מאמר בנושא:
הפקעת מקרקעין
דיור חלוף ניתן רק בבית מגורים ולא בעסק.
פיצויי הפקעה מחושבים למועד ההפקעה ולא מיום ההודעה בפועל על ההפקעה
(בעקבות ע"א 10873/06 אברהם בכר נ` הו"מ לתו"ב ת"א).
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל רפורמת הקרקעות
הרפורמה במנהל לא נעצרת, בג"ץ סירב להוציא צו ביניים כנגד יישום הרפורמה.
הרפורמה תזכיר חוק התכנון והבניה
עיקרי השינויים המוצעים ברפורמה בנושא היטל השבחה.
עדכוני פסיקה:
איחוד וחלוקה
עת"מ (ת"א) 1745/08 ארליך שרה נ` יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז ת"א
*ביהמ"ש לא יתערב בהחלטת מוסד תכנוני כל עוד לא נמצאה בה סרכה כגון עשייה שלא כחוק, והיא נסמכת על חוות דעת מנומקת של איש מקצוע.
*בהיעדר מקרה בעל השלכה רוחבית, או כזה המעורר עניין של רגישות ציבורית או מחלוקת ציבורית קשה, לא ייתן יו"ר הועדה המחוזית רשות לערור למועצה הארצית.
תביעת פיצויים סעיף 197
עת"מ (ת"א) 330/08 גבעת שבילים בע"מ נ` הו"מ לתו"ב "שורקות"
עצם הידיעה על הכנת תוכנית או הפקדתה עשויים לגרום ירידה בערך הקרקע. לכן, בהערכת שווי המקרקעין לצורך בחינת הפגיעה במקרקעין בשל אישור תכנית יש להתחשב בירידות ערך שאירעו לפני תחילתה של התכנית הפוגעת, אך שיש להן קשר סיבתי לידיעה עליה ולנטרלם ולהליכי הכנתה ואת שווים לאחר שהתקבלה.
היטל השבחה
עש"א (הרצ`) 9313-02-09 + 9324-02-09 הו"מ לתו"ב הרצליה נ` מיכאל נויברגר ואח`
היטל השבחה בגין תוספת בניה המעוגנת בתכנית שניתן היה לקבלה גם ערב אישור התכנית בדרך של הקלה ראוי שייגבה בעת מימוש בפועל של תוספת הבניה לכשתתבקש ולא בעת אישור התכנית.
סמכויות ועדה מקומית
ערר 322/08 דלק חברת הדלק הישראלי בע"מ נ` הו"מ לתו"ב מודיעין
ועדה מקומית אינה רשאית לשלול לחלוטין ייעוד שנקבע בתכנית והותר בקרקע מסוימת, אף אם זה מותנה בתכנית מפורטת, ושלילה שכזו יכולה להיעשות רק בדרך של הכנת תכנית חדשה ומתקנת בה ייאסר אותו הייעוד.
מאמר
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד תמר שטחל
ביום 22.2.2010 ניתן בביהמ"ש העליון פסק דין בע"א 10873/06 אברהם בכר נ` הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (מפי כב` השופטים ריבלין, גרוניס ודנציגר). מדובר בערעור שהוגש על ידי דייר מוגן בעסק על שיעור הפיצוי שקיבל עבור הפקעת עסקו.
מר אברהם בכר (להלן: "המערער") הינו דייר מוגן בנכס ביפו, אשר הופקע על ידי הועדה המקומית בינואר 1996 לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"). הוא קיבל הודעת הפקעה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (להלן: "הועדה המקומית") רק באפריל 2004 ונדרש לפנות את הנכס. בתביעת פיצויים שהגיש לבית המשפט המחוזי, דרש המערער לקבל פיצוי לפי שווי הנכס מסוג בעלות ולא דיירות מוגנת בשוק החופשי לאור חוסר בדיירות מוגנת באיזור, וזאת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההפקעה ולא מיום ההודעה. בנוסף, הוא תבע פיצוי שיאפשר לו סידור חלוף לעסק, פיצויים בגין הוצאות העברה והתאמה, פיצויים בגין הפסד רווחים ומוניטין, תוספת בגין מע"מ ומס רווחי הון לעסק והשבת שכר טרחת השמאי שמונה על ידי בית המשפט.
בית המשפט המחוזי פסק, כי הדייר זכאי לקבל פיצוי רק עבור שווי הנכס הכפוף לדיור מוגן, כאשר פיצוי לסידור חלוף חל רק על דיירים מוגנים בבתי מגורים ולא בעסקים. לגבי הטענות בדבר זכאות לתוספת מע"מ ומס רווחי הון וכן להפסד רווחים ומוניטין, קבע בית המשפט כי הן לא הוכחו. כן נקבע כי אין חובה על הרשות לשאת בהוצאות ההעברה וההתאמה או שכר טרחת השמאי.
בערעור חזר המערער על דרישותיו לקבל פיצוי מיום היוודע ההפקעה. כן דרש המערער לקבל סידור חלוף בבעלות, כאשר הפיצוי ייקח בחשבון הוצאות נלוות של רכישת נכס חלופי, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכו`. בנוסף חזר המערער על דרישתו לקחת בחשבון את המיסים החלים על עסק בעת מתן הפיצויים ולקבל בחזרה את הוצאות השמאי. על סכום הפיצוי דרש המערער להוסיף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961 (להלן: "חוק הריבית"), לאור העובדה שהמשיבה הפרה, לטענתו, את חובתה החוקית כלפיו והודיעה לו רק בחלוף 7 שנים על ההפקעה ולאור העובדה כי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד-1964 (להלן: "החוק לתיקון דיני הרכישה") קובע ריבית נמוכה של 1.5% (פחות מהריבית השנתית שהייתה אז 4%) שאינה מתיישבת עם הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
הועדה המקומית טענה מנגד כי יש לפצות את המערער רק עבור שווי הנכס המופקע, ללא הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הריבית, כי החוק הספציפי לתיקון דיני הרכישה גובר על החוק הכללי שהוא חוק הריבית. כן טענה הועדה המקומית כי ההלכה הפסוקה מחייבת סידור חלוף לדירת מגורים בלבד ולא לעסק. בנוסף טענה הועדה המקומית כי אין היא מחויבת לצאת בהוצאות הנלוות וכי אין בסיס לטענות בדבר תוספת לפיצוי בגין מע"מ ורווחי הון והפסד רווחים.
בית המשפט העליון קבע כי מאחר שההפקעה בוצעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, מועד הרכישה של הנכס חל במועד פרסום ההפקעה ברשומות ולפי סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") המאוחר יותר, מועד הרכישה חל לאחר 60 יום ממועד הפרסום ברשומות. ביהמ"ש קבע כי מועד הרכישה יחול ממועד ההפקעה ולא מהמועד בו קיבל המערער הודעה עליה, היינו, משנת 1996 ולא 2004. על כן קבע בית המשפט כי יוספו לפיצויים הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה ממרץ 1996 (60 יום לאחר רישום הפקעת הנכס).
