זיקת הנאה – הפן הקנייני והשפעתו על הצד התכנוני
מאת עוה"ד צבי שוב ורן גור אריה
"זיקת הנאה" מוגדרת בחוק המקרקעין כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם". המדובר באחד הנושאים המגוונים והפחות מוכרים בתחום הזכויות במקרקעין, ובזכות הקניינית היחידה לגביה מוקנית הסמכות לבית המשפט לבטלה או לשנות תנאיה על פי בקשת צד מעוניין.
במאמר זה נעסוק במשמעות "זיקת ההנאה" והתנאים לביטולה, כמו גם השפעתה על הליכים תכנוניים אותם מבקשים לקדם הנהנים ממנה, זאת תוך בחינת מקרה ספציפי במסגרתו פעל בעל חלקה כפופה למנוע בניה בחלקה הנהנית, באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט המחוזי לביטול זיקת הנאה ובמקביל הגשת התנגדות למתן היתר בניה והליכי ערר על החלטת ועדה מקומית שאישרה בקשה להיתר העושה שימוש בזכות מעבר הרשומה כזיקת הנאה.
בפסה"ד שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז, ה"פ (מרכז) 29834-12-09 בנדורי מידד נ' בן בסט שרון ואח' (להלן: "פרשת בן בסט") דחה בית המשפט את התובענה לביטול זיקת הנאה למעבר במקרקעין הרשומה משנת 1930. בית המשפט ערך מאזן בין הצדדים, בסופו קבע כי נזקם של המשיבים הנהנים מזיקת ההנאה מביטולה עולה לאין שיעור על נזקם של המבקשים הכפופים לה מהשארתה.
במקביל לבחינת המקרה בבית המשפט, ועוד טרם מתן פסק הדין, הגישו התובעים התנגדות ולאחר מכן ערר לועדת הערר המחוזית ברמלה (ערר 019/11) על החלטתה של הועדה המקומית שאישרה מתן היתר בניה בחלקת המשיבים תוך הסתמכות על זכות המעבר הרשומה כזיקת ההנאה, התובעים טענו כי אישור הבקשה להיתר בהתבסס על זיקת ההנאה אינו תואם את הוראות התכניות התקפות החלות על המקרקעין, וזאת מבלי שננקט הליך של פרסום בקשה להקלה כנדרש.
המדובר בחלקות שכנות בשכונת נחלת יהודה שבראשון לציון. לחלקה הנהנית מזיקת ההנאה מבנה טופוגרפי תלול המחייב גישה לחלק העליון של החלקה מתוך חלקת השכן הכפופה, על מנת לבצע ולקדם תכנון סביר בחלקתם.
בערר שהוגש העלו העוררים שאלה לפיה, האם עצם קיומה של זכות מעבר בזיקת הנאה יכול שתאפשר לבעל החלקה הנהנית לבצע תכנון ובינוי בתחום החלקה הכפופה. נטען כי החלטת הועדה המקומית עומדת בניגוד להוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970, שכן היא כוללת תכנון בחלקתם (סלילת מעבר בזיקת ההנאה) מבלי שהומצאה חתימת בעלי החלקה הכפופה, עליה מבוקש השינוי.
בעת"מ 1475/07, הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ ואח' [עליון] נדונה סמכותו של מוסד תכנון מקומי לסרב להתיר בניה במקרקעין המוחזקים על ידי שני בעלים שווי זכויות שעה שקיימת התנגדות לבניה של אחד הבעלים, בית המשפט קבע כי בהיעדר הסכמה של כל בעלי הזכויות בבית משותף – יש להביא את הבקשה לידיעתם ולתת להם את הזכות להתנגד – אולם לא ניתנת זכות להטלת וטו על הבניה.
בענייננו קבעה ועדת הערר, כי המחוקק העניק חריג המעוגן בתקנה 2ג' לתקנות, על פיו קיימת זכות להגיש התנגדות להיתר תואם תכנית, זכות המוענקת בהיקף מצומצם לבעלי זכויות בנכס לגביו מתבקש היתר בניה בלבד, זכות זו מהווה תחליף לצורך לקבל הסכמתם או חתימתם של כל בעלי הזכויות בנכס להיתר המבוקש, זכות זו שונה היא במהותה מזכותו של כלל הציבור, שכן היא קמה ביחס לכל בקשה אף אם לא נתבקשו בה הקלות.
למעשה מתן האפשרות להתנגד לפי תקנה 2ג נובע ממעמדו המיוחד של בעל הזכויות בנכס, אשר מצדיק מתן הזדמנות נוספת למי שמבקשים לבנות בנכסו, ללא הסכמתו להביא את השגותיו בפני הועדה המקומית, נציין כי עלתה השאלה מכח איזו תקנה עולה כסמכות התנגדות זו.
ועדת הערר דחתה את הערר, אולם ציינה כי במצב דברים זה, בו קיים הליך תלוי ועומד בפני בית המשפט, וקיים סיכוי כי בית המשפט יבטל את זיקת ההנאה מוטב היה לו הועדה המקומית היתה משהה החלטתה עד לקבלת פסיקתו של בית המשפט.
ולהיבט הקנייני, המסגרת הנורמטיבית לביטולה של זיקת הנאה מצויה בסעיף 96 לחוק המקרקעין, הסעיף קובע מספר תנאים בהם רשאי בית המשפט להורות על ביטולה של זיקת הנאה והם, מקום בו לא הופעלה הזיקה, או מקום בו חל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים.
