מאמר בנושא
חובת תשלום היטל השבחה רק בגין תכנית מתאר מקומית או מפורטת- האמנם?
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
מנהל מקרקעי ישראל
הקמה ו/או שימוש במבנה ל"תעסוקה לא חקלאית" בחלקת המגורים של הנחלה – נוהל 21.11 מיום 6.12.2011
יישום המלצות ועדת טרכטנברג על ידי מנהל מקרקעי ישראל
מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963- תיקון מס' 72.
הפחתת מס השבח במכירת קרקע פנויה- הארכת התוקף של הוראת השעה
פינוי בינוי
תקנות פינוי בינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי) התשע"ב – 2011
עדכוני פסיקה
תכנון ובניה – תביעת פיצויים לפי סע' 197
עמ"נ (מרכז) 39649-11-10 החקלאי באר יעקב – אגודה שיתופית בע"מ ואח' נ' הו"מ לתו"ב מצפה אפק ואח'
א. מזה 28 שנות חַיוּתה של הוראת סעיף 197 לחוק התו"ב, מתנהלים הגופים השיפוטיים לדרגותיהם ב"סביבה פרשנית" המניחה ש"מקרקעין" אינם אלא יחידת קרקע (מגרש או חלקה) ולא "חלקה רישומית".
ב. חיוב בתשלום אגרה להגשת ערר הינו נגזרת של גובה סכום הערר ולא של מספר החלקות נשוא הערר.
תכנון ובניה – ועדות תכנון ובניה
עת"מ (ת"א) 32610-10-10 יפת כהן ואח' נ' הו"מ לתו"ב רמת השרון ואח'
לוועדות התכנון מסור שיקול הדעת האם לעכב את מתן ההיתר עד להכרעה במחלוקת הקניינית, או שמא לאשרו, על אף התנגדות בעלי הזכויות במקרקעין.
תכנון ובניה – היטל השבחה
עמ"נ 6914-12-10 קיבוץ עין כרמל אגודה שיתופית נ' הו"מ לתו"ב חוף הכרמל ואח'
דחיית ערעור על החלטת ו"ע לאשר שומות היטל השבחה שהוצאו לקיבוץ עקב אישור תכנית מתאר שעניינה הוספת יחידות מגורים בשטחי הקיבוץ לנוכח העובדה שסעיפי הפטור בחוק התו"ב אינם חלים על תכנית המתאר כאמור.
תכנון ובניה – תמ"א 18
ערר (דרום) 6068/11 עידו ניצן ואח' נ' הו"מ לתו"ב אילת
אזור בייעוד למלאכה אינו "אזור תעשיה" לצורך תמ"א 18 (תחנות תדלוק)
תכנון ובניה
ו"ע (ת"א) 259/11 ברמי רוית ושי נ' הו"מ לתו"ב נתניה
שימוש חורג וסטייה מהיתר כעילה לניתוק מבנה מחשמל ומים
מאמר
חובת תשלום היטל השבחה רק בגין תכנית מתאר מקומית או מפורטת- האמנם?
עו"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי
סעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית") קובע כי פרשנות המונח "תכנית" לצורך חיוב היטל השבחה הינה: "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". כלומר החוק מטיל את חובת תשלום ההיטל בגין השבחה אשר נגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת בלבד, ולא בגין השבחה הנגרמת מכוח אישורה של תכנית מתאר ארצית או מחוזית.
ההיגיון שבכך, כפי שהוסבר בהרחבה בספרו של המלומד א' נמדר, היטל השבחה (תשע"ב-2011) הוא כי בדרך כלל לא נגרמת השבחה על ידי תכנית מתאר ארצית או מחוזית, ואם אכן בסופו של דבר קיימת השבחה הרי שהשבחה זו אינה ראויה להיות מחויבת בהיטל השבחה ועדיף "לנקזה" בהשבחה שבתכנית המקומית, כך שהוועדה המקומית תזכה בהיטל ההשבחה בגין ההשבחה לאורך כל הדרך, כפיצוי על כך שהיא מחויבת בפיצויים בשל פגיעה במקרקעין בגין תכניות אלה.
במשך השנים גישת בתי המשפט הייתה כי יש לדבוק בהוראת הסעיף כלשונו ולהטיל היטל השבחה רק במקרים בהם ההשבחה נובעת ישירות מפעילות הוועדה המקומית. בעוד שכאשר ערכם של המקרקעין עלה שלא כתוצאה מפעילות תכנונית שיזמה הוועדה המקומית, הרי שאין לחייב בהיטל השבחה. הערכאות המשפטיות סברו כי המחוקק נתן דעתו לאפשרות שערכם של המקרקעין יעלה בעקבות פרסום תכנית מתאר ארצית או מחוזית, אך החליט שלא לחייב בהיטל השבחה באותם מקרים, שהרי קבע הדבר מפורשות בהוראת החוק.
שלא בכדי, הרשויות התרעמו על הפרשנות הדווקנית של הוראת החוק, שכן, לטענתן מנגד חובת תשלום הפיצויים המוטלת על הרשות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (שהיא למעשה 'הצד השני של המטבע', שתי נגזרות אפשריות ונוגדות של תכניות לפי החוק) אינה מוגבלת לתכנית מתאר מקומית או מפורטת, שכן הוראת סעיף 197 קובעת: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו…..זכאי לפיצויים מהועדה המקומית……". כלומר על הרשות לשאת בפיצויים בשל פגיעה במקרקעין הנעשית על ידי תכנית ואין הבחנה בין סוגי התכניות, ועל כן אין סיבה שלא יהא דין זהה להיטל השבחה.
פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת מועש בע"מ (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה) אשר ניתן בשנת 1999, הוא אשר סדק את הגישה בה נקטו בתי המשפט משך שנים. במקרה זה דובר בתכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק (תמ"א 18). המבקשת שהינה בעלים של חלקת מקרקעין בטבריה הגישה בקשה להיתר לבניית תחנת תדלוק במקרקעין. לאחר ניהול כל ההליכים הגיע ההליך לבית המשפט העליון להכרעה.
בית המשפט העליון קבע כי קיימת חבות בהיטל השבחה אף אם ההשבחה נגרמה למקרקעין בעקבות תכנית מתאר ארצית. וכלשון ביהמ"ש: "תכנית המתאר הארצית הרחיבה את דרכי השימוש המותרות על פי התכנית המקומית (המפורטת) והרחיבה בכך את זכויות הניצול המותרות בקרקע. ההיתר במקרה זה ניתן בעקבות השינוי שהוכנס, כאמור, בתוכנית המקומית על ידי תכנית המתאר הארצית ועקב אותו שינוי. אין גם מחלוקת בדבר קיומה של תכנית מפורטת במקרה זה. אשר לעצם התרחשותו של אירוע המס רשאי היה בית המשפט להגיע לתוצאה שאליה הגיע, ולבוא לכלל מסקנה כי עלה שוויין של המקרקעין, וכי עליה זו באה מחמת הרחבתן של זכויות הניצול במקרקעין "או בדרך אחרת" כלשון סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק. הרחבה זו באה עקב השינוי שהכניסה תכנית המתאר הארצית בתכנית המקומית."
פרשת מועש היא ש"פתחה את הסכר" לשורת החלטות שנתנו בשנים האחרונות על ידי הערכאות השונות (בתי המשפט וועדות הערר) בהן קבעו הערכאות המשפטיות כי ניתן לחייב בהיטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית, אשר ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, וכדוגמא:
בערר (ת"א) 5619/05 חנה ואילן כהן, עו"ד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון קבעה ועדת הערר כי תכנית מתאר ארצית הינה תכנית מיוחדת, אשר מתגבשת רק מקום שהוצא היתר בנייה. ועדת הערר באנלוגיה מדיני החברות תיארה את התמ"א (במקרה זה תמ"א 36) כמעיין "שיעבוד צף", המרחף מעל שטחה של המדינה, ובשעה בה ניתן היתר בניה, מתגבשת תמ"א 36, כך שניתן לדרוש היטל השבחה מכוחה.
