עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 63

מאמרים בנושא

סוגי עסקאות במקרקעין – כיצד לבחור את העסקה המתאימה

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

היטל השבחה

תקצור נוהל חלף היטל השבחה לעוד על נדלן

מיסוי מקרקעין

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנת הכספים 2015 (תיקוני חקיקה), התשע"ה2014

חוק המכר

דחיית תחולת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד-2014

הגבלת סכום ההוצאה המשפטית ברכישת דירה

הפקעות

השכרה בהישג יד תוגדר "מטרה ציבורית" בחוק התכנון והבניה

תכנון ובניה- שמאות

תקן 22 – פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת על בסיס ציפיות

עדכוני פסיקה

היטל השבחה

עמ"נ 15933-02-14 אלון דיסקין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

בנייה חדשה לא תאפשר פטור באזור שיקום

תכנון ובניה

עת"מ 35173-05-11 איריס קובי ואח' נ' עיריית הרצליה ואח'

חוקיות העברת קרקע לעירייה ללא תמורה לצורך שאינו ציבורי – ללא כפייה; שיהוי בהעלאת הטענה

רשות מקרקעי ישראל

ת"א 5941-08-12 צבי קרני ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל/האגף העירוני

תיקון שומת רמ"י הקובעת שוויו של נכס לצרכי תשלום דמי הסכמה
עקב הסתמכות ועדת ההשגות על בסיס נתונים שגוי

תכנון ובניה פלילי – בניה ללא היתר

ת"א 761-01-10 מדינת ישראל נ' קילס קרן שרה

שיהוי באכיפה, אינו יוצר היתר, אך בנסיבות של טעות כנה גם אינו מאפשר הרשעה

תכנון ובניה – 197

ערר 909/12 אחמד עותדאללה ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה גבעות אלונים

יש לדון בטענות הנוגעות להליכי איזון בשלב הדיון בתכנית איחוד וחלוקה
ולא במסגרת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק

תכנון ובניה

ערר 5228/14 צדקה שלהבת ויניב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'

לא ניתן יהיה למנוע הקמת חדרי יציאה לגג בהעלאת הטענה הכללית כי בנייה כזו תסכל אפשרות לחזק בניין מכוח תמ"א 38, כאשר לא קיימת כל היתכנות מעשית לביצוע חיזוק כאמור.

ערר (דרום) 6011/14 רחמים ניסני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון

כשהתכנית החלה שותקת לגבי שימוש במלונות לאולמות אירועים, הקביעה האם אולם אירועים יכול להיות שימוש נלווה לשימוש המלונאי דורשת בחינה בהתאם לנסיבות המקרה ולתכניות החלות

מאמרים

סוגי עסקאות במקרקעין – כיצד לבחור את העסקה המתאימה

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה-הולנדר*

במקרים רבים בעלי קרקעות מתחבטים בשאלה איזו עסקה לבצע בקרקע שבבעלותם באופן שיממשו את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרקע. בכדי לקבל החלטה כאמור, יש להכיר את סוגי העסקאות השכיחות ולשקול שיקולים רלוונטיים שונים הנוגעים לבעלי הנכס, להיבטי המס ולמקרקעין עצמם.

כבר עתה נבהיר כי אין תשובה אחת נכונה לשאלה איזו עסקה כדאי לבצע, ובכדי לקבל החלטה יש לשקול שיקולים שונים ובכלל זאת, זהות האנשים המתקשרים בעסקה ואופיים, היבטי המס הכרוכים בכל עסקה, הרצון לקבל התמורה באופן מיידי לעומת האפשרות לדחות את מועד קבלתה, מידת המומחיות של הגורם המתקשר בתחום הנדל"ן, הרצון להתקשר עם גורם נוסף בעסקה משותפת, היות בעל הנכס עוסק, ערכו הסנטימנטלי של הנכס עבור בעל הקרקע וכיוצ"ב.

בכדי להקל על קבלת ההחלטה, חשוב להכיר את סוגי העסקאות השונים ולהבין במה כרוכה כל התקשרות. לפיכך במאמרנו זה נציג מספר עסקאות שכיחות ואת ההיבטים השונים הכרוכים בעסקאות הללו.

עסקת מזומן – בעסקה זו מוכר בעל הקרקע את הנכס בעבור תמורה כספית. זוהי עסקה בעלת וודאות גבוהה יחסית, בה מתקבלת התמורה בטווח זמן קצר בדרך כלל. בעסקה כאמור אין כל כך משמעות לזהות הגורם איתו מתקשרים בעסקה, ככל שהוא יכול להשלימה, וזאת בשל העובדה שבעל הנכס "נפרד" מן הנכס בסיומה.

היתרונות העומדים בבסיס עסקת מזומן הינם היכולת לקבל תמורה באופן מהיר, יכולת לבצע עסקאות אחרות בתמורה המתקבלת, וודאות באשר לתנאי העסקה, והאפשרות להיפרד מבעלי קרקע נוספים במקרים בהם הנכס הינו בבעלות משותפת, דבר המסרבל את דרך קבלת ההחלטות.

בצד היתרונות האמורים קיימים גם חסרונות בעסקה כאמור וביניהן אבדן הפוטנציאל לרווח היזמי הגלום ביחידות שיבנו במקרקעין, ובמקרים רבים תשלום מס שבח בשיעור גבוה יותר מזה שהיה משתלם במכירת הדירות הנבנות על המקרקעין ו/או בעסקת קומבינציה/בנייה.

בהקשר זה נציין כי במכירת המקרקעין במזומן יחול על המוכר מס שבח המחושב על מלוא תקופת ההחזקה של הנכס בידיו, ומס זה הינו במרבית המקרים גבוה יותר (למעט במקרים שהנכס נרכש לפני ה-1.4.61 וחל במכירה מס היסטורי ששיעורו מופחת). לעומת זאת במכירת הדירות שיבנו על המקרקעין, במקרה של עסקת קומבינציה או עסקת שירותי בניה, כאשר אלו דירות מגורים מזכות, ניתן ליהנות ממס מוטב, בהתאם לסעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963. בהתאם להוראת חוק זו חל מס לינארי בשיעור של 25% על חלק השבח שנצבר מ-1/1/2014 ואילך, בעוד שהשבח על התקופה שקדמה למועד זה פטור ממס. נציין כי אמנם בתקופת המעבר שעד ליום 31.12.17 קיימת מגבלה של מכירת 2 דירות לתא משפחתי, בתחולה של המס המוטב, ואולם, החל מ 1.1.18 לא תהא עוד מגבלה למספר הדירות הנמכרות בשיעור מס שבח מוטב.

עסקת קומבינציה– זוהי עסקה במסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן, ובתמורה מקבל שירותי בניה על החלק שנותר על המקרקעין. המקובל הינו כי בעסקאות קומבינציה, בעל הקרקע משלם מס שבח בגין חלק הקרקע שנמכר לקבלן, בנוסף נושא הוא בהיטלי ההשבחה החלים על מלוא הנכס, לפעמים גם בהיטלי הפיתוח מרכיב הקרקע, ונושא במע"מ על שירותי הבניה שמקבל מהקבלן.

היתרונות העומדים בבסיס עסקת הקומבינציה הינם, היכולת ליהנות מהפוטנציאל לרווח יזמי מהדירות הנבנות על המקרקעין, כמו גם האפשרות ליהנות משיעור מס שבח מוטב במכירת דירות המגורים המזכות, בכפוף לסייג של מספר הדירות הנמכרות בתקופת המעבר, ובכפוף לכך שהיקף המכירות של הדירות בידיו לא יגרום לו להיחשב כעוסק או לעסקה כעסקת אקראי, שכן במקרים כאמור המיסוי שיחול יהיה במסגרת מס הכנסה ולא במסגרת מס שבח ואף יהא צורך לבחון האם קמה חבות במע"מ בעסקאות אלו.

החסרונות בעסקת קומבינציה הינם בין היתר דחיית מועד קבלת התמורות למועד מכירת היחידות הנבנות על המקרקעין. בנוסף, עסקה כאמור יוצרת מעין שיתוף פעולה עם הקבלן הבונה, ובתוך כך קיימת מעורבות של גורם נוסף בקבלת ההחלטות הנוגעות לפרויקט. באשר למיסוי, ככל שהיקף היחידות הנמכרות לאחר הבניה גדול כך קיים חשש שבעל הנכס יחשב ל"עוסק" במכירת הדירות ותקום חבות במס הכנסה ובמע"מ. בנוסף, בעסקה כאמור אין וודאות לגבי מחיר המכירה של הדירות ויש חשיפה לירידת מחירים אך גם לעליית מחירים, שזהו יתרון.

עסקת תמורות – זוהי עסקה במסגרתה נמכרות מלוא הזכויות של הבעלים במקרקעין ואולם חלף קבלת תמורה במזומן או חלף קבלת חלק מהדירות, מתקבלת התמורה כאחוז מן התקבולים שיתקבלו בידי היזם ממכירת היחידות לצדדים שלישיים (מהתמורה ללא מע"מ).

היתרון בעסקה כאמור הוא היכולת ליהנות מפוטנציאל הרווח העתידי של היחידות הנבנות על המקרקעין. מנגד החסרונות של עסקה כאמור זה הצורך לתשלום מס שבח באופן מיידי על מלוא הנכס ואולם המס הינו בגין הקרקע או זכויות הבניה ולא בגין היחידות הבנויות כבעסקת קומבינציה. חשוב לציין כי לעיתים, מקום בו קיימת מעורבות רבה של הבעלים בפרויקט, רשות המיסים מסווגת עסקאות תמורות כאמור כעסקה משותפת, כך שבמכירת הדירות נחשבים הבעלים והיזם כמוכרים במשותף וקיימת חשיפה למיסוי ההוני.

