עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 38

מאמר בנושא:

פירוק שיתוף – זכות אבסולוטית או נתונה לשיקול דעתו של בית משפט

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הצעת חוק מיסוי מקרקעין – מס בשל עיכוב בבנייה למגורים

מקרקעין

המלצת השמאי הממשלתי – עריכת שומות מקרקעין למטרת משכנתא

עדכוני פסיקה:

ארנונה

עעמ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית ת"א ואח'

כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין או במקרה בו שונה ייעוד/סיווג הנכס – יש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה, וזאת רטרואקטיבית ולכל התקופה בה הוכח כי הנכס עמד ריק

תכנון ובניה

בר"ם 3474/10 יצחק בלסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זבולון

זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים, משמע – אין ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר אלא במסגרת הערעור על ההחלטה הסופית

מנהל מקרקעי ישראל

ת"א 3740/07 מנהל מקרקעי ישראל נ' עובדי ברוך ואח'

סילוק ידם של פולשים ממקרקעי רשות הפיתוח אשר החזיקו במקרקעין במשך 40 שנה, תוך ביטול הרשאה שהובנה מכללא מהתנהגות המנהל עקב אי סילוק הפולשים זאת לצד חיוב המנהל בתשלום דמי פינוי

תכנון ובניה –תב"ע

ערר ת"א 5330+5335+5338/11 און אורי ו-71 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב ואח'

כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות

היטל השבחה – הקלות

ערר 8164/10 אלון שני נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה עמק חפר

לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוח חוזה פיתוח אלא אך על בעלים וחוכר לדורות

מאמר

פירוק שיתוף – זכות אבסולוטית או נתונה לשיקול דעתו של בית משפט

מאת עוה"ד צבי שוב, מתי ארנרייך

כידוע, התפיסה המקובלת בשיטה שלנו הינה כי קיומם של יחסי שותפות הוא אינו מצב אידאלי, שכן בדרך כללהבעלות המשותפת מכבידה על פיתוח נכסים ופוגעת בסחירותם. פירוק השיתוף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין. וכבר נאמר על ידי חז"ל כי "קדרא דבי שתפי לא קרירא ולא חמימא (עירובין ג.) – קדרה של שותפים אינה קרה ואינה חמה. זאת משום שהשותפות אינה תמיד יעילה , וכל אחד מהשותפים מושך את העגלה לכיוון אחר, או שהם מחבלים זה במעשיו של זה.

לאור תפיסה זו נקבע בשורת פסקי דין שניתנו בשנות ה- 70 של המאה הקודמת עקרון על לפיו סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 הקובע כי שותף במקרקעין יכול לבקש את פירוק השיתוף בכל עת, משמעותו כפשוטו כי הוא זכאי לכך "בכל עת" (ר' ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' תמרה פיין ואח' פ"מ ל(1) 454) ר' בעניין זה גם דברי בית המשפט בע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים (פ"מ לב(3) 723) במסגרתו נאמר, כי המדיניות התחיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, אלא שפירוק השיתוף מעודד את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין.

פועל יוצא מעקרון על זה הוא כי לבית-המשפט אין שיקול דעת בכגון דא ודי בבקשת אחד הצדדים כדי להעניק לו את הפירוק. משמעות היעדרות של שיקול דעת לבית המשפט היא, בין היתר, כי למרות שהחוק קבע כי ניתן למנוע פירוק (בעין) אם נגרם "נזק ניכר", עדיין שיקולים של תועלת כלכלית לא יוכלו לעכב את הפירוק כך גם שיקולים שעניינם בדיני המשפחה או שיקולים ערכיים של התנהלות לא נאותה מצד מי מהשותפים או בלשון בית המשפט (ע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן פורסם בנבו להלן: "עניין ויסמן") "גם אם התנהגותו של המשיב במקרה זה אינה מעוררת אהדה", לא תוכל לעכב הפירוק.

המשמעות המעשית של הדברים הינה, כי גם במקרה של נכס אשר נמצא בתהליך של השבחה כגון שאמורה להתאשר בעניינו תוכנית משביחה או שיש לנקוט בהליך כלשהו להעלות ערכו (כגון פינוי דייר מוגן או פולש) או שהשוק בשפל נקודתי, לא יוכלו השותפים לעכב הפירוק בטענה כי פירוק בעת הזו קודם שהושבח הנכס יגרום להם נזק כבד. כן נגזר מתפיסה זו כי מאחר ואין לשקול שיקולים "ערכיים" הרי שאין להעדיף שותף על משנהו אף שמי מהם פועל בצורה שאינה הוגנת ואינה ראויה.

גישה זו לפיה הזכות לפירוק השיתוף הינה זכות אבסולטית וכי אין לשקול כל שיקולים כלכליים או ערכיים שלטה עשרות שנים. בשנים האחרונות נראה כי חל כרסום בגישה המסורתית באופן שכיום לבית המשפט שיקול דעת במקרים מסויימים שלא להיענות לתביעת פירוק שיתוף וכן שיקול דעת להעדיף שותף אחד על משנהו בעת פירוק השיתוף.

שינוי זה נוצר וצמח על בסיס ובעקבות התפתחות הדין על ידי בית המשפט אשר החיל את עקרון תום הלב גם על חוק המקרקעין כפי שהחל לחלחל ועלה בפסק דין ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי (פ"ד נב(4) 625 (1998), שאמנם לא קיבל את תיאוריית הפסד הרווח כדי הפסד ניכר, אולם כבר שם קבע כב' השופט חשין כי "ככל הנראה" כפוף עקרון העל של פירוק השיתוף "בכל עת" גם לדוקטרינת תום הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות. בעוד כב' השופט חשין נזהר ומסייג את דבריו, בפסק דין שנתקבל כשנה מאוחר יותר כבר קובע בית המשפט בצורה נחרצת כי "תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים הוא עיקרון "מלכותי" החל בגדריו של כל דין (ר' רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נח(1) 199) בפסק דין זה קבע בית המשפט כי השימוש בזכות על פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות תוך שמירה על "הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית" וכי לבית המשפט נתון שיקול-דעת בהענקת סעדים הפוגעים בזכויות על-פי חוק המקרקעין.

ומן הכלל אל הפרט. מפסיקת בתי המשפט המחוזי והשלום ניתן ללמוד מה ייחשב חוסר תום לב או התנהגות שאינה הוגנת אשר תמנע משותף את הזכות לדרוש פירוק שיתוף או שתביא למצב שהוא לבד יימצא עצמו בחוץ בעוד שאר השותפים ימשיכו לקיים ביניהם את השותפות.

מעטים אמנם הם פסקי הדין אשר הורו כי עקרון העל של פירוק השיתוף יידחה מטעמים כלכלים או מטעמים של הגינות ו/או חוסר תום לב עם זאת מכלל לאו אתה שומע הן. לדוגמא בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 3120/00 בלייש נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ פורסם בנבו) דחה בית המשפט טענה לעיכוב הפירוק מאחר והתובעת ניסתה שנים רבות למצוא פתרון "להקפאת הנכס" כאשר הצד השני לא היה נכון להגיע לפתרון משותף. כן ציין בית המשפט, כי הנתבעים היו מיוצגים ע"י פרקליטים לאורך כל דרך ולא היו "חסרי אונים". כן קבע בית המשפט כי תקוה לעתיד ורוד יותר לגבי מחירי נדל"ן אינה מצדיקה את דחיקת הקץ לפרק זמן ניכר נוסף. מדברים אלו של בית המשפט ניתן ללמוד, כי במקרה בו התובעת אצה לתביעת פירוק שיתוף קודם שמיצתה נסיון לפתור הדברים במו"מ ובמקרה שהנתבעים היו נכונים להיכנס להידברות או מקרים שהוכח כי הנתבעים לא היו מיוצגים או הולכו שולל על ידי התובעת או שהדחייה המבוקשת הינה לפרק זמן קצר, ישקול בית המשפט בהחלט להמתין עם הפירוק עד למיצוי ההליכים.

במקרה נוסף בו התבקש בית המשפט לעכב את פירוק השיתוף (ה"פ (שלום – ראשל"צ) 123/05 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' בן ארצי שמואל) דחה בית המשפט את הבקשה מן הטעם שמדובר במבקשת שרכשה את חלקה במקרקעין לפני כעשר שנים, דהיינו אין מדובר ברוכש שזה מקרוב בא, וכן מהטעם שהתובענה הוגשה לפני למעלה משלוש וחצי שנים. וכן שההמתנה שהתבקשה הייתה לאישור תב"ע משביחה מסויימת ולא היה מדובר "בהמתנה קצרה ומוגדרת בזמן לאישור תב"ע הנמצאת על סף אישור" ניתן להסיק כי אם היה מדובר ברוכש אשר מקרוב בא (אף שבית המשפט כתב שאינו נוקט עמדה בעניין זה) או שההליך המשפטי עדיין בתחילתו ועוד לא מוצו הדברים או כי זמן ההמתנה לאישור התב"ע אינו ארוך ו/או הזמן מוגדר, הרי שבית המשפט היה שוקל בחיוב עיכוב הפירוק.

תוצאה נוספת חשובה ומעניינת לשיקול הדעת שניתן לבית המשפט אנו מוצאים בפסק דין בת"א (שלום – ת"א) 47727/05 נאות ניסים בע"מ נ' אלון מירב (פז) (פורסם בנבו). המדובר היה בקרקע בגוש הגדול בתל אביב כאשר כל השותפים למעט אחד חתמו על הסכם קומבינציה עם קבלן מסויים להקמת פרויקט מגורים אך לא יכלו להוציאו לפועל בשל התנגדות השותף היחיד. לפיכך תבעו השותפים את פירוק השיתוף בדרך של מכירת חלקו של המתנגד בלבד ואילו המתנגד דרש לפעול "על פי הספר" ולפרק את השיתוף בכל המקרקעין, שאם לא כן יגרם לו נזק כלכלי, באשר, מכירת חלק מהזכויות תגרום להפחתה בשווי היחסי של חלקו.

בית המשפט קבע כי מקום בו הרוב המכריע מעוניין בהשלמת הפרויקט ואף קרוב מרחק נגיעה מכך, הדרך היעילה לפירוק השיתוף איננה בדרך של מכירת מלוא הזכויות במקרקעין, כי אם מכירת חלקו של המתנגד להסכם בלבד וזאת לידי רוכש שיקבל על עצמו את הוראות הסכם הקומבינציה ויאפשר השלמת הפרויקט.

בהקשר זה יצוין כי גם בעניין "ויסמן" נקט בית המשפט בלשון של "ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שהנכס כולו ימכר" דהיינו, זה הכלל אך ייתכנו לו חריגים.

לסיכומם של דברים, נראה מפסיקת בתי המשפט כי שינוי המגמה שחל בשנים האחרונות ומתן שיקול דעת לבית המשפט בתביעות לפירוק ניכר יותר בהחלטות על דרך הפירוק ופחות בהחלטות על הפירוק עצמו בו עדיין נוקטים בתי המשפט זהירות וייתכן והגיעה העת ולכל הפחות במקרים חריגים של תביעת לפירוק שיתוף מצד שותף אשר מקרוב בא ורכש חלק זעיר ועתה מנסה לתקוע טריז בין השותפים הותיקים ולהביאם למכור לו את המקרקעין מתחת לשוויים, ייבחן בית המשט היטב האם הוא מעוניין להיות חלק "מתרגיל" זה, ברור אף כי כל מקרה ייבחן לגופו לרבות אם מדובר בקרקע ריקה, בנויה, פרטית או מסחרית ועוד ועוד.

יש לציין כי היגיון רב מצוי בהחלת חובת תום הלב על העקרון ששיתוף יש לפרק, אין דין שותף זוטר של אחוזים בודדים כשותף שווה ואין דומה דינו של מי שקנה כאמצעי לחץ רק לפני ימים מספר כשותף רב שנים ששיקוליו טהורים.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

הצעת חוק מיסוי מקרקעין – מס בשל עיכוב בבנייה למגורים

ביום 11.9.12 פרסמה ממשלת ישראל הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ובה הוסף מס המוטל על בעלי קרקעות בשל עיכוב בבנייה למגורים (להלן: "הצעת החוק").

כעולה מהצעת החוק, היא נועדה למסות חברות קבלניות או כאלה שעיסוקן בבנייה, המחזיקות במלאי קרקעות או מקרקעין אחרים הזמינים לבנייה למגורים, מבלי לממשן, וזאת בשל רצונן לבנות ולמכור דירות בקצב מבוקר ובכך לשלוט על המחיר שבו יימכרו. באמצעות הטלת המס, המטרה היא להוציא אל השוק מספר רב של דירות למכירה, ובכך מאמצת אפוא הממשלה את פרק הדיור בדו"ח ועדת טרכטנברג.

בהתאם להצעת החוק כאמור, יוטל מס בשל עיכוב בבניה על "חברה מרובת קרקעות לבניה" (להלן – "החברה") המוגדרת כאיגוד שהוא (לרבות ביחד עם קרובו) בעל זכות בקרקע אחת או יותר לבנייה של 200 יח"ד לפחות (במצטבר). המס כך עולה מההצעה, יוטל במועד המכירה של קרקע לבניה, קרי: קרקע שחלה עליה ב – 10 בספטמבר 2012 (להלן: "המועד הקובע") תכנית המתירה בניה למגורים (לרבות תכנית המתירה גם שימושים אחרים ובתנאי שעיקרה למגורים), ואשר הייתה בידי החברה במועד הקובע.

המס במכירת זכות במקרקעין כאמור, יהיה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן:

אם נמכרו המקרקעין בתוך 3 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0%.

אם נמכרו לאחר 3 שנים ועד 4 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 1%.

אם נמכרו לאחר 4 שנים ועד 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 6%.

אם נמכרו לאחר 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 10%.

ואולם, אם המכירה הנ"ל היא מכירה של דירות מגורים ולא של קרקע, אזי המס יהיה נמוך יותר כדלקמן:

אם נמכרו המקרקעין בתוך 3 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0%.

אם נמכרו לאחר 3 שנים ועד 4 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 0.50%.

אם נמכרו לאחר 4 שנים ועד 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 3% .

אם נמכרו לאחר 5 שנים מיום תחילת החוק – מס בשיעור 6%.

בכדי למנוע תכנונים להימנעות ממס זה, נקבע כי במכירה ללא תמורה ובמכירה בין קרובים הרוכש יכנס בנעלי החברה וימוסה (כשימכור את המקרקעין ) במס בו הייתה ממוסה החברה.

עוד מגבלה שנקבעה בהצעת החוק הינה, כי המס בגין עיכוב בניה לא יותר בניכוי בחישוב ההכנסה החייבת במכירת אותם מקרקעין.

בנוסף, נקבע בהצעת החוק כי מנהל מיסוי מקרקעין יוסמך לקבוע רשימה של מגבלות, תכנוניות ואחרות, המונעות בניה על המקרקעין, ואשר בהתקיימן יימנו התקופות הקבועות בחוק מיום הסרת המגבלה.

לעמדת המערכת המדובר למעשה במעין מס רכוש המוטל על יזמים וקבלנים בעיקר. אנו סבורים כי הטלת המס באופן המוגדר בהצעת החוק עשוי ליצור בעייתיות במקרים רבים בהם קיימות תכניות לבניה על המקרקעין, ואולם, היזמים לא מצליחים לקבל מימון לצורך הבניה או לחילופין קיימים פולשים על הקרקע ויש לנהל הליכים לפינויים ומשכך לא ניתן לבנות ולמכור, במקרים כאמור הטלת קנס נוסף על היזמים אינה סבירה כלל ועיקר. לטעמנו, נדרש אפוא כי במסגרת סמכותו יגדיר מנהל מיסוי מקרקעין מקרים כגון אלו, במסגרת רשימת המגבלות הדוחות את המועדים הקבועים בהצעת החוק, אנו סבורים אף כי ריבוי הרעיונות יוצר תוצאה הפוכה, החשוב הינו יציבות השוק וודאות תכנונית.