כך נקבע גם לפני כשנה בעש"א (ת"א) 217690-09 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב נ' מבטחים- מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים שם נסב הערעור על שאלת ההשבחה מכוח תמ"א 38- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה המאפשרת הגדלת זכויות בנייה במסגרת חיזוק המבנה. ביהמ"ש אמנם דחה את דרישת הוועדה לתשלום היטל השבחה בשלב זה, אולם קבע כי ניתן יהיה לגבות היטל השבחה בשל אישורה של תכנית המתאר הארצית, וזאת לאחר קבלת היתרי בנייה.
החלטה נוספת, אשר ניתנה לפני חודשים ספורים הינה החלטה של ועדת הערר מחוז חיפה בערר 8028/11 ואח' פז גז בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אתא (להלן – "פרשת פז-גז") שם קבעה ועדת הערר כי כאשר הוראות תכנית המתאר הארצית (תמ"א 32-תכנית מתאר ארצית למשק הגפ"מ) הינן מפורטות ומאפשרות הוצאת היתרי בנייה הרי שניתן לגבות מכוחה היטל השבחה. בפרשת פז גז עיגנה ועדת הערר את החלטתה בהוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ולמעשה התחקתה אחר כוונת המחוקק, וכלשונה של ועדת הערר: "לפיכך, כאשר התוספת השלישית קובעת כי תכנית תהא נשוא לגביית היטל השבחה או כאשר היא תכנית מתאר מקומית או כאשר הינה תכנית מפורטת, הרי יש ליתן למילה "או" את משמעותה הלשונית הרגילה ואין מקום להפוך את ה- "או" למילה "וגם"…………..לכן בנסיבות אלו כאשר עיון בהוראות התכנית תמא 32ג' מגלה כי זו עומדת בכל הדרישות על מנת להיקרא "תכנית מפורטת", וכאשר זו מאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה (למעשה זוהי מטרתה המוצהרת), הרי התכנית הינה "תכנית מפורטת" גם לצורך הגדרת "תכנית" בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. כאמור, לטעמנו, כאשר לשון התוספת השלישית הינה כה ברורה ומחייבת גביית היטל השבחה מכול תכנית מפורטת ללא הגבלה על דירוגה או המוסד שאישר אותה, לא ניתן לקבל פרשנות תכליתית אחרת ללא כל עיגון לשוני בחוק."
החלטה נוספת, אשר אף היא ניתנה לפני חודשים מספר הינה בערר 86116/11 ואח' דוד שחר בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון-עניינו של הערר הינו בשאלת החיוב בהיטל השבחה מכוחה של תמ"א 10/ ד/10- תכנית מתאר ארצית להקמת מתקנים סולאריים. אף בעניין זה קבעה ועדת הערר כי היות ותמ"א 10 מכילה הוראות מפורטות המאפשרות הוצאת היתרי בנייה, הרי שהיא בהחלט נשוא לגביית היטל השבחה, ככל שקיימת השבחה.
נוסיף עוד כי כידוע, בעת האחרונה מנסה המחוקק לקדם את הרפורמה בתכנון בין היתר על מנת לייעל ולזרז את הליכי התכנון. אחד השינויים המוצעים ברפורמה הינו ביחס להיטל ההשבחה. עפ"י המוצע ברפורמה, הרי שנראה כי המחוקק מאמץ את הפרשנות הרחבה שניתנה על ידי הערכאות, וקובע כי היטל השבחה יחול על השבחה שנגרמה למקרקעין עקב אישור תכנית מפורטת ו/או תכנית המאפשרת הוצאת היתר מכוחה.
נמצא אם כן כי הערכאות המשפטיות מתחקות כיום אחר רציונל הדברים, ואינן דבקות בהוראות החוק כמות שהוא, נציין כי לא ברור עדיין עם זאת מה דינן של תכניות שיאושרו מכח חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראות שעה), התשע"א-2011 , או בכינויי הידוע- חוק הווד"לים: על פניו תכנית מכוח חוק הוודל"ים אינה נכנסת להוראת החוק "היבשה" שהרי אין המדובר בתכנית מקומית ו/או תכנית מפורטת מכוחה ניתן לגבות היטל השבחה, ואולם יחד עם זאת תכנית לדיור לאומי מוגדרת כתכנית שהוכנה ע"י משרד ממשלתי/רשות מקרקעי ישראל/ועדה מחוזית/ועדה מקומית/ רשות מקומית והכוללות הוראות מפורטות.
לסיכום- נראה כי התוספת השלישית הינה קצרה ולקונית ואינה אחידה, וגם הפסיקה אינה אחידה ועקבית בעניין, בעוד שלדוגמא בעניין הלכת "קנית", לפיה ניתן לחייב בהיטל בעלים או חוכר בלבד, הפסיקה הינה חדה וחותכת, הרי שבעניין מהות התכניות, נראה כי הפסיקה אינה נצמדת לסעיף המחייב, אבחנה זו אינה ברורה ויש להבהיר ולשים קץ לאי הודאות, כמו כן יש להתייחס בצורה מאד ברורה לשלב החיוב, שכן המועד הינו התכנית ולא מועד ההיתר, מה שמעמיד בשאלה גדולה את החיוב בגין התכניות הארציות בהן החיוב מגיע לעולם רק בעת ההיתר.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
מנהל מקרקעי ישראל
הקמה ו/או שימוש במבנה ל"תעסוקה לא חקלאית" בחלקת המגורים של הנחלה – נוהל 21.11 מיום 6.12.2011
במסגרת החלטה מס' 1101 מיום 27.3.07 , החליטה מועצת מקרקעי ישראל להתיר לבעלי זכויות בנחלה לקיים בחלקת המגורים של הנחלה (חלק מחלקה א' בגודל של עד 2.5 דונם המיועד למגורים בתכנית תקפה) שימוש למטרת תעסוקה לא חקלאית, בשטח מבונה שלא יעלה על 500 מ"ר. על החלטה זו הוגש בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח' שמחה כנגד "זכויות היתר" שמוענקות למתיישבים. בפסק דין מיום 09.06.11, דחה בית המשפט את מרבית טענות העותרים למעט הטענה כנגד סעיף 5 להחלטה המתיר השכרה של המבנים. בית המשפט קבע, כי בהוראה זו לא נשקלו היטב אופיו של היישוב החקלאי והתכלית שבעטיה ניתנה הקרקע, האיזון שבין הכפר לבין העיר, ושיקולי הצדק החלוקתי.
מנהל מקרקעי ישראל למד את ההחלטה, ולאחרונה ביום 6.12.11 פרסם את נוהל 21.11 שמסדיר את ההוראות שבהחלטה 1101 לאור ובהתאם להחלטת בג"ץ. ואלו עיקרי הנוהל. הקמת מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים יותר אך ורק בחלקת המגורים של הנחלה. השימוש יהא בהתאם לתוכנית תקפה, או עפ"י היתר לשימוש חורג (לא תותר הקמת מבנה חדש שאינו יביל לשימוש על פי היתר לשימוש חורג). הזכות לקיים תעסוקה לא חקלאית תעמוד לבעל זכויות בנחלה בלבד ללא זכות לשותפות או להשכרה. לא תתאפשר העברת הזכויות לתעסוקה, בנפרד מהנחלה. הפעלת התעסוקה על ידי קרוב משפחה, המתגורר בנחלה, לא תחשב השכרה או שותפות אסורה. השטח המבונה הכולל לא יעלה על 500 מ"ר וזאת, אף אם אישרו מוסדות התכנון זכויות בנייה מעבר לכך.
