היקף התערבות על הכרעת שמאי מכריע אחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה
עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה
כניסתו של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (להלן-"החוק") במאי 2009 לתוקף (להלן – "תיקון"/"תיקון 84"), העלה לסדר היום סוגיה מהותית, הנדונה חדשות לבקרים בשורת החלטות ועניינה הוא היקף התערבות בערר על הכרעת שמאי מכריע.
במאמרנו זה נתייחס ב"זעיר אנפין" למצב שקדם לתיקון 84 ולאחר מכן נציג באופן נרחב את המצב החל כיום עקב התיקון כאמור, תוך התייחסות למגמה הרווחת בועדות הערר השונות עקב התיקון וההשלכות בשל כך, שעל פניו משתמע כפי שיבואר בהמשך כי היקף ההתערבות בשומת השמאי המכריע הינו מצומצם ויתאפשר אך במקרים חריגים בלבד, ונראה כי הדבר מצריך איזון במידת מה ובחינת נסיבותיו של כל מקרה ומקרה לגופו.
סעיף 14 (ג) דאז לתוספת השלישית לחוק, כנוסחו דאז, קובע כדלקמן:
"על חיוב בהיטל השבחה ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית המשפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים".
בהתאם לסעיף האמור שחל ערב תיקון 84, נראה כי המשמעות הינה שניתן לערער על פרי מלאכתו של השמאי המכריע בפני בית המשפט השלום ככלל בנקודה משפטית בלבד או בטענה כי למי מן הצדדים לא היה יומו, קרי: בשאלת הצדק הטבעי, זאת בעוד שקביעותיו העובדתיות כפי שמשתמע הן איפוא סופיות.
בנוסף, נראה כי העיקרון של הגבלת הערעור רק לנקודה משפטית הורתו בהחלטה של ערכאה שיפוטית שדנה במערכת העובדות והתרשמה מהעדים ומהראיות באופן בלתי אמצעי. במקרה כזה טען לאחרונה פרופ' א' נמדר בספרו "היטל השבחה", תשע"ב-2011 בעמ' 470 (להלן – "ספרו של פרופ' נמדר"), כי מוצדק לקבוע כי לא יהיה ניתן לערער על קביעותיה העובדתיות של הערכאה השיפוטית, אלא רק על קביעותיה המשפטיות. לדבריו, החלתו של עקרון זה על החלטת שמאי מכריע לא הייתה מוצדקת מלכתחילה, בגלל חוסר ניסיונו המשפטי של השמאי המכריע בקביעת מערכת עובדות למרות התפקיד ה"מעין שיפוטי" שהוטל עליו.
על כן, בתי המשפט, בטרם תיקון 84 לחוק כך נראה נהגו להרחיב את הביקורת שלהם על הכרעתו של השמאי המכריע באמצעות כך שקבעו, כי למרות העובדה שטענות נגד תוצאות השומה אינן בהכרח טענות משפטיות, הרי שטענות כנגד עקרונות השומה נחשבות לטענות משפטיות שיישמעו בפני בית המשפט בשבתו כערכאת ערעור. כך למשל נקבע בע"א 2757/03 הועדה המקומית לתכנון ולבניה המרכז נ' עמיתק ניהול ופיתוח נכסי נדל"ן בע"מ (פורסם בנבו).
יתרה מזו, אף בית המשפט השלום בת"א במסגרת עש"א 17406-11-09 ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' בירון ביטון (פורסם בנבו) היטיב לעמוד על כך, וקבע כי בעקרונות שומה כדוגמת פרשנות תכניות או הדין החל יש מקום להתערב, וכלשונו:
"לא אוכל לקבל טענות אלו. ראשית, אין מדובר בהעברת מסקנותיו השמאיות של השמאי המכריע תחת שבט ביקורתי, באשר בית המשפט אינו מתערב בשיעור ההשבחה לכל מטר רבוע של שטח משטחי יחידות הדיור, או בשיעור אחוז ההפחתה לצורך החישוב. אך בית המשפט רשאי גם רשאי להתערב בעקרונות השומה, בהבדל מקביעה עובדתית לעניין שיעור ההשבחה שבשומה. אין מדובר בקביעת ערכי שוק של מקרקעין או תחשיבי שומה מקצועיים, אלא בהסקת מסקנות ערכיות על ידי השמאי לעניין הדין החל או פרשנות תוכניות המתאר".
