קטגוריות

חיפוש באתר

מאי
22
2013


בניה בלתי חוקית – עדכון על פסק דין שניתן ביום 13.5.13 ניתן פסק דין בעתירה עת"מ (ת"א) 4145-11-11 אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח' נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואח'

פורסם ע"י:


עתירת להכשרה בדיעבד של בית גרונר ברמת גן כמגדל מגורים נדחתה ע"י בית המשפט ודיירי הבניין יאלצו לפנות את דירותיהם

 מאת עוה"ד צבי שוב ואביטל חי אדרי

ביום 13.5.13 ניתן פסק דין בעתירה עת"מ (ת"א) 4145-11-11 אלעד ישראל מגורים בע"מ ואח' נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואח' בפני כב' הש' מ' רובינשטיין בבית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים.

עסקינן בשתי עותרות שהן חברות בתחום יזמות הנדל"ן, אשר היו בעלות בחלקת מקרקעין  ברמת גן שגבלה בחלקה שהייתה בבעלות עיריית רמת גן. בשנות ה-90' המוקדמות של המאה הקודמת ביקשו העותרות לנצל את המקרקעין לפרויקט נדל"ני. עפ"י המצב התכנוני שחל באותה העת, בהתאם לתב"ע רג/787 ניתן היה לבנות בניין מגורים בן 15 קומות ו-60 דירות, כל אחת בשטח 120 מ"ר. העותרות חפצו להגדיל את מספרן של יחידות הדיור, ואילו עיריית רמת גן מצידה חפצה שיוקם על גבי המקרקעין בניין לדיור מוגן, בכדי ליתן מענה לצרכיהם של קשישים (טיפוליים וסיעודיים).

לנוכח ההנחה שקשישים נזקקים לדירות בשטח קטן יותר, העירייה רצתה לאפשר הקמת בניין בו מספר גדול יותר של דירות קטנות באמצעות הגדלת הצפיפות המותרת לבנייה, וזאת מבלי לחרוג מאחוזי הבנייה המותרים.

על כן החלו העותרות ועיריית ר"ג ליזום תכנית בניין עיר חדשה רג/במ/ 16/ 1005 (להלן: "תב"ע 1005"), אשר תשנה את תב"ע 787 לעיל, ובחודש פברואר 1992 נכרת בין העותרות לבין העירייה הסכם המסדיר את הזכויות וההתחייבויות של כל אחד מהצדדים באשר לבנייה ולפיו ההנחה היא כי תב"ע 1005 אושרה, למרות שבמועד חתימתו חלה עדיין תב"ע 787, ובהתאם לכך בין היתר העירייה תתיר לעותרות לבנות על גבי המקרקעין מגדל מגורים הכולל 120 יחידות דיור, במקום 60 יחידות.

בחודש דצמבר 1992 אושרה תב"ע 1005 במסגרתה נקבע בין השאר כי אופי הבינוי המותר על גבי המקרקעין יהיה, בין היתר,  120 יחידות דיור, 15 קומות מעל 2 קומות מסחריות וכיוצ"ב. עוד נקבע בתב"ע זו כי תוקם חברת ניהול  וייקבעו, בשיתוף  עם עיריית רמת גן, קריטריונים לקבלת דירות, שיבטיחו את מימוש תכלית הפרויקט לדיור מוגן.

