קטגוריות

חיפוש באתר

נובמבר
11
2015


ס' 195 לחוק התו"ב- כשבעל קרקע אומר "כן" למה הוא מתכוון?

פורסם ע"י:

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

ס' 195 לחוק התכנון והבניה – כשבעל קרקע אומר "כן" למה הוא מתכוון?

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

שם ומספר הליך: עעמ 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו.
ערכאה: בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים, בפני כב' הנשיאה מ' נאור, כב' השופטת א' חיות וכב' השופט מ' מזוז.
תאריך פסק הדין: 9.11.15.
פרטי הנכס: חלקות 1 ו-6 בגוש 6217, בתל אביב.
ב"כ המערערת: עו"ד משה י' קמר.

הרינו לעדכן על פסק דינו של בית המשפט העליון שניתן בימים אלה, העוסק בשאלה מה דין מקרקעין שיועדו בתכנית להפקעה לצרכי ציבור, ואולם נרכשו בתמורה על ידי הרשות מבעליהן לשם ביצוע התכנית ולימים, בחלוף השנים, שונה ייעודן הציבורי של המקרקעין, והבעלים מבקשים לרכוש חזרה את המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 195(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

ואלה עובדות המקרה בקצרה.
המקרקעין שבבעלות המערערת, יועדו לצורכי ציבור. בשנת 46' התקשרה המערערת עם עיריית ת"א בהסכם לרכישת המקרקעין בתמורה. כעבור כ-60 שנים פורסמה למתן תוקף תכנית תא/2988 המשנה את ייעוד הקרקע במתחם לאזור מגורים. בשנת 2013 פורסמה ברשומות הודעה בדבר אישור תכנית תא/מק/2988/א במסגרתה הוקצו לעיריית ת"א שטחים למגורים ולמסחר כנגד זכויותיה במקרקעין שהועברו לרשותה בשעתו במסגרת ההסכם מ- 1946. נוכח שינוי ייעוד המקרקעין עתרה המערערת לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב (עת"מ 23504-07-13) וביקשה להורות למשיבה להשיב לה את המקרקעין, בכפוף לתשלום היטל השבחה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה.

לטענת המערערת, לאור הייעוד הציבורי שנקבע למקרקעין היא הייתה אנוסה למכור אותם למשיבה, שאלמלא כן הייתה זו מפקיעה אותם מידיה, ולפיכך מדובר בהעברת מקרקעין בכפיה שיש להתייחס אליה כאל "הפקעה".

בתגובה לעתירה טענה המשיבה, כי בחלוף קרוב ל- 60 שנים מרכישת המקרקעין דין העתירה להידחות על הסף בגין התיישנות הזכות להשבת המקרקעין. ואשר לגוף העניין, נטען על ידי המשיבה כי רכישת המקרקעין על ידי המשיבה הייתה במכר מרצון ולפיכך לא חלה בענייננו הוראת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, שעניינו בהעברה בכפיה.

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה וקבע, כי גם בהנחה שיש לראות את העברת המקרקעין בהסכם לידי העירייה כ"הפקעה" שלהם, כטענת המערערת, הרי שעל הפקעה זו חלות הוראות פקודת הקרקעות, לפיהן חלה תקופת התיישנות של 25 שנים (סעיף 14ד(ב) לפקודה), שחלפה בענייננו, ועל כן אין העותרת זכאית להשבה של הקרקע לידיה.

לאור מסקנתו האמורה, כי העתירה להשבת המקרקעין התיישנה, לא מצא בית משפט קמא לעסוק בטענות האחרות שהועלו על ידי הצדדים, לרבות בשאלה, האם ההעברה של המקרקעין בענייננו מכוח ההסכם מ- 1946 הייתה העברה כפויה, כטענת המערערת, או שמא העברה רצונית, כטענת המשיבה.

לאור חשיבותה והשלכותיה של שאלת היקף תחולתו של סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, בעיקר כאשר רכישת המקרקעין בביצוע תכנית נעשתה בהסכם ולא בדרך של הפקעה, ביקש בית המשפט העליון לקבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה, כפי שנוהג הוא לעשות בעת האחרונה.

בית המשפט העליון, בפסק דינו של כב' השופט מ' מזוז (אליו הצטרפו כב' הנשיאה מ' נאור וכב' השופטת א' חיות) קיבל את הערעור וביטל את החלטת בית המשפט קמא. סעיף 195 עוסק באופן ספציפי ומפורש בגורל מקרקעין שנרכשו בתמורה בביצוע תכנית ואשר ייעודם הציבורי שונה לאחר מכן. העברת המקרקעין בשעתו נעשתה בהסכם בין הצדדים, שנסיבותיו לא התבררו כל צורכן, ולא בהליך של הפקעה, על כן, המקום לבירורה של המחלוקת בין המערערת למשיבה ולהכרעה בה היה צריך להיערך בגדרה של הוראת סעיף 195. לכן, שגה בית משפט קמא כאשר קבע, כמפורט לעיל, כי מאחר שהמערערת ביקשה לבסס את זכותה להשבת המקרקעין על הקבלת ההסכם שנערך עמה בשעתה להפקעה, יש להחיל בעניין דנן את דין ההפקעה הרלוונטי (פקודת הקרקעות), על הוראת ההתיישנות שבו.

כמו כן, בית המשפט העליון קובע, כי לצורך הבחינה האם קמה למערערת זכות קדימה לפי סעיף 195(2), יש להקדים ולבחון האם לפנינו "מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים". יש לפרש את "החלופה ההסכמית" שבסעיף 195(2), מדין "גזרה שווה", כמתייחסת להעברה לא רצונית, מתוך הקבלה לחלופה של הפקעה הנדונה באותו תיבה בסעיף 195.

מקום שמדובר בהפקעה, ההצדקה להענקת זכות קדימה לבעלים לרכוש חזרה את מקרקעיו בעת שהרשות משנה את ייעודם הציבורי ומחליטה להעביר זכויותיה בהם לאחרים, היא ברורה. הגיון זה ניתן "למתוח" גם לגבי העברה הסכמית שבמהותה נעשתה בכפיה, אך קשה להצדיקה מקום שמדובר בהסכם מרצון שתמורה וטובות הנאה אחרות בצדו. במקרה כזה ההסכם מנתק את זיקתו של הפרט למקרקעין שהעביר בהסכם בתמורה, ללא קשר לשימוש בהם בעתיד.

הקביעה האם לפנינו הסכם כפוי או רצוני תלויה במכלול נסיבות העניין הקונקרטי.
בכך למעשה, קיבל בית המשפט העליון את עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה.
היבט נוסף שנתן עליו בית המשפט את דעתו הוא טענת העירייה שמדובר בענייננו בתכנית איחוד וחלוקה במסגרתה הייעוד הציבורי לא בוטל אלא הועתק למגרשים אחרים בתכנית, וכי ייעודם הציבורי של המקרקעין, לפחות ברובו הגדול, נותר בעינו. בית המשפט בחר לא להרחיב בנושא. עם זאת, ציין, כי ככל שאכן הייעוד הציבורי לשמו נרכשו בשעתו המקרקעין לא בוטל במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה החדשה אלא רק הועתק למגרשים אחרים בתכנית, לכאורה לא מתקיים הראציו של זכות ההשבה של הבעלים, שכן אין מדובר למעשה בזניחת המטרה הציבורית אלא אך בשינוי טכני במהותו באשר למיקומו של הייעוד במסגרת התכנית, וממילא ניתן לומר שאין מדובר כלל בשינוי ייעוד לענין סעיף 195 (ביהמ"ש מפנה לצורך השוואה להערת השופטת ד' ברק-ארז בע"א 8958/10 עיריית רמת השרון נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, פסקה 29 (9.7.2012)). השאלה סבוכה יותר מקום שקיים פער משמעותי בין גודל השטח שנרכש במקור לבין גודל השטח החליפי לייעוד הציבורי בתכנית האיחוד וחלוקה מחדש.

בסופו של יום החזיר בית המשפט העליון אל בית המשפט המחוזי את הדיון להכרעה בעתירה על יסוד הוראות סעיף 195(2), וזאת לאחר השלמת הבירור העובדתי, ובמרכזו קביעת ממצאים באשר לנסיבות עריכת ההסכם בין המערערת למשיבה, לרבות בשאלה האם מדובר היה בהסכם בכפיה או שמא בהסכם מרצון.

הערת מערכת: בסופו של פסק הדין, בית המשפט מוצא לנכון להעיר שלאור חוסר האיזון בין תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות, שכולל בתוכו הוראת ההתיישנות לגבי זכות הבעלים להחזרת קרקע שהופקעה וייעודה שונה לאחר מכן, לרכישה והפקעה מכוח חוק התכנון והבניה אשר נעדר הסדר בנושא זה- הרי שיש מקום לתת ביטוי לרציונליים שבבסיס דיני ההתיישנות במסגרת פרשנות הוראות ס' 195(2) לחוק התו"ב.

לכן, ככל שחלף זמן רב יותר ממועד רכישת המקרקעין יהא מקום להטיל נטל ראייתי כבד יותר על הבעלים, הן לשם הוכחת עצם קיומה של כפיה בהסכם ההעברה, והן באשר לעוצמת הכפייה, אשר יצדיקו להחיל על המקרה את זכות הקדימה לפי סעיף 195(2) בחלוף תקופה ארוכה.

ואולם, ככל שהעניין לא ייפתר במסגרת תיקון החקיקה שיזמה הממשלה, יהיה מקום לשקול החלת הוראת ההתיישנות שבפקודת הקרקעות גם על הוראת סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, בדרך של היקש.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il