קבלת עתירה "על קרבה ועל כרעיה"
בית המשפט קבע כי אין ליתן יד להקצאת שטחים לצרכי ציבור בדרך של הפקעה מסווית
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה
עת"מ 41007-11-14 נכסי שבטא קרונפלד בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א ואח'
בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כב' הש' מאיר יפרח *
הרינו לעדכן על פסק דינו של בית המשפט המנהלי, שניתן היום (21.1.15) בגין עתירה שהוגשה, במסגרתה תקפה העותרת את סמכות הועדה המחוזית להורות על הקצאת שטח בנוי לצרכי ציבור ולדרוש כי שטח זה ייבנה על ידי מבקש ההיתר או יזם התכנית בלא הוכחת כל צורך ציבורי ובהתעלם מהליכי ההפקעה הקובעים בחוק לרבות הליך פרסום ומתן תמורה.
הועדה המחוזית החליטה להפקיד תכנית מתאר שעניינה הקמת תוספת של 20 קומות מעל בניין קיים (תכנית תא/4041/מח) בתנאי שבתקנונה ייקבעו בין היתר שלושה אלה: 1. שתי קומות בנויות מתוך הקומות המתווספות, תוקצינה לשימוש ציבורי 2. תנאי למתן היתר בניה הוא הבטחת הקמת השטחים הציבוריים 3. תנאי למתן אישור אכלוס הוא רישום השטחים הציבוריים ע"ש העירייה. לתכנית הוגשו התנגדויות בין היתר מטעם היזם, שנגעה לסוגיית הקצאת שתי קומות לשימוש ציבורי (ולשני התנאים הנלווים). הועדה המחוזית החליטה לאשר את התכנית בתנאים שפורטו לעיל ובשלם הוגשה עתירה.
לדעת בית המשפט, גם בהנחה שהועדה המחוזית מוסמכת לקבוע תנאים כאמור בתכנית מקומית הרי שההקצאה לצרכי ציבור ווידוא ששטח זה אכן ייבנה והתניה בדבר רישום השטח ע"ש הרשות המקומית, אינם אלא כסות למצב דברים אחר – הפקעה של אותו שטח. לטעמו, לא קוימו ואף אין כוונה לקיים הליכים לפי פקודת הקרקעות המסדירים את ביצוע ההפקעה לפי סע' 189 -190 חוק התכנון והבניה לרבות הליכי הפרסום והתמורה. ודי בכך לגישת בית המשפט על מנת לקבוע כי דין החלטת הועדה המחוזית להתבטל בהיותה הפקעה מוסווית. בית המשפט ציין כי אכן סעיף 190 לחוק התכנון והבניה מתיר הפקעה 40% משטח החלקה בלא לשלם פיצויים, אך זאת רק שעה שההפקעה היא לשם אחת מן המטרות המנויות בסעיף 190 (א) (1) לחוק זה. אלא, שהועדה המחוזית לא ציינה מהי מטרת הצורך הציבורי המסוים והמוגדר המצדיק את ההפקעה באותן נסיבות. בית המשפט תהה – האמנם סבורה הועדה המחוזית כי ניתן להפקיע מן העותרת את הקומה בה עסקינן (קומה האמורה להיבנות על ידי העותרת ועל חשבונה) בלא לפצותה ובלא שההפקעה לבשה תכלית מוגדת וידועה?! מה גם, הוכח כי הועדה המקומית לא סברה, כי קיים צורך ציבורי בחלק מן המקרקעין שייבנו.
בית המשפט שם עינו להוראת סע' 189 ו-190 בקבעו כי הועדה המחוזית רשאית לקבוע הוראות בתכנית מתאר מקומית לגבי שימוש בקרקע, אולם לשיטתו, שעה שגורם מוסמך מבקש לייעד שטח לצרכי ציבור אין הוא יכול לעשות זאת סתם כך. בית המשפט הזכיר את 3 התנאים המקדמיים בהלכה הפסוקה לשימוש בסמכות ההפקעה: א. צורך ציבורי מסוים ומוגדר ב. קיום זיקה בין הצורך הציבורי המסוים למקרקעין המסוימים המיועדים להפקעה ג. קיום צורך בהפקעת קרקע כדי לממש את הצורך הציבורי. בית המשפט סבר, כי בהעדר הצבעה על צרכי ציבור המצדיקים ייעודו של שטח למטרה ציבורית כלשהי (והכוונה היא שהצורך הציבורי חייב להיות קיים ורלוונטי במועד ההפקעה, שכן לא ניתן להפקיע מקרקעין לשם יצירת עתודות קרקע שישמשו לצרכים עתידיים) ניטלת הסמכות לקבוע הוראה בעניין זה בתקנון התכנית. בית המשפט סבר כי היה על המשיבות להצביע על צורך ציבורי עליו מדבר סעיף 188 לחוק, כמו גם על הנימוקים להולדתו במועד שבין דיון הפקדת התכנית בועדה המקומית (שם הוחלט שלא להתנגד אם יחתום היזם על הסכם משימות פיתוח) למועד החלטת הועדה המחוזית (חודשיים וחצי אחרי) להפקיד את התכנית שאז נקבע שיש להקצות 2 קומות בנויות לשימוש ציבורי. בית המשפט קבע כי לא ניתן לייעד קרקע לצרכי ציבור בלא לציין מפורשות את הצורך הנוגע בדבר.
בהינתן האמור, הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי יש לקבל את העתירה "על קרבה ועל כרעיה" תוך הוראה על ביטול הסעיפים המתנים את אישור התכנית בהקצאת שטחים לצרכי ציבור וחיוב המשיבות בהוצאות ניכרות.
הערת מערכת:
בית המשפט מתמודד עם ניסיונות של רשויות התכנון ושל הרשויות בכלל, להיות שותפים ולהרוויח מהתעשרות הבעלים בדרכים יצירתיות, הרשויות כבר אינן נכונות להסתפק בהיטל השבחה בלבד, אלא, מבקשות בדרכים שונות לקבל זכויות ומטלות שיוטלו על היזם/האזרח, אלא שהחקיקה בעניין זה אינה כה מתקדמת, ורעיונות יצירתיים, כמו של הפקעת שטח מבונה, שהינה בעצם מטלה של העברת קרקע וביצוע בנייה עבור הרשות, אינה מופיעה בחוק ככתבו, ובית המשפט אף סירב ליצירתיות.
שאלה היא מה היה קורה אילו רק היו מבקשים לייעד לצרכי ציבור, אבל לא דנים בשלב ההעברה על שם העירייה, אלא בעת הבנייה היו מורים על הפקעת זכויות אלו, בכל מקרה ראוי לבחון דברים מעין אלו בדרך חקיקה.
*את העותרת ייצגו : עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט
