קטגוריות

חיפוש באתר

אוגוסט
28
2012


סמכויות ועדת ערר – עע"מ 317/10 אהוד שפר ואח' נ' מורן סקאל יניב ואח'

פורסם ע"י:

דרך המלך לתקוף החלטה ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית/מדין צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר. זאת, להבדיל ממחלוקות בשאלות קנייניות או בשאלות של שימוש וחזקה הנדונות בערכאות האזרחיות הרגילות,
ולהבדיל מטענות לגבי פגמים מינהליים שאינם קשורים בנושאים תכנוניים, שיידונו בבית המשפט לעניינים מינהליים.


מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות עע"מ 317/10 אהוד שפר ואח' נ' מורן סקאל יניב ואח'
שניתן ע"י בית המשפט העליון בשבתו בית משפט לערעורים בעניינים מנהליים בפני כב' הרכב הש' המשנה לנשיא (בדי') א' ריבלין, ח' מלצר ו-י' עמית  

ביום 23.8.12 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון עע"מ 317/10 אהוד שפר ואח' נ' מורן סקאל יניב ואח' (פורסם בנבו). המחלוקת שהתעוררה באותו עניין נוגעת לשאלה האם נפל פגם מינהלי המצדיק את ביטול החלטת הוועדה המקומית לאשר את היתר הבניה שניתן למערערים .

הערעור נסב על פסק דינו של בית משפט קמא בו נקבע כי היתר בנייה שניתן ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת השרון (להלן – "הו"מ") בטל בהיותו בלתי סביר ומנוגד לדין.

ביהמ"ש מציין כי שאלת חוקיות היתר הבניה מעוררת מספר סוגיות, לרבות בשאלת הסמכות שבהיותה סוגיה מרכזית בחרנו לעמוד בתקצור זה.

המשיבים, שכנם של המערערים, מבקשים לתקוף את החלטתה של הועדה המקומית בטענה כי מתן ההיתר למערערים פוגע בזכויותיהם. והשאלה לה נדרש ביהמ"ש הינה האם על המשיבים להגיש ערר לועדת הערר של מוסדות התכנון והבניה, או שעליהם לעתור ישירות לבית המשפט לעניינים מינהליים ?

בסוגיה זו מצויות שתי הוראות חוק סותרות בחוק התכנון והבניה התשכ"ה (להלן- "החוק") סעיף 152 לחוק וסעיף 12ב לחוק, שתוקנו ונוספו במסגרת תיקון 43 מתשנ"ה מכוחו הוקמה ועדת הערר, מוסד תכנוני חדש שנועד להיות טריבונל ערעור על החלטות הועדה המקומית, ובכך הקל המחוקק על עבודת הועדה המחוזית, פיזר את העומס ופישט את ההליכים.

מלשון סעיף 152 לחוק, למד ביהמ"ש כי זכות הערעור לועדת הערר מתוחמת לשני מקרים בלבד: האחד, החלטה של ו"מ לסרב להעניק היתר. השני, מקום בו הועדה המקומית דחתה התנגדות לפי סעיף 149(א)(3), שענייננו בשימוש חורג, הקלה או אישור תשריט חלוקת קרקע בסטיה מתכנית, מכאן כי זכות הערר לא מוענקת למי שרואה עצמו נפגע מהחלטת הועדה לאשר מתן היתר.

מנגד, סעיף 12ב(א)(1) לחוק מעניק לועדת הערר סמכות לדון בכל החלטה של ו"מ בכל עניין שבו הוענקה זכות ערר עפ"י חוק.

מאחר שסעיף 152 לא מקנה זכות ערר במקרה בו ניתן היתר בנייה, הרי שלכאורה אין סמכות לועדת הערר. אולם, סעיף 12ב(א)(2) נוקט לשון רחבה, ולפיו יש לועדת הערר סמכות לדון בכל ערר על היתר לפי חוק זה, לכאורה, ללא כל מגבלה שהיא.

ובעניינינו ביחס למשיבים אשר תקפו את החלטת הו"מ ליתן היתר בניה למערערים, עלתה השאלה האם היה עליהם להגיש ערר לועדת הערר או שהיו רשאים לפנות ישירות לבית המשפט לעניינים מינהליים כפי שנעשה על ידם?

