8 שנים של תלאות וייסורים בדרך לפירוק השיתוף
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל בלאיש
ביום 16.4.2015 ניתן פסק דינו של בית המשפט השלום (ת"א 16785/07 תמרי נעמי ואח' נ' עז' רחביה ז"ל ואח') (להלן- "פס"ד תמרי נעמי"), ובו הורה כב' הש' אהוד שוורץ על פירוק שיתוף, כ- 8 שנים לאחר שהוגשה התביעה המקורית לפירוק השיתוף במקרקעין. ראשיתו של הליך זה, הינו בשנת 2007 בו הוגשה תביעה לפירוק השיתוף. בחודש מאי באותה השנה, נקבע על ידי בית המשפט, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, ככל שהדבר אפשרי. לכאורה, יכלו התובעים לחשוב שמדובר בהצלחה וכי "בא לציון גואל". ואולם, נראה כי השמחה הייתה מוקדמת מדי. הצדדים היו צריכים לעבור מספר רב של תחנות בטרם השיתוף פורק, להלן חלק בלבד מתחנות אלו.
תחנה ראשונה– עריכת חוות דעת שמאית על ידי שמאי מטעם ביהמ"ש, הקובעת את החלוקה בין הצדדים, תוך קביעת תשלומי איזון וזאת לאחר סיוע במודד. חוות דעת זו הוכנה לצורך פנייה למפקחת והוגשה לביהמ"ש בשנת 2009.
תחנה שנייה– השגות הצדדים על חוות הדעת השמאית.
תחנה שלישית– פנייה אל המפקחת ע"י השמאי מטעם ביהמ"ש.
תחנה רביעית– המפקחת על רישום המקרקעין הודיעה בשנת 2010, כי יש להגיש תשריט המוגש בהתאם להנחיות לרישום בית משותף.
תחנה חמישית– ב"כ הצדדים פנו למפקחת לקבלת חוות דעתה.
תחנה שישית– המפקחת מודיעה, כי קיימים כשלים לא מעטים בתשריט שהוגש.
תחנה שביעית– התובעים מבקשים מביהמ"ש לקבוע, כי נוכח הודעת המפקחת פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף אינו אפשרי והיה גורם להפסד ניכר לשותפים זאת נוכח קידום תב"ע חדשה לאזור, כן ביקשו להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה. יתר התובעים התנגדו לבקשה זו וטענו, כי בקשה זו נובעת מאי שביעות רצונם של המבקשים מחוות הדעת השמאית.
תחנה שמינית– ניתן פסק דין הקובע, כי התביעה לפירוק השיתוף בדרך של רישומו כבית משותף תמחק וכן תמחק הבקשה להורות על מכר.
תחנה תשיעית- הוגש ערעור וערעור שכנגד.
תחנה עשירית– בשנת 2013 ניתן פס"ד ע"י כב' ביהמ"ש המחוזי, לפיו לא היה מקום למחיקת התביעה וכי לאותו שלב לא הונח בסיס עובדתי מספיק למסקנה, כי רישום הבית המשותף אינו אפשרי. נקבע, כי ביהמ"ש קמא יורה לשמאי ולמודד להשלים את עבודתם.
תחנה אחת עשרה– הוגשה בקשה למתן הוראות למפקחת.
תחנה שתיים עשרה– בשנת 2014 הוגשה לתיק ביהמ"ש חוות דעתה של המפקחת.
תחנה שלוש עשרה– הוגשה בקשה למתן פסק דין וכן הוגשו תגובות ותשובות בעניין.
תחנה ארבע עשרה– לאחר שהתקיים דיון בפני הצדדים, ביום 16.4.15, לאחר 8 שנים של מסכת של תלאות וייסורים, ניתן פסק דינו של ביהמ"ש הנכבד ובו הוחלט על פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף, ברי הוא כי גם לאחר החלטה זו עוד צפוי הליך ארוך לסיום הרישום.
מותשים? גם אנחנו.
הוראת סעיף 37(א) בחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, מורה כי זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. כלל זה מבוסס על ההנחה, כי יחסי שיתוף טומנים בחובם זרעים של ריב ומדון. כמו כן, השיתוף מעכב את התכנון והבנייה ומותיר נכסים קפואים כאבן שאין לה הופכין. לכן, מעודד המחוקק הישראלי את פירוק השיתוף על ידי הענקת זכות יסוד זו לכל בעל משותף, אף אם חלקו מזערי ביותר.
לשם הגשמת תכלית זו, קבע המחוקק הוראות מפורשות בחוק המקרקעין המסדירות את הדין המהותי באופן מפורש, ולפיו ככל ולא קיימת הסכמה בין השותפים בדבר פירוק השיתוף, רשאי כל אחד מהם לפנות בבקשה לבית המשפט להורות על פירוק השיתוף. עיקר המחלוקת בתביעה לפירוק שיתוף היא דרך הפירוק- האם הפירוק יעשה בדרך של "חלוקה בעין", רישום בית משותף או בדרך של מכירה?
