סוגיות מעניינות בתביעות פיצויים בגין ירידת ערך- ס' 197 לחוק התו"ב
מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש
שם ומספר הליך: עמ"נ (ת"א) 12080-01-11 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' יורשי פלורין הינדאוי ז"ל; עמ"נ 11458-01-11 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' הנדאוי (המנוח) ואח'.
הנכס: חלקה 541 גוש 6205, אזור שכונת בנימין ברמת גן.
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, סגן נשיא, ד"ר עודד מודריק.
תאריך החלטה: 27.5.15
ב"כ המערערים: עו"ד יואל שטרן ועו"ד יניב אריה.
הרינו לעדכן על פסק דין שניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי בתל אביב, בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים בנוגע לשני ערעורים על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מוז תל אביב. האחד, הוגש על ידי הרשות והשני, על ידי בעלי הזכויות.
בשנת 2001 אושרה תכנית בניין עיר רג/1102 שעניינה איחוד וחלוקה של קרקע ללא הסכמת בעלים, שינוי ייעוד מאזור מגורים מסוים לאחר. בעלי הזכויות הגישו תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך בשל פגיעה ביחידה שבבעלותם. הוועדה המקומית דחתה תביעתם. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר אשר מינתה שמאי מכריע. השמאי קבע פיצוי בסך של 22,3000 דולר. שני הצדדים השיגו על החלטת השמאי המכריע. הוועדה המקומית ביקשה פטור מתשלום פיצויים בהתאם להוראות ס' 200 לחוק התו"ב. בעלי הזכויות טענו לפיצוי בהיקף גדול יותר. ועדת הערר דחתה את הבקשה לפטור מתשלום הפיצויים והגדילה את הפיצויים ל-112,5000 דולר.
בית המשפט דן במספר סוגיות. נתמקד בשלוש עיקריות מתוכם:
התכנית כתכנית שאינה משביחה– השמאי המכריע קבע, כי הימצאות בית אבות בתחום התכנית הפוגעת גורעת, במידה מה, משווי הנכס. במועד אישור התכנית הפוגעת פעל בית האבות ללא היתר לשימוש חורג. הוועדה הצביעה על בעייתיות שבהסמכת חוות דעת שמאית על נכס שבו מתקיים שימוש ללא היתר. אולם החליטה שלא להתערב בנקודה זו, נוכח ההשפעה הזניחה של רכיב זה על ערך הנכס. בית המשפט קבע, כי אכן קיים קושי של היסמכות על השפעות בית האבות, שכן בהערכת שווי הנכס הנפגע אין מקום להתחשב בבנייה בלתי חוקית או שימוש חורג שנעשה בו. שכן מעילה בת עוולה לא צומחת זכות תביעה. היינו הך גם מן הצד השני של המשוואה. שהרי גריעה מן השווי של הנכס עובר לתכנית, מקטינה את ממדי הפגיעה בנכס כתוצאה מן התוכנית. כיוון שהגריעה מערך הנכס במצב הנכנס נובעת משימוש ללא היתר, היסמכות עליה תעניק לבעלי התכנית הפוגעת זכות (להקטנת היקף הפיצוי) המבוססת על "עילה בת עוולה". השמאי העניק מקדם גריעת ערך נמוך מאד בגין בית האבות. ביהמ"ש לא מצא הצדקה להתערב במסקנת הוועדה, לא להתערב בחוות הדעת השמאית.
החלת הוראות סעיף 200 לחוק התכנון– גדר השיקולים בעניין החלת הפטור סובב את היקף הפגיעה הנובע מן התוכנית, מידת פיזור הנזק ושכיחותו באופן יחסי לגודל האוכלוסייה המושפעת וטיבו של האינטרס הציבורי הגלום בתכנית. בית המשפט קבע, כי התכנית הפוגעת משרתת בראש ובראשונה אינטרס פרטי ונקודתי של בעלי הזכויות בתחום התוכנית. אין מדובר בקידום אינטרס ציבורי חיוני. מנגד הנזק נגרם לקבוצה קטנה של בעלי יחידות דיור בשכונה הגובלת ואין הצדקה שאלה בלבד יישאו על גבם את הנזק, מבלי התכנית מעניקה להם ערך מוסף חיובי כלשהו. כתבי השיפוי מבטיחים שלא הציבור יישא בנזקם של בעלי הזכויות אלא הנהנים מן התכנית הפוגעת.
הוצאות בגין דיוני ועדת הערר– ועדת הערר סברה שאין מקום לחייב צד זה או אחר בהוצאות שכן, ההליכים התנהלו באופן ובקצב סבירים. בית המשפט קיבל את הערעור בנקודה זו. נקבע, כי תביעת בעלי הזכויות צלחה בידם. בעלי הזכויות נדרשו להשקעת מאמצים ומשאבים שונים כדי להוכיח את עצם זכאותם לפיצוי. התמודדות עם הרשות שהיא עתירת משאבים אינה התמודדות שוות כוח. להצלחה גם חלקית, יש משמעות שלא ניתן להתעלם ממנה.
הערעורים נדחו, מלבד לעניין פסיקת ההוצאות.
