.
תחולתו של סעיף 27(2) סיפא לחוק הגנת הדייר
האבחנה בין ילדי הדייר המוגן ליורשיו
בעקבות רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן ואח' בבית המשפט העליון*
בפני כב' הש' א' שוהם י' דניצגר , נ' הנדל
מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר
ענייננו בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו בשאלת זכאותו של המבקש להמשיך ולהחזיק בנכס המצוי בקומת קרקע בבניין ברח' שערי תשובה 9 בתל אביב, הידוע כחלקה 56 בגוש 7061 (להלן: "המושכר"), כדייר מוגן מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972 (להלן: "החוק").
המבקש ו-3 מהמשיבים הינם ילדיו של המנוח יוסף הוניג ז"ל (להלן: "המנוח") והמנוחה הניה הוניג ז"ל (להלן: "המנוחה"), המחזיקים במושכר. המשיבים 5-1 הינם הבעלים הרשומים של המושכר.
לפני כשישים שנה הקים המנוח עם שותף, שותפות בלתי רשומה בשם "מסגריית מ.א.י" (להלן: "השותפות"). השותפות חתמה על הסכם שכירות מוגנת, ובהמשך במהלך, השנים נחתם הסכם שכירות נוסף. המנוח ושותפו ניהלו במושכר את עסקם באמצעות השותפות, ובהמשך על ידי שתי חברות שבבעלותם. בשנת 1981, פרש השותף מהשותפות ומהחברות, אך המנוח המשיך להחזיק במושכר עד לפטירתו. לאחר פטירת המנוח, נכנסה המנוחה בנעליו והחזיקה במושכר עד לפטירתה. לאחר מועד זה, המשיכו המבקש ו-3 מהמשיבים להפעיל את העסק במושכר באמצעות חברה.
המשיבים הגישו לבית משפט השלום תביעה לסילוק יד כנגד ילדי המנוח. בית המשפט דן בשתי סוגיות. האחת, מעמדם של ילדי הדייר המקורי, כדיירים נדחים, ומעמדו של המנוח כדייר המקורי, לאור קיומה של השותפות.
על החלטת בית משפט השלום הוגש ערעור, ולאחריו הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, בגינה ניתנה החלטה זו. בית המשפט סבר כי שאלת תחולתו של סעיף 27(2) סיפא על ילדי הדייר המקורי, המבקשים להכיר במעמדם כדיירים נדחים הזכאים לדיירות מוגנת בבית עסק, טרם נדונה באופן מפורש בבית משפט זה, וכי היא מעוררת שאלה בעלת חשיבות משפטית – ציבורית רחבת היקף, ועל כן קבע בית המשפט כי יש לתת למבקש רשות לערער בסוגיה הנדונה, ולראות בבקשתו כערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי.
לצורך הדיון בהחלטה, נפרט את המונחים המשמשים להגדרת מעמדם של הדיירים המוגנים השונים.
"דייר מקורי", הינו הדייר המוגן עמו נעשה הסכם השכירות המוגנת.
"דייר נגזר" הינו מי שהפך לדייר מוגן, מכוח סעיפים 26-20 לחוק, לאחר פטירתו של הדייר המקורי. אם הדייר המקורי שנפטר הינו דייר מוגן בבית עסק, יהיו הדיירים הנגזרים כמפורט בסעיף 23 לחוק, בן זוגו של הדייר המקורי, ובאין בן זוג – ילדיו, ובאין לו ילדים, יורשיו על פי הדין, בתנאי הנקוב באותו סעיף. "דייר נדחה", מתייחס למי שנכנס בנעליו של הדייר הנגזר, לאחר מותו או לאחר שזה חדל מלהחזיק במושכר, לפי הוראות סעיף 27 לחוק.
בסעיף 27 (2) לחוק נקבעה האבחנה הבאה:
"(2) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם;
כך בהתאם לאבחנה האמורה בסעיף 27(2) לחוק, אדם המבקש להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת במעמד של דייר נדחה, לאחר פטירתו של הדייר הנגזר, חייב להוכיח, קשר ישיר לדייר המקורי כבן זוגו, ילדו או יורשו על פי דין, וכי הוא המשיך לעבוד באותו העסק שהדייר המקורי ניהל במושכר, וכי העסק היה דרוש לקיומו.