הזמנת שירותי בניה– זוהי עסקה בה מתקשרים בעלי הקרקע עם קבלן ביצוע לבניית הפרויקט בעצמם. עסקה כאמור דורשת הבנה בתחום הנדל"ן מצד בעלי הקרקע היוזמים את הפרויקט כמו גם דרישה להון כספי גבוה לצורך הבניה. בשלב הראשון העסקה איננה נחשבת לעסקה במקרקעין המחויבת במס. ואולם, במכירת יחידות הדיור יחול חיוב במס שבח, וככל שמדובר בהיקף גדול של יחידות המוכרים עלולים להיחשב לעוסקים ותחול חבות במס הכנסה ובמע"מ.

היתרון בעסקה כאמור הוא היכולת ליהנות מפוטנציאל הרווח העתידי של כל היחידות הנבנות על המקרקעין. מנגד בעסקה זו שיעורי המס גבוהים בדרך כלל, בעלי הקרקע נחשבים כ"מוכרים" בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ובתוך כך חלות עליהם כל החובות החלות על קבלנים כדוגמת העמדת בטוחות להבטחת כספי הקונים בתקופת הבניה, אחריות בדק על פי החוק בתקופה שלאחר סיום הבניה וכיוצ"ב. התקשרות בעסקה כאמור מצריכה ידע מקצועי והבנה בתחום הנדל"ן.

רשימת העסקאות המפורטת לעיל איננה ממצה אלא אך מציגה את העסקאות השכיחות ביותר. נראה איפוא כי הבחירה בעסקאות השונות תהא תלויה במידה רבה ברצונות השונים של בעלי הקרקע ובאופיים. מומלץ כי בטרם בחירה בעסקה זו או אחרת להיוועץ עם עורכי דין ואנשי מס המומחים בתחום, על מנת לבחון את האפשרויות השונות ואת ההשלכות הנודעות לכל בחירה, באופן שיתאם בצורה המיטבית את רצונם של בעלי הקרקע תוך הפקת רווחים מיטביים במידת האפשר.

* המערכת מודה לעו"ד אמיל בן עטר ממשרד עורכי דין נמדר, בנדל , בן עטר ושות' על מתן התייחסותו הערות/הארות לכתיבת המאמר הנ"ל.

* עו"ד דפנה סירוטה הולנדר הינה מנהלת המחלקה המסחרית/עסקאות במשרד עו"ד צבי שוב.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

היטל השבחה

תקצור נוהל חלף היטל השבחה לעוד על נדלן

הרינו לעדכן כי ביום 4.9.14 רשות מקרקעי ישראל – אגף הכספים פרסמה את נוהל מס' 61.01 בנושא "חלף היטל השבחה", שאושר במסגרת החלטת הנהלה מס' 3577. הנוהל כולל הוראות לעובדי הרשות בדבר הפעולות שיש לבצע במשרדי הרשות משלב קליטת העסקה, ועד להפרשת חלף היטל השבחה לרשויות המקומיות. בתום כל חודש יועבר לרשויות המקומיות 12% (במקום 10% כפי שהיה עד כה) מהתקבולים שקיבלה הרשות בגין עסקאות החייבות בתשלום בחודש שקדם לחודש התשלום, בניכוי מס ערך מוסף. לאתר רשות מקרקעי ישראל הועלה יישום אינטרנטי המאפשר צפייה בדו"ח עסקאות ובפירוט תשלומי חלף היטל השבחה.

מיסוי מקרקעין

תזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנת הכספים 2015 (תיקוני חקיקה), התשע"ה 2014

הרינו לעדכנכם, כי פורסם החלק השני של פרק המיסים בתזכיר חוק התוכנית הכלכלית לשנת הכספים 2015 (תיקוני חקיקה), התשע"ד-2014 במסגרתו, מוצעים מספר תיקונים לפקודת מס הכנסה ולחוק מיסוי מקרקעין.

כידוע, במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בוטלה הוראת הפטור ממס שבח שהייתה קבועה בסעיף 49(ב)(1), אשר חלה על מוכר של דירה שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת. בעקבות התיקון נוצרה הבחנה משמעותית בין בעלי מספר דירות לבין בעלי דירה יחידה, ונקבע שרק בעלי דירה יחידה ייהנו מהפטור ממס שבח במכירת דירה, ואילו לבעלי מספר דירות יחושב מס השבח בצורה לינארית כך, ששבח שיוחס לתקופה שעד יום 1.1.14 יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שיוחס לתקופה שמיום זה ואילך יחויב במס שבח בשיעור שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין.

בדומה ליתר הפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק, הפטור לפי סעיף 49(ב)(1) לפני שתוקן, קבע פטור ממס, הן על השבח הריאלי והן על השבח האינפלציוני החייב. בתיקון 76 בוטל הפטור, אבל התווספו סעיפים 48א(ב2) ו- (ב3) אשר קובעים חישוב לינארי מוטב, שחל על השבח הריאלי בדירת מגורים מזכה חייבת. נוסח הסעיף כפי שנחקק פוטר רק את השבח הריאלי שנצמח עד ליום 31.12.13, אך לא את השבח האינפלציוני. לאור האמור, ובהתאם לסעיף 48א(ג) על שבח אינפלציוני שנצמח עד ל- 1993 מוטל מס בשיעור של 10%, ועל יתר השבח האינפלציוני קיים פטור. כלומר, למרות שמטרת התיקון הייתה לפטור ממס שבח את השבח שנוצר עד ליום 31.12.13 (בדומה למצב טרום התיקון בו היה קיים פטור עד למועד זה ), ולמסות את עליית ערך הדירות מיום כניסת החוק לתוקף ואילך, התיקון לא עשה כן לגבי המס המוטל על השבח האינפלציוני (ככל הנראה עקב טעות). לפיכך, מוצע לתקן את החוק כך שגם השבח האינפלציוני החייב במס על פי נוסח החוק היום, בגין חלק השבח הריאלי שזוכה לפטור ממס בנוסחת החישוב הלינארי, יהא פטור ממס, בדומה לפטור שניתן על השבח הריאלי. מוצע להחיל תיקון זה החל מ-1.1.2014, כך שגם מי שבמהלך שנת 2014 מכר דירת מגורים מזכה לא יהא חייב במס בגין השבח האינפלציוני.

חוק המכר

דחיית תחולת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד-2014

הגבלת סכום ההוצאה המשפטית ברכישת דירה

נדחה מועד תחילתו של התיקון לחוק ליום 10.1.15. כפי שציינו בעלון עבר, ביום 3 במרץ 2014, אושרה בקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7) התשע"ד-2014 (להלן- "תיקון מס' 7 ").

תיקון מס` 7, קובע הגבלות על שיעור שכר טרחת עורך דין שקבלן רשאי להשית על רוכש דירה בשל ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה, ובכלל זה בשל רישום וניהול של רשימת בעלי הזכויות. במסגרת ההסדר, שר הבינוי והשיכון הוסמך לקבוע, לאחר התייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, את השיעור או הסכום המרבי שקבלן יוכל לדרוש מרוכש הדירה עבור הוצאות משפטיות כאמור. בתקנות שיותקנו יוסמך השר לקבוע גם סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים, וכן לקבוע כי ההגבלה לא תחול כלל על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע. בנוסף, נקבע כי הרוכש ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית מס.

ההסדר אמור היה להיכנס לתוקפו תוך 6 חודשים מיום הפרסום, ולחול על חוזי מכר שנחתמו מאותו יום ואילך, ובלבד שהותקנו תקנות לעניין הסכום המרבי של ההוצאות המשפטיות המותרות לגבייה. בנוסף, נקבע כי תקנות ראשונות יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך 3 חודשים. אם לא יותקנו תקנות כאמור, רשאי שר הבינוי והשיכון לדחות בצו את יום התחילה בתקופה נוספת של עד שישה חודשים. דהיינו, לכל היותר שנה מיום הפרסום, כפי שכאמור עשה עתה.

תכנון ובניה- שמאות

תקן 22 – פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת על בסיס ציפיות

הרינו לעדכן כי ביום 29.9.14 אושר ע"י מועצת שמאי המקרקעין תקן 22 של שמאי המקרקעין בדבר פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת על בסיס ציפיות. תקן זה פורסם בחודש אוקטובר האחרון. והוא קובע פרמטרים לשמאים לחישוב קרקע חקלאית או בייעודים "פתוחים דומים".

כעולה מדברי התקן, בשנים האחרונות הולכת וגוברת התופעה בה מוצעת לציבור הרחב קרקע לרכישה תוך יצירת מצג שבטווח סביר תשונה יעודה וניתן יהיה לבנות על הקרקע יח"ד או שימושי מסחריים אחרים, השיווק מתבסס על מצג לפיו עם התגבשות הזמינות לבנייה יעלה ערכן של הקרקעות במאות אחוזים. משמעות המצג המובא לידיעת הציבור היא שהקרקע משווקת לציבור במחיר גבוה מהשווי המתייחס למצב התכנוני התקף החל על אותה קרקע.

במקרים לא מבוטלים המשווקים לא נותנים בידי הרוכשים הפוטנציאלים את המידע המלא והנדרש לקבלת החלטה מושכלת לגבי רכישת הקרקע, ודה פקטו לרוכש אין את הכלים לאמוד נכונה את הסבירות והסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבנייה על פי המוצג וכן את הסיכונים הכרוכים בהליכים הנדרשים. כך גם אין ביכולתו של הרוכש הפוטנציאלי לאמוד את משך הזמן ואת העלויות הכרוכים בהפיכת הקרקע לזמינה לבניה ככל וזו תאושר בעתיד.

