קטגוריות

חיפוש באתר

מאי
26
2014


היטל השבחה/197 – עמ"נ (חי') 59598-12-12 הו"מ לתו"ב קרית אתה נ' פז גז

פורסם ע"י:

Header__ONLINE_550px4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

א. ככלל אין לשלול פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התו"ב בעקבות אישורה של תכנית פוגעת, רק בשל אישורה של תכנית משביחה מאוחרת

 

ב. אף אם תכנית מתאר ארצית כוללת הוראות של תכנית מפורטת היא אינה בגדר "תכנית מפורטת" לצורך התוספת השלישית לחוק התו"ב ולא ניתן יהא לחייב בגינה היטל השבחה

 

ג. מקום שבו תכנית מתאר ארצית משנה תכנית מתאר מקומית או מפורטת , יתכן ותחול חובת תשלום היטל , אולם מקורה של החובה אינו נעוץ באישור התכנית הארצית, אלא, באישור השינוי לתכנית המקומית.

 

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

בעקבות עמ"נ (חי') 59598-12-12 הועדה המקומית לתו"ב קרית אתא ואח' נ' פז גז בע"מ ואח'עמ"נ 5458-02-13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' פז גז בע"מ ואח'שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' רון סוקול

 

ביום 19.5.2014 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים מפי כב' הש' רון סוקול בעניין הערעורים שבנדון בנוגע למחלוקת שנתגלעה לעניין זכותן של חברות הגז, המחזיקות בחוות הגז שבקרית אתא, לפיצויים, בגין פגיעה בערך המקרקעין בעקבות פרסום תכנית המתאר הארצית תמ"א/32 – תכנית מתאר למשק הגפ"מ (להלן – "התכנית הארצית") ובעניין חבותן לשלם היטל השבחה בעקבות פעולות תכנוניות מאוחרות יותר.
המחלוקת בערעורים שעמדו בפני בית המשפט השתרעו על שאלות שונות ובהן השאלה, האם תכנית הארצית גרמה לירידת ערך המקרקעין באופן המזכה את החברות בפיצוי; האם אישור התכנית תמ"א/32/ג' שכללה הוראות שינוי לתכנית הארצית (להלן – "תכנית השינוי") והחלטת המועצה הארצית מיום 7/2/12 שבגדרה נקבע כי הפעלת האתר תאושר לתקופה מוגדרת עד 1/2029 (להלן – "החלטת המועצה") השביחו את המקרקעין; והאם בעקבות כך קמה עילה לחיוב החברות בהיטל השבחה, והיחס בין תכניות פוגעות לתכניות משביחות, תוך התמקדות בשאלה האם השבחה מאוחרת מאיינת את זכות הפיצוי או שמא יש לבחון כל שלב בנפרד. דהיינו, לפצות בגין הפגיעה על פי התכנית המוקדמת ולחייב בהשבחה בגין כל השבחה מאוחרת.
בהתייחס לשאלה האם תכנית משביחה מאוחרת שוללת את הזכות לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות אישורה של תכנית פוגעת קודמת, סקר בית המשפט תחילה את העקרונות הבסיסיים החלים בתביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 והיטל השבחה תוך התייחסות להלכות שנתנו בעניין (הלכות "קהתי" ע"א 4809/91, "בית הכרם" דנ"א 3768/98 ואח'), ולבסוף קבע כי ככלל אין לשלול פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התו"ב בעקבות אישורה של תכנית פוגעת, רק בשל אישורה של תכנית משביחה מאוחרת.
לדעת בית המשפט, מסלול הפיצוי צריך להבחן על פי הוראות סעיף 197, בנפרד וללא קשר למסלול החיוב בהיטל בעקבות אישור התכנית המשביחה. בית משפט ציין כי ייתכן שיהיו מצבים מיוחדים, כמו למשל אם תכנית הפוגעת תבוטל בשל פגם באישורה וכדומה, בהם ניתן יהיה להגיע למסקנה כי ביטול התכנית הפוגעת מאיין את הפגיעה, אולם במקרה שבו לא נפל פגם באישור התכנית הפוגעת, ולאחריה אושרה כדין תכנית משביחה, אין בהשבחה המאוחרת לפגוע בזכות הנפגע, בעל הזכות במקרקעין, לפיצויים.
יתרה מכך, ובהתייחס לשאלה האם התכנית הארצית הביאה לפגיעה המזכה בפיצוי , קבע בית המשפט כי שווים של המקרקעין במועד הקובע לאישורה של התכנית הארצית צריך להיקבע על פי השימושים בפועל, על פי הייעודים המותרים, על פי המגבלות החוקיות השונות שהוטלו על השימושים, ועל פי הצפי והסבירות להמשך הפעלת חוות הגז במגבלות שהוטלו. אומנם השמאית המייעצת פעלה כך אולם לא קבעה הערכה שמאית של השווי הקודם ושל השווי החדש ועל כן גרס בית המשפט כי אין מנוס אלא מלהורות על החזרת הדיון לוועדת הערר על מנת שתורה לשמאית המייעצת להשלים את חוות דעתה ולקבוע את ערכי המקרקעין במועדים הרלוונטיים.
