קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

בג"צ הורה על דחיית עתירות התוקפות את חוקיותה של החלטת הולנת"ע
לאשר תכנית להקמת פארק מטרופוליני בפארק איילון בת"א

מאת עו"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה משרד הפנים ואח`
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב` הרכב הש` א` פרוקצ`יה, ס` ג`ובראן, א` חיות

ביום רביעי האחרון (23.3.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בשבתו כבית דין גבוה לצדק בעניין בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ` המועצה הארצית לתכנון ובניה משרד הפנים ואח`, במסגרתו נדחו שלוש עתירות אשר תקפו את חוקיותה של החלטת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה לאשר את תכנית המתאר המחוזית 3/5 – תכנית להקמת פארק מטרופוליני – "ריאה ירוקה" בשטח נרחב של כ-8,000 דונם בת"א (להלן בהתאמה:"הולנת"ע", "התכנית").
בשלושה מישורים, לגביהם הועלו שלוש שאלות מרכזיות אשר הצריכו הכרעתו של ביהמ"ש ונדון בהן כסדרן: הראשונה, האם יש להורות על ביטול החלטת הולנת"ע לאשר את התכנית לאחר ששמעה והחליטה בהתנגדויות, וזאת מאחר שהסמכתה לשמוע את ההתנגדויות בידי המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן:"המועצה הארצית") ניתנה רק בדיעבד;
השנייה, האם החלטת הולנת"ע לאשר את התכנית לגופה לוקה בחוסר סבירות;
השלישית, האם תכנית פארק איילון עומדת בניגוד לחוק בית הספר החקלאי מקווה ישראל, התשל"ו-1976 (להלן: "חוק מקווה ישראל"), ולכן היא פסולה. ממספר נימוקים שפורטו בפס"ד הורה בג"צ על דחיית העתירות, ונפרט את עיקרן כדלקמן.
בקשר לשאלה הראשונה הנוגעת לנושא "הסמכה בדיעבד של הולנת"ע לשמוע התנגדויות"- קבע בג"צ כי בנסיבות העניין דנן, נראה כי המועצה הארצית התכוונה לאצול סמכות לולנת"ע לשמוע התנגדויות, להחליט בהן ולהחליט בתכנית, אך בשל טעות לא הוציאה מתחת ידיה החלטת הסמכה פורמאלית, ובינתיים הולנת"ע שמעה התנגדויות בלא הסמכה כזו. ואולם משהמועצה הארצית עמדה על טעותה בעניין ההסמכה, היא החליטה להסמיך את הולנת"ע בדיעבד.
ביחס לשמיעת ההתנגדויות ע"י הולנת"ע, שנעשתה עוד קודם לכן, להחליט בהן ולהחליט בעניין התכנית. בסופו של דבר ביהמ"ש קבע כי הגם שבהתנהלות זו קיים פגם, הרי שלנוכח ההסמכה בדיעבד, הכשירה המועצה הארצית הלכה למעשה את הפגם שנפל באי-הסמכתה לעשות כן מראש, הן מכח העיקרון לפיו דין הסמכה בדיעבד כדין הרשאה מלכתחילה והן מכח דוקטרינת ה"בטלות היחסית".
בנוגע לטענת סבירות התכנית, ביהמ"ש ציין כי כלל הוא, שהתערבותו במעשה מינהלי בעילה של אי-סבירות מוגבלת למקרים בהם החלטת הרשות לוקה בחוסר סבירות קיצוני, במובן זה שהיא חורגת לחלוטין ממתחם האפשרויות הסבירות שעמדו בפני הרשות בנסיבות אותו עניין. וכי ככלל, ביהמ"ש ימנע מהתערבות בשיקו"ד הרשות הציבורית, כאשר נטייה זו גוברת ביתר שאת, מקום שבו ההחלטה הנבחנת מצויה בתחום מומחיותה המקצועית של הרשות, או שהיא מהווה בחירה בין מספר עמדות מקצועיות נוגדות. כך ככלל, וכך מקום שבו הרשות המוסמכת היא אחת מרשויות התכנון.
בנסיבות דנן, הטענה המרכזית שהעלו העותרות כנגד סבירות התכנית, הינה שבלא הקצאת שטח משמעותי לבנייה בשולי הפארק, לא ניתן יהיה להשיג מקורות למימון התכנית ולממשה, למרות זאת הולנת"ע, ראתה לנכון לדחות את ההצעה למימון הפארק באמצעות הקצאת שטחי בנייה למגורים ולשימושים עירוניים מנימוקים שונים. לאור כך ציין ביהמ"ש כי ההכרעה בין עמדות סותרות אלה היא שאלה מורכבת של מדיניות תכנונית, באשר היא מצריכה, בין השאר, הערכת סיכויי ההיתכנות הכלכלית שבהקמת הפארק בלא הקצאת שטחי בנייה משמעותיים מצד אחד, והערכת הנזק לציבור בטווח הארוך אם יצומצם שטח הפארק עקב הבנייה, מצד שני. לפיכך קבע ביהמ"ש כי שאלה זו אינה עניין להכרעתו, שכן, המדובר בשיקולים תכנוניים-כלכליים מקצועיים מובהקים, שהרשות המוסמכת אמונה עליהם, ותפקידה ואחריותה לקבוע עמדה בהם, תוך שציין כי מהות השאלה היא איזו חלופה מבין החלופות הקיימות תקדם את האינטרס הציבורי באופן ראוי יותר, וכי בשאלה זו ובנושאים נוספים שהועלו בעתירה כדוגמאת גודלו האופטימאלי של הפארק; ההשלכה של הקמתו על היצע המקרקעין באזור המרכז; השפעת אי-הקמתו, או הקמתו ללא שכונות מגורים בשוליו על פיתוח שכונות דרום תל-אביב; החשש מניצול שטחי הפארק להתנהלות פלילית; התאמת מערך ההשקיה המתוכנן ומערך הניקוז לצורכי הפארק; מידת ההשפעה על הסביבה של מפעל המחזור המתוכנן בשטח הפארק, שומה על הגוף המופקד על הנושא להכריע וברי כי עמדת הרשות המוסמכת לא חרגה ממתחם הסבירות.
בנוגע לעניין התאמת התכנית לחוק מקווה ישראל, עמד ביהמ"ש תחילה על תכליתו העיקרית של חוק מקווה ישראל שהינה כאמור לשמר את מקרקעי בית הספר כ"ריאה ירוקה" בלב מטרופולין ת"א, ולמנוע התרחבות אזורים מבונים שיגלשו אל תוך שטחיו. לאחר מכן ציין ביהמ"ש כי חרף תכלית החוק האמורה, הרי שככל שמדובר בקידום מטרותיו של בית הספר, מתיר החוק לתת היתרי בנייה על אף שעסקינן בקרקע חקלאית ועל אף המגבלות המוטלות בדרך כלל על בנייה בקרקע מעין זו. ביהמ"ש ציין כי הוראות תכנית פארק איילון לא רק שאינן סותרות את הגיונן של הוראות חוק מקווה ישראל, אלא הן מקדמות אותן, הן עפ"י לשונן והן עפ"י רוחן. לבסוף הבהיר ביהמ"ש במסגרת פסק דינו כי התכנית מעניקה להוראות החוק ולתכליותיו משנה תוקף, וכי דווקא טענותיהן של חלק מהעותרים לפיהן עולה כי יש לשנות את תכנית הפארק בכדי לאפשר הקמת שטחי מסחר ובנייה גדולים בשטחי מקווה ישראל הן העומדות בסתירה בולטת, הן ללשון והן לרוחו של חוק מקווה ישראל.
נציין כי דווקא בימים אלו בהם מבקשת המדינה לאתר שטחי בנייה על מנת להוריד את מחירי הדירות היה לדעתנו מקום לבחון טוב תכניות שונות, שכן עם כל הכבוד לרצון לשמור ריאות ירוקות במרכז, ניתן היה לשלב ייעודים אלו עם בנייה בשולי השטח על מנת להקטין את הפגיעה בקניין מחד ולעודד השבת קרקעות למדינה, כך הדבר באשר לקרקעות הקיבוצים, שולי הערים ועוד, כך גם יוותרו מקורות מימון לפיתוח השטחים, וכבר נקבע כי חלק משיקולי ועדות התכנון צריך להיות יישום בפועל של החלום הירוק.

Comments סגור לתגובות

שלום רב לכולם,

בהמשך להרצאתו של עו"ד צבי שוב מיום חמישי האחרון 19.5.11 שנתקיימה בבבית "חיל האוויר" בהרצליה לחברי האקדמיה לשמאות  בנושא "חידושי פסיקה בהיטל השבחה לפני ואחרי תיקון 84"

מצ"ב קובץ עם מצגת שהופיעה בהרצאתו לנוחותכם.

 בברכה,

צבי שוב, עורכי דין

Comments סגור לתגובות

"נטילת כספו של האזרח, גם באופן מותנה, חייבת להיות מושתתת על בסיס חוקי מפורש, ואין הרשות רשאית להשתמש בכוחה כדי להעשיר את קופתה גם באופן זמני ומותנה…"

[דברי ביהמ"ש העליון בע"א 65/76 חברת הגבעה האדומה 5000 בע"מ נ` עירית ראשון-לציון, פ"ד ל(3) 818 (1976)]

עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח` נ` ראש עיריית יבנה ואח`
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב` הרכב הש` (בדימ`) א` פרוקצ`יה, ס` ג`ובראן, א` חיות

אתמול (27.6.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח` נ` ראש עיריית יבנה ואח`, במסגרתו בוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי ונתקבל ערעורם של המערערות שהינן חברות העוסקות בייזום וביצוע מיזמי בניה (להלן:"המערערות" ו/או "היזם") כנגד עיריית יבנה, ראש העירייה, והו"מ לתו"ב (להלן:"גורמי העירייה") בבקשה להורות על ביטול הסכם שנכרת בין הצדדים שעניינו היטלי השבחה ופיתוח ששולמו ע"י המערערות בקשר למיזם בניה מסוים (להלן:"ההסכם").

עיקר טענותיהן של המערערות, בקווים כלליים, הוא כי ההסכם עם גורמי העירייה לוקה באי-חוקיות, וכן בכפייה ואילוץ, בכל הקשור לתנאים הנוגעים להיטל ההשבחה ולהיטלי הפיתוח. לפיכך, לדידן של המערערות דין הוראות ההסכם הנוגעות לאותם עניינים להתבטל. בנוסף טענו המערערות כי גורמי העירייה לא היו רשאים לדרוש תשלומים בפועל של היטל השבחה בטרם אושרה התכנית המשביחה, וכל שהיו רשאים גורמי העירייה הוא, להתנות את מתן האישורים שנתבקשו מהם בקבלת ערבויות להבטחת עמידתן של המערערות בתשלום ההיטל, לכשתחול חובה מכח החוק לשלמו. עוד בפי המערערות כי גם הוראות ההסכם בנושא היטלי הפיתוח אינן הוגנות, שכן הן מחייבות את המערערות לבצע את מלוא עבודות הפיתוח במיזם, בתמורה לפטור חלקי בלבד מהיטלי הפיתוח.

