מאמר בנושא
האומנם יש לכבול את ידי מוסדות התכנון מלהכריע בסוגיות קנייניות בהיעדר "תימוכין קנייני"?
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
חוק מקרקעי ישראל
איסור העברת זכויות במקרקעין בישראל לזרים
מיסוי מקרקעין
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס` 5/2011 – היקף תחולת חזקת התא המשפחתי
מכר מקרקעין
חוק המכר (דירות) (תיקון מס` 5), התשע"א– 2011
עדכוני פסיקה
עסקה במקרקעין
ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ` כדורי פרץ ואח`
האם ומתי למרות היעדרו של מסמך בכתב ניתן להכיר בקיומה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין.
הפקעות
ה"פ 6574-07-08 ברקאי נ` וכן ה"פ 2257-08-08 מנדל ואח` נ` מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל
פיצוי הפקעה המגיע לחוכר חקלאי יחושב על בסיס אובדן זכות העיבוד החקלאי בתוספת פיצוי בגין הפסד השקעות, אא"כ יוכיח הנפקע כי הינו בעל זכות חכירה או זכות קניין אחרת מהסוג שניתן היה לממשם ערב ההפקעה או אז, יהיה זכאי לפיצוי בהתאם לשווי השוק.
זכאות לקבלת החזר בגין הוצאות נלוות להפקעה- אימתי ?
תביעת פיצויים לפי סעיף 197
עמנ (ת"א) 22806-12-10 חיים ירימי נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
שוכר בתנאי סבסוד עשוי למצוא עצמו נפגע מתכנית וזכאי להגיש תביעת פיצוי מכח סע` 197
בניה בלתי חוקית
ערר (י-ם) 1-412/10 רינה כהן נ` הועדה המקומית ובניה ירושלים
יש לאפשר גמישות תכנונית למבני ציבור
היטל השבחה
ערר (חי`) 8049/10 קיבוץ מעגן מיכאל נ` הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף הכרמל
תחולת הפטור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב כאשר המדובר בקיבוץ מסורתי שלחבריו אין זכויות קנייניות בדירות.
מאמר
האומנם יש לכבול את ידי מוסדות התכנון מלהכריע בסוגיות קנייניות בהיעדר "תימוכין קנייני"?
עו"ד צבי שוב גלית קיט טלמור
חדשות לבקרים עולות ומתעוררות שאלות בדבר סמכות מוסדות התכנון להכריע בשאלות/מחלוקות קנייניות המתעוררות בין בעלי זכויות שונים, בייחוד כאשר מועלות הן לראשונה בעת ניהול ההליכים בפניהם.
ההכרעה בשאלות אלה הינה מהותית ביותר וברת השלכות קנייניות וכלכליות רבות, לכל הדעות, באשר יש בה כדי להשליך על מערך זכויות הקניין של בעל הזכויות ו/או על זכאותו למימושן. יחד עם זאת, יש לזכור כי מוסדות התכנון, ולפחות ועדות הערר המחוזיות, הינם טריבונלים אובייקטיביים ומעין שיפוטיים בעלי סמכויות מעין שיפוטיות רבות מכוח הדין, והכרעותיהם הינן מנומקות ומפורטות. על כן ולו על מנת לפתור את האנומליה, העיכובים המיותרים במימוש הזכויות וחוסר ההיגיון הקיימים בפרקטיקה בעניין זה, נראה כי מן הראוי לאפשר גם למוסדות התכנון כגון ועדת הערר להכריע בשאלות קנייניות שהינן פשוטות לכאורה, עת הן עולות תדיר במהלך הדיונים בפניהם.
ונסביר: המידע המצוי כיום במערכת בתי המשפט אינו "מסונכרן" עם המידע הקיים והמצוי ברשות מוסדות התכנון. זאת בייחוד באשר לשאלות תכנוניות ומגבלות בנייה הקיימות על המקרקעין – שאלות שהמידע והמומחיות לגביהן הינם ברשות מוסדות התכנון דווקא, ומשכך הערכאות השיפוטיות אף נמנעות מלהכריע בהן.
מאידך, בבואם להכריע בסוגיות קנייניות, הן מוסדות התכנון והן הערכאות השיפוטיות אמורים ויכולים להסתמך על אותם נתונים ומסמכים, ולהכריע בטענות ומחלוקות שמתעוררות בין בעלי הזכויות השונים, בין משפטיות ובין עובדתיות.
על אף האמור, פסיקת בתי המשפט והחלטות מוסדות התכנון מלמדות, כי בפועל הנטייה והגישה הרווחת היא זו המגבילה את מוסדות התכנון והשוללת מהם ככלל את האפשרות לדון בשאלות קנייניות.
לאחרונה ניתן בעניין זה פסק דין חשוב ע"י ביהמ"ש העליון הידוע כעע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ` בני אליעזר בע"מ ואח` אשר ביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. עניינו של פסה"ד בבקשה להיתר בנייה בבית משותף, שהוגשה ללא קבלת הסכמת יתר בעלי הזכויות בבית המשותף.
בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי (שניתן ע"י כב` השופט עודד מודריק), נקבע כי במישור הקנייני- יש ליישם לענייננו את פסק הדין שניתן במסגרת בג"צ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין נ` הועדה המקומית, לפיו מקום בו ישנה בקשה להיתר בניה בבית משותף, יש להחיל את תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. קרי: יש ליידע את בעלי הזכויות בבית המשותף על הבקשה ובידי אלה להשמיע התנגדותם, אך מוסדות התכנון אינם זקוקים להסכמתם כדי לאשר את הבקשה בהיבט התכנוני. כמו-כן, טענת הועדה המקומית, לפיה יש להחיל על המקרה את פסק הדין בעניין בג"צ 1578/90 אייזן נ` הועדה המקומית לתכנון לבניה, שעניינו הפניית הנושא הקנייני לבית המשפט האזרחי – נדחתה ע"י ביהמ"ש, בנימוק שהלכת אייזן חלה במצבים בהם אין מתגלית זכותו הקניינית של המבקש, וכי אין זה המקרה בענייננו.
פסק דינו של ביהמ"ש העליון ביטל את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי ונקבע בו, כי סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות בלבד, ולא בשאלות קנייניות, וכי הם רשאים לדון בבקשה גם במצב בו בעלי זכויות אחרים בנכס מתנגדים לבקשה מטעמים תכנוניים, כאשר יש "תימוכין קנייניים" לבקשת ההיתר.
כמו-כן, בפסה"ד בני אליעזר נקבע כי מקום בו מוסד התכנון סבור, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית, עליו לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. בכך הצטרף פסה"ד להכרעה שניתנה בפרשת בג"צ אייזן הנ"ל. שכן, דיון על ידי מוסדות התכנון בהיבטים תכנוניים של בקשה הנעדרת "תימוכין קנייניים", עשוי להוביל לדיוני סרק ואף להכשרתה בפועל של בנייה לא חוקית.
בכל הכבוד, אנו סבורים כי קביעתו הגורפת של ביהמ"ש העליון בפס"ד יוצרת בפועל לעיתים מצב בלתי הגיוני לפיו מוענקת לשותף בזכות זכות וטו רבת שנים לעכב בנייה במקרקעי שותף בזכות, שהינה אפשרית לפי התב"ע החלה על המקרקעין. ובעקבות זאת, בעל הזכות המבקש לממש זכויותיו במקרקעיו עלול למצוא עצמו נוקט בהליכים רבים וארוכים, הן בפני הערכאות השיפוטיות והן בפני מוסדות התכנון, הכרוכים בהוצאות רבות והגורמים לעיכובים ממושכים במימוש זכויותיו הקנייניות ולנזקים כלכליים כבדים עקב כך.
ובהקשר זה נציין, כי במסגרת הליכים משפטיים הננקטים בבתי המשפט, בעל דין המבקש לעכב את הליכי הבנייה של בעל הזכות במקרקעיו – מחויב להפקיד ערובה מתאימה להבטחת הנזקים העלולים להיגרם לאותו בעל זכות, עקב עיכוב הליכי הבנייה ו/או מימוש זכויותיו. בנוסף לכך, במקרים בהם הליכי הבנייה מעוכבים דה-פקטו, למרות שלא נתבקש עיכובם באופן פורמאלי – בית המשפט רשאי בהתקיים נסיבות מסוימות להורות לבעל הדין המתנגד למימוש הזכויות להפקיד ערובה מתאימה להבטחת הוצאותיו של בעל הזכות. כמו-כן, במקרה בו מוגש ערעור על החלטת בית המשפט מחויב כמובן המערער בהפקדת עירבון להבטחת הוצאות בעל הזכות במקרקעין, כתנאי לשמיעת הערעור. בכל אלה יש כדי להוות משום תמריץ שלילי לנקיטה בהליכי סרק כנגד בעל הזכות.
ואולם, לצערנו, לא כך הם הדברים במסגרת הליכים הננקטים בפני מוסדות התכנון. למעשה, בעל דין רשאי לנקוט בהליכים השונים הקבועים בחוק התו"ב, מבלי לתת את הדין על כך ומבלי להידרש להפקיד ערובות מתאימות לכך, ולו לצורך הגשת ערר בו קיים עיכוב ביצוע אוטומטי, זאת אף אם המדובר על פניו בהליכי סרק המוגשים משיקולים פסולים בלבד, שכל מטרתם להפעיל לחץ בלתי ראוי על בעלי הזכויות, ולמרות שבעקבות הגשת ערר נגרם דה-פקטו עיכוב בבנייה ובמימוש הזכויות.
ואם לא די בכך, הרי שלאור פס"ד בני אליעזר נראה כי בעל זכות שמבקש לממש זכויותיו ושהוגשה התנגדות לבקשתו, נדרש בעצם לנקוט בעצמו ועל חשבונו במספר הליכים משפטיים בערכאות מספר ולנהלם בשני מישורים מקבילים, הן בבתי המשפט והן במוסדות התכנון, שכל אחד אינו מודע להחלטות משנהו, כדי לממש את זכויותיו הקנייניות. וזאת במקום לנהלם באופן יעיל תחת אצטלה אחת ובפני גוף שיפוטי אחד המכריע הן בשאלות הקנייניות והן בשאלות התכנוניות, הקשורות פעמים זו בזו וזאת משך שנים בהם למעשה מעוכבת בנייה ותכנון ללא בטוחות לנזקים.
נזכיר כי אנו עדים למגמה בה מנסים לשווק יותר דירות על מנת להוריד את מחיריהן, ברי הוא כי כפילות זו יוצרת עיכוב בשחרור דירות לשוק וממילא לייקורן.
לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי ניתן לבחון להעניק גם למוסדות התכנון כגון ועדות הערר את הסמכות והאפשרות להכריע בשאלות קנייניות מורכבות פחות ובירורן אינו דורש בדיקה עובדתית מורכבת, כדוגמת הרוב הנדרש לבנייה מסוימת, לפי שיקול דעתם, בד בבד עם הענקת סמכויות שיפוטיות נוספות כגון: סמכות לנהל דיון הוכחות ולחקור עדים; סמכות להורות על הפקדת ערובות מתאימות, כתנאי וכנדרש לניהול הליכים בפניהם, ולו לצורך שמיעת ערר, שהגשתו גורמת דה-פקטו לעיכוב בהליכי הבנייה, מבלי שמגיש ההליך נושא באחריות כלשהי לנזקים הנגרמים עקב כך לבעל הזכויות.
נציין אף ונזכיר כי ממילא גם בגין הכרעת מוסדות התכנון בשאלות קנייניות יהא רשאי בעל דין המתנגד להכרעה / לבקשת המימוש להמשיך ולנקוט בהליכים משפטיים כנגד ההכרעה בפני ערכאות בתי המשפט.
לחליפין- אנו סבורים, כי בכל הכבוד, פסק דינו של בית המשפט העליון שיצר עיכוב דה-פקטו של הליכי התכנון למשך שנים הינו בעייתי, אנו סבורים כי אמנם בעת שברי הוא כי לא קיימות כלל זכויות קניינית, הרי שלא יינתן היתר בנייה, אולם במקום בו קיים ספק, הרי שנראה לנו כי הנכון הינו שמי שמבקש לעכב את הבנייה עליו להתכבד ולהגיש הליך לבית המשפט ולהפקיד את הבטוחות המתאימות וייקח סיכון בהתאם ולא יקבל עיכוב ללא בטוחות משך שנים, שעלול להוביל לסחיטה חלילה של יזמים במקרים מסויימים.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
איסור העברת זכויות במקרקעין בישראל לזרים
לאחרונה התקבל תיקון לחוק מקרקעי ישראל המגביל העברת זכויות במקרקעי ישראל. הכלל הבסיסי שנקבע בחוק יסוד מקרקעי ישראל היה כי אין להעביר בעלות במקרקעין אלה, אלא אם נקבע לכך חריג מפורש. אולם, בשנים האחרונות נפרץ הכלל בשורה של הסדרים חדשים שהעיקרי בהם הוא "הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל" אשר אפשרה העברה נרחבת של מקרקעי ישראל לבעלות פרטית. עקב כך עלו חששות לצבירת קרקעות על ידי מעטים או לזרים.
מטרת התיקון היא "לטפל" בסוגיית הזרים ולקבוע הגבלה על העברת זכויות לזרים גם במקרקעין אשר הבעלות בהם הועברה והם נחשבים כ"פרטיים". כן נקבע כי הוראות החוק גוברות על חוזים שנעשו בניגוד לה, וכי לא תירשם עסקה בפנקסי רישום המקרקעין בניגוד להוראה.
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס` 5/2011 – היקף תחולת חזקת התא המשפחתי
חזקת "התא המשפחתי" קבועה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") על פיה, מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים-יראו כמוכר אחד, הן לעניין שיעורי מס הרכישה והן לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים לצורך מניין הפטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק.
בהלכת "פלם" (ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ` שחר פלם) נקבע, כי את חזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה יש להחיל רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. (בהלכת פלם נחתם בין בני הזוג הסכם ממון אשר קבע במפורש כי נכסים שנרכשו לפני הנישואין יישארו בבעלותם הנפרדת והבלעדית של כ"א מבני הזוג). הוראת הביצוע הנ"ל עוסקת ב-4 שאלות שעלו בעקבות הלכת פלם כדלקמן:
1. תחולת הלכת "פלם" בהעדר הסכם ממון, ביחס לדירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי, וגם ביחס לדירות שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי (להלן:"נכסים חיצוניים"):
עמדת רשות המסים כי, הלכת "פלם" חלה גם בהעדר הסכם ממון, דהיינו, אין ליצור שיתוף בנכסים חיצוניים, גם אם אלו לא הוחרגו מהשיתוף במסגרת הסכם ממון.
