קטגוריות

חיפוש באתר

Author Archive

אפריל
09

ערב פסח תשע"ד

Posted by: | Comments (0)

passover

Categories : כללי
Comments (0)

.

פגיעה במקרקעין ע"י תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק, איננה "הפקעה"
לעניין פרק ה' לפקודה והמס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו
אינו זכאי להטבה הגלומה בסעיף 91(ז) לפקודה

 

בעקבות ע"א 9433/12, 1656/13 מיכאל סודרי נ' פקיד שומה פ"ת

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

בימים אלו (26.3.14) ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"י כב' הרכב השופטים  א' גרוניס, א' חיות  ו-א' שוהם, במסגרת שני ערעורים שהוגשו על פסק דינו של בית משפט קמא (מחוזי ת"א מפי כב' הש' יונה אטדגי), האחד הוגש ע"י הנישום (להלן – "הנישום") והנוסף ע"י פקיד שומה פ"ת (להלן – "פקיד השומה"/"פקיד מס הכנסה")שתוקצרו בניוזלטר מס' 42, כאשר במרכז הערעורים התעוררו שתי שאלות:

  1. האם הנישום החב במס שמשולם לפי חלק ה' ("רווחי הון") לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א 1961 (להלן-"הפקודה") על פיצויים שהתקבלו בגין פגיעה על ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק, זכאי ליהנות מההטבה הכלולה בסעיף 91 (ז) לפקודה, הקובע כי "המס שיחול על ריווח הון בהפקעת נכס הוא מחצית המס המתחייב על פי סעיפים קטנים (א) עד (ו)", כלומר, האם אותו נישום זכאי ליהנות מההטבה בשווי מחצית המס הרגיל?
  2. כאשר התכנית הפוגעת פגעה בפועל גם במקרקעין הגובלים במקרקעין הכלולים בתכנית, והפיצוי שניתן בעקבות התכנית הפוגעת לפי סעיף 197 הנ"ל כלל גם פיצוי עבור הפגיעה שנגרמה במקרקעין הגובלים האם ניתן לנכות מהמס ששולם בגין פיצוי זה את עלות רכישת המקרקעין הללו?

עניינו של הערעור בשומת מס שהוצאה בגין פיצויים שנתקבלו בעקבות תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, שהוגשה בגין פגיעה במקרקעין ובמקרקעין הגובלים בהם עקב אישור תכנית חדשה לגביהם.

המדובר במקרקעין בשטח של כ- 60 דונם שהיו בייעוד חקלאי וגן לאומי במצבם הקודם, כאשר בעקבות פרסום תכנית חדשה לגביהם, שונה הייעוד של כ- 35 דונם מהם לדרך ולמחלף, שטח של כ- 15 דונם מהם הוגדר כשטח בתחום קו בניין, ויתרת המקרקעין בשטח של כ- 10 דונם נותרה מחוץ לתכנית הפוגעת (להלן- "המקרקעין הגובלים"). בעקבות אישור התכנית הגיש הנישום את תביעתו הנ"ל בגין ירידת הערך שנגרמה למקרקעין. עפ"י קביעת שמאי מכריע שמונה במסגרת בירור ההליך נקבעה ירידת הערך בסך של 11,000$ לכל דונם קרקע שייעודה היה חקלאי, ו- 3,000$ לכל דונם קרקע שייעודה היה גן לאומי. בנוסף לכך, השמאי קבע כי הפיצוי האמור צריך להינתן גם בגין המקרקעין הגובלים שלא נכללו בתכנית הפוגעת, משום שבהיותם גובלים עמם הם נפגעים ממנה במידה זהה.

בהתאם לפסק הדין שולם לנישום פיצוי כספי, עליו דיווח הוא לפקיד מס הכנסה. עקב כך, פקיד מס הכנסה הוציא שומה לנישום, עליה הוגשה השגה, שהתקבלה בחלקה, וכתוצאה מכך הוגש ערעור לבית משפט קמא, בו בין היתר התעוררה השאלה לעיל ולפיה טען הנישום כי הוא זכאי להטבת המס לפי סעיף 91(ז) לפקודה. לטענתו, גם הפיצוי שהתקבל בעקבות התכנית הפוגעת הוא פיצוי שהתקבל ב"הפקעת הנכס", משום שהתכנית הפוגעת מהווה רק שלב ראשון מתוך 2 השלבים המובילים בסופם להפקעה, ולכן יש לראות את שניהם כהפקעה. מאידך, פקיד מס הכנסה טען כי פגיעה על ידי התכנית וההפקעה עצמה הינם עניינים נפרדים, וכך גם הפיצוי המתקבל בגין כל אחד מהם ועל כן וכפועל יוצא המערער לא זכאי להטבת המס הקבועה בסעיף 91 (ז) לפקודה.

בנוגע לשאלה השנייה, טען הנישום כי הוא זכאי לניכוי עלות רכישת המקרקעין הגובלים, בסך של כ- 90,000 ₪. לטענתו, הנכס, אשר יצא מידיו או מומש על ידו בעת ירידת ערך המקרקעין, הינו חלק יחסי משווי המקרקעין, דהיינו, אותו שווי אשר נגרע בפועל מערכם של המקרקעין בעקבות התכנית הפוגעת. מנגד, פקיד השומה טען כי "הנכס שנמכר" ע"י המערער הוא זכות התביעה שלו לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, או לחילופין הינו הוויתור על זכותו לאי פגיעה בערכו של הנכס.

באשר לשאלה הראשונה שעניינה הטבת מס לפי סעיף 91 (ז) לפקודה, קבע בית משפט קמא (לחובת הנישום) כי, פגיעה במקרקעין על ידי תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק, איננה "הפקעה" לעניין פרק ה' לפקודה והמס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו אינו זכאי להטבה הגלומה בסעיף 91(ז) לפקודה.

באשר לשאלה השנייה- סוגיית ניכוי עלות רכישת המקרקעין הגובלים, קבע בימ"ש קמא (לחובת רשויות מס) , כי חישוב הניכוי המותר צריך להיעשות באופן יחסי לירידת הערך שנקבעה ע"י השמאי, ובהתחשב בייעודם של חלקי הקרקע הנדונה, כשנקודת המוצא היא קביעת השמאי כי קרקע זו נפגעה ע"י שינויי הייעוד בתכנית הפוגעת, כפי שנפגעו המקרקעין הכלולים בתכנית. כלומר, שבחישוב רווח ההון יש להתיר ניכוי חלקי של עלות רכישת המקרקעין (ובמקרה זה מדובר על מקרקעין גובלים).

לאחר שדן בערעור קבע בימ"ש העליון כי צדק בית משפט קמא בשתי קביעותיו וכי ברי כי ההטבה שבסעיף 91 (ז) לפקודה חלה לגבי פיצויי הפקעה אינה חלה כאשר עסקינן, כמו במקרה דנא, בפיצויים על פי סעיף 197 לחוק, המדבר במפורש על פגיעה "שלא בדרך הפקעה".

בנוגע לסוגיה הנוספת, חזר פקיד השומה מן הערעור, בכפוף לכך שתינתן התחייבות של הנישום כי בעת שיחול מס שבח לעניין המקרקעין הגובלים הוא לא ידרוש לנכות את הסכום של המחיר המקורי שנוכה בעת חישוב רווח ההון.  ולכך הוסיף בימ"ש העליון כי בלאו הכי לא יעלה על הדעת שתהא אפשרות של ניכוי "כפול". בהינתן האמור וכן העובדה שהנישום הצהיר כי לא יבקש בעתיד לנכות את הסכום שבית משפט קמא הורה על ניכויו, הוחלט לדחות את הערעור של הנישום ולמחוק את הערעור של פקיד השומה.

הערת מערכת: בכל הכבוד הראוי, אנו סבורים כי קיים עיוות בתוצאה אליה הגיע בית המשפט, שכן, לטעמנו יש להבדיל בין פגיעה ישירה, שהינה שלב לקראת הפקעה לבין פגיעה עקיפה, במקום בו למעשה מדובר בשלב המשולב עם ההפקעה, הרי שמן הדין לחייב שלב זה כחלק מההפקעה. האמור מקבל משנה תוקף בייחוד לאור העובדה שבמקרים מסוימים מלוא הפיצוי בגין ההפקעה משולם בשלב זה לאור ירידת ערך של 100%, על כן ברי הוא כי כוונת המחוקק בעת שניתנו על ידו הטבות מיסוי והפחתה של שיעור מס השבח, לא אבחנה בין השלבים של הפגיעה להפקעה ולפיכך, אין סיבה לטעמנו להוליך את הנפגע בדרך שונה ולהגיע לתוצאות שונות של מס במקרה זה ובכלל זאת אין הצדקה להחריג את פיצויי 197 כמהווה שלב מקדים להפקעה, למקרים אחרים. שכן, מדובר בסופו של דבר באירוע אחד של הפקעה כאשר לנישום ידוע כבר בתחילת הדרך (עוד בטרם שולמו לו כל הפיצויים) על הפקעה הצפויה במקרקעין ועל כן מהווה חלק בלתי נפרד הימנו. הכל החל מכך שפיצוי לפי סעיף 197 מחוייב בשנים האחרונות במס הכנסה ולא מס שבח ולטעמנו על אף האמור, כל ניסיון לפצל את הפיצויים שישולמו לנישום בסיטואציה כאמור בין חוקי מס שונים הינו ניסיון העומד בסתירה למשמעות המשפטית, הכלכלית והרציונלית של ההליך הדו שלבי של הפקעת הקרקע שעובר הנישום.

Comments סגור לתגובות
פברואר
27

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 55

Posted by: | Comments סגור לתגובות

.

מאמרים בנושא

החופש לצוות במגבלות חוק הירושה

(בעקבות פסק דין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' בבית המשפט העליון)

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

תזכיר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014


מנהלי

תזכיר חוק- סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המינהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014


מיסוי

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון מס' 77, התשע"ד 2014 – חובת תשלום מקדמה

 

עדכוני פסיקה


חוק המגרשים הריקים

עפ"א (מרכז) 57535-07-12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית ראשון לציון

מטרתו של חוק המגרשים הריקים – היא לטפל במגרש הריק ולמנוע מטרדים הימנו
ולא מילוי צורך ציבורי בגינה או מגרש חניה

 

בתים משותפים

ת"א 29584-04-12 מאיר יערי 17 בתל אביב ואח' נ' שלמה בוכריץ ואח'

זכויות בניה נוספות במגרש עליו בנוי בית משותף רשום שייכות לכל בעלי הדירות במגרש על פי חלקם היחסי, אלא אם נאמר אחרת במפורש במסמכי המכר או בתקנון הבית המשותף

 

חוק המכר

עמ"נ 14880-02-13 י.בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' מדינת ישראל

לא תינתן הפחתת עיצום כספי מלאה מקום בו מוכרי דירות יד ראשונה
לא ידווחו על המכירה במועד ומיוזמתם

 

 

תכנון ובניה

עת"מ 12941-01-14 אברהם שריבר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח'

סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה מחייב לקיים דיון פרונטאלי ופומבי של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, ולא ניתן להסתפק בטיעונים בכתב בלבד

 

 

היטל השבחה

ערר 8006/13 קיבוץ עין שמר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון ואח'

תחולת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965 

 

 

 

תכנון ובניה

 

עררים 10+11+15/13 רוני אקר ואח' נ' הועדה המיוחדת לתו"ב חריש – קציר ואח'

 

א. יש לאפשר גמישות מבחינת לוח הזמנים ולהאריך את המועד להפקדת תכנית עפ"י סע' 86 לחוק, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת.

ב. בתכנית מתארית ולא מפורטת יש לוודא שאין בתכנית מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא – חרדית או כללית.

ג. מקום שקיימת אי וודאות, קיימת עדיפות להותיר את קביעת השימושים הפרטניים בתכנית, לרבות בהתייחס לגובה וצפיפות, לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט, ולא בתכנית מתארית שצריכה לאפשר גמישות.

 

 

מאמרים

החופש לצוות במגבלות חוק הירושה

(בעקבות פסק הדין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' בבית המשפט העליון)

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר   

ככלל, אדם הנו אדון על רכושו, וברצותו קובע מה יעשה ברכושו עם הסתלקותו מהעולם.

הצוואה מהווה ביטוי לאוטונומיה של רצונו הפרטי של אדם להורות מה יעשה בנכסיו לאחר מותו. להבדיל מחוזה בכתב בו מעת שנחתם, מחויב אדם לקיים ההתחייבויות שקיבל על עצמו, וכל שינוי בו יכול שיעשה רק בהסכמה עם הצד השני, הרי שבכל הקשור עם מסמך המהווה "צוואה", נשמר עקרון העל לפיו, לאדם מוקנה החופש המלא לעשות בצוואה ככל שיחפוץ עד יום מותו, מבלי שזו מהווה התחייבות כלשהי כלפי יורשיו על פי הצוואה. החופש "לצוות" פירושו, כי לאדם החופש בכל עת לערוך צוואה, לערוך בה שינויים, לבטלה לחלוטין או לערוך חדשה תחתיה, ולהוסיף הוראות לצוואתו הקיימת.

בחוק הירושה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") קבע המחוקק הוראות באשר לעריכת צוואה, תוכנה, מהותה, וצורתה. בבסיס החוק עומדת ההכרה ברצונו החופשי של האדם בכל הקשור עם עריכת צוואתו, זאת כפי שבאה לידי ביטוי בהגדרת "החופש לצוות" – בסעיף 27 לחוק: "(א) התחייבות לעשות צוואה, לשנותה או לבטלה או שלא לעשות אחת מאלה – אינה תופסת; (ב) הוראת צוואה השוללת או מגבילה את זכות המצווה לשנות את הצוואה או לבטלה – בטלה".

הוראות אלו הנן קוגנטיות, ומאפשרות שמירה על חופש הצוואה, באופן שבו אדם לא יכול להתחייב בהתחייבות חיצונית או פנימית הקשורה בצוואתו, בדבר שינוי או ביטול של צוואתו, ובכך לא ניתן ליצור צוואה בלתי הדירה, כאשר בכל רגע נתון רשאי המצווה לשנות, להוסיף או לבטל את הוראות צוואתו (סעיף 36 לחוק).

יחד עם זאת, מצא לנכון המחוקק, במובן מסוים, להתערב בחופש לצוות, באופן שבו החוק מטיל שורה של הגבלות בכל הקשור עם תוכן הצוואה, אופן עריכתה, ועריכת הסכמים חיצוניים לצוואה, הנוגעים לזכויות מכוח ירושה/צוואה.

כך לדוגמא נמצא בחוק את הסעיפים הבאים:

א.      סעיפים 3-5 לחוק בדבר הגבלת כשרות היורשים לרשת;

ב.       סעיף 8 לחוק : "(א) הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם –  בטלים. (ב) מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת תוקף, אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה".

ג.        סעיף 8א' לחוק בו מגולמת ההכרה באינטרס הסתמכות הדדי בין בני זוג, להבדיל מצוואה רגילה, שכנגדה, יורש לא יכול לטעון להסתמכות, כאשר מהותה של צוואה הדדית הנה הגבלת החופש של בני הזוג – המצווים, לבטל או לשנות את צוואתם, הנובע מהאופי החוזי של צוואה הדדית, וכך הוראות החוק באשר לצוואה הדדית מקיימות איזון עדין וראוי, בין החופש לצוות, לבין אינטרס ההסתמכות בצוואה ההדדית.

ד.       סעיף 34 לחוק: "הוראת צוואה שביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי – בטלה".

ה.      סעיף 35 לחוק: "הוראת צוואה, פרט לצוואה בעל פה, המזכה את מי שערך אותה או היה עד לעשייתה, או לקח באופן אחר חלק בעריכתה, והוראת צוואה המזכה את בן זוגו של אחד מאלה – בטלה". ביסוד הוראה זו החזקה החלוטה בדבר קיומה של השפעה בלתי הוגנת. בהיות הוראה זו מגבילה ביותר ומרחיקת לכת, יש לפרש אותה באופן דווקני, שלא על דרך ההרחבה, ובמקרים רבים שהגיעו לפתחו של בית המשפט נבדקו בדקדקנות נסיבות העניין, והופעל מבחן השכל הישר באשר למידת מעורבותו והשפעתו  של הנהנה בעריכת הצוואה.

ו.        סעיף 40 לחוק המגדיר את נושא הצוואה, וכולל בעצם בהגדרה התייחסות לרכוש בלבד, ואינו כולל התייחסות להוראות שיש להן תוקף מוסרי בלבד. כך נמצא כי הוראות שאינן מתייחסות קשר ישיר לנכסי העיזבון הממוניים, אינן ניתנות לאכיפה משפטית, אלא אם המצווה התנה את הזכייה על פי הצוואה בתנאים, או בחיובים המוטלים על הזוכה מכוח הצוואה.

ז.        סעיפים 41-52 לחוק, בהם מפורטות הגבלות על התנאים שהמצווה רשאי להורות בכל הקשור עם היורשים (נבהיר כי הגבלות אלו כולן הנן דיספוזיטיביות כפי האמור בהוראות סעיף 53 לחוק, וזאת פרט להוראות סעיף 42 (ד) באשר ליורש אחר יורש).

ח.      סעיף 65 לחוק באשר למזונות מן העיזבון: "(א) הסכם בדבר מזונות לפי פרק זה וויתור עליהם, אם נעשו בחיי המוריש – בטלים…; (ב) הוראת צוואה השוללת או מגבילה זכות למזונות לפי פרק זה – בטלה".

בפסק הדין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' מפי כב' הש' נ' הנדל בבית המשפט העליון נדונה לאחרונה השאלה המשפטית באשר לתחולתו של סעיף 8 לחוק בדבר איסור עסקה בירושה עתידית. עניינו של פסק הדין בסכסוך ירושה בין אחים; ביסודו עמדה מחלוקת בין אחות לשני אחיה באשר לזכויותיה בירושת אביהם ואמם, הכוללת בין היתר את חלקה של האם המנוחה במניות שבבעלות משותפת עם 2 בניה של המנוחה. בין האחים ואמם נערך סיכום דברים (להלן: "ההסכם") עליו חתמה האחות, לפיו, בתמורה כספית, הסכימה האחות להעביר את חלקה בחברות מכוח הירושה לאחיה, השותפים. בין הצדדים הייתה מחלוקת, הן באשר לעצם תוקפה של בעלות האם במניות, הן באשר לפרשנות ההסכם באשר לתחולתו על ירושת האם, והן באשר לעסקה שבוצעה, לכאורה, בירושת האם.

ראשית, קבע בית המשפט, כי לאם המנוחה מעמד כבעלת מניות בחברה, כאשר קיימת משמעות משפטית לרישום המניות על שם האם, ואין לראות בו משום רישום פיקטיבי בנסיבות העניין. שנית, קבע בית המשפט, כי פירוש אומד דעתם של הצדדים בנסיבות העניין, על פי מטרת ההסכם ותכליתו הסובייקטיבית, אשר הייתה נהירה לכל הצדדים היא, כי ההסכם מתייחס באופן כולל, גם לחלקה של האחות במניות החברה מכוח ירושת האם. כאשר בסופו של עניין, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה, האם ההסכם המהווה בעצם עסקה בירושה, הינו בר תוקף לאור הוראות סעיף 8 (א) לחוק.

בפסק דין ע"א 682/74 יקותיאל נ' ברגמן  דן בית המשפט העליון מפי כב' הש' ח' כהן (להלן: "יקותיאלי") בהוראת סעיף 8(א) לחוק, ופסק, כי לאור העובדה, שבסעיף 8 יש משום הגבלה של חופש החוזים, יש לפרשו על דרך הצמצום המרבי. בהתאם לכך פסק בית המשפט, כי יש להבחין בין עסקאות שעניינן העברת זכות ירושה – והן אסורות, לבין עסקאות שעניינן העברת נכס בעיזבון – ואלו מותרות. הבחנה זו יסודה בניתוח האנליטי המהפכני הידוע בהבנת התלמוד, אשר אחד הכלים בו, הנו ההבחנה בין דינים שיסודם ב"גברא", לבין אלו שיסודם ב"חפצא".

כך מסביר בענייננו כב' השופט ח' כהן בעמ' 16 לפסק הדין:

"דין שב"גברא" מתייחס להלכה שתחולתה על האדם, ואילו "חפצא" להלכה הקובעת את מעמדו המשפטי של נכס מסוים… כך העברת זכות בירושה הנפסלת לאור סעיף 8(א) עניינה הזכות לרשת – דהיינו המעמד של "היורש"… לפי ההבחנה האמורה, יש להכשיר את ההסכם עליו חתמה המבקשת גם בנוגע לתחולתו על ירושת האם העתידית. ההסכם אינו מבקש לעשות את מי שאינו יורש ליורש, או להפקיע יורש ממעמדו כדין. אלא ההסכם מתייחס לעסקה ספציפית בעיזבונה העתידי של האם…".

בהמשך לכך, בית המשפט דן בשאלה על מי חלות מגבלות האמורות בסעיף 8(א),והעלה את הגישות השונות האפשריות:

"לפי הרציונל  המוזכר בדברי ההסבר המציינים כאמור שיקולי מדיניות ומוסר, עיקר תחולתו של הסעיף תהיה על היורשים ועל צדדים שלישיים, ולא על המוריש עצמו. לגישה זו אין זה מן המוסר ומן הראוי שאנשים יערכו הסכמים שביצועם תלוי במותו של אדם – נימוק שמרחיק את מוקדו של הסעיף מן המוריש, שאינו חשוד על הימור במותו עצמו… מנגד, הרציונל שהועלה בפסיקה נוטה לתחולת הסעיף על המוריש דווקא. כיוון שכוונת הסעיף היא, להבטיח את חופש המצווה להנחיל את נחלתו על ידי צוואה, מן הצורך להקפיד שלא יוכל המוריש להגביל חופש זה על יד הסכמים עם יורשים או עם צדדים נוספים. הסכם שנעשה בין היורשים לבין עצמם, ללא צירופו של המוריש, אינו פוגע – ודאי שלא באותה עצמה – בחופש הצוואה שלו… גם לשון הסעיף תומכת בפרשנות לפיה הנמען הוא המוריש. כאשר סעיף 8(ב) הנקרא יחד עם סעיף 8(א) מתייחס במפורש ל"מותו של הנותן" – קרי המוריש".

סוף דבר, החליט בית המשפט להשאיר הבחנה זו ב"צריך עיון", שכן לעניינו אין כל צורך בהכרעה, כאשר האם-המורישה הייתה צד להסכם. בהמשך לכך פסק בית המשפט, כי אין בהוראות סעיף 8(א) בענייננו כדי  לפסול את ההסכם, שכן זה נעשה בנוגע לנכס מתוך נכסי העיזבון, ולא במעמדו של אדם כיורש.

כך מן האמור למדנו, כי שמירה על החופש לצוות הנה עיקרון "על" בדיני הירושה, המאפשר פרשנות מרחיבה להוראות החוק. בחיי המעשה, קיים מאבק נסתר כל העת, בין הרצון לשמור על החופש לצוות, לבין השאלות המוסריות, המדיניות החוקתית הכוללת והסדר הנכון, כאשר כל העת יש לשקול את ההשלכות מרחיקות הלכת של נקודת הזמן בה הולך אדם לבית עולמו וכן יש להקפיד על קוצו של יוד בדרך ההורשה על מנת שפגמים "טכניים" בצוואה ו/או בדרך עריכתה ועשייתה, לא יכשילו את מימוש רצונו של המוריש חלילה.

 


עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מקרקעין

תזכיר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014

מטרתה של הצעת החוק הנדונה היא להתמודד עם העלייה במחירי הדיור בישראל, כאשר לעלייה זו גורמים מגוונים אשר קשורים, בין השאר, לעלייה בביקוש לדירות ולמחסור בהיצע.

מטרת החוק המוצע לקצר את שני השלבים, המהווים חסמים משמעותיים להגדלת היצע הדירות; השלב הראשון הוא הליכי התכנון של תכניות רחבות היקף של בנייה למגורים, המתנהלים ברובם על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון") והנמשכים בממוצע כמעט 5 שנים, והשלב השני שהוא הליך השבת הקרקע המיועדת לבניית הדירות על פי אותן תכניות מידי מחזיקים, ככל שמדובר בקרקעות מדינה כאשר הליך זה נמשך לעתים שנים רבות.

כדי לייעל את ההליך התכנוני של תכניות למגורים ולקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים להשלמת ההליך האמור, מוצע לקבוע, בפרקים ב' ו–ג' לחוק המוצע, הליך תכנון מיוחד לקידום תכניות מועדפות לדיור, הכולל מוסד תכנון מיוחד והליכי תכנון מיוחדים. זאת, תוך קביעת הוראות שיבטיחו שמירה על איכות התכנון וקיומו של הליך תכנוני תקין ונאות. על פי המוצע, הליך התכנון המיוחד יחול על תכניות המוגשות בידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות"), משרד הבינוי והשיכון או החברה הממשלתית לדיור להשכרה, וביישוב מיעוטים – גם בידי משרד הפנים, או בידי גורמים נוספים שקיבלו הרשאה לכך כפי שמוצע לקבוע בסימן ג' לפרק ג' לחוק המוצע, ביחס לשטח קרקע שעיקרו מקרקעי ישראל או קרקע ביישוב מיעוטים, לפי העניין.

על פי המוצע הליך התכנון המיוחד, ייוחד לתכניות בנייה למגורים במתחמים שיש בהם פוטנציאל לבניית 500 יחידות דיור לפחות, קרי: תכניות רחבות היקף שעשויות לתרום באופן משמעותי להגדלת היצע הדיור. תכניות כאלה יקודמו בוועדת תכנון ברמה הארצית, שתיקרא הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "הוועדה" או "הוועדה למתחמים מועדפים לדיור"), ושתהיה מוסמכת לאשר תכניות שהוראותיהן גוברות ומשנות הוראות  קבועות בתכניות מתאר אחרות, לרבות תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, למעט תכנית מיתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור מס' 35 (להלן: "תמ"א 35").

מסלול התכנון המוצע יהיה "נתיב מהיר" לאישור תכניות בנייה למגורים, נוסף על מסלולי התכנון הקיימים כיום בחוק התכנון, ולא יבוא על חשבון המשאבים הקיימים, העומדים לרשות המערכת הרגילה המטפלת באישור תכניות, לרבות תכניות בנייה למגורים.

עוד מוצע לקבוע, בפרק ד' לחוק המוצע, הליך שיאפשר השבה מהירה למדינה של מקרקעין המוחזקים על ידי מי שחלה עליו חובת השבה למדינה. הליכי הפדיון של קרקעות מדינה מידי חוכרים חקלאיים או בעלי זכויות אחרים בקרקע נמשכים שנים רבות ומהווים גורם מעכב משמעותי לשיווק מתחמי קרקע לדיור. לאור זאת, נוסף על הליכי התכנון המוצעים כאמור, מוצע לקבוע, בפרק ד' כנוסחו המוצע, הסדרי השבה מיוחדים לעניין מקרקעין הנכללים בתכניות שיקודמו במסגרת הליך התכנון המוצע בחוק. השבה מהירה של המקרקעין לידי המדינה תאיץ את ביצוען של תכניות הבנייה שיאושרו במסגרת ההליך התכנוני המיוחד כמתואר לעיל.

יצוין כי החוק המוצע הוא נדבך נוסף בהתמודדות הממשלה עם העלייה המשמעותית במחירי הדיור, והוא נלווה לצעדים נוספים שמבצעת הממשלה לשם הגדלת היצע הדיור ופיתוח שוק הדיור להשכרה, לרבות יצירת תמריצים למשקיעים לכניסה לשוק מוסדר של שכירות ארוכת טווח.

מוצע לקבוע את ההסדרים המוצעים בהצעה זו כהוראת שעה למשך ארבע שנים מיום תחילתו של החוק המוצע, זאת לשם בחינת השפעתם על היצע הדיור ועל מחירי הדיור.

נציין כי יש לברך כמובן על הניסיון (על אף היותו מאוחר) לאישור והזרמת דירות נוספות לשוק הדיור, עם זאת יש לוודא כי הדרך לכך, לא תשבש את כל המערכת על ידי יצירת מנגנונים רבים ושונים חדשות לבקרים, יש לקבוע מגמה ברורה ואחידה והירארכיה תכנונית מסודרת ולפעול על פיה, לא מן הנמנע כי ייעול ותגבור המערכות הקיימות היה מביא בדיוק לאותה תוצאה, ללא צורך ביצירת גופים חדשים שתוצאת פעולתם תתברר רק בעתיד.

מנהלי

תזכיר חוק- סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המינהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014

 

ביום 19.1.14 פרסם משרד המשפטים את תזכיר חוק – סדרי מינהל (הסדרת עבודת הרשות המנהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע"ד-2014 (להלן: "הצעת החוק").

החוק המוצע מהווה חידוש במשפט הישראלי, והוא מרכז לראשונה את הוראות המשפט המנהלי בקודיפיקציה סדורה ומקיפה. החוק מציע להסדיר את עבודת הרשות המנהלית וזכויות הפונה אליה, במטרה להנגיש את הפרט לזכויותיו אל מול רשויות המינהל.

בנוסף עוסקת הצעת החוק, בין היתר, בתחומים שלהלן: הסדרת תחולת המשפט המנהלי (לרבות על גופים דו מהותיים); עיגון האיסור על הפלייה; החובה לפעול בהגינות ובתום לב; החובה לפעול במידתיות; הצורך בתשתית עובדתית מספקת בטרם קבלת החלטה; חובת הפעלת שיקול דעת; החלת חובת תום לב גם על הפונה לרשות; האיסור על ניגוד עניינים; סמכות הרשות לקבוע הנחיות מנהליות; הסדרה ועדכון של סעיפים העוסקים בסמכות הרשות (מתוך חוק הפרשנות, התשמ"א-1981); אופן הפניה לרשות; הראיות המנהליות עליהן רשאית הרשות המנהלית להסתמך בטרם קבלת החלטה; חובת ההתייעצות; חובת השמיעה ומתן זכות העיון; אופן קבלת החלטות וחובת ההנמקה (תוך עדכון וביטול הוראות החוק לתיקון סדרי מינהל (החלטות והנמקות), התשי"ט-1958; חובת פרסום תקנות והנחיות מנהליות, לרבות חובת פרסום הצעת תקנות והצעת הנחיות מסוימות לעיון הציבור, הסדרת האפשרות לתיקון ולביטול החלטות מנהליות (לרבות הבטחה מנהלית והשתחררות מחוזה מנהלי), זכות העיון החוזר בהחלטת המנהל, הסדרת ההוראות העוסקות בפגם בהחלטה המנהלית ותוצאתו, ועוד כפי שמפורט בתזכיר.

ההסדר המוצע בהצעת החוק הוא הסדר שיורי שאינו גורע מתוקפם של החוקים הקיימים העוסקים ברשויות המינהל, ובכך, לדברי המחוקק, הוא ייצור שינוי מאוזן, אשר ישלים את ההוראות הנחוצות לפעולת המינהל הציבורי, תוך שמירה על יציבותו.

מיסוי

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון מס' 77, התשע"ד 2014 – חובת תשלום מקדמה

ביום 19.2.2014 פורסמה הצעת חוק הממשלה, תיקון מס' 77 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ד -2014 (להלן: "הצעת החוק"), שעניינה הסדרה בהוראת חוק קבועה, את נושא תשלום המקדמה על חשבון מס השבח בו חב המוכר בעסקה, וזאת חלף הוראות השעה שחלו בנושא.

לאור היתרונות הברורים של המקדמה, אשר מאיצה את תהליך רישום הזכות על שם הרוכש, הוחלט לעגן הסדר זה בחקיקת קבע, תוך מתן פתרונות למספר נושאים שלא מצאו ביטויים בהסדרים הזמניים שחלו עד כה בנושא.

כך נקבע בהצעת החוק כי שיעור המקדמה החל במקרה בו המוכר הינו חבר בני אדם יהא בשיעור של 7.5% משווי המכירה.

באשר למועד תשלום המקדמה נקבע, כי יש לשלם זאת במועד בו סכום התשלום המצטבר למוכר, על חשבון התמורה החוזית, עולה על 40% או בעת מסירת ההצהרה בידי הרוכש, לפי המאוחר מבניהם.

בעסקאות מכירה אשר נתונות למיסוי על פי חלק ב' לפקודה כגון מכירה על ידי קבלן המהווה מלאי עסקי, נקבע כי החובה לתשלום המקדמה הינה רק לאחר קבלת 80% מהתמורה בידי המוכר וזאת בכדי לאפשר למוכר שהות זמן מספקת להמצאת טופס 50.

בקשה להפחתת מקדמה – בהצעת החוק מוצע כי היה והבקשה להפחתת מקדמה לא נענתה בתוך 20 יום, אזי שיעור המקדמה יעמוד על הסכום המפורט בבקשה להפחתה. היה והבקשה נדחתה, מוקנית לקונה/למוכר הזכות לבקש בחינה של ההחלטה בתוך 14 יום, והחלטה בבקשה זו צריכה להינתן בתוך 30 יום, ותהא זו החלטה סופית.

בהצעת החוק מוצע לקבוע כי הוראות החוק לגבי תשלום מקדמה לא יחולו על עסקאות שלגביהן התבקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1.

בהצעת החוק הוסף סעיף המאפשר לרוכש העומד אשר שילם את המקדמה למס שבח, שילם את שומתו העצמית למס הרכישה ועומד במספר תנאים מצטברים המנויים בסעיף, לקבל אף אישור מס הרכישה לטאבו.

נראה אפוא כי הוראות החוק המפורטות בהצעה עשויות לתת מענה טוב יותר להסדר שהיה קיים בחקיקה הזמנית בנושא, שכן אחת הבעיות העיקריות הייתה שהליך המקדמה האיץ את קבלת אישור מס השבח ואולם, נושא אישור מס הרכישה (אשר נדרש אף הוא לצורך הרישום) לא הוסדר, כך שלא ניתן היה לרשום את העסקה בלשכת רישום המקרקעין, ועל כן הפתרון עתה יאפשר להאיץ את השלמת העסקה ברישום.

 

עדכוני פסיקה

עפ"א (מרכז) 57535-07-12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית ראשון לציון
בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, בפני כב' הש' שירה בן שלמה

ב"כ המערערת: עו"ד יגל פדידה

מטרתו של חוק המגרשים הריקים – היא לשמור על שלמות המגרש הריק ולמנוע מטרדים הימנו
ולא מילוי צורך ציבורי בגינה או מגרש חניה

ערעור על פסק דין של בית משפט שלום לעניינים מקומיים בראשון לציון. נאות מזרחי בע"מ (להלן: "המערערת") הגישה ערר לפי סעיף 9 בחוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים) התשמ"ז-1987 (להלן:"חוק המגרשים הריקים"), נגד צו שהוציאה עיריית ראשון לציון (להלן:"המשיבה") מכוח אותו חוק. משמעות הצו, כי מגרש הנמצא בבעלות חלקית של המערערת, ישמש כחניון זמני לטובת הציבור הרחב. בית משפט בערכאה קודמת פסק כי הצו הוצא כדין, בעוד המערערת טוענת כי מקורו בשיקולים זרים של המשיבה ודורשת את ביטולו. מכאן הערעור.

המקרקעין נשוא הערעור הינם מגרש ריק בשטח של כ-4 דונם בראשון לציון (להלן:"המגרש"). המערערת רכשה רבע מזכויות המקרקעין בשנת 1999, אך לא הוציאה היתרי בניה והמגרש נותר ריק. בשנת 2005 פעלה המשיבה מכוח חוק המגרשים הריקים והוציאה צו לפיו ישמשו המקרקעין, לתקופה של חמש שנים, כמגרש חניה זמני לתושבי האזור. תוקפו של הצו פג בשנת 2010. בשנת 2010 הגישה המערערת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר לבניית מרכז מסחרי, אשר תואמת את התכניות החלות על המגרש. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה מן הטעם שהמגרש דרוש לה לצורך הכשרת חניה. החלטה זו מתגלגלת אצל הערכאות המשפטיות השונות, ועניינה תלוי ועומד בבית המשפט העליון. בין לבין ובטרם הגיעו ההליכים המשפטיים לסיומם, ביום 1.7.2011, אישרה מועצת העיר את הארכת צו השימוש במגרש לחמש שנים נוספות.

הערעור נסוב על חוק המגרשים הריקים, משמעותו, הוראותיו ויישומו. בית המשפט מצא כי החוק מסמיך עיריות לצוות על שימוש זמני במגרש ריק כמגרש חניה/גינה ציבורית, כאשר כל מטרתו של הוא לשמור על שלמות המגרש ומניעת מטרדים ואין בשימוש בו כגינה/חניה כדי להקנות לציבור זכויות כלשהם במגרש והיא אינה נולדת מכוח צורך הציבור בשטחי חניה/גינה בתחומו. בית המשפט קבע כי במקרה דנן, ספק אם הצו הוצא למימוש תכלית החוק, שכן לא נטען ולא הוכח כי מדובר במגרש נטוש המוזנח על ידי בעליו והוא מועד לפורענות סביבתית. נהפוך הוא, מהחלטות המשיבה עלה בבירור כי מצוקת החניה היא שהביאה את המשיבה להוציא צו כאמור על המגרש.

בית המשפט קבע עוד, כי פגיעה חמורה בקניין לצורך פתרון מצוקת חניה, אינה יכולה להיעשות מכוח חוק המגרשים הריקים, הן משום שהיא זרה למטרותיו והן משום שאינה עונה לדרישה של פירוש החוק בצמצום לשם שמירה על הקניין הפרטי.

עוד הוסיף בית המשפט כי המשיבה מצויה בניגוד עניינים מובנה שלא ניתן להתירו, שכן יש לה אינטרס מובהק לכינון מגרש חניה במקום לצורך פתרון מצוקת חניה. ולצורך השגת מטרה זו  עשתה יד אחת עם הועדה המקומית – המשיבה פרסמה צו על פי חוק המגרשים הריקים ובמקביל הוועדה המקומית סרבה למתן היתר התואם תכנית קיימת, מן הטעם של "הכשרת המגרש לצרכי חניה". בכך יש משום ניגוד עניינים מובנה.

עוד קבע בית המשפט כי התנהלות המשיבה אינה סבירה ואף חסרת תום לב, לאור הוראת סעיף 10 לחוק המגרשים הריקים, בו נקבע כי אין במתן צו לשימוש ארעי כדי למנוע מבעל מגרש ריק להשתמש במגרש לשימוש המותר על פי חוק התכנון והבניה רשות התכנון לא תימנע ממתן היתר/אישור תכנית בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במגרש.

כמו כן, קבע בית המשפט כי לא בוצע שימוע כדין, בטרם הוארכה תקופת הצו לחמש שנים נוספות.

לפיכך, החליט בית המשפט לבטל את הצו.

 

הערת מערכת:

בהתייחס לשימוש כחניון, אנו רואים לציין כי על אף רצונן של רשויות לאתר שטחים שישמשו כחניונים לטובת הציבור, הרי שהמחוקק אמנם ראה ייעוד לחניון כשימוש המאפשר הפקעה, אולם לא ראה לנכון לפטור מפיצוי הפקעה במקרים אלו במסגרת השטחים המחושבים לצורך פיצוי, וכל עוד הדבר כך, ובהיות הרשות מוגבלת לעיתים בתקציבה לממן הפקעה למטרות אלו, הרי שפועלת היא בדרכים עקיפות, כבמקרה זה, על מנת ליצור מקומות חניה, עם זאת נראה כי הפתרון צריך לבוא בדרך אחרת על ידי ייעוד תב"עי למטרות חניונים ציבוריים או בכל דרך חוקית אחרת.

ת"א 29584-04-12 מאיר יערי 17 בתל אביב ואח' נ' שלמה בוכריץ ואח'

בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו, בפני כב' הש' יהודה פרגו –ש' בכיר

ב"כ הנתבעים: עו"ד עופר טויסטר ועו"ד שילה הרשקוביץ

זכויות בניה נוספות במגרש עליו בנוי בית משותף רשום שייכות לכל בעלי הדירות במגרש
על פי חלקם היחסי, אלא אם נאמר אחרת במפורש במסמכי המכר או בתקנון הבית המשותף

עניינו של פסק הדין שאלת בעלות על זכויות בנייה אשר נוספו למגרש בניה, בעקבות תיקון תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) התשס"ז-2007 (להלן: "תקנות ההתגוננות האזרחית").

על המגרש בנוי בניין מגורים אשר רשום כבית משותף. במועד קבלת היתר הבניה לבניין, הייתה בתוקף תקנה 197א' לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) (תיקון) התשנ"ד-1994, בה נקבע כי שטח המרחב המוגן הדירתי (ממ"ד) לא יפחת מ-5 מ"ר (נטו, לא כולל קירות); נפח המרחב המוגן הדירתי  לא יפחת מ-12.5 מ"ק. היות והממ"דים בכל אחת מן הדירות בבניין נבנו בשטח העולה על 12 מ"ר והיות ועל פי תקנה 197א' דלעיל ניתן היה לייחס רק 5 מ"ר משטחו של כל ממ"ד לשטחי שירות יתרת השטח שויכה לשטחים העיקריים. בינתיים בשנת 2007 תוקנה תקנה סעיף 197א' ונקבע כי שטח ממ"ד לא יפחת מ- 9 מ"ר

בעקבות תיקון זה, ניתן היה עתה לייחס 9 מ"ר (במקום 5 מ"ר) משטח כל ממ"ד לשטחי שירות, ו"התפנו" שטחים עיקריים לבניה. בעקבות כך הגישו הנתבעים בקשה להיתר להשלמת הקומה העליונה (בה ממוקמות דירותיהם). התובעים התנגדו וטענו כי זכויות אלה שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלה מי זכאי ליהנות מזכויות הבניה ש"התפנו".

בית המשפט קבע כי כעקרון, זכויות הבניה שייכות לבעלי הזכויות במקרקעין וכאשר נבנה על מגרש בניין מגורים ונמכרות הזכויות בדירות המגורים לאחרים, עוברות עמן גם מלוא הזכויות הנותרות על המגרש. זכויות נותרות אלו, הן בבעלות משותפת של בעלי הדירות אלא אם נאמר ו/או נקבע אחרת בהסכם המכר או בתקנון הבית המשותף.  עם זאת, היזם/הקבלן, הוא זה שבדרך כלל מחליט איזה חלקים יוצמדו לכל אחת מן הדירות מכלל שטח המגרש ומהם החלקים הניתנים ומותרים להצמדה.

וגם לאחר מכירת הדירות בבניין ורישום בית משותף, הוא רשאי להשאיר בידיו זכויות בנייה שטרם נוצלו, לרבות זכויות בניה עתידיות, אם לצורך הצמדתם לדירה או ליחידה כלשהי בבניין ו/או לבניית יחידות נוספות למכירה. זאת, בתנאי ששימור זכויות אלו נעשה כדין, במפורש, בכתב ובהסכמה של רוכשי הדירות.

במקרה זה הן הסכם המכר, הן המפרט והן התקנון המוסכם אפשרו ליזמים ולחברה הקבלנית, לנצל את זכויות הבנייה הנוספות לטובת אותן דירות. בית המשפט קבע, כי מדובר בהחרגות מותרות שעומדות במבחני הדין והפסיקה. וחזר וציין כי אם לא הייתה אמירה כה מפורשת של הדברים במסמכים דלעיל, זכויות אלו היו שייכות ומשותפות לכל בעלי הזכויות/הדירות במגרש, כפי חלקם היחסי, וללא שהן צמודות לדירה מסוימת.

לפיכך, החליט בית המשפט לדחות את התביעה וכן חייב את התובעים ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים את הוצאותיהם, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 25,000 ₪.

הערת מערכת:

חשיבות רבה מאד לדרך ניסוח מסמכי המכר והרישום, על מנת שיצפו הם את ההתייחסות לזכויות הבנייה העתידיות, שאינן קיימות בעת חתימת ההסכמים ואף הרישום, קיימת פעמים רבות לקונה בהתייחסות לזכויות אלו ואחר בעלי זכויות בדירות גג או גן ואח' מגלים כי לא נתנו דעתם בעת הניסוח על כל ההשלכות, ועומדים בפני הצורך לנהל מו"מ מול הרשויות ומול השכנים ואף אולי לנהל הליכים משפטיים רבי שנים בעת רצונם לממש זכויות בנייה או הרחבות כלשהן של דירותיהם.

 

 

עמ"נ 14880-02-13 בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' מדינת ישראל

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' אליהו בכר

ב"כ המשיבה: עו"ד כרמית בן אליעזר ו/או ענת בינדר גלעדי

לא תינתן הפחתת עיצום כספי מלאה מקום בו מוכרי דירות יד ראשונה
לא ידווחו על המכירה במועד ומיוזמתם

ערעור על החלטת ועדת ערר לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974 (להלן: "החוק"), אשר הותירה על כנם עיצומים כספיים שהטיל הממונה ממשרד הבינוי והשיכון (להלן: "הממונה") על המערערת בגין אי דיווח לממונה אודות 19 עסקאות מכר של דירות בסכום כולל של 128,725 ₪, וזאת לאחר שניתנה הפחתה של 75% מסכום העיצומים אשר הושת על המערערת לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה), תשע"א-2011 (להלן: "תקנות ההפחתה")].

המערערת הנה חברה ותיקה הפועלת שנים רבות כחברה יזמית וקבלנית בשוק הדירות בישראל. ביום 29.12.11, התקבלו אצל המערערת הודעות הממונה, לפיהן יש בכוונתו להטיל על החברה עיצומים כספיים בשל אי קיום חובת הדיווח על מכירה של דירות, בהתאם להוראות ס' 4(ב)(א)1 לחוק. החברה השיבה לממונה על הודעתו במסגרת תשובתה ונימקה את אי הדיווח על המכירות ועתרה לביטול העיצומים, אך הממונה החליט להטיל על המערערת עיצומים כספיים בשל אי קיום חובת הדיווח על מכירה של 19 דירות כאמור.