כמו כן, בעמ"נ (ת"א) 120/02 גינזבורג ואח' נ' הו"מ לתו"ב קרית אונו, דינים-מחוזי לג (8) 471, הוחלט כי כל אימת שנפלו שגיאות ו/או טעויות בהכרעת השמאי המכריע שומה על ביהמ"ש להתערב.
ביהמ"ש קבע בעניין "גינזבורג" לעיל, כי על אף שההליכים בפני השמאי המכריע היו בהתאם לחוק הבוררות ולכאורה ישנה מעין "זהות" בין הבורר לשמאי המכריע, עדיין, בכל הנוגע לסוגיית הערעור קיים הבדל, וכי הקונספציה הקבועה בחוק הבוררות, לפיה אין ערעור על פסק בוררות ולכל היותר ניתן לבטלו בשל רשימה מצומצמת וסגורה של עילות ביטול הקבועות בס' 24 לאותו חוק, אינה חלה בהסדר השמאות המכרעת, וכלשונו:
"בכל הנוגע להליכים בפני השמאי המכריע, על פי ס' 198 לחוק התכנון והבניה, שאב המחוקק השראה מהוראות חוק הבוררות, במטרה לקיים הליך מהיר ויעיל ולהביא את הסכסוך בדבר גובה הפיצוי אל סופו, על דרך של שמאות מכרעת (ראו והשוו לס' 14 (ב) ו-(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, בעניין היטל השבחה). מטעם זה קבע המחוקק בס' 198(י) כי ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות. יחד עם זאת, הציב המחוקק סייג לקביעתו זו ולא אימץ את כל ההסדר הקבוע בחוק הבוררות, "על כרעיו ועל קרביו", בהדגישו בס' 198(י) סיפא, כי ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות "בשינויים המחויבים לפי העניין אחד השינויים, מובנה בהוראות ס' 198(ה), (ו) ו- (ח) לחוק התכנון והבניה. מתוך סעיפים אלה עולה, כי הקונספציה הקבועה בחוק הבוררות, לפיה אין ערעור על פסק בוררות ולכל היותר ניתן לבטלו בשל רשימה מצומצמת וסגורה של עילות ביטול הקבועות בס' 24 לאותו חוק, קונספציה זו לא אומצה בהסדר השמאות המכרעת, הקבוע בפרק ט' לחוק התכנון והבניה. על-פי הסדר זה, ובניגוד להסדר הקבוע בחוק הבוררות, ניתן לערער על החלטתו של השמאי המכריע, בין אם מונה ב"תחנה" הראשונה, דהיינו על ידי הועדה המקומית, ובין אם מונה ב"תחנה" השנייה, דהיינו על ידי ועדת הערר, וניתן להשיג על קביעותיו, לגופן, בפני ועדת הערר, כמפורט בס' 198(ה), לרבות בכל הנוגע לטעויות, אשר נפלו, אם נפלו, באותה שומה.. הנה כי כן, בכל הנוגע לזכות הערעור על החלטתו של השמאי המכריע סטה המחוקק מן ההסדר הקבוע בחוק הבוררות והעניק לצדדים זכות ערעור, להבדיל מזכות מוגבלת לביטול (ראו והשוו – ע"ש (ירושלים) 7163/99 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' חברת עמית את מאיר בע"מ, תק-מח 2000(3) 10714, וה"פ (ירושלים) 482/93 עמרן שאולי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, תק-מח 98(2) 3019). סיכומו של דבר, הטענה המשפטית שהעלו המערערים, לפיה לא הייתה ועדת הערר רשאית להתערב בשיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע, דינה להידחות."