כמו כן ובהתייחס לשאלה האם תכנית השינוי היא תכנית משביחה, ציין תחילה בית המשפט כי בהתאם לתוספת השלישית, השבחת מקרקעין בעקבות אישורה של תכנית שאינה מקומית או מפורטת, כמו למשל תכנית ארצית או מחוזית, או תכנית אחרת, אינה מקימה חבות בהיטל השבחה. בהתאמה השיב בית המשפט בשלילה לשאלה, האם תכנית השינוי כהגדרתה לעיל שאף היא תכנית מתאר ארצית, הכוללת בחובה הוראות כשל תכנית מפורטת מהווה תכנית שכזו מטילה חובת תשלום היטל השבחה, זאת הואיל והתוספת השלישית לחוק, מבחינה בין סוגי תכניות בהתאם למדרג הקבוע בחוק. תכנית מפורטת הינה על פי טיבה תכנית במדרג הנמוך ביותר. היא כוללת את ההוראות המפורטות ביותר. תכנית מפורטת הינה תכנית שבסמכות ועדה מקומית, בעניינים המסורים לסמכותה או בסמכות ועדה מחוזית בכל שאר העניינים. תכנית מתאר ארצית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, אינה בבחינת תכנית מפורטת במובן החוק. בשונה מתכנית מפורטת שהותקנה על ידי ועדה מחוזית או ועדה מקומית, היא אינה מופקדת, לא ניתן להשמיע התנגדויות בטרם אישורה ולא חלות עליה כל אותן הוראות ומגבלות החלות על אישורה של תכנית מפורטת כאמור בסעיפים 61א' ו-62א' לחוק. תכנית ארצית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת אינה חייבת לעמוד בכל הדרישות כקבוע בסעיף 69 לחוק.
בהתאם לכך, גרס בית המשפט, כי הקביעה שתכנית מתאר ארצית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת הינה בגדר "תכנית מפורטת" לצורך התוספת השלישית, סותרת את הוראות החוק לעניין המדרג בין התכניות. כמו כן, הואיל וסעיפים 129- 131 לחוק קובעים את ההיררכיה שבין התכניות, תהה בית המשפט האם יעלה על הדעת כי תכנית מקומית תהא במדרג גבוה משל תכנית מתאר ארצית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת? הייתכן כי ניתן יהיה לשנות את תכנית המתאר הארצית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת בתכנית מקומית? לנ"ל השיב בית המשפט בשלילה ועל כן התחייבה המסקנה כי תכנית ארצית אינה בבחינת תכנית מפורטת, אף אם נכללו בה הוראות של תכנית מפורטת.
לכך הוסיף בית המשפט את העובדה, כי תכלית הטלת היטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית מתאר מקומית או מפורטת הינה לשתף את הציבור בהתעשרותו של הפרט ולממן את העלויות שבהן נושאת הוועדה המקומית בהליך אישורה של התכנית. לעומת זאת, כאשר עסקינן בתכנית מתאר ארצית, כך מציין בית המשפט לא נושאת הוועדה בכל הוצאות לייזום והכנת התכנית. כלומר, אין כל הצדקה לחייב את הנהנה לשלם לוועדה המקומית את ההיטל. שכן, בגין ההתעשרות שנצמחה לו יישא בעל הזכויות בתשלום רווח הון, אם וכאשר יממש את זכויותיו בדיוק כמו כל מי שהתעשר בשל פעולה תכנונית שאיננה בגדר תכנית כמוגדר בחוק (למשל: מי שהתעשר כתוצאה מתיקוני חקיקה, תקנות, הכרזה או ביטול הכרזה על קרקע חקלאית, אישור תשריט חלוקה – להבדיל מתכנית חלוקה – ועוד).
כמו כן בית המשפט דחה את ניסיון המערערת להסתמך על פסק דינו של בית המשפט בעניין "מועש" (רע"א 384/99), ולפיו גם אישור תכנית מתאר ארצית עשוי להיחשב כאירוע משביח. שכן, לדעת בית המשפט על אף שבפסק הדין נדונה חבותה של בעלת מקרקעין בתשלום היטל השבחה עקב אישורה של תכנית המתאר הארצית תמ"א/18 שינוי מס' 2, שהוסיפה לשימושים המותרים במקרקעי המערערת שימוש לתחנת תדלוק, עדיין באותו עניין בית המשפט הדגיש כי תכנית המתאר הארצית כללה הוראות בדבר שינוי תכנית המתאר המקומית וכי ההשבחה עצמה נבעה משינויה של תכנית המתאר המקומית ולא מהתכנית הארצית. מכך לדעת בימ"ש ניתן ללמוד, כי מקום שבו תכנית מתאר ארצית משנה תכנית מתאר מקומית או מפורטת, יתכן ותחול חובת תשלום היטל, אולם מקורה של החובה אינו באישור התכנית הארצית, אלא, באישור השינוי לתכנית המקומית.