מקרקעין

המלצת השמאי הממשלתי – עריכת שומות מקרקעין למטרת משכנתא

ביום 30.8.12 פרסם השמאי הממשלתי הראשי, מר טל אלדרוטי, המלצה על דרך עריכת שומת מקרקעין לצרכי משכנתא. ההחלטה על אימוץ ההמלצות ואופן מימושן, בכל הנוגע לאוכלוסיית הזכאים, היא בסמכות משרד השיכון.

כאשר מעמידים נכס מקרקעין כבטוחה לקבלת הלוואה, הבנק דורש הערכת שווי לנכס המשמש כבטוחה. ככלל קיימים שני סוגי הלוואות, הלוואה מסחרית אשר בגינה דורש הבנק "שומת מקרקעין מלאה" והלוואת משכנתא המתייחסת בדרך כלל לדירות מגורים ובגינה דורש הבנק "שומה מקוצרת".

ה"שומה המקוצרת" נערכת בדרך כלל לנכסים "פשוטים" "בסיסיים", בדרך כלל דירות מגורים ששווין אינו עולה על סף מקסימאלי שנקבע על ידי הבנק. המסמך נערך בפורמט תמציתי, אינו כולל בדיקות תכנון ורישוי, ועל השמאי של הבנק להפיקו בתוך כ-3 ימים.

על פי מכתב ההמלצה הנדון עולה, כי פורמט ה"שומה המקוצרת" אינו עולה בקנה אחד עם הוראות הדין, הינו חלקי ושטחי ואינו נותן מענה מספיק לרמת הסיכון והרגישות המאפיינים את הנכסים הנישומים ואת מטרת השומה. בנוסף נטען כי, שכר הטרחה המשולם לשמאי בגין הכנתו הינו מועט.

בהינתן האמור, מומלץ בהקשר זה על ידי השמאי הממשלתי הראשי לבטל את פורמט "השומה המקוצרת" וחלף זאת לגבש פורמט של "שומה בסיסית", אשר יבוצע רק עבור נכסים "בסיסיים, פשוטים, סטנדרטיים בעלי רמת סיכון נמוכה יחסית."

על "שומה בסיסית" כאמור לכלול את כל רכיבי השומה הנקובים בחוק ובתקנות האתיקה תוך בחינת אפשרות להפחית את הדרישות מבלי לסטות מהוראות הדין. הומלץ כי שכה"ט שישולם לשמאי בגינה יהיה לפחות כתעריף הבסיסי, קרי 650 ₪ בתוספת מע"מ.

עוד הומלץ כי לנכסים אשר מיועדים כבטוחה למשכנתא אך אינם עונים על הקריטריונים המפורטים לעיל, תערך שומה רגילה והשכר בגין הכנתה יהיה פי 2-3 מהשכר עבור "השומה הבסיסית". לגבי נכסים מורכבים יותר או ששווים עולה על סך מסוים, הומלץ כי תבוצע שומה מלאה ע"פ תקן 19 של מועצת השמאים, והשכר בגין הכנתה ייקבע בהתאם למנגנון המופעל על ידי הבנקים לנכסים מסחריים.

לעמדת המערכת, לשומות הניתנות חשיבות רבה בליווי עסקאות, לאור הדרישות הגבוהות מאנשי המקצוע המלווים עסקאות והלוואות, והקפדה משמעותית של בתי המשפט במקרים בהם חלילה מתגלה כשל, יש צורך בשומות מפורטות, ועל כן על מנת שהעבודה תהא כדאית וכלכלית, יש לתגמל השמאי בהתאם, שכן הסיכון וערך הנכסים הינו ללא פרורפורציה לנזק העלול להיגרם.

עדכוני פסיקה

עעמ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו ואח'

בפני ביהמ"ש העליון, ע"י הרכב השופטים כבוד השופטת ע' ארבל, כבוד השופט ס' ג'ובראן, כבוד השופט נ' סולברג

ב"כ המערערות: עו"ד ג' סגל

כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין או במקרה בו שונה ייעוד/סיווג הנכס – יש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה,

וזאת רטרואקטיבית ולתקופה בה הוכח כי הנכס עמד ריק

עניינו של הערעור בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים אשר דחה עתירה מנהלית שהגישה המערערת על מנת למנוע מהמשיבים (להלן – "העירייה") מלנקוט בהליכי גביית ארנונה בעניינה.

המערערת היא חברה פרטית, אשר בבעלותה מרבית משטח בניין המצוי בת"א, הכולל 2 קומות מרתף תת קרקעיות, קומת קרקע כפולה, ומעליהן 4 קומות נוספות.

לבקשת העירייה, המערערת הגישה תכניות לשיפוץ הבניין, ולאחר שבשנת 2001 הוצא לה היתר בנייה, היא החלה בעבודות ההריסה והבנייה, החל מקומות המרתף ומעלה. כחצי שנה לאחר מכן, הוציאה העירייה למערערת דרישות לתשלום ארנונה, ועקב כך פנתה המערערת במכתב לעירייה בטענה כי יש לבטל את החיובים בשל עבודות הבנייה המתבצעות בנכס, המונעות את אכלוסו.

בגין דרישות התשלום נקטה העירייה בהליכים מנהליים שונים לגביית החוב, ומנגד, המערערת מחתה על דרישות התשלום, תוך שציינה כי בהתאם להיתר בנייה שניתן לה לביצוע עבודות מקיפות בבניין כולו, מבוצעות העבודות לסירוגין בכל השטחים, דבר המונע כל שימוש בבניין, במשך כל תקופת השיפוץ. כמו-כן, במסגרת השגה שהגישה המערערת על שומות הארנונה לבניין בשנת 2005 טענה היא כי יש לשנות את סיווג הבניין מ"משרד", סיווג אשר תאם את השימוש האחרון בנכס, לסיווג של "תעשיה ומלאכה", שהוא הסיווג המתאים לייעודו התכנוני של הבניין (סיווג שבו חל תעריף נמוך יותר). לאחר שנדחו השגה וערר שהגישה המערערת לגבי החלטות העירייה בעניין חיוביה בארנונה, הוגשה העתירה נשוא הערעור, שנדחתה אף היא, ומכאן הערעור.

המערערת העלתה מספר טענות, ובהן: כי ההליך שהתנהל בפני ביהמ"ש קמא אינו ההליך המתאים לבירור המחלוקות שבין הצדדים, וכי המקום הנכון לדיון הינו בבית משפט השלום, במסגרת תביעה אזרחית; כי שגה ביהמ"ש עת קבע כי במועדים שבמחלוקת לא היה הנכס "נכס שאינו ראוי לשימוש", וזאת על סמך תצהירי המשיבים בלבד ומבלי שניתן למערערת לחקור אותם על מנת להפריך את עדותם, כפי שהיה מתאפשר במסגרת תביעה אזרחית. כן צוין בהקשר זה, כי משלוח ההודעה לעירייה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות אינה מהותית, קל וחומר כאשר העירייה הייתה זו שיזמה את שיפוץ הבניין על ידי המערערת; כי כאשר הנכס ריק יש לחייב בגינו ארנונה לפי ייעודו התכנוני ולא לפי השימוש האחרון שנעשה בו בפועל, באופן רטרואקטיבי; וכן כי בנסיבות העניין יש מקום לחייבה בהפרשי הצמדה בלבד, מבלי לפסוק ריבית לפי חוק פסיקת ריבית.

מנגד, המשיבים טענו, כי: לא נפל כל פגם בהחלטת העירייה לגבות את חוב הארנונה בהליך מינהלי; כי המערערת לא עמדה בנטל להוכיח כי במועדים שבמחלוקת היה הנכס בלתי ראוי לשימוש, ולכן אינה זכאית לפטור לפי סעיף 330 לפקודה; משאין החלטה מנהלית לעניין הפטור, המהווה בסיס לחיוב על פי הייעוד המקורי, הרי שנשמטת הקרקע תחת הבקשה לשינוי סיווג הנכס ביחס לתקופת החיוב; כי חיובה של המערערת בריבית רגילה לפי חוק פסיקת ריבית, תחת חיובה בריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, נעשה בהתחשב בנסיבות המקרה ולרעת המשיבים (שעבורם מדובר בהפסד של מאות אלפי שקלים), ולכן אין לוותר עליו.

ביהמ"ש העליון תחם את המחלוקות בין הצדדים ל- 4 סוגיות עיקריות, וקיבל את הערעור בחלקו.

