מאמר

 

האם סמכויותיהן של ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה כוללות נושאים חיצוניים לחוק התו"ב? 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קובי ממוקה 

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

• הבהרות ממונה חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות בפרויקט התחדשות עירונית.
• חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (תיקון מס' 4), התשע"ז-2017, כולל תיקון 118 לחוק התכנון והבנייה.
• דרום גלילות – אושרה תכנית מתאר מפורטת לכ- 9,800 יח"ד.
• בני ברק – הוחלט להפקיד תכנית רשות מקרקעי ישראל לכ- 1,900 יח"ד.
• פרדס חנה כרכור – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 353-0138586.
• עתלית – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 303-0161620.
• מגדל העמק – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 221-0201715.
• אור עקיבא – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 353-0135988.
• קדימה צורן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית מס' 457-0112086.
• קריית אונו – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית בדבר חניונים ציבוריים.
• צריפין מתחם 3 – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 499-0241307.

 

עדכוני פסיקה

 

• פירוק שיתוף

רע"א 3388/17 נחמיה יעל ואח' נ' יצחק שטרית ואח' – אישור תשריט לצורך חלוקה בעין.

ת"א 7912-11-09 עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח' – פירוק שיתוף ב"בית מכרזים".

ת"א 45356-09-16 דן ובר ואח' נ' עמליה אופנהיים ואח' – פירוק שיתוף ברכוש משותף.

• רשות מקרקעי ישראל

ה"פ 62821-03-17 שאול באטה נ' רשות מקרקעי ישראל ואח' – במסגרת הסכם חכירה שווי שוק של קרקע יקבע בין היתר על פי הזכויות אותן המחכיר מעניק לחוכר.

• זיקת הנאה

ה"פ 48918-01-15 מרים הראל ואח' נ' דוד קובה ואח' – זיקת הנאה במקרקעין – שימוש נוגד.

• היטל השבחה

רע"א 47810-10-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ' נחום פרידמן ואח' – תקופת ההתיישנות להגשת תביעה להשבת היטל השבחה, והדרך לתקיפת גובה החיוב בהיטל השבחה.

ערר 442/15 מרס הנדסה והשקעות בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון – היטל השבחה בהיעדר "מימוש זכויות".

• תכנון ובנייה

ת"א 3512-08-12 י.ש.ר.ש תחנות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל ואח' – יזהרו מוסדות התכנון ובעיקר הקונה.

ערר 68/17 הדר סלע ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור ואח' – סמכות קבלת החלטה בוועדה המקומית בניגוד לעמדת היועץ המשפטי שלה.

ערר 85207/13 ב.ש רגב ניהול והשקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים – החייב בהיטל השבחה על פי דין ותיקון שומה מכרעת.

 

מאמר

האם סמכויותיהן של ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה כוללות נושאים חיצוניים לחוק התו"ב? 

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קובי ממוקה 

כידוע, ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה, יונקות סמכותן לדון ולהכריע, בין היתר בענייני היטלי השבחה, מכח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965. יסוד זה, העומד בבסיס סוגיית היקף הסמכות של ועדות הערר, נדון רבות בבתי המשפט השונים וכן בועדות הערר, אשר שנו וחזרו כי: "אין לועדות הערר לפיצוים והיטל השבחה סמכות לדון ולהכריע בנושאים אשר חיצוניים לחוק התכנון והבניה…" (ערר (י-ם) 8-187/10 מלון קיסר ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב ירושלים; עמ"נ (מרכז) 47405-01-11 אברהם בבזדה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק").

בהתאם להכרעות אלה, ועדות הערר השונות משכו ידן פעם אחר פעם מלדון ולהכריע בטענות חוזיות, נזיקיות ואף מנהליות, (כדוגמת: תקפותם של הסכמים, מניעות, הבטחות, נוהג ומדיניות, שיהוי, הסתמכות, שוויון ועוד) אשר על אף שככלל הן מופנות כנגד עצם חוקיות החיוב בהיטל השבחה באופן שעשוי היה להביא לביטול החיוב מעיקרו ו"סגירת התיק" כבר באכסניית ועדת הערר, החיוב מתגלגל לפתחם של בתי המשפט.

נראה כי גם לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק, אשר בין היתר נועד להביא למיצוי ההליכים בסוגיית שומת השבחה במסגרת הליך מהיר יחסית בפני ועדת הערר ו/או בפני שמאי מכריע, נאלצים נישומים רבים לנהל הליכים נוספים בבית המשפט, וזאת במקרים בהם מועלות טענות משפטיות שאינן מצויות בלב ליבם של דיני התכנון והבניה למרות שנדמה כי אלו עלולות להשפיע רבות על הליך החיוב בהיטל השבחה.בהתאם להכרעות אלה, ועדות הערר השונות משכו ידן פעם אחר פעם מלדון ולהכריע בטענות חוזיות, נזיקיות ואף מנהליות, (כדוגמת: תקפותם של הסכמים, מניעות, הבטחות, נוהג ומדיניות, שיהוי, הסתמכות, שוויון ועוד) אשר על אף שככלל הן מופנות כנגד עצם חוקיות החיוב בהיטל השבחה באופן שעשוי היה להביא לביטול החיוב מעיקרו ו"סגירת התיק" כבר באכסניית ועדת הערר, החיוב מתגלגל לפתחם של בתי המשפט.

במאמרנו זה, נסקור בקצרה את ההתפתחויות שחלו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר בסוגיית היקף סמכותן של ועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה לדון ולהכריע בעילות משפטיות שהינן חיצוניות לחוק התו"ב, ונעמוד בקצרה על השיקולים השונים העומדים בבסיס הדיון בשאלת הרחבת או צמצום סמכותן של ועדות הערר, כאמור.

נזכיר, כי במסגרת תיקון 84 הוערכה והוסדרה מחדש בין היתר גם מעמדה של ועדת הערר לדון בנושאים שונים בנושא שומת ההשבחה. תיקון 84 יצר שני מסלולים לתקיפת שומת ההשבחה. המסלול האחד, הגשת פניה למינוי שמאי מכריע בנושאים הנוגעים לגובה השומה בלבד. המסלול השני, הגשת ערר לועדת הערר מקום בו עולות גם טענות כנגד עצם החיוב בהיטל השבחה. עוד נזכיר כי במסגרת תיקון 84, הוכר מוסד השמאי המכריע, כמוסד מעין שיפוטי, מקצועי ואובייקטיבי, אשר כפוף לסדרי דין, לחוק ולתקנות השונות ואף מחויב לבחון כל עניין המונח לפתחו בהתאם להוראות החוק והפסיקה הרלוונטיים לעניין.

נדמה היה, כי בעצם ההכרה שניתנה למוסד השמאי המכריע כטריבונל מעין שיפוטי במסגרת תיקון 84 תוך עיגון סמכותן של ועדות הערר לשבת כערכאת בקורת שיפוטית על טריבונל זה, וזאת לצד השאיפה למיצוי יעיל ומהיר של הדיון בסוגיית שומת השבחה בפני גופים אלה – תורחב גדר סמכותן של ועדות הערר לדון בעילות משפטיות מגוונות, לרבות בעילות חיצוניות לדיני התכנון והבניה העולות כנגד השומה נשוא הדיון שבפניהן. ברם, נראה כי גם לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 84, ועדות הערר אינן ממהרות לדון בטיעונים החיצוניים לחוק וזאת בנימוק שהן נעדרות סמכות לכך.

עם זאת, במספר החלטות שניתנו לאחרונה ואשר לחלקן נתייחס להלן, אנו עדים לניצנים ראשונים של כרסום בגישה המצמצמת. כך, בסוגיה זו הביעו לאחרונה בתי משפט לעניינים מנהליים עמדה מסויגת בשאלה – אם אכן יש מקום לגישה מצמצמת זו לנוכח הוראות סעיף 12ז לחוק התכנון והבניה והפרשנות שניתנה לו בפסיקה, לפיה, יש ליתן פרשנות רחבה לסמכויותיהם של גופי הערר, שאינה מסויגת לעילות כאלו ואחרות (ר' עתמ (י-ם) 30296-12-12 גבריאל אדלר נ' הו"מ לתו"ב י-ם; ועתמ (י-ם) 19605-09-15 האחים ישראל בע"מ נ' עיריית י-ם).