בשל החלטה זו הגישה המערערת  ערר לוועדת הערר, בטענה כי מדובר בחברה גדולה המדווחת על מאות פרויקטים ואולם כתוצאה מחילופין במשרד עורכי הדין, נגרם ליקוי בדיווח של הפרויקט נשוא הערעור. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, כי מי שחב בחובת הדיווח לפי החוק הוא המוכר ולא עורך דינו ולכן על המוכר לשאת בתוצאה המשפטית. עוד קבעה ועדת הערר, כי המערערת קיבלה הפחתה בשיעור המרבי המותר, היינו 75%, ובכך מיצה הממונה את סמכויות ההפחתה המצויות בידו. עוד קבעה הועדה כי אמנם הממונה רשאי להפחית 100% מסכום העיצום הכספי, אולם כל תנאי תקנה 2(2) לתקנות ההפחתה אמורות להתקיים במקרה כזה, בעוד שבמקרה דנא המערערת לא דווחה בעצמה על מכירת הדירות ולא הפסיקה את ההפרה בעצמה מכאן שלא התקיימו כל התנאים בתקנה.

על החלטת הועדה האמורה הגישה המערערת הערעור דנא.

בית המשפט דחה את הערעור וקבע כבר בתחילה, כי התערבות בית המשפט במעשה מנהלי תלויה במידת הסבירות הקיימת בהחלטת הרשות המנהלית, כשבערעור דנא בית המשפט לא ראה כל סיבה להתערב לא בהחלטת ועדת הערר ולא בהחלטת הממונה, באשר לטעמו של בית המשפט לא נפל בהן פגם משפטי.

למרות האמור, הוסיף בית המשפט ודן לגופה של המחלוקת וקבע, כי לממונה סמכות בחוק להטיל עיצום כספי מקום בו לא דיווח המוכר על עסקת מכר בסמוך לאחר חתימתה של העסקה. למרות סמכותו זו הממונה לא עשה כן עד אשר הותקנו תקנות ההפחתה, בהן ניתנת לו סמכות שברשות להפחית את סכום העיצום. אולם מאחר והמערערת לא דווחה מיוזמתה על ההפרה, אלא המתינה עד אשר קיבלה את הודעת הממונה, יש בה כדי לשלול את האפשרות להפחתת העיצום הכספי מכוח תקנת 2(2).

עוד דחה בית המשפט את פרשנותה של המערערת לתקנה 3 לתקנות, הקובעת כי מצא הממונה כי לא דווח על מכירת דירה בתוך 18 חודשים מיום תחילתו של הסעיף האמור, רשאי הממונה להפחית את סכום העיצום הכספי בשיעור של 50%,  וקבע כי פרשנות המערערת מוטעית ומנוגדת ללשון התקנה, באשר כוונת המחוקק הייתה ברורה- תקנה 3 חלה, על הפרות שבוצעו לפני התקנת התקנות ובמהלך 18 החודשים שלאחר חקיקת החוק.

כן דחה בית המשפט את טענת המערערת כי הבהרה שנרשמה באתר האינטרנט של הממונה לגבי התקנה, בה נרשם כי דיווח לאחר קבלת מכתב הממונה אינו מהווה דיווח ביוזמת המוכר, ניתנה מקום בו לשון הסעיף אינה ברורה וקבע, כי אין בהבהרה כזו או אחרת משום ראיה לכך שהתקנה לוקה בחסר.

בית המשפט סיכם וקבע כי המערערת לא מסרה לממונה בסמוך לחתימת חוזה המכר ועד ל- 40 ימים ממועד חתימת אותו החוזה את הפרטים הנדרשים לדיווח בהתאם לחוק, היא לא ביצעה ביוזמתה פעולת דיווח, אלא רק לאחר שקיבלה הודעה מהממונה בדבר הטלת העיצומים, ומשכך הפרה את חובתה הקבועה בחוק. לאור האמור בית המשפט דחה את הערעור והשית על המערערת הוצאות בסך של  10,000 ₪.

הערת מערכת:

המנגנון שנקבע על מנת להבטיח זכויות רוכשים הינו מנגנון שמטרת חקיקתו הינה ברורה ומבורכת, ובאה בעקבות רגישות העסקה של רכישת דירת מגורים המהווה לרוב את הרכישה הגדולה ביותר שייעשה אדם בחייו, אולם נראה כי בדרך המחוקק קבע ותחם את הקנסות שיוטלו בגין איחור בדיווח, באופן נוקשה מדי שלא מאפשר בחינה או גמישות בעת בחינת הפחתת קנסות המוטלים על המאחר בדיווח.

אנו סבורים כי ראוי היה שלצד הקנס המוטל, יהיו קריטריונים מעט יותר גמישים שיאפשרו לגופים המפקחים ולועדת הערר סמכויות ושיקול דעת רחב יותר לבחון כל מקרה לגופו, שכן נראה שהוראות החוק הינן קשיחות ולא מאפשרות כל בחינת הסיבה והתייחסות לכל מקרה לגופו.

עת"מ 12941-01-14 שריבר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח'
בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' הש' אברהם יעקב- סגן נשיא

ב"כ העותרים: עו"ד יצחק גלזנר

 

סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה מחייב לקיים דיון פרונטאלי ופומבי של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, ולא ניתן להסתפק בטיעונים בכתב בלבד

 

ענייננו בעתירה מנהלית, לפיה התבקש בית המשפט להורות על ביטול החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את התנגדות העותרים לשינוי שנעשה בתכנית מופקדת, הוא הכנסת טבלאות הקצאה ואיזון לתכנית המכילות את שטח העותרים, וזאת מן הטעם שלא ניתנה להם האפשרות להביע את התנגדותם השמאית בעל פה בפני הוועדה, כפי שמחייב לטענתם, סעיף 106(ב) לחוק התכנון ובניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

בדצמבר 2007 הופקדה להתנגדויות תכנית מח/263, שהינה תכנית להקמת שכונת מגורים של כ-730 יח"ד בעלת אופי עירוני, החלה על חלקת העותרים (חלקה 107 בגוש 6449), כאשר רוב שטחה מצוי בניהול רשות מקרקעי ישראל אשר יזמה את התכנית. לתכנית לא צורפו טבלאות הקצאה ואיזון באשר לחלקותיהם של העותרים. לעומת זאת, נעשו טבלאות הקצאות ואיזון באשר לחלקה של רשות מקרקעי ישראל.

העותרים הגישו התנגדויות אשר נשמעו ביום 14.9.08, מבלי שניתנה התייחסות לטבלאות הקצאה ואיזון באשר לחלקותיהם, מאחר וטבלאות כאלה לא היו חלק מן התכנית אותה עת.

ביום 21.3.10 הורתה הוועדה המחוזית לפרסם את טבלאות ההקצאה והאיזון החדשות, לכל הבעלים בשטח התכנית ולכל מי שעלול להיפגע מהכנסת השינויים בטבלאות, וזאת בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק, ואפשרה הגשת תגובות רק בהיבטים השמאיים של התכנית ואשר רק בהם תשוב ותכריע הוועדה. ואכן, בחודש פברואר 2013 פורסמו מסמכי התכנית, לרבות טבלאות ההקצאה והאיזון המתוקנות ובגינם הגישו העותרים התנגדות בכתב, בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק, לה צירפו חוות דעת שמאית.

ביום 29.9.13 דנה הוועדה להשלמת תכניות בהתנגדויות לתכנית, מבלי להזמין את המתנגדים להשמיע טיעוניהם בעל פה בפניה, ודחתה את התנגדות העותרים. משכך, ביקשו העותרים מיו"ר הוועדה המחוזית בקשת רשות לערור למועצה הארצית וזה דחה את בקשתם.

בעתירה זו, טוענים העותרים לפגיעה בזכות הטיעון, שכן לדידם סעיף 106(ב) לחוק קובע חובת קיום דיון פרונטלי פומבי. משקופחה זכותם זו טוענים העותרים, כי יש לבטל את ההחלטה המנהלית. לעומתם טוענים המשיבים, כי סעיף 106(ב) אינו מחייב קיום דיון פרונטלי פומבי וכי די בטיעון בכתב. עוד טוענים המשיבים כי אפילו נפל פגם כנטען על ידי העותרים, הרי שעל פי תורת הבטלות היחסית, אין לבטל את ההחלטה המנהלית.

הנה כי כן, השאלה לה נדרש בית המשפט הינה האם סעיף 106(ב) לחוק מחייב שמיעת התנגדותם של אלה שעלולים להיפגע משינוי שנעשה בתכנית כתוצאה מקבלת התנגדותו של אחר, תוך חובת קיום דיון פרונטאלי ופומבי, או שמא די בשמיעת טיעוניהם אשר הוגשו בכתב.

לשון סעיף 106(ב) הינה כדלקמן: "מוסד תכנון כאמור בסעיף 105, שאליו הוגשה התנגדות, רשאי לדחותה או לקבלה כולה או מקצתה, או לשנות את התכנית, ככל המתחייב מקבלת ההתנגדות. הייתה קבלת ההתנגדות עלולה, לדעת מוסד התכנון, לפגוע באדם שאף הוא רשאי להגיש התנגדות לתכנית, לא יכריע המוסד בהתנגדות לפני שייתן לאותו אדם להשמיע טענותיו".

לאחר ניתוח לשון הסעיף, קבע בית המשפט כי המילה "להשמיע", מלמדת לכאורה על כך שיש לתת למתנגד את האפשרות לטעון טענותיו בעל פה בפני הוועדה.

בנוסף הדגיש ביהמ"ש, כי על אף שסעיף 106(ב) עניינו באדם אשר לא התנגד לתכנית מלכתחילה, אלא שהוא צפוי להיפגע מקבלת התנגדותו של אחר, הרי שהעותרים כמי שלא הייתה להם האפשרות להתייחס לטבלאות ההקצאה והאיזון ביחס לחלקותיהם, דינם זהה.

בהתאם לתורת הבטלות היחסית, ולאור העובדה שמדובר במקרקעין שהליכי התכנון שלהם נמשכו שנים ארוכות וטרם הגיעו לסיומם, בית המשפט אמנם לא ביטל את כל המהלך התכנוני שנעשה עד למועד פסה"ד, אולם הורה לוועדה המחוזית לזמן את כל בעלי החלקות הפרטיות במקרקעין הנדונים על מנת שיוכלו להעלות טענותיהם בעניינים השמאיים בע"פ בפני הוועדה.

הערת מערכת:

אנו סבורים כי יש לברך על החלטה מעין זו, חובת שימוע המתנגדים אינה חובה תיאורטית, ברגע שקבלת התנגדות פגעה בצד ג', הרי שעולה לו מרגע זו מעין זכות להתנגד לתכנית, ונראה כי ראוי לשמעו בדרך בה שמעו את יתר המתנגדים, קיצור הדרך במקרה זה הוביל לדרך הארוכה, ונראה כי באופן כללי מומלץ תמיד שלא למנוע טיעון, אלא, לשמעו ולקבל החלטות מושכלות שגם ימנעו התערבות בתי הדין המנהליים וגם יעשו צדק, בעיקר בעת שהליכי תכנון שממילא אינם מסתיימים בשבועות ואף חדשים.

 

תכנון ובניה

ערר 8006/13 קיבוץ עין שמר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון ואח'
ועדת ערר מחוזית – מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

ב"כ המערער: עו"ד א. קנולר

תחולת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965

עסקינן בערר על שומת הוועדה המקומית שומרון (להלן – הועדה המקומית") אשר הוגשה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה – 1965 (להלן: "התוספת השלישית") המתייחס לארבעה מגרשים שונים שכולם נכללים בחלקה 50 בגוש 10106 (להלן: "המגרשים").

המגרשים הנ"ל היו בעבר מקרקעין המיועדים לחקלאות, כאשר מסוף שנות ה – 15 של המאה הקודמת החל הליך של שינויי היעוד של מגרשים אלו למטרות סחירות, כך אושרו על המגרשים או חלקם מספר תכניות, מכוחן הגיש העורר בקשה להיתר למימוש זכויות. במסגרת בקשה זו נתבקשה גם הקלה מהוראות התכנון. לאור מימוש הזכויות הנפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לעורר וכן לחברה נוספת – חב׳ עין שמר החזקות בע״מ.

לאחר הליכי ערר קודמים וכן הליכים בערר זה, הוגשה מטעם הוועדה המקומית שומה מתוקנת אשר הומצאה לעורר. שומה זו הינה נשוא הערר ומושא החלטה זו.

העורר סבר, כי אין מקום לחייבו בהיטל השבחה בגין המימוש בדרך של היתר בניה. טיעון העורר מפריד בין המגרשים השונים כדלקמן: לגבי מגרש מספר 1 טוען העורר, כי בעת אישור התכניות המשביחות, היה מעמדו במקרקעין מעמד של ״בר רשות״ בלבד מכוח חוזה משבצת, ולכן אין לחייבו בהיטל השבחה. לחלופין, טען העורר לגבי מגרש 1, כי חל סעיף 21 לתוספת השלישית, סעיף אשר קובע כי החוכר החקלאי לא יישלם היטל השבחה, וכי ישולם חלף היטל על ידי מינהל מקרקעי ישראל (היום רשות מקרקעי ישראל). העורר הסביר כי ״חוזה המשבצת״ אשר הגדיר את זכויותיו במקרקעין ייעד (מבחינה חוזית) את שטחי מגרש 1 לייעוד חקלאי, וכי שינוי הייעוד החוזי חייב אותה בתשלום דמי היוון בסך של 14,870,574 ₪ בתוספת מע״מ. עוד נטען כי המינהל יעביר לוועדה המקומית סך של 12% מסכום זה כחלף היטל השבחה. כמו כן ובהתייחס למגרשים 3 ו- 4 לא חלק העורר כי הוא בעל זכויות בטיב המאפשר באופן עקרוני לחייב אותו בהיטל השבחה ככל שיש אקט תכנוני משביח אלא שבנוגע למגרשים אלו, טען העורר כי במסגרת הבקשה להיתר, המימוש המבוקש במגרשים אלו אינו עולה על המימוש שהיה קיים במצב הקודם מכוח היתרי בניה תקפים, ולכן הבקשה להיתר אינה מגלמת השבחה במגרשים אלו וממילא אין מקום לתשלום היטל השבחה.

מנגד, המשיבה 1, הוועדה המקומית, טענה כי מעמד העורר במקרקעין היה מעמד של חוכר לדורות, וכי יש לפרש את המערכת החוזית בין המנהל לבין העורר כמקנה זכות חכירה לדורות ולא של בר רשות.

לעניין תחולת סעיף 21 טענה המשיבה, כי לא מתקיימים דרישות הסעיף. כך לעמדת המשיבה 1,  המקרקעין לא הוחכרו לקיבוץ למטרה חקלאית, אלא, לשימושים מעורבים של חקלאות, הקמת מבנים משקיים, יח"ד וכי הקיבוץ אינו רשאי לנצל את המקרקעין בייעודם החדש.

לעניין מגרשים 3 ו – 4 טענה המשיבה 1, כי המימוש מגלם השבחה גם במגרשים אלו. אולם בדיון ציין שמאי הוועדה המקומית כי הוא מוכן לבחון פעם נוספת את הנושא.

ועדת הערר צרפה לדיון את רשות מקרקעי ישראל, אשר הגישה עמדה מפורטת ביחס לזכויות העורר במקרקעין.

לגבי מגרש 1 עמדת הרשות הינה, כי עד למועד חוזה הפיתוח (27.2.2013) היו המקרקעין חלק מחוזה המשבצת של הקיבוץ והיו אמורים להיות מוחכרים בחכירה לדורות. עוד מציין המינהל ביחס למגרש זה, כי ניצול מקרקעין אלו למטרה לא חקלאית מחייב עריכת חוזה חכירה חדש ותשלום למינהל.

עוד לגבי מגרש זה הודיע המינהל, כי בזמן הקרוב יועבר סך של 12% מדמי היוון שנגבו כחלף היטל השבחה לוועדה המקומית.

לגבי מגרשים 3 ו – 4 מציין המינהל, כי מקרקעין אלו היו אמורים להיות מוחכרים לקיבוץ או לחברה מטעמו לאור שימוש בלתי חקלאי בהם, כאשר קיימת התדיינות משפטיות לגביהם.

לדעת הוועדה, לאור העובדה כי מתקיימים במקרה דנא תנאי סעיף 21 לתוספת השלישית, מתייתר הצורך לדון בטענה הראשונה בדבר זכויות העורר במקרקעין. כלומר, עמדת ועדת הערר, כפי שתנומק להלן, הינה כי ממילא, גם אם יוגדרו זכויות העורר במקרקעין כזכויות אשר ראוי לחייב בגינן היטל השבחה, עדיין העורר יהא פטור מהיטל השבחה לאור התקיימות תנאי סעיף 21.

כך בהתייחס לתחולת סעיף 21 לתוספת השלישית, נדרש כתנאי להחלתו על מקרקעי ישראל המוחכרים לדורות כבנדון דנן שלושה תנאים מצטברים: א. המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי; ב. ייעוד המקרקעין שונה; ג. החוכר של הקרקע אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה חדש, או שהוא זכאי לנצלה בייעוד החדש בכפוף לחתימה על חוזה חכירה חדש, או תיקון החוזה הקיים.

הוועדה בחנה את התקיימות התנאים הנ"ל בנדון דידן באופן פרטני והגיעה לכלל מסקנה, כי בגין מגרש מס׳ 1 מתקיימים תנאי סעיף 21, והעורר פטור מתשלום היטל השבחה לגבי מגרש זה, וביתר פירוט.

לגבי התנאי הראשון – הוועדה בחנה את מטרת חוזה המשבצת לגבי מגרש 1 ונוכחה כי מטרת החוזה הינה מטרה חוזית, לשימוש חקלאי, ומשכך עומדת בתנאי הנדרש בסעיף 21 לתוספת השלישית, תנאי המחייב כי המקרקעין יהיו מקרקעין שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי.

לגבי התנאי השני- אין חולק על כך שייעוד הקרקע שונה לייעוד "סחיר".

לגבי התנאי השלישי- לדידה של הוועדה מונחת לפנינו שאלה כפולה, הן שאלה פרשנית של סעיף 21 והן שאלה עובדתית מה זכאי העורר לעשות במקרקעין כיום.  מן הפן הפרשני יש לראות את ההיגיון הכלכלי וברור כי כאשר העורר זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש, ללא תיקון החוזה וללא תשלום למינהל מקרקעי ישראל הוא זה שיישא בהיטל ההשבחה, ואילו במידה והוא אינו זכאי לנצל את המקרקעין בייעוד החדש, הרי המינהל הוא שיישא בהיטל ההשבחה.

לגופם של דברים הגיעה הועדה למסקנה כי, עיון במערכת ההסכמית של העורר עם המינהל (הרשות) מגלה באופן ברור כי הוא לא זכאי ליהנות מהמקרקעין בייעוד החדש ללא תיקון חוזה ותשלום משמעותי לרשות. ועדת הערר ציינה כי לשון חוזה המשבצת בסעיף 21 הינה ברורה, והיא אינה מאפשרת ניצול המקרקעין בייעוד חדש על ידי בעל הזכויות במקרקעין מכוח חוזה המשבצת. מה גם שבמקרה הנדון, העורר שילם למינהל דמי היוון בהתאם לשווי המקרקעין בייעוד החדש, כלומר מי שנהנה בפועל מן ההשבחה הינו המינהל ולא העורר ולכן העורר אינו החייב בהיטל השבחה בגין מגרש 1 .

כמו כן, לגבי מגרשים 3-4 הועדה ציינה כי יש לבחון את הזכויות שהיו מוקנות להם במצב הקודם וכן היתרי הבניה שהונפקו במצב הקודם מכוח התכנון הקודם, לעומת הזכויות המבוקשות במגרשים אלו במצב החדש, כאשר הבחינה תעשה לגבי כל מגרש באופן עצמאי. אלא, שמאחר ובפני ועדת הערר לא הוצגה מלוא התמונה של ניצול הזכויות במצב הקודם בשני המגרשים הנ"ל, ולמעשה גם לא הוצג הניצול המבוקש בהם במסגרת בקשה להיתר חדשה, סברה ועדת הערר כי יש מקום למנות שמאי מייעץ, אשר ייבחן את ההיתרים שניתנו לגבי מגרשים אלו בעבר וכן את ההיתר החדש והבנייה המוצעת מכוחו במגרשים הללו .

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את טענות העורר לגבי מגרש מס' 1 וקבעה כי העורר פטור מתשלום היטל השבחה לגביו וכי המשיבה זכאית לקבלת חלף היטל השבחה מרשות מקרקעי ישראל. לגבי מגרשים 3 ו – 4 הוועדה אפשרה לצדדים לנסות ולהגיע לסכמה וזאת בתוך 30 יום מיום החלטה זו, ככל שלא יגיעו להסכמה ימונה כאמור שמאי מייעץ.

הערת מערכת:

המערכת סבורה כי ראוי היה במסגרת סע' 21 אף לתת פתרון והתייחסות בקרקעות שאין ייעודם קרקע חקלאית, אלא, לבנייה אבל שיעור הבנייה גדל והשתנה, ואולם על מנת לקבל את הזכויות החדשות יש צורך לרכשן מהמינהל, במקרים אלו בפועל מוצא עצמו המוכר נדרש לשלם היטל השבחה בגין תכנית שזכויותיה עדיין לא נרכשו מהמינהל ואולי אף לא יירכשו, לדוגמא המוכר מגרש ובו יחידה אחת צמודת קרקע ובינתיים אושרה תכנית ל-10 יחידות, המוצא עצמו למול דרישה שלא זכה לתמורה בגינה.

 

עררים 10+11+15/13 רוני אקר ואח' נ' הועדה המיוחדת לתו"ב חריש – קציר ואח'
בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה – ועדת המשנה לעררים, ע"י יוה"ר עו"ד אורית קוטב  

ב"כ העוררים: מר רוני אקר ומר טוני בנימין, עו"ד תאופיק ג'בארין, עו"ד ישי שניידור

א. יש לאפשר גמישות מבחינת לוח הזמנים ולהאריך את המועד להפקדת תכנית עפ"י סע' 86 לחוק, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת.

ב. בתכנית מתארית ולא מפורטת יש לוודא שאין בתכנית מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא – חרדית או כללית.

ג. מקום שקיימת אי וודאות, קיימת עדיפות להותיר את קביעת השימושים הפרטניים בתכנית, לרבות בהתייחס לגובה וצפיפות, לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט, ולא בתכנית מתארית שצריכה לאפשר גמישות.

עניינו של הערר בתכנית חריש/2-מתארית לישוב חריש, המשלימה את התכנון המתארי לכל תחום הועדה המיוחדת לחריש, כפי שנקבעה עי"י המועצה הארצית, כאשר טיעוני העוררים בערר התמקדו בשתי סוגיות עיקריות כנגד התכנית: ייעוד התכנית לאוכלוסייה חרדית וסוגיית גובה מבני המגורים.

בנוסף לכך, חלק מהעוררים העלו טענת סף ולפיה, התכנית הופקדה בניגוד להוראות סעיף 86 לחוק התו"ב, שכן חלפו יותר משישה חודשים מיום ההחלטה על ההפקדה לבין ההפקדה בפועל.

באשר לטענת הסף – צוין כי המצב המשפטי התקף בנוגע להארכות מועדים לפי סע' 86 לחוק, ובהתאם לכך לאשר הפקדה לאחר מילוי תנאי ההפקדה גם אם חלף המועד לביצועם, נקבע ע"י ביהמ"ש העליון בעע"ם 2647/05 פז חברת נפט בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז. בפס"ד זה נקבע כי קביעת סדר זמנים בחוק לצד מתן סמכות להאריך מועדים היא פרי איזון בין הצורך להגביל את הימשכות הליכי התכנון ולהבטיח הליך תכנוני יעיל ומהיר, מחד, לבין הצורך לאפשר גמישות מסוימת מבחינת לוח הזמנים, מקום בו סבר יו"ר מוסד התכנון כי קיימים נימוקים המצדיקים זאת, מאידך, כאשר שיקול הדעת שניתן ליו"ר הינו שיקול דעת רחב המאפשר לו לבחון נימוקים של מהות.

כמו-כן צוין, כי בפסה"ד הנ"ל נקבע כי הארכת המועד יוצרת רציפות והמשכיות מבחינת תוקף ההחלטה בדבר הפקדה, באופן שיכול לגשר גם רטרואקטיבית על "חלל הזמן" שנוצר בין תוך התקופה המקורית שנקצבה לתקופה הנוספת שתחילתה ביום ההארכה.

באשר לשאלת התאמת התכנון לאוכלוסייה חרדית – ציינה הועדה, כי כבר בעת שהיא דנה בתכנית חריש/1 (שקדמה לתכנית נשוא הערר) הייתה נקודת המוצא לדיון ייעוד היישוב בעיקר לאוכלוסייה החרדית, ונקבע על ידה כי ניתן לעשות זאת. כך גם, נקבע על ידה כי לא ניתן למנוע מציבור שאינו חרדי להתיישב בישוב. אולם, לנוכח הצפי התכנוני כי האוכלוסייה החרדית היא שתאכלס את היישוב, נקבע כי יש להתאים את התכנון לאוכלוסייה זו. אגב כך, בהחלטתה הקודמת התייחסה הועדה, בין היתר, למספר הקומות בבניינים בישוב, ונקבע כי יש להתאימם גם לאוכלוסייה שנמנעת מלהשתמש במעליות שבת.

החלטתה הקודמת הנ"ל, ציינה הועדה, נועדה לייצר תכנון שיכול, בסופו של יום, לאפשר אכלוס ע"י קבוצת אוכלוסייה שהיא.

והנה, בפתח הדיון בעררים עדכן יו"ר הועדה המיוחדת בדבר הליכי השיווק ואכלוס היישוב, מהם עולה כי בפועל, האוכלוסייה הצפויה ביישוב היא ברובה אוכלוסייה כללית, ולא חרדית.

על רקע הדברים האמורים נקבע, כי אין לדעת מה יולידו השווקים של השטח מושא התכנית. עם זאת, המציאות לימדה, כי הנחת המוצא של התאמת התכנון לאוכלוסייה חרדית דווקא, אינה בהכרח נכונה. על כן, הוסיפה הועדה וקבעה, כי עליה להבטיח כי התכנית המתארית המתאשרת תיתן מענה אפשרי גם לאוכלוסייה הכללית.

כמו-כן הוסיפה הועדה וקבעה, כי מאחר ועסקינן בתכנית מתארית ולא מפורטת, מטרתה, בבחינת התכנית, היא לוודא שהיא תכנית מאפשרת ושאין בה מגבלות המונעות את התאמת התכניות המפורטות שיוכנו על פיה לכל אוכלוסיית יעד שהיא. הן לאוכלוסייה חרדית אשר אפשר שתאכלס את מרבית השטח הנדון והן לאוכלוסייה כללית אשר אפשר שהיא זו שתאכלס את מרבית השטח.

אשר על כן, הועדה בחנה את מסמכי התכנית והחליטה כי יש למחוק/לשנות בהם מספר סעיפים. בשים לב לכך, הועדה הוסיפה והבהירה כי אין היא סבורה כי התכנון המתארי לא אמור להלום אוכלוסייה חרדית. אולם, על רקע חוסר הוודאות, קיימת עדיפות שלא לעשות זאת בתכנית מתארית, אלא להותיר את קביעת השימושים הפרטניים לשלב מאוחר יותר, לעת עריכת התכנון המפורט. קביעת אופי השימושים בתכנית המתארית ברמת הפירוט הקיימת אינה מוצדקת ואינה תואמת את חוסר הוודאות הקיים בנוגע לתוצרי שווק הקרקע.

עוד הוסיפה הועדה בהקשר זה, כי אמנם גם בעת הכנת התכנית המפורטת לא יהיה מידע על השיווקים שיעשו רק לאחר מכן, אולם ניתן יהיה אולי, לאור מגמות הגל הראשון של השווקים לקבל תמונה ברורה יותר. ומכל מקום, תכנון מפורט קל יותר לשנות בהתאם לצרכים, ככל שבהמשך הדרך ימצא שהמציאות מצדיקה את עריכתם.

באשר לגובה הבניינים (שנקבע לגובה מירבי של 6 קומות מעל לכניסה הקובעת ו- 5 קומות מתחת לכניסה הקובעת) – נקבע כי על רקע הסבירות להגעת אוכלוסיות שונות לישוב, יש לאפשר במסגרת התכנון המפורט של תחום התכנון את הגמישות הנדרשת בעניין, ואין מקום להגבלת הגובה במסגרת תכנית מתארית. אלא, יש לאפשר גם בנייה גבוהה יותר ומגוון רחב יותר, ומכל מקום אין למנוע אפשרות זאת. לכן, נקבע כי יש לבטל את הגבלת הגובה במסגרת התכנית המתארית.

כן נקבע לעניין זה, כי ניתן יהיה להידרש לדברים במסגרת תכנון מפורט, ויש לאפשר, בעתיד, גם שינוי של התכנון המפורט לפי אוכלוסיית המקום. מגבלת המקום, כך נקבע, תיקבע בתכנון המפורט, ושינויה יוכל להיעשות ללא צורך בשינוי התכנית המתארית במסגרת תיקון לתכנון המפורט. ובאופן זה תהיה גמישות שתאפשר את התאמת התכנון לאוכלוסייה שמאפייניה אינם ידועים בשלב זה.

באותו האופן ומכוחו של אותו רציונל קבעה הועדה, כי יש למחוק את הצפיפות ליחידת דיור לדונם כמספר קבוע ולקבוע תנאי גמיש יותר שלפיו, הצפיפות לא תפחת מצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם נטו. וזאת, על מנת לאפשר למקסם את הצפיפות ככל שימצא לנכון במסגרת התכנון המפורט ועפ"י בחינה קונקרטית של הצרכים והאפשרויות, תוך הותרת מגוון אפשרויות בתוך העיר למגוון רחב יותר של אוכלוסייה, ולניצול גבוה יותר של משאב הקרקע, כמענה לצורך במלאי תכנוני של יחידות דיור.

לפיכך, הוחלט לעניין זה כי ייקבע שהצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם נטו היא צפיפות מינימום.

כן צוין לעניין זה, כי התכנית כוללת היקף גדול של שטחי ציבור, כך שעל פני הדברים הגדלת הצפיפות אינה בעייתית. יחד עם זאת, וכדי להותיר גמישות לעת עריכת התכנון המפורט, שיהלום את האוכלוסייה שתאכלס בפועל את המקום, הוסיפה הועדה וקבעה כי הוראות התכנית יתוקנו כך שיאפשרו גמישות נוספת בשטחי הציבור שניתן יהיה לייעד את חלקם גם לשימושים מעורבים, ולאפשר בתחומם גם שימושים נוספים, בכללם מגורים.

לאור האמור לעיל, הערר התקבל בהיבט של שינוי התכנון לתכנון ניטרלי שיתאים לכל אוכלוסיה שתאכלס את הישוב – בין חרדית ובין כללית, וכן בהיבט של גובה הקומות, תוך ביטול מגבלת הקומות הקבועה בתכנית וקביעת צפיפות מינימום.

הערת מערכת:

החלטה זו מעידה על הקושי לתכנן בוואקום במקום בו עדיין לא ברור ולא ידוע מהו התמהיל הצפוי ואיזו אוכלוסייה צפויה לאכלס את היישוב, ברי הוא כי תכנון לאוכלוסיות שונות צ"ל שונה ומתאים לאותה אוכלוסייה מבחינת שטחי הציבור, גובה הבתים, צפיפות וגודל הדירות ועוד, עמדת המועצה נותבה לכך שחייבת להיוותר גמישות, ותכנית מתארית לא יכולה ליצור קשיחות תכנונית שלא תתאפשר בה הגמישות להתאמה לאוכלוסיות השונות, המועצה קבעה כי אין מנוס, אלא, להתאים התכנון לאוכלוסייה הצפויה.

נציין כי לאחרונה בוטלה אף תכנית מפורטת שחפצה להוסיף שטחי מסחר ליישוב, בין היתר מתוך רצון לבחון מחדש את התכניות ליישוב, ולאור החלטת המועצה האמורה, נראה שנכון פעלה הועדה.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד דקלה מוסרי טל ועידית אייזדורפר ממשרד צבי שוב

 

המערכת מתכבדת להזמין את נמעניה ליום עיון מס' 3 בנושא:

"השבחות/פגיעות שני צדדים למטבע?"

 

"פגיעות/השבחות – שני צדדים למטבע?"

הרצאות ופאנל בנושא תביעות 197 והיטל השבחה?

 

 

יום העיון ייערך אי'ה ביום חמישי ה-3 לחודש אפריל 2014  באולמי אולמי Exodia"", רחוב בני אפרים 228, תל אביב

בין משתתפי הכנס*:

-          עו"ד משה שוב, בעלים משרד שוב ושות'

-          עו"ד כרמית פנטון, יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז

-          עו"ד עופר טויסטר, בעלים משרד עוה"ד עופר טויסטר

 

-          מר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

 

-          פרופ' אהרון נמדר, עו"ד- שותף במשרד עורכי הדין נמדר, בן עטר, בנדל ושות', מחבר ספרי משפט שונים ביניהם "היטל השבחה" ופגיעה במקרקעין"

-          עו"ד צבי שוב, בעלים משרד עוה"ד צבי שוב

-          מר חיים מסילתי, שמאי מקרקעין, ס' יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.

-          עו"ד ענת בירן – בעלים של משרד עוה"ד ענת בירן , ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוזית לתו"ב של מחוז ת"א

 

-          מר עדי צביקל, שמאי מקרקעין: שותף במשרד צביקל שפיגל חברה כלכלית בע"מ, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

-          עו"ד אלי וילצ'יק, שותף במשרד כהן וילצ'יק קמחי ושות'.

-          מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין, שותף במשרד קמיל טרשנסקי ושות' ולשעבר מנהל מחלקת שומה והיטל השבחה בעיריית תל אביב.

-          עו"ד אייל מאמו, שותף במשרד עורכי דין אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', לשעבר יו"ר ועדת ערר  המחוזית לתו"ב  של מחוז המרכז.

 

לרישום לחץ כאן

לקבלת פרטים נוספים ניתן ליצור קשר עם עו"ד עו"ד יפעת בן אריה ו/או ציונה מזרחי מנהלת המשרד ממשרד עורכי דין צבי שוב בטל: 03-5757170 או בפקס: 03-5757180 או במייל:team@shoob-law.co.il

* ייתכנו שינויים במשתתפי הכנס.

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות
פברואר
27

החופש לצוות במגבלות חוק הירושה

Posted by: | Comments סגור לתגובות

.

החופש לצוות במגבלות חוק הירושה

(בעקבות פסק הדין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' בבית המשפט העליון)

מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר  

ככלל, אדם הנו אדון על רכושו, וברצותו קובע מה יעשה ברכושו עם הסתלקותו מהעולם.

הצוואה מהווה ביטוי לאוטונומיה של רצונו הפרטי של אדם להורות מה יעשה בנכסיו לאחר מותו. להבדיל מחוזה בכתב בו מעת שנחתם, מחויב אדם לקיים ההתחייבויות שקיבל על עצמו, וכל שינוי בו יכול שיעשה רק בהסכמה עם הצד השני, הרי שבכל הקשור עם מסמך המהווה "צוואה", נשמר עקרון העל לפיו, לאדם מוקנה החופש המלא לעשות בצוואה ככל שיחפוץ עד יום מותו, מבלי שזו מהווה התחייבות כלשהי כלפי יורשיו על פי הצוואה. החופש "לצוות" פירושו, כי לאדם החופש בכל עת לערוך צוואה, לערוך בה שינויים, לבטלה לחלוטין או לערוך חדשה תחתיה, ולהוסיף הוראות לצוואתו הקיימת.

בחוק הירושה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") קבע המחוקק הוראות באשר לעריכת צוואה, תוכנה, מהותה, וצורתה. בבסיס החוק עומדת ההכרה ברצונו החופשי של האדם בכל הקשור עם עריכת צוואתו, זאת כפי שבאה לידי ביטוי בהגדרת "החופש לצוות" – בסעיף 27 לחוק: "(א) התחייבות לעשות צוואה, לשנותה או לבטלה או שלא לעשות אחת מאלה – אינה תופסת; (ב) הוראת צוואה השוללת או מגבילה את זכות המצווה לשנות את הצוואה או לבטלה – בטלה".

הוראות אלו הנן קוגנטיות, ומאפשרות שמירה על חופש הצוואה, באופן שבו אדם לא יכול להתחייב בהתחייבות חיצונית או פנימית הקשורה בצוואתו, בדבר שינוי או ביטול של צוואתו, ובכך לא ניתן ליצור צוואה בלתי הדירה, כאשר בכל רגע נתון רשאי המצווה לשנות, להוסיף או לבטל את הוראות צוואתו (סעיף 36 לחוק).

יחד עם זאת, מצא לנכון המחוקק, במובן מסוים, להתערב בחופש לצוות, באופן שבו החוק מטיל שורה של הגבלות בכל הקשור עם תוכן הצוואה, אופן עריכתה, ועריכת הסכמים חיצוניים לצוואה, הנוגעים לזכויות מכוח ירושה/צוואה.

כך לדוגמא נמצא בחוק את הסעיפים הבאים:

א.      סעיפים 3-5 לחוק בדבר הגבלת כשרות היורשים לרשת;

ב.      סעיף 8 לחוק : "(א) הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם –  בטלים. (ב) מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת תוקף, אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה".

ג.        סעיף 8א' לחוק בו מגולמת ההכרה באינטרס הסתמכות הדדי בין בני זוג, להבדיל מצוואה רגילה, שכנגדה, יורש לא יכול לטעון להסתמכות, כאשר מהותה של צוואה הדדית הנה הגבלת החופש של בני הזוג – המצווים, לבטל או לשנות את צוואתם, הנובע מהאופי החוזי של צוואה הדדית, וכך הוראות החוק באשר לצוואה הדדית מקיימות איזון עדין וראוי, בין החופש לצוות, לבין אינטרס ההסתמכות בצוואה ההדדית.

ד.      סעיף 34 לחוק: "הוראת צוואה שביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי – בטלה".

ה.      סעיף 35 לחוק: "הוראת צוואה, פרט לצוואה בעל פה, המזכה את מי שערך אותה או היה עד לעשייתה, או לקח באופן אחר חלק בעריכתה, והוראת צוואה המזכה את בן זוגו של אחד מאלה – בטלה". ביסוד הוראה זו החזקה החלוטה בדבר קיומה של השפעה בלתי הוגנת. בהיות הוראה זו מגבילה ביותר ומרחיקת לכת, יש לפרש אותה באופן דווקני, שלא על דרך ההרחבה, ובמקרים רבים שהגיעו לפתחו של בית המשפט נבדקו בדקדקנות נסיבות העניין, והופעל מבחן השכל הישר באשר למידת מעורבותו והשפעתו  של הנהנה בעריכת הצוואה.

ו.        סעיף 40 לחוק המגדיר את נושא הצוואה, וכולל בעצם בהגדרה התייחסות לרכוש בלבד, ואינו כולל התייחסות להוראות שיש להן תוקף מוסרי בלבד. כך נמצא כי הוראות שאינן מתייחסות קשר ישיר לנכסי העיזבון הממוניים, אינן ניתנות לאכיפה משפטית, אלא אם המצווה התנה את הזכייה על פי הצוואה בתנאים, או בחיובים המוטלים על הזוכה מכוח הצוואה.

ז.       סעיפים 41-52 לחוק, בהם מפורטות הגבלות על התנאים שהמצווה רשאי להורות בכל הקשור עם היורשים (נבהיר כי הגבלות אלו כולן הנן דיספוזיטיביות כפי האמור בהוראות סעיף 53 לחוק, וזאת פרט להוראות סעיף 42 (ד) באשר ליורש אחר יורש).

ח.      סעיף 65 לחוק באשר למזונות מן העיזבון: "(א) הסכם בדבר מזונות לפי פרק זה וויתור עליהם, אם נעשו בחיי המוריש – בטלים…; (ב) הוראת צוואה השוללת או מגבילה זכות למזונות לפי פרק זה – בטלה".

בפסק הדין בע"מ 8974/12 פלונית נ' פלוני ואח' מפי כב' הש' נ' הנדל בבית המשפט העליון נדונה לאחרונה השאלה המשפטית באשר לתחולתו של סעיף 8 לחוק בדבר איסור עסקה בירושה עתידית. עניינו של פסק הדין בסכסוך ירושה בין אחים; ביסודו עמדה מחלוקת בין אחות לשני אחיה באשר לזכויותיה בירושת אביהם ואמם, הכוללת בין היתר את חלקה של האם המנוחה במניות שבבעלות משותפת עם 2 בניה של המנוחה. בין האחים ואמם נערך סיכום דברים (להלן: "ההסכם") עליו חתמה האחות, לפיו, בתמורה כספית, הסכימה האחות להעביר את חלקה בחברות מכוח הירושה לאחיה, השותפים. בין הצדדים הייתה מחלוקת, הן באשר לעצם תוקפה של בעלות האם במניות, הן באשר לפרשנות ההסכם באשר לתחולתו על ירושת האם, והן באשר לעסקה שבוצעה, לכאורה, בירושת האם.

ראשית, קבע בית המשפט, כי לאם המנוחה מעמד כבעלת מניות בחברה, כאשר קיימת משמעות משפטית לרישום המניות על שם האם, ואין לראות בו משום רישום פיקטיבי בנסיבות העניין. שנית, קבע בית המשפט, כי פירוש אומד דעתם של הצדדים בנסיבות העניין, על פי מטרת ההסכם ותכליתו הסובייקטיבית, אשר הייתה נהירה לכל הצדדים היא, כי ההסכם מתייחס באופן כולל, גם לחלקה של האחות במניות החברה מכוח ירושת האם. כאשר בסופו של עניין, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה, האם ההסכם המהווה בעצם עסקה בירושה, הינו בר תוקף לאור הוראות סעיף 8 (א) לחוק.

בפסק דין ע"א 682/74 יקותיאל נ' ברגמן  דן בית המשפט העליון מפי כב' הש' ח' כהן (להלן: "יקותיאלי") בהוראת סעיף 8(א) לחוק, ופסק, כי לאור העובדה, שבסעיף 8 יש משום הגבלה של חופש החוזים, יש לפרשו על דרך הצמצום המרבי. בהתאם לכך פסק בית המשפט, כי יש להבחין בין עסקאות שעניינן העברת זכות ירושה – והן אסורות, לבין עסקאות שעניינן העברת נכס בעיזבון – ואלו מותרות. הבחנה זו יסודה בניתוח האנליטי המהפכני הידוע בהבנת התלמוד, אשר אחד הכלים בו, הנו ההבחנה בין דינים שיסודם ב"גברא", לבין אלו שיסודם ב"חפצא".

כך מסביר בענייננו כב' השופט ח' כהן בעמ' 16 לפסק הדין:

"דין שב"גברא" מתייחס להלכה שתחולתה על האדם, ואילו "חפצא" להלכה הקובעת את מעמדו המשפטי של נכס מסוים… כך העברת זכות בירושה הנפסלת לאור סעיף 8(א) עניינה הזכות לרשת – דהיינו המעמד של "היורש"… לפי ההבחנה האמורה, יש להכשיר את ההסכם עליו חתמה המבקשת גם בנוגע לתחולתו על ירושת האם העתידית. ההסכם אינו מבקש לעשות את מי שאינו יורש ליורש, או להפקיע יורש ממעמדו כדין. אלא ההסכם מתייחס לעסקה ספציפית בעיזבונה העתידי של האם…".

בהמשך לכך, בית המשפט דן בשאלה על מי חלות מגבלות האמורות בסעיף 8(א),והעלה את הגישות השונות האפשריות:

"לפי הרציונל  המוזכר בדברי ההסבר המציינים כאמור שיקולי מדיניות ומוסר, עיקר תחולתו של הסעיף תהיה על היורשים ועל צדדים שלישיים, ולא על המוריש עצמו. לגישה זו אין זה מן המוסר ומן הראוי שאנשים יערכו הסכמים שביצועם תלוי במותו של אדם – נימוק שמרחיק את מוקדו של הסעיף מן המוריש, שאינו חשוד על הימור במותו עצמו… מנגד, הרציונל שהועלה בפסיקה נוטה לתחולת הסעיף על המוריש דווקא. כיוון שכוונת הסעיף היא, להבטיח את חופש המצווה להנחיל את נחלתו על ידי צוואה, מן הצורך להקפיד שלא יוכל המוריש להגביל חופש זה על יד הסכמים עם יורשים או עם צדדים נוספים. הסכם שנעשה בין היורשים לבין עצמם, ללא צירופו של המוריש, אינו פוגע – ודאי שלא באותה עצמה – בחופש הצוואה שלו… גם לשון הסעיף תומכת בפרשנות לפיה הנמען הוא המוריש. כאשר סעיף 8(ב) הנקרא יחד עם סעיף 8(א) מתייחס במפורש ל"מותו של הנותן" – קרי המוריש".

סוף דבר, החליט בית המשפט להשאיר הבחנה זו ב"צריך עיון", שכן לעניינו אין כל צורך בהכרעה, כאשר האם-המורישה הייתה צד להסכם. בהמשך לכך פסק בית המשפט, כי אין בהוראות סעיף 8(א) בענייננו כדי  לפסול את ההסכם, שכן זה נעשה בנוגע לנכס מתוך נכסי העיזבון, ולא במעמדו של אדם כיורש.