אלא שתב"ע לחוד, ומעשים לחוד: לימים התברר כי העותרות אמנם בנו את בית גרונר בהתאם למפרט הטכני וכללו את הפונקציות הבסיסיות הנדרשות לצורך דיור מוגן (חדר רופא, חדר אחות וכד') –  אך בחרו להתעלם כליל ממטרת הפרויקט. למרות שהבנייה ומכירת הדירות נעשו במשך כ-6 שנים (1999-1993), לא נקטה העירייה פעולה כלשהי לבלום את מכירת הדירות לאוכלוסייה הכללית. ולא רק זו אלא שבשנת 1999 אף סיפקה הועדה המקומית לבניין טופס 4  וזאת למרות שגם במועד האמור טרם הוסדרו קריטריונים. רק בשנת 2000 התעוררה העירייה מ"תרדמתה", לאחר שלדבריה "נודע" לה על מעשי העותרות. בעקבות זאת, הגישה כנגד העותרות כתב אישום. בהכרעת הדין שניתנה נקבע כי השימוש שנעשה בפועל בבניין סותר את ההוראות התכנוניות וההיתרים שניתנו, עוד נקבע כי כל הגורמים המעורבים ידעו על קיום התב"ע, עיינו בה ואף ידעו על המגבלה שקיימת  להקים בניין המיועד לקשישים ולפיכך המסקנה הייתה כי העותרות פעלו בחוסר תום לב תוך ביצוע עבירות חמורות – במטרה לגרוף רווחים שלא כדין וכן כי בשום שלב, העירייה לא העניקה היתר לשיווק הדירות בשוק החופשי ולא הבטיחה לעותרות כי יורשו לעשות כן.

עם סיום ההליך הפלילי החלו העותרות ועיריית רמת גן לפעול להכשרת העבירה באמצעות שינוי ייעוד הקרקע למגורים. לשם כך יזמו תב"ע חדשה לשנות את ייעודה למגורים.

התכנית נדונה בוועדה המקומית שהחליטה להמליץ ואילו הוועדה המחוזית החליטה לדחות את התכנית, שכן השתכנעה כי במאזן הכולל,  האינטרס הציבורי של מניעת עידוד עבריינות בניה וחיזוק שלטון החוק מטה את הכף לחובת התכנית.

על החלטה זו הוגש ערר ע"י העותרות לידי ועדת הערר של המועצה הארצית שהחליטה לדחות את הערר בקבעה בין היתר כי העותרות תכננו מלכתחילה לעשות שימוש במבנה בניגוד להוראות התכנית והסוו את כוונתן מעיני הועדה המחוזית. על רקע האמור, קבע ביהמ"ש כי יש לייחס לשיקול של שלטון החוק משקל רב ביותר. כמו כן, נקבע בוועדת הערר כי אין לאפשר הכשרת עבירות בנייה רק משום שהבעלות בנכס הועברה לצד שלישי, מדיניות כזו לדעתה תיצור מצב בו עברייני בנייה ינצלו את פתח המילוט הקל הזה להכשרת פעולותיהם. לבסוף נקבע כי אין מקורה של הפגיעה בדיירים בהחלטה כזו או אחרת של מוסדות התכנון אלא בעותרות, ועל כן תרופתם של בעלי הדירות בפועל יהא בדרך של הליכים אזרחיים כנגדן.

על החלטה זו של ועדת המשנה לעררים, הוגשה העתירה דנן.

לאחר בחינת מעמיקה של הדברים החליט בית המשפט המחוזי בתל אביב בפסק דין ארוך ומנומק לדחות את עתירת העותרות להכשרה בדיעבד של בית גרונר ברמת גן כמגדל מגורים, בקבעו בין השאר כי שלטון החוק הינו עיקרון יסוד בשיטתנו המשפטית, שקיומו הכרחי על מנת לקיים חברה תקינה ומתפקדת. לדברי בית המשפט למרבה הצער,  וככל שהדבר נוגע לתכנון ולבנייה, אי כיבוד החוק איננו בגדר תופעה נדירה   יזמים ואנשים פרטיים רואים לנגד עיניהם את הרווח הפוטנציאלי  העצום שיוכלו להפיק מבנייה בלתי חוקית – ומתפתים לרמוס את החוק על מנת להשיגו. וזאת, כך קבע בית המשפט, יש למגר.

