מה בין השבחה עסקית להשבחה תכנונית*?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
בעקבות בר"מ 2647/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ' גולדן פוינט בע"מ, אשר ניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הש' י' דנצינגר, ע' פוגלמן וי' עמית
הרינו לעדכן על פסק דין שניתן בשבוע שעבר (5.8.14) על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 2647/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ' גולדן פוינט בע"מ, העוסק בעיקרו בשאלה האם יש לכלול בשומת היטל השבחה שיקולים שעניינם סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין "במצב חדש" לאחר נקיטת פעולה תכנונית על ידי הרשות?
בנסיבות פסק הדין דנן אושרה התכנית פת/מק/77/1232 אשר יצרה את חלקות 254-255 בגוש 6354 ולאחריה אושרה תכנית נוספת פת/מק/82/1232, במסגרתה אוחדו החלקות הנ"ל וייעודן שונה מייעוד חקלאי לייעוד של תחנת דלק (להלן: "המקרקעין").
לאחר אישורן של שתי התכניות הנ"ל התגלעה מחלוקת באשר לסכום היטל ההשבחה שעיקרה עסקה בשאלה האם שיקולים כגון: סוג והיקף הפעילות העסקית בתחנת דלק (מיקום, היקף התנועה ורמת הנגישות) ואשר בעקבותם עלה ערך המקרקעין, חיצוניים להיטל ההשבחה או שמא מדובר בשיקולים שיש לשקול כחלק בלתי נפרד מחישוב היטל ההשבחה.
המחלוקת הנ"ל החלה להתגלגל אצל שמאי מכריע, דרך ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") כאשר בסופו של יום עמדתם של אלה הייתה כי יש לכלול השיקולים הנ"ל, חרף היותם עסקיים, כחלק מהשבחת המקרקעין.
על ההחלטה הנ"ל הוגש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז (להלן: "ביהמ"ש המנהלי") אשר קיבל את הערעור, וקבע כי השמאי המכריע שגה עת שם את המקרקעין על בסיס השבחת "העסק", שעה שהשבחה הנובעת מהפעילות העסקית ולא מתכנית איננה בת חיוב בהיטל השבחה. עוד קבע ביהמ"ש המנהלי, כי צריך להתקיים קשר סיבתי בין השינוי התכנוני לבין ההשבחה, כי ההשבחה כולה צריכה לנבוע מהתכנית וכי לא יכול להיות קשר בין סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין לבין חישוב ההשבחה. ביהמ"ש המנהלי ציין כי ניתן ללמוד לעניין זה מהסימטריה שבין היטל השבחה לבין פיצוי בשל פגיעה על ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), שניתן במנותק משאלת הפעילות העסקית; ומשכך היה על השמאי המכריע להעריך את המקרקעין בדומה לאופן שבו היה מעריכם אילו היה נדרש לשאלת הפיצוי לפי סעיף זה. בעניין אחרון זה הפנה בית המשפט לע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זבולון נ' קורן, פ"ד מ(3) 640 (1986), בציינו כי נפסק שם שאין בתכנית המקטינה את נפחי התנועה בקרבת תחנת דלק כדי לזכות את בעל התחנה בפיצויים (להלן: "פסיקת ביהמ"ש המנהלי").
על פסיקת ביהמ"ש המנהלי הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון אשר דן בבקשה כבערעור, וקבע כי ככל שהשיקולים הנוגעים לסוג ולהיקף הפעילות העסקית בתחנת הדלק – כמיקום, היקף התנועה ורמת הנגישות – הם כאלה המשפיעים על שומת הקרקע לפי שיטות שמאיות מקובלות ושיש ביניהם ובין הפעולה התכנונית קשר סיבתי, הרי שמדובר בשיקולים שרשאי היה השמאי המכריע לכלול בשומת היטל ההשבחה. בעניין זה מציין בית המשפט ,כי כאשר תכנית משנה את ייעוד המקרקעין ומתירה בהם שימושים חדשים, יכול הדבר להיחשב ל"דרך אחרת" להעלאת הערך ולהקים חבות בהיטל השבחה.
לבסוף ציין בית המשפט כי לא היה מקום לכך שביהמ"ש המנהלי יגזור גזירה שווה מהכללים שעניינם קביעת זכאות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק לשומת היטל השבחה. הן משום שמדובר בהסדרים שכל אחד מהם עומד בנפרד והן משום שלא היה מקום להקיש מהוראת סעיף 197 לחוק שעניינה קביעת עצם הזכאות לפיצויים, לשאלה השונה בתכלית שעניינה הערכת השווי לעניין היטל השבחה, מקום שנמצא כי למשיבים קמה חבות בגין השבחת המקרקעין והמחלוקת נסבה על גובה הסכום שעליהם לשלם למבקשת. על יסוד כל האמור לעיל, קיבל בית המשפט העליון את הערעור דנא.
הערת מערכת: בכל הכבוד הראוי נראה כי בפסק דין "פוינט" הנ"ל "התפספסה" הנקודה, שכן, בית המשפט בחר לאמץ את הדרך היצירתית בה נוקטת הרשות, לגבות היטל השבחה בגין "השבחה עסקית" שלא בהכרח נובעת מ"תכנית" במובנה הרגיל וכפי המתחייב בדין. מעניין לדעת האם גם כשהיה מדובר על תביעת ירידת ערך היה נשמע אותו "קול" מצד הרשות. התמוה בנוסף הוא שאנו עדים לכך שפסיקות שנוגעות לגביית היטל השבחה הולכות לכיוון הרשות ולעיתים, בדרכים יצירתיות ביותר , על אף שאין להן כל עיגון בחוק ומנגד שהאזרח נדרש להתמודד עם סיטואציות שונות בסוגיות אחרות כגון פגיעה בגין ירידת ערך (כמו פסק הדין בעניין תחנת הדלק שאוזכר לעיל בפסק דינו של בית המשפט המנהלי) או הפקעות – (התיישנות תיקון 3 לפקודה) וכיוצ"ב פועלים בתי משפט במגמה דווקנית ובצמידות ללשון החוק, ובציינם כי המציאות אינה נוחה, אולם אלו דברי המחוקק וכל עוד לא נקבע אחרת אין מנוס מלהורות כאמור. נראה כי יש להגיע לתוצאה הצודקת בכל מקרה ומקרה ובוודאי שלא ליתן פתח לקביעות שאין להן כל זכר בחוק ואם מוצאים את הפתח אזי שיחול באופן מאוזן ולשני הכיוונים.
*את המבקשת ייצג עו"ד יעקב ברכה.
