מאמרים בנושא:
רכישת זכויות מכוח תכנית השימור, האם תניע את שימור הנכסים?
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
מיסוי מקרקעין
תיקון 75 לחוק מיסוי מקרקעין – הפיכת מדרגות מס הרכישה בהוראת השעה להוראה של קבע
צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
התשע"ג 2013 – הארכת תוקף המקדמה למס שבח
עדכוני פסיקה:
מקרקעין – סילוק יד
ע"א (ת"א) 30251-03-12 מדינת ישראל- משרד הביטחון נ' ברכה אברמוב ו- 127 אח'
דמי שימוש ראויים ודיני עשיית עושר ולא במשפט
בוררות, איחוד וחלוקה
הפ"ב (ת"א) 21486-12-12 עירית תל אביב – יפו ואח' נ' חברת הורקנוס מרכז מסחרי חדש בע"מ ואח'
הערכאה המוסמכת לדון בעתירה לביטול פסק הבורר, שמונה לפי סעיף 122(4) לעיל, או בבקשה לאישורו, הינה בית המשפט המחוזי, להבדיל מוועדת הערר.
בהליך שגרתי של איחוד וחלוקה זכויות החוכר הולכות אחר הבעלים, באופן שהבעלים נותר בעלים והחוכר נותר חוכר, אלא שבמקרקעין לגביהם חל מצב ייחודי, וזכויות הבעלים משולבות עם זכויות החוכרים, הדבר מאלץ אותם, באופן כפוי, לשתף פעולה בהליך האיחוד והחלוקה.
מיסוי מקרקעין
עמ"ש (ת"א) 277/99 עזבון המנוחה צילה שחורי ז"ל נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב
הורשת דירה למוסד ציבורי אשר זהותו לא נקבעה מראש תהווה מכירה החייבת במס שבח
תכנית ע'1 – מרתפים
עררים תא/85219/10 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' נ' סיגלית בגימוב ואח'
שטח המרתף הרלוונטי לחישוב היטל השבחה במימוש בדרך של מכר – לפי התכסית הבנויה בפועל
מאמרים
רכישת זכויות מכוח תכנית השימור, האם תניע את שימור הנכסים?
מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל
לאחרונה פנתה עיריית תל-אביב לציבור בהצעה לרכוש ממנה זכויות בניה, שהינם "תוצר" של תכנית השימור ולממש אותן במגרשים אחרים, בתהליך מקוצר. על מנת להבהיר מעט את התמונה נסביר להלן בקצרה במה דברים אמורים.
במאמרים קודמים שפורסמו בעו"ד על נדל"ן (גיליון 19 "שימור = מיתוג?" וגיליון 43 "תכניות השימור נכנסות להילוך גבוה"), כתבנו כבר בעבר על תכנית השימור לתל אביב (תא/2650/ב') (להלן – "תכנית השימור") שפורסמה למתן תוקף בשנת 2008. כזכור, תכנית השימור של תל-אביב קבעה רשימה של 981 מבנים המיועדים לשימור, מתוכם כ- 190 מבנים לשימור ב"מגבלות מחמירות". במסגרת ייעודם לשימור בתכנית, הוטלו על הנכסים מגבלות שונות, בתלוי ברמת השימור (איסור הריסת המבנה, החובה לשמר את המבנה, מגבלות על הבניה בתחומי המגרש ועוד) כאשר קיימת אבחנה בין שימור ב"מגבלות מחמירות" ("מחמיר") ושימור ש"לא במגבלות מחמירות" ("רגיל"), על הגדרותיו השונות וסוגיו השונים.
מנגד הוענקו לבעלי הזכויות תמריצים שונים, אף הם בהתאם לרמת השימור (מחמיר או רגיל). ההבדל העיקרי בין שני סוגי השימור (מחמיר ורגיל) הוא שבשימור רגיל ניתן להוסיף בניה בתחום המגרש על מנת לאפשר, לכאורה, ניצול של מלוא זכויות הבניה המוקנות למגרש בתכניות מתאר תקפות (שאושרו לתוקף לפני תכנית השימור) בתוספת התמריצים, וזאת בכפוף לשיקול דעת צוות השימור (סעיף 10.5.1 לתקנון תכנית השימור). ואילו באשר לנכס לשימור ב"הגבלות מחמירות", נקבע כי על אף שזכויות הבניה יהיו על פי התכניות התקפות, בתוספת התמריצים שנועדו להפחית הפגיעה, הרי ש"לא תותר כל תוספת בניה בתחום המגרש".
בעקבות תכנית השימור הגישו בעלי הנכסים, מחד, תביעות לפיצויים (מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה) בטענה כי התכנית פגעה בנכסים (בראש ובראשונה האיסור על הריסת הנכס ובניית אחר תחתיו, על כל הנובע מכך – חוסר היכולת לחפור מרתפי חניה, היעדר הגמישות בתכנון, עלויות השימור הגבוהות ועוד). מנגד, הוציאה עיריית תל-אביב דרישות לתשלום היטלי השבחה בגין התכנית, מתוך טענה כי התכנית השביחה את הנכסים עליהם היא חלה (בהסתמך בעיקר על טענת ה"מיתוג" – ראה המאמר מגיליון 19). הליכים אלו מתנהלים בפני ועדת הערר ושמאים מכריעים. הסוגיה באם תכנית השימור השביחה או פגעה בנכסים הכלולים בה, טרם הוכרעה, ובשלב זה ישנן החלטות סותרות של שמאים מכריעים (שניתנו בהליכים ביחס לדרישות היטל ההשבחה).