באשר לטענה בדבר הערכאה המתאימה לבירור המחלוקות בין הצדדים – ביהמ"ש קבע כי כאשר נישום לא משלם את אשר הוא נדרש בשומת הארנונה, פתוחות בפני הרשות שתי דרכי פעולה. הדרך הראשונה הינה הגשת תביעה אזרחית לביהמ"ש המוסמך מכוח סעיף 317 לפק' העיריות, והדרך השנייה הינה פנייה להליכי גבייה מינהליים, שלגביה קיימים שני הסדרים מקבילים: ההסדר הראשון הוא ההוראות הקבועות בפרק חמישה עשר לפקודת העיריות, וההסדר השני הוא זה הקבוע בפקודת המסים (גביה).

ביהמ"ש הוסיף, כי הסדרי הגבייה המינהליים מעניקים לרשות המקומית את הכוח לפעול לגביית חוב מבלי שהוא אושר קודם לכן בפסק דין של בית משפט, ובכך למעשה לזרז את הליכי הגבייה. לכן, קבע ביהמ"ש, משהעניק המחוקק לרשות המקומית אפשרות לפעול בשני מסלולים נפרדים לשם גביית חוב ארנונה, יש לדחות את טענת המערערת לפיה לא היה מקום לגביית החוב בדרך של הליך גבייה מנהלי.

באשר למועדי תחולת הפטור לפי סעיף 330 לפק' העיריות – נקבע כי סעיף זה פוטר נישום המחזיק בנכס שאינו ראוי לשימוש מתשלום ארנונה, בכפוף להתקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: הנכס נשוא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; אין יושבים בו בפועל; והמחזיק בנכס מסר לעירייה הודעה על כך בכתב.

בהתאם לכך, נדחתה טענת המערערת ובתוך כך נקבע כי מסירת ההודעה אינה מהותית לשם תחולת הפטור, וכי נקודת המוצא היא הפוכה דווקא, שכן קשה להעלות על הדעת כי חובה על העירייה לדעת בכל זמן נתון אם כל הנכסים בתחומה ראויים לשימוש אם לאו, ולכן האחריות למשלוח הודעה כאמור בסעיף 330 הנ"ל חלה על המחזיק בנכס.

באשר לטענה בדבר שינוי סיווג הנכס באופן רטרואקטיבי – ביהמ"ש קבע כי כאשר נכס עומד ריק ולא נעשה בו שימוש, אזי הנכס מחויב בהתאם לסיווגו בצו הארנונה, כאשר המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת תעריפי הארנונה שבו יחויב הינו מבחן השימוש בפועל שנעשה בו.

יחד עם זאת, ביהמ"ש הוסיף כי השאלה איזה תעריף ארנונה יש להחיל בגין נכס שעומד ריק מתעוררת, אפוא, רק כאשר השימוש האחרון שנעשה בנכס שונה מייעודו התכנוני, כמו במקרה שלפנינו.

לעניין זה ציין ביהמ"ש כי גישתו כלפי פתיחתן של שומות ארנונה סופיות מצומצמת למקרים שבהם שומות הארנונה הוצאו על ידי הרשות המקומית ברשלנות, בחוסר סמכות או באופן בלתי חוקי. ואולם, מאחר וביהמ"ש קמא אפשר למערערת להשמיע את טענותיה בדבר שינוי הסיווג ביחס לשנים שלפני הגשת ההשגה משנת 2005, והעירייה לא ערערה על החלטה זו, ביהמ"ש דן בטענת המערערת לעניין זה לגופה, וקבע כי דינה להתקבל.

ביהמ"ש הוסיף וקבע כי לאחר פסק הדין בפרשת מלק (בר"מ 5045/02 מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה) ניתנו מספר פסקי דין בהם נקבע כי כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים/ייעודים תכנוניים המותרים על פי דין – הרי שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים/ייעודים אלה. קביעה כזו, כך נקבע, מתחשבת במצבו של הנישום, שאינו מפיק מן הנכס הריק תועלת כלכלית, מחד גיסא, ותדרבן אותו לנצל את הנכס, שכן הוא עדיין משלם בגינו ארנונה, מאידך גיסא.

במקרה דנן, קבע ביהמ"ש, כי נכון יהיה לסווג את בניין המערערת לפי סיווג של "תעשיה ומלאכה", במקום סיווג של "משרד" (שינוי סיווג שאושר גם ע"י העירייה), וזאת לכל התקופה שבה הוכח כי הנכס עמד ריק, ובהתאם לכך יש להשיב למערערת את הפרש הסכומים עבור תקופה זו, רטרואקטיבית.

באשר לסוגיית הריבית וההצמדה – ביהמ"ש דחה את טענת המערערת, בקבעו כי ביהמ"ש קמא הלך כברת דרך לטובת המערערת בסוגיה זו, עת קבע כי על אף שחוב הארנונה של המערערת אמור לשאת ריבית לפי חוק הרשויות המקומיות, שאין חולק שהוא החוק הרלוונטי למקרה דנן, יש לחייב את המערערת בתשלום חוב הארנונה כשהוא נושא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית, וזאת לאור ניסיונות הפשרה הרבים שנעשו בין הצדדים לאורך השנים ולאור העובדה כי שיפוץ הבניין נבע מיוזמתה של העירייה.

סיכומו של דבר, הערעור התקבל אך באשר לטענה בדבר שינוי הסיווג באופן רטרואקטיבי, והעירייה חויבה להוציא למערערת שומות ארנונה מתוקנות ביחס לתקופות שבהן הנכס עמד ריק, תוך סיווג הנכס ל"תעשיה ומלאכה".

הערת המערכת: ראשית לעניין הריבית, אנו שבים על עמדתנו שעלתה כבר מספר פעמים כי יש לבחון את שיעור הריבית על פי חוק רשויות מקומיות, מדובר בריבית שאינה פרופוציונאלית לריבית השוק, הריבית הינה ריבית עונשית מובהקת, ואין כל סיבה לחרוג מריבית המקובלת על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

שנית, אנו מברכים על עמדת בית המשפט, אגרה או מס יש לשלם על שירות בדרך כלל, במקום בו הנכס ריק אין קבלת שירות מאת הרשות ועל כן יש להקל על האזרח הנישום ככל הניתן, מה גם עמדת הרשות במקרה זה הינה שרירותית ואין בה כל היגיון, הצמדות לשימוש אחרון במקרה זה היה לטובת הרשות, במקרה הבא יכול ליהיות תשלום מופחת, בכל מקרה נראה כי המקום להסדרת הנושא הינו בדבר חקיקה.

בר"ם 3474/10 יצחק בלסקי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זבולון ואח' ,

בית המשפט העליון בפני כב' הש' ע' פוגלמן

זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים,

משמע – אין ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר אלא במסגרת הערעור על ההחלטה הסופית

עסקינן בבקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, שדחה ערעור מינהלי שהגישו יצחק בלסקי ואח' (להלן-"המבקשים") על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה (להלן – "ועדת הערר").

המבקשים הגישו לועדה המקומית תביעה לפי סעיף 197 לחוק בגין פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית, אשר עקב ההחלטה לדחותה הגישו המבקשים ערר לועדת הערר וביקשו למנות שמאי מכריע. בכלל זה עתרו המבקשים שוועדת הערר תנחה את השמאי המכריע להתעלם מההכרזה על קרקע חקלאית בעת עריכת השומה. ועדת הערר החליטה למנות שמאי מכריע. בנוגע לבקשה להנחותו כאמור קבעה ועדת הערר:

"לטעמנו […] השפעת הכרזת הולק"ח על ערך המקרקעין הינה שאלה שמאית, שעל השמאי להכריע בה.

למען הסר ספק נבהיר, כי לטעמנו אין מקום להתעלם כליל מהשפעת ההכרזה על הקרקע כחקלאית. איננו סבורים, כי המקרה שנדון בפסק הדין בעניין ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ. הוועדה המקומית נתניה ואח' […] וההלכה שנקבעה שם, מתאימים למקרה שלפנינו, ובוודאי שאין בפסק דין זה כדי להביא את ועדת הערר להנחות את השמאי המכריע להתעלם מההכרזה החקלאית".

