ההשוואה של קרקע לתחנת כוח כקרקע לתעשייה היא המתאימה ביותר לצורך בחינת קיומה של השבחה

ההשוואה של קרקע לתחנת כוח כקרקע לתעשייה היא המתאימה ביותר לצורך בחינת קיומה של השבחה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

שם ומספר הליך: ערר 6034/14/68, טריפל מ תחנות כח בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב באר-טוביה

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום – בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד בנימין זלמנוביץ.
תאריך ההחלטה: 02.06.16 ב"כ העוררת: עוה"ד שלום זינגר ואייל גור.

תחילתו של ערר זה בדרישת המשיבה לתשלום היטל השבחה בסך 81,000,000 ₪. דרישת הוועדה המקומית ניתנה כתנאי להוצאת היתר בנייה על ידי רשות הרישוי של הועדה לתשתיות לאומיות, להקמת תחנת כוח באזור התעשייה של באר טוביה בהתאם לתת"ל 34.

השאלה המרכזית שעלתה בערר, היא מהי הגישה השמאית הראויה לקביעת אומדן שווי קרקע בייעודה התכנוני כתחנת כוח, במצב בו אין בנמצא די עסקאות השוואה לקרקע בייעוד תחנת כוח? האם גישת היוון ההכנסות, שאז שוויה של קרקע המיועדת לתחנת כוח עולה עשרות מונים על קרקע המיועדת לתעשייה; או שמא גישת ההשוואה לקרקע בייעוד תעשיה, שאז שוויה של קרקע ביעוד של תחנת כוח כשוויה של קרקע ביעוד תעשיה.

לצורך מענה לשאלה הנ"ל, מונה השמאי המייעץ מר אייל יצחקי, אשר בדק מתודולוגיות שמאיות שונות, ובין היתר, גישת ההשוואה הישירה לעסקאות של תחנות כוח (נמצאה עסקה אחת בעלת תוקף לא גבוה); גישת היוון ההכנסות ו"גישה השוואה לקרקע לתעשייה".

בדיקת אמינות המתודולוגיות נבחנו ע"י שלושה מבחנים: רלוונטיות הגישה – כלומר האם שיטת החישוב היא זו שעושה קונה מרצון של אותו נכס בבואו לשקול את רכישתו; מהימנות הגישה – מבחן זה עונה לשאלה באיזו מידה השיטה התחשיבית חשופה לשגיאות, רגישה לשינויים קטנים בנתונים ובהנחות העבודה ובאיזו מידה מקדמי ההתאמה בה משמעותיים; ואיכות נתוני הבסיס – מבחן זה בוחן עד כמה המקור לנתוני הבסיס מהימן כלומר, ככל שהנתונים מתייחסים לנכסים דומים יותר וככל שנקבעו במדגם גדול יותר, כך ישתפר דיוק התוצאה.

השמאי המייעץ הגיע למסקנה שההשוואה לקרקע לתעשייה היא המתאימה יותר לשומת הנכס שבנדון במצבו החדש לתחנת כוח. הודגש, כי גישת השומה להיוון הוצאות והכנסות עתידיות אינה מתאימה בשל היותה רגישה מאוד לשינויים קטנים בהנחות העבודה. הוסבר, כי אמנם מדובר בגישה שמאית מקובלת אלא, שזו משמשת בקביעת היטל השבחה רק כאשר ניתן לבודד את ערך הקרקע מההכנסות ודבר זה קורה רק כאשר ההכנסות נובעות ישירות מהקרקע. במקרה

של תחנת כוח, למקרקעין (לרבות מיקומם) אין השפעה לכמות החשמל שתיוצר, שכן זו תלויה בהסכמים של היזם עם רשות החשמל.

משום כך קבע השמאי המייעץ שלא נוצרה השבחה, שכן הקרקע במצב קודם הייתה קרקע לתעשייה ובמצב החדש הקרקע שווה כקרקע לתעשייה ולא הוכח ששוויה עלה.

ועדת הערר קיבלה את מסקנות השמאי המייעץ במלואם, וציינה כי אין בישראל מאות מגרשים בייעוד תחנת כוח הנסחרים בשוק החופשי בין קונים מרצון למוכרים מרצון ולכן גישת ההשוואה הישירה קשה ליישום במקרה שלפנינו. בנוסף נקבע, כי אומנם כיום לא ניתן להקים תחנת כוח בקרקע לייעוד תעשייתי ללא הכנת תכנית מפורטת, יחד עם זאת תחנת כוח תוקם בשטח לתעשייה או צמוד דופן לתעשייה.

לבסוף, וועדת הערר הבהירה, כי עצם העובדה שגוף פרטי יוזם תכנית ומשקיע משאבים באישורה אינה מעידה לכשעצמה על עליית שווי המקרקעין. אדרבה, יכול אף שערך הקרקע ירד ואף על פי כן ליזם מסוים תהיינה יכולות, איכותיות וידע ייחודי שיהפכו את העסק לרווחי למרות שערך הקרקע יהיה נמוך בשל התוכנית.

משכך, התקבל הערר, בוטלה שומת הועדה המקומית ואומצה שומת השמאי המייעץ.