עדכון על פסק דין מיום 23.9.2014
פיצויי הפקעה – קביעת שווי במושע, פגיעה ביתרה והוצאות
בעקבות ע"א 832/13 רונן טוסי ואח' נ' מע"צ*
בבית המשפט העליון בפני כב' השופטים: א' רובינשטיין, נ' הנדל, א' שהם
מאת עוה"ד צבי שוב וקרן נדולני
ענייננו בערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (כב' הש' בוסתן), במסגרתו נדונה הפקעת חלק מחלקה שהייתה בבעלותם המשותפת של המערערים (מושע), המצויה בתחום המועצה האזורית חוף השרון וגובלת במערב במועצה מקומית כפר שמריהו ובמושב רישפון ובהרצליה בדרום (להלן – "המקרקעין"). בשנת 2007 ניתן תוקף לתכנית תת"ל/15 המייעדת את המקרקעין לכביש 531 ולמסילת רכבת. בהתאם, פורסם באותה שנה צו הפקעה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (להלן – "פקודת הדרכים"), לפיו הופקעו כ-63% מהמקרקעין. בשנת 2008 מע"צ תפסה חזקה במקרקעין, ובהמשך שילמה למערערים סכום כולל של מעל 9 מיליון ₪. המערערים חלקו על הסכום והגישו 7 תביעות נפרדות אשר הדיון בהן אוחד. השמאי יוסף זרניצקי מונה כשמאי מוסכם.
כב' בית משפט קמא אימץ את חוות דעתו של השמאי המוסכם באופן חלקי, וקבע כי לא ניתן להסתמך על שווי קרקע רק בעסקאות מאוחרות מאחר והושפעו מההפקעה הצפויה; כי לא היה מקום לחשב את הפיצוי לפי שוויו של חלק מסוים בקרקע (שהייתה במושע) וקבע שיעור של 340 ₪/מ"ר; כי על המערערים לפנות לשר התחבורה לצורך פיצוי "מן הסבל" בגין 25% הראשונים מהחלקה; כי ליתרת המקרקעין נגרם נזק חקלאי שהביא לירידת 3% מערכה וכי יש להבחין בין בעלי חלקים קטנים של יתרת קרקע (ירידת ערך של 30% מערך היתרה עקב ההפקעה) לבין בעלי חלקים גדולים של יתרה (מעל 2.5 ד') אשר שוויה לא נפגע. באשר להוצאות, נקבע כי מע"צ תישא בהוצאות חוו"ד השמאים ושכ"ט עו"ד, כי שני הצדדים יישאו במשותף בהוצאות חוו"ד השמאי המוסכם וכי המערערים יישאו בתשלום מס שבח בגין פיצויי ההפקעה.
הצדדים הגישו ערעורים על פסק הדין.
פסק דינו של כב' בית המשפט העליון (מפי כב' הש' שהם) סקר את המסגרת הנורמטיבית של ההפקעה. כב' ביהמ"ש ציין את חשיבותה ומעמדה של זכות הקניין, את פקודת הדרכים המנדטורית אשר בוטלה (וחלה בענייננו- הפקעה לפני 15.2.10) וציין כי סעיף 9 לפקודת הדרכים מהווה ביטוי לעקרון החולש על שומת הפיצויים בגין הפקעה – עקרון השבת המצב לקדמותו, לפיו הנפקע זכאי לקבל את השווי הכספי של המקרקעין שהופקעו, כך שמצבו יהיה זהה למצב בו היה עומד אילו מכר את מקרקעיו בעסקה רצונית בשוק הפתוח. הפיצוי צריך לאפשר לבעל הזכות או טובת ההנאה לקנות לעצמו זכות או טובת-הנאה חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה מידיו נגד רצונו, אלא, נמכרה לאחר בעסקה שבה שני הצדדים פעלו מרצון (קמר).
כב' ביהמ"ש חזר על ההלכה לפיה שיטת שווי השוק עדיפה על פני שיטות אחרות לצורך קביעת שיעור הפיצויים שישולמו לנפקע.