כך מן האמור למדנו, כי שמירה על החופש לצוות הנה עיקרון "על" בדיני הירושה, המאפשר פרשנות מרחיבה להוראות החוק. בחיי המעשה, קיים מאבק נסתר כל העת, בין הרצון לשמור על החופש לצוות, לבין השאלות המוסריות, המדיניות החוקתית הכוללת והסדר הנכון, כאשר כל העת יש לשקול את ההשלכות מרחיקות הלכת של נקודת הזמן בה הולך אדם לבית עולמו וכן יש להקפיד על קוצו של יוד בדרך ההורשה על מנת שפגמים "טכניים" בצוואה ו/או בדרך עריכתה ועשייתה, לא יכשילו את מימוש רצונו של המוריש חלילה.

Categories : מאמרים
Comments סגור לתגובות

.

בעקבות עת"מ (ת"א) 31621-07-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב ואח', ביהמ"ש המחוזי נדרש לסמכויותיהן של ועדות מקומיות בתוכניות איחוד וחלוקה וקבע מספר קביעות מרכזיות ובהן:

א. תכנית איחוד וחלוקה היא אפשרית גם ביחס למקרקעין שהם בבעלותו של בעלים יחיד.

ב. ועדה מקומית רשאית, במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, לבצע "הצרחה" של שטחים, כל עוד השטח הכולל של כל ייעוד אינו משתנה

מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט-טלמור

בימים אלה (29.1.14) ניתן ע"י בית המשפט המחוזי מחוז ת"א (כב' הש' רות רונן) פסק דין חשוב במסגרת עת"מ (ת"א) 31621-07-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב ואח', אשר דן במספר סוגיות חשובות ביחס לסמכויותיהן של ועדות מקומיות בתוכניות איחוד וחלוקה, ובהן:


1
. האם תכנית איחוד וחלוקה היא תכנית החלה רק על מקרקעין שהם בבעלות של מספר בעלים שונים, או שהיא עשויה לחול גם על מקרקעין שהם בבעלותו של בעלים יחיד?; 2. האם רשאית ועדה מקומית, במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, לבצע "הצרחה" של שטחים, קרי: להחליף ייעודים של שטחים שונים בתוך שטח התוכנית, כל עוד השטח הכולל של כל ייעוד אינו משתנה.

פסק הדין ניתן בהתייחס לשתי עתירות שאוחדו, בשל השאלות הדומות שהתעוררו בהן. בשתי העתירות טענו העותרות כי יש לדחות את עמדת הוועדה המחוזית לפיה, תכנית החלה על מקרקעין בבעלות אחת אינה תכנית איחוד וחלוקה, ולכן איננה בסמכות ועדה מקומית. לטענת העותרות, מטרתו של הליך איחוד וחלוקה הוא הגשמת צרכים תכנוניים – על ידי שינוי מגרשים, כשהחלוקה למגרשים אינה מאפשרת זאת. השאלות הקנייניות הן שאלות הנגררות אחרי התכנון, וכפועל יוצא מכך שהתכנון עוסק במגרשים. אולם, הבעלות המשתנה והשאלות הקנייניות אינן המהות. לטענתן סעיף 62א לחוק התו"ב אינו מבחין בין תכניות איחוד וחלוקה בהתאם לכמות בעלי הקרקע בתחומן.

כמו-כן, העותרות טענו כנגד עמדת הועדה המחוזית לפיה, לוועדה מקומית כלל אין סמכות ל"הצרחת" ייעודים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, והועדה המקומית אינה מוסמכת לשנות ייעודים של שטחים – בין אם מדובר בתכנית עם בעלים אחד, ובין אם מדובר במגרשים שיש להם מספר בעלים שונים.

באשר לסוגיה הראשונה – סוגיית האפשרות לתכנן תכנית איחוד וחלוקה ביחס למקרקעין שהם בבעלותו של בעלים יחיד – ביהמ"ש סקר את ההסדרים החלים בעניין, וציין כי סמכותה של ועדה מקומית ביחס לתכניות איחוד וחלוקה נקבעה בסעיף 62א(א) לחוק התו"ב, וכי מההלכה הפסוקה עולה, כי תכנית איחוד וחלוקה היא תכנית שנועדה להגשים צרכים תכנוניים, בראש ובראשונה, שעשויה להיות לה גם השלכה קניינית, כאשר הנושאים הקניינים אינם העיקר, אלא, הם עניינים טפלים הנלווים לתכנון עצמו.

לאחר שפרש את טענות הצדדים, ביהמ"ש קבע כי אין לקבל את העמדה הפרשנית של הועדה המחוזית, לפיה, לא ניתן כלל לערוך תכניות איחוד וחלוקה בהתייחס למקרקעין בבעלות בעלים יחיד, וכי עמדה זו אינה מבוססת על כל טעם לשוני או תכליתי.

מבחינת לשון החוק, קבע ביהמ"ש, כי סעיף 121 לחוק התו"ב הקובע את האפשרות לבצע תכנית איחוד וחלוקה, אינו מגביל את השימוש בו למקרה בו ישנם מספר בעלים למגרשים נושא התכנית. ואף מבחינה תכליתית, הרי שמאחר והמטרה הראשונית של איחוד וחלוקה היא מטרה תכנונית, מגבלה כזו איננה הכרחית, שכן, הצורך התכנוני יכול להיות קיים גם במקרה בו המגרשים הם בבעלותו של בעלים יחיד. לכן, אין מקום לקבוע כי לא ניתן לבצע איחוד וחלוקה במקרה בו המגרשים כולם הם בבעלות אחת.

ביהמ"ש הוסיף, כי גם בתקנות התו"ב (תכנית איחוד וחלוקה) תשס"ט – 2009 מוגדר מתחם איחוד וחלוקה כ"שטח הכלול בתכנית, שחלות עליו הוראות בדבר איחוד וחלוקה", כאשר ההתייחסות בתקנות היא לשטח, שהוא הרכיב המרכזי בהתייחס לתכנית איחוד וחלוקה, ולא למספר הבעלויות בשטח הזה.

בנוסף לכך, ביהמ"ש ציין, כי אכן במקרים רבים המקרקעין נשוא תכנית האיחוד והחלוקה הם מספר מגרשים שיש להם בעלים שונים. אולם, מסעיף 121 לחוק, שכותרתו היא "איחוד וחלוקה בהסכמה ושלא בהסכמה" קיימת גם אפשרות כי הליך של איחוד וחלוקה ייעשה בהסכמתם של כל הבעלים. אחד המקרים בהם ישנה הסכמה של הבעלים לאיחוד והחלוקה הוא המקרה בו מדובר בבעלים אחד של כלל המגרשים נושא התוכנית, כאשר במקרה כזה, אין טבלאות איזון ותשלומי איזון אך יתר ההסדרים שנקבעו בסימן ז' לחוק עומדים בעינם.

כפועל יוצא מקביעתו הנ"ל הוסיף ביהמ"ש וקבע, כי אין מקום לקבוע כי ועדה מקומית רשאית לערוך תכנית איחוד וחלוקה רק במקרה בו מדובר במספר בעלויות, בעוד שאין לה סמכות לערוך תכנית איחוד וחלוקה במקרה של בעלים יחיד. וכן נקבע בעניין זה, כי סעיף 62א לחוק על פי לשונו אינו מגביל את סמכותה של הוועדה המקומית, ואין כל איזכור בסעיף לכך שסמכותה של הוועדה המקומית לבצע איחוד וחלוקה של מגרשים כפי שנקבע בסעיף, היא סמכות שיש לוועדה רק כאשר מדובר במגרשים בבעלותם של מספר בעלים.

ביהמ"ש הוסיף וציין, כי קבלת עמדתן הפרשנית של המשיבות תביא לתוצאה לפיה גם כאשר מדובר בתכנית איחוד וחלוקה פשוטה, נקודתית ובלתי משמעותית, לא תהיה לוועדה המקומית סמכות לאשרה – אם מדובר בתכנית שהמקרקעין הכלולים בה הם של בעלים אחד. ופרשנות זו תגרום להעברת הדיון בתכניות כאלה לוועדות מחוזיות, דבר שיגביר את העומס המוטל עליהן, בניגוד למגמתו של תיקון 43 לחוק.

באשר לסוגיה השנייה – סוגיית סמכותן של ועדות מקומיות לבצע שינויי ייעוד – ביהמ"ש קבע כי טענתן הפרשנית של המשיבות (ובהן הועדה המחוזית) אינה עולה בקנה אחד עם לשונו הברורה של החוק. כך, קבע ביהמ"ש, סעיף 62א(א)(1) קובע כי לוועדה מקומית יש סמכות לבצע איחוד וחלוקה של מגרשים "ובלבד שאין שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד קרקע". המשמעות העולה מהאמור היא ברורה – הוועדה המקומית אכן מוסמכת לשנות ייעודים של מגרשים (לבצע "הצרחה" שלהם), וזאת – כל עוד השטח הכולל של כל ייעוד קרקע נותר בעינו. זהו, אם כן, התנאי היחיד שהסעיף קובע לשינויי ייעוד במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בסמכותה של ועדה מקומית. פרשנות אחרת תייתר את ההתייחסות בסעיף לתנאי של העדר שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד קרקע, ותעמוד בניגוד לכלל לפיו המחוקק אינו משחת מילותיו לריק, קבע ביהמ"ש.

ובהקשר זה הוסיף ביהמ"ש, כי מאחר וגם המשיבות מודות כי ישנם מקרים בהם ועדה מקומית יכולה "להזיז ייעודים בתוך התוכנית" הרי שהוועדה המקומית מוסמכת לעשות זאת. ובהעדר כל אינדיקציה בחוק התו"ב לפיה סמכות זו קיימת רק כאשר הוועדה "מיישמת תכנית אב של הוועדה המחוזית" – אין מקום להגביל את יכולתה של הוועדה המקומית כטענת המשיבות. שכן, כי לו היה המחוקק מתכוון להסמיך ועדות מקומיות לאישור טבלאות הקצאה בלבד, כפי שנטען ע"י המשיבות, חזקה כי היה מורה כך במפורש, ולא משחית מילותיו לריק, וקובע כי ועדות מקומיות מוסמכות לאשר "תכנית".

על כן קבע ביהמ"ש, כי ועדה מקומית מוסמכת לבצע "הצרחה" של שטחים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, וזאת כל עוד השטח הכולל של כל ייעוד וייעוד לא השתנה, כלומר: כל עוד "אין בתכנית שינוי בשטח הכולל של כל יעוד קרקע".

לאור קביעותיו הנ"ל ביהמ"ש קיבל את העתירות.

העותרות בעתירות נשוא פסק הדין יוצגו ע"י ב"כ עו"ד רועי בר ועו"ד שרעבי.

Comments סגור לתגובות

 

.

בית המשפט העליון בהרכב מורחב של 7 שופטים שם קץ להכרעות הסותרות בערכאות דיוניות
בפסק דין מקיף וממצה בפרשת בגץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היוע"מ בקבעו:

א. עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה אינה מהווה "מימוש זכויות" במשמעות הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ולכן לא קמה חובה לשלם היטל השבחה, בד בבד עם רישום המשכנתה;

ב. עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה מהווה העברת זכויות במשמעות סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות, ולכן על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתה, תעודה מטעם הרשות המקומית המעידה על סילוק חובות הארנונה, כאשר מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס;

ג. סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אינם מקנים מעמד של נושה מובטח לרשויות המינהליות הנוגעות בדבר, בגין חובות ארנונה והיטל השבחה, מדובר בהוראות הנסוגות מפני סדרי הנשייה הרגילים. זאת, הן בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים (פירוק ופשיטת רגל) והן בהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון.

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בימים אלה, (5.2.14) ניתן פסק דינו המלומד והמעמיק של בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בעניין בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה, שנידון בהרכב מורחב של 7 שופטים ע"י כב' הנשיא א' גרוניס אליו הצטרפו יתר חברי ההרכב ע' ארבל, א' רובינשטיין, א' חיות, ח' מלצר, י' דנציגר ו- ע' פוגלמן, אשר דן בשתי שאלות מרכזיות והן : 1. האם מי שמבקש לרשום משכנתה על נכס מקרקעין שבבעלותו, נדרש לפרוע את חובות הארנונה בהם הוא חב ביחס לנכס, ולשלם היטל השבחה, כתנאי לרישום המשכנתה? 2. האם במסגרת הליכי חדלות פירעון וכינוס נכסים למימוש משכנתה, מוקנה לחובות ארנונה והיטל השבחה מעמד עדיף על פני שעבודים שנעשו לטובת נושים מובטחים?

במוקד ההליכים, ציין בית המשפט עומדות הוראות דין המקנות לרשויות המקומיות ולוועדות המקומיות לתכנון ובניה (להלן וביחד: "הרשויות"), כלים לגביית חובות של מיסים והיטלים. הוראות החוק האמורות קובעות, כי עסקאות מסוימות לא תירשמנה בפנקסי המקרקעין, אלא, בהינתן אישור מצד הרשויות בדבר היעדר חובות אלה. בהליכים שבנדון התעוררו שאלות הנוגעות לתחולת הוראות הדין הרלוונטיות ביחס לעסקאות של רישום משכנתה, וכן לשאלה האם מקנות הן עדיפות מהותית לרשויות על פני נושים מובטחים בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים (פירוק ופשיטת רגל) ובהליכים של כינוס נכסים למימוש משכנתה, הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון. כאשר הדיון בפסק הדין התמקד בחובות ארנונה והיטל השבחה.

בית המשפט ציין כי מספר הוראות דין מבהירות מהם התשלומים המהווים "תנאי לרישום עסקה במקרקעין", כאמור בתקנה 9(ג)(3) לתקנות הרישום, בהתייחסו לשתי הוראות עיקריות: הוראה שנקבעה בסעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן – "הפקודה") ולפיה, כאשר מדובר בעסקה שהיא בגדר "העברה של נכס", הרי זו לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל עוד לא הוצגה לרשם המקרקעין תעודה, מטעם העיריה, לפיה סולקו במלואם החובות המגיעים לעירייה מבעל הנכס ביחס לאותו נכס, ככל שהיו כאלה. הסעיף חל, בין היתר, על חובות ארנונה. הוראה דומה במהותה לזו שנקבעה בסעיף 324(א) לפקודה, קבועה בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – "התוספת השלישית").  אלא, שבעוד שסעיף 324(א) לפקודה עוסק בסילוק חובות לעירייה כתנאי לרישום עיסקה במקרקעין הטעונה רישום, הרי עניינו של סעיף 10(א) לתוספת השלישית הוא בחובת תשלום היטלים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, כתנאי לרישום כאמור.

כלומר, בניגוד לסעיף 324 לפקודה, המתייחס לנקודת הזמן בה מבוקש לרשום עסקה שהינה בגדר העברה של הנכס, הרי סעיף 10(א) לתוספת השלישית, מתייחס למועד בו מבוקש לרשום עסקה שהיא בגדר מימוש הזכויות במקרקעין. זאת, שכן זהו המועד הקובע לתשלום היטל ההשבחה.

בהליכים הנדונים התעוררו שאלות הנוגעות לאופן יישומן של ההוראות לעיל. כך בבג"צ 7009/04 נדרש בית המשפט  להכריע בשאלה האם חלות הוראות סעיף 324(א) לפקודה וסעיף 10(א) לתוספת השלישית, במועד רישום משכנתה על נכס. היינו, האם רישום עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה הינו בגדר "העברת זכויות במקרקעין" או "מימוש זכויות במקרקעין" במשמעות הוראות הדין הנזכרות. זאת, באופן המאפשר לרשויות למנוע את רישום עסקת המשכנתה עד שיסולקו במלואם חובות הארנונה והיטל ההשבחה הנוגעים לנכס.

בשני הערעורים האזרחיים (ע"א 6369/05 וע"א 9729/06) נדרש בית המשפט להכריע, במעמד שמקנים סעיפים 324(א) לפקודה וסעיף 10(א) לתוספת השלישית, בשלב מימוש המשכנתה.

בדונו ציין בית המשפט כי תקנה 9(ג)(3) לתקנות הרישום קובעת, כאמור, כי לבקשה לרישום עסקת מקרקעין יש לצרף אישור בדבר ביצוע תשלומים מסוימים, לגביהם נקבע כי תשלומם מהווה תנאי לרישום העסקה בפנקס המקרקעין. כאשר העסקה הרלוונטית לצורך הדיון הנדון הינה עסקה של רישום משכנתה.

בעניין זה צוין כי על פי נוהל רישום והסדר מקרקעין, נוהל 1.6.2010 – "המסמכים הדרושים לצורך רישום משכנתה" (להלן – "הנוהל"), רשם המקרקעין לא דורש כיום שיוצגו לו, כתנאי לרישום משכנתה, אישורים מהרשויות על סילוק חובות. נוהל זה נסמך על חוות דעת משנת 1989 מטעם לשכת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (להלן – "חוות הדעת"). בחוות הדעת הזו, נותח סעיף 324(א) לפקודה, ונמצא כי הוא חל רק על עסקה של העברת בעלות או השכרה. חוות הדעת שימשה, כפי שסבר בית המשפט, בסיס לנוהל נוסף, הוא נוהל רישום והסדר מקרקעין 5.840.150 – "הגדרת פעולת 'מימוש זכויות'". בנוהל זה נקבע, כי אף סעיף 10(א) לתוספת השלישית, בנוגע למועד תשלום היטל ההשבחה, יחול רק על עסקאות מכר (העברת בעלות) ושכירות (חכירה וחכירה לדורות והעברתן).

בעתירה מבקשות העותרות (עיריית הרצליה והוועדה המרחבית לתכנון ולבניה הרצליה) לתקן את הנהלים הנזכרים, באופן שייקבע בהם שלא תירשם בפנקסי המקרקעין משכנתה על מקרקעין, בלא שיומצאו אישורים מהרשויות כי נפרעו חובות ארנונה והיטל השבחה.

לטענת העותרות, יש לקבוע כי עסקת משכנתה נחשבת ל"העברה של נכס" במשמעות סעיף 324(א) לפקודה וכן היא מהווה "מימוש זכויות" לפי הוראות התוספת השלישית.

טענתן המרכזית של העותרות היתה, כי הוראות הנהלים, המבוססות על חוות הדעת, אינן עולות בקנה אחד עם תכליתן של הוראות הדין המקנות לרשויות כלי לאכיפת תשלום חובות כלפיהן. לשיטתן, חוות הדעת מצמצמת שלא כדין את תחולת הוראות פקודת העיריות וחוק התכנון והבניה בעניין תשלום חובות לרשויות, אשר חלות, לגישת העותרות, גם בעת רישום משכנתה. מרכז השלטון המקומי מצטרף לעמדה זו. המשיבים 2-1 טענו, מצידם, כי עסקת משכנתה אינה נחשבת ל"העברת נכס" או ל"מימוש זכויות", ועל כן אין חובה להמציא לרשם המקרקעין אישור מטעם הרשויות על תשלום חובות טרם רישום המשכנתה. היועץ המשפטי לממשלה גרס, כי את המענה למצוקת הרשויות המקומיות יש למצוא בהוראות הנוגעות לסדר העדיפויות בעת מימוש המשכנתה. כאמור, טענות הצדדים מתייחסות הן לתשלומי ארנונה, הן לתשלומי היטל השבחה.

לאחר דיון נרחב ומקיף קבע בית המשפט, כי עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה אינה מהווה מימוש זכויות במשמעות הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. לפיכך, לא קמה חובה לשלם היטל השבחה, בד בבד עם רישום המשכנתה. מטעם זה לדעת בית המשפט, לא נפל פגם בנוהל על פיו פועל רשם המקרקעין, שמכוחו לא נדרשת בשלב רישום המשכנתה תעודה מטעם הוועדה המקומית המעידה על תשלום היטל ההשבחה הרובץ על הנכס הרלוונטי.

בנוסף קבע בית המשפט, כי עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה מהווה העברת זכויות במשמעות סעיף 324(א) לפקודה וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות. ולפיכך, על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתה, תעודה מטעם הרשות המקומית המעידה על סילוק חובות הארנונה, כאשר מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס, כלומר כאשר הבעלים של המקרקעין הוא אף המחזיק בהם. מאחר שרשם המקרקעין פועל כיום על פי נוהל בו נקבע אחרת, הציע בית המשפט להורות לרשם המקרקעין לתקן את הנוהל באופן המחייב הצגת תעודה כאמור כתנאי לרישום משכנתה.

עוד קבע בית המשפט כי סעיף 324(א) לפקודה וסעיף 10(א) לתוספת השלישית אינם מקנים מעמד של נושה מובטח לרשויות המנהליות הנוגעות בדבר, בגין חובות ארנונה והיטל השבחה. לעמדתו, מדובר בהוראות הנסוגות מפני סדרי הנשייה הרגילים. זאת, הן בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים (פירוק ופשיטת רגל), הן בהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון. כאשר בית המשפט ציין כי האמור הינו מבלי לפגוע  כמובן, בתוקף הוראות דין שונות המקנות לרשויות מעמד של נושה בדין קדימה ביחס לתשלומי חובה ובהם, בין היתר, מסים המגיעים לרשויות מקומיות (סעיף 354(א)(3)(א) לפקודת החברות וסעיף 78(3)(א) לפקודת פשיטת הרגל). בהוראות אלה הוקנה לרשויות, בגין התשלומים האמורים, מעמד של נושה בדין קדימה בדרגה שלישית, ביחס לחובות שנצברו בתקופה קצובה של 12 חודשים הקודמים לפירוק או לפשיטת רגל.

יתרה מזאת ציין בית המשפט, כי סעיף 11א(1) לפקודת המסים חל על חובות ארנונה. זאת, החל מיום פרסום אכרזתו הראשונה של שר האוצר בדבר תחולת הפקודה האמורה על תשלומי ארנונה ותשלומי חובה לרשויות המקומיות (16.3.2000). משמעות הדברים היא, כי החל ממועד זה ועד ליום 31.3.2001 (להלן – "התקופה הראשונה"), מוקנה לרשות המקומית שעבוד ראשון הגובר על כל שעבוד מוקדם. לעומת זאת, החל ממועד תחילתה של האכרזה המתקנת (1.4.2001), כך קבע בית המשפט, מוקנה לרשות המקומית שעבוד שאינו ראשון, אשר דרגתו שווה לשעבוד מוקדם בזמן ששוכלל לפני כן. לצד הדברים האמורים, ובכל הנוגע לתחולתן בזמן של אכרזותיו של שר האוצר, מסקנתו של בית המשפט היא כי שעבודים ששוכללו לפני יום 16.3.2000 (מועד פרסום האכרזה הראשונה), הינם לעולם בעלי מעמד עדיף על שעבודים שנוצרו לטובת הרשויות המקומיות מכוח האכרזה הראשונה, האכרזה המתקנת ואלה שבאו אחריה.

Comments סגור לתגובות

.

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

עסקאות להעברת מקרקעין במתנה בין קרובים, הינן כלי נפוץ לחלוקת רכוש בתוך המשפחה, זאת בשל הטבות המס הקיימות בעסקאות אלו, כמו גם בשל אופייה המיוחד של עסקה להעברת מקרקעין במתנה אשר מסתיימת רק עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין. בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, עת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, ככל שקיים, יש לתת את הדעת לפן הקנייני לפיו עם השלמת עסקת המתנה, יעבור למעשה הרכוש ויהפוך להיות קניינו של מקבל המתנה, ויש לוודא כי זוהי הכוונה המקורית של נותן המתנה.

במאמרנו זה להלן, נסקור צדדים שונים של עסקת המתנה, לרבות בעקבות השינויים שחלו לאחרונה במשטר המס החל במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (אשר תוקפו הינו מיום 1.1.2014).

עסקת מתנה, על פי חוק המתנה, מסתיימת ככלל (למעט העברת מקרקעין במתנה) עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה (להבדיל ממתנה שנסתיימה), רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן מחפיר.

בעסקאות מתנה של נכסי מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, משמשת לעיתים ככלי לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים כמו לדוגמא במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת או שמקבל המתנה נהג בו באופן לא ראוי. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים; כך גם ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכס  ע"י מקבל המתנה, בנוסף, ניתן לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה, כמו כן, ניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה וכיוצ"ב.

בכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה (של הנותן ושל המקבל) אלא לערוך הסכם משפטי מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום, כגון יפויי כח ועוד.

במקרים רבים, להיבטי המס קיימת גם השפעה על הבחירה באם לבצע עסקת מתנה דווקא. כך בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, וקיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה (תשומת הלב בהקשר זה כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה).

ההטבה במס שבח – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה (נציין כי ההגדרה של אח ואחות כאמור צומצמה במסגרת תיקון 76 לחוק).

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

ואולם, יש לשים לב כי להעברת הזכויות במתנה בין קרובים, קיימת השלכה על המיסוי החל בעת מכירת הנכס שהתקבל במתנה, הן על המס החל על מקבל המתנה, ובעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין,  אף על המס החל על נותן המתנה.

שכן, לפני תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, מקבל המתנה מקרוב, יכול היה למכור את דירתו בפטור ממס לפי אחד מסעפי הפטור שהיו קבועים בסעיף 49ב לחוק (בנוסחם עובר לתיקון) ובלבד שעמד בתקופות צינון שעל המוכר (מקבל המתנה) להמתין טרם יהיה זכאי לפטור ממס בין קבלת הדירה במתנה ולבין מכירתה. תקופת הצינון האמורה נעה בין שנה לארבע שנים והייתה תלויה במספר גורמים- הקשר המשפחתי בין נותן המתנה למקבל, מגוריו של מקבל המתנה בדירה ובמקרה זה אף מצבו המשפחתי של המקבל (להלן: "תקופות הצינון הישנות").

ואולם, לאחר תיקון 76, ולאור העובדה שצומצמה למדי האפשרות למכור דירות בפטור מלא ממס, קיימים למעשה היום שלושה מסלולי מכירה אפשריים:

1)    מכירה בפטור מלא (עד לתקרה של 4.5 מיליון ₪) –  כאשר מקבל המתנה מעוניין למכור את דירת המתנה וזוהי לו דירתו היחידה (הן ביום ה 1.1.14 והן במועד המכירה), ובלבד שעמד בתקופות הצינון החדשות (חלוף 3 שנים מהמתנה במקרה וגר בדירה, או 4 שנים במידה ולא גר בדירה (להלן: "תקופות הצינון החדשות").והכל בכפוף ליתר התנאים הנדרשים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

2)    מכירה במס מוטב – בהתאם לתיקון 76, מוכר יכול למכור עד 2 דירות מגורים לפי הטבת מס זו בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) כאשר בגין כל מכירה יהיה חיוב במס מוטב לינארי באופן שעל חלק הזמן היחסי שמיום הרכישה (במקרה של מתנה, יום הרכישה בידי נותן המתנה) ועד ליום 31.12.13 יהיה פטור מלא ממס, ועל פרק הזמן שמיום 1.1.14 ועד ליום המכירה יחול מס בשיעור 25%. בתקופת המעבר לא יחול מס מוטב במכירה לקרוב, ומגבלה זו תבוטל החל מיום 1.1.18.יצוין כי מכירה במס מוטב ביחס לדירה השנייה אפשרית רק כעבור 4 שנים מיום בו נמכרה דירה בפטור ממס לפי כללי הפטור הקודמים.

3)    מכירה בחיוב מס מלא – במקרה בו לא הייתה זו דירתו היחידה של המוכר ובמקרה בו לא ניתן היה לקבל את המס המוטב, יחויב המוכר במס שבח מלא בהתאם לשיעורי המס החלים במכירת מקרקעין מכל הסוגים כתלות במועד הרכישה של הנכס בידי נותן המתנה.

נבהיר, כי במקרה של מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב, יש לשים לב כי בכדי ליהנות מהפטורים האמורים קיימות מגבלות נוספות של עמידה בתקופות צינון, וחישוב משותף עבור נותן המתנה ומקבל המתנה ביחס למספר הדירות הנמכרות במס מוטב. כמו כן, יש לשים לב כי הפטור והמס המוטב אינם מתייחסים למרכיב זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, וככל שקיימות זכויות בניה כאמור, יהיה בגינן חיוב רגיל במס שבח (לפי שיעור המס בו חייב המוכר כתלות במועד רכישת הנכס).

באשר לתקופת הצינון, קיימות למעשה שתי תקופות צינון,  תקופות הצינון הישנות – החלות במקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר עד ליום 31.12.13. תקופות הצינון החדשות – החלות במכירת דירה בפטור מלא, ובמקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר לאחר ה 1.1.14.

בנוסף, במכירת דירה שנתקבלה במתנה בתקופה שמיום 1.8.13 ועד ליום 31.12.17, כאשר היא נמכרת על ידי מקבל המתנה רואים את נותן המתנה כאילו הוא המוכר, לעניין שיעור המס המוטב.

כדי להמחיש את ההשלכה של השינויים שנעשו בחקיקה, נציג את הדוגמא שלהלן:

הורים נתנו במתנה לבתם, לפני ה- 1.8.2013 , 2 דירות, ונותרים בעלים של 2 דירות נוספות, מעוניינים למכור את כל הדירות (שלהם ושל בתם כאמור) במס מוטב בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) – בכפוף לעמידת הבת בתקופות הצינון הישנות, ההורים והבת יוכלו למכור את כל 4 הדירות במס מוטב. לעומת זאת, במידה ו-2 הדירות היו ניתנות לבת לאחר ה 1.8.13, ניתן היה למכור בתקופת המעבר רק 2 דירות (מתוך 4 הדירות של ההורים והבת יחדיו), במס מוטב.

כאמור, בעסקאות מתנה בין קרובים קיימת גם הטבה במס רכישה –  כך, בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים כך שיש חבות ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. יצוין כי במקרה שאדם מעביר לבן הזוג שלו זכויות בדירת מגורים בה הם מתגוררים בפועל יש פטור מלא ממס רכישה.

עסקת מתנה בין קרובים, אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה , ר' לעניין זה הגדרת "מימוש זכויות" שבסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות "המצית" את החיוב בתשלום ההיטל.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית : העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב"  כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית (בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג , אח ובני זוגם). תשומת הלב כי ההגדרה של קרוב לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאים השני הוא שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב" העברה תחשב למימוש זכויות והיא תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף האומרת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות אין פרושה מתן פטור מההיטל אלא רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

אנו סבורים כי יהיו הטבות המס אטרקטיביות ככל שיהיו, את ההחלטה האם לבצע עסקת מתנה, נכון לקבל דווקא מתוך הראייה הקניינית, והרצון שהנכס בבוא העת יהפוך להיות רכושו של מקבל המתנה.

*  האמור אינו מהווה המלצה או ייעוץ ויש לבחון ולקבל ייעוץ בגין כל מקרה לגופו ואין להסתמך על האמור במאמר.

* תודות לרו"ח ועו"ד אמיל בן עטר על הערותיו המחכימות למאמר זה.

Categories : מאמרים
Comments סגור לתגובות
פברואר
03

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 54

Posted by: | Comments סגור לתגובות

.

מאמרים בנושא

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מקרקעין

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד -2013
מחיקת שיעבוד מדירה שנרכשה מקבלן

 

מיסוי

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2014 – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה


הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים

 

רשות מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 14.1.2014 שורה של החלטות
המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי

 

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של שינויים בהחלטה קודמת למכרזי דיור להשכרה

 

הקלה על  בעלי מוגבלות בניידות

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

פגיעה בזכות הקניינית של הנפקע, מחייבת, בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה, גם שיפוי בגין הוצאות נלוות שונות, הכרוכות בהפקעה וברכישת נכס חלופי, הניתנות לכימות.

 

חוזים

ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס ואח' נ' פז-ים הולדינגס 2000

אי רישום זכות חכירה וקבלת הסכמת מנהל לעסקה בניגוד להתחייבויות המוכר
מהווה עילה לביטול חוזה ולהשבה

 

מקרקעין – קבורה

עת"מ 44670-04-13 יעקב אביאור ואח נ' המשרד לשירותי דת ואח'

לא ניתן לסחור בחלקות קבר בשוק החופשי

 

רשות מקרקעי ישראל  – דמי הסכמה

תא (ת"א) 25196-07-11 פלדמן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
ת"א 25229-07-11 ליבנה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז

הדרך שבה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות חכירה בנחלות ובשטחי עיבוד לצדדים שלישיים היא עפ"י הוראות פרק ג' (ובו סעיף 12) להחלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וזאת באופן שמבטא את העיקרון היסודי שבסעיף 3 לאותה החלטה

 

מקרקעין – זיקת הנאה

 תא (חי') 24330-10-10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ואח' נ' יפה עוף בע"מ


סילוק יד מכוח זיקת הנאה

 

 

 

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

בט – 6091+92/13 קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ נ' מדינת ישראל

פוטנציאל לפיתוח המקרקעין – מתי יילקח בחשבון בתביעות לפי סעיף 197

 

 

תמ"א 38

ערר מס' בב/5253/13 משה שוב נ' הוועדה המקומית לתו"ב בני ברק ואח'

פגם בהליכי התכנון בהוספת תנאים מעבר לקבוע במסגרת החוק כתנאי לאישור תמ"א 38

 

 

מאמרים

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר 

עסקאות להעברת מקרקעין במתנה בין קרובים, הינן כלי נפוץ לחלוקת רכוש בתוך המשפחה, זאת בשל הטבות המס הקיימות בעסקאות אלו, כמו גם בשל אופייה המיוחד של עסקה להעברת מקרקעין במתנה אשר מסתיימת רק עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין. בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, עת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, ככל שקיים, יש לתת את הדעת לפן הקנייני לפיו עם השלמת עסקת המתנה, יעבור למעשה הרכוש ויהפוך להיות קניינו של מקבל המתנה, ויש לוודא כי זוהי הכוונה המקורית של נותן המתנה.

במאמרנו זה להלן, נסקור צדדים שונים של עסקת המתנה, לרבות בעקבות השינויים שחלו לאחרונה במשטר המס החל במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (אשר תוקפו הינו מיום 1.1.2014).

עסקת מתנה, על פי חוק המתנה, מסתיימת ככלל (למעט העברת מקרקעין במתנה) עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה (להבדיל ממתנה שנסתיימה), רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן מחפיר.

בעסקאות מתנה של נכסי מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, משמשת לעיתים ככלי לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים כמו לדוגמא במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת או שמקבל המתנה נהג בו באופן לא ראוי. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים; כך גם ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכס  ע"י מקבל המתנה, בנוסף, ניתן לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה, כמו כן, ניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה וכיוצ"ב.

בכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה (של הנותן ושל המקבל) אלא לערוך הסכם משפטי מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום, כגון יפויי כח ועוד.

במקרים רבים, להיבטי המס קיימת גם השפעה על הבחירה באם לבצע עסקת מתנה דווקא. כך בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, וקיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה (תשומת הלב בהקשר זה כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה).

ההטבה במס שבח – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה (נציין כי ההגדרה של אח ואחות כאמור צומצמה במסגרת תיקון 76 לחוק).

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

ואולם, יש לשים לב כי להעברת הזכויות במתנה בין קרובים, קיימת השלכה על המיסוי החל בעת מכירת הנכס שהתקבל במתנה, הן על המס החל על מקבל המתנה, ובעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין,  אף על המס החל על נותן המתנה.

שכן, לפני תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, מקבל המתנה מקרוב, יכול היה למכור את דירתו בפטור ממס לפי אחד מסעפי הפטור שהיו קבועים בסעיף 49ב לחוק (בנוסחם עובר לתיקון) ובלבד שעמד בתקופות צינון שעל המוכר (מקבל המתנה) להמתין טרם יהיה זכאי לפטור ממס בין קבלת הדירה במתנה ולבין מכירתה. תקופת הצינון האמורה נעה בין שנה לארבע שנים והייתה תלויה במספר גורמים- הקשר המשפחתי בין נותן המתנה למקבל, מגוריו של מקבל המתנה בדירה ובמקרה זה אף מצבו המשפחתי של המקבל (להלן: "תקופות הצינון הישנות").

ואולם, לאחר תיקון 76, ולאור העובדה שצומצמה למדי האפשרות למכור דירות בפטור מלא ממס, קיימים למעשה היום שלושה מסלולי מכירה אפשריים:

1)    מכירה בפטור מלא (עד לתקרה של 4.5 מיליון ₪) –  כאשר מקבל המתנה מעוניין למכור את דירת המתנה וזוהי לו דירתו היחידה (הן ביום ה 1.1.14 והן במועד המכירה), ובלבד שעמד בתקופות הצינון החדשות (חלוף 3 שנים מהמתנה במקרה וגר בדירה, או 4 שנים במידה ולא גר בדירה (להלן: "תקופות הצינון החדשות").והכל בכפוף ליתר התנאים הנדרשים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

2)    מכירה במס מוטב – בהתאם לתיקון 76, מוכר יכול למכור עד 2 דירות מגורים לפי הטבת מס זו בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) כאשר בגין כל מכירה יהיה חיוב במס מוטב לינארי באופן שעל חלק הזמן היחסי שמיום הרכישה (במקרה של מתנה, יום הרכישה בידי נותן המתנה) ועד ליום 31.12.13 יהיה פטור מלא ממס, ועל פרק הזמן שמיום 1.1.14 ועד ליום המכירה יחול מס בשיעור 25%. בתקופת המעבר לא יחול מס מוטב במכירה לקרוב, ומגבלה זו תבוטל החל מיום 1.1.18.יצוין כי מכירה במס מוטב ביחס לדירה השנייה אפשרית רק כעבור 4 שנים מיום בו נמכרה דירה בפטור ממס לפי כללי הפטור הקודמים.

3)    מכירה בחיוב מס מלא – במקרה בו לא הייתה זו דירתו היחידה של המוכר ובמקרה בו לא ניתן היה לקבל את המס המוטב, יחויב המוכר במס שבח מלא בהתאם לשיעורי המס החלים במכירת מקרקעין מכל הסוגים כתלות במועד הרכישה של הנכס בידי נותן המתנה.

נבהיר, כי במקרה של מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב, יש לשים לב כי בכדי ליהנות מהפטורים האמורים קיימות מגבלות נוספות של עמידה בתקופות צינון, וחישוב משותף עבור נותן המתנה ומקבל המתנה ביחס למספר הדירות הנמכרות במס מוטב. כמו כן, יש לשים לב כי הפטור והמס המוטב אינם מתייחסים למרכיב זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, וככל שקיימות זכויות בניה כאמור, יהיה בגינן חיוב רגיל במס שבח (לפי שיעור המס בו חייב המוכר כתלות במועד רכישת הנכס).

באשר לתקופת הצינון, קיימות למעשה שתי תקופות צינון,  תקופות הצינון הישנות – החלות במקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר עד ליום 31.12.13. תקופות הצינון החדשות – החלות במכירת דירה בפטור מלא, ובמקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר לאחר ה 1.1.14.

בנוסף, במכירת דירה שנתקבלה במתנה בתקופה שמיום 1.8.13 ועד ליום 31.12.17, כאשר היא נמכרת על ידי מקבל המתנה רואים את נותן המתנה כאילו הוא המוכר, לעניין שיעור המס המוטב.

כדי להמחיש את ההשלכה של השינויים שנעשו בחקיקה, נציג את הדוגמא שלהלן:

הורים נתנו במתנה לבתם, לפני ה- 1.8.2013 , 2 דירות, ונותרים בעלים של 2 דירות נוספות, מעוניינים למכור את כל הדירות (שלהם ושל בתם כאמור) במס מוטב בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) – בכפוף לעמידת הבת בתקופות הצינון הישנות, ההורים והבת יוכלו למכור את כל 4 הדירות במס מוטב. לעומת זאת, במידה ו-2 הדירות היו ניתנות לבת לאחר ה 1.8.13, ניתן היה למכור בתקופת המעבר רק 2 דירות (מתוך 4 הדירות של ההורים והבת יחדיו), במס מוטב.

כאמור, בעסקאות מתנה בין קרובים קיימת גם הטבה במס רכישה –  כך, בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים כך שיש חבות ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. יצוין כי במקרה שאדם מעביר לבן הזוג שלו זכויות בדירת מגורים בה הם מתגוררים בפועל יש פטור מלא ממס רכישה.

עסקת מתנה בין קרובים, אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה , ר' לעניין זה הגדרת "מימוש זכויות" שבסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות "המצית" את החיוב בתשלום ההיטל.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית : העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב"  כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית (בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג , אח ובני זוגם). תשומת הלב כי ההגדרה של קרוב לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאים השני הוא שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב" העברה תחשב למימוש זכויות והיא תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף האומרת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות אין פרושה מתן פטור מההיטל אלא רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

אנו סבורים כי יהיו הטבות המס אטרקטיביות ככל שיהיו, את ההחלטה האם לבצע עסקת מתנה, נכון לקבל דווקא מתוך הראייה הקניינית, והרצון שהנכס בבוא העת יהפוך להיות רכושו של מקבל המתנה.

*  האמור אינו מהווה המלצה או ייעוץ ויש לבחון ולקבל ייעוץ בגין כל מקרה לגופו ואין להסתמך על האמור במאמר.

* תודות לרו"ח ועו"ד אמיל בן עטר על הערותיו המחכימות למאמר זה.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תיקון מס' 7), התשע"ד -2013
מחיקת שיעבוד מדירה שנרכשה מקבלן

הרינו לעדכן כי ביום 25.11.13 הכנסת אישרה תוספת לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד – 2013 ולפיו מוכר (בד"כ הקבלן), יפנה לבנק או לתאגיד הבנקאי אשר הלווה לקבלן כספים לבניית פרויקט והוציא ערבויות או פוליסת ביטוח לקוני דירות בפרויקט, ויבקש מכתב כוונות מותנה לדירה אשר יתמלאו לגביה התנאים הבאים:

  1. בניית הדירה הושלמה.
  2. ההחזקה בדירה נמסרה לקונה.
  3. שולם מלוא מחיר התמורה למוכר על פי פנקס השוברים או חוזה המכר.
  4. כספי הקונה הובטחו בהתאם להוראות החוק.

פניה כאמור לבנק תתבצע על ידי הקבלן 30 יום לאחר קבלת תשלום ראשון מהקונה או ממועד הוצאת ערבות בנקאית ראשונה או פוליסת ביטוח.

במכתב הכוונות ירשם כי ככל שיתמלאו התנאים האמורים לעיל, הדירה תוחרג מתחולת השעבוד הקיים לקבלן והבנק יפעל למחיקת כל רישום של שיעבוד רשום, אצל לשכת רישום המקרקעין, רשות המקרקעין, מאגר המשכונות וזאת בתוך זמן סביר לאחר שהדירה תירשם כיחידת רישום נפרדת וניתן יהיה לפעול לגביה בנפרד משאר המקרקעין.


מיסוי

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2014 – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

עם כניסת שנת המס 2014 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974 (להלן: "התקנות"), עדכוני סכומים כמפורט להלן.

הוראת הביצוע הנדונה (להלן: "הוראת הביצוע") מפרטת את הסכומים המעודכנים, ואלו נסקרים על ידינו להלן:

מס רכישה

א.     כאשר רוכשים דירת מגורים יחידה

 

על הרוכש דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרתה בחוק), בתקופה שעד יום 15.1.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

-           על חלק שווי הרכישה שעד 1,517,210 ₪  – לא משולם מס

-           על חלק שווי הרכישה העולה על 1,517,210   ₪  ועד לסך של 1,799,605 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,799,605 ₪ ועד לסך של 4,642,750 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%

ב.     כאשר רוכשים דירת מגורים שאינה יחידה

על הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שעד יום 31.12.14, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

-           על חלק שווי הרכישה שעד 1,123,910 ₪  – ישולם מס בשיעור 5%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,123,910 ₪ ועד לסך של 3,371,710₪ – ישולם מס בשיעור 6%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 3,371,710 ₪ ועד לסך של 4,642,750₪ – ישולם מס בשיעור 7%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%.

 

הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שמיום 1.1.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

-           על חלק שווי הרכישה שעד 1,089,435 ₪  – ישולם מס בשיעור 3.5%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,089,435 ₪ ועד לסך של 4,642,750₪ –  ישולם מס בשיעור 5%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%

ג.      הקלה לעולה

הוראת הביצוע קובעת גם כי בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה 1974, זכאי רוכש המוגדר כעולה, בתקופה שמיום 16.1.14 ועד יום 15.1.15, להקלה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים או בית עסק לתקופה המתחילה שנה לפני עלייתו ומסתיימת 7 שנים לאחר עלייתו. סכומי המס המופחתים המעודכנים הינם כמפורט להלן:

-           על חלק שווי הרכישה שעד 1,644,310 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,644,310 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

ד.     הקלה לרוכש משק חקלאי

בהתאם לתקנה 16 לתקנות מס רכישה, הרוכש משק חקלאי בתקופה שמיום 16.1.14 ועד יום 15.1.15 זכאי לשיעור מס רכישה מופחת, (לגבי החלק שאינו בנין המשמש למגורים עליו משולם המס החל על דירת מגורים כאמור לעיל), כמפורט להלן:

-           על חלק שווי הרכישה שעד 336,320 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 336,320 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

מס שבח

א.     תיאום סכומים לפי סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ה' קובע פטור חד פעמי למוכר שתי דירות, בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה.

הפטור ניתן בכפוף לתנאים המפורטים באותו סעיף, ובהגבלת שוויין של שתי הדירות הנמכרות. הערה: תשומת הלב כי לאור תיקון 76 השימוש בפטור זה הינו רק למי ששתי הדירות הנמכרות אלו דירותיו היחידות של המוכר.

השווי האמור מתואם בתחילת כל שנת מס, בהתחשב בעליית מדד המחירים לצרכן.

תקרת שווי הפטור לשתי הדירות כפי שעודכנה בשנת 2014: 2,024,000 ש"ח, סכום תקרת שווי שתי הדירות אשר מעבר אליה לא יינתן כלל פטור 3,367,000 ש"ח

ב.     עדכון סכום הפטור עפ"י סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ז' לחוק קובע, לעניין מכירת "דירת מגורים מזכה" כי כאשר התמורה מושפעת מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך.

כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, בתנאים המפורטים בסעיף, לא יפחת מרצפת הפטור.

סכום תקרת הפטור לתקופה שמיום 16/1/2014 עד ליום 15/1/2015 – 1,996,700 ש"ח.

סכום רצפת הפטור המעודכן לתקופה שמיום 16/1/2013 עד ליום  15/1/2014 – 500,100 ש"ח.

ג.      סעיף 94 א (א) – קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למינהל

שיעור הקנס המוטל על מי שלא הגיש הצהרה  או הודעה במועד, לפי סעיף 94א(א) לחוק, מתעדכן והינו: עבור כל שבועיים של פיגור בגין אי הצהרה – 280 ₪, ובגין כל שבועיים של פיגור בגין אי הודעה – 230 ₪.

 

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים

ביום 1.1.2014 נכנס לתוקפו תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, ובו שינויים מהותיים לאופן חיוב המס בעסקאות מקרקעין. בהתאם לכך הותאם מערך הטפסים לדיווח על עסקאות, באופן שבו עודכנו טפסים קיימים והופקו טפסים חדשים.

מוכרים המוכרים את דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מפטור ממס שבח, כאשר לצורך הגדרת "דירה יחידה", לא יחשב חלק מדירה ששיעור החזקתו של המוכר בה לא עלה על 1/3 (לפני התיקון פחות מ-1/4).

מוכרים בעלי יותר מדירת מגורים אחת לא ייהנו מפטור במכירת דירת מגורים, שכן, בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים, אולם נקבעו הנחיות לחישוב מס על השבח הריאלי באופן ליניארי, כך שהשבח הריאלי שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.14, יהיה פטור ממס, ואילו שבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום 2.1.14 ועד יום המכירה, יחויב במס בשיעור של עד 25%. באופן זה יוכל מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת למכור בתקופת המעבר עד שתי דירות מגורים המזכות בחישוב הליניארי החדש, בכפוף לעמידה ביתר ההוראות לפיהן תוענק ההטבה  לעיל.

עוד נקבע כי תושבי חוץ אינם זכאים לפטור ממס שבח, אלא אם יוכיחו כי אינם בעלי דירה במדינת התושבות שלהם.

כך גם נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה, באופן שבו, פטור מלא יינתן רק בגין התמורה שעד לסך של 4.5 מיליון ₪.

עוד נקבע כי פטור כפול במכר שתי דירות לצורך רכישת דירה מגורים אחת, יינתן רק כאשר בבעלות המוכר שתי דירות בלבד.

נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום 1.1.14 ועד 31.12.17, ועודכנו מדרגות מס רכישה.

רשות מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 14.1.2014 שורה של החלטות
המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי

ביום 141.14 אשרה מועצת מקרקעי ישראל שורה של החלטות המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי.

במסגרת ההחלטות נקבע בנושא איוש נחלות פנויות אשר כזכור היה  מצוי על המדוכה יותר מעשור ולאחרונה סיים הצוות אשר מונה לכך בחודש מרץ האחרון את עבודתו ונתן את המלצותיו שעיקריו הן ביטול הנחלות הלא מאוישות במרכז הארץ ושיווק נחלות אלה בפריפריה בתשלום (בהנחות אזור עד לתקרה של 700,000 ש"ח) למומלצי האגודה.

כמו כן, הוחלט כי בעלי נחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים יוכלו להחזיק בחוזה חכירה אישי על חלקת המגורים המגיע ל – 4 תקופות של  49 שנים. יצוין כי במצב הנוהג כיום נחתם חוזה מתחדש עם האגודה לשלוש שנים כך שבעל השטח נחשב רק "בר רשות". בשנת 1998 התקבלה החלטת מועצה לפיה, ייחתמו חוזי חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים לתקופה כוללת של 196 שנים כאשר חלקות א' של הנחלה מוחכרות בחוזה אישי לבעל הנחלה. בעקבות מו"מ עם תנועות המושבים גובש נוסח חוזה חכירה. בפני המועצה הועלו עקרונות החוזה. כך לאור ההחלטה החדשה, ניתן יהיה לחתום על חוזי חכירה עם עשרות אלפי בעלי נחלות, בהתקיים התנאים שנקבעו.

יתרה מכך בהתייחס לשאלה מהי בעלות חקלאית – הרחיבה המועצה את ההגדרה לבעלות חקלאית  באופן כזה שיתאפשר למאות בעלי נחלות להתפרנס בכבוד מעיסוקים נלווים כגון: גידול בעלי חיים, עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית ופעילות תיירותית חינוכית.

בנוסף, בנוגע לשיוך דירות – הסדר ביניים עם קיבוצים שקיבלו בעבר החלטה על שיוך דירות (החלטת מועצה 751) וטרם החלו בשיוך בפועל. המועצה תאפשר לקיבוץ פרק זמן של כ 24 חודשים לקבל החלטה האם להמשיך בתהליך השיוך, להצטרף להסדר נוסף, ככל שיהיה, או לבטל את החלטת השיוך, ולהמשיך ולקלוט חברים חדשים ולהקים יח"ד נוספות בשטח חקקת המגורים.

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של שינויים בהחלטה קודמת למכרזי דיור להשכרה

במסגרת השינויים בעניין בהחלטה למכרזי דיור להשכרה נקבע כי תוקם ועדה בין משרדית לפרסום מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח הכוללים מנגנוני הגנה ליזם הזוכה במכרז. בנוסף נקבע כי מחיר מפוקח- יוגדר כמחיר המגיע ל 80% ממחיר השכירות באותו אזור. יתרה מזאת נקבע, כי מכרזים להשכרה יוצאו על ידי ועדת המכרזים הבינמשרדית במסלול ב'-  במכרז, במכר, או בחכירה לתקופה של 98 שנה עם אופציה להארכה לתקופה זהה נוספת. זאת ועוד נקבע כי, השימוש בקרקע למטרת השכרה בהתאם להחלטה זו יהא לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים ברציפות. עוד הוחלט כי במכרזים בהם במתחם או בסך כל המתחמים המשווקים באותו מכרז יהיו מעל 200 יח"ד להשכרה, תקופת השימוש בקרקע למטרת השכרה לא תפחת מ-20 שנים ברציפות. בתום התקופה האמורה, יהיה היזם רשאי למכור את הדירות בשוק החופשי.

הקלה על  בעלי מוגבלות בניידות

רשות מקרקעי ישראל  אישרה להקל את הפרוצדורה לקבלת פטור/לדחיית תשלום דמי ההיתר בגין בניית שטחים הנדרשים מבחינה פונקציונלית לתפקודם של בעלי המוגבלויות בניידות.

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ,
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
הרכב כב' הש' כב' המשנה לנשיא, מ' נאור, ע' ארבל ו-י' עמית


ב"כ הצדדים
: עוה"ד אברהם שרים, יגאל מטניקוב , זאב זייטמן ורעות רינצקי

פגיעה בזכות הקניינית של הנפקע, מחייבת, בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה,
גם שיפוי בגין הוצאות נלוות שונות, הכרוכות בהפקעה וברכישת נכס חלופי, הניתנות לכימות.

עסקינן בשני ערעורים מאוחדים על פסק דין של בית המשפט המחוזי במסגרתו חויבה מע"צ, היא המשיבה בע"א 3471/11 והמערערת בע"א 3512/11 (להלן: "מע"צ" ) לשפות את הנפקעים ניסים דוויק ואח' הם המערערים בע"א 3471/11 והמשיבים בע"א 3512/11 (להלן: "דוויק") בגין חלק מההוצאות שנגרמו להם אגב הפקעת חלקה ובית מגורים לטובת סלילת כביש לרבות שכר טרחת שמאי ויועצים אחרים, שכ"ט עו"ד; דיור חלופי לתקופת ביניים, הוצאות העברה, שכר שמאי מוסכם בהליכים קודמים; איתור וטיפול במגרש החלופי שנרכש, מס רכישה עבור המגרש החלופי.

השאלה העקרונית העולה מהערעורים הינה, האם זכאי נפקע לשיפוי על הוצאות נלוות בעקבות הפקעה, בנוסף לפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה גופא?

במאמר מוסגר ציין בית משפט ציין כי למרות שהביטוי "שיפוי" עניינו הוצאות בעבר, הרי שעושה שימוש זה גם עבור הוצאות עתידיות, אשר ברור כי הנפקע יידרש להן בעקבות ההפקעה.

בית המשפט סקר את סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 וסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפיהם הנפקע זכאי לפיצוי לפי שווי השוק של המקרקעין כאילו נמכרו בעסקה רצונית. ידוע הדבר כי מטרת הפיצוי להעמיד את הנפקע במצב הכספי בו היה אילולא ההפקעה, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד, אך גם מבלי להעמידו במצב טוב יותר. הוראת הפיצוי הקבועה בסעיפים הנ"ל מהווה הסדר שלילי לגבי שיפוי בגין כל הוצאה ונזק הנלווים להפקעה, לרבות הוצאות בגין רכישה ומעבר לנכס חלופי.

אלא, שעל אף היעדר מקור נורמטיבי מפורש ציין בית המשפט, כי הוכרה בפסיקה חובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות נלוות ברכיבים הבאים: הוצאות העברה, שמאי, תיווך, ושכר טרחת עורך דין, בין אם מדובר בבית מגורים ובין אם מדובר בעסק; לגבי עסק שהתנהל כחוק – הוצאות התאמה, אובדן מוניטין ואובדן רווחים; לגבי דירת מגורים בפועל – מס רכישה עבור רכישת דיור חלופי. הפסיקה לדברי בית המשפט לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון, בין אם הנכס הנפקע הוא בית מגורים ובין אם הוא בית עסק, כמו כן הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע של קרקע/בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע/בית עסק חלופי, יתרה מזו, הפסיקה לא הכירה בהוצאות נלוות שנועדו לשפר את מצב הנפקע לעומת מצבו ערב ההפקעה.

בית המשפט העליון עמד על ההצדקות להכיר בזכות הנפקע לשיפוי גם בגין ההוצאות הנלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי בקבעו כי במישור הנורמטיבי, ראוי כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה, הניתנות לכימות.

בעניין זה ציין בית המשפט כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. עוד קבע בית המשפט, כי על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות וכי מוטלת עליו החובה לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

בית המשפט ציין כי אין להיטיב את מצב הנפקע ביחס למצבו ערב ההפקעה ויש להישמר מפיצוי כפל או משיפוי בגין הוצאות שלא הוצאו או שברור כי לא יוצאו. ברם מנגד, אין להרע את מצב הנפקע עקב הצורך שנכפה עליו להקדים את "מכירת" הקרקע ולהקדים ולרכוש נכס חלופי. השיפוי לא נועד לשיפור מצב הנפקע לעומת מצבו הקודם, הוא כפוף לחובת הנפקע להקטין את הנזק, וכפוף לכך שמדובר בהוצאות סבירות.

מן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט כי בנסיבות מקרה זה, אין מקום להתערב ברכיבים השונים שנפסקו על ידי בית משפט קמא – לא לעצם פסיקתם ולא בסכומים שנפסקו.

המשנה לנשיא נאור הסכימה לכל האמור, בסייג כי על התשלומים שנפסקו צריך היה להוסיף את הריבית המיוחדת והמופחתת הקבועה בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 ולא לפסוק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

הערת מערכת: יש לברך על החלטת בית המשפט הנכבד שהותיר את פסק דינו של בית משפט קמא על כנו, שכן, יש בו כדי לצעוד צעד נוסף להגשמת העיקרון והמטרה הבסיסיים העומדים מאחורי תשלום פיצויי הפקעה, ולפיהם יש להעמיד את בעלי הזכויות הנפקעים, באותו מצב כספי שבו עמדו ערב ההפקעה.

פסק דין זה, מצטרף לשורה של צעדים שנוקטים בהם בתי המשפט, בפסקי דין והנחיות, למזעור הנזקים הנגרמים לנפקעים בעקבות ההפקעות הנכפות עליהם, ללא רצונם ותוך פגיעה בזכויות הקניין שלהם, נוכח עיגון מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

כמו כן, לדעת המערכת ניתן היה לתקן החוק, כך שיינתן אף פיצוי נוסף על עצם העובדה שמדובר בהפקעה, עצם ההתעסקות עצמה ועוגמת הנפש של הפרט שנאלץ להתמודד עם הליך נטילת קניינו לטובת הציבור מהווה היא לעצמה פגיעה שיש לפצות בגינה, להשבת המצב לקדמותו אין די בפיצוי ממוני רגיל, יש לעודד הפרט לשתף פעולה על ידי תמריצים.

 

חוזים

ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס ואח' נ' פז-ים הולדינגס 2000
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' א' רובינשטיין , י' עמית ו-ד' ברק ארז

 

ב"כ המערערים: עוה"ד רון בן מיור כרמית ברנשטיין

אי רישום זכות חכירה וקבלת הסכמת מנהל לעסקה בניגוד להתחייבויות המוכר
מהווה עילה לביטול חוזה ולהשבה

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, בגדרו חויב המערער בהשבת כספי תמורת עסקת מקרקעין שלא הושלמה בסך של כ- 3 מיליון ₪.

הורתו של הסכסוך שלפנינו בשרשרת עסקאות שנעשו ביחס למקרקעין, בשטח של 32,000 מ"ר בגוש 15515 חלקה 4 במושבה מגדל (להלן: "המקרקעין").

מר יוסף ברלס ז"ל (להלן: "המנוח") היה המחזיק בפועל של המקרקעין הנמצאים בבעלות הקרן הקיימת לישראל ונוהלו על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל").

ביום 22.11.94 חתם המנוח על הסכם מכר עם חברת M.S.I ספנות מסחרית לישראל בע"מ (להלן: "M.S.I") בו העביר המנוח ל-M.S.I. 90% מהזכויות שלו במקרקעין, תוך שהתחייב לגרום לרישום זכויות חכירה ראשית על שמה; ביום 28.8.95 חתם המנוח על הסכמים נוספים ובהם חוזה שנערך בינו לבין חברת M.S.I ואדם נוסף, בשם עזרא קריגר (להלן: "קריגר"); שעניינו מכירת 10% הנותרים מהזכויות במקרקעין. ביום 22.6.00 חתם קריגר חוזה לפיו מכר למשיבה 1, חברת פז-ים הולדינגס 2000 (להלן: "פז-ים") את מלוא זכויותיו במקרקעין לפי החוזים הקודמים. בכל החוזים נרשמה תניה לפיה ככל שהמנוח לא יקבל אישור המנהל לעסקה ולא יצליח לרשום את הזכויות על שם הקונים בתוך שנה, יתבטל הסכם המכר וישולמו לרוכשים פיצויים.

לאחר שהניסיונות להעברת הזכויות לא צלחו, הגישה פז-ים תביעה להשבת הכספים ששילמה עבור הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי קבע, כי דין ההסכמים להתבטל והורה לעזבון המנוח להשיב לפז-ים כספים שקיבל בגין העסקה שהתבטלה.

מכאן הערעור דנא.

בית המשפט העליון דחה את הערעור בקבעו, כי אינו רואה מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא. בית המשפט עמד על מהות הזכות בה מחזיקה פז-ים, וקבע כי התחייבויות המנוח, אשר שב וחזר עליהן בהסכמים, לרישום הזכויות בתוך שנה ולקבלת הסכמת המנהל להעברת הזכויות, הומחו לפז-ים מכח ההסכמים הקודמים והיא אוחזת בידיה את הזכויות כלפי המנוח.

אשר לביטול החוזה, בית המשפט העליון קיבל את עמדת בית משפט קמא, אשר קבע כי הצורך באישור המנהל להעברת הזכויות הוא בבחינת תנאי מתלה, ומשלא התקיים התנאי, דין ההסכמים להתבטל.

לאור טענת המערערים, כי לא מדובר בתנאי מתלה, קבע בית המשפט כי אף אם נניח שאין מדובר בתנאי מתלה, הרי שהמנוח נטל על עצמו התחייבות לגרום לרישום זכות החכירה הראשית במקרקעין על שם הקונה, התחייבות אשר הופרה על ידו, מאחר ולא רשם את הזכויות ולא קיבל  את אישור המנהל.

פז-ים, אשר שלחה התראה בכתב לבנו של המנוח, בה מסרה כי ככל שהזכויות לא ירשמו על שמה בתוך 30 יום היא תבטל את ההסכם, הייתה רשאית לבטל את ההסכם, בין אם נראה את ההפרה כיסודית ובין אם לאו,  מאחר והודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר והתנאים בה לא מולאו.

לאור כל המקובץ, קבע בית המשפט כי דין החוזה להתבטל, בין אם מחמת אי התקיימות התנאי המתלה, מתן הסכמת המנהל לעסקה ולהעברת הזכויות, ובין אם מחמת הפרת התחייבות המנוח לגרום לרישום זכויות החכירה.

מאחר והחוזה בוטל מוטלת על כל צד החובה להשיב לצד שכנגד את שקיבל על פי החוזה, כשהכלל הוא השבה מלאה, בית המשפט יתערב בהיקף ההשבה על בסיס שיקולי צדק או מתן פטור מלא מהשבה רק במקרים חריגים.

במקרה דנא, המערערים טענו לפטור מהשבה המבוסס על תנאי בחוזה שנחתם עם M.S.I, לפיו, אם לא יגרום המנוח לרישום זכות החכירה הראשית על שם הקונה בתוך שנה מחתימת ההסכם, תהא לקונה הזכות להורות למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי. בית המשפט העליון פסק בעניין זה כי הוויתור הנטען אינו עולה מפשט החוזה או מהסכמי ההמחאה שבאו בעקבותיו, הוא אינו משתמע מכוונת הצדדים ומנסיבות כריתת החוזה, ואף אינו מתיישב עם ההיגיון הכלכלי שבבסיס החוזה. אי לכך בית המשפט העליון קבע כי ההתניה בחוזה, שאפשרה למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי, לא נועדה לשלול את זכות הצדדים לתבוע השבה, אלא, באה להוסיף תרופה שתעמוד לרשות הקונה למקרה בו לא יעמוד המנוח בהתחייבויותיו.

בנוסף, בית המשפט העליון לא מצא מקום להתערב בסכום ההשבה שנקבע ודחה את טענת המערערים כי ההשבה צריכה להיעשות ללא ריבית והצמדה, וקבע כי זכות הקונה להשבה הינה בערכים ריאליים ובתוספת ריבית.

לסיכום דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי הלקח העולה מתיק זה הוא, כי המבקש לעשות עסקאות בקרקעות המנהל, גם כחוכר וגם באדמות חקלאיות, יבדוק היטב תחילה אם יש היתכנות למשאלותיו וכל המקדים בדיקותיו הרי זה משובח.

 

הערת מערכת:

בית המשפט ראה לנכון להזכיר, כי חוזים בקרקע רמ"י, כחוזים אחרים בהם יש סוגים שונים של בעלי זכויות בקרקע, הינן עסקאות שמבצעים בעלי זכויות בקרקע שלמעשה יש אח גדול והינו -בעל הקרקע.

יש לזכור כי חוזה בקרקע מינהל הינו תמיד חוזה "על תנאי", כי מדובר ביחסי שוכר/חוכר-משכיר, שבכפוף להוראות החוק והחלטות המינהל עדיין ככלל יש למינהל את זכויות הוטו והדרישות, ועל כן על מנסחי החוזים להתייחס לכך ולדאוג לבטוחות ולסעיפים המתאימים לאותם מקרי קיצון בהם יופתעו חלילה, או שתועלנה דרישות שמנסחי החוזים לא צפו.

יש לבחון אף היטב את הזכויות הנקובות בחוזי החכירה שלעיתים, אינן משקפות את מלוא הזכויות הקיימות על פי תכניות בניין העיר, ושעל מנת לזכות בהן, יהא צורך לרכשן מהבעלים.

 

מקרקעין – קבורה

עת"מ 44670-04-13 יעקב אביאור ואח נ' המשרד לשירותי דת ואח',
בית המשפט המחוזי בחיפה כב' ש' ריבי למלשטריך לטר

 

לא ניתן לסחור בחלקות קבר בשוק החופשי

ענייננו בעתירה מנהלית לפיה התבקש בית המשפט המחוזי בחיפה לאפשר לעותרים, שהינם קשישים בעשור השמיני לחייהם, למכור בשוק החופשי שתי אחוזות קבר שרכשו בשנת 1999 בבית העלמין הישן בנהריה. נכון להיום, בית העלמין סגור, ובשל שינויים שבוצעו בו נמנע מהעותרים להיקבר באחוזות הקבר שרכשו.

השאלה המרכזית בה עסקה העתירה הינה, האם מתאפשרת מכירת אחוזות הקבר על ידי העותרים בשוק החופשי, לכל המרבה במחיר, או שמא יש להחזירם לחברה קדישא/המועצה הדתית תמורת השבת סכום הרכישה, הרלוונטיות לשאלה זו טמונה אפוא בפער בין שני הסכומים שיכול להיות גבוה במיוחד, בין היתר בשל כך שבבית העלמין אין היצע נוסף של אחוזות קבר והוא מסווג כ"סגור".

העותרים הינם ממשפחת ה"כוהנים", רכשו בשנת 1999 שתי אחוזות קבר בבית העלמין הישן בנהריה, לשימושם האישי בעתיד, תמורה סכום של 4,500 ₪ לכל אחוזה. בבית העלמין הישן אין חלקת "כהנים" ומפאת מגבלות של טהרה, הלה היו מלווים את בני משפחתם למנוחה אחרונה בטקס בסככת ההספדים.

יצוין, כי בשנת 2002, כאשר מספר מקומות הקבורה שנותרו בו ירד מתחת לסף מסוים, הוכרז בית העלמין כסגור. בנוסף, לאחר שנרכשו חלקות הקבר הנ"ל, נערכו שינויים בבית העלמין הישן, בדמותם של הוספת קברים, אשר הובילו לכך שלא תהא לעותרים, בהיותם "כוהנים", גישה לסככת ההספדים בפרט ולבית העלמין בכלל.

לאור זאת ביום 30.8.12 פנו העותרים למשרד לשירותי דת (להלן: "המשיב 1") וביקשו כי יושב להם מחירן הריאלי הנוכחי של חלקות הקבר בבית העלמין הישן, או לחילופין כי יתאפשר להם להביא זוג שירכוש את החלקות במקומם. המשיב 1 סירב לבקשה הנ"ל (הוצעה חלופה של בית עלמין אחר) ועל כך הוגשה העתירה דנן.

טענת העותרים הינה כי מדובר בבית עלמין סגור, והוראות רכישת קבר בחיים הקבועות בחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב] תשל"א 1971 (להלן: "חוק שירותי הדת היהודיים") אינן חלות עליו ככזה, ואין לגביו הסדרה בחוק בנושא מחיר רכישה או מכירה. בנוסף נטען, לאור השינוי שנעשה בבית העלמין, הרי שמכירת אחוזות הקבר נעשית מתוך אילוץ ולא מבחירה, ולכן יש להתיר למוכרן על פי מחירי השוק (שעלו לאור העובדה שמדובר בבית עלמין סגור וההיצע מועט) ובכך לשמר את זכותם הקניינית. עוד נטען, כי אין קביעה בחוק שזכות המכירה שמורה לחברה קדישא בלבד, אין חיוב חוזי כזה, ואילוצם לקבל כנגד מכירת אחוזות הקבר רק את השבת הסכומים ששלמו בתוספת הצמדה פוגעת בזכותם.

המשיבים בכללם העלו טענות סף שונות ולגופו של עניין, טענותיהן העיקריות נגעו לכך שלדידם, על פי החוק הקיים רק "חברה לענייני קבורה" העומדת בתנאים שנקבעו בחוקים ובתקנות, מחזיקה ברישיון תקף, וכפופה לפיקוח הרגולטור (השר לשירותי דת) רשאית למכור חלקות קבורה. זאת, מתוך הכרה כי מכירת חלקות קבר בחיים ניתנת כשירות לציבור, ההכנסות ממנו אמורות לשמש אך ורק לטובת אחזקתם ופיתוחם של בתי העלמין, ולא כפעולת מכר מסחרית בשוק החופשי. העובדה שחוק שירותי הדת היהודיים לא מוחל בחלקו על בית עלמין סגור, איננה מלמדת על ריק חקיקתי המאפשר לכל אחד לסחור בחלקות קבר בבית עלמין סגור, ללא פיקוח. עוד נטען, כי אין מדובר בזכות קניינית, אלא ברישיון להיטמן בחלקות שמיקומן מפורש בשטר מכר, שלפיו מצוין מפורשות כי אין לרוכש זכות למכור את החלקה לאחרים והוא אף אינו זכאי לקבל החזר עבור החלקה שנרכשה.

בפתח דבריו, ציין בית המשפט כי המסגרת הנורמטיבית החלה על הסוגיה הינה חוק שירותי הדת היהודיים והתקנות המותקנות מכוחו, אשר מסדירים את נושא הקבורה היהודית בישראל וכי השאלה הנ"ל מתעוררת רק לגבי מי שחפץ בחייו לקנות חלקה קבר.

לאחר שסקר את סעיפי החוק השונים בחוק שירותי הדת היהודיים, בין היתר בעניין פיקוח על מחירים והגבלת סחר, קבע כי אין לראות בסעיפי החוק כמתירים את מכירת החלקה על ידי אדם פרטי אחד לאחר, שלו היא מיועדת, אלא מכירה שכזו תיעשה אך מהגוף המוסמך, "חברה לענייני קבורה" לאדם שלו מיועדת החלקה, וזאת מהטעמים המצטברים הבאים :

1.     תכלית החקיקה הייתה להסדיר את נושא הסחר בחלקות קבר, ולפקח עליו. אם נקרא את הסעיף באופן שמתיר למכור חלקת קבר לאחר שלו היא מיועדת, יוכל גם אותו מיועד למכור לאחר שלו היא מיועדת וכך הלאה, ותיווצר שרשרת מכר, שהחקיקה בקשה למנוע.

2.     לשונו המפורשת של החוק אוסרת על רכישת חלקת קבר לשם מכירתה. (כך בס'14 א3(ג)). ואם תאמר, במועד שקניתי אכן לא קניתי לשם המכירה אלא עבור עצמי, אך בהמשך חזרתי בי (וכעת בכוונתי למכור), כי אז קיים ס' 14א(י') הקובע במפורש כי מי שקנה חלקת קבר בחייו וחזר בו יחזירו לחברה קדישא או למועצה הדתית, וזו תחזיר לו את כספו.

3.     ס' 14 א3 מכסה את שני צדדי המכר – ברישא של הסעיף הוא מתייחס לרוכש (שיכול לרכוש עבור עצמו או עבור בן זוגו או הורהו) ובסעיף קטן (ד)  הוא מתייחס למוכר חלקת הקבר (חברה קדישא או מועצה דתית) שחלות עליו אותן הגבלות ממש –המכירה רק לרוכש עצמו או בעבור בן זוגו או הורהו. שני צדדים של אותה מטבע. זוהי כוונת הסעיף, ואין לראות בניסוחו היתר לסחר בחלקות קבר.

בית המשפט ציין כי חלקת קבר היא משאב ציבורי, המכתיב דרך התנהלות מסוימת. מכח תפיסה זו – העותרים אינם רשאים לסחור בחלקות, ומשאינם מעוניינים בהן עוד – עליהם להשיבן לרשות הציבור, דהיינו, לרשות המוסמכת לענייני קבורה. אין כל היגיון  להבחין בהקשר זה בין בית עלמין פתוח לבית עלמין סגור. אחרת, אם נקבל אבחנה כזו, ניצור תמריץ לאנשים "להשקיע" בחלקות קבר כהשקעת טווח ארוך, שכן לכשייסגר בית העלמין, יהיה ערך שוק פתוח להשקעתם. בכך נרוקן מתוכן את תכלית החקיקה, ואת הניסיון למנוע סחר וספסרות בחלקות קבר.

בהיבט החוזי, קבע בית המשפט כי השטר לאחוזת קבר, מהווה את המסמך החוזי שבין הצדדים, ומאחר וזכות הסחרות הוגבלה בתנאי הרכש, והדבר עולה בקנה אחד עם החוק ומתיישבת עמו, היא מעצימה את האיסור החל על העותרים למכור את חלקת הקבר בשוק החופשי. יתרה מזו, בית המשפט אף העיר באמרת אגב, כי האיסור בחוק על סחרות אחוזת הקבר , והחובה להחזיר תמורה במקרה של חזרה מרכישה, הינם תנאים קוגנטיים.

בהיבט הקנייני, לא הכריע בית המשפט במהות הזכות, אך ציין כי גם אם עסקינן בזכות קניינית, ממילא הוגבלה סחרותה בחוק ובחוזה.

על יסוד כל האמור, בית המשפט דחה את העתירה, ללא חיוב בהוצאות.

הערת מערכת:

אמנם אברהם רכש מעפרון את חלקת הקבר ומערת המכפלה, אולם כיום נראה, כי המחוקק רצה לייחד את נושא הקבורה ולמנוע סחר במקרקעין המיועדים לקבורה, נראה כי חשיבות יתר למגבלות אלו, עולות כיום עם התמעטות המקום לקבורה וצפיפות הקיימת בבתי הקברות הותיקים, ועל כן צפוי היה סחר/מכר ואולי זילות של מקומות שעדיין לא נכנסו לשוק הנדל"ן.

ונשאל, האם כשם שיוציאו מהבית מי שיפסיד במשפטו, מחר גם יוציאו "מהבית" החדש את מי שהתברר שנטמן בקרקע שנמכרה לאחר?

 

רשות מקרקעי ישראל  – דמי הסכמה

תא (ת"א) 25196-07-11 פלדמן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
ת"א 25229-07-11 ליבנה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
בית המשפט השלום בתל אביב יפוי בפני כב' הש' רחל ערקובי

הדרך שבה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות חכירה בנחלות ובשטחי עיבוד לצדדים שלישיים היא עפ"י הוראות פרק ג' (ובו סעיף 12) להחלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וזאת באופן שמבטא את העיקרון היסודי שבסעיף 3 לאותה החלטה

עניינו של פסק הדין ב-2 תביעות להשבת חלק מן הסכום ששילמו התובעים למנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל), כדמי הסכמה, בשל חישובם באופן שגוי. הואיל ובשתי התביעות עלתה מחלוקת זהה. בהסכמת הצדדים אוחד הדיון בתובענות, ופסק הדין התייחס לשתי התובענות גם יחד.

התובעים, משפחת ליבנה, רכשו ביום 22.5.86 נחלה מספר 75 במושב סתריה ( להלן: "הנחלה"), בתמורה כספית בסכום של 110,000$, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.1.05 מכרו ליבנה את הנחלה בתמורה לסכום של 700,000$. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בנחלה בסכום של 1,347,000 ₪. ליבנה נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 495,437 ₪.

התובעים, משפחת פלדמן, רכשו ביום 10.8.1986 נחלה מספר 75 במושב שדה ורבורג, בתמורה כספית של 192,500$, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.4.06 מכרו פלדמן את הנחלה בתמורה לסכום של 1,500,000$. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בסכום של 1,720,000 ₪. פלדמן נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 1,913,793 ₪.

לטענת התובעים, דמי ההסכמה הם נגזרת מעליית ערך הקרקע, ולכן יש להפחית את שווי המחוברים ובנוסף, יש להפחית את שווי הרכישה שבגינו כבר שולמו לנתבע דמי הסכמה בעבר. לטענתם, דמי ההסכמה הם חלקו של רמ"י ברווח שמקבל החוכר כתוצאה מעליית ערך הקרקע, שעל מנת לחשבה – יש לנכות את מחירה הקודם, שבגינו כבר שולמו דמי הסכמה, ובמקרה הנדון, את ערכה של הקרקע בעת שנרכשה ע"י התובעים, וזאת עפ"י החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ועפ"י סעיף 3 לאותה החלטה.

לטענת רמ"י, חישוב דמי ההסכמה נעשה על פי פרק ג' להחלטה 534, אשר על פיה קיימות שתי חלופות לחישוב דמי ההסכמה, כאשר קיימת רכישה קודמת. לטענתו, בתשלום דמי ההסכמה, נערך החישוב המטיב עם החוכרים, מתוך שתי החלופות ואשר בא לידי ביטוי בסעיף 12(ב) להחלטה (ולא עפ"י סעיף 3). על פי החלופה הראשונה, מן התמורה שאושרה בגין מכירת הקרקע, הופחתה התמורה הקודמת, כשהיא משוערכת למועד הרלוונטי, ול- 1/3 הסכום שנותר, נוספו 2% מן המחיר היסודי המזערי, לפי הטבלאות שבתוספת הראשונה להחלטה 534.

על פי החלופה השנייה, מן התמורה בגין מכירת הקרקע, הופחת שווי המחוברים, כפי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, וכן הופחתו סכומים נוספים שהם שוויים של: הרכוש המשותף, חצר בגודל 2 דונם ושטחי העיבוד.

בית המשפט אשר דן בסוגיה הנ"ל ציין, תחילה, כי חוכר המבקש להעביר את זכות החכירה שברשותו לאחר, רשאי לעשות זאת בכפוף לאישור רמ"י, אשר מותנה בתשלום דמי הסכמה. כן צוין, כי זכות זו הינה נגזרת מזכות הבעלות של הגופים שעבורם מנהל רמ"י את המקרקעין, וכי מדיניות ממ"י בכל הנוגע לגביית דמי הסכמה מעוגנת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל.

בהקשר זה הוסיף בית המשפט וציין, כי ההחלטה הרלוונטית שבמחלוקת בין הצדדים – החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מיום 29.6.1992, שכותרתה: "החלטה בדבר שיעור חלקו של מנהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" – מתאפיינת בסרבול רב, לשונה אינה ברורה ולעתים אף משתמעת לשתי פנים, ויתרה מכך, הדרך החישובית המעוגנת בתוכה אינה ברורה די הצורך.

בית המשפט ציין, כי סוגיית תחולת סעיף 12 להחלטה 534 נדונה במספר פסקי דין, כאשר בפס"ד שניתן בבית המשפט השלום, בעניין- שטייניג יוסף ופרידה נגד מינהל מקרקעי ישראל, נקבע, כי סעיף 12 (ולא סעיף 3) הוא הסעיף שנועד לקבוע באופן ספציפי את דמי ההסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט, כי מסקנת בית המשפט דלעיל הינה מרחיקת לכת, וכי יש לעשות מאמץ, כאשר נראה שסעיפים שונים באותו החוק אינם מתיישבים זה עם זה, לנסות וליישבם כך שהחוק כולו יבחן באופן הרמוני.

בשים לב לכך, בית המשפט קבע, כי סעיף 3 קובע עיקרון כללי ויסודי, שנועד להבהיר ולהכווין את הפרשן בבואו לנתח את האמור בהוראות פרק ג' להחלטה 534- העוסק בנחלות, בו נכלל סעיף 12- העוסק בהעברת זכויות בנחלה, ושהינו הסעיף הרלוונטי לענייננו באשר לאופן החישוב, כאשר הסעיפים בפרק ג' העוסקים באופן החישוב בנחלות, אמורים לבטא את אותו העקרון היסודי שבסעיף 3.

באשר לאופן חישוב דמי ההסכמה – ציין בית המשפט כי המחלוקת נוגעת לכך שמתוך התמורה לא הופחת שווי המקרקעין בעת רכישתם.

בעניין זה ציין בית המשפט, כי השאלה אם ערכן של הזכויות בקרקע, בנוגע למחיר היסודי לצורך חישוב דמי הסכמה, הינו ככל ערכים קבועים הנקבעים בהחלטות מינהל או שמא ערך הזכויות בנוגע למחיר היסודי נקבע בהתאם לערכם של אלו על פי חוות דעת עצמאית, הוכרעה בפסק הדין בעניין 7601-05-08 (מחוזי מרכז), אהרוני משה וצביה נגד מינהל מקרקעי ישראל. בפס"ד אהרוני נקבע, כי בשונה מהאופן שבו נערכת שומת דמי הסכמה במקרקעין מוחכרים שאינם נחלה, שאז נבחן השווי הספציפי של המקרקעין המוחכרים, בנחלות נקבע מנגנון שונה של מחיר אחיד לכלל הנחלות, והבחינה של דמי ההסכמה הינו בהתייחס למחיר זה, כאשר אכן כפי שטוען ממ"י קיימות אפשרויות חישוב שונות ונלקחת בחשבון האפשרות המטיבה עם החוכר.

אלא, הוסיף בית המשפט, שקיימת סתירה פנימית בהחלטה 534 גופא, בין הגדרת המונח נחלה, לבין הוראות התוספת הראשונה הכוללת את מרכיבי השומה, ונעדר מתוך מרכיבי השומה פריט, שהינו מהותי ביותר, והוא המקרקעין עצמם, שעליו בנויים המבנים.

לכן, בית המשפט קבע, כי טענת התובעים כי יש להפחית את מחיר הרכישה אינה נכונה, משום שדרך החישוב קבעה מחיר אחיד לכלל הנחלות בארץ, כפי שנקבע בפס"ד אהרוני. אולם, קיימת טעות פנימית, כאשר מהמחיר היסודי נשמט חלק מהותי, שלא נכלל במסגרת שומת הפרטים שנקבעה בתוספת הראשונה, באופן העומד בסתירה להוראות ההחלטה עצמן.

לפיכך, נקבע כי הדרך הנכונה לחישוב הינה להורות לשמאי מטעם ממ"י לשום את אותו חלק, ולהגדיל את המחיר היסודי בשומה שנערכה על ידי ממ"י וצורפה לתצהיר התובעים, באותו שיעור שיקבע על ידי השמאי.

אשר על כן, בית המשפט קיבל את התביעה במובן זה שהורה לממ"י לבצע חישוב חדש נוסף, ולשום את אותו החלק של הקרקע שעליו בנויים המבנים, לרבות זכויות הבנייה הקיימות על המקרקעין הללו, ולהפחית את הסכום הנוסף, מתוך חלק ב' לשומה, כתוספת למחיר היסודי.

הערת מערכת:

נציין כי בימים אלו מתגבשת הצעת חוק לפיה מוסדר נוהל ההשגות על שומות מינהל מקרקעי ישראל, כאשר במסגרת ההצעה לצערנו לא מעבירים לועדת ההשגות לכשתוקם את הסמכות לדון בטיעונים משפטיים, לדעתנו ניתן היה לייתר תיקים כגון אלו בהעברת סמכויות כיאות, ואולי יוביל הדבר אף לתיקון החלטות מינהל לא ברורות כבענייננו, לגביהן לענ"ד, יש לפרשן כנגד המנסח ולטובת האזרח.

מקרקעין – זיקת הנאה

 תא (חי') 24330-10-10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ואח' נ' יפה עוף בע"מ ,
בית המשפט השלום בחיפה בפני כב' הש' אייל דורון

ב"כ התובעות: עו"ד אפרים אברמזון ושות'


סילוק יד מכוח זיקת הנאה

 

ענייננו בתביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד שהוגשה כנגד הנתבעת, (חברה פרטית המפעילה משחטת עופות) על ידי התובעות, (חברות ממשלתיות, העוסקות באספקת צרכי משק האנרגיה בישראל). בתחום המקרקעין מושא תובענה זו (חלק מחלקה 146 בגוש 10726 בטירת הכרמל) – רצועת קרקע שהופקעה כדין, בה עובר קו דלק תת-קרקעי.

לטענת התובעת, הנתבעת מפעילה ברצועת הקרקע, ללא תיאום וללא אישור מהתובעות, משחטת עופות. חלק ממתקני המשחטה ממוקמים בסמוך לקו הדלק, בתחומי רצועת הקרקע, וחלקם ממש מעל קו הדלק עצמו, באופן שמונע תחזוקה שוטפת של קו הדלק, מונע גישה אליו ויוצר מפגע בטיחותי חמור.

מנגד העלתה הנתבעת טענות בדבר היעדר יריבות, הסכמה מצד התובעות, מיקום רצועת הקרקע המופקעת ביחס לבנוי, ושאלת תחולתם של היתרי הבניה לבנוי בשטח.

בית המשפט פסק, כי הזכות המופקעת הינה במעמד של זיקת הנאה, ועל כן העובדה שקיימת הפרעה ממשית לנתבעת – בעלת הזכויות ברצועת הקרקע המשפיעה בהכרח על שווי רצועת הקרקע, אין משמעות הדבר בהכרח כי בידי התובעות מצויה (או אמורה להימצא) החזקה במקרקעין. כן נפסק, כי הפוטנציאל לסתירה בין אפשרויות השימוש במקרקעין לבין ההגבלות החלות על המקרקעין בשל הצנרת שהונחה בהם, מקום בו מדובר בקרקע לבניה, הם עניין לקביעת שוויה של הזכות המופקעת וגובה הפיצוי שיש לשלם בגין ההפקעה, ולא לסיווגה של הזכות מבחינת דיני הקניין, וכן כי סיווגה הקנייני של הזכות אינו אמור להשתנות רק בשל שינוי בסטטוס התכנוני של המקרקעין.

מבחינת מדרג הזכויות הקנייניות, זכות חכירה כפופה לזיקת הנאה, ועל כן הנתבעת – החוכרת של רצועת הקרקע בענייננו, אשר חכרה את המגרש זמן רב לאחר ההפקעה, וכאשר דבר ההפקעה רשום בפנקסי רישום המקרקעין – כפופה לזיקת ההנאה. כך מלכתחילה, חלק מן הזכויות בדבר אפשרויות השימוש במקרקעין, מלכתחילה, לא היו חלק מהנכס אותו רכשה הנתבעת.

ביהמ"ש דן ביסודותיה של זיקת ההנאה ומהותה, וקבע כי הזכות שהופקעה בכללותה עולה בבירור כדי זיקת הנאה משני סוגים חיובית ושלילית, כאשר מצד אחד לתובעת יש זכות לבצע העבודות הנדרשות לה ברצועת הקרקע, ובמקביל לכך מתקיימת חובתו של בעל המקרקעין הכפופים – הנתבעת להימנע מביצוע פעולות אשר יפריעו לשימושו של הזכאי על פי זיקת ההנאה (התובעות).  עוד בהמשך נדון היבט נוסף של אפיון הזיקה – אקטיבית או פסיבית, כאשר בנסיבות העניין נפסק כי תוכן הזכות שהופקעה, אינו מקים זיקת הנאה העוסקת במעשה אקטיבי כלשהו שבעל המקרקעין הכפופים  (הנתבעת) נדרש לעשותו.

בית המשפט פסק כי הנתבעת, בעלת רצועת הקרקע חייבת לסלק את כל הבנוי, ולהימנע מביצוע כל פעולת בניה ברצועת הקרקע, באופן שבו לתובעות תתאפשר גישה חופשית, והן יוכלו לבצע פעולות תחזוקה תיקונים, החלפה וכיוצ"ב.

התביעה ברובה התקבלה.

הערת מערכת:

נציין כי ראשית יש לשאול, האם הדרך הנכונה במקרה זה הינה בחירה בזיקת הנאה ככלי שימוש לנטילת הזכויות או שמא מדובר בהפקעת מקרקעין, שכן ברי הוא שהשימוש הינו שימוש קבוע, סוגיה זו עלתה לדיון הן במנהרות הכרמל והן בחלק מהחלקות בהן סומן תוואי הרכבת הקלה, בכל מקרה צ"ל ברור כי מדובר בפגיעה קניינית שיש לבצעה בפגיעה מינימלית ותוך מתן פיצוי ראוי, כמו כן יש לזכור כי בית המשפט יכול במקרים מסויימים, ולאחר הרמת הנטל, להורות על ביטול זיקות הנאה, עם זאת לא נראה כי במקרה מעין זה יש סיכוי לכך, מה שמוביל למסקנה שלמעשה המקרה הינו יותר קרוב להפקעה, הן של תת הקרקע והן מניעת שימוש מעל.

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

בט – 6091+92/13 קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ נ' מדינת ישראל
ועדת ערר מחוזית – מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס 

 

ב"כ העוררים בתיק 86092/13: עוה"ד תמר מגדל ואלי וילצ'יק

ב"כ העוררים בתיק 86091/13 : עו"ד דלי חדאד

ב"כ המשיבות: עו"ד משה רז כהן וכן ב"כ העוררים לעיל ששמשו גם כמשיבים

 

פוטנציאל לפיתוח המקרקעין – מתי יילקח בחשבון בתביעות לפי סעיף 197

 

החלטה בשני עררים (ערר שהגישה קי.בי.עי – להלן: "העוררת", ומנגד, ערר שהגישה המדינה)  על שומת שמאית מכריעה, הגב' לבנה אשד. המקרקעין נשוא העררים הינם חטיבת קרקע בשטח של כ – 934 דונם (להלן: "המקרקעין") בבעלות העוררת, בשטח שבין הערים אשדוד ואשקלון, בסמוך לחוף הים. תכנית המתאר הארצית ליער ולייעור תמ"א 22 סימנה כ – 590 דונם משטח המקרקעין כשטח המיועד ליער פארק חופי. העוררת הגישה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התביעה נדחתה במלואה על ידי הוועדה המקומית. העוררת הגישה ערר, וועדת הערר החליטה למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע קבע כי תמ"א 22 לא גרמה לירידת ערך למקרקעין. השומה המכרעת אושרה על ידי ועדת הערר. על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור מנהלי ובית המשפט לעניינים מנהלים קיבל את הערעור וביטל את השומה המכרעת,  מהטעם כי השמאי המכריע הסתמך על עדים שלא נחקרו בפניו. המשיבה הגישה בקשת רשות לערור לבית המשפט העליון אך זו נדחתה והתיק הוחזר לוועדת הערר,  בפניה טענה העוררת שיש להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע אחר ואילו הועדה המקומית טענה שיש להחזיר את השומה לאותו שמאי שישלים את שומתו.