לפיכך מטרת התקן לאפשר לציבור השוקל רכישה על קרקע מהמציע או מהמשווק את המידע המלא הנדרש ותמונה מקיפה לצורך קבלת החלטה מושכלת האם לרכוש את הקרקע המוצעת לו.

תכלית התקן במילים אחרות, לקבוע רמת פירוט מזערית ואמות מידה לגילוי הנדרש בשומת מקרקעין לקרקע המוגדרת כאמור בתקן המשווקת לציבור על בסיס ציפיות.

הערת המערכת: לדעת המערכת, נראה מעט תמוה העיתוי בו בימים בהם עולה על המדוכה נושא ההתייחסות לקרקעות חקלאיות בכלל, ולשאלת התחשבות בפוטנציאל בעת מתן פיצוי בגין פגיעה, בפרט, תוקן תקן זה, בנוסח כפי שתוקן.
כמו כן נראה כי מן הראוי שהתקן היה נבחן גם על ידי גורמים נוספים על אשר השתתפו בו, ולא אך ורק גורמים ממלכתיים ו/או אלו המייצגים את המדינה בתביעות אלו, במאמץ לדחות את מאות התביעות אשר הוגשו.

הפקעות

השכרה בהישג יד תוגדר "מטרה ציבורית" בחוק התכנון והבניה

שר הפנים, חתם ביום 28.10.14 על צו המאפשר לוועדות תכנון ובנייה מקומיות להפקיע קרקע לטובת הקמת פרויקטים להשכרה במחיר מופחת.

על פי הצו, בניית דירות להשכרה על ידי רשות מקומית, חברה עירונית או גוף ממשלתי שבהן שכר הדירה יהיה נמוך ב-20% לפחות ממחיר השוק וצמוד מדד – תוגדר כ"מטרה ציבורית", על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965.

ביסוד הצעה זו עולה כי בנייתן של דירות אלו כמטרה ציבורית תאפשר לוועדה המקומית להפקיע קרקע לטובת הקמתן או לטובת הפיכת הקמתן לברת-היתכנות כלכלית.

עדכוני פסיקה

היטל השבחה

עמ"נ 15933-02-14 אלון דיסקין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הנשיא הש' דוד חשין

ב"כ המשיבה: עוה"ד ארז שפירא ועינת גולן

בנייה חדשה לא תאפשר פטור באזור שיקום

עסקינן בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר מיום 24.12.13 (להלן – "ההחלטה"), אשר דחתה את עררו של המערער על החלטת הועדה המקומית לתו"ב ירושלים, אשר סירבה ליתן לו פטור מהיטל השבחה למקרקעין הנכללים באזור שיקום, כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי אזורי שיקום, התשכ"ה-1965 (להלן – "חוק בינוי ופינוי"), והכל בהתאם לסעיף 19(ב)(3) לתוספת השלישית לחוק.

המערער, עו"ד אלון דיסקין, הינו הבעלים הרשום של נכס המצוי ברח' באר שבע 37, שכונת נחלאות, ירושלים, הידוע כגוש 30045 חלקה 189 (להלן – "החלקה" או "המקרקעין"). על חלקה זו מצוי מבנה מגורים ישן (להלן – "הנכס"), השוכן באזור שהוכרז כאזור שיקום. המערער הגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר לבנייה נוספת בהתאם לתכנית החלה באזור, במאוחד עם הקלה הנוגעת לגג רעפים. אלה אושרו לו ובהתאם הוצאה לו דרישה לתשלום היטל השבחה.

המערער טען, כי הינו זכאי לפטור מהיטל השבחה, לפי סעיף 19(ב)(3) לחוק, שכן מקרקעיו נכללים באזור שיקום. הוועדה המקומית השיבה לו כי אינו זכאי לפטור משום שחוק בינוי ופינוי לא ייושם בהתייחס לשכונת נחלאות וכי יש לגזור גזירה שווה מפס"ד רע"א 10472/07 דאהוד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, מבוא העמקים, (נבו) (להלן – " דאהוד") ובו נקבע (ביחס לפטור מכוח סעיף 19(ב)(5) לחוק), כי לאור העובדה שההסדר שנקבע בחוק פינוי ובינוי הינו בבחינת "אות מתה", הרי שהמנגנון הפנימי בסעיף הפטור קרס, באופן שהופך אותו לבלתי מעשי.

על כך הגיש המערער ערר על החלטת הוועדה המקומית ובו ביקש ליתן לו את הפטור כאמור.

ועדת הערר דחתה את עמדת המערער וקבעה בין היתר, כי אין ליתן את הפטור למערער משום שהקישה בין הפרשנות שניתנה בפסיקה לסעיף 19(ב)(1) לפטור שבנדון, בקבעה כי לשני הפטורים מס' עקרונות משותפים: היותם "אות מתה" לאור אי יישום מכלול המנגנון של השיקום הנדרש בחוק אזורי השיקום; היותם בעלי תכלית דומה של שיקום שכונות מגורים; והיות ההלכה הפסוקה השוררת כיום לפיה אין ליתן פטור לשיקום שכונות לבניה חדשה, אלא, רק להרחבת דירה קיימת. כמו כן, ועדת הערר קבעה כי העובדה שהמערער בחר לבקש את ההיתר וההקלה במאוחד היא זו שמנעה ממנו את קבלת הפטור וכי עצם העבודה שסדר פעולות שונה מניב תוצאה שונה מבחינת מיסוי בכלל והיטל השבחה בפרט אינו זר במשפט הישראלי, כך שבמקרים רבים תוצאה סופית זהה תוליד חיוב אחר לגמרי במס.

על כך הוגש הערעור לבית המשפט המנהלי.

בערעור שהוגש טען המערער בין היתר, כי היה על ועדת הערר לאבחן בין שני הפטורים דלעיל מבחינת לשונם ותכליתם ולקבוע כי אין להחיל את הלכת רע"א 8565/10 נאסר עמאש ואח' נ' הוועדה לתכנון ובניה שומרון (נבו) (להלן – "עמאש") על המקרה. לדעתו, בעניין עמאש דובר על בנייה חדשה שהיה בה להקנות זכויות לבעלים, אולם, במקרה דנן מדובר על הרחבת מבנה והקלה מינורית (אשר בוטלה בהמשך). כמו כן, המערער טען כי ועדת הערר שגתה עת קבעה כי יש לחייבו בשל העובדה שהגיש את ההיתר וההקלה יחדיו, שכן אין בכך כדי להשפיע על התעשרותו.

המשיבה מצידה, הצדיקה את החלטת ועדת הערר והוסיפה בין היתר, בהסתמכה על עניין דאהוד ועניין עמאש, כי אין ליתן הפטור לאור העדר ישימותו של חוק בינוי ופינוי ומאחר ומדובר בבנייה חדשה.

בית המשפט קבע, כי הכרעה בערעור דורשת מענה על שתי שאלות: האחת, האם החלת עניין דאהוד משמעותה שסעיף 19(ב)(3) אינו ישים ומהווה "אות מתה" בספר החוקים?; והשנייה, ככל שהתשובה שלילית, האם הסעיף הנ"ל מעניק פטור מהיטל השבחה במקרה דנן, בו מבקש המערער לבנות יח"ד נוספות על הנכס הקיים.

בית המשפט בחן את עניין דאהוד, שם קבע כב' הש' רובינשטיין כי סעיף 19(ב)(5) אינו ישים בשל הצטברותם של שלושה טעמים. האחד, היה שינוי בשיטת הזכאות של משרד השיכון; השני, השינוי הביא לקריסת מנגנון האיזון הפנימי שבהוראת הפטור; והשלישי, בנסיבות שבעניין דאהוד, אין בכוחה של פרשנות תכליתית להתגבר על שינוי הנסיבות שנוצר עקב השינוי במדיניות. על כן קבע בית המשפט, כי לאור הנסיבות השונות שבבסיס שני המקרים, לא ניתן להסיק מעניין דאהוד לענייננו.

בית המשפט הבהיר, כי בעניין דאהוד הודגש כי היה זה שינוי המדיניות של משרד הפנים אשר הפר את האיזון הפנימי בהוראת הפטור שנקבעה בסעיף 19(ב)(5), ובכך הפך אותו ל"אות מתה". בחינת העובדות הרלוונטיות במקרה דנן, לעומת זאת, מראה, כי היעדר פעולת הרשויות המנהליות ליישום חוק בינוי ופינוי אינו מהווה שינוי מדיניות, העשוי ללמדנו כי נוצרה חריגה מהאיזון הפנימי שבסעיף 19(ב)(3), באופן המצדיק את היעדר יישומו.

יחד עם זאת, ביחס למתן פטור מהיטל השבחה בגין בניית דירות חדשות, ציין בית המשפט, כי אין לאבחן בין לשון ותכלית סעיף 19(ב)(1) הנוקט במילה "מצויים" לעומת סעיף 19(ב)(3) הנוקט במילה "נכללים". כפי שמסקנת בית המשפט העליון בעניין עמאש הייתה שפרשנותו התכליתית של סעיף 19(ב)(1) מחייבת להחריג מתחולתו בנייה חדשה, כך גם צריך להיות ביחס לפטור בסעיף 19(ב)(3). זאת, על אף שבענייננו המערער ביקש להוסיף יח"ד על מבנה קיים בעוד שבעניין מעאש דובר במגרש ריק; ומשום שבשני המקרים התכלית הסובייקטיבית אשר בבסיס החקיקה הינה תכלית סוציאלית. בשני המקרים מדובר בחיקוק שמטרתו למנוע היווצרות כיסי עוני ונחשלות.

על בסיס האמור לעיל ולאחר שקבע שבקשתו של המערער בבחינת "בנייה חדשה", בית המשפט דוחה את הערעור בציינו כי, ביחס למועד הגשת הבקשה להיתר, הריי שלסדר הדברים והמועדים חשיבות רבה בדיני המס ולא ניתן לפטור את המערער מהיטל השבחה, משבחר לפעול בסדר שבחר.