מהאמור לעיל, נמצא על פניו, כי מקרים שהגיעו לפתחם של בתי המשפט במסגרת ערעור על שמאי מכריע הוכיחו לא אחת, כי חרף העובדה שהמגמה הייתה להימנע משמיעת טענות בנוגע לקביעות שמאיות ו/או לממצאים עובדתיים אליהם הגיע השמאי המכריע, לא תמיד פעלו כך, והלכה למעשה הנטייה שרווחה היא, כי יש לשמוע טענות בנוגע לעובדות/ נתונים שמאיים שאינן בהכרח חוסים תחת המונח "נקודה משפטית" כפי שהורה נוסח החוק.
אלא, שסעיף 14(ג) לחוק תוקן במסגרת סעיף 14 (ב)(4) לחוק כנוסחו היום, הקובע כדלקמן:
"על החלטתו של השמאי המכריע כאמור בפסקה (3) , יכולים החייב בהיטל או הועדה המקומית לערור לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע; יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים שיירשמו".
מלשונו היבשה של סעיף 14 (ב)(4) לחוק, נראה על פניו כי הגשת ערר בגין הכרעת שמאי מכריע לאחר תיקון 84 אינה מוגבלת עוד בטענות משפטיות/ פגמים מהותיים בלבד, כפי שנקבע בנוסח סעיף 14(ג), שקדם לתיקון 84, אלא בכל טענה אפשרית, וגם שמאית, לכאורה.
לשון אחר, בתיקון 84 בוטלו ההגבלות שהיו קיימות ביחס להתערבות בשומה מכרעת ולמעשה, ועדות הערר מהוות מעין ערכאת ערעור לכל דבר ועניין על שומה מכרעת ללא כל הגבלה כביכול, ונראה כי אין בהוראות החוק כיום משום החמרה לעומת המצב הקודם.
ניתן לומר כי מה"לאו" ניתן ללמוד על ה"הן". כלומר, יש מי שיפרש את הוראת הסעיף כנוסחה כיום לפיה לאחר תיקון 84 הורחבה סמכותן של ועדות הערר במסגרת ערר על שמאי מכריע לדון גם בשאלות שמאיות-מקצועיות, ולא רק בשאלת משפטיות. משתמע אם כן, כי זוהי כוונת המחוקק, בייחוד מאחר ונוסח הסעיף הרלוונטי כיום, אינו מגביל עוד את ההשגה בגין שומה מכרעת בטענות משפטיות בלבד בגוף החוק, בניגוד לנוסח הקודם, שהגבילן כאמור לנקודות משפטיות בלבד.
תימוכין לשם האמור ר' ערר (חי) 8017/10 ברון צבי נ' הו"מ לתו"ב חדרה (פורסם בנבו), שניתן לאחרונה, שם נקבע כי תיקון 84 אפשר הגשת ערר על החלטת השמאי המכריע ללא הבחנה בין סוגיה משפטית לסוגיה שמאית.
זאת ועוד. כיום, לאחר התיקון, הערר מוגש לועדות הערר המהוות מוסד תכנוני ומשפטי כאחד, ומשכך יכול ויש בידיהן לכאורה הכלים/האמצעים הנדרשים לקבל ולהכריע גם בטענות שמאיות-מקצועיות, ככל שנפלה שגגה בהכרעת השמאי המכריע. זאת, בניגוד לערכאות השיפוטיות – שבפניהן נוהל הליך של ערעור על שומה מכרעת, קודם לתיקון 84 – שלגביהן ניתן להבין כפי שיובא להלן כי אין בידיהן האמצעים להכריע במחלוקות/טענות שמאיות/מקצועיות, ועל כן הן אף ממעטות להתערב בעניינים אלה.