בית המשפט אף קבע כי כיוון שמדובר בהפקעה לצרכי ציבור, אשר השיקול שעומד במרכזה הוא הצורך הציבורי, המטרה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה ולא להיטיב עמו (עקרון השבת המצב לקדמותו). לכן, שווי הנכס המופקע נקבע לפי ערכו בשוק החופשי, בהתחשב בזכויות הדיירות המוגנת, ולא לפי שווי נכס חלופי בבעלות שהוא היחיד שהדייר יכול לאתר במקום לאור חוסר נכסים בדיירות מוגנת.
לגבי מתן סידור חלוף קבע בית המשפט כי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה קובע פיצוי עבור סידור חלוף הינו רק לבית מגורים ולא לעסק, לכן דחה בית המשפט את הערעור בגין רכיב זה, גם אם תוך התלבטות, שכן בית המשפט העלה את העובדה שהעסק לפעמים מרחק חשיבותו אינו רב מדירת המגורים.
בכל הנוגע להוצאות נלוות קבע בית המשפט, כי לו היה הנכס נמכר בשוק החופשי, היה הוא ולא הקונה נושא בהוצאות הנלוות ועל כן, אין עיגון לדרישת המערער, לא בחוקי ההפקעה ולא בהלכה הפסוקה.
לגבי דרישת הריבית, קבע בית המשפט כי החוק החל לעניין שיעורי ריבית שיתווספו לפיצויי ההפקעה הוא החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד-1964 (להלן: "החוק לתיקון דיני הרכישה") והריבית היא על פי סעיף 8 לחוק הנ"ל וכי אין הוא נכנס לבחינת חוקיותו של הסעיף. על כן אין מקום להחלת חוק פסיקת ריבית והצמדה.
אנו סבורים, כי קיימת לא מעט פסיקה שככל הנראה לא הוצגה בפני בית המשפט העליון ונראה כי לא הורם הנטל להוכחת הפרת עוולה נזיקית שהייתה מעבירה את מועד החישוב למועד שנת 2004, פיצוי על פי שווי למועד שאינו מועד הפיצוי בפועל, במדינת ישראל בה תזוזת המחירים הינה רבה, אינו משקף את רציונל הפיצוי בגין ההפקעות.
עוד אנו סבורים, בכל הכבוד, כי לאור ההגנה החוקתית על זכות הקניין ועל חופש העיסוק, מן הראוי היה להחיל את התכלית הסוציאלית של סעיף 194 לחוק התכנון והבניה גם על עסק ולחייב מתן סידור חלוף גם במקרה זה ו/או לתקנו. פרשנות לשונית צרה ודווקנית של הסעיף מביאה לתוצאה בלתי הוגנת שאף חותרת תחת המשמעות האמיתית של "השבת המצב לקדמותו" שהינה יסוד בדיני ההפקעות. נכון הדבר שאם אין נכסים דומים להשכרה בסביבה, שיש בהם אופציה של דיירות מוגנת, מתן פיצוי שיאפשר לרכוש בעלות מיטיב אולי עם הדייר. אבל בה בעת, אם שהדייר מקבל כלל לא מאפשר לו לרכוש נכס בסביבה, בין בדיירות מוגנת ובין בבעלות רגילה, הרי שהפיצוי שניתן אינו בבחינת "השבת המצב לקדמותו", אלא העמדת הדייר במצב רע מן המצב הקודם, שכן אין הוא יכול להמשיך ולהפעיל את עסקו. הוא אולי מקבל סכום כסף השווה לערך זכות דיירותו המוגנת בשוק, אולם סכום זה לא מאפשר מימוש אמיתי של הזכות. פיצוי שמעמיד את הדייר במצב כזה פוגע בזכותו לחופש העיסוק וכן בזכות הקניין שלו, שתיהן זכויות חוקתיות המעוגנות בחוקי יסוד, קיימת תמיד האפשרות לרשות לאתר נכס חליפי בדיירות מוגנת באיזור, ככל שכשלה בכך, האזרח לא אמור לשלם את המחיר.
בנוסף, נכון הוא הדבר שגם חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") עבר בשנים האחרונות שינויים שנגסו בזכות הדיירות המוגנת בכלל ובבתי עסק בפרט, אולם מגמת היחלשות זו של הדיירות המוגנת נובעת מהכרה בכוחה של הזכות הקניינית של בעל הבית, שהינה זכות חוקתית, להבדיל מן הזכות החוזית של הדייר. במקרה הנוכחי, הדיירות המוגנת לא עומדת מול זכות קניינית פרטית של אחר אלא מול שאיפת המדינה להשתמש בקרקע לצורך ציבורי. יצוין כי גם לפי סעיף 133 לחוק הגנת הדייר, פינוי דייר מעסק דורש הסכמה של הדייר או בהצגת טעם סביר אם רוצים להסתפק בתשלום פיצויים ולא לספק סידור חלוף.
גם לגבי הוצאות ההעברה הרי שאין כל סיבה שדייר ישא בהוצאות אלו בזמן שהבחירה לעזוב את המקום לא הייתה שלו אלא של הרשות.
נראה כי מדובר בכרסום נוסף בזכויות היסוד והקניין, אשר הועלו על נס רם בעת חקיקת חוקי היסוד, אולם נשכחו ונזנחו בשנים האחרונות על ידי המחוקק ובתי המשפט.
עדכוני חקיקה
הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל –רפורמת הקרקעות
הרפורמה במנהל לא נעצרת בג"ץ סירב להוציא צו ביניים כנגד יישום הרפורמה
ראש הממשלה ושר הבינוי והשיכון מר אריאל אטיאס, המובילים את רפורמת הקרקעות, יכולים לחייך, לפחות זמנית. שכן, ביום 17.3.10 קבע בית המשפט העליון כי בשלב זה אין מקום להוציא צו ביניים נגד יישום הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל ובכך אישר למעשה למינהל להתחיל בביצוע הרפורמה במסגרתה יועברו קרקעות המדינה המוחכרות, לבעלות החוכרים. הדיון בעתירה לגופה יתקיים ב-14 ביולי.
כזכור העתירה לבג"ץ הוגשה, לאחר שביום י"ג באב התשס"ט (3 באוגוסט 2009) עבר בכנסת חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס` 7), התשס"ט–2009 ולפיו 800 אלף דונם מאדמות המדינה יעברו לידי החוכרים. העותרים טענו כי יישום החוק מרוקן את חוק יסוד `מקרקעי ישראל` מתוכנו מאחר ונקבע בו כי "מקרקעי ישראל", הם המקרקעים בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת`". במסגרת העתירה טענו העותרים כי הרפורמה עברה בתהליך חקיקה חפוז באמתלה של "הורדת מחירי הדירות" והם בקשו כי בית המשפט יקבע כי הסעיפים העוסקים בהעברת בעלות על קרקעות המדינה לחוכרים יבוטלו.
להזכיר, עיקרה של הרפורמה הינה כי הבעלות בקרקע תועבר לחוכרים בקרקע עירונית בייעוד מגורים ותעסוקה, בתנאי שאין להם חובות עבר למינהל. בהתאם לתיקון לחוק, המינהל ישלח תוך 60 יום ממועד כניסת התיקון לתוקפו הודעות לחוכרים במגרשים שבהם תועבר הבעלות ללא תמורה, ויודיע להם על הכוונה להעביר להם את הבעלות. אם לא יתקבלו התנגדויות מצד אף אחד מן החוכרים במהלך 60 יום ממועד משלוח ההודעה, המינהל יגיש ללשכת רישום המקרקעין בקשה להעברת הבעלות על שם החוכר.