הערת מערכת:
בית המשפט התלבט בפסק-דינו לגבי ההכרעה שכן לדבריו, נוסח החוק "סובל" לכאורה את שתי הפרשנויות, אבל בסופו של דבר בחר בית המשפט, ברוח פסיקות בית המשפט העליון, לדחות את עמדת הנישום ולחייב בהיטל, שכן לדבריו מדובר בפטור סוציאלי.
נציין כי בניגוד להכרעה האמורה, ניתן בימים אלו פסק-דינו של בית המשפט המנהלי בתל-אביב מפי כב' השופטת ר. רונן, עמ"נ 40022-02-14 אברהם שלו נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון https://od-nadlan.co.il/?p=3239 בו קבע בית המשפט כי אין מקום ל"חקיקה שיפוטית" שאינה נובעת מסעיף החוק, וכי הפרשנות צ"ל לטובת הנישום, אף נאמר כי אם היה רצון לבחון מצב סוציאלי, הרי שמצב כלכלי בימינו אינו נבחן אך ורק על פי מספר הדירות שבבעלות נישום, ויכול להיבחן על ידי בחינות שונות ורחבות.

תכנון ובניה

עת"מ 35173-05-11 איריס קובי ואח' נ' עיריית הרצליה ואח' בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו

כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' סגן הנשיא הש' ד"ר עודד מודריק

ב"כ המשיבות: עו"ד אילנה בראף-שניר

חוקיות העברת קרקע לעירייה ללא תמורה לצורך שאינו ציבורי – ללא כפייה; שיהוי בהעלאת הטענה

עתירה לביטול העברה ללא תמורה לעירייה של מגרש המיועד למגורים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, אשר הוגשה בחלוף למעלה משנתיים ממועד אישורה. בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א דן בשתי סוגיות מרכזיות: משמעות השיהוי שחל בהגשת העתירה, והאם הסכמת העותרות הייתה חופשית או כפויה.

העותרות הן הבעלים הרשום של נכס מקרקעין המהווה שני מגרשים בשטח של 3.3 דונם שהוא חלק מחלקה 24 בגוש 6522 בהרצליה (להלן – "הנכס").

בשנת 1996 חתמו העותרות על כתב הסכמה והתחייבות בלתי חוזרת להעביר לעירייה ללא תמורה את אחד המגרשים בנכס (להלן – "המגרש") לצורך פיצוי או מימון לבעלי זכויות במקרקעין אחרים בתחומי העיר שחלקים מנכסיהם הופקעו (להלן – "כתב ההסכמה").

בשנת 2000 אושרה תכנית הר/1839 אשר שינתה את ייעוד הנכס מאזור חקלאי לאזור מגורים. נקבע כי 40% משטח הנכס יוקצו להפקעה לצורכי ציבור, וכתב ההסכמה נכלל בה. עוד נקבע כי תנאי להוצאת היתר בניה הינו אישור תכנית איחוד וחלוקה. האפשרות להקצות 40% מחלקה לעירייה במקום הפרשה לצורכי ציבור הוצעה לבעלי נכסים נוספים בתחום התכנית, וחלקם קיבלו ההצעה. ה"סרבנים" וה"מתנדבים" נהנו מאותן זכויות שיצרה התכנית. העותרות לא התנגדו לתכנית.

העותרות בנו בנכס ללא היתר ובמסגרת הליך פלילי שנוהל נגדן, ניתן צו הריסה אשר ביצועו עוכב. על מנת להכשיר את הבנייה בדיעבד, יזמו העותרות תכנית מפורטת החלה על הנכס וכוללת איחוד וחלוקה בהסכמה. התכנית הקצתה את המגרש בייעוד מגורים לעירייה. הוצאת היתרי בניה הותנתה ברישום המגרש ע"ש העירייה. בשנת 2009 אושרה התכנית (הר/1839ג').

בשנת 2011 פנו העותרות לעירייה בדרישה להשיב להן את המגרש או לשלם פיצוי עבור נטילתו, בטענה שהפקעה לצורכי מגורים אינה מותרת. העירייה דחתה את הדרישה בהתבסס על כתב ההסכמה, הסכמתן לתכניות והעובדה שיזמו ונהנו מתכנית 1839ג.

מכאן העתירה, שטיעוניה העיקריים: (א) בטלות הפקעה שלא כדין (ב) הסכמה נעדרת תוקף. מנגד, טענה העירייה: (א) טענות סף (שיהוי ומניעות) (ב) התוכנית מבוססת על הסכמתן המלאה של העותרות והניבה להן תועלת (ג) אכיפת חוזה.

בית המשפט דן בטענות הצדדים והחליט לדחות את העתירה.

בית המשפט קיבל את טענת השיהוי, בקבעו כי העתירה הוגשה יותר משנתיים לאחר אישורה של תוכנית 1836ג ויותר מ-10 שנים לאחר אישורה של תכנית 1839, העותרות לא התנגדו ואף יזמו וקידמו את התכנית המאוחרת. נפסק כי בנסיבות העניין מתקיים שיהוי סובייקטיבי- העובדה שהעותרות במשך שנים לא ניצלו הזדמנויות רבות להשיג על הוראות התוכנית המתייחסות להעברת המגרש על שם העירייה, מוכיחה בבירור שהן ויתרו על כל טענה בעניין זה. בהיבט האובייקטיבי, גורמים שונים (העירייה, בעלי נכסים בתחום תכנית 1839 וצדדי ג' שרכשו זכויות בתחום התכנית) התנהלו ומתנהלים על בסיס חלוקת הזכויות וההפרשות המגולמות בתכניות. עוד נקבע כי אם הייתה פגיעה בשלטון החוק, קשה לבררה היום לאחר שחלפו שנים רבות מן המועד שבו התגבש המהלך.

באשר לחופשיות מסמך ההסכמה והשלכתה על תקינות התכנית, נקבע כי נטל הראייה לעניין טענת האילוץ רובץ על העותרות, העלולות לשאת ב"נזק ראייתי" בגין השיהוי. בנסיבות העניין, העותרות לא הציגו כל ראיה להוכחת טענת האילוץ. סביר מאד שגורמי העירייה הבהירו לעותרות שבידי הרשות סמכות להפקיע עד 40% מן הנכס בלי תשלום פיצוי. בנסיבות אלה "מה מן העותרות יהלוך אם המקרקעין יועברו על דרך של "הפקעה" או בדרך של העברה אחרת. מה מהן יהלוך אם השימוש במגרש המועבר יהיה ל"צורך ציבורי" או למטרה אחרת".

בית המשפט הוסיף וקבע כי ענייננו שונה מן התופעה ה"רגילה" של טענת אילוץ על רקע "מכר ללא תמורה" לרשות המקומית או העברה "בהסכמה" לרשות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. העברות מן הסוג האמור היו לתופעה שכיחה כאשר "ההסכמה" להעביר חלק מהנכס לעירייה היא תנאי לקידום תכנית משביחה. בנסיבות כאלה עשויה ה"הסכמה" להעברת הנכס לרשות להיחשב כמאולצת ולפיכך גם כ"נטילה" (הכוללת מימד של כפיה). לא כן בעניין דנן, בו קיימת הסתברות גבוהה שלא הייתה התניה לקידום התכנית בחתימה על כתב ההסכמה. גם לטענת האילוץ אין בסיס, שכן גרעין החלוקה נקבע בתכניות קודמות, ולא בתכנית האחרונה שנועד להסדיר את הבניה הבלתי חוקית. ממילא אין בסיס לטענה שהפתרון לסוגיית הבניה הבלתי חוקית נכפה על העותרות.

סיכומו של דבר, פסק בית המשפט כי המגרש הועבר לעירייה על בסיס הסכמה חופשית של העותרות. על כן אין לראות בהקניית הזכויות במגרש לעירייה משום "נטילה" שכמוה כ"הפקעה". ממילא העירייה אינה נתונה למגבלת שימוש בנכס שהועבר לה.
העתירה נדחתה הן בשל שיהוי מהותי שחל בהגשתה והן מפני שלא נמצאה הצדקה לטענות העותרות.

בית המשפט חייב את העותרות בתשלום הוצאות המשיבות בסך 45,000 ₪.

הערת מערכת:
נראה כי רוח הבדיקה המבוצעת על ידי בית המשפט בעתירות מסוג זה, הינה לבחון את שאלת הרצון החופשי ואת שאלת התמורה שקיבלו הבעלים בעת ובגין העברת הזכויות, עם זאת המערכת סבורה כי יש לבחון אף את השאלה אם ההסכם היה חוקי ואם היה לבעלים באמת יכולת להתנגד להעברה זו.

רשות מקרקעי ישראל

ת"א 5941-08-12, קרני ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל/האגף העירוני בית משפט השלום בתל אביב – יפו, בפני כב' הש' רונן אילן

תיקון שומת רמ"י הקובעת שוויו של נכס לצרכי תשלום דמי הסכמהעקב הסתמכות ועדת ההשגות על בסיס נתונים שגוי

עסקינן בתביעה להשבת כספים שגבתה רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמי") מהתובעים בגין "דמי הסכמה", אשר לטענת התובעים נגבה מהם ביתר.

התובעים היו בעלי זכויות חכירה במשק הידוע כנחלה 32 במושב שדה יצחק (להלן – "הנכס"). הנכס כלל בית מגורים בשטח בנוי של 148 מ"ר, צריף מעץ בשטח של 56 מ"ר, וכן מחסנים, סככות ופרגולה (להלן – "המחוברים"). זכויות התובעים בנכס היו רשומות בספרי רמ"י.

