אין הפטור הקבוע בסע' 19 (ג) (2) לתוספת השלישית לחוק התו"ב נשלל עקב העובדה שבבעלות הנישום דירת מגורים נוספת במקרקעין אחרים
בעקבות עמ"נ 40022-02-14 אברהם שלו נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון*
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה
בימים אלו ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי מחוז ת"א ע"י כב' הש' רות רונן עמ"נ 40022-02-14 אברהם שלו מ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון במסגרתו עלתה שאלה האם הפטור הקבוע בסע' 19 (ג) (2) לתוספת השלישית נשלל עקב העובדה שבבעלות הנישום דירת מגורים נוספת במקרקעין אחרים.
הדירה מושא הערעור, שמשה משנות ה-50 למגורי הוריו של המערער, עד שאלה הלכו לעולמם. לאחר מכן שמשה הדירה למגוריה של ביתו של המערער, במשך כ-7 שנים עד למכירתה. אין מחלוקת כי שטח הדירה בצירוף זכויות ההרחבה שנכללו בהיטל קטן מ-140 מ"ר, אין גם מחלוקת כי בבעלות המערער דירה נוספת בעיר חולון בה או גר ששטחה 118 מ"ר. לאחר שדן בטענות הצדדים בהרחבה קבע בית המשפט כי בהתאם להלכה הפסוקה וללשונו של סעיף 19 (ג) לתוספת לחוק במקרה דנן זכאי המערער לפטור המבוקש וזאת ממספר טעמים:
לדעת בית המשפט, אין ספק כי עמדתו של המערער עולה בקנה אחד עם לשונו של ס"ק (2) בצורה הרבה יותר "חלקה" וטבעית מעמדתה הפרשנית של הועדה המקומית. כך, כפי שהובהר ס"ק (2) מתייחס למכירה שהמחזיק או קרוב משפחה שלו עשו בה שימוש במשך 4 שנים לפחות. התנאי היחיד המתייחס לדירה הוא כי מדובר בדירה שהורחבה או שניתן להרחיבה. על כן , המערער עומד בכל התנאים הללו כפשוטם – הדירה היא דירה שניתן להרחיבה וקרובי המשפחה שלו כהגדרתם בתוספת לחוק עשו בה שימוש לאורך כל התקופה העולה בהרבה על תקופת 4 שנים המחויבת על ידי הסעיף. לכן לו היה מקום לבחון את הסעיף רק על פי לשונו, גורס בית המשפט כי המסקנה לה טוען המערער הייתה מתקבלת.
לכך הוסיף בית המשפט וציין, כי מסקנתו זאת לא משתנה גם בהנחה שלשון הסעיף לא ברור די צרכה ויש לפרשו גם מתוך הבאה בחשבון שמטרת החוק שהפרשנות צריכה להגשימה, שכן, מטרת החוק הינה סוציאלית. המטרה של ס"ק 1 היא לאפשר למי שיש לו דירת מגורים צרה , להרחיבה בין אם לצורך מגוריו שלו ובין אם לצורך מגורים של בן משפחה קרוב. אולם, מטרת ס"ק (2) היא מטרה רחבה יותר, שכן הסעיף אינו מתייחס לדעת בית המשפט רק למצב בו נמכרת דירה שהורחבה, אלא, גם למצב בו נמכרת דירה שניתן להרחיבה – גם אם היא טרם הורחבה בפועל.
לדידו של בית המשפט, המטרה הסוציאלית של ס"ק 2 צריכה להתפרש לכן בצורה שונה ומרחיבה כמתייחסת גם לאפשרות של מי שיש לו דירת מגורה "צרה", שניתן להרחיבה, למכור את הזכויות בה וליהנות מהתמורה. בהתאם סבר בית המשפט, כי גישתו של המחוקק כפי שניתן להבינה מלשונו של ס"ק 2 היא כי נישום זכאי לפטור מהיטל השבחה במכירת דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר אם הוא או קרובו גרו בהן לתקופה העולה על 4 שנים. לדברי בית המשפט, המחוקק אינו מציין ולו ברמיזה כי הפטור תלוי במצבו הכלכלי של הנישום. ואכן, אין חולק כי העובדה שמצבו הכלכלי של הנישום עשוי להיות מצוין איננה רלבנטית כלל לזכותו של הנישום לפטור, כך אם בבעלות הנישום יש כספים רבים, מניות או זכויות אחרות בנכסים שאינם דירות מגורים – לא יהיה בכך כדי להשליך על זכותו לפטור נושא הסעיף.
