מאמרים בנושא
מה יעשה לדייר הסרבן בפרויקט פינוי בינוי???
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
מכר
חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 8), התשע"ד -2014
חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014
מיסוי מקרקעין
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2014
תיקון 78 לחוק מיסוי מקרקעין – סעיף 15 לחוק – תשלום "מקדמה" ע"י הרוכש
רשות מקרקעי ישראל
מועדים לאישור עסקות הנסמכות על שומות מקרקעין
עדכוני פסיקה
מקרקעין – תקנת השוק
ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב ואח' נ' שלמה מינץ ואח'
החלת תקנת השוק בעסקאות מקרקעין – יזהר הקונה
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
בר"מ 9161/11 החקלאי באר יעקב- אגודה שיתופית בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק ואח'
"גבילותם של מקרקעין"- סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
סמכויות ועדת ערר
עת"מ 22162-04-14 רן מרגלית נ' ועדת הערר המחוזית – מחוז חיפה ואח'
מעמדה של החלטת הועדה המקומית לפיה יש לבחון חלופות נוספות מבחינת סעיף 157 לחוק התו"ב
היטל השבחה
ערר הר/85196/12, ריטהובעז שורץ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
חיוב בהיטל השבחה יבוטל, כאשר מטרת התכנית "המשביחה" הינה תיקון טעות בתכנית היסטורית
פקודת הקרקעות – מועד להשגה
השגה מס' 21/2014 עצאם עאוודאללה נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ
חובה על הרשות להודיע לנפקע על האפשרות והמועד להשיג על הצעת הפיצוי
מאמרים
מה יעשה לדייר הסרבן בפרויקט פינוי בינוי???
מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין
פרויקט פינוי בינוי נועד בבסיסו ליצור התחדשות עירונית, הריסתם של מספר בניינים קיימים ויצירת מתחם חדש בו יבנו מחדש הבניינים שנהרסו, תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע, חידוש התשתיות ושיפור איכות החיים. המטרה שעמדה לנגד עיני השלטון ביצירת פרויקטים לפינוי ובינוי הייתה ייצור עתודות קרקע יש מאין, במקומות בהם לא נותרו עוד עתודות קרקע חופשיות וזמינות לבניה, ציפוף הערים, ניצול יעיל יותר של הקרקעות הקיימות, שמירה על שטחים ירוקים, טיפול במתחמים מדורדרים או דלילים מבחינה חברתית וכלכלית ושיפור תדמית העיר בה מתבצע הפרויקט.
מהות הפרויקט הינה התקשרות עם יזם לפינוי הדיירים, הריסת המבנים ובניית מתחם חדש במקומו, כשבסיום הבניה הדיירים מקבלים דירה חדשה עם גימור גבוה יחסית למצב הקודם, גדולה יותר והם זוכים להשבחת הנכס שברשותם באופן מהותי.
לאור האמור, הרי שתוצאת הפרויקט רצויה לכל הצדדים ואולם למרבית הפלא הסיבה העיקרית בשלה לא יוצאים אל הפועל מרבית הפרויקטים, הינה סירובם של דיירים להיכנס לפרויקט. ודי בדייר אחד כדי לעכב את ההוצאה אל הפועל של הפרויקט אם לא לבטלו לגמרי, מאחר ולשם הוצאתו אל הפועל של פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות, כשלכל דייר עומדת זכותו הקניינית בדירתו ואין בהסכמה של הדיירים האחרים להיכנס לפרויקט בכדי לחייב את שאר הדיירים להיכנס אף הם. חוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 אמנם מאפשר לבעלי שלושת רבעים מהדירות בבניין (שלהם צמוד שני שלישים מהרכוש המשותף לדירותיהם) להוציא חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה אחת לשם הרחבתה, כך גם בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח- 2008 המאפשר למפקח על הבתים המשותפים לאשר תוספת אחוזי בניה על פי הסכמת בעלי ארבע חמישיות מבעלי הדירות בבית משותף (שלהם צמודים ארבע חמישיות מהרכוש המשותף), אולם הוראות החוקים הללו וחוקים אחרים, העוסקים בעניין, אינם חלים על אופן השימוש של הבעלים בדירות עצמן ואינם מאפשרים לרוב בעלי הדירות לחייב את שאר בעלי הדירות להיכנס לעסקת פינוי בינוי שכזו.
דיירים המסרבים להיכנס לפרויקט, בין אם מחשש לאבד את ביתם ובין אם עקב רצון "לסחוט" מהיזם תמורה גבוה יותר, הופכים את אפשרות מימוש הפרויקט למשימה קשה ולעיתים אף לבלתי אפשרית. לכן ועל מנת להתמודד עם תופעת הסרבנות, כאשר היא נובעת משיקולים בלתי סבירים, של רצון "לסחוט" תמורה גדולה יותר או מכל סיבה אחרת אשר אינה עניינית או סבירה, יצר המחוקק בחוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו- 2006 (להלן – "החוק") אפשרות, במקרה בו הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות שבמתחם הפינוי בינוי חתם על העסקה עם היזם, להגיש תביעת פיצויים כנגד הדייר הסרבן בגין הנזקים שנגרמו לדיירים בגין סירובו, במקרים בהם הסירוב היה בלתי סביר.
וכך נקבע בהוראות החוק כי סירוב לא יחשב כבלתי סביר, בין השאר, מהטעמים כדלקמן:
1. כדאיות כלכלית – אם הפרויקט הינו בלתי כדאי, סירוב הדייר לא יחשב בלתי סביר.
2. אם לא הוצע לדייר דיור חלופי לתקופת הבניה ואם הדייר הינו בעל מגבלה פיזית ולא הוצע לו דיור חלופי המתאים לצרכיו בתקופת הבניה.
3. לא הוצעו לדייר בטוחות הולמות.
4. קיימות לדייר נסיבות אישיות בגינן אינו יכול להשתתף בפרויקט.
בנסיבות אלו, ואחרות (החוק משאיר את הרשימה פתוחה לקבלת אפשרויות נוספות לסירוב סביר, אשר אינן נמנות בהוראות החוק, ראה סעיף 2ב לחוק) הדייר לא יחשב כ"סרבן" ולא ניתן יהיה להגיש נגדו תביעת פיצויים.
נראה כי הוראות החוק יוצרות איזון בין זכות הקניין של הדייר הסרבן, לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת שבפרויקט פינוי בינוי ולבין האינטרס הציבורי בקידום פרויקטים כאמור. מאחר ועסקינן בזכות יסוד קניינית, החוק אינו מאפשר פגיעה קניינית בדייר הסרבן, דהיינו פינויו מדירתו, אולם הוא מטיל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות האחרים המעוניינים בפרויקט, בגין סירובו, מקום בו הסירוב אינו נובע מטעמים סבירים. בבואו של בית המשפט לקבוע את גודל הנזק וגובה הפיצוי הוא ישקול, בין השאר, את נסיבות העסקה, גובה הנזק שנגרם ויכולת פירעונו של הדייר הסרבן (ראה סעיף 3 לחוק).
לאחרונה בערעור לעליון על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, פסק בית המשפט, בתיק ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין בהחלטה מיום 24.07.2014, כי הדיירת הסרבנית תשלם 400,000 ₪ פיצוי לדיירים האחרים בגין סירובה להצטרף לתכנית פינוי בינוי.
