קטגוריות

חיפוש באתר

ינואר
13
2016


"מועד המימוש בחוזה עם תנאי מתלה הוא מועד כריתת החוזה"

פורסם ע"י:

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מועד המימוש בחוזה עם תנאי מתלה הוא מועד כריתת החוזה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

שם ומספר הליך: שולמית לוינסון בשם "הקבוצה" כהגדרתה בת"צ 17616-09-10 נ' הועדה המקומית לתו"ב חולון.
ערכאה: לפני השופט בדימ' – שאול מנהיים, ממונה לפי סעיף 20(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו-2006, בתיק ת"צ 17616-09-10.
תאריך ההחלטה: 11.1.16
ב"כ הועדה המקומית לתו"ב חולון: עו"ד עופר צילקר.

אנו מתכבדים לעדכן על החלטה חשובה, שניתנה על ידי כב' השופט בדימ' – שאול מנהיים, אשר מונה כ"ממונה" בתיק שבנדון, לפי סעיף 20(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו-2006, והתבקש להכריע בשאלה – מהו מועד המימוש, לעניין היטל השבחה, במקרה של עסקת קומבינציה (ובעצם כל עסקה כפי שצוין בהחלטה) שיש בה תנאי מתלה?

האם מועד המימוש, כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה (להלן – "החוק"), הוא כטענת הקבוצה, המועד בו התקיים התנאי המתלה, או שכטענת הוועדה המקומית, מועד המימוש הוא מועד כריתת החוזה אף שבאותה עת טרם התקיים התנאי המתלה.

נזכיר, כי במסגרת פרשת נווה בניין (ע"א 1321/02) קבע בית המשפט העליון, כי מועד המימוש ביחס להסכם מכר (ללא תנאי מתלה) הוא מועד כריתת החוזה, שכן ממועד זה יוצאת התעשרותו של המוכר כתוצאה מההשבחה מהכוח אל הפועל, ולכן ממועד זה תקום חובת תשלום.

כידוע, חשיבות הזיהוי של "מועד המימוש" באה לידי ביטוי, בין היתר, בעובדה שעד למועד זה, נושא היטל ההשבחה הפרשי הצמדה בלבד החל ממועד ההשבחה (אישור התכנית); והחל ממועד זה, מתווספת ריבית פיגורים אם ההיטל לא שולם תוך 30 יום (ור' בעניין: סעיף 15 לתוספת השלישית לחוק).

בפתח הכרעתו, ציין הממונה כי לא מצא תשובה ישירה לשאלה הנ"ל בחוק או בפסיקה ואת הנימוקים העיקריים להכרעתו נחלק למספר מישורים:

במישור החוזי, קבע הממונה, כי על פי חוק החוזים, חוזה הכולל תנאי מתלה הוא חוזה תקף ומחייב מרגע כריתתו. מאותו רגע קמה למוכר זכות חוזית לקבל את התמורה המובטחת לו בחוזה בהתקיים התנאי המתלה ולפי הוראות החוזה, וכנגדה קמה לו חובה למכור את המקרקעין לקונה החוזי וכנגד התמורה האמורה, בהתקיים התנאי המתלה.

הממונה הסביר, שנכון שבהתקשרות חוזית שיש בה תנאי מתלה קיימת אי ודאות עד להתקיימות התנאי; ואולם הממונה סקר מספר רב של דוגמאות מהן עולה שמרכיב של אי וודאות לגבי מימוש התקשרות קיים תמיד, והוא אינו חדל להתקיים עד לגמר ביצוע חוזה המכר ורישום הזכויות.

במישור דיני מס שבח מקרקעין, הממונה הזכיר את פסק הדין בעניין "אלדר שרון" (ע"א 489/89), שם נקבע כי יום המכירה לצורך מס שבח, הוא מועד כריתת חוזה המכר, גם כאשר חוזה זה כולל תנאי מתלה וזאת, כאמור, משום שמדובר בחוזה שלם מרגע כריתתו וככלל, אין בעובדה שקיים בו תנאי מתלה וכי חוזה זה יכול להתבטל, כדי להשליך על חיותו ושלמותו.

במישור ההתעשרות, הממונה קבע כי אין בעובדה שמדובר בחוזה עם תנאי מתלה כדי למנוע שהתעשרותו של המוכר יצאה "מן הכוח אל הפועל" (כנדרש בהלכת נוה בניין). הממונה הסביר, שגם בפרשת נוה בנין דובר בחוזה קומבינציה שבו התמורה למוכר תתקבל רק עם גמר הבניה של דירות התמורה ומסירת החזקה בהן ועדיין נקבע באותו מקרה כי התעשרותו של המוכר יצאה אל הפועל עם תחילת תוקפו של החוזה ולא עם קבלת התמורה בפועל.

לבסוף ציין הממונה, כי בכל הנוגע לאפשרות שהחוזה יתבטל, הרי שממילא ביטול כזה אינו ייחודי רק לחוזים הכוללים תנאי מתלה. לפיכך, למרות שאין הוראה מפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הדנה בביטול חוזה מכר, יש לנהוג במקרה של ביטול החוזה בדרך של השבה מלאה לנישום של כל מה ששילם לוועדה המקומית בגין היטל ההשבחה, לרבות ריבית הפיגורים שהייתה כלולה בתשלום, אם הייתה כזו.

מכל הנימוקים, הגיע הממונה להכרעה, לפיה מועד המימוש במקרה של חוזה עם תנאי מתלה יהיה מועד חתימת החוזה.

הערת מערכת:
נציין כי ההחלטה הנ"ל, לפיה מועד המימוש בחוזה הכולל תנאי מתלה יהא מועד כריתת ההסכם, באה לידי ביטוי עוד במסגרת ערר מס' אש- 86062/11 מרכז מסחרי (אזו ריט) בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב אשדוד. עם זאת, ראינו לנכון לציין כי באותה החלטה סברה ועדת הערר כי המקרה של חוזה המותלה בתנאי מתלה הנו מקרה מובהק בו יש לעשות שימוש בסעיף 16 לתוספת השלישית לחוק, משום שבחוזה שכזה קיים פוטנציאל לקיומם של אותם "נימוקים מיוחדים" להפחתת הריבית.
באותה החלטה ציינה ועדת הערר, כי הפעלת הסמכות להפחתת ריבית מכוח סעיף 16 במקרה של חוזה מותלה, תלויה בשני פרמטרים מרכזיים: 1. הפרמטר הראשון הנו במועד קבלת התמורה על ידי המוכר, כך שבמקרים שקיימת דחייה בקבלת התמורה קיימת הצדקה להפחתת הריבית; 2. מהותו של התנאי המתלה, כך שככל שמדובר בתנאי מתלה מהותי, על משקל ואשר עומד בשורשה של העסקה, כך תהיה הנטייה להפחית את הריבית גדולה יותר.

*** המערכת מודה לעוה"ד עופר צילקר, ב"כ הועדה המקומית, על שהביא את החלטת הממונה שבנדון לידיעתה.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il