החלטת ועדת הערר ולפיה ככלל אין מקום לדרוש
כתב שיפוי כתנאי למתן היתר לפי תמ"א 38 אומצה ע"י בימ"ש
מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה
בעקבות עת"מ 42884-02-14 הו"מ לתו"ב חיפה נ' ועדת ערר המחוזית לתו"ב חיפה ואח'
שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בחיפה כב' סגן נשיא הש' רון שפירא
אתמול (12.11.14) ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעת"מ 42884-02-14 הו"מ לתו"ב חיפה נ' ועדת ערר המחוזית לתו"ב חיפה ואח', אשר הוגשה ע"י הועדה המקומית חיפה כנגד החלטת ועדת הערר מחוז חיפה ולפיה קבלה ועדת הערר ערר על אי מתן החלטה ע"י הועדה המקומית בבקשה לאשר תכנית לבניה לפי תמ"א 38 ברח' כרמי 6 בחיפה ובנוסף קבעה ועדת הערר לבטל את דרישת הועדה המקומית לחיוב ליתן כתב שיפוי כתנאי להיתר בניה.
לאחר ששקל את טענות הצדדים והמסמכים שהוצגו בפניו, הגיע בית המשפט למסקנה כי החלטת ועדת ערר מאזנת כראוי בין השיקולים הרלוונטיים השונים בנסיבות העניין, ובכללם צמצום הפגיעה באינטרסים הגלומים בכוונת המחוקק ביישום תמ"א 38. בית משפט ציין, כי החלטת ועדת הערר לאשר את התכנית בתנאים שבהם אושרה וללא דרישת כתב שיפוי הינה החלטה תכנונית אשר נתנה לאחר שקילת כל השיקולים הרלוונטיים ובחינת הבקשה בכובד ראש ובאופן מקצועי. לדעת בית המשפט, קביעת ועדת הערר כי אין לדרוש כתב שיפוי בנסיבות המקרה נובעת מהעובדה שועדת הערר הייתה סבורה שלאור השינוי שהתבקשו יזמי התכנית לבצע בתכנית לא תגרם פגיעה לתושבי הבניינים הסמוכים, באופן המצדיק מתן כתב שיפוי. מדובר לדידו בשיקול דעת מקצועי של ועדת הערר ששקל בין האינטרסים הפרטיים של הצדדים הנוגעים בדבר לבין האינטרסים הציבוריים והאינטרס הלאומי במימושה של תמ"א 38 ולא נפל בהחלטתה פגם המצדיק התערבות.
בית המשפט ציין, כי תמ"א 38 הינה אינטרס לאומי של היערכות כוללת של מדינת ישראל מפני רעידות אדמה ומטרת התכנית ליצור כלים המיועדים להקל על ביצוע חיזוקם של מבנים ישנים, כדי לעודד את חיזוק המבנים ולצורך מימון עלות החיזוק הגבוהה, מאפשרת תמ"א 38 בנייה של תוספות בנייה שונות לצורך חיזוק מבני מגורים מפני רעידות אדמה. לצורך עידוד חיזוק המבנים אף ניתן פטור מהיטל השבחה בשל השבחה שנגרמת למקרקעין עקב מימוש זכויות הבניה שמאפשרת התכנית. כל זאת נעשה כאמור, לשם עידוד האינטרס הלאומי של היערכות כוללת מפני רעידות אדמה וכדי להקל על ביצוע חיזוק המבנים הישנים. אי לכך, על ועדת התכנון הבוחנת בקשה לקבלת היתר בניה בהתאם לתמ"א להתחשב בדיירים הגרים מסביב העלולים להיפגע מהחיזוק. בעוד דיירי הבניין המחוזק מרוויחים בטיחות ואף מקבלים תוספת זכויות למימוש, מגדילים את דירותיהם ומשפרים את תנאי הדיור שלהם, שכניהם אינם זכאים לפיצוי עקב הפגיעה בהם, אלא, בתנאים הקובעים בסעיף 197 לחוק. כוונת תמ"א 38 היא ליצור כדאיות כלכלית לחיזוק המבנה מצד בעלי הדירות, על מנת שאלה לא יירתעו מביצוע החיזוק רק בשל העלויות הכרוכות בכך. זאת מאחר שהמדינה סבורה שזהו צורך לאומי חיוני וחשוב.