במקרה האמור, 17 מתוך 18 דיירים בבניין ביקשו להיכנס לפרויקט פינוי בינוי, במסגרתו כל אחד מבעלי הדירות יקבל בסופו של יום דירה גדולה וחדשה, הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן. לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט, היה צריך לבצע תיקון לצו הבית המשותף והצמדת זכויות הבניה הנוספות הנמכרות ליזם, לשם ביצוע תיקון כאמור נדרשת הסכמה של כל הבעלים לתיקון, מאחר והדיירת הסרבנית סירבה ליתן הסכמתה, הפרויקט לא יצא אל הפועל במשך זמן רב.
לאחר ששאר הבעלים בבניין הבינו כי הדיירת הסרבנית עומדת על סירובה הם הגישו כנגדה תביעה כספית, בטענה כי התנגדותה הינה בלתי סבירה, כשסיבת סירובה העיקרית (כפי שהעידה בבית המשפט) הייתה כי: "אני לא רוצה" (!!!) . בית המשפט המחוזי מצא כי ההתנגדות של הדיירת הסרבנית אכן בלתי סבירה וקבע לשאר הבעלים פיצוי כספי בסך של 25,000 ₪ לכל בית אב ובסה"כ 400,000 ₪ לכל הדיירים האחרים.
ייאמר, כי גובה הפיצוי שנקבע על ידי המשפט הינו חלקי ואינו מגיע כדי גובה התביעה שהוגשה (אשר הועמדה רק לצרכי אגרה על סך של 1,790,000 ₪), בית המשפט המחוזי קבע, כי הדיירת הסרבנית תישא אך בחלק מהנזק, מאחר ואין ביכולתה לשלם את כל גובה סכום הפיצוי הנתבע ובית המשפט לא התכוון להותירה ללא קורת גג. יתרה על כן, קבע בית המשפט המחוזי, כי ככל שהדיירת הסרבנית תחליט למכור את דירתה (כפי שציינה בפני בית המשפט כי יש בכוונתה לעשות) יוכל הדייר החדש להיכנס לפרויקט ולהקטין את הנזק שגרמה הדיירת הסרבנית לפרויקט.
על החלטה זו ערערה הדיירת הסרבנית לבית המשפט העליון אשר קבע, כי יש להבחין בין בעל דירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים, לבין בעל דירה שמטרת התנגדותו סחטנות וניצול מעמדו לצורך השגת רווח כספי או תנאים מיטיבים, להם שאר בעלי הדירות האחרים אינם זוכים. התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל פרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית.
ובעניין דנא, קבע בית המשפט העליון, כי העסקה הינה כלכלית וכדאית והראיה לכך הסכמתם של 17 הדיירים האחרים להיכנס לעסקה. היזם הציע לדיירת הצעות מיטיבות שלא ניתנו לדיירים האחרים ולעיתים על חשבונם של הדיירים האחרים. זאת ועוד, קבע בית המשפט העליון, כי הדיירת הסרבנית לא הצליחה להוכיח כי נסיבותיה האישיות מקנות לה זכות סירוב עניינית ולכן בנסיבות העניין הטלת החיוב על הדיירת הסרבנית הינו מידתי, ראוי ומתיישב עם התכלית החקיקתית של החוק.
בית המשפט דחה את הערעור והשית על הדיירת הסרבנית הוצאות. יחד עם זאת בית המשפט המליץ על עיכוב ביצוע פסק הדין על מנת לאפשר לדיירת לשקול פעם נוספת את עמדתה ולבחון את ההצעה שהועמדה בפניה על ידי היזם.
בעניין זה נפנה אף לפס"ד בע"א 51373-01-11 נבט נ' אנוך ואח' שם בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע, כי על הדייר הסרבן החובה להוכיח כי סיבת סירובו הינה סבירה ובאותו עניין דחה את טענות הדיירת הסרבנית וקבע כי כל שעשתה הוא ניסיון, לא יוצלח, לעטוף את מטרתה העיקרית, לקבלת תמורה גבוהה יותר, בנימוקים עקרוניים חוקתיים למה הוא סירוב סביר וקבע לה תשלום פיצוי לדיירים האחרים, כשהפיצוי הכספי שנפסק, בסך של 871,000 ₪, חושב על פי ההפרש בין שווי דירת ההטבה לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום.
מועצת שמאי המקרקעין התקינה תקן 21.0, בדבר פירוט מזערי בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקת שמאות כלכלית לתכנית פינוי בינוי, דצמבר 2012, בו נקבעו הנחיות כיצד לערוך שומה לבדיקת הכדאיות הכלכלית של יציאה לפרויקט כאמור, לרבות התייחסות בשומה לרווח היזמי והרווח לדיירים בפרויקט, על מנת להקל וליעל את כל התהליך של בדיקת שווי וכדאיות כלכלית לפרויקטים של פינוי בינוי.
המגמה הקיימת בשנים האחרונות הינה ליצור קרקע פוריה ונוחה להגשמת תכלית החוק, לצמצום תופעת "הדייר הסרבן", לא לאפשר לו להפוך ל- "דייר הסחטן", וזאת על ידי יצירת הרתעה מפני התנגדות בלתי סבירה.
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
מכר
חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 8), התשע"ד -2014
ביום 7.8.2014 התקבל תיקון מס' 8 לחוק המכר (דירות), התשע"ד 2014 (להלן – "התיקון לחוק"), בעניין השיעור המרבי של ריבית הפיגורים.
בהתאם לתיקון לחוק, כאשר נקבע בחוזה המכר כי איחור בתשלום יזכה את המוכר בריבית פיגורים (לרבות כל סכום שהקונה נדרש לשלם בשל תשלום שלא שולם במועד שנקבע בחוזה המכר), לא יעלה שיעור הריבית על השיעור שקבע השר בהתייעצות על שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת.
החובה לתשלום ריבית הפיגורים תחול מהמועד שבו חלף המועד לתשלום שנקבע בחוזה המכר, ובלבד שחלפו שבעה ימים מהמועד האמור.
מטרת התיקון הייתה הגבלת המוכר בקביעת שיעורי ריבית גבוהים מדי שעלולים לעיתים ליפול כאבן ריחיים על כתפי קונים.
חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014
מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014 (להלן – "חוק הותמ"לים").
חוק הותמ"לים קובע כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לתכנון מתחמים מועדפים לדיור ולהסדרת זמינותם, מתוך מטרה להגדיל את היצע הדירות למגורים. מסלול התכנון המוצע הינו מעין "נתיב מהיר" לאישור תכניות בנייה למגורים, נוסף על מסלולי התכנון הקיימים, כיום בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה–1995.
מטרת החוק, הינה הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור, יצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך ויצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת.
החוק מאפשר לממשלה או לוועדת שרים שמינתה לעניין זה, להכריז בצו, על מתחמים מועדפים לדיור, על מנת לאפשר את קידומן היעיל של תכניות בנייה למגורים במתחמים הללו מכוחן ניתן יהיה להוציא היתרים, ובתוך כך לקצר את הליכי התכנון של תכניות רחבות היקף של בנייה למגורים, המתנהלים ברובם על פי חוק התכנון והבנייה.
בהתאם לחוק הותמ"לים תוקם ועדה ארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור כמו גם וועדת משנה לשמיעת התנגדויות לתכנית מועדפת לדיור אשר הרכבן והיקף סמכותן מפורט בחוק.
