חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

איחוד וחלוקה- עת"מ 36962-01-14 חכמי נ' הועדה הארצית לתכנון ובניה ואח'


 

 
 
 

עקרונות שומה לטבלאות איזון – תכנית תא/3700
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

שם ומספר הליך: עת"מ 36962-01-14 חכמי נ' הועדה הארצית לתכנון ובניה ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים כב' הש' רות רונן
תאריך החלטה: 26.3.15
פרטי הנכס: חלקות וחלקי חלקות שונים בגושים 6609, 6620, 6621, 6630, 6632, 6896 ו-7224 בתחום תכנית תא/3700.
ב"כ: עוה"ד זינגר, רובין, גור וזינגר; עו"ד רמי מנוח ועו"ד גלית קיט-טלמור; עו"ד מרים דונין; עו"ד עיני-ורדון ואלקלעי.

הרינו לעדכן על פסק דין שניתן בעניינן של 3 עתירות שהדיון בהן אוחד ואשר מתייחסות לתכנית תא/3700 (להלן: "התכנית"). מדובר בתכנית בשטח נרחב בצפון מערב תל-אביב המשנה באופן דרמטי את ייעודי הקרקע, תוך קביעה של קרוב ל-70% משטח התכנית לייעודים ציבוריים, וריכוז זכויות הבנייה הסחירות ביתרת הקרקע. התוכנית קובעת 5 מתחמי תכנון (3700/1-3700/5) לגביהם יוכנו באופן עצמאי ובלתי-תלוי 5 תכניות מפורטות. הוצאת היתרי בנייה בכל מתחם תותר רק לאחר אישור תכנית מפורטת למתחם בשלמותו. בנוסף, התכנית כללה עקרונות לביצוע האיחוד והחלוקה של המגרשים, שיבוצעו בפועל במסגרת התכניות המפורטות בין היתר באמצעות "מסמך עקרונות שומה ומפתח לקביעת זכויות הבניה", אשר הוכן על ידי שמאי הוועדה המקומית, מר שמואל פן (להלן: "השמאי"). פסק הדין דן בסוגיות וטענות רבות ובחרנו להתייחס לעיקריות שבהן.

אחת הסוגיות המרכזיות שהועלו בפסק הדין עסקה בשאלה האם מוסדות התכנון מוסמכים להכריע בסיווגו של מגרש ציבורי, לאור ייעודו והציפיות לגביו – ככזה שיישאר בייעודו וייכנס "מתחת לקו" או ככזה שיש ציפייה שייעודו יהיה סחיר וייכלל במגרשים המצויים "מעל הקו".

השאלה הנ"ל עלתה, בנסיבות בהן החוקר שמונה לתכנית קיבל את ההתנגדויות שהגישו בעלי הקרקע ולפיהן לאור העובדה שהייעוד הציבורי של המגרש לא מומש מזה 40 שנה [חרף העובדה שבשנת 78' נחתמו הסכמים שלפיהם התחייב בעל הקרקע לרכוש בתמורה לפיצוי שקיבל מגרש אחר בייעוד ציבורי], אין לראות את המגרש לצורכי תכנית האיחוד והחלוקה כמגרש בייעוד ציבורי, ויש להכליל אותו משום כך במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה "מעל הקו".

מוסדות התכנון [הועדה מחוזית והמועצה הארצית בעררים שהוגשו אליהן בעניין] קבעו כי הן נעדרי סמכות שכן מדובר בשאלה קניינית/משפטית באשר לתוקף ופרשנות ההסכמים ועל כן השאירו את העמדה הנ"ל.

בית המשפט קבע כי אין מדובר בשאלה קניינית, אלא בשאלה המתייחסת לציפייה האובייקטיבית של השוק באשר לייעוד המגרש במצב היוצא ומוסדות התכנון הנ"ל היו צריכים לבחון ולהכריע. בית המשפט נימק את קביעתו בקבעו כי בחינה שמאית של שווי מגרש עשויה לערב לא אחת גם צורך לבחון אספקטים חוזיים הקשורים במגרש והשלכתם על שוויו. שמאי הבוחן שווי של מגרש, צריך לעשות זאת מנקודת מבטו של "קונה מרצון". במסגרת הערכה כזו השמאי אינו נדרש להכריע במחלוקות החוזיות בנוגע לנכס, אך הוא כן נדרש להעריך את הציפיות שנוצרו בשוק לאור מחלוקות אלו – מנקודת מבטו של קונה מרצון.

לאור האמור, ומשלא הוכרעה השאלה בצורה פוזיטיבית על ידי מוסדות התכנון, בית המשפט הורה על החזרת הדיון בעניין למועצה הארצית.

סוגיה נוספת שנדונה הינה השאלה, האם יש לתת ביטוי להפקעות עבר בחישוב שווי חלקה לצורכי איחוד וחלוקה. בית המשפט ענה על כך בחיוב וקבע, כי מקום בו מוכח מבחינה שמאית כי שווי מקרקעין הוא גבוה יותר בשל קיומן של הפקעות העבר, יש מקום לתת לכך ביטוי בשלב השני בו יוכנו תכניות האיחוד והחלוקה המפורטות.

בנוסף, בית המשפט נדרש לשאלת חוקיות הקצאת זכויות של בעלי מתחם 1 במתחמים אחרים. בית המשפט קבע כי סעיף 122 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 אינו שולל אפשרות של הקצאה במתחמים אחרים. הסעיף קובע כי במסגרת חלוקה שלא הושגה עליה הסכמת הבעלים (כמו במקרה דנן), יוקצו מגרשים כאשר "כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה". מדובר אם כן בדרישה שאינה מוחלטת אלא, יחסית. אם אין אפשרות להקצות מגרש קרוב, ניתן להקצות גם מגרש מרוחק יותר – כמו במקרה דנן בו הוקצו מגרשים שנמצאים במתחם אחר, לאור המגבלות שקיימות במתחם שלהם [שדה דב].

לבסוף, ראינו לנכון אף להביא את קביעת בית המשפט בנוגע לטענה שלפיה, פורסמה התכנית למתן תוקף עוד בטרם ניתן פסק הדין הנ"ל. בית המשפט קבע, כי לאור העובדה שלא התבקש להוציא צו ביניים ולא הוצא צו כזה, לא הייתה מניעה שמוסדות התכנון ימשיכו לקדם את התכנית, בייחוד כאשר לגישתם ישנה חשיבות ציבורית לקידומה.

שתפו אותי

עדכונים אחרונים

דילוג לתוכן