בית המשפט ציין אמנם, כי הפגיעה בסובבים בשל ביצוע התכנית היא שיקול רלוונטי שעל ועדות התכנון והבניה לשקול ולעיתים יש צורך בקבלת כתב שיפוי, על מנת שבמקרה של פגיעה בנכסים הסובבים ובמקרה של הגשת תביעה לפי סעיף 197 וקבלת התביעה, הנטל הכספי לפיצוי לא ייפול על הרשות המקומית, אלא על היזם והדיירים שהפיקו רווח כלכלי מאישור התכנית וביצועה. יחד עם זאת, לדעת בית המשפט, לא ניתן לקבל גישה לפיה הכלל יהיה קבלת כתב שיפוי, מבלי שנסיבות העניין יצביעו על חשש מוצדק לכך שהרשות המקומית עלולה לשאת בתשלום פיצויים בגלל פגיעה חריגה שנגרמה לתושבי הבניינים הסמוכים.
בית המשפט מדגיש, כי תמ"א 38 לא קבעה חובה או כלל בדבר הגשת כתב שיפוי לועדה המקומית כתנאי לקבלת היתר לתכנית על פי תמ"א 38 ואף תכליתה, כפי שפורטה לעיל אינה מצביעה על כך שהכלל צריך להיות קבלת כתב שיפוי. כמו כן , כפי שטענה ועדת הערר החלת הכלל, לפי יש לדרוש כתב שיפוי כתנאי לקבלת היתר לתכנית על פי תמ"א 38 תגרום לפגיעה ביישום תכלית תמ"א 38 ולצמצום התכניות המוגשות על פי תמ"א 38, בניגוד למטרת המחוקק. על כן גרס בית המשפט, כי יש לקבל את גישת ועדת הערר כי רק במקרים בהם בנסיבות העניין קיים חשש מבוסס לכך שהרשות המקומית עלולה לשאת בתשלום פיצויים בגלל פגיעה הנגרמת כתוצאה מקבלת ההיתר על פי תמ"א 38 יידרש כתב שיפוי.
בית המשפט הבהיר, כי אמנם ככלל הפסיקה הכירה בהסדרי שיפוי במקרים רבים בהם התכנית נושאת אופי פרטי והיזם אמור להפיק רווחים מהתכנית. נקבע כי במקרים מעין אלה , אין הצדקה שכלל הציבור יישא בנטל החיוב בפיצוי. (בג"צ 1494/05 ויינברג נ' הו"מ לתו"ב תל אביב). אך לא כך הוא, כאשר מדובר בתכנית שיש בה אינטרס לאומי כה חשוב כמפורט לעיל, שאז משתנים השיקולים הרלוונטיים. גם כאשר מדובר בתכנית שיש בה אינטרסים ציבוריים ולאומיים רשאית הועדה המקומית לדרוש כתב שיפוי כתנאי לקבלת היתר ואין פסול בדרישה כזו של הועדה המקומית, אך הדרישה צריכה להישקל לאור נסיבות העניין והפגיעה הצפויה מאישור התכנית אל מול האינטרס הציבורי באישור התכנית. לדעת בית המשפט אין מקום להחלת דרישה כללית לקבלת כתבי שיפוי בבקשות לאישור היתרים על פי תמ"א 38.
בשולי הדברים הוסיף בית המשפט וציין, כי אם סבור המחוקק או סבורים גורמי התכנון הארציים כי על רשויות התכנון להפעיל שיקול דעת שונה בדרך של חיזוק הבטוחות הכלכליות שיש לרשויות התכנון מפני תביעות אפשריות בעילה של ירידת ערך נכסים – יוכלו אלו לתת על כל את הדעת ולשנות את הוראות החוק או תכנית המתאר הארצית בהתאם.
על יסוד האמור העתירה נדחתה .