על דברים אלו היטיב לעמוד פרופ' נמדר בספרו כאמור לעיל עמ' 471-472 כדלהלן:
"כיום סעיף 14 (ב)(1) לתוספת קובע כי על שומת הועדה המקומית ניתן לערור בפני השמאי המכריע רק לגבי גובהו של ההיטל ולא על עצם החיוב בו, וכי גם על החלטה שמאית זו שהינה בבחינת קביעה עובדתית ניתן לערער בפני ועדת הערר. בלשון אחרת, סעיף 14(ב) החדש הולך לקיצוניות השנייה ובזה הוא מתיר לועדת הערר לדון לא רק בכל השאלות המשפטיות העולות מהחלטת השמאי המכריע, אלא גם בשאלות השמאיות העובדתיות שהשמאי הכריע בהם…".
דא עקא, כמשתמע בהחלטות שנתנו לאחרונה בחלק מועדות הערר ואותן נפרט להלן, רווחת המגמה לפיה, היקף התערבות ועדת הערר בקביעתו של שמאי מכריע מצומצם רק למקרים בהם שוכנע כי נפלו טעויות מהותיות או דופי חמור בשומה המכרעת.
ר' למשל החלטה שניתן לאחרונה ע"י ועדת הערר מחוז מרכז בערר רה 85036/09 הו"מ לתו"ב רמת השרון נ' חיים וחווה שנפלד, (פורסם בנבו) שדנה בהרחבה בשאלת היקף ההתערבות בשומה של שמאי מכריע לאחר ולאור תיקון 84 לחוק לעומת המצב קודם לתיקון ואף סקרה בהרחבה את הפסיקה בעניין.
באותו עניין, קבעה ועדת הערר כי בעררים על שמאי מכריע שלפני תחולתו תיקון 84 לחוק, אכן מידת התערבותה היה מצומצם למקרים יוצאי דופן בהם נפלו פגמים מהותיים או דופי חמור בשומה המכרעת. עוד קבעה הועדה כי כל הוראות תיקון 84 לחוק בהקשר זה, מלמדות כי, הכוונה הייתה ליצור מוסד ייחודי ומעמד מיוחד של מומחים מקצועיים אשר ידונו ויכריעו במחלוקות כמפורט בחוק. ואם נקבע עוד לפני התיקון לחוק, כי לשמאי מכריע מעמד מיוחד, על אחת כמה וכמה שכך הם פני הדברים לאחר תיקון 84 לחוק, לגבי שמאי מכריע שמונה על פיו.
על כן סכמה ועדת הערר באותו עניין, כי אם בעבר התערבות בהכרעתו המקצועית של שמאי מכריע הייתה נעשית רק במקרים חריגים, "קל וחומר", כי כעת הדבר ייעשה רק בנסיבות חריגות ביותר ומקום בו נפלו טעויות מהותיות או דופי חמור בשומה המכרעת, וכלשון ועדת הערר:
"עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב. פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם…
דברים אלו מקבלים משנה תוקף לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. תיקון זה נועד לקבוע כי מספר מצומצם של שמאים בעלי ניסיון רב, אשר אינם נמצאים בניגוד עניינים בין תפקידם זה לבין עניין אישי או תפקיד אחר של אלו (ר' סעיף 202ה לחוק הנ"ל), הם אלו אשר יכריעו במחלוקות שמאיות והם בלבד. החוק קובע איסור על פעולות הנעשות תוך ניגוד עניינים, ומטיל סנקציה קשה – עד שלוש שנות מאסר, על שמאי מכריע הפועל בחריגה מהנדרש, ופועל תוך ניגוד עניינים. הכוונה הברורה שבחוק היא למנוע כל לזות שפתיים לגבי מי שמכריע בסוגיות אלו – רק אותם שמאים נבחרים, אשר נבחרו בקפידה לאור ניסיונם והכשרתם אשר קיבלו על עצמם את המגבלות שבחוק, יוכלו להכריע במחלוקות השמאיות הקבועות בחוק הנ"ל. לפיכך, ניתן לומר כי מעמדם של שמאים אלו הועלה לדרגה של בוררים, הממונים על ידי גוף, אובייקטיבי לחלוטין, כך שכל חשש כי קיימת הטיה או משוא פנים יאויינו כליל. על כן, אם בעבר התערבות בהכרעתו המקצועית של שמאי מכריע הייתה נעשית רק במקרים חריגים, קל וחומר כי כעת הדבר ייעשה רק בנסיבות חריגות ביותר. ובמקרה זה לא קיימות נסיבות כלשהן המצדיקות את פסילת השומה, ולמעשה השומה מתיישבת עם העקרונות השמאים, הכלכליים והתכנוניים העומדים בבסיס החוק, אין מקום להתערב בהכרעתו של השמאי המכריע, אשר על כן, אנו דוחים את הערר."