המבקשים הגישו ערעור לבית המשפט קמא המתייחס לחלק המצוטט לעיל מהחלטתה של ועדת הערר. הם טענו כי ההנחיה שניתנה לשמאי בהחלטת ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הו"מ לתו"ב נתניה, (להלן – "עניין גוש חלקה"), שם נדונה השאלה אם במסגרת אומדן שווי פגיעה בקרקע כתוצאה מתכנית המשנה את יעודה ממגורים לשימוש חקלאי, יש להביא בחשבון את הפגיעה שגרמה הכרזה על קרקע חקלאית שקדמה לתכנית הפוגעת. עוד נטען כי הנחיית ועדת הערר אינה מתיישבת עם עקרונות ההגנה על זכות הקניין ומעמדה החוקתי המתחייב מחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

בית המשפט קמא דחה את הערעור בקבעו כי החלטת ועדת הערר היא החלטה שאינה סופית; וכי לפי פסיקתו של בית משפט זה אין ערעור בזכות על החלטה כזו. מכאן בקשת רשות הערעור דנא.

המבקשים טענו כי החלטת ועדת הערר היא פסק דין חלקי משום שנדחתה בה אחת מעילות הערר ונשלל בה חלק מן הסעד הנתבע בגין ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מההכרזה. עוד נטען כי אף אם היה מדובר בהחלטת ביניים, יש להעניק זכות לערער עליה טרם מתן פסק דין סופי. לשיטת המבקשים, סעיף 198(ח) לחוק (בנוסחו במועד הגשת התביעה), קבע כי ניתן לערער על "החלטת" ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בשאלה משפטית, כאשר הפרשנות הטבעית של המונח "החלטה", כך נטען, כוללת כל החלטה ולא רק החלטה סופית. המבקשים אף מנסים להיבנות בעניין זה מתיקון 84 לחוק (חוק התכנון והבניה (תיקון 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008) (להלן – "תיקון 84"), אשר שינה את נוסחו של הסעיף (כיום סעיף 198(ז) לחוק) לנוסח שאינו מגביל את זכות הערעור. תיקון זה, לטענתם, מלמד על כוונת המחוקק להרחיב את זכות הערעור. לשיטת המבקשים, אי-מתן זכות ערעור על ההחלטה יגרום לניהול הליך ארוך ומסורבל שלא לצורך.

לאחר שבית המשפט עיין בבקשה ובנלווה לה קבע כי דין בקשת רשות הערעור להידחות. תחילה ציין ביהמ"ש כי כידוע, המבחן הנוהג בשאלה אם החלטה מסוימת היא "החלטה אחרת" או "פסק דין" (או בענייננו "החלטה סופית" של ועדת ערר) הוא "מבחן סגירת התיק", אשר בוחן אם הטריבונל שדן בעניין סיים את מלאכתו עם מתן ההחלטה בנוגע לאחד או יותר מהסעדים שהתבקשו בתביעה, אם לאו. החלטה שהיא רק שלב ביניים בדרך לקביעת הסעד הסופי אינה החלטה סופית ולשם כך הפנה ביהמ"ש העליון לשורה של החלטות שנקבעו בנושא.

לטעמו של ביהמ"ש, עיון בהחלטתה של ועדת הערר מעלה כי אין מדובר בהחלטה סופית. ועדת הערר קבעה במפורש כי השפעת ההכרזה החקלאית היא "שאלה שמאית" שעל השמאי להכריע בה, ונמנעה מלקבוע מסמרות בעניין. לדידו של ביהמ"ש, אין להבין את דבריה של ועדת הערר בדבר השפעת ההכרזה כמסיימים את הדיון בעניין הסעד המבוקש. קביעה זו היא אך שלב ראשון בדרך להכרעה בסעד הסופי, שכן, לאחר שתינתן השומה המכרעת יוכלו הצדדים לטעון בעניינה לפני הוועדה, ורק לאחר מכן תינתן החלטתה הסופית.

בעניין עוד אזכר ביהמ"ש העליון את החלטתו בר"ם 10275/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה – חיפה נ' צפדיה, (להלן-"צפדיה") שם נקבע כי את המונח "החלטה" כמשמעותו בסעיף 198(ח) לחוק (בנוסחו דאז) יש לפרש כמתייחס להחלטות סופיות בלבד. היינו: זכות הערעור על "החלטה" של ועדת ערר לפי סעיף 198(ח) לחוק (כיום 198(ז)) משתרעת על החלטה סופית בלבד, ולא על החלטת ביניים. על החלטה שאינה סופית, כך נקבע, ניתן לערער במסגרת ערעור על ההחלטה הסופית. בבר"ם 4057/05 קופרמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון צוין כי נוסחו של סעיף 198(ח) "אינו סוגר את הדלת באופן מוחלט והרמטי בפני קיום ביקורת ערעורית מיידית על החלטות שאינן מסיימות את ההליך באופן פורמאלי אך יש בהן כדי ליצור מצב בלתי-הדיר", וכי נראה לו שההחלטה בעניין "צפדיה" "אינה סותמת את הגולל על אפשרות כזו", אולם לבסוף הותיר ביהמ"ש את העניין בצריך עיון.

ומן הכלל אל הפרט – קבע ביהמ"ש כי הינו בכלל דעה כפי שנקבע בעניין "צפדיה", כך שאין אפשרות להשיג על החלטת הביניים של ועדת הערר, אלא במסגרת הערעור על החלטתה הסופית של ועדת הערר. אי לכך נדחתה בקשת רשות הערעור.

הערת המערכת: ההלכה שקבע בית המשפט בעניין צפדיה עומדת למבחן פעם אחר פעם בבתי המשפט, שכן בית המשפט העליון קבע אמנם כי אין אפשרות לערער על החלטת ביניים אלא על החלטה סופית, אולם הותיר חרך צר למקרי קיצון, אכן פעמים רבות קשה לקבל את התוצאה כי למרות שצד סבור שהנחיות ועדת הערר לדוגמא הינן שגויות, עליו לסיים הליך שמאי וערעורי ארוך, שעשוי להשתנות בעתיד עם שינויו על ידי ערכאת ערעור.

כיום העניין מעט פחות קיצוני לאור כך שמרבית התיקים מתבררים במסלול של שמאי מייעץ ותחת פיקוח ועדת הערר, אולם לאור קצב ניהול ההליכים ואריכות הזמנים, מדובר אכן עדיין בנקודה כואבת.

נראה כי ניתן היה לשקול לקבוע ולהותיר שיקול דעת במקרים מסוימים ליתן לרשות לתקוף החלטות ביניים קיצוניות, על מנת שלא לנהל הליכי סרק, בדומה למתן אפשרות לקבל רשות ערעור.

ת"א 3740/07 מנהל מקרקעי ישראל נ' עובדי ברוך ואח' בית המשפט השלום בפ"ת בפני כב' הש' חנה קיציס

ב"כ התובעים: עו"ד רן עמיאל

ב"כ הנתבעים: עו"ד אילן קרייטר

המדובר בתביעה בסדר דין מקוצר ועניינה סילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין המצויים בחולון, עליהם בנוי מבנה חד קומתי וסככה המשמשים כבית מלאכה לתיקון רכב ומשטח בטון בשטח של 50 מ"ר, אליהם, לטענת המנהל פלשו הנתבעים ללא ידיעתו, הסכמתו או רשותו. יוער כי במקביל לתביעה זו הגיש המנהל תביעה לבית המשפט השלום בהרצליה כנגד אותם נתבעים לתשלום דמי שימוש, בסך של 323,099 ₪.

הנתבעים ביקשו ואף קיבלו רשות להתגונן, בטענה כי נתבע 1 רכש את המקרקעין, בשנת 1967, מאדם אשר קיבל את המקרקעין מהסוכנות היהודית שפעלה בשם מדינת ישראל, בתמורה לסך של 80,000 לירות. לכן, לטענת הנתבעים, הם מחזיקים במקרקעין כדין ועפ"י רשות, שהינה בלתי חוזרת ואשר כמוה כבעלות או לפחות דיירות מוגנת. לחילופין, טענו הנתבעים, כי הינם זכאים לזכויות כברי רשות, מאחר והמנהל נמנע מלפנותם במשך 40 שנה. לחילופי חילופין טענו הנתבעים כי יש להתנות את פינוי הנכס בתשלום פיצוי בגין כל ההפסדים שייגרמו להם.