לעומתן, טענו גורמי העירייה כי ההסכם עם המערערות הוא הוגן וסביר. בכל הנוגע לסוגיית היטל ההשבחה ציינו גורמי העירייה כי מתן האישור כנדרש ע"י המערערות, בלא תשלום ההיטל ע"י היזם גם קודם לאישור התכנית, עלול לקפח את זכותם לגבות היטל – בין מן היזם, ובין מהמינהל, מכח אותו אישור. לטעמם של גורמי העירייה, ההסכם נועד, אפוא, להבטיח לגורמי העירייה את המגיע להם עפ"י הדין. בנוסף בנוגע להיטלי פיתוח, טענו גורמי העירייה, כי עבודות הפיתוח הנדונות מצויות, אמנם, כולן במתחם הפרויקט, אך שיעורי היטלי הפיתוח משקפים חלק יחסי מכלל עלויות הפיתוח המוניציפאליות, לרבות רכיבי תשתית המשרתים חלקים נרחבים מהעיר, וכי התשלום החלקי שנותר על כתפי המערערות בגין היטלי פיתוח משקף את החלק היחסי מסכום ההיטלים הנוגע לעבודות תשתית שנותרו באחריות העירייה, שעל היזם לשאת בו.

מהאמור, נדרש ביהמ"ש לשתי שאלות עיקריות נדונו בפסק הדין ואלו הם: ראשית, האם רשאית רשות מקומית להתקשר בהסכם עם יזם, לפיו הוא יתחייב לשלם היטל השבחה שאינו מגיע ממנו עפ"י חוק, אשר יחושב על בסיס תכנית בנין עיר שטרם אושרה, וישולם טרם מימוש, וזאת, גם אם היזם מסכים לכך? שנית, האם רשאית רשות מקומית לכרות הסכם עם יזם, לפיו הוא יבצע עבודות פיתוח באזור מיזם מסוים תמורת ויתור על היטלי פיתוח, כולם או מקצתם?

תחילה דן ביהמ"ש בקשר לחוקיות הוראות ההסכם ביחס להיטל השבחה תוך שקבע כי אף אחד מן האירועים המצמיחים את החבות בהיטל ההשבחה, וממילא – את המועד לתשלומו, לא נתקיימו במקרה זה, שכן, התכנית בעטייה נדרש תשלום היטל ההשבחה לא אושרה עובר להסכם, אלא רק שנים רבות לאחר מכן, ולכן לא התגבשה החבות הראשונית בהיטל השבחה, ובודאי לא הגיע מועד תשלומו של ההיטל שכן לא חל מימוש, מעבר לכך המשלם היה בעל חוזה פיתוח בלבד שפטור מתשלום. אי לכך ולנוכח עקרון הכללי של חוקיות המינהל ומן העקרונות החוקתיים האוסרים גביית תשלומי חובה שלא עפ"י חוק, וכן מהוראות חוק התכנון והבניה, המסדיר את התנאים לגביית היטל השבחה הגיע ביהמ"ש למסקנה כי ההסכם מהווה חוזה פסול.

בהמשך דן ביהמ"ש בשאלה האם בכוחה של הסכמה , עליה חתמו הצדדים כאמור, "לרפא" אי חוקיות. על שאלה זו השיב ביהמ"ש בשלילה. בהקשר לכך ציין ביהמ"ש, כי בנסיבות בהן הרשות אינה מוסמכת לדרוש מן הפרט תשלום חובה מסוים, היא גם אינה מוסמכת לכרות עמו חוזה שבמסגרתו יבוצע תשלום זה. לדידו של ביהמ"ש, אי-חוקיות הדבקה בדרישת הרשות כלפי הפרט תדבק גם בכריתתו ובתוכנו של חוזה המעגן דרישה זו. אי-חוקיות זו לטעמו של ביהמ"ש, אינה מתרפאה ע"י הסכמת הפרט לקבל על עצמו את התשלום הנדרש ממנו בניגוד לחוק, גם אם כנגד תשלום זה מקבל הפרט טובת הנאה שהוא מעוניין בה, בית המשפט גם הקיש מנוסח החוק כיום והמגמה למנוע אפשרות פשרה בין הצדדים.

לאחר מכן, נדרש ביהמ"ש לבחון את חוקיות הוראות ההסכם ביחס להיטלי הפיתוח. בעניין זה קבע ביהמ"ש כי בנסיבות המקרה דנא, לא הוענקה לרשות סמכות בחוק לתת פטור למערערות מהיטלי פיתוח, ובכלל זה, גם כאשר היזם מתחייב לבצע את עבודות הפיתוח. לדברי ביהמ"ש, הנחת החוק היא, כי הנטל לבצע את עבודות הפיתוח מונח על כתפי הרשות המקומית, ועל הבעלים או המחזיק במקרקעין לשלם לרשות את היטלי הפיתוח. משמע, החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, ויחד עימה תפטור אותו מהיטלים. אחרת אפשרות כזו, לדידו של ביהמ"ש הייתה פותחת פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי ענייניים, והייתה עלולה לטשטש את היחס הראוי בין התמורה הנדרשת עבור עבודות הפיתוח לבין הפטור מהיטלי הפיתוח הניתן תמורתה. בנוסף ציין ביהמ"ש כי אפשרות כזו הייתה עלולה ליצור מצבים של אי-שוויון והפלייה בין תושבים ברשות המקומית.

בהקשר לכך הוסיף ביהמ"ש כי אכן עשוי להימצא מסלול חוקי שבאמצעותו אפשר שיזם יבצע עבודות פיתוח הקשורות למיזם שאותו הוא מנהל, במקום הרשות המקומית, ואילו התשלום המגיע לו בעבור עבודות אלה יבוצע על דרך של קיזוזו כנגד היטלי הפיתוח שאותם הוא חב לעירייה. אולם הליך כזה לדברי ביהמ"ש צריך להתנהל עפ"י הדין, הן בכל הנוגע לדיני המכרזים החולשים על ההתקשרות, והן באשר להטלת היטלי פיתוח על הגורם החייב בהם, ובשיעורים הנקובים על פי חוקי העזר.

ומן הכלל אל הפרט, קבע ביהמ"ש כי בנסיבות דידן , התנהלות הרשות המקומית גם בעניין "היטלי הפיתוח הייתה שגויה זאת מאחר ועפ"י ההסכם בין גורמי העירייה ליזם, לזה האחרון ניתנו הנחות מסוימות מהיטלי פיתוח, בלא שהובהר אם הוא עמד בכללי המכרזים לצורך ביצוע עבודות הפיתוח, ומה התמורה בעבור אותן עבודות. וכי לאור הנ"ל ממילא, אין זה ברור האם רשאי היזם לבצע את העבודות, והאם סכומי הפטור בהצטברותם מביאים לתוצאה שאמורה היתה להתקבל מקיזוז היטלי הפיתוח מתמורת העבודות המגיעה ליזם. לאור כל אלו קבע ביהמ"ש כי הוראות ההסכם בעניין היטלי נגועות אף הן בפסול של אי-חוקיות.

מאחר ובשני היבטים הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי ההסכם נגוע בפסול המכתים אותו באי-חוקיות. האחד – בענין הטלת היטל ההשבחה ובתנאיו, והשני – בענין מתן פטור חלקי פטור מהיטלי פיתוח, הגיע בית המשפט לתוצאה משפטית לפיה ההסכם גובל באי-חוקיות ולפיכך דינו להתבטל, ובנוסף כי הסכם הפיתוח, בעיקרו, עומד בעינו, כאשר במקום האישורים שניתנו על ידי גורמי העיריה, שהינם בטלים, עומדת ההתחייבות החוזית של היזם לשפות את המינהל על כל חיוב בהיטל השבחה או היטלי פיתוח שיוטלו עליו בגין המיזם. מערך תוצאות זה מגשים לדידו של בית המשפט מצד אחד, את הערכים הציבוריים והמוסריים הנדרשים מעסקאות חוזיות, במיוחד כאשר רשות ציבורית היא צד להם; מצד שני, הוא יוצר מאזן יחסים פנים-חוזי הוגן, אשר אינו מביא לקיפוח בלתי צודק של מי מהצדדים.

נציין כי בית המשפט התלבט בין השאלה של אי החוקיות לבין העובדה שהיזם, לפחות כפי שנטען, בחר מבחינה עסקית וכלכלית להתקשר במתווה האמור ללא כפייה, אולם מאחר ובית המשפט אינו בוחן לב וכליות, ולאור עדיפות כוחה של הרשות, בחר בית המשפט להניף את דגל אי החוקיות על מנת למנוע מצב בו יחתמו כלל הסכמים כאמור, נציין כי לפסק-הדין השלכות נרחבות על מקרים רבים ויש להניח כי יצוטט רבות.

Comments סגור לתגובות

לרשות המקומית עומדת זכות תביעה לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית, והפתרון המעשי לחשש בדבר ניגוד עניינים מצוי בהליך הדיוני שנועד לברר את התביעה 

עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה ואח'
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' (בדימ') א' פרוקצ'יה, א' גרוניס, ע' ארבל

אתמול (17.7.11) ניתן פסק דין של בית המשפט העליון בעניין בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה ואח', אשר הפך את פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי וקיבל את ערעורה של עיריית חולון (להלן:"העירייה"). במסגרת הערעור נדונו שתי שאלות עיקריות: האחת, האם עומדת לרשות מקומית זכות תביעה על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, עקב פגיעת תכנית במקרקעין שהיא בעלת זכויות בהם, או שמא זכות זו מיוחדת לבעל קניין פרטי בלבד שמקרקעיו נפגעו מתכנית? והשנייה, ככל שעומדת לרשות מקומית זכות תביעה כזו במישור המהותי, כיצד ניתן לממשה בלא להיקלע למצב של ניגוד עניינים פרסונאלי בין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית שאליה יש להגיש את תביעת הפיצוי, לאור זהות החברים המאיישים שני גופים אלה במרחב תכנון הכולל רשות מקומית אחת בלבד.