במשך השנים אכן שומרו בתל אביב בניינים, עם זאת, ולמרות שחלפו כמעט חמש שנים מאז אושרה התכנית, הבניינים ששומרו הם עדיין מיעוט, ובתל אביב פזורים עוד בתים רבים שכלולים בתכנית השימור, בדרגות שימור שונות, אשר אין מי שישמרם. לטעמנו, זוהי עוד עדות ברורה לכך שתכנית השימור לא זו בלבד שאיננה משביחה, אלא אף פוגעת בנכסים הכלולים בה שהרי ברי כי הסיבה לכך שבניינים המיועדים לשימור, אינם עוברים תהליך של שימור, היא שהתמריצים שהעניקה תכנית השימור, לא עולים ואף לא מכסים את הנזקים והמגבלות שהתכנית גורמת. הדברים נכונים גם ביחס לבניינים לשימור מחמיר, בהם לא ניתן כלל להוסיף בניה במגרש, והתמריץ הוא בדמות האפשרות לנייד זכויות מהמגרש לשימור למגרש אחר, באמצעות תכנית בסמכות הועדה המקומית וכהוראת סעיף 10.7 לתקנון התכנית: "במבנים לשימור עם הגבלות מחמירות, הוועדה המקומית רשאית להתיר העברת זכויות הבניה למגרש אחר (להלן – "מגרש מקבל"). העברה כאמור תיעשה באמצעות תכנית בסמכות ועדה מקומית".
כלומר, על מנת לנצל את הזכויות המוקנות על פי תכניות חלות, כמו גם את התמריצים המוענקים על ידי תכנית השימור, על בעלי הנכס למצוא מגרש מקבל ורוכש, ואז להסתייע באנשי מקצוע מתאימים (וההוצאות הכרוכות בכך) על מנת להכין תכנית מפורטת, שתוגש לוועדה המקומית, ואשר אישורה, יש לזכור, נתון לשיקול דעת הועדה המקומית ואין כל וודאות כי התכנית תאושר בסופו של יום, הגם שניוד הזכויות הוא עסקה לכל דבר ולפיכך כרוך גם במיסוי (ראה להלן) – תמריץ שלילי נוסף להיכנס לעסקה מסוג זה.
לפיכך, ועל אף שלכאורה יש באפשרות לנייד זכויות בתכנית מפורטת בסמכות הועדה המקומית לקצר משמעותית את הליכי התכנון הנדרשים להוספת זכויות למגרש המקבל (בחריג לכלל שמאפשר הוספת זכויות רק בתכנית בסמכות הועדה המחוזית, הליך שאורך בין שלוש לחמש שנים לכל הפחות) – נערכו אך עסקאות ספורות לרכישת זכויות הניוד אך עיקר הנכסים לא מכרו את זכויותיהם ותכניות לניוד זכויות מכוח תכנית השימור אינן מקודמות והשימור של המבנים אינו מבוצע.
לאור זאת, ועל מנת לקדם את שימור המבנים שמצבם הולך ומידרדר עם השנים במיוחד בשל היעדר האפשרות לתחזק אותם כראוי בתקופת הביניים, החליטה עיריית תל-אביב "להרים את הכפפה" ובאמצעות קרן הסכמי השימור, חתמה עם בעלי מבנים לשימור מחמיר על הסכם ל"שחרור" זכויות הבניה מהמבנים לשימור (כך לדוגמא ביחס לבניינים ברחובות שלמה המלך 65, וחיסין 28 ועוד בהם רכשה היא את הזכויות הנוספות המוקנות לנכסים אלו), וזאת חלף הניסיון למכרם בשוק החופשי (ולפחות בחלק מן ההסכמים, מסכימים הצדדים גם על מחיקת תביעות הפיצויים מחד ודרישות היטל ההשבחה מאידך).
כאמור, כעת מציעה קרן הסכמי השימור למכירה עשרות אלפי מ"ר לבניה (שווי ערך לאלפי דירות). מטרת הוועדה המקומית היא לוודא, באמצעות הכספים שיתקבלו ממכירת הזכויות, ששימור המבנים יבוצע ויושלם, דבר אשר כפי הנראה לא היה מתרחש, אילולא התערבה הועדה המקומית ורכשה את הזכויות בעצמה.
