קטגוריות

חיפוש באתר

ספטמבר
04
2014


היטל השבחה – בית המשפט העליון בהחלטה תקדימית – חוכר לדורות לצורך סעיף 2(א) לתוספת ייחשב גם מי שמעמדו במקרקעין עולה מבחינה מהותית לכדי חוכר לדורות הגם שהוא כונה "בר רשות" בחוזה*

פורסם ע"י:

Header__ONLINE_550px4

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

בית המשפט העליון בהחלטה תקדימית – חוכר לדורות לצורך סעיף 2(א) לתוספת ייחשב גם מי שמעמדו במקרקעין עולה מבחינה מהותית לכדי חוכר לדורות הגם שהוא כונה "בר רשות" בחוזה*

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

בעקבות רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך
שניתן ע"י בית המשפט העליון כב' הש' (בדימ') ע' ארבל , כב' ח' מלצר ו-ע' פוגלמן

ביום 3.9.2014 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך אשר סב סביב השאלה האם ברי רשות במסגרת חוזה משבצת הינם בגדר חוכרים לדורות, היינו האם הנופלים בגדר רשימת החייבים בהיטל לפי סעיף 2(א), אם לאו.

המשיבים, בלוך (להלן-"בלוך"), הם חברי האגודה החקלאית השיתופית גבעת עדה (להלן-"האגודה") האגודה שוכרת מרשות מקרקעי ישראל (להלן- "רמ"י") שטח של כ-4,000 דונם המכונה משבצת. תחילה, נהוג היה כי קרקעות רמ"י הושכרו לסוכנות היהודית, וזו מצידה העניקה מעמד של בר רשות לאגודה. מכוח זכות זו, גם חברי האגודה החזיקו בחלקותיהם כברי רשות. בהמשך, סיימה הסוכנות היהודית את תפקידה, והאגודה התקשרה בהסכם שכירות למשך 3 שנים, לפיו דמי השכירות עבור המשבצת ישולמו על-ידה לרמ"י, והיא תעניק לחבריה זכויות של ברי רשות בחלקותיהם. בהתאם להסדר האמור, קיבלו בלוך לרשותם ולשימושם חלק מחלקה ברח' הארזים בגבעת עדה (להלן –"המקרקעין").

ביום 26.9.1985, פורסמה למתן תוקף לתכנית מתאר חדשה ועל-פיה שונו זכויות הבנייה באופן שהשביחו את המקרקעין ועקב כך הוציאה הועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון דרישת היטל השבחה. על דרישה זו הגישו בלוך ערעור לבית המשפט השלום שקבע, כי חברי מושבים וקיבוצים, אשר מחזיקים בקרקע מכוח הסכמים שונים, כמו הסכם הרשאה משולש או הסכם שכירות, אינם חייבים בהיטל השבחה שכן אינם בגדר בעלים ו/או חוכר לדורות שרק אלה חייבים בהיטל השבחה. על פסק הדין לעיל, אשר ניתן בביהמ"ש השלום, הוגש ערעור לביהמ"ש המחוזי, אשר נדחה ומכאן בקשת רשות ערעור שהוגשה לפתחו של בית המשפט העליון.

לטענת בלוך, המונח "חוכר לדורות" הנזכר בסעיף 2(א) לתוספת מתייחס רק למי שמוגדר כחוכר לדורות במסגרת חוזה חכירה לטווח ארוך עם רמ"י, כאשר מחזיקים במקרקעין המוגדרים כברי רשות במסגרת חוזה שכירות תלת שנתי המתחדש מעת לעת, אינם עונים להגדרה זו. ואכן, אין חולק כי בלוך אינם הבעלים של המקרקעין שבנדון, וכן כי אינם חתומים על חוזה חכירה לדורות עם רמ"י. זכותם במקרקעין שבנדון מעוגנת כאמור בחוזה שנכרת בין רמ"י, לבין האגודה השיתופית בה הם חברים. יחד עם זאת, מציין בית המשפט כי דומה שזו אינה הפרשנות האפשרית היחידה, שכן המונח חוכר לדורות יכול להתפרש ככולל גם את מי שמהותית מחזיק במקרקעין כחוכר לדורות הגם שהוא כונה "בר רשות" בחוזה. זאת, לאור העובדה כי ישנם מקרים בהם תיתכן סתירה בין חזותו החיצונית של ההסכם אשר נחזה להעביר זכויות של ברי רשות גרידא, לבין תוכנו האמיתי.

