קטגוריות

חיפוש באתר

יולי
07
2013


תביעת 197 – ערר 389/08 האוניברסיטה העברית י-ם ואח' נ' הועדה מקומית לתו"ב ראשון לציון.

פורסם ע"י:

ועדת ערר מחוז מרכז דחתה תביעות ירידת ערך שהוגשו בגין תמ"מ 3/21 של מאות בעלי קרקעות במחוז המרכז בהיקף של מיליארדי שקלים

 

בעקבות ערר (מרכז) 389/08 ואח' האוניברסיטה העברית י-ם ואח'  נ' ועדה מקומית לתו"ב ראשון לציון בפני ועדת הערר מחוז מרכז בראשות  יו"ר הוועדה עו"ד מיכה גדרון

 מאת עוה"ד צבי שוב ונפתלי פרידמן

 בימים אלה נתנה החלטת ועדת הערר מחוז מרכז בראשות יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון, על עררים שהוגשו עקב דחיית הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון תביעות רבות לירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 (להלן –"חוק התו"ב") בטענה, כי תכנית תמ"מ 3/21 שפורסמה למתן תוקף עוד בשנת 2003 פגעה במקרקעי העוררים והביאה לירידת ערכם.

השאלה המשפטית והעקרונית שעמדת לפתחה של ועדת הערר הינה בעיקרה האם תמ״מ 21/3 ששינתה את ייעוד הקרקע לייעוד של "נופש מטרופוליני" פגעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעי העוררים, ובציפיותיהם לשינוי ייעודם מקרקע חקלאית לקרקע לבניה, והאם הם זכאים לקבל פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב בגין פגיעה זו.

לטענת העוררים הפגיעה בפוטנציאל התכנוני האמור הביאה לירידת ערך המקרקעין בבעלותם ובגין פגיעה זו הם תובעים פיצוי על ירידת ערך מכוח סע' 197 לחוק התו"ב. העוררים אף תמכו את תביעתם בחוות דעת שמאית הכוללת עסקאות השוואה באזור לפני ואחרי אישור התמ״מ, המוכיחות לטענתם כי ערכי המקרקעין באזור הרלוונטי אכן ירדו באופן משמעותי לאחר כניסת תמ״מ 21/3 לתוקף.

מנגד טענה הועדה המקומית, שעמדתה נתמכה גם על ידי ב"כ היועץ המשפטי לממשלה שהודיע על התייצבותו בהליך, כי גם אם יוכח ששווי מקרקעי העוררים ירד לאחר כניסת תמ״מ 21/3 לתוקף, הרי שאין בכך כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197, משום שמחירי המקרקעין לפני כניסת התמ״מ לתוקף לא היו מבוססים על ״ציפייה סבירה בנסיבות העניין״ לשינוי ייעודם, אלא על הנחה ספקולטיבית", חסרת כל בסיס תכנוני, כי ייעוד המקרקעין ישונה. לטענת הועדה המקומית, הפסיקה אינה מכירה פגיעה בפוטנציאל תכנוני ספקולטיבי שכזה כבר פיצוי מכוח סעיף 197, אלא, רק במקרה של פגיעה בפוטנציאל תכנוני המבוסס על הליכי תכנון ממשיים לאישור תכנית וכי הליכים כאלה לא התקיימו בעניינינו.

סוגיה זו, של הכרה בפגיעה בפוטנציאל התכנוני של מקרקעין בתביעה מכוח סעיף 197, מכונה בפסיקה גם כ״סוגיית הציפייות״.

ועדת הערר דחתה את הערר, בהחלטה שהינה ככל הידוע חלוצת ההחלטות שבפתח, לאחר בחינת את הסוגיה שעמדה לפתחה. הועדה קבעה כי טענות העוררים אינן יכולות לבסס "ציפיה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאית לבנייה.

הוועדה קבעה כי סעיף 197 פורש על ידי הפסיקה כדורש פגיעה בתכונות המקרקעין, להבדיל מפגיעה באדם המחזיק במקרקעין, כך נקבע לדוגמא בע״א 483/86; יעקב (אוטו) בירנבך נגד הו"מ לתו"ב ת"א , (נבו) (להלן- ״הלכת בירנבך״) שם, פירשה הפסיקה את הפגיעה בתכונות של המקרקעין הנפגעים, כפגיעה באפשרויות הניצול של המקרקעין על פי התוכניות החלות במקום ערב כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף.