בית משפט ציין כי נראה שאין מחלוקת כי אף אם בירור מצבו הכלכלי של הנישום הוא רלוונטי לצורך מימוש המטרה החקיקתית של פטור סוציאלי רק לנזקקים, אין אפשרות לקבוע בדרך של חקיקה שיפוטית כי ניתן יהיה לערוך בירור כזה ולהתנות את מתן הפטור בתוצאותיו. כלומר, לדעת בית המשפט גם הועדה המקומית אינה טוענת כי נישום שאין ספק שהוא "עשיר מאוד" לא יהיה זכאי לפטור רק מטעם זה, אם אין בבעלותו דירות מגורים ששטחן הכולל עולה על 140 מ"ר. לכן לדעתו, ה"התעקשות" על התניית הפטור בכך שלנישום אין דירת מגורים נוספת בבעלותו, ששטחה יחד עם שטח הדירה מושא הפטור עולה על 140 מ"ר, אינה מצדיקה את "קפיצת הדרך" הפרשנית , שממילא לא תפתור במלואם ואולי לא ברובם את המקרים הבעייתיים בהם זוכה נישום לפטור, הגם שמצבו הכלכלי הוא טוב.
בית המשפט הגיע למסקנה כי כדי לקבל את עמדתה הפרשנית של הועדה המקומית, יש לקבוע כי הבחינה במסגרת ס"ק (1), היא בחינה של השטח הכולל של כל דירות המגורים של הנישום – גם אם דירות אלה מצויות במקרקעין שונים ולא "באותם מקרקעין" בהם מצויה הדירה שהורחבה, ושלגביה מתבקש הפטור. ואולם, ס"ק (1) אינו מתייחס לפי לשונו לכלל דירות המקרקעין שבבעלות התא המשפחתי. הרישא לסעיף מתייחסת לבקשה להיתר בנייה על "אותם מקרקעין" ולא מקרקעין אחרים. בהמשך קובע הסעיף, את התנאי לפיו "השטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר". דירת המגורים אמורה להיות לאחר הבניה ולא דירות מגורים אחרות נוספות שיש למבקש הפטור.
עוד ציין בית המשפט כי גם יישום ההלכה שנקבעה בפס"ד "צרי" אין בו כדי להועיל. באותו עניין נקבע כי כל תא משפחתי זכאי לפטור חד פעמי, ולא ייתכן מצב של "כפל פטור". אולם במקרה זה, ועל כך אין מחלוקת, התא המשפחתי של המערער לא ביקש ולא קיבל פטור בעבר.
בית משפט גרס, כי כדי לקבל את עמדתה הפרשנית של הועדה המקומית יש להוסיף כי ס"ק (2) שחל כאמור גם במקרה בו שטח הדירה לא הורחב בפועל, וכאשר הדירה נמכרת לאחר, חל רק אם לנישום הנהנה מהפטור אין בבעלותו דירות מגורים נוספות ששטחן הכולל אינו עולה על 150 מ"ר. תוספת כזו ללשון הסעיף חורגת בעיני בית המשפט מפרשנות לגיטימית של מילות הסעיף ולכן לא אפשרית, ולדעת בית המשפט לאור המתואר אם כבר היא משרתת רק באופן חלקי מאוד אם בכלל את המטרה המשוערת של ס"ק (2).
על יסוד האמור, קיבל בית המשפט את הערעור וקבע כי המערער זכאי לפטור.
הערת המערכת :
למרות שפסק הדין אינו תואם לצערנו למגמה הרווחת היום בבתי המשפט , אנו מברכים על התוצאה אליה הגיע בית המשפט שכן , נראה כי לא ניתן לקבוע את שהחוק לא אמר/לא התייחס.ואכן אין לעשות אבחנה בין נישום המחזיק דירה נוספת לבין נישום שביכר להשקיע את כספיו במניות , השקעות שונות שאינן השקעה ברכישת דירה נוספת .כמו כן כפי שציין ביהמ"ש בפסק הדין ככל שהרשויות סבורות כי הענקת פטור צריכה להישלל ממי שבבעלותו דירה נוספת ,עליהם לבצע פניה למחוקק שהוא המוסמך לקבוע בענין .
* את המערער ייצג עו"ד אבני ופלסר