הסדר זה של העברת הבעלות ללא תמורה יחול על דירות בבתים משותפים בני שתי קומות לפחות הכוללות לפחות ארבע יחידות דיור, במגרשים לקרקע לבנייה נמוכה למגורים באזורי עדיפות לאומית , בקרקע לתעסוקה במגרשים בשטח של עד 10 דונם באזור עדיפות לאומית א` וקו העימות ובמגרשים ששטחם קטן מ-250 מ"ר.
במגרשים למגורים ששטחם בין 250-500 מ"ר החוכרים ישלמו תשלום של 3%-4.5% מערך הקרקע, במגרשים למגורים ששטחם בין 500-1000 מ"ר או מגרשים לתעסוקה ששטם קטן מ-1000 מ"ר – החוכרים ישלמו תשלום של 6%-9% מערך הקרקע ובמגרשים למגורים ששטחם גדול מ-1000 מ"ר או מגרשים לתעסוקה ששטחם בין 1-5 דונמים החוכרים ישלמו תמורת הבעלות 31% מהפער בין שווי זכויות החכירה לבעלות, בהתאם לשומה פרטנית שיערוך מינהל מקרקעי ישראל.
כאמור המדובר בדחייה של בקשה לצו זמני כאשר הדיון העיקרי בתיק קבוע ליום 14.7.10 וכפי הנראה נכונו לנו בעניין זה עלילות רבות.
הרפורמה תזכיר חוק התכנון והבניה – היטל השבחה
כפי שכבר התייחסנו בעלונים קודמים – הרי שבימים אלו מוצעת רפורמה בחוק התכנון והבנייה שאושרה כבר בכנסת בקריאה ראשונה והועברה לדיון בועדות, כך שהינה אצה רצה לקראת אישורה (להלן:"הרפורמה").
בעלון זה החלטנו לעמוד על חלק מהשינויים המהותיים שהרפורמה מציעה בכל הנוגע לנושא היטל ההשבחה.
כידוע, היטל השבחה הינו סוג מס המוטל על עליית ערכם של המקרקעין בעקבות פעילות שלטונית משביחה. התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה , תשכ"ה-1965 (להלן:"חוק התו"ב") היא שמסדירה את הנושא הנדון.
השינויים המוצעים ברפורמה הינם נרחבים ומהותיים ביותר, חלקם משקפים את פסיקת בתי המשפט שהתהוותה בשנים האחרונות וחלקם נועדו "להעלים" פסיקה שהינה נוגדת את עמדת הרשויות ופוגעת ב"קופה הציבורית". כפי שיובא להלן, הננו סבורים כי חלק מהשינויים משמעותיים ביותר ועלולים להגדיל היטל ההשבחה לעין ערוך וסותרים עקרונות יסוד של היטל ההשבחה לפיהם השבחה צריכה להיות רק על התעשרות בפועל.
להלן יובאו מעיקרי השינויים:
זהות החייב בהיטל- עד כה מי שהיה חייב בהיטל הינו הבעלים של המקרקעין, והחוכר לדורות . בנוגע לחוכר לדורות – היה ונותרה לו תקופת חכירה קצרה והוא לא נהנה ממלוא תקופת ההשבחה- המחוקק מעניק לו זכות לקבל שיפוי מהבעלים.
באשר למי שמחזיק בחוזה פיתוח עם המנהל- למעשה פטור מהיטל – (ראו לעניין זה רע"א 85/88 קנית נ` הו"מ לתו"ב ר"ג, פ"ד מב (4) 782), אלא שלפי השינוי המוצע ברפורמה וניסוחו עלול להשתמע כי אף בעל הסכם פיתוח לכאורה יהא מחויב בהיטל – ובכך למעשה מתבטלת הלכת "קנית", קיימת גם התייחסות בעניין זה לשיפוי מהחוכר לבעלים, למעט מינהל מקרקעי ישראל.
היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר/היטל השבחה בגין שימוש חורג מתוכנית- כיום, הוועדות המקומיות מחייבות את מבקש היתר השימוש החורג מהיתר הבנייה בתשלום היטל השבחה, גם אם נגבה היטל השבחה בגין אישור התכנית, שכלל גם את השימוש המבוקש עתה, אלא, שלפי השינוי המוצע ברפורמה – המחוקק מאמץ את הערת האגב של כבוד השופט ג. בך בפרשת "עייני" (בג"ץ 53/86 ירמיהו עייני בע"מ נ` ראש עיריית קרית- מוצקין, פ"ד מ(4) 45 (1986)), לפיה שימוש חורג מהיתר הינו במתאם עם התוכנית הקיימת, ולכן לא יהא צורך בהגשת בקשה לשימוש חורג מהיתר, אולם נראה כי היטל השבחה יגבה בגין שני הסוגים כבעבר (על אף שעמדתנו בעניין זה הינה כי אין מקום לגבות היטל השבחה בגין שימוש החורג מהיתר).
שיטת חישוב היטל ההשבחה, המועד הקובע ומועד המימוש- כיום, ישנה הבחנה בין אירוע המס שהינה- העובדה היוצרת את החבות במס (כגון:אישור התוכנית,; אישור הקלה; אישור שימוש חורג ועל פי הרפורמה- גם תשריט חלוקה) לבין מועד תשלום המס – שהינה דחיית הגבייה עד למועד בו תוספת העושר תהיה זמינה- זהו למעשה מועד המימוש (כגון:קבלת היתר, התחלת שימוש, העברת הנכס לאחר). כלומר, החיוב הרעיוני בהיטל ההשבחה חל במועד הקובע כמפורט לעיל בעוד שיום המימוש –יום תשלום ההיטל בפועל יכול לחול שנים רבות לאחר היום הקובע.
כמו כן, בהתאם להלכת פמיני (רע"א 4217/04 פמיני נ` הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים)-כאשר אושרו על אותם מקרקעין מספר תוכניות משביחות שלא שולם עליהן היטל נקבע כי יש לעקוב ולחייב לפי ערכי הקרקע במועד אישורן של כל אחת מהתוכניות המשביחות ("שיטת המדרגות"), אלא, שבשינוי המוצע ברפורמה דרך החישוב משתנה באופן שמועד המימוש ייקבע כמועד הקובע ולא מועד אישור התכניות.
בנוסף, מוצע כי החישוב ייערך ע"י השוואת שווי המקרקעין במועד הקובע אילולא חלה עליהם התוכנית המשביחה לבין שווים עפ"י המצב התכנוני הנוכחי.
זאת ועוד, הננו סבורים כי עצם העובדה כי ההיטל יחושב לא בהתייחס למועד ההשבחה אלא למועד המימוש- הינה דבר בעייתי שכן, לדידנו המועד הקובע, לא ישקף את רמת המחירים האמיתית, שהרי במקרים רבים קורה כי תוכנית מתאשרת שנים רבות קודם לכן (לעיתים טרם אינפלציה, ירידת מחירי השוק וכדו`).
