קטגוריות

חיפוש באתר

יוני
12
2014


בר"ם 6195/13 דפנה רביד – אי תחולת הפטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים", במקרים בהם קיימת דירת מגורים ששטחה עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין

פורסם ע"י:

Header__ONLINE_550px4

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

בר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

ניתן על-ידי בית המשפט העליון, לפני הרכב השופטים א' גרוניס, ע' פוגלמן, ד' ברק-ארז

בנושא: אי תחולת הפטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב, בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים", במקרים בהם קיימת דירת מגורים ששטחה עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין

מאת: עו"ד צבי שוב עו"ד גלית קיט-טלמור

בימים אלה (8.6.14) ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק דין חשוב שעוסק בסוגיית הפטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב (להלן: התוספת), בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים", עבור מגורי האדם או קרובו בהיקף של עד 140 מ"ר.

בעניין זה ביקשה המערערת לקבל פטור מתשלום היטל השבחה על בנייתה של יחידת דיור נוספת עבור ילדיה בשטח הקטן מ-140 מ"ר על אותם המקרקעין בהם יש בבעלותה דירת מגורים ששטחה עולה על 140 מ"ר.

השאלה שהתעוררה בערעור היא האם הפטור יינתן בגין כל בנייה של יחידה נוספת ובלבד ששטחה של היחידה נופל מ-140 מ"ר, או שמא הפטור יינתן רק בגין בנייה עד להיקף של 140 מ"ר עבור הנכס הקיים והיחידה הנוספת שמתכוונים לבנותה, יחדיו? ברקע הדברים, התעוררה השאלה האם לצורך הענקת הפטור יש חשיבות לעובדת בעלותו של מקבל הפטור בנכסים נוספים, והאם יש חשיבות למיקומם של אותם נכסים.

בית המשפט קמא דחה את ערעור המערערת בקובעו, כי ממכלול ההלכות שנקבעו בעניין סעיף 19(ג)(1) לתוספת עולה, כי אין ליתן פטור מתשלום היטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1), בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים", במקרים בהם קיימת דירת מגורים ששטחה עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין ולעניין זה, אין נפקות לשאלה האם מדובר בבניית יחידת דיור נפרדת או בהרחבה לדירה הקיימת.

בית המשפט העליון (ע"י כב' הש' דפנה ברק-ארז) הקדים וציין כי סעיף 19(ג)(1) לתוספת הוא סעיף המעניק פטור מתשלום היטל השבחה מטעמים סוציאליים שעניינם עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם והקלה על מצוקת הדיור, וכי ביסודו מונח הרעיון של התחשבות במי שמבצע בנייה בהיקף נמוך יחסית, ועל כן דירת מגוריו אינה נחשבת לנכס יוקרה.

לכן, בנסיבות אלה קבע בית המשפט, כי פרשנות של אי-תחולת הפטור כאשר יחידת המגורים שהבנייה מוסיפה עליה עולה על 140 מ"ר – נראית סבירה.

בית המשפט העליון הוסיף, כי ההבחנה המבוססת על שטחה של דירת המגורים אמנם מהווה "כלל אצבע" לא מדויק, שהרי שווי הדירה עשוי להיות מושפע לא רק מגודלה, אלא, גם ממיקומה וממאפיינים נוספים שלה. אולם, זוהי הכללה מן הסוג שהחקיקה עושה בו שימוש מעת לעת מטעמים מעשיים.

כמו-כן נקבע, כי החלתו של סעיף 19(ג)(1) על בנייה במגרש ריק, כפי שזו הוכרה בעניין חמאיסי, אמורה להיעשות בהתאם לסייגים שלהם הייתה כפופה הרחבת נכס קיים או בנייה המחליפה נכס, אותם "מצבי גרעין" שעמדו נגד עיני המחוקק. סוגיה זו לא התבררה למעשה במישרין בעניין חמאיסי, והיא אכן טעונה הבהרה, קבע בית המשפט.

על רקע דברים אלה, בית המשפט הוסיף עוד וקבע, כי מהיבט תכליותיו של סעיף 19(ג)(1) יש להחיל את הפטור מהיטל השבחה כך שיובא בחשבון היקפו של הנכס שבו מתגוררת המשפחה עובר לבנייה ונמצא בבעלותה (דירת המגורים העיקרית), ושבגינו מבוקש הפטור מתשלום היטל ההשבחה. כך נקבע, כי היטל ההשבחה אמור להינתן רק לגבי שטח המשלים היקף בנייה זה עד לגבול של 140 מ"ר.

