קטגוריות

חיפוש באתר

ינואר
19
2016


"גבולותיה" של תכניות איחוד וחלוקה

פורסם ע"י:

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

"גבולותיה" של תכנית איחוד וחלוקה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

שם ומספר הליך: עת"מ 27052-05-15 בן משה ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, כב' הש' צבי דותן
פרטי המקרקעין : חלקות 158, 160, 162 בגוש 6581 ברעננה
תאריך ההחלטה: 14.1.16
ב"כ המשיבים: לא פורט

במסגרת העתירה דנא, התבקש בית המשפט לבטל את החלטתה של הועדה המחוזית, לאשר את תכנית רע/2011/ב' (להלן –"התכנית") ובהתאם להורות על תיקון את התכנית ולקבוע כי יש להגדיל את הקו הכחול של התכנית באופן שמקרקעי העותרים יהיו חלק ממנה, ובעתיד – חלק מתכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה.

בנוגע לסבירות ההחלטה לקבוע גבול התכנית, באופן שלא יסכל הליכי תכנון ברמה הארצית קבע בית המשפט, כי החלטתה של הועדה המחוזית שלא להסיט את תחום גבולה המזרחי של התכנית, באופן שהתכנית תכלול בתחומה את מקרקעי העותרים, היא החלטה מנומקת היטב, שניתנה מנימוקים תכנוניים ראויים, והעיקרי שבהם היה ש"תחום גבולה המזרחי של התכנית נקבע עד לגבול פרסום סע' 77, 78 של דרך ארצית מס' 4 שבתת"ל 43. הועדה ערה לכך שפרסום לפי סע' 78 אינו שולל תכנון, אולם גבול הפרסום מבטא מגמת תכנון מובהקת של תשתית לאומית …… קביעת גבול התכנית, מקום בו קיימת מגמת תכנון ארצית של תשתית לאומית, עלולה לסכל את הליכי התכנון ברמה הארצית". בעניין זה ציין בית המשפט כי אכן, "מוסד תכנון חייב לוודא שאת סמכותו הוא מפעיל בזהירות ובכובד ראש, ועל כן, בטרם הוא ניגש לדון בתכנית חדשה או במתן היתר על פי תכנית קיימת, עליו להיות ער הן לתכנון הקיים, והן לתכנון העתידי של הקרקע" , ובמקרה זה הועדה המחוזית לא התעלמה, ולא היתה אמורה להתעלם, מן העובדה שהועדה לתשתיות לאומיות מכינה תכנית תשתית לאומית (תת"ל) להרחבתו של כביש 4, ועל כן החליטה כי גבולה המזרחי של התכנית יהיה עד לגבול התת"ל, כפי שסומן בקו כחול בתשריט הנלווה להודעות לפי סע' 77, 78, שפורסמו ברשומות. לדעת בית המשפט, הרחבת תחומה של התכנית, לתוך תחומה של התת"ל, עלולה ליצור מגבלות על תכנון התת"ל, ולסכל אפשרות הקמתה של התשתית הלאומית, אותה מבקשת הות"ל לקדם. כמו כן, גם הרחבת תחום התכנית מבלי שהדבר יסכל את הליכי התכנון הארציים, אלא ישתלב בהם, הינה אפשרית, אולם לא יהא בכך להועיל לעותרים שכן, במקרה כזה תהיה למעשה חפיפה בין שתי התכניות, בשתיהן מקרקעי העותרים ישמשו לדרך, קרי, להרחבת כביש 4.

זאת ועוד ציין בית המשפט, כי נכון שהתת"ל עדיין אינה בתוקף, ואפשר שייקח עוד זמן רב עד אשר תיכנס לתוקף, אך עדיין, כאשר מתברר לועדה המחוזית כי במוסד תכנון שבהיררכיה גבוהה ממנה מתקיימים הליכי תכנון של תשתית לאומית ארצית (שאף הגיעו לשלב הסטטוטורי של פרסום הודעה לפי סע' 77, 78 לחוק), לא ניתן לומר, כי הועדה המחוזית חרגה ממתחם הסבירות בהחלטתה להתחשב במגמת התכנון הזאת, ולא לאפשר יצירת עובדות בשטח שיסכלו את התכנון.

עוד קבע בית המשפט, כי על מנת להכליל מקרקעין בקו כחול של תכנית, יש להראות שיקולים תכנוניים המצדיקים זאת, מה שלדעת בית המשפט העותרים לא הצליחו להוכיח. לכך הוסיף כי העובדה שבתכנית קודמת, מקרקעי העותרים נכללו בתכנית, איננה מלמדת כי המקרקעין הללו מהווים חלק מהשכונה או נדרשים לצרכי השכונה, שהרי באותה תכנית סומנו מקרקעי העותרים כמיועדים להרחבת כביש 4, משמע: לא כמקרקעין הנדרשים לצרכי השכונה, לדעת בית המשפט, הכללות בקו הכחול במקרה זה לא נועד להשיג מטרה תכנונית כלשהי, אלא רק להגדיל משמעותית את הפיצוי לעותרים.