ריבית- כידוע כיום, לפי חוק, לנישום אשר מאחר בתשלום השומה ממועד המימוש (קרי: חתימת הסכם המכר של המקרקעין/ הגשת בקשה להיתר), מצטברת ריבית פיגורים גבוהה בשיעור של 9% לשנה בנוסף למדד– למותר לומר ריבית עונשית מובהקת, אשר מטרתה ברגיל למנוע מנישומים לחמוק מתשלום בזמן. אלא, שהרפורמה מציעה לאמץ לכאורה את אשר נקבע ע"י כב` הש` מנהיים בע"א (ראשל"צ) 154/06 ד"ר גרינשטיין ראובן נ` ועדה מקומית לתכנון ולבניה נתניה ובשורה של פס"ד נוספים את הקביעה לפיה מירוץ ריבית פיגורים על היטל ההשבחה יחל ממועד דרישת התשלום הסופי והמחייב בסיום ההליכים ולא כפי שכיום בחוק ממועד המימוש, כמו כן הריבית תהא מעתה ריבית חשב כללי לאורך התקופה, ורק בעת איחור- ריבית חשב כללי פיגורים.
יוזכר כי הרציונל בנושא הריבית הינו כי כל עוד עומד החייב בהיטל בנדרש ממנו ואינו נוהג בדרך הגורמת לעיכובים, אין כל הצדקה לחייבו בריבית עונשית על ההפרש שבין ההיטל המתחייב מהשומה מטעמו לבין סכום ההיטל הסופי. שכן , הריבית אשר נגבית בשל איחור בתשלום ההיטל הינה כאמור לעיל ריבית פיגורים – ריבית עונשית מובהקת המיועדת "להעניש" נישומים שחומקים מתשלום ההיטל , אין כך הדבר באשר לנישומים אשר עומדים על זכויותיהם על פי דין ומנהלים הליכים. הננו מברכים על שינוי זה המוצע ברפורמה שכן הותרת החוק ללא שינוי זה תמשיך לגרום לעוול רב בקרב נישומים הפועלים על פי דין.
עוד מוצע ברפורמה כי היטל ההשבחה יחושב הן במצב הקודם והן במצב חדש על פי תכניות המאפשרות הוצאת היתרים בלבד ולא תכניות כלליות- נקודה זו משמעותית ביותר ויש לה השלכות ניכרות ותגרום להעלאת ההיטל מהותית, אינה הגיונית ואינה צודקת.
זאת ועוד, מוצע לבטל את הלכת "בית הכרם", באופן שיתחשבו בתכנית פוגעת במצב קודם בחישוב ההיטל אלא אם מהבעלים קיבל פיצויים בגינה.
יתרה מזאת, מוצע כי במימוש בניה ישלמו בגין המבוקש בהיתר ולא ישלמו היטל על זכויות שטרם נוצלו אלא במועד ניצולן.
בנוסף, הוחלה החובה לדווח על חתימת הסכם לרשות בזמן קצוב, כולל דיווח על נאמנות, אף שאינה מהווה על פי הרפורמה מימוש.
יתר על כן, הוסף כמימוש גם הכנת תשריט חלוקה, כך גם העברת מניות בחברה תהווה מימוש, נפטר ממימוש הל"ת, נאמנות מתנה ועוד.
לבסוף יאמר, כי הרפורמה מציעה ביטל של "הלכת חמאיסי" שניתנה לאחרונה כך שלצורך פטור של 140 מ"ר לבונה ביתו, חובה שהיה קיים במקום אף מבנה שנסתר, כמו כן אם ניתן לבנות מעל 180 מ"ר, לא יינתן הפטור, דרישות אלו אינן ברורות.
סיכומם של דברים, יש לברך על הרצון לתקן ולעדכן חקיקה ותיקה, אולם זאת בדרך של הליך חקיקה מסודר ותקין, כולל שימוע ומתן תגובות ותיקונים, ההליך הקיים הינו מהיר ולא גלוי ופוגע ומשנה את זכויות הפרטי בצורה מהותית ביותר, לטעמנו, יש לקיים דיון ומחשבה מעמיקה ולוודא כי אין מדובר בשינוי רטרואקטיבי שגורם לפגיעה המוגנת בחוקי היסוד וישפיע על כל אדם במדינה, הבונה או מוכר מקרקעין.
עדכוני פסיקה
עת"מ (ת"א) 1745/08 ארליך שרה נ` יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז ת"א, ביהמ"ש המחוזי בת"א כשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים,
כב` סגן נשיא ביהמ"ש אסתר קובו
ב"כ העותרים: עו"ד א.וילציק ועו"ד ר.צימנט.
ב"כ משיבים:משיבים 1 ו-2- עו"ד ס.רביד, משיבה 3 – עו"ד א.פייבלוביץ, משיבה 4 – עו"ד א. יום טוב, משיבה 5 – עו"ד ג.הררי , משיב 6 – עו"ד י.כץ
מדובר בעתירה לביטול החלטת יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב, הדוחה את בקשת העותרים, לערור למועצה הארצית על החלטת הועדה המחוזית לדחות את התנגדות העותרים לאופן חלוקת הזכויות בטבלאות האיזון בתוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, תוך קבלת התנגדות המשיבה 5 בעתירה זו [להלן: נימה נוביק (אופטלקא)] ושינוי טבלאות האיזון בהתאם להתנגדות אופטלקא. לחילופין, מבקשים העותרים כי ביהמ"ש יורה כי החלטת הועדה המחוזית כאמור, אינה סבירה ויש להחזיר את הדיון בהתנגדות העותרים לוועדה.
המחלוקת נסבה סביב שתיים מן החלקות עליהן חלה התוכנית המיועדות לאיחוד. חלוקת הזכויות בין בעלי שתי החלקות נקבעה ב"לוח הקצאות ואיזון". על חלקה 828 המיועדת לאיחוד עם חלקה 343 בנוי בנין משרדים והעותרים הנם חלק מבעליו. על חלקה 343 הנמצאת בבעלות המשיבה מצוי מבנה קטן בן קומה אחת אשר לא הביא לכדי מימוש את כל זכויות הבניה, זאת לעומת חלקה 828 אשר ניצול זכויות הבניה בה הינו מקסימאלי.
מטרת התוכנית הינה, שינוי ייעוד השטח מ "תעשייה" ל"מגרש מיוחד" בו תתאפשר בניית 30 קומות. גם העותרים וגם אופטלקא הגישו התנגדות כנגד אופן חלוקת הזכויות בטבלת ההקצאות. לאחר התייעצות עם השמאי המייעץ לוועדה המחוזית, דחתה הועדה את התנגדות העותרים כאמור וקיבלה את זו של אופטלקא ובעקבות כך תוקן לוח הקצאת הזכויות ולפיו לא ניתן שווי לבניין המצוי על חלקה 828 אלא לשטח החלקה כחלקה פנויה בלבד שכן הבניין הקיים אינו תורם לתוכנית האיחוד והחלוקה ולבניין החדש העתיד להיבנות.