תחולת החוק הינה על תכנית מועדפת לדיור שהוגשה לוועדה ונקלטה בה בתאם להוראות החוק, בתקופה של ארבע שנים מיום תחילתו של החוק.
מיסוי מקרקעין
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2014
תיקון 78 לחוק מיסוי מקרקעין – סעיף 15 לחוק – תשלום "מקדמה" ע"י הרוכש
כפי שעדכנו בניוזלטר האחרון (מס' 60 – חודש יולי), ביום 1/6/14 נכנס לתוקפו תיקון 78 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ד 2014 (להלן – "התיקון לחוק"), אשר קובע את החובה לתשלום מקדמה למס שבח, כהוראת קבע, תוך שבוצעו מספר שינויים ביחס להסדר שהיה נהוג עד לאותו המועד.
ביום 6.8.2014, פרסמה רשות המיסים את הוראת ביצוע 2/2014 (להלן – "הוראת הביצוע") המפרטת את השינויים שנחקקו במסגרת תיקון 78 ומתווה הוראות פעולה בהתאם, ואשר באה להוסיף ולשנות את הוראות הנוהל שפורסם על ידיהם ביום 5/4/2011,
בעניין המקדמה.
תחולת התיקון – לגבי מכירות שיתבצעו מיום 1.6.2014 ואילך.
כך, נקבע שיעור מקדמה של 7.5% לגבי מכירה בידי חבר-בני-אדם, ללא תלות במועד הרכישה בידי המוכר.
נקבע כי מועד חובת תשלום המקדמה יהיה המאוחר מבין אלה: 1) מיד לאחר ששולמו למוכר 40% מסך התמורה הנקובה בחוזה ביניהם. 2) מועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73 (ג) לחוק. בהתאם לכך אין חובת תשלום מקדמה בטרם הגיע המועד להגשת ההצהרה.
בעסקת רכישה מקבלן, ועל מנת לאפשר למוכר פרק זמן סביר להמצאת טופס 50, נקבע כי החובה להעברת המקדמה, על ידי הרוכש, תחול רק בהתקיים המאוחר מבין אלה: 1) לאחר ששולמו למוכר 80% מהתמורה, 2) במועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73 (ג) לחוק.
עוד נקבע, כי בידי המנהל הסמכות להקטין את המקדמה גם מקום בו לא התבקשה ההקטנה על ידי המוכר או הרוכש, ואולם אין בהקטנה על ידי המנהל כדי לגרוע מהסמכות לעשות שומה לפי מיטב השפיטה.
המועד להגשת בקשה להקטנת מקדמה הוארך ואינו חייב להיות במועד הגשת ההצהרה (כפי שהיה בעבר) אלא, יכול שהבקשה תוגש בנפרד במועד מאוחר יותר, ובלבד שתוגש לא יאוחר מתום המועד החוקי להגשת הצהרה, כלומר עד 40 יום ממועד המכירה.
ההחלטה בבקשה להקטנה צריכה להינתן בתוך 20 יום מהגשתה או בתוך 20 יום מהגשת הדיווח, לפי המאוחר. היה ולא ניתנה החלטה במועד כאמור יראו את הבקשה כאילו התקבלה.
על החלטת המנהל כאמור בבקשה להקטנת מקדמה, יכולים הרוכש או המוכר להגיש בקשה מנומקת לבחינת ההחלטה בתוך 14 יום ממועד קבלת ההחלטה, ועל המנהל להגיש תשובה מנומקת בתוך 45 יום. היה ולא ניתנה תשובה במועד כאמור יראו את הבקשה כאילו התקבלה. הסמכות לדון בבקשה לבחינת החלטה הינה של מנהל מדור.
רוכזו סוגי העסקאות שלגביהן לא חלה חובת תשלום המקדמה: בעסקאות מכר של דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1 (כפי שהיה ערב התיקון), במכירת זכויות במקרקעין בידי הגופים המנויים בסעיף 72 לחוק (רשות מקומית, רשות הפיתוח, קק"ל, הימנות"א בע"מ – כל עוד היא בשליטה של הקק"ל), במכירת זכות במקרקעין שמתקיימת לגביה הוראת סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה 1974, בהקשר זה מצוין בהוראת הביצוע כי במקרים אחרים מאלו המפורטים בסעיף 2ב(א) לעיל, כדוגמת מצב בו נחתם חוזה בין רמ"י לקבלן ולזכות הקונה נרשמת הערת אזהרה בלבד, תחול חובת תשלום מקדמה.
נקבע כי מקום בו שולמה המקדמה והרוכש שילם את מס הרכישה בתוך 60 יום ממועד העסקה, יהא ניתן לקבל אישור מס רכישה לטאבו בכפוף לקיומם של מספר תנאים מצטברים.
נקבע כי במכירת דירת מגורים מזכה בה מבוקש כי החיוב במס שבח יהא בשיעור מוטב, כאשר המכירה מבוצעת בתקופה שבין ה 1.6.14 ל- 31.12.17, יקבע שיעור המקדמה בהתאם לסכום המס בשומה העצמית.
רשות מקרקעי ישראל
מועדים לאישור עסקות הנסמכות על שומות מקרקעין
ביום 16.7.14 פרסמה מועצת מקרקעי ישראל את הצעה מס' 509 "מועדים לאישור עסקות הנסמכות על שומות מקרקעין" שמטרתה להחליף את החלטת מועצה 1237 שעניינה "תוקף שומות", זאת לאור אי הבהירות בהחלטה האחרונה.
עדכוני פסיקה
מקרקעין – תקנת השוק
ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב ואח' נ' שלמה מינץ ואח' בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני הרכב הש' א' רובינשטיין, ח' מלצר, א' שהם
ב"כ המשיבים: עוה"ד גדעון קורן, יחזקאל ביניש, דוד אמיתי
החלת תקנת השוק בעסקאות מקרקעין – יזהר הקונה
ענייננו בעסקת מכר דירה ברחוב אילת 40 ב' בחולון, הידועה כחלקה 64/6 בגוש 7132 (להלן – "הדירה"). הבעלים החוקי המקורי (להלן – "הבעלים המקורי"), קיבל את הזכויות ללא תמורה מאמו. אדם אשר התחזה להיות הבעלים המקורי (להלן – "המתחזה") ושותפו (להלן: "המוכר המתחזה") פנו לעו"ד בבקשה שיערוך ביניהם חוזה מכר הדירה. עסקה נחתמה ונרשמה הערת אזהרה (להלן – "העסקה הראשונה").
חודש לאחר מכן, חתם המוכר המתחזה על הסכם למכר הדירה לקונים צד ג' (להלן – "הקונים"). רישום הזכויות על שם המוכר המתחזה הושלם, ולאחר תשלום מלוא התמורה, הועברו הזכויות ע"ש הקונים (להלן – "העסקה השנייה").
כ-5 חודשים לאחר שהושלמה העסקה השנייה ברישום הזכויות על שם הקונים, הגיע במקרה, חברו של הבעלים המקורי לדירה, וגילה, כי בדירה מתגוררים הקונים. הבעלים המקורי הגיש תביעה לסעד הצהרתי, לסילוק יד ולפיצוי כספי כנגד המתחזה, המוכר המתחזה, הקונים, וכנגד, עוה"ד בעסקאות, לשכת רישום מקרקעין בחולון, ופקידה באגף מיסוי מקרקעין מרכז. בהמשך נמחקו מההליך הנתבעים שאינם בעלי זכויות בדירה.