נוגע לשאלה הראשונה, קבע בית המשפט כי המענה לשאלה זו נגזר מלשונו של החוק ומתכליתו. בית המשפט מצא, כי בחינת לשון החוק, מלמדת שהמחוקק לא הוציא במפורש את הרשויות המקומיות מהגדרת הזכאים להגיש תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק, ולא הגביל את זכות התביעה שלהן. על כן, קבע בית המשפט כי על פני הדברים, ניסוחה של ההוראה בדבר זכות התביעה לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית מתיישב עם קיום זכות בידי רשות מקומית להגיש תביעה כזו בתורת בעלים של קרקע או כבעלת זכות בהם.

לאחר מכן, בחן בית המשפט אם פרשנות נוסחו של החוק בדרך המכירה בתביעת הרשות המקומית לפיצוי כאמור, מתיישבת גם עם תכליתו ומטרותיו של החוק. בית המשפט ציין בהקשר זה כי סעיף 197 לחוק נועד להרחיב את מעגל הנפגעים הזכאים לפיצוי, ולהיטיב את נזקו של בעל זכות "כלכלית" במקרקעין וכי בתי המשפט, בדונם בזכות הפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק, הבהירו לא אחת כי אין לצמצם את תחום התפרשותה של הזכות לפיצוי וכי אין לגרוע ממנה בלא הוראה מפורשת של המחוקק. עם זאת בית המשפט ציין כי הפרשנות הראויה של סעיף 197 לחוק מצריכה איזון בין אינטרסים שונים, שעיקרם הגנה על זכות הקניין של הפרט – שהנה זכות חוקית על חוקתית – ועל הצדק החלוקתי מחד, לבין אינטרס התכנון הכולל, ושיקולי הוודאות התקציבית, מנגד.

בית המשפט ציין כי הגישה המקובלת היא כי ההגנה החוקתית על הקניין ניתנת גם לרשות ציבורית כבעלת קניין. קניינה של הרשות המקומית נתפס כקניינו של הציבור אותו היא מייצגת והיא מחזיקה את הקניין הציבורי שבבעלותה בנאמנות עבור ציבור התושבים המתגוררים בתחומה. עוד הוסיף בית המשפט כי חובת ההגינות, המצדיקה חובת פיצוי הניזוק והחזרת מצבו לקדמותו, ישימה גם לקניינה של הרשות המקומית, המשקף את זכויות תושביה, ובמיוחד כאשר נטל הפיצוי מוטל על יוזם התכנית באמצעות כתב שיפוי, הגם שמהות הפגיעה במקרקעין נקבעת על-פי מבחן אובייקטיבי הקשור בתכונות הקרקעיות של הנכס, ואינה מושפעת מזהותו של בעל המקרקעין.

לאור האמור הגיע בית המשפט לכלל דעה כי סעיף 197 לחוק הן מבחינת נוסחו והן מבחינת תכליתו, מכיר במישור העקרוני בזכותה של רשות מקומית לתבוע פיצוי על פגיעה במקרקעיה, ככל שזו נגרמת כתוצאה מתכנית, וההכרה בזכות הפיצוי של הרשות המקומית מהווה מענה ראוי לאיזון הנדרש בין האינטרס הציבורי המקומי לבין האינטרס הציבורי-תכנוני הכלל-ארצי, ביוצרה שיווי-משקל ראוי בין אינטרסים אלה והכל בלבד שמתקיימים בתביעה התנאים המהותיים המוקדמים הנדרשים לצורך כך עפ"י הוראות החוק.

בנוגע לשאלה השנייה, בית המשפט היה ער לבעייתיות בדבר ניגוד עניינים בעצם הגשת התביעה, שכן אמנם, במישור המושגי מדובר בשני גופים (הועדה המקומית והמועצה המקומית) בעלי אישיות משפטית נפרדת, הפועלים כל אחד על בסיס תשתית חקיקתית משלו, ופעולותיהם נועדו לתכליות שונות. ברם, במישור המעשי, קשה להלום מצב שבו אותו גורם המגיש את תביעת הפיצוי הוא זה שגם יחליט בה.

אלא, שבית המשפט מצא כי הפתרון המעשי לכך מצוי בהליך הדיוני שנועד לברר את התביעה. קרי: קיומה של ועדת הערר, וזכות הערעור על החלטתה לבית המשפט לעניינים מינהליים, מאפשרים לתעל את ההליך הדיוני כך שהוועדה המקומית תשמש "צינור" טכני בלבד להעברת תביעת הפיצוי שהגישה הרשות המקומית, במישרין לדיון בפני ועדת הערר המורכבת מגורמים חיצוניים לרשות המקומית, כאשר במהלך זה טמונה "עמדה וירטואלית" של הוועדה המקומית כי היא מותירה את ההכרעה המהותית בתביעה לוועדת הערר. בכך באה על פתרונה בעיית ניגוד העניינים במישור המעשי.

ומן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט, כי בנסיבות עניינינו, לעירייה עומדת זכות תביעה לפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק ככל בעל זכות במקרקעין הנפגע מתכנית, בהתקיים התנאים שנקבעו לכך בחוק. גם בעיית ניגוד העניינים הפרסונלי מצאה את פתרונה המעשי: משהוגשה תביעת הפיצוי בידי העירייה לוועדה המקומית, העבירה הוועדה את התביעה להכרעתה של ועדת הערר, המהווה גוף מעין-שיפוטי בלתי-תלוי בגורמים המעורבים בהליך. כך נפתר הקושי שנוצר עקב הזהות הפרסונלית בין חברי מועצת העירייה לבין חברי הוועדה המקומית. בדרך זו ניתן לממש את זכות התביעה העומדת לרשות המקומית בלא חשש לקיום ניגוד עניינים בין הגורם התובע לבין הגורם המכריע בתביעה.

בשולי הדברים ציין ביהמ"ש כי באותם מקרים בהם מוגשת תביעה כזו, והדבר מתרחש בדרך כלל בהתקיים צד שלישי הנושא בנטל השיפוי, מן הראוי כי הוועדה המקומית תימנע מלדון בתביעת הרשות המקומית לגופה, וזאת בשל חשש לניגוד עניינים וכי במצב כזה, עליה להעביר את ההכרעה בתביעה במישרין לוועדת הערר, כדי שזו תדון ותכריע בה לגופה, בהיותה גוף מעין-שיפוטי, בלתי-תלוי ברשות המקומית או בוועדה המקומית, כאחד.

לסיכום הדברים הערעור התקבל, ונקבע כי העניין יחזור לוועדת הערר לצורך דיון בתביעת העירייה לגופה.

מן הראוי להפנות לעמדת כב' הש' א' גרוניס שנאמרו באוביטר לפיו הגם שבמצב המשפטי כיום לרשות המקומית הסמכות להגיש תביעה על פי סעיף 197 עדיין, מאחר והסוגיה מעוררת בעיות לא מעטות לרבות החשש לניגוד עניינים העשוי להיווצר בנסיבות אלה, הרי שפתרונן צריך לבוא על דרך הסדרה בחקיקה. עמדתו זו נראית לנו ראויה בנסיבות העניין.

Comments סגור לתגובות

חידוש חקיקהמיסוי מקרקעין דירות מגורים 

עו"ד צבי שוב, עו"ד יאנה סורין 

לאור העמדה של הרשויות כי יש להפחית את מחירי הדיור הן באמצעות הגדלת ההיצע והן באמצעות הקטנת הביקושים מצד רוכשים להשקעה, ממשיכה הממשלה לעשות צעדים ולקדם רפורמות במיסוי מקרקעין שלדעתה חיוניים להפחתת מחירי הדיור בטווח הקרוב, בין היתר, על ידי עידוד מכירת דירות שאינן דירות מגורים מזכות שישמשו למגורים לאחר מכירתן.
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי בימים האחרונים אישרה מליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית חלק מהצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס 71), התשע"א -2011 שידועה כרפורמת המיסוי בנדל"ן של שר האוצר יובל שטייניץ, אותה הוא כינה "פטיש 5 קילו" לשוק הנדל"ן. יצוין כי ועדת הכספים של הכנסת החליטה לפצל את הצעת החוק הנ"ל וחלק מההצעות, המורכבות יותר, יידונו במושב החורף של הכנסת לאחר למידתם לעומק.
בהצעה שאושרה, המדובר בהענקת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, תוך תיקון החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011 (להלן: "הוראת שעה") ותיקון לסעיף 49ב(!) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") כפי שיפורט בהמשך להלן.

מס שבח – הרחבת הפטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011
כידוע ביום 16 בפברואר 2011 אושרה "הוראת שעה" ובמסגרתה נקבעו הקלות במכירת דירות מגורים מזכות, בשיעורי המס במכירת קרקע למגורים, ובמס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה, אולם במקביל, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים להשקעה.

הוראה חדשה וחשובה הינה כי להוראת השעה יתווסף סעיף 6א החדש שיעניק פטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה החל מיום 1.08.11 ועד ליום 30.06.2013. דירת המגורים שאינה מזכה הינה דירה שלא עונה על ההגדרה הקבועה בסעיף 49(א) לחוק לפיה דירת מגורים מזכה הינה דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים (ברוב שטח הדירה) לפחות באחת משתי התקופות – 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח או ארבע השנים שקדמו למכירתה. המונח "שימוש למגורים" כולל גם מצב שבו לא נעשה שימוש כלשהו בדירה או מצב שבו הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת.

הפטור יינתן למכירת דירת מגורים שאינה מזכה בהתאם להוראות סעיף 6(א) הקיים. דהיינו, מכירת דירת המגורים תהא כפופה לתקרה של 2,200,000 ₪. במידה והתמורה עלתה על הסך הנ"ל המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור, אולם תוצאת המס תוכפל בשיעור התמורה העודפת מכלל התמורה (הפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה). במכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מהתקרה הנ"ל. במכירת חלק מדירת מגורים, תקרת הפטור תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.

על מנת למנוע ניצול ההוראה לתכנוני מס לא לגיטימיים ההוראה לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת המגורים שאינה מזכה שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 5/06/2011 עד 30/06/2013 או המכירה הינה ל"קרוב". בנוסף, על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות שתחילתן לא יאוחר מתום 6 חודשים מיום מסירת החזקה בדירה לרוכש או מתום שנה מיום המכירה. במידה והתנאי הנ"ל לא יתמלא הרוכש יחויב במס רכישה בגובה של 15% משווי המכירה של הזכות הנמכרת.

חשוב להדגיש כי לעניין סעיף 49ב(1) לחוק – לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי סעיף 6א החדש להוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר לפי הוראת פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין בתקופה בין 5/06/2011 עד 30/06/2013, אולם לא ינתן פטור לפי סעיף 49 ב(1) לחוק, אם המוכר קיבל פטור ל-3 דירות מזכות או לא מזכות בהתאם להוראת השעה.