בינתיים, אושרו תכניות נוספות על המקרקעין, ביניהן: תמ"מ 4 תיקון 14 מיום 23.1.2000, תמ"א 35 מיום 27.10.2005 וכן תמ"א 39 מיום 27.12.2005. במסגרת תמ"א 39 שונה ייעוד של שטח של כ-340 דונם מהמקרקעין מייעוד חקלאי לשמורת טבע ולפיכך, הגישה העוררת תביעה נוספת לפי סעיף 197. לאור קיומה של התביעה הנוספת בגין תמ"א 39, החליטה ועדת הערר לעכב את ההכרעה בערר שהוגש בעניין תמ"א 22. לאחר שהועדה המקומית דחתה את התביעה בגין תמ"א 39 והוגש ערר, ביקשה העוררת לאחד את הדיון בשתי התביעות. ועדת הערר החליטה למנות שמאי מייעץ בשתי התביעות יחד, כאשר ההוראות לשמאי המייעץ היו לשום את ערך המקרקעין: לפני ואחרי תמ"א 22, וכן את ערך המקרקעין לפני ואחרי תמ"א 39.  הצדדים הגיעו להסכמה כי הגב' לבנה אשד תהיה השמאית בתיק. השמאית דנה בתיק. במסגרת השומה ציינה השמאית כי העוררת לא טענה לשווי הנובע מפוטנציאל לשינוי ייעוד, ובהעדר תכנון כלשהו "בצנרת", קבעה כי אין "צפייה סבירה" לשינויי ייעוד על בסיס תכניות או תכנון עתידי. ביחס לטענת העוררת כי התכנון המאושר, וכן צמידות הדופן לפיתוח העירוני הקיים של העיר אשדוד, הם שנותנים למקרקעין ערך גבוה טרם תמ"א 22, קבעה השמאית המכריעה כי אין לשלול שמיקום מרכזי ונגישות גבוהה מזכה בשווי שוק גבוה במקרים מסוימים, וזאת אף בהתעלם משווי ספקולטיבי של קרקע שכזו. עם זאת לעניין המקרה שבפנינו, קבעה כי כנגד המיקום צמוד הדופן, המקרקעין הוצאו משטח השיפוט של העיר אשדוד עוד טרם תמ"א 22. לעניין מצב קודם לתמ"א 22 קבעה השמאית כי 96% מהמקרקעין היה מיועד ל- "רזרבה למגורים וייעור". לפיכך קבעה, כי על אף שקונה סביר לא היה מביא בחשבון במועד הקובע כי יש סיכוי שתתממש ה-"רזרבה למגורים", הרי שעדיין שווי המקרקעין שהוגדרו כרזרבה גבוה ממקרקעין שלא הוגדרו כך. עוד קבעה השמאית המכריעה, כי המקרקעין נשוא הערר מסומנים ברובם בתמ"מ 4 כשטחים לתכנון בעתיד וחלקם כקרקע חקלאית. עוד קבעה השמאית המכריעה כי המקרקעין נכללים במסגרת "אזור ניצנים" עובדה המייחדת אותו מיתר השטחים שהוגדרו כשטחים לתכנון בעתיד ומדובר לעמדתה "באמירה פוזיטיבית לגבי שימורו של השטח והימנעות מפיתוחו". עוד קבעה השמאית המכריעה כי היות ותמ"א 31 (שקדמה לתמ"א 22) ייעדה את המקרקעין לנוף כפרי/פתוח, ולפיכך תמ"א 22 לא הביאה עימה שינוי תכנוני מהותי ביחס למצב ששרר ערב אישורה ולא גרמה לירידת ערך המקרקעין. לאחר מסקנה זו דנה השמאית המכריעה בירידת הערך הנובעת מתמ"א 35 ותמ"א 39. השמאית קבעה כי תמ"מ/14/4 סימנה חלק מהמקרקעין בשטח לתכנון תיירות, באופן שיש בו כדי לאפשר פיתוח מוגבל כמוקד תיירות כפרית. ביחס למקרקעין אשר סומנו כיער במסגרת תמ"מ /14/4 קבעה השמאית המכריעה כי תמ"א 39 מיישמת את התכנון שנקבע בתמ"מ 22 ללא שינוי. מסקנת השמאית המכריעה היתה כי ערב המועד הקובע של תמ"א 39, 590 דונם מהמקרקעין יועדו ליער ואילו 340 דונם יועדו לייעוד חקלאי עם אפשרות לפיתוח כמוקד תיירות כפרי בשימוש מוגבל. תמ"א 39 קבעה את כל המקרקעין לייעוד של "שמורת טבע מוצעת" והגדירה הפעילות בה ככפופה לאישור רשות הטבע והגנים. השמאית המכריעה קבעה כי הגדרה זו הפכה את השווי הכלכלי של המקרקעין למזערי. על שומה מכרעת זו הוגשו עררים הן על ידי העוררת והן על ידי המדינה. הן העוררת והן המדינה (אשר צורפה כמשפה לתמ"א 39) עררו על שומה זו.

וועדת הערר אימצה את מסקנות השמאית המכריעה ביחס להיעדר פגיעה מתמ"א 22 וקבעה כי פגיעה בתכונות המקרקעין הינה אמנם תנאי הכרחי לקבלת פיצוי מכוח תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אך אינה תנאי מספיק. עדיין צריך להוכיח כי שווי המקרקעין לפני התכנית היה גבוה משווי המקרקעין אחרי התכנית. ביחס למקרקעין, קבעה ועדת הערר כי אף אם בסוף שנות ה–60 המקרקעין היו בעלי שווי מסוים, שווי אשר שיקף את אותן מילים בתכנית המתאר "רזרבה למגורים", הרי שבשנת 1995 השוק כבר לא האמין בכך שבמקרקעין יאושרו אי פעם מגורים או פיתוח כלכלי אחר, ולמעשה תמ"א 22 רק קבעה את אשר ידע שוק המקרקעין מזה זמן מה, בין היתר לאור התכניות שאושרו על המקרקעין לאורך השנים (תמ"מ 4, תמ"א 31). לפיכך, קבעה ועדת הערר, תוצאה במסגרתה שווי הקרקע, אשר היה לה רכיב של מגורים, הפכה לייעוד של יער וזאת ללא תשלום פיצויי אינה תוצאה אבסורדית או בלתי הגיונית, אלא בהחלט יכולה להתרחש. ועדת הערר ציינה והדגישה, כי לאורך כל השנים עד לאישור תמ"א 22, אין כל רמז תכנוני כי המקרקעין ישנו יעודם לייעוד כלכלי. כך שלא רק שאין בפני "הקונה הסביר" החלטה של מוסד תכנון המאפשרת פיתוח כלכלי כלשהו של המקרקעין, אלא, שאין אפילו תכנית בהכנה או אפילו רעיון ראשוני של תכנית. עוד קבעה ועדת הערר כי כל עיר מסתיימת היכן שהוא ולא ניתן לומר באופן גורף, כי כל קרקע הגובלת בעיר הינה בעלת פוטנציאל למגורים לאור מיקומה, במיוחד שבחטיבת קרקע רחבת ממדים הנמצאת מחוץ לתחום השיפוט של העיר באזור המוגדר למשאבי טבע.

בסיומם של דברים הבהירה ועדת הערר כי מושכלות יסוד הם שנטל ההוכחה להוכיח כי למרות הפרמטרים העובדתיים, היה למקרקעין ערך המשקף פיתוח כלכלי הינו על העוררת, ומשכפות המאזניים מאוזנות- הרי שהנטל לא הורם.  לכן דחתה ועדת הערר את ערר העוררת לגבי תמ"א 22.

לגבי תמ"א 39, קבעה ועדת הערר כי אין מחלוקת שייעדה את כלל המקרקעין לייעוד של "שמורת טבע מוצעת". המצב הקודם לתמ"א 39 הנו תמ"מ 4 תיקון 14 שסיווגה כ-340 דונם מהמקרקעין בייעוד של קרקע חקלאית ואת יתרתו (כ-590 דונם) בייעוד יער, וקבעה את כל המרחב כשטח לתכנון תיירות. טענה העוררת כי 340 הדונמים אשר הוגדרו ל-"חקלאות" נועדת להוות חיץ בין העיר אשדוד לשמורת הטבע או ליער, אשר לא ניתן לשלול לגביו את הדעה כי נועד לפיתוח העיר אשדוד דרומה. ביחס לכך, קבעה ועדת הערר כי סברה מסוימת ביחס למקרקעין המוסיפה לשווים בשוק, אין בה די על מנת להביא בחשבון שווי זה במסגרת תחשיב הפגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה. ייתכנו מקרים רבים בהם ערכם של מקרקעין המיועדים לחקלאות עולה עקב נסיבות כאלו או אחרות, כגון, שמועות בדבר פיתוח עתידי של המקרקעין, עמדת רשות מקרקעי ישראל לגביהם ועוד אקטים נוספים. אולם, על מנת שפוטנציאל זה יקבל ערך במסגרת תביעה לפי סעיף 197, הוא חייב להיות פוטנציאל מוכח, וזאת מכוח החלטה של מוסד תכנון המוסמך לאשר את התכנית העתידית. במקרה שבפנינו אין החלטה של מוסד תכנון ואין גם תכנית רעיונית שכזו. כל שיש הינה סברה כי הותרת חיץ יש בה לאפשר בעתיד פיתוח המקרקעין. שווי זה, אינו בר פיצוי במסגרת תביעה לפי סעיף 197. באשר לטענות המדינה, קבעה ועדת הערר כי לא ניתן להתעלם מכך שתמ"מ 14/4, שקדמה לתמ"א 39, מאפשרת פיתוח כלכלי של המקרקעין למוקד תיירות כפרי במקרקעין. לפיכך, דחתה ועדת הערר את טענת המדינה כי אין כל שווי ממשי למקרקעין, במצב הקודם וקבעה כי אמירה מפורשת בתכנית מתאר מחוזית בדבר פיתוח מוקד תיירות כפרית, אף שפיתוח זה מוגבל בתנאים קשים, מעניקה למקרקעין שווי גבוה מחקלאי בלבד.

ועדת הערר גם דחתה את טענת המדינה כי היות ומדובר בשמורת טבע מוצעת, הרי ירידת הערך אינה בגין התכנית אלא רק אם וכאשר יכריז שר הפנים על הקרקע כשמורת טבע וזאת מכוח סעיף 22 לחוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, תשנ"ח-1998 (להלן: "חוק הגנים הלאומיים") תתגבש פגיעה.

ועדת הערר קבעה כי עיון במגבלות שמטילה תמ"א 39 מגלה שיש בהן כמעט איון של הסממנים המובהקים של זכות הבעלות, וזאת עוד בטרם תתבצע הכרזה של השר לפי סעיף 22 לחוק הגנים הלאומיים. התכנית אינה שוללת רק את אפשרויות הפיתוח הכלכלי של העוררת כבעלת המקרקעין, אלא שוללת ממנה גם את זכות החזקה במקרקעין. במסגרת סעיף אחד חוזרת תמ"א 39 לא פחות משלוש פעמים על כך שהמקרקעין יהיו פתוחים לציבור באופן מלא, לרבות זכות לשוטט שלא בשבילים המסומנים. ועדת הערר קבעה כי הוראה שכזו משקפת הלכה למעשה הפקעת המקרקעין מידי העוררת, היות וזכות הבעלות שלה מרוקנת מתוכן מעשי וזאת כאשר ברור כי אין כל פוטנציאל לפיתוח כלכלי (וזאת מכוח סעיף 25 לחוק הגנים לאומיים החל מידית) ואילו זכויות החזקה והניהול, אשר הינן חלק מהותי מזכות הבעלות במקרקעין, נשללות ממנה בהתאם להוראות מפורשות בתכנית.

סוף דבר, ועדת הערר דחתה את שני העררים.

הערת מערכת:

חלק מהחלטה זו דומה החלטות ועדות הערר שניתנו לאחרונה בענייני פוטנציאל קרקע חקלאית, אולם חלק אחר אינו זהה.

נציין, כי מלאכת חישוב פגיעה ופיצוי הינה מורכבת, אולם יש לזכור כי על פי דין יש לנטרל את השפעות התכניות הפוגעות והמפקיעות, כך שבחינת פוטנציאל הקרקע למועד הקובע צ"ל תוך התחשבות בכך שכבר שנים רבות מתקדמת מטרה לייעד את הקרקע ל"יער" וממילא ברור כי כבר נעלם הפוטנציאל, על כן במקרים אלו יש לבחון את הפוטנציאל דווקא בעיניים של השלב שקדם לתחילת מתווה תכנוני של יער.

כ"כ עצם הפיכת קרקע פרטית לקרקע שייעודה הפוטנציאלי הינו ציבורי כגון יער, מהווה לדעתנו פגיעה המחייבת פיצוי, השאלה היא מה שיעורו.

תמ"א 38

ערר מס' בב/5253/13 משה שוב נ' הוועדה המקומית לתו"ב בני ברק ואח'
ועדת ערר מחוזית – מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון 

 

ב"כ העורר: עוה"ד אביעד שוב וחיים דבוש

 

פגם בהליכי התכנון בהוספת תנאים מעבר לקבוע במסגרת החוק כתנאי לאישור תמ"א 38

 

 

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (להלן – הועדה המקומית") במסגרתה, הותנו תנאים באישור בקשתם של העוררים להרוס בניין בעיר ולבנותו מחדש מכוח תמ"א 38.

מדובר בגלגול נוסף של בקשת העורר להרוס בניין המצוי ברחוב הרצל 91 בבני ברק בגוש 6195 חלקה 50 ולהקימו מכוח תמ"א 38.

בערר הקודם הוועדה המחוזית ביטלה את החלטת הועדה המקומית שלא לתת היתר בניה בעניין הנדון וזאת בשל היעדר תשתיות. לדעתה של הועדת הערר החלטה מעין זו שוללת את תמריצי החיזוק ועלולה לפגוע באלפי יח"ד ולגרום לכך כי אלו לא יחוזקו בפני רעידות אדמה – דבר אשר פוגם בתכלית החוק. משכך קבעה ועדת הערר כי נימוק של היעדר תשתיות אינו עולה בקנה אחד עם דרישות סעיף 22 להוראות התמ"א וקיבלה את הערר בגלגולו הקודם ובכפוף לפרסום מכוח סעיפים 77-78 לחוק התו"ב.

משכך, פרסמה הועדה המקומית הודעה ברשומות מכוח סעיפים אלו בה נקבעו תנאים ומגבלות על הוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38.

לטענת העורר ההודעה מכוח ס' 78 לא פורסמה כדין, שכן היא לא פורסמה בדרך שנקבעה בס' 24 לתמ"א 38 ולפיכך אין למגבלות ולתנאים אשר נקבעו בפרסום הנ"ל כל תוקף.

הוועדה בחנה את טענות הצדדים ולאחר מכן קבעה כדלקמן:

סעיף 24 קובע הליך פרסום לפי סעיפים 77 ו 78 לחוק התכנון והבניה, שהינו שונה מההליך הרגיל הקבוע בחוק התכנון והבניה.

ההבדל הראשון בא לידי ביטוי בכך, כי הפרסומים מתבצעים בכל מקרה על ידי הועדה המקומית, בין אם התוכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א הינה בסמכות הועדה המקומית ובין אם היא בסמכות הועדה המחוזית, זאת בשונה ממקרה רגיל, שבו הפרסום מכח סעיף 77 וההחלטה מכח סעיף 78 מתבצעים על ידי מוסד התכנון אשר מוסמך לאשר את התוכנית.

ההבדל השני בא לידי ביטוי בכך, שהסעיף קובע את הנושאים אותם ניתן לקבוע בפרסום מכוח סעיף 78 "וכן לקבוע, לפי סעיף 78 לחוק תנאים למתן היתרים, בכל הנוגע לתוספת שטחי הבנייה, ברמה של תכנית זו לרבות איסור על מתן תוספת שטחים כאמור…" להבדיל מהנושאים אותם ניתן לקבוע מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, שם אין קביעה מהם התנאים אותם ניתן לפרסם.

ההבדל השלישי בא לידי ביטוי בכך, כי בעוד שעל פי חוק התכנון והבניה ניתן לבצע פרסום רציף, ואף פרסום מאוחד של הודעות מכוח סעיפים 77 ו – 78, הרי שסעיף 24 לתמ״א 38 קובע הליך ייחודי לביצוע פרסום מכוח סעיפים 77 ו – 78, הליך דו שלבי אשר במהלכו מתבצע הליך של שמיעת התנגדויות לפרסום הצפוי.

ההליך שנקבע בסעיף 24 הינו כדלקמן:

  • ביצוע פרסום מכוח סעיף 77 לחוק התכנון והבניה על כוונה להכין תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א 38. הפרסום יתבצע תמיד על ידי הועדה המקומית, ללא קשר לשאלה, למי הסמכות לאשר את התוכנית.
  • קבלת החלטה ע"י הוועדה המקומית על כוונתה לבצע פרסום מכוח סעיף 78 לחוק התו"ב, הקובעת הגבלות על אישור היתר הבניה הכוללים תוספות בניה מכוח התמ"א.
  • ביצוע פרסום של הכוונה לבצע פרסום מכוח סעיף 78 המטיל הגבלות על הוצאת היתרי בניה הכוללות תוספות בניה מכוח התמ״א, והנימוק לכוונה זו.
  • שמיעת התנגדויות לכוונת הועדה כאמור, וקבלת החלטה בהתנגדויות.
  • ביצוע פרסום לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, של ההגבלות להוצאת היתרי בנייה שיש בהם תוספות בניה מכוח תמ״א 38, שאושרו על ידי הועדה המקומית לאחר שמיעת התנגדויות.
  • הגשת ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה על הפרסום מכוח סעיף 78.

בנדון דידן, הוועדה המקומית לא קיימה את ההליך הקבוע בסעיף 24 לתמ"א וזאת בשל העובדה כי הוועדה המקומית ביצעה בהינף אחד פרסום מכוח סעיפים 77-78 ללא קיום השלבים המפורטים לעיל. מעבר לכך הוועדה המקומית פרסמה תנאים אותם לא ניתן לכלול בפרסום המתבצע מכוח ס' 24 לתמ"א כך לדוגמא הוועדה המקומית פירסמה תנאי להיתר:

"כפופה לכך שיסומן שטח בקומת הקרקע שלא יפחת מ- 40 מ"ר (שטח כולל) או 40% משטח הקומה שמעליו, הגדול מביניהם. השטח יסומן בעת הוצאת היתר הבנייה כשטח עתידי לצורכי ציבור שהבעלות והשימוש בו יהיה כפוף לאישורה של התכנית החדשה"

על יסוד האמור ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לקבוע תנאי זה במסגרת התנאים למתן היתרי בנייה מאחר וסעיף 24.6 לתמ"א 38 קובע כי: "במקום בו לא אושרה תכנית כאמור בסעיף 23 או שלא נתקבלה החלטה כאמור בסעיף זה יחייבו הוראות תכנית זו".

יתרה מזו, הואיל והוועדה המקומית לא קיבלה החלטה מכוח סעיף 78 בדרכים הקבועות בחוק, קבעה ועדת הערר כי אין תוקף להוראות המגבילות את הוצאת היתרי הבניה או מעמידה את קבלת ההיתר בתנאים ובנוסף אין באפשרותה של הוועדה המקומית להוסיף תנאים אשר אינם עולים בקנה אחד עם הוראות החוק.

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את הערר.

 

הערת מערכת:

מסתמן כי תמ"א 38 קורמת עור וגידים בערים השונות ותוך כדי כך הוראות החוק ומוסדות התכנון מתגבשים ומגבשים את הדרך ובתוך כך מתווים את המותר והאסור בנושא תמ"א 38 ונראה שעד שנגיע לתוצאה המיוחלת, יעבור זמן רב, במסגרתו הן היזמים והן הרשויות יקיימו התדיינות לגבי דרך יישום והביצוע בפועל של תמ"א 38 .

כמו כן החלטת ועדת הערר נתמכת בפסיקה כי ממילא החלטות ופרסומים על מניעת הוצאת היתרי בנייה לא יכולים לבא ללא בחינה ורצון אמיתי לקדם תכנון, שכן מונעים בנייה ויוצרים פגיעה קניינית, ויש להראות על תכנון מתקדם ורצון אמיתי לשינוי, יש לציין כי החוק לא מציין חובת פיצוי בגין פגיעה על פי סע' 77-78 ועל כן וודאי שהיד צ"ל "רחוקה מההדק".

 

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד גלית קיט טלמור ואריאל פל מתמחה ממשרד צבי שוב

 

מאמרים בנושא

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מקרקעין

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד -2013
מחיקת שיעבוד מדירה שנרכשה מקבלן

 

מיסוי

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2014 – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה


הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים

 

רשות מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 14.1.2014 שורה של החלטות
המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי

 

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של שינויים בהחלטה קודמת למכרזי דיור להשכרה

 

הקלה על  בעלי מוגבלות בניידות

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

פגיעה בזכות הקניינית של הנפקע, מחייבת, בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה, גם שיפוי בגין הוצאות נלוות שונות, הכרוכות בהפקעה וברכישת נכס חלופי, הניתנות לכימות.

 

חוזים

ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס ואח' נ' פז-ים הולדינגס 2000

אי רישום זכות חכירה וקבלת הסכמת מנהל לעסקה בניגוד להתחייבויות המוכר
מהווה עילה לביטול חוזה ולהשבה

 

מקרקעין – קבורה

עת"מ 44670-04-13 יעקב אביאור ואח נ' המשרד לשירותי דת ואח'

לא ניתן לסחור בחלקות קבר בשוק החופשי

 

רשות מקרקעי ישראל  – דמי הסכמה

 

תא (ת"א) 25196-07-11 פלדמן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
ת"א 25229-07-11 ליבנה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז

הדרך שבה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות חכירה בנחלות ובשטחי עיבוד לצדדים שלישיים היא עפ"י הוראות פרק ג' (ובו סעיף 12) להחלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וזאת באופן שמבטא את העיקרון היסודי שבסעיף 3 לאותה החלטה

 

מקרקעין – זיקת הנאה

 תא (חי') 24330-10-10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ואח' נ' יפה עוף בע"מ


סילוק יד מכוח זיקת הנאה

 

 

 

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

בט – 6091+92/13 קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ נ' מדינת ישראל

פוטנציאל לפיתוח המקרקעין – מתי יילקח בחשבון בתביעות לפי סעיף 197

 

 

תמ"א 38

ערר מס' בב/5253/13 משה שוב נ' הוועדה המקומית לתו"ב בני ברק ואח'

פגם בהליכי התכנון בהוספת תנאים מעבר לקבוע במסגרת החוק כתנאי לאישור תמ"א 38

 

 

מאמרים

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר 

עסקאות להעברת מקרקעין במתנה בין קרובים, הינן כלי נפוץ לחלוקת רכוש בתוך המשפחה, זאת בשל הטבות המס הקיימות בעסקאות אלו, כמו גם בשל אופייה המיוחד של עסקה להעברת מקרקעין במתנה אשר מסתיימת רק עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין. בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, עת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, ככל שקיים, יש לתת את הדעת לפן הקנייני לפיו עם השלמת עסקת המתנה, יעבור למעשה הרכוש ויהפוך להיות קניינו של מקבל המתנה, ויש לוודא כי זוהי הכוונה המקורית של נותן המתנה. 

במאמרנו זה להלן, נסקור צדדים שונים של עסקת המתנה, לרבות בעקבות השינויים שחלו לאחרונה במשטר המס החל במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (אשר תוקפו הינו מיום 1.1.2014).

עסקת מתנה, על פי חוק המתנה, מסתיימת ככלל (למעט העברת מקרקעין במתנה) עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה (להבדיל ממתנה שנסתיימה), רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן מחפיר.

בעסקאות מתנה של נכסי מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, משמשת לעיתים ככלי לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים כמו לדוגמא במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת או שמקבל המתנה נהג בו באופן לא ראוי. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים; כך גם ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכס  ע"י מקבל המתנה, בנוסף, ניתן לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה, כמו כן, ניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה וכיוצ"ב.

בכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה (של הנותן ושל המקבל) אלא לערוך הסכם משפטי מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום, כגון יפויי כח ועוד.

במקרים רבים, להיבטי המס קיימת גם השפעה על הבחירה באם לבצע עסקת מתנה דווקא. כך בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, וקיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה (תשומת הלב בהקשר זה כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה).

ההטבה במס שבח – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה (נציין כי ההגדרה של אח ואחות כאמור צומצמה במסגרת תיקון 76 לחוק).

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

ואולם, יש לשים לב כי להעברת הזכויות במתנה בין קרובים, קיימת השלכה על המיסוי החל בעת מכירת הנכס שהתקבל במתנה, הן על המס החל על מקבל המתנה, ובעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין,  אף על המס החל על נותן המתנה.

שכן, לפני תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, מקבל המתנה מקרוב, יכול היה למכור את דירתו בפטור ממס לפי אחד מסעפי הפטור שהיו קבועים בסעיף 49ב לחוק (בנוסחם עובר לתיקון) ובלבד שעמד בתקופות צינון שעל המוכר (מקבל המתנה) להמתין טרם יהיה זכאי לפטור ממס בין קבלת הדירה במתנה ולבין מכירתה. תקופת הצינון האמורה נעה בין שנה לארבע שנים והייתה תלויה במספר גורמים- הקשר המשפחתי בין נותן המתנה למקבל, מגוריו של מקבל המתנה בדירה ובמקרה זה אף מצבו המשפחתי של המקבל (להלן: "תקופות הצינון הישנות").

ואולם, לאחר תיקון 76, ולאור העובדה שצומצמה למדי האפשרות למכור דירות בפטור מלא ממס, קיימים למעשה היום שלושה מסלולי מכירה אפשריים:

1)    מכירה בפטור מלא (עד לתקרה של 4.5 מיליון ₪) –  כאשר מקבל המתנה מעוניין למכור את דירת המתנה וזוהי לו דירתו היחידה (הן ביום ה 1.1.14 והן במועד המכירה), ובלבד שעמד בתקופות הצינון החדשות (חלוף 3 שנים מהמתנה במקרה וגר בדירה, או 4 שנים במידה ולא גר בדירה(להלן: "תקופות הצינון החדשות").והכל בכפוף ליתר התנאים הנדרשים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

2)    מכירה במס מוטב – בהתאם לתיקון 76, מוכר יכול למכור עד 2 דירות מגורים לפי הטבת מס זו בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) כאשר בגין כל מכירה יהיה חיוב במס מוטב לינארי באופן שעל חלק הזמן היחסי שמיום הרכישה (במקרה של מתנה, יום הרכישה בידי נותן המתנה) ועד ליום 31.12.13 יהיה פטור מלא ממס, ועל פרק הזמן שמיום 1.1.14 ועד ליום המכירה יחול מס בשיעור 25%. בתקופת המעבר לא יחול מס מוטב במכירה לקרוב, ומגבלה זו תבוטל החל מיום 1.1.18.יצוין כי מכירה במס מוטב ביחס לדירה השנייה אפשרית רק כעבור 4 שנים מיום בו נמכרה דירה בפטור ממס לפי כללי הפטור הקודמים.

3)    מכירה בחיוב מס מלא – במקרה בו לא הייתה זו דירתו היחידה של המוכר ובמקרה בו לא ניתן היה לקבל את המס המוטב, יחויב המוכר במס שבח מלא בהתאם לשיעורי המס החלים במכירת מקרקעין מכל הסוגים כתלות במועד הרכישה של הנכס בידי נותן המתנה.

נבהיר, כי במקרה של מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב, יש לשים לב כי בכדי ליהנות מהפטורים האמורים קיימות מגבלות נוספות של עמידה בתקופות צינון, וחישוב משותף עבור נותן המתנה ומקבל המתנה ביחס למספר הדירות הנמכרות במס מוטב. כמו כן,יש לשים לב כי הפטור והמס המוטב אינם מתייחסים למרכיב זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, וככל שקיימות זכויות בניה כאמור, יהיה בגינן חיוב רגיל במס שבח (לפי שיעור המס בו חייב המוכר כתלות במועד רכישת הנכס).

באשר לתקופת הצינון, קיימות למעשה שתי תקופות צינון,  תקופות הצינון הישנות – החלות במקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר עד ליום 31.12.13. תקופות הצינון החדשות – החלות במכירת דירה בפטור מלא, ובמקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר לאחר ה 1.1.14.

בנוסף, במכירת דירה שנתקבלה במתנה בתקופה שמיום 1.8.13 ועד ליום 31.12.17, כאשר היא נמכרת על ידי מקבל המתנה רואים את נותן המתנה כאילו הוא המוכר, לעניין שיעור המס המוטב.

כדי להמחיש את ההשלכה של השינויים שנעשו בחקיקה, נציג את הדוגמא שלהלן:

הורים נתנו במתנה לבתם, לפני ה- 1.8.2013 , 2 דירות, ונותרים בעלים של 2 דירות נוספות, מעוניינים למכור את כל הדירות (שלהם ושל בתם כאמור) במס מוטב בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) – בכפוף לעמידת הבת בתקופות הצינון הישנות, ההורים והבת יוכלו למכור את כל 4 הדירות במס מוטב. לעומת זאת, במידה ו-2 הדירות היו ניתנות לבת לאחר ה 1.8.13, ניתן היה למכור בתקופת המעבר רק 2 דירות (מתוך 4 הדירות של ההורים והבת יחדיו), במס מוטב.

כאמור, בעסקאות מתנה בין קרובים קיימת גם הטבה במס רכישה –  כך, בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים כך שיש חבות ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. יצוין כי במקרה שאדם מעביר לבן הזוג שלו זכויות בדירת מגורים בה הם מתגוררים בפועל יש פטור מלא ממס רכישה.

עסקת מתנה בין קרובים, אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה , ר' לעניין זה הגדרת "מימוש זכויות" שבסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות "המצית" את החיוב בתשלום ההיטל.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית : העברה צריכה להיות ללא כל תמורה;שנית ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב"  כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית (בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג , אח ובני זוגם). תשומת הלב כי ההגדרה של קרוב לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאים השני הוא שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב" העברה תחשב למימוש זכויות והיא תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף האומרת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות אין פרושה מתן פטור מההיטל אלא רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

אנו סבורים כי יהיו הטבות המס אטרקטיביות ככל שיהיו, את ההחלטה האם לבצע עסקת מתנה, נכון לקבל דווקא מתוך הראייה הקניינית, והרצון שהנכס בבוא העת יהפוך להיות רכושו של מקבל המתנה.

*  האמור אינו מהווה המלצה או ייעוץ ויש לבחון ולקבל ייעוץ בגין כל מקרה לגופו ואין להסתמך על האמור במאמר.

* תודות לרו"ח ועו"ד אמיל בן עטרעל הערותיו המחכימות למאמר זה.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תיקון מס' 7), התשע"ד -2013
מחיקת שיעבוד מדירה שנרכשה מקבלן

הרינו לעדכן כי ביום 25.11.13 הכנסת אישרה תוספת לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד – 2013 ולפיו מוכר (בד"כ הקבלן), יפנה לבנק או לתאגיד הבנקאי אשר הלווה לקבלן כספים לבניית פרויקט והוציא ערבויות או פוליסת ביטוח לקוני דירות בפרויקט, ויבקש מכתב כוונות מותנה לדירה אשר יתמלאו לגביה התנאים הבאים:

  1. בניית הדירה הושלמה.
  2. ההחזקה בדירה נמסרה לקונה.
  3. שולם מלוא מחיר התמורה למוכר על פי פנקס השוברים או חוזה המכר.
  4. כספי הקונה הובטחו בהתאם להוראות החוק.

פניה כאמור לבנק תתבצע על ידי הקבלן 30 יום לאחר קבלת תשלום ראשון מהקונה או ממועד הוצאת ערבות בנקאית ראשונה או פוליסת ביטוח.

במכתב הכוונות ירשם כי ככל שיתמלאו התנאים האמורים לעיל, הדירה תוחרג מתחולת השעבוד הקיים לקבלן והבנק יפעל למחיקת כל רישום של שיעבוד רשום, אצל לשכת רישום המקרקעין, רשות המקרקעין, מאגר המשכונות וזאת בתוך זמן סביר לאחר שהדירה תירשם כיחידת רישום נפרדת וניתן יהיה לפעול לגביה בנפרד משאר המקרקעין. 


מיסוי

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2014 – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

עם כניסת שנת המס 2014 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974 (להלן: "התקנות"), עדכוני סכומים כמפורט להלן.

 

הוראת הביצוע הנדונה (להלן: "הוראת הביצוע") מפרטת את הסכומים המעודכנים, ואלו נסקרים על ידינו להלן:

 

מס רכישה

א.     כאשר רוכשים דירת מגורים יחידה

 

על הרוכש דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרתה בחוק), בתקופה שעד יום 15.1.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

 

-           על חלק שווי הרכישה שעד 1,517,210 ₪  – לא משולם מס

-           על חלק שווי הרכישה העולה על 1,517,210   ₪  ועד לסך של 1,799,605 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,799,605 ₪ ועד לסך של 4,642,750 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%

 

ב.     כאשר רוכשים דירת מגורים שאינה יחידה

 

על הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שעד יום 31.12.14, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

 

-           על חלק שווי הרכישה שעד 1,123,910 ₪  – ישולם מס בשיעור 5%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,123,910 ₪ ועד לסך של 3,371,710₪ – ישולם מס בשיעור 6%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 3,371,710 ₪ ועד לסך של 4,642,750₪ – ישולם מס בשיעור 7%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%.

 

הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שמיום 1.1.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

 

-           על חלק שווי הרכישה שעד 1,089,435 ₪  – ישולם מס בשיעור 3.5%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,089,435 ₪ ועד לסך של 4,642,750₪ –  ישולם מס בשיעור 5%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%

 

ג.      הקלה לעולה

 

הוראת הביצוע קובעת גם כי בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה 1974, זכאי רוכש המוגדר כעולה, בתקופה שמיום 16.1.14 ועד יום 15.1.15, להקלה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים או בית עסק לתקופה המתחילה שנה לפני עלייתו ומסתיימת 7 שנים לאחר עלייתו. סכומי המס המופחתים המעודכנים הינם כמפורט להלן:

-           על חלק שווי הרכישה שעד 1,644,310 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,644,310 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

ד.     הקלה לרוכש משק חקלאי

 

בהתאם לתקנה 16 לתקנות מס רכישה, הרוכש משק חקלאי בתקופה שמיום 16.1.14 ועד יום 15.1.15 זכאי לשיעור מס רכישה מופחת, (לגבי החלק שאינו בנין המשמש למגורים עליו משולם המס החל על דירת מגורים כאמור לעיל), כמפורט להלן:

-           על חלק שווי הרכישה שעד 336,320 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

-           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 336,320 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

מס שבח

 

א.     תיאום סכומים לפי סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ה' קובע פטור חד פעמי למוכר שתי דירות, בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה.

הפטור ניתן בכפוף לתנאים המפורטים באותו סעיף, ובהגבלת שוויין של שתי הדירות הנמכרות. הערה: תשומת הלב כי לאור תיקון 76 השימוש בפטור זה הינו רק למי ששתי הדירות הנמכרות אלו דירותיו היחידות של המוכר.

השווי האמור מתואם בתחילת כל שנת מס, בהתחשב בעליית מדד המחירים לצרכן.

תקרת שווי הפטור לשתי הדירות כפי שעודכנה בשנת 2014: 2,024,000 ש"ח, סכום תקרת שווי שתי הדירות אשר מעבר אליה לא יינתן כלל פטור 3,367,000 ש"ח

 

ב.     עדכון סכום הפטור עפ"י סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ז' לחוק קובע, לעניין מכירת "דירת מגורים מזכה" כי כאשר התמורה מושפעת מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך.

כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, בתנאים המפורטים בסעיף, לא יפחת מרצפת הפטור.

סכום תקרת הפטור לתקופה שמיום 16/1/2014 עד ליום 15/1/2015 – 1,996,700 ש"ח.

סכום רצפת הפטור המעודכן לתקופה שמיום 16/1/2013 עד ליום  15/1/2014 – 500,100 ש"ח.

 

ג.      סעיף 94 א (א) – קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למינהל

שיעור הקנס המוטל על מי שלא הגיש הצהרה  או הודעה במועד, לפי סעיף 94א(א) לחוק, מתעדכן והינו: עבור כל שבועיים של פיגור בגין אי הצהרה – 280 ₪, ובגין כל שבועיים של פיגור בגין אי הודעה – 230 ₪.

 

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים

ביום 1.1.2014 נכנס לתוקפו תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, ובו שינויים מהותיים לאופן חיוב המס בעסקאות מקרקעין. בהתאם לכך הותאם מערך הטפסים לדיווח על עסקאות, באופן שבו עודכנו טפסים קיימים והופקו טפסים חדשים.

מוכרים המוכרים את דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מפטור ממס שבח, כאשר לצורך הגדרת "דירה יחידה", לא יחשב חלק מדירה ששיעור החזקתו של המוכר בה לא עלה על 1/3 (לפני התיקון פחות מ-1/4).

מוכרים בעלי יותר מדירת מגורים אחת לא ייהנו מפטור במכירת דירת מגורים, שכן, בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים, אולם נקבעו הנחיות לחישוב מס על השבח הריאלי באופן ליניארי, כך שהשבח הריאלי שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.14, יהיה פטור ממס, ואילו שבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום 2.1.14 ועד יום המכירה, יחויב במס בשיעור של עד 25%. באופן זה יוכל מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת למכור בתקופת המעבר עד שתי דירות מגורים המזכות בחישוב הליניארי החדש, בכפוף לעמידה ביתר ההוראות לפיהן תוענק ההטבה  לעיל.

עוד נקבע כי תושבי חוץ אינם זכאים לפטור ממס שבח, אלא אם יוכיחו כי אינם בעלי דירה במדינת התושבות שלהם.

כך גם נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה, באופן שבו, פטור מלא יינתן רק בגין התמורה שעד לסך של 4.5 מיליון ₪.

עוד נקבע כי פטור כפול במכר שתי דירות לצורך רכישת דירה מגורים אחת, יינתן רק כאשר בבעלות המוכר שתי דירות בלבד.

נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום 1.1.14 ועד 31.12.17, ועודכנו מדרגות מס רכישה.

 

רשות מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 14.1.2014 שורה של החלטות
המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי

ביום 141.14 אשרה מועצת מקרקעי ישראל שורה של החלטות המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי.

במסגרת ההחלטות נקבע בנושא איוש נחלות פנויות אשר כזכור היה  מצוי על המדוכה יותר מעשור ולאחרונה סיים הצוות אשר מונה לכך בחודש מרץ האחרון את עבודתו ונתן את המלצותיו שעיקריו הן ביטול הנחלות הלא מאוישות במרכז הארץ ושיווק נחלות אלה בפריפריה בתשלום (בהנחות אזור עד לתקרה של 700,000 ש"ח) למומלצי האגודה.

כמו כן, הוחלט כי בעלי נחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים יוכלו להחזיק בחוזה חכירה אישי על חלקת המגורים המגיע ל – 4 תקופות של  49 שנים. יצוין כי במצב הנוהג כיום נחתם חוזה מתחדש עם האגודה לשלוש שנים כך שבעל השטח נחשב רק "בר רשות". בשנת 1998 התקבלה החלטת מועצה לפיה, ייחתמו חוזי חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים לתקופה כוללת של 196 שנים כאשר חלקות א' של הנחלה מוחכרות בחוזה אישי לבעל הנחלה. בעקבות מו"מ עם תנועות המושבים גובש נוסח חוזה חכירה. בפני המועצה הועלו עקרונות החוזה. כך לאור ההחלטה החדשה, ניתן יהיה לחתום על חוזי חכירה עם עשרות אלפי בעלי נחלות, בהתקיים התנאים שנקבעו.

יתרה מכך בהתייחס לשאלה מהי בעלות חקלאית – הרחיבה המועצה את ההגדרה לבעלות חקלאית  באופן כזה שיתאפשר למאות בעלי נחלות להתפרנס בכבוד מעיסוקים נלווים כגון: גידול בעלי חיים, עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית ופעילות תיירותית חינוכית.

בנוסף, בנוגע לשיוך דירות – הסדר ביניים עם קיבוצים שקיבלו בעבר החלטה על שיוך דירות (החלטת מועצה 751) וטרם החלו בשיוך בפועל. המועצה תאפשר לקיבוץ פרק זמן של כ 24 חודשים לקבל החלטה האם להמשיך בתהליך השיוך, להצטרף להסדר נוסף, ככל שיהיה, או לבטל את החלטת השיוך, ולהמשיך ולקלוט חברים חדשים ולהקים יח"ד נוספות בשטח חקקת המגורים.

 

 

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של שינויים בהחלטה קודמת למכרזי דיור להשכרה

במסגרת השינויים בעניין בהחלטה למכרזי דיור להשכרה נקבע כי תוקם ועדה בין משרדית לפרסום מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח הכוללים מנגנוני הגנה ליזם הזוכה במכרז. בנוסף נקבע כי מחיר מפוקח- יוגדר כמחיר המגיע ל 80% ממחיר השכירות באותו אזור. יתרה מזאת נקבע, כי מכרזים להשכרה יוצאו על ידי ועדת המכרזים הבינמשרדית במסלול ב'-  במכרז, במכר, או בחכירה לתקופה של 98 שנה עם אופציה להארכה לתקופה זהה נוספת. זאת ועוד נקבע כי, השימוש בקרקע למטרת השכרה בהתאם להחלטה זו יהא לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים ברציפות. עוד הוחלט כי במכרזים בהם במתחם או בסך כל המתחמים המשווקים באותו מכרז יהיו מעל 200 יח"ד להשכרה, תקופת השימוש בקרקע למטרת השכרה לא תפחת מ-20 שנים ברציפות. בתום התקופה האמורה, יהיה היזם רשאי למכור את הדירות בשוק החופשי.

 

הקלה על  בעלי מוגבלות בניידות

רשות מקרקעי ישראל  אישרה להקל את הפרוצדורה לקבלת פטור/לדחיית תשלום דמי ההיתר בגין בניית שטחים הנדרשים מבחינה פונקציונלית לתפקודם של בעלי המוגבלויות בניידות.

 

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ,
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
הרכב כב' הש' כב' המשנה לנשיא, מ' נאור, ע' ארבל ו-י' עמית


ב"כ הצדדים
: עוה"ד אברהם שרים, יגאל מטניקוב , זאב זייטמן ורעות רינצקי

 

פגיעה בזכות הקניינית של הנפקע, מחייבת, בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה,
גם שיפוי בגין הוצאות נלוות שונות, הכרוכות בהפקעה וברכישת נכס חלופי, הניתנות לכימות.

עסקינן בשני ערעורים מאוחדים על פסק דין של בית המשפט המחוזי במסגרתו חויבה מע"צ, היא המשיבה בע"א 3471/11 והמערערת בע"א 3512/11 (להלן: "מע"צ" ) לשפות את הנפקעים ניסים דוויק ואח' הם המערערים בע"א 3471/11 והמשיבים בע"א 3512/11 (להלן: "דוויק") בגין חלק מההוצאות שנגרמו להם אגב הפקעת חלקה ובית מגורים לטובת סלילת כביש לרבות שכר טרחת שמאי ויועצים אחרים, שכ"ט עו"ד; דיור חלופי לתקופת ביניים, הוצאות העברה, שכר שמאי מוסכם בהליכים קודמים; איתור וטיפול במגרש החלופי שנרכש, מס רכישה עבור המגרש החלופי.

השאלה העקרונית העולה מהערעורים הינה, האם זכאי נפקע לשיפוי על הוצאות נלוות בעקבות הפקעה, בנוסף לפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה גופא?

במאמר מוסגר ציין בית משפט ציין כי למרות שהביטוי "שיפוי" עניינו הוצאות בעבר, הרי שעושה שימוש זה גם עבור הוצאות עתידיות, אשר ברור כי הנפקע יידרש להן בעקבות ההפקעה.

בית המשפט סקר את סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 וסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפיהם הנפקע זכאי לפיצוי לפי שווי השוק של המקרקעין כאילו נמכרו בעסקה רצונית. ידוע הדבר כי מטרת הפיצוי להעמיד את הנפקע במצב הכספי בו היה אילולא ההפקעה, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד, אך גם מבלי להעמידו במצב טוב יותר. הוראת הפיצוי הקבועה בסעיפים הנ"ל מהווה הסדר שלילי לגבי שיפוי בגין כל הוצאה ונזק הנלווים להפקעה, לרבות הוצאות בגין רכישה ומעבר לנכס חלופי.

אלא, שעל אף היעדר מקור נורמטיבי מפורש ציין בית המשפט, כי הוכרה בפסיקה חובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות נלוות ברכיבים הבאים: הוצאות העברה, שמאי, תיווך, ושכר טרחת עורך דין, בין אם מדובר בבית מגורים ובין אם מדובר בעסק; לגבי עסק שהתנהל כחוק – הוצאות התאמה, אובדן מוניטין ואובדן רווחים; לגבי דירת מגורים בפועל – מס רכישה עבור רכישת דיור חלופי. הפסיקה לדברי בית המשפט לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון, בין אם הנכס הנפקע הוא בית מגורים ובין אם הוא בית עסק, כמו כן הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע של קרקע/בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע/בית עסק חלופי, יתרה מזו, הפסיקה לא הכירה בהוצאות נלוות שנועדו לשפר את מצב הנפקע לעומת מצבו ערב ההפקעה.

בית המשפט העליון עמד על ההצדקות להכיר בזכות הנפקע לשיפוי גם בגין ההוצאות הנלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי בקבעו כי במישור הנורמטיבי, ראוי כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה, הניתנות לכימות.