התובעים מכרו את הנכס תמורת 2,050,000 ₪. בהליכי המכירה פנו התובעים בבקשה לקביעת "דמי ההסכמה" שעליהם לשלם לרמ"י בתנאי להסכמת רמ"י למימוש הסכם המכר והעברת הזכויות לרוכשים. בעקבות פניית התובעים, העבירה רמ"י לשמאי גדעון גולדשטיין ז"ל בקשה לעריכת שומה לנכס, שהעריך את שווי הנכס בסך של 2,500,000 ₪, כאשר מתוך שווי זה עומד שווי המחוברים בנכס על סך של 380,000 ₪ ועל בסיס שומה זו העמידה רמ"י את גובה "דמי ההסכמה" הנדרשים על סך של 732,260 ₪.

התובעים לא הסכימו לתחשיב זה והגישו בגינו השגה, על ההחלטה בהשגה הגישו התובעים השגה נוספת שנדונה בפני "ועדת ההשגות" של רמ"י, כאשר בסופן של התדיינויות אלו נקבע ששווי הנכס לעניין "דמי ההסכמה" עומד על 2,495,000 ₪ ובהתאם נקבע שעל התובעים לשלם "דמי הסכמה" בסך של 711,382 ₪.

התובעים שילמו סכום זה כדי שלא לעכב את העברת הזכויות לרוכשים, אך טענו כי הסכום בו חויבו שגוי והוא גבוה ב- 172,000 ₪ מהסכום שלטענתם היו אמורים לשלם ובגין זאת הוגשה התביעה דנא.

בית המשפט קבע ,כי מטיעוני הצדדים מסתבר כי אין בין הצדדים מחלוקת לגבי עובדות העניין, כי התובעים ניסו למכור את הנכס במשך כשנתיים לפני מועד חתימת הסכם המכר ולא עלה בידיהם לאתר רוכש שירכוש את הנכס בסכום העולה על זה שנקבע בהסכם המכר (בסך של 2,050,000 ₪) וכי רשויות המס לא התערבו בשווי שנקבע בהסכם המכר וטענו לשווי גבוה יותר.

יחד עם זאת קבע בית המשפט, כי טענת התובעים, כי על רמ"י היה לאמץ את מחיר התמורה כמות שנקבע בהסכם המכר בלא שבחן אותה שמאי, אינה הגיונית ואינה מתיישבת עם ההלכה הפסוקה, וזאת אף אם רשויות המס קיבלו את השווי שנקבע. התמורה החוזית שנקבעה בין שני צדדים מחייבת אותם, ואותם לבדם, אולם רמ"י הינה נציגת הציבור ואחראית על כספי הציבור והיא אינה צד לעסקה ולא יכולה לדעת מה היו השיקולים שעמדו לנגד עיני הצדדים בקביעת סכום התמורה, מטרת רמ"י היא לקבל את חלקה בעליית שווי הנכס, ולכן אך הגיוני הוא שתבצע בדיקה עצמאית אשר תתבסס על הערכת מומחה לכך, שמאי מקרקעין מטעמו.

לאור האמור, פנה בית המשפט לבדוק את טענתם השנייה של התובעים ביחס לקביעה של ועדת ההשגות של רמ"י, לפיה נקבעה התמורה עליה התבסס תחשיב "דמי ההסכמה" של רמ"י וציין כי טענה זו נחלקת לשניים: ראשית, יש לקבוע את הדרך בה תיבחן החלטת ועדת ההשגות ולאחר מכן תיבחן ההחלטה על פי הדרך שנקבעה.

התובעים טענו כי הליכי ההשגה לפיהם פועלת רמ"י כלל אינם מעוגנים בחוק, אלא, נקבעו חד צדדית ע"י מועצת מקרקעי ישראל, בהחלטת רמ"י מס' 1181 מיום 12.3.09. במצב זה, טענו התובעים, החלטת ועדת ההשגות כלל איננה מחייבת לא את התובעים וודאי שלא את בית המשפט, ומכאן סמכותו של בית המשפט לערוך בדיקה עצמאית לקביעת שווי הנכס ולפיה גם לערוך תחשיב מחודש של דמי ההסכמה. רמ"י מאידך, טענה כי יש לראות בהחלטת ועדת ההשגות כהחלטה של גוף מנהלי מקצועי, לרבות החלטה 1181 במסגרתה פועלת ועדת ההשגות וכי הביקורת השיפוטית על החלטותיו תיעשה על בסיס עקרונות המשפט המנהלי.

בית המשפט קבע, כי במוקד טיעוני הצדדים עומדת החלטת ועדת ההשגות אשר התקבלה על בסיס החלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל, מיום 12.3.09. אשר ניתנה על רקע ביקורת על האופן בו נדונו בעבר השגות על שומות שהוציאה רמ"י, והסדירה את הדרך בה יתבררו השגות שכאלו. הבסיס החוקי להחלטה 1811 הינו סעיף 3 לחוק מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960, המסמיך את רמ"י לקבוע את המדיניות לפיה תפעל הרשות. לכן, קבע בית המשפט, כאשר מממשת מועצת מקרקעי ישראל את סמכותה להתוויית מדיניות ומוציאה מלפניה החלטות, כגון החלטה 1181, הרי שאלו מסווגות כהוראות רמ"י, אשר התקבלו בדין ובסמכות ויש בהן כדי לחייב את התובעים ככל החלטה מנהלית אחרת, גם אם אין הן אינן מעוגנות בחוק. בעל דין המבקש לתקוף החלטה של ועדת ההשגות רשאי לעשות כן בתביעה לבית המשפט, ומשעשה כן תיבחן ההחלטה לפי עקרונות המשפט המנהלי. ככל שמבקשים התובעים מבית המשפט לערוך מחדש את תחשיב דמי ההסכמה, ולהעדיף את תחשיבי התובעים הרי שדינה של טענה זו להידחות, בית המשפט לא יבחן מחדש את תחשיב דמי ההסכמה והביקורת על החלטת ועדת ההשגות תיעשה באמות מידה מנהליות.

לאור האמור, פנה בית המשפט לבחון את טענות הצדדים באם יש מקום להתערב בהחלטה זו. בית המשפט בחן את השומות שעמדו לנגד עיניו וקבע כי ועדת ההשגות ביצעה את הערכת שווי הנכס באופן יסודי ומהימן, ובאותו האופן כפי שביצעו שמאיי המקרקעין מטעם הצדדים, וכך ועדת ההשגות בדקה את שווי המחוברים שבנכס ואת שווי הנכס בלא המחוברים. לשם ביצוע התחשיב פנתה ועדת ההשגות ל- 7 עסקאות שונות שנעשו בנכסים דומים לנכס דנא בשנים 2006 – 2011. דא עקא, מצא בית המשפט כי אומדן שווי המחוברים באותן 7 עסקאות שמציינת ועדת ההשגות כבסיס להשוואה, היה נמוך בצורה משמעותית מאומדן שווי המחוברים לגבי אותן עסקאות שמציינים השמאים, זאת מאחר ונפלה טעות חשבונאית במסד הנתונים שהוצג בפני הועדה.

מאחר ובסיס הנתונים עליו הסתמכה הועדה היה שגוי, קיבל בית המשפט את התביעה וקבע כי ההחלטה שנתקבלה איננה סבירה והביאה לכך שאומדן הנכס עליו התבסס תחשיב דמי ההסכמה היה גבוה בצורה משמעותית מאומדנו לו התחשבה ועדת ההשגות בנתונים הנכונים ולכן שווי הנכס לצורך חישוב דמי ההסכמה עמד ביום חתימת הסכם המכר על סך של 2,180,278 ₪, כאשר שווי המחוברים מתוך סכום זה עמד על 625,000 ₪ וכי מכיוון שתחשיב דמי ההסכמה שנגבו מהתובעים נעשה על פי שווי גבוה יותר, יש לערוך את התחשיב מחדש ולהשיב לתובעים את ההפרש שנגבה ביתר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין. עוד נפסק כי רמ"י תישא בהוצאות התובעים, שכ"ט עו"ד שמאי המקרקעין ואגרת פתיחת תיק, בסך של 12,000 ₪.

הערת מערכת:

לפסק-הדין חשיבות בכל הנוגע לאפשרות לתקוף את דרישות רמ"י המבוססות על החלטות מינהל שמבחינתו הן "כזה ראה וקדש", מאחר והחלטות אלה הינן בגדר החלטות מנהליות, הרי שבית המשפט קבע כי הן ניתנות לתקיפה משפטית, על כן פתוחה הדרך לתקוף.
המערכת רואה לנכון לציין כי בחינת שווי עסקה על פי חוקי מס ואגרות, הינה לעיתים שונה ועובדה זו עלולה לגרום לעיוותים, שכן שווי הינו לכאורה מושג מוחלט, בו קיימת עדיפות לשיטת "ההשוואה", לעסקאות דומות, במערכת זמן נתון, ובהתאמות הנכונות.

תכנון ובניה פלילי – בניה ללא היתר

ת"א 761-01-10 מדינת ישראל נ' קילס קרן שרה
בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב – יפו, בפני כב' הש' אביים ברקאי

ב"כ הנאשמים: עו"ד קרני מור

שיהוי באכיפה, אינו יוצר היתר, אך בנסיבות של טעות כנה גם אינו מאפשר הרשעה

מה דינה של יחידה בבית משותף אשר נבנתה ונרכשה לפני למעלה מארבעה עשורים, נרשמה כמשרד, נישומה כמשרד, שימשה כמשרד ואילו כעת נטען לפתע כי יחידה ללא היתר היא? מה דינה של אותה יחידה ומה דינם של המשתמשים בה? בכך יעסוק פסק דין זה.