לפיכך, בן הזוג שלא היה ברשותו דירה טרם יצירת התא המשפחתי, ייהנה משיעורי מס רכישה מופחתים ברכישה (משותפת) של דירת מגורים לאחר יצירת התא המשפחתי, למעט במקרים חריגים, המצביעים על כך כי הצדדים יצרו שיתוף גם בנכסים החיצוניים כדוגמת: מימון משותף או תשלום משכנתא משותף או קבלת דמי שכירות בגין אותם נכסים חיצוניים (יצוין כי במידה וקיים בין בני הזוג הסכם ממון, הרי שגם במקרים חריגים אלו לא ניתן יהא להחיל את חזקת התא המשפחתי).
2. יישום הלכת "פלם" במקרה בו נרכשה דירת המגורים על שם אחד מבני הזוג ולא על שם שניהם לאחר שנוצר התא המשפחתי, בעוד שלבן הזוג השני דירה שנרכשה על שמו לפני הנישואין:
בהלכת "אן מרי עברי" (ע"א 3489/99 מנהל מס שבח מקרקעין –חיפה נ` אן מרי עברי) נקבע, כי לצורך בחינת הזכאות לפטור ממס שבח חזקת התא המשפחתי גוברת על הסכם ממון, אי לכך מכירת דירה ע"י מי מבני הזוג במהלך חיי הנישואין תוך ניצול פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק, באה במניין הפטורים של בן הזוג השני, גם אם הדירה הנמכרת היא דירתו של בן הזוג האחר לפי הסכם הממון.
עמדת רשות המיסים בשילוב שתי ההלכות הנ"ל הינה שיש לראות את בן הזוג שלו דירה לפני הנישואין, כמי שיש לו דירה נוספת שנרכשה במהלך הנישואין, וזאת על אף העובדה שבן הזוג השני רכש אותה על שמו בלבד במהלך הנישואין. כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים נוספת ויחולו מדרגות מס הרכישה המתחייבות בשל דירה שנייה ואת בן הזוג השני יראו כמי שרכש דירה יחידה.
3. יישום הלכת "פלם" לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים:
בפסק הדין "דינה מור" נקבע, כי דירה שנרכשה לפני הנישואין ע"י אחד מבני הזוג ונמכרת על ידו במהלך הנישואין, לא יישלל הפטור במס שבח, בשל פטור שנוצל ע"י בן הזוג האחר לפני שנוצר התא המשפחתי.
השאלה המתעוררת הינה מה הדין במקרה של מכירת דירה שנרכשה לאחר נישואי בני הזוג (בין שנרשמה על שם שניהם בין על שם אחד) במקרה שאחד מבני הזוג ניצל פטור ממס שבח לפני יצירת התא המשפחתי. עמדת רשות המסים הינה כי שילוב הלכות "פלם", "אן מרי עברי" ו"דינה מור" מביא לתוצאה של הבחנה בין בן הזוג שניצל פטור לפני הנישואין לבין בן הזוג שלא ניצל פטור כאמור ובמקרה זה יינתן פטור רק על חלקו של מי שטרם ניצל את הפטור.
4. יישום הלכת "פלם" לאחר פירוק התא המשפחתי:
עמדת רשות המסים היא כי לאחר פירוק התא המשפחתי, אין להביא במניין הפטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק, פטורים אותם ניצל בן הזוג האחר במהלך קיומו של התא המשפחתי (ושאילו היו עדיין בני הזוג חיים באותו תא משפחתי הפטורים היו נמנים להם כמוכר אחד). וכי חזקת התא המשפחתי יש להחיל רק בעת קיומו של התא המשפחתי.
הערה מערכת: יש לציין כי התיקון מתערב התערבות משמעותית במערכת היחסים של מוכר וקונה דירה, כולל קציבת מועדים לביצוע התחייבויות לרבות רישום זכויות וכן תקופת אחריות רחבה הרבה יותר, ברור הוא כי התיקון בא להגן על האזרח ואולם מהווה פגיעה לא פשוטה בקבלנים ומוכרי הדירות אשר מן הסתם יאלצו להטיל את העלויות הנוספות והסיכון על הקונה מבחינת מחירי הדירות, עובדה זו לא תסייע למגמת הממשלה הפועלת להפחתת מחירי הדירות.
יש לציין גם כי תקופות כה ארוכות של התקשרות לא תמיד יהיו ישימות מסיבות ברורות של העלמות חברות ועוד, כמו כן יש לציין כי על פי הגדרת חוק המכר משתמע כי החוק יחול גם על מוכר דירה שבנה שלא על מנת לגור בעצמו, לפיכך קיים סיכון מהותי על מוכרי דירות בקבוצות רכישה ועוד שימצאו עצמם אחראים למשך שנים רבות.
חוק המכר (דירות) (תיקון מס` 5), התשע"א– 2011
לאחרונה, התקבל בקריאה שניה ושלישית בכנסת תיקון 5 לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 , חוק המכר (דירות) (תיקון מס` 5), התשע"א– 2011 (להלן:"החוק") שתחולתו הינה על דירה שבנייתה טרם הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת אחרי תחילתו של תיקון מס` 5, ולהלן עיקרי החוק:
תיקון לסעיף 1 לחוק העיקרי – הוספת ההגדרות – הוספו, בין היתר, הגדרות ל"הוראות תחזוקה ושימוש" כאשר על המוכר יהא לצרפן לחוזה המכר, בעת חתימתו וזאת בנוסף למפרט, כפי שכבר נקבע בחוק העיקרי. הוספה, בין היתר, הגדרת "קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה עליהם חלות הוראות החוק הנ"ל.
תיקון לסעיף 4 לחוק העיקרי- "אי התאמה" – במקום פסקאות 4 ו-5 לחוק העיקרי, התווספה פסקה לפיה יראו את המוכר כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה, אם לא מסר לקונה את הוראות ה"תחזוקה והשימוש" או אם בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, התגלתה אי התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר כי נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה משנה.
תיקון לסעיף 4א לחוק העיקרי – הודעה על אי התאמה – התווסף סעיף לעניין הודעה בגין אי התאמה יסודית, לפיה, על הקונה להודיע על אי התאמה יסודית למוכר בתוך פרק זמן סביר לאחר שגילה אותה.
תיקון לסעיף 4ב לחוק העיקרי – זכות תיקון אי-התאמה – להבדיל מההסדר הקודם לפיו, היה על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי התאמה או אי התאמה יסודית בתוך זמן סביר, התווסף סעיף קטן (ב), לפיו במידה ותחזור ותתגלה אי התאמה לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים מיום הודעת הקונה, או שהתיקון של אי התאמה דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך פרק זמן סביר, אזיי יהא רשאי הקונה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות שהוציא הקונה לשם כך.
הוספת סעיף 5א – פיצוי בשל איחור במסירה – נקבע כי אם לא תועמד הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 יום מהמועד הקבוע כמועד המסירה בחוזה, יהא על המוכר לפצות את הקונה, ללא הוכחת נזק, בשיעור של-150% מדמי השכירות החודשיים, וזאת בעבור התקופה שמתחילה במועד החוזי למסירת החזקה ועד לתום 8 חודשים מאותו מועד. כמו כן נקבע כי בגין איחור מ- 9 חודשים ואילך, לאחר המועד החוזי, יהא זכאי הקונה בפיצוי בשיעור של 125% מדמי השכירות החודשיים.