בטיעוני הערעור נטען, כי אי החלת תקנת השוק על העסקה השנייה, מרוקנת את התקנה מתוכן, ופוגעת ברציונל של סופיות מרשם המקרקעין ואמינותו, דבר היוצא חוסר ודאות בשוק הנדל"ן. משעמדו הקונים בתנאי תקנת השוק, הם זכאים להגנתה. כאשר קיימת הסתמכות על המרשם בתום לב, זכאי הקונה להגנת תקנת השוק, גם בנסיבות בהן הרישום השגוי על שם המוכר במרשם נוצר עקב זיוף, תרמית או טעות. במצב זה הצדק מחייב העדפת הקונים, נוכח הפגיעה הכלכלית הכבדה שתיגרם להם, אם לא יזכו בהגנת תקנת השוק.
בטיעוני התשובה נטען, כי התנהגות המוכר המתחזה, לוקה בחוסר תום לב, וכי לא הוכח ששולמה תמורה על ידו. הסתמכות על מסמך מזויף שהוא חיצוני למרשם, אינה מקיימת את דרישת ההסתמכות על המרשם. רכישת נכס בהסתמך על הערת אזהרה אינה מאפשרת לקונים ליהנות מתקנת השוק, שכן, הערת אזהרה אינה מקיימת את תנאי ההסתמכות על המרשם. הקונים לא היו תמי לב, ולא ביצעו את מלוא הבדיקות המתבקשות.
ככלל בית המשפט בשבתו כערכאת ערעור, ככלל אינו נכנס דרך כלל לדיון בשאלות עובדתיות שהוכרעו על ידי בית המשפט קמא, אולם במקרה דנן מצא בית המשפט לעשות כן, שכן נקבעו קביעות עובדתיות הנדרשות לשם הכרעה בשאלות המשפטיות שמעלה הערעור.
נאמר כי תקנת השוק הנה חריג לכלל הקובע, כי אין אדם יכול להקנות לזולתו יותר מאשר יש בידו. התוצאה של תקנת השוק הנה, הפקעת זכות מן הבעלים המקורי, ועל כן יש להקפיד הקפדה יתירה בתנאיה כפי שנקבעו בחוק ופורשו בפסיקה.
קונה, המבקש ליהנות מתקנת השוק, נדרש לקיים בפועל את דרישת ההסתמכות על המרשם בתום לב. תקנת השוק במקרקעין מקנה הגנה רק לקונה אשר הסתמך על המרשם והוטעה בגין שגגה פנימית שנפלה בו, אך אינה חלה במקרה של פגמים חיצוניים למרשם כמו פגמים בזיהוי.
בית המשפט פסק כי לא התקיימו יסוד ההסתמכות על המרשם ויסוד תום הלב, הקונקרטי במקרה דנא. תקנת השוק אינה יכולה לרפא את הפגמים שנפלו בעסקה הראשונה, ובכך להכשיר ישירות את העסקה השנייה. הערת אזהרה אינה מהוה "רישום" מן הסוג עליו מתיימר המרשם להגן, כאשר הערת אזהרה הנה הליך טכני פשוט היוצר זכות אובליגטורית בלבד. הערת אזהרה היא רכיב משמעותי בטיפול בעסקאות במקרקעין, ונועדה למנוע רישום סותר, אך הנה תקנה מנהלית בלבד, ואינה יוצרת זכות קניינית לעומת הליך רישום הזכות הקניינית – המסיים עסקה במקרקעין.
ככלל בדיקה ראויה של מערך הזכויות בנכס, מהווה ניהול סיכונים נבון המתחייב גם מכוח השכל הישר, וכי אין די בהסתמכות על הערת אזהרה שנרשמה לטובת המוכר, לצורך עמידה ביסוד ההסתמכות על הרישום. קיימת הצדקה להחיל את תקנת השוק, במקרים בהם התאים הקונה את תשלומי התמורה להתקדמות הרישום, כאשר קיים קשר הדוק בין ביצוע העסקה לבין הפעילות בפנקס המקרקעין. פעילות בשוק הנדל"ן על בסיס הפנקסים הפומביים, היא מטרה חברתית שמבקשת תקנת השוק במקרקעין לקדם. תקנת השוק אינה באה להגן על יעילותו ומהירותו של המסחר, היא נועדה להקטין סיכונים בעריכת עסקאות במקרקעין. נכון לחייב את הקונה לנהוג על פי סטנדרט אובייקטיבי, ולדרוש ממנו לבדוק את עסקת היסוד, שהובילה לרישומו של המוכר כבעל הערת אזהרה. קונה אשר לא הפעיל אמצעים סבירים וזמינים לאיתור המידע, והסתפק בהערת אזהרה, גם אם "פרס" חלק מן התשלומים, לא יוכל לטעון, כי הסתמך בתום לב על המרשם, ואין לו להלין, אלא על עצמו.
אחריות עורך הדין המייצג את הצדדים לעסקה, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה וצירוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם. עורכי הדין נדרשים לפעול גם בשלבים המוקדמים יותר של עסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להיווצר. הבדיקה, בשלבים אלה, מורכבת ודורשת מומחיות. עורך הדין הפועל בשם קונה, נדרש לבצע בדיקות מתאימות, כל מקרה ונסיבותיו, כדי לקיים דרישת ההסתמכות בתום לב, ובמקרה בו רשומה לטובת המוכר הערת אזהרה בלבד, ליצור מטעם הקונה קשר ישיר עם בעל הזכות הרשומה, שכן, בשלב בו זכותו של המוכר טרם נרשמה, הבעלים הרשום עודנו רלוונטי, שכן מעורבותו חיונית להעברת הבעלות על שם המוכר. בענייננו, שיחת טלפון שבוצעה בין עורכי דין, אינה בגדר בדיקה ראויה.
עוד בענייננו, לצורך אמת המידה של בדיקה ראויה, היה ראוי לתת משקל לעובדה כי חלפו חודשיים בלבד בין שתי העסקאות. היעדרה של התעניינות בנסיבה זאת וניסיון לבררה, עולה כדי עצימת עיניים השוללת גם תום לב סובייקטיבי. משהתעלמו הרוכשים ובא כוחם מנורת אזהרה משמעותית זו, נטלו על עצמם סיכון כבד.
בית המשפט קבע, כי על בסיס ההקפדה על נקודת האיזון הראויה בעסקאות מקרקעין, לא ניתן להחיל בענייננו את תקנת השוק במקרקעין על הקונים, אף שהכרעה זו יוצרת תוצאה קשה, כאשר הקונים נותרים ללא מעמד קנייני בדירה, ותמורת הנכס ששולמה ירדה לטמיון (משהמוכר המתחזה הוכרז כפושט רגל). כך בפועל, בעוול שיצר המתחזה ובתוצאותיו, למרבה הצער, נושאים הקונים. יחד עם זאת, דרישה מן הבעלים המקורי לעמוד כשומר על רכושו הרשום, חותרת תחת התכלית של ביצור אמינות המרשם. במצב דברים זה, בית המשפט הציע כי הבעלים המקורי ינהג לפנים משורת הדין.
סוף דבר, לא ניתנה הכרעה סופית בערעור, וניתנה לבעלים המקורי שהות להודיע האם הנו נכון לקבל את הצעת בית המשפט, לפיה, מן הצדק, ונוכח הנסיבות, הדירה תירשם מחדש על-שמו של הבעלים המקורי בתוך 60 יום, כנגד ויתור על תביעה לדמי שימוש, ותשלום פיצוי נוסף (על פיצוי שפסק בית המשפט המחוזי), שישלם הבעלים המקורי לקונים בסך של 110,000 ש"ח עם פינוי הדירה. הקונים יישאו במסים למיניהם עד לפינוי, והערעור ידחה.