כך ציינה השופטת בהתאמה כי לדעתה במקרה בו קיימת דירת מגורים ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר, ומתבצעת בנייה במגרש ריק, קרי, במקרקעין אחרים, יינתן פטור מהיטל השבחה לבנייה במגרש הריק עד להיקף המשלים את שטח דירת המגורים ושטח הבנייה החדשה יחדיו ל-140 מ"ר. וכן נקבע, כי החלת הפטור על בנייה במגרש ריק אמורה להיות כפופה אף היא לאותן מגבלות שקבועות בסעיף 19(ג)(1) וקשורות לתכליתו הסוציאלית. אם לא כן, ייווצר מעשה "שעטנז" שאין בו היגיון פנימי וממילא עלול להוביל להפליה בין נישומים. ההגבלה שבה בחר המחוקק למתן ההטבה היא הגבלה שעניינה שטח מגורים בן 140 מ"ר (לכל היותר) העומד לרשותה של משפחה. הגבלה זו, כך נקבע, יש להחיל בכל המקרים שבהם מוחל סעיף 19(ג)(1) – תהא ההיסטוריה של הבנייה אשר תהא: הרחבת דירה קיימת, הריסתה ובנייה מחדש תחתיה או בנייה על מגרש ריק.

ברקע הדברים, בית המשפט מצא לנכון להתייחס לעובדה כי הוראות החוק, ופירושן הנוהג, מביאות למצב שבו יינתן פטור מהיטל השבחה למי שבבעלותו נכסים נוספים רבים שאינם משמשים למגורים, כאשר הנישום מתגורר בפועל בדירה קטנה (ששטחה נופל מ-140 מ"ר), שהיא דירת המגורים העיקרית שלו. לכאורה, במצב דברים זה ייתכן ויינתן לנישום פטור מתשלום היטל השבחה אם ירצה להרחיב את דירת המגורים שלו או לבנות דירה נוספת על קרקע ריקה, על אף שיש בבעלותו נכסים נוספים. זאת, למרות שתכלית החקיקה – הענקת הפטור מטעמים חברתיים על מנת לסייע לאנשים הזקוקים להרחבה של דירת מגוריהם – אינה חלה כאן. תוצאה זו אינה נובעת מן ההכרעה במקרה זה, כך נקבע, אלא מבחירתו של המחוקק להגדיר את הזכאות להיטל השבחה רק על בסיס של הגבלת שטח ובאופן שאינו תלוי בשאלות שעניינן היקף הנכסים הכללי של הנישום – בשונה מן הכללים בכל הנוגע למס שבח מקרקעין (חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 העוסק במסגרת הפרק החמישי 1 שכותרתו היא פטור לדירת מגורים מזכה (סעיפים 49-49ח) בהסדרה רחבה של הפטור בגין דירת מגורים מזכה ומגבלותיו). בית המשפט ציין לעניין זה, כי בבחירה חקיקתית זו לא ניתן להתערב – הן מאחר שהיא עניין שבמדיניות המסור למחוקק עצמו והן משום שיישום שלה מחייב הסדרה חקיקתית של פרטיה (למשל, הגדרה של תקופת הזמן שביחס אליה נבחן היקף הבעלות בנכסים נוספים). יחד עם זאת, בית המשפט הביעה דעתו כי לשיטתו הגיעה העת שהמחוקק ייתן דעתו על סוגיה זו לצורך הגשמת המטרות החברתיות של הפטור וחתירה להרמוניה חקיקתית.

הנשיא א' גרוניס והשופט ע' פוגלמן: ציינו כי הם מצטרפים לקביעת הש' ברק ארז ולפיה, במקרים בהם קיימת כבר דירת מגורים ששטחה עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין, אין לתת פטור, ואין נפקות לשאלה האם מדובר ביחידת דיור נפרדת או בהרחבה לדירה הקיימת.
עם זאת, באשר לסוגייה הנוגעת לשאלת מתן פטור כאשר מדובר על בניית דירת מגורים נוספת, שלא באותם המקרקעין, סברו הם כי סוגיה זו לא נדונה בפסקי הדין בעניין צרי ובעניין חמאיסי והיא אינה טעונה הכרעה במקרה דנא, ועל כן יש להשאיר לעת מצוא את ההכרעה בה.
לאור האמור, הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת ד' ברק-ארז.

נציין כי פסק-דין זה מתווסף לפסיקה קודמת המצמצמת מאד את תחולת הפטור מהיטל השבחה, אנו סבורים כי איון החוק על ידי הפסיקה, ופעמים רבות הוספת תוספות שאינן מופיעות כלל בחוק, הינה תופעה בעייתית וראוי היה כי המחוקק היה יושב על המדוכה ושם קץ לכל ההתלבטויות שאינן מקלות על בעלי הנכסים.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il