נדחתה בקשה לדיון נוסף בעניין הלכת "אופק קרדן"
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
שם ומספר הליך: דנ"מ 4093/16 אופק קרדן השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב אשקלון
ערכאה: בית המשפט העליון – לפני כבוד הנשיאה מ' נאור
תאריך החלטה: 1.8.16 ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה מרכוס.
ביום 20.4.16 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 505/15, שעומד בבסיס הבקשה לדיון נוסף שבנדון, ואשר עסק במצב שבו ניתן היתר בניה על ידי ועדה מקומית בעקבות תכנית מתאר ארצית לתחנות דלק (תמ"א 18/4), ובשאלה האם המועד הקובע לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מועד אישור תכנית המתאר הארצית או יום הנפקת היתר הבניה.
לצורך הבנת הדברים, נציין את עיקרי השתלשלות ההליכים שקדמו לו ושדנו בשאלה הנ"ל. בתחילת הדרך נדונה השאלה, אצל השמאי המכריע וועדת הערר, אשר קבעו כי האירוע שחולל את ההשבחה הוא תכנית המתאר הארצית והמועד לקביעת ההשבחה יהיה מועד אישורה.
על החלטות אלו, הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, כאשר בין לבין, ניתן פסק הדין בעניין "אליק רון" (ע"א 3002/12), אשר הבהיר שגם כאשר מדובר בזכויות מותנות בתכנית (מותנות באישור מוסד התכנון), האירוע המשביח חייב להיות אחד משלושת האירועים הקבועים בחוק, ובמקרה זה, אישור התכנית ועל כן יש לייחס את ההשבחה לתכנית ולמועד תחילתה. עם זאת, בית המשפט בעניין "רון" קבע, כי מימושן של זכויות מותנות בתכנית, נעשה בשני שלבים – בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבניה ועל כן ההשבחה תיגבה בכל אחד מהשלבים בהתאם לחלק היחסי של ההשבחה (ע"פ מידת הוודאות והערכה שמאית של ההשבחה שנוצלה בכל אחד מהשלבים).
משכך, בית המשפט המחוזי בעניין שבנדון, ראה עצמו כפוף להלכת "רון" וקבע כי על השמאי המכריע לערוך שומה דו שלבית שחלקה הראשון יתייחס להשבחה במגבלת הזכויות המותנות כפי שנקבעו בתמ"א 18/4 אשר פורסמה ביום 9.7.2006; השלב השני של השומה יתייחס למועד אישור התוכנית המפורטת ומתן היתר הבנייה – דהיינו 12.6.2012.
על כך הוגשה בקשת רשות ערעור, ובית המשפט העליון (השופט י' עמית בהסכמת השופטים ד' ברק-ארז ו-י' דנציגר) החליט לדון בה וקבע שכאשר מדובר בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה כדי שתצמח השבחה לבעל מקרקעין כבר ממועד תחילתה, המועד הקובע להשבחה ייחשב מועד הוצאתו של היתר הבניה (להלן: "פסק הדין").
פסק הדין התבסס בעיקרו על מספר נימוקים, ובין היתר, על ההלכה שנקבעה בעניין "מועש" (רע"א 384/99), שבה נקבע כי אישורה של תכנית מתאר ארצית מוביל לשינוי בתכנית מתאר מקומית, שבתורה יוצרת את ההשבחה במקרקעין. עם זאת, בית המשפט ציין, כי השאלה מה הוא מועד תחילתה של התכנית המקומית ה"מעודכנת" – שהוא המועד הקובע לעניין שומת היטל ההשבחה – לא נדונה באותו עניין.
לפיכך, לצורך איתור פעולת התכנון ה"משביחה" ממנה נגזר המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, ביצע ביהמ"ש היקש מפסה"ד שניתן בעניין "מגן אינטרנשיונל" (בר"מ 1560/13) במסגרתו נדונה שאלת המועד להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בגין תמ"א 36, שהתוותה עקרונות להצבת מתקני שידור (אנטנות סלולאריות) בכל שטח המדינה. בפסה"ד נקבע, כי את הפגיעה הקונקרטית במקרקעין ניתן לזהות אך במועד ההיתר, שכן רק אז ניתן לדעת היכן ימוקמו מתקני השידור ובהתאם אלו מקרקעין עשויים להיפגע.