ומה אנו למדים מכל האמור? שלמרות שהעירייה מנסה לצייר תמונה ורודה של תכנית השימור, וטוענת כי זו השביחה את הנכסים, הרי שהעובדה שבניינים רבים טרם שופצו ושומרו מעידה על כך שלא הכל ורוד ושברי כי התמריצים שהוענקו בתכנית השימור, אינם גוברים על התמריצים "השליליים". נראה כי בלקיחת המושכות לידיה ורכישת זכויות הבניה מן המבנים המיועדים לשימור מחמיר, הכירה הועדה המקומית בכך. לטעמנו, מן הראוי שיהא לכך גם ביטוי בעמדתה בתביעות הפיצויים, בכל מקרה זמן יגיד האם אכן ישומרו בפועל הבתים ואיך יראו פני העיר בעוד שנים.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
מיסוי מקרקעין
צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
התשע"ג 2013 – הארכת תוקף המקדמה למס שבח
כפי שפרסמנו בעלון קודם, במסגרת תיקון 72 לחוק מיסוי מקרקעין (חלק מהחוק לשינוי נטל המס) נקבע כי המקדמה במס שבח לפי סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – "חוק מיסוי מקרקעין") תבוטל החל מיום 1.4.13, אולם לשר האוצר באישור ועדת הכספים תהיה סמכות לדחות את מועד הביטול בצו.
בהתאם לכך, פורסם ביום 9.5.2013, צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – התשע"ג 2013 (להלן – "צו הארכת התוקף") שקבע כי חובת תשלום המקדמה כמפורט להלן לא תבוטל, וזאת לגבי מכירות שיתבצעו החל מיום 1.4.13 ועד ליום 1.10.2013.
כידוע, תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, קבע בסעיף 15(ב) כי במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, ואינה דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור, יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל מס שבח תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו, ומנגד בעת תשלום המקדמה, מקבל הרוכש אישור מס שבח לרישום זכויותיו בפנקס המקרקעין (נציין כי לצורך הרישום נדרשים גם אישור מס רכישה ומסמכים נוספים).
לאור היתרונות הברורים של המקדמה, אשר מאיצה את תהליך רישום הזכות על שם הרוכש, הוארך תוקפה של הוראה זו בצו הארכת התוקף, בתקופה נוספת כאמור. יובהר, כי תחולת הארכה הינה מיום 1.4.13 ומשכך חובת המקדמה חלה למעשה ברצף לגבי כל העסקאות שמבוצעות עד ליום 1.10.2013.
תיקון 75 לחוק מיסוי מקרקעין – הפיכת מדרגות מס הרכישה בהוראת השעה להוראה של קבע
ביום 6.5.13 פורסם חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון 75 הוראת שעה), התשע"ג -2013 (להלן – "תיקון 75") שהאריך את הסדרי המס הנוגעים למדרגות מס הרכישה ברכישת דירות מגורים וקבע כי אלו ימשיכו ויחולו עד לתאריך 31.12.14, כמפורט להלן.
תיקון 75 קבע בין היתר כי ברכישת דירה שאינה יחידה, קרי החל מהדירה השנייה ומעבר לה, שנעשתה בתקופה שמיום 6.5.13 ועד ליום 31.12.14, חל מס רכישה מוגדל בשיעורים הקבועים להלן, משווי הזכות הנמכרת :
– על חלק השווי שעד 1,089,350 שקלים חדשים – 5%;
– על חלק השווי העולה על 1,089,350 שקלים חדשים ועד 3,268,040 שקלים חדשים – 6%;
– על חלק השווי העולה על 3,268,040 שקלים חדשים – 7%.";
עוד על פי תיקון 75, נקבעו שיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת דירת מגורים יחידה על ידי יחיד, בהתאם למפורט מטה:
– על חלק השווי שעד 1,470,560 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
– על חלק השווי העולה על 1,470,560 שקלים חדשים ועד 1,744,270 שקלים חדשים – 3.5%
– על חלק השווי העולה על 1,744,270 שקלים חדשים – 5%.";
מטרת תיקון 75, כפי שהבהרנו עת עדכנו על הצעת חוק זו, היא להפוך את שיעורי מס הרכישה שנקבעו בהוראת השעה הזמנית, להוראה של קבע וזאת במסגרת מדיניות הממשלה להביא לצמצום נתח השוק של רוכשי דירות להשקעה מחד, ולהקל על רוכשי דירות ראשונות מאידך.
עדכוני פסיקה
ע"א (ת"א) 30251-03-12 מדינת ישראל- משרד הביטחון נ' ברכה אברמוב ו- 127 אח'
בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' שנלר – אב"ד, ד"ר ורדי ולבהר – שרון
ב"כ המשיבים: עו"ד עוה"ד מרים דונין ומיכאל שטיינבך
דמי שימוש ראויים ודיני עשיית עושר ולא במשפט
המדובר בתביעה לסילוק יד ותשלום דמי שימוש ראויים שהגישו המשיבים כנגד המדינה המפעילה מתקן ביטחוני במקרקעין באיזור חוף תל ברוך בתל אביב ליד פרוייקט סי אנד סאן הידועים כחלקה 8 בגוש 6625.
יצוין כי מדובר בגלגול שני של הליכים שנוהלו בעבר ואף ניתן בזמנו צו לפינוי במסגרתו, פינתה המדינה חלק מהמתקן הבטחוני אך המשיכה להשתמש במקרקעין שבבעלות המשיבים כדרך גישה למתקן ומגרש חניה לבאים בשעריו.