יוצא אפוא כי, שילוב של הוראת השעה (סעיף 6 הקיים ו-6א החדש) וסעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין מביא לכך כי ניתן למכור, לכל היותר, 3 דירות בפטור ממס שבח, בין אם הן מזכרות ובין שאינן מזכות.

  

תיקון סעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)- הוראת שעה מס' 71-שינוי במועדי קבלת הפטור

בהתאם להוראות סעיף 49ב(1) לחוק ובהתמלא התנאים האמורים בו, כל מוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים בעבור מכירת דירת מגורים מזכה אחת גם אם הוא בעלים של דירות נוספות. התיקון הנ"ל קובע כי החל מיום 1.1.2013 ועד יום 1.01.2021 הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה בכפוף לתנאי הסעיף יוענק למוכר פעם ב-8 שנים. יתר הוראות הסעיף נשארו ללא שינוי.

יודגש כי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי ולבדוק כל נושא בפני עצמו בצורה פרטנית. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

Comments סגור לתגובות

חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראות שעה), התשע"א-2011
(חוק הווד"לים)

עו"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי

כידוע, בתקופה האחרונה, חלה עלייה ניכרת במחירי הדיור, הנובעים בין השאר מצמצום משמעותי של היצע הדיור לציבור הרחב, שנוצר בעיקר מהתארכות הליכי התכנון באישורי תכניות בנייה למגורים.
בניסיון לפתור בעיה זו אושר אתמול בכנסת בקריאה שלישית חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראות שעה), התשע"א-2011 , או בכינויי הידוע- חוק הווד"לים.

מטרתו המוצהרת של החוק היא קביעת הסדרים מיוחדים לאישור תכניות בנייה למגורים, שיאפשרו מתן פיתרון לצורכי הדיור באמצעות היצע דירות מגורים בגדלים שונים ומסוגים שונים לרבות באמצעות ייעוד קרקע לדיור להשכרה. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי לרוב המדובר בקרקעות השייכות למנהל מקרקעי ישראל. ככל ותכנית לדיור לאומי תכיל גם קרקע שאינה מקרקעי ישראל נדרש אישור של מתכנן המחוז שיבחן האם הקרקע נחוצה לתכנית מבחינה תכנונית וראויה להיכלל בה.

תכנית לדיור לאומי תכנית שהוכנה ע"י משרד ממשלתי/רשות מקרקעי ישראל/ועדה מחוזית/ועדה מקומית/ רשות מקומית והכוללות הוראות מפורטות להקמת 200 יח"ד לפחות ולהסדרת השימושים הנלווים בקרקע שעיקרה מקרקעי ישראל וכן תכניות לדיור לאומי בישוב מיעוטים.

החוק שם לו מטרה לאפשר קידום מהיר ויעיל של תכניות לבניה למגורים וכך למעשה להביא שחרור פרויקטים לבנייה תקועים, שסופם למרבה הצער אינו נראה באופק.
לצורך מטרה זו יוקמו, כאמור, ועדות לדיור לאומי, שהן למעשה "עוקפות מסלולי תכנון"- מטרתן הינה זירוז הליכי התכנון למיזמי דיור בארץ. במסגרת החוק הוחלט להקים בכל מחוז ועדה לדיור לאומי בה יהיו חברים מתכנן המחוז, נציגי שר הבינוי, נציגי השר להגנת הסביבה, נציגי שר התחבורה ונציגי שר התשתיות בראש הוועדה יעמוד יו"ר הוועדה המחוזית. כמו כן, תוקם ועדת משנה לדיור לאומי של המועצה הארצית, בראשה יעמוד יו"ר המועצה הארצית ונציגיה יהיו נציגי ראש הממשלה, נציגי שר המשפטים, שר הבינוי והשיכון, שר האוצר, השר להגנת הסביבה וכן שני חברי המועצה הארצית.

הוועדות קיבלו סמכויות נרחבות ביותר- הן מוסמכות לדון, בתוך המועדים הקצובים בחוק, אשר קוצרו משמעותית בהשוואה למצב החוקי הקיים כעת, ולהכריע בדבר אישור תכניות לדיור לאומי. הוועדות אמורות להיכנס בנעליהן של כל הוועדות האחרות, למעט המועצה הארצית, הולקחש"פ והולח"פ שהינן ועדות משנה של המועצה הארצית.  לוועדות הסמכות להעביר את תכנית הדיור הלאומי ל"מסלול הרגיל", כלומר לבחינת הוועדה המחוזית, ומשלב זה יחולו הוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה -1965 (להלן: "חוק התו"ב")
כמו כן, נקבע כי כל אדם רשאי להגיש התנגדות לתכנית דיור לאומי שהופקדה.

המועד לתחילת ביצוע תוכנית לדיור לאומי יחל בתוך שנתיים וחצי מיום שאושרה. תחילת ביצוע של תכנית תחשב רק אם בפועל החלו 25% מכלל עבודות התשתית המתוכננות בשטח התכנית.
ואולם באם לא יחלו בביצוע התכנית בתקופה האמורה, התכנית אינה פוקעת אלא לוועדה המחוזית ניתנת הסמכות להחליט האם לשנות את התכנית/להתלותה/ לבטלה. בעל קרקע או בעל זכות בקרקע שבתחום תכנית לדיור לאומי לא יהיה זכאי לתבוע פיצויים בשל שינוי/התלייה/ביטול של התכנית.

עוד נקבע כי מי שקיבל פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב בשל פגיעת התכנית, אולם התכנית בוטלה/הותלתה כי אז ישיב למשלם הפיצוי את סכום הפיצוי ששולם לו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד למועד ההשבה.

באשר להיטל השבחה- נקבע כי הוועדה המקומית תשיב את סכום היטל ההשבחה ממי שגבתה ממנו, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד למועד ההשבה.
באם רק שונתה תכנית, הרי שהשבת הסכומים תהא באופן יחסי לשינוי.

על בקשה להיתר לפי תכנית לדיור לאומי ועל הגשת ערר לוועדת הערר  יחולו הוראות חוק התו"ב. יחד עם זאת, ככל וועדת הערר החליטה לקבל ערר שהוגש לה, כך שיינתן היתר לפי תכנית לדיור לאומי, כי אז תהא ועדת הערר רשאית ליתן את ההיתר בעצמה או לחילופין להורות לרשות הרישוי המקומית ליתן את ההיתר בתוך תקופה שתקבע.

כניסתו לתוקף של החוק: החוק יחול על תכניות לדיור לאומי המוגשת לוועדה לדיור לאומי מיום תחילתו של החוק ועד תום 18 חודשים (ראש המשלה ושר הפנים יכולים להאריך את התקופה בשמונה חודשים בלבד). החוק יחול גם על תכניות לדיור לאומי שהוגשו למוסד תכנון לפני תחילתו של חוק זה ובלבד שהועברו בתקופה האמורה לעיל.

לסיכום:

נראה כי יש לברך על המגמה להאיץ את ההליכים התכנונים, יחד עם זאת המהירות תהא מן הסתם בעוכרי התוצאה, יש לבחון כי לא תתאשרנה תכניות בחופזה רק בשל הרצון לקדם תכניות במהירות הבזק כמו גם, יש לוודא שלא תהיינה סתירות בין הועדות הקיימות לבין הועדות שתקומנה באופן שההליך יסורבל חלילה, בנוסף.
כמו כן, נושא הרישוי של תכניות בנייה, כלומר מתן של היתריי בנייה היכול להימשך שנים רבות,  שהוא לעיתים "אבן הנגף" בהתארכות התכנון לא קיבל ביטוי במסגרת החוק. קיים חשש כי גם אם אשור התכנית יואץ, הרי שהבנייה בפועל עלולה להתעכב (בשל הרישוי שלא הוסדר בחוק הנ"ל ו/או בחוקי התכנון הקיימים כיום.

נציין לסיכום כי החוק בא במגימה להראות פעולות לשינוי, אנו סבורים כי הפיתרון לקידום התכניות נעוץ בחוק התו"ב הקיים, לו רק היו אוכפים את הסעיפים הקיימים בחוק היו יכולים לקבל תוצאה דומה וזאת על ידי קביעת סנקציות והוספת תקנים

Comments סגור לתגובות

מינוי הועדה להשלמת תכניות לפי סעיף 109א לחוק התו"ב, בהתקיים תנאיו הוא מנדטורי
ככל וישתכנע המחוקק כי יש דרכים אחרות לעמידה בלו"ז "הכדור מצוי במגרשו", ולו הפתרונים

 עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן אריה

בעקבות עע"מ 963/11 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' נ' דן אבי יצחק ואח' 
שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' א' רובינשטיין , א' חיות, י' עמית

לפני מספר ימים (18.8.11) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין עע"מ 963/11 הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' נ' דן אבי יצחק ואח', במסגרתו, נדחה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 28.12.10, שבגדרו הורה בית משפט קמא על מינוי ועדה להשלמת תכניות (להלן:"הועדה" ו/או "הועדה להשלמת תכניות") בהתאם לסעיף 109א(ב)(1) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן:"החוק").

השאלות לגביהן נסוב הערעור הינן שתיים: הראשונה – האם מינוי ועדה כזאת, שתכליתה זירוז תכניות שלא אושרו בלוח הזמנים החקוק, הוא של חובה – מנדטורי – או שמא נתון לשיקול דעת; והשנייה – האם מקום שהעירייה אשר בתחומה פועלת הועדה המקומית, היא עצמה יוזמת התכנית, יש – חרף זאת – למנות לועדה להשלמת תכניות נציג הועדה המקומית כהוראת החוק. ביסוד המחלוקת במהות טענת המדינה, כי המועדים שקצב המחוקק בנסיבות הן גזירה שלא ניתן לעמוד בה, ואשר על כן יש לפרשם באופן שיאפשר "וחי בהם".

בנוגע לשאלה הראשונה ציין בית המשפט תחילה כי מושכלות יסוד, כי כשבאים לפרש נורמה חקיקתית, יש לבחון בראש ובראשונה את לשונה של הוראת החוק, המשרטטת את המסגרת והגדרים שבתחומם יש להתחקות אחר משמעות ההוראה, כאשר בגדרי המסגרת הלשונית, יש לתור אחר תכלית הנורמה, שעניינה המטרה אותה התכוון המחוקק להשיג, וכי במקום שבגדר המסגרת הלשונית תתכנה מספר תכליות אפשריות, יש לאתר את התכלית הראויה ביותר, העשויה להשתלב במתחם הפרשנות המילולית האפשרית והמגשימה ביותר את תכלית החקיקה.