עוד צוין כי גדרי הביקורת השיפוטית על הערכותיו של שמאי מקרקעין הם מצומצמים. כאשר עסקינן בשמאי מוסכם, יש ליתן משקל גם לרצונם של הצדדים ולהסכמתם לקבל עליהם את הערכתו ונקבעה בפסיקה אמת מידה מחמירה לגבי התערבות בהערכותיו – רק מקום בו פעל תוך חריגה מסמכות או בניגוד לכללי הצדק הטבעי.
באשר להערכת שווי מקרקעין בבעלות במושע, כב' ביהמ"ש חזר על ההלכה שניתנה בע"א 378/69 מדינת ישראל נ' אביבים, וקבע כי לצורך שומת שיעור הפיצויים בגין הפקעת חלק קרקע מסוים מבעליו המשותפים, אין לבצע, ככלל, הפחתה הנובעת מהבעלות המשותפת בה, ויש לשום את הפיצויים בהתאם לשוויו של חלק מסוים באותה קרקע. נקבע כי שיעור הפיצויים שיש לשלם הוא הסכום אשר נחוץ לקבוצת הבעלים לרכוש חלקת קרקע מסוימת, בעלת מאפיינים דומים לזו שהופקעה. עוד נקבע, כי ייצוגם הנפרד של המערערים בהליכי הפקעה אינו מלמד על כך שבהינתן הזדמנות עסקית מתאימה והצעה הולמת, לא היו משכילים להתאחד ולמכור את החלקה כיחידה אחת. עם זאת, קבע כב' ביהמ"ש, כי לעיתים ניתן יהיה להצביע על יוצאים מהכלל, כאשר הנסיבות הקונקרטיות מלמדות, כי אין כל אפשרות מעשית כי הבעלים המשותפים יפעלו כגוף אחד.
לאור האמור, אימץ כב' ביהמ"ש העליון את עמדת השמאי המוסכם שנדחתה ע"י בימ"ש קמא, לפיה, יש לנטרל את רכיב המושע במקרקעין ולפצות את המערערים לפי שווי של חלק מסוים בקרקע – 400 ₪ למ"ר.
ביהמ"ש קבע עוד כי שאלות בדבר המשקל שיש לייחס לעסקאות שונות במסגרת חישוב שווי המקרקעין לפי שיטת שווי השוק, הינן עניין שבמומחיות, המצוי בלב ליבו של שיקול הדעת הניתן לשמאי המקרקעין וביהמ"ש אינו מוצא מקום להתערב בהן.
לגופם של דברים נקבע, כי מקובלת נקודת המוצא ולפיה לצורך הערכת שווי המקרקעין במסגרת שיטת שווי השוק, מוטב להתבסס, ככלל, על עסקאות שמועד עריכתן היה קרוב למועד ההפקעה, שכן עסקאות אלה יישקפו ביתר דיוק את שוויו של הנכס המופקע. ואולם, השיקול בדבר סמיכות הזמנים אינו עומד לבדו, ויש לבחון כל מקרה לגופו. לעיתים, יש ליתן את הדעת לקיומה של ציפייה להפקעה עתידית, דבר העשוי להוביל לירידה בערך הנכסים, משום הצפי להתמשכות הליכי ההפקעה וקבלת הפיצויים, ויש בעובדה זו כדי להפחית משווי השוק האמיתי של המקרקעין, עוד טרם ביצוע ההפקעה בפועל.
עוד דן כב' ביהמ"ש בפגיעה ביתרת המקרקעין עקב ההפקעה. נקבע כי ככל שההפקעה מסבה נזקים לקרקע אחרת השייכת לבעלי הקרקע המופקעת, יהיו נזקים אלה ברי פיצוי במסגרת תביעת הפיצויים בגין ההפקעה (לעניין זה צוינו הוראות סעיפים 9(ד)(I) , 9(ד)(II) לפקודת הדרכים וכן הוראת סעיף 12(ח) לפקודת הקרקעות) – פיצוי המהווה ביטוי נוסף לעקרון השבת המצב לקדמותו. כב' ביהמ"ש לא דן לגופו של עניין בטענותיה של מע"צ בנושא, אשר הועלו לראשונה בשלב הערעור. למעלה מן הצורך צוין כי לאחרונה פסק כב' ביהמ"ש פיצויים בגין נזק לנותר בהפקעה לפי פקודת הדרכים (ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה) וכי לשאלת הפיצוי בגין השימוש בקרקע שהופקעה מכוח פקודת הדרכים, יש לפחות פנים לכאן ולכאן.