כמו כן נקבע כי ערך הקרקע לצורך העסקה ייקבע בהתאם ליעוד המותר בתוכנית (תעשייה ומלאכה ו/או מסחר ו/או קיט) ובהתאם להיקף השימוש המבוקש. דמי החכירה יהיו בשיעור של 91%. במקום בו חל היטל ההשבחה על בעל הנחלה, דמי החכירה יהיו בשיעור של 46%. בעסקה על בסיס היתר לשימוש חורג, ישולמו דמי שימוש שנתיים בשיעור של 5% משווי הקרקע, כאשר חלף היטל ההשבחה יחול על המינהל. (בעסקאות למבנה קיט כפרי יחולו הנחות אזור עפ"י אזורי עדיפות לתיירות). ההוראות אינן חלות על נחלות בקיבוץ או מושב שיתופי. תקופת החכירה תהיה ל-49 שנה אך לא יותר מיתרת תקופת החכירה של הנחלה. במקרה של שימוש חורג, הרשאת השימוש תהיה לתקופה שתיקבע בהיתר לשימוש החורג. בוצעה בעבר עסקה בתשלום דמי חכירה מהוונים למבנה בשטח העולה על 500 מ"ר ו/או בשטח מחוץ לחלקת המגורים, לא יידרש בעל הנחלה להרוס את המבנה. תנאי לעסקה יהא הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה או הריסת המבנים במידה ולא ניתן להכשירם וכן תשלום בגין שימוש עבר בשיעור של 5% עבור כל שנה. הסדיר בעל נחלה את השימוש עד ליום 9.6.2013 יזכה להקלה באופן שיחויב בתשלום בגין שימוש עבר החל מיום תחילת השימוש אך לא מוקדם מיום 27.3.2003.
הערת המערכת:
כידוע השימוש כיום בנחלה לתעסוקה לא חקלאית נפוץ ביותר וכנראה גם חיוני והכרחי לאור השינוי במעמדה ומרכזיותה של החקלאות מאז קום המדינה, לפיכך הסדרת התחום ויצירת וודאות קניינית, מבורכת. יחד עם זאת, המגבלות הקיימות בהוראות ובפרט אלו שהוטלו בעקבות הבג"ץ דהיינו כי השימוש יעשה על ידי בעל הנחלה ועל ידו בלבד (דהיינו אף בלי אפשרות לשותפות) מדירה רבים מבעלי הנחלות, מי שאין בכוחם או ביכולתם לנהל עסק נוסף, מהאפשרות ליהנות מהקרקע שהשימוש החקלאי בה כבר לא מניב הכנסה כבעבר.
יישום המלצות ועדת טרכטנברג על ידי מנהל מקרקעי ישראל
כידוע, בעקבות אירועי המחאה החברתית בקיץ האחרון, הוקמה ועדת טרכטנברג אשר הגישה ביום 26.9.11 את מסקנותיה לראש הממשלה. ביום 9.10.11 אימצה הממשלה את עיקרי המלצות הדו"ח (החלטה 3756) והחליטה להטיל על ראש הממשלה ושר האוצר להביא לאישור הממשלה הצעות החלטה מפורטות ליישום הדו"ח. ביום 30.10.11 אישרה הממשלה הצעה לתיקון לחוק (החלטה 3783), המאמצת את המלצות הועדה בפרק המיסוי שבדו"ח (מערכת המס פרק ב' עמ' 88 לדו"ח) וביום 5.12.11 אושר התיקון בכנסת ("החוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2011) ופורסם ביום 6.12.11 ברשומות. החוק שתחולתו החל מיום 1.1.12 מאמץ את פרק המיסוי שבהמלצות הועדה רובו ככולו וכולל בין היתר, ביטול המתווה להפחתת המס, העלאת שיעור המס השולי על הכנסות גבוהות, העלאת שיעור מס חברות, העלאת שיעורי המס על הכנסות מרווחי הון, דיבידנדים וריבית, העלאת שיעורי המס ההיסטוריים, הקטנת התקרה החייבת בביטוח לאומי ועוד.
בפרק הדיור שבדו"ח ועדת טרכטנברג בתת פרק "צעדים משלימים להרחבת ההיצע" ממליצים מחברי הדו"ח (עמ' 211 לדו"ח) על עידוד השיווק של קרקע למגורים בין היתר באמצעות הפחתת מחירי מינימום במכרזי מנהל מקרקעי ישראל.
בדומה להלכים המזורזים בממשלה ובכנסת, גם במנהל מקרקעי ישראל פעלו במהירות ליישום המלצות הדו"ח ולאחרונה התקבלה החלטת הנהלה (החלטה 3121 מיום 3.1.12) שנועדה ליצור תנאים משופרים ליזמים הניגשים למכרזי המינהל. יצוין כי ההחלטה התקבלה כהוראת שעה לשנה ותחול על מכרזים למטרת מגורים בבניה רוויה אשר יפורסמו מיום 15.1.2012 ועד ליום 14.1.2013, ולהלן עיקרי ההחלטה:
1. מחיר המינימום במכרזים יעמוד על 35% מהאומדן (במקום 50% כיום). במידה והוגשו פחות מ – 3 הצעות, מחיר המינימום יעמוד על 50% מהאומדן. במכרזים באזורי עדיפות לאומית ובירושלים אין שינוי ומחיר המינימום יעמוד על 25% מהאומדן (ובלבד שהוצעו במכרז שלוש הצעות כשרות).
2. כיום, על פי נהלי המינהל נדרש הזוכה במכרז לשלם את סכום הזכייה במלואו בתוך 60 יום. בהתאם להחלטה הוארכה התקופה לתשלום ל- 180 יום כאשר 10% ישולמו במועד הזכייה ו- 5% בתוך 30 יום ללא ריבית והצמדה או בתוך 60 יום בתוספת הצמדה וריבית. לאחר 60 יום מיום הזכייה, יכול הזוכה לבחור באחת משתי חלופות או השלמת יתרת התשלום במזומן בתוספת הצמדה. או תשלום של 70% מסך הזכייה במזומן בתוספת הצמדה והיתרה בסך 15% מסך הזכייה, באמצעות ערבות בנקאית ל-24 חודשים נוספים.
3. בהחלטה 1224 של מועצת מקרקעי ישראל (החלטה מיום 6.12.10) ניתן תמריץ ליזמים במכרזים הכוללים 50 יח"ד ומעלה, ונקבע כי היזם ישלם 85% מהתמורה במועד הזכייה ועוד 15% אחוז יתן באמצעות ערבות בנקאית אשר תמומש רק עם הבניה לא תסתיים בתוך 30 חודש. במסגרת החלטה 3121 הנ"ל אישרה הנהלת המנהל להמליץ למועצת מקרקעי ישראל כי הנהלת המנהל תוסמך לאשר ליזמים במכרזים מורכבים ובעלי היקף גדול של יחידות דיור, לקבוע מראש תקופת ביצוע ארוכה מ- 30 חודש (בתיאום עם אגף תקציבים ובהמלצת משרד הבינוי והשיכון).
הערת המערכת:
החלטות הנהלת המנהל שבאות להביא לירידה בעלות הקרקע מבורכות אם כי לא ברור האם בפועל תהיה ירידה משמעותית ואם כן האם החיסכון יגולגל לרוכשים. כמו כן ההחלטה לאפשרות הארכת המועד לסיום הבניה לענייןתמריץ ההנחה בשיעור 15%, עלולה לפעול בכיוון ההפוך דהיינו עיכוב בבניה ועליה במחירים. כן יש לקחת בחשבון כי בידי הקבלנים כיום מלאי קרקעות גדול אשר נרכש במחירים גבוהים דבר שיקשה עליהם להוריד מחירים.
מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963- תיקון מס' 72
בעקבות מסקנות ועדת טרכטנברג התקבל בכנסת, ביום 5.12.11, החוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב 2011, במסגרתו בוצע, בין היתר, תיקון לחוק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 (להלן – "תיקון מס' 72")
בהתאם לתיקון 72, החל מיום 1.1.2012 חל שינוי בשיעורי המס על השבח הראלי, כך ששיעור המס ליחיד עולה מ-20% ל- 25%, שיעור המס לבעל מניות מהותי (כהגדרתו בסעיף 88 לפקודה) עולה מ-20% ל-30% ושיעור המס לחברה עולה מ-24% ל- 25%.