העותרים כאמור, ביקשו לערור בפני המועצה הארצית ויו"ר הועדה המחוזית דחה בקשתם שכן לדבריו, אין בתוכנית כל השלכה רוחבית במישור הארצי/מחוזי מעבר לעניינה המקומי וכי אין היא מעוררת מחלוקת ציבורית שורשית.
העותרים טענו כי החלטת הועדה לתקן את לוח הזכויות, כך שייקח בחשבון רק את תרומת החלקות לתוכנית כחלקות פנויות, בהתעלם מן המחוברים שעליהן, שגויה, ומעלה סוגיה עקרונית אשר טרם הוכרעה ע"י המועצה הארצית ו/או ביהמ"ש.
בנוסף, טוענים העותרים כי הסתמכות הועדה על הייעוץ שהתקבל מן השמאי המייעץ מוטה, שכן עמדתו של שמאי זה בנושא ידועה. כמו כן, טוענים העותרים שהיה על הועדה המחוזית להכריע ולא להימנע מלהתייחס בהחלטתה למחלוקת פנימית בין בעלי הזכויות בחלקה 828 לבין עצמם. לדברי העותרים, על אף עמידתם בקריטריונים שנקבעו בפס"ד ועד עין כרם לעניין קבלת רשות לערור למועצה הארצית, דחה יו"ר הועדה המחוזית את בקשת רשות הערר.
הועדה המחוזית טענה, כי טבלת הזכויות אכן לקחה בחשבון חלק משווי המבנה, זאת על אף העובדה כי אינו תורם מאום לתוכנית החדשה שכן מיועד הוא להריסה. החלטת הועדה תואמת את הוראות סעיף 122 לחוק התו"ב הקובע כי בתוכנית איחוד וחלוקה יש להבטיח את עיקרון היחסיות בעת קביעת השווי החדש אל מול הקודם ומקום שלא ניתן לעשות כן ישולמו תשלומי איזון. לו היה נלקח בחשבון שווי הבניין הקיים היה עקרון זה מופר.
בנוסף טענה הועדה כי לכל שמאי מקצועי ומנוסה ישנן עמדות בתחום מומחיותו ואין עובדה זו הופכת אותו לפסול מלייעץ.
כמו כן, יחידת הבסיס לעריכת טבלת איזון בהתאם לחוק הינה המגרש כיחידה אחת ומוסדות התכנון אינם מוסמכים להכריע בעניין שוויו היחסי של חלקו של כל אחד מהבעלים במושע במגרש.
לבסוף טוענת הועדה כי לאור הלכת ועד עין כרם, על מנת שתינתן רשות ערעור נדרש כי העניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, בשל השלכתו הרוחבית, היותו עקרוני או מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת. ההחלטה שלא ליתן רשות ערעור בענייננו הנה שמאית בעיקרה וסבירה, התקבלה תוך הליך תקין ובאופן מקצועי, בנוסף, למקרה הנדון השלכה מקומית בלבד.
ביהמ"ש דחה את העתירה וקבע כי על תוכנית איחוד וחלוקה להבטיח את עקרון היחסיות בהקצאת הזכויות, כך ששוויו של מגרש בתוכנית החדשה ביחס לשוויים של יתר המגרשים שאוחדו, יהיה קרוב ככל האפשר לשוויו של המגרש הקודם של בעל הזכויות, ביחס למגרשים הקודמים של יתר בעלי הזכויות. ביהמ"ש ציין כי מקום בו לא ניתן לשמור על יחסיות זו, יקוים ההסדר באמצעות תשלומי איזון למי שזכויותיו נפגעו.
בפרשת איראני קבע ביהמ"ש הלכה לפיה, יש להביא בחשבון לעניין שוויים של המגרשים את כל המשתנים המשפיעים על השווי. מאז ועד היום ישנה מחלוקת שמאית לעניין הפרמטרים שיש להכליל בקביעת שווי המגרש ובענייננו הכללת המחוברים.
המחלוקת הנה מקצועית וביהמ"ש אינו יושב לדין כטריבונל עליון בענייני תכנון שכן סמכות זו מופקדת בידי הגורמים המקצועיים לכך, ואלה רשאים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם וכי כל עוד לא נמצאה בהחלטת המוסד התכנוני סרכה כגון עשייה שלא כחוק, החלטה בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה, מנוע ביהמ"ש מלהתערב.
הועדה אימצה את חוות דעתו של השמאי המייעץ שערכה עפ"י ניסיונו המעשי ולאחר ששמע ושקל טענות הצדדים. כאשר החלטת הועדה נסמכת על חוות דעת מנומקת של איש מקצוע, יגבר היסוסו של ביהמ"ש מלהתערב בהחלטתה. במאמר מוסגר מסכים בית המשפט גם לעניין אופן חלוקת הזכויות על ידי הועדה. בנוסף, חלוקת הזכויות הפנימית בין הבעלים במושע בחלקה 828, אינו מתפקידה, אינו ביכולתה ולא מסמכותה של ועדת התכנון. החוק מקנה ליו"ר הועדה המחוזית סמכות לשקול האם לתת למבקש שהתנגדותו נדחתה רשות לערור בפני המועצה הארצית. במקרה דנן, לתוכנית האיחוד והחלוקה אין כל השלכה רוחבית והיא אינה מעוררת עניין ציבורי או מחלוקת ציבורית קשה. לאור האמור, דחה ביהמ"ש את העתירה והשאיר את החלטת יו"ר הועדה על כנה.
הערת המערכת: תוצאת הכרעת בית המשפט מחזקת את המעמד הכמעט בלעדי שקיים לשמאים בוררים הממונים במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. סעיפי החוק הינם לקוניים ומנגנון הבירור/תקיפת חוות הדעת ועוד אינם מסודרים ולא מפורטים, התוצאה הינה אי התערבות מוחלטת בהכרעות שמאים ממונים. מן הראוי שנושא בירור הליכים מעין אלו יזכו לתקנות והגדרות מפורשות בחוק בהם יוגדר ההליך, דרך ומידת ההתערבות, סמכותו של השמאי ועוד, כמן כן, יש לבחון משמעות ומשקל התקנים שאושרו על ידי לשכת השמאים, כגון תקן 15 העוסק באיחוד וחלוקה, שאלה לדוגמא של התייחסות לבנוי בחלקה הינה מהותית וחוזרת רבות, רצוי היה להרחיב את תקנות האיחוד והחלוקה שתוקנו לאחרונה ולכלול בהן נקודות ועקרונות רבים ככל הניתן.
עת"מ (ת"א) 330/08 גבעת שבילים בע"מ נ` הו"מ לתו"ב "שורקות"
ביהמ"ש המחוזי בת"א כשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים, כב` סגן נשיא הש` אסתר קובו
ב"כ המערערות: עו"ד ב.קריתי.
ב"כ המשיבה: עו"ד ג.טל.
בית המשפט קיבל את ערעורן המנהלי של המערערות (להלן:"המערערות") בדבר החלטת ועדת ערר מחוזית-מחוז המרכז לדחות את עררן על החלטתה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" שלא להיעתר לתביעות הפיצויים שלהן לפי סעיפים 197-198 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
המדובר כאמור בתביעת ירידת ערך מקרקעין בעקבות אישורה של תוכנית תמ"מ 21/3 שחלה בין היתר על אזור קיבוץ גבעת ברנר וקבוצת שילר שם ממוקמים מקרקעי העוררות.
