תחולת הלכת "דירות יוקרה" על הסכמים באופן רטרואקטיבי
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר
שם ומספר הליך: ה"פ 50755-11-11 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' עיריית יהוד ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז – לוד בפני כבוד השופט פרופ' עופר גרוסקופף
תאריך החלטה: 21.04.16
ב"כ המשיבות: המשיבה 1: עו"ד אמיר פרנקל ועו"ד רתם פישמן נגרין. המשיבה 2: עו"ד עפר שפיר. המשיבה 3: עו"ד יגאל מלמד.
הרינו לעדכן על פסק דין שניתן בבית משפט המחוזי מרכז – לוד המתמקד בהשלכות ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' עיריית יבנה (להלן: "הלכת דירות יוקרה"). בקצרה נזכיר כי, בהלכת דירות יוקרה נידונה סוגיית התקשרות חוזית בין יזם לרשות מקומית, המשחררת את היזם מחובתו לשלם לרשות המקומית היטלי פיתוח כנגד התחייבותו לבצע ללא תמורה עבודות פיתוח שהחובה לבצען מוטלת על פי דין על הרשות המקומית. נקבע למעשה כי, מדובר בהתקשרות פסולה אשר סותרת את הוראות החוק, כך שמוטלת על הרשות החובה לגבות את היטלי הפיתוח מהנישומים בהתאם להוראות הדין. עוד נקבע באותו עניין כי, חובתה של הרשות המקומית לבצע את עבודות הפיתוח בהתאם לכללי המנהל התקין, ובכלל זה עמידה בחובות הקבועות בחוק חובת מכרזים לעניין ביצוע העבודות באמצעות אחר. הלכת דירות יוקרה היוותה מהפכה של ממש בתחום השלטון המקומי ופסלה את קיומם של ההסכמים, שהיו מקובלים בזמנו העומדים בניגוד לדין.
בעניינו דובר בחטיבת קרקע ששטחה כ- 63 דונם בתחומי העיר יהוד, המצויה בבעלות מדינת ישראל, והידועה בכינויה "מתחם השלושה" (להלן: "המתחם"). ההסכם, שנחתם כבר בשנת 2000 בין המבקשת למשיבה, נועד להסדיר את ביצוע עבודות התשתית הציבורית הדרושות לצורך ביצוע פרויקט בנייה במתחם.
בהסכם נקבע בין היתר, כי המבקשת תיטול על עצמה ועל חשבונה את תכנון וביצוע מלוא עבודות התשתית הציבורית במתחם ובסביבותיו, ובתמורה לכך תוותר העירייה על זכותה לגבות היטלי פיתוח בגין הבניה המותרת במתחם, ותאפשר למבקשת לגבות מהיזמים שישתתפו בפרויקט שיוקם על המקרקעין דמי פיתוח כפי שיאושרו לה על ידי רשות מקרקעי ישראל.
יצוין, כי מחלוקות עבר בעניין ההסכם הביאו לשתי התדיינויות משפטיות, אשר הסתיימו בפסקי דין המורים על קיום ההסכם ובגדרם אף נידונה לעומק סוגיית חוקיות ההסכם אשר נדחתה ע"י בתי המשפט השונים אשר קבעו כי ההסכם תקף. לאור פסקי הדין הקודמים שניתנו בעניין, הועלתה על ידי המבקשת טענה של השתק ומעשה בית דין. ביהמ"ש קבע כי, בסוגיות מסוימות קיים עניין "ציבורי" להגביל את תחולת כלל מעשה בית דין ובענייננו, אין להחיל את כללי מעשה בית דין באופן שימנע מהעירייה מלהעלות לדיון את שאלת חוקיות ההסכם, סוגיה בעלת אינטרס ציבורי מהותי הנכנסת לאותם מקרים חריגים בהם האינטרס הציבורי בהתדיינות חשוב מאינטרס סופיות הדיון.
עוד טענה המבקשת, כי אין להחיל עליה את הלכת דירות יוקרה שכן, אין הלכה חדשה יכולה לפסול הסכם שהיה חוקי בשעת עריכתו, ובנוסף, רוכשי השליטה בה הסתמכו על המצגים שניתנו להם על ידי המדינה, ופסילת ההסכם פוגמת במצגים אלו, כמו גם פוגעת באינטרס ההסתמכות.
ביהמ"ש קבע, שראוי להתייחס להסכמים הללו בחומרה רבה, והעובדה שאי החוקיות הטמון בהם נובע מעקרונות יסוד ידועים של המשפט המנהלי, מונעים מלהחיל במקרה זה את חריג ההסתמכות לעניין תחולתה הרטרואקטיבית של הלכה שיפוטית.
עוד מוסיף ומציין ביהמ"ש, שהן בפסק דין דירות יוקרה עצמו, והן בפסיקה שבאה לאחריו, הוחלה ההלכה שנקבעה בו באופן רטרואקטיבי על הסכמים שנכרתו קודם למועד מתן פסק הדין ובאיזון הראוי בין אינטרס ההסתמכות לבין האינטרס הציבורי שבפסילת ההסכמים נמצא שיש להעדיף את האינטרס הציבורי.
לאור כל האמור קובע ביהמ"ש כי מדובר במקרה מובהק, הנופל לתחולת הלכת דירות יוקרה ולפיכך, ההסכם בטל.
ביהמ"ש מאשר למבקשת פיצול סעדים באופן המאפשר לה לתבוע סעדים כספיים, ככל שאלו מגיעים לה, בעקבות ההכרזה על בטלות ההסכם. לא ניתן צו להוצאות.
הערת מערכת:
פסילת הסכמים באופן רטרואקטיבי בעקבות הלכה חדשה שניתנת היא בעייתית, וגורמת לחוסר ודאות בשוק. קיימות דרכים נוספות, דוגמת "הלכת ארידור" בה אמנם החילו את חוק ההתיישנות על הפקעות רטרואקטיבית אולם ביהמ"ש קבע הוראות מעבר ליישום ההלכה של 3 שנים ונראה שראוי למצוא פתרונות ביניים לסוגיה זו.
עוד נציין כי בעקבות הלכת דירות יוקרה פורסם ביום 30.11.2015, למתן תוקף תיקון מס' 138 לסעיף 198 א לפקודת העיריות [נוסח חדש] אשר קבע לראשונה פטור מותנה ממכרז לביצוע עבודות פיתוח ע"י החברה היזמית על מנת להתגבר על "כשל השוק" שנקבע בהלכת דירות יוקרה. הוראות התיקון לפקודה מאפשרות בין היתר התקשרות בהסכם פיתוח בין יזם לבין הרשות המקומית, בתנאים מסוימים המפורטים בתיקון, כך שישולמו הוצאות הפיתוח ליזם בדרך של תשלום בפועל, או בדרך של קיזוז כנגד חשבון אגרות והיטלים לפי חוקי העזר של הרשות, או בדרך של קיזוז כנגד שומת היטל השבחה לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבניה.