בעניין זה ציין בית המשפט כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. עוד קבע בית המשפט, כי על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות וכי מוטלת עליו החובה לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

בית המשפט ציין כי אין להיטיב את מצב הנפקע ביחס למצבו ערב ההפקעה ויש להישמר מפיצוי כפל או משיפוי בגין הוצאות שלא הוצאו או שברור כי לא יוצאו. ברם מנגד, אין להרע את מצב הנפקע עקב הצורך שנכפה עליו להקדים את "מכירת" הקרקע ולהקדים ולרכוש נכס חלופי. השיפוי לא נועד לשיפור מצב הנפקע לעומת מצבו הקודם, הוא כפוף לחובת הנפקע להקטין את הנזק, וכפוף לכך שמדובר בהוצאות סבירות.

מן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט כי בנסיבות מקרה זה, אין מקום להתערב ברכיבים השונים שנפסקו על ידי בית משפט קמא – לא לעצם פסיקתם ולא בסכומים שנפסקו.

המשנה לנשיא נאור הסכימה לכל האמור, בסייג כי על התשלומים שנפסקו צריך היה להוסיף את הריבית המיוחדת והמופחתת הקבועה בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 ולא לפסוק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

הערת מערכת: יש לברך על החלטת בית המשפט הנכבד שהותיר את פסק דינו של בית משפט קמא על כנו, שכן, יש בו כדי לצעוד צעד נוסף להגשמת העיקרון והמטרה הבסיסיים העומדים מאחורי תשלום פיצויי הפקעה, ולפיהם יש להעמיד את בעלי הזכויות הנפקעים, באותו מצב כספי שבו עמדו ערב ההפקעה.

פסק דין זה, מצטרף לשורה של צעדים שנוקטים בהם בתי המשפט, בפסקי דין והנחיות, למזעור הנזקים הנגרמים לנפקעים בעקבות ההפקעות הנכפות עליהם, ללא רצונם ותוך פגיעה בזכויות הקניין שלהם, נוכח עיגון מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

כמו כן, לדעת המערכת ניתן היה לתקן החוק, כך שיינתן אף פיצוי נוסף על עצם העובדה שמדובר בהפקעה, עצם ההתעסקות עצמה ועוגמת הנפש של הפרט שנאלץ להתמודד עם הליך נטילת קניינו לטובת הציבור מהווה היא לעצמה פגיעה שיש לפצות בגינה, להשבת המצב לקדמותו אין די בפיצוי ממוני רגיל, יש לעודד הפרט לשתף פעולה על ידי תמריצים.

 

חוזים

ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס ואח' נ' פז-ים הולדינגס 2000
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' א' רובינשטיין , י' עמית ו-ד' ברק ארז

 

ב"כ המערערים: עוה"ד רון בן מיור כרמית ברנשטיין

אי רישום זכות חכירה וקבלת הסכמת מנהל לעסקה בניגוד להתחייבויות המוכר
מהווה עילה לביטול חוזה ולהשבה

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, בגדרו חויב המערער בהשבת כספי תמורת עסקת מקרקעין שלא הושלמה בסך של כ- 3 מיליון ₪.

הורתו של הסכסוך שלפנינו בשרשרת עסקאות שנעשו ביחס למקרקעין, בשטח של 32,000 מ"ר בגוש 15515 חלקה 4 במושבה מגדל (להלן: "המקרקעין").

מר יוסף ברלס ז"ל (להלן:"המנוח") היה המחזיק בפועל של המקרקעין הנמצאים בבעלות הקרן הקיימת לישראל ונוהלו על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל").

ביום 22.11.94 חתם המנוח על הסכם מכר עם חברת M.S.I ספנות מסחרית לישראל בע"מ (להלן: "M.S.I")בו העביר המנוח ל-M.S.I. 90% מהזכויות שלו במקרקעין, תוך שהתחייב לגרום לרישום זכויות חכירה ראשית על שמה; ביום 28.8.95 חתם המנוח על הסכמים נוספים ובהם חוזה שנערך בינו לבין חברת M.S.I ואדם נוסף, בשם עזרא קריגר (להלן: "קריגר"); שעניינו מכירת 10% הנותרים מהזכויות במקרקעין. ביום 22.6.00 חתם קריגר חוזה לפיו מכר למשיבה 1, חברת פז-ים הולדינגס 2000 (להלן: "פז-ים") את מלוא זכויותיו במקרקעין לפי החוזים הקודמים. בכל החוזים נרשמה תניה לפיה ככל שהמנוח לא יקבל אישור המנהל לעסקה ולא יצליח לרשום את הזכויות על שם הקונים בתוך שנה, יתבטל הסכם המכר וישולמו לרוכשים פיצויים.

לאחר שהניסיונות להעברת הזכויות לא צלחו, הגישה פז-ים תביעה להשבת הכספים ששילמה עבור הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי קבע, כי דין ההסכמים להתבטל והורה לעזבון המנוח להשיב לפז-ים כספים שקיבל בגין העסקה שהתבטלה.

מכאן הערעור דנא.

בית המשפט העליון דחה את הערעור בקבעו, כי אינו רואה מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא. בית המשפט עמד על מהות הזכות בה מחזיקה פז-ים, וקבע כי התחייבויות המנוח, אשר שב וחזר עליהן בהסכמים, לרישום הזכויות בתוך שנה ולקבלת הסכמת המנהל להעברת הזכויות, הומחו לפז-ים מכח ההסכמים הקודמים והיא אוחזת בידיה את הזכויות כלפי המנוח.

אשר לביטול החוזה, בית המשפט העליון קיבל את עמדת בית משפט קמא, אשר קבע כי הצורך באישור המנהל להעברת הזכויות הוא בבחינת תנאי מתלה, ומשלא התקיים התנאי, דין ההסכמים להתבטל.

לאור טענת המערערים, כי לא מדובר בתנאי מתלה, קבע בית המשפט כי אף אם נניח שאין מדובר בתנאי מתלה, הרי שהמנוח נטל על עצמו התחייבות לגרום לרישום זכות החכירה הראשית במקרקעין על שם הקונה, התחייבות אשר הופרה על ידו, מאחר ולא רשם את הזכויות ולא קיבל  את אישור המנהל.

פז-ים, אשר שלחה התראה בכתב לבנו של המנוח, בה מסרה כי ככל שהזכויות לא ירשמו על שמה בתוך 30 יום היא תבטל את ההסכם, הייתה רשאית לבטל את ההסכם, בין אם נראה את ההפרה כיסודית ובין אם לאו,  מאחר והודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר והתנאים בה לא מולאו.

לאור כל המקובץ, קבע בית המשפט כי דין החוזה להתבטל, בין אם מחמת אי התקיימות התנאי המתלה, מתן הסכמת המנהל לעסקה ולהעברת הזכויות, ובין אם מחמת הפרת התחייבות המנוח לגרום לרישום זכויות החכירה.

מאחר והחוזה בוטל מוטלת על כל צד החובה להשיב לצד שכנגד את שקיבל על פי החוזה, כשהכלל הוא השבה מלאה, בית המשפט יתערב בהיקף ההשבה על בסיס שיקולי צדק או מתן פטור מלא מהשבה רק במקרים חריגים.

במקרה דנא, המערערים טענו לפטור מהשבה המבוסס על תנאי בחוזה שנחתם עם M.S.I, לפיו, אם לא יגרום המנוח לרישום זכות החכירה הראשית על שם הקונה בתוך שנה מחתימת ההסכם, תהא לקונה הזכות להורות למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי. בית המשפט העליון פסק בעניין זה כי הוויתור הנטען אינו עולה מפשט החוזה או מהסכמי ההמחאה שבאו בעקבותיו, הוא אינו משתמע מכוונת הצדדים ומנסיבות כריתת החוזה, ואף אינו מתיישב עם ההיגיון הכלכלי שבבסיס החוזה. אי לכך בית המשפט העליון קבע כי ההתניה בחוזה, שאפשרה למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי, לא נועדה לשלול את זכות הצדדים לתבוע השבה, אלא, באה להוסיף תרופה שתעמוד לרשות הקונה למקרה בו לא יעמוד המנוח בהתחייבויותיו.

בנוסף, בית המשפט העליון לא מצא מקום להתערב בסכום ההשבה שנקבע ודחה את טענת המערערים כי ההשבה צריכה להיעשות ללא ריבית והצמדה, וקבע כי זכות הקונה להשבה הינה בערכים ריאליים ובתוספת ריבית.

לסיכום דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי הלקח העולה מתיק זה הוא, כי המבקש לעשות עסקאות בקרקעות המנהל, גם כחוכר וגם באדמות חקלאיות, יבדוק היטב תחילה אם יש היתכנות למשאלותיו וכל המקדים בדיקותיו הרי זה משובח.

 

הערת מערכת:

בית המשפט ראה לנכון להזכיר, כי חוזים בקרקע רמ"י, כחוזים אחרים בהם יש סוגים שונים של בעלי זכויות בקרקע, הינן עסקאות שמבצעים בעלי זכויות בקרקע שלמעשה יש אח גדול והינו -בעל הקרקע.

יש לזכור כי חוזה בקרקע מינהל הינו תמיד חוזה "על תנאי", כי מדובר ביחסי שוכר/חוכר-משכיר, שבכפוף להוראות החוק והחלטות המינהל עדיין ככלל יש למינהל את זכויות הוטו והדרישות, ועל כן על מנסחי החוזים להתייחס לכך ולדאוג לבטוחות ולסעיפים המתאימים לאותם מקרי קיצון בהם יופתעו חלילה, או שתועלנה דרישות שמנסחי החוזים לא צפו.

יש לבחון אף היטב את הזכויות הנקובות בחוזי החכירה שלעיתים, אינן משקפות את מלוא הזכויות הקיימות על פי תכניות בניין העיר, ושעל מנת לזכות בהן, יהא צורך לרכשן מהבעלים.

 

מקרקעין – קבורה

עת"מ 44670-04-13 יעקב אביאור ואח נ' המשרד לשירותי דת ואח',
בית המשפט המחוזי בחיפה כב' ש' ריבי למלשטריך לטר

 

לא ניתן לסחור בחלקות קבר בשוק החופשי

ענייננו בעתירה מנהלית לפיה התבקש בית המשפט המחוזי בחיפה לאפשר לעותרים, שהינם קשישים בעשור השמיני לחייהם, למכור בשוק החופשי שתי אחוזות קבר שרכשו בשנת 1999 בבית העלמין הישן בנהריה. נכון להיום, בית העלמין סגור, ובשל שינויים שבוצעו בו נמנע מהעותרים להיקבר באחוזות הקבר שרכשו.

השאלה המרכזית בה עסקה העתירה הינה, האם מתאפשרת מכירת אחוזות הקבר על ידי העותרים בשוק החופשי, לכל המרבה במחיר, או שמא יש להחזירם לחברה קדישא/המועצה הדתית תמורת השבת סכום הרכישה, הרלוונטיות לשאלה זו טמונה אפוא בפער בין שני הסכומים שיכול להיות גבוה במיוחד, בין היתר בשל כך שבבית העלמין אין היצע נוסף של אחוזות קבר והוא מסווג כ"סגור".

העותרים הינם ממשפחת ה"כוהנים", רכשו בשנת 1999 שתי אחוזות קבר בבית העלמין הישן בנהריה, לשימושם האישי בעתיד, תמורה סכום של 4,500 ₪ לכל אחוזה. בבית העלמין הישן אין חלקת "כהנים" ומפאת מגבלות של טהרה, הלה היו מלווים את בני משפחתם למנוחה אחרונה בטקס בסככת ההספדים.

יצוין, כי בשנת 2002, כאשר מספר מקומות הקבורה שנותרו בו ירד מתחת לסף מסוים, הוכרז בית העלמין כסגור. בנוסף, לאחר שנרכשו חלקות הקבר הנ"ל, נערכו שינויים בבית העלמין הישן, בדמותם של הוספת קברים, אשר הובילו לכך שלא תהא לעותרים, בהיותם "כוהנים", גישה לסככת ההספדים בפרט ולבית העלמין בכלל.

לאור זאת ביום 30.8.12 פנו העותרים למשרד לשירותי דת (להלן: "המשיב 1") וביקשו כי יושב להם מחירן הריאלי הנוכחי של חלקות הקבר בבית העלמין הישן, או לחילופין כי יתאפשר להם להביא זוג שירכוש את החלקות במקומם. המשיב 1 סירב לבקשה הנ"ל (הוצעה חלופה של בית עלמין אחר) ועל כך הוגשה העתירה דנן.

טענת העותרים הינה כי מדובר בבית עלמין סגור, והוראות רכישת קבר בחיים הקבועות בחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב] תשל"א 1971 (להלן: "חוק שירותי הדת היהודיים") אינן חלות עליו ככזה, ואין לגביו הסדרה בחוק בנושא מחיר רכישה או מכירה. בנוסף נטען, לאור השינוי שנעשה בבית העלמין, הרי שמכירת אחוזות הקבר נעשית מתוך אילוץ ולא מבחירה, ולכן יש להתיר למוכרן על פי מחירי השוק (שעלו לאור העובדה שמדובר בבית עלמין סגור וההיצע מועט) ובכך לשמר את זכותם הקניינית. עוד נטען, כי אין קביעה בחוק שזכות המכירה שמורה לחברה קדישא בלבד, אין חיוב חוזי כזה, ואילוצם לקבל כנגד מכירת אחוזות הקבר רק את השבת הסכומים ששלמו בתוספת הצמדה פוגעת בזכותם.

המשיבים בכללם העלו טענות סף שונות ולגופו של עניין, טענותיהן העיקריות נגעו לכך שלדידם, על פי החוק הקיים רק "חברה לענייני קבורה" העומדת בתנאים שנקבעו בחוקים ובתקנות, מחזיקה ברישיון תקף, וכפופה לפיקוח הרגולטור (השר לשירותי דת) רשאית למכור חלקות קבורה. זאת, מתוך הכרה כי מכירת חלקות קבר בחיים ניתנת כשירות לציבור, ההכנסות ממנו אמורות לשמש אך ורק לטובת אחזקתם ופיתוחם של בתי העלמין, ולא כפעולת מכר מסחרית בשוק החופשי. העובדה שחוק שירותי הדת היהודיים לא מוחל בחלקו על בית עלמין סגור, איננה מלמדת על ריק חקיקתי המאפשר לכל אחד לסחור בחלקות קבר בבית עלמין סגור, ללא פיקוח. עוד נטען, כי אין מדובר בזכות קניינית, אלא ברישיון להיטמן בחלקות שמיקומן מפורש בשטר מכר, שלפיו מצוין מפורשות כי אין לרוכש זכות למכור את החלקה לאחרים והוא אף אינו זכאי לקבל החזר עבור החלקה שנרכשה.

בפתח דבריו, ציין בית המשפט כי המסגרת הנורמטיבית החלה על הסוגיה הינה חוק שירותי הדת היהודיים והתקנות המותקנות מכוחו, אשר מסדירים את נושא הקבורה היהודית בישראל וכי השאלה הנ"ל מתעוררת רק לגבי מי שחפץ בחייו לקנות חלקה קבר.

לאחר שסקר את סעיפי החוק השונים בחוק שירותי הדת היהודיים, בין היתר בעניין פיקוח על מחירים והגבלת סחר, קבע כי אין לראות בסעיפי החוק כמתירים את מכירת החלקה על ידי אדם פרטי אחד לאחר, שלו היא מיועדת, אלא מכירה שכזו תיעשה אך מהגוף המוסמך, "חברה לענייני קבורה" לאדם שלו מיועדת החלקה, וזאת מהטעמים המצטברים הבאים :

1.     תכלית החקיקה הייתה להסדיר את נושא הסחר בחלקות קבר, ולפקח עליו. אם נקרא את הסעיף באופן שמתיר למכור חלקת קבר לאחר שלו היא מיועדת, יוכל גם אותו מיועד למכור לאחר שלו היא מיועדת וכך הלאה, ותיווצר שרשרת מכר, שהחקיקה בקשה למנוע. 

2.     לשונו המפורשת של החוק אוסרת על רכישת חלקת קבר לשם מכירתה. (כך בס'14 א3(ג)). ואם תאמר, במועד שקניתי אכן לא קניתי לשם המכירה אלא עבור עצמי, אך בהמשך חזרתי בי (וכעת בכוונתי למכור), כי אז קיים ס' 14א(י') הקובע במפורש כי מי שקנה חלקת קבר בחייו וחזר בו יחזירו לחברה קדישא או למועצה הדתית, וזו תחזיר לו את כספו.

3.     ס' 14 א3 מכסה את שני צדדי המכר – ברישא של הסעיף הוא מתייחס לרוכש (שיכול לרכוש עבור עצמו או עבור בן זוגו או הורהו) ובסעיף קטן (ד)  הוא מתייחס למוכר חלקת הקבר (חברה קדישא או מועצה דתית) שחלות עליו אותן הגבלות ממש –המכירה רק לרוכש עצמו או בעבור בן זוגו או הורהו. שני צדדים של אותה מטבע. זוהי כוונת הסעיף, ואין לראות בניסוחו היתר לסחר בחלקות קבר.

בית המשפט ציין כי חלקת קבר היא משאב ציבורי, המכתיב דרך התנהלות מסוימת. מכח תפיסה זו – העותרים אינם רשאים לסחור בחלקות, ומשאינם מעוניינים בהן עוד – עליהם להשיבן לרשות הציבור, דהיינו, לרשות המוסמכת לענייני קבורה. אין כל היגיון  להבחין בהקשר זה בין בית עלמין פתוח לבית עלמין סגור. אחרת, אם נקבל אבחנה כזו, ניצור תמריץ לאנשים "להשקיע" בחלקות קבר כהשקעת טווח ארוך, שכן לכשייסגר בית העלמין, יהיה ערך שוק פתוח להשקעתם. בכך נרוקן מתוכן את תכלית החקיקה, ואת הניסיון למנוע סחר וספסרות בחלקות קבר.

בהיבט החוזי, קבע בית המשפט כי השטר לאחוזת קבר, מהווה את המסמך החוזי שבין הצדדים, ומאחר וזכות הסחרות הוגבלה בתנאי הרכש, והדבר עולה בקנה אחד עם החוק ומתיישבת עמו, היא מעצימה את האיסור החל על העותרים למכור את חלקת הקבר בשוק החופשי. יתרה מזו, בית המשפט אף העיר באמרת אגב, כי האיסור בחוק על סחרות אחוזת הקבר , והחובה להחזיר תמורה במקרה של חזרה מרכישה, הינם תנאים קוגנטיים.

בהיבט הקנייני, לא הכריע בית המשפט במהות הזכות, אך ציין כי גם אם עסקינן בזכות קניינית, ממילא הוגבלה סחרותה בחוק ובחוזה.

על יסוד כל האמור, בית המשפט דחה את העתירה, ללא חיוב בהוצאות.

הערת מערכת:

אמנם אברהם רכש מעפרון את חלקת הקבר ומערת המכפלה, אולם כיום נראה, כי המחוקק רצה לייחד את נושא הקבורה ולמנוע סחר במקרקעין המיועדים לקבורה, נראה כי חשיבות יתר למגבלות אלו, עולות כיום עם התמעטות המקום לקבורה וצפיפות הקיימת בבתי הקברות הותיקים, ועל כן צפוי היה סחר/מכר ואולי זילות של מקומות שעדיין לא נכנסו לשוק הנדל"ן.

ונשאל, האם כשם שיוציאו מהבית מי שיפסיד במשפטו, מחר גם יוציאו "מהבית" החדש את מי שהתברר שנטמן בקרקע שנמכרה לאחר?

 

רשות מקרקעי ישראל  – דמי הסכמה

תא (ת"א) 25196-07-11 פלדמן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
ת"א 25229-07-11 ליבנה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
בית המשפט השלום בתל אביב יפוי בפני כב' הש' רחל ערקובי

 

הדרך שבה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות חכירה בנחלות ובשטחי עיבוד לצדדים שלישיים היא עפ"י הוראות פרק ג' (ובו סעיף 12) להחלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וזאת באופן שמבטא את העיקרון היסודי שבסעיף 3 לאותה החלטה

עניינו של פסק הדין ב-2 תביעות להשבת חלק מן הסכום ששילמו התובעים למנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל), כדמי הסכמה, בשל חישובם באופן שגוי. הואיל ובשתי התביעות עלתה מחלוקת זהה. בהסכמת הצדדים אוחד הדיון בתובענות, ופסק הדין התייחס לשתי התובענות גם יחד.

התובעים, משפחת ליבנה, רכשו ביום 22.5.86 נחלה מספר 75 במושב סתריה ( להלן: "הנחלה"), בתמורה כספית בסכום של 110,000$, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.1.05 מכרו ליבנה את הנחלה בתמורה לסכום של 700,000$. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בנחלה בסכום של 1,347,000 ₪. ליבנה נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 495,437 ₪.

התובעים, משפחת פלדמן, רכשו ביום 10.8.1986 נחלה מספר 75 במושב שדה ורבורג, בתמורה כספית של 192,500$, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.4.06 מכרו פלדמן את הנחלה בתמורה לסכום של 1,500,000$. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בסכום של 1,720,000 ₪. פלדמן נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 1,913,793 ₪.

לטענת התובעים, דמי ההסכמה הם נגזרת מעליית ערך הקרקע, ולכן יש להפחית את שווי המחוברים ובנוסף, יש להפחית את שווי הרכישה שבגינו כבר שולמו לנתבע דמי הסכמה בעבר. לטענתם, דמי ההסכמה הם חלקו של רמ"י ברווח שמקבל החוכר כתוצאה מעליית ערך הקרקע, שעל מנת לחשבה – יש לנכות את מחירה הקודם, שבגינו כבר שולמו דמי הסכמה, ובמקרה הנדון, את ערכה של הקרקע בעת שנרכשה ע"י התובעים, וזאת עפ"י החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ועפ"י סעיף 3 לאותה החלטה.

לטענת רמ"י, חישוב דמי ההסכמה נעשה על פי פרק ג' להחלטה 534, אשר על פיה קיימות שתי חלופות לחישוב דמי ההסכמה, כאשר קיימת רכישה קודמת. לטענתו, בתשלום דמי ההסכמה, נערך החישוב המטיב עם החוכרים, מתוך שתי החלופות ואשר בא לידי ביטוי בסעיף 12(ב) להחלטה (ולא עפ"י סעיף 3). על פי החלופה הראשונה, מן התמורה שאושרה בגין מכירת הקרקע, הופחתה התמורה הקודמת, כשהיא משוערכת למועד הרלוונטי, ול- 1/3 הסכום שנותר, נוספו 2% מן המחיר היסודי המזערי, לפי הטבלאות שבתוספת הראשונה להחלטה 534.

על פי החלופה השנייה, מן התמורה בגין מכירת הקרקע, הופחת שווי המחוברים, כפי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, וכן הופחתו סכומים נוספים שהם שוויים של: הרכוש המשותף, חצר בגודל 2 דונם ושטחי העיבוד.

בית המשפט אשר דן בסוגיה הנ"ל ציין, תחילה, כי חוכר המבקש להעביר את זכות החכירה שברשותו לאחר, רשאי לעשות זאת בכפוף לאישור רמ"י, אשר מותנה בתשלום דמי הסכמה. כן צוין, כי זכות זו הינה נגזרת מזכות הבעלות של הגופים שעבורם מנהל רמ"י את המקרקעין, וכי מדיניות ממ"י בכל הנוגע לגביית דמי הסכמה מעוגנת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל.

בהקשר זה הוסיף בית המשפט וציין, כי ההחלטה הרלוונטית שבמחלוקת בין הצדדים – החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מיום 29.6.1992, שכותרתה: "החלטה בדבר שיעור חלקו של מנהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" – מתאפיינת בסרבול רב, לשונה אינה ברורה ולעתים אף משתמעת לשתי פנים, ויתרה מכך, הדרך החישובית המעוגנת בתוכה אינה ברורה די הצורך.

בית המשפט ציין, כי סוגיית תחולת סעיף 12 להחלטה 534 נדונה במספר פסקי דין, כאשר בפס"ד שניתן בבית המשפט השלום, בעניין- שטייניג יוסף ופרידה נגד מינהל מקרקעי ישראל, נקבע, כי סעיף 12 (ולא סעיף 3) הוא הסעיף שנועד לקבוע באופן ספציפי את דמי ההסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט, כי מסקנת בית המשפט דלעיל הינה מרחיקת לכת, וכי יש לעשות מאמץ, כאשר נראה שסעיפים שונים באותו החוק אינם מתיישבים זה עם זה, לנסות וליישבם כך שהחוק כולו יבחן באופן הרמוני.

בשים לב לכך, בית המשפט קבע, כי סעיף 3 קובע עיקרון כללי ויסודי, שנועד להבהיר ולהכווין את הפרשן בבואו לנתח את האמור בהוראות פרק ג' להחלטה 534- העוסק בנחלות, בו נכלל סעיף 12- העוסק בהעברת זכויות בנחלה, ושהינו הסעיף הרלוונטי לענייננו באשר לאופן החישוב, כאשר הסעיפים בפרק ג' העוסקים באופן החישוב בנחלות, אמורים לבטא את אותו העקרון היסודי שבסעיף 3.

באשר לאופן חישוב דמי ההסכמה – ציין בית המשפט כי המחלוקת נוגעת לכך שמתוך התמורה לא הופחת שווי המקרקעין בעת רכישתם.

בעניין זה ציין בית המשפט, כי השאלה אם ערכן של הזכויות בקרקע, בנוגע למחיר היסודי לצורך חישוב דמי הסכמה, הינו ככל ערכים קבועים הנקבעים בהחלטות מינהל או שמא ערך הזכויות בנוגע למחיר היסודי נקבע בהתאם לערכם של אלו על פי חוות דעת עצמאית, הוכרעה בפסק הדין בעניין 7601-05-08 (מחוזי מרכז), אהרוני משה וצביה נגד מינהל מקרקעי ישראל. בפס"ד אהרוני נקבע, כי בשונה מהאופן שבו נערכת שומת דמי הסכמה במקרקעין מוחכרים שאינם נחלה, שאז נבחן השווי הספציפי של המקרקעין המוחכרים, בנחלות נקבע מנגנון שונה של מחיר אחיד לכלל הנחלות, והבחינה של דמי ההסכמה הינו בהתייחס למחיר זה, כאשר אכן כפי שטוען ממ"י קיימות אפשרויות חישוב שונות ונלקחת בחשבון האפשרות המטיבה עם החוכר.

אלא, הוסיף בית המשפט, שקיימת סתירה פנימית בהחלטה 534 גופא, בין הגדרת המונח נחלה, לבין הוראות התוספת הראשונה הכוללת את מרכיבי השומה, ונעדר מתוך מרכיבי השומה פריט, שהינו מהותי ביותר, והוא המקרקעין עצמם, שעליו בנויים המבנים.

לכן, בית המשפט קבע, כי טענת התובעים כי יש להפחית את מחיר הרכישה אינה נכונה, משום שדרך החישוב קבעה מחיר אחיד לכלל הנחלות בארץ, כפי שנקבע בפס"ד אהרוני. אולם, קיימת טעות פנימית, כאשר מהמחיר היסודי נשמט חלק מהותי, שלא נכלל במסגרת שומת הפרטים שנקבעה בתוספת הראשונה, באופן העומד בסתירה להוראות ההחלטה עצמן.

לפיכך, נקבע כי הדרך הנכונה לחישוב הינה להורות לשמאי מטעם ממ"י לשום את אותו חלק, ולהגדיל את המחיר היסודי בשומה שנערכה על ידי ממ"י וצורפה לתצהיר התובעים, באותו שיעור שיקבע על ידי השמאי.

אשר על כן, בית המשפט קיבל את התביעה במובן זה שהורה לממ"י לבצע חישוב חדש נוסף, ולשום את אותו החלק של הקרקע שעליו בנויים המבנים, לרבות זכויות הבנייה הקיימות על המקרקעין הללו, ולהפחית את הסכום הנוסף, מתוך חלק ב' לשומה, כתוספת למחיר היסודי.

הערת מערכת:

נציין כי בימים אלו מתגבשת הצעת חוק לפיה מוסדר נוהל ההשגות על שומות מינהל מקרקעי ישראל, כאשר במסגרת ההצעה לצערנו לא מעבירים לועדת ההשגות לכשתוקם את הסמכות לדון בטיעונים משפטיים, לדעתנו ניתן היה לייתר תיקים כגון אלו בהעברת סמכויות כיאות, ואולי יוביל הדבר אף לתיקון החלטות מינהל לא ברורות כבענייננו, לגביהן לענ"ד, יש לפרשן כנגד המנסח ולטובת האזרח.

 

מקרקעין – זיקת הנאה

 תא (חי') 24330-10-10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ואח' נ' יפה עוף בע"מ ,
בית המשפט השלום בחיפה בפני כב' הש' אייל דורון

ב"כ התובעות: עו"ד אפרים אברמזון ושות'


סילוק יד מכוח זיקת הנאה

 

ענייננו בתביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד שהוגשה כנגד הנתבעת, (חברה פרטית המפעילה משחטת עופות) על ידי התובעות, (חברות ממשלתיות, העוסקות באספקת צרכי משק האנרגיה בישראל). בתחום המקרקעין מושא תובענה זו (חלק מחלקה 146 בגוש 10726 בטירת הכרמל) – רצועת קרקע שהופקעה כדין, בה עובר קו דלק תת-קרקעי.

לטענת התובעת, הנתבעת מפעילה ברצועת הקרקע, ללא תיאום וללא אישור מהתובעות, משחטת עופות. חלק ממתקני המשחטה ממוקמים בסמוך לקו הדלק, בתחומי רצועת הקרקע, וחלקם ממש מעל קו הדלק עצמו, באופן שמונע תחזוקה שוטפת של קו הדלק, מונע גישה אליו ויוצר מפגע בטיחותי חמור.

מנגד העלתה הנתבעת טענות בדבר היעדר יריבות, הסכמה מצד התובעות, מיקום רצועת הקרקע המופקעת ביחס לבנוי, ושאלת תחולתם של היתרי הבניה לבנוי בשטח.

בית המשפט פסק, כי הזכות המופקעת הינה במעמד של זיקת הנאה, ועל כן העובדה שקיימת הפרעה ממשית לנתבעת – בעלת הזכויות ברצועת הקרקע המשפיעה בהכרח על שווי רצועת הקרקע, אין משמעות הדבר בהכרח כי בידי התובעות מצויה (או אמורה להימצא) החזקה במקרקעין. כן נפסק, כי הפוטנציאל לסתירה בין אפשרויות השימוש במקרקעין לבין ההגבלות החלות על המקרקעין בשל הצנרת שהונחה בהם, מקום בו מדובר בקרקע לבניה, הם עניין לקביעת שוויה של הזכות המופקעת וגובה הפיצוי שיש לשלם בגין ההפקעה, ולא לסיווגה של הזכות מבחינת דיני הקניין, וכן כי סיווגה הקנייני של הזכות אינו אמור להשתנות רק בשל שינוי בסטטוס התכנוני של המקרקעין.

מבחינת מדרג הזכויות הקנייניות, זכות חכירה כפופה לזיקת הנאה, ועל כן הנתבעת – החוכרת של רצועת הקרקע בענייננו, אשר חכרה את המגרש זמן רב לאחר ההפקעה, וכאשר דבר ההפקעה רשום בפנקסי רישום המקרקעין - כפופה לזיקת ההנאה. כך מלכתחילה, חלק מן הזכויות בדבר אפשרויות השימוש במקרקעין, מלכתחילה, לא היו חלק מהנכס אותו רכשה הנתבעת.

ביהמ"ש דן ביסודותיה של זיקת ההנאה ומהותה, וקבע כי הזכות שהופקעה בכללותה עולה בבירור כדי זיקת הנאה משני סוגים חיובית ושלילית, כאשר מצד אחד לתובעת יש זכות לבצע העבודות הנדרשות לה ברצועת הקרקע, ובמקביל לכך מתקיימת חובתו של בעל המקרקעין הכפופים – הנתבעת להימנע מביצוע פעולות אשר יפריעו לשימושו של הזכאי על פי זיקת ההנאה (התובעות).  עוד בהמשך נדון היבט נוסף של אפיון הזיקה – אקטיבית או פסיבית, כאשר בנסיבות העניין נפסק כי תוכן הזכות שהופקעה, אינו מקים זיקת הנאה העוסקת במעשה אקטיבי כלשהו שבעל המקרקעין הכפופים  (הנתבעת) נדרש לעשותו.

בית המשפט פסק כי הנתבעת, בעלת רצועת הקרקע חייבת לסלק את כל הבנוי, ולהימנע מביצוע כל פעולת בניה ברצועת הקרקע, באופן שבו לתובעות תתאפשר גישה חופשית, והן יוכלו לבצע פעולות תחזוקה תיקונים, החלפה וכיוצ"ב.

התביעה ברובה התקבלה.

הערת מערכת:

נציין כי ראשית יש לשאול, האם הדרך הנכונה במקרה זה הינה בחירה בזיקת הנאה ככלי שימוש לנטילת הזכויות או שמא מדובר בהפקעת מקרקעין, שכן ברי הוא שהשימוש הינו שימוש קבוע, סוגיה זו עלתה לדיון הן במנהרות הכרמל והן בחלק מהחלקות בהן סומן תוואי הרכבת הקלה, בכל מקרה צ"ל ברור כי מדובר בפגיעה קניינית שיש לבצעה בפגיעה מינימלית ותוך מתן פיצוי ראוי, כמו כן יש לזכור כי בית המשפט יכול במקרים מסויימים, ולאחר הרמת הנטל, להורות על ביטול זיקות הנאה, עם זאת לא נראה כי במקרה מעין זה יש סיכוי לכך, מה שמוביל למסקנה שלמעשה המקרה הינו יותר קרוב להפקעה, הן של תת הקרקע והן מניעת שימוש מעל.

 

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

בט – 6091+92/13 קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ נ' מדינת ישראל
ועדת ערר מחוזית – מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס 

 

ב"כ העוררים בתיק 86092/13: עוה"ד תמר מגדל ואלי וילצ'יק

ב"כ העוררים בתיק 86091/13 : עו"ד דלי חדאד

ב"כ המשיבות: עו"ד משה רז כהן וכן ב"כ העוררים לעיל ששמשו גם כמשיבים

 

פוטנציאל לפיתוח המקרקעין – מתי יילקח בחשבון בתביעות לפי סעיף 197

 

החלטה בשני עררים (ערר שהגישה קי.בי.עי – להלן: "העוררת", ומנגד, ערר שהגישה המדינה)  על שומת שמאית מכריעה, הגב' לבנה אשד. המקרקעין נשוא העררים הינם חטיבת קרקע בשטח של כ – 934 דונם (להלן: "המקרקעין") בבעלות העוררת, בשטח שבין הערים אשדוד ואשקלון, בסמוך לחוף הים. תכנית המתאר הארצית ליער ולייעור תמ"א 22 סימנה כ – 590 דונם משטח המקרקעין כשטח המיועד ליער פארק חופי. העוררת הגישה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התביעה נדחתה במלואה על ידי הוועדה המקומית. העוררת הגישה ערר, וועדת הערר החליטה למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע קבע כי תמ"א 22 לא גרמה לירידת ערך למקרקעין. השומה המכרעת אושרה על ידי ועדת הערר. על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור מנהלי ובית המשפט לעניינים מנהלים קיבל את הערעור וביטל את השומה המכרעת,  מהטעם כי השמאי המכריע הסתמך על עדים שלא נחקרו בפניו. המשיבה הגישה בקשת רשות לערור לבית המשפט העליון אך זו נדחתה והתיק הוחזר לוועדת הערר,  בפניה טענה העוררת שיש להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע אחר ואילו הועדה המקומית טענה שיש להחזיר את השומה לאותו שמאי שישלים את שומתו.

בינתיים, אושרו תכניות נוספות על המקרקעין, ביניהן: תמ"מ 4 תיקון 14 מיום 23.1.2000, תמ"א 35 מיום 27.10.2005 וכן תמ"א 39 מיום 27.12.2005. במסגרת תמ"א 39 שונה ייעוד של שטח של כ-340 דונם מהמקרקעין מייעוד חקלאי לשמורת טבע ולפיכך, הגישה העוררת תביעה נוספת לפי סעיף 197. לאור קיומה של התביעה הנוספת בגין תמ"א 39, החליטה ועדת הערר לעכב את ההכרעה בערר שהוגש בעניין תמ"א 22. לאחר שהועדה המקומית דחתה את התביעה בגין תמ"א 39 והוגש ערר, ביקשה העוררת לאחד את הדיון בשתי התביעות. ועדת הערר החליטה למנות שמאי מייעץ בשתי התביעות יחד, כאשר ההוראות לשמאי המייעץ היו לשום את ערך המקרקעין: לפני ואחרי תמ"א 22, וכן את ערך המקרקעין לפני ואחרי תמ"א 39.  הצדדים הגיעו להסכמה כי הגב' לבנה אשד תהיה השמאית בתיק. השמאית דנה בתיק. במסגרת השומה ציינה השמאית כי העוררת לא טענה לשווי הנובע מפוטנציאל לשינוי ייעוד, ובהעדר תכנון כלשהו "בצנרת", קבעה כי אין "צפייה סבירה" לשינויי ייעוד על בסיס תכניות או תכנון עתידי. ביחס לטענת העוררת כי התכנון המאושר, וכן צמידות הדופן לפיתוח העירוני הקיים של העיר אשדוד, הם שנותנים למקרקעין ערך גבוה טרם תמ"א 22, קבעה השמאית המכריעה כי אין לשלול שמיקום מרכזי ונגישות גבוהה מזכה בשווי שוק גבוה במקרים מסוימים, וזאת אף בהתעלם משווי ספקולטיבי של קרקע שכזו. עם זאת לעניין המקרה שבפנינו, קבעה כי כנגד המיקום צמוד הדופן, המקרקעין הוצאו משטח השיפוט של העיר אשדוד עוד טרם תמ"א 22. לעניין מצב קודם לתמ"א 22 קבעה השמאית כי 96% מהמקרקעין היה מיועד ל- "רזרבה למגורים וייעור". לפיכך קבעה, כי על אף שקונה סביר לא היה מביא בחשבון במועד הקובע כי יש סיכוי שתתממש ה-"רזרבה למגורים", הרי שעדיין שווי המקרקעין שהוגדרו כרזרבה גבוה ממקרקעין שלא הוגדרו כך. עוד קבעה השמאית המכריעה, כי המקרקעין נשוא הערר מסומנים ברובם בתמ"מ 4 כשטחים לתכנון בעתיד וחלקם כקרקע חקלאית. עוד קבעה השמאית המכריעה כי המקרקעין נכללים במסגרת "אזור ניצנים" עובדה המייחדת אותו מיתר השטחים שהוגדרו כשטחים לתכנון בעתיד ומדובר לעמדתה "באמירה פוזיטיבית לגבי שימורו של השטח והימנעות מפיתוחו". עוד קבעה השמאית המכריעה כי היות ותמ"א 31 (שקדמה לתמ"א 22) ייעדה את המקרקעין לנוף כפרי/פתוח, ולפיכך תמ"א 22 לא הביאה עימה שינוי תכנוני מהותי ביחס למצב ששרר ערב אישורה ולא גרמה לירידת ערך המקרקעין. לאחר מסקנה זו דנה השמאית המכריעה בירידת הערך הנובעת מתמ"א 35 ותמ"א 39. השמאית קבעה כי תמ"מ/14/4 סימנה חלק מהמקרקעין בשטח לתכנון תיירות, באופן שיש בו כדי לאפשר פיתוח מוגבל כמוקד תיירות כפרית. ביחס למקרקעין אשר סומנו כיער במסגרת תמ"מ /14/4 קבעה השמאית המכריעה כי תמ"א 39 מיישמת את התכנון שנקבע בתמ"מ 22 ללא שינוי. מסקנת השמאית המכריעה היתה כי ערב המועד הקובע של תמ"א 39, 590 דונם מהמקרקעין יועדו ליער ואילו 340 דונם יועדו לייעוד חקלאי עם אפשרות לפיתוח כמוקד תיירות כפרי בשימוש מוגבל. תמ"א 39 קבעה את כל המקרקעין לייעוד של "שמורת טבע מוצעת" והגדירה הפעילות בה ככפופה לאישור רשות הטבע והגנים. השמאית המכריעה קבעה כי הגדרה זו הפכה את השווי הכלכלי של המקרקעין למזערי. על שומה מכרעת זו הוגשו עררים הן על ידי העוררת והן על ידי המדינה. הן העוררת והן המדינה (אשר צורפה כמשפה לתמ"א 39) עררו על שומה זו.

וועדת הערר אימצה את מסקנות השמאית המכריעה ביחס להיעדר פגיעה מתמ"א 22 וקבעה כי פגיעה בתכונות המקרקעין הינה אמנם תנאי הכרחי לקבלת פיצוי מכוח תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אך אינה תנאי מספיק. עדיין צריך להוכיח כי שווי המקרקעין לפני התכנית היה גבוה משווי המקרקעין אחרי התכנית. ביחס למקרקעין, קבעה ועדת הערר כי אף אם בסוף שנות ה–60 המקרקעין היו בעלי שווי מסוים, שווי אשר שיקף את אותן מילים בתכנית המתאר "רזרבה למגורים", הרי שבשנת 1995 השוק כבר לא האמין בכך שבמקרקעין יאושרו אי פעם מגורים או פיתוח כלכלי אחר, ולמעשה תמ"א 22 רק קבעה את אשר ידע שוק המקרקעין מזה זמן מה, בין היתר לאור התכניות שאושרו על המקרקעין לאורך השנים (תמ"מ 4, תמ"א 31). לפיכך, קבעה ועדת הערר, תוצאה במסגרתה שווי הקרקע, אשר היה לה רכיב של מגורים, הפכה לייעוד של יער וזאת ללא תשלום פיצויי אינה תוצאה אבסורדית או בלתי הגיונית, אלא בהחלט יכולה להתרחש.ועדת הערר ציינה והדגישה, כי לאורך כל השנים עד לאישור תמ"א 22, אין כל רמז תכנוני כי המקרקעין ישנו יעודם לייעוד כלכלי. כך שלא רק שאין בפני "הקונה הסביר" החלטה של מוסד תכנון המאפשרת פיתוח כלכלי כלשהו של המקרקעין, אלא, שאין אפילו תכנית בהכנה או אפילו רעיון ראשוני של תכנית. עוד קבעה ועדת הערר כי כל עיר מסתיימת היכן שהוא ולא ניתן לומר באופן גורף, כי כל קרקע הגובלת בעיר הינה בעלת פוטנציאל למגורים לאור מיקומה, במיוחד שבחטיבת קרקע רחבת ממדים הנמצאת מחוץ לתחום השיפוט של העיר באזור המוגדר למשאבי טבע.

בסיומם של דברים הבהירה ועדת הערר כי מושכלות יסוד הם שנטל ההוכחה להוכיח כי למרות הפרמטרים העובדתיים, היה למקרקעין ערך המשקף פיתוח כלכלי הינו על העוררת, ומשכפות המאזניים מאוזנות- הרי שהנטל לא הורם.  לכן דחתה ועדת הערר את ערר העוררת לגבי תמ"א 22.

לגבי תמ"א 39, קבעה ועדת הערר כי אין מחלוקת שייעדה את כלל המקרקעין לייעוד של "שמורת טבע מוצעת". המצב הקודם לתמ"א 39 הנו תמ"מ 4 תיקון 14 שסיווגה כ-340 דונם מהמקרקעין בייעוד של קרקע חקלאית ואת יתרתו (כ-590 דונם) בייעוד יער, וקבעה את כל המרחב כשטח לתכנון תיירות. טענה העוררת כי 340 הדונמים אשר הוגדרו ל-"חקלאות" נועדת להוות חיץ בין העיר אשדוד לשמורת הטבע או ליער, אשר לא ניתן לשלול לגביו את הדעה כי נועד לפיתוח העיר אשדוד דרומה. ביחס לכך, קבעה ועדת הערר כי סברה מסוימת ביחס למקרקעין המוסיפה לשווים בשוק, אין בה די על מנת להביא בחשבון שווי זה במסגרת תחשיב הפגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה. ייתכנו מקרים רבים בהם ערכם של מקרקעין המיועדים לחקלאות עולה עקב נסיבות כאלו או אחרות, כגון, שמועות בדבר פיתוח עתידי של המקרקעין, עמדת רשות מקרקעי ישראל לגביהם ועוד אקטים נוספים. אולם, על מנת שפוטנציאל זה יקבל ערך במסגרת תביעה לפי סעיף 197, הוא חייב להיות פוטנציאל מוכח, וזאת מכוח החלטה של מוסד תכנון המוסמך לאשר את התכנית העתידית. במקרה שבפנינו אין החלטה של מוסד תכנון ואין גם תכנית רעיונית שכזו. כל שיש הינה סברה כי הותרת חיץ יש בה לאפשר בעתיד פיתוח המקרקעין. שווי זה, אינו בר פיצוי במסגרת תביעה לפי סעיף 197. באשר לטענות המדינה, קבעה ועדת הערר כי לא ניתן להתעלם מכך שתמ"מ 14/4, שקדמה לתמ"א 39, מאפשרת פיתוח כלכלי של המקרקעין למוקד תיירות כפרי במקרקעין. לפיכך, דחתה ועדת הערר את טענת המדינה כי אין כל שווי ממשי למקרקעין, במצב הקודם וקבעה כי אמירה מפורשת בתכנית מתאר מחוזית בדבר פיתוח מוקד תיירות כפרית, אף שפיתוח זה מוגבל בתנאים קשים, מעניקה למקרקעין שווי גבוה מחקלאי בלבד.

ועדת הערר גם דחתה את טענת המדינה כי היות ומדובר בשמורת טבע מוצעת, הרי ירידת הערך אינה בגין התכנית אלא רק אם וכאשר יכריז שר הפנים על הקרקע כשמורת טבע וזאת מכוח סעיף 22 לחוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, תשנ"ח-1998 (להלן: "חוק הגנים הלאומיים") תתגבש פגיעה.