טענתן המרכזית של המערערות הייתה כי אישורה של תוכנית המתאר המחוזית 21/3 הביאה לפגיעה בערך מקרקעיהן. הקביעה של ועדת הערר כי שווי המקרקעין עובר לאישורה עמד בין 9.7$ – 16$ למ"ר, בטעות יסודה. לטענתן, העסקאות שהוצגו לועדת הערר (סה"כ 3 עסקאות) אינן משקפות כהוא זה את ערך הקרקע לפני כניסתה של תוכנית 21/3 לתוקף, זאת משום שהעסקאות בוצעו בסמוך לאישורה של תוכנית 21/3 והושפעו מאישורה הצפוי, כך שהמחיר בהן כבר ביטא למעשה בפועל ירידה משמעותית בערך המקרקעין ולא ניתן להסתמך עליו לצורך קביעת השווי "לפני".
לטענתן, את הפיצוי בגין ירידת ערך יש לאמוד תוך התחשבות בערך המקרקעין טרום התוכנית הפוגעת ללא השפעותיה המזיקות. שווי שלפני אישורה של תוכנית פוגעת צריך להיגזר ממחירי מקרקעין דומים בסביבה, כפי שעשה השמאי מטעמן.
באשר למחלוקת המרכזית המתייחסת לשווי המקרקעין לפני אישורה של תוכנית 21/3 קבע ביהמ"ש, כי את שווי המקרקעין טרם אישורה של התוכנית הפוגעת, "שווי השוק", יש לשום בהתאם למחיר אותו היה משלם "קונה מרצון" על סמך המידע שבידיו ולאור ציפיותיו מהמקרקעין ערב אישורה של התוכנית (ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ` מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154, 157 (1986)).
עוד קבע ביהמ"ש כי יש להתחשב בכך כי שווי המקרקעין ערב אישורה של תוכנית הפוגעת הושפע מהתוכנית הפוגעת עצמה גם לפני שזו נכנסה לתוקף. שכן, "עצם הידיעה על הכנת תוכנית או הפקדתה עשויים לגרום ירידה בערך, ולא זו בלבד אלא שעל מנת לבחון את פוטנציאל המקרקעין לפני היום הקובע", כן קבע ביהמ"ש כי היה על ועדת הערר להתייחס גם לעובדה כי תוכנית בר/293 שקודמה ע"י אחת המערערות סורבה על ידי הועדה המחוזית, וזאת למרות שאושרה קודם לכן על ידי הועדה המקומית.
ביהמ"ש קבע לבסוף כי יש להשיב את הדיון לועדת הערר על מנת שזו האחרונה תקבע את שווי המקרקעין עובר לאישורה של התוכנית והאם נגרמה ירידת ערך, תוך שציין כי ייתכן, שבסופו של דבר, על סמך הנתונים שיבואו לפניה תגיע ועדת הערר למסקנה כי אכן לא נגרע ערכם של המקרקעין, או שאם חלה ירידה בערכם חל סעיף 200 לחוק (פטור מתשלום פיצויים). אך זאת יהא לאחר שיפרסו בפניה כל הנתונים הרלוונטיים שלא היו לנגד עיניה עת נתנה החלטתה נשוא ערעור זה, ולאחר שתתן דעתה גם למשמעות הסימבול וביטולו.
אחת הטענות המרכזיות של הועדה המקומית שדווקא כן התקבלה ע"י ועדת הערר הייתה כי ביום פרסומה של תוכנית, 12.11.03, לא הייתה חב` פ.ר.ר (להלן: "המערערת 2") בעלת זכויות במקרקעין, היות שמכרה אותם קודם לכן (22.7.03). ביהמ"ש ציין כי הפסיקה מבקשת להרחיב את מעגל הזכאים לתבוע פיצויים גם למי שהם בעלי "זכות כלכלית במקרקעין" – וזאת על מנת להעניק הגנה למי שבפועל נגרם לו הנזק. אולם, לא ניתן להסיק, בהכרח, את המסקנה כי נגרעה זכותם של בעלי מקרקעין להגיש תביעה עצמאית. עם זאת, לא יתכן כי שניים יאחזו בזכות התביעה, וכי הועדה המקומית תהיה חשופה לתביעה כפולה או שתצטרך להכריע בין תביעתו של בעלים מחד לבין תביעתו של חוכר, דייר מוגן, שוכר או בעל הערת אזהרה, מאידך. במקרה דנן, קבע ביהמ"ש כי אין מקום לחשש מעין זה באשר הקונים לא הגישו תביעה, ופרק הזמן להגשתה חלף עבר לו.
על סמך כל הנימוקים הנ"ל נפסק כי דין הערעור להתקבל והחלטת ועדת הערר מבוטלת ועליה לשוב ולדון בטענות המערערות במלואן בהתחשב בעקרונות שהותוו לעיל.
הערת המערכת: פסק הדין מציג את הפסיקה הותיקה בתחום תביעות הפיצויים, אינו משקף את הרוח החדשה הנושבת כיום מצד הרשויות והערכאות לפיהם במקרים רבים יש ליקח צפי פוטנציאלי להתפתחות האיזור ובכך נשללת זכות הפיצוי, בית המשפט קבע כהלכה הותיקה כי יש לנטרל את השפעות הפגיעה שהחלו שנים קודם לכן, מקרים אלו מקשים על שמאי שצריך להציג עסקאות ניטראליות, בדרך כלל הדבר יעשה תוך השוואה למקרקעין סמוכים, כמו כן פסק הדין תואם את הפסיקה בה הורחב מעגל הזכאים לאחרונה כך שיכלול בעל זכויות פיתוח, דייר מוגן, בר רשות ועוד.
עש"א (הרצ`) 9313-02-09 + 9324-02-09 הו"מ לתו"ב הרצליה נ` מיכאל נויברגר ואח`
ביהמ"ש השלום בהרצליה, כב` הש` צבי דותן
ב"כ המערערת: עו"ד אילנה בראף שניר
ב"כ המשיבה: עו"ד רונן צ`יניאו
הערעור דנן הוגש ע"י הועדה המקומית ת"א והוא נסב על הכרעת השמאי המכריע לעניין היטל השבחה בדבר אחת התכניות החלות על החלקה – תכנית הר/מק/543/א` (להלן:"התכנית"),
ואלה הן הוראות תכנית הר/מק/543א`, הרלוונטיות לענייננו: "תותר תוספת של עד 6% משטח המגרש, לשטח הבניה העיקרי, בכפוף למילוי הוראות ותנאים הקבועים בסעיפים 149 – 155 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965".
נוכח הוראה זו קבע השמאי המכריע כי לא נוצרה השבחה בנכס שבנדון עם אישור התכנית זאת מאחר ותוספת בניה מתוקף התכנית הינה ערטילאית ואינה זכות מוקנית- רוצה לומר: אינה ודאית, מותנית במתן הקלות נוספות (תכסית ו/או קומה ו/או קווי בנין) וכפופה לפרסום ולהתנגדויות ולאור העובדה שניתן היה לקבלה גם לפני תוכנית זו בדרך של הקלה, הגיע הוא לכלל מסקנה כי היטל השבחה בגין תוספת בניה זו, ראוי שיגבה, בעת המימוש בפועל של תוספת הבניה לכשתתבקש.