בעניין דנא קבע ביהמ"ש כי לשון החוק ברורה על פניה וחד משמעית, קרי: המחוקק קצב פרקי זמן (עם אפשרות הארכה) לשם קבלת החלטה בדבר התכנית; בתום המועדים הקבועים, כך נאמר, "ימנה יושב ראש הועדה המחוזית… ועדה להשלמה תכניות לכל תכנית". בהתייחס לכך פירש ביהמ"ש את משמעות הסעיף שלא בלשון המשמיעה רשות אלא בלשון המשמיעה ציווי.

בנוסף עמד ביהמ"ש על סעיף 109א(ב)(3) לחוק לפיו במצב דברים זה סמכויות הועדה המחוזית "יעברו לועדה להשלמת תכניות". לדידו של ביהמ"ש אף בניסוח זה יש בכדי להעיד על כך שמדובר בתוצאה האמורה להתרחש כאשר הועדה המחוזית אינה עומדת בלוח הזמנים שהוקצב לה.

אי לכך ובהתאם לזאת הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי ככלל מינוי הועדה להשלמת תכניות לפי סעיף 109א לחוק, בהתקיים התנאים המנויים בו, הוא מנדטורי. וכי ככל וישתכנע המחוקק כי יש דרכים אחרות לעמידה בלוחות זמנים, על המחוקק להידרש לכך ולתת את הפתרונות בעניין.

בנוגע לשאלה הנוספת שהועלה במסגרת הערעור המתייחסת להרכב הועדה וסוגיית ניגוד העניינים קבע בית המשפט כי המסגרת הנורמטיבית נסמכת על שני סעיפים: סעיף 11(ב) לחוק וסעיף 47א לחוק, שיסודם בעיקרון הכללי, האוסר על הימצאות בניגוד עניינים אשר "מצוי בהיכלם של עקרונות היסוד של השיטה המשפטית".

סעיף 47א עוסק ב"מוסד תכנון". בסעיף ההגדרות לחוק נקבע, כי "'מוסד תכנון' – כל רשות שיש לה סמכות בעניין תכניות או היתרים"; ולפרשנות ביהמ"ש הדבר כולל את הועדה להשלמת תכניות, אשר מרגע שמונתה היא בעלת סמכויות הועדה המחוזית לעניין תכניות.

בקשר לכך קבע בית המשפט כי אין להניח כי כוונת המחוקק הייתה שעקרון יסוד זה לא יחול על הועדה להשלמת תכניות מזה, או שהחלתו תבטל מכל וכל את הקמתה במצב דברים אשר בו אחד מחברי הועדה מצוי בניגוד עניינים.

לדידו של בית המשפט הקושי שנוצר במקרה זה, כבמקרים אחרים בהם מתעורר חשש לניגוד עניינים, דורש מענה קונקרטי אשר יפיג את החשש. אי לכך ובהתאם לזאת, וגם לשם ניקיון הדעת, קבע בית המשפט כי נראה שככלל יש לפעול במקרים מעין אלה בועדה להשלמת תכניות בדומה לועדת המשנה להתנגדויות (סעיף 11(ב)), קרי: כי יושב ראש הועדה להשלמת תכניות ימנה נציג מנציגי הרשויות המקומיות האחרות.

עם זאת, במקרה דנא, משמונה על פי פסק הדין קמא נציג שאין טענה לגביו, אף שמינויו נעשה ע"י הועדה המקומית, ובכדי שלא לבטל זמן ומשאבים נוספים במינוי חדש על כל המשתמע מכך הציע ביהמ"ש לפעול בהתאם לעקרון הבטלות היחסית ולהותיר את המינוי על כנו.

לבסוף קבע ביהמ"ש, כי לאור העובדה שבפועל ועדות התכנון אינן עומדות במועדים הקבועים בחוק לסיומם של הליכי התכנון, אזי משמעות הכרעתו של בית המשפט הינה כי יוקמו ועדות להשלמת תכנית כמעט בכל הליך תכנוני תלוי ועומד, לפיכך קבע כי הפעולות האופרטיביות הנובעות מפסק דינו יעוכבו למשך שישה חודשים כדי לאפשר למחוקק להידרש לכך, ככל וימצא לנכון וכי "אף אם יבחר המחוקק שלא להתערב, על פי מגמתו דהאידנא שב"חוק הוד"לים", הרי שתיעשה במסודר ההיערכות המינהלית הדרושה בעקבות פסק הדין, זו שצריכה הייתה לבוא בשכבר הימים, כמצוות אותו מחוקק עצמו" וכי בכל מקרה, אין בכך כדי למנוע במקרים המצויים בתהליך או במקרים קיצוניים ספציפיים הקמתה בתקופה זו של ועדה להשלמת תכניות.

יש לברך על פסק דינו של בית המשפט המהווה אחת מדרכי הזירוז לתכניות הנמצאות בקנה, שכן, בפועל הוא שועדות התכנון, ולפחות חלקן מתעלמות תדיר מהמועדים הקבועים בחוק ו/או מהחובה לפעול בפרק זמן סביר. כמו כן, קיימות תכניות שזמן אישורן אורך אף למעלה מעשור (!). קטנות כגדולות, לעיתים עיכוב התכנון נובע ממחדלה של הרשות, לעיתים משום שרשויות התכנון מערימות קשיים רבים על בעלי הזכויות במקרקעין.

אין חולק כי התמשכות הליכי התכנון שלא לצורך (הנובעת בין היתר מהתנהלות בירוקרטית מסורבלת, מחסור במשאבים, חוק מורכב וישן וכד') איננה רק פגם במתן השירות הניתן לבעל המקרקעין אלא מהווה פגם מהותי, שכן תוכניות הנמצאות זמן רב במוסדות התכנון, לעיתים מתאשרות בסוף התהליך כשהן צולעות ומיושנות ולא מתאימות למטרה שבעקבותיה החלו לתכנן את התכנית ולפעמים כבר אינן רלוונטיות כלל שכן כל הסביבה כבר שונתה מסביב. ולסיכום הדברים כלשון ביהמ"ש קמא: "התמשכותם היתרה של הליכים לאישור או דחיית תוכניות היא רעה חולה שמקומה לא יכירנה במדינת חוק".

אין ספק כי המגמה הרווחת כיום להביא לזירוז הליכי התכנון כמו גם חוק הודלי"ם, השפיעו על החלטה זו של בית המשפט והננו תקווה כי ועדות התכנון יישמו הלכה למעשה החלטות אלה.

Comments סגור לתגובות

הסוכנות היהודית תפוצה בגין הפקעת נתב"ג 2000

 
עו"ד צבי שוב, עו"ד גלית קיט טלמור 

בעקבות ה"פ (ת"א) 1523/03 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מנהל מקרקעי ישראל – ירושלים,
בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב , ע"י כב' הש' רות רונן

 עניינה של התביעה בהפקעה לצורכי ציבור, לצורך הקמתו של נמל התעופה בן גוריון. השטח שהופקע נשוא התביעה כלל חטיבות קרקע בישובים יגל וצפריה, ובמועד הקובע הוא הוחכר לסוכנות מכוח חוזה משולש תקף עם כל אחת מהן.

לאחר ההפקעה הנ"ל פנתה הסוכנות אל המינהל, וטענה כי בגין הפקעת הזכויות בשטח שהופקע, היא זכאית לפיצויים כדין, משום שהיא החוכרת של כל הקרקעות עליהן הוקמו יגל וצפריה הנמצאות בשטח ההפקעה. עניינה של התביעה הוא בדרישת הסוכנות לקבלת פיצוי זה.

שאלת הפיצוי בגין הפקעת שטחים לצורך הקמת נמל התעופה בן גוריון, עמדה לדיון גם בתביעה שהגיש מושב אחר- בני עטרות נגד שר האוצר והמינהל. בתביעת בני עטרות, מונה שמאי לצורך הערכת הפיצוי שבני עטרות יהיו זכאים לו, ובאותו עניין קבע בית המשפט כי הערכת השמאי תיעשה תוך בחינת המחיר שהיה מתקבל במכירה מרצון של השטח. כן נקבע, כי על השמאי להתייחס לשאלת הפוטנציאל והציפיות להתפתחות בקרקע, לאור תמ"א/2-4 ותמ"א 31, ולאור החלטה 611 להחלטות מועצת המינהל, שאף שאין לה תחולה ישירה, היא תובא בחשבון, ככל שהייתה לה השפעה עקיפה על ערך הזכויות, כבסיס לציפיות והתפתחות בעתיד.

בתביעת בני עטרות הושגה בין הצדדים לה הסכמה, לפיה מונתה עו"ד נעמי שטרן ז"ל להכריע כפוסקת מכריעה ביחס לגובה הפיצוי המגיע לבני עטרות.

בשים לב לכך, במסגרת תביעה שהגישה צפריה לקבלת הפיצויים בגין ההפקעה, הוגשה הודעה מוסכמת לבית המשפט המחוזי לפיה הוסכם כי שיעור יתרת הפיצוי שנתבע על ידי צפריה בגין ההפקעה יקבע בהתאם לגובה הפיצוי שייקבע בהכרעת הפוסקת שתינתן בתביעת בני עטרות, תוך התאמה של הבדלי מיקום, טופוגרפיה, נגישות ועוד, אך תוך התעלמות מהסוג, האופי והטיב של זכויות צפריה בקרקע.

כך, ובהתאם להכרעת הפוסקת בתביעת בני עטרות, נקבע הפיצוי שישולם בגין השטח שהופקע במושב צפריה – כגובה הפיצוי שישולם לבני עטרות – בסך 11,700$ לדונם לפי שערו במועד הקובע, ובתוספת ריבית והצמדה.

הסוכנות טענה כי היא בעלת זכות החכירה בשטח שהופקע, ולכן היא זכאית לפיצוי. לטענתה, זכות החכירה שלה נובעת מהחוזים המשולשים שהיא צד להם, וזכות זו מוסיפה להיות תקפה כל עוד החוזים המשולשים נותרו תקפים, ובטרם נחתמו הסכמים דו צדדיים בין האגודות לבין המינהל.

 על כן, טענה הסוכנות, כי היא זכאית לקבל 30% מהשווי של זכויות החכירה בשטח המופקע, וכן כי היא זכאית לפיצוי גם בגין השקעותיה בשטח שהופקע.

המינהל טען כי התקשרותה של הסוכנות בחוזים המשולשים נועדה מלכתחילה להיות זמנית, עד לביסוסו של היישוב. לכן, לסוכנות אין זכות קניין בקרקע, והזכות היחידה שהסוכנות שומרת עליה במקרה כזה, היא זכותה להשבת ההלוואות שהיא נתנה ליישובים. אולם, מאחר שיגל וצפריה השיבו את ההלוואות שהם קבלו, אין לסוכנות עוד כל זכות כלפיהם.