בית משפט קמא קיבל את התביעה ונתן צו לסילוק ידה של המדינה מדרך הגישה ומגרש החניה תוך חיוב המדינה בתשלום דמי שימוש ראויים על פי קביעת השמאי המוסכם מר חיים מסילתי שקבע את דמי השימוש הראויים לפי תשואה של 6% לשנה משווי קרקע בבעלות מלאה כנכס פנוי וריק.
במסגרת הערעור טענה המדינה, כי אין מקום לחשב את דמי השימוש כאחוזים משווי הקרקע, מאחר והשימוש בפועל הוא לא נגזרת של שווי הקרקע, אלא יש לגזור את דמי השימוש לפי השימוש הנעשה בפועל, כאשר במקרה דנן המקרקעין נרכשו על ידי המשיבים לצורך השקעה ותקווה שבעתיד תהפוך לקרקע מבונה, והם לא התכוונו לעשות בהם שימוש ולא עושים בהם שימוש בפועל.
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור.
בראשית הדברים קבע בית המשפט כי מדובר בחוות דעת מקצועית של שמאי שמונה על ידי בית המשפט בהסכמת הצדדים, נחקר ארוכות ובית המשפט אימץ את חוות דעתו, ואין מקום, ככלל, לערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות של בית משפט קמא ובמיוחד בקביעות המאמצות חוות דעת מקצועית וראויה של שמאי מוסכם.
גם לגופם של דברים אימץ בית המשפט את קביעת השמאי לפיה, יש לקחת בחשבון גם את התשואה האלטרנטיבית שהפסידו הבעלים כשהתשואה לנכסים יכול ותתבטא בצורה מצרפית על פני זמן וגם אם נעשה בקרקע "שימוש ביניים" כמו לחניה או לאנטנות עדיין אין בכך כדי למנוע מהבעלים את זכותו לקבלת תשואה סבירה בגין השקעתו.
כן ציין בית המשפט כי בנסיבות העניין אם היה מתנהל מו"מ חופשי בין הצדדים, אין ספק שכוח המיקוח של המשיבים היה גבוה, שכן, מדובר במובלעת שיש בה מתקן צבאי שחייבים להגיע אליו ודרך הגישה היחידה אליו הינה באמצעות השטח של המשיבים.
בית המשפט הפנה גם לפסיקת בית המשפט העליון ע"א 213/73 ש.ג אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בע"מ ואח' נ' מד"י, פ"ד כט(1) 617 בה הוכר חישוב של דמי שימוש כאחוזים משווי המקרקעין, בשיעור 6% מהשווי ההוני של המקרקעין כן הפנה בית המשפט לפקודת הקרקעות על פיה, בהפקעת חזקה משולם פיצוי בשיעור של 6% משווי הקרקע.
בית המשפט חזר גם על ההלכה לפיה על פי דיני עשיית עושר גם במקרה שאין חסרון כיס לתובע אין לפטור את הזוכה מחובת השבה, שכן לא עצם נזקו של התובע ולא שיעור נזק זה הם המגבשים את עילת ההשבה, אלא התעשרותו הבלתי מוצדקת של הנתבע.
כך הזכיר בית המשפט כי גם טענת המדינה כי היא לא "התעשרה" מהשימוש משום שלמעשה לא היה לה כל רווח מתפעולו, לא שוללת את זכותם של הבעלים, שכן השימוש בשטחים חסך למדינה תשלום של דמי שכירות בגין מקרקעין חלופיים.
על יסוד כל האמור נדחה הערעור תוך חיוב המערערת בהוצאות.
הערת המערכת:
חשיבותו של פסק הדין הינה באמירה שיש בו כלפי הרשות, שככל הנראה ידה הייתה קלה על ההדק התפיסה של קרקע בבעלות פרטית, בית המשפט הבהיר כי לתפיסה יש מחיר ועל הרשות לפצות על פי שווי הקרקע ובהתחשב במיקומה, ובאחוזים משווי הקרקע.
נציין כי אותה מדינה שטענה את טענות ההגנה המוזכרות לעיל, היא שמחייבת חוכרים בדמי שימוש בשיעור דומה לאשר חויבה, ועל כן קיים השתק שיפוטי כלפיה ולא כל טענה מן הראוי שתועלה על ידה.
לדעתנו, יש ליישם את רעיון פסק-דין זה גם בכל מקום בו רשות נטלה מקרקעין למטרה א' פטורה מתשלום פיצוי אולם בפועל, עושה בהם שימוש למטרה ב' שאינה פטורה, תוך ניצול קניין הפרט כשלה וייתכן אף במקום בו מעמידה את הקרקע עשרות בשנים כ"אבן שאין לה הופכין", בכל מקרים אלו מדובר בזלזול בקניינו של הפרט והמינימום הנדרש במקרה זה, הינו מתן פיצוי ראוי.
הפ"ב (ת"א) 21486-12-12 עירית תל אביב- יפו ואח' נ' הורקנוס מרכז מסחרי חדש בע"מ ואח'
בית המשפט המחוזי בת"א בפני כב' הש' יהודית שבח
ב"כ המשיבות: עו"ד עוה"ד דוד בסון ואורי עמנואל
הערכאה המוסמכת לדון בעתירה לביטול פסק הבורר, שמונה לפי סעיף 122(4) לעיל, או בבקשה לאישורו, הינה בית המשפט המחוזי, להבדיל מוועדת הערר.
