יחסי הגומלין בין שתי תכניות
ויחסי הגומלין בין זכות החכירה לתביעת ירידת ערך
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל בלאיש
שם ומספר הליך: ערר מס' 919/14 החברה להדברת עשבי בר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עכו ואח'
ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז צפון – בפני כב' היו"ר עו"ד חגית דרורי גרנות
תאריך החלטה: 7.4.16. ב"כ העוררת: עוה"ד אלי וילצ'יק ואופיר כהן
הרינו לעדכן על החלטה שניתנה, אשר דנה בערר שהוגש כנגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לדחות את תביעת העוררת לפיצויים לפי ס' 197 לחוק התו"ב, בגין אישור תכנית ג/17857 "שכונת מגורים צמודי קרקע אגרוף צפון, עכו" בשיעור של כ-3.6 מיליון ₪, על בסיס חוות דעתו של השמאי מוטי זייד.
לטענת העוררת תכנית זו אשר קובעת את ייעוד המקרקעין לצמודי קרקע, פוגעת במקרקעין שבחכירתה, באשר היא מאפשרת להקים בהם 26 יח"ד צמודות קרקע בלבד, במקום 139 יח"ד בבנייה רוויה וכ-1,800 מ"ר חזית מסחרית, שניתן היה להקים במצב התכנוני הקודם.
ועדת הערר קבעה:
רצף תכנוני- הועדה המקומית טענה כי יש להתייחס אל התכניות החלות על המקרקעין כאל רצף תכנוני אחד, כך שהפגיעה/ השבחה תחושב ע"י השוואת ערכי המקרקעין לפני תכנית שינוי הייעוד מאחסנה ומלאכה למגורים ואחרי התכנית המאוחרת המאפשרת מגורים צמודי קרקע, באופן שינטרל את השפעתן של התכניות אשר ייעדו את הקרקע לבנייה רוויה.
ועדת הערר דחתה טענה זו, שכן עמדה זו עומדת בניגוד לפסיקה בה נקבע, כי את הפגיעה מתכנית יש לשום לפי שווי המקרקעין ערב אישורה של התכנית הפוגעת לעומת ערכם לאחריה. עוד נקבע, כי אין התכנית המשביחה צופה את פניה של התכנית המאוחרת, אשר מהווה שינוי מהותי שלה ולא יישום. מדובר בשינוי תכנוני שלא היה צפוי בעת אישורה של התכנית המשביחה. לכן, יש לראות את התכנית המאוחרת כעומדת בפני עצמה ולא כתכנית המהווה המשך של התכנית שקדמה לה, התכנית המשביחה. עוד נקבע, כי תכנית המשנה את ייעוד הקרקע ויוצרת תוצר תכנוני שונה במהותו ובאופיו מזה, אין דינה כדין תכנית המקפיאה תכנית קודמת או מבטלת אותה, שאז יחסי הגומלין בין שתי התכניות ברורים.
מהות זכויות העוררת במקרקעין- הועדה המקומית טענה, כי לעוררת לא הייתה ערב אישורה של התכנית החדשה כל זכות קניינית במקרקעין ו/או זכות לממש את הזכויות למגורים שהעניקה התכנית המשביחה.
ועדת הערר קבעה, כי נקודת המוצא היא שבעל זכות במקרקעין הזכאי לתבוע פיצויים הוא מי שיש לו אינטרס כלכלי בהם. לכן, אם העוררת הייתה בעלת זכות להתקשר עם רמ"י כחוכרת לדורות של המקרקעין גם לייעודם החדש למגורים, ועודה בעלת זכות כיום כל עוד חוזה החכירה בתוקף, הרי שהיא זו שהייתה צפויה להיות מחויבת בהיטל השבחה בגין התכנית המשביחה והיא הניזוקה העיקרית מהתכנית המאוחרת ככל שזו גרמה לפגיעה במקרקעין.
הועדה בחנה האומנם למערערת הזכות להתקשר עם רמ"י בחוזה חכירה למטרת בניה למגורים?
אמנם מששונה ייעודם של המקרקעין רשאי החוכר להמשיך ולהשתמש בקרקע בהתאם לייעודה החדש רק בכפוף להסכמת רמ"י. ורמ"י רשאית, אך לא חייבת, לאשר שינוי במטרת החכירה. ואולם בנדון, החוזה לא כלל סעיף השבת קרקע המקובל בחוזים החלים על קרקעות חקלאיות ואין בו כל סעיף המתיר למחכיר לסיים את תקופת החכירה בעת שינוי ייעוד בטרם סיום תקופת החכירה. אמנם, לרמ"י מסור שק"ד שלא להתיר לחוכר שימוש בקרקע למטרה השונה מזו שהוגדרה בחוזה החכירה, אולם הפרות חוזה כגון חוב בתשלום דמי חכירה וחריגה מגבולות שטח החכירה, הן הפרות הנתינות לתיקון כתנאי לחתימה על חוזה חכירה חדש ואין הכרח כי בגינן תישלל מהעוררת האפשרות לחתום על חוזה חכירה לייעוד החדש. בנדון, נקבע כי לעוררת הזכות להתקשר עם רמ"י בחוזה חכירה של הקרקע למטרת מגורים וזכות זו שהנה זכות כלכלית מקנה לה מעמד לתבוע פיצויים בגין פגיעה במקרקעין.
עוד נקבע, כי יש לקחת בחשבון את הפער בין שווי הזכויות של העוררת שטרם התגבשו לכלל זכות חכירה למגורים, לבין שוויה של זכות בעלות במקרקעין דומים. וכי פער זה קיים ואף סביר כי יהיה גדול יותר בכל הנוגע למי שיש לו זכות להיות חוכר לצורך הייעוד החדש, בכפוף להסכמת רמ"י, וזכות זו טרם מומשה ועל כן אין וודאות כי אכן הייתה מתממשת, כן יש לקחת בחשבון תשלום שהיה נדרש למימוש השינוי.
לבסוף- הוחלט על מינויו של שמאי מייעץ על מנת שיחווה דעתו בשאלת הפגיעה לה זכאית העוררת.