יגל טענה, כי הסוכנות אינה חוכרת של הקרקע וכי היא אף לא הוגדרה ככזו בחוזה המשולש (אלא כ"מיישבת"), וזאת מאז החוזה המשולש משנת 1988. לכן ומאחר והפיצוי בגין ההפקעה הוא על הפקעת החזקה, ויגל היא שהוגדרה בחוזה המשולש כבעלת זכות החזקה, היא זו הזכאית לפיצוי.

צפריה טענה כי בהתאם לסיכום בין הסוכנות לבינה, היא אמורה לקבל את פיצויי ההפקעה, כאשר הסוכנות תהיה זכאית לקבל פיצוי בשיעור שלא יעלה על 4% מסכום הפיצוי שיתקבל על ידי צפריה.

 במסגרת פסק הדין ביהמ"ש ניתח והתייחס בהרחבה למעמדה ולתפקידיה של הסוכנות היהודית, שהוקמה לאחר מלחמת העולם הראשונה ושמעמדה המיוחד עוגן בחוק לאחר קום המדינה, וכן לחלקה המשמעותי בהקמת היישובים החקלאיים בשלבים הראשונים של הקמת המדינה.

לאחר שביהמ"ש התייחס לזכות החכירה של הסוכנות מכוח החוזה המשולש, נקבע כי זכותה של הסוכנות כשוכרת לא נועדה להיות רק בטוחה להשבה של ההלוואות אליה, אלא זוהי זכות בעלת מאפיינים מיוחדים של זכות קניין בקרקע. שכן, זכות החכירה של הסוכנות שיקפה כאמור – גם לגישתה של הסוכנות עצמה – צורך ספציפי, הוא הצורך לאפשר לה לשלוט בקרקע ולוודא כי היישוב יוקם ויתבסס כמתוכנן. קרי: כאשר תמה המטרה של הקמת היישוב וביסוסו, אין עוד צורך במתן זכות חכירה או שכירות לסוכנות. בניגוד לחוכר שמטרת החכירה שלו היא עסקית, אין מניעה, ככול שהדבר נוגע לסוכנות, כי זכות החכירה שלה תסתיים, לאחר השלמת "משימתה" של הסוכנות, כאשר היישוב כבר מבוסס, כל עוד יובטחו זכויותיה של הסוכנות בהחזר החובות שהאגודה חייבת לה.

ביהמ"ש ציין כי אין למעשה מחלוקת, כי לאחר שהסוכנות יוצאת מההסכם המשולש, ולאחר שנחתם הסכם דו צדדי בין האגודה לבין המינהל, לסוכנות אין עוד כל זכויות שהן ביחס לקרקע. לכן, ביחס לאותם יישובים (דוגמת בני עטרות) שהפיצויים בגין ההפקעה התקבלו על ידיהם לאחר שהם היו קשורים בהסכם דו צדדי עם המינהל, ולאחר שהסוכנות יצאה מהתמונה, לא העלתה הסוכנות כל דרישה לקבל כל חלק שהוא משיעור הפיצוי.

באשר למהות זכותה של הסוכנות במסגרת החוזה המשולש, במועד הקובע, קבע ביהמ"ש כי המטרה שלשמה נמסרו הזכויות לסוכנות משליכה על היקף הזכויות והחובות שלה. לכן, ככל שמועד הגשמת המטרה מתקרב, והיישוב מצוי בתהליך של יציאה לביסוס יש לראות את היקף הזכויות של הסוכנות כמצטמצם – ודאי כאשר נדרש "כימות" של הזכות לצורך הערכת שוויה בהקשר של מתן פיצויים בגין הפקעתה.

ביהמ"ש הוסיף בהמשך כי גם עפ"י סעיף 9 לפקודת הקרקעות הסוכנות היא בעלת זכות במקרקעין, או לפחות בעלת "טובת הנאה" בהם, וכי כדי לאמוד את חלקה של הסוכנות בפיצויי ההפקעה, ולצורך השבת מצבה של הסוכנות לקדמותו כפי שהיה ערב ההפקעה, יש לקחת בחשבון בין היתר את "עוצמת" הזכות במועד בו היתה ההפקעה.

ביהמ"ש התייחס בפסה"ד לפסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין הקשת המזרחית בו ביטל ביהמ"ש את ההחלטות המיטיבות (717, 727 ו-737), בקובעו כי הן בלתי סבירות בעליל ובטלות, באשר הן מעניקות לחוכרים חקלאיים פיצוי גבוה מזה המגיע להם כ"פיצויים חקלאיים" על פי חוזי החכירה ביניהם לבין המינהל, וזאת על חשבון קופת הציבור וללא כל הצדקה עניינית.

יחד עם זאת ולמרות שבפס"ד חגור נקבע כי בג"צ הקשת המזרחית יחול רטרואקטיבית גם על הפקעות שהמועד הקובע בעניינן הוא לפני מועד פסה"ד, ביהמ"ש קבע ביחס לתביעה דנן, כי במקרה זה לא נדרשת הכרעה ביחס לשאלה, האם הפיצוי הנכון המגיע בגין ההפקעה הוא פיצוי לפי שווי חקלאי של הקרקע, שהוא כמובן נמוך יותר, או פיצוי המביא לידי ביטוי את הציפיות ביחס לשינוי הייעוד, וזאת הואיל והצדדים הגיעו להסכמה בדבר תשלום פיצויים עפ"י העקרונות שנקבעו בתביעת בני עטרות.

ביהמ"ש הוסיף וציין לעניין זה כי הפיצוי לצפריה וגם ליגל יינתן אמנם על פי שוויים שהם מעבר לשווי החקלאי, אך לאור פסה"ד הקשת המזרחית אין מדובר בנושא שצפוי לשוב ולעלות במקרים רבים אחרים, לאור פסיקתו של בית המשפט העליון שביטל את ההחלטות המיטיבות.

בהתאם לכך קבע ביהמ"ש, כי אין מקום לבחון את השאלה מה היה הפיצוי הנכון לו היו מחילים את הלכת הקשת המזרחית על עובדות המקרה דנן, משום שכאמור הצדדים כולם ובכלל זה המינהל לא טענו כי זוהי דרך החישוב הנכונה.

כמו-כן, ביהמ"ש דחה את טענת הסוכנות לקבלת פיצוי בגין השקעותיה, וכן נדחתה טענת יגל שעתרה רק במסגרת הסיכומים מטעמה, כי ביהמ"ש יורה למינהל, בפסק דינו, לשלם לה את יתרת הפיצויים בגין השטח שהופקע ממנה.

לאור האמור לעיל, ביהמ"ש קיבל את תביעת הסוכנות בחלקה וקבע כי הסוכנות זכאית לקבל 15% מהפיצוי בגין ההפקעה, כאשר הפיצוי הכולל יהיה בשיעור של 11,700$ לדונם בצפריה, ו- 11,700$ לדונם ביגל.

Comments סגור לתגובות

קיבוצים ומושבים המחזיקים בחוזה תלת שנתי עם מנהל מקרקעי ישראל יוכלו לקבל פיצויים מלאים, כאילו והיו חוכרים לדורות 

עו"ד צבי שוב, עו"ד אביטל חי אדרי

בעקבות תא (מרכז) 51479-11-10  מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ*  שניתן עי"י ביהמ"ש המחוזי מחוז מרכז

בימים אלה ניתן פסק דינו של כב' השופט ב.ארנון מביהמ"ש המחוזי מחוז המרכז בת"א 51479-11-10 מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ  (טרם פורסם) (להלן: "פסה"ד").
המדובר בתובענה לתשלום פיצויי הפקעה שהגיש מושב מצליח- מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "המושב ") כנגד החברה הלאומית לדרכים  בישראל בע"מ (להלן: "מע"צ") בגין הפקעת כ-47 דונם, שהופקעו ממשבצת הקרקע של המושב על ידי מע"צ.
המושב החזיק במקרקעין כמקובל עפ"י "חוזה משבצת משולש" אשר נחתם בין המושב, מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") והסוכנות היהודית. חוזה המשבצת נערך לתקופות של 3 שנים אשר הוארכו מעת לעת.
בשנת 2000 פורסם ברשומות צו לפיו יופקע שטח של כ-47 דונם.
מע"צ טענה כי הפיצוי לו זכאי המושב צריך להיות מוגבל לפיצוי בגין אובדן זכויות העיבוד החקלאי שלהם. בעוד שהמושב טען כי על אף שמעמדו הפורמאלי הינו כשל בר רשות מכוח חוזה המשבצת המתחדש אוטומטית מעת לעת, הרי שזכות המושב במקרקעין הינה בגדר זכות מוקנית לחכירה לדורות. לפיכך, סבר המושב כי הפיצוי המגיע צריך להיות מחושב בהתאם.
ביהמ"ש בפסק דינו בחן את השאלה האם לעניין פיצויי הפקעה עפ"י סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 או כבעניין הנדון סעיף 8 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 דינו של מי שקיבל הרשאה לשימוש במקרקעין עפ"י חוזה משבצת הינו כמי שקיבל הרשאה לעבד קרקע חקלאית למשך זמן קצר (כפי שטוענת מע"צ) או לחילופין דינו כדין חוכר לדורות (כטענת המושב).
בפסק דינו בחן ביהמ"ש את עובדות המקרה הנדון וקבע כי אמנם עפ"י נוסחו של חוזה המשבצת תקופת החכירה של המושב הינה לשלוש שנים אך מהות הזכות המוענקת טומנת בחובה התקשרות ארוכת טווח. כך למשל ישנם סעיפים בחוזה המשבצת בהם מתחייב המושב לשלם תשלומים מהותיים ביחס לקרקע אשר לא מקובל להטילם על שוכר לזמן קצר או בר רשות (היטל השבחה, אגרות והוצאות פיתוח וכד'). ביהמ"ש קבע כי מעיון בסעיפו השונים של חוזה המשבצת נראה כי תכליתו האמיתית אינה שכירות לתקופה של שלוש שנים, אלא הקמת יישוב במקרקעין על ידי המושב.
ביהמ"ש בפסק דינו אף סקר את פסיקת ביהמ"ש בערכאות השונות והגיע לכלל מסקנה כי פסיקת ביהמ"ש תומכת (בעיקרה) בגישה לפיה זכות בר רשות של אגודה (כדוגמת המושב), אינה דומה לזכות שכירות בקרקע חקלאית לתקופה קצרה, וכי היא קרובה במהותה לזכות חכירה לדורות.
לאחר שביהמ"ש עיין בטענות הצדדים, בחן את סעיפיו השונים של חוזה המשבצת וכן סקר את הפסיקה בעניין זה, הוא הגיע לכלל מסקנה כי "על אף שלכאורה זכותו של מי שקיבל הרשאה עפ"י חוזה המשבצת נחותה מזכותו של חוכר לדורות הרי שבחינה עניינית של מהות הזכויות שניתנו למושב בפועל מעלה כי המושב זכאי לפיצויי הפקעה בגין זכותו במקרקעין המופקעים בדומה לפיצוי הניתן במקרה של הפקעת מקרקעין המוחזקים בחכירה לדורות"
אנו סבורים כי פסק הדין מהווה בשורה לבעלי זכויות דומות, במקרה הנדון, ביהמ"ש טרם קבע את גובה הפיצוי הכספי (אשר ייקבע בהליך נפרד) אך נראה כי המשמעות הכספית יכולה להגיע להגדלה משמעותית של הפיצוי.
בשולי הדברים נציין כי בימים אלה פורסם אף פסק דינו של כב' השופט א.יעקב אף הוא מביהמ"ש המחוזי במחוז המרכז (ת"א 7601-08-05 אהרוני ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל) אשר הגיע גם הוא לאותה קביעה של ביהמ"ש בפרשת מצליח לעיל, רק שבמקרה דנן הקביעה חייבה את בעל הזכות לשאת בתשלום למנהל בדמות דמי הסכמה.
באותו מקרה דובר על תובעים שהינם מחזיקים בלעדיים ובעלי זכויות במעמד של ברי רשות מטעם האגודה במושב בני ציון, אשר חתמו על הסכם למכירת מלוא זכויותיהם בנחלה. התובעים ניסו לטעון כי אין להחיל את החלטה 534- שעניינה שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה" לעניין חיוב בתשלום "דמי הסכמה". התובעים טענו כי לאור העובדה שהחלטה 534 קובעת מפורשות חיוב בדמי הסכמה בעת העברת זכות חכירה בלבד, הרי שבמקרה הנדון הם אינם מחויבים לשלם דמי הסכמה, שכן מחוזה המשבצת המתחדש מעת לעת ניתן ללמוד כי הם ברי רשות ותו לא.דווקא במקרה הנדון ניסו בעלי הזכות, התובעים, לאבחן את זכותם מזכות חכירה, אולם ביהמ"ש קבע, כפי שקבע בפרשת מצליח לעיל, כי מבחינת חוזה המשבצת ועובדות המקרה, נראה כי המדובר בזכות חכירה ויש לשלם.
אנו מניחים כי על אף האמור, עדיין המחזיקים בדרך כלל יעדיפו את העלאת ערך זכויותיהם, גם אם יש בה חובות לעיתים .