דברים אלה לא נעלמו מועדות הערר, אשר החלו לאמץ, אם כי במשורה, את הגישה הנ"ל. ואולם עדיין ניכרת עמדתן ה"שמרנית" בנושא. כך למשל, בערר 381/15 פלוני נ' מדינת ישראל, קבעה ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה בירושלים כי  ועדת הערר נעדרת סמכות לדון בטענות חוזיות או נזיקיות וכי לכל היותר ייתכן שניתן לראות בועדת הערר כמוסמכת לדון בטענות לגבי עצם חוקיות החיוב, הנובעת מהדין הכללי ומהדין המנהלי (וראו גם: ערר (ים) 21/16  עמית אלון חברה לרכב ונכסים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות).

כך ובנוסף, בערר 801+802/17  פוקס לוי ויובל נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה "משגב", דחתה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז צפון, טענה להסתמכות שהעלה העורר, וזאת אך משום שטענה זו הייתה טענתו היחידה. ועדת הערר ציינה בהקשר זה כי בהתאם לדעות שהובעו על ידי בתי המשפט לעניינים מנהליים, הרי שלועדת הערר סמכות להידרש לטענת הסתמכות, רק במקרים בהם טענה זו לא הועלתה כטענה עצמאית, אלא נגזרה מטענה עיקרית כנגד עצם החבות.

לעומת זאת, בערר הר/85218/15 שרון פלאצ'י נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה כפר שמריהו, שנדון בועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, נראה כי ועדת הערר דנה לגופו של עניין בטענות התיישנות, שיהוי, תיקון טעות והסתמכות על אישורים שהוציאה הועדה המקומית ללשכת רישום המקרקעין – אך זאת כאשר העובדות עלו בבירור מהמסמכים שהונחו בפניה.

מבלי לקבוע מסמרות ובכל הזהירות הראויה נציין, כי נראה שגישה מרחיבה כפי זו של ועדת הערר במחוז תל אביב הפכה מקובלת יותר ויותר כיום. כלומר, כל עוד הטענות החיצוניות לדיני התכנון והבניה המועלות כנגד חוקיות החיוב בהיטל השבחה, עולות בבירור מחומר הראיות שהוגש לועדת הערר, וכל עוד בירורן אינו מצריך בירור עובדתי מעמיק ומורכב באמצעות בדיקות, חקירות, שמיעת עדים וכיוצ"ב, אזי נראה שהנטייה של ועדות הערר תהא לדון ולהכריע בטענות אלו.

כך או כך, שאלת הרחבת היקף הסמכות של ועדות הערר לדון בטענות הנוגעות לעצם חוקיות החיוב בהיטל השבחה בטענות שאינן מתחום דיני התכנון והבניה, אם לאו – אינה פשוטה כלל ועיקר. לסוגיה זו יכולות להיות משמעויות מרחיקות לכת על נישומים, וזאת החל מההיבט של מיצוי זכויותיהם, המשך באסטרטגית ניהול ההליכים וסדר נקיטתם וכלה בכדאיות הכלכלית והמשאבים הכרוכים בכך. כמו כן עולות שאלות בנוגע להשלכות על הרשויות והמערכת המשפטית אשר יאלצו להתמודד עם ריבוי ופיצול הליכים, תוך בזבוז משאבים וזמן שיפוטי יקר.

מהצד האחר של המתרס עולות שאלות כגון: האם לועדות הערר הכלים המתאימים להתמודד עם שאלות משפטיות מדינים החיצוניים לדיני התכנון והבניה שעה שזו האחרונה אינה מנהלת דיוני הוכחות ותצהירים בפניה; האם אין בהרחבת סמכות ועדות הערר כדי לפגום במוסד הערר ככלי זמין, נוח, זול ומהיר עבור האזרח; האם יש להחיל על הליך הערר את סדרי דין האזרחי ודיני הראיות, על כל המשתמע מכך, בין היתר כדי לשמור על הליך שוויוני בעילות משפטיות זהות וכו'.

להלן, נעמוד בתמצית על הקשיים הטמונים במצב משפטי נתון, לפיו, יש הטוענים כי ועדות הערר אינן מוסמכות לדון בטענות משפטיות החיצוניות לדיני התכנון והבניה במסגרת הליכי הערר המתקיימים בפניהן. נראה כי החשש העיקרי בהיבט זה נובע מאי העלאת טענות מקדמיות בהזדמנות הראשונה. במקרה כזה וככל שטענות מקדמיות של הנישום לא ידונו עובר לקיום דיון לגופו של עניין בועדת הערר, עלול להיווצר מצב בו הנישום חשוף בנסיבות מסוימות למצב שבו יקבע כי הוא מנוע מלהעלותן במסגרת הדיון בועדת הערר ומאוחר יותר אף בערעור לבית המשפט.

טול מצב למשל בו קיימת טענת שיהוי ובעקבותיה טענות של השתק ומניעות. בפסיקה נקבע זה מכבר כי טענות מסוג זה יש להעלות בהזדמנות הראשונה. הלכה זו אף קיבלה משנה תוקף בעניינים מנהליים, שכן, בעניינים אלה, בשונה מעניינים אזרחיים "רגילים", פועל הכלל של שיהוי המחייב את הצדדים לפעול בדחיפות – בהזדמנות הראשונה ממש – ותוך הקפדה מיוחדת על המועדים הקבועים בחוק ובתקנות שהותקנו לפיו. לפיכך, בסיטואציה כזאת, על הנישום להביא בחשבון, כי אילו בחר לפנות לועדת הערר, עלולה לעלות טענה כי זנח את טענותיו אלו וייתכן ולכשיגיע לבית המשפט הטיעון ידחה מחמת כך שהמסלול שבחר לנקוט מלכתחילה היה שגוי.

הבעייתיות המתוארת לעיל, ככל הנראה תאלץ נישומים לפצל הליכים בין בתי המשפט השונים לבין ועדות הערר, לנהל שני הליכים נפרדים במקביל, על כל הסרבול והמשאבים הכרוכים בכך, והכל בגין חיוב יחיד בהיטל השבחה (ראו לדוג' עת"מ 63803-01-14 תעשיות רב בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון בניה נצרת עילית, שהתמקדה בעילות מהדין המנהלי כנגד חוקיות החיוב בהיטל השבחה, כאשר במקביל הוגש על ידי העותרת ערר לועדת ערר כנגד עצם החיוב).

יתרה מזו, ככל שתתקבל טענה מקדמית של נישום בבית המשפט ייתכן מאוד שההליך בועדת הערר יתברר בדיעבד כמיותר וכל הזמן והמשאבים שהושקעו ירדו לטמיון.

מבלי לקבוע מסמרות, ניתן לומר כי מעבר לעובדה שיש בפיצול הליכים כאמור כדי להעמיס על המערכת המשפטית (העמוסה ממילא), אזי שהדבר יכול להוביל להחלטות סותרות, לגבי אותו החיוב בהיטל השבחה. כך, לדוג', יכול בהחלט שייקבע על ידי ועדת הערר כי חיוב בהיטל השבחה עומד בהוראות התוספת השלישית לחוק ולפיכך יהא הנישום מחויב בתשלום ההיטל, ומאידך, יבוטל אותו חיוב על ידי בית המשפט עקב טענה להיעדר חוקיות החיוב, למשל עקב פגם שנפל בהתנהלות הרשות או הסתמכות וכו'.

נראה כי המצב המתואר גם מתנגש עם עקרונות יסוד משפטיים כגון סופיות הדיון, וודאות משפטית, פישוט ויעילות ההליכים, חיסכון בזמן ובמשאבים וכיוצ"ב.

לצד שיקולים אלה, צפה השאלה, האם לועדות הערר אשר אינה פועלת בתוך כללי ומסגרות סדרי הדין האזרחי "הרגילים" ובכלל זה, אינה מקיימת הליך של שמיעת עדים וחקירות יש את מלוא הכלים המתאימים לצורך דיון והכרעה בטענות משפטיות שאינן מתחום דיני התכנון והבניה, והאם הרחבת היקף הסמכות של ועדות הערר כאמור אינה חוטאת למטרה העיקרית שלשמה הוקם מוסד הערר, כערכאת ערעור מהירה יחסית על החלטות הרשות.

נראה כי שיקולים אלה ואחרים מחייבים דיון רציני ומעמיק בסוגיה ועל כן, יש הטוענים כי מן הראוי לקדם רגולציה של ממש בנושא שתיתן מענה הולם לקשיים הגלומים במהלך.

