אישור מוסדות התכנון לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין
מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר
מקרקעין בבעלות משותפת של מספר בעלים, הינם מקור למחלוקות מרובות בין השותפים והשאיפה התמידית והנכונה של בעלי הזכויות הנה לקיים הפרדה מלאה בדרך המיטבית, כך שהליך הפירוק יבוצע, באופן שבו לא תהא פגיעה בזכויות הבעלים.
הוראות באשר לפירוק שיתוף במקרקעין נקבעו בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 סימן ב' (להלן -"חוק המקרקעין"). סעיף 37 לחוק המקרקעין שכותרתו "הזכות לתבוע פירוק השיתוף" – קובע: "(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף". נוסח הסעיף מבטא את ההנחה כי שיתוף במקרקעין, אינו מצב רצוי, וכי המחוקק מעודד את סיומו. בהמשך, קובע החוק את הדרכים לפירוק השיתוף במקרקעין, חלוקה, מכירה, ורישום בית משותף.
סעיף 39 לחוק המקרקעין שכותרתו: "פירוק דרך חלוקה" קובע: "(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". חלוקה בעין הנה הדרך העדיפה על המחוקק לפירוק השיתוף. ככלל, בית המשפט יורה על חלוקה בעין, אלא אם שוכנע, כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או שהחלוקה תגרום נזק ניכר לשותפים או מי מהם.
השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של המקרקעין, תיגזר מהוראות דיני התכנון והבניה.
חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן -"חוק התכנון והבניה") בסעיף 143 שכותרתו "הגבלה על חלוקת קרקע" קובע: "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין, אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים, אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה".
מן האמור עולה, כי חוק התכנון והבניה, קובע הוראות ברורות לרישום חלוקת מקרקעין, על פי פסק דין לפירוק שיתוף, אולם חוק המקרקעין עצמו, אינו קובע הנחיות חד משמעיות בעניין לבית משפט, ולכאורה נראה כי לעניין זה קיימת לקונה, בחוק המקרקעין.
לצורך ההשוואה – חלוקה בדרך של רישום צו בית משותף, תבוצע בהתאם להוראות סעיף 42 לחוק שכותרתו: "פירוק דרך הפיכה לבית משותף", הקובע בזו הלשון: "(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם".
כהשלמה להוראות סעיף זה, נקבעו הוראות סעיף 42 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב-2011: "המפקח ייתן חוות דעת כאמור בסעיף 42(א) לחוק, לאחר שהומצאו לו להנחת דעתו, מסמכים אלה: (1) החלטת בית המשפט שנתבקשה בה חוות הדעת; (2) תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן תמונה נאמנה של הבית ודירותיו; (3) כל מסמך אחר הנחוץ לו למתן חוות הדעת".
מן האמור עולה, כי קיימות בחוק ובתקנות המשלימות לו, הנחיות ברורות לבית המשפט ולצדדים להליך הפירוק, מהם המהלכים והמסמכים הנדרשים על מנת לבצע פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף.
כך בהתאם, ההוראות האמורות בסיפא לסעיף 143 האמורות לעיל, אמורות היו להוות השלמה להוראה בחוק המקרקעין, המורה לבית המשפט לקבל חוות דעת ואישור מראש מאת רשויות התכנון על התכנות הפעולה, בטרם יצווה על פירוק שיתוף, בדרך של חלוקה תכנונית בעין. הוראה כזו אינה קיימת בחוק המקרקעין בנוסחו דהיום.
כאמור חלוקה בעין שמטרתה יצירת יחידות עצמאיות קנייניות, צריכה להיות תואמת את חוקי התכנון והבניה. בפסק דין ת"א 3947-03 קבלאוי ואח' נ' דכוור ואח' בבית משפט השלום בקריות, קובעת כב' הש' פנינה לוקיץ': "…על בית המשפט לבחון האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון; עליו לבחון את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר; להתחשב בזכויות הניצול וכדומה.