*נציין כי את מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ייצג עו"ד אופיר לוי ממשרד עורכי דין חגי שבתאי -שפירא   

Comments סגור לתגובות

שווי או מחיר? אי תיאום ואחידות במיסוי נדל"ן

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה 

מעשה שהיה כך היה, חפץ לו פלוני (שמכירת מקרקעיו אינה מהווה "מלאי עסקי") לממש זכויותיו במקרקעיו בסמוך למועד בו אושרה תכנית משביחה על מקרקעיו (להלן: "המועד הקובע"), בדרך של מכירה– כהגדרת החוק. במסגרת זו השקיע פלוני מאמצים רבים בניסיון למכור את מקרקעיו, ובכלל זה פנה למתווכים, שמאים וקבוצות רכישה, ערך מספר רב של פגישות ומשאים ומתנים עם רוכשים פוטנציאליים שונים שלבסוף העלו חרס, בין היתר בשל המחיר הנמוך שהוצע בתמורה למקרקעין.
לאחר שנים של ניסיונות ממושכים למצוא רוכש מתאים, נמכרו המקרקעין לקבוצת הרכישה, שהציעה את ההצעה הגבוהה והטובה ביותר עבור רכישת המקרקעין.
כידוע, כנדרש בחוק, לאחר חתימת הסכם המכר, קיימות מספר פעולות שעל המוכר לבצע, בין חובות אלו נמנית חובת המוכר לדווח על העסקה לרשות מיסוי מקרקעין וכפי שנהוג לכנות ל"רשות מס השבח".
יוזכר במאמר מוסגר, כי מס שבח מקרקעין שמקורו החוקי הוא חוק מיסוי מקרקעין, הינו מס המוטל על הרווח הנובע בין השאר ממכירת מקרקעין. המס בוחן אפוא את הרווח (שבח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה. דהיינו, התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הקרקע.
יתרה מזו, ובמסגרת הפעולות הנדרשות לאחר חתימת הסכם המכר, קיימת חובת דיווח של העסקה אף לרשות המקומית שבתחומה מצויים המקרקעין הנמכרים, לשם קבלת אישור העברת זכויות ללשכת רישום המקרקעין ולצורך כך, נדרשת בין היתר פניה אל הועדה המקומית אשר עורכת שומת השבחה שנוצרה במקרקעין, (ככל וזו נוצרה) לצורך הנפקת שומת היטל השבחה.
כידוע, היטל השבחה הינו היטל המוטל על עליית ערכם של המקרקעין בעקבות פעילות שלטונית משביחה- כמו תכנית בניין עיר, הקלה, שימוש חורג. כלומר, הסיבה לקיומו של היטל השבחה יכול לנבוע ממספר סיבות, וביניהם הכנסה לתוקף תכנית מתאר (מקומית או מפורטת) אשר משביחה את נכסי המקרקעין, לעומת המצב טרם אישור אותה תכנית. בגין ההפרש בין המצב הקודם לאישור התכנית המשביחה והמצב שלאחריה, קם חיוב בהיטל השבחה המהווה מחצית מסכום ההשבחה כולה.
המסגרת הנורמטיבית להיטל השבחה קבועה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה. החוק העניק מנדט לועדה המקומית לגבות היטל השבחה בשיעור בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית (להלן: "התוספת").
יובהר כי לא תמיד במסגרת מימוש זכויות תקום חבות היטל השבחה, אולם, בעניינו של אותו פלוני מימוש הזכויות במקרקעין הביא לחיוב בהיטל השבחה, ופלוני אף לקח על עצמו בחוזה המכר את תשלום ההיטל כאמור.
הבעייתיות עליה בחרנו לעמוד במסגרת מאמרנו זה, נוגעת אפוא לחוסר האחידות בתחום המיסוי הבאה לידי ביטוי בהבדל שבין מחיר המתקבל במסגרת עסקת המכר  ואשר מנהל מס השבח ככלל, (למעט סייגים מסוימים שיפורטו בהמשך) מחוייב לאמצו ועל בסיסו קובע את גובה המס, לבין שווי הקרקע שנקבע ע"י הועדה המקומית במסגרת שומת היטל ההשבחה הנערכת על ידה, וכפי שנבאר להלן.
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, מגדיר "שווי" של זכות פלונית כ"סכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;"
נמצא אם כן, כי הכלל העולה מסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין הינו, ששווי לצורך חוק זה הינו שווי שוק. היינו, במקרה בו התמורה המוצהרת ע"י הצדדים להסכם זהה ל"שווי השוק" יקבלה מנהל מס שבח.
לעניין קביעת שווי שוק קיימות הוראות ביצוע לפיהן על מנהל מס השבח להציג מס' דוגמאות של עסקאות דומות בסביבה קרובה אשר שימשו בסיס לקביעתו.
אלא, שעל אף הוראות הביצוע מנהל מס שבח, במקרים רבים, קובע שווי שוק בלי לפרט עסקאות דומות, או שהוא בוחר כדוגמאות עסקאות שנוחות לו או עסקאות ללא ביצוע התאמות. עם זאת, בכל מקרה מנהל מס השבח חייב לקבל את התמורה עליה הצהירו הצדדים גם אם היא נמוכה משווי השוק וזאת בכפוף למספר תנאים, לפיהם, בין השאר: התמורה נקבעה בתום לב ולא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.
האמור לעיל מקבל משנה תוקף, בייחוד במקרים בהם התמורה שנתקבלה הינה וודאית ואין כל חולק כי אותה תמורה אכן משקפת את השווי הנכון והאמיתי של הקרקע שנמכרה, למשל במקרה בו העסקה אושרה ע"י ביהמ"ש או שמכירת הקרקע נעשתה במסגרת מכרז או במסגרת קבוצת רכישה כבעניינינו שנעשתה אף במועד סמוך למועד הקובע (הוא מועד אישור התכנית המשביחה), שהמשותף לכולם הוא שברור כשמש כי אין המדובר בעסקה "מלאכותית" וכי סכום התמורה ששולם אינו קיצוני והינו בעד השווי האמיתי של הקרקע.
עינינו הרואות, כי כוונת ההגדרה של המונח "שווי" היתה, ללא ספק, לשמש יתד בידי מנהל מס השבח בפני פעולה בלתי חוקית, שאינה, אלא הימנעות ממס. כפי שמצינו לעיל, המקרים השכיחים, בעטיים נקבעו סייגים לכלל האמור, הינם אותם מקרים בהם, אין המחיר שנקבע בחוזה משקף הלכה למעשה את התמורה האמיתית ששולמה בפועל.
לכך יש להוסיף, כי העיקרון הגלום בקביעת שווי לצורך "מס שבח" שהינו שווי שוק, זהה לעיקרון קביעת השווי לצורך "היטל השבחה" שהינו גם כן בהתאם לשווי שוק. כך קובע סעיף 4 (7) לתוספת "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימור החורג לפי העניין בהתחשב בעליית ערך הקרקע וכאילו נמכרה בשוק החופשי".
סעיף 4 (7) לתוספת הנ"ל, מאמץ למעשה את שיטת ההשוואה המבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן, כשיטה הקובעת לעניין חישוב ההשבחה ועל אף שלכאורה ניתן להשתמש בשיטות נוספות לקביעת שווי נכס לשם בחינת ההשבחה, הרי שהלכה ידועה היא, שמבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין יש להעדיף את שיטת ההשוואה.
על פי גישת ההלכה, מתוך השוואה לעסקה שנעשתה בשוק החופשי, במועד הרלבנטי, או קרוב ככל הניתן אליו, ובהתייחס למקרקעין שתכונותיהן זהות או דומות למקרקעין הנישומים, ניתן ללמוד באופן הטוב והנכון ביותר על שווי המקרקעין. (ר' למשל ה"פ 119/03 שבאט חביב ואח' נ' מע"צ, (פורסם בנבו)).
בכלל זה נקבע (בדומה למס שבח) כי המקרים בהם אין להתחשב, או למעט ההתחשבות בעסקה מתאימה, על פי שיטת ההשוואה, הם רק כאשר ניתן להוכיח יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה ו/או חוסר תום לב בעת עריכת העסקה שעלולים להוביל לחשש כי התמורה ששולמה אינה אמיתית (הנטל במקרה כזה עובר לשכמו של הנישום), אחרת, מתבקשת המסקנה כי עסקה בין צדדים לנכס היא הפרמטר הנכון והטוב ביותר לקביעת השווי.
דברים אלה קבלו ביטוי בשורה של החלטות שנתנו ע"י ועדת הערר. כך למשל, בערר (חי') 8061/10 רשת חנויות רמי לוי שיווק השקמה 2006 בע"מ נ' הו"מ לתו"ב שומרון נקבע כדלקמן:
"אין עוררין כי בקביעת ערך מקרקעין הבכורה ניתנה לשיטת ההשוואה… וכשידוע כי שיטת ההשוואה הינה השיטה הבכירה, מה לנו טוב יותר מעסקת השוואה שנעשתה בנכס נשוא השומה עצמו?