כלומר לגישת בית המשפט, בפסק-דין ארוך ונרחב שניתן פה אחד, בעיקר מפי השופטת ע. ארבל, עקרונית תיתכן פרשנות אפשרית נוספת לזו המוצעת על-ידי בלוך, לפיה חוכר לדורות לצורך סעיף 2(א) לתוספת ייחשב גם מי שמעמדו במקרקעין עולה מבחינה מהותית לכדי חוכר לדורות. זאת, בהתבסס על נסיבות המקרה ובראשן תכנה האמיתי של העסקה המעניקה לו את זכויותיו במקרקעין ולא רק חזותה, אפשרות אשר הוכרה כאמור בפסיקת בית משפט העליון, בייחוד בהקשר של דיני מס.

משכך בית המשפט נדרש לשאלה האם מעמדם של בלוך במקרקעין, אכן עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות, הגם שמכונים הם בחוזה המשבצת ברי רשות.

לאחר שביהמ"ש העליון סקר את העובדות הצריכות לעניין הגיע למסקנה כי בנסיבות המקרה דנא מעמדם של בלוך ושכמותם עולה במהותו בהיבטים רבים ומשמעותיים לכדי מעמד של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. קביעה זו מבוססת הן על אינדיקציות פנימיות שמקורן בחוזה המשבצת המעגן את זכותם של בלוך להחזיק במקרקעין, הרקע לכריתתו ותכליתו, הן על אינדיקציות חיצוניות, המלמדות כולן כי מערך הזכויות שהוענק לבלוך המוגדרים כברי רשות דומה לזה אשר ניתן למתיישבים בעלי חוזי חכירה לדורות עם רמ"י. המסקנה הנובעת מן האמור, היא כי שתי האפשרויות בדבר הפרשנות שיש ליתן למונח "חוכר לדורות" במשמעותו בתוספת השלישית – פרשנות דווקנית לפיה, חוכר לדורות ייחשב רק מי שמוגדר כזה בחוזה חכירה המעניק לו את זכויותיו במקרקעין מחד, ופרשנות מהותית לפיה, ייחשב כחוכר גם מי שמעמדו במקרקעין בפועל עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות, מאידך – אפשרית לדעת בית המשפט במקרה זה.

בית המשפט מציין כי מבין האפשרויות בדבר הפרשנות שיש ליתן למונח חוכר לדורות בסעיף 2(א) לתוספת השלישית, על בית המשפט לאמץ את זו שתגשים באופן האופטימאלי את תכליתו של תשלום היטל ההשבחה המוסדר בהוראות התוספת השלישית לחוק. בתוך כך ולאחר בחינת הדברים קבע בית המשפט, כי הפרשנות הראויה שיש לאמץ למונח חוכר לדורות היא זו שיש בה כדי לאזן בין האינטרסים אשר תומכים בפרשנות מהותית, כגון עקרון הצדק החלוקתי והאינטרס הכלכלי, לבין אינטרסים התומכים בפרשנות דווקנית כגון האינטרס בהרמוניה חקיקתית ובוודאות ויציבות משפטית. בהתאמה, הגיע בית המשפט למסקנה, כי הפרשנות הראויה למונח "חוכר לדורות" לצורך סעיף 2(א) לתוספת השלישית היא הפרשנות המהותית, לפיה, יש להטיל את תשלום ההיטל גם על מי שמעמדו באופן מהותי עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות.

לדעת בית המשפט, פרשנות זו יש בה כדי להגשים את הבסיס הרעיוני להטלת ההיטל, כאמור בדברי ההסבר לתיקון להצעת חוק התכנון והבנייה, לפיה, ראוי כי מי שהתעשר כתוצאה מאישור התכנית, ישתתף בהוצאות הרשות שהיו כרוכות בהכנתה. אין חולק כי על-אף שבלוך אינם מוגדרים כ"חוכרים לדורות" בחוזה המעגן את זכויותיהם, מעמדם בפועל במקרקעין מאפשר להם ליהנות מן ההשבחה ולממש את זכויותיהם הנובעות ממנה, אם על-ידי קבלת היתר לעשות שימוש בזכויות בנייה נוספות, על-ידי בנייה בקרקע או על-ידי מכירת זכותם לאחר, כאמור במחיר הזהה לזה שהיה מקבל חוכר לדורות בקרקע. פרשנות זו היא אשר מבטיחה כי החיוב יוטל על מי שבפועל מימש את ההנאה מן התכנית החדשה. יתרה מזאת, פרשנות זו היא אשר מגשימה גם את עקרון הצדק החלוקתי המורה כי מי שנהנה מן ההשבחה ישתף את יתר חברי קהילתו בהתעשרותו, על-ידי השתתפות בהוצאות הרשות. הוצאת מתיישבים אשר מעמדם בקרקע מתיר להם ליהנות מן ההשבחה, מגדר החייבים בתשלום ההיטל, יש בה לדעת בית המשפט, כדי לסכל תכלית חלוקתית זו, ולהעביר את הנטל לכתפיהם של יתר תושבי הרשות המקומית.

