קבלן יוכל לעשות שימוש בטכניקת ה"קולב המשפטי"* אולם זאת לצד חובת גילוי מוגברת
מאת עוה"ד צבי שוב ואמיר דרמר
פסק דין ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ואח' (להלן – "פסק הדין"), שניתן לאחרונה ע"י בית המשפט העליון, מהווה נקודת ציון נוספת, במגמה ההולכת וגוברת בפסיקה, להקשיח את התנאים לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף בעסקאות קבלן. ככלל, קביעותיו של פסק הדין מתיישבות היטב עם התפיסה המקובלת בפסיקה ובחוק, שכאשר הצדדים לעסקה הם קבלן ורוכש דירה, נקודת המוצא הבסיסית הינה, שיחסי הכוחות נוטים באופן טבעי לטובת הקבלן ולכן, לצורך הגנה על רוכש הדירה הפסיקה נוטה לפרש את החוק באופן מחמיר יותר כנגד הקבלן.
פסק הדין בענייננו מהווה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בגדרו נקבע כי חברת פרידמן חכשורי בע"מ (להלן – "חכשורי") לא הוציאה מן הרכוש המשותף את המחסנים והחניות במתחם הבניינים שבנתה, ולכן יש לראות בהם חלק מן הרכוש המשותף השייך לכלל הדיירים.
השאלה העיקרית עליה עמד ביהמ"ש היא מהי רמת הבהירות הנדרשת בחוזה בעת הוצאת חלק מן הרכוש המשותף בבית המיועד להירשם כבית משותף?
נקדים ונציין כי שטחי בית משותף שייכים לאחת משתי קטגוריות: דירות או רכוש משותף. זאת בהתבסס על סעיף 77א לחוק המקרקעין, אשר מגדיר "רכוש משותף": "כל חלקי הבית חוץ מהדירות…".
מבחינה קניינית, אין משמעות להוצאת חלק מרכוש משותף כאשר אינו צמוד לדירה מסוימת, כך שלמעשה נראה כי לא ניתן להיות בעלים של רכוש משותף בבניין ללא בעלות על דירה בבניין, כמשמעותה בחוק המקרקעין.
סעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות) קובע, כי מוכר המבקש להוציא חלק מן הרכוש המשותף "חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין". כביכול, לשון הסעיף ברורה, ועל כן קבלן המעוניין להוציא חלקים מהרכוש המשותף צריך לציין פרטים בדבר הוצאת החלקים, במפרט או לחילופין לצרף לחוזה המכר פרטים בדבר אותה הוצאה.
אלא מאי? שלאורך השנים פורש סעיף 6(א)(1), כנגד הקבלן באופן כזה שלרוב, הוצאת חלק מן הרכוש המשותף צריכה להיות מעוגנת במפרט אך בד בבד גם בהסכם המכר ורק במקרים חריגים ייתכן ותתקבל טענה כי די בעיגון ההוצאה רק באחד מהמסמכים כאמור. בע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון ואח' נ' דורון סטריקובסקי, כונס נכסים ואח', קבע כב' הש' סולברג, כי קבלן צריך לעמוד בשלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין: 1. הוצאת החלקים תעשה במסמך נפרד לחוזה. 2. המסמך הנפרד יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו. 3.הוצאת החלקים מן הרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים.
לכך יש להוסיף את דבריו של כב' הש' רובינשטיין בע"א 374/08, צדוק קטן (איטן) נ' דיצה ברכה הורנשטיין (מינץ) המשקפים היטב את מגמת הפסיקה: "ככלל, על בתי המשפט בבואם לשקול טענות בדבר החרגת חלקים מן הרכוש המשותף להטיל את הנטל על המבקש להחריג להוכיח את ההסכמה בעניין זה, ולהקפיד עמו ביותר. הדברים נאמרים מעבר למקרה זה, ומטרתם כמטרת חוק המכר (דירות), קרי, להגן על רוכשים."
ולענייננו, קבע כב' הש' רובינשטיין, בבוחנו את מכלול הנסיבות, כי ההסכם שנחתם בין הצדדים אכן מאפשר לחכשורי להוציא חלק מהמחסנים והחניות מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות, אם כי ניתן היה לנסח באופן מובהק וספציפי יותר. עוד קבע בית המשפט כי ניסוחים כגון: "לפי קביעת החברה" או "שייקבע על-ידי החברה" אינם תקניים, כלומר, אין מקום להותיר לחב' שיקול דעת מעבר להוצאת חלקים ספציפיים וניסוחים עמומים וכלליים מעין אלה אינם יכולים להיכלל במפרט.
מחלוקת נוספת שנידונה בפסק הדין אך רלוונטית אף היא לקביעות ביהמ"ש בעניין החמרת התנאים לפי סעיף 6(א)(1) לחוק, מתבטאת בשאלה האם קבלן יכול להוציא חלקים מהרכוש המשותף מבלי להצמידם לדירה כלשהי בבית המשותף.
הגדרתה של "דירה" הרלוונטית לענייננו, מצויה בסעיף 52 לחוק המקרקעין: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". כפי שכבר ציינו, לא ניתן להצמיד רכוש משותף לרכוש משותף אלא רק ל"דירה" כהגדרתה דלעיל והצמדה אינה יכולה לעמוד בפני עצמה ללא "דירה".
על רקע האמור לעיל, באה לעולם טכניקת *"הקולב המשפטי". טכניקה זו, הוכרה בפסיקה כלגיטימית והיא נפוצה בעסקאות קבלן לפיה, משאיר הקבלן בבעלותו חדר או תא קטן הנחשבים ל"דירה" לפי חוק המקרקעין, ו"תולה" עליה הצמדות שונות מהרכוש המשותף.