טענות הועדה המקומית, המערערת בערעור דנן הינן בין היתר כי מטרת ההוראה בתכנית, המקנה תוספת בניה בשיעור של 6%, היא להפוך את ההקלה, שהייתה רווחת בעבר, של תוספת 6% בניה, לחלק אינטגראלי מסל זכויות הבניה המוקנות בתכנית. בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בחוק, כמעט ואין כל שיקול דעת לוועדה המקומית אם לאשר או לא לאשר את תוספת אחוזי הבניה. עמידה בתנאים הקבועים בחוק, די בה כדי להקנות לבעלים את הזכות לקבל את תוספת 6% הבניה שהותרו בתכנית. נכון שגם בעבר ניתן היה לבקש הקלה, אולם התכנית הנדונה העלתה את הסיכוי לקבל אישור לתוספת בניה של 6%, כמעט לרמה של וודאות. מכאן שהתכנית אכן השביחה את המקרקעין.
עוד בפיה של הועדה המקומית כי דחיית תשלום ההיטל למועד מימוש הבניה תמנע כנראה לחלוטין, את האפשרות לגבות את ההיטל, שכן, הבעלים החדש, שיבקש לבנות, יסרב לשלם את ההיטל, הואיל והוא לא היה בעל המקרקעין במועד אישור התכנית.
מנגד טענו המשיבים כי קביעת השמאי המכריע כי התכנית אינה משביחה היא קביעה שמאית, והערעור איננו ערעור ב"שאלה משפטית".
בנוסף נטען ע"י המשיבים כי עוד לפני התכנית שבנדון וללא כל קשר אליה, יכולים היו בעלי נכסים לבקש מהוועדה המקומית הקלה לתוספת אחוזי בניה עד 6% (בכפוף לעמידה בכל תנאי סע` 149 לחוק). מכאן,כי אותה תוספת של עד 6%, הניתנת בתכנית איננה (במהותה) אלא אותה זכות להקלה, שהייתה גם לפני התכנית, ומכאן שלא השתנה דבר ביחס למצב הקודם לתכנית, ולא נוצרה כל השבחה בנכס עם כניסתה של התכנית לתוקף.
יתרה מזאת טענו המשיבים, כי התכנית אינה מקנה זכות לתוספת 6%. התכנית מכפיפה זאת להוראות ולתנאים שבסע` 149 – 155 לחוק, היינו לכל הפרוצדורה של פרסום, התנגדויות, ערר, כך שאין כל וודאות כי בסופו של דבר אכן יקבל בעל הנכס את תוספת הבניה המבוקשת.
ביהמ"ש תחילה דחה את טענת המשיבים לפיה הערעור אינו בשאלה משפטית תוך שנימק, כי במקרה דנן העובדות ברורות ואין כל צורך לקבוע ממצאים שבעובדה, אלא רק לקבוע מהי המשמעות של התכנית, היינו האם היא שינתה או לא שינתה את זכויות הבניה שניתן היה לבקש בעבר, טרם אישור התכנית. כן ציין ביהמ"ש בקשר לכך כי השאלה מהן זכויות הבניה המוקנות בכל אתר ואתר היא שאלה משפטית, שהרי מענה לשאלה זו ניתן מתוך עיון בדינים הרלוונטיים: החוק ותקנותיו, והתכניות החלות במקום.
עוד הוסיף ביהמ"ש כי גם השוואת זכויות הבניה כיום לזכויות הבניה בעבר, אף היא שאלה משפטית. והרי בדיוק בנקודה זו נטושה עיקר המחלוקת בין הצדדים, שהמערערת טוענת כי התכנית שינתה גם שינתה את המצב המשפטי, בכך שהקנתה זכויות, שבעבר ניתן היה רק לבקשן על דרך של הקלה, דבר שהיה נתון לשיקול דעת הועדה, ואילו המשיבים טוענים כי לא השתנה דבר במצב המשפטי, וכי אותן זכויות, הכלולות היום בגוף התכנית, וכפופות להליך של הקלה, ניתן היה גם בעבר לקבלן, בדרך של הקלה.
עוד קבע ביהמ"ש, כי התכנית איננה מקנה לבעל המקרקעין באופן חד משמעי 6% נוספים על אחוזי הבניה שהיו קיימים עד לאישור התכנית, שכן זכות וודאית ומוקנית היא הזכות רק לבקש זאת ללא כל תנאים, שונה הדבר בבקשה המותנית בתנאים לאישורה (כבמקרה דכאן)- באשר הדבר תלוי בהתנגדויות שיוגשו, ובשיקול דעת הועדה, בדונה בהתנגדויות אלה, אם לקבלן או לדחותן, לבסוף סיכם ביהמ"ש עניין זה בכך "כי כל עוד כפופה זכותו של בעל מקרקעין לתוספת של 6% לזכותם של אחרים להתנגד לכך, לא ניתן בשום אופן לומר כי נתונה לו זכות מוקנית לתוספת של 6%".
יתרה מזאת, התייחס ביהמ"ש לטענת המערערת לפיה מה שהשתנה, לפי התכנית, בהשוואה למצב טרם התכנית, הוא – העלאת רמת הוודאות לגבי הסיכוי לקבל אישור לתוספת 6%. לטענתה, העלאת רמת הוודאות היא כשלעצמה בעלת ערך כלכלי, והיא שהשביחה את המקרקעין. אלא, שבמקרה דנן ביהמ"ש לא סבר כי "עלתה רמת הוודאות" ביחס לסיכוי לקבל מידי הועדה את האישור לתוספת בניה של 6%. שכן, עצם הניסוח, בתכנית דנן, כי התוספת "תותר" (להבדיל מ: "רשאית הועדה לאשר") אין בו כדי להוסיף וודאות כלל, נוכח העובדה שהדבר כפוף להליכי הקלה, התנגדויות וכו`.
לבסוף קיבל ביהמ"ש את עמדת השמאי המכריע לפיה "גם אלמלא תכנית זו, רשאי היה בעל המקרקעין לבקש תוספת של 6% לזכויות הבניה, במסגרת הקלה, ולפי סעיף 147 לחוק, רשאית הועדה המקומית לאשר בקשה זו בכפוף לתנאים המופיעים בסעיפים 149 – 155 לחוק".
בנוסף, באשר לטענת המערערת כי דחיית תשלום ההיטל למועד מימוש הבניה תמנע אפשרות לגבות את ההיטל, הואיל והבעלים החדש, זה שיבקש לבנות, לא היה בעל המקרקעין במועד אישור התכנית – קבע ביהמ"ש כי אינה נכונה, שכן, כאמור, "אירוע המס" במקרה דנן איננו אישור התכנית. אירוע המס הוא מתן ההקלה, והחבות תחול על מבקש ההקלה.
בשולי הדברים ציין ביהמ"ש החלטת השמאי המכריע איננה פוטרת מתשלום היטל ההשבחה, אלא רק קובעת כי "אירוע המס", במקרה זה, איננו אישור התכנית, אלא יהא בעת מתן ההקלה.