ייחודיות הסדר זה באה לידי ביטוי בעובדה כי בית המשפט רשאי להתערב ולהפקיע זכות קניינית מבעליה שלא למטרה המשרתת אינטרסים ציבוריים, שכן עם ביטולה של זיקת ההנאה מופקעת זכותו הקניינית של הנהנה ומועברת לבעל החלקה הכפופה, כאמור לתוצאה כזו אין מקבילה.
עם חקיקת חוק יסוד כבוד וחירותו קיבלה זכות הקניין מעמד חוקתי, ומכאן קבע בית המשפט בעניין בן בסט כי בבוא בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו לבטל או לשנות זיקת הנאה עליו לעשות זאת על דרך הצמצום, דהיינו ביטול הזיקה או שינוי תנאיה יעשה רק מקום בו השיקולים התומכים בביטולה גוברים באופן מכריע על אלה התומכים בהמשך קיומה.
פרופ' יהושע וייסמן בספרו "דיני קניין החזקה והשימוש" (תשס"ו 2005) מבהיר כי אין לבטל זיקת הנאה רק מחמת שהתועלת מביטול זיקת ההנאה לבעל המקרקעין הכפופים עולה על הפגיעה בבעל הזיקה עקב הביטול, שכן ביטול כזה הוא "הפקעת קניין פרטי לטובת אדם פרטי, וככלל המשפט נמנע מכך". אולם במקרים בהם "שינוי הנסיבות מביא לכך שזיקת ההנאה חדלה מלהגשים את המטרה שתלו בה בעת יצירתה, ראוי שבימ"ש יתערב ויבטל את הזיקה…", עולה מן הדברים כי זיקתו הקניינית של בעל המקרקעין הכפופים חלשה מזיקתו הקניינית של בעל המקרקעין הנהנים באותו חלק המוגדר בזיקת ההנאה, זאת על אף שעל פי הגדרתה הזכות להחזיק בשטח הנתון לזיקת הנאה עדיין נתונה לבעל המקרקעין הכפופים.
מכאן ניתן אף להבין את מערך האיזונים בפן התכנוני דהיינו זכותו של בעל המקרקעין הנהנים לקדם הליך תכנוני תוך שימוש בשטח זיקת ההנאה, לדוגמא הזכות לתכנן ולסלול דרך מקום בו זיקת ההנאה מאפשרת זכות מעבר, תוך שהמחוקק העניק לבעל המקרקעין הכפופים זכות להתנגד לתכנון המבוקש בעת הגשת בקשה למתן היתר, אף אם ההיתר תואם תכנית.
בפרשת בן בסט קבע בית המשפט כי על אף שזיקת ההנאה לא הופעלה מאז רישומה בשנת 1930, ועל אף שסיטואציה זו היא אחת הנזכרות בסעיף 96 לחוק המקרקעין כעילה שיש בה כדי לדרוש ביטולה של הזיקה, אין המדובר בהוראה מנדטורית לפיה בהתקיים אחת העילות המנויות יש לבטל הזיקה. שכן יש לשקול הביטול על דרך הצמצום, כלומר גם בהתקיים הכלל הקבוע בחוק בימ"ש ישקול בקפידה האם לבטלו, במיוחד מקום בו הוגשה התביעה עקב רצון הנהנים להחל לעשות שימוש בזיקת ההנאה.
במאזן הנוחות שבין הצדדים, קבע כאמור בית המשפט, בפרשת בן בסט כי הנזק מביטול זיקת ההנאה לחלקה הנהנית עולה בהרבה על הנזק שנגרם לחלקה הכפופה מהשארתה על כנה.
קביעה חשובה נוספת קבע בית המשפט בפרשת בן בסט לפיה שאלת הפיצוי שרשאי בית המשפט לקבוע לבעל המקרקעין הנהנים, עולה רק מקום בו קבע בית המשפט על פי הכללים כי יש לבטל את זיקת ההנאה, אולם אין בעובדה כי ניתן לפצות את בעל המקרקעין הנהנים כדי להוות שיקול לביטולה.
לסיכומם של דברים "זיקת הנאה" מהווה קונסטרוקציה ייחודית בדיני הקניין, שכן הבעלים הרשומים זכאי להחזיק בשטח הזיקה אולם השימוש שהוא יכול לעשות בו כפוף לזכות השימוש שזכאי לעשות בעל החלקה הנהנית. מאידך, בעלי החלקה הנהנית זכאי לעשות שימוש שהוקנה לו במסגרת הזיקה, אולם הוא אינו זכאי להחזיק בו.
עם זו, אנו בעמדה כי מן הראוי היה להסדיר יותר את המצב החוקי שאינו ברור, אנו סבורים כי במקרים מסויימים ראוי היה ליתן לועדת הערר סמכות לבצע בדיקות קנייניות בסיסיות ואף להכריע בהן, שכן בית המשפט רואה חלק מהתמונה, והליך בפניו הינו ארוך יותר, בעוד במקביל עובדות נוצרות או מסתבכות, פועל יוצא הינו הצורך לנהל מספר הליכים מקבילים שאינם תואמים במסגרת שיקוליהם ודרך ניהולם, ניתן היה לחוקק ולתקן ולקבוע שורה של תחומים בהן תהא סמכות מקבילה לועדת הערר בדומה למפקח על המקרקעין, גם כך הליכי בנייה הינם רבי שנים ויש לפשטם.
