האם לא הגיעה העת להכריע בשאלת סיווגה של זכות מכח טבלת הקצאה שטרם נרשמה בפנקס המקרקעין האם בזכות קניינית עסקינן או בזכות אובליגטורית?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן
מספר הליך: תא (ת"א) 70847-09-16 לורן קעניג נ' מרגו – חברה להשקעות ובנין בעמ.
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו, בפני כב' השופטת לימור ביבי.
תאריך מתן החלטה: 11.1.2018.
המקרקעין: חלקות 35, 36, 37, 38, 55, 56, 58, 96 ו-97 בגוש 7229, בסביבת הרחובות- הירקון ממזרח, נחמיה מצפון, דניאל מדרום והרברט סמואל ממערב – בתל אביב.
עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במגרש אשר נוצר במסגרת תכנית איחוד וחלוקה שזכויות הצדדים בו, אשר מקורן בטבלת איחוד וחלוקה, טרם הוסדרו ברישום בפנקס רישום המקרקעין.
האם זכויות המוקנות לבעלים מכוח טבלת הקצאות (המהווה חלק מתכנית איחוד וחלוקה), שטרם נרשמו בפנקס רישום המקרקעין, מהוות "זכויות במקרקעין" (כמכוון לזכות קניין במקרקעין) אשר הסמכות העניינית להורות על פירוקן הינה לבית המשפט השלום, או שמא מדובר בזכויות אובליגטוריות אשר הסמכות העניינית להורות על פירוקן הינה פועל יוצא של שוויין, קרי שככל ששוייון עולה על 2.5 מיליון ₪ – מסורה הסמכות לדון בפירוקן לבית המשפט המחוזי.
בפסק דין מקיף ולאחר בחינת כלל תכונותיה של הזכות נשוא הדיון, קבע ביהמ"ש כי המסקנה המתבקשת היא, כי מדובר בזכות קניינית ולא בזכות אובליגטורית. כיוון שכך ובהתאמה לפסיקה לפיה "זכות במקרקעין", משמע "זכות קניין במקרקעין" – הרי שהסמכות לדון בפירוק השיתוף בין בעלי זכויות כאמור במגרש – נתונה לבית המשפט השלום ולא לבית המשפט המחוזי.
התוצאה של הקביעה האמורה, לפיה הזכות הינה קניינית תוצאתה היא שאין לפרקה בהתאם לחוק המיטלטלין וכי חוק המקרקעין הוא האכסניה המתאימה לפירוקה. ביהמ"ש מוצא לנכון להתייחס לקושי הטמון בקביעה זו לאור הלכת קדמאני (ר"ע 101/86 מוסא קדמאני נ' וסילה סלים אבו-אלחאג' ואח', מ(1) 613 (1986) 616), לפיה פירוק שיתוף בהתאם לחוק המקרקעין יבוצע רק על חלקה רישומית ולכאורה לא על מגרש שטרם נרשם כחלקה רישומית. עם זאת, ביהמ"ש מפרש בצמצום את פסק הדין בעניין קדמאני, באופן שתחולתו תהיה לאותן נסיבות בהן הזכויות העומדות לפירוק וחלוקה נובעות מחוק המקרקעין ועל פיו ואולם, לא תחול במקרה בו הזכויות נשוא החלוקה אין מקורן בחוק המקרקעין, שאז ניתן לראות גם במגרש תכנוני בגדר יחידת מקרקעין שהינה מושא לפירוק שיתוף בהתאם לחוק המקרקעין.
הערת המערכת:
בפתחה של ההחלטה ביהמ"ש מציין "כי שדה זה אינו שדה בור, באשר דעות בנוגע לאבחונה של הזכות האמורה, כמו גם קביעות- לכאן ולכאן- נשמעו כבר בפסיקה וכן, בספרות המקצועית. יחד עם זאת, כפי שיפורט להלן – קביעות נקבעו ודעות נשמעו, ברם – הלכה אין".
לאור קיומן של פסיקות סותרות בשאלה היכן יש להגיש תביעות לפירוק שיתוף במגרש מכוח תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה, נראה, כי הגיע העת להסדיר את העניין בחקיקה או לכל הפחות על ידי הכרעה שיפוטית של בית המשפט העליון, לרבות להכריע בשאלה האם פירוק מעין זה יידון לפי חוקי המקרקעין או חוקי המטלטלין. הדברים נכונים במיוחד שעה שלעיתים (לא נדירות), לוקח שנים רבות לרשום את המגרש בפנקס רישום המקרקעין, מסיבות שלא תלויות בבעלי הזכויות- ולכן במשך תקופה זו מרחפת עננת חוסר וודאות על ראשם של בעלי הזכויות. נראה, כי להכרעה זו יהיו השלכות לא רק בדיני פירוק השיתוף, אלא בתחומי משפט רבים, לרבות בקשר לתביעות ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה וכו' ומכאן החשיבות הרבה.