עוד נקבע כי דמי השכירות בגין ה-60 ימים הראשונים ישולמו בתום אותם ימים, וככל שיחול איחור נוסף מתום 60 יום ויידרשו לשלם דמי שכירות נוספים הרי שאלו ישולמו בתום כל חודש איחור. כאשר דמי השכירות יהיו על בסיס דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
עוד נקבע בהסדר החדש כי הצדדים לחוזה רשאים להחליט כי הסעיפים הנ"ל לא יחולו על איחור שנגרם כתוצאה מסיבות שאינן בשליטת המוכר.
הוספת סעיף 6ב לחוק העיקרי – רישום זכויות – המוכר דירה בבית, הניתן לרישום בפנקס הבתים המשותפים, חייב לגרום לרישום הבית המשותף בתוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של הקרקע, או בתוך שנה מיום העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המועד המאוחר מביניהם.
כמו-כן, קיימת חובה לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בתוך 6 חודשים ממועד רישום הבית המשותף. אלא שבמצב בו לא ניתן לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים, ירשמו זכויות הקונה בדירה בפנקסי מקרקעין בתוך 6 חודשים מרישום האיחוד והחלוקה של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המועד המאוחר מביניהם.
תיקון לסעיף 10 לחוק העיקרי –עונשין – על הפרת חלק מסעיפי החוק בעניין חובת מסירת המפרט ותכולתו, הוראות התחזוקה והשימוש ופרטים שיש לכלול בנוגע לתקנון הבית המשותף, במקום קנס של 50,000 לירות, יבוא קנס הקבוע בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין.
* התוספת לחוק העיקרי הוחלפה בתוספת חדשה שמרחיבה את הגדרת הליקויים לעניין אי התאמה כהגדרתה בחוק וקובעת תקופות שונות במקצת לעניין לקופת הבדק.
עדכוני פסיקה
ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ` כדורי פרץ ואח`, ביהמ"ש העליון כשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים,
בפני כב` ההרכב א` רובינשטיין, א` חיות,י` עמית
ב"כ המערערת: עו"ד צבי שמיר
ב"כ המשיב 1: עו"ד ראובן יהושע
ב"כ המשיב 3: עו"ד משה קיירה
האם ומתי למרות היעדרו של מסמך בכתב ניתן להכיר בקיומה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין.
המשיב 1 (להלן:"כדורי") הגיש תביעה בבית משפט למתן סעד הצהרתי, לפיו רכש זכויות בעלות בנכס מקרקעין במסגרת ועל פי הסכמה בעל-פה עם הקבלן (המשיב 2) בעקבותיה שילם את מלוא התמורה וקיבל את החזקה לידיו. המערערת (גרושתו של הקבלן אשר על שמה הייתה רשומה הקרקע) התכחשה לקיומה של העסקה ולחלופין, טענה כי עסקה זו נעשתה בלא ידיעתה ומשכך אין לעסקה כל תוקף משפטי. בית משפט סבר כי המקרה דנן נמנה עם אותם מקרים מיוחדים אשר בהם, למרות היעדר מסמך בכתב, ניתן להכיר מכוח עיקרון תום הלב בתוקפה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין בשל "זעקת ההגינות" העולה ממנה כפי שנקבע בעניין קלמר (ע"א 986/93 קלמר נ` גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996). בנתחו את חומר הראיות שבפניו קבע בית משפט כי התנהגות הצדדים במהלך השנים מלמדת על קיומה של עסקת המכר הנטענת.
המערערת הגישה ערעור שעיקרו כי המקרה דנן אינו נמנה עם המקרים החריגים המצדיקים הכרה בתוקפה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין כן טענה כי ההסכם לא דווח לרשויות המס ויש בכך כדי לחזק את המסקנה כי מדובר בעסקה שאינה תואמת את דרישת הכתב.
בית המשפט העליון סקר את הסוגיה, וקבע כי הטעם העיקרי לדרישת הכתב נעוץ בחשיבות שמייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין ובצורך להבטיח את רצינותן. כמו כן, קבע בית המשפט, כי באמצעות דרישת הכתב מושגת ודאות באשר לתוכנה של העסקה. יחד עם זאת כתב בית המשפט כי, המציאות, לא אחת זימנה מקרים אשר בהם התעורר קושי בהחלת הכלל המחמיר והנוקשה לפיו: "לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום" משכך, החלו בתי המשפט לפתח בהדרגה "תורה מרככת" שיש בה איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי כך, קבעה הפסיקה כי לצורך קיום דרישת הכתב די במסמך שיכיל את הפרטים המעטים והבסיסיים והוכרה האפשרות להשלים את הפרטים החסרים על פי דין או על פי נוהג. עוד נפסק כי העדרה של חתימה על המסמך הכתוב אינה גורעת מתוקפו. בית המשפט מציין כי בפס"ד קלמר הנזכר לעיל, לא היה דבר בכתב ואף על פי כן פתח בית המשפט בנסיבותיו של אותו מקרה פתח משמעותי להכיר בתוקף המשפטי של התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין גם בהיעדר מסמך כתוב כלשהו. בעניין קלמר נפסק כי במקרים "מיוחדים ויוצאי דופן" ניתן להתגבר על "דרישת הכתב" מכוח סעיף 12 לחוק החוזים המטיל על הצדדים חובת תום לב בשלב הטרום חוזי. אשר לטיבם של מקרים "מיוחדים ויוצאי דופן" נקבע בפס"ד קלמר כי "המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב".
בית משפט העליון סבר כמו בית משפט קמא כי יש מקום ליישם את הלכת קלמר. בית המשפט ציין כי לא נעלמה מעיניו העובדה כי העסקה לא דווחה לשלטונות המס, התנהלות העשויה במקרים מסוימים לחסום את יישומה של הלכת קלמר אך בנדון דנן מהעדויות עולה, כי הסיבה העיקרית אשר בגינה לא נערך מסמך כתוב נעוצה בכך שמדובר בקרובי משפחה שהאמינו זה לזה ולא הרצון להונות את שלטונות המס.
בפסק הדין נחלקו שופטי ההרכב באשר לתחולת עקרון "זעקת ההגינות" כאשר הש` עמית סבר כי קונסטרוקציה זו חלה רק "במעשה עשוי" דהיינו במצב בו בוצע ההסכם או חלקו המהותי בפועל (כבנדון דידן) וביצוע זה מחליף את דרישת הכתב. לעומת זו סברה כב` השופטת חיות כי אין לצמצם את ההכרה בתוקפה של התחייבות לעשות עסקה בנסיבות "זעקת ההגינות", למקרים של "מעשה עשוי" בלבד.
הערת מערכת: לדעתנו סוגיה זו העולה בפסק הדין הינה מקבילה ודומה למספר סוגיות אחרות שעלו בבית המשפט העליון במשך השנים האחרונות, שזכו לכותרות ולמחלוקות לא מעטות, כדוגמת המחלוקת בדבר פרשנות סע` 25 לחוק החוזים- מהו המבחן לפירושו של חוזה, כמו אף המחלוקת של ביטולה של צוואה בה הוכחה מעורבות של הזוכה בעשייתה, בכל המקרים האלה קיימת שאלה של דווקנות ומניעה לעומת הצדק וההיגיון, מחד עומדות שאלה של וודאות משקית לעומת צדק למקרים מסוימים, בכל הכבוד, נראה לנו כי בית המשפט לא הביט בצורה מערכתית ופועל משיקולי צדק ותחושה של רצון להגן על הפרט, דווקא הכרעות אלו צריכות להתקבל לעיתים בשיקול קר על מנת לשדר לשוק כי הסכם במקרקעין חייב להיות בכתב או שלא תתכן מעורבות של נהנה בצוואה באופן חד וחלק.