בית המשפט ציין, כי יתכן ובידי הקונים נתונה האפשרות לתבוע בנזיקין את המשרד הממשלתי שהנפיק את תעודת הזהות החדשה למתחזה על פיה זוהה על ידי עורך הדין, וכן כי הגיעה העת שיונהג בישראל ביטוח זכויות במקרקעין, בדומה לנוהג הקיים במדינות רבות בעולם.
הערת מערכת: אכן, עסקאות מקרקעין מהוות לרוב את העסקאות הגדולות והחשובות ביותר שמבצע אדם בחייו, ופעמים רבות נלקחים סיכונים שאינם תואמים את האמור, ואף לא תמיד מבוצעות הבדיקות המלאות לגבי רכישות אלו המשקפות הפחתת הסיכון, קיימת חשיבות רבה לבצע בדיקות מקסימליות על ידי אנשי מקצוע המומחים בתחום, עו"ד /שמאי/מתכנן וכדו', לפי העניין, בכל הרשויות הנדרשות על מנת להקטין סיכונים, יש לוודא אף את ביטחי האחריות של גורמים אלו.
נציין כי בעבר נעשה ניסיון על ידי גורם ביטוחי בארץ להנהיג ביטוח זכויות קניין, אולם ניסיון זה לא צלח, ייתכן כי כיום, השוק כבר בשל לביטוח מעין זה שהינו חיוני ביותר ובהחלט יכול להוות הגנה לרוכש מקרקעין ולהוות גב כלכלי מסייע.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
בר"מ 9161/11 החקלאי באר יעקב- אגודה שיתופית בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק ואח' בית המשפט העליון, בפני כ' הש' ח' מלצר
ב"כ המשיבים: עוה"ד טלי ענבר – גולן, הילה מזרחי, תדמור עציון
"גבילותם של מקרקעין"- סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965
ענייננו בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, בגדרו נדחה ברובו ערעור שהגישו המבקשים על החלטתה של ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. ועדת הערר דחתה בחלקה תביעה שהגישו המבקשים לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – "החוק"), בגין פגיעה במקרקעיהם, עקב אישורה של תכנית מח/170 (להלן – "התכנית הפוגעת"), בנימוק שהמקרקעין מושא המחלוקת, אינם "מקרקעין גובלים" במשמעות סעיף 197(א) לחוק.
המבקשת 1 הינה אגודה שיתופית העוסקת בניהול ובארגון ענייניו של מושב נווה דורון (להלן – "האגודה השיתופית"), והיא השוכרת של קרקע בשטח של כ-773,000 דונם, על פי "הסכמי משבצת" מתחדשים, לתקופות של 6-4 שנים, הנחתמים בינה לבין רשות מקרקעי ישראל. על פי "הסכמי המשבצת" מוקנית לחברי האגודה זכות לניצול הקרקע לצרכי חקלאות בלבד.
המבקש 2 (להלן – "המבקש") הינו חבר באגודה השיתופית, בעל מגרש המסומן בספרי האגודה כנחלה מס' 38 (להלן –"נחלה 38" או "מגרש 38"). מגרש 38, וכן מגרשים אחרים המוקצים ל"הרחבת בנים" (להלן –"מגרשי ההרחבה") – מצויים כולם בחלקה המסומנת בפנקס רישום המקרקעין כחלקה 5 בגוש 4351 (להלן – "חלקה 5"). מגרשי ההרחבה נקבעו במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, אשר ההליך התכנוני שלה הושלם, אולם נכון למועד פרסומה למתן תוקף של "התכנית הפוגעת" – טרם הוסדר רישומם בפנקס רישום המקרקעין.
להלן תפורטנה טענות המבקשים אשר לפיהן זכאים המבקשים לפיצוי מכוח סעיף 197(א) לחוק:
טענת הגבילות הנורמטיבית– לשיטת המבקשים, את המונח "מקרקעין" שבסעיף 197(א) לחוק יש לפרש כ"חלקה רישומית", על פי ההגדרה המרחיבה שבחוק המקרקעין, התשכ"ט-1979 (להלן –"חוק המקרקעין"), ולא כ"מגרש". כפועל יוצא מכך, נטען כי מאחר שמגרש 38 ומגרשי ההרחבה מצויים בחלקה 5, אשר חלק ממנה מצוי בתחום "הקו הכחול" של התכנית, או גובל עימו – הרי שגם המגרשים גובלים בתכנית הפוגעת.
טענת הגבילות הפיזית– בין מגרש 38 ומגרשי ההרחבה, לבין גבול התכנית הפוגעת, מפריד שטח פתוח צר ברוחב שבין 10 ל-13 מטרים. על כן, המגרשים האמורים באים בגדרו של החריג לכלל "ההשקה הפיזית" בין התכנית הפוגעת לבין המקרקעין, שנקבע בעע"מ ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שרונים, פ"ד ס(2), 230 (להלן – "עניין ויטנר") , לפיו ניתן לעיתים להכיר בקיומה של "גבילות" גם בהיעדר השקה פיזית ל"קו הכחול" של התכנית הפוגעת, וזאת "כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר".
לבסוף נטען, כי "הסכם המשבצת" איננו ממצה את מלוא הזכויות המוענקות למבקשת במקרקעין, על פי התוכניות שחלו עליהם במועד הקובע, או על פי החלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל שעמדו ברקע באותה העת (למשל – החלטה 727)- הפגיעה שעליה מדבר סעיף 197 לחוק הינה פגיעה במקרקעין ובתכונותיהם ולא פגיעה "אישית" בבעל הזכויות בהם – ועל כן, יש לחשב את שיעורה לפי ההפרש שבין שווים של המקרקעין לאחר המועד הקובע, לבין המחיר שקונה מרצון היה מוכן לשלם למוכר מרצון, עובר למועד הקובע, בהתחשב במצב התכנוני החל על המקרקעין וציפיות סבירות.
בית המשפט יישם את אמות המידה לבחינת מתן רשות ערעור שנקבעו ברע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)) (להלן- "הלכת חניון חיפה") ומצא, כי אין מקום לתת רשות ערעור בנסיבות העניין. על פי הלכת חניון חיפה, ככלל, תינתן רשות ערעור רק בשאלות החורגות מעניינם הקונקרטי של הצדדים, שלהן השלכות רוחב. בנדון, השאלה המשפטית שהמבקשים ניסו להעמיד במוקד הבקשה למתן רשות ערעור – "פרשנות המונח מקרקעין בסעיף 197(א) לחוק" – תחומה למאפייניו העובדתיים של המקרה הספציפי, שבו, נכון "למועד הקובע", הליך הפרצלציה שבמסגרתו נעשתה הקצאת המגרשים במושב נווה דורון – לא הושלם ברישומם של המגרשים האמורים במרשם המקרקעין, וזאת מסיבות התלויות במבקשים. על כך בית המשפט הוסיף, כי אפילו אם נניח, כי מתעוררת כאן שאלה משפטית הנוגעת לפרשנותו של חיקוק, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים – הרי שהמבקשים לא עמדו בנטל להראות כי מדובר בשאלה שנחלקו בה הדעות בערכאות הקודמות.
