.
מה בין השבחה עסקית להשבחה תכנונית? בקשה לדיון נוסף על פס"ד גולדן פוינט נדחתה ע"י ביהמ"ש העליון
מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה
.
.
הרינו לעדכן על פסק דין שניתן ביום 20.11.14 דנמ 5579/14 גולדן פוינט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה*, במסגרתו נדחתה ע"י בית המשפט העליון (כב' המשנה לנשיא הש' נאור) בקשה לדיון נוסף על פסק דין "גולדן פוינט" (בר"ם 2647/14) בקבעו כי פסק הדין מושא הבקשה לא קבע הלכה חדשה אלא, מהווה יישום של ההלכות הקיימות וצועד בדרכן. בעניין "בית הכרם" ציין ביהמ"ש כי "שוויים של מקרקעין נגזר, כידוע, מגורמים שונים (מיקום, גודל הנכס, טיב הנכס וכו'), וביניהם יכולת ניצולם על-פי תכנית תכנון החלה עליהם". "יכולת ניצול המקרקעין" וייעודם מהווים אפוא גורמים מרכזיים המשפיעים על הערכת שוויה של קרקע. אין ספק כי שיקולים אלה לדעת ביהמ"ש, רלוונטיים להערכת השווי. כך, בעניין זה, שונה יעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע שניתן להקים עליה תחנת דלק. כפי שצוין בפסק הדין מושא הבקשה, יש בכך משום העלאת שווי הנכס המהווה השבחה. מששינוי היעוד מהווה השבחה, כל שנדרש הוא לאמוד את ערכהּ. עוד נקבע כי צדקה הועדה המקומית בציינה כי המחלוקת בין הצדדים היא מחלוקת קונקרטית על אודות גובה ההשבחה. במחלוקת זו הכריע בית משפט כי במסגרת הערכת השווי יש לשקול את כל השיקולים השמאיים הרלוונטיים. כפי שציין בית המשפט, מקווים מנחים לשמאות שפרסם משרד המשפטים עולה, כי אחת משיטות השמאות המקובלות המשמשות בין היתר לשומת קרקע שיעודה הקמת תחנת דלק היא שיטת היוון תזרימי המזומנים העתידיים. במסגרת זו, נדרש להוון את דמי השכירות הראויים מתחנת התדלוק לצורך שומת שווי השוק של המקרקעין (המשמשים – או אשר עתידים לשמש – לתחנת הדלק). בית המשפט קבע כי מדובר בשיקולים שמאיים רלוונטיים. השמאי הוא הגורם המקצועי בהערכת שווי ומששקל שיקולים רלוונטיים, ולכן לדעת ביהמ"ש אין מקום להתערב בחוות-דעתו. אין בקביעה זו כל חידוש. היא מתיישבת עם רוח הפסיקה בנושאי שמאות. אשר ל"אנומליה" שנוצרה לטענת המבקשים בין היטל השבחה לבין פיצויים לפי סעיף 197, הרי שפרשנותם לפסק הדין מושא הבקשה שגויה. אכן, בעניין "בית הכרם" נקבע, בדעת הרוב, כי קיים חוסר סימטריה בין שני ההסדרים זה הוא הכלל. לצד זאת, נקבע במקרים שונים, כפי שציינו בצדק המבקשים, כי להסדרים אלה עשויה להיות רלוונטיות האחד למשנהו. מדובר הן בפסקי הדין בעניין "עמיד" ו- "אברמוביץ" ו"בלוך" (אליהם הפנו המבקשים בבקשתם) אלא שלדעת ביהמ"ש אין בפסקי דין אלה קביעה כי תמיד ניתן לבצע גזֵרה שווה בין ההסדרים. פסק הדין מושא הבקשה לא שינה מהלכות אלה. בנסיבות המקרה לא היה מקום לסטות מהלכת "בית הכרם" ולא היה מקום לבצע גזֵרה שווה מהוראת סעיף 197.
הערת מערכת: לא ברור מדוע מי שיוצרים לו גישה בתכנית לתחנת הדלק ישלם היטל השבחה שייבחן לפי שיטת היוון הכנסות, ומי שנוטלים ממנו התכנית את דרך הגישה לתחנת הדלק לא יקבל פיצוי כלל כי מדובר כביכול בנזק ״כלכלי״.
לפסק הדין המלא לחצו כאן
*את המשיבה ייצג עו"ד יעקב ברכה.