ביהמ"ש השיב כי שאלה זו טרם הוכרעה בבית המשפט העליון ונחלקו הדעות בסוגיה זו בבתי המשפט לעניינים מינהליים ובועדות הערר.

כך למשל, בעת"מ (חי') 136/00 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית חיפה (לא פורסם, 8.8.2000) (להלן – "צומת האלופים") נקבע כי יש ליתן פרשנות מרחיבה להוראת סעיף 12ב לחוק. עם זאת, קריאה זהירה של פסק הדין מעלה כי אין מדובר בהרחבה רבתי של זכות הערר לכל מקרה של מתן היתר, אלא באותם מקרים בהם נטען ע"י המתנגד כי ההיתר הוא בבחינת הקלה או שימוש חורג בסטייה מתכנית, גם אם הועדה המקומית סברה שלא כך הדבר.

מול הדעה המצדדת בהרחבת זכות הערר, יש הגורסים כי אין להעניק זכות ערר בהיעדר הוראה מפורשת בחוק. לשיטתם של אלה, אין לועדת הערר סמכות לדון בערר על החלטת ו"מ ליתן היתר בניה והדרך לתקוף את מתן ההיתר היא בעתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים.

ביהמ"ש ציין ,כי כל אחת מהגישות מעלה טעמים ושיקולים כבדי משקל המושכים לכיוונים מנוגדים. וככל שעליו להכריע בין שני הכתובים המכחישים זה את זה, הוא מעדיף את הגישה שהובעה בעניין "צומת האלופים" לעיל, המרחיבה את זכות הערר על כל מקרה בו מועלית טענה כי ההיתר ניתן בסטיה מתכנית.

לעניין זה ציין ביהמ"ש, כי אינו משוכנע כי בסעיף 152(א)(1) המחוקק ניסח ב"כוונת מכוון" למנוע את האפשרות להגיש ערר על החלטה למתן היתר בניה. שאם כך נאמר, עלול להיווצר מצב בו מתן ההיתר יותקף בשני מסלולים שונים. במסלול אחד יגיש צד שנפגע ממתן ההיתר עתירה מנהלית, ובמסלול שני יגישו שני חברי ו"מ ערר על ההחלטה לתת היתר כאמור בסעיף 152(א)(2).

פעמים רבות נטען ע"י המתנגד להיתר, כי ההיתר ניתן בניגוד לתכנית החלה על המקרקעין או שהיא מהווה הקלה או היתר לשימוש חורג בסטייה מתוכנית. המדובר לדברי ביהמ"ש, בשאלה מקצועית-תכנונית מובהקת המחייבת בדיקת תכניות ובחינה מדוקדקת של היתר הבניה, וראוי כי ועדת הערר כגוף המקצועי המיומן ובעל הניסיון תדון בה ולא בית המשפט. זאת להבדיל מבית המשפט שביקורתו מוגבלת לחוקיות וסבירות ההחלטה למתן היתר, ועדת הערר היא "מוסד תכנון", וככזו היא בעלת סמכות מקורית ורשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני ולהמיר את שיקול דעתה תחת שיקול הדעת של הו"מ. הליכה בדרך זו לדעת ביהמ"ש מבטיחה כי ההיתר ייבחן בשתי ערכאות תכנוניות האמונות על שיקולים תכנוניים-מקצועיים.

עוד הוסיף ביהמ"ש וציין, כי לשיקול המקצועי-תכנוני יש להוסיף גם שיקולי יעילות ונגישות, באשר ההליך בפני ועדת הערר הוא זול ומהיר יותר מההליך בפני בית המשפט (עפ"י סעיף 152(ג) לחוק על ועדת הערר ליתן החלטתה תוך 30 יום מיום הגשת הערר). בכך גם תימנע התוצאה לפיה, אם העלו המתנגדים להיתר טענה כי ההיתר מצריך הקלה או שימוש חורג, וכך נקבע לבסוף ע"י בית המשפט, אזי בדיעבד מתברר כי אילולא טעותה של הו"מ הסמכות לדון במתן ההיתר הייתה נתונה לועדת הערר. כאמור, לטעמו של ביהמ"ש קשה להלום כי החלטה שגויה של הו"מ או רשות הרישוי בשאלה אם הייתה סטייה מתכנית אם לאו, ועקיפת הוראות הדין בכך שלא קוים הליך של הקלה ושימוש חורג, תפגע בזכות הערר ותכתיב את הסמכות העניינית.