לטעמנו, כאשר קיימת עסקת השוואה שנעשתה בנכס נשוא השומה, הרי מדובר בפרמטר ראשון במעלה לקביעת שווי המקרקעין, בהיותה משקפת את המחיר שנקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון.
כמובן, כי ייתכן כי העסקה שנעשתה מוטה מבחינה זו או אחרת, ויש לבחון כי אכן מדובר במוכר מרצון לקונה מרצון, אולם כאשר אין ראיות מיוחדות לעניין המוכר או הרוכש בהחלט ראוי להסתמך על העסקה שנעשתה בנכס נשוא השומה
".
לצד החלטות אלו, קיימות החלטות סותרות, כך למשל בערר 8097/10 מנהל עזבון המנוח פרז'י זאנה נ' הו"מ לתו"ב נתניה שהוגש על שומה מכרעת נטען בין היתר, כי השמאית המכריעה התעלמה משתי עסקאות שעשה מנהל העיזבון בנכס. ועדת הערר דחתה טענו זו ואמצה את הקביעה של השמאית המכריעה לפיה, "המחיר בו נמכרו הזכויות בנכס הינו אמנם רלבנטי לעניין השווי אך אין הוא בבחינת נתון בלעדי המעיד על התלכדות המונחים "מחיר" ו"שווי".
עמדה זו בכל הכבוד אין בידנו לקבל, מהטעמים שיפורטו בהמשך.
נציין במאמר מוסגר כי אף בסוגיית המע"מ – הכלל הבסיסי המשמש לקביעת מחירה של עסקה בהתאם לחוק המע"מ, מאמץ ככלל את המחיר שנקבע ע"י הצדדים בהסכם, אא"כ לא נקבע מחיר לעסקה או שלא ניתן לסמוך על קביעה זו של הצדדים מאחר והושפעה מיחסים מיוחדים או כאשר התמורה כולה או מקצתה אינה בכסף אלא בשווה כסף. עם זאת, סעיף 10 לחוק המע"מ קובע כי כאשר לא ניתן לקבוע את המחיר לפי ההסכם, אזי יש לפנות לשווי השוק ורק אם לא ניתן לקבוע את מחיר השוק כי אז יש לפנות למחיר העלות של הנכס או השירות.
נמצא כי אף הכלל הנהוג בעניין המע"מ לצורכי שווי זהה לעיקרון הגלום בקביעת שווי למס שבח כאמור לעיל.
נחזור אם כן לאותו פלוני שמכר את מגרשו ב"שוק החופשי" לקבוצת הרכישה בתמורה הגבוהה ביותר (קרי: מבלי שקיימים בינו לבין הקבוצה יחסים מיוחדים ומבלי שהפיק מהעסקה הנחות חומריות אחרות) ודיווח על כך לרשויות השונות וביניהן מנהל מס השבח אשר אימץ את התמורה החוזית שקיבל המוכר במסגרת אותה עסקה והועדה המקומית שהנפיקה שומת היטל השבחה.
אלא, שבעוד שהתמורה הוכרה ע"י מנהל מס השבח כתמורה ושווי האמיתי והנכון של המקרקעין וכן משיטת ההשוואה שהוכרה כשיטת חישוב שמאית המועדפת כאמור, קבעה הועדה המקומית שווי גבוה למקרקעין, בפער ניכר ובהתעלם מהתמורה שנתקבלה בעד ממכר הקרקע, באופן כזה ששיעור מחצית ההשבחה של המקרקעין מגיע בקרוב למחצית הסכום בו נמכרו המקרקעין דה פקטו, כך שלמוכר כמעט ולא נוצר כל רווח מאותה עסקה.
וביתר פירוט לשם המחשת הדברים, אותו פלוני מכר את הקרקע לקבוצת הרכישה בסך של 14,000,000 ₪, לערך, מנהל מס שבח אימץ תמורה זו וקבלה. ברם, קבעה הועדה המקומית בשומת היטל ההשבחה כי שווי הקרקע במצב "חדש" הינו בסך של 22,000,000 ₪ לערך. קרי: 8 מיליון ₪ יותר מהמחיר בו נמכרו המקרקעין בפועל בעסקה רצונית.
כלומר נוצר מצב לפיו, על אף שהגדרת המונח "שווי" מתייחס לשווי "שוק" בשני החוקים (חוק מיסוי מקרקעין – לצורך מס שבח וחוק התכנון והבניה, התוספת השלישית – לצורך היטל השבחה), ולמרות שבשני המקרים עקרון גביית ההיטל /המס הינן רק במקום שיש רווח /התעשרות אמיתית בפועל, וחרף העובדה שמדובר במסגרת אותה עסקה שנעשתה בסמוך למועד הקובע, קיימת סתירה בין הרשויות השונות, כך שבעוד מס שבח מכיר בנתוני העסקה ועל פיה קובע את גובה המס, קובעת הוועדה המקומית שווי אחר לגמרי.
בהקשר זה יצוין, כי אותו פלוני אמנם הסכים לשלם את היטל ההשבחה שחלה על המקרקעין, אך זאת בהסתמך על חוות דעת של שמאי מקרקעין, אשר על פיה ההשבחה במקרקעין נמוכה, ולאור תמורת המקרקעין וההצעות הקודמות שקיבל בגין רכישת המקרקעין, שהיו נמוכות יותר. עם זאת, אותו פלוני מעולם לא העלה על דעתו, כי חובו בהיטל ההשבחה ייגזר בסופו של יום ממחיר תיאורטי, שבינו לבין המציאות ולתמורת המקרקעין בפועל – אין ולא כלום. שאם לא כן, ברי כי הוא לא היה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה, אשר מפחית באופן ניכר את שווי התמורה שקיבל.
ברי אם כן, כי אין כל הגיון והדבר אף אינו ראוי ואינו מתקבל על הדעת כלל וכלל, כי כל רשות תיגבה מסים על פי ראות עיניה, באופן היוצר אי וודאות ומונע מבעלי מקרקעין החפצים למכור את מקרקעיהם את האפשרות הלגיטימית להסתמך על רשומות מוסדיות ולכלכל צעדיהם בהתאם לקביעות בהן.
משמע, משנתקבל שווי העסקה, לצורך חישוב מס השבח, יש בכך הכרה באמיתות העסקה ואין מקום ואין זה ראוי כי ייקבע שווי אחר לצורך היטל השבחה, בייחוד שזו נעשתה בסמוך למועד הקובע.
לכך יש להוסיף, כי הותרת שיעור היטל ההשבחה על כנו תגרום עוול נוראי ותביא לחיוב היטל השבחה, בגין השבחה ו"התעשרות" לכאורית ותיאורטית, שפלוני מעולם לא זכה בה או נהנה ממנה בפועל, ובניגוד לעקרונות שנקבעו בדין ובפסיקה להטלת חיוב בהיטל השבחה. שכן, "באין התעשרות לא יקום ולא יהא היטל השבחה…." (דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הו"מ לתו"ב י-ם, פ"ד נו(5) 49).
עיקרון זה גם אומץ בשורת פסקי דין נוספים ביניהם ת"א (חי') 914/00 גדעון החזקות בע"מ נ. עירית חיפה שם נקבע כי "לא התעשר הנישום, אין הצדקה לחיובו בהיטל השבחה".
ברי אפוא כי יש להוקיע את הנוהל הקלוקל לדעתנו של הועדות המקומיות, אשר קובעות מחירי מקרקעין יש מאין, בהיעדר כל אחיזה במציאות ובהתעלם מרשומות מוסדיות ומקביעות מס שבח, והכל על מנת לקבוע מחירים גבוהים/נמוכים יותר, בהתאם לצרכיהן, ולגבות היטל השבחה בסכומי עתק, וזאת בניגוד לדין ובהיעדר התעשרות.
לסיכומם של דברים, הננו בכלל דעה כי לא ייתכן ששווי הקרקע יקבע באופן שונה לגבי חוקי מס שונים בנוגע לאותה עסקה. שווי הקרקע שהינו שווי שוק אמור ליהיות שווי אחיד, הן לעניין מס שבח/הכנסה, מע"מ והן לעניין היטל השבחה וזאת, על מנת ליצור אחידות ויציבות בשוק וודאות של בעל מקרקעין שאינו צפוי לשלם היטל השבחה על בסיס שווי תיאורטי, באשר המשמעות הינה גביית היטל השבחה ששיעורו אינו 50% כקבוע בחוק, אלא עשרות אחוזים יותר בפועל.
לדידנו, הנחת העבודה של רשויות המס צריכה להתאים את עצמה לנישום העומד בפניהם. לא בכל המקרים מדובר ב"משתמטי" מיסים העשויים לשבש את פעילות הרשות לגביית מס אמת.
פסיקת בית המשפט העליון עמדה לא אחת על הכללים לעניין פרשנות דיני המס – על הצורך בפנייה לתכלית החקיקה, על כך כי עדיין יש לפרש את החוק לטובת הנישום כאשר יש ספק באשר לקיום החיוב במס או שיעורו, וכי לאור הקרנת חוקי היסוד על הדין הישן, יש לילך לקראת הנישום, וליתן משנה תוקף להגנה על קניינו, בייחוד במקרים הגלויים לעין, בהם אין כל חולק כי התמורה שנתקבלה משקפת את השווי הריאלי והאמיתי של העסקה, וברי כי אין לעשות הפרדה "מלאכותית" בין המחיר   שנתקבל לבין השווי שנקבע ע"י רשויות המס, אחרת, יצא שכרו בהפסדו.

Categories : מאמרים
Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' היצירה 3, בית ש.א.פ. רמת גן 52521. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.