עוד גרס בית המשפט כי הפרשנות המהותית המוצעת על-ידי הועדה המקומית מגשימה גם את האינטרס הכלכלי העומד בבסיס ההיטל, ומתיישבת עם נקודת המבט הכלכלית אותה הפסיקה נטתה לאמץ בכל הנוגע לדיני המס בכלל, וביחס לסעיף 2(א) לתוספת השלישית בפרט. שכן, פרשנות זו מבקשת לבחון האם זכויותיו בפועל של המחזיק במקרקעין מאפשרות לו ליהנות מן ההשבחה מנקודת מבט כלכלית, ללא קשר לשאלה מהו מעמדו הקנייני בקרקע. כאמור, פרשנות מהותית זו אף עולה בקנה אחד עם ההגדרה שניתנה בסעיף 259(ד)(1) לחוק לפיה, חכירה לדורות תיחשב גם עסקת חכירה שלא נרשמה, שכן במקרה כזה אין חולק כי בראייה כלכלית, החוכר הוא בעל הזכות העיקרית בקרקע.

בית המשפט ראה לנכון להדגיש כי באשר לשיקול בדבר וודאות ויציבות משפטית, כי כאמור לשיטתו, אין להקל בחשיבותם של ערכים אלה עבור מערכת דיני המס וכן דיני המקרקעין. יחד עם זאת, הינו סבור כי הקביעה בענייננו לפיה יש לאמץ פרשנות מהותית, אשר רואה בברי רשות כדוגמת בלוך, המחזיקים במקרקעי רמ"ח מכוח חוזה שכירות תלת שנתי מתחדש, כחוכרים לדורות לצורך הוראות התוספת השלישית לחוק, אין בה כדי לייצר חוסר וודאות. זאת, מאחר שככלל מדובר במתיישבים המחזיקים במקרקעין בהתבסס על חוזה משבצת שנוסחו אחיד ושנסיבותיהם דומות, באופן שאינו מצריך בחינה פרטנית של כל מקרה ומקרה. בית המשפט אף הבהיר כי באמצנו את הפרשנות המהותית אין כדי לחסום את הדרך בפני בר רשות אשר יש ביכולתו להראות כי נסיבותיו הספציפיות מורות שמעמדו במקרקעין באופן מהותי אינו עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות. ואולם, נראה כי ככלל תחול פסיקה זו על כלל המתיישבים על-פי חוזה המשבצת התלת שנתי כגון זה שבמקרה דנן.

בסיכומו של דבר הגיע בית המשפט לכלל מסקנה כי הפרשנות שיש לאמץ למונח חוכר לדורות הנזכר בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק היא פרשנות מהותית, המביאה להגשמת התכליות המונחות ביסוד היטל ההשבחה ולאיזון בין האינטרסים המצויים בבסיסו, ולפיה יש לראות בבלוך, ברי רשות במקרקעי רמ"י מכוח חוזה המשבצת, כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל. זאת, לאחר שנמצא כי מעמדם בפועל במקרקעין שברשותם עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות. ואולם צוין בשולי הדברים כי מקרה זה מדגים שוב עד כמה ראוי להסדיר ובהקדם, ואפילו בחקיקה ראשית מקיפה, את מעמדם של בני הרשות במקרקעין המנוהלים ע"י רמ"י.

הערת מערכת:

המערכת רואה לנכון לציין כי לצערה המגמה להסתכל מעבר לנוסח "היבש" , על המהות שעומדת מאחורי הכתוב, אינה ננקטת בכל המקרים, ולאחרונה באה לידי ביטוי יותר בצד של היטל ההשבחה, תוך הטלתו ביד רחבה על הנישומים, בעוד שבצד הפיצויים לנישום בעת פגיעה והפקעה, הגישה הינה מצמצמת ונצמדת יותר לגישה הצרה, כגון לעניין תביעת נכסים גובלים ועוד.

עם זאת אנו מניחים שלפסק-הדין תהיינה השלכות מעבר לנושאו, על התייחסות לזכויות ברי הרשות בחוזים מתחדשים, בפן הקנייני ולרבות בעת קביעת שיעור הפיצויים בגין נטילת זכויות ועוד.

* ב"כ הועדה המקומית השומרון: נ' נחליאלי , ר' רוזנברג
* ב"כ היועמ"ש לממשלה ורמ"י : עו"ד מ' גולן

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il