בית המשפט דחה את טענת הגבילות הנורמטיבית שכן, לדעתו לא ניתן לומר, כי כל נכס מקרקעין המצוי בתחומה של חלקה הגובלת ב"קו הכחול" של תכנית פוגעת – ייחשב כ"מקרקעין גובלים", שבעל הזכויות בהם זכאי לקבלת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק. קביעה זו עולה בקנה אחד גם עם תכליתו של סעיף 197(א) לחוק, לפצות את בעל הזכויות במקרקעין שנפגעו בעקבות תכנית, בגין הפגיעה שנגרמה למקרקעין, שהוא בעל הזכויות בהם. תחומה של הקרקע המזכה בפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק – נגזר, אפוא, מתחום התפרשותם של הזכויות הנטענות ו"הנפגעות" מכוח הסעיף האמור.
באשר ל"טענת הגבילות הפיזית" שהעלו המבקשים – נקבע, כי אין בה כדי להצדיק מתן רשות ערעור "בגלגול שלישי". מדובר בטענה המכוונת כנגד אופן יישומו, על נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, של החריג ל"כלל ההשקה הפיזית", שנקבע בהלכת "ויטנר" ועניינו בקיומו של "שטח פתוח צר" בין התכנית הפוגעת למקרקעין "הנפגעים". טענתם של המבקשים במישור זה מבקשת לחתור תחת ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי ועדת הערר, ואומצו על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד.
לבסוף נקבע, כי מדובר בעניינינו במקרקעין המושכרים למבקשים, למטרת חקלאות בלבד. בהסכם השכירות של הקרקע נקבע באופן מפורש, כי אם ישתנה ייעודם של המקרקעין על ידי תכנית חדשה – תהא רשות מקרקעי ישראל זכאית להביא את החוזה לידי סיום ו"האגודה תהיה זכאית לפיצוי בעד זכויותיה והשקעותיה שהיו קיימות במועד סיום השכירות כאמור". נתונים אלה הינם חלק מ"תכונותיהם של המקרקעין" והשימושים שניתן לעשות בהם, הרלבנטיים לעניין קביעת שוויים, לצורכי סעיף 197לחוק. יתכן וניתן, אמנם, לטעון, בנסיבות מסוימות, כי שוויה של קרקע עשוי לשקף, במקרים חריגים במיוחד, גם ערכים כלכליים המעוגנים בציפיות סבירות– ואולם, הנטל בעניין זה מוטל על התובע, ובהיעדר ראיה לסתור – חל הכלל שלפיו שוויה של הקרקע נקבע, על פי רוב, לפי התכונות והשימושים שניתן לעשות בה באופן מיידי, והפיצוי לפי סעיף 197 לחוק מחושב בהתאם לזכויות המוקנות לנפגע – בקרקע "במועד הקובע".
הנה כי כן, מדובר בתביעה לפיצויים בגין "פגיעה עקיפה" במקרקעין (שאינם מתחום התוכנית), ואשר האגודה היא שוכרת שלהם על פי הסכמי שכירות מתחדשים, לתקופות קצרות יחסית (להבדיל מחכירה לדורות). במצב דברים זה חל, ביתר-שאת, העיקרון שהותווה על ידי בית משפט העליון ב-בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002), שלפיו, אין ליישוב חקלאי זכות ליהנות משינוי הייעוד של הקרקע המוחכרת לו, אלא זכות לקבלת פיצויים על פי חוזה החכירה גרידא.
סוף דבר, הבקשה למתן רשות ערעור נדחתה.
הערת מערכת: פסק-דין זה מצטרף לשורה ארוכה של פסקי דין קודמים המכרסמים בפיצוי על פגיעות בקניין הפרט לטובת הכלל, בעוד שמנגד, פסקי דין אחרים מעלים על נס את חובתו של הכלל לשתף את הציבור בעת קביעת שיעור היטל השבחה לתשלום, אנו סבורים כי מגמה זו "שדוחפים" גורמים במערכות השלטון אינה צודקת ואינה נכונה, ואינה משקפת את שאמור היה לחול עקב חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו שפעמים רבות מדי הופך ל"אות מתה".
סמכויות ועדת ערר
עת"מ 22162-04-14 רן מרגלית נ' ועדת הערר המחוזית – מחוז חיפה ואח'
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית – משפט לעניינים מנהליים, בפני כ' הש' רון סוקול
ב"כ העותר: עו"ד א' בראף – שניר
מעמדה של החלטת הועדה המקומית לפיה יש לבחון חלופות נוספות מבחינת סעיף 157 לחוק התו"ב
עסקנין בבקשה למתן היתר לחיזוק מבנה מכוח תמ"א 38 המצוי בחלקה 88 בגוש 10774 ברחוב מרגלית בחיפה. הבקשה עברה מספר גלגולים בוועדה המקומית. מאחר והועדה השתהתה במתן החלטה, הגישה החברה היזמית ערר לוועדת הערר לתכנון ולבניה – מחוז חיפה (ערר מס' 29/13) (להלן – "ועדת הערר"). הערר הוגש על פי הוראות סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, דהיינו – ערר בשל אי מתן החלטה במועד הקבוע בחוק. משכך, ועדת הערר החליטה לקבל את הערר בכפוף לקבלת חלק מטענות המתנגדים, כאשר הוועדה ציינה בהחלטתה, כי יש לראות בחיוב פרויקטים לחיזוק מבנים קיימים על פי תמ"א/38, תוך איזון בין הרצון והצורך לקידום הפרויקט, אל מול אינטרסים של בעלי נכסים גובלים.
על החלטת ועדת הערר הוגשה העתירה דנא.
בית המשפט דן בעתירה והגיע לכלל מסקנה כי דין העתירה להתקבל, באופן שתבוטל החלטת ועדת הערר והדיון יוחזר להמשך דיון, לוועדה המקומית.
בית המשפט ציין, כי בנסיבות העולות מהמקרה לא היה נכון לקבוע שהוועדה המקומית לא נתנה החלטה בבקשה להיתר. להיפך, הוועדה המקומית החליטה שעל ועדת המשנה לבחון חלופות אחרות שפורטו. זוהי החלטה לגופה של בקשה ולא הימנעות ממתן החלטה. כאשר הוועדה המקומית נותנת החלטות ביניים ענייניות, מקדמת את ההליך ואינה מעכבת אותו ללא הצדקה, אין מקום להפעלת הסמכות לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, והעברת הבקשה להיתר לדיון בפני ועדת הערר כפי שנעשה.
בנסיבות שכאלו, כאשר מוגש ערר, על ועדת הערר להימנע מדיון ולאפשר את מיצוי ההליך התכנוני בפני הוועדה המקומית. רק בדרך זו ישקלו כל השיקולים בידי מי שאמון על בחינת בקשה להיתר; ייבדקו כל החלופות וכל המשמעויות של קבלת או דחיית הבקשה להיתר לעומקן ותתקבל החלטה מושכלת.
כך בהתאמה גרס בית המשפט, כי רק אם הוועדה המקומית לא דנה בבקשה לגופה ולא קבלה החלטות ביניים ענייניות, ניתן יהיה לקבוע כי הוועדה המקומית לא החליטה ולהעביר את הדיון לוועדת הערר. כמובן שבמסגרת זו יש לבחון את טיבה של הבקשה, שכן, במצב הרגיל של הגשת בקשה להיתר תואמת תכנית וכאשר הבקשה הוגשה כדין, יש לצפות כי הליכי האישור יסתיימו במלואם במועד הקבוע לכך.