ההחלטה בעניין "בירנבך" קבעה כי יש להתחשב בתכנית מתוכננת כחלק מ"המצב הקודם" לחישוב פגיעה מתכנית חדשה, והיוותה חידוש, אך עדיין, לא כל פגיעה בפוטנציאל היא ברת פיצוי מכוח ס' 197 וציפייה זו צריכה להיות "סבירה בנסיבות העניין".

כמו כן, ציינה ועדת הערר כי שיקול נוסף לדחיית תביעות פיצויים הנדונות הינה בהתאם להלכה שנקבעה בעניין דנ״א 1333/02 הו"מ לתו"ב רעננה נגד הורוויץ,(נבו) ולפיה, קופת הציבור לא תעמוד בהוצאות אלו והפגיעה הציבורית תהיה עצומה על מנת לפצות את הפרט ואין להשלים עם כך.

על יסוד האמור בין היתר הגיעה ועדת הערר למסקנה כי הפסיקה רואה במחיר השוק ״מחיר ספקולטיבי׳ שאין בו כדי לפצות על ירידת אותו מחיר בשוק כתוצאה מאישור התכנית.

בהמשך החלטתה, הוועדה חלקה את הנדון לשתי שאלות, מחד, השאלה אם השווי של מקרקעין נפגע כתוצאה מאישור תוכנית היא בסופו של יום שאלה עובדתית. ומאידך, השאלה איזו פגיעה בשווי מקרקעין הינה ברת פיצוי מכוח סעיף 197 היא שאלה משפטית, ערכית, שמעורבים בה שיקולי מדיניות תכנונית, הנטל הכספי שיוטל על כתפי הציבור וכו' וזאת בין השאר בהתאם לקביעת ועדת ערר בעבר בעניין ערר 436 458/04 רומאן ברג ואח' נגד הו"מ לתו"ב ראשון לציון (נבו) .

על מנת להבהיר את הנושא הנ"ל , הוועדה ציינה ראשית אלו טענות אינן יכולות לבסס, כשלעצמן ״ציפייה סבירה בנסיבות העניין״ לשינוי ייעוד או לאישור תכנית משביחה, כנטען ע"י העוררים. כך למשל, השיבה ועדת הערר לטענת העוררים כי מיקום המקרקעין במרכז הארץ או בסמוך לאזור בנוי אינו מעיד על "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" וכי על פי הפסיקה, עצם מיקומם של המקרקעין אינו יכול לבסס ״ציפייה סבירה בנסיבות העניין״ לאישור תוכנית אשר תשביח את המקרקעין, וכפועל יוצא מכך אינו בר פיצוי לפי ס' 197.

כמו כן, לעניין ירידת שווי המקרקעין לאחר אישור התוכנית פסקה ועדת ערר, כי על מנת לזכות בפיצוי מכוח סעיף 197, יש להוכיח בין היתר, כי מחיר המקרקעין אחרי אישור התוכנית הפוגעת נמוך משווים לפני אישור התוכנית, וכי קיים קשר נסיבתי בין אישור התוכנית לבין ירידת השווי הנטענת. בתוך כך פסקה ועדת ערר כי אין לראות בירידת המחירים בלבד עילה לפיצוי מכוח סעיף 197. אומנם מבחינה שמאית ירידת המחיר מהווה חזות הכל, אך לא כך הדבר בתוכנית שמראש ספקולטיבית, וכבר נקבע ע"י ועדת ערר כי יש לבדוק על מה התבססו מחירי השוק ערב כניסתה של התוכנית (כקבוע ברומאן ברג ואח').