לפיכך, תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הנו אישור תשריט חלוקה על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965… אם כי הפרקטיקה הנוהגת הינה כי לעיתים בתי המשפט מסתפקים בראיה כי תשריט חלוקה ניתן לאישור או צפוי להיות מאושר עפ"י סעיף 143 הנ"ל, ולא ממתינים לקבלת האישור בפועל".
לעניין זה מצאנו כי בדיון בפני ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז בראשות היו"ר עו"ד מיכל גלקין גולן – ערר מס' 326/13 עמיר חיים קפלן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד, דנה הועדה במחלוקת באשר למקרקעין בהם מחזיקים 2 שותפים, ביניהם לכאורה קיים הסכם שיתוף, כאשר החלקה מחולקת בפועל מכוח אותו הסכם שיתוף שאינו רשום, ועפ"י תשריט חלוקה מוסכם ביניהם בלבד. לאחר דיון בעובדות העניין קבעה הועדה כדלקמן:
"...לחלוקה קיים פן תכנוני ופן קנייני, האחד לא יכול לאיין את האחר. עפ"י פרק ד' לחוק, לא כל שכן אם מדובר בחלוקה עפ"י סימן ז' לפרק ג' (שלא בהסכמה), מדובר בפעולה הטעונה אישור מוסדות התכנון. מוסדות התכנון בוחנים את השלכותיה של אותה חלוקה, ובין השאר מוודאים קיומה של עצמאות תכנונית לכל אחד מהחלקים המוצעים. ספק אם החלוקה עליה הסכימו הצדדים הייתה עוברת בשבט ביקורתה של הועדה המקומית… כך או אחרת אותו הסדר אינו יכול לכפות על מוסדות התכנון, הר כגיגית פתרון שאינו בטיחותי, דוגמת זו שהוצע בענייננו…לפיכך, כל עוד החלקה אינה מחולקת בהליך עפ"י החוק, הליך אשר אם יינקט חזקה שייתן פתרון תכנוני לעצמאות כל אחד מהחלקים, ניתן להתייחס אל החלקה כמקשה אחת…".
נמצאנו למדים, כי כל החלטה שבית המשפט יקבל בדבר חלוקה בעין, עליו לבחון בראש ובראשונה את היתכנות החלוקה, בהתאם לתכניות החלות, ואפשרויות ניצול ובניה על המקרקעין, מובן כי לצורך כך עליו לקבל את אישור מוסדות התכנון, בדיוק כפי שלצורך רישום בית משותף על בית המשפט לקבל את חוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין האמון על רישום בתים משותפים, בפועל נראה כי הפתרון לעת עתה הינו בדרך של מינוי מומחה שיבחן את ההתכנות והסיכוי לכך.
נושא זה כאמור אינו מוסדר בחוק המקרקעין, ונכון כי המחוקק ישלים ההוראות הנדרשות, ולא ישאיר עניין עקרוני ביסודו לשיקול דעת בית המשפט.
יחד עם זאת, ראוי לזכור כי אישורו של תשריט כאמור על ידי רשויות התכנון, אינו יכול להקנות לו מעמד קנייני, וכי לכל היותר הנו יכול להוות אינדיקציה לגבי אומד דעת הצדדים בעת עריכת התשריט (ראה לעניין זה ת"א 4666-08-09 מרעי ואח' נ' מרעי ואח' בבית משפט השלום בנצרת, כב' הש' עירית הוד).
במסגרת הליך פירוק השיתוף על בית המשפט להביא בחשבון את מלוא השיקולים התכנוניים והקניינים, כך שידורו אלה עם אלה, לשם כך, נכון כאמור, כי הפרקטיקה תקבל ביטוי בהוראות החוק, כך שבית המשפט יהא מחויב, לקבל חוות דעת ואישור מוסדות התכנון מראש וכתנאי למתן פסק דין לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין.