לסיכום, סוגיית הרחבת היקף סמכויותיהן של ועדות הערר לדון בעילות החיצוניות לדיני התכנון והבניה, הינה מורכבת וסבוכה. השיקולים הם לכאן ולכאן. נראה כי לשני צדי המתרס טיעונים ראויים ולא מן הנמנע שהנושא יגיע בסופו של יום לפתחו של המחוקק.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הבהרות ממונה חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות בפרויקט התחדשות עירונית

הממונה על חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (להלן: "חוק המכר") פרסם מסמך הבהרות בו הוא קבע כי במסגרת פרויקט הריסה ובנייה מחדש (הן פינוי בינוי והן תמ"א 38/2) בו כלל הזכויות של בעלי הדירות נמכרות ליזם, חל חוק המכר אף ביחס לבעלי הדירות הקיימות בבניין המיועד להריסה והיזם נדרש לעמוד בהוראותיו, אשר כוללות, בין היתר את הנושאים הבאים:

1. דיווח לממונה חוק המכר בדבר מכירת דירה בטופס ייעודי באתר משרד הבינוי והשיכון. כל זאת, עד 40 יום לאחר קבלת מלוא הזכויות מבעל הדירה.
2. יש ליידע את בעל הדירה בכתב בדבר זכויותיו לקבל בטוחה על פי סעיף 2 לחוק המכר.
3. הבטחת זכויות בעל דירה על ידי אחד מסוגי הבטוחה המנויים בחוק. ערבות בנקאית/פוליסת ביטוח תהא בהתאם לשווי הדירה.

באשר לתוקף עסקת מכר, יודגש כי גם חוזה בעל תנאי מתלה יחשב כחוזה תקף לעניין חוק המכר. על כן, בעת חתימת החוזה חלות על המוכר חובות חוק המכר, המנויות לעיל.

חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה)(תיקון מס' 4), התשע"ז-2017

כולל תיקון 118 לחוק התכנון והבנייה

 

הרינו לעדכן כי ביום 7.8.2017 פורסם חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה)(תיקון מס' 4), התשע"ז-2017.

במסגרת תיקון זה לחוק הידוע בכינויו "חוק הותמ"ל", הוכנסו מספר שינויים מהותיים בנוסח החוק הקודם, ובראשם – החלת החוק, בין היתר גם על מקרקעין המצויים בבעלות פרטית.

התיקון לחוק קובע, בין היתר, כי מעתה ניתן יהיה להכריז גם על קרקע פרטית "מרובת בעלים" (שמשמעה ככלל – קרקע שמספר הבעלים בה הוא עשרה או יותר, וחלקו של כל אחד מהבעלים אינו עולה על 20% משטח הקרקע), כ"מתחם מועדף לדיור", לפי המלצות "צוות מייעץ", המלצות אשר נקבע כי יינתנו לפי אמות מידת שוויוניות, ובהתחשב בין השאר בשיקולים המפורטים בתיקון לחוק, לרבות סך יחידות הדיור הניתנות לתכנון באותה קרקע, מספר הבעלים באותה קרקע ושיקולים נוספים.

יצוין, כי פרט לתיקון האמור לחוק הותמ"ל, כולל החוק הנ"ל אף תיקון עקיף לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (תיקון מס' 118).

במסגרת תיקון עקיף זה לחוק התכנון והבניה, נקבע כי מעתה, גם ועדות מחוזיות יהיו מוסמכות להכין בעצמן תכניות מתאר מקומיות או מפורטות (זאת להבדיל מסמכותן לאשר תכנית שהוגשה לאישורן על ידי גוף אחר), שהינן בסמכות מחוזית, ובהתקיים תנאים נוספים המנויים בתיקון.

דרום גלילות – אושרה תכנית מתאר מפורטת לכ- 9,800 יח"ד

וועדת התכנון והבניה המחוזית – מחוז תל אביב, אישרה את תכנית המתאר המפורטת לדרום גלילות, מס' רש/1/800.

מדובר על הקמת רובע חדש בדרום גלילות, התוכנית משתרעת מצפון לתל אביב, בתחום רמת השרון, בשטח של 1,800 דונם, התחום בין הכבישים 20 (איילון), 2 (כביש החוף- דרך נמיר) ו-5 ויוקמו בה כ- 9,800 יח"ד, 800 מהן בדיור מוגן, 700,000 מ"ר שטח עיקרי לתעסוקה ומסחר ועד 450,000 מ"ר שטחים עיקריים למבנים ומוסדות ציבור.

בשכונה החדשה יוקם פארק בשטח של כ-350 דונם וקריות חינוך מרכזיות.

התוכנית כוללת מרכז תחבורה משולב ובו תחנת רכבת (כבדה), חיבור לנתיבי איילון, וכביש ציר הנופש ונתיבי תחבורה ציבורית עם אפשרות לרכבת קלה.

בני ברק – הוחלט להפקיד תכנית רשות מקרקעי ישראל לכ- 1,900 יח"ד

ביום 12.7.2017 החליטה הותמ"ל להפקיד תכנית המקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל לבניית כ- 1,900 יח"ד בשטחה של העיר בני ברק.

התכנית מצויה בשטח שמצפון לשטח העירוני הבנוי של בני ברק ולדרך אם המושבות, מזרחית לכביש 4 (גהה), דרומית לנחל הירקון ומזרחית לגשר הרלינג, והינה תכנית אשר מותאמת לצרכי המגזר החרדי. התכנית מציעה אזור מגורים חדש, באזור המיועד לתעסוקה עפ"י התכניות המאושרות, וזאת לנוכח המחסור החמור ביח"ד הקיים בעיר, כאשר לצד המגורים מציעה התוכנית, שטחי תעסוקה ומסחר מניבים שיתרמו לאיתנות הכלכלית של העיר וכן לפתרונות שונים להתמודדות עם ריבוי התשתיות בשטח זה.

גובה הבינוי של מבני הציבור והתעסוקה יוגבל ל-5 קומות, כשהמגורים, התעסוקה והמסחר נמצאים בסמיכות לתחנות רכבת בני ברק והקו האדום של הרכבת הקלה.

פרדס חנה כרכור – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 353-0138586

הרינו לעדכן כי ביום 15.08.2017 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית המתאר המקומית שבנדון.

בין מטרות התכנית: הכנת מסגרת תכנונית לכל תחום הישוב לשנת יעד 2030, הכוונת הליכי תכנון בראייה כוללת, הכוונת התפתחות הדיור לאוכלוסיית יעד של כ- 55,000 נפש, יצירת תשתית להתפתחות עוגנים כלכליים לשם חיזוק כלכלת היישוב. התכנית ללא איחוד וחלוקה, ומכוחה לא ניתן להוציא היתרים.

עתלית – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 303-0161620

הרינו לעדכן כי ביום 30.07.2017 פורסמה הודעה בדבר הפקדת תכנית המתאר שבנדון.

מטרות התכנית, בין היתר, פיתוח מערך המגורים בעתלית על פי יעד אוכלוסייה של 18,500 נפש, תוך שמירת הצביון הכפרי, פיתוח שימושי תעסוקה מסחר ותיירות אשר יאפשרו פיתוח כלכלי, פיתוח המרחב האזורי תוך ניצול היתרונות הכלכליים היחסיים של עתלית. התכנית הינה ללא איחוד וחלוקה, ומכוחה לא ניתן להוציא היתרים.

מגדל העמק – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 221-0201715

הרינו לעדכן כי ביום 18.7.2017 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית המתאר הכוללנית שבנדון.

בין מטרות התכנית: מתן מענה תכנוני כולל לעיר אשר יעודד התפתחות העיר ויאפשר גידולה ליעד אוכלוסייה בהיקף של 50,000 תושבים, בניית יצירת שלד עירוני המחבר בין חלקי העיר חיזוק והעצמת מרכז העיר, וכן הסדרת מערך התנועה. התכנית הינה ללא איחוד וחלוקה כאשר, ומכוחה לא ניתן להוציא היתרים.

 

אור עקיבא – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית מס' 353-0135988

הרינו לעדכן כי ביום 17.7.17 פורסמה ברשומות הודעה בדבר אישור התכנית שבנדון.

מטרות התכנית הן בין היתר, ליצור מסגרת תכנונית מתארית לעיר אור עקיבא ולהכוונת תהליכי התכנון בה בראייה כולל של העיר כישוב עירוני איכותי עם אוכלוסיית יעד של כ-35,000 נפש המספק את צרכי מגוון האוכלוסיות המתגוררות בו. להפוך את העיר לישוב אטרקטיבי למגורים, שימשוך אליו אוכלוסייה חזקה ושייתן מענה למשפרי דיור מתוך הישוב והסביבה וכן לחזק את תפקודה ותפקידה האזורי של העיר כמוקד עירוני ליישובי הסביבה בתחומים מגוונים כמו דיור, חינוך, השכלה, מסחר, תרבות, מוקד בילוי ופנאי, חברה, שירותים ותעסוקה.

קדימה צורן – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית

הרינו לעדכן כי ביום 15.8.17 פורסמה ברשומות הודעה בדבר הפקדת התכנית שבנדון להתנגדויות הציבור.

