קטגוריות

חיפוש באתר

יוני
14
2016


"רמת הפירוט הנדרשת משמאי מכריע בשומתו".

פורסם ע"י:

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

רמת הפירוט הנדרשת משמאי מכריע בשומתו

 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

 

שם ומספר הליך: ערר 6118/15 י. לי –דה השקעות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה אשדוד

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה בנימין זלמנוביץ

תאריך החלטה: 16.5.16 ב"כ העוררת: עו"ד שלום זינגר

 

מהי רמת הפירוט הנדרשת משמאי מכריע בשומתו? האם יכול שמאי מכריע להציב נתונים בשומתו בהתבסס על מומחיותו המקצועית, ללא פירוט וביסוס שמאי של הנתונים, ובלא שהוצגה מתודולוגיה שמאית? האם יכול שמאי מכריע להניח שישנה השבחה ולאמוד את גובהה בהתבסס על אומדן והערכה הנובעים ממקצועיותו ומומחיותו ללא הצגת מודל והסבר שמאי? אלו השאלות שנסבו בערר הנדון.

כפי שעולה מהחלטת ועדת הערר – לא אחת שמאים מכריעים, אינם מפרטים ומסבירים את הביסוס למקדם פרטני או לשווי מסוים בשומותיהם. חוסר הפירוט לא מאפשר לוועדת הערר לבחון את השומה ולהגיע למסקנה האם הפגם הנטען יורד לשורש השומה ומחייב את התערבותה אם לאו.

מושכלת יסוד במשפט המנהלי הינה חובת ההנמקה של הרשות המנהלית. ככל רשות מנהלית, כך גם על השמאי המכריע חלה חובה לנמק את החלטותיו. ההנמקה מסייעת לשמאי המכריע "לקבל החלטה רציונאלית ולא שרירותית; היא מאפשרת לאחרים הסתמכות נכונה עליה; היא מספקת תשתית עובדתית לביקורת שיפוטית וציבורית; היא מבטאת יחס אנושי ומכבד לפרט שההחלטה המנהלית עוסקת בו; ויש בה כדי לבסס את אמון הציבור בשלטון. יתירה מכך, לשמאי המכריע תפקיד מעין שיפוטי וככזה חובתו כפולה ומכופלת.

בהקשר זה מציינת ועדת הערר כי ללא הנמקה אין ביקורת שיפוטית. כלומר, החלטתו של שמאי מכריע מהווה קרקע להסתמכות הן של האזרח, הן של הרשות, הן של ציבור שמאי המקרקעין והן של שמאים מכריעים אחרים. זו הסיבה שהשמאי הממשלתי הראשי מפרסם את השומות המכריעות באתר מיוחד. במידה ושומת השמאי המכריע אינה מנומקת מה הועילו חכמים בתקנתם?  לא זו אף זו, נמען השומה הינו האזרח, ואם הועדה אינה מבינה על בסיס מה נקבעו ערכי השווי והמקדמים מה יגידו ההדיוטות? אדרבא, נוכח אופייה המכריע של השומה וכספי האזרח המוטלים על כף המאוזנים מקבלת חובת ההנמקה לדעת ועדת ערר, משנה חשיבות בהקשר של שמאי מכריע. ההנמקה בהקשר זה לא זו בלבד שמבטאת היא כבוד לפרט, אלא שהיא מבטיחה כי השמאי המכריע יפעל ביסודיות, בענייניות ובמידה ראויה של התעמקות.

כידוע, בבסיס היטל ההשבחה עומד עקרון הצדק החלוקתי. הפרט שהתעשר מהחלטת הרשות ישתף את הקהילה בהתעשרותו אלא שחובה וזכות בצידה, זכותו של הפרט שהיטל ההשבחה הנגבה ממנו יהיה מס צודק ומדויק ולא שרירותי ולא מנומק. השומה המכרעת או המייעצת היא העומדת בבסיס חיוב היטל ההשבחה. היא המשמשת כעמוד האש לחיובי היטל ההשבחה הן אלו המגיעים להכרעת השמאי המכריע וועדות הערר והן אלו שאינם. שכן, השמאים המכריעים הם אלה הקובעים את אמות המידה ומסד הנתונים ומכאן חובת ההנמקה ביתר שאת. חובתה של ועדת הערר, לדאוג לכך שהפרט יבין את השומה גם אם לא יסכים לחיוב שהוטל עליו, וזאת לצד חובתה הבסיסית לוודא שהמדובר במס צודק ולא שרירותי.