תחילה בית המשפט קבע, כי הנתבע 1 לא הוכיח כי רכש את הזכויות, ואין בידיו כל ראיה התומכת בטענתו זו ולכן בית המשפט אינו יכול לקבוע כי הינו בעל הזכויות במקרקעין.

עוד הוסיף וקבע בית המשפט, כי הנתבעים לא הוכיחו שניתנה להם רשות בלתי הדירה מהמנהל, מאחר והנתבעים כלל לא פנו אל המנהל במשך השנים וזה האחרון לא הציג בפניהם כל מצג ממנו ניתן ללמוד על מתן רישיון כזה. שתיקת המנהל מהשנה בה נרשם כבעל הזכויות ועד השנה בה גילה על הסגת הגבול, יכולה ללמד לכל היותר על מתן רישיון, אותו ניתן להפסיק בכל עת.

בית המשפט קבע, כי רישיון במקרקעין משמעו, היתר או רשות אשר נתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש במקרקעין. מקורה של זכות זו מבוססת על תורת ההשתק בדיני היושר שבמשפט המקובל ומטרתה כאמור, למנוע תוצאות בלתי צודקות המתחייבות מהדין, ולמנוע מבעל זכות לשוב בו מהרשאה שנתן, אך זאת בנסיבות בהן המורשה הסתמך על ההרשאה בתום לב ובאופן סביר. רשות זו יכולה להילמד מתוך התנהגות בעל המקרקעין או משתיקתו ואי התנגדותו לשימוש במקרקעין ויוצרים כלפיו השתק.

בית המשפט ציין בהקשר לאמור כי כבר נקבע בעבר בפסיקה כי רישיון הניתן חינם ובהעדר תמורה, מתקיים על בסיס רצון חופשי של בעל המקרקעין, ומתבטל כהרף עין כאשר בעל המקרקעין מגלה כי אין ברצונו להמשיך ולהעניק הרישיון, וכי התרופה היחידה שיכולה לעמוד לבר הרשות המסולק הינה קבלת פיצויים, באם נתן תמורה בעד הרישיון.

עוד ציין ביהמ"ש, כי במשך השנים הכלל האמור שונה והתגבשה הלכה המתבססת על דיני היושר ולפיה, בית המשפט ימנע מסילוקו של בעל הרישיון, כאשר הצדק דורש את המשך קיום הרישיון. הפעלת כלל זה נעשית בגמישות, כאשר לבית המשפט מוקנה שיקול דעת בקביעת הסעד הראוי והצודק בכל מקרה על פי נסיבותיו (קיום הרישיון בעין בשל אי הדירותו ואי מתן אפשרות לבטלו/ ביטול הרשות וסילוק יד מן המקרקעין תוך תשלום פיצויים/ סילוק יד ללא פיצוי). כאשר לצורך קביעתו זו יביא בית המשפט בחשבון מספר גורמים ובניהם תנאי הרישיון, משך הזמן, מידת הסתמכות, מידת הנזק שיגרם, ההשקעות במקרקעין וכיוצ"ב.

עוד ציין בית המשפט בהקשר לאמור, כי ככלל מגמת הפסיקה הינה צמצום ההכרה בזכות בר רשות כזכות בלתי הדירה מאחר ויש בה כדי למנוע מבעלי המקרקעין כדי לממש זכותו הקניינית. לכן ככלל הענקת רשות כזו טעונה הסכמה מפורשת מצד בעל המקרקעין והסקת הסכמה מכללא, מכח הנסיבות בלבד, הינה מהלך נדיר שיש להיזהר בו.

על יסוד האמור ומשהנתבעים לא הוכיחו שניתנה להם מאת המנהל רשות בלתי הדירה, ומאחר ושתיקת המנהל מהשנה בה נרשם כבעל הזכויות ועד השנה בה גילה על הסגת הגבול, יכולה ללמד לכל היותר על מתן רישיון, אותו ניתן להפסיק בכל עת, הורה בית משפט על סילוק ידם מן המקרקעין.

לעניין דמי פינוי – (תשלום פיצויים בגין ביטול הרשות) קבע בית המשפט, כי ככלל מי שהחזיק במקרקעין ללא תשלום והרשות בוטלה אינו זכאי לפיצוי מכח הדין עבור עצם ביטול הרשות, אלא אם קיים הסכם מפורש או משתמע בינו לבין בעל המקרקעין, כשיש לבחון אף את שיקולי צדק בכל מקרה לגופו.

לפיכך, בעניין דנא פסק בית המשפט, כי יש מקום לפסוק לנתבע פיצויים מאחר והחזיק במקרקעין שנים רבות והמנהל לא התנגד להחזקה זו עד להגשת התביעה דנא, וכן, מאחר והמנהל לא הסביר בפני בית המשפט מדוע גרע את חלקו של הנתבע לעומת מחזיקים אחרים.

בית המשפט אף דחה את דרישת המנהל לחייב את הנתבעים בתשלום הוצאות הריסה ופינוי מחוברים.

יוער כי לעניין גובה דמי הפינוי אימץ בית המשפט את השווי שנקבע בחוות הדעת שהוגשה מטעם המנהל ערוכה על ידי השמאי חופשי אשר קבע כי אין מקום לפצות עבור בניה שאיננה חוקית ועל כן העמיד את סכום הפיצוי על 495,000 ₪ (50% משווי הקרקע בצירוף הוצאות נלוות של הסתגלות לחצי שנה).

בית המשפט העמיד את גובה הפיצוי על הסך הנ"ל, בשקללו מחד, כי המבנים נבנו ללא היתר בניה כדין וללא רשות מפורשת מהמנהל, מאידך הנתבעים החזיקו במקרקעין במשך 40 שנה והשביחו אותם במהלך השנים. לפיכך, קבע בית המשפט כי חישוב פיצוי הוגן יעשה בהסתמך על החלטת מנהל 531, לפיה גובה הפיצוי הועמד על 50% משווי ערך המקרקעין, בצירוף הוצאות נלוות לתקופת הסתגלות של כחצי שנה.

בסיכומו של יום בית המשפט קבע כי הרשות להחזיק במקרקעין מבוטלת ובתוך כך הורה לנתבעים לסלק את ידם מהמקרקעין. מנגד, הורה למנהל לשלם לנתבעים פיצוי כקביעת השמאי אמיר חופשי כאמור.

הערת מערכת: אנו סבורים כי הגיעה העת לקבוע בחקיקה כללים ברורים בעניין זכויות "ברי רשות", אין כל היגיון כי יינקט יחס שונה בין בעלי זכויות ברי רשות בכל מקרה ומקרה, ולפי זהות הגורם המפנה או תלוי ברחמיו וחסדו של בית המשפט הדן בתיק, או לפי מידת "הלחץ" והדחיפות בפינוי הקרקע.

כשם שקובעים כללים בהחלטות מינהל שונות ביחס לחוכרים, יש לקבוע כללים לפינוי ופיצוי בתאם לקריטריונים ברורים בחקיקה, במהלך עשרות שנים יושבו דיירים רבים במקרקעי מדינה, הועברו זכויות ונמכרו בתים, יש לקבוע כללים ברורים בחקיקה והוראות, בהתייחס לעבר ובהתייחס לעתיד, כאלו שמחד לא יעודדו פלישות חדשות אולם מאידך, יסייעו לשחרור שטחים לפיתוח הערים.

ערר ת"א 5330+5335+5338/11 און אורי ו-71 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב ואח'

ועדת ערר מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון

ב"כ המשיבה: עו"ד אייל מאמו

כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות

המדובר במספר עררים , שעל שניים מהם נתמקד בתיקצור זה ואשר עניינם ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב שאשרה בקשה להיתר (אליה נתייחס להלן) לגבי מקרקעין בתל אביב בדרך נמיר במתחם הקאנטרי קלאב, עליהם חלה תכנית 2566. (להלן בהתאמה– "בעלי המקרקעין" ו/או "מבקשי ההיתר", "תכנית 2566").