כתוצאה משינוי שיעור המס כאמור, נחלק אפוא השבח הראלי באופן ליניארי לשלוש תקופות (במקום שתיים שהיו עד תום 2011)-
כך, בגין השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה ועד לתאריך 7/11/2001 – יחויב יחיד בשיעור מס של 48% (לעומת 45% שהיה עד למועד התיקון).
בגין השבח הריאלי שנצבר מתאריך 8/11/2001 ועד 31/12/2011 – יחיד יחויב בשיעור מס של 20%
ובגין השבח הראלי שנצבר מתאריך 1/1/2012 ועד יום המכירה- יחיד יחויב בשיעור של 25%
הערת מערכת:
נציין כי שינויי החקיקה הדחופים בתחום המס לאחרונה, יצר בלבול במשק ואי וודאות בעניין תכנוני מס ומכירות של בעלי זכויות, ולדעתנו לעיתים הצורך בוודאות עולה על הצורך בשינוי, שכן שינויים דחופים גורמים לעיתים למקבלי ההחלטות לעצור, להמתין ולחכות לוודאות.
הפחתת מס השבח במכירת קרקע פנויה- הארכת התוקף של הוראת השעה
ביום 25.12.2011 , אישר שר האוצר להאריך בשנה נוספת ובשלב זה עד ליום 31.12.2012, את תוקפו של סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים –הוראת השעה) תשע"א-2011 (להלן – "הוראת השעה"), שעניינו בהחלת שיעור מס שבח מופחת במכירת קרקע לבניית דירות מגורים.
משמעותה של הארכה האמורה הינה כי במכירת מקרקעין בתקופה שמיום 15.11.2010 ועד ליום 31.12.2012, כאשר מתקיימים התנאים שלהלן: המקרקעין הנמכרים נרכשו על ידי המוכר בתקופה שמיום 1.4.61 ועד 6.11.2001, ניתן לבנות עליהם לפחות 8 יח"ד המיועדות לשמש למגורים, ובניית 8 הדירות או 80% משניתן לבנות על המקרקעין (לפי הגבוה) תסתיים תוך 36 חודשים ממועד המכירה, יופחת שיעור מס השבח למוכר.
באשר לשיעור מס השבח המופחת על פי הוראת השעה האמורה, עמדת מס הכנסה הינה כי שיעור המס הינו 25% וזאת בהתבסס על שיעורו בסעיף 48א(ב) לחוק העיקרי (לאחר תיקון 72 כאמור).
בהקשר זה יצוין כי על פי הוראת הביצוע של מס הכנסה שמספרה 6/2011, תחולתה של הוראת השעה כאמור הינה בכל מקרה בו קיימת תכנית לבניה של דירות מגורים. כך לדוגמא, במכירת גג בנין עליו ניתן לבנות לפחות 8 דירות ניתן גם כן ליהנות מההטבה האמורה. עוד הובהר בהוראת הביצוע כי תכנית בהקשר זה הינה כל תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לרבות הקלות מתכנית (לדוגמא "הקלת שבס").
לאור הטבת מס זו, מומלץ אפוא, לאלו העומדים בתנאיה, לשקול להקדים ולמכור מקרקעיהם עד סוף שנת 2012, יצוין כי ניתן ליהנות מההטבה האמורה גם בעסקה למכירת אופציה כאשר העסקה תבוצע עד סוף 2012 ומועד השלמת הבניה (36 חודשים כאמור) ימנה ממועד מימושה של האופציה.
פינוי בינוי
תקנות פינוי בינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי) התשע"ב – 2011
כדרך נוספת להתגברות על המכשלות שמערימים הדיירים הסרבנים בפרויקטים של פינוי בינוי נקבע בחוק מוסד של שמאי פינוי בינוי שתפקידו לבחון את כלכליות הפרויקט וטענת הקיפוח של הדיירים, החלטתו בעלת משקל בבית המשפט, ויש בה כדי לכפות על המיעוט המתנגד לקדם את הפרויקט.
בימים אלו, הותקנו התקנות לקביעת היקף תפקידו של שמאי פינוי בינוי, קביעת שכרו וסדרי ההליך. בתקנות אלו נקבע, בין היתר, כי על שמאי פינוי בינוי לערוך שומה לפרויקט במצב הקיים וכפי שהוא צפוי להיות לאחר השלמת העסקה בהתייחסו לשווי דירה אופיינית, ובתוך כך לבחון האם העסקה שהוצאה לדיירים כדאית ובאילו תנאים תחשב לכלכלית. ש
שכרו של שמאי הפינוי בינוי בגין עבודה זו נע בין סל של 800 ₪ בעד כל דירה מבין 40 הדירות הראשונות, 400 ₪ בעד כל דירה שבין 41-80, סך של 200 ₪ בעד דירה 81 ואילך, עלות זו מושתת על היזמים.
דייר שסבור כי שווי דירתו גבוה מדירה אופיינית, יכול בתמורה לסך של 1,500 ₪ לפנות לשמאי כדי שיקבע באם ההצעה עבורו הינה כדאית כלכלית. תשלום זה מושת על הדייר, ואולם יכול השמאי לקבוע כי היזם יישא בו.
במקרים מורכבים קיימת לשמאי פינוי בינוי הזכות לפנות ליו"ר מועצת השמאים בבקשה להגדלת שכרו.
הערת מערכת:
נציין כי עבודת השמאי הינה עבודה מורכבת ביותר, שכן השאלה אם העסקה הינה כלכלית יכולה ליהיות נתונה למחלוקות ואינה מדע מדויק, מה שרווחי וכלכלי לאחד, אינו בוודאי כלכלי לאחר, ויהיה מסקרן לראות את תוצאות עבודת השמאים ויציאת פרויקטים לפועל כתוצאה מפעולתם.
עדכוני פסיקה
עמ"נ 39649-11-10 החקלאי באר יעקב – אגודה שיתופית בע"מ ואח' נ' ועדה לתו"ב "מצפה אפק" ואח'
בפני כב' השופטת זהבה בוסתן, בימ"ש המחוזי מרכז בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
א. מזה 28 שנות חַיוּתה של הוראת סעיף 197 לחוק התו"ב, מתנהלים הגופים השיפוטיים לדרגותיהם ב"סביבה פרשנית" המניחה ש"מקרקעין" אינם אלא יחידת קרקע (מגרש או חלקה) ולא "חלקה רישומית".
ב. חיוב בתשלום אגרה להגשת ערר הינו נגזרת של גובה סכום הערר ולא של מספר החלקות נשוא הערר.
עניינו של הערעור בהחלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, אשר קיבלה באופן חלקי את תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק התו"ב, בגין פגיעה במקרקעיהם עקב אישור תכנית מח/170 – תביעה שנדחתה ע"י הועדה המקומית, בטענה כי מקרקעיהם אינם "מקרקעין גובלים".
בנוסף, התובעים חויבו בתשלום אגרה המבוססת על מספר החלקות בגינם הוגשה התביעה לפיצויים ולא נפסקו לזכותם הוצאות ושכ"ט עו"ד. על כן הוגש על ידם הערעור.
תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק הוגשה בטענה כי נגרמה פגיעה במקרקעיהם, בין היתר, בשל אובדן קרקע חקלאית, ע"י שינוי יעודה לדרך מהירה ורצועת נוף, פגיעה במגרשי הבניה בגין תכנון הדרך המהירה בצמוד ובסמוך למגרשים אלו, התקרבות הדרך למגרשים בהרחבת הבנים, יצירת מטרדי רעש וזיהום אוויר.
עפ"י חוו"ד מטעם הוועדה המקומית, נקבע כי בעקבות אישור תכנית מח/170, המערערים אינם זכאים כלל לפיצוי, מכיוון שבתאריך הקובע לא היו למערערים זכויות בשטח התכנית, ולכן נדחתה תביעתם.