גישה זו מהווה למעשה "שידור חוזר" של שורת החלטות בהן קבעו חלק מועדות הערר השונות כי מרחב ההתערבות בשיקול הדעת השמאי של השמאי המכריע הינו מצומצם וייעשה רק במקרים נדירים וכאשר יש פגם בולט בשומה. ר' למשל ערר (חי') 8061/10 רשת חנויות רמי לוי שיווק השקמה 2006 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון, (פורסם בנבו).
אלא, שיש מפרשים הסבורים כי לגישת ועדת הערר החוזרת על עצמה בהחלטות רבות כמובא לעיל, אין תימוכין בלשון הסעיף כיום.
אדרבא, לפי פרשנותם, בתיקון 84 בוטלו ההגבלות שהיו קיימות ביחס להתערבות בשומה מכרעת שהיו בעבר בנקודה משפטית בלבד, ולמעשה נקבע כי ועדת הערר מהווה מעין ערכאת ערעור לכל דבר ועניין, על שומה מכרעת, ללא כל הגבלה ועל החלטת ועדת הערר קיימת עוד אפשרות ערעור לבית המשפט המנהלי, שגם היא לא הוגבלה וכביכול אין בהוראות החוק היום משום החמרה לעומת המצב הקודם, כשיטת ועדת הערר.
יתירה מזו, פרשנות זו לא מסבירה מדוע מעל ועדת הערר עוד קיימת ערכאת ערעור בדמות בית המשפט המנהלי, הרי אם ועדת הערר היא מחסום מקרי קיצון, מדוע נדרשת ערכאה נוספת.
פרשנות אחרת, לפיה ההתערבות בסוגית הכרעת השמאי המכריע תעשה במקרים קיצונים בלבד, תביא לגישת הנ"ל לאיון המנגנון שנקבע בחוק מבחינת אפשרויות הערעור הקיימות, באשר ההתדיינות בביהמ"ש לעניינים מנהליים בדונו על החלטת ועדת הערר תהא סביר להניח סביב השאלה האם צדקה ועדת הערר עת החליטה לא להתערב, מבלי לידון בערר לגופו, זאת בדומה למצב שקדם לתיקון לפיו שהגיעו ערעורים לבתי המשפט השלום, במקום לידון בהכרעת השמאי לגופו של עניין, התמקדו בבחינת השאלה האם הערעור הינו בנק' משפטית אם לאור. ברי אפוא כי לא זו הייתה לטעמם כוונת המחוקק.
לכך יש להוסיף, כי הגישה המצדדת בכך שיש מקום להרחיב את היקף התערבותה של ועדת הערר ולא רק במקרי קיצון, מקבלת כך נראה, משנה תוקף על אחת כמה וכמה בהתייחס לנקודות משפטיות, שלגביהן על פניו יש עדיפות ועליונות להחלטת ועדת הערר על הכרעתו של שמאי מכריע, שהשכלתו העיקרית הינה, בכל הכבוד, שמאית ולא משפטית.
על כך היטיבה לעמוד לאחרונה ועדת הערר מחוז ירושלים בעניין ערר (י-ם) 29/11 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נק' ג'רוזלם גרסי בע"מ, (פורסם בנבו) שקבעה כי כאשר עסקינן בשאלה משפטית אין לשמאי המכריע כל יתרון על פני ועדת הערר, ומכאן שהכלים בדבר התערבות מצומצמת בשיקול הדעת השמאי (בהתאם למגמה הרווחת לאחרונה מפי ועדות הערר כאמור לעיל) אינם חלים לגבי נושאים משפטיים בשומה.