גם ניסיון הועדה המקומית להתבסס על פסק הדין בענייו "סמפלסט" (רע"א 8538/99), נדחה. באותו עניין נקבע, כי חלה השבחה במקרקעין בעקבות שינוי תכנית מתאר מקומית ומתן היתר לתוספת שטחי שירות על פי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, ולפיכך האירוע המשביח הנו החלטת הוועדה ולא התקנת התקנות, שרק הסמיכו את הוועדה לקבוע שינויים. אלא, שלדעת בית המשפט מפסק דין זה לא ניתן ללמוד כי פעולה תכנונית במדרג גבוה עשויה להיחשב כאירוע משביח. להיפך. מפסק הדין ברור כי האירוע המשביח הינו החלטת הוועדה המקומית שהורתה על שינוי תכנית והתאמתה לתקנות. התקנת התקנות אינה אירוע משביח אולם מקום שבו תקנות, או כל פעולה תכנונית אחרת שאינה בבחינת תכנית מתאר מקומית או מפורטת, מקנות סמכות לוועדה מקומית, הרי שההשבחה נעוצה בהפעלת הסמכות ולא בתקנות המסמיכות.
ומן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט על יסוד האמור, כי תכנית השינוי בעניינינו לא באה לשנות תכנית מתאר מקומית ולא באה להסמיך את הוועדה המקומית. תכנית השינוי היא תכנית מתאר ארצית וככל שבאה לשנות, הרי שהשינוי הינו בתכנית המתאר הארצית תמ"א/32 ולא בתכנית מתאר מקומית. היינו, ההשבחה שנוצרה נובעת מהשינוי בתכנית הארצית ולא משינוי בתכנית המתאר המקומית. אי לכך ומשקבע בית המשפט כי תכנית השינוי אינה בבחינת תכנית משביחה במובן התוספת השלישית, אין לטעמו הצורך לבחון את השפעתה בפועל על ערך המקרקעין.
בשולי הדברים העיר בית המשפט, כי ככלל שאלת השפעה של תכנית על ערך המקרקעין הינה שאלה שמאית מובהקת המסורה להחלטת הגורמים המקצועיים, כלומר: ועדת הערר והשמאי המייעץ. מאחר והוועדה שהלכה בעקבות השמאית המייעצת נמנעה מלקבוע את הערכים השמאיים, היינו: לקבוע עד כמה עלה ערך המקרקעין בעקבות אישורה של התכנית, אין לדעתו של בית המשפט אפשרות לקבוע, האם תכנית השינוי העלתה את ערך המקרקעין או שמא בשל העלויות הגבוהות להמשך הפעלת חוות הגז מתקזזת עליית הערך בעלויות הצפויות. עוד העיר כי לצורך הערכת שווי המקרקעין, יש להביא בחשבון כי השימוש המותר הינו לזמן מוגבל ולא ברור מהיכן שאבה השמאית המייעצת את הערכתה כי הזמן הצפוי להפעלת החווה צפוי להיות ארוך דיו כדי להצדיק את ההשקעה.
לדעת בית המשפט הגבלת הזמן לשימוש משפיעה כמובן על ערך המקרקעין אך גם זהו עניין שמאי, ועל השמאי להעריך עד כמה מגבלת הזמן וחוסר הוודאות מעלים או מורידים את ערך המקרקעין.
בהתייחס לשאלה האם חלה חובת תשלום היטל השבחה בעקבות החלטת המועצה כהגדרתה לעיל, קבע בית המשפט כי התשובה לכך שלילית. לדעת בית המשפט, לא כל פעולה תכנונית המשביחה את ערך המקרקעין מטילה חבות בהיטל השבחה. על הוועדה המקומית להצביע על אירוע משביח במובן התוספת השלישית לחוק. החלטת המועצה הארצית לדעת בית המשפט, אינה אירוע משביח מאחר ואינה בבחינת תכנית. החלטת המועצה גם אינה מהווה הוראת שינוי לתכנית מתאר מקומית או לתכנית מפורטת, אלא לכל היותר שינוי לתכנית מתאר ארצית. אישור תכנית מתאר ארצית או שינויה, אינן כאמור בבחינת אירוע משביח.
לסיכום האמור בית המשפט קבע, כי חברות הגז זכאיות לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות אישורה של התכנית הארצית. כמו כן נקבע, כי אישור תכנית השינוי והחלטת המועצה אינם אירועים משביחים ועל כן אין לחייב את חברות הגז בתשלום היטלי השבחה בעקבותיהם. בהתאם לכך דחה בית המשפט את ערעוריה של הועדה המקומית וקיבל בית המשפט את הערעור שכנגד שהגישו חברות הגז תוך שהורה לוועדת הערר ליתן הנחיות מתאימות לשמאית המייעצת לקבוע את היקף
את חב' הגז ייצג עוה"ד ש' זינגר .
הערת מערכת: פסק דין זה מנתח סוגיות חשובות בעלות השלכות רוחב, שאף קביעותיו בחלקן עומדות בניגוד לקביעות ועדת הערר שנתנו לאחרונה בסוגיות האמורות ואולם על אף היותו של פסק דין זה מנחה, לאור העובדה שניתן על ידי בית המשפט המחוזי קרוב לוודאי כי יעלה לדיון בבית המשפט העליון.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il