וביתר פירוט, על פי התכנית המקרקעין הנ"ל מצויים ב"אזור מלונאות ונופש". בעלי המקרקעין הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה להקמת בניין חדש בן שש קומות ומתקנים טכניים על הגג מעל שתי קומות מרתף, לשימוש מלונאי עבור 90 יחידות מלונאיות, כאשר הבקשה כוללת שתי קומות בהקלה מעבר לארבע המותרות לבנייה במקום, בהתאם לתכנית העיצוב המאושרת. כמו כן התבקשה הקלה להעברת 460 מ"ר שטחי שירות מתחת למפלס הכניסה. (להלן בהתאמה – "הבקשה להיתר" "ההקלה").

לאור העובדה שהוועדה המקומית אישרה את מרבית הדברים שנתבקשו בבקשה להיתר, לרבות את ההקלות שהתבקשו, הגישו בעלי נכסים המצויים בסמיכות למקרקעין לגביהם הוגשה הבקשה להיתר [ העוררים בעררים (5330 ו-5335)] (להלן-"העוררים") את הערר דנא.

לטענת העוררים הבקשה להיתר סוטה מהוראות תכנית 2556, משום שהתכנית הנ"ל קובעת כי מותר יהיה לבנות במגרש "מלונית בלבד" (אשר עפ"י חוזר מנכ"ל 3/2004 המונח "מלונית" מוגדר כבתי מלון הכוללים לפחות 11 יחידות ולא יותר מ-24) בעוד שבמקרה הנדון ביקשו מבקשי ההיתר לבנות בית מלון מדרגה C במסגרתו מבוקש להקים 90 יחידות אכסון תיירותי.

טענתם זו של העוררים נדחתה באחת ע"י ועדת הערר שקבעה כי לו היתה מתקבלת טענתם הרי שלא היתה קורלציה בין מספר יחידות האכסון התיירותי אותן יהיה מותר לבנות במקום, לבין שטחי הבנייה אשר נקבעו בתכנית 2556 ביחס למקרקעין מושא הערר. יתר על כן, קבעה ועדת הערר כי נספח התחבורה המצורף לתכנית מהווה הוכחה לכך, כי התכנית לא התכוונה שניתן יהא לבנות על המגרש "מלונית" במובנה כבחוזר המנכ"ל כאמור. הפוך, מנספח זה להבנת ועדת הערר עולה כי התכנית צפתה 150 יחידות אירוח.

יתר מכך, גם את הטענה באשר לתוספת שתי הקומות שאישרה הועדה המקומית בדרך של הקלה לה התנגדו העוררים דחתה ועדת הערר ותחת זאת קיבלה את טענת הוועדה המקומית לפיה, כלל לא היה צריך לפרסם הקלה בתוספת הקומות, זאת לאור הוראה בתכנית 2556 הקובעת כי "הועדה המקומית תהיה רשאית להוסיף על הגבהים והקומות המקסימליים המפורטים בתכנית זו לעיל, ללא שינוי זכויות הבנייה, בכפוף לאישור משרד הביטחון". ועדת הערר קבעה כי המילים-"ללא שינוי בסך זכויות הבניה" מורות על כך כי הסעיף האמור בתכנית, התכוון לקבוע קביעה מהותית, מעבר לעצם החיוב לתאם את גובה הבניינים עם משרד הביטחון. כלומר, ניתן לחרוג מהגבהים וממספר הקומות שנקבעו בתכנית העיצוב הארכיטקטוני של התכנית, באישור הוועדה המקומית, במסגרת זכויות הבנייה הקבועות בתכנית.

עוד קבעה ועדת הערר, כי גם אם קיים ספק פרשני לעניין סעיף זה, הרי שיש לדעתה לקבל את הפרשנות המיטיבה עם בעלי המקרקעין במתחם, כל עוד אין בפרשנות זו משום סתירה להוראות התכנית או משום פגיעה בתכלית התכנית או בתכנון אשר יתקבל.

אי לכך, קבעה ועדת הערר כי לא היה צורך לאשר במקרה דנן את ההקלה לשם תוספת שתי הקומות שכן , הועדה המקומית הייתה מוסמכת לאשר תוספת זו מכוח הוראות התכנית עצמה.

בהקשר לכך ראתה ועדת הערר לנכון לציין כי לאור הלכת "צומת האלופים" לעוררים אין זכות ערר על שיקול דעתה של הוועדה המקומית.

עוד קבעה ועדת הערר כי לנוכח המרחק בין בתי העוררים לבניין של מבקשי ההיתר לא תיגרם להם כל פגיעה כתוצאה מתוספת הקומות, בעוד שהציבור יצא נשכר כתוצאה מהבינוי המבוקש.

באשר למספר מקומות החנייה המבוקש, נמצא כי קיימת סתירה בין תקנון התכנית, הדורש תקן חנייה לפי התקן הקבוע בתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה) התשמ"ג-1983 (להלן -"התקנות") מקום חנייה אחד לכל 4 חדרי מלון, לבין הטבלה שבנספח התחבורתי. ועדת הערר קיבלה את טענת הוועדה המקומית ומבקשי ההיתר לפיה, הערה בטבלת ריכוז דרישות חנייה במתחם קובעת כי התפלגות השטחים לשימוש רצפה, הינה הערכה בלבד, ואינה מחייבת. התפלגות השטחים תקבע בעת הגשת היתר הבנייה. לפיכך, הטבלה אינה מחייבת ויש לקבוע את מספר מקומות החנייה לפי היתר הבנייה המבוקש, ולפי התקן הקבוע בנספח לתקנות לעיל.

ועדת הערר קבעה בקשר לכך כי כאשר קיימת סתירה בין תקנון התכנית לתשריט לתקנון התכנית יש עדיפות משקלית ונורמטיבית. במקרה הנדון, קיימת סתירה בין טבלת ריכוז דרישות החנייה במתחם המופיעה בנספח התחבורתי לבין סעיף בתקנון ונקבע כי יש להעדיף את הקביעה בתקנון, למסקנה זו הגיעה ועדת הערר לנוכח העובדה שתקנון התכנית עוסק במתן הוראות מילוליות זאת בעוד שנספחי התכנית מהווים תיאור גרפי של אותם נושאים אשר אינם ניתנים לביטוי מילולי.

כמו כן ציינה ועדת הערר בקשר לכך כי כאשר קיים ספק פרשני, יש ליתן עדיפות לפרשנות אותה נותנת הוועדה המקומית, אשר יזמה את התכנית. אשר על כן התקבלה טענת הוועדה המקומית ומבקשי ההיתר כי תקן החנייה המחייב במקרה הנדון הוא מקום אחד לכל 4 חדרי מלון וכי הבקשה להיתר עומדת בדרישת תקן החניה.

הערת מערכת: שאלת פרשנות תכנית הינה שאלה חוזרת במקרים רבים, לכאורה תכנית הינה דבר חקיקה וחלים עליה כללי הפרשנות שנבחנים דברי חקיקה, כמו כוונת המחוקק וכדו', אולם השאלה היא איך נבחן את "כוונת המחוקק" אינה פשוטה, האם יש לבחון את הכוונה אצל מתכנן התכנית? חברי הועדות? או לבחון את התנהלותן משך השנים בהתייחס לתכנית זו?

בפסיקה אין אחידות בהתייחסות, לדוגמא בהיטל השבחה קביעות ועדות הערר מחפשות את פרשנות השוק ליום הקובע, שאינו בהכרח יום החקיקה, נראה כי נכון היה לקבוע כללים ברורים למקרה של סתירות, בכל מקרה ברי הוא כי המבחן הינו ראשית עיון במכלול מסמכי התכנית וכוונתה, בעת שלפרשנות הועדות אותה משך השנים, כמו גם הבנת השוק אותה, חייב להיות משקל מכובד, שכן זה מכלכל צעדיו רק על פי העומד בפניו.

ערר 8164/10 אלון שני נ' ועדה מקומית לתו"ב עמק חפר

ועדת ערר לתו"ב פיצויים והיטלי השבחה ע"י כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון

לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוח חוזה פיתוח אלא אך על בעלים וחוכר לדורות

עניינו של ערר זה הינו דרישת היטל השבחה שהוציאה הועדה המקומית לתו"ב עמק חפר (להלן-"הועדה") בגין אישור הקלות במקרקעין המצויים במושב בית יצחק.