 יתרה מכך ציין ביהמ"ש כי פרשנות מרחיבה, המאפשרת הגשת ערר גם במקרה של מתן היתר כאשר נטען ע"י המתנגד כי ההיתר סוטה מתכנית, הולמת את מגמת המחוקק בתיקון 43 לחוק במסגרתו הוקמו ועדות הערר. במקביל לכך פעל המחוקק להקל על מערכת בתי המשפט, ובמסגרת חוק בתי המשפט לעניינים מינהליים העביר סמכויות רבות שהיו נתונות לבית המשפט העליון לבית המשפט לעניינים מינהליים. המצב לפיו יש גישה ישירה לבית המשפט לעניינים מינהליים טרם מיצוי ההליך במוסדות התכנון, נוגד מגמה זו ונוגד את עקרון מיצוי ההליכים במשפט המינהלי.

 בנוסף, ציין ביהמ"ש כי בגישה המצדדת בהרחבת זכות הערר, יש כדי להפחית את העומס המוטל על בתי המשפט.

 לצד האמור, ביהמ"ש הבהיר כי אינו מצדד בגישה המרחיבה עוד יותר, שננקטה ע"י בתי המשפט השונים לפיהם בכל מקרה של התנגדות להיתר בניה, יש להגיש ערר. לטעמו, מקום בו המתנגד למתן ההיתר לא מעלה טענה של סטייה מתכנית/מדין, אזי רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב"מסלול הירוק" ותרופתו של המתנגד אינה בועדת הערר וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר. הרחבת סמכותה של ועדת הערר כמוצע לעיל – בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152(א)(3) – היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן ההיתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית. או-אז תבחן ועדת הערר את הטענה. היה ותמצא כי ההיתר סוטה מתכנית, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות. היה ותמצא ועדת הערר כי ההיתר תואם את התכנית החלה על האיזור, הרי שבכך יסתיים הדיון.

 סיכומם של דברים, ומבלי להתעלם מהקשיים העיוניים והמעשיים הכרוכים בהרחבת הזכות להגשת ערר, סבור ביהמ"ש כי טעמים של יעילות ומדיניות משפטית מטים את הכף לכיוון זה. לדעתו, דרך המלך לתקוף את החלטת הו"מ או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר. זאת, להבדיל ממחלוקות בשאלות קנייניות או בשאלות של שימוש וחזקה הנדונות בערכאות האזרחיות הרגילות, ולהבדיל מטענות לגבי פגמים מינהליים שאינם קשורים בנושאים תכנוניים, כמו טענה לניגוד עניינים, שיידונו בבית המשפט לעניינים מינהליים.

 ביהמ"ש העיר בשולי הדברים, כי אינו שולל אפשרות כי במקרים מסוימים בית המשפט יפתח את שעריו בפני עותר המלין על החלטה ליתן היתר למרות טענה לסטייה מתכנית, גם טרם מיצה את הפנייה לועדת הערר. אך מקרים אלה יהיו החריג ולא הכלל, ויש להניח כי במרוצת הזמן יתוו בתי המשפט את היקף החריג.

 בסיום הדיון בסוגיה זו העיר ביהמ"ש כי טוב יעשה המחוקק אם יסדיר את הנושא ויסיר את הספקות לעניין גדר סמכותה של ועדת הערר.

נציין כי בית המשפט דן והתייחס גם לעובדה שהגשת ערר מעכבת את מתן ההיתר, אולם וודאי שלא במקום בו כבר הוצא היתר, כמו כן מתייחס לשאלת המועד בו יש להגיש את הערר, ככל שלא קוימה הודעה מסודרת על דבר ההיתר.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il