בית המשפט ציין, כי הפסיקה הנ"ל בעניין ירידת ערך, משמשת כמעין "תמונת ראי" לסיטואציות בהן נדרש בעל מקרקעין לשלם היטל השבחה. בהתאם לכך, מסקנת בית המשפט הייתה, שכאשר עסקינן בתכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית דיה, מועד אירוע המס, המועד הקובע, יהא במועד מתן היתר הבניה – המועד שבו זכתה התכנית הארצית הכללית למימוש קונקרטי במקרקעין הספציפיים.
בבקשה לדיון נוסף, נטענו טענות רבות, ובין היתר, כי מדובר בהלכה חדשה, חשובה וקשה הסותרת את האמור בחוק ואף סותרת הלכות קודמות.
למרות זאת, החליטה כב' הנשיאה, שגם אם יש בפסק הדין חידוש מסוים, אין מדובר בקביעתהּ של הלכה חדשה אלא לכל היותר בפיתוחהּ של הלכה קיימת, המתבססת על העקרונות שהותוו בפסקי הדין מועש, מגן אינטרנשיונל ורון, ובכך לבד אין כדי להצדיק דיון נוסף.
הערת מערכת:
יש שיטענו כי בנסיבות העניין המסקנה שאליה הגיע ביהמ"ש הינה ראויה, שכן כפי שצוין בפסה"ד, קיים קושי באימוץ הגישה הקיימת, שלפיה כל אימת שנמכרת קרקע באזור תעשיה במקום כלשהו במדינה, תוכן שומה שתעריך את הסיכוי שיינתן היתר בניה לתחנת דלק באותה קרקע – הדבר אינו ריאלי וצפוי להוביל לריבוי התדיינויות.
לעמדה זו, מצטרפים יתרונות כגון, העובדה שזו לא דורשת בחינה ספקולטיבית של השאלה מה הסיכוי שיינתן היתר בנייה, מתן פטור מתשלום היטל במקום שבו המקרקעין נמכרים בטרם ניתן היתר (סוגיות דומות שנדונו בעניין אליק רון), הגשמה של תכלית ההתעשרות של כל פרט כתוצאה ממהלך תכנוני.
עם זאת, יש הטוענים כי פסק הדין הנ"ל מעלה לא מעט קשיים, וזאת בין היתר לאור הקביעה לפיה אירוע המס במקרה של תכנית מתאר ארצית שאינה קונקרטית, יהא במתן היתר הבנייה, המהווה למעשה "אירוע משביח חדש ופסיקתי" ויש שיאמרו כי הדבר עומד בניגוד לפסקי הדין שניתנו בעניין "מועש" ובעניין "אליק רון".
יתרה מזו, יש שיטענו כי לא היה מקום לבצע היקש מהפסיקה בעניין "מגן" אשר עסקה במועד לתביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק בגין תכנית מתאר ארצית. זאת, בין היתר, משום שלשון החוק הנוגעת ל"אירוע" הרלוונטי בכל אחד מהמקרים נוקטת לשון שונה באופן מפורש. בעוד שבכל הנוגע לירידת ערך, ה"תכנית הפוגעת" יכולה להיות כל תכנית, הרי שבכל הנוגע להיטל השבחה החוק מדבר על "תכנית מתאר מקומית או מפורטת בלבד".
בנוסף לכך, נראה כי תוצאת פסק הדין אף חורגת מלשונו של סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק, המורה כי יום תחילת התכנית יהא המועד הקובע לעניין ההשבחה, שכן בפסה"ד נקבע כאמור כי מתן ההיתר יהווה כמועד הקובע.
לסיכום, נראה כי ראוי היה שכל הסוגיה תיפתר על ידי הבהרות ברורות בחוק, המתייחסות מפורשות למקרים אלו, בעיקר שכיום תכניות מתאר ארציות רבות הינן ברמת פירוט שונה מבעבר ומאפשרות בנייה מכוחן ישירות.