כך אף נקבע בערר (דרום) 6121/09 הועדה המקומית באר שבע נ.ג.ש ארז שירותים כליים בע"מ (פורסם בנבו), שקבע בזאת כדלקמן: "יוטעם כי לגבי שאלות משפטיות (להבדיל מסוגיות שמאיות) אין כל יתרון לשמאי המכריע על פני ועדת הערר ולגביהן לא חל הכלל של התערבות מצומצמת בשיקולי השמאי המכריע …."
ועדת הערר הינה ערכאת ערעור לכל דבר ועניין והכללים הקיימים לגבי ערכאה זו חלים בהתאמה. על הועדה לבדוק את הטענות וסבירות המסקנות, בעיקר מבחינה משפטית ומנהלית, בכל הנוגע להתנהלות ההליכים, וגם שמאית/עובדתית, ככל שמדובר בטעות ברורה גם אם אינה קיצונית, עם זאת, סביר להניח כי לא תמנה עצמה "שמאי על".
ונעיר כי גם בעת שמדובר היה במומחה מטעם בית המשפט, הנטייה הינה שלא להתערב, אבל ההכרעה הסופית נותרה לבית המשפט, ומשכך ניתן לומר כי וועדת הערר אינה שונה בעניין זה.
הבעייתיות שבה ועולה במקרים בהם לא ברור האם הנסיבות נכללות בגדר מה שנקרא "מקרים נדירים" בעטיין ועדות הערר תראינה לנכון להתערב. ר' למשל ערר 9-069+075/08 ישועה ורחמים לוי נ' הו"מ לתו"ב ירושלים, במסגרתו נטען בין היתר, כי השמאי מכריע התעלם בשומתו מעסקאות השוואה שנערכו במקרקעין נשוא אותו ערר, לרבות התעלמות מעסקה על פיה רכש העורר עצמו את המקרקעין, ועדת הערר קבעה במקרה זה, כי מדובר בשגיאה מהותית היורדת לשורשם של דברים ולפיכך הורתה על ביטול השומה המכרעת והעברתה לבחינת שמאי מכריע חדש.
מנגד, בערר (חיפה) 9011/10 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' שהין , (פורסם בנבו) נקבע כי ניתוח עסקאות ההשוואה ועל איזה עסקה כן יש להסתמך נמצאת בלב ליבה של העשייה השמאית ולכן ההתערבות בנושא זה תהיה מצומצמת ומוגבלת. אלא, שלעיתים בחינות שונות הנעשות ע"י שמאי מכריע כגון בחירת ניתוח עסקאות מסוימות והתעלמות מאחרות עשויה להביא לתוצאה עגומה ולא צודקת שאף אינה עולה בקנה אחד עם העקרונות השמאיים, הכלכליים והתכנוניים העומדים בבסיס החוק ומצב הדברים בפועל.
משמע, בשל הימנעות ועדות הערר מלהיכנס לעובי הקורה פעמים רבות בשל הטענה כי התערבותן בשומות שמאי מכריע הינן במקרים יוצאי דופן עלול לגרום מצב אבסורדי בו קיימים פערים ניכרים בין השווי שנקבע בשומה המכרעת לבין השווי שאכן נכון וראוי לקבוע בפועל.
לשם מניעת הספקות יובהר ויודגש, כי אין המסקנה הצריכה לנבוע ממאמר זה שיש להתערב במלאכת השמאי בכל פרט ופרט ולהיכנס לסכומים כאלה ואחרים ההפך, יש לאפשר לשמאי מרחב שיקול דעת מבלי שתהא התערבות בכל צעד ושעל בשומתו. עם זאת, בהחלט נראה כי יש מקום לאפשר התערבות ובחינה מחודשת מקום בו נפלו פגמים שאולי במבט ראשוני אינם נחזים להראות כפגמים היורדים לשורשם של דברים אך בבחינה לעומק נמצאים ללא כל צל של ספק כמחייבים התערבות, כגון טענות הנוגעות לעקרונות שמאיים כדוגמת דרך חישוב /התעלמות מגישת השוואה וכו'.