ה"פ 6574-07-08 ברקאי נ` וכן ה"פ 2257-08-08 מנדל ואח` נ` מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל,
בית המשפט המחוזי מחוז מרכז, בפני כבד הש` יעקב שיינמן
ב"כ המבקשים: עו"ד דוד בסון ועו"ד סימון טוסון
ב"כ המשיבה : עו"ד זאב זייטמן ועו"ד רעות רינצקי
פיצוי הפקעה המגיע לחוכר חקלאי יחושב על בסיס אובדן זכות העיבוד החקלאי בתוספת פיצוי בגין הפסד השקעות, אא"כ יוכיח הנפקע כי הינו בעל זכות חכירה או זכות קניין אחרת מהסוג שניתן היה לממשם ערב ההפקעה או אז, יהיה זכאי לפיצוי בהתאם לשווי השוק.
זכאות לקבלת החזר בגין הוצאות נלוות להפקעה- אימתי ?
עניינו של פסק דין זה הינו תביעת המבקשים ברקאי, מנדל ואח` (להלן:"המבקשים") להקצות להם קרקעות חליפיות בגודל ו/או בשווי הזהה לקרקעות שהיו בחכירתם ואשר הופקעו ע"י המשיבה היא מע"צ (להלן:"המשיבה"), לחילופין, בקשו המבקשים במסגרת תביעתם כי ביהמ"ש יחייב את המשיבה בתשלום פיצויים בין בעין ובין בכסף בגין הפקעת זכויותיהם במקרקעין בתוספת ההוצאות הנלוות להליך ההפקעה (כמו תשלומי מס) או ההוצאות הדרושות לרכישת מקרקע חליפית (דמי תווך, שכ"ט עו"ד ועוד). כאשר עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב שאלת גובה הפיצוי לו זכאים המבקשים כאשר הועלו מספר תהיות עליהן נתן בית המשפט את הדעת כדלקמן:
הראשונה, התייחסה לשאלת זכאותם של המבקשים שמקרקעיהם הופקעו מהם לקבל בפועל מהמשיבה קרקע חלופית.
ביהמ"ש שלל זכאות זו של המבקשים לקבלת קרקע חלופית תוך שקבע כי בדרך כלל הפיצוי בגין הפקעה של מקרקעין (שאינם בית מגורים) נעשה בכסף.
ביהמ"ש ציין כי ברור שאם בידי הרשות האפשרות המעשית להקצות קרקע חליפית והנפקע והרשות המפקיעה מסכימים לכך, הרי שזו בוודאי החלופה העדיפה, אלא שבשום מקום לא נאמר/לא משתמע מהדין החל כי הרשות מחויבת לעשות כן, וכי העובדה שהיו מקרים בודדים (יחסית) בעבר, בהם הוענקה קרקע חליפית חלף קרקע מופקעת אף אינה מלמדת על חריגותם של מקרים אלה ביחס לכלל. עוד הוסיף בית המשפט בהקשר זה כי ניסיון החיים מלמד כי במקרים אלו לא נמנע הויכוח הכספי שבין הנפקע לרשות, כאשר באופן טבעי הנפקע, ברוב המקרים – גם במקרה שכזה, חש כי הקרקע החליפה תהיה פחותה מזו שהופקעה והצדדים נדרשים לחזור לשולחן הדיונים לפתרון מחלוקת כספית זו.
יתרה מכך ציין ביהמ"ש כי היתרונות המוקנים בקבלת קרקע חליפית הינם ברורים , אך ברוב המקרים הדבר אינו בר מימוש ולכן נקט המחוקק בדרך זו כאופציה, ומאידך חייב את הרשות בדרך הפיצוי הכספי. כן ציין בית המשפט כי דרך זו של פיצוי – העמדת קרקע חלופית, מעוררת לא פעם ספק אם אין בה כשלעצמה, כדי ליצור אצל נפקעים אחרים תחושות של חוסר צדק וחוסר שוויון. שכן, בעוד שהמבקשים אשר הינם קומץ קטן מבין כלל בעלי הקרקעות שהופקעו יזכו בפיצוי בקרקע לא יזכו להטבה זו רוב ציבור הנפקעים האחר, אשר קיבל או ישולם לו פיצוי כספי.
הנק` השנייה התייחסה לסוגיית פיצוי הפקעה לחוכר חקלאי בקרקע המנוהלת ע"י המנהל. כאשר בעניין זה טענו המבקשים כי יש להעריך את פיצויי ההפקעה המגיעים להם לפי "שווי השוק" של הקרקע המופקעת, כששווי זה מגלם בתוכו את הפוטנציאל העתידי הגלום בקרקע. ואילו לטענת המשיבה, הנפקעים זכאים אך ורק לפיצוי השווה ל"זכויות העיבוד", קרי: פיצויים בגין אובדן זכות העיבוד החקלאי בתוספת השקעות.
ביהמ"ש קבע כי הפיצוי המגיע למבקשים יחושב על בסיס אובדן זכות העיבוד החקלאי בתוספת פיצוי בגין הפסד השקעות, עם זאת קבע בית המשפט כי נפקע שיוכיח שהינו בעל זכות חכירה או זכות קניין אחרת מהסוג שניתן היה לממשם ערב ההפקעה יהיה זכאי לפיצוי בהתאם לשווי השוק, המגלם בתוכו מרכיב פוטנציאל כללי המשקף ציפייה סבירה, שאינו נובע מספקולציה אלא בר מימוש.
במילים אחרות, קביעת בית המשפט הינה, כי יש לשלם פיצויי הפקעה לנפקע על פי שווי השוק של הזכות המופקעת גם כשמדובר בחכירות חקלאיות וזאת ככל שהזכות שהייתה לנפקע במועד ההפקעה הייתה זכות שניתנת למכירה ב"שוק", תהיה הזכות החוזית אשר תהא. באשר, אין כל סיבה או היגיון כי אותם נפקעים ייפגעו ורכושם יפחת רק משום שנעשה כלפיהם אקט כפוי של הפקעה.
אלא שגם אם תיאורטית גלום בקרקע פוטנציאל הרי שבמקרה דכאן, פוטנציאל זה לא היה ניתן למימוש ערב ההפקעה ועל כן קבע בית המשפט כי בעניינינו אין כל מקום להעניק לנפקע במסגרת פיצויי ההפקעה זכות שלא הייתה בידו קודם להפקעה, שאחרת נמצא כמי ש"העשירו אותו שלא כדין".
הנק` השלישית התייחסה לשאלה האם בנוסף לפי שווי שוק של הקרקע מגיע לתובעים פיצוי בגין המחוברים. מטענות המבקשים עולה כי לגישתם על מנת להשיב את המצב לקדמותו יש לפצותם בגין שווי הקרקע (על מנת לרכוש קרקע חלופית) וגם בגין המחוברים, על מנת שיוכלו לשוב ולהתפרנס מעבודה חקלאית , מנגד טוענת המשיבה כי מלכתחילה אין לפצות את המבקשים לפי שווי שוק ועל כן השאלה מתייתרת. ביהמ"ש קבע כי מאחר והפיצוי שנקבע למבקשים אינו לפי שווי השוק של הקרקע אלא רק בהתאם לזכות החוזית שיש להם (זכות עיבוד), הרי שאין מחלוקת במקרה שכזה שיש לשלם להם פיצוי גם בגין המחוברים בקרקע.