מטרות התכנית הן בין היתר, להתוות מסגרת תכנונית כוללת לישוב קדימה צורן, בהיקף של כ- 48,000 נפש; להתוות עקרונות פיתוח, בינוי והנחיות להכנת תכניות מפורטות; לחזק את החיבור בין שני יישוביי המקור קדימה צורן באמצעות יצירת תשתית למנגנונים שיעודדו את השותפות בין חלקי היישוב, יצירת מרכז חדש ליישוב והנגשת חלקי היישוב אחד לשני; ליצור תנאים לחיבור ושילוב בין הקהילות הקיימות בישוב, פיתוח קשרים בין שכונות המגורים, הגדלת הנגישות התוך יישובית וצמצום הפערים בין השכונות; ואף ליצור ישוב בעל צביון כפרי עירוני באמצעות יצירת מערך תחבורתי למרקמים כפריים לצד עירוניים, הצבת שלד ראשוני לתנועת אופניים והולכי רגל.

קריית אונו – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית בדבר חניונים ציבוריים

הרינו לעדכן כי ביום 18.7.2017 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית המתאר המקומית שבנדון.

מטרת התכנית הינה איתור עשרות מקומות ברחובות העיר להקמת חניונים ציבוריים בעיר, וקביעת תנאים, זכויות והוראות להקמתם. התכנית הינה ללא איחוד וחלוקה, כאשר מכוחה ניתן להוציא היתרים.

צריפין מתחם 3 – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת

הרינו לעדכן כי ביום 15.8.17 פורסמה ברשומות הודעה על הפקדת התכנית שבנדון לעיון והתנגדויות הציבור.

תכנית זו הינה תכנית מפורטת למתחם אחד מתוך שמונה מתחמי תכנון בשטח מחנות צריפין המיועדים לפינוי והשטחים הגובלים בו. התכנית משתרעת על שטח של כ-668 דונם במתחם הידוע כמתחם 3, שהינו המתחם המערבי מבין שלושת מתחמי המגורים המיועדים להסתפח לבאר יעקב ומצוי צפונית לכביש 4313 בחלקה הצפוני של באר-יעקב (בהתאמה לתכנית המתאר המקומית החדשה של העיר הנמצאת בשלבי הכנה בימים אלו).

מטרת התכנית היא ליצור מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת כ- 2750 יח"ד, 250 יחידות דיור מוגן, כ- 10,882 מ"ר שטחי מסחר וכן, מוסדות ומבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.

עדכוני פסיקה

אישור תשריט לצורך חלוקה בעין

שם ומספר הליך: רע"א 3388/17 נחמיה יעל ואח' נ' יצחק שטרית ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופט נ' הנדל.

תאריך מתן פסק הדין: 20.7.2017 פרטי הנכס: לא צוין. ב"כ המשיבים: לא צוין.

עסקינן בבקשת רשות ערעור שהוגשה כנגד החלטת בית המשפט המחוזי במסגרת תביעת פירוק שיתוף, בה הורה ביהמ"ש המחוזי על מינוי עו"ד לצורך הגשת תשריט מאושר על ידי רשויות התכנון, לשם חלוקה בעין של מגרש המצוי בבעלות משותפת של הצדדים להליך.

במסגרת בקשת רשות הערעור, טענו בין היתר המבקשים כי לא היה מקום כלל להורות על פירוק בעין של הנכס, בין היתר, מן הטעם לשיטתם שחלוקה בעין תחייב פיתוח ואישור תכנית חדשה, פרט לתכנית המתאר המקומית הכוללת כיום גם את המגרש נשוא התביעה.

בית המשפט העליון ציין בהחלטתו את ההלכה לפיה המבקש שלא תהיה חלוקה בעין – עליו נטל השכנוע, וכי על המבקשים לפרק את השיתוף בדרך של מכירה מוטל היה הנטל להוכיח כי פירוק בדרך זו עדיף.

בית המשפט דחה את טענת המבקשים ביחס להעדר אפשרות לחלוקתו של המגרש בעין כמו גם את הטענה כי עקב כך תידרש אישורה של תכנית נוספת, וציין בין היתר כי: "בפני ערכאה קמא נשמעה עדותה של אדריכלית מעיריית ירושלים, שציינה כי ניתן להגיש תכנית לאיחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית, וזו צפויה להיות מאושרת כל עוד לא תהיה סטייה ניכרת מן התכנית הקיימת."

בית המשפט הוסיף וציין כי רשאי הוא לאשר ביצוע חלוקה בעין של מגרש אם השתכנע שהתשריט צפוי להיות מאושר ע"י הוועדה המתאימה אף אם התשריט נערך תוך סטייה מסוימת מן התכנית הקיימת.

לאור האמור, ומטעמים נוספים, נדחתה בקשת רשות הערעור.

הערת מערכת:

החוק קבע עדיפות לחלוקה "בעין" על פני מכר, תוך מתן עדיפות להותרת הקניין בבעלות המחזיקים לפני מכירתו החוצה, אולם יש מקרי ביניים בהם לא ניתן לחלק בעין ללא המתנה לתכנית או לאישור תשריט חלוקה. כלומר נקיטת הליכי תכנון, הקביעה העובדתית אימתי יש לנקוט הליכים אלו טרם ביצוע מכירה, מוקנית לבית המשפט על מנת שיבחן בכל מקרה לגופו, תוך בחינה בדבר משקל כל הנתונים באשר לאותו מקרה וכמה נזק/תועלת, תהא לכל צד מהמתנה ועיכוב כאמור.

פירוק שיתוף ב"בית מכרזים"

שם ומספר הליך: ת"א 7912-11-09 עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב, בפני כב' השופט יאיר דלוגין.

תאריך מתן ההחלטה: 24.7.2017  פרטי הנכס: גוש 7087 חלקה 77 ברחוב קיבוץ גלויות בתל-אביב, "בית מרכזים".

ב"כ התובעות: עוה"ד יגאל דורון וחגית מזרחי.

עסקינן בבניין מפורסם "בית מרכזים" ברח' קיבוץ גלויות בתל אביב, אשר היה רשום כבית משותף. בשנת 2003 נהרס הבניין כליל, כתוצאה משריפה. לאחר שהבית המשותף נהרס, התובעות הגישו למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל-אביב, בקשה להורות על ביטול רישום הבית המשותף, מהטעם שהוא אינו ראוי עוד לרישום בפנקס הבתים המשותפים.

במסגרת ההליך לפני המפקחת, שוכנעה כב' המפקחת מ' אריאלי, כי הבניין אינו מתאים עוד לרישום כבית משותף והורתה על ביטול הרישום. כן קבעה המפקחת, כי כל אחד מבעלי היחידות בבית יירשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף. החלטה זו עברה דרך הממונה על מרשם המקרקעין אשר הוסיף את ההערה הבאה: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות. אין בכך קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן צו הביטול"– והגיעה עד לפתחו של בית המשפט העליון אשר קבע כי בנסיבות העניין, בדין נמחק הבית המשותף מפנקס הבתים המשותפים.

עוד נקבע, כי בדין נקבעה על ידי הממונה הערה ביחס לתקנון המוסכם, שכן התקנון הכיל הוראות בעלות מעמד קנייני וערך כלכלי, אשר אינן מאוינות על ידי ביטול הרישום. דבר קיומו של התקנון יבוא לידי ביטוי במסגרת הליך פירוק השיתוף – הוא ההליך הראוי לדיון והכרעה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים ושוויין.

התובעות הגישו תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, על ידי מכירתם בדרך של התמחרות פנימית ולחילופין למרבה במחיר. בכתב הגנתם, טענו  הנתבעים כי יש לפרק את השיתוף על ידי חלוקה בעין של החלקה. בית המשפט קבע מספר קביעות חשובות בנושאים הבאים:

• ביחס למחלוקת על התחשבות בזכויות שמחוץ לתקנון– יש לקבל טענות התובעות כי לצורך פירוק השיתוף, בין בעין ובין במכר, חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות במסגרת פירוק השיתוף יהיה שווה לחלקו במגרש כרשום בלשכת הרישום ובהתחשב בזכויות הרשומות בתקנון ונדחו טענות הנתבעים אשר טענו כי יש לקבוע לצורך פירוק השיתוף את חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות, לפי השווי של כל אחת מהיחידות בבניין.
• ביחס לחלוקה בעין– ביהמ"ש קבע באופן נחרץ כי לא ניתן להורות על פירוק שיתוף בעין בטרם אושר תשריט חלוקה על ידי רשות התכנון ואף חוות דעת מומחה אשר יש בה לשמש הערכה בלבד, לא תסייע. יתר על כן נקבע כי אין מקום לדחות את מועד פירוק השיתוף כדי לאפשר לנתבעים להגיש תשריט חלוקה לאישור רשויות התכנון לאחר שנים ארוכות של התדיינות.