בהליך שגרתי של איחוד וחלוקה זכויות החוכר הולכות אחר הבעלים, באופן שהבעלים נותר בעלים והחוכר נותר חוכר, אלא שבמקרקעין לגביהם חל מצב ייחודי, וזכויות הבעלים משולבות עם זכויות החוכרים, הדבר מאלץ אותם, באופן כפוי, לשתף פעולה בהליך האיחוד והחלוקה.
עניינו של ההליך בעתירה לביטולו של פסק השמאי – הבורר, מר שאול רוזנברג, שניתן ביום 27.9.12 במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, לאחר שמונה בהסכמת הצדדים, כשמאי בורר מכוח סעיף 122(4) לחוק התו"ב.
במקרה זה, עסקינן במקרקעין המצויים במתחם שבין הרחובות צקלג- סעדיה גאון בת"א, עליו ניצבים שני בתי קירור, המופעלים על ידי המשיבות. העירייה הינה הבעלים של המקרקעין, ואילו המשיבות הינן חוכרות לדורות מתוקף חוזה חכירה מיום 1.9.50, אשר העניק להן תקופת חכירה של 75 שנים, האמורה להסתיים ביום 31.8.2025.
בפסק הבורר נקבע, בין היתר, כי בהליך שגרתי של איחוד וחלוקה זכויות החוכר "הולכות אחרי הבעלים", וכי ברגיל יש להפריד בין זכויות הבעלים לבין זכויות החוכרים. אלא ש"באשר עפ"י הוראות החוק, התקנות והתקינה, לא ניתן לבצע הקצאת זכויות בעלות לחוכר, אלא יש להשאירו במצבו הנוכחי כחוכר ההולך אחרי הבעלים, הרי שבמקרה דנן אין מנוס אלא לבצע את ההפרדה הנובעת מהנחיות ועדת הערר ע"י קביעת שיעור זכויות החוכרים מסך סל הזכויות תוך קביעת השווי לחוכרים בדרך של תשלום". משכך, יצא הבורר מנקודת הנחה כי למשיבות יש זכויות חכירה במצב החדש, ושקלל נתון זה בהעריכו את שוויון בטבלת ההקצאות ובלוח האיזון.
המבקשות טענו, כי בקשתן צריכה להידון בפני יו"ר ועדת הערר לתו"ב ת"א, אשר מינה את השמאי הבורר לפי סעיף 122(4) לחוק, וכי בקשת הביטול מוגשת לבית משפט זה "למען הזהירות בלבד", עת הוגשה במקביל גם ליו"ר ועדת הערר.
בנוסף לכך, לגופו של עניין המבקשות טענו, כי הבורר חרג מסמכותו עת העניק למשיבות זכויות בעלות, וכי על השומה להיערך לפי הזכויות של המשיבות כפי שהן כיום, דהיינו, זכות חכירה של מחסני קירור, בעוד שהזכויות נישומו לפי "מצב נכנס". לטענתן, תכנית איחוד וחלוקה אינה מכשיר להסדרת זכויות קנייניות, ולמשיבות אין מעמד נפרד בעת הקצאת הזכויות, שכן טבלת ההקצאות יכולה לכלול זכויות בעלות בלבד.
עוד טענו המבקשות, כי לא היה מקום להתייחס בשומה לשווי המחוברים, הואיל ועל מנת לממש את התכנית החדשה יש להרוס את המבנים הקיימים כיום על המקרקעין, ומשכך חרג הבורר מהוראות תקן 15 באשר היה עליו להתעלם לחלוטין משווי המבנים.
מנגד, המשיבות טענו כי סעיף 122(4) לחוק מחיל את הוראות חוק הבוררות, וממילא שולל את הסמכות, מוועדת הערר. כמו-כן, המשיבות טענו כי פסק הבורר לא הקנה להן זכויות בעלות, והותיר את מעמדן כחוכרות בלבד, וכי כל שהבורר עשה מתבטא בקביעת השווי של הזכויות הכלכליות שיש להן במצב החדש שנוצר. שכן, באין אפשרות להקצות להן זכויות בעלות נפרדות, בהיותן חוכרות בלבד, הרי שיש להקצות להן זכויות כלכליות בדרך של תשלומי איזון.
באשר לטענה בדבר היעדר סמכות לביהמ"ש לדון בעתירה – בית המשפט קבע כי בע"א 5752/97 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ נ' מדינת ישראל נקבע, כי הערכאה המוסמכת לדון בעתירה לביטול פסק הבורר, שמונה לפי סעיף 122(4) לעיל, או בבקשה לאישורו, הינה בית המשפט המחוזי, להבדיל מוועדת הערר. כן צוין, כי המבקשות לא הציגו כל תימוכין לטענתן החלופית שהועלתה במהלך הדיון, לפיה מוסמך כביכול ביהמ"ש המחוזי להאציל את סמכות תיקונו של פסק בורר, שהוקנתה לו לפי חוק הבוררות, לוועדת הערר.