באשר לפסיקת ההוצאות הנלוות להפקעה, חזר כב' ביהמ"ש על ההלכה שניתנה בעניין "דוויק" ולפיה, עקרון השבת המצב לקדמותו מחייב כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה. לעניין חיוב המערערים במס שבח צוין עניין "קלפא", במסגרתו נקבע כי על הנפקעים לשאת בתשלום מס השבח הן בשל העדרו של מקור בדין המטיל על הרשות המפקיעה לשאת במס זה והן נוכח הוראות סעיף 48ג לחוק מס שבח, אשר קובע שיעור מס מופחת "במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה". עוד נקבע כי סעיפים 191, 194 לחוק התכנון והבניה אינם מחייבים לספק קרקע חקלאית חלופית למערערים, ומשכך אין בהימנעותה של מע"צ לעשות כן בכדי להצדיק את השתת תשלום מס השבח עליה.
לגבי תשלום הוצאות שכ"ט השמאי המוסכם, הרי שבין הצדדים סוכם כי יישאו בו במשותף.
עוד נקבע כי לאחר תיקון מס' 8 לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ב-2012, קובעת תקנה 512(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, כי ככלל, מקום בו בעל דין שילם מע"מ לבא-כוחו, יכלול בית המשפט בהוצאות שכר הטרחה גם את סכום המע"מ, "ובלבד שלא יפסוק סכום כאמור כרכיב נפרד". לפיכך, צדק בימ"ש קמא משלא הוסיף לשכר טרחתם של פרקליטי המערערים גם רכיב נפרד של מע"מ, שכן רכיב זה כבר נכלל בסכום שכר הטרחה שנפסק לטובתם (בשיעור של 15%).
כב' ביהמ"ש הטיל על מע"צ את תשלום הוצאות המערערים בסך 50,000 ₪.
הערת המערכת:
פסק דין מקיף וחשוב זה שיצא מפי כב' בית המשפט העליון מעלה על נס את עקרון השבת המצב לקדמותו והחובה להקטין את הנזק שנגרם לזכות הקניין של בעל הזכויות במקרקעין עקב ההפקעה, בהתאם לפסקי דין אחרים שניתנו בשנים האחרונות ע"י כב' בית המשפט העליון בסוגיית ההפקעות מכוח הדינים המנדטוריים.
חשוב במיוחד לציין כי כב' בית המשפט העליון עומד על פיצוי המשקף באופן מלא ואמיתי את שווי השוק של המקרקעין. זאת, בניגוד למספר החלטות שניתנו ע"י ערכאות נמוכות, שהינן לענ"ד שגויות וחוטאות לעקרונות הבסיס של פיצויי הפקעה, לפיהן יש להתעלם משווי השוק האמיתי של קרקע חקלאית שהופקעה, כאשר גולם בו פוטנציאל לשינוי ייעוד משביח במועד הקובע.
עוד נציין כי אנו סבורים כי יש לפצות פיצוי מלא גם בגין ההוצאות הנלוות שייפסקו לטובת הנפקע, על מנת להשיב מצבו לקדמותו באופן שיאפשר לו לרכוש קרקע חלופית ללא חסרון כיס.
ב"כ המערערים והמשיבים שכנגד: עוה"ד דוד בסון, סימון טוסון, יורם תובל, מנשה וחניש, עזרא ראובני, גדי זילברברג, עודד ישראלי
ב"כ המשיבה והמערערת שכנגד: עוה"ד אייל בליזובסקי ואסף הדני