לבסוף נקבע, כי יש להורות על פירוק שיתוף בחלקה, בדרך של מכירה למרבה במחיר.

הערת מערכת:

עסקינן במקרה מיוחד של פירוק שיתוף בבניין מוכר שהיה רשום כבית משותף ואשר רישומו בוטל כתוצאה משריפה שגרמה להריסתו השלמה. ביהמ"ש קבע כי תמורת המכר תחולק בין בעלי הזכויות לפי חלקו של כל צד לפי נסח הרישום ובהתחשב בזכויות ככל שקיימות בתקנון המוסכם ולא בהתחשב לזכויות שמחוץ לתקנון (כגון מיקום/נוף). קביעה זו מחייבת בעלי זכויות בבית משותף להיערך מראש חלילה למצב של הריסת הבניין וביטול הרישום ולקבוע עוד "בימי חייו" של הבית המשותף בתקנון שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה לא רק ביחס לשטח הרצפה מתוך שטח רצפת כל הדירות אלא גם להביא בחשבון גורמים נוספים אשר יש בהם בהכרח להשפיע על שווי הזכויות.

בעניין חלוקה בעין – המסקנה המתבקשת מקביעות ביהמ"ש בנושא זה היא שמומלץ לטוען לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין לפעול במקביל בפן התכנוני מול רשות התכנון וכבר בתחילתו של ההליך להגיש בקשה לאישור תשריט חלוקה על ידי מוסד התכנון, שאחרת עלול שלא לעמוד בנטל המוטל עליו.

פירוק שיתוף ברכוש משותף

שם ומספר הליך: ת"א 45356-09-16 דן ובר ואח' נ' עמליה אופנהיים ואח'

ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב בפני כב' השופטת לימור ביבי.

תאריך מתן פסק הדין: 18.7.2017 ב"כ הנתבעים: עוה"ד מרים דונין וניצן ממון. פרטי הנכס: חלקה 209 בגוש 6210.

עניינו בתביעת פירוק שיתוף, אשר הוגשה על ידי בעלי זכויות בבית דו משפחתי הרשום כבית משותף, במסגרתה עתרו התובעים לפירוק השיתוף הקיים עם שכניהם, בזכות הקיימת על פי תכנית החלה על מקרקעין, להוספת יחידת דיור שלישית במגרש.

אחת הסוגיות המרכזיות שהצדדים היו חלוקים עליה, נגעה בשאלה – האם ניתן בכלל להגדיר את האפשרות ליחידה שלישית על המקרקעין כ"זכות" אם לאו, ושאלת ההשפעה שיש להגדרתה על השאלה האם יש להורות על פירוק השיתוף בה אם לאו.

אלא שבהקשר זה קבע בית המשפט כי לא נדרשת כלל הכרעתו. ביהמ"ש קבע כי בנסיבות בהן הבית נשוא התביעה, רשום כבית משותף, הרי שהאפשרות להקמת יחידה שלישית, מהווה לכל היותר רכוש משותף של הצדדים – ולכן חל בעניין זה סעיף 56(א) לחוק המקרקעין, המחריג את תחולת פרק ה' לחוק, לרבות את האפשרות לתבוע פירוק שיתוף, ביחס לרכוש זה.

במסגרת כתב התביעה, התייחסו התובעים גם אל האפשרות להתייחס ליחידה השלישית כזכות במיטלטלין ומשכך, עתרו לפירוק השיתוף בה בהתאם להוראות סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א – 1971, אלא שגם טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט, שקבע כי פרשנות כזו אינה עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית העומדת בבסיס סעיף 56, המחריג רכוש משותף מן האפשרות לתבוע פירוק שיתוף, תוך שהוא מציין כי "נקבע מפורשות בפרק ו', כי דרך המלך לפירוק השיתוף ברכוש המשותף, כרוכה ברישום תקנון מוסכם- קרי בהסכמה בין בעלי הדירות".

בית המשפט ציין כי: "…התובעים מבקשים למעשה להחליף את הצורך בהסכמת הנתבעים – הנדרשת לפי חוק המקרקעין […] בהחלטה שיפוטית אשר תכפה הסכמתם. בע"א 52404-09-11 אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ (6/2/12)], נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה לשאלה זו קרי לשאלה – האם רשאי בית המשפט לכפות על הצדדים הסכמה ולפרק את השיתוף בצו שיינתן על ידו, התשובה אשר ניתנה על ידו בדעת רוב הינה שלילית וטעמיו כדלקמן – יפים ומקובלים גם עלי".

בסופו של דבר קבע בית המשפט: "מהאמור עולה כי בהינתן רישום הזכויות בבית נשוא התביעה כבית משותף, מהווה האפשרות ליחידה שלישית – ככל שניתן להגדירה כזכות – חלק מהרכוש המשותף וכיוון שכך, הדרך להקנייתה למי מן הצדדים, מותנית בהסכמת הצד האחר, הסכמה אשר לא ניתן להחליפה בצו כופה על ידי בית המשפט."

לאור האמור, ומטעמים נוספים, נדחתה התביעה.

הערת מערכת:

התייחסות לזכויות בנייה שנוצרות על ידי תכניות מכח חוק התכנון והבנייה, במסגרת פירוק שיתוף המבוצע מכח חוק המקרקעין, מהווה התנגשות בין שני דינים, שהיה מקום לאחדם לאור העובדה שזכויות מעין אלו הינן חלק בלתי נפרד ממקרקעין, היה מקום לקבוע חוק מיוחד לענייני שיתוף וחלוקה של מקרקעין ולהתייחס הן לזכויות רשומות והן לשאינן רשומות, וסוגיות רבות היו באות על פתרונן בעניין זה.

במסגרת הסכם חכירה שווי שוק של קרקע יקבע בין היתר על פי הזכויות אותן המחכיר מעניק לחוכר

שם ומספר הליך: ה"פ 62821-03-17 שאול באטה נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז לוד, בפני כב' השופט יחזקאל קינר. תאריך מתן פסק הדין: 25.7.2017

ב"כ המבקש: עו"ד אורי נוה. פרטי הנכס: מגרש מס' 10 בגוש 3831 חלקות 45 ו-94, בבאר יעקב.

בין המבקש לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") נחתם הסכם חכירה למטרת בית אבות סיעודי בלבד. על המקרקעין חלה תכנית ממ/14912 (להלן: "התכנית") אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מאזור "מלאכה ותעשייה זעירה" לאזור "בית אבות סיעודי". התכנית חלה בין היתר על 2 מגרשים סמוכים למקרקעין, מגרש 9000 ו-9001.

בשנת 2011 פרסמה רמ"י מכרז ביחס למגרש 9000 ולמגרשים נוספים הכלולים בתכנית. המבקש טען כי ניתנה לו בעבר הבטחה כי רמ"י תקצה לו את מגרש 9000, ועל כן, הגיש תביעה בה דרש להחריג מהמכרז את המגרש וכן לחייב את רמ"י לחתום עמו על חוזה חכירה. התביעה התקבלה, וניתנה למבקש אפשרות לפנות לוועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל, ושם הוחלט כי היא מקבלת את הבקשה להקצות את מגרש 9000 בפטור ממכרז. אלא, שהמבקש חלק על השומות שהוציאה רמ"י בגין עסקאות אלו.

בית המשפט קיבל את התביעה ופסק כי כשניתנת זכות חכירה שווי השוק של הקרקע נקבע על פי הזכויות שהחוכר מעניק למחכיר, ולא על פי הזכויות המוקנות מכוח התב"ע.

בית המשפט ציין כי אין כל כדאיות כלכלית ברכישת המגרשים על ידי המבקש כאשר הוצאה לו שומה שאינה משקפת את זכויותיו. הזכויות שצוינו בשומה אינן זכויות אשר הוקנו למבקש.

המבקש אינו צריך לשלם את מחיר הזכויות המוקנות לו במגרשים, כאילו הן נרכשו על ידי זוכה במכרז פתוח, ללא הגבלות, שעה שהמבקש מוגבל במטרת החכירה הקיימת לבית אבות סיעודי.