כמו-כן, ביהמ"ש דחה אף את טענת המבקשות לפיה לא רשאי היה הבורר ליתן משקל לשווי המחוברים שעל המגרש, וקבע, כי נכון הוא שלצורך מימוש התכנית החדשה יהיה צורך להרוס את המבנים, אולם קיומם על המקרקעין איננו מתאיין, ואינו מתפוגג לחלל האוויר, ומשכך אין להתעלם מהם בקביעת השווי, מה גם שמדובר במבנים המשתרעים על שטח של כ-8,000 מ"ר.
באשר לטענתן המרכזית של המבקשות, לפיה חרג הבורר מסמכותו בהעניקו למשיבות, שהינן חוכרות בלבד, זכויות של בעלות, קבע בית המשפט כי אין ממש בטענה זו, שהרי איש אינו טוען, ואף לא המשיבות, כי הבורר היה רשאי לעשות כן, כאשר גם לשיטת המשיבות הן היו חוכרות ונותרו כאלה.
בית המשפט הוסיף לעניין זה, כי הבורר היה ער לעובדה שבהליך שגרתי של איחוד וחלוקה זכויות החוכר הולכות אחר הבעלים, באופן שהבעלים נותר בעלים והחוכר נותר חוכר, אלא שבמקרקעין נושא ענייננו חל מצב ייחודי בו זכויות הבעלים משולבות עם זכויות החוכרים, דבר המאלץ אותם, באופן כפוי, לשתף פעולה בהליך האיחוד והחלוקה עת עומדים הם שניהם בפני שינוי דרמתי במקרקעין ההופך את ייעודם מבתי קירור וחניה, לייעוד של מגרשים ומשרדים. העיקרון בו דגלו המבקשות ולפיו התכנית מיטיבה רק עם הבעלים, ורק הם רשאים להפיק ממנה תועלת, בעוד שהיא מדלגת על החוכרים ומתעלמת מהם כליל – לא הייתה מקובלת על הבורר, בקבעו שאף שלא ניתן להקצות למשיבות זכויות במקרקעין, יש לזכויותיהן ולהחזקתן במקרקעין כחוכרות ערך כלכלי אותו הוא שם במסגרת הפסק.
לסיום, בית המשפט ציין, כי המגמה הינה לעודד סיום סכסוכים במסגרת בוררות מחוץ לכותלי בית המשפט, וכי הנוהג שקנה לו שביתה לפיו "אחוז בזה וגם מזה אל תנח את ידך", הדוגל גם בקיום בוררות וגם בהגשת בקשה לביטול פסק בורר על דרך השגרה, משל מדובר בערעור בזכות, שם לאל את מטרת הבוררות.
לאור האמור, דחה בית המשפט את הבקשה לביטול פסק הבורר, והורה על אישור פסק הבורר.
הערת המערכת:
קיימת בעייתיות בהחלטה לפיה סמכות הבירור/האישור וחליפין הביטול של בורר שמונה כאמור הינה בבית המשפט ולא בועדת הערר, כידוע הרי בעת בדיקת בית המשפט את הפסק אינו בדרך כלל בודק את תוכנו אלא את דרך ניהול ההליך וקבלת ההחלטה בפן המינהלי, המשמעות היא כי למעשה הכח שניתן לבורר, שהינו בדרך כלל שמאי בלבד, ולא מתכנן, הינו רב ביותר.
כמו כן באם הורה השמאי על שינויים בתכנית בניין העיר שהועברה לעמדתו, הרי שבפועל משמעות אשרור חוות דעתו כפסק-בורר, הינה העברת התכנון לבית המשפט והוצאתו מועדות התכנון וועדת הערר.
על כן נראה כי הוצאת הסמכות מועדת הערר אינה יכולה לעמוד ויש להסדיר נושא זה.
עמ"ש (ת"א) 277/99 עזבון המנוחה צילה שחורי ז"ל נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב
ועדת ערר מס שבח מקרקעין בפני בית המשפט המחוזי בת"א
בפני כב' יו"ר הועדה הש' י. בן שלמה (בדימוס), עו"ד ושמאי מקרקעין מר ד. מרגליות ורו"ח מר מ. לזר
ב"כ המשיב: עו"ד קרן יזדי (פרקליטות ת"א אזרחי)
הורשת דירה למוסד ציבורי אשר זהותו לא נקבעה מראש תהווה מכירה החייבת במס שבח
ועדת הערר של מס שבח דחתה את ערר המבקש, עזבון המנוחה צילה שחורי ז"ל, במסגרתו ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין למסות הורשה של דירת מגורים למוסד כלשהו הפועל לצדקה, אשר זהותו נקבעה על ידי מנהלי העיזבון לאחר פטירת המנוחה, צילה שחורי ז"ל.
המנוחה, הגב' צילה שחורי ז"ל, הותירה אחריה צוואה, בה הורתה להוריש דירה הידועה כגוש 6769 חלקת משנה 87/4 בתל אביב שהייתה בבעלותה, למוסד או מוסדות אשר מטרתם צדקה, וביניהם מוסד סיוע לנזקקים, נכים בתי חולים וכד', כפי שיוחלט על ידי מנהלי עיזבונה. לאחר פטירתה, במסגרת הליכי מימוש העיזבון, מכר מנהל העיזבון את הדירה וביקש פטור ממס שבח בגין המכירה. בקשתו נדחתה, המכירה מוסתה והעורר חויב בתשלום מס שבח.