בבואו של בית המשפט מפי כב' הש' א' שוהם לפרש את החוק, עליו להידרש, ראשית ללשון החוק. בשלב השני, יש לתת את הדעת לתכליתו של החוק. התכלית הסובייקטיבית, היינו זיהוי הערכים והמטרות שהמחוקק ביקש להגשים באמצעות חקיקת החוק, והתכלית האובייקטיבית, הנקבעת באמצעות הערכים והמטרות אשר הטקסט המשפטי נועד להגשים בחברה דמוקרטית מודרנית. בשלב השלישי, יופעל שיקול הדעת השיפוטי לשם בחירת התכלית הראויה יותר מבין התכליות השונות. עוד ניתן ללמוד ממקורות פנימיים, כגון מקומה של ההוראה ביחס להוראות אחרות באותו חוק, שם החוק, ומבנהו, וממקורות חיצוניים כגון, ההיסטוריה החקיקתית והפרלמנטארית, ועקרונות היסוד של השיטה.
תכליתו המרכזית של החוק הייתה להקל על מצוקת הדיור של פליטי מלחמת העולם השנייה, באמצעות הגבלת דמי השכירות והגבלת פינוי הדיירים המוגנים. תכליתו המקורית של החוק אינה תואמת את השינויים הכלכליים והחברתיים שעברו על המדינה ותושביה מאז חקיקתו. מציאות אשר הביאה את בתי המשפט לפרש בצמצום את זכויותיו של הדייר המוגן מכוח החוק. משנחקק חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ולזכות הקניין הוקנה מעמד של זכות יסוד חוקתית, התגברה מגמת צמצום פרשנותו של החוק.
המעיין בסעיפים 26-20 לחוק, אינו יכול להימנע משתי מסקנות. האחת, כי כאשר המחוקק התכוון להתייחס לזכויות ילדיו של הדייר המקורי, הוא נקט במונח זה ישירות, ואבחן בין מעמד זה למעמדם של יורשי הדייר המקורי. השנייה, כי ככל שמדובר בדיירות מוגנת בבית עסק, נקט המחוקק בגישה מקלה כלפי ילדי הדייר המקורי, מבחינת התנאים שעליהם לקיים, על מנת לזכות בה. זאת, בשונה מדרישות החוק לגבי יורשיו של הדייר המקורי.
סעיף 23(ב) מבחין, באופן ברור, בין ילדיו של הדייר המקורי לבין יורשיו. היקש מסעיף 23(ב) מלמד כי המחוקק ביקש להתנות את זכותם של יורשים לדיירות מוגנת בבית עסק בהוכחת האמור בסעיף 27(2) סיפא, ואילו ילדי הדייר המקורי, אינם נדרשים לעמוד באותו תנאי.
בית המשפט סבר כי הפרשנות הקובעת כי ילדי הדייר המקורי אינם נדרשים לעמוד בתנאי הנקוב בסיפא לסעיף 27(2) הולמת את תכלית חקיקתו של החוק, ועולה בקנה אחד עם האבחנה הברורה שעשה המחוקק בין ילדי הדייר המקורי לבין יורשיו, במסגרת סעיפים אחרים של אותו החוק.
בית המשפט הביע דעתו, כי על אף המגמה, לפרש בצמצום את הזכויות המוענקות לדיירים מוגנים מכוח החוק, עד שיבוא המחוקק ויאמר את דברו, די בכך שהמבקש עומד בתנאי סעיף 27(2) רישא לחוק, על מנת להכיר במעמדו כדייר נדחה במושכר.
בטרם מתן החלטה סופית בבקשה, דן בית המשפט במעמדו של המנוח במושכר לאור העובדה כי השותפות היא זו אשר התקשרה בהסכם השכירות המקורי.
נוסח סעיפי הסכם השכירות המקורי מלמד כי השותפות שימשה רק כאמצעי לניהול עסקם של המנוח ושותפו, כאשר העסק הושכר למעשה לשותפים עצמם, ומשכך, קבע בית המשפט כי מעמדו של המנוח במושכר היה כדייר מקורי, המנוחה כדיירת נגזרת, והמשיב כדייר נדחה.
לאור כל האמור, פסק בית המשפט, כי למבקש עומדת הזכות לשוב ולנהל במושכר את עסקו כדייר מוגן. השופטים דנציגר והנדל אישרו את החלטת הש' שהם דלעיל. הערעור התקבל.
את ב"כ המבקש ייצגו עוה"ד אבי גביש וניב יעקב.