בפסק דינו קבע בית המשפט אמות מידה לבחינת המשקל שיש לייחס לשיקול של שלטון החוק:

(1)חומרת העבירה- כאשר עסקינן בבנייה בלתי חוקית רחבת היקף, "הלבנת" מעשה העבירה מביאה לרווחים גבוהים לעבריין, עוצמת המסר השלילי גדל והפגיעה בתקינות המערכת התכנונית היא משמעותית. לכן, ככל שהתכנית נועדה להכשיר עבירות בנייה חמורות יותר, כך גובר משקלו של השיקול השמירה על שלטון החוק.  בנסיבות של עבירות בנייה חריגות,  ניתן לדחות את התכנית על בסיס  שיקול זה בלבד; (2) ההצדק התכנוני- פרמטר זה בוחן אם התכנית עולה בקנה אחד עם מדיניות תכנונית ראויה במובנה הפיסי והאם אישורה יהיה לתועלת הציבור הרחב או הקהילה. ככל שלתכנית הצדקה תכנונית רבה יותר במובן הפיסי, תגבר הנטייה לאשרה, גם אם היא נועדה להכשיר עבירות לא קלות; (3) הפעולות שננקטו על ידי הרשויות- במסגרת קריטריון זה, יש לבחון האם ננקטו הליכים  פליליים כנגד העבריינים, ומה הייתה תוצאתם. מטבע הדברים, כאשר הרשות נמנעה מלפעול גם במישור זה,  המסר שבהכשרת הבנייה שלילי יותר.

במקרה הנדון, קבע בית המשפט כי מעשי העותרות נושאים גוון של חומרה מיוחדת, שכן המדובר בחברות יזמיות גדולות, אשר חרף היותן מודעות למגבלות שהטילה התכנית בדבר אופי השימוש המותר, מכרו את הדירות לכל דורש, וכך הפך בניין שהיה מיועד לדיור מוגן לבניין מגורים.התנהלות העותרות, אשר הפגינו אדישות למגבלות החוק ולגורל עשרות רבות של רוכשים שנתנו בהן אמון,  הייתה פסולה מהיסוד ונוגדת נורמות בסיסיות של  הגינות ויושרה.

עוד הוסיף בית המשפט כי אין להניח שהעותרות באמת ובתמים חשבו שיוכלו להסוות לאורך זמן את אופי השימוש הבניין.  סביר שקיוו כי באמצעות קביעת עובדות בשטח הן תאלצנה את הרשויות להנציח את המצב הקיים ולהכשיר את מעשה העבירה – שכן מטבע הדברים לאחר שהבניין אוכלס עלולים להיות מושפעים מאכיפת הדין צדדים שלישיים שרכשו בו זכויות. אלא שאותו "היגיון" מנחה עברייני בנייה רבים. לכן, קבע ביהמ"ש כי שומה על הרשויות להישמר מלהכשיר עבירה בשל הסתמכות צדדים שלישיים – שכן הדבר יהווה פתח מילוט נוח לעבריין ויצור מצב בלתי נסבל.

עוד  קבע בית המשפט' כי המזור לדיירים לא צריך לבוא באמצעות הכשרת מעשה העבירה, אלא בהליכים אזרחיים שינוהלו כנגד היזמיות – שהן – ולא רשויות התכנון – עוולו כלפיהם.  בנוסף ציין בית המשפט בפסק דינו כי לא נראה  שיש הצדקה לכפות על הרשויות את "הלבנת" מעשה העבירה, משום שהעותרות הרהיבו עוז ולא נרתעו מלגרור עימן לתוך ביצת האי חוקיות גורמים נוספים. ברור גם, כי ה"דאגה" שמפגינות העותרות  לדיירים לא דאגה  היא, ומקורה בחשש שיעמדו בפני תביעות עתידיות אילו התכנית תידחה.  יחסם האמיתי כלפי הדיירים נלמד ממעשיהן בזמן אמת,   טרם נתפסו בקלקלתם (במאמר מוסגר ציין בית המשפט כי ניתן לצפות מבעלי הדירות לבחון את מצבו המשפטי של הנכס בטרם רכישה, בחינה מדוקדקת צפויה הייתה יכולה לחסוך את הקשיים ועוגמת נפש שנגרמו להם).