נק` רביעית, הועלתה השאלה האם מי שזכויותיו הופקעו לפי פק` הדרכים בכלל וחוכר חקלאי בפרט זכאים לפיצוי בגין הוצאות נלוות- מס שבח, תווך שכ"ט עו"ד עוגמת נפש וכיוצ"ב. ביהמ"ש קבע בעניין זה כי יש לפצות את הנפקעים בגין הוצאות שנגרמו להם בתנאי שהוצאות אלה הינן סבירות והוצאו בפועל, תוך מתן פירוט לגבי כל סוג הוצאה האם יש מקום להכיר בה וכיצד, כאשר בגדר הוצאות אלו לא נכללים החזרים בגין תשלומי מס שבח המופחתים, עפ"י הסדר מיוחד שנקבע בדין.
נק` חמישית, מתייחסת למועד הקובע להערכת פיצויי הפקעה לחוכרים חקלאיים, בה קבע ביהמ"ש כי לנוכח סעיף 9(ב) לפקודת הדרכים שקובע כי הערכת השווי תיעשה בתאריך בו יכלה הרשות לתפוס את הקרקע על פי פקודה זו, ועל כן נקבע כי המועד הנכון להערכת גובה הפיצוי ההפקעה גם לחוכרים חקלאיים תהיה ליום פרסום הצו.
טענה נוספת שקבלה ביטוי במסגרת פס"ד התייחסה לתוקף הרטרוספקטיבי של הפקעות שפורסמו לפני מועד פסיקת בג"צ הקשת המזרחית (שקבע כי יש לבטל את זכות ההשתתפות של החקלאיים בשינוי יעוד חרף החלטת המנהל שהיו בתוקף באותה עת [החלטה 727] , וזאת מקום שקרקעות נתנו לחקלאיים ללא תמורה מצידם ברכישת הקרקע, קרי במצב דברים זה: לא תאפשר להם לזכות בהשבחת הבעלות בקרקע הנובעת משינוי ייעוד). ביהמ"ש קבע בפסק דין זה כי להלכת בג"צ הקשת המזרחית , אכן יש תחולה רטרוספקטיבית.
הערת מערכת: פסק דין זה הינו חשוב ומאלף בהתייחס לפיצוי קרקעות חקלאיות שהינן בבעלות המינהל אשר לאחר בג"ץ הקשת המזרחית פחת עד מאד הפיצוי המשולם עבור הפקעתן, עד כדי סכומים זניחים.
בית המשפט ובצדק ציין כי עם כל הכבוד לשאלת הזכות המופקעת הרי שאת עיקר המשקל יש ליתן על שאלת שווי השוק של זכויות אלו במועד הרלוונטי, אכן אנו סבורים כי אין כל סיבה שחוכר שיכל למכור לקונה א` את זכויות החכירה בשווי מסוים, יזכה לקבל פיצוי נמוך בהרבה אך ורק בשל כך שאתרע מזלו ומקרקעיו הופקעו על ידי הרשות, עיקרון שווי השוק/שיטת ההשוואה, הינה השיטה העדיפה לקביעת שווי והיא רלוונטית גם לענייננו.
עם כי יש לציין כי הסיפא בדברי בית המשפט בדבר תחולתה הרטרוספקטיבית של ההלכה בבג"ץ סותרת את האמור לעיל ומטילה צל על ההחלטה, שכן קיים בה התערבות במחיר השוק.
אשר להוצאות ההעברה, ברי הוא כי על פי הרציונל של העמדת הנפקע במקום בה היה אלמלא ההפקעה, ברי כי יש לכל הפחות להשיב לו את הוצאותיו שנגרמו לו עקב ההפקעה, לדעתנו היה מקום אף לפצות פיצוי נוסף בחקיקה עקב עוגמת הנפש והטרדה שנגרמת לפרט בעצם הצורך לנהל הליכי פיצוי.
עמנ (ת"א) 22806-12-10 חיים ירימי נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן,
בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים , בפני כב` הש` רות רונן
שוכר בתנאי סבסוד עשוי למצוא עצמו נפגע מתכנית וזכאי להגיש תביעת פיצוי מכח סע` 197
במוקד תובענה זו קיימת מחלוקת באשר לזכותו של דייר השוכר דירה מעמידר בתנאי סבסוד, לפיצוי בגין פגיעה מתכנית.
קבוצה של דיירים , "העוררים", שהמערער הינו אחד מהם, (אלא שהוא בניגוד ליתר שוכר בתנאי סבסוד מחברת עמידר), טענו כי נגרמה פגיעה למקרקעין בהם יש להם זכויות וזאת כתוצאה משתי תכניות שפורסמו למתן תוקף. ועדת הערר קיבלה את הערר, ומינתה שמאי מכריעה לקביעת מידת הפגיעה בזכויותיהם.
ביחס למערער שנתבקש להוכיח זכותו "כדייר מוגן של עמידר" נקבע כי יש למוחקו מהערר וזאת משני נימוקים, הראשון מנימוק פרוצדוראלי – מאחר ולא עמד במועד שנקבע לו להמצאת המסמכים להוכחת זכויותיו, השני מנימוק מהותי- העובדה כי האישור שהגיש המערער איננו "טופס אישור זכויות" כנטען, על החלטה זו הוגש הערעור.
ביהמ"ש בערעור בחן את השאלה האם לגופו של עניין זכאי המערער בהתאם לאישור הזכויות שהמציא לפיצוי מכח סעיף 197, הצדדים התייחסו להלכת מנדלבאום (ע"א 511/88 מנדלבאום נ` הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ, פ"ד מד(3) 522) במסגרתה נבחנה שאלת זכותו של דייר מוגן לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין ע"י תכנית מכוח סע` 197.
מפסיקת בית המשפט העליון בהלכת "מנדלבאום" עולה, כי שוכר בשכירות קצרת טווח או חוכר, עשויים להיחשב כמי שנפגעו וזכאים לפיצוי עקב תכנית פוגעת, וכך אף דייר מוגן.
ב"כ המערער טען כי זכותו של המערער היא זכות חכירה משום שהוא שוכר את הנכס בתנאי שכירות מוגנת במשך תקופה העולה על 5 שנים, יתרה מכך יש להביא בחשבון בעניין זה את עובדת הפוטנציאל של מרשו לרכוש בעתיד את הנכס
המשיבים התייחסו לשאלת הפגיעה הכלכלית בזכותו הנטענת של המערער, לטענתם אין די בפגיעה כלכלית, וכי תנאי לקבלת פיצוי הינה כי לתובע פיצוי יש זכות בנכס, אלא שמאחר ולמערער דנן כבעל זכות כדייר בדיור ציבורי לא נגרמה ולא יכולה להיגרם כל פגיעה כלכלית, שכן דמי השכירות אותם הוא משלם קבועים, הרי שאין כל פגיעה כלכלית בזכותו.
בית משפט קבע כי ייתן הכרעתו באופן מהותי וזאת מבלי להתייחס לשאלת גובה הפגיעה הכלכלית או תוך התייחסות ספציפית ביחס למערער דנן או לכל דייר אחר.