בית המשפט קבע כי המשיבה אינה יכולה לגבות מהמבקש מחיר המשתקף מהזכויות לפי התב"ע, שאין היא מוכנה לאפשר לו אותן, אלא רק על הזכויות שהיא מוכנה להעניק לו במסגרת חוזה החכירה, דהיינו למטרת בית אבות סיעודי.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי ישנה אפשרות שרמ"י תאפשר בעתיד שינוי במטרת החכירה הכול בהתאם לשימושים המותרים בתב"ע, לכן, קביעת מחיר המגרשים שיוקצו למבקש בפטור ממכרז תהא בהתאם למטרת חוזה החכירה, אולם, יש להתחשב באפשרות כי ייתכן ובעתיד יותרו שימושים נוספים לפי התב"ע.

הערת מערכת:

סוגיה דומה עולה לעיתים בענייני היטל השבחה בהן הרשות מבקשת תשלום היטל השבחה בגין מלוא הזכויות גם אם רמ"י מקנה בחוזה רק חלק מהן. במקרה כזה, בעת מכר עלולות להיווצר בעיות וסתירות, שכן כאמור החוכר עלול לשלם לרשות תשלום על זכויות שכלל לא מוקנות לו על ידי הרשות, יש לתת פתרון בחוק לסוגיה מעין זו שאמנם החוק מחלק בין חוכר לבעלים, אך בפועל הדבר סותר את הפרקטיקה והחלטות רמ"י.

זיקת הנאה במקרקעין – שימוש נוגד

שם ומספר הליך: ה"פ 48918-01-15 מרים הראל ואח' נ' דוד קובה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בפני כב' השופטת יעל וילנר. תאריך מתן פסק הדין: 6.8.2017

ב"כ המשיבים: עוה"ד ע' גולדנברג. פרטי הנכס: מקרקעין בגוש 11604 חלקה 144 בחיפה.

עסקינן בהמרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו קיימת למבקשים, שהם בעלי הזכויות בחלק מהמקרקעין הידועים כגוש 11604 חלקה 144, זיקת הנאה בשטח רצועה המצויה במקרקעין סמוכים הידועים כגוש 11604 חלקה 143. כמו כן, מבוקש סעד הצהרתי לפיו המבקשים רשאים לרשום את זיקת ההנאה בלשכת מרשם המקרקעין או לחילופין סעד הצהרתי לפיו יהיו רשאים לעשות שימוש בשטח הרצועה האמורה מכוח הרשאה בלתי הדירה.

בית המשפט פותח וסוקר את התנאים מצטברים לגיבושה של זיקה מכוח שנים, תנאי ראשון – זכות נושא השימוש היא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה". תנאי שני – אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק המקרקעין. תנאי שלישי – השימוש נמשך שלושים שנים רצופות. לעניין זה חל הסייג לפיו, התנגדות בעל המקרקעין לשימוש, מפסיקה את רצף שלושים השנים.

בית המשפט ציין כי התנאי הראשון לפיו על זכות השימוש להיות ראויה לזיקת הנאה מתקיים בענייננו, שכן הזכויות הנדונות הן בעיקרן זכויות מעבר וחניה אשר לגביהן, כבר נקבע בעניין אסטרחאן (ע"א 700/88 חוה אסטרחאן ואח' נ' זאב בן-חורין ואח') שראויות להוות זיקת הנאה.

אשר לתנאים השני והשלישי לפיהם על השימוש הנוגד להתקיים משך 30 שנים ברצף, תנאים אלו לא מתקיימים בענייננו, שכן הסכמת הבעלים לשימוש ברצועה במהלך התקופה, קטעה את מניין השנים להיווצרותה של זיקת הנאה מכוח שנים, מאחר ובתקופת ההסכמה לא היה שימוש נוגד.

בית המשפט דן בשאלה, האם במתן הסכמתו של בעל המקרקעין הכפופים לשימוש יש כדי "לאפס" או "להקפיא" את מניין השנים לצורך בחינת היווצרותה של זיקת הנאה מכוח שנים. במילים אחרות, האם יש בהסכמה כדי למחוק את השנים שנצטברו קודם הינתנה, או שמא מעת הפסקת ההסכמה יש לשוב ולהמשיך לספור את מניין השנים, כולל השנים שנצברו טרם מתן ההסכמה. בית המשפט ציין כי כמו שהבעת התנגדות לשימוש מפסיקה את התקופה ולא מקפיאה אותה, כאמור בסעיף 94(ב) לחוק, כך גם הסכמה לשימוש מפסיקה את התקופה (היינו "מאפסת" אותה) ולא מקפיאה אותה, שאחרת לא נעשה במקרקעין שימוש רצוף של 30 שנים כנדרש על פי לשון הוראת סעיף 94 לחוק.

לאור האמור, בית המשפט קבע כי דין המרצת הפתיחה להידחות, הן מחמת שלא הוכחה זיקת הנאה מכוח שנים, והן מחמת שלא הוכח קיומו של רישיון בלתי הדיר לשימוש ברצועה במערכת היחסים שבין המבקשת לבין המשיבים.

הערת מערכת:

בניגוד לתפיסה המקובלת כי שימוש של 30 שנה בהסכמת הבעלים תיצור את זיקת ההנאה, הרי שבית המשפט קובע כי דווקא הפוך, הסכמת בעלים יכולה לעלות בגדר רשות לשימוש במקרקעין, אולם תוציא את השימוש מגדר זיקת הנאה, וברי הוא כי שימוש אינו אחד מזכויות הקניין בחוק, ומעמדו פחות מזה של הזיקה ולמעט חריגים, ניתן יהא לביטול.

תקופת ההתיישנות להגשת תביעה להשבת היטל השבחה, והדרך לתקיפת גובה החיוב בהיטל השבחה

שם ומספר הליך: רע"א 47810-10-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ' נחום פרידמן ואח'

ערכאה: בית המשפט מחוזי מרכז לוד בפני סגן הנשיא יעקב שינמן.

תאריך מתן פסק הדין: 7.7.2017 ב"כ המבקשים: עו"ד יעקב ברכה. פרטי הנכס: לא צוין.

עסקינן בבקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט קמא, במסגרתה נדחתה בקשת הועדה המקומית לסילוק על הסף של תביעה להשבת סכומים שנגבו מהמשיבים כריבית על חוב והיטל השבחה.

לטענת המשיבים, ההיטל יחד עם הריבית שולמו במלואם אך בשל העובדה שהתשלום היווה תנאי להוצאת היתר בנייה. ברקע הדברים צוין כי התביעה הוגשה בחלוף למעלה מ-7 שנים אחר קבלת הדרישה מאת העירייה.

לאחר דיון נרחב בטענות הצדדים, בית המשפט החליט כי יש לקבל את בקשת רשות הערעור שהגישה הועדה המקומית בקבעו בין השאר כי התביעה התיישנה, שכן את תקופת ההתיישנות יש למנות ממועד קבלת דרישת החיוב (להבדיל ממועד התשלום בפועל) וממועד זה חלפו למעלה מ-7 שנים עד למועד הגשת התובענה.

בהקשר לכך ציין ביהמ"ש, כי אם תתקבל טענת המשיבים וקביעת בימ"ש קמא- שקיבל את טענת המשיבים, שתקופת ההתיישנות תחל ממועד התשלום בפועל של הדרישה, הרי שהלכה למעשה, תקופת ההתיישנות תימנה, לפי רצון הנישום, כשמועד התשלום בפועל נתון כל כולו בידיו, באופן שרירותי וחד צדדי, והתקופה יכולה להתארך לעשרות שנים. תוצאה זו לדידו של בית המשפט אינה הגיונית, אינה מתקבלת על הדעת, ואינה רצויה, כלל, ובפרט מקום בו הנתבעת הינה רשות ציבורית, הבונה ומכלכלת הוצאותיה הכספיות ותקציביה משנה לשנה, והיא אינה אמורה להיות מופתעת מרצונות הנישום מתי לשלם את החוב, או מתי להגיש תביעתו.

למעלה מן הצורך ביהמ"ש ראה לנכון להתייחס גם לטענת חוסר סמכות שהעלתה הועדה המקומית בציינו כי מכל מקום הוא אינו הפורום המוסמך לדון בתביעה שהגישו המשיבים, שכן הדרך היחידה לתקיפת גובה החיוב בהיטל השבחה, ובין היתר בגין רכיב הריבית הכלול בו, היא באמצעות הגשת "ערעור היטל השבחה" כאמור בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (כנוסחו במועד הרלוונטי לתביעה דנא קודם לתיקון מס' 84) ולא באמצעות תביעה אזרחית כנגד החיוב. לדעתו, יש לפרש את התיבה "על חיוב בהיטל" המצויה בסעיף 14(ג) באופן נרחב, כך שהליך זה מתייחס גם לשאלת הריבית על ההיטל. על יסוד האמור (טענות התיישנות וחוסר סמכות) קבע בית המשפט, כי דין תביעת ההשבה שהגישו המשיבים בבית משפט קמא להידחות על הסף.