ועדת הערר קבעה כי עיון במגבלות שמטילה תמ"א 39 מגלה שיש בהן כמעט איון של הסממנים המובהקים של זכות הבעלות, וזאת עוד בטרם תתבצע הכרזה של השר לפי סעיף 22 לחוק הגנים הלאומיים. התכנית אינה שוללת רק את אפשרויות הפיתוח הכלכלי של העוררת כבעלת המקרקעין, אלא שוללת ממנה גם את זכות החזקה במקרקעין. במסגרת סעיף אחד חוזרת תמ"א 39 לא פחות משלוש פעמים על כך שהמקרקעין יהיו פתוחים לציבור באופן מלא, לרבות זכות לשוטט שלא בשבילים המסומנים. ועדת הערר קבעה כי הוראה שכזו משקפת הלכה למעשה הפקעת המקרקעין מידי העוררת, היות וזכות הבעלות שלה מרוקנת מתוכן מעשי וזאת כאשר ברור כי אין כל פוטנציאל לפיתוח כלכלי (וזאת מכוח סעיף 25 לחוק הגנים לאומיים החל מידית) ואילו זכויות החזקה והניהול, אשר הינן חלק מהותי מזכות הבעלות במקרקעין, נשללות ממנה בהתאם להוראות מפורשות בתכנית.

סוף דבר, ועדת הערר דחתה את שני העררים.

הערת מערכת:

חלק מהחלטה זו דומה החלטות ועדות הערר שניתנו לאחרונה בענייני פוטנציאל קרקע חקלאית, אולם חלק אחר אינו זהה.

נציין, כי מלאכת חישוב פגיעה ופיצוי הינה מורכבת, אולם יש לזכור כי על פי דין יש לנטרל את השפעות התכניות הפוגעות והמפקיעות, כך שבחינת פוטנציאל הקרקע למועד הקובע צ"ל תוך התחשבות בכך שכבר שנים רבות מתקדמת מטרה לייעד את הקרקע ל"יער" וממילא ברור כי כבר נעלם הפוטנציאל, על כן במקרים אלו יש לבחון את הפוטנציאל דווקא בעיניים של השלב שקדם לתחילת מתווה תכנוני של יער.

כ"כ עצם הפיכת קרקע פרטית לקרקע שייעודה הפוטנציאלי הינו ציבורי כגון יער, מהווה לדעתנו פגיעה המחייבת פיצוי, השאלה היא מה שיעורו.

 

תמ"א 38

ערר מס' בב/5253/13 משה שוב נ' הוועדה המקומית לתו"ב בני ברק ואח'
ועדת ערר מחוזית – מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון 

 

ב"כ העורר: עוה"ד אביעד שוב וחיים דבוש

 

פגם בהליכי התכנון בהוספת תנאים מעבר לקבוע במסגרת החוק כתנאי לאישור תמ"א 38

 

 

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (להלן – הועדה המקומית") במסגרתה, הותנו תנאים באישור בקשתם של העוררים להרוס בניין בעיר ולבנותו מחדש מכוח תמ"א 38.

מדובר בגלגול נוסף של בקשת העורר להרוס בניין המצוי ברחוב הרצל 91 בבני ברק בגוש 6195 חלקה 50 ולהקימו מכוח תמ"א 38.

בערר הקודם הוועדה המחוזית ביטלה את החלטת הועדה המקומית שלא לתת היתר בניה בעניין הנדון וזאת בשל היעדר תשתיות. לדעתה של הועדת הערר החלטה מעין זו שוללת את תמריצי החיזוק ועלולה לפגוע באלפי יח"ד ולגרום לכך כי אלו לא יחוזקו בפני רעידות אדמה – דבר אשר פוגם בתכלית החוק. משכך קבעה ועדת הערר כי נימוק של היעדר תשתיות אינו עולה בקנה אחד עם דרישות סעיף 22 להוראות התמ"א וקיבלה את הערר בגלגולו הקודם ובכפוף לפרסום מכוח סעיפים 77-78 לחוק התו"ב.

משכך, פרסמה הועדה המקומית הודעה ברשומות מכוח סעיפים אלו בה נקבעו תנאים ומגבלות על הוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38.

לטענת העורר ההודעה מכוח ס' 78 לא פורסמה כדין, שכן היא לא פורסמה בדרך שנקבעה בס' 24 לתמ"א 38 ולפיכך אין למגבלות ולתנאים אשר נקבעו בפרסום הנ"ל כל תוקף.

הוועדה בחנה את טענות הצדדים ולאחר מכן קבעה כדלקמן:

סעיף 24 קובע הליך פרסום לפי סעיפים 77 ו 78 לחוק התכנון והבניה, שהינו שונה מההליך הרגיל הקבוע בחוק התכנון והבניה.

ההבדל הראשון בא לידי ביטוי בכך, כי הפרסומים מתבצעים בכל מקרה על ידי הועדה המקומית, בין אם התוכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א הינה בסמכות הועדה המקומית ובין אם היא בסמכות הועדה המחוזית, זאת בשונה ממקרה רגיל, שבו הפרסום מכח סעיף 77 וההחלטה מכח סעיף 78 מתבצעים על ידי מוסד התכנון אשר מוסמך לאשר את התוכנית.

ההבדל השני בא לידי ביטוי בכך, שהסעיף קובע את הנושאים אותם ניתן לקבוע בפרסום מכוח סעיף 78 "וכן לקבוע, לפי סעיף 78 לחוק תנאים למתן היתרים, בכל הנוגע לתוספת שטחי הבנייה, ברמה של תכנית זו לרבות איסור על מתן תוספת שטחים כאמור…" להבדיל מהנושאים אותם ניתן לקבוע מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, שם אין קביעה מהם התנאים אותם ניתן לפרסם.

ההבדל השלישי בא לידי ביטוי בכך, כי בעוד שעל פי חוק התכנון והבניה ניתן לבצע פרסום רציף, ואף פרסום מאוחד של הודעות מכוח סעיפים 77 ו – 78, הרי שסעיף 24 לתמ״א 38 קובע הליך ייחודי לביצוע פרסום מכוח סעיפים 77 ו – 78, הליך דו שלבי אשר במהלכו מתבצע הליך של שמיעת התנגדויות לפרסום הצפוי.

ההליך שנקבע בסעיף 24 הינו כדלקמן:

·       ביצוע פרסום מכוח סעיף 77 לחוק התכנון והבניה על כוונה להכין תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א 38. הפרסום יתבצע תמיד על ידי הועדה המקומית, ללא קשר לשאלה, למי הסמכות לאשר את התוכנית.

·       קבלת החלטה ע"י הוועדה המקומית על כוונתה לבצע פרסום מכוח סעיף 78 לחוק התו"ב, הקובעת הגבלות על אישור היתר הבניה הכוללים תוספות בניה מכוח התמ"א.

·       ביצוע פרסום של הכוונה לבצע פרסום מכוח סעיף 78 המטיל הגבלות על הוצאת היתרי בניה הכוללות תוספות בניה מכוח התמ״א, והנימוק לכוונה זו.

·       שמיעת התנגדויות לכוונת הועדה כאמור, וקבלת החלטה בהתנגדויות.

·       ביצוע פרסום לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, של ההגבלות להוצאת היתרי בנייה שיש בהם תוספות בניה מכוח תמ״א 38, שאושרו על ידי הועדה המקומית לאחר שמיעת התנגדויות.

·       הגשת ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה על הפרסום מכוח סעיף 78.

בנדון דידן, הוועדה המקומית לא קיימה את ההליך הקבוע בסעיף 24 לתמ"א וזאת בשל העובדה כי הוועדה המקומית ביצעה בהינף אחד פרסום מכוח סעיפים 77-78 ללא קיום השלבים המפורטים לעיל. מעבר לכך הוועדה המקומית פרסמה תנאים אותם לא ניתן לכלול בפרסום המתבצע מכוח ס' 24 לתמ"א כך לדוגמא הוועדה המקומית פירסמה תנאי להיתר:

"כפופה לכך שיסומן שטח בקומת הקרקע שלא יפחת מ- 40 מ"ר (שטח כולל) או 40% משטח הקומה שמעליו, הגדול מביניהם. השטח יסומן בעת הוצאת היתר הבנייה כשטח עתידי לצורכי ציבור שהבעלות והשימוש בו יהיה כפוף לאישורה של התכנית החדשה"

על יסוד האמור ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לקבוע תנאי זה במסגרת התנאים למתן היתרי בנייה מאחר וסעיף 24.6 לתמ"א 38 קובע כי: "במקום בו לא אושרה תכנית כאמור בסעיף 23 או שלא נתקבלה החלטה כאמור בסעיף זה יחייבו הוראות תכנית זו".

יתרה מזו, הואיל והוועדה המקומית לא קיבלה החלטה מכוח סעיף 78 בדרכים הקבועות בחוק, קבעה ועדת הערר כי אין תוקף להוראות המגבילות את הוצאת היתרי הבניה או מעמידה את קבלת ההיתר בתנאים ובנוסף אין באפשרותה של הוועדה המקומית להוסיף תנאים אשר אינם עולים בקנה אחד עם הוראות החוק.

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את הערר.

 

הערת מערכת:

מסתמן כי תמ"א 38 קורמת עור וגידים בערים השונות ותוך כדי כך הוראות החוק ומוסדות התכנון מתגבשים ומגבשים את הדרך ובתוך כך מתווים את המותר והאסור בנושא תמ"א 38 ונראה שעד שנגיע לתוצאה המיוחלת, יעבור זמן רב, במסגרתו הן היזמים והן הרשויות יקיימו התדיינות לגבי דרך יישום והביצוע בפועל של תמ"א 38 .

כמו כן החלטת ועדת הערר נתמכת בפסיקה כי ממילא החלטות ופרסומים על מניעת הוצאת היתרי בנייה לא יכולים לבא ללא בחינה ורצון אמיתי לקדם תכנון, שכן מונעים בנייה ויוצרים פגיעה קניינית, ויש להראות על תכנון מתקדם ורצון אמיתי לשינוי, יש לציין כי החוק לא מציין חובת פיצוי בגין פגיעה על פי סע' 77-78 ועל כן וודאי שהיד צ"ל "רחוקה מההדק".

 

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד גלית קיט טלמור ואריאל פל מתמחה ממשרד צבי שוב

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

.

.

שימוש חורג לתקופת ביניים בייעוד נחות מהייעוד הקיים והמיטבי, יכול להקים חבות בהיטל השבחה ככל שלא הייתה קיימת אפשרות לממש את הייעוד המיטבי בתקופת הביניים

בעקבות ע"א 28793-07-12 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו* נ' חניוני מאיה בע"מ

בפני הרכב כב' השופטים: סגן נשיאה שנלר-אב"ד; ד"ר ורדי; ברנר

מאת: עו"ד צבי שוב ואריאל פל, מתמחה

הרינו לעדכן בפסק דין שניתן ביום חמישי שעבר (23.1.14), במסגרתו דן בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, במס' סוגיות הנוגעות להיטל השבחה, כאשר העיקרית שבהן הינה השאלה, האם במקרה שניתן שימוש חורג לחניון בתקופת ביניים, שהינו שימוש נחות מהשימוש בהתאם לייעוד התכנוני של המקרקעין (מסחר או מגורים) תקום חבות בהיטל השבחה, אם לאו.

המשיבה בערעור זה הינה חניוני מאיה בע"מ (להלן: "חניוני מאיה"), העוסקת בהפעלת חניוני רכב ושוכרת את המקרקעין הידועים כחלקה 64 בגוש 6940, חלקה 9 בגוש 6907 וחלקה 19 בגוש 7465 בתל אביב (להלן: "המקרקעין"), כאשר בשנת 2008 הגישה הראשונה בקשה לשימוש חורג לצורך הפעלת חניון בחלקות הפנויות הנ"ל וקיבלה מן הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (להלן: "הועדה המקומית") אישור לשימוש חורג עד ליום 31.12.13.

המדובר במקרקעין פנויים בייעוד למגורים ו/או מסחר והשימוש החורג דלעיל ניתן אך לתקופת ביניים של כ-62-64 חודשים, קרי עד שתתאפשר הבניה בהתאם לייעוד.

בגין אישור השימוש החורג הנ"ל, נדרשה חניוני מאיה לשלם היטל השבחה בהתאם לשומת הועדה המקומית, אך זו הגישה שומה מטעמה והיות ולא הושגה הסכמה, מונה השמאי המכריע מר נחום פרמינגר, אשר לא קיבל את שומת חניוני מאיה, שכן לגישתו, שום בעל קרקע הפועל רציונאלית לא ישתמש בקרקע בשימוש נחות כלכלית אשר מכניס לו לשנה רק חלק קטן מהתשואה שהוא יכול לקבל עבור מלוא הפוטנציאל בנכס ושימוש שכזה נמצא רק בשימוש ביניים בתקופת ביניים של אי שימוש מלא וראוי בנכס, שאלמלא שימוש הביניים הייתה נמנעת מהבעלים ההכנסה האמורה בכלל ועל כן הוערכה התועלת הכלכלית בדרך של היוון ההכנסות העודפות בגין השימוש החורג (להלן: "גישת השמאי המכריע").

יחד עם זאת, השמאי המכריע ציין כי אף שלדעתו השמאית קיימת חבות בהיטל השבחה, הדבר שונה משפטית – השמאי המכריע התבסס על בר"מ 5514/06 רוטמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "עניין רוטמן"), שם נקבע לשיטתו, כי פגיעה בדמי השכירות שנתקבלו עבור נכס מסחרי הינה פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין, להבדיל מפגיעה במקרקעין עצמם והסיק מכך שאם הפגיעה הינה פגיעה כלכלית במבקשים ולא במקרקעין, ממילא השבחה כלכלית, כפי שאכן קיימת במקרה הנדון, אינה השבחה במקרקעין ולפיכך, אינה מחויבת בהיטל השבחה.

על כך, בין היתר, הוגש ערעור לבית המשפט קמא, אשר חזר על "הגישה המשפטית" הנ"ל וקבע כי ההיתר לשימוש חורג לא העלה את ערך המקרקעין, שכן מדובר בייעוד נחות (חניות) שאינו מטיב ביחס לייעוד המיטבי של מסחר ומגורים.

על כך ערערה הועדה המקומית לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים (להלן: "בית המשפט המחוזי").

בית המשפט המחוזי קיבל את גישת השמאי המכריע, שכן, אלמלא כן היה נוצר מצב לפיו לא תהיה אף פעם השבחה במקרה של שימוש חורג במקרקעין, אם השימוש התכנוני של המקרקעין שהוא השימוש המיטבי של המקרקעין, עולה על השימוש החורג שנעשה בתקופת הביניים שהוא נחות ממנו.

לדעתו של בית המשפט המחוזי, ההשוואה לא צריכה להיעשות בין השימוש של המקרקעין כחניון לבין השימוש המיועד של המקרקעין כמגורים או מסחר, אלא לגבי המצב הזמני בין מקרקעין המיועדים למגורים או למסחר שנעשה בהם שימוש ביניים כחניון לבין מקרקעין המיועדים למגורים או למסחר שלא נעשה בהם שימוש ביניים כחניון והם נשארים ריקים בתקופת הביניים.

כלומר, ההשבחה צריכה להיבחן על פי התוספת שיש מעבר ליעוד המיטבי של המקרקעין למגורים או למסחר, יעוד שנשאר ואינו משתנה בכל מקרה. כלומר, לא מדובר בהכרח בשימוש החורג, כשימוש נחות מהשימוש המיטבי, שכן השימוש צריך להיבחן לגבי תקופת הביניים בלבד כשימוש מיטבי זמני לעומת השימוש שניתן לעשות באותה תקופה.

במקרה דנן, קבע בית המשפט, כי מדובר בתקופה ארוכה של שימוש חורג (62-64 חודשים) שאינה דורשת עלויות התאמה גבוהות ולאור ההכנסות הצפויות נקבע אכן על ידי השמאי המכריע שמבחינה שמאית יש השבחה, וזאת כאשר קיימת מניעה (לפחות זמנית) מלהוציא לפועל את התכניות החלות (הצורך להמתין לקבלת היתרים, או גורמים אחרים כמו ליווי פיננסי וכו').

יצויין, כי בית המשפט לא קיבל את הגישה המשפטית אותה ציין השמאי המכריע, וקבע כי אין להסיק את שהוסק בעניין "רוטמן" וזאת משום שראשית, פסה"ד לא עסק בהיטלי השבחה, אלא בסעיף 197 שעוסק בפגיעות במקרקעין על ידי תכנית ולא בהפקת תועלת עקב שימוש חורג. שנית, בפס"ד רוטמן נקבע כי לא מסתכלים על התכונות הסובייקטיביות והפגיעה של האדם המחזיק במקרקעין, אלא על התכונות האובייקטיביות של המקרקעין ובענייננו ניתן לגביהם היתר לשימוש חורג, כך שגם באופן אובייקטיבי בתקופת הביניים ערכם עלה, מה גם שההשוואה, כאמור, אינה בין מקרקעין מיטביים (מגורים ומסחר) למקרקעין נחותים (חניון) אלא בין מקרקעין מיטביים שבתקופת הביניים משמשים כחניון לבין מקרקעין מיטביים שבתקופת הביניים עומדים ריקים, כך שגם מבחינה זו ניתן לקבוע כי בענייננו חלה השבחה.

על יסוד כל האמור לעיל, קיבל בית המשפט המחוזי, פה אחד את הערעור.

*את המערערת ייצג עו"ד ניר בראושנטיין.

Comments (0)
ינואר
07

עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 53

Posted by: | Comments סגור לתגובות

.

מאמרים בנושא

היטל השבחה – האם ועדה מקומית רשאית להתנות מימוש זכויות בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שלה ובין שומת שמאי מכריע?

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

תיקון סעיף מס' 145 לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 100) התשע"ד-2013

"חוק הוד"לים" – הצעת חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (תיקון), התשע"ד–2013


מיסוי

הארכת תוקף סעיף מקדמות מס שבח

 

עדכוני פסיקה

תכנון ובניה

בר"מ 5216/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת נ' כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ

א. אין ערעור על החלטות ביניים של ועדת הערר

ב. בתנאים מסוימים ניתן להביא בחשבון גם תוכניות צפויות, לצורך פסיקת פיצויים
לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

 

הפקעות

ת"א 5901-01-10 צביה דהאן ואח' נ' עירית פתח תקוה ואח'

פיצוי עבור דיור חלוף יינתן, גם כאשר בעל הנכס לא דר בנכס במועד ההודעה על ההפקעה וזאת כאשר הסיבה לכך נעוצה ברשלנות של הרשות שגרמה לפינויו המאולץ

 

פינוי בינוי

ת"א 18270-06-12 אהרן ליכטמן ואח' נ' אליעזר (משיח) אהרן ואח'

הגדרת "דייר סרבן", "כדאיות כלכלית" ו"רוב מיוחס" בעסקאות פינוי בינוי

 

ע"א 54948-06-12  יהלי בנה לי בע"מ נ' לאה יצחקי ואח'

זכות הווטו של בעל יחידה בבניין שאינו מוכרז כמתחם לפינוי בינוי

 

מיסוי מקרקעין

ו"ע 10629-05-12 חנניה לסק ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, נתניה

לא ניתן לחיל את עקרון הפיצול הרעיוני, בין דירת מגורים לזכויות הבניה הנוספות
הקיים במס שבח על חישוב מס הרכישה

 

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

ערר (מרכז) 401/06 אברהם אהרון ליבנה ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב הוד השרון ואח'

א. בתביעות לפי סעיף 197 יש לפרט במצב התכנוני הקודם את כל התכניות החלות על המקרקעין על מדרגן ההיררכי, ולפרט מהן השפעותיהן על המקרקעין

ב. לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע, אלא היא צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת ואת שיעורה.

 

תמ"א 38

ערר (חי') 75/13 כהן עכסה ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

כתב שיפוי כתנאי לאישור תמ"א 38

 

מאמרים

היטל השבחה – האם ועדה מקומית רשאית להתנות מימוש זכויות בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שלה ובין שומת שמאי מכריע?

 

מאת עוה"ד צבי שוב ו­­­­­דקלה מוסרי טל

המאמר ייסוב הפעם סביב סוגיה בלתי פתורה שנתקלנו בה לאחרונה והיא – האם, לאחר שנסתיים הליך בפני שמאי מכריע וניתנה שומה מכרעת, רשאית ועדה מקומית להתנות מתן אישורים הדרושים למימוש זכויותיו של הנישום בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שדרשה ובין השומה המכרעת. שאלה זו רלוונטית למצב בו הועדה המקומית עררה על השומה המכרעת.

מחד – הועדה המקומית חפצה להגן על זכויותיה והכנסותיה, ודרישתה כי תופקד ערבות בנקאית כתנאי למימוש הזכויות בנכס, מטרתה להבטיח את יכולתה להיפרע מהנישום, אם יתקבל הערר שהגישה.  מנגד – משמעות הדבר עבור הנישום היא קשה. שכן, לאחר שנעשה כבר בירור מקצועי בעניין היטל ההשבחה, וניתנה שומה מכרעת ואף שולם היטל ההשבחה שנקבע על פיה, הרי שעדיין על מנת לממש את נכסו, עליו להפקיד בידי הועדה המקומית ערבות בנקאית לרוב בסכומים גבוהים, לתקופה ארוכה שעשויה לארוך שנים, וכל זאת בשל ערר שהגישה הועדה המקומית, כאשר ניתן לתמוה אם ההמתנה תכלול גם הליכים בבית המשפט המחוזי ואולי אף בעליון.

על פניו, הסמכות המוקנית לוועדות מקומיות לדרוש הפקדת ערבות, מקורה בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שכותרתו "הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל" והוראתו מתירה לועדה המקומית לדרוש הפקדת ערבות בנקאית, כתנאי למתן אישור המעיד כי "שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו" (אישור הנדרש לרישום דיספוזיציה בנכס בלשכת רישום המקרקעין), עם זאת נציין בהערת אגב, כי הערבות מוזכרת בעיקר בהתייחס למרחיב דירת מגורים בלבד.

שאלה היא מהו הסכום "המגיע אותה שעה כהיטל", לאחר שניתנה שומה מכרעת. האם הסכום שנקבע בשומת הועדה המקומית (כפי שטוענות ועדות מקומיות) או שמא, הסכום שנקבע בשומה המכרעת, אשר ועדות הערר פסקו כי היא "שומת האמת" (ר' לעניין זה ערר מס' בב/85049/12 א. יצחקי חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק וכן  ערר (ת"א) 85168/10 בינה רטנבך נ' הועדה המקומית תכנון ובניה קרית אונו הנזכר שם) והן ובתי המשפט, צמצמו עד מאוד את אפשרות הערעור עליה, במיוחד לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, נדרשה לסוגיה זו וקבעה בערר (מרכז) 8077/11 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון נ' אדלר בוריס (פורסם בנבו) : "אשר להתליית אישור העברת הזכויות, למרות תשלום מלוא היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת ע"י המשיב, סבורים אנו, וכפי שהבענו דעתנו גם במקרים דומים בעבר, כי אין לעשות כן. אין הצדקה לכך כי המשיב יישא בעלויות בגין הגשת ערר ע"י העוררת. מדובר בתשלום היטל השבחה על פי שומה מכרעת ולא על תשלום 'היטל השבחה שאיננו שנוי במחלוקת' בין שמאי הצדדים. שמאי מכריע הוא אינסטנציה מעין-שיפוטית, וממילא, ועדת הערר תתערב בשומה מכרעת רק לעיתים רחוקות".

גם  בערר רה/85211/10 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון נ' מזרחי חנה ומזרחי יעקב (פורסם בנבו) נבחנה סוגיה זו, וועדת הערר מחוז מרכז קבעה כי "המשיבים הלינו בפנינו על התניית מתן אישור להעברת זכויות במקרקעין ע"י העוררת, בהפקדת ערבות בנקאית על ההפרש בין היטל ההשבחה שדרשה, לבין זה שנקבע בשומה המכרעת. על הפסול שבדרישה זו עמדנו גם בהחלטותינו אנו, ובעיקר כאשר מדובר בשומה מכרעת שניתנה על ידי שמאי  מכריע שלאחר תיקון 84. יש לזכור כי ממילא היקף ההתערבות של ועדת הערר בשומה מכרעת היא מצומצמת, וצומצמה עוד יותר לאחר תיקון 84 לחוק, ולאחרונה אף ביתר שאת בפ"ד גלר. אשר על כן, אין מקום להתניה מסוג זה ע"י הוועדה המקומית לאחר שניתנה שומה מכרעת ע"פ תיקון 84, כאשר היא מגישה ערר על השומה המכרעת. כן נעיר גם, כי בעניין זה אף ישנה חוות דעת של משרד המשפטים מיום 1.4.12, הקובעת אף היא, לאחר תיקון 84 לחוק, כי "אין בהגשת ערר על שמאי מכריע על ידי ועדה מקומית, כדי לעכב את מימוש הזכויות על ידי הנישום, וכי ועל הצדדים לפעול על פי השומה המכרעת". (ההדגשה אינה במקור).

כאמור בהחלטה זו, גם היועץ המשפטי לממשלה הביע עמדתו בסוגיה זו, ביחס לעניין ספציפי שהובא בפניו (במכתב שמוען לועדה המקומית מחודש אפריל 2012): "…הריני להבהיר, על דעתה של יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, גב' שרית דנה, כי משהסתיים הליך השומה המכרעת ונשלחה לצדדים הכרעתו של השמאי המכריע וכל עוד לא נתקבלה החלטה אחרת בערעור שהוגש על שומה זו, על הצדדים לפעול בהתאם לפסיקת השמאי המכריע. עצם הגשת ערעור מטעם הועדה המקומית על השומה המכרעת אין בו כדי לעכב את מימוש הזכויות על ידי הנישום בהתאם לסכום שנקבע בשומה זו, מקום בו הנישום מבקש לעשות כן. נודה לפיכך לטיפול דחוף בעניין זה, על מנת שהנישום יוכל לממש את זכויותיו במקרקעין בהתאם לפסיקת השמאי המכריע וללא צורך בתשלום ערבות מעבר לסכום שנקבע בשומה המכרעת, וזאת גם אם החלטת השמאי המכריע איננה לשביעות רצונה של הועדה".

בתי המשפט, כך נראה, עד היום לא נקטו עמדה זהה. כך, בבית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז, בעת"מ 3536-06-10 שרון נ' משה סיני וועדה מקומית לתו"ב ראש העין, קבע בית המשפט כי לנוכח תכליתו של סעיף 10(א) לתוספת השלישית, הרי שכל עוד השומה אינה סופית ולא הסתיימו ההליכים בגינה, על הנישום, המבקש לקבל אישור על פיו, לשלם את מלוא היטל ההשבחה שדרשה הועדה המקומית. החלטה זו ניתנה בדצמבר 2010, בסמוך לאחר תיקון 84 לחוק התו"ב, ושנים מספר לפני הנחיית היועמ"ש שהובאה לעיל והפסיקה המחזקת את מעמד השמאי המכריע ומבססת את מעמד שומתו כ"שומת אמת", ויתכן כי בכך טמונים הבדלי הגישה.  בהחלטה נוספת שניתנה בעניין זה בבית המשפט לעניינים מנהליים חיפה, בעת"מ 36736-05-13 אנרג'יקס נ' הועדה המחוזית לתו"ב, קיבל בית המשפט את הטענה כי אין להשיב את הערבות שניתנה בגין ההפרש בין שומת הועדה המקומית ובין שומת השמאי המכריע. עם זאת, באותו עניין השמאי המכריע הכריע בשאלת עצם החיוב, למרות שסוגיה זו כלל לא הועברה להכרעתו ולכן היה ברור שנדרש בירור משפטי נוסף, אשר עשוי להפוך את השומה על פיה.   בנוסף, עמדת היועמ"ש לא הייתה בפני בית המשפט גם בעניין זה. מאז ניתנו החלטות ועדות הערר, המסתמכות על הנחיית היועמ"ש לא נבחנה סוגיה  זו בבתי המשפט.

נראה כי הגיעה העת שהמחוקק ייתן דעתו לסוגיה זו ויספק לה מענה בחקיקה אשר תאזן בין שני אינטרסים נוגדים, כאמור : מחד, הפגיעה הקניינית הנגרמת לנישומים בעקבות הדרישה להפקיד ערבות, על סכום שהשמאי המכריע כבר פסק שאינו מגיע לועדה המקומית, למשך תקופה ארוכה, על כל המשמעות הכלכלית הנובעת מכך, כאשר בידי הועדות המקומיות קיימים כלים נוספים לגביית החובות המגיעים להן, גם בהליכים מנהליים וללא צורך בפניה לערכאות.  מנגד – רצונה והפררוגטיבה הנתונה לועדה המקומית להבטיח את גביית החובות כלפיה, המיועדים לשרת את כלל הציבור, באמצעים המוקנים לה בחקיקה.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


תכנון ובניה

תיקון סעיף מס' 145 לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 100) התשע"ד-2013

סעיף 145 לחוק מפרט את העבודות הטעונות היתר בגינן ואת אופן הענקתו.

בס"ק (ז) נקבע כי מוסד תכנון לא ייתן היתר, מכוח תכנית שהופקדה אחרי 1 בינואר 1996, אלא אם כן אושרה למקרקעין, שלגביהם מבוקש ההיתר, תכנית הקובעת הוראות בעניינים הנ"ל: (1) פירוט ייעודי הקרקע; (2)חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, אם אלו לא נקבעו בתשריט חלוקת קרקע; (3) קווי הבניין, מספר הקומות או גובה הבניינים; (4) שטחי הבניה המותרים.

כמו-כן נקבע סייג להוראת ס"ק (ז) הנ"ל, הקובע כי למרות האמור לעיל, לגבי עבודה או שימוש בקרקע, אשר לדעת מוסד התכנון אופיים אינו דורש את קיום כל ההוראות שבסעיף זה, רשאי מוסד התכנון לתת היתר, אף אם לא כללה התכנית את הוראות (1) עד (4) לעיל.

התיקון לס"ק (ז) הנ"ל מוסיף לו שני סייגים נוספים, המסומנים כ-ס"ק (ח) ו- (ט).

הסייג שהוסף כ-ס"ק (ח) קובע, כי למרות האמור בס"ק (ז), הוועדה המקומית רשאית לתת היתר למיתקן שידור אלחוטי, קו או מיתקן מים, מיתקן מדידה או ניטור, או מיתקן תשתית מסוג אחר שקבע שר הפנים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, שנקבעו בתכנית מתאר ארצית, או בתכנית מתאר מחוזית החלה על כל שטח המחוז שאושרה לאחר יום תחילתו של חוק התכנון והבנייה. וזאת, אף אם התכנית לא כללה את הוראות (1) עד (4) של ס"ק (ז) לעיל, ובלבד שההיתר כאמור תואם את הייעוד שנקבע בתכנית ואת השטח הכולל המותר לבנייה לפיה, ובתכנית כאמור מתקיימים התנאים המצטברים הבאים:

(א) עניינה תשתיות כלל-ארציות, המחייבות פריסה רחבה של מתקני תשתית ושנדרשת בשלהן גמישות לגבי מיקומו של כל מיתקן תשתית; (ב) היא קובעת כי ניתן להוציא מכוחה היתר; (ג) נקבעו בה הוראות בדבר פרסום הבקשות להיתרים ולהליך השמעת הטענות בעניין בפני הוועדה המקומית; (ד) נקבעו בה שטחי בנייה והיקפי בנייה מותרים לכל מיתקן תשתית.

כמו-כן, הסייג שהוסף כ-ס"ק (ט) קובע, כי למרות האמור בס"ק (ז), מוסד התכנון המוסמך רשאי לתת היתר למפעל מים, בהתאם לתכנית למפעל מים לפי פרק שלישי לחוק המים, שאושרה לפני ה- 9 באוגוסט 2009, אף אם התכנית כאמור לא קבעה את הוראות (1) עד (4) של ס"ק (ז) לעיל.

 

"חוק הוד"לים" – הצעת חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים
(הוראת שעה) (תיקון), התשע"ד–2013

ביום 22.12.2013 אושרה בקריאה שניה ושלישית הצעת חוק, הליכי חוק תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (תיקון), התשע"ד–2013 (להלן: "הצעת החוק") שעניינה, הרחבה והארכת תוקפו של חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), התשע"א 2011- (להלן: "החוק" או "חוק הוד"לים").

החוק, אשר נחקק כהוראת שעה,  קבע הליכים מיוחדים לאישור תכניות בנייה למגורים שהוגדרו לפי החוק כתכניות לדיור לאומי, שנועדו לזרז את הליך אישורן של תכניות כאמור. מכוח החוק הוקמו ועדות לדיור לאומי (להלן: " וד"ל") שהוסמכו לאשר תכניות לדיור לאומי.

חוק האצת הבנייה נחקק כהוראת שעה, כך שיחול על תכניות שהוגשו לווד"ל ושהוחלט על הפקדתן במשך 18 חודשים מיום תחילתו. במסגרת הצעת החוק מוארך תוקפו כך שיחול על תכניות שהוגשו לווד"ל ושהוחלט על הפקדתן במשך 48 חודשים מיום תחילתו.

במסגרת הצעת החוק הוכנסו לוועדות הדיור הלאומיות מסלולים חדשים במסגרתם יכללו לראשונה במסלול זה פרויקטים במסגרת פינוי בינוי. בנוסף על פי ההצעה, החוק יוחל גם על היקף קרקעות פרטיות רב יותר. בעוד שעד כה היה ניתן לקדם פרויקטים במסלול זה רק כאשר המדינה הייתה מחזיקה של 80% מקרקע, כך בהתאם להצעת החוק, ניתן יהיה לקדם פרויקטים גם כאשר המדינה מחזיקה 40% מהקרקע. כמו כן, בניגוד להסדר שהיה קבוע בחוק, על פי הצעת החוק גם יזמים פרטיים יוכלו להגיש תכניות במסגרת מסלול הוד"לים.

הצעת החוק מתייחסת גם לדיור בר השגה והיא מעגנת החובה להקצות 25% מיחידות הדיור במסלול הוד"ל לדירות קטנות או דירות להשכרה לתקופה שלא תפחת מעשר שנים או דירות להשכרה בהישג יד לתקופה זהה.

בהתאם להצעת החוק יתאפשר אפוא תכנון מהיר של יחידות דיור, על מנת להגדיל את מלאי הדירות בישראל, וועדות התכנון הלאומיות ימשיכו לפעול עד אוגוסט 2015.

 

מיסוי מקרקעין

הארכת תוקף סעיף מקדמות מס שבח

ועדת הכספים של הכנסת אישרה ביום 31.12.13 את הארכת תוקף סעיף מקדמות מס שבח בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (סעיפים 15(ב)-(ה) לחוק) לחודשיים נוספים עד ליום 28/2/2014.

סעיף המקדמות בחוק כאמור, מטיל חובה על רוכש זכות במקרקעין לשלם מקדמה לרשות המסים על חשבון מס השבח שיחול על המוכר וזאת מתוך כספי התמורה החוזית.

תשלום המקדמה כמוהו כתשלום המס שחייב בו המוכר ומכאן שבעת התשלום, מקבל הרוכש אישור מס שבח לרישום זכויותיו בפנקס המקרקעין (יובהר, כי לצורך הרישום יידרש בנוסף גם אישור מס רכישה).

במקביל להארכת תוקף המקדמה, מסרה רשות המסים לוועדה כי בתקופה הקרובה תקודם הצעת חוק, שגובשה תוך שיתוף עם נציגי הלשכות המקצועיות, שתקבע את המקדמה כהוראת קבע, תוך הכנסת שינויים ושיפורים במנגנון הקיים, זאת על בסיס ניסיון העבר שנצבר ברשות, ולאור יתרונותיה הבולטים של המקדמה אשר מונעת חסמים אפשריים ברישום הזכות על שם הרוכש ומקצרת משמעותית את הליך רישום הזכויות.

 

עדכוני פסיקה

בר"מ 5216/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת נ' כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ,
בפני בית המשפט העליון כב' הש' ד' ברק ארז

ב"כ המבקשת: את עמותת כנס הבפטיסטים בישראל ייצגו עוה"ד טלי ענבר ולינור חן ממשרד עורכי הדין בלטר גוט אלוני ושות', בפני ועדת הערר ובבית המשפט קמא ייצג את העמותה משרד הח"מ.

א. אין ערעור על החלטות ביניים של ועדת הערר

ב. בתנאים מסוימים ניתן להביא בחשבון גם תכניות צפויות, לצורך פסיקת פיצויים
לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

עסקינן בפסק דין שניתן בגין בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים במסגרתו נדחה ערעור שהוגש על החלטת ועדת ערר מחוז מרכז, אשר קבעה כי אין להיעתר לבקשת המבקשת היא הועדה המקומית לתו"ב פ"ת (להלן – "הועדה המקומית") להורות על הקפאת מינויו של השמאי המכריע לאחר שזאת כבר החליטה למנותו עד להכרעה בהליכי ערר אחרים שלטענת הועדה המקומית קשורים בערר נשוא הערעור.

המשיבה 1, עמותת כנס הבפטיסטים (להלן – "העמותה") הינה בעלת מקרקעין הממוקמים בסמיכות לכפר הבפטיסטים, ממזרח וממערב לכביש 40 דרומית לכביש 5 הגישה לו"מ עוד בשנת 2004 תביעה לפיצוי בגין פגיעה במקרקעיה עקב תכנית תמ"מ 3/21 שאושרה בשנת 2003 (מדובר בתכנית החלה על שטח גיאוגרפי משמעותי המצוי בתחום שיפוטן של מספר ועדות מקומיות (להלן – "התכנית") וזאת מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן – "החוק"). משתביעתה נדחתה הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר").

היקפה הרחב של התוכנית הוביל לכך שהוגשו כנגד ועדות מקומיות אשר התכנית חלה בתחומן, תביעות רבות לפיצויים בגין ירידת ערך עקב אישור התכנית, ומאחר שסברה ועדת הערר כי כל התביעות מעלות אותן שאלות עקרוניות, קבעה היא כי יאוחדו העררים, וביניהם גם עררה של המשיבה (להלן – "הערר"). בהמשך, בהתאם לבקשתן המשותפת של הועדה המקומית והעמותה החליטה יושבת-ראש ועדת הערר, כי הערר ידון בנפרד מיתר העררים בשל ייחוד התיק.

בהמשך החליטה ועדת הערר, כי עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה "האם במצב הקודם היה פוטנציאל תכנוני ומהו אותו פוטנציאל ממנו ניתן לגזור את שווי המקרקעין ערב אישור התכנית וקבעה כי בשל ההבדלים המשמעותיים בין חוות דעת השמאים ימונה שמאי מכריע אשר זהותו תקבע על ידי הסכמת הצדדים ובאין הסכמה, תקבע זהותו על ידה.

עוד בטרם מונה השמאי, הודיע היועץ המשפטי לממשלה כי בכוונתו להתייצב לדיונים בכל העררים נוכח היקפם הרחב של העררים, והעובדה שהם מעוררים את השאלה העקרונית האם פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" מזכה בפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לאור הודעה זו, הגישה הועדה המקומית בקשה לועדת הערר להקפיא את הדיון בערר נשוא הערעור וזאת עד לקבלת עמדת היועץ המשפטי הממשלה, אשר נדחתה בין היתר מן הטעם שאין בערר סוגיות מקדמיות המצריכות הכרעות עקרוניות ומן הטעם כי הערר הנדון למעשה "הסתיים" עם ההחלטה על מינוי שמאי מכריע.

על החלטה זו ערערה הועדה המקומית בפני בית המשפט המחוזי, ומשזה דחה את הערעור הגישה היא בקשת רשות ערעור דנא לבית המשפט העליון, ובין היתר טענה כי כל החלטה שתתקבל תהיה בעלת משמעות תקדימית, ומשכך אין זה ראוי שתינתן ללא מעורבותו של היועץ המשפטי לממשלה. בנוסף טענה הועדה המקומית, כי אין מדובר ב"החלטה אחרת" כיוון שאין מדובר בהשגה על החלטה בדבר מינוי שמאי מכריע, אלא, בהשגה על החלטה משפטית הנוגעת לסמכותה של ועדת הערר לדון בבקשות לאחר מינוי שמאי מכריע.

לאחר שנדרש בית המשפט לבקשה ולתגובות הגיע לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

לשיטת בית המשפט, יש מקום לדחות את הבקשה קודם כל, משום שצדק בית המשפט קמא בקבעו כי הועדה המקומית כלל לא הייתה יכולה להגיש ערעור על החלטות ועדת הערר במסגרתן נדחתה הבקשה להקפאת הליכים. למסקנה זו הגיע בית המשפט בין היתר בהסתמכו על הלכת צפדיה (בר"ם 10275/04) ובלסקי (בר"מ 3474/10) בהן נקבע כי לא ניתן לערער על החלטת ביניים של ועדת ערר.

בנוסף קבע בית המשפט, כי אין רלוונטיות לגישה המרחיבה שהוצגה בעניין קופרמן ולפיה, ניתן לערער על החלטות ביניים של ועדות ערר במקרים חריגים בלבד, שכן המקרה דנן אינו נמנה על מקרים אלה.

עוד ציין בית המשפט כי ההליך התכנוני נועד להיות מהיר ויעיל, ולפיכך צומצמה זכות הערעור על החלטות ועדת הערר (כפי שהוסבר בעניין צפדיה). וכי במקרה דנא, החלטת הביניים של ועדת הערר ניתנה לפני למעלה מארבע וחצי שנים, ורק עתה באה ההתדיינות המשפטית סביבה לסופה. כך שכעניין של מדיניות משפטית, הדבר אינו רצוי.

עוד ציין בית המשפט כי לאחר תיקון 84 עולה מלשונו של סעיף 198(ז) לחוק התכנון והבניה באופן חד משמעי כי לא ניתן לערער על החלטות ביניים כדוגמת בקשה זו, ועל אף שאינו חל בענייננו מאחר שהחלטת ועדת הערר קדמה לתיקון, יש בו כדי להעיד על המדיניות הראויה בכל הנוגע לקבלת בקשות ערעור גם בתקופה שקדמה לכך.

למעלה מן הצורך הוסיף בית המשפט וקבע כי בחינת הטעמים שאותם מעלה הועדה המקומית לעניין קבלתה של רשות הערעור, מעלה כי אלו אינם עומדים באמות המידה בהתייחס למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". שכן כידוע, העקרונות המנחים בדבר מתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" קובעים כי לא תינתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" כאשר אין מדובר בשאלות החורגות מעניינם הקונקרטי של הצדדים, או מקום שהועלו טענות בדבר יישום הדין בערכאות הקודמות, אפילו נפלה טעות ביישום הדין. זאת, בשונה ממקרים שבהם כאשר מתעורר צורך לקבוע כלל משפטי בעל חשיבות עקרונית או מתעוררת שאלה של פרשנות חיקוק.

דברים אלה נכונים אף ביתר שאת  לדעת בית המשפט במקרים שבהם פסק הדין שעליו הוגשה בקשת רשות הערעור ניתן בערעור על החלטת טריבונל מינהלי דוגמת ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה. בהקשר זה, נקבע, בין היתר, כי יש מקום להתחשב בטיבו של הטריבונל הראשון שדן בעניין. ככל שזה קרוב יותר במאפייניו לערכאה שיפוטית כן תקטן הנכונות ליתן רשות לערער לבית משפט זה. שיקול נוסף שיש להביא בחשבון לדעת בית המשפט בסוגיה הנדונה הוא מידת המומחיות שבה ניחן הטריבונל בנוגע לשאלה העומדת לדיון – ככל שעומדים לרשותו ידע ומומחיות מיוחדת בשאלה, ובהיבט זה אף נהנה הוא מיתרון על פני בית המשפט, כך תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור.

ומן הכלל אל הפרט – בהתאם לאמות מידה אלה לדעת בית המשפט, אין הצדקה להענקתה של רשות ערעור – בשים לב לכך שטענותיה של הועדה המקומית נסבות על הכרעות קונקרטיות באופיין שנוגעות למחלוקת הספציפית בין הצדדים – בכל הנוגע לקיומו של ייחוד בערר דנן, בהשוואה לעררים האחרים.

עוד הוסיף בית המשפט, כי סוגיות משפטיות עקרוניות אחרות שאליהן ביקש להפנות היועץ המשפטי הוא המשיב 2, זכו כבר לדיון והכרעה בבית משפט זה. כך, השאלה העקרונית בדבר הזכות לפיצוי בגין פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" כבר זכתה להתייחסות עקרונית בעניין "בירנבך" שם נקבע כי בתנאים מסוימים ניתן להביא בחשבון גם תוכניות צפויות, לצורך פסיקת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הלכה זו חזרה מאז ואושרה בפסיקתו של בית משפט זה במקרים נוספים. לפיכך קבע בית המשפט כי הכרעה באשר לפוטנציאל התכנוני של תכנית ספציפית איננה מצדיקה מתן רשות ערעור.

על יסוד האמור נדחתה בקשת הרשות לערור.

הערת מערכת:

יש לברך על פסק דין זה של בית המשפט שלא נותן יד לניסיון נקיטת ההליכים על ידי הרשות שהינה חלק ממערכה כוללת שננקטת בשנים האחרונות על ידי הרשויות, ובגיבוי, שלא מצליחים לשנות חקיקה קיימת, אז מנסים לשנות את רוח בתי המשפט וחבל שכך, כי הנפגע הינם אינספור בעלי קרקע קטנים שמשלמים את המחיר.

יש לציין כי הערת בית המשפט העליון בהתייחסה להלכת בירנבך חשובה אף היא בהתייחס כיום למחלוקות הנדונות בעניינו ובשאלת הפיצוי בגין פוטנציאל תכנוני בכלל.