תחילה קבע בית המשפט כי לאור הלכת "מנדבלאום" הוא אינו מוצא לנכון לשלול את האפשרות כי דייר בדיור ציבורי יוכר כבעל זכות אחרת במקרקעין בהתאם לסע` 197 לחוק התכנון והבניה, וזאת מן הטעם שזכות של דייר בדיור הציבורי היא זכות שכירות. כך, "זכאי" בהתאם לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) מוגדר כ "מי שמתגורר כדין ע"פ חוזה, תקופה של 5 שנים רצופות לפחות, בדירה ציבורית, ואין ולא היו בבעלותו, או בבעלות קרובו, מהמועד בו חתם על חוזה להשכרה ציבורית, דירה או מקרקעין אחרים…" בית המשפט מצא לפיכך, כי גם לנוכח אישורי הזכויות שהמציא המערער עולה כי הוא שוכר של הדירה בתנאי סבסוד.
אשר על כן קבע בית המשפט כי אם על פי הלכת "מנדלבאום" לפיה מי ששוכר דירה עשוי להיפגע מתכנית בהתאם לסע` 197 לחוק, כך גם שוכר בתנאי סבסוד עשוי להיפגע (אם כי שיעור הפגיעה שלו עשוי להשתנות) אולם זכאי הוא להיכנס במסגרת סע` 197 וגובה פגיעתו יוכרע על ידי השמאי.
לטענת בית המשפט אין כל מחלוקת כי שוכר ולו גם בשכירות קצרת טווח, עשוי להיפגע מתכנית, ולהיות זכאי לפיצויים בהתאם לסע` 197 לחוק, שכן הוא ממשיך לשלם דמי שכירות על נכס ששוויו פחת.
בית המשפט נמנע מהכרעה בשאלה האם פגיעה דומה עשויה להיגרם גם לדייר בדיור הציבורי כמו המערער, שכן לצורך בחינת השאלה קבע בית משפט כי יהא מקום לבחון האם שכר הדירה שמשלם המערער עבור הדירה אותה הוא שוכר מושפע מערכה של הדירה, אלא שהמשיבים לא הוכיחו כי שכר הדירה שמשלם השוכר הוא "קבוע" וזאת ללא קשר לערכה של הדירה.
עוד ציין בית המשפט כי אכן בין שוכר בשכירות רגילה בשוק החופשי לבין שוכר בדיור הציבורי קיימים הבדלים שעשויים להשפיע ולהשליך על גובה הפיצוי, כאשר אחד מהבדלים אלו הוא שזכות השוכר בדיור הציבורי אינה ניתנת לגבי דירה ספציפית, ועל כן ניתן להעביר אותו לדירה אחרת.
בית המשפט אכן קובע קביעה עקרונית כי ניתן לראות בדייר בדיור הציבורי כמי שנפגע מתכנית וזכאי לחסות במסגרת סע` 197 לחוק, אך אינו קובע מסמרות בעניין, ומחזיר הדיון בעניין המערער דנן לועדת הערר לקבוע האם אכן קיימת פגיעה בעטייה זכאי הוא לפיצוי.
הערת המערכת: סע` 197 דן בפיצוי "בעל זכות" במקרקעין, כך שניתן לכלול אף שוכרים כגון האמור במסגרת הפיצוי, אין אנו רואים כל סיבה שלא לפצות בגין פגיעה בעלי זכות כדוגמת שוכרים לטווח ארוך, באם נפגעו על ידי התכנית/הפקעה, וודאי נכון הדבר בעת שמדובר בפגיעה ישירה בנכס האמור, כגון שינוי ייעוד לקראת הפקעה, עם זאת, הבחינה לגופה תהיה בשאלת הנזק שקיומו נדרש, שכן פיצוי על פי סע` 197 הינו כידוע שילוב של פיצוי נזיקי עם פיצוי בגין פגיעה בזכות קניינית, ועל כן יהא צורך לבחון האם לשוכר האמור תנאים עדיפים על תנאי השוק והאם מעברו למקום אחר יצור עבורו פגיעה שגרמה לו נזק, כמו כן יילקחו בחשבון הוצאות ההעברה, הפסד מוניטין ועוד.
ערר (י-ם) 1-412/10 רינה כהן נ` הועדה המקומית ובניה ירושלים ,
בפני ועדת הערר מחוז ירושלים בפני כב` יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס
ב"כ העוררת: עו"ד עודד בריק
ב"כ המשיבה 1: עו"ד עמיר שקד
ב"כ המשיבה 2: עו"ד רועי מגידו
יש לאפשר גמישות תכנונית למבני ציבור
עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתו"ב ירושלים, לאשר בקשה להיתר בנייה להרחבת מבנה מגן דוד אדום בשכונת רוממה בירושלים. ההיתר ניתן מכוח תכנית מפורטת אשר קבעה כי ייעוד המגרש הינו הקמת בניין עבור מגן דוד אדום. התכנית לא קבעה הוראות בניה ספציפיות ולצורך זה הסתמכה על ההוראות הקבועות בתב"ע החלה על החלקה, אשר גם בה לא הוגדרו זכויות בניה למבני הציבור.
כשנה וארבע חודשים לאחר שניתן ההיתר, הגישה העוררת ערר וכן בקשה להפסקת עבודות הבניה שמבצעת מד"א מכוח ההיתר. עיקר טענת העוררת הייתה שלא ניתן היה להוציא היתר בניה מכוח התכנית המפורטת, שכן לא הוגדרו בה זכויות הבניה.
ועדת הערר קבעה שהערר הוגש באיחור רב ביחס למועד שנקצב בתקנות ללא שהוגשה בקשה לארכת מועד וללא נימוק לאיחור, עם זאת ומאחר ומדובר בטענות הנוגעות לחוקיות ולמבנה ציבור מרכזי, הוחלט לדון בערר לגופו.
ועדת הערר קבעה כי במקרה בו נתקף היתר שכבר ניתן ושהעבודות בגינו כבר החלו, שיקול הדעת לבטלו יהיה מצומצם הרבה יותר וההצהרה על ביטולו תעשה רק במקרה של אי חוקיות שתוצאתה הינה בטלות מעיקרא של ההיתר (ואף במקרה שכזה כפוף הביטול לדוקטרינת הבטלות היחסית). משמע, היתר בניה לא יבוטל רק מהטעם שמוסד התכנון סבור כי יש פתרון תכנוני ראוי יותר, אלא רק לאור פגם אי חוקיות. לפיכך התעלמה ועדת הערר מטענות תכנוניות ונדרשה רק לטענת אי החוקיות, לפיה לא ניתן היה להנפיק את היתר הבניה מכוח תכנית שאינה קובעת זכויות בניה. ועדת הערר דנה ודחתה גם טענה זו. הועדה קבעה כי סעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה, אמנם מגביל את האפשרות להוצאת היתר בניה מכוח תכנית שאינה כוללת פירוט מספיק, לרבות אחוזי בניה, אלא, שמגבלה זו חלה רק לגבי תכניות שהופקדו לאחר 1.1.1996. מכאן, הסיקה ועדת הערר כי לגבי תכניות שקדמו ליום 1.1.1996, כמו התכנית המפורטת בה עסקינן, הדבר מבחינה סטטוטורית מותר. ועדת הערר הוסיפה כי על אף שמוטב שהיתרי בניה יוצאו מכוח תכנית הכוללות גם זכויות בניה וקווי בניה, אין לשלול קטגורית הוצאת היתרי בניה מכוח תכניות ישנות בהן לא נקבעו אחוזי בניה, אלא יש לבחון שאלה זו ביחס לכל תכנית בנפרד. במקרה דנן, מצאה הועדה כי התוכנית קבעה מגרש לבניית בניין מגן דוד אדום, בלי לקבוע אחוזי בנייה לבניין, בכוונת מכוון לשמור על גמישות תכנונית, דבר שהוא נכון וראוי לגבי בנייני ציבור. ההנחה היא כי לגבי הבנייה הפרטית יש הכרח לקבוע מגבלות, וזאת בשל כך שרצון בעלי המקרקעין להשיא את רווחיהם על רכושם. לעומת זאת, לגבי בנייני ציבור, שהמקרקעין אינם מנוצלים למטרות רווח אלא לטובת הציבור, אין חשש לחריגה משיקולי התכנון.