הערת מערכת:

נראה כי בקביעת ביהמ"ש יש היגיון במניין הזמן להגשת תביעת השבה שכן הותרת האפשרות למנות המועד מהתשלום כפי שציין ביהמ"ש מותירה בידי הנישום כר נרחב להחלטה מתי יחל להימנות המועד לתביעת השבה, אולם נראה כי קביעות אלה מן הראוי שתהיינה הדדיות גם מקום בו הרשות "שוכחת" לגבות היטל השבחה בסמיכות למועד המימוש, וכי המועד יימנה מהמועד שבו היה עליה להוציא דרישה ולא מהרגע ש"נזכרה" כי עליה לעשות כן, בייחוד אם הדרישה נשלחת לנישום בחלוף זמן רב אחר מימוש שדווח בזמן אמת לועדה. לעניין חוסר הסמכות נראה כי סוגיה זאת העסיקה לא מעט את בתי משפט לאחרונה, ונראה כי למרות "נחרצותו" של ביהמ"ש כי המדובר בדרך יחידה לתקיפת החיוב, הרי שקיימות עמדות אחרות בפסיקה שלאור פסיקות שקבעו עוד לא נאמרה המילה האחרונה.

היטל השבחה בהיעדר "מימוש זכויות"

שם ומספר הליך: ערר 442/15 מרס הנדסה והשקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה בפני כב' היו"ר עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 12.7.2017 ב"כ העוררת: עו"ד שפירא. פרטי הנכס: לא צוין.

הערר שבנדון הוגש כנגד הועדה המקומית בעקבות שומת היטל השבחה שהוצאה לבקשה לשימוש חורג מהיתר. המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השאלה האם נסיבות המקרה חוסות תחת חלופת המימוש הקבועה בסעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית, כך שחבות התשלום בהיטל השבחה קמה רק עם קבלת היתר לשימוש החורג שהותר, או שמא נסיבות המקרה חוסות תחת חלופת המימוש הקבועה בסעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית כך שהחבות בתשלום קמה עם תחילת המימוש בפועל "כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל ההשבחה".

טענתם המרכזית של העוררים היא כי הם אינם חייבים בתשלום ההיטל מן הטעם שהיתר לשימוש חורג לא הונפק ומשכך, לא חל "מימוש זכויות" כהגדרתו, אשר בעטיו קמה חובת תשלום. מנגד טוענת הועדה המקומית, כי מאחר ובפועל נעשה שימוש חורג במקרקעין אף ללא היתר, זכאית היא לגבות את היטל ההשבחה וזאת על בסיס החלטתה להתיר את השימוש המבוקש. הועדה המקומית הוסיפה וטענה כי מאחר והמועד הקובע לעניין שומת ההשבחה הוא מועד התרת השימוש החורג, הרי שאין כל משמעות למועד הוצאת ההיתר.

וועדת הערר ציינה כי, "חוק התכנון והבניה עורך הבחנה בין אירוע המס, המצית את החיוב בהיטל השבחה לבין אירוע מימוש הזכויות, המקים את החבות בתשלום ההיטל".

מימוש זכויות הינו אחד מבין שלושת האירועים הבאים: קבלת היתר בניה או היתר לשימוש במקרקעין, התחלת השימוש בהם בפועל, והעברת הבעלות או החכירה לדורות בהם.

וועדת הערר קבעה כי בענייננו לא חלה חלופת המימוש הקבועה בחוק וכפועל יוצא מכך, לא קמה חובת תשלום. כמו כן, טענת הועדה המקומית לפיה די באישור השימוש החורג כדי להקים חובת תשלום בהיטל השבחה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק ואף עשויה להביא לכפילות אירועי מימוש בגין אותה הפעולה שתכליתה לא ברורה.

לאור האמור, הוועדה קיבלה את טענת העוררים לפיה בענייננו לא חל אירוע מימוש, כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, ולפיכך בוטל החיוב בהיטל השבחה.

הערת מערכת:

בסוגיה זו ישנן החלטות שונות של וועדות ערר, לפיהן לא יוטל תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר, על החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים לבית המשפט לערעורים מנהליים בת"א, ע"י וועדות מקומיות אשר מתנגדות לכך, ונראה כי עדיין לא נאמרה המילה האחרונה בנושא.

יזהרו מוסדות התכנון ובעיקר הקונה

שם ומספר הליך: ת"א 3512-08-12 י.ש.ר.ש תחנות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אצבע הגליל ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' השופט טאהא ערפאת.

תאריך מתן פסק הדין: 13.7.2017 פרטי הנכס: מקרקעין בגוש 13950 חלקות 11-14 ו-22.

נסיבות פסק הדין עוסקות בחברה אשר רכשה בשנת 2000 שטח מקרקעין הנמצא מזרחית לראש פינה ולכביש מס' 90, כדי להקים עליה תחנת דלק ואולם בין השטח האמור לתוואי הדרך הפרידה רצועת מקרקעין. לימים התברר, כי תכנית אשר קודמה עובר לרכישה ושבין היתר הצמידה את שטח התחנה לתוואי כביש 90, אושרה בשנת 2001 על ידי מוסדות התכנון ומע"צ, וזאת מבלי שנבדקה נכונות תשריט התכנית ומבלי שהשוותה לתכניות הקודמות החלות על המקרקעין.

בעקבות אישור התכנית, הוגש והתקבל היתר בניה לבניית תחנת הדלק בשנת 2002 והתברר כי דרכי הגישה לתחנה וממנה עוברות במקרקעין שבבעלותם של אחרים, שהינה רצועת מקרקעין שמעולם לא הופקעה ואף לא ניתן להפקיעה מאחר שנקבע כי אינה משמשת לשימוש ציבורי.

כמו כן ולאור הליכים רבים שהתנהלו מצד אותם בעלים אחרים, הוועדה המקומית עיכבה את הטיפול בבקשות התובעת למתן היתר שינויים ולמתן טופס 4. בנסיבות אלו, הגישה החברה תביעה נזיקית ע"ס של 10,000,000 ₪, כנגד הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית ומע"צ.

לאחר שסקר בית המשפט את התנהלות כלל הצדדים לתביעה, פסק שעל וועדות התכנון והבניה וגם על מע"צ כאשר מדובר בתכנית המשיקה לדרך בסמכותה, מוטלת חובת זהירות להפעיל סמכויותיהן בהתאם לסטנדרטים סבירים ולאחר בדיקה ראויה של כלל התכניות החלות על המקרקעין ונכונות מסמכיהן ולא לאשר תכנית מתאר שגויה הסותרת תכניות מתאר קיימות ואינה מתיישבת עמן.

בית המשפט קבע, כי אין ספק שהרשויות הפרו את חובת הזהירות שכן אילו היו מבצעות בדיקה פשוטה ביותר מול התכניות הקודמות הן היו מגלות את הטעות האמורה ובכך יכלו למנוע נזקים שעלולים להיגרם לבעלי הזכויות שעליהן חלה התכנית.

עם זאת, בית המשפט קבע כי במקרה זה, התובעת רכשה את המקרקעין, קידמה את אישור התכנית, הגישה בקשה להיתר, קיבלה היתר בניה ובנתה את תחנת הדלק, כאשר היא מודעת לאורך כל הדרך לעובדה שהשטח אותו רכשה ושעליו תכננה תחנת דלק אינו גובל בדרך, אלא נמצא במרחק מה ממנה, תוך שהיא מטעה את מוסדות התכנון. בית המשפט החליט שלא לדחות את התביעה כנגדן ולפסוק להן הוצאות וזאת לנוכח האינטרס הציבורי בהעמדת התנהגותם של מוסדות התכנון ומע"צ למבחן שיפוטי.

בסופו של יום, לעניין הנזק ופיצוי התובעת, בית המשפט קבע כי לא הוכח שהוועדה המחוזית ומע"צ גרמו לתובעת נזק בר פיצוי אשר הוכח על ידה בגין אישור התכנית. עם זאת, לעניין הוועדה המקומית, בית המשפט פסק כי זו עיכבה את הטיפול בבקשות התובעת למתן היתר שינויים ולמתן טופס 4 שלא כדין, משיקולים זרים ובשל חששה מתביעה עתידית שתוגש נגדה, ועל כן פסק לתובעת נזק בגין דמי השכירות אשר נמנעו ממנה במשך שנה בסך 1,164,518 ₪, וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪. נוכח התנהלות הוועדה המחוזית ומע"צ והתרשלותן באישור התכנית, בית המשפט לא עשה צו להוצאות ביחסים שבין התובעת לבניהם.

