קטגוריות

חיפוש באתר

פברואר
23
2015


עדכון על פסק דין מיום 17.2.15 עמ"נ (חי') 12379-02-14 מרים דבורה מצקין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה

פורסם ע"י:

version2_Final-01

.

printver

.

שם ומספר הליך: עמנ (חי') 12379-02-14 מרים דבורה מצקין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' רון סוקול

תאריך פסה"ד: 17.2.2015 פרטי הנכס: חלקה 15 בגוש 10407 וחלקה 4 בגוש 10410, חדרה.

ב"כ המשיבה: עו"ד יורם חן.

שלושה שמאים מכריעים, שני חייבים, ומקרקעין אחד

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

האם בנסיבות שבהן ניתנו שתי חוות דעת שונות של שמאים מכריעים שמונו על ידי יו"ר מועצת השמאים לגבי אותה חטיבת קרקע, מוסמכת ועדת הערר להורות על מינוי שמאי מכריע נוסף?

עסקינן במקרקעין אשר הבעלות בהם רשומה על שתי חברות. בעקבות תכנית משביחה, התקשרו שתי החברות בהסכם נפרד למכירת זכויותיהן במקרקעין עם אותה חברה קבלנית, בהפרש של חודש ימים. כתוצאה מכך, הוציאה הוועדה המקומית דרישת היטל השבחה אחת ללא הפרדה בין חלקה של כל קבוצה. כל אחת מהחברות פנתה ליו"ר מועצת השמאים על מנת שתמנה שמאי מכריע ואכן מונו שני שמאים מכריעים, אשר הגיעו לתוצאות שונות באופן ניכר זה מזו.

ועדת הערר דנה בעררים שהוגשו על השומות המכריעות הנ"ל וקבעה, כי במצב שנוצר, שבו הוכנו שתי חוות דעת של שמאים מכריעים ביחס לאותו מקרקעין וכאשר קיים פער גדול במסקנות השמאים, לא ניתן להריע על בסיס אף אחת מחוות הדעת. לאור האמור, החליטה הוועדה למנות שמאי שלישי אשר ידון בהשבחת החלקות עקב אישור התכנית, לגבי שתי העסקאות. על החלטה זו הוגש הערעור שבנדון (בהערת ביניים- לא ברור איך הוגש ערעור על החלטה שבמהותה הינה "החלטת ביניים").

החברות סבורות, כי הוועדה לא הייתה מוסמכת להחליט על מינוי שמאי נוסף, שכן לא נמצא כל עילה להתערבות בשומות המכריעות. ההחלטה בדבר מינוי שמאי מכריע, לטענתן, מסורה רק ליו"ר מועצת השמאים.

בפסק הדין מנתח בית המשפט את הוראת סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לפיה וועדת הערר מוסמכת לדון הן בתקיפת עצם החיוב בהיטל השבחה והן על גובה החוב (להלן: "תקיפה ישירה"), וכן מוסמכת היא לדון בערר על הכרעת השמאי המכריע (להלן: "תקיפה עקיפה"). סמכויות הוועדה שונות בכל אחד מסוגי התקיפה. במסגרת התקיפה הישירה הוועדה רשאית להכריע במחלוקת עפ"י טענות הצדדים וחוות הדעת שיגישו בפניה. הוועדה מוסמכת גם לפנות ליו"ר מועצת השמאים למינוי "שמאי מייעץ", אשר תפקידו לסייע לוועדה להכריע במחלוקות. המהווה לגרסתה מעין "מומחה מטעם בית המשפט", לעומת זאת, במסלול תקיפה עקיפה תפקידה של וועדת הערר שונה. בערר כזה פועלת הוועדה כגוף מעין שיפוטי. וועדת הערר מוסמכת להעביר תחת שבט ביקורתה קביעות מקצועיות של השמאי המכריע ואין היא מוגבלת בעילות הביקורת.

למרות שבתוספת השלישית אין כל הוראה מפורשת המקנה לוועדה סמכות לדחות את השמאות המכרעת שבפניה ולפנות ליו"ר למינוי שמאי מכריע חדש, קבע בית המשפט כי לוועדה יש סמכות להורות כאמור. שכן, ממעמדה של הביקורת המופעלת על ידי וועדת הערר ומהצורך ליתן לוועדה כלים לקבל החלטה נכונה, יש לגזור גם את הסמכויות הדיוניות. התערבות הוועדה אינה מוגבלת לעילות ההתערבות המינהלית (פגמים, חוסר סבירות וכדומה). ועדת הערר הינה גוף מקצועי שמוסמך לאשר, לדחות או לקבל חלקית את השומה, בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית. התכלית הינה לאפשר ביקורת רחבה, עניינית ומקצועית. מכאן מסיק בית המשפט את המסקנה, כי יש לפרש את סמכויותיו של גוף ביקורת שכזה כמאפשרת למנות שמאי חיצוני.

ההלכה היא, כי ועדת הערר תצמצם את התערבות בחוות דעת של השמאי המכריע לאותם מקרים בהם נפל פגם בהליך. ואולם, בית המשפט קבע, כי יתכנו מצבים נוספים בהם תהא ועדת הערר מוסמכת להתערב בחוות דעת השמאי המכריע ולהורות על מינוי שמאי מכריע נוסף, גם אם היא לא נפל פגם בהליך.

במקרה הנדון, מצב בו שווי המקרקעין לאותו מועד עבור אותם בעלים משתנה בשל הגשת בקשות נפרדות למינוי שמאי מכריע, אינו סביר, פוגע באמון הציבור בהליכי השומה ועל כן ראוי ונכון היה למנות שמאי מכריע נוסף ויחיד לכל המקרקעין, בדיוק כפי שצפוי כי יעשה מלכתחילה.

בית המשפט דחה את הערעור על כל חלקיו.

הערת מערכת:

רבים המקרים בהם דוחה וועדת הערר על הסף עררים המוגשים בפניה על שומות של שמאים מכריעים, בטענה כי ככל ולא נפל פגם בהליך, הרי שיש לפרש בצמצום את סמכות ההתערבות של הוועדה. ואולם בנדון, בית המשפט מורה, כי על מנת לקבל שומה ראויה, כך שהחייב לא יישא בהיטל גבוה מדי ומאידך, הקופה הציבורית לא תפגע אם תאמץ שומה הנמוכה מהשווי האמיתי, יש להקנות לוועדת הערר סמכות רחבה. יש לברך על החלטה זו, כמו כן פסק-הדין מנתח בצורה רחבה את מעמדו של השמאי המכריע והשמאי המייעץ, ומבדיל בין שני ההליכים באופן שיסייע לנישומים ולבעלי המקצוע לקבל החלטה מושכלת בעתיד בדבר בחירת המסלול הראוי לבירור ההליך.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il