.
"הפקעת יתר" מעבר ל-40% משטח החלקה ללא פיצוי – הכללים, החריגים ושיטת החישוב
מאת עוה"ד צבי שוב וקרן נדולני
שם ומספר הליך: ע"א 6421/07, 9351/07 מיכאל נגל ואח' נ' הו"מ לתכנון ובניה גני אפק ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון בפני הרכב כב' הש' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, ס' ג'ובראן, ח' מלצר
תאריך פסה"ד: 4.9.15 ב"כ העוררים: עוה"ד רועי בר ומיכל נחום והשמאית פנינה אבן חן
עסקינן בערעורים הדדיים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א, בגדרו חויבה הועדה המקומית לשלם לבעלי קרקע פיצויים בגין הפקעת יתר מעבר ל-40% משטח החלקה המקורית.
ביהמ"ש העליון מפי כב' הש' מלצר סקר בהרחבה את הוראות הדין לפיהן הועדה המקומית חייבת בתשלום פיצויים בעבור שטח מופקע מעבר ל-40% משטח המגרש בהפקעה הנוכחית, אלא אם כן בוצעה הפקעה קודמת מאותה חלקה – שאז הוועדה חייבת בתשלום פיצויים בעבור השטח שהופקע מעבר ל-40% משטחה של החלקה המקורית.
ביהמ"ש סקר אף חריגים לכלל- כאשר לא הייתה רכישה קודמת מכוח "חוק רכישה" מאותה חלקה; כאשר הרכישה הקודמת נעשתה לפי פקודה או חוק שאינם מנויים ברשימה הסגורה בסעיף 1 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור; כאשר הרכישה נעשתה מכוח פקודת בנין ערים אך לא מכוח תכנית שקבעה הוראה שמטרתה להוציא את החלקה או כל חלק ממנה מידי בעליה ללא תשלום פיצויים; כאשר הרכישה הנוכחית לא נעשית מאותה חלקה שבה נעשתה ההפקעה הקודמת; כאשר הרכישה הקודמת נעשתה במסגרת הליכי "חלוקה חדשה" (רה-פרצלציה), המעוגנים (החל מתאריך 18.7.1957) בסעיף 20א לפקודת בנין ערים, והחל משנת 1965 בסימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה; כאשר המקרקעין עברו הליכי הסדר, והרכישה הקודמת נעשתה לפני שהחלקה נרשמה בפנקסי המקרקעין לאחר השלמתם של ההליכים האמורים.
עוד נקבע, כי יש להעדיף את "שיטת החישוב המצטבר" ולא את "שיטת החישוב היחסי". המדובר בעניין עובדתי-משפטי, שבגדרו יש לקבוע: (א) האם "אותה חלקה" שבה מבוצעת ההפקעה הנוכחית עברה בעבר תהליך של הפקעה ללא תשלום פיצויים על פי אחד מחוקי הרכישה שנמנו בחוק? (ב) אם התשובה חיובית: מה היה בפועל שטחה של "החלקה המקורית" וזאת ערב הרכישה הראשונה לפי כל חוק רכישה (ג) מהו שיעורו של כלל השטח שנרכש בפועל לצרכי ציבור, ללא תשלום פיצויים, מהחלקה המקורית. נטל השכנוע כי היו הפקעות קודמות ללא פיצוי מוטל על כתבי הנפקע.
ביהמ"ש קבע עוד, כי תנאי לתחולתו של סעיף 2(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה הינו כי "החלקה", "השטח הכולל שנרכש ללא תשלום פיצויים", ו"החלקה המקורית" שבהם מדבר הסעיף האמור – יימצאו כולם בתחומיו של אותו "שטח קרקע רצוף שבבעלות של אדם אחד, או של מספר בני אדם ביחד". משמעות הדבר היא שצריכה להתקיים זיקה קרקעית-פיזית, כמו גם זיקה משפטית-קניינית בין כל אחד מהרכיבים האמורים ובינם לבין הנפקע-התובע. כפועל יוצא מכך לא די בעצם פיצולה של חלקה גדולה לחלקות משנה, כדי ליצור ביניהן יחסי קרבה (שבעטיים יתאפשר להכיר בהפקעה שנעשתה בחלקה טרם פיצולה כהפקעה שנעשתה בכל אחת מהחלקות שנוצרו לאחר הפיצול). לא כל שכן כאשר הבעלות בחלקת-המשנה נרכשה רק לאחר פיצולה של החלקה והפקעה שנעשתה בגדרה, בשעה שהיא היתה בבעלותו של אחר.
בנסיבות העניין, נקבע כי בעלי הקרקע לא הוכיחו כי בוצעה הפקעת יתר ללא תשלום פיצויים, ופסק דינו של ביהמ"ש המחוזי התבטל.
הערת מערכת: נזכיר כי בשנת 2010 תוקן תיקון מס' 3 לפק' הקרקעות ובו נקבע כי חלה חובת תשלום החל מהמטר הראשון, קרי אין לנכות 25% מפיצוי ההפקעה. עם זאת ועל אף שתיקון מס' 3 תיקן סעיפים שונים בחוקי ההפקעה השונים כולל חוק התכנון והבניה, הוא לא קבע הוראה דומה בנוגע לניכוי של 40% וחבל, בייחוד לאור הרציונאל הטמון בחובת תשלום החל מהמטר הראשון.
כן נזכיר כי בשנת 2012 ניתן פס"ד בעניין רוטמן שקבע כי בהתקיים שני קריטריונים (הפקעה לטובת כביש ביניעירוני והעדר השבחה ליתרת השטח שלא הופקע) חלה חובת תשלום החל מהמטר הראשון וסמכות שר התחבורה לפסוק בגין ה-25% הופכת לסמכות שבחובה.