המדובר כאמור ביחידה בקומת הקרקע של בניין הרשום כבית משותף בתל אביב בשטח של 31 מ"ר, רשומה בלשכת רישום המקרקעין כמשרד, ושימשה במשך עשרות שנים כמשרד (להלן -"היחידה"). היתר הבניה של הבניין למעשה לא כלל את היחידה. היחידה חויבה בארנונה כמשרד, ואף באישור עירייה להעברת זכויות בטאבו, שהוצא על ידי העירייה, הוגדרה היחידה כמשרד. לאחר -40 שנות שימוש ביחידה כמשרד, הגישה המאשימה כתב אישום בגין שימוש חורג. היחידה נרכשה במקור על ידי אחד הנאשמים, יחד עם אביהם של 2 נאשמים נוספים שירשו חלקם ביחידה מאביהם שנהרג בשנת 1992, ובהמשך הושכרה היחידה לנאשם רביעי בתיק.

בית המשפט קיבל טענות בדבר כשלים בכתב האישום, כמו גם, כי כתב האישום הוגש ללא אישור מראש ובכתב של המחלקה לאכיפת דיני המקרקעין, בנסיבות העניין, ולאור חלוף 4 עשורים מאז רכישת היחידה ובנייתה. כשל יסודי בכתב האישום נמצא, כאשר יוחסה לנאשמים עבירה על סעיף 204(ב) לחוק, כאשר קיימת בחוק התכנון והבניה תשכ"ח – 1965 (להלן – "חוק התכנון והבניה") אבחנה בין "בניה ללא היתר" (סעיף 204 (א)) לבין "בניה בסטייה מהיתר" (בסעיף 204 (ב)). ככלל נאשם בעבירה אחת, לא יוכל להיות מורשע באחרת, למעט אם ישתמש בית המשפט בחריג הנקבע בסעיף 184 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב] תשמ"ב – 1982 (להלן – "חסד"פ").

לאור העובדה שהנאשמים ניהלו הגנתם באופן יסודי ומעמיק, לא היה ספק שניתנה לנאשמים האפשרות להתגונן גם מפני סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה, הגם שלא נכלל בכתב האישום, ועל כן בית המשפט מצא לנכון לעשות שימוש בסעיף 184 לחסד"פ. עוד נמצא כשל בכתב האישום, כאשר תיאור יעודה של היחידה "לשמש חלל אטום", התגלה כטענה לא נכונה, וכן כי שרטוט היחידה שצורף לכתב האישום, היה שגוי.

בית המשפט פסק, כי הרישום בספרי המקרקעין, הגם שהיחידה הופיעה בתשריט הרישום, והיחידה חויבה בארנונה במשך עשרות שנים, כמו גם כי ניתן אישור עירייה להעברת זכויות בטאבו שהופק עבור היחידה, אין בכל אלה כדי ללמד על המצב התכנוני, הליכים אלו אינם גוברים על דיני התכנון והבניה, ואינם יוצרים יש מאין, היתר ליחידה.

אלא, שעשרות השנים שחלפו והשיהוי הניכר בהגשת כתב האישום, גרמו לנאשמים ל"נזק ראייתי", שמנע מהם להגן על עצמם, ולהוכיח גרסתם בזמן אמת. כך גם עד להגשת כתב האישום, סברו הנאשמים, כי אין כל פגם במעשיהם. אופן הרישום, ותשלום המסים במהלך השנים, הביאו לכדי "טעות כנה", כהגדרתה בסעיף 34יח לחוק העונשין, תשל"ז – 1977, כאשר העושה מעשה בהתבסס על מצב דברים שאינו קיים, לא יישא באחריות פלילית, אלא, במידה שהיה נושא בה אילו היה המצב לאמיתו כפי שסבר. הנאשמים גם נקטו באמצעים נאותים להימנע מעבירה, ועל כן מצא בית המשפט, כי אלו נהנים גם מהגנת סעיף 208(ב) לחוק התכנון והבניה.

בית משפט ציין כי התרשלות רשות והימנעות מפעולה במועד, אינה מאפשרת לאותה רשות להשתחרר מחובתה באכיפת החוק, יחד עם זאת, יש לבחון את האינטרס הציבורי שבאכיפה אל מול עניינם של הנאשמים.

לדעת בית המשפט, היה ראוי לבדוק האם יש מקום לאכוף את החוק תוך הרשעת נאשמים, למרות השיהוי ולמרות פעולות המאשימה, אשר יצרו מצג לפיו היא משלימה עם קיומה של היחידה.

על יסוד כל האמור הגיע בית המשפט למסקנה במצב דברים זה, בו קיימת היחידה במשך עשרות שנים, ולא בוצע שום הליך אכיפה, ומנגד שולבה היחידה בכל המסגרות החוקיות כגון רישום המקרקעין, תשלום ארנונה וכיוצ"ב, ובנסיבות המיוחדות, יש מקום לזכות את הנאשמים.
סוף דבר, הנאשמים זוכו מהעבירות אשר יוחסו להם בכתב האישום.

הערת מערכת:
משך שנים היו מקרים רבים בהם נרשמו זכויות בלשכת רישום המקרקעין ללא שנבדק נושא ההתאמה למצב התכנוני על פי תכנית. עובדה זו יצרה כשלים רבים ומקרים לא מעטים, נרכשו זכויות על סמך רישום שהתברר כשגוי.
אין ספק כי על רוכש זכויות לבצע בדיקות מקבילות גם בועדות התכנון וגם בלשכת רישום המקרקעין, ובכל מקרה לשכור שירותי אנשי מקצוע לבחינת התאמות של הקיים לרישום, ושל הרישום לתכנון.

תכנון ובניה – 197

ערר 909/12 אחמד עותדאללה ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה גבעות אלונים

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז צפון, בפני כב' ו"ר הועדה עו"ד דרור לביא – אפרת

ערר על דחיית תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן -"החוק"), אשר הטענות העולות בה נוגעות להליכי איזון הזכויות בין הבעלים השונים. נקבע, כי המקום והעת לדון בטענות אלו הם בהליכי אישור תכנית האיחוד והחלוקה, ולא במסגרת תביעה לפיצויים כאמור.

העוררים הם בעלי זכויות רשומות בחלקה 27 בגוש 10297 (להלן – "החלקה"). בחלקה לא קיים הסכם שיתוף רשום ולא בוצעה בה פרצלציה, כלומר, הבעלות הינה באופן יחסי לחלק הרשום של כל אחד מהבעלים ואין לאף אחד מהם חלק מסוים בה (מושע).

בחלקה אושרו מספר תכניות המייעדות אותה למגורים ולצרכים ציבוריים, ומתנות הוצאת היתר בניה באישור תכנית איחוד וחלוקה. המשיבה – הועדה המקומית – יזמה תכנית איחוד וחלוקה של חלקי החלקה בסמכות מקומית (להלן – "תכנית החלוקה"). בניגוד לתכניות קודמות, תכנית החלוקה לא הקטינה את שטח המגורים ולא שינתה את זכויות הבניה בחלקה, אלא, ביצעה שינויים בתוך השטחים הציבוריים וביצעה חלוקה של החלקה. התכנית אושרה בשנת 2012.

לתכנית החלוקה צורף לוח הקצאה וטבלת איזון, המתייחסים לזכויות הרשומות כאל המצב הקודם (ולא לעסקאות אשר לא נרשמו), ואל הזכויות שנותרו לאחר הפרשת שטחי הציבור כאל המצב החדש.

העוררים הגישו תביעות לפי סעיף 197 לחוק, בטענה כי לפי השמאות הנ"ל קיימת ירידת ערך מוכחת, שכן נקבע כי שווי כל מ"ר נותר זהה הן במצב קודם והן במצב חדש, ולכן בשל הקטנת השטח בתכנית החלוקה קיימת פגיעה בהם.

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז צפון קבעה, כי התביעה מבוססת על הפרשי שווי בין הזכויות הרשומות לבין הזכויות שקיבלו העוררים לאחר ביצוע החלוקה. אין המדובר בירידת ערך המבוססת על פגיעה תכנונית שנוצרה בתכנית כדרישת סעיף 197 לחוק, אלא, על ההבדל בין השטחים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין לבין שטחי המגרשים שקיבלו העוררים במסגרת תכנית החלוקה (לאחר הפחתת שטחי הציבור). הובהר כי שטח המגורים לא קטן בתכנית החלוקה, אלא בתכניות שקדמו לה ועל כן אין בסיס לטענת הפגיעה עקב תכנית החלוקה.

נקבע כי תביעת פיצויים עוסקת לעולם בהשוואה בין המצב התכנוני שהיה בתוקף טרם אישורה של התכנית מכוחה מוגשת התביעה, למצב לאחר אישורה (ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הועדה המקומית נתניה). מאידך, הליכים של איזון במסגרת תכניות איחוד וחלוקה, נועדו לייצר איזון בין בעלי הזכויות במקרקעין בהם חלה התכנית (ע"א 2665/96 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית חיפה). כלומר, הפיצויים הם בדיקה אבסולוטית של ירידת ערך המקרקעין, בעוד האיזון הוא בדיקה יחסית (רלטיבית) בין הבעלים.

בהתאם נקבע, כי במקרה דנן אין כל פגיעה אבסולוטית בשווי החלקה. התכנית אינה מקטינה את שטח המגורים אלא, משביחה בבירור את הקרקע ע"י יצירת מגרשים המאפשרים הוצאת היתרי בניה ויצירת חלוקת משנה של מגרשים בשל הקטנת גודל מגרש מינימאלי ושינוי בקו בניין. לכן מדובר בתכנית משביחה ולא בתכנית פוגעת.

כך נקבע כי כל הטענות שהועלו ע"י העוררים נוגעות למעשה להליכי האיזון והיה מקום להעלותם בשלב הדיון בתכנית החלוקה, ולא במסגרת תביעת הפיצויים.

באשר לטענות העוררים בדבר הסכמים שנערכו בחלקה, נקבע כי אם אכן נערכו הסכמים לגבי קרקע ספציפית בחלקה, מדובר למעשה בהסכם שיתוף הקובע את זכויותיו של כל אחד מהבעלים בחלקה. על מנת שהסכם שיתוף יחייב צדדים שלישיים, יש צורך ברישומו. אין מחלוקת כי הסכם כזה לא נרשם ולכן הוא אינו מחייב צדדים שלישיים כגון המשיבה. אמנם ניתן לעתים לראות בידיעה בפועל של הסכם כזה כמחייב, אולם הנטל להוכיח חל על הטוען זאת. העוררים לא הביאו בדל ראיה לתמיכה בטענותיהם.

נקבע, כי בנסיבות עניין, העוררים לא עמדו בנטל הבסיסי להוכיח כי נוצרה פגיעה כתוצאה מאישור התכנית. משכך, יש לדחות את התביעה בלא צורך במינוי שמאי מייעץ, שכן ועדת הערר אינה כלי להעברת העניין להכרעתו של שמאי מכריע מקום שכלל לא הוכחה קיומה של פגיעה במקרקעין (עמ"נ 24576-04-10 ישיבת יקירי ירושלים ואח' נ' הועדה המקומית חולון).

לסיכום, דחתה ועדת הערר את העררים תוך חיוב העוררים בהוצאות המשיבה בשיעורים שונים.

הערת מערכת:
בתי המשפט קבעו כי אכן טבלת האיזון עוסקת במערכת היחסים הפנימית שבין בעלי הזכויות ולא זו החיצונית למערכת זו, עם זאת קיימות דעות שונות למעמד של טבלת איזון זו גם לגבי דינים אחרים, כגון האם טבלת האיזון הינה חלק בלתי נפרד מהתכנית ומחייבת אף לענייני היטל השבחה ופיצויים, שאלה זו אינה פשוטה ויש לה פנים לכאן ולכאן, בכל מקרה יש לפיכך להתייחס בצורה עניינית לטבלת האיזון ולבחנה גם במערכת היחסים הפנימית וגם להיזהר שלא תפגע בזכויות בעתיד.

תמ"א 38

ערר 5228/14 צדקה שלהבת ויניב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'

ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון

ב"כ העוררים: עוה"ד עופר צילקר וארז שפירא

לא ניתן יהיה למנוע הקמת חדרי יציאה לגג בהעלאת הטענה הכללית כי בנייה כזו תסכל אפשרות לחזק בניין מכוח תמ"א 38 , כאשר לא קיימת כל היתכנות מעשית לביצוע חיזוק כאמור.

ערר זה יסודו בעקבות החלטתה של הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב, לדחות את בקשת העוררים להיתר בניה להרחבת דירה שבבעלותם, המצויה בקומה ראשונה של הבניין ברחוב עולי הגרדום 17 תל אביב , הידוע גם כגוש 6638 חלקה 83, על ידי הוספת ממ"ד והקמת חדר יציאה לגג.

ועדת הערר דנה בערר והחליטה לקבלו בתנאים. הוועדה ציינה כי, ביצוע הרחבת דירות בבתים משותפים בשלבים, ובעיקר כאשר בעלי הקומות הגבוהות מרחיבים את דירותיהם לפני בעלי הדירות בקומות הנמוכות, ותוך חריגה מקונטור הבניין הקיים, פוגעת לעיתים קרובות בבעלי הדירות הנמוכות בשל הבנייה המתבצעת לפני דירתם. עם זאת לדידה של הוועדה, יש לאפשר בדרך כלל לבעלי דירות המעוניינים להרחיב את דירותיהם לפי תכנית המאפשרת לעשות כן, גם אם הדבר פוגע במידה מסוימת בבעלי הדירות האחרות בבניין אשר עדיין אינם מעוניינים להרחיב את דירותיהם בשלב זה, שכן קיים אינטרס ציבורי ותכנוני לאפשר הרחבת דירות ושיפור תנאי החיים במקומות בהם התוכנית החלה במקום מתירה זאת.

עוד ציינה והדגישה ועדת הערר, כי רק במקרים קיצוניים, של פגיעה בלתי סבירה ביתר הדירות בבניין שתהפוך את המגורים באותן דירות לבלתי אפשרית ובלתי סבירות מבחינת תנאי או, אויר וכיוצ"ב יש למנוע הרחבת דירות בשל פגיעה כאמור.

בנוסף ציינה ועדת הערר כי יש לזכור שהפגיעה הנטענת הינה בדרך כלל זמנית, עד שגם בעלי הדירות האחרות בבניין יחליטו להרחיב את דירותיהם.

אלא שלצד כל אלה ציינה ועדת הערר, כעולה משורה של החלטותיה בעבר כי כשמדובר בבקשה להקמת ממ"ד, האינטרס הציבורי והתכנוני לאפשר את הבניה מקבל משנה תוקף, שכן, מדובר בתוספת בניה המשפרת את ביטחונם של המתגוררים בדירה מושא הבקשה להיתר ויש לאשרה.

בהתאם לכך, לאחר בחינת תשריט הבקשה להיתר הגיעה ועדת הערר למסקנה כי אין בפגיעה שתגרם לדירת המשיבים כדי למנוע את בניית הממ"ד ולכן החליטה ועדת הערר לקבל את הערר בנושא זה ולאפשר בניית ממ"ד.

לעניין הטענה כי המשיבים מעוניינים לקדם את חיזוק הבניין מכוח תמ"א 38 וכי הבנייה המבוקשת על גג הבניין עלולה לסכל רצון זה, קבעה ועדת הערר כי הבנייה המבוצעת על גג בית משותף עלולה אכן למנוע יישום של תמ"א 38 בבניין האמור, ובעיקר כאשר מדובר בחיזוקו של אותו בניין, שכן במרבית המקרים תוספות הבנייה מכוח התמ"א מבוצעות תוך הוספת קומות לבניין. ולכן במקרה כזה, הוועדה מבחינה בין שני מקרים, האחד, כאשר גג הבניין צמוד לדירות המצויות בקומה העליונה, ברי הדבר כי לא נית אלא בדרך הקבועה בחוק. השני, כאשר מדובר בגג משותף, על מנת לבצע הרחבה של הדירות המצויות בקומה העליונה של הבניין בדרך של בניית חדרי יציאה לגג, יש לקבל את ההסכמות הקנייניות הקבועות בסעיף 71 ב. לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969. אלא , מאחר וכידוע מוסדות תכנון לא עוסקות בפן הקנייני אין ועדת הערר אמורה לעסוק בשאלה האם אכן הושג הרוכב הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע הבניה המבוקשת על גבי הרכוש המשותף. אלא שעם זאת, לעיתים תכופות כאשר מבוקש לבנות חדרי יציאה לגג על גבי גג משותף מועלית טענה כי הבניה הנ"ל תסכל האפשרות לבצע חיזוק של הבניין מכוח תמ"א 38- טענה זו הינה תכנונית להבדיל מטענה קניינית שכן קיים אינטרס ציבורי ותכנוני בחיזוק מבנים מכוח תמ"א 38.

בהתאם ציינה ועדת הערר כי אם אכן קיימת אפשרות ריאלית כי דיירי הבניין יתארגנו להתקשרות עם יזם לשם חיזוק בניין על פי תמ"א 38 תוך תוספת קומות לבניין אזי יש לתת עדיפות לחיזוק בניין על פני בניית חדרי יציאה לגג.

כך, וכפי שכבר החליטה ועדת הערר בעבר, במקרה שבו עולה טענה מצד דיירים בבניין כי בניית חדרי יציאה לגג על גג משותף תסכל את האפשרות להתקשר עם יזם לשם ביצוע חיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38, על הדיירים להראות כוונה ממשית לחזק את הבניין, ואין די בהעלאת טענה כללית, אשר אין מאחוריה כל מהלך קונקרטי לחיזוק הבניין, כדי להתנגד לבקשה להיתר תואמת תכנית.

לדעת ועדת הערר, אין זה מתקבל על הדעת כי ניתן יהיה למנוע הקמת חדרי יציאה לגג בהעלאת הטענה הכללית כי בנייה כזו תסכל אפשרות לחזק בניין מכוח תמ"א 38 , כאשר לא קיימת כל היתכנות מעשית לביצוע חיזוק כאמור.

לכן, קבעה הוועדה במקרה הנדון, כי אם תוך שנה מיום מתן ההחלטה לא תוגש בקשה להיתר בנייה לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה מכוח תמ"א 38, יוצא היתר הבנייה המבוקש. אם תוגש בקשה כאמור, תהיה אותה בקשה עדיפה על הבקשה להיתר נשוא ערר זה.

הערת מערכת:
החלטה זו ממשיכה מגמה של החלטות ועדת הערר, המעודדות בנייה על פי תמ"א 38, עם זאת נציין כי מגמה זו לא בהכרח קיימת בועדות המקומיות, אשר חלקן מערים לא מעט קשיים בפני בנייה על פי התמ"א ששוללת מהם היטל השבחה ומוסיפה דירות מגורים לא מועטות.

תכנון ובניה

ערר 6011/14, רחמים ניסני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון
ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז דרום, בפני יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל

ב"ב המשיבות: עוה"ד א. מרקוס, א. מאמו, ת. שרון

עניינו של הערר, בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון (להלן – "הועדה המקומית"), לאשר שימוש נוסף לאולם אירועים בנכס המשמש כבית מלון הידוע כמלון "שירת הים" הממוקם באזור המרינה בקרבת הים אשקלון (להלן – "הנכס" או "המקרקעין").