הערת מערכת:

מוסר ההשכל העולה מפסק הדין על מקרים רבים אחרים, הוא שאין די בבדיקה חלקית של התכנית המפורטת האחרונה אשר אושרה במתחם מקרקעין וכדי שבעלי זכויות לא ימצאו עצמם מופתעים וניזוקים, עליהם לבדוק את כלל התכניות החלות על המקרקעין, לרבות תכניות מתאר מחוזיות וארציות ואף ללכת למוסדות התכנון ולבחון גם את התכניות שבהתהוות. מי שאין לו הידע לכך, רצוי שייעזר באנשי מקצוע מתאימים (אדריכלים, שמאי מקרקעין ועורכי דין הבקיאים בתחום זה).

סמכות קבלת החלטה בוועדה המקומית בניגוד לעמדת היועץ המשפטי שלה

שם ומספר הליך: ערר 68/17 הדר סלע ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה בפני כב' היו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך מתן ההחלטה: 20.7.2017 פרטי הנכס: לא צוינו. ב"כ העוררים: לא צוין.

בערר שלפנינו שתי סוגיות משפטיות. האחת, מה היא דינה של החלטת הוועדה המקומית אשר ניתנה בניגוד לחוות דעת היועץ המשפטי שלה. השנייה, תחולת תיקון 3א' להוראות תמ"א 38.

לעניין הסוגיה הראשונה, נבחנה הוראת המעבר לתיקון 3א' להוראות תמ"א 38 הקובעת כי על בקשה להיתר שהתקבלה לגביה החלטת הוועדה המקומית למתן היתר לפני תחילתו של שינוי זה או שהוגש ערר תלוי ועומד על החלטת הוועדה המקומית לסרב היתר, ימשיכו לחול הוראות תכנית זו כנוסחן לפני השינוי.

היועץ המשפטי של הוועדה המקומית הביע דעתו כי מאחר ובמועד הדיון בבקשה תיקון 3א' כבר היה בתוקף, לא חלה הוראת המעבר לעיל, ולא ניתן לאפשר החרגה של הבקשה להיתר. חרף האמור, הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר.

ועדת הערר קבעה כי אין בבסיס החלטת הועדה המקומית כל הנמקה משפטית המצדיקה את ההחלטה ואת הסטייה מחוות דעת היועץ המשפטי שלה. כמו כן, משקבע היועץ המשפטי כי אין הבקשה יכולה להתאשר, היה על הוועדה המקומית לדחות הבקשה, ומשלא עשתה כן, די בכך בכדי להורות על ביטולה. זאת ועוד, וועדת ערר ציינה כי גם לגופו של עניין החלטת הוועדה המקומית שגויה. עוד נקבע כי מקום שהוגשה הסתייגות על החלטת ועדת המשנה, לא ניתן לראות בה כהחלטה של הועדה המקומית.

באשר לסוגיה השנייה, הוראות תיקון 3א' היו אמורות לחול ברגע אישורן על כל הבקשות התלויות ועומדות. על אף האמור, המחוקק בחר שלא להחיל אותן על בקשות מסוימות, המנויות בהוראת המעבר. ועל כן, הטענה שהמקרה שבענייננו הינו מקרה חריג, אותו המחוקק לא צפה ועל כן יש לפרש את הוראות המעבר באופן שיחל על המקרים כמו בענייננו, אינה יכולה להתקבל, ואין מקום לפרשנות שכזו לאור לשון הוראת המעבר, שהינה ברורה וחד משמעית.

ועדת הערר הדגישה כי המשיבים יוכלו להגיש בקשה חדשה ומתוקנת בהתאם להוראות תיקון 3 א'. לאור האמור, הערר התקבל.

הערת מערכת:

שאלת אגב העולה, היא האם חובת נימוק מוגברת כאמור תחול גם אם החלטת ועדה ניתנת בניגוד לחוות דעת של הצוות המקצועי להבדיל מחוות דעתו של יועץ משפטי, כידוע הועדה בדרך כלל מורכבת לאו דווקא מאנשי מקצוע, ועל כן הוקמו מנגנונים מסייעים, המכריעים הם חברי הועדה אולם הנתונים מובאים על ידי אנשי המקצוע, על כן ניתן לומר כי אי קבלת עמדה ללא נימוק, ככלל תהווה בעיה הן משום חובת ההנמקה, ואם מדובר בעניין מקצוע או משפטי, חובת תמיכה נוספת של איש מקצוע.

החייב בהיטל השבחה על פי דין ותיקון שומה מכרעת

שם ומספר הליך: ערר 85207/13 ב.ש. רגב ניהול והשקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 26.7.2017  ב"כ העוררת: עו"ד ענת בירן.  פרטי הנכס: לא צוין.

העוררים חתמו על הסכם לרכישת מקרקעין במועד בו תכנית גב/ 460 אושרה למתן תוקף אך טרם פורסמה למתן תוקף. במסגרת ההסכם התחייבו המוכרים לשלם את היטל ההשבחה בגין התוכנית. כך, הוצאו שומות לתשלום, אשר בעניינן הוגשו התנגדויות במסלול של שמאי מכריע, כאשר הועדה המקומית לא ערערה על הכרעות השמאים המכריעים, הוציאה בגינן דרישות תשלום ואלו שולמו.

במועד מאוחר, גילתה הועדה המקומית כי במסגרת השומות המכריעות לא ניתנה התייחסות להשבחת הנכסים בגין אפשרות ניוד זכויות מסחר מקומת המרתף. לאור האמור, ביקשה הועדה המקומית לתכנון ובניה לתקן את השומות ולגבות תוספת היטל השבחה בגין הרכיב הנוסף ועל כך נסוב הערר.

לעניין השאלה מי החייב בהיטל השבחה, שכן במועד חתימת ההסכם התוכנית אושרה למתן תוקף אך טרם פורסמה למתן תוקף. ועדת הערר הנכבדה קבעה  כי בהתאם להלכות המשפטיות, החייבים על פי דין בתשלום היטל ההשבחה הינם העוררים אשר רכשו את הנכס, ולא המוכרים וכי אין רלוונטיות בעניין זה למי "המתעשר" בפועל מהתוכנית.

לעניין שאלת תיקון השומה קבעה הועדה הנכבדה, כי בנסיבות העניין דנן, הועדה המקומית אינה רשאית להוציא שומת היטל השבחה חדשה בגין ניוד הזכויות מהמרתף לקומת הקרקע, שעה שההשבחה מכוח תכנית גב/460 והשומות מכוחה עמדו במרכז הליכי שומות מכריעות בהליכים שלפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, כאשר השמאים המכריעים לא התייחסו בנפרד לרכיב ההשבחה כתוצאה המאפשרות להעברת המסחר מהמרתף, הגם שהיו מודעים היטב להוראות התכנית וכשהועדה המקומית לא יצאה כנגד שומות מכריעות אלה באמצעים שעמדו לרשותה לפי הדין.

עוד קבעה ועדת הערר כי ניסיונה של הועדה המקומית במסגרת הערר לתת תוקף לתיקון השומות הינו כערר מאוחר מאוד על השומות המכריעות בדמות שומה חדשה שהוצאה במעין "מסלול עוקף". אין באמור כדי לקבוע כי כל אימת שניתנה שומה מכרעת, במשטר שלאחר תיקון 84, לא יכולות להתקיים נסיבות שבהן יתאפשרו "תיקון" או תוספת שכזו, אלא שתיקון טעות לאחר הליך של שומה מכרעת צריך להיות היוצא מן הכלל. בתוך כך כאשר נבחנת אפשרות התיקון, על מבקש התיקון לעמוד בדרישות הפסיקה בדבר תיקון טעות, בדרישות הדין בדבר הרכיבים שלגביהם ניתן לתקן טעות, ולהראות שמדובר אכן ברכיב שנשמט ולא בטעות שמאית בהערכת ההשבחה מכוחה של התכנית, ויש לשקול גם את חשיבות סופיות ההליכים. בענייננו הועדה המקומית לא עמדה בכך.

לאור האמור, הערר התקבל.

הערת מערכת:

המערכת מזכירה כי בתיקון 84 בוטל הסעיף בו נקבע כי אחר תשלום ההיטל לא יכולה רשות יותר לתקן שומה ונקבעו כללים לגבי אימתי ניתן לתקן שומה, עם זאת המבחנים ימשיכו להיות על ידי המשפט הדן בתיקוני טעות ומומלץ אם כן למי שרוצה למנוע ולחסום תיקון עתידי, לקבוע עובדות בפועל של הסתמכות על הדרישה בדרכים שונות כך שיקשה לבצע תיקון כאמור.

המערכת מברכת את מר גיא קפלן לרגל מינויו למתכנן מחוז מרכז במנהל התכנון