הערת המערכת: יש לברך על החלטת בית המשפט, גישה זו לפיה הליך אחד דורש חיוב בהיטל שכן יוביל להליך אחר, סותרת את העיקרון לפיו יש לחייב בגין כל מעשה מנהלי בפני עצמו, התכנית מחייבת או אינה מחייבת בהיטל, אך זאת רק אם נתנה משהו חדש שלא היה קיים ולא שיש צורך בהליך נפרד, תכניות בניין עיר רבות שאושרו דנות באפשרות לקבל הקלה, אולם ככל שיש צורך בהליך לשם כך, הרי שלא ניתן למעשה כמעט דבר.
ערר 322/08 דלק חברת הדלק הישראלי בע"מ נ` הו"מ לתו"ב מודיעין,
ועדת הערר מחוזית מחוז מרכז – כב` יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס
ב"כ העוררת: עו"ד יגנס טויסטר בירן ושות`
ב"כ המשיבה: משרד עוה"ד כהן , וילצ`יק, קמחי ושות`
הערר הוגש על ידי חברת דלק ונסב על החלטת הוועדה מקומית לדחות את התכנית טרם הפקדתה.
העוררת הכינה למעשה תכנית בסמכות ועדה מקומית להקמת תחנת דלק.
בשנת 2007 התקיימו דיונים בפני המשיבה אולם טרם נתקבלה החלטה. על כן ב- 2008 הוגש ערר בהעדר החלטה של המשיבה. ועדת הערר החזירה את הדיון למשיבה על מנת שתקיים דיון בנוכחות העוררת. ואכן נתקיים דיון כאמור והוחלט לדחות את התכנית עוד בטרם הפקדתה ועל כך הוגש הערר דנן.
העוררת טענה כי התכנית הקובעת ייעוד לתחנת דלק נמצאת בסכמות וועדה מקומית. תוך שנמקה כי התכנית החלה על האזור קבעה במפורש כי תוקם במתחם תחנת דלק, ולכן שיקולי חזות פני העיר וכדו` (כנטען ע"י המשיבה) אינן יכולות להישמע בשלב זה. עוד נטען על ידה, כי מדובר בתחנת דלק נמוכה טופוגרפית ולכן אינה מהווה מטרד.
מנגד, טענה המשיבה, כי התכנית אינה בסמכותה כיוון שבמבוקש ישנו שינוי של השטח הכולל לכל ייעוד, וכי לא ניתן לאשר את התכנית ללא תכנית בינוי מפורטת. כן חזרה המשיבה על טיעוניה מדוע לא ראוי תכנונית לאשר את התכנית.
ועדת הערר דחתה את טענת המשיבה בדבר חוסר סמכותה מנימוק זה שתיקון 43 לחוק התו"ב (להלן: "תיקון 43") הקנה לטעמה לוועדה המקומית סמכויות להפקיד ולאשר תב"עות וכי מאז ועד היום סמכויות אלו הורחבו בחקיקה. ועדת הערר ציינה כי העיקרון המרכזי של תיקון 43 בעניין זה, הוא שלוועדה המקומית יש סמכות לפי סע` 62א לחוק. וכי במקרה דנן, מדובר במקרה פרטני של איחוד וחלוקה ולפי סע` 62א, תכנית זו מצויה בסמכותה של הועדה מקומית.
כן קבעה ועדת הערר, כי אינה מקבלת את טענת המשיבה לפיה, יש בתכנית שינוי שטח כולל של כל ייעוד – שכן, לטעמה של ועדת הערר, התכנית עורכת חלוקה בין 2 ייעודים אשר היו קיימים במצב הקודם ושטחי הייעוד כאמור לא השתנו.
זאת ועוד, ועדת הערר דחתה אף את טענת המשיבה לפיה, בתכנית נקבעו קווי בניין, למרות שאין בסמכותה לאשר תכנית הקובעת לראשונה קווי בניין, וכי כל שבסמוכתה הינו לשנות הוראות אדריכליות ותו לאו, ומכיוון שקווי בניין אינן תחת הכותרת "הוראות אדריכליות" אין הדבר מצוי בסמכותה.
ועדה ערר נמקה בדחותה טענה זו בכך שמאחר ובתכנית המתאר נקבעו קווי בניין, וכי גם אם לא היו נקבעים קווי בניין בתכנית המתאר, הרי שסע` 62א לחוק מקנה לוועדה המקומית סמכות לקבוע קווי בניין.
ועדת הערר ציינה כי הפרשנות המילולית והתכליתית של הסע` קובעות כי קווי בניין היא הוראה אדריכלית. בסע` 62א לחוק כאמור, ניתנה בין היתר לוועדה המקומית הסמכות לבצע איחוד וחלוקה הכולל שינוי בבינוי ועיצוב אדריכלי, ולכן אין כל הגיון כי דווקא הסמכות לקבוע קווי בניין תישלל ממנה.
בסופו של יום, ועדת הערר קיבלה את הערר, תוך שהחזירה את הדיון בתכנית לוועדה המקומית בקובעה כי במקרה דנן המדובר בתכנית איחוד וחלוקה וכי היא מצויה בסמכות הוועדה המקומית.
ועדת הערר קבעה בנוסף, כי כאשר תכנית מתירה ייעוד מסוים בקרקע, בעל הקרקע הינו בעל זכות קנויה להוציא לפועל את אותו ייעוד וכי נימוקים כגון חזות פני העיר, מיקום קרוב לבתים וכו` יכולים להישמע כאשר יש מיקום מדויק לתחנת דלק ולא כנימוקים לשלול כליל תחנת דלק.
יתרה מזאת, קבעה ועדת הערר כי ועדה מקומית אינה רשאית לשלול לחלוטין ייעוד שנקבע בתכנית והותר בקרקע מסוימת, אף אם זה מותנה בתכנית מפורטת, ושלילה שכזו יכולה להיעשות רק בדרך של הכנת תכנית חדשה ומתקנת בה ייאסר אותו הייעוד, ולגופו של עניין קבעה כי ועדה מקומית אינה רשאית לשלול לחלוטין אפשרות הקמת תחנת תדלוק במתחם אלא אם תנקוט בהליך תכנוני של ביטול התרת תחנת תדלוק.
הערת המערכת: בית המשפט שב על ההלכה כי ככלל אין מקום כי ללא ההליכים הקיימים בחוק יפגע קניינו של בעל מקרקעין על ידי הפעלת שיקול דעת הועדה המקומית, הפסיקה קבעה כי ככלל, בהליך התואם את התכניות החלות במקום, תהיה התערבות הועדה המקומית בצמצום ניכר שכן מדובר בפגיעה קניינית שאין לצידה פיצוי, הדבר סותר את הלכת "פרי הארץ", לפיה לצד פגיעה קיימת חובת פיצוי.
המערכת מברכת את כל הקוראים בברכת חג אביב שמח!!!
לצפיה בברכה – לחץ כאן
הרינו להודיע כי לרגל חופשת חג הפסח משרדנו יהא סגור בין התאריכים 29.3.10 עד ליום 5.4.10.
במקרים דחופים ניתן לשלוח מייל לכתובת משרדנו: tzvi@shoob-law.co.il