במילים אחרות, יש מי שסבור כי אין לאפשר התערבות בכל נתון ונתון בשומת השמאי המכריע, וברי אפוא, כי לגישת הסבורים כך יש לעשות סלקציה מסוימת ולהטיל מגבלות בדבר האפשרות להתערב, עם זאת, לטענתם כך נראה קבלת פרשנות של חלק מועדות הערר כנשקף לעיל, עלולה להביא לאיון הוראות החוק שלא הגבילו את הסוגיות בגינן ניתן לערור, וכפועל יוצא להביא לפגיעה רבתי בבעלי הזכויות המעוניינים להעלות טענות בעלות השפעה מרחיקה לכת עם משמעות כלכלית רחבה ושלא אחת נמצאות כמוצדקות, אך בשל הרצון להימנע מלהתערב, לא נשמעות, דבר שלדעת הנ"ל אינו יכול להתקבל על הדעת.
יש לזכור כי שמאים מכריעים דנים בתביעות פיצויים והיטל השבחה הנאמדים פעמים רבות בסכומי עתק. וכשעל כף המאזניים מונחת זכות הקניין נראה כי יש מקום למצוא את האיזון הנכון וליתן ביטוי רב יותר להרחבת היקף ו/או מידת ההתערבות במקרים המתאימים ולא רק במקרים קיצוניים גרידא.
לא זו אף זו, בית המשפט העליון בבר"מ 2340/02 הו"מ לתו"ב רמת-השרון נ. אגא וכט (פורסם במאגר נבו), במסגרתו אף דובר בערר על החלטת שמאי מכריע (שניתן אומנם בטרם התיקון לחוק) הדגיש לא אחת כי ישנה חובה וחשיבות רבה לביקורת של הגוף המשפטי / תכנוני על איש המקצוע שמונה מטעמו.
בקשר לכך מן הראוי להביא במאמר מוסגר, מבלי חלילה להטיל דופי או רבב בעשייתם של השמאים המכריעים שהינה מבורכת לכשעצמה, עמדת מלומדים לפיה צמצום אפשרות ההתערבות באופן קיצוני עלול חלילה ליתן כוח רב, רב מדי, ולעיתים לא מוצדק ולהביא לתוצאה מרחיקה לכת (פעמים רבות בסכומים אדירים) ולו בשל הידיעה שהסיכוי שיתערבו בשומה המכרעת שואף לאפס.
כמו כן וכאמור לעיל, בטרם תיקון החוק בכל הנוגע להליכים בפני השמאי המכריע, על פי ס' 198 לחוק התכנון והבניה, שאב המחוקק השראה מהוראות חוק הבוררות, והגם שלעניין הערעור על שמאי מכריע לא נקבע הסדר דומה, עדיין, כך נראה היו קווי דמיון בין מעמד השמאי המכריע למעמד הבורר שכידוע, לא הייתה קיימת זכות ערעור על הכרעותיו ועילות ביטול היו מצומצמות ומוגבלות ביותר. ברם, ולאחר התיקון במסגרתו כוננו את מוסד השמאי המכריע שהינו ייחודי ועצמאי ומשכך, נראה כי ה"רסן" הוסר במובן זה.
לסיכומם של דברים, נמצא על פניו כי העובדה שבתיקון לחוק הושמטו המילים "בנק' משפטית בלבד", הינו ללמדנו כי זכות הערעור לא מוגבלת לטענה כזו או אחרת. יש הגורסים כי יש מקום להגדיר רשימת מקרים בהם היקף ההתערבות יהא מצומצם ו/או להטיל מגבלות על מידת ההתערבות באופן כזה שההתערבות לא תהא בכל פרט ופרט, עם זאת אין לגישת הנ"ל גם לכבול ולאפשר התערבות רק במקרים קיצוניים. מסקנתנו אם כן היא כי הפתרון המוצע והראוי הוא מציאת האיזון בין השניים ובחינת נסיבותיו של כל מקרה ומקרה לגופו.
