת הואיל והצדדים הגיעו להסכמה בדבר תשלום פיצויים עפ"י העקרונות שנקבעו בתביעת בני עטרות.

ביהמ"ש הוסיף וציין לעניין זה כי הפיצוי לצפריה וגם ליגל יינתן אמנם על פי שוויים שהם מעבר לשווי החקלאי, אך לאור פסה"ד הקשת המזרחית אין מדובר בנושא שצפוי לשוב ולעלות במקרים רבים אחרים, לאור פסיקתו של בית המשפט העליון שביטל את ההחלטות המיטיבות.

בהתאם לכך קבע ביהמ"ש, כי אין מקום לבחון את השאלה מה היה הפיצוי הנכון לו היו מחילים את הלכת הקשת המזרחית על עובדות המקרה דנן, משום שכאמור הצדדים כולם ובכלל זה המינהל לא טענו כי זוהי דרך החישוב הנכונה.

כמו-כן, ביהמ"ש דחה את טענת הסוכנות לקבלת פיצוי בגין השקעותיה, וכן נדחתה טענת יגל שעתרה רק במסגרת הסיכומים מטעמה, כי ביהמ"ש יורה למינהל, בפסק דינו, לשלם לה את יתרת הפיצויים בגין השטח שהופקע ממנה.

לאור האמור לעיל, ביהמ"ש קיבל את תביעת הסוכנות בחלקה וקבע כי הסוכנות זכאית לקבל 15% מהפיצוי בגין ההפקעה, כאשר הפיצוי הכולל יהיה בשיעור של 11,700$ לדונם בצפריה, ו- 11,700$ לדונם ביגל.

Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' היצירה 3, בית ש.א.פ. רמת גן 52521. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.