לחברת נ.י אשקלון בע"מ (להלן – "החב'") היתר בנייה למלון ולאולם קונגרסים הנלווה אליו. הועדה המקומית אישרה את בקשתה להוספת שימוש תואם תכנית לאולם אירועים. שימוש זה אושר כשימוש נלווה לשימוש המלונאי והוגבל לקיום אירועים בהם ישתתפו עד 300 מוזמנים. על החלטה זאת הוגש הערר דנא.

עוד בטרם הוגשה הבקשה דנן, סברו המשיבות כי ניתן לעשות במסגרת ההיתר הקיים (המתיר שימוש של פעילות מלונאית ואולם קונגרסים), שימוש גם כאולם אירועים, שכן זה האחרון הינו בבחינת "שימוש נלווה". ואולם, לאחר שעתרו העוררים לבית המשפט המחוזי בבאר שבע לקבלת צו מניעה, אשר קבע כי אין הדבר כך, פנתה החב' לועדה המקומית בבקשה להוספת השימוש כאמור.

העוררים, אשר בענייננו הינם בעלי בתים פרטיים בשכונה בקרבת הנכס, טענו בפני ועדת הערר כי התכניות החלות על המקרקעין אינן מתירות שימוש נלווה לאולם אירועים וכן העלו טענות מטרדי רעש והפרעה שונות. בהקשר זה, בהתאם לדין ולפסיקה אשר הובאה בהחלטת וועדת הערר, נקבע כי במידה ואכן יימצא כי הבקשה להוספת השימוש לאולם אירועים אכן תואמת את התכניות החלות על הנכס, אין בסמכות ועדת הערר לדון ביתר הטענות.

על המקרקעין חלות שלוש תכניות: הראשונה – תכנית 14/165/03/4 שאושרה בשנת 1982 (להלן – "תכנית 14") אשר יעדה את המקרקעין כ"אזור מלונאות ב'" וקבעה כי השימושים המותרים הם "בית מלון והשירותים הנלווים, כבריכת שחיה, מגרשי ספורט ונופש ואולמות לאירועים", השניה – תכנית 21/165/03/4 שאושרה בשנת 1990 (להלן – "תכנית 21") המגדירה את ייעוד המקרקעין כ"מלונאות ב'" וקובעת את השימושים המותרים "כמלונאות בדרגה 3:4 כוכבים והשירותים הנלווים בהתאם לסווג משרד התיירות", והשלישית– תכנית מפורטת 179/03/11 שאושרה בשנת 1995 (להלן -"תכנית המאוחרת") אשר ייעדה את המקרקעין ל"אזור מלונאות ב'1", והשימושים המותרים בה הם: "כניסה, ח. מסחרית, חזית מסחרית בק"ק+ 13 ק' מלון/מלון דירות+ מרתף לא כולל מרתפי חניה".

הסעיפים הרלוונטיים בענייננו הקובעים את היחס בין התכניות הינם סע' 8' לתכנית 14 שקובע כי "התכנית מחליפה ומבטלת כל תכנית ב.ע מפורטת מאושרת בגבולות השטח הכלול בתכנית, פרט לכל ענין שאינו מופיע בתכנית זו" וסע' 9' בתכנית המאוחרת הקובע כי תכנית 21 תמשיך לחול.

המשיבים בענייננו טענו בין היתר, כי "השימוש לאולם אירועים הוא שימוש נלווה לכל שימוש המלונאות ובלשונה "ידוע ומקובל בארץ ובכל העולם, שאנשים עורכים חתונות ושמחות באולמות בבתי מלון" וכן כי ניתן ללמוד מכוח תכנית 21, כי מותר השימוש בנכס לאולם אירועים – אלא שטענות אלו נדחו ע"י ועדת הערר.

אם כן, נדרשה ועדת הערר לשאלה הפרשנית הסבוכה – האם ניתן ללמוד מכוח תכנית 14 ההיסטורית המאשרת מפורשות שימוש של אולם אירועים בנכס, כי זהו גם המצב התכנוני החל נכון להיום?

ועדת הערר בחנה את מכלול הנתונים וקבעה לבסוף, כי יש לראות בהוראות התכניות החלות כמתירות גם היום שימוש לאולם אירועים כנלווה לשימוש המלונאי וזאת לאור הגדרות תכנית 14. עם זאת צוין, כי כל שיקול בפני עצמו עורר קושי פרשני ואינו עמד בפני עצמו, ואולם הצטברותם יצרה תמונה ברורה המתירה את השימוש.

בנימוקיה להחלטה בנתה ועדת הערר קונסטרוקציה פרשנית מרתקת, והציגה מספר נקודות המוכיחות הכיצד הגיעה למסקנה זו. בין הנימוקים עלה, כי תכנית 21 אפשרה שימושים נלווים למלונאות ללא פירוט מהם, בעוד שתכנית 14, השתמשה במונח זה (שימושים נלווים), אך ביקשה לספק אינדיקציה פרשנית וציינה כדוגמאות לשימוש נלווה מותר "בריכת שחיה, מגרשי ספורט ונופש ואולמות לארועים". בהמשך זאת, בתכנית המאוחרת ובתכנית 21 לא ניתן למצוא הגדרת שימושים לשימוש המותר בחזית מסחרית ולעומת זאת, בתכנית 14 מצויה הגדרה מפורטת מאוד לשימושים מותרים ובהם, כאמור, גם אולם אירועים, מכאן, ניתן לראות בהגדרה זו כפרט שאינו מופיע בתכנית 21 ולפיכך כעניין בתכנית 14 שלא בוטל.

בנוסף נקבע כי, התכנית המאוחרת אינה קובעת את השימושים המותרים באזור מלונאות ב'1, אלא מפנה "לתכניות המפורטות, המאושרות לפני תכנית זו, בייעוד של מלונאות ב". על כן לדעת ועדת הערר, אילו ביקשה התכנית להפנות בהקשר זה רק לתכנית 21, ניתן היה להפנות לתכנית זו, או לחלופין להשתמש בלשון יחיד לגבי התכנית הקודמת. השימוש בלשון רבים תומך גם הוא בטענה כי בהקשר זה חלות גם ההגדרות בתכנית 14. כמו כן, בתשריט התכנית המאוחרת, בשטח המקרקעין נשוא הערר, מסומן "תב"ע 14/165/03" (תכנית 14) דבר אשר מהווה אף הוא אינדיקציה פרשנית נוספת ומשמעותית כי מנסחי התכנית המאוחרת ראו בהוראות תכנית 14 לגבי מגרש זה כמשלימות את התכנית המאוחרת.

עם זאת, חידדה ועדת הערר לבסוף, כי פרשנות לשונית ותכלית זו, מחייבת לכרוך את השימוש באולם השמחות לשימוש בבית המלון וכי קביעה לפיה מדובר בשימוש עצמאי ונפרד, אינה מתיישבת עם תכלית התכניות.

סוף דבר נפסק – משנקבע כי התכנית מאפשרת מתן היתר בתוספת שימוש לאולם אירועים, נקבע גדר סמכותה של ועדת הערר ועל כן נדחה הערר.

הערת מערכת:
אחת מסמכויותיה העיקריות של ועדת הערר הינה פרשנות תכניות בניין העיר החלות, וזאת לאחר שבית המשפט העליון בהלכת "שפר" קבע כי סמכות ועדת הערר, קיימת בכל מקום בו מבקשים לבנות שלא על פי התכנית הקיימת, פסיקה זו מרחיבה את סמכויות ועדת הערר ולמעשה כמעט כל ערר דן בשאלה זו, עם זאת יש לציין כי פרשנות התכנית אמורה להיבחן על פי כוונת המחוקק, אולם בהתאמה למועד הגשת בקשת ההיתר ועל פי הפסיקה הרלוונטית.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד קרן נדולני ועידית אייזדורפר ממשרד עוה"ד צבי שוב.

הערה חשובה: ציון שמות באי כוח- רק של צד זוכה , וכפי שמופיע בפסקי הדין /ההחלטות שנשלחים למערכת. במידה ופרטי ב"כ לא מופיעים על גבי פסקי הדין/החלטות, ניתן לשלוח הודעה למייל : Yifat@shoob-law.co.il והמערכת תדאג לעדכן .
בנוסף, הנכם מוזמנים להעביר ההחלטות/פסקי דין/הכרעות שמאים מעניינים, חשובים ואקטואליים בתחומי הנדל"ן השונים על מנת שנוכל לפרסמן במידת הניתן בניוזלטר המשפטי עו"ד על נדל"ן.

המערכת מתכבדת להזמין את נמעניה, ליום עיון מקצועי שייערך אי'ה ביום רביעי 7.1.2015 במלון לאונרדו סיטי טאואר ברמת גן, בנושא "עסקאות ברשות מקרקעי ישראל משלב התכנון עד שלב הביצוע" . בין מרצי יום העיון (ייתכנו שינויים):
• רפי אלמליח, מנהל אגף בכיר תכנון ופרויקטים ברשות מקרקעי ישראל
• אוהד עיני, שמאי מקרקעין, מנהל אגף בכיר שמאות מקרקעין ברשות מקרקעי ישראל
• עו"ד רונן ירדני, משרד המבורגר עברון ושות'
• עו"ד רועי בר, אברהם בר עורכי דין
• ארז כהן , שמאי מקרקעין , משרד ברק , פרידמן, כהן ושות'
• עו"ד ורו"ח אמיל בן עטר, משרד נמדר בן עטר בנדל ושות'
• עו"ד דוד בסון, הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות' משרד עורכי דין
• עו"ד אלי וילצ'יק, משרד כהן, וילצ'יק, קמחי ושות'
לפרטים לרבות עלות והרשמה היכנסו לקישור להזמנה ליום העיון לחץ כאן