בדברים האמורים מציינת ועדת הערר כי היא אינה באה לגרוע חלילה ממקצועיותם ומכישוריהם של השמאים המכריעים ו/או חלילה  להטיל דופי בהגינותם ומומחיותם. כל שברצונה לומר הוא, כי השומה מיועדת לנישום והנישום צריך להבין את המושגים והמקדמים השמאים שבגינם חויב במס.

ועדת הערר הדגישה שהפן השמאי צריך להיות מובן לנישום שמקבל לידיו את השומה וכי היא מודעת לכך שלעיתים חובת ההנמקה במקצוע השמאות קשה היא אך קושי זה, לא יכול להתבטא בפטור מהחובה.

לדעת ועדת הערר, מלאכת הערכת השווי צריכה להתבסס על עקרונות ברורים ואובייקטיביים. על מנת שוועדת הערר תוכל לקבוע עמדה בשאלה האם ההיטל שנקבע ראוי וסביר בנסיבותיו של המקרה, שומתו של השמאי המכריע חייבת להיות ברורה ומנומקת. בשעה שקובע השמאי מקדמים ללא שהאיר והסביר אותם, בלתי אפשרי לוועדה להביע דעתה ביחס לשומה. אומנם מדובר ביידע המצוי בתחום מומחיותם הבלעדית של השמאים המכריעים ולשם כך נבחרו. אלא שיידע אישי ומקצועי ייחודי לא יכול לבוא במקום הוכחה או כתוספת לה.

ועדת הערר הדגישה, כי ידיעתו ומומחיותו של השמאי דרושה הסבר, אלא, אם מדובר בעובדה שגלויה וידועה לא רק לאותו שמאי אלא לכל אדם בעל השכלה רגילה וניסיון חיים רגיל. גם אם קשה לבסס מדוע נקבע מקדם מסוים ולא אחר, עדיין חובה על השמאי להשתדל ולהעלות את שיקוליו מעל לסף תודעתו ולנתח את העובדות והשיקולים שבבסיסם לאור ההיגיון והשכל הישר. קיצורו של דבר: מקדמי השווי השמאיים צריכים ראיה ועל השמאי המכריע להביא לכך ראיה בשומתו.

לסיכום מציינת ועדת הערר, כי אי התערבותה בשומת השמאי המכריע, כפי שנקבע בפסיקות ועדות הערר ובפסיקות בית המשפט, אין משמעותה ששומת השמאי תתקבל כגזרת גורל, משמעותה, שועדת הערר בחנה את שומתו והשתכנעה שהשמאי המכריע נימק את החלטתו וביסס אותה. באין הנמקה ירגיש האזרח שההכרעה בעניינו היא מקרית ושרירותית. תפקיד וועדת ערר להכריע בתבונה ובשיקול דעת על סמך הנתונים שבפניה ולא בשרירותיות.

מבלי לקבוע מסמרות מציינת ועדת הערר כי אפילו אם תסבור שישנו הבדל במידת התערבות ועדת ערר בשומתו של השמאי המכריע ביחס לשומתו של השמאי המייעץ המשמש כמומחה מטעם בית משפט. אין בכך כדי להשפיע על חובת ההנמקה. זה גם זה מחויבים לנמק ולבסס את שומתם.

דברים שנכתבו בהחלטה מטרתם לייעל את הליך בירור החיוב והם בבחינת דרך ארוכה שהיא קצרה. ככל שההקפדה על חובת ההנמקה תהיה גדולה יותר, כך ההליך יהיה יעיל וקצר יותר. בסופו של יום, שומה מנומקת ומפורטת תקצר ותייעל את ההתדיינות שבין הנישום לרשות.

 

 

 

Comments are closed.

צבי שוב - משרד עורכי דין. נדל"ן, מקרקעין, תכנון ובנייה, משפט אזרחי ומסחרי רח' החילזון 5 בית גרניט, רמת גן 5252269. טלפון - 03-5757170. פקס' - 03-5757180

אין לראות במידע המופיע באתר זה ( עוד על נדלן ) כייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד צבי שוב ואין לעשות באמור כל שימוש ללא קבלת רשות.
לשאלות ועזרה ניתן לפנות לחברת א.צודקביץ פתרונות תקשורת www.zud.co.il