תכנון כולל – אינו חזות הכל
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
שם ומספר הליך: עע"מ 8909/13 ישעיהו הרמלין ואח' נ' הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז
ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופטים ח' מלצר, נ' הנדל ונ' סולברג.
תאריך פסה"ד: 4.3.15
פרטי הנכס: מגרש הידוע כגוש 8302 חלקה 19 במושב הדר עם.
ב"כ המשיבות: עו"ד נועם מולה [ועדה מחוזית]; עו"ד מתן פריידין [ועדה מקומית].
הרינו לעדכן על פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר עסק בסוגיית עדיפות התכנון הכולל והצדק החלוקתי ואימתי יש לסטות מעקרונות אלה.
הסוגיה הנ"ל עלתה בנסיבות בהן, הוצעה תכנית נקודתית [עח/1/9/138] במגרש הידוע כגוש 8302 חלקה 19 במושב הדר עם. במסגרת התכנית התבקש פיצול המגרש באופן שיאפשר בניית בית מגורים לבנם של המערערים על המגרש שיפוצל [מדובר ביח"ד רביעית שתוקצה למערערים במושב]. התכנית לא הומלצה על ידי הועדה המקומית ולבסוף אף נדחתה הן על ידי הוועדה המחוזית והן על ידי בית המשפט המחוזי, וזאת בין היתר, משיקולי תכנון כולל למושב וצדק חלוקתי הצופה פני יישומה של החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר נדונה בבג"צ פורום הערים העצמאיות [1027/04] ועיגנה במישור הקנייני את זכויות הבנייה בחלקות למגורים ביישוב חקלאי והקשה את אפשרויות הפיתוח במושבים, בשילוב עם הוראותיה של תמ"א 35 הקובעת מכסה של יח"ד נוספות, אותן ניתן לאשר במושב [300 יח"ד, כאשר מתוכן אושרו זה מכבר 251].
הסוגיה המרכזית שנדונה כאמור, הייתה בעניין עדיפות התכנון הכולל ועיקרון הצדק החלוקתי. בית המשפט העליון ציין בפתח דבריו, כי יש טעם רב בהעדפת תכנון כולל למתווה פיתוחו של מושב, על פני מלאכה של טלאי על טלאי, פרי אישורן של תכניות נקודתיות הממוקדות בקידום עניינו של היחיד. במקביל, יש גם חשיבות משמעותית לחשיבות הצדק החלוקתי, בהינתן משאב מוגבל של יח"ד הניתנות להקצאה במושב. יחד עם זאת, בית המשפט ציין כי הכרחי לתחום גבולות ראויים לכל אחד מהעקרונות הנ"ל, שאם לא כן הם עלולים לגרום עוול וכי על המערערים לצלוח סטייה מכל אחד מהם.
ביחס להעדפת התכנון הכולל, ציין בית המשפט כי תכנון כולל אינו חזות הכל, שכן בהמשכו של ציר הזמן, דחיית תכניות נקודתיות במושב מזה, לצד אי-השלמת תכנון כולל מזה, תהא להתנהלות מנהלית החורגת ממתחם הסבירות, ותקום עילה משפטית להתערבות בה. יתרה מזו, 'גרירת רגליים' בקידום תכנון כולל על-ידי מוסדות התכנון, לא תוכל לעלות בקנה אחד עם המשך התנגדות לאישור התכנית על סמך העדרוֹ. הוא הדין, גם אם ננקטו מאמצים כנים לקידומו של התכנון הכולל, אך אלו לא עלו יפה בתוך זמן סביר.
בסיכומו של דבר, בית המשפט דחה את הערעור, אולם קרא למשיבות להביא לידי גמר ואישור תכנון כולל למושב או למצער תכנית מאגדת (פתרון ביניים במסגרתו יאושר מס' מסוים של יח"ד), בתוך זמן סביר, ככל שיתמידו בהתנגדותם. במקביל וביחס לצדק החלוקתי, בית המשפט ביקש מוועד המושב לברר מהו מס' בעלי המגרשים במושב החפצים ומסוגלים לממש הקצאת יח"ד, שכן לדבר השלכה מהותית על עיקרון הצדק החלוקתי המחייב מתן הזדמנויות שווה לכל בעלי המגרשים במושב ליהנות מהקצאה זהה של יחידות דיור, אך הזדמנות זו כפופה לרצון כּן לזכות בהטבה ולאילוצי יכולת לממשה.
הערת מערכת: פסק דין זה הינו מבורך ונראה כי עולה בקנה אחד עם המדיניות הנדל"נית בימים אלה השואפת להסיר חסמי תכנון, וזאת באשר יוצאת בו קריאה למוסדות התכנון לפתור מצב תכנוני ומשפטי בלתי סביר, אליו נקלעים בעלי זכויות רבים, כאשר מצד אחד מוסדות התכנון מסרבים לקדם תכנון נקודתי לאור העדרו של תכנון כולל ומנגד לא טורחים לקדם תכנון כולל (לפעמים משך עשרות שנים). בנוסף, בית המשפט אף קורא לוועדות המחוזיות לעשות שימוש בסמכותן מכוח סעיף 64 לחוק, ולהורות לוועדה המקומיות לקדם את אותו תכנון כולל, תוך מועד שייקבע וזאת כאשר הדבר אינו מקודם במישרין על ידן.
