הוציאו את השיפוי מההשבחה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
רע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' סוניה אברמוביץ
בפני הרכב השופטים א' רובינשטיין, ע' פוגלמן וא' שהם
הרינו לעדכן על פסק דינו של בית המשפט העליון, בדונו בשאלה האם בעת עריכת שומת היטל השבחה של מקרקעין בעקבות תכנית משביחה יש להביא בחשבון – בדרך של קיזוז מסכום ההשבחה ["מצב חדש"] – סכומים שיידרשו בעלי המקרקעין לשלם מכוח כתב שיפוי שבו התחייבו לשאת בעלות פיצויים שייפסקו מכוח סעיף 197 לחוק, בגין פגיעה שהיא פועל יוצא של התכנית המשביחה? השאלה הנ"ל עלתה בנסיבות בהן יזמי תכנית המתאר המקומית מס' 1770א' – "בבלי-דקל" בתל אביב (להלן: "התכנית"), חתמו על כתבי שיפוי לצורך קידומה וכאשר שזו אושרה, הוצאה להם שומת היטל השבחה אשר לא הביאה בחשבון את כתבי השיפוי בחישוב היטל ההשבחה שנטען בגין אותה תכנית. לאחר הכרעות שונות שניתנו על ידי השמאי המכריע אליו פנו המשיבים, דרך בית המשפט השלום, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב בפסק דינו בע"א 2338-09 אברמוביץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו [אשר הוזכר על ידנו במאמרנו "קיזוז תכליתי בהיטל השבחה" ר' קישור:https://od-nadlan.co.il/?p=3030], כי שקלול הפיצויים מכוח כתב השיפוי בחישוב ההשבחה יגשים באופן מלא את תכליתו של היטל ההשבחה. על פסק דין ניתנה רשות הערעור שבנדון בבית המשפט העליון.
בית המשפט העליון הפך את הכרעתו של בית המשפט המחוזי בשאלה הנ"ל בקבעו כי חיוב מכוח כתב שיפוי ששוכלל כחלק ממשא ומתן בין יזם או בעל מקרקעין לבין רשויות התכנון, ושזכרו לא בא בהוראות התכנית המשביחה, אינו בגדר "תוצאה" של התכנון שאושר ואין בו כדי לשנות לכאן או לכאן משווי השוק של המקרקעין. היטל השבחה איננו מס על הרווח שהפיק בעל המקרקעין כתוצאה מההשבחה, שעשוי להיות מושפע מגורמים שונים שאינם ממין העניין; כי אם תשלום הנגזר מההשבחה האובייקטיבית של המקרקעין כתוצאה מהפעולה התכנונית.
בית המשפט הוסיף, כי אין לגזור גזירה שווה מחיובים חיצוניים לתכנית שבהם התחייב בעל מקרקעין במסגרת משא ומתן לקראת הפעולה התכנונית, שככלל אין בהם כדי להשפיע על שוויים האובייקטיבי של המקרקעין, להוצאות או מטלות ציבוריות שונות המוטלות על היזם או על בעל המקרקעין כחלק בלתי נפרד מהוראות התכנית. בקטגוריה אחרונה זו, הנגזרת מפורשות מהוראות התכנית, יכול שביצוע הפעולות האמורות נדרש לשם מימוש מלוא הפוטנציאל של המקרקעין בהתאם להוראות התכנית ומכאן שיש בהן כדי להשפיע על שווי השוק שלהם.
לכך יכול שיינתן ביטוי גם בעת שומת ההשבחה. בסופו של יום ובין היתר על יסוד האמור לעיל, כב' בית המשפט העליון הגיע לכלל מסקנה כי אין לקזז את סכומי השיפוי משומת היטל ההשבחה.
הערת מערכת:
נראה לנו כי בית המשפט לא נצמד לגישתו בפסיקה האחרונה לפיה יש לבחון את מטרת החוק והמהות, במקרה זה עלול להיות מצב בו לא קיימת התעשרות של הפרט ועל כן לא ראוי להטיל עליו לשתף את הציבור בהתעשרות שלא קיימת לו.
כן נראה כי היה מקום לבחון ולהתייחס לשאלה לפיה לא זכאית הרשות להטיל הן את מלוא הפיצוי והן את היטל ההשבחה על היזם, בניגוד להוראות החוק לפיהן הועדה היא שנושאת בפיצוי ולתת את הדעת לכך שפסק הדין למעשה עשוי לחסל יוזמות תכנון רבות שנעשות באמצעות יזמים פרטיים, אשר יירתעו מלעשות כן מחשש שלא יצטרכו בסופו של יום לשלם 50% מההשבחה ואף לשאת בפגיעה לבעלים שעלולה לעלות על כל תוספת שווי שהקנתה התכנית.
שאלה נוספת, אשר הושארה בצריך עיון, הינה האם ההתייחסות הייתה שונה באם הטלת חובת השיפוי הייתה באמצעות הכללתה בהוראות התכנית ולא במסמך התחייבות נפרד, בית המשפט לא ממש ענה על אפשרות זו וחבל.
*את המבקשת ייצגו : עו"ד שלום זינגר; עו"ד אושרת שפי, את היועמ"ש ייצג: עו"ד דינה דומיניץ.