ועדת הערר גם נדרשה גם לטענת ה- NIMBY וקבעה כי החברה והקהילה זקוקים למבני הציבור – מגן דוד אדום, בית החולים, בית הספר, מעון החוסים, גני ילדים ויתר מבני הציבור ולפיכך, כחברה, ומוסדות התכנון כמייצגים את הציבור, מחויבים להבטיח כי אכן מוסדות הציבור יוקמו וזאת על אף אי הנוחות שאלו יוצרים לשכנים שלהם.
הערת המערכת: אין ספק כי השיקול שעמד מאחרי החלטת ועדת הערר היה שיקול מערכתי ותחושת בטן של קידום בנייה ציבורית חשובה, עם זאת אין לשלול את הספק שבו ההבחנה בדבר מגורים למבני ציבור לא תעשה צדק ככל שיבנה מגדל ציבורי לצד בית מגורים צמוד קרקע, וזאת בהיעדר הגדרה בדבר שיעור אחוזי הבנייה, במקרה זה לא יהא זכאי הנפגע לפיצוי שכן מדובר בתכנית ותיקה, אולם תהא אי וודאות בשוק על שיעור הזכויות הקיים במקום וקונה נכס סמוך לא ידע כלל מה צפוי לקום לידו.
ערר (חי`) 8049/10 קיבוץ מעגן מיכאל נ` הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף הכרמל,
בפני ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה בפני כב` יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס
ב"כ העורר: ש.גרנות
ב"כ המשיבה: ג.טל
תחולת הפטור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב כאשר המדובר
בקיבוץ מסורתי שלחבריו אין זכויות קנייניות בדירות.
העורר הינו קיבוץ במובן המסורתי של המילה (שיתוף מלא בין החברים ללא קניין פרטי בקרקע). העורר חוכר ממדינת ישראל (באמצעות מנהל מקרקעי ישראל)שטח נרחב בחכירה לדורות באמצעות "חוזה משבצת" משנת 1992.העורר יזם תכנית להגדלת שטחי מגורים והוספת יח"ד בשטח המשבצת. ההרחבה אינה הרחבה קהילתית לצורך קליטת חברים חדשים אלא מענה לגידול פנימי במספר החברים. בשנת 2010 אושרה התכנית המשביחה. העורר הגיש בקשה להיתר מכוח התכנית המשביחה במסגרתה ביקש להקים יח"ד בשטח של 138 מ"ר כל יחידה. בעקבות הבקשה להיתר הגישה המשיבה שומת היטל השבחה. על שומה זו הוגש הערר שבנדון.
טענתו המרכזית של העורר היא כי הוא זכאי לפטור מלא מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית לחוק"), היות ואין חולק ששטח כל דירה קטן מ-140 מ"ר. מנגד טוענת המשיבה כי בהתאם להלכה של ע"א 5138/04 הו"מ מטה יהודה נ` הישוב נווה שלום (פורסם במאגר נבו) (להלן:עניין נווה שלום") הרי שבהעדר זהות בין המחזיק לבין החייב אין ליתן פטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. לגישת המשיבה המחזיקים הם החברים והחייב הינו הקיבוץ, ולכן אין אפשרות ליתן את הפטור המבוקש.
ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז חיפה קבעה כי העורר זכאי לפטור מותנה בגין יחידת הדיור. הפטור יהפוך לפטור מוחלט, אם ורק אם הקיבוץ יוותר קיבוץ מסורתי למשך ארבע שנים מגמר הבנייה, ורק אם בדירות יתגוררו מגמר הבנייה אך ורק חברי קיבוץ ותיקים להם לא יהיו זכויות ספציפיות בדירה.
ועדת הערר הגיעה להחלטה הנ"ל לאחר שבחנה את סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק וכן אבחנה את עניין נווה שלום.
באשר לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק ציינה ועדת הערר כי המדובר בפטור סוציאלי עבור דירת מגורים של התא המשפחתי. הפטור אינו מוגבל במיקום או בסכום. במקרה הנדון אין מחלוקת כי מדובר בדירת מגורים ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר ולכן עקרונית היא חוסה בצילו של הפטור.
באשר לזהות בין החייב לבין המחזיק- כאמור בהתאם להלכה שנקבעה בעניין נווה שלום, זהות בין החייב לבין המחזיק הינה תנאי הכרחי למתן הפטור. במקרה הנדון, אין מחלוקת כי החייב הינו העורר. המחלוקת נעוצה בסוגייה האם הקיבוץ הינו מחזיק.
במקרה הנדון, בניגוד לעניין נווה שלום הקיבוץ הינו גם המחזיק ולא החברים אשר יתגוררו בדירות. ההבדל בין המקרה הנדון לעניין נווה שלום, נעוץ במעמד המשפטי של החברים ושל הקיבוץ ביחס למקרקעין ולדירות: כל עוד הקיבוץ או האגודה השיתופית היא החייבת בהיטל השבחה והחברים הינם בעלי זכויות של בר רשות לפחות והם המחזיקים-לא קיימת תחולה לפטור לפי סעיף 19(ג)(1). לגישת ועדת הערר מכלל ההן ניתן ללמוד גם לאו, כלומר כאשר לחברים אין כל זכויות בדירות שייבנו, הרי לא ניתן לראות בהם כ-"מחזיקים" לעניין סעיף 19(ג)(1) ולכן תהא תחולה לפטור לפי הסעיף אף לאור הלכת נווה שלום.
במקרה של קיבוץ מסורתי (=שיתוף מוחלט בין החברים ללא קניין פרטי) ניתן לקבוע כי לחברים אין כל זכות משפטית עצמאית בדירות, ולכן קיימת זהות בין החייב שהוא הקיבוץ למחזיק שגם הוא הקיבוץ.
כאמור, ועדת הערר קבעה באופן עקרוני כי בקיבוץ מסורתי, השולל קניין פרטי, כבמקרה הנדון, ניתן לראות בקיבוץ, קרי בקולקטיב, כמשתמש בדירות למגוריו. כמובן, שיהיה לבחון במקרה שלפנינו כי אכן כך נעשה בפועל. היה והקיבוץ ישנה את אופיו לקיבוץ מתחדש או במקרה שהדירות יוקצו לחברים חדשים מהחוץ או יושכרו או תינתן בהם זכות ספציפית לחבר, הרי ברור כי התנאי של שימוש למגורים לא יתקיים, ואז דחיית המימוש תבוטל ועל הקיבוץ יהא לשלם את היטל ההשבחה.
הערת מערכת : ועדת הערר בחנה בחינה על פי תחושת הצדק ולאו דווקא על פי רוח הסעיף, פסיקת היטל ההשבחה ראתה בהיטל צורך לשיתוף הציבור בהוצאות התכנון וההתעשרות, עם זאת המחוקק חפץ לפטור אנשים פרטיים הבונים לביתם וזאת בדומה לרעיון העומד מאחרי פטור מס השבח לדירות מגורים, במקרה זה וככל שהחברים ידורו בבתים אלה, קיים הרציונל האמור ואין סיבה אמיתית להבחנה ולאי מתן פטור.
