ע"א 3849/09 ו- 4087/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ברוך ובר ואח'
ניתן על-ידי בית המשפט העליון, לפני הרכב השופטים א' חיות, ע' פוגלמן, י' דנציגר
בנושא: אי עמידה בהתחייבות לרישום זכויות הבעלות ברכישת דירת מגורים תחשב להפרה יסודית ואין להסתמך על תניית פטור גורפת שנכללה בחוזה שעה שמדובר באיחור בלתי סביר ברישום הזכויות.
"הסכמים יש לכבד – זו כל התורה כולה – והמפר ישלם"
מאת: עו"ד צבי שוב עו"ד נפתלי פרידמן
בימים אלה (6.7.14) ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק דין מהותי שעסק בסוגיית איחור רישום הזכויות בנכס, דירת מגורים. בעניין זה עסקינן בחוזה למכירת דירת מגורים שנכרת בין רוכשים לקבלן. במקרה דנן החיובים שנטלה על עצמה החברה בכל הקשור לשלב מסירת החזקה בדירה אכן התקיימו. כמו כן, לא היתה מחלוקת כי הרוכשים עמדו בהתחייבויותיהם ושילמו את מלוא התמורה בהתאם לאמור בחוזה. לעומת זאת, החיוב שנטלה על עצמה החברה בהתאם להוראות החוזה הנוגע לרישום הזכויות בדירה "מוקדם ככל האפשר ובתוך כשנה ממועד מסירת החזקה", לא קוים אף בחלוף עשר שנים ממועד המסירה וזאת למרות מס' פניות מצד ב"כ הרוכשים לחברה.
בית המשפט קמא דחה את ערעור המערערת באומרו, כי המערערת הפרה את חוזה המכר שנכרת בין הצדדים הפרה יסודית, מכיוון שלא השלימה את פעולות הרישום בחלוף שנים רבות.
בית המשפט העליון (מפי כב' הש' דנציגר) בחן את המקרה ואת השתלשלות האירועים בערכאות השונות, והבהיר כי אין ספק כי מדובר בחיוב שהופר באופן מובהק. חיוב זה אינו מוגדר כ"חיוב השתדלות" אלא כ"חיוב תוצאה", והתוצאה הנדרשת היא רישום הזכויות. כ"כ, אף אם היה מדובר בחיוב השתדלות, ספק לדברי בית המשפט אם החברה ניסתה לפעול לקיומו במסגרת פרק הזמן שנקבע בחוזה.
בית המשפט קבע כי פרק הזמן שחלף חורג במובהק מהמשמעות שניתנה למונח הזמן הסביר בפסיקה. נקבע גם אם נבכר את הגישה הפרשנית "המאד ליבראלית" לא ניתן לפרש את המינוח "בתוך כשנה" כמכיל בתוכו עיכוב של למעלה מעשור כבנדון דנן וזאת למרות טענות החברה כי היא פעלה ועודנה פועלת במסירות לשם ביצוע הרישום, וכי לשם כך היא ניהלה ועדיין מנהלת הליכים שונים בפני לשכת רישום המקרקעין, ועדות התכנון והבניה ובתי המשפט ולמרות פניות ובקשות חוזרות ונשנות למפקח על המקרקעין לא עלה בידה לרשום את הנכס.
בית המשפט העליון בחן מה ייחשב כהגדרת "הזמן הסביר" לרישום. כבר בפסיקות עבר נקבע כי "הזמן הסביר" משתנה מעניין לעניין בהתאם לנסיבותיו. סעיף 41 לחוק החוזים קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". סעיף 41 לחוק החוזים יוצר מעין מנגנון ברירת מחדל או מנגנון השלמה למקרים בהם הצדדים לחוזה הסכימו על חיוב אך לא ציינו מועד לקיומו. מנגד, אם נקבע בחוזה מועד לקיומו של חיוב, אזי כלל אין צורך להידרש להוראת סעיף 41 לחוק החוזים.
במילים אחרות, שאלת "הזמן הסביר" לקיום חיוב שנטל על עצמו צד לחוזה מתעוררת אך ורק במקרים שבהם לא נקבע בחוזה מועד כלשהו לקיומו של חיוב. ברוח זו נקבע בעניין ע"א 390/88 שהם נ' מגנצי וכן במקרים דומים בהם לא נקבע זמן מוגדר לביצוע ההתחייבות החוזית נקבעו הגדרות דומות (ע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ ע"א 305/87 שרביב בע"מ נ' פרוביזור). נקבע כי במקרה דנן קבעו הצדדים בחוזה כי רישום הזכויות בדירה ייעשה "מוקדם ככל האפשר ובתוך כשנה" ממועד מסירת הדירות. גם אם נצא מנקודת הנחה שמדובר בקביעה "גמישה" שמותירה מרחב תמרון מסוים לחברה ולא בפרק זמן "קשיח" ולכן ספק אם יש להידרש למנגנון "הזמן הסביר" שנקבע בסעיף 41 לחוק החוזים ולפסיקה שפירשה אותו, גם אם ננקוט לצורך הדיון בעניינינו בגישה פרשנית מאד ליבראלית, הרי שאין מקום לפרש את המינוח "בתוך כשנה" כמכיל בתוכו עיכוב של למעלה מעשור וברי כי תקופה של כעשר שנים אינה עומדת בהתחייבות החוזית כלשונה.
מלבד האמור לעיל, בית המשפט עסק בשאלה האם עצם יידוע הרוכשים על ההליכים הכרוכים ברישום יש בו כדי לפטור את החברה מהתחייבויותיה. לטענת הקבלן כבר במסגרת הסכם המכר הוסכם על דעת הצדדים שאין במקרי קיצון שיגרמו לעיכובים בכדי להביא לאכיפת הסכם או לפיצוי. בית המשפט קבע כי גם במקרה שהחברה דאגה ליידע את הרוכשים "ברֵיש גלֵי" במסגרת החוזה מראש בדבר המצב המשפטי והתכנוני המורכב והייחודי שנוצר במקרקעין הנדונים, ואודות האפשרות שיהיו עיכובים בביצוע הרישום שאינם בשליטתה של החברה, אין בכך כדי לפטור את החברה מחובתה וזאת גם במקרה שהרוכשים ידעו כבר במועד כריתת החוזה על המצב התכנוני, מאחר וידיעת הרוכשים בדבר הפעולות הנדרשות לרישום אין בה כדי להשתיק את הרוכשים מלטעון להפרת החוזה ואין בה כדי לסייג או לצמצם את חיובה של החברה לרשום את זכויות הבעלות של הרוכשים בתוך כשנה בהתאם להתחייבות בחוזה.
בית המשפט נימק את התייחסותו לנוסח החוזה, ופסק כי תניות פטור גורפות שמסייגות את החיובים שנטל על עצמו הקבלן בחוזה או פוטרות אותו לחלוטין מהם בהתרחש אירועים שאינם בשליטתו יפורשו בדרך כלל כצופות פני עתיד ולא כבעלות תחולה לגבי התרחשויות שהיו ידועות או צפויות כבר במועד כריתת החוזה. במידה ומבקש אחד הצדדים לחוזה לסייג או להתנות את אחריותו לקיום חיוב שנטל במסגרת החוזה, או לפטור עצמו מאחריות כזו, ככל שיתרחש אירוע מסוים שלא מצוי בשליטתו אך היה ידוע כבר במועד כריתת החוזה, עליו לעשות זאת בתניית פטור מפורשת וספציפית. מאחר ובנדון דנן כבר בתחילת דרכו של הפרויקט ידעה החברה כי היא נוטלת סיכון, וזאת מאחר והיא בחרה לבנות את הבניין ולאכלסו מבלי לדאוג להסדיר עד תום את הליכי החלוקה, בידעה שמדובר במקרקעין שעשויים ליצור קשיים בעתיד בכל הכרוך ברישום הנכסים, כעת כשהסיכון קרם עור וגידים אין ספק כי על החברה לשאת באחריות להתממשותו של אותו סיכון שהחברה ידעה עליו מבעוד מועד, אף במקרה בו החברה לא יכלה לצפות את הבאות באופן ברור והחלטי אלא היה ידוע לה כי עלולות לצוץ בעיות בהמשך הדרך ולכן השאלה שבית המשפט מציב "כאבן בוחן" היא האם הסיכונים, שהתממשו בסופו של יום, אכן היו צפויים ועל מי מהצדדים לשאת בכך.
לאור האמור לעיל ולמרות שאין מדובר בהפרה יסודית מוסכמת בהתאם לתנאי החוזה, בית המשפט הגיע למסקנה כי במבחן "האדם הסביר" ניתן להניח כי לא היה האדם הסביר מתקשר בהסכם מעין זה, אילו היה מודע לסיכונים שיובילו לאי-רישום זכויות הרוכשים בדירה במשך למעלה מעשור ועובדה זו עולה לכדי הפרה יסודית של החוזה.
ונסיים בלשונו הציורית של כב' הש' חשין כפי שהובאה בעניין ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ ואוזכרה בעניין זה:
"…רעה חולה היא במקומותינו – ולתופעה זו הדים רועמים בפסיקה – שקבלנים נוטלים על עצמם חבויות אלו ואחרות, הגם שיודעים הם כי לא יוכלו לעמוד בהן אלא בעזרת שמיים, ומכל מקום, כי יקשה עליהם במאוד מאוד לעמוד בלוח הזמנים שקבעו לעצמם. ואולם ברצותם למשוך את לבם של קונים בכוח, ובאומרם אל לבם ואל אותם קונים בכוח, בלשון העם: "יהיה בסדר", עומסים הם על שכמם נטל זמנים שאין ביכולתם לעמוד בו… ובבוא יום פקודה, יום בו אין הם עומדים במשא הכבד, מוצאים קבלנים תירוצים וטעמים לרוב, מדוע החטאת לא לפתחם הוא רובץ אלא לפתחיהם של אחרים. דומה, כי רק מיצוי הדין אפשר שיעמידנו על רגלינו ויוליכנו קוממיות על דרך הישר; וכך נאמר: הסכמים יש לכבד – זו כל התורה כולה – והמפר ישלם".
את המשיבים ייצגו עו"ד שלמה ובר ועו"ד תומר טולדאנו.