מלבד האמור לעיל, בית המשפט עמד על מספר פגמים שנפלו בהחלטת ועדת הערר ביניהם העובדה כי החלטת ועדת הערר ניתנה בטרם הושלם הדיון בפני הוועדה המקומית בעוד היה ברור כי העיכוב במתן ההחלטה נובע משיקולים תכנונים ולדעת בית המשפט, מן הראוי היה שועדת הערר תפעיל שיקול דעת ותעכב את ההליכים כדי למצות את ההליך התכנוני בפני הוועדה המקומית. כמו כן, לדעת בית המשפט כשלה ועדת הערר עת ערכה ביקור בנכס, אולם נמנעה מעריכת פרוטוקול, פגם נוסף שנפל בהחלטת ועדת הערר הינה העובדה שהחלטתה איננה מנומקת כנדרש בדיון מסוג זה, שכן היא מסתפקת באמירות כלליות בלבד ובכך אין די.
סוף דבר, נפסק, כי דין החלטת ועדת הערר דנא להתבטל תוך החזרת הדיון להשלמת הדיונים בפני הוועדה המקומית ובמידת הצורך הדרך תהיה פתוחה לבעלי הדין להגיש ערר לוועדת הערר בבוא העת.
הערת מערכת: לאור העובדה שבנייה מכח תמ"א 38 פטורה מהיטל השבחה, הרי שרשויות רבות מעכבות ודואגות לעכב בקשות על פי התמ"א ומנסות מנגד להוביל הגשת בקשות ו/או תכניות שבגינן הקופה הציבורית תזכה לנתח שלה. עובדה זו מחייבת דווקא לחזק את כוחן של ועדות הערר שהינן ועדות אובייקטיביות שבשנים האחרונים הינן הגורם העיקרי לקידום בקשות מכח התמ"א ולסייע להוציא בנייה זו מהכח אל הפועל, ויש לעודד מגמה זו לענ"ד ולא להחלישה.
היטל השבחה
ערר הר/85196/12, ריטה ובעז שורץ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון
ב"כ העוררים: עוה"ד רועי בר, אייל קוצ'ינסקי
חיוב בהיטל השבחה יבוטל, כאשר מטרת התכנית "המשביחה" הינה תיקון טעות בתכנית היסטורית
ענניינו של הערר דנן הינו, דרישת היטל השבחה שקיבלו העוררים בגין מתן הקלות ואישור תכנית הר/2055 (להלן – "התכנית"), שעיקרה הוא תיקון טענות היסטורית בתשריט תכנית הר/543.
מקרקעי העוררים מצויים בחלקה פינתית, ברחוב וינגייט בהרצליה (להלן – "המקרקעין"), בסמוך אליהם מצפון, ברחוב 93 בהרצליה, שהינו שטח ציבורי פתוח (להלן – "שצ"פ"), מצויה מזה עשרות שנים באר מים. באר המים איננה חלק ממקרקעי העוררים ואיננה מצויה על חלקתם.
ביום 17.2.57 ניתן היתר בניה לבית המגורים הבנוי במקרקעי העוררים וזאת מכוח תכנית הר/1355, אשר ייעדה בעבר את מקרקעי העוררים למגורים.
ביום 8.6.61, פורסמה תכנית הר/253/א, אליה צורף תשריט בקנ"מ 1:10,000, ללא סימון גושים וחלקות. בסביבת מקרקעי העוררים מופיע כתם ירוק, המסמן את השצ"פ עם באר המים.
כמו כן, ביום 15.4.65 אושרה תכנית הר/543 אשר עניינה שינוי מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במקרקעין (אין מחלוקת כי יעוד התכנית אינו שינוי יעוד המקרקעין), בתשריט התכנית סומנה חלקת העוררים כשצ"פ ומכאן מקור הטעות אשר גרמה להשתלשלות ההליכים שהביאו לעולם את התכנית נשוא הערר.
העוררים טוענים, כי כל עיקרה של התכנית הוא, תיקון טעות היסטורית בתשריט תכנית הר/543, אשר הוועדה המקומית במשך עשרות שנים, ידעה על הטעות, הודתה בטעות והבטיחה כי תפעל לתיקונה. המקרקעין היו ונשארו בייעוד מגורים, ועל כן אין כל השבחה בתכנית.
בנוסף טענו העוררים, כי עפ"י שומת שמאי מייעץ אליו פנו הצדדים והן עפ"י דרישת היטל השבחה נוספת אשר הוצאה לעוררים (ואף שולמה על-ידם) ומתייחסת למקרקעין כשטח למגורים נראה, כי לא הושבחו המקרקעין בעקבות התכנית.
מנגד טוענת המשיבה, כי ייעוד המקרקעין שונה על פי התכנית, לכן ישנה השבחה, וכי על פי הוראות תיקון 84 לחוק, חלה עליה החובה לגבות היטל השבחה. המשיבה טוענת, כי נתנה ביטוי להשתלשלות הכרונולוגית על ידי מתן שווי קודם למקרקעין שכלל פוטנציאל תכנוני ברמת וודאות גבוהה לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים. המשיבה הדגישה, כי הגם שהייתה טעות, אין פירוש הדבר לטעמה, כי היא או מימטעמה, נושאים באחריות לטעות ההיסטורית בתשריט, וכן כי הדיון בעניין זה צריך להתקיים בבית משפט ולא בוועדת ערר.
ועדת הערר נדרשה לשאלה האם באישור התכנית, שכל עניינה הוא תיקון טעות היסטורית בתשריט, יש משום השבחה של המקרקעין שלגביהם נעשתה הטעות בתשריט?
לשם מענה על שאלה זו, החלה ועדת הערר במלאכת פרשנות התכנית. לשם כך, בחנה ועדת הערר את סעיף המטרה לתכנית אשר מגדיר, כי יעודה הינו "שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח לאזור מגורים בהתאם להיתר משנת 1957". כמו כן, בדברי ההסבר נכתב "כי החלקה סומנה כשצ"פ בתכנית הר/543 , שאושרה בשנת 1965, מאחר וסברו בטעות כי באר המים הסמוכה לחלקה נמצאת בתחום החלקה".
ועדת הערר נתנה משקל בהחלטתה גם לשומה של השמאי היועץ מטעם המשיבה, אשר קבע, כי התכנית איננה משביחה, עקב הקשרה ומטרתה החקיקתית.
כן קבעה הועדה, כי במקרה שלפנינו אין מדובר בעליית שווי כתוצאה מהסדרת אותה טעות היסטורית בתשריט שנצרה בתכנית הר/543. כמו כן, במשך עשרות השנים המשיבה עצמה לא ראתה במקרקעין שצ"פ ולא התנהלה לגביהם כאילו מדובר בשצ"פ. בכך יש אינדיקציה נוספת, כי המקרקעין למעשה בייעוד מגורים.
בהמשך לכך, קבעה ועדת הערר, כי כאשר בוחנים את הוראותיה של התכנית, הרי שנוכח תכליתה, מטרתה, הקשרה, וכל ההשתלשלות העניינים שהובילה אליה, כמו גם כל החלטות מוסדות התכנון, לרבות הוועדה המחוזית בעניינה, ובהינתן השמאויות שהוצגו מטעם המשיבה עצמה, הרי שבמקרה דנן לא נוצרה כל השבחה במקרקעין בגין אישור התכנית.
סוף דבר – הועדה קבעה, כי בטלה הדרישה להיטל ההשבחה בגין עצם שינוי הייעוד.