 

 

 

 

הפקעות

ת"א 5901-01-10 צביה דהאן ואח' נ' עירית פתח תקוה ואח'
בית המשפט המחוזי מרכז לוד בפני כב' הש' יעקב שינמן


ב"כ התובעים
: עו"ד משה י' קמר

ב"כ הנתבעות 1-2: רונית אלפר

ב"כ צד שלישי: עו"ד אורלי מנצור מפרקליטות מחוז תל אביב

פיצוי עבור דיור חלוף יינתן, גם כאשר בעל הנכס לא דר בנכס במועד ההודעה על ההפקעה וזאת כאשר הסיבה לכך נעוצה ברשלנות של הרשות שגרמה לפינויו המאולץ

לתובעות, בתים בהן התגוררו בתחום של חלק מחלקות 85, 87, 97 ו – 98 בגוש 6321 בפתח תקווה (להלן – "המקרקעין").

בשנות התשעים של המאה הקודמת הוקמה בפתח תקווה שכונת "הדר גנים" (להלן – "השכונה") בסמוך לבתיהן של התובעות. לצורך הקמת השכונה, הוגבהו פני השטח ביחס למגרש התובעות באישור וביוזמת עיריית פ"ת והוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (להלן – "הנתבעות"), נהרס הרחוב שגבל בבית התובעות ושימש מעבר עבורן, יחד עם תעלת הניקוז שעברה לצדו ונחסמה הגישה לביתם (כל שנותר הוא שביל מעבר צר לביתם – 40 ס"מ).

בשנת 1971, ייועדו המקרקעין למגורים בהתאם לתכנית פת/1002/3ב. בשנת 1984, שונה ייעוד המקרקעין, בהתאם לתב"ע פת/1255 למתחם לבנייני ציבור, כאשר שלבי ביצוע הפקעת השטחים הציבוריים ייעשה תוך 10 שנים מיום מתן תוקף לתכנית, קרי עד שנת 2004. בתוכנית המתאר של העיר, תכנית מס' פת/2000, שקיבלה תוקף בשנת 1992, יועדו המקרקעין למגורים בצפיפות נמוכה.

לאורך השנים שבין 1998 עד 2007 פורסמו הודעות על הפקעת המקרקעין לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") ובהתאם לתכנית פת/1255 הנ"ל.

התובעות העלו טענות שונות, ובין היתר: נזיקיות – על יסוד סעיפים 35 ו-63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], וזאת בשל מי גשמים שזרמו לבתיהם וגרמו להצפות, סבל ועוגמת נפש ובשל העדר דרך גישה לבתיהם, מה שהביא לכך שהתובעות נטשו את בתיהם ורכושם, והכל תוך שהנתבעות לא נענות לפניותיהן ולא דאגו ליתן פתרון למצב שנקלעו אליו התובעות; פיצוי בדמותו של דיור חלוף – על  בסיס סעיף 187 וסעיף 194 לחוק.

הנתבעות מצידן העלו טענות שונות ובין היתר, התיישנות ושיהוי, מצב זכויות התובעות במקרקעין מעורפל, אי צירוף המינהל כצד ראוי, העדר יריבות, העדר סמכות עניינית, הקטנת הנזק, העדר חבות בדיור חלופי ועוד.

השאלות העיקריות בהן התמקד פסק הדין ובהן בחרנו להתמקד בעדכוננו זה, הינן האם זכאיות התובעות לדיור חלוף, וככל שכן, מהו שיעור הפיצוי לו יהיו זכאיות.

בכל הנוגע לזכאות התובעות לפיצוי עבור דיור חלוף, קבע בית המשפט, כי הזכות לסידור חלוף היא זכות סוציאלית המיועדת להגן על מי שהתגוררו במקרקעין שהופקעו מפני מצב בו ימצאו את עצמם ללא קורת גג לראשם. אמנם התובעות לא התגוררו בנכס במועד מתן ההודעה על ההפקעה לאחר שנטשו אותו (בשנים 1996 ו-2000), אולם הסיבה לכך נעוצה ברשלנות של הנתבעות שגרמה לפינוי המאולץ של התובעות, כתוצאה מההצפות שנגרמו למקרקעין מבניית השכונה החדשה, והליך ההפקעה היה "המסמר האחרון שננעץ" בהליך תפיסת החזקה במקרקעין ובלאו הכי לעזיבת התובעות את ביתן.

על כן, קבע בית המשפט, כי אמנם סעיף 194 לחוק מתנה את מתן הפיצוי עבור דיור חלוף בכך שבעל הזכויות במקרקעין יתגורר בנכס במועד ההודעה על ההפקעה, אולם אני סבור כי הפרשנות הראויה של הסעיף לאור הפגיעה בזכות הקניין בעצם ההפקעה היא, כי במקרה שבעל הזכות פינה את המקרקעין בשל מצוקה אמיתית בה היה שרוי כתוצאה מרשלנות ממחדלי הרשות ששינתה את ייעוד המקרקעין ולא מתוך רצון אמיתי לסיים את מגוריו במקרקעין, יש להחיל גם במקרה זה את הוראות הסעיף. לא יתכן כי המעוולות שגורמות במעשה או במחדל להריסת בית מגורים של האזרח, או יוצרות מצב בו האזרח אינו יכול עוד להתגורר בביתו, יטענו כי העובדה שהוא לא גר במקום שוללת ממנו את הזכות לדיור חלוף.

בית המשפט הוסיף והדגיש כי הדבר עולה בקנה אחד עם פרשנות דיני ההפקעה לאור זכות הקניין וחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, כפי שפורשו בשנים האחרונות בבית המשפט העליון.

בכל הנוגע לשיעור הפיצוי לו זכאיות התובעות בגין הדיור החלוף, קבע בית המשפט כי המועד הקובע לחישוב פיצויי ההפקעה בהתאם לסעיף 190(4) לחוק, הינו 60 יום לאחר פרסום ההודעה על ההפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, ומשכך בענייננו המועד הקובע לקביעת שווי הפיצוי הינו ה-28.7.2007.

כמו כן ובכל הנוגע להוצאות הנלוות, כגון הוצאות העברה, שכר טרחת מתווך, שמאי מקרקעין ועורך דין, מס מכירה, מס רכישה וכיוצא בזה, אשר ביקשו התובעות פיצוי אף עבורן, קבע בית המשפט, שבהתאם להלכה הפסוקה, חובת הפיצוי בגין הנזק הנובע במישרין מן ההפקעה, חלה לא רק על הקרקע עצמה והמחוברים, אלא גם על כל ההוצאות הממשיות הכרוכות בהעברה. יחד עם זאת, הפיצוי בגין הוצאות ההעברה יינתן, אך בתנאי שהוצאות אלו הינן סבירות והוצאו בפועל. במקרה דנן, קבע בית המשפט, כי התובעות אינן זכאיות להוצאות הנלוות משום שלא הוכיחו כי אלה אכן הוצאו בפועל לצורך רכישת הדיור החלוף.

עוד קבע בית המשפט, כי לא יינתן פיצוי עבור עוגמת הנפש שנגרמה לתובעות, וזאת משום שבהתאם להלכה הפסוקה, ראש נזק זה אינו מוכר במקרים של הפקעת מקרקעין.

על יסוד האמור קיבל בית המשפט את מרבית עיקריה של התביעה.

 

הערת מערכת:

בית המשפט הולך במתווה שבו יש לנטרל מהפיצוי את השפעות הפגיעה, כך לדוגמא נקבע בעבר, כי אם הפקעה גרמה לניתוק חלקה והוצאתה מתכנית משביחה, יש צורך להתייחס ולהחיל אף את התכנית המשביחה לבחינת שווי המקרקעין, בתי המשפט קבעו כי המטרה הינו העמדת הנפגע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, ועל כן ברור כי סיבות התלויות ברשות, לא אמורות להפחית מהפיצוי.

נזכיר כי את הגנת סעיף 194 נעשה ניסיון לצמצם במסגרת הרפורמה שעצרה בינתיים, אם כיום זכאי לדיור חלוף על פי סע' זה גם בעל "זכויות שביושר", הרי ההצעה בחנה להחליף הסעיף ולקבוע כי רק בעל "זכות שבדין" יזכה לפיצוי, נוסח זה היה מוציא מהמסגרת מחזיקים רבים על אף שישבו במקום שנים רבות, ולענ"ד, תיקון לא צודק.

ת"א 18270-06-12 אהרן ליכטמן ואח' נ' אליעזר (משיח) אהרן ואח'
בית המשפט המחוזי בירושלים בפני כב' הש'  ארנון דראל


ב"כ הנתבעים
: עו"ד שאול איבצן וירמי אלבז

הגדרת "דייר סרבן", "כדאיות כלכלית" ו"רוב מיוחס" בעסקאות פינוי בינוי

ענייננו בתביעה כספית שהוגשה מכוח הוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006 (להלן – "החוק") על ידי בעליהן של 3 יחידות דיור מתוך 4 בבנין הממוקם בשדרות הרצל 26 בירושלים, בגוש 30153 חלקה 117 במתחם הידוע כמתחם המקשר א' (להלן – "הבניין" ו "המקרקעין" בהתאמה). הנתבעים הנם אח ואחות – בעליה של יחידה בבניין.

התובעים התקשרו בהסכם לפינוי בינוי עם חברת נאות המקשר בע"מ (להלן-"היזם"), שמתעתדת לבנות על המקרקעין, וכן על חלקות נוספות הסמוכות למקרקעין שני בתי מגורים חדשים המשלבים 220 יחידות דיור ומבני ציבור. נטען כי הנתבעים המסרבים באופן בלתי סביר ומטעמים סחטניים, לקבל תמורה זהה לזו שקיבלו התובעים, בהתאם לשטח ולמאפייני דירתם, מונעים את ביצוע הפרוייקט.

מנגד טענו הנתבעים, כי לא התקיימו התנאים הקבועים בחוק להגשת התביעה נגדם כדייר סרבן, כי לא מתקיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי בינוי, כי הסירוב מצידם הוא סביר שכן, העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית, כי לא נגרם לתובעים נזק, וכי אין קשר בין סירובם לתת את הסכמתם לעסקה המוצעת לביצועו של הפרויקט.

הקושי המרכזי בעסקת פינוי בינוי הוא בקבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות לעסקה המוצעת. החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקת הפינוי-בינוי לכפות את פינוי הדירה והריסתה על דייר שאינו מעוניין בכך, ואולם סעיף 2 לחוק מטיל על המסרב אחריות בנזיקין כלפי ייתר בעלי הדירות. כך מתקיים איזון סביר בין הפגיעה האמורה בזכות הקניין בשל החיוב בפיצוי, לבין האינטרס הנגדי שהנו קידום מהלכי פינוי בינוי.

לאור האמור, בית המשפט דן בשאלה, מתי ייחשב בעל דירה כ"דייר סרבן", בהתבסס על הוראות סעיף 2 לחוק, כאשר, ראשית יש לבדוק האם קיים "רוב מיוחס" מבין בעלי הדירות במקבץ. על התובעים להראות כי רוב כזה קיים וזאת בהתאם להגדרות המונחים השונים שבסעיף 1 לחוק, המבחינות בין מקבץ למתחם. כדי לבסס רוב מיוחס מבין בעלי דירות במקבץ יש להגדיר מהו אותו מקבץ, ולבחון האם קיים רוב של 80% מבין כלל בעלי דירות במקבץ שצמודים לדירותיהם 75% מהרכוש המשותף, וכן כי בכל אחד מהבניינים נמנים על הרוב שני שלישים מבין בעלי הדירות באותו בית משותף או מהרכוש המשותף באותו בית.

בין הצדדים היתה מחלוקת בשאלה, האם יש לבחון את הרוב בהתייחס לכל המגרשים והמבנים המיועדים להריסה במתחם – 65 דירות, כפי שטוענים הנתבעים, או שיש לבדוק זאת באשר לאותם מגרשים המספיקים לצורך בנייתו של המגדל הראשון, שחלקה 117 הנדונה נמנית על החלקות המונעות את בנייתו.

הגדרתו של מקבץ מחייבת קיום בית משותף אחד או מספר בתים שאותם יש לפנות כדי להקים מבנה חדש. לעומת זאת הגדרתו של מתחם היא כל השטח המיועד לפינוי לצורך השלמת התוכנית כולה. מלכתחילה בחר המחוקק לצמצם את הדרישה לקיומו של רוב במתחם של בתים שנחוצים כדי להקים מבנה חדש. מכאן שהרוב המיוחס הנדרש מבין השותפים למקבץ אינו נדרש מכל השותפים למתחם.

בית המשפט סבר, כי נטל ההוכחה לעניין קיומו של רוב מבין בעלי הדירות במקבץ חל על הבעלי הדירות התובעים. לאחר בחינת עובדות העניין, ועדויות הצדדים, הגיע בית המשפט למסקנה, כי בנסיבות העניין, לא קיים רוב מבין בעלי  הדירות במקבץ.

נוכח החשיבות במבט צופה פני עתיד לקביעה, האם הסירוב סביר, ראה בית המשפט לנכון לדון גם בשאלת סבירות הסרוב, הנזק והקשר הסיבתי ולתת החלטה שיפוטית מלאה יותר באשר לעסקה המוצעת על כל הנובע ממנה.

בית המשפט ניתח את העסקה, ובדק את סבירותה של ההצעה, תוך בחינת שתי שאלות, האחת, מהו המבחן לקיומה של כדאיות כלכלית, והשנייה, על מי מוטל הנטל להוכחת קיומה או אי קיומה של כדאיות כלכלית.

התמורה לבעלי הדירות צריכה להיות סבירה והוגנת אך היא איננה בהכרח שווה לתשואה שהיזם מבקש להפיק מהמיזם, כאשר מטבע הדברים עבור יזם פרוייקט פינוי בינוי הנו ארוך טווח ומורכב ביותר. רוח דברים זו באה לידי ביטוי בתקן שמאי 21 הקובע בהקשר זה הוראות בדבר הבדיקה השמאית הכלכלית לפיהן במסגרת הבדיקה, תבחן השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת כדאית כלכלית בהתחשב, בין השאר, ברווח היזמי ובנתוני הפרוייקט.

בית המשפט פסק כי בעסקה נשוא התובענה קיימת כדאיות כלכלית, זאת לאחר שניתח באופן מעמיק את חוות דעת השמאים שהוגשו, ובחן את הערכים שהוצגו, על בסיס עסקאות השוואה, עלויות בניה, נתונים ופרמטרים שונים המקובלים לצורך ההערכה השמאית לפרויקט מסוג זה. לא כאן המקום לפרט התחשיב, ולקוראים אשר מעוניינים להעמיק בהבנת פסק דין זה, נמליץ לעיין בפסק הדין עצמו.

עוד נבחנה טענת הנתבעים, לפיה לא הובאה בחשבון במסגרת ההצעה, העובדה כי דירתם נמצאת בקומת הקרקע, והיא כוללת יציאה לחצר הבניין. בית המשפט סבר כי בקביעת הכדאיות הכלכלית להצעת היזם אין להביא בחשבון נתונים מסוג זה שאינם חלק מהרישום של הדירה בפנקסי המקרקעין. עוד קבע בית המשפט, כי לצורך בחינת הכדאיות הכלכלית, אין ללמוד מהשיעורים המקובלים בכל הקשור עם תמורה המשולמת לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה.

לצורך הוכחת התביעה נדרשים התובעים להניח תשתית עובדתית מספקת לקביעה סבירה, כי רק בשל הסירוב הבלתי סביר של בעל הדירה המסרב לא ניתן להתחיל בבנייה ולהשלים אותה. בית המשפט בחן את עובדות העניין ופסק כי לא הוכח קיומו של קשר סיבתי עובדתי, בין סירוב הדייר לעובדה כי הפרויקט טרם יצא לדרך.

סוף דבר, בית המשפט פסק כי הצעת היזם עונה על דרישת הכדאיות הכלכלית וסירובם של הנתבעים להצעה זו מנימוק זה הוא בגדר סירוב בלתי סביר, ההופך אותם ל"בעל דירה מסרב" כמשמעותו בחוק, יחד עם זאת, משלא קיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ, וכן משלא הוכח כנדרש קיומו של נזק ושל קשר סיבתי בין הסרוב לבין הנזק – התביעה, כפי שהוגשה ובמועד שנבחר להגשתה, נדחית.

בהערת שוליים ראה לנכון בית המשפט לפנות אל הנתבעים ולציין כי אף שהתביעה נדחתה, ככל שיוכח לנתבעים כי אכן קיים רוב מבין בעלי הדירות במקבץ לא יערימו עוד קשיים ולא יסרבו עוד לעסקה המוצעת.

על יסוד האמור, התביעה נדחתה.

 

הערת מערכת:

אין ספק שתיקון החוק שקבע עילה נזיקית באשר לסירוב לא ענייני לעסקת פינוי בינוי השפיע ומשפיע על אפשרויות הייזום.

בעניין זה מחד, עומדת זכותו של בעל דירה לקבל החלטות באשר לרכושו כרצונו, ואולם מאידך עומדת טובת יתר בעלי הזכויות והרצון לשפר תנאי חיים של הכלל. והבחירה אינה פשוטה.

אנו סבורים כי ניתן לאמץ מתווה זה אף למקומות אחרים ותחומים נוספים, קביעה כי תחול חובה נזיקית עשויה לסייע בקידום וזירוז פקידות עצלה וקידום תכנון לדוגמא.

פינוי בינוי

ע"א 54948-06-12  יהלי בנה לי בע"מ נ' לאה יצחקי ואח'
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' יצחק ענבר, יהודית שבח ושאול שוחט

ב"כ המערערת: עו"ד שי צוקרמן

זכות הווטו של בעל יחידה בבניין שאינו מוכרז כמתחם לפינוי בינוי

עניינו בבעלי יחידות בבניין הנמצא ברחוב סירקין 2 בגבעתיים, הכולל שבע דירות מגורים ושתי חנויות. המשיבים כולם חתמו על הסכם אופציה ולאחריו על הסכם קומבינציה עם יזם (להלן – "העסקה"), למעט המערערת, שהנה חברה יזמית ובעלת יחידה בבניין שנרכשה על ידה בסמוך למועד המו"מ על העסקה. בעקבות סירובה לחתום, הוגשה כנגדה תביעה בטענה כי סיכלה שלא כדין את העסקה. המשיבים עתרו לחייב את המערערת בנזק הכספי שנגרם להם עקב סיכול העסקה, המתבטא בהפרש שבין שווי דירות המגורים החדשות שהיו נבנות עבורם במסגרת העסקה, לבין שווי דירותיהם הנוכחיות.

התביעה לא התבססה, על הוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים), זאת מהטעם שהבניין לא הוכרז על ידי הממשלה כמתחם "פינוי ובינוי" כנדרש בחוק, ועל כן , עילת התביעה הנה הפרת חובת תום הלב מצד המערערת, וכן על הפרת סעיפים 14 ו-30(א) לחוק המקרקעין המהווים, להשקפת המשיבים, חובות חקוקות לעניין סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

זכות הקניין של בעל דירה בבית המשותף אף שהנה זכות קניין מוחלשת משהו, עדיין יש בכוחה להדוף דרישה של בעלי הדירות האחרות להתקשר בהסכם קומבינציה שבמסגרתו ייהרס הבית המשותף ויבנה אחר תחתיו. ההסדר הקיים בחוק פינוי ובינוי לסיטואציה של "בעל הדירה הסרבן". הנו הסדר ראשוני, המתאים למתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי, שאינו יכול לחול על בניינים שלא הוכרזו ככאלה. עקרון תום הלב אינו גובר על זכות הקניין של ה"בעלים הסרבן" בדירתו.

לצורך הצדקת הפגיעה בזכות הקניין של בעל הדירה הסרבן באמצעות חיובו בפיצויים על פי הוראת חוק פינוי בינוי (פיצויים) בגין סירובו השרירותי להצטרף לעסקה, אין די באינטרס של רוב בעלי הדירות, שהרי הצדקתה של הפגיעה מושתתת על כך שלאינטרס של רוב בעלי הדירות, חבר האינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר. משכך, ברור כי היא יכולה לחול רק על מתחמי פינוי ובינוי כמשמעם בחוק, ואינה יכולה לחול על בתים משותפים שאינם נמצאים במתחמים כאלו. לאור זאת, בעל דירה סרבן בבית משותף, שחוק פינוי ובינוי אינו חל עליו, לא יחויב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות המעוניינים בעסקה, וזאת אף אם סירובו לוקה בחוסר סבירות.

כך גם לא ניתן לפגוע בזכות הקניין של בעל הדירה באמצעות חיובו בפיצויים מכוח הפרתה של חובת תום הלב. העובדה כי המערערת הייתה מעוניינת למקסם את הנאתה מקניינה באמצעות יזום עסקת קומבינציה שבה היא תשמש כקבלן, אינה גורעת כהוא זה מזכותה הקניינית ביחידה שבבעלותה, ואין בה כדי להשפיע על ההכרעה השיפוטית, כי המערערת אינה מחויבת להצטרף לעסקה, והיא זכאית שלא להצטרף אליה מבלי שתחוב בפיצויים.

בית המשפט קבע כי בעל דירה בבית משותף שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה שהרוב בבניין מעוניין בה, אינו חייב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות. זכות הווטו של בעל דירה בבית משותף, בנושאים החורגים מן הניהול השוטף, טעון הסדר חקיקתי מפורש, כאשר בהעדרו של הסדר כזה עומדת זכות הווטו במלוא עוצמתה, ולא ניתן לכפות על הבעלים ביצוע עסקה, וכל זאת מכוח עליונותה של זכות הקניין שלו בדירתו. 

על יסוד האמור, הערעור התקבל.

הערת מערכת:

בהמשך להערה הקודמת, בא לידי ביטוי במקרה זה כוחו של הפרט לסרב לעסקה, גם אם יתר בעלי הזכויות סבורים כי הינה נכונה וכלכלית, בהעדר מנגנון חוקי מסודר.

יש לשים לב כי לא תמיד מודעים לכך שרישום בית משותף יוצר מערכת קשרים והסדרים מורכבת שמונעת לעיתים שינוי וחידוש הבית או הריסתו, לרבות מניעת פירוק השיתוף, וייתכן כי במסגרת תקנון ומסמכים בית משותף ראוי היה ליתן התייחסות אף לתחומים נוספים, צופים פני עתיד.

מיסוי מקרקעין

ו"ע 10629-05-12 חנניה לסק ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, נתניה
ועדת ערר לפי
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – מחוז מרכז
שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בפני כב' הש' בנימין ארנון,
מר דן מרגליות עו"ד ושמאי מקרקעין ומר דב שמואלביץ עו"ד

 

ב"כ המשיב: עו"ד יהונתן קרואני מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)


לא ניתן לחיל את עקרון הפיצול הרעיוני, בין דירת מגורים לזכויות הבניה הנוספות
הקיים במס שבח על חישוב מס הרכישה

ענייננו בערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין נתניה בהשגה שהוגשה על ידי העוררים על שומת מס רכישה שהוצאה להם על ידיו; ערר זה עסק בשאלה האם יש להחיל על החיוב במס רכישה את "עיקרון הפיצול הרעיוני" [ראה סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק")] אשר נעשה בו שימוש ע"י המשיב לצורך קביעת החיוב במס שבח מקרקעין, כלומר: פיצול התמורה המתקבלת בעסקת מכר, באופן שחלק הימנה מיוחס למכר של דירת המגורים, ואילו חלקה האחר של תמורת המכר מיוחס למכר של זכויות בניה.

העוררים, חנניה וטובה לסק, הינם הרוכשים של בית צמוד קרקע הידוע גם כחלקה 279/3 בגוש 6583 ברעננה. ביום 22.3.11 רכשו העוררים את הנכס בתמורה לתשלום סך של 2,650,000 ₪. הנכס עצמו מהווה יחידת דיור אחת מתוך ארבע יחידות דיור הבנויות על חלקה 279 בגוש 6583 והרשומות בפנקס הבתים המשותפים כ"בית משותף". לכל אחת מבין 4 יחידות הדיור האלה צמודה חצר ששטחה בין 200 מ"ר ל- 350 מ"ר, כשהנכס הבנוי אינו ממצה את זכויות הבניה הקיימות למגרש.

העוררים רכשו את הנכס כדירת מגורים נוספת, לכן חבותם במס רכישה נקבעה על פי מדרגות מס הרכישה הקבועות בסעיף 2 בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), תשע"א – 2011 (להלן: "הוראת השעה"), דהיינו: חיוב מס רכישה בשיעור של 5% עבור הסכום שעד לסך של 1,000,000 ₪, ושיעור של  6% עבור יתרת מחיר הנכס (שבמקרה דנן הסתכמה בסך נוסף של  1,650,000 ₪).

לאור האמור, העוררים ערכו שומה עצמית לתשלום מס רכישה אשר הסתכמה בסך כולל של 149,000 ₪. במקביל, הגישה המוכרת בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין ולשומה העצמית צורף מכתב בגדרו נטען, כי זכויות הבניה הצמודות לנכס אינן ניתנות לניצול מבחינה מעשית (בשל חוסר האפשרות המעשית לקבל הסכמת כלל דיירי הבית המשותף למימושן) ולפיכך – לא היה בהן כדי להשפיע על מחיר הנכס כפי שנקבע בעסקת המכר.

בשומת מס שבח שהוציא המשיב למוכרת נקבע, כי יש לפצל את תמורת המכר לשני רכיבים: חלק לפי שוויה של דירת המגורים וחלק נוסף בהתאם לשווין של זכויות הבניה הצמודות לו ואולם, בשומת מס הרכישה שהוצאה לעוררים נקבע כי כל כספי מחיר הנכס נחשבים כתשלום עבור רכישת דירת מגורים ולא ביצעו את הפיצול כפי שבוצע בחישוב מס השבח.

משמעות הדבר היא כי אילו היה המשיב מפצל את השומה, הרי שהחלק המשולם בעד דירת המגורים ימוסה עפ"י הוראות השעה (חלק מהשווי יחויב ב-5% וחלקו ב- 6%) ואילו החלק המשולם בעד זכויות הבניה, יחויב במס רכישה בשיעור של 5% בלבד (בהתאם לתקנה 2(1) בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974), וכך סכום המס יופחת בחלקו ב- 1%.

בעשותו כאמור, נקט המשיב באופן חישוב שונה לגבי עריכת שומת מס שבח ומס הרכישה, ולמרות שבעניין דנא המשמעות הכספית הנובעת מקבלת טענת העוררים הינה פחותה, שכן, מדובר על הפחתה של 5,500 ₪ בלבד, להכרעה במחלוקת עשויה להיות השלכה תקדימית לגבי מקרים אחרים.

לאור האמור, העוררים הגישו השגה על השומה, בה ביקשו לפצל את שווי התמורה במס הרכישה, כפי שנעשה בחישוב מס השבח.

המשיב דחה את ההשגה, ועל החלטה זו הגישו העוררים הערר דנא, בו טענו כי אמנם סעיף 49ז' לחוק (הקובע את עקרון הפיצול הרעיוני בין דירת מגורים לבין זכויות הבניה) נקבע לעניין מס שבח, יש לפרשו כחל גם לקביעת מס הרכישה זאת מכח הוראת סעיף 9(ה) לחוק, לפיה "דין מס הרכישה לכל דבר וענין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי – כדין המס". לטענת העוררים, סעיף 49ז, על אף מיקומו בפרק חמישי 1 (הדן בנושא הפטורים ממס שבח), במהותו אינו סעיף פטור אלא הוא בגדר הוראה עקרונית המסמיכה את מנהל מיסוי מקרקעין לפצל את סך התמורה בהתאם למהותה הכלכלית של העסקה ולכן ניתן להחיל את העיקרון אף על מס הרכישה.

ועדת הערר למיסוי מקרקעין דחתה את הערר בקבעה, כי מלשון סעיף 9 (ה) לחוק ניתן ללמוד כי הסעיף מגדיר כלל וחריג לו, כשהכלל קובע כי כל הוראות החוק החלות לגבי מס שבח, חלות גם לגבי מס הרכישה והחריג קובע, כי הכלל אינו חל על פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי. דהיינו: הפטורים שנקבעו בפרקים הנ"ל כפטורים לגבי מס שבח, לא נקבעו כפטורים החלים גם לגבי חיוב במס רכישה. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי אין עסקינן בסעיף הקובע עקרונות כי אם עסקינן בסעיף בו נקבע חריג פרטני וקונקרטי לכלל ותכליתו ליתן פטור לדירת מגורים מזכה במקרים ספציפיים, בהם מחיר המכירה מושפע מזכויות בניה נוספות שקיימות לדירה.

ועדת הערר התייחסה בהחלטתה לע"א 10742/03 חדד נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (פורסם בפ"ד ס (2) 23 (2005)), שם החיל בית המשפט העליון את הוראת הפיצול הרעיוני ומתן הפטור לדירת המגורים המזכה, אף לגבי מס מכירה וקבעה כי אין דין ההוראות החלות על מס מכירה (המתירות להכיר בפטור לדירת מגורים, באמצעות פרשנות רחבה של המונח דירת מגורים מזכה) זהות להוראות החוק החלות לעניין מס רכישה, אשר לגביו לא נקבע על ידי המחוקק כלל בדבר מתן פטור לדירת מגורים מזכה, ולכן אין אפשרות להכיר בחריג לכלל הזה.

זאת ועוד, ועדת הערר דחתה את טענת העוררים כי קיים עקרון בסיסי בדיני המיסים לפיו יש למסות עסקה על פי תוכנה הכלכלי ובחסות עקרון זה, יש לבצע את הפיצול הרעיוני של הזכויות וקבעה כי אכן העיקרון כאמור קיים, אולם אין בו כדי לאפשר החלת העיקרון של פיצול רעיוני בעת קביעת החיוב במס רכישה ללא קיומה של הוראה מסמיכה לכך בחוק. כן נקבע כי כל עוד אין הוראה בחוק המאפשרת למנהל מיסוי מקרקעין לבצע הפיצול אף בעניין מס רכישה, המנהל יפעל בהתאם להוראות החוק, אף אם אלו יוצרים (לטענת העוררים) חוסר שוויון בין המיסוי החל במס השבח לבין זה החל במס הרכישה.

לסיכום ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי פיצול התמורה, כאמור, לעניין קביעת מס רכישה צריך שיעשה בחקיקה, כפי שנעשה בקשר עם מס השבח, וכל עוד החוק לא תוקן אין לבצע פיצול.

הערת מערכת:

בכל הכבוד, התחושה שמותיר פסק-דין זה אינה תחושת הצדק, שכן נראה בעייתי משהו כי לצורך מס שבח יוגדרו זכויות כדירה ולצורך מס אחר, יוגדרו כזכויות בנייה, בעיקר ששניהם ממוסים בשומות מכח אותו חוק, נראה כי הדווקנות במקרה זה שנבעה מהוראות החוק, אינה מחוייבת המציאות.

ניתן בהחלט לענ"ד לפרש את כוונת המחוקק בצורה אחרת ולטובת האזרח, וטוב ייעשה המחוקק אם יבהיר הנושא, בכל מקרה ברי הוא כי כל הדיונים נובעים משינויי מס הרכישה חדשות לבקרים בעת האחרונה.

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

ערר (מרכז) 401/06 אברהם אהרון ליבנה ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב הוד השרון ואח' 

בפני ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון


ב"כ המשיבות 1
: עו"ד קוקיה

ב"כ המשיבות 2: עו"ד ענבל קנקה

ב"כ המשיבות 3: עו"ד רעות רינצקי

א. בתביעות לפי סעיף 197 יש לפרט במצב התכנוני הקודם את כל התכניות החלות על המקרקעין על

ב. לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע, אלא היא צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת ואת שיעורה.

 

 

עניינו של הערר בהחלטת הועדה המקומית אשר דחתה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, שהגישו העוררים בגין פגיעה במקרקעין הידועים כחלקה 75 בגוש 6408 עקב אישורן של תכנית מח/113 ותכנית מח/54/ד פגעה במקרקעין.

העוררים טענו, כי תכנית מח/113- שעניינה תוואי מסילה כפולה של רכבת פרברים, וכן תכנית מח/54/ד, שאושרה לאחר מכן- אשר סימנה את תוואי דרך 531 עם מסילת ברזל במרכזה ומבטלת גישה לנכס מצידו הצפוני של רחוב דפנה ומותירה גישה מרחוב שמיר בלבד, פגעו במקרקעיהם.

לטענתם, שתי התכניות מהוות מהלך תכנוני אחד, ומתקיימים כאן התנאים שנקבעו בפס"ד הר, והפגיעות שנטענו הן מטרד רעש, זיהום אויר, פגיעה אקוסטית וביטול המשך רחוב דפנה.

המשיבות טענו, כי אין לראות בתכניות מח/113 ו-מח/54/ד מהלך תכנוני אחד. לטענתן, התביעה בגין תכנית מח/113 התיישנה, ומאחר ועיקר הפגיעה הנטענת, ככל שנגרמה, כבר נגרמה עם אישורה, יש לדחות את הערר.

כן טענו המשיבות, כי אין פגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית מח/54/ד, מאחר והיא לא שינתה את תוואי המסילה, והוא נותר אותו תוואי כבתכניות קודמות.

בנוסף נטען, כי יש לדחות את הערר כיוון שהעוררים לא הוכיחו את נטל ההוכחה, לא פורטו בערר ובשומה כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, ושומת העוררים איננה מבוססת ומפורטת.

באשר לטענה כי יש לראות בתכניות מח/113 ו-מח/54/ד כמהלך תכנוני אחד – ועדת הערר קבעה, כי עוד בערר 560/03 הדסה אביגדורוב נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה דרום השרון, נקבע על ידה כי ניתן היה להגיש תביעות בגין תכנית מח/113 (שם נדונו תכניות מח/113 ומח/54/ג שקדמה לה). כלומר, אין ולא הייתה כל מניעה לתבוע בגין אישורה של תכנית מח/113 גם בעניין זה, ומשלא עשו כן העוררים, הרי שתביעתם התיישנה.

כן נקבע, כי עיקר הפגיעה הנטענת ע"י העוררים היא בגין אישורה של תכנית מח/113. לפיכך, נותרה לכאורה רק טענה לתוספת פגיעה בגין אישורה של תכנית מח/54/ד, שיש לבררה. אלא, שגם באשר לתכנית זו נקבע, שגם בערר וגם בשומה מטעם העוררים, לא ברור כלל מהי הפגיעה הנטענת בגין אישורה, אם בכלל, וזאת בשים לב לכך כי כבר בערר 9012/12 עזבון המנוח סלומון ניסן ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון, אשר עסק בגוש סמוך, דובר על השפעה זניחה של תכנית מח/ 54/ד.

למעלה מן הצורך, ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי גם לגופם של דברים, אף לו ניתן היה לתבוע בגין תכנית מח/113 – ואין זה כך כלל ועיקר – הרי שבמקרה זה העוררים כלל לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם, שכן השומה מטעמם רצופה פגמים מהותיים עד כדי ביטולה, והעוררים לא הוכיחו לא את הפגיעה הנטענת על ידם ולא את שיעורה.

כך למשל, באשר לפירוט מצב תכנוני קודם, ועדת הערר קבעה כי תכניות רבות שחלות על המקרקעין, לרבות תכניות שהייתה להן השפעה, שלא לומר השפעה מהותית על ­­המקרקעין (תמ"א 3 והתכניות אשר סימנו את דרך 531 בין כדרך ראשית ובין כדרך אזורית במצב התכנוני הקודם), לא צוינו כלל במצב התכנוני הקודם, לא בערר ולא בשומה מטעם העוררים, וממילא הן כלל לא פורטו ולא נותחו כנדרש. והיעדר התייחסות לתכנית מתאר ארצית במצב תכנוני קודם – יש בו אף כדי לאיין את השומה, קבעה ועדת הערר.

לעניין זה הוסיפה ועדת הערר, כי גם אם סובר השמאי כי תכנית זו או אחרת, הגם שחלה היא על המקרקעין אין היא רלבנטית או אין בה כדי להשפיע על שווי המקרקעין, הרי שאין בכך כדי לפוטרו מהחובה לפרט את כל התכניות החלות על המקרקעין על מידרגן ההיררכי, ולפרט מהן השפעותיהן על המקרקעין. ואם לדעתו, תכנית פלונית, הגם שהיא חלה על המקרקעין, איננה רלבנטית- עליו לפרט ולנמק מדוע.

בנוסף לכך, נקבע כי העוררים לא עמדו כלל בנטל ההוכחה המוטל עליהם – לא לעניין הוכחת הפגיעה ולא להוכחת שיעורה.

ולעניין זה נקבע, כי לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע. חוות דעת שמאית המצורפת לתביעה ולאחר מכן לערר, והמהווה את הראיה העיקרית, אם לא היחידה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק, צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת. זאת, בין היתר, על ידי השוואת כלל רכיבי המצב התכנוני שקדם לתכנית נשוא התביעה, לכלל רכיבי המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התכנית לבין הפגיעה הנטענת. חוות הדעת השמאית צריכה לבסס את ירידת הערך הנטענת ואת שיעורה, בין על ידי פירוט עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התכנית, ניתוחן ועריכת התאמות למקרקעין נשוא התביעה ובין על ידי פירוט נתונים אחרים, במקרה בו אין או יש קושי במציאת עסקאות השוואה. בהעדר דוגמאות, יש לבסס את חוות הדעת על נתונים אחרים ועל ניתוחם והתאמתם למקרקעין נשוא התביעה, והכל במסגרת תחום מומחיותו של שמאי המקרקעין.

זאת ועוד, נקבע כי בחוות הדעת נפלו פגמים מהותיים נוספים, לרבות היעדר נתונים וביסוס בחוות הדעת להוכחת הפגיעה בתכונות המקרקעין להבדיל מפגיעה סובייקטיבית באדם, היעדר נתונים והיעדר השוואה בין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם לשוויים במצב התכנוני החדש, היעדר התייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית החדשה, היעדר ביסוס של עקרונות השומה, והיעדר נתונים, דוגמאות, ניתוח ותחשיבים לביסוס ירידת הערך ושיעורה. וכן נקבע, כי לא בחוות הדעת ולא בערר לא היתה התמודדות של העוררים עם ההוראות בתכניות המתייחסות לנושא הרעש, ולא נעשה ניתוח של האמצעים שנקבעו בתכנית ביחס לפגיעות הנטענות.

לאור האמור לעיל נקבע, כי לא ניתן לתבוע עתה בגין פגיעה במקרקעין עקב אישורה של מח/113, ולכן יש לדחות את הערר, ולו מטעם זה. ובנוסף לכך נקבע, כי השומה איננה יכולה לבסס תביעה בגין פגיעה במקרקעין, ולכן דין הערר להידחות גם לגופו, כאשר לכך יש להוסיף כי העוררים לא עמדו כלל בנטל ההוכחה המוטל עליהם, לא להוכחת הפגיעה במקרקעין ולא להוכחת שיעור הפגיעה הנטענת על ידם.

 

הערת מערכת:

אין ספק כי חובה על שמאי המקרקעין העוסקים בתחום להפנים כי הנטל המוטל עליהם לאחרונה בעת עריכת שומת התומכות תביעת פיצויים עלה משמעותית.

החלטת ועדת הערר, כקודמות לה, דורשת כי השמאי יערוך חוות דעת אובייקטיבית המתייחסת לכל המצב התכנוני, ואת עמדתו בעניין.

עם זאת, אנו רואים לנכון לציין כי בכל הכבוד, שומות הרשויות כידוע לעוסקים במלאכה נועדו לסכל תביעות פיצויים, ומתייחסות בעיקר לתכניות שימנעו פיצוי ולא להיפך, והדרישה כי שמאי התובעים לא ייצג את עמדת שוכרי שירותיו, אלא יהיה שמאי "מכריע" בגישתו, הינה עמדה שקשה לחיות עימה.

תמ"א 38

ערר (חי') 75/13 כהן עכסה ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה
ועדת ערר מחוזית – מחוז חיפה בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן


כתב שיפוי כתנאי לאישור תמ"א 38

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן – הועדה המקומית") במסגרתה, הותנו תנאים באישור בקשתם של העוררים לתוספת ממ״דים, מעלית, חיזוק מבנה ותוספת 4 יחידות דיור חדשות במסגרת תמ״א 38 בנוסף לניצול יתרת זכויות בניה בשד׳ אבא חושי 3 בחיפה.

הבקשה הוגשה לוועדה המקומית ביום 20/12/2011, נדונה ביום 08/04/2013 ובמסגרתה הוחלט לאשרה בתנאים כדלקמן:

״1. יבוטלו מקומות חניה 1,2,3,4 בצד המערבי. התכניות תתוקנה בהתאם, כמו כן הועדה מבקשת ממהנדס העיר לבחון אפשרות להתקנת מכפילי חניה במקום אלו שנדרשו לביטול. הועדה מאשרת 7 מקומות חניה: 4 חניות ניצבות ו – 3 בפנים עם כניסה משמאל.

2. יצומצם עודף השטח שמעבר להקלה המותרת של – 6%. התכניות תתוקנה בהתאם. כמו כן, החשוב שטחים יעודכן על פי הוראות התכנית חפ/229/י׳/5….. 

4. יוגש כתב שיפוי."

טענה הועדה המקומית, כי הוועדה מחליטה לבקש כתבי שיפוי כאשר יש אפשרות לפגיעה באחר ומכיוון שבנדון דנן מדובר בתכנית מפורטת אין חולק שיכול להיות שיחלפו כמה שנים ועדיין תוגש בקשה למתן ארכה להגשת תביעות ולכן יש טעם בדרישת שיפוי.

וועדת הערר דנה תחילה בסוגיית השיפוי, והקישה למקרה דומה שם נדונה בקשה לבניה על פי תמ״א 38, במסגרתה הגיעה ועדת הערר למסקנה כי מדובר בפגיעה משמעותית של חסימת נוף, ולפיכך קבעה כי במקרים מעין אלו ניתן לדרוש כתב שיפוי בגין תביעות על פי סעיף 197 לחוק.

הוועדה קבעה, כי במקרה דנן אין מדובר במקרה דומה, אשר יש לדרוש בגינו כתב שיפוי. בענייננו, עסקינן בבניה שאינה מהווה הכבדה מיוחדת על הסביבה למעט עצם תכונותיה, במובן זה שאינה חוסמת נוף באופן גורף בדומה למקרה שאוזכר ע"י הוועדה. עוד ציינה כי בהיעדר מקור סטטוטורי לדרישת שיפוי אין מקום לדרשו, אלא, בנסיבות מובהקות, ולפיכך סברה ועדת הערר כי ״המקרה הרגיל" של תמ״א 38 אינו נכנס בגדר נסיבות אלה.

ואכן ברגיל, בתי המשפט הכירו בטכניקה של כתב שיפוי כהעברת הנטל אל יזם, מקום בו מדובר ביוזמה מניבה, במסגרת תכנית ביוזמה פרטית (ראה למשל עת״מ 657/02, סברנסקי נגד יו״ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים).

אלא, שועדת הערר גרסה כי קביעה לפיה כל מקרה של חיזוק על פי התמ״א ותוספת בניה מחייב בכתב שיפוי, עלולה לרוקן אותה מתוכן ממשי, שכן גם כך מדובר באיזון עדין בין זכויות הדיירים, התכנון האדריכלי המיטבי והשפעתו על הסביבה והרווח הקבלני.

הוועדה אף ציינה כי, המועצה הארצית והממשלה ראו לנכון להוסיף זכויות לתמ״א על מנת להפכה לכלכלית יותר, ולתמרץ את הציבור בביצועה וחזקה עליהם כי היו קובעים סעיפי שיפוי מפורשות בהוראותיה של התמ״א ומשלא עשו כן, ברי כי,  מתכנני התמ״א חשבו לשדרג את זכויותיה על מנת לתמרץ עוד יותר פעילות על פיה. דומה כי קביעה גורפת בנוגע לכתבי שיפוי בגין פרויקטים על פי התמ״א עומדת תרתי דסתרי להוראות ולכוונת מתכנני התמ"א וקביעה גורפת לפיה בכל מקרה כזה, יש להעביר את נטל הפיצוי באמצעות שיפוי ליזם עלולה להפוך את התמ״א לאות מתה.

לפיכך, הוועדה קיבלה את טענת העוררים במקרה הנדון לעניין השיפוי, אך בהסתייגות שאין בקביעה זו כדי לפסול שימוש באמצעי שיפוי במקרי קצה.

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את טענות העוררים בכפוף להסתייגויות האמורות כאן ובהחלטת הוועדה.

הערת מערכת:

לדעתנו, החלטת וועדת הערר דלעיל מבורכת היא. נראה כי על מוסדות התכנון לגבש תוכנית פעולה המטיבה עם פרויקטים העוסקים בהתחדשות עירונית כגון דא ולסייע להם בהצלחת הפרויקט תוך כדי הימנעות ככל האפשר מעיכוב הפרויקטים והערמת קשיים בהליכי התכנון והפיכתם ללא כלכליים לבעלי הזכויות זאת כמובן תוך כדי שמירת מרקם החיים הקיים.

כמו כן הגיעה העת שהמחוקק יאמר את דברו בסוגיית כתבי השיפוי, סוגיה העולה בכל תכנית כמעט, אולם הכללים בה אינם כתובים, כך שלדוגמא נזקק בית המשפט לאחרונה לסוגיית ניכוי תשלומים כפיצויי ירידת ערך מהיטל השבחה, כאשר חקיקה מסודרת היתה יכולה להתוות את המותר והאסור בסוגיה זו ולא להותיר היזמים והרשויות להתדיין ביניהם כל העת.

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד נפתלי פרידמן וחזי אליאס מתמחה ממשרד צבי שוב

Categories : עלונים
Comments סגור לתגובות

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' היצירה 3, בית ש.א.פ. רמת גן 52521. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת אורנט תקשורת www.ornet.net