חוק המקרקעין מחייב את בית המשפט, ככל והמקרקעין ניתנים לחלוקה, להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין– זהו המסלול הראשון. לעומת זאת, במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או במקרקעין הניתנים לחלוקה, אך חלוקה זו תגרום להפסד ניכר לבעל משותף, בית המשפט יורה על מכירת הנכס– זהו המסלול השני. ואולם, בטרם יורה בית המשפט לפרק את השיתוף בדרך של מכר, עליו לבחון האם ניתן לפרק את השיתוף על-ידי רישום הנכס כבית משותף– זהו המסלול השלישי.
ואולם, להבדיל מהדין המהותי, לא קיימת הוראה בדין המסדירה את הדין הפרוצדורלי ונותנת מענה לשאלה מהו סדר הפעולות בהן יש לנקוט על מנת לפרק את השיתוף. כך למעשה, תביעה לפירוק שיתוף יכולה להיתקל בקשיים רבים אף אם בית המשפט החליט על דרך הפירוק הראויה, כמו במקרה של פס"ד תמרי נעמי. ובמקרה אחר, להיתקל בסירוב לשיתוף פעולה מצד ב"כ הצד השני, להגשת תשריט מדידה עדכני למפקחת על הרישום, מאחר והוא מתנגד לפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף, וזאת למרות החלטה של בית המשפט. ואולם, לכאורה, הצד השני אינו מחויב לבצע פעולה כלשהי שכן לא קיימות הוראות בחוק או בתקנות המסדירות את סדר הפעולות אותן יש לבצע.
תביעה לפירוק שיתוף אינה תביעה רגילה אשר סדרי הדין האזרחיים הרגילים צרכים לחול עליה לבדם, שכן להבדיל מכל תביעה אחרת, בה השופט הוא בעל הסמכות הבלעדית בהכרעת במחלוקת הקיימת בין הצדדים, בתביעה לפירוק שיתוף, החלטתו של בית המשפט כפופה להחלטת מוסדות התכנון והמפקח על רישום המקרקעין. לכן, על מנת לקבל פסק דין, נדרשים הצדדים לעבור מספר תחנות נוספות, מלבד בית המשפט.
לבעיה זו ניתן למצוא מספר פתרונות המצריכים הסדרה חקיקתית. פתרון אחד הוא התקנת תקנות אשר מסדירות בצורה מפורשת כיצד יש לפעול בטרם הגשת תביעה לפירוק שיתוף ובמהלכה. כללים אלה צרכים להיות מחולקים לשלושה מסלולים, בהתאם לסעד המבוקש. כך למשל, ניתן לקבוע, כי תנאי להגשת תביעה לפירוק שיתוף, יהיה צירוף לכתב התביעה חוות דעת מהמפקח על רישום המקרקעין המאשרת, כי ניתן/לא ניתן, לרשום את המקרקעין כבית משותף.
לאחר שיהיה בידי הצדדים את כל החומר הנדרש על מנת שבית המשפט יוכל להכריע במחלוקת ללא תלות בכל גורם אחר והדרך לפירוק השיתוף וסיום המחלוקת תהיה קצרה. הדבר דומה לתקנה 4(א) לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה בפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ) תשס"ט- 2008, המחייבת את המשיג על השומה להמציא לידי השמאי המכריע את כל המסמכים הרלוונטיים להשגה או תביעה מקוצרת לפנוי מושכר.
על מנת שהצד השני לא יקופח, ניתן לקבוע, כי המפקחת על רישום המקרקעין תהיה חייבת לידע את הצד השני בנוגע לפנייה ולשמוע את עמדתו בטרם תקבל החלטה.
פתרון אחר, הוא יצירת גוף מקצועי מעין שיפוטי, אשר לו הסמכות הבלעדית לקבלת החלטתו בנוגע לפירוק השיתוף אשר אין הוא כפוף לכל גורם אחר. על מנת שגוף כזה יוכל לקבל החלטה בשאלת הפירוק המורכבת ממספר מישוריים, הוא יצטרך להיות בקיא בכל התחומים הקשורים לפירוק- תכנון, בתים משותפים, ושמאות.
לאחר שיקבעו סדרי דין ברורים לפנייה לגוף זה, ניתן יהיה גם להפחית את העומס על בתי המשפט, על מוסדות התכנון ועל לשכת רישום המקרקעין. ברור, כי גוף מעין זה יצטרך לערוך בדיקות והתאמות אל מול המוסדות הקיימים, שכן לא ניתן לנתק את הקשר מהם לחלוטין ואולם, בדיקות אלה יעשו כחלק מפרוצדורה מסודרת ובכך יוכלו להגשים את המטרה- הפשטת הליך פירוק השיתוף.
כאמור, חוק המקרקעין קבע הוראות מפורשות אשר מטרתן הייתה להקל על הליך פירוק השיתוף. ואולם, הלקונה הקיימת בכל הקשור לסדר הפעולות בהן יש לנקוט על מנת לקבל החלטה על ידי בית המשפט המורה לפרק את השיתוף, פוגעת במטרה זו. דומה, כי עד שלא תוסדר סוגיה זו, יצטרכו בעלי מקרקעין במשותף לעבור תלאות וייסורים רבים בדרך ל"עצמאות".