בנוסף, בהתייחס לאבחנה בין "שטחים לצורך ציבורי כלל ארצי" לבין "שטחים לצורך ציבורי מקומי", קבע בית המשפט כי צדקה הועדה המחוזית שאבחנה בין השניים, שכן בעוד ששטחים לצורך ציבורי פנימי אמורים לשאת בנטל הכספי "חברי הקהילה", הרי שבהתייחס לשטחים לצורך ציבורי ארצי, אין הפרט צריך לשאת אלא הציבור בכללותו, קרי הקופה הציבורית, ונטל זה לא יושת אך על בעלי המקרקעין בתכנית שלא הם הנהנים מאותה תשתית לאומית, ומכל מקום, הם אינם נהנים ממנה יותר מכל פרט אחר בחברה. על יסוד האמור הגיע בית המשפט למסקנה כי אם מקרקעי העותרים ייכללו בתחומה של התכנית המשמעות תהיה – הטלת הנטל של עלות שדרוגו של כביש 4, הכלל ארצי, אך על בעלי המקרקעין בתחומה של תכנית זו. סביר יותר להטיל נטל זה על הקופה הציבורית, והדרך לעשות כן היא – לא לכלול את המקרקעין בתחום התכנית, אלא להפקיעם תוך תשלום פיצויי הפקעה.

עוד קבע בית המשפט, שיקול הדעת של מוסדות התכנון לבחור בין שתי דרכים להשגת הייעודים הציבוריים בהם היא מעוניינת: 1. דרך הפקעה; 2. דרך חלוקה מחדש, היא לגיטימית ומצויה בגדר מתחם הסבירות.

בנוסף קבע בית המשפט, כי פרסום לפי סע' 77, 78 לחוק אינו שולל תכנון אך הוא גם אינו מחייב תכנון .

כמו כן ובהתייחס לטענה כי מדובר בהפליה בהשוואה לכל המקרים הקודמים ברעננה, שבכולם פוצו בעלי המקרקעין, המיועדים להפקעה לטובת דרך בינעירונית, באמצעות הכללתם בתכנית איחוד וחלוקה, או במתן זכויות ללא איחוד וחלוקה, והדבר נעשה תמיד בשיתוף עם הועדה המחוזית ובעידודה, קבע בית המשפט, כי התכניות אליהן הופנה הן תכניות ישנות, שפורסמו למתן תוקף לפני 15 ו-20 שנה, ואינן משקפות את מדיניות הועדה המחוזית ויתר מוסדות התכנון כיום, וכי "הרשות רשאית לשנות מדיניותה, ולאדם אין זכות שמדיניות בה נקטה הרשות בעבר תמשיך להתקיים".

בנוסף ציין בית המשפט, כי התכנית החדשה היחידה אליה הופנה, שניתן לומר כי היא רלוונטית היא תכנית רע/2012/א', הגובלת בכביש 531, תכנית שנדונה בעתירה אחרת, בבית משפט זה. אלא, שאותו מקרה לדעת בית המשפט אינו דומה לעניין הנדון, בעיקר משום שבאותו מקרה, התת"ל (שם – תת"ל 15) כללה סעיף שיחזור זכויות, ועל כן הודיעה הועדה המחוזית לבית המשפט (לאחר שניתן אישור לכך מאת המשנה ליועמ"ש, עו"ד קמיניץ) כי היא מסכימה, כמקרה חריג ביותר, לדון בתכנית זו שנית, ולבחון האפשרות להכיר במקרה זה בשחזור זכויות. להבדיל ממקרה זה בו אין המדובר בשחזור זכויות, ולא ניתן, לפיכך לדעת בית המשפט, ללמוד גזירה שווה לעניין זה.
לסיכום, העתירה נדחית.

הערת מערכת:

נראה כי קיימת בעייתיות בכך שגם אם יתברר בסופו של יום כי התת"ל לא תחול על מקרקעי העותרים שכן הינו בשלב תכנון ראשוניים, למקרקעין אלה הדבר כבר לא יעזור, כי יהיו מחוץ לתחום התכנון והשימוש בכלי של סע' 77-78 למשך שנים לא מעטות וללא פיצוי (שכן החוק לא מאפשר זאת) הינו בסיכון, כך שבעל הקרקע עלול למצוא עצמו יוצא קרח משני הכיוונים. יש גם משמעויות לכך שנתנו התחייבויות לבעלי הקרקע, שכן הגם שלא חל כלל סופיות הדיון, יש בכך להביא בפגיעה בוודאות והסתמכות של בעלי קרקע בקידומי התכנון מול הועדות המקומיות.

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il