ועדת הערר מציינת בהחלטה, וזאת מבלי לקבוע מסמרות בעניין, כי  על מנת שיהיה ניתן לטעון לקיומו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין, יש להראות כי המוסד המוסמך לאשר את התכנית הראה נכונות לאשרה וזאת ע"י החלטה על הפקדתה בתנאים או לחילופין ללא תנאים, אחרת, לא ניתן לבסס טענה זו. ובמקרה זה הסמכות לאשר תכנית אשר מגולם בה פוטנציאל לשינוי ייעוד מוקנית לועדה המחוזית ולא לועדה המקומית ולפיכך, בכל מקרה אין להסתמך על המלצת הועדה המקומית בפני הועדה המחוזית להפקיד את התוכנית ואף ניתן להניח שאף הועדה המקומית ידעה כי סיכוייה של המלצותיה להתקבל הינם קלושים ביותר.

חלק מהעוררים ציינו כי יש להעביר את התביעה ישירות לדיון בפני שמאי מכריע וזאת מעצם הוכחת קיום פגיעה במקרקעין. גם טענתם זו נדחתה ע"י ועדת הערר בקבעה, כי טרם ההעברה לשמאי מכריע יש לאבחן את התביעה כברת פיצוי מכוח ס' 197 והאם אכן קיימת פגיעה במקרקעין כפי שנקבע בערר רומאן ברג ואח' לעיל מה שלא ארע במקרה הנדון לדעת ועדת הערר.

עוד קבעה ועדת הערר, בהתייחס לטענה כי נקבע בפסיקה שיש להתחשב "בפוטנציאל" לגבי היטל השבחה כחלק מהמצב הקודם, כי אין לעשות "אנלוגיה" בין תביעת פיצויים לפי ס' 197 לבין חיוב היטל השבחה ולמרות שלכאורה יש הקבלה בין השניים עדיין אין סימטריה בין שני אלה, וכדברי הוועדה: "לפיכך, חוסר הסימטריה בין תביעות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לבין חיוב בתשלום היטל השבחה עליו עמדו שופטי הרוב בפסק הדין בעניין ״בית הכרם״, בא לידי ביטוי גם לעניין הגדרת הפוטנציאל התכנוני בהקשר של שני אלה, כאשר הגדרת מונח זה בהקשר של היטל השבחה רחב בהרבה מאשר הגדרתו לעניין תביעות פיצויים מכוח סעיף 197" ואין לעשות הקבלה בין לעשות אנלוגיה בין תביעת פיצויים לפי ס' 197 לבין חיוב היטל השבחה".

כמו כן התייחסה ועדת הערר לטענה כי עצם ייעוד הקרקע לייעוד ציבורי, לפי סע' 188 לחוק התו"ב, מהווה פגיעה, הועדה קבעה כי מאחר ותהא תכנית המשך למתחם, אזי הפקעות ככל שתהיינה, תבוצענה מכח תכנית זו ואז יהא המועד לתבוע.

בסופו של יום החליטה ועדת הערר לדחות את העררים.

הערת מערכת:

בכל הכבוד הראוי נציין כי אנו חלוקים על עמדת ועדת הערר, שכן, מעסקאות שנעשו בסביבה אכן שווי הקרקעות הופחתו משמעותית עקב אישורה של תמ"מ 3/21. הרי שזהו סעיף 197 שדורש פגיעה במקרקעין עקב תכנית, שינוי יעוד שפוגע בשווי הינו בדיוק הסעיף, להבנתנו הלכת בירנבך קבעה כי בהיעדר נתוני שוק, הרי שיש ליקח בחשבון גם תכניות שאינן בתוקף, כל עוד אינן חלום גרידא. חלק מהחלטת ועדת הערר אכן הינו הרוח הנושבת לאחרונה, אולם, אנו סבורים כי אינם עולים מהנחיות החוק הקיים, אלא, מהווים את רצון חלק מהגורמים המשפיעים לשנות את החוק ולהפחית את אפשרויות התביעה, אולם כל עוד לא נעשה כן, הרי שבכפוף להוראות סעיף 200, יש לפצות.

כן אנו סבורים כי ייעוד שטח ושינויו לייעוד ציבורי, מהווה לעצמו פגיעה במקרקעין, העובדה כי יהא בשני שלבים, ככל שמוכחת ירידת ערך, הרי שמקסימום יהא צורך בתביעה הנחלקת לשני השלבים.

למען הגילוי הנאות נציין כי משרד הח"מ מייצג בעלי זכויות שונים בתמ"מ 3/21.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il