קבוצות רכישה – הסדרת ההתנהלות פנימית של חברי הקבוצה תנאי להצלחה
מאת עוה"ד צבי שוב ומתי ארנרייך
רכישה במסגרת "קבוצות הרכישה" תופסת כיום נתח לא מבוטל משוק הנדל"ן בארץ. ההבטחה למחיר נמוך מבלי להתפשר לכאורה על שאר הפרמטרים דהיינו סטנדרט הבניה, איכות הבנייה הביטחונות, קורצת. אולם לצד ההבטחה הגדולה, ישנם פרטים משמעותיים, עליהם חובה לתת את הדעת. כידוע קבוצת רכישה, היא התארגנות של מס' אנשים (בדר"כ) פרטיים לרכישת קרקע ובניה עליה. מאחר וניהול הפרויקט הכולל את גיבוש חברי הקבוצה, רכישת הקרקע, מימון, תכנון, התקשרות עם קבלני ביצוע ורישום, מבוצע על ידי חברי הקבוצה, יש משקל מכריע ליכולת קבלת ההחלטות והעבודה המשותפת. חילוקי דעות בדבר ניהול הפרויקט, אי עמידת חבר בקבוצה בהתחייבויותיו הכספיות, אם מתוך בחירה ואם בשל מצוקה כלכלית, עשויות לשתק את הפרויקט או להביא לעיכובים ניכרים ולא מתוכננים בביצועו עניין שיש בו השפעה מכרעת על כדאיותו הכלכלית של הפרויקט.
על מנת להימלט מן התלות ההדדית ולהביא ליציבות מרבית של הפרויקט, על חברי הקבוצה לנקוט במס' צעדים. הכלי המרכזי והבסיסי, הינו חתימה על הסכם שיתוף במסגרתו מוסדרים נהלי קבלת ההחלטות ודרך ביצוע הבנייה המשותפת עד למסירת היחידות ורישום הזכויות. במסגרת ההסכם ממנים חברי הקבוצה אורגנים, יועצים ובעלי תפקידים שינהלו עבורם את הפרויקט ללא תלות וללא צורך בהתייעצות שוטפת עם כלל חברי הקבוצה ובין היתר ועד מנהל, מפקח, מנהל פרויקט, שמאי, בורר מוסכם ועו"ד שישמש גם כנאמן של חברי הקבוצה.
כדי להבטיח התנהלות רציפה וללא תקלות על חברי הקבוצה להפקיד בידי עוה"ד של הקבוצה יפוי כח לפעול ולטפל בשמם בכל הפעולות הנדרשות לרבות רכישת המגרש, התקשרות עם בנק מלווה, התקשרות עם קבלן ובעלי מקצוע אחרים. כמו כן מומלץ לדאוג כי כל חבר יאושר על ידי הבנק המממן (במידה ולעסקה קיים ליווי בנקאי) וכי במסגרת הסכם הליווי יתחייב הבנק להיכנס לנעלי אותו חבר ולהזרים כספים עד לסיום הפרויקט במידה וזה לא יעשה כן.
בנוסף יש לשאוף כי עלות רכישת הקרקע, כמו גם אגרות, היטלים ועלויות שונות של היועצים, תשולם במלואה ע"י כל חבר במועד החתימה על הסכם השיתוף (הסכום יופקד בנאמנות בידי ב"כ הקבוצה/בחשבון הקבוצה עד לרכישת הקרקע) על מנת שלא יהיה כל עיכוב או כשל ברכישת הקרקע. סכום זה ישמש גם כפיצוי מוסכם לצדדים האחרים בגין הפרת התחייבות.
נקודה נוספת עליה יש ליתן את הדעת הינה חלוקת היחידות. בדרך כלל, עם התגבשות הקבוצה, מבוצעת חלוקה רעיונית בלבד של הדירות/היחידות בהתאם למידע תכנוני הכללי הקיים, בעוד שהחלוקה הסופית מתבצעת לאחר קבלת היתר הבניה. כדי למנוע ולנהל מחלוקות לאחר שמתברר מצב הזכויות הסופי, יש להסכים ולמנות מראש שמאי לפרויקט אשר יקבע את החלק היחסי המעודכן ואת אחוז ההשתתפות המעודכן בעלויות.
עניינים נוספים שיש לעגנם במסגרת הסכם השיתוף הינם הכנסת סעיף הקובע כי עד תום הבנייה או רישום הזכויות ע"ש חברי הקבוצה (לפי המאוחר), לא יהיה חברי הקבוצה זכאים לתבוע פירוק שיתוף, הטלת סנקציות חמורות בגין אי עמידה בהתחייבויות עד כדי מכירת חלקו של המפר, הסמכת הועד המנהל לדרוש מכלל חברי הקבוצה לשלם את חלקו של צד אשר לא שילם במועד וזאת עד אשר יימכרו זכויותיו ויימצא לו מחליף, הגבלת האפשרות ביטול של ההסכם כתוצאה מהפרה כלשהי.
להבטחת קיום ההתחייבויות הנ"ל מומלץ לרשום הערת אזהרה לטובת עוה"ד של הקבוצה בדבר התחייבות חברי הקבוצה להימנע מעשיית עסקה נוגדת.
נושא נוסף עליו יש ליתן את הדעת הוא העברת הזכויות. העברת הזכויות במהלך הבנייה צריכה להיות בכפוף להסכמת הבנק המלווה (ככל שישנו) וכן מומלץ לקבוע כי העברת זכויות תהיה בכפוף להסכמת הוועד המנהל. לגבי מכירה לאחר מסירת היחידות לחברי הקבוצה וקודם לרישום הבית המשותף ניתן להסתפק בהתחייבות והנעבר לקבל על עצמו את המחויבויות על פי הסכם השיתוף וכן חתימתו על ייפוי כח לטובת ב"כ הקבוצה.
לסיכומם של דברים, רכישה במסגרת של קבוצה רכישה עשויה להיות כדאית, אולם חשוב כי לצד בדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט (לרבות המצב הקנייני, משפטי ונושא המיסוי) לבדוק היטב ולוודא, את יכולת הקבוצה לנהל את הפרויקט ולצלוח את המכשולים, מבית ומחוץ, מכשולים שאין פרויקט שלא נתקל בהם.
