בהפקעה של חלק מקרקע במושע, על כל אחד מן הבעלים "לספוג" את ההפקעה ככל שהיא נופלת בשטח אשר יועד לו בהסכם השיתוף ונמצא בשימושו
מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל
בעקבות ע"א (חי') 4623-03-12 עיזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ' מוחמד עטא קעדאן שניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בחיפה הרכב כב' הש' ש' שטמר – אב"ד, הש' ב' בר זיו והש' דר' ע' זרנקין
ביום 9.7.12 התפרסם פסק דין עקרוני של בית המשפט המחוזי בחיפה (בהרכב שלושה) בעניין ע"א (חי') 4623-03-12 עיזבון המנוח מוחמד סעיד ביאדסי ז"ל נ' מוחמד עטא קעדאן, בנושא הפקעת חלק ממקרקעין, שהבעלות בהם הנה במושע, ואשר לבעלים הסכם שיתוף, באשר לשימוש בפועל במקרקעין.
נסיבות המקרה מושא פסק הדין, הן כדלקמן: המערערים והמשיבים הינם בעלים במושע בחלקת מקרקעין. המערערים הגישו לבית משפט השלום תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, והעילה להגשת התביעה הייתה הפקעה שחלה על המקרקעין עקב תוכנית מתאר חדשה. התובעים (וכאן המערערים) ביקשו כי תיערך חלוקה צודקת של המקרקעין בין כל הבעלים, באופן שהשטח המופקע יתחלק באופן יחסי בין כל הבעלים בחלקה. המשיבים לא התנגדו לפירוק השיתוף, אך טענו כי, בפועל, חילקו ביניהם הבעלים את השימוש בחלקה, וכל אחד מהם נהג בחלקו מנהג בעלים, ואף בנה עליהם מבנים, ובמצב כזה את פירוק השיתוף יש לערוך בהתחשב בהסכמים הקודמים הללו. משכך, טענו המשיבים כי אין לחלק מחדש את החלקה לאור ההפקעה הצפויה, וכי על כל אחד מן הצדדים "לספוג" את ההפקעה ככל שהיא נופלת בשטח אשר יועד לו, ואשר נמצא בשימושו על פי ההסכמות הקודמות שבין הצדדים.
בית המשפט השלום קיבל את טענת המשיבים וקבע כי פירוק השיתוף במקרקעין ייעשה על ידי חלוקתם בעין, באופן שיהא תואם, ככל האפשר, לחלוקה הקיימת בפועל בשטח וכל אחד מן הבעלים "יספוג" את ההפקעה, ככל שזו נופלת בשטחו. בית המשפט השלום מינה מומחה לצורך ביצוע החלוקה. המומחה הגיש חוות דעת, אלא שבניגוד להחלטת בית המשפט השלום, על פיה כל אחד מן הבעלים יספוג את ההפקעה הנופלת לתוך חלק המקרקעין שבהחזקתו, קבע המומחה כי השטחים המופקעים לצורך דרכים, יחולקו בין הצדדים באופן יחסי לחלקיהם במקרקעין, בהתעלם מחלוקת המקרקעין בפועל בין הבעלים. בית המשפט השלום לא אימץ את המלצתו זו של המומחה, וקבע כי את פירוק השיתוף יש לבצע על פי תשריט החלוקה המשקף את החזקת הצדדים במקרקעין מזה שנים רבות, וזאת ללא שהורה על תשלומי איזון בין הצדדים.
על כך הגישו המערערים את הערעור ד'עסקינן.
בית המשפט המחוזי, בדעת רוב, קבע כי יש לדחות את הערעור.
בית המשפט מצא כי המחלוקת היא בשאלה אילו מבין שתי ההלכות חלה על העובדות של המקרה שלפנינו: האם ההלכה העולה מע"א 5628/99 מרקין נ. יורשי המנוח יהודה משה ז"ל, (להלן "הלכת מרקין") או ההלכה העולה מרע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ. עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (להלן "הלכת חזקיהו"). בית המשפט קבע כי ההלכה העולה מפסק דין מרקין היא, שכאשר בעלים משותפים חילקו ביניהם בפועל את המקרקעין שהבעלות בהם משותפת, כאשר מוסכם שכל אחד מהם יקנה בחלקו הוא חזקה ובעלות בלעדיים, הרי כל צד יישא בסיכון להפקעות בחלקו שלו (ומנגד בסיכוי שחלקו שלו ישתבח עקב שינוי תכנית וסיבות נוספות). הוא הדין כאשר אחד הבעלים או כולם רכשו את חלקיהם ממוכר, או כאשר קיבלו את הנכס במתנה – הכל הוא תלות של הסכמות הצדדים וכוונתם. בפסק-דין חזקיה, בו נקבע כי על כל "השותפים" בחלקה לשאת בתוצאות ההפקעה, אבחן בית המשפט את המקרה מפסק הדין בעניין מרקין בשתי סיבות: מטרת ההסכם בפרשת מרקין הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין המוכר לקונה. לעומת זאת בעניין חזקיה נתק מסוג זה לא תוכנן מעולם. הסיבה השנייה: בענין חזקיה דובר על חוזה בין הצדדים להקניית זכות זמנית ולא קבועה כבעניין מרקין.
בית המשפט מצא כי במקרה מושא הערר, היתה הסכמה הדדית בין הבעלים לחלוקה ספציפית של החלקה למגרשים, כשכל אחד מהם קיבל את חלקו וכי הצדדים התכוונו להסדר של קבע. לפיכך קבע כי יש להחיל את הלכת מרקין.
עמדת המיעוט היתה כי עניינם של המערערים נופל בגדר המקרים המנוגדים "לתחושת הצדק הטבעי" וכי יש להחיל עליו את הלכת "חזקיהו" שכן אין הצדקה כי המערערים בלבד ישאו בנזקי הפקעה, בגינה לא יזכו לפיצוי מהרשות המפקיעה. על פי דעת המיעוט, בשונה מהלכת "מרקין" בה נידונו יחסי "מוכר-קונה" והשפעת ההפקעה על יחסים אלה, נידונה בפס"ד "חזקיהו" השאלה האם במסגרת פירוק שיתוף של בעלים במשותף של חלקת מקרקעין, לגביה נחתם הסכם חכירה צולבת במסגרתו חכר כל אחד מהשותפים את זכויותיו של השני במחצית בה החזיק – לשאת בסיכוני הפקעה, בגין הפקעה שנעשתה בשטח בו החזיק. כאשר פירוק שיתוף טרם בוצע, והצדדים שותפים בכל החלקה, ראוי לבצע את החלוקה באופן שהשטחים המופקעים לצורך דרכים יחולקו באופן יחסי לחלקיהם של הצדדים בחלקה כולה.
נציין כי את המשיבים ייצג עו"ד באסל בואקנה.
