קטגוריות

חיפוש באתר

נובמבר
23
2015


"עד 197 שנה"

פורסם ע"י:

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

עד 197 שנה?

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

שם ומספר הליך: עמ"נ (ת"א) 4630-11-13 ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון נ' ליפה אלירם ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים
תאריך פסק הדין: 16.11.15
פרטי הנכס: חלקות שונות בגוש 6737 אזור התעשייה ג' בחולון
ב"כ המשיבים: עו"ד י. שלף וש. ובר

קרוב לשני עשורים מנהלים הצדדים הליכים משפטיים מייגעים בקשר עם תביעת פיצויים לירידת ערך, שאותה הגישו המשיבים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, בעקבות אישור תכנית מתאר מקומית ח/2/1/152 בחולון. (תביעת הפיצויים הוגשה בשנת 1998).

השמאי המכריע שמונה, מר שמואל פן, אשר התבקש לקבוע האם נגרמה ירידת ערך למקרקעין כתוצאה מאישור התכנית לעיל, מצא כי קיימת ירידת ערך ניכרת, בשיעור ממוצע של כ-50%. ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל-אביב (בראשות היו"ר דאז עו"ד מיכה גדרון), אשר דנה בערעורים שהגישו הצדדים על שומת השמאי המכריע, קיימה לא פחות מ-15 ישיבות במעמד הצדדים, שבחלקן אף נחקר השמאי המכריע על שומתו. בסופו של יום, קיבלה ועדת הערר את שומת השמאי המכריע ועל החלטתה הוגש ערעור לבית משפט המנהלי שבגדרו טענה הועדה המקומית, כי המדובר בהחלטה לא מנומקת. לאחר שהדיון הוחזר לוועדת הערר, בהסכמת הצדדים, על מנת שתשלים את נימוקיה, קיבלה ועדת הערר ביום 15.9.13 החלטה משלימה, בגינה הוגש ערעור נוסף – היא ההחלטה נשוא הערעור דנא.

הועדה המקומית העלתה שלוש טענות מרכזיות כנגד החלטתה המשלימה של ועדת הערר; האחת, כי גם בגדרי החלטתה הנוכחית ועדת הערר כלל לא מנמקת ומבססת את החלטתה לדחות את טענותיה. השנייה, כי בחינת התוצאה שאליה הגיעה ועדת הערר "ממעוף הציפור" מגלה כשל לוגי בסיסי ומהותי היורד לשורש החלטתה. השלישית, כי ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענתה שלפיה למשיבים לא נגרם נזק.
כמו כן, בכל הנוגע לשומה המכרעת טענה הועדה המקומית כי, שגה השמאי המכריע עת התבסס על עסקאות מחוץ לתחום התכנית וכן כי הפגיעה בתכונות המקרקעין נגרמה כבר במצב התכנוני הקודם.

לאחר שדן בהרחבה בנסיבות שתוארו ובטענות שהועלו קבע בית המשפט, כי לא מצא שנפל פגם בהחלטת ועדת הערר מיום 15.9.13, שבגדרה החליטה ועדת הערר שלא להתערב בשומה המכרעת ולדחות את הערר שהגישה הועדה המקומית, וזאת בהתאם להלכות בית המשפט העליון בכל הנוגע לגדר התערבות של בית משפט מנהלי בהחלטות ועדות ערר וכן התערבות ועדות ערר בשומה מכרעת ככל ולא נמצא כי נפל בהם פגם.

כך בהתאמה ובהתייחס לטיעונים כלפי השומה המכרעת קבע בית המשפט – בנוגע לטענה בפגיעה בתכונות הקרקע במצב קודם, כי טענה זו של הועדה המקומית הועלתה לפני ועדת הערר רק בשנת 2011. במצב דברים זה, תמוה בעיני בית המשפט כי הועדה המקומית הכתירה טענה זו בכתב הערעור כ"טענתה המרכזית". מכל מקום, הרי נקבע כי אין ממש בטענה גם לגופה; בנוסף, בהתייחס לטענה של עסקאות ההשוואה קבע בית המשפט, כי לא מצא שנפל פגם בהחלטתה של ועדת הערר לקבל את הסבריו של השמאי, וכי במקרה הנוכחי היה נכון וראוי לבסס את עסקאות ההשוואה על כאלו שבוצעו מחוץ לאזור, מאחר שהמחירים אשר שולמו בתחום התוכנית ערב אישורה כבר שיקפו את הפגיעה הצפויה כתוצאה מהתוכנית. בהקשר לכך ציין בית המשפט כי יש לזכור, שוועדת הערר ייחדה חלק ניכר מהדיונים לפניה לבירור סוגיה זו, כאשר לבסוף מצאה לנכון לקבל את עמדת השמאי המכריע בסוגיה זו, מהנימוקים שפירטה בהחלטתה. החלטת ועדת הערר התבססה על עמדת השמאי, מדובר בקביעה שבמומחיות ואין הצדקה להתערב בה.

בית המשפט קיבל גם את טענת המשיבים שמאחר והשמאי שמונה בתיק זה , הינו לפני תיקון 84 אשר המצב המשפט ששרר קבע כי ערעור ייעשה רק בשאלה משפטית, הרי שלאור העובדה שאין זה המצב, יש לדחות את הערעור גם מטעם זה.
על יסוד האמור דחה בית המשפט את הערעור וחייב את הועדה המקומית בסכום כולל וחריג של 100,000 ₪ וכהגדרתו שהוצאות אלה לוקחות בחשבון את התנהלות הועדה המקומית והגשת הערעורים על ידה.

בסוף פסק הדין ציין בית המשפט כהאי לישנא: "אין לי אלא לקוות, כי בכך תם ונשלם הליך מתן הפיצוי למשיבים, אשר נמשך מזה למעלה מעשור וחרג מכל פרופורציה אפשרית. עם זאת, מצופה כי ועדת הערר תשלים את החלטתה לעניין הוצאות ההליך לפניה, ככל שלא עשתה כן".

הערת מערכת: למרבה הצער, השתלשלות העניינים שתוארה בפסק הדין, אינה סיטואציה מקרית, אלא משקפת למעשה ניהול הליכים ממשי של שנים רבות בתביעות ירידת ערך, עימם נאלץ בעל קרקע להתמודד, כאשר יש להביא בחשבון שמדובר בזכות המוקנית בחוק, ובפגיעה קניינית, לצורכה נדרש הנפגע לשכור שירותי עו"ד ושמאים ומומחים נוספים לעיתים, ולנהל תביעות במשך שנים רבות, כאשר הרשות מצידה ממשיכה לנקוט בהליכים ולהעלות טענות סף כאלה ואחרות במטרה להימנע מתשלום פיצוי, וזאת מבלי להביא בחשבון את ניהול ההליכים בפני שמאי מכריע (שגם לו יש לשלם) בהתאם להחלטת ביניים של ועדת הערר שככלל לפי הלכות בית המשפט העליון ניתנות לערעור רק בסוף הדרך , גורמות לכך שלעיתים הליכים מתנהלים לריק, שכן ההשגות על הנחיות ועדת ערר לשמאי כעולה מהחלטת הביניים לא ניתנות להשגה בטרם מינויו.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il