עת"מ 9281-11-13 אנרג'יקס – אנרגיות מתחדשות בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – צפון חיפה
ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים
בפני כבוד השופט אברהם אליקים
מנגנון הרחבת שימושים הקבוע בתכנית יוביל להשבחה עתידית נוספת
בעת מימוש השימוש שהתווסף
מאת: עוה"ד צבי שוב ואריאל פל
בימים אלה (25.6.14) ניתן ע"י בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (להלן: "בית המשפט") פס"ד חשוב הדן במספר סוגיות, כאשר המרכזית שבהם הינה השאלה האם מנגנון שינוי שנקבע בתכנית ומכוחו הורחבו השימושים המותרים על פי אותה תכנית, מהווה "השבחה עקב אישור תכנית", ובנדון, תכנית אשר אושרה בפועל 10 שנים לפני כן ובגין התכנית המקורית שולם בעבר היטל השבחה (להלן: "השאלה המרכזית").
בפסה"ד דובר על עותרת אשר שכרה מבנה של מפעל לייצור קרטון ברח' האשל 32 בפארק התעשייה קיסריה (מגרש 4101, חלקה 7 בגוש 12349). תכנית ג/322/א אשר חלה על המקרקעין מייעדת אותם ל"תעשיות עתירות מדע ואלקטרוניקה ללא מעגלים מודפסים ותעשיות ללא מוסכים".
ביום 25.1.2000 פורסמה תכנית מתקנת, תכנית ג/122/ב (להלן: "התכנית") אשר הוסיפה לשימושים הנ"ל: "משרדים, חניות, מחסנים וכל תכלית דומה אחרת שמטרתה לשרת את היעודים הנ"ל. עוד נקבע בסעיף 14.2 לתקנון התכנית כי בקשה להקמת מפעל שאינו תואם את רשימת התכליות המותרות בתכנית תועבר לאישור הועדה המחוזית וזאת רשאית לאשרו.
ביום 13.10.09 שילמה חברת בסט קרטון בע"מ את היטל ההשבחה בגין התכנית ולאחר מכן ביום 20.1.10 החליטה ועדת המשנה של הועדה המחוזית להוסיף לרשימת השימושים המותרים גם "ייצור אנרגיה ממקורות מתחדשים" (להלן: "החלטת ההרחבה"). בהמשך התקשרה העותרת עם חברת בסט קרטון ושכרה ממנה את גג המבנה ולאחר מכן הגישה בקשה להיתר להקמת מתקן סולארי על הגג אשר אושרה וניתנה לה ביום 17.1.11 ובעקבותיו נדרשה העותרת לשלם היטל השבחה ועל כך בסופו של יום הוגשה עתירה זו.
נזכיר בקצרה כי נוסף לשאלה המרכזית שצוינה לעיל, בית המשפט נדרש לשאלות נוספות ובין היתר, האם ייצור החשמל הסולארי מותר כשימוש נלווה לשימוש העיקרי בלי קשר לתכנית או היתר מסוימים, האם התכנית החלה התירה מראש הקמת מתקן שכזה, סמכות ועדה מחוזית לדרוש תשלום היטל השבחה וכו'. בניוזלטר זה בחרנו להתמקד בשאלה המרכזית הנ"ל ולפיה בית המשפט נדרש לבחון האם המנגנון אשר נקבע בסעיף 14.2 לתכנית המאפשר לוועדה המחוזית להרחיב את השימושים בשימוש ספציפי נוסף, מהווה השבחה אשר נוצרה "עקב אישור תכנית".
בית המשפט ציין כי משמעותו של סעיף 14.2 לתכנית, היא כי מדובר בתכנית הכוללת זכויות פוטנציאליות, שיכולות להוות השבחה עתידית. מרגע כניסתה של התכנית לתוקף, לא ניתן לממש מיידית את מלוא הזכויות הקבועות בה ואשר יוגדרו בעתיד באמצעות החלטות הרחבה. לקביעה זו שתי משמעויות: האחת, מימוש זכויות מסוים כגון היתר בניה להוספת סככה, הוא מימוש חלקי המחויב בתשלום היטל השבחה בגין אותו מימוש בלבד. השנייה, הרחבה בעתיד הקובעת שימוש קבוע חדש, מוציאה מהכוח אל הפועל זכויות פוטנציאליות שנקבעו בתכנית ומרגע החלטת ההרחבה התממשה השבחה חלקית נוספת וגם בגינה יש לשאת בהיטל השבחה, שתחילתה בעת אישור התכנית המקורית וביטויה מרגע מימוש הזכות בדרך של החלטת ההרחבה.
בית המשפט הזכיר בעניין זה את סעיף 7(ב) לתוספת השלישית לחוק ולפיו, תשלום ההיטל יעשה בשיעור שבו מימש החייב את זכויותיו במקרקעין, וקבע כי במקרה דנן, עד להחלטת ההרחבה לא ניתן היה לקבל היתר לעשות שימוש במתקן ליצור אנרגיה ולכן גם לא מומשו זכויות אלו ע"י העותרת (או בסט קרטון) ולא שולם בגינן היטל השבחה. בית המשפט אף ציין כי החלטת ההרחבה יוצרת השבחה כמתואר בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק הקובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת".
לסיכום התשובה לשאלה המרכזית, קבע בית המשפט כי, השבחה הנובעת מאישור תכנית שהתירה בתוכנה הרחבתן של זכויות ניצול המקרקעין בעתיד, ואכן נעשה מימוש מאוחר לאותן זכויות שהוגדרו ברמה פוטנציאלית בתכנית יוצרת עילת חבות בהיטל השבחה.
קביעה זו עולה לדברי בית המשפט, בקנה אחד עם פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 99/8538 סמפלסט בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית-גת (פורסם בנבו), שכן בנסיבות המקרה דנן ניתן לראות בתכנית, תכנית הכוללת הוראות מותנות בעניין זכויות. במועד בו התקבלה החלטת ההרחבה, אושרה למעשה התכנית באשר לפרק זה של אותן זכויות לעניין היטל ההשבחה. הזכויות המותנות הפכו מאותו רגע לזכויות של ממש ומאותו רגע נוצרה ההשבחה.
המערכת מרכינה ראשה ומשתתפת באבלן הכבד של משפחות הנערים נפתלי פרנקל, גיל – עד שער, ואייל יפרח הי"ד, יהי זכרם ברוך
