מבחן הגבילות לעניין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ויפעת בן אריה
ב"כ העוררים : עו"ד גיא יעקב
הרינו לעדכן על החלטת ועדת הערר מחוז צפון מהשבוע האחרון (14.12.14) בערר מס' 907/14 גריקספלד ואח' נ' הו"מ לתו"ב נהריה ואח', מפי כב' יו"ר הועדה חגית דרורי גרנות, שנדרשה בין השאר לדון בשאלת גבילותו של נכס לעניין תביעות פיצויים לפי סע' 197 לחוק התו"ב.
העוררים הם בעלי דירות בקומות עליונות בבניין שברחוב המייסדים, בפינת רחוב העלייה בנהריה.
הבניין ממוקם ממזרח למגרש המצוי בפינת רחוב המייסדים והמעפילים (להלן- "המגרש המערבי") עליה חלה תכנית ג/14856 (להלן – "התכנית הפוגעת"), שתכליתה בין היתר, שינוי ייעודו של המגרש המערבי מאזור מגורים א', בו מותרת בניה נמוכה (2-3 קומות) בשל הסמיכות לים, לייעוד של אזור מגורים עם חזית מסחרית בו מותרת בנייה בגובה של 6 קומות. בשל הפגיעה הנטענת הגישו העוררים ערר בצירוף חוות דעת של השמאי אורן נס (ממשרד שמאים דותן דרעי – אורן נס שמאות בע"מ), בטענה שצפויה לדירות העוררים פגיעה בפרטיות והסתרת נוף הים מדירותיהם. בתגובה לערר טענה הועדה המקומית, כי המגרש בו מצויות דירות העוררים אינו גובל במגרש המערבי, והכביש החוצץ בין המגרשים רח' העלייה ברוחב של 10 מ' הוא ציר צפון דרום משמעותי בעיר העובר לאורך כמחצית העיר ואינו רחוב שכונתי, וכי המבחן העיקרי לעניין זה הוא מבחן מהותי של תפקוד הדרך ולא רוחבה. משכך, נטען כי מגרש העוררים אינו בגדר מקרקעי הגובלים בתחום התכנית כדרישת סעיף 197 לחוק.
ועדת הערר סברה, כי יש לראות במקרקעי העוררים כגובלים לתחום התכנית בציינה כי גבולה המזרחי של התכנית עובר במרכז רחוב העלייה כך שמחצית רוחב הרחוב (5 מ') כלולים בתחום התכנית וכי בין מגרשם של העוררים לבין המגרש המערבי מפרידים אפוא 5 מ' בלבד. ועדת הערר התייחסה לפסק דינו של בית המשפט העליון המוביל בסוגיה זו, בעניין "ויטנר" (עע"מ 2775/01) ולפיו נקבע, כי נדרשת השקה פיסית בין המקרקעין הפוגעים לנפגעים למעט שני חריגים כאשר בהתייחס לחריג של "כביש שכונתי צר" ציינה ועדת הערר, כי לה ולבתי המשפט נותר שיקו"ד לקבוע את רוחבו של הכביש שייכנס בגדר החריג. לדעת ועדת הערר מדברי ביהמ"ש בעניין "ויטנר" באשר לאפיונו של כביש כ"כביש שכונתי צר" עולה, כי תפקודו של הכביש צוין ככלי עזר מסייע בהגדרת רוחב הכביש שייחשב כגובל. הביטויים רחב וראשי שזורים זה בזה במבחן שנקבע "ככל שהכביש יוצר חציצה גדולה יותר קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר" ו-"גדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין עירוניות או כבישים עירוניים שהם עורקי תנועה ראשיים ורחבים". ללמדנו, שככל שכביש ראשי יותר, בהכרח יהיה רחב יותר וע"כ עשוי מעמדו של הכביש לסייע בהצבת קו הגבול לרוחב הסביר שלא ייחשב כחוצץ בין המגרשים.
עוד צוין, כי כשהפגיעה הנטענת היא ויזואלית, הרי שהמרכיב המרכזי בגינו נבלעת הפגיעה בכביש עצמו הוא מרכיב המרחק, ולאו דווקא תפעולו התנועתי של הכביש. ומן הכלל אל הפרט, נקבע כי אין בכמות התנועה העוברת בכביש כדי להשפיע על הפגיעה הנובעת מחסימות נוף הים בקומות העליונות. לעומת זאת, רוחבו הפיזי של הכביש משפיע על המרחק בין המבנים ועל מידת חסימת הנוף. ע"כ קבעה ועדת הערר, כי מרכיב הפגיעה הנטענת יכול וצריך שיהיה חלק מהפעלת שיקול הדעת בקביעת המקרים שייכנסו בגדרו של החריג "כביש שכונתי צר" וזאת בכדי להימנע מתוצאה שרירותית. עוד צוין כי ועדות הערר ובתי המשפט הכירו בכבישים שכונתיים ברוחב שבין 10 ל-18 מ' ככבישים שכונתיים צרים.
בעניין זה נקבע כי עיון במפת הכבישים של העיר נהריה ובתכנית המתאר מלמד, כי חלקה המרכזי של העיר בנוי על שתי וערב של רחובות ארוכים, כשרחוב העלייה הוא הצר מבין כולם באזור, ואף אינו מהארוכים ביותר. כך רחוב ז'בוטינסקי ממזרח והמעפילים ממערב המקבילים לרחוב העלייה הינם רחובות רחבים יותר (15 ו-18 מ') וישרים יותר ורחוב העלייה לא מתוכנן כרחוב מקשר ביניהם. עוד צוין כי הטענה לפיה בתקופות בהם נחסם רחוב המעפילים לתנועה מווסתת התנועה לרחוב העלייה ועוברת בו תנועה שאינה שכונתית בלבד, אין בה כדי להפוך את טיבו של כביש שכונתי זה, לרחוב עירוני ראשי. עפ"י תכנון הדרכים והסדרי התנועה הרגילים, מדובר בכביש שכונתי, שלא נועד לחבר בין חלקי העיר השונים.
לאור האמור ובשים לב שהמרחק מגבול מגרש העוררים לתחום התכנית הוא רק מחצית מרוחב הדרך (5 מ') סברה ועדת הערר כי יש לראות את מגרש העוררים כגובלים לעניין סעיף 197 , ובהתאמה הוחלט להורות על מינוי שמאי מייעץ.
הערת מערכת:
נציין כי תוצאת החלטת ועדת הערר, הינה מבורכת בהיותה בוחנת המקרה לגופו תוך הפעלת שיקול דעת לנסיבות מקרה זה, שכן לו ייצמדו לפרשנות הדווקנית, כפי שעולה מפסק הדין, הדבר עלול להוביל למצב בו יתכננו תכניות בכוונה באופן שיחצוץ כביש ולא ישלמו פיצויים, שכן בדרך כלל את התכנון התנועתי מתכננת רשות התמרור.