בגין החלטה זו הוגש הערר דנא, בו טען העורר בין היתר כי הורשה אינה מכירה לעניין סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין תשכ"ג 1963 (להלן – "החוק"), הקובע כי "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד מקרקעין לעניין חוק זה" וכי בתיקון 24 לחוק תוקן סעיף 5(ג) לחוק ולפיו מכירת זכות במקרקעין תחשב כמכירת הזכות או עשיית הפעולה על ידי היורשים שזהותם ידועה וברורה, אלא שבמקרה זה המורישה לא קבעה מיהם יורשי הנכס והיורשים המסוימים לא ידועים ולכן לא ניתן לייחס את המכירה ליורש וחלה הלכת "אדלה שפייר" (ע"א 499/85) אשר לפיה מכירה על ידי מנהל עזבון אינה מכירה והיא לא תחויב במס. כלומר גם במקרה זה אין מדובר במכירת זכות כי אם בהורשה אשר לא אמורה להיות מחויבת במס.
מנגד, טען המשיב, כי קיומם של יורשים אינו מהווה תנאי להחלת סעיף 5(ג) לחוק ולכן גם במקרה זה המכירה תחויב במס. לגישת המשיב סעיף 5 (ג) לחוק שבא לבטל את הלכת "אדלה שפייר" קובע במפורש כי מכירה ע"י מנהל העיזבון לצדדים שלישיים תחשב כמכירה על ידי היורשים והיא תחויב במס כאילו היורשים בצעו את המכירה האמורה.
למעשה גדר המחלוקת נסב בשאלה האם המכירה של הדירה מושא הערר נופלת במסגרת פעולת "הורשה" כמשמעותה בסעיף 4 לחוק או שמא מדובר במקרה זה במכירה של "זכות מקרקעין הנמנית עם נכסי העיזבון" ולכן יחול סעיף 5 (ג) לחוק ומכירת הדירה אינה פטורה ממס שבח?
ועדת הערר קבעה כי במישור העקרוני היא מקבלת את נימוקי המשיב וזאת על אף הצער שכספים המצווים למטרות נאצלות וציבוריות ממוסים ע"י המדינה לפני הגעתם לאלה הזקוקים להם, בציינה בין השאר כי הלכת "אדלה שפייר" בוקרה קשות ע"י רבים בכך שאפשרה לבצע פעולות מכר במסגרת תהליך "ההורשה" , כאשר כל התהליך פטור ממס עפ"י סעיף 4 לחוק, וכי מיד לאחר פסק הדין נתנו פסקי דין נוספים (טרם תיקון 24) שצמצמו את ההלכה להעברה ישירה בין המוריש ליורש כגון עמ"ש 1870/93 עיזבון המנוח גיל יוסף ז"ל נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"אפד"א כג 3, 91)
ועדת הערר ציינה בנוסף, כי עיון בתזכיר החוק ששימש בסיס לתיקון 24 מעלה כי כוונת התיקון בדרך של הוספת סעיף 5(ג) לחוק הייתה לשם הימנעות מקביעה מפורשת כי הוראות סעיף 4 לחוק, יחולו על כל העברת נכס בירושה. המטרה בהוספת סעיף 5(ג) נועדה לשם הימנעות מניצול תהליך ההורשה מעבר להעברה ישירה בין מוריש ליורשים, ולכן ירושה נקבעה אף היא כמכירה. בעניין זה אזכרה ועדת הערר את הפרשות בעניין י. סלומון (עמ"ש 1562/95 פורסם במיסים כרך יא/4), גו'בני (עמ"ש 3168/97 פורסם במיסים יד/1 ה-588) ואדלה שפייר כאמור וכנזכר לעיל (ע"א 499/85 פורסם בפד"י מד(3) 256).
לא זו אף זו, ועדת הערר קבעה כי המועד הקובע של יום המכירה הינו יום חתימת החוזה ו/או במקרה של מכירה באמצעות מנהל העיזבון, יום אישור בית המשפט למכירה. לפיכך, במקום בו אין יורשים מסוימים ביום המכירה הרי שאין כל אפשרות לאשררם למפרע ואף בשל זאת, לא ניתן ליתן את הפטור ליורש אשר אינו קיים עדין.
ועדת הערר דחתה את טענות המערער ופנתה בקריאה למחוקק בציינה כי יש מקום שהנ"ל יתן דעתו למצב בו המצווה מעוניין להוריש תמורת המקרקעין שיימכרו מהירושה כספים למטרות חברתיות חשובות ויתקן את החוק באופן כזה שימנע מיסוי בשלב המכירה, כאשר לא נקבעו יורשים מראש ע"י המצווה.
הערר נדחה ללא צו להוצאות בין היתר מהטעם שמדובר בכספים המיועדים למטרות "נאלצות".
הערת המערכת:
פסק דין זה מחזק את הצורך בבחינה ובמחשבה מקדימה לתכנון מוקדם של צוואה על מנת להגיע לשיעור מס אופטימלי, תוצאה זו וודאי אינה הגיונית ואינה צודקת, ונראה אכן כי מן הראוי שנושא זה ייבחן על ידי המחוקק שיאפשר מימוש פטור במקרה מעין זה שמשמש כצינור כספי למטרות של צדקה לגופים שבדרך כלל הינם פטורים ממס.
ערר תא/85219/10 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' נ' סיגלית בגימוב ואח'
ועדת ערר לתכנון ובניה – פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב בפני יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון
שטח המרתף הרלוונטי לחישוב היטל השבחה במימוש בדרך של מכר – לפי התכסית הבנויה בפועל
עסקינן בהכרעת וועדת הערר ביחס לפרשנות הוראות תכנית "ע/1 – מרתפים" בעיר תל-אביב (להלן – "ע/1") לעניין שטח מרתף המוקנה בתכנית, בבתים צמודי קרקע, לצורך קביעת חבות בהיטל השבחה, במימוש בדרך של מכר.
סעיף 9 ג' להוראות ע/1, קובע כי בבתים צמודי קרקע, ניתן לבנות מרתפים "בשטח תכסית קומת הקרקע כפי שנקבע בהוראות התכנית הראשית"
המחלוקת: הוועדה המקומית טוענת, כי "שטח תכסית קומת הקרקע" על פי ע/1, משמע שמחשבים את שטח המרתף המותר לבניה על פי קווי הבניין שנקבעו בתכניות תקפות, ולא לפי תכסית קומת הקרקע הבנויה בפועל. לטענתה, הגדלת שטח מרתף עד לקווי בניין הוקנתה בע/1, ועל כך מבקשת היא לגבות בגין כך היטל השבחה.
בעלי המקרקעין טוענים מנגד, כי זכויות הבניה במרתף הן לפי היטל השטח הבנוי על הקרקע ולא לפי קווי בניין וע/ 1 לא הגדילה את שטח המרתף לעומת המצב התכנוני הקודם – תכנית ע'.
בסוגיה זו ניתנו שומות מכריעות רבות ונפלה מחלוקת בין השמאים המכריעים. ועדת הערר קבעה כי במקרה של מחלוקת כזו, תפקידה של ועדת הערר, כגוף השיפוטי המוסמך לכך, להכריע במחלוקת על מנת ליצור אחידות ושוויון בין כל הנישומים, הגם שפרשנות הוראות תכנית היא ממילא עניין משפטי, המסור להכרעת ועדת הערר. לפיכך הכריעה ועדת הערר במחלוקת הפרשנית לעניין הוראות תכנית ע/1 למילים "תכסית קומת הקרקע".
ועדת הערר קבעה כי מאחר ועסקינן בהיטל השבחה, במימוש בדרך של מכר, הרי שלפי סעיף 12 להוראות ע/1, היטל ההשבחה ישולם, על פי מה שידוע בעת המכירה: קומת מרתף אחת בשטח תכסית קומת הקרקע. כלומר לפי המצב בפועל, הידוע באותה עת – התכסית בפועל, זאת לעומת היטל השבחה במועד מימוש בדרך של מתן היתר בניה, אשר יגבה על פי מה שיהיה ידוע בוודאות באותה עת – שטח המרתף לפי היתר הבניה שאושר.
על יסוד האמור, קבעה ועדת הערר כי לו רצתה הוועדה המקומית לחרוג מהפרשנות המקובלת של המונח "תכסית", היה עליה לקבוע כך במפורש, במיוחד שמדובר בתכנית חדשה יחסית שניזומה על ידה.
לפיכך הכריעה ועדת הערר כי הפרשנות הנכונה של ההוראות הרלבנטיות בע/1, לצורך חישוב היטל ההשבחה במימוש זכויות בדרך של מכר, היא כי יש לחשב את שטח המרתף לפי תכסית קומת הקרקע ולא לפי השטח התחום בין קווי הבניין.
הערת המערכת:
מקרה זה מעלה על הפרק את ההתלבטות בין פניה להכרעת ועדת הערר כשלב ראשון או כערכאת ערעור על השמאים המכריעים מחד, ואף את ההחלטות שקבעו כי חוות דעת של שמאי מכריע אחד אינה מחייבת שמאי מכריע אחר החולק על דעתו של הראשון.
מרבית התיקים מגיעים ראשית לבירור בפני שמאים מכריעים המוסמכים על פי קביעות ועדות הערר, להכריע בשאלות משפטיות ועל כן רק לאחר הליכים רבים ולאחר החלטות סותרות של שמאים, רק אז מגיע התיק להכרעה בפני ועדת הערר שתשם קץ (או לפחות תפחית הערפל).
במקרה כזה הרי שייתכן והיה מקום ליתן לשמאים המכריעים מנגנון לפנות במעין "שאילתה" לועדת הערר במקום בו ברי הוא שמדובר בסוגיה משפטית ברורה, על מנת לקבל הנחיה משפטית, וכך להקטין אי וודאות בשוק.