לטענת העורר הוא אינו החייב בהיטל ההשבחה היות ואיננו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין. לטענתו הינו בר רשות בלבד במקרקעין בהיותו צד לחוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, ועל כן חלות עליו הלכת קנית (רע"א 85/88) והלכת גרוסברד (רע"א 10074/05) אליהן נתייחס בהמשך.

בעניינינו, חוזה הפיתוח נחתם ביום 31.10.07 וביום 21.09.09 הוארך חוזה הפיתוח עד ליום 01.08.11, אלא שלטענת העורר, לא נחתם עימו כל הסכם חכירה, זאת על אף שבהסכם הפיתוח מצוין כי צורף אליו הסכם החכירה.

המשיבה בהתייחסה לטענות העורר ציינה, כי העורר באופן מהותי וענייני בעל זכות חכירה לדורות במקרקעין.

המשיבה נסמכת על הגדרת "תקופת החכירה" המצוינת בחוזה הפיתוח, מתאריך 24.04.05 עד תאריך 25.04.06, וכן על כך כי העורר שילם את מלוא דמי ההיוון למינהל. לטענתה, העורר נוהג מנהג בעלים במקרקעין וההשבחה נוצרה בשל הליכי תכנון מיוזמתו ולבקשתו של העורר.

לטענת המשיבה, לאור תכלית היטל השבחה אין הצדקה לפטור לעורר שכן הוא הנהנה מאישור ההקלות, ובעניין זה צוין כי האבחנה לגבי בר רשות איננה רלבנטית כשמדובר בהקלות במקרה של אישור ההקלה להבדיל מאישור תכנית, גם מי שאינו בעל מקרקעין רשאי לנצל את ההקלה.

לטענת המשיבה טענתו של העורר להיותו בר רשות הועלתה לראשונה בערר, כמו כן הגישה המשיבה נייר עמדה של מינהל מקרקעי ישראל לפיו יש להתייחס לבני רשות בנחלות כחוכרים לדורות.

לאחר שועדת הערר שמעה ובחנה את טענות הצדדים קבעה כי לטעמה במקרה הנ"ל חלה הלכת קנית (רע"א 85/08 קנית נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ד מ"ב (4) 782) שכן, בחינת חוזה הפיתוח מעלה כי לא הוקנה לעורר מעמד של חוכר המקרקעין אלא מעמד של בר רשות בלבד. מעמדו של העורר ישתנה לחוכר רק אם יעמוד בכל ההתחייבויות שבחוזה הפיתוח, (זוהי המתכונת הדו שלבית אליה התייחס הנשיא ברק בפס"ד קנית ופסקי דין שבאו אחריו).

כמו כן מבחינת סעיפי חוזה הפיתוח עולה כי חתימת הסכם החכירה מותנית בהשלמת תנאי הסכם הפיתוח, עוד קובע הסכם הפיתוח כי חוזה החכירה יכנס לתוקפו רק לאחר חתימת הצדדים עליו. על כן קבעה ועדת הערר כי אין בהגדרת תקופת החכירה כעולה מהתוספת לחוזה הפיתוח כדי ללמד על מהות הזכות שהוקנתה בחוזה הפיתוח וזו הייתה רלוונטית רק לו היה נחתם חוזה החכירה ע"י שני הצדדים וכי מאחר ובמקרה דנא ממילא לא נחתם עדיין חוזה חכירה.

בהקשר זה הזכירה ועדת הערר את שנקבע בהלכת "קנית" ו"רסקו" נקבע מפורש כי כאשר ישנו חוזה חכירה שנחתם לאחר מכן עם תחולה רטרואקטיבית, אין בו כדי להשליך על מהות הזכויות של העורר בעת הטלת היטל ההשבחה ואין בכך להטיל חבות רטרואקטיבית בהיטל השבחה.

לפיכך לדעת ועדת הערר, אין אף מקום לבחון שיקולי "צדק" במסגרת הבחינה האם הוטל היטל ההשבחה כדין או לאו. שיקולים של "מקומם" או "עקרון רציפות המס" וכיו"ב אינם ממין השיקולים הנבחנים בשאלה האם היטל השבחה הוטל כדין אם לאו, זאת כשם ששיקולים של אפליה, חוסר שוויון וכדומה אינם ממין השיקולים שיש לשקול בהקשר זה.

מבחינת הנתונים והמסמכים קבעה ועדת הערר, כי המדובר בתקופת פיתוח של שנים ספורות אשר טרם הבשילה לכדי חוזה חכירה, וכי גם במקרה בו נוצרה השבחה לאחר תום תקופת חוזה הפיתוח והמינהל לא ביטל את החוזה, קבעו בתי משפט כי יש לראות את בעל חוזה הפיתוח כבר רשות ולא כחוכר לדורות. וקל וחומר בעניין זה שתקופת הפיתוח טרם הסתיימה עת נוצרה ההשבחה.

ועדת הערר דחתה גם את טענת המשיבה כי יש לאבחן את הלכת קנית וגרוסברד הואיל ובעניין "גרוסברד" דובר על אישור תכנית, בעוד שכאשר מדובר באישור הקלות, החייב הוא גם מי שנהנה מההקלות אף אם איננו בעלים או חוכר לדורות. אלא שבעניין זה קבעה ועדת ערר כי להבחנה זו אין כל בסיס החוק, וכי מבחינת החוק עולה כי המחוקק בחר לצמצם את החייבים בהיטל השבחה לבעל מקרקעין או חוכר לדורות (סע' 2(א) לחוק לתוספת השלישית).

כלומר לדעתה של ועדת הערר, המחוקק אינו מבחין בנוגע לזהות החייב בהיטל השבחה, בין האירועים מחוללי השבחה, לדעתה בכל אחד מהאירועים שנקבעו בחוק כמחוללי השבחה- אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, החייב בהיטל השבחה למועד הקובע של כל אחד מהאירועים הללו הינו בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין. והואיל ובמקרה דנן המועד הקובע להשבחה הינו מועד אישור ההקלות, ומכיוון שבמועד זה העורר לא היה החייב בהיטל השבחה על פי החוק, שכן במועד זה היה הוא צד לחוזה פיתוח ולא היה הבעלים או חוכר לדורות, הרי שיש לבטל את דרישת היטל ההשבחה שנשלחה אליו.

ועדת הערר ראתה לנכון להעיר כי על אף חוסר הנוחות שמעוררת לעיתים הלכת "קנית" הקובעת כי צד לחוזה פיתוח לא ישלם היטל השבחה, הרי שבמקרה דנן בנסיבות העניין ובהינתן משך תקופת הפיתוח, שאיננה שנים רבות, אין לראות בעורר כבעל הסכם חכירה עם המינהל, והוא איננו חוכר לדורות.

על יסוד האמור, קבלה ועדת הערר את הערר תוך שנקבע כי דרישת תשלום היטל ההשבחה מבוטלת.

הערת מערכת: בית המשפט העליון שב בעקביות על עמדתו כי נוסח החוק בעניין זה הינה ברורה וכי היטל השבחה מוטל אך ורק על בעלים או על חוכר לדורות, על כן שאלת הצדק בעניין זה שייכת לתיקון חקיקה ולא ועדות התכנון צריכות לעמוד על כל מערכת חוזית ולפרשה.

נציין כי אנו נתקלים בניסיונות של ועדות לעקוף נושא זה על ידי הליכים משפטיים ופנייה להצהרה על חוזי פיתוח כזכויות חכירה בהתאם לנסיבות, לדעתנו דרך זו צריכה לבא על ידי תיקון חקיקתי ולא על ידי פרשנות כל הסכם, עם זאת נציין כי בסוגיות אחרות הנוגעות להיטל השבחה, לא תמיד נצמד בית המשפט ללשון החוק היבש אלא הוסיף משלו, על כן בעניין זה יש לנקוט עקביות, החקיקה בעניין היטל השבחה הינה קצרה ומעט חסרה, אך תיקון צ"ל בדרך חקיקה מסודרת.

המערכת מברכת את כל קוראיה וכל בית ישראל בברכת חג סוכות שמח !