המערערים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית, אשר נתקבל בחלקו. בנוגע לחלק מהמקרקעין (נחלה 38 ומגרשי ההרחבה) נקבע כי מקרקעין אלה אינם גובלים בתכנית: לגבי נחלה 38 נקבע כי נחלה 39 חוצצת בינה לבין הכביש המתוכנן, ולגבי מגרשי ההרחבה- נקבע כי קיים מרחק של כ-35 מטרים בינם לבין הכביש המתוכנן ואין מחלוקת שמרחק כזה אינו נכנס לגדר החריג שנקבע בפס"ד ויטנר.
טענת המערערים, כי מגרשי ההרחבה טרם נרשמו בפנקס רישום המקרקעין, ולכן אין להתייחס אליהם כמגרשים בפני עצמם אלא כחלק אינטגרלי מחלקת המקרקעין הרשומה, ויש לראותם, כמו גם את חלקה 38 המצויה אף היא בתחום החלקה, כנמצאים בתחום התוכנית, נדחתה אף היא.
באשר לפרשנות ההולמת לביטוי "מקרקעין" עפ"י סעיף 197 לחוק, דחה ביהמ"ש את פרשנות המערערים, וקבע כי במונח "מקרקעין" שבסעיף 197 לחוק התו"ב הכוונה היא ליחידת מקרקעין מוגדרת, והשאלה היא כיצד ניתן לתחום שטח מסוים ולקבוע כי הוא מהווה יחידה עצמאית ונפרדת מן המקרקעין שסביבו. מזה 28 שנות חַיוּתה של הוראת סעיף 197, מתנהלים מוסדות התכנון, ועדות הערר ובתי המשפט לדרגותיהם ב"סביבה פרשנית" המניחה ש"מקרקעין" אינם אלא יחידת קרקע (מגרש או חלקה). על כן נדחתה טענת המערערים, לפיה יש לראות במקרקעין "חלקה רישומית" בלשכת רישום המקרקעין.
כמו-כן, טענתם החלופית של המערערים, כי בין מגרש 38 והמגרשים בהרחבה לבין גבול התכנית מפריד שטח פתוח צר ועל כן הם נכנסים בחריג שנקבע בפס"ד ויטנר – לפיו כאשר בין המגרש לתכנית הפוגעת יש שטח פתוח צר בן מטרים ספורים, ניתן לקבוע כי קיימת גבילות על אף שהכלל הוא שנדרשת גבילות פיזית – נדחתה אף היא.
ביהמ"ש ציין כי השאלה מהו שטח פתוח בין מטרים ספורים הנכנס לגדרו של החריג על פי פס"ד ויטנר, כבר נדונה מספר פעמים בפסיקה, ונקבע לא אחת כי שטח פתוח צר בין 20-18 מ' אינו נכנס בגדר ההגדרה "גובל". בהתאם לכך קבע ביהמ"ש כי בענייננו, קיומו של מגרש חוצץ, בין מגרש 38 לבין התכנית, ומרחק של 35 מ' המיועד לאזור חקלאי, כפי שהמצב במגרשי ההרחבה, אינו עונה על ההגדרה המצויה בפס"ד ויטנר של שטח פתוח צר.
באשר לטענת המערערים, כי וועדת הערר חרגה מסמכותה, עת חייבה את המערערים בתשלום אגרה לפי מספר חלקות ולא לפי גובה סכום הערר, קבע ביהמ"ש כי מלשון החוק ובהתבסס על פרשנות תכליתית ראויה לו, עולה שהאגרה הינה נגזרת של גובה סכום הערר ולא של כמות החלקות המשתתפות בו. קרי, החוק אינו מגביל הגשת ערר משותף באותו עניין, שכן, אם בהליך אחד נדרשים כמה סעדים וקיימים מספר עוררים משותפים באותו עניין, הרי הבירור המשפטי הנדרש בגינו משולמת האגרה נעשה פעם אחת בלבד, תשומות הזמן השיפוטי הנדרש בהליך אינן גדלות אך ורק בשל העובדה כי בערר מספר עוררים או חלקות. ההליך האחד שייערך בערר ייתן מענה לכל הסעדים המבוקשים והחלקות המשתתפות בו וממילא אין כל הצדקה לגבות אגרה גבוהה יותר הנגזרת מכמות החלקות המעורבות בערר.
זאת ועוד, באשר לטענת המערערים בגין הימנעות הועדה מלחייב את המשיבה בהוצאות ובשכ"ט עו"ד, קבע ביהמ"ש כי יש לדחותה. זאת מאחר והפסיקה, בשורה ארוכה של פסקי דין, קבעה כי עניין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד נמסר לשיקול דעתה של הערכאה הראשונה, ובימ"ש לערעור יתערב בשיקול הדעת בנושא זה רק לעיתים נדירות כאשר נפלה טעות משפטית או נתגלה פגם או פסול בשיקול הדעת, בעת שקילת ההוצאות ואלה מתגלים מפסק הדין. המקרה הנדון, כך נקבע, אינו נופל לגדרם של אותם מקרים חריגים בהם תתערב ערכאת הערעור בפסיקת ההוצאות, וחזקה על ועדת הערר ששקלה את כל השיקולים הרלוונטיים בעניין זה. 93
לאור האמור, נקבע כי הערעור, ככל שהוא נוגע לעניין האגרה ששולמה על ידי המערערים בערר – מתקבל, והסכום העודף ששולם על ידי המערערים יוחזר להם, ויתר חלקי הערעור נדחו.
הערת המערכת:
כפי שסברנו בעבר, לצערנו הבהרות בית המשפט העליון בפסק-דינו בעניין ויטנר, כקודמים לו, הסירו ספיקות בנקודות מסוימות אבל העבירו את נקודות אי הבהירות לשדות אחרים, בית המשפט העליון קבע כי "גובל" הינו גובל ממש, למעט החריגים של כביש צר ושצ"פ של מס' מטרים, ונקודת המחלוקת שמגיעה לערכאות עברה להגדרות אלו וכל מקרה הינו מקרה לגופו.
לעניין ההוצאות, אנו סבורים כי אכן הינן נתונות לשיקול דעת הערכאות, עם זאת נראה כי ועדות הערר אינן מרבות לחייב הוצאות מתאימות, יש להחיל על דיוני הועדות, בעיקר בעת שדנים בועדות לפיצויים ולהיטל השבחה, את ההנחיות שיש ככלל לשלם הוצאות ושכר ריאליים ולהתחשב בהסכמים שנחתמו בין הנפגעים לבין באי-כחם ואנשי המקצוע מטעמם.
עת"מ (ת"א) 32610-10-10 יפת כהן ואח' נ' הו"מ לתו"ב רמת השרון ואח'
בפני ביהמ"ש המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' סגנית הנשיאה הש' אסתר קובו
לוועדות התכנון מסור שיקול הדעת האם לעכב את מתן ההיתר עד להכרעה במחלוקת הקניינית,
או שמא לאשרו, על אף התנגדות בעלי הזכויות במקרקעין.
המדובר בעתירה מינהלית בגדרה מבקשים העותרים כי יבוטלו החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר וכן יבוטל היתר בניה שהוצא לאור החלטות אלו.
העותרים הינם בעלי זכויות בקומת קרקע בבית משותף דו קומתי הידוע כגוש 6551 חלקה 145 ברמת השרון ומתגוררים בה ואילו המשיבים הפורמאליים מתגוררים בקומה א' בבית המשותף.
נציין כי בין העותרים למשיבים הפורמליים קיימים סכסוכים רבים בעניינם מתנהלים הליכים משפטיים נוספים, על רקע טענות העותרים כי המשיבים הפורמאליים הסבו להם נזקים בגין בניה שלא כדין.
לטענת העותרים, המשיבים הפורמליים ביצעו בניה שלא כדין בקומה א' של הבית המשותף לצורך בניית ממ"ד, בגג הבית המשותף נבנה חדר נוסף ובחצר המשותפת העמידו המשיבים הפורמאליים עמודי בטון עליהם נסמך הממ"ד מקומה א' וכן גרם מדרגות חיצוני והכל כאמור ללא היתרי בניה.
לקראת תום הבניה פנו המשיבים הפורמאליים לרשויות התכנון על מנת לקבל היתרי בניה בדיעבד.
לאחר הליכי התנגדות שונים נדונה בקשת המשיבים הפורמליים בפני ועדת הערר אשר החליטה כי לא ניתן לאשר את בניית המדרגות החיצוניות ללא פרסום ואישור כדין של הקלה כיוון שהמדרגות אינן צמודות לבית. כן הוחלט כי יש הצדקה תכנונית לניוד זכויות הבניה לגג הבית וכי בעניין זה אין להתערב בשיקול דעת הועדה המקומית.
בעקבות החלטה זו של ועדת הערר, הגישו המשיבים הפורמאליים בקשה מתוקנת להיתר בניה הכוללת הקלה לצורך בניית מדרגות חיצוניות. כמו כן, ביקשו המשיבים הפורמליים אף הקלה להקמת חדר עם גג משופע בקומה א' ולא גג שטוח וכן לאשר בשנית ניוד זכויות בניה לגג הבית.
הועדה המקומית אישרה את בקשת המשיבים הפורמאליים בכפוף לתנאים.
על החלטה זו עררו העותרים לועדת הערר, אשר אשרה את בניית המדרגות החיצוניות ובנית הממ"ד בקומה א', תוך שקבעה כי הדיון בהיתר הבניה לחדר על הגג יוקפא עד אשר תוכרע המחלוקת הקניינית בין הצדדים על ידי בית המשפט המחוזי.
בהתאם להחלטה זו, הוציאה הועדה המקומית היתר בניה לבניית ממ"ד ומדרגות חיצוניות.
על החלטות הועדה המקומית וועדת הערר כאמור הגישו העותרים את העתירה דנן.
בית המשפט דחה את העתירה בקבעו תחילה כי אינו מתערב בשיקול דעתם המקצועי של ועדות התכנון ובלבד שהחלטותיהם עומדות בכללי המשפט המינהלי (דהיינו, ניתנו בתום לב, ללא חריגה מסמכות ועוד).
כמו כן, קבע בית המשפט כי למוסדות התכנון מסור שיקול דעת האם לעכב מתן היתר בנייה בשל מחלוקת קניינית, או שמא לאשרו, חרף התנגדות בעלי הזכויות במקרקעין.
עוד הוסיף בית המשפט כי מקום בו הועדות (היינו ועדה מקומית וועדת הערר ) סבורות כי אין למבקש כלל זכות קניינית בנכס, הן רשאיות להפנותו ואת המתנגדים לבית המשפט המוסמך, עם זאת. בנסיבות בהן קיימות למבקש זכויות בשטח או שהזכויות הקנייניות שנויות במחלוקת , בסמכות הועדות לדון בפן התכנוני ולאשר את הבנייה , זאת בין היתר לנוכח הגדרת תפקידיהן בחוק. בנסיבות העניין קבע ביהמ"ש כי הועדות כאמור היו מוסמכות לדון בבקשה להיתר לבניית הממ"ד על אף שהוא נסמך על עמודים שנבנו על החצר המשותפת וכי בניגוד לעמדת העותרים, הועדות לא חרגו מסמכותן.
בהתייחס לשאלה האם בנסיבות המקרה דכאן החלטותיהן לדון בבקשה להיתר היו סבירות, גרס ביהמ"ש כי מדובר בבניה של עמודי המשך על גבי החצר המשותפת, היינו, חצר המצויה גם כן בבעלות המשיבים הפורמאליים וזאת לשם הקמת ממ"ד – עניין בעל צורך חיוני כשלעצמו, ביהמ"ש ציין כי אין מדובר בניצול זכויות בנייה ועל פניו אין חשש כי ערך המקרקעין ירד בשל הבנייה ומשכך הפגיעה בעותרים אינה משמעותית דיה. מנגד, ישנה תועלה רבה בהקמת ממ"ד – בייחוד לנוכח המצב הביטחוני השורר לאחרונה והרצון לעודד בניית ממ"דים. אי לכך ובהתאם לזאת סבר בית המשפט כי אף נתון זה מהווה חיזוק ביתר שאת לכך שהועדות היו רשאיות להפעיל את סמכותן ולהתיר את הבניה חרף קיומה של המחלוקת הנוגעת לפן הקנייני.
כלומר ביהמ"ש סבר כי ההבחנה שנעשתה ע"י ועדת הערר התבקשה לאור שיקולי תועלת מול נזק וסבירה בנסיבות העניין.
הערת מערכת:
קולמוסים רבים נשתברו במחלוקת בין הבדיקה התכנונית לבדיקה הקניינית, בית המשפט קבע עוד בהלכת הלן אייזן כי לועדות הערר אין סמכות לדון במחלוקות קנייניות, בפסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין בני אליעזר שנדון לאחרונה נקבע לעומת זאת כי קיימת לועדת התכנון, כולל ועדת הערר, הסמכות להקפיא את ניהול ההליכים ולהפנות הצדדים לבית המשפט לברר מחלוקתם הקניינית, ואולם נציין כי לאור הדיון הנוסף בפסק-דין זה הרי שההלכה הרווחת, הבאה לידי ביטוי גם באמור, כי הועדה תעצור הבירור רק אם ברור שאין למבקש זכויות קנייניות, וכל מקרה יבחן לגופו.
עמ"נ 6914-12-10 קיבוץ עין כרמל אגודה שיתופית נ' הו"מ לתו"ב חוף הכרמל ואח'
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים
ב"כ המשיבים: עו"ד גדי טל, עו"ד תמיר אלתר
דחיית ערעור על החלטת ו"ע לאשר שומות היטל השבחה שהוצאו לקיבוץ עקב אישור תכנית מתאר שעניינה הוספת יחידות מגורים בשטחי הקיבוץ לנוכח העובדה שסעיפי הפטור בחוק התו"ב אינם חלים על תכנית המתאר כאמור.
הערעור דנן הוגש על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה – במחוז חיפה, בגדרה נדחה ערר על שומות היטל השבחה שהוצאו לקיבוץ על ידי הועדה המקומית בעקבות אישור תכנית מתאר שעניינה הוספת יח' מגורים בשטחי הקיבוץ.
המחלוקות בין הצדדים נסבו על שני עניינים כדלקמן: האחד, זהות החייב בהיטל השבחה, בשאלה האם על הקיבוץ לשאת בתשלום ההיטל בגין עליית ערך הקרקע בעקבות תכנית שכללה שינוי ייעוד של המקרקעין על מנת לאפשר קליטת חברים חדשים, או שמא, החייב בתשלום הינו בעל המקרקעין – מינהל מקרקעי ישראל.
השנייה, התייחסה לשאלה אם בהנחה והקיבוץ חייב בהיטל, האם זכאי הוא ליהנות מהפטור הניתן על פי הוראות הדין לבנייה ומגורים.
תחילה התייחס בית המשפט לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק" "התוספת") המסדירה את ההוראות השונות בנוגע להיטל השבחה, במסגרתן המחוקק בחר בין היתר להטיל מיסוי נפרד על עליית ערך הקרקע בעקבות פעולה תכנונית שלטונית, אם כי דאג להכיר בתשלום ההיטל כהוצאה במסגרת מיסוי רווחי הון. זאת אל מול הרצון לכפות על הפרט שנהנה מהפעולה התכנונית והתעשר, להעביר חלק מההתעשרות לטובת הציבור כאשר במקרים מעין אלו עומדים גם שיקולים נוגדים אותם מאזן המחוקק בדרכים שונות. לדוגמא: בקביעה כי לא כל מי שייהנה מעליית ערך המקרקעין והשבחתם יישא בתשלום היטל השבחה.
כך בהתאם לסע' 2(א) לתוספת החייבים בהיטל הינם רק הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין שהושבחו.
פן נוסף בו בחר המחוקק לאזן בין השיקולים הנוגדים כאמור, בא לידי ביטוי בקביעת הוראות פטור שונות.
סוגיה מיוחדת שחייבה קביעת הסדר נסבה בדבר חבותה של המדינה כבעלת הקרקע בתשלומי היטל השבחה, חשיבות סוגיה זו נובעת בעיקר מהעובדה שהמדינה באמצעות המנהל מחזיקה במרבית קרקעות המדינה.
סעיף 21 לתוספת כאמור, עוסק בחובת המדינה בתשלום היטל השבחה, תוך שהוא מסייג החבות בשני מקרים, האחד – מקום בו המקרקעין לא היו מוחכרים בחכירה לדורות. השני – מקום בו המקרקעין היו מוחכרים בחכירה לדורות לשימוש חקלאי וייעודם שונה לייעוד אחר בנסיבות בהן החוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע לפי ייעודה החדש, אלא אם ייחתם הסכם חכירה חדש או יתוקן ההסכם המקורי.
ע"פ פרשנות בימ"ש החלופה השנייה, שהינה לדידו החלופה הרלוונטית להליך דנן כוללת שלושה יסודות: א. המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי; ב. ייעוד המקרקעין שונה בתכנית משביחה; ג. החוכר של הקרקע אינו זכאי לנצל את הקרקע לפי ייעודה החדש, אלא אם ייחתם חוזה חכירה חדש או יתוקן ההסכם המקורי.
לטענת הקיבוץ הרעיון המונח בבסיסו של הסייג האמור הינו להביא לכך שהנהנה האמיתי מההשבחה הוא שיישא בתשלום ההיטל, ומאחר ומי שנהנה מעליית ערך המקרקעין הינו המנהל, (שכן המנהל יחכיר את המגרשים לחברים הנקלטים על פי ערכם החדש ועל כן הוא זה שצפוי ליהנות מעליית ערכם), הרי שהעיקרון האמור מחייב כי הסייג לחבות הקבוע בסעיף 21 הנ"ל, יחול גם כן על הקיבוץ באופן כזה שבתשלום היטל ההשבחה יישא המנהל.
בית המשפט דחה את פרשנות הקיבוץ לתנאי הסייג, בקבעו כי התנאי לתחולת הסייג הקבוע בסעיף 21 לתוספת, מותנה במערכת החוזית הקיימת בין החוכר (היינו הקיבוץ) לבין המנהל באופן כזה שהתנאי להחלת הסייג הוא כי הקיבוץ אינו זכאי, על פי חוזה החכירה אשר בתוקף, לנצל את המקרקעין בייעודם החדש.
למסקנה זו הגיע בית המשפט לאחר שבחן את ההסכמים שנערכו בין הקיבוץ לחברים הנקלטים, וגילה כי הזכויות במגרשים נותרו בבעלות הקיבוץ וזכויות החכירה לא הועברו לנקלטים החדשים. יתרה מזו, אין אף התניה של זכויות החברים החדשים לקבלת חזקה ביחידות הדיור שיבנו על הקרקע בחתימת חוזי חכירה חדשים. מה גם שבניית יחידות הדיור עצמן נעשית במרוכז ע"י הקיבוץ.
זאת ועוד גרס בית המשפט כי התנאי העיקרי לתחולת הסייג לחבות על פי החלופה הקבועה בסעיף 21 לתוספת, דהיינו מגבלת הניצול בייעוד החדש, אינו חל במקרה דנן שכן הקיבוץ רשאי לנצל את הקרקע בייעודה החדש וכך אף עושה הוא בפועל.
כטענה חלופית נטען ע"י הקיבוץ כי הינו זכאי לפטור עבור בניית דירת מגורים כאמור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת הקובע כי, בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגישו בקשה להיתר בניה על אותם שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר, מעבר לשטח האמור ישולם היטל בגין השטח הנוסף.
בהתייחס להוראה זו קבע בית המשפט כי תכליתה של הוראה זו נועדה לתכלית חברתית למבקשים להרחיב את ביתם ובתנאי שהדבר נעשה לשימוש עצמי לרווחת בעל הקרקע או לקרוביו. וכי בחינת ההסכמים שבין הקיבוץ לחברים החדשים, מעלה כי החברים הם שבוחרים את דגם הבית, הם שיישאו בעלות הדירה ויקבלו חזקה בלעדית ביחידה הנבנית, ומכאן הגיע ביהמ"ש לכלל מסקנה כי לקיבוץ אין כל זכות שימוש וחזקה ביחידות הדיור ועל כן הוראות הפטור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת אינן חלות.
בסופו של דבר, הערעור נדחה תוך שבית המשפט קובע כי הקיבוץ הוא הנהנה מההשבחה ועליית ערך הקרקע.
הערת מערכת:
אנו סבורים כי מן הראוי שהמחוקק יתן ליבו ללאקונה זו ויתן לה מענה, ככל שקיימת זכות לבנות דירת מגורים למגורי בעל הזכויות ללא היטל השבחה, הרי שהדבר אמור לחול אף במסגרת קיבוץ ובעלי הזכויות בו, כמו גם חברה בה מאוגדים בעלי זכויות, בסופו של דבר המסגרת הינה כסות לבעלי זכויות פרטיים, והרציונאל של הפטור קיים גם במקרה זה.
ערר (דרום) 6068/11 עידו ניצן ואח' נ' הו"מ לתו"ב אילת
ועדת הערר מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה , עו"ד גלעד הס
ב"כ המשיבה: עו"ד תומר גור
אזור בייעוד למלאכה אינו "אזור תעשיה" לצורך תמ"א 18 (תחנות תדלוק)
עסקינן בערר על החלטות הועדה המקומית לתו"ב אילת לסרב לשתי בקשות להיתרים להקמת תחנות תדלוק בעיר. על אף שדובר במגרשים שונים שהרקע התכנוני שלהם שונה, החליטה ועדת הערר לדון בשניהם במאוחד לאור שאלות עקרוניות זהות שעלו בשני העררים.
הסוגיה הראשונה שנבחנה היא ניתן להוציא היתר לתחנת תדלוק מכוח תמ"א 18 במקרקעין בייעוד למלאכה:
תמ"א 18 מאפשרת הוצאת היתר בניה לתחנת דלק גם במקרקעין בהן אין ייעוד תכנוני לתחנת דלק, וזאת בהתאם לאמור בסעיף 8 (א) לתמ"א 18 הקובע:
כי "מקום שתכנית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, מייעדת מקרקעין לתעשייה או לשימוש משולב הכולל תעשייה, משרדים ומסחר, או לייעוד של חניון שאינו לתחבורה ציבורית בלבד ובלבד שהחניון האמור אינו באזור בנוי למגורים, רשאי מוסד תכנון להתיר הקמת תחנת תדלוק מכל דרגה, וזאת כשאין בתכנית כאמור כוונה אחרת משתמעת לעניין הקמת תחנות תדלוק בתחומה."
התכליות המותרות במגרשים נשוא הערר בהתאם לתכניות החלות היו לגבי מגרש אחד: "בתי מלאכה, בתי מלאכה לייצור חפצי נוי ואמנות, אולמות תצוגה, חניות, מזנונים, מסעדות" ולגבי המגרש השני: "אזור משולב מסחר ומלאכה".
בעלי הזכויות במגרשים הגישו כאמור בקשות להיתר להקמת תחנות תדלוק מכוח סעיף 8(א) לתמ"א 18. הוועדה המקומית סירבה לבקשות בהתבסס על חוות דעת משפטית של היועצת המשפטית שלה, שעיקרה הינו כי הייעוד בתכניות המפורטות למלאכה ומסחר אינו תואם את הייעוד "לתעשייה", כאשר רק בייעוד זה מותר על פי תמ"א 18 להקים תחנת דלק.
ועדת הערר בחנה את שאלת ההבדל בין תעשיה לבין מלאכה, הן לשונית, הן לפי התייחסות המחוקק למונחים אלה בחוקים שונים. ועדת הערר מצאה כי קיימת הבחנה בין המונחים במהות המסתתרת מאחורי כל אחד מהמונחים, שכן "תעשייה" עוסקת בהליך יצרני אינטנסיבי יותר תוך שימוש במיכון משמעותי, ואילו "מלאכה" הינה הליך יצרני באינטנסיביות נמוכה יותר תוך שימוש בעבודת ידיים ובמכונות קטנות.
ועדת הערר מצאה עוד כי מהות שונה זו משתקפת גם בתמ"א 18. בסעיף 8(ב) בתמ"א 18 העוסק במתן היתר להקמת תחנת תדלוק לצריכה עצמית מופיע הייעוד "מלאכה", כך שניתן בייעוד "מלאכה" להקים תחנה לתדלוק עצמי. לעומת זאת בסעיף 8(א) אשר מדבר על הקמת תחנת תדלוק בכל דרגה, לא מופיע המונח "מלאכה" אלא "תעשיה" בלבד.
ועדת הערר קבעה כי קיים הגיון תכנוני בהבחנה: כך מי שנמצא סמוך לקרקע המיועדת לתעשיה, כלומר סמוך לקרקע בה צפוי שימוש אינטנסיבי, השימוש בה גם כתחנת דלק אינו מהווה שינוי משמעותי מהצפייה הסבירה, לעומת זאת, מי שסמוך למקרקעין המיועדים למלאכה בלבד, קרי לשימוש באינטנסיביות נמוכה, שימוש כתחנת דלק בדרגה גבוהה מהווה שינוי חריף יתר על המידה לצפוי, כאשר שימוש לתחנת דלק לצריכה עצמית תואם יותר את הצפייה הסבירה ממקרקעין המיועדים למלאכה.
עם זאת, ומאחר וההבחנה בין תעשיה ומלאכה לא נשמרה בכל התכניות החלות במ"י (בוודאי לא תכניות שאושרו לפני נוהל מבא"ת), הרי שבבוא מוסד התכנון לבחון את הייעוד או השימוש התכנוני בתכנית המפורטת לצורך הפעלת סעיף 8 לתמא 18, אין לבחון רק את כותרת הייעוד האם מוגדר כ- "תעשיה", "מלאכה" או ייצור כלאיים, אלא את המהות שמעניקה התכנית לאזור.
ועדת הערר ציינה עוד שיש להביא בחשבון גם את מטרת תמ"א 18 תיקון 4 שהנה הרצון לעודד את התחרות במשק הדלק.
ועדת הערר בחנה נסיבותיו של כל מגרש ומצאה ביחס לשניהם כי הן הייעוד הפורמאלי והן מבחינה מהותית השימוש הינו מלאכה ולא תעשייה, ולכן קבעה כי לא ניתן להנפיק היתרי בניה לתחנות דלק מכוח תמ"א 18.
הערת מערכת :
שאלת האבחנה בין מלאכה לתעשייה חוזרת ועולה במקרים שונים, הן לצורך רישוי והן לצורך היטל השבחה, חלק מהספיקות קיימות לאור העובדה כי בעבר הפרשנות והניסוח לא היו אחידים וכך גם התנהלות והבנת הרשויות את פירוש התכניות לא היה אחיד, בשורה התחתונה קובעות הרשויות כי יש ליתן משקל לתמונה הכוללת ולמטרתה של התכנית, וזאת במקביל לדרך בה פירשו הרשויות את התכנית משך השנים, במקרה זה נראה כי החלטת ועדת הערר הינה הגיונית ומתבקשת, ותואמת אבחנה עקבית שלה משך השנים בין מלאכה לתעשייה.
ו"ע (ת"א) 259/11 ברמי רוית ושי נ' הו"מ לתו"ב נתניה
ועדת הערר מחוז מרכז בפני כ'ב יו"ר הועדה , עו"ד מיכל גלקין גולן
ב"כ המשיבה: עו"ד גת
שימוש חורג וסטייה מהיתר כעילה לניתוק מבנה מחשמל ומים
המדובר בערר, שעניינו ניתוק מחשמל וממים בניינים שנבנו לפני כשלושים שנה כשוק בו כ- 100 תאים שנועדו לשמש כדוכנים, והמשמשים כיום למגורי מאות עובדים זרים.
בהתאם לקבוע בסעיף 157 א' (ו) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק") רשאית הרשות לנתק מבנה מחשמל טלפון ומים (לפי העניין), כאשר מתברר כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר שירותים או תעשיה היוותה סטייה מהיתר.
השאלה שעלתה במסגרת הערר דנא הייתה, האם בנסיבות המקרה ראוי לנתק את המבנה מחשמל ומים בהתאם להוראת החוק האמורה.
העוררים טענו כי לפני כ-15 שנה הודיע בעל המבנה הקודם לעירייה על שינוי השימוש במבנה מתעשייה למגורים, ומשכך שונה אף סיווג המבנה לצרכי ארנונה, בהקשר זה טענו גם לשיהוי. עוד נטען על ידם כי השימוש למגורים מותר על פי תכנית בנין העיר התקפה.
מנגד, טענה המשיבה כי העוררים עשו דין לעצמם ומשכנים במבנה שנעשו בו עבירות בניה ובסטייה מהיתרי הבניה, מאות עובדים זרים, בתנאים לא אנושיים באופן המסכן את בריאותם ואף חייהם, דבר שמהווה מטרד תברואתי לסביבה וסכנה ממשית בהעדר הסדרי כיבוי אש ודרכי מילוט.
עוד טענה המשיבה כי מדובר במקרה קיצוני בו הייתה היא חייבת להפעיל את סמכותה על מנת למנוע סכנות הכרוכות במצב החמור והמסוכן שהעוררים יצרו תוך התעלמות מהחוק וזלזול בחיי אדם.
ועדת הערר ציינה כי התנאי להפעלת הסמכות לפי סעיף 157 לחוק הינו סטייה מהיתר, ובהינתן כי אכן ישנה סטייה מהיתר, על הרשות להפעיל שיקול דעת באם להפעיל את הסמכות.
במקרה זה, קבעה ועדת הערר, כי מדובר במקרה מובהק בו חובתה של הרשות לפעול מכוח סמכותה כאמור כל זאת לאור דוחות הפיקוח, דוחות משרד הבריאות ורשות כיבוי אש שהוצגו לוועדת הערר ובהם נקבע כי מדובר במבנים מוזנחים ביותר, רצופים סכנות לחיי אדם.
ועדת הערר קבעה כי גם מקום בו התוכניות החלות על המקרקעין מאפשרות מגורים, יש תחילה להתאים המבנה למגורים, וכי גם תכנית בת תוקף אינה מאפשרת מגורים בצפיפות המתוארת, ולא ניתן לקבל רישוי למצב דברים זה גם לא בדרך של הקלה.
באשר לשיהוי הרשות בנקיטת ההליכים, קבעה ועדת הערר כי אין בחדלונה של הרשות, כדי להוות בסיס למצב המקעקע את שלטון החוק, ומושכלות יסוד של דיני התכנון והבניה וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
בהינתן הסטייה הניכרת כאמור, דחתה ועדת הערר את הערר אך קבעה כי לאור העובדה שהאוכלוסייה המתגוררת במבנים נשוא הערר הינה מהחלשות ביותר, יהיה על הרשות לבצע את ניתוק החשמל והמים רק לאחר שיינתן פתרון דיור אלטרנטיבי סביר לדייר.
הערת מערכת:
פעולת הניתוק מחשמל וממים הינה אחת הסנקציות החמורות שיכולה הרשות להפעיל, וכך גם ידה של ועדת הערר אינה "קלה על ההדק" בהקשר לכך, עם זאת נראה כי קיצוניותו של המקרה הובילה למסקנה כי לא תיתן הרשות ידה להמשך קיומם של המבנים הבלתי חוקיים, כלי זה משמש רבות כיום בהקשר של פיצול דירות, ומהווה אחד הכלים המרתיעים יותר של הרשות.