במאמר מוסגר נציין, כי קיימות בחוק מגבלות הקובעות כי יש רכוש משותף אותו לא ניתן להצמיד לדירה, לדוגמא סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון… שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". כמו גם סעיף 158א1(ב) לחוק התכנון והבניה, האוסר על הצמדת יותר משני מקומות חניה לדירה אחת למעט בחריגים מסוימים. נזכיר בהקשר זה כי אף בפסק דין ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון ואח' המוכר באותו מקרה נכשל ביצירת "קולב משפטי", שכן, היחידה שנרשמה כ"דירה" הייתה למעשה חלל ריק מתחת למדרגות הבניין, ונקבע כי היא איננה יחידה עצמאית ונפרדת, לא מבחינה חזותית ולא מבחינת היעוד שלה.
בפסק הדין קבע כב' הש' עמית כי מבחינה עקרונית, אין מניעה שהקבלן יעשה שימוש בטכניקת "הקולב המשפטי", אלא שבהתאם לסעיף 6(א)(1) לחוק האמור כאשר הקבלן עושה שימוש בטכניקה זו, חל עליו נטל של חובת גילוי מוגברת, מעבר לנטל הרגיל הקבוע בסעיף.
הרציונל העומד בבסיס הקביעה כאמור, היא שקבלן שמכר את כל הדירות בבניין, אך "נשאר בתמונה" באמצעות ה"מחסן" או "תא", אחר ששייר לעצמו, המהווה "קולב משפטי" הוא כמו צד ג' שאין לו דירה בבניין. בנסיבות אלו, קם הצורך להפנות את תשומת ליבם של רוכשי הדירות כי בדעת המוכר להישאר בתמונה כמעין "שותף רדום". מכיוון שכך, קובע ביהמ"ש כי חובת הגילוי שחלה על המוכר במועד עריכת החוזה היא לא רק לעצם הוצאת החלקים מהרכוש המשותף, אלא, גם לאפשרות שהחלקים שיוצאו יירשמו כ"דירה" שתישאר בבעלותו.
במילים אחרות, בית המשפט הדגיש בקביעתו כי לא די לכתוב במפרט כי הקבלן שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף. על המפרט הטכני או המסמך הנספח להסכם, להיות בהירים דיו ולהורות כי המוכר שומר גם את הזכות להותיר בידו את החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ולרשום אותם כיחידה בבעלותו. עוד מוסיף ומבהיר ביהמ"ש את שיקוליו לקביעה זו ומציין, ש"מאחר וחוזי מכר דירות הם על פי רוב חוזים אחידים, ארוכים ומנוסחים בלשון משפטית, שימוש בלשון כללית וגורפת עלול לעמעם את המשמעות המעשית של הכוח שהמוכר מבקש לשייר בידיו ו'להרדים את חושיו' של הקונה" לכן, נדרש המוכר להבהיר לרוכש בלשון ברורה ובהירה כי המחסן או התא ששייר לעצמו, יכול לשמש גם בייעוד של "דירה", להבדיל מייעוד של מחסן הצמוד לדירה.
לסיום קבע בית המשפט, כי לעתיד לבוא הדרישות מקבלנים העורכים חוזי מכר יהיו קשוחות יותר, כך שאם היום סעיף 6(א) לחוק על פי פירושו הפשוט, מסתפק בכך שהמוכר יאזכר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, מבלי לדרוש ממנו לפרש כי החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף יכול וישמשו אותו כ"דירה" נפרדת, מכאן ולהבא, יידרש הקבלן לבצע הבחנה מפורשת ולציין בחוזה המכר ובמפרט האם הוצאת החלקים מן הרכוש המשותף הינה לצורך "קולב משפטי" שישמש אותו, או שמא, ההוצאה מן הרכוש המשותף הינה לצורך הצמדה לדירה זו או אחרת בבניין.
לית מאן דפליג, כי המגמה המסתמנת מפסיקותיו של בית המשפט, מחייבת את העוסקים בענף הנדל"ן ובכלל זאת יזמים, חב' קבלניות וכן עורכי הדין המלווים להיערך בהתאם. כדי להימנע מחילוקי דעות ומאפשרות לפרשנות מחמירה של ביהמ"ש, עליהם לפרט "ברחל בתך הקטנה" את כלל סעיפי החוזה ובייחוד את הסעיפים המתייחסים להוצאת רכוש משותף לטובת הקבלן, כל זאת ככל שניתן בנסיבות כל מקרה ומקרה ובהתאם לשלב בו מצוי הפרויקט. עוד נוסיף ונציין כי, כאשר קבלן חפץ להשתמש בטכנית "הקולב המשפטי" עליו לכלכל את צעדיו מראש, באופן שיותיר בידיו מלכתחילה "תא" או "חדר" שעומדים בכל דרישות החוק והפסיקה ולא ימתין לסיום המכירות כדי להחליט איזה מהחלקים של הרכוש המשותף ייוחדו ל"דירה". בנוסף, על הקבלן לקחת בחשבון כי ככל שתתעורר מחלוקת בעניין שתגיע לכותלי בית המשפט מעשיו יבחנו על ידי בית המשפט בקפידה ולחומרה והנטל להוכחת טענותיו יהיה כבד יותר ועל כן הערכות מראש וכדבעי תוכל לצמצם בעיות אלה.