נוכח התנהלותה הקפקאית של המשיבה במשך השנים, חייבה הועדה את המשיבה בהוצאות העוררים, שכן פטור בלא כלום אי אפשר.
הערת מערכת: אין ספק כי ועדת הערר בחרה במקרה זה "ללכת עם הלב" ולא עם הגישה הטכנית, שכן בחירה בגישה הטכנית הייתה עושה במקרה כזה עוול לנישום, המערכת בהחלט סבורה שיש לעיתים להביט על המהות ולבחון אם יש מקום לחייב בהיטל מקום בו הרשות עוולה ויצרה מחדל, ולא להתייחס למחדל זה כ"מצב קודם" באופן אוטומטי, כ"כ יש מקרים בהם לא ניתן להביט ולראות מצב סטטוטורי "יבש" אלא לבחון אם תכנית זו היתה אכן ישימה באותו מועד, גם אם פורמלית אכן היא התכנית האחרונה.
הפקעות
השגה מס' 21/2014 עצאם עאוודאללה נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ הועדה להשגות על שומות מקרקעיןלפי פקודת הקרקעות,
בפני יו"ר הועדה עו"ד יאיר חסדיאל
חובה על הרשות להודיע לנפקע על האפשרות והמועד להשיג על הצעת הפיצוי
ענייננו בהשגה אשר הוגשה באיחור לוועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (להלן התאמה – "הועדה" ו-"הפקודה"), לאחר שחלפו מניין 90 הימים מן היום שהובאה הצעת הפיצוי לידי בעל הזכויות, בהתאם לסעיף 9א(א) לפקודה, ועל כן התבקשה הועדה לדחות את ההשגה על הסף.
המשיג טען, בין היתר, כי מועד 90 הימים שנקבע בפקודה לא היה ידוע לו, שכן מדובר בפקודה חדשה; כי נתיבי ישראל לא יידעה אותו על המועד והדבר אף לא הוזכר בשיחות שהיו לו עם גורמים מטעמה.
חב' נתיבי ישראל מצידה, עמדה על הבקשה לסילוק בשל הגשת ההשגה באיחור והוסיפה, בין היתר, כי היא מכחישה את הטענה שגורמים מטעמה הטעו את המשיג בנוגע למועד הנ"ל, כי היא אינה מחויבת ליידע את המשיג באפשרויות הפניה לערכאות העומדות בפניו וכי "אי ידיעת החוק אינה פוטרת".
השאלה אליה נדרשה הוועדה למעשה, היא האם לאשר למשיג לממש, במועד בו הגיש את השגתו, את זכות ההשגה הקבועה על פי דין על קביעת הרשות בעניין פיצויי הפקעת רכושו.
הועדה ציינה כי בעניין זה עליה לשקול מחד, את האינטרס של יציבותו של המעשה השלטוני וודאותו בו אוחזת הרשות ומאידך, את שתי הזכויות החוקתיות העומדות למשיג – זכות הגישה לערכאות וזכות הקניין.
כמו כן, בבחנה את המצב הנורמטיבי, בחנה הועדה את סעיף 9א לפקודה הנ"ל ולפיו, על בעל הזכות המבקש להשיג על הפיצויים שהוצעו לו בעד זכויות לעשות כן בפני שמאי מכריע או ועדת ההשגה בתוך 90 יום מיום שהובאה ההצעה לידיעתו. בעניין זה הוסיפה לבחון הועדה את תקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור (סדרי דין בוועדת השגות ובבקשה למינוי שמאי מכריע), התשע"א-2011 (להלן -"התקנות") אשר הותקנו מכוח סעיף 9א(ו)(2) לפקודה, ובפרט את תקנה 20 לפיה מוקנית ליו"ר הועדה סמכות להארכת המועדים בפקודה ובתקנות מטעמים מיוחדים. מכאן, קבעה הועדה כי על כפות מאזני ההכרעה מוטלים לכאורה זו כנגד זו שתי ההוראות הנ"ל.
הועדה הטעימה בפתח ההכרעה כי אכן הכרוניקה של דיני ההפקעות בכלל ושל פקודת הקרקעות בפרט, מעידה על כך שסדר הזמנים בן ה-90 יום אשר נקבע בתיקון האחרון לפקודה, מבטא הצרה דרמטית של מבצר הזמן העומד למי שמבקש להשיג על הפיצוי שהציעה לו הרשות עבור ההפקעה, וכל פרשנות אחרת נשללה בעקבות התקנת התקנות דלעיל.
יחד עם זאת, הועדה ציינה כי על מנת שרשות תוכל לעמוד על זכותה, ראשית חוכמה עליה לקיים את החובות הנובעים מהעמדת מועד קצר כל כך. מסקנה זו מתחייבת לטעמה, גם מחובת ההגינות המנהלית המוטלת על הרשות ואשר הפרתה עשויה להעמיד כנגדה את עיקרון המניעות.
לאחר סקירת הפסיקה והחקיקה הרלוונטית בעניין (כגון החוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות), תשי"ט-1958), החליטה הוועדה כי יישום העקרונות דלעיל, בין היתר, ביחס ללשון הצעת הפיצוי ששלחה הרשות לנפקע ולפיה לבעל הזכות קיימת אפשרות להשיג על סכום הפיצוי בהתאם לסעיף 9א, ללא ציון החיקוק הרלוונטי; ביחס לעובדה שבנוסח כתב הוויתור והשיפוי אשר שלחה נתיבי ישראל במצורף להצעת הפיצוי מופיע נוסחו הקודם של סעיף 9א לפקודה ולפיו למשיג עומדת שנה לפנות לבית המשפט המוסמך לתשלום פיצויים נוספים, מה שבהכרח מלמד שאפילו נתיבי ישראל עצמה לא הסתגלה לתיקון החדש והמועדים שבו; ולבסוף לאור העובדה שבנהלי נתיבי ישראל באתר האינטרנט, מצוינת הודעה המפרטת את זכות ההשגה עם המועד העדכני, כל אלה מובילים למסקנה ברורה כי על הרשות רובצת חובה להודיע לבעל הזכות על זכות ההשגה, תוך ציון המועדים כפי שאף קבעה בנהליה שלה.
הוועדה ציינה כי המסקנה הנ"ל אף מתבקשת לאור ההבנה המשפטית העמוקה הנדרשת בדיני ההפקעה המפוזרים ומפורדים בין דברי חקיקה רבים בלשונות שונים ומשונים.
משכך, החליטה הוועדה באותו עניין כי הרשות לא עמדה בחובתה כאמור, ועל כן דחתה את הבקשה לסילוק על הסף והתירה למשיג את האפשרות להשמיע את השגתו מולה.
הערת מערכת: אין ספק כי הועדה סייעה לבעלים להימלט מחרב האיחור אחר שהביעה את חוסר שביעות רצונה מהעלאת טענות פרוצדוראליות על מנת לחמוק מפיצוי. נראה כי בעניין העלאת טענות מסוג זה על ידי רשויות דווקא היד קלה מאד בשנים האחרונות על ההדק ורשויות מעלות טענות סף על מנת לחמוק מפיצוי, גם אם מדובר בפיצוי על פגיעה או נטילה של קניין לטובת הציבור. נציין כי בית המשפט העליון כבר הביע עמדתו מספר פעמים, וציין כי יש מקרים בהם מן הראוי שגם אם עומדת טענת סף לרשות, מן הראוי שתמנע מהעלאתה.