באשר להצדק התכנוני קבע בית המשפט כי מבחן המגרש הריק צריך להיבחן על פי שיקולי התכנון כיום, כלומר, המבחן בודק אם התכנית ראויה תכנונית לפי שיקולי התכנון כיום בעת אישור התכנית ולא לפי השיקולים במועד התחלת הבנייה. השאלה העיקרית בעניין ההצדק התכנוני היא האם בכלל קיים צורך בשינוי הייעוד מדיור מוגן למגורים, ולא אם ראוי לאשר בנייה למגורים בצפיפות המבוקשת. במידה ולא קיימת הצדקה תכנונית לשינוי ייעוד הקרקע,  לשאלת הצפיפות אין נפקות.  ובמילים אחרות,  בענייננו, קבע בית המשפט,  "מבחן המגרש הריק" נחלק לשני חלקים: בחלק הראשון - נבחנת השאלה האם בהנחה שלא הייתה בשטח המיועד בנייה והייתה מוגשת תכנית להפכו למגורים,  היו מאשרים את שינוי הייעוד? בחלק השני – ורק אם התשובה לשאלה הראשונה חיובית,   קיימת חשיבות לשאלה אם ראוי לאשר הבנייה למגורים בצפיפות הנוכחית.

עוד קבע בית המשפט, כי גם אם התכנית אפשרית מבחינה תכנונית, לא היו מוסדות התכנון חייבות לאשרה. שכן, כאשר התכנית היא אפשרית אך ניתן מבחינה תכנונית לדבוק גם בתכנית המקורית,  שיקול השמירה על שלטון החוק עשוי להכריע את הכף לדחייה.  מאידך, במידה וקיימת עדיפות תכנונית ברורה לייעוד המבוקש בתכנית על פני הייעוד המקורי, התוצאה יכולה להיות שונה.

בשולי פסק הדין, ניתנה ביקורת באשר לתפקודה של העירייה, שכן קשה להסביר כיצד במהלך כל השנים שחלפו בין אישור התב"ע (1993) לאכלוס הבניין (1999), אף גורם בעירייה לא ראה ולא שמע כי העותרות משווקות את הדירות בשוק החופשי?  הרי מדובר בבניין עתיר קומות, המצוי במרכז העיר, והעותרות אף בנו עבור העירייה יחידות שונות שנותרו בבעלותה (בין היתר אולם ציבורי). על כן, אין ספק שגורמים בעירייה ביקרו במקום לאורך השנים. בתב"ע אף צוין שקריטריונים שיבטיחו מכירת דירות לאוכלוסייה המבוגרת, ייקבעו בשיתוף פעולה עם העירייה. ולמרות זאת, לאורך כל תקופת הבנייה, ואף לאחר שהתבקש טופס 4, לא נמצא גורם בעירייה שיפנה את תשומת ליבן של העותרות לעניין החובה לקבוע קריטריונים.

כאמור, העתירה נדחתה ונפסקו הוצאות לטובת המשיבות.

אין ספק כי התוצאה אליה הגיע בית המשפט הינה קשה מבחינת הדיירים, שכן משמעות ההכרעה הינה בפועל היאלצותם של אותם דיירים שרכשו את הנכס ממיטב כספם לעזוב את דירותיהם בעקבות הפיכתו לבית לדיור מוגן. עם זאת, פסק הדין מחזק את העמדה כי ראשית יש לפעול בהתאם לדרכים הקבועות בחוק ולא לעשות "דין עצמי" ולסמוך כי תאושר הבניה הבלתי חוקית בדיעבד , שכן כפי שנוכחנו סטייה מכך עלולה להוביל לתוצאה "הרסנית" כבמקרה זה, כמו כן, פסק הדין מחזק מצד שני גם את העמדה המצדדת בכך שבכל עסקת רכישה קיימת חשיבות רבה לבדוק את המצב התכנוני של הנכס, שכן ברי הוא כי לו הדיירים היו בוחנים את המצב התכנוני בטרם הרכישה, אולי היו יכולים הם למנוע את הנזק שנגרם להם כעת (פינוי הדירה, ירידת שווי הנכס ואף עוגמת נפש שנגרמה בין היתר מניהול הליכים משפטים שניים רבות).

לסיכום נראה כי לא נאמרה המילה האחרונה בהקשרו של פרויקט זה, הן בעניין התכנוני והן בעניין תביעות כספיות שיש סבירות כי יוגשו בהמשך, וזאת על אף שנים כה רבות שחלפו מתחילת הסאגה עד היום, נקווה כי מסכת זאת של עובדות תוביל להפקת לקחים לעתיד